1、 20051130匯報(bào)思路匯報(bào)思路項(xiàng)目影響因素研究項(xiàng)目影響因素研究南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究 重慶商業(yè)市場(chǎng)研究重慶商業(yè)市場(chǎng)研究項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析重慶近年來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（單位：億元）宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)我們所依靠的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況？我們所依靠的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況？重慶歷年來(lái)人均GDP發(fā)展?fàn)顩r（單位：元）重慶歷年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展變化39.5%44.3%16.2%2004年42.8%43.3%14.9%2003年42.0%42.0%16.0%2002年41.7%41.5%16.7%2001年第三產(chǎn)業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)占GDPGDP比比例例第二產(chǎn)業(yè)占第二產(chǎn)業(yè)占G

2、DPGDP比比例例第一產(chǎn)業(yè)占第一產(chǎn)業(yè)占GDPGDP比比例例年份年份國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)快速發(fā)展國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)快速發(fā)展 重慶市人均GDP逐年提高 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化 房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷GDPGDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%直轄市省會(huì)城市北京上海天津重慶成都武漢西安GDP（億元）361262512387225018711662940較上年增速11.5%11.8%14.5%11.4%13%12.1%13.5%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展結(jié)論：重慶房產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，增長(zhǎng)型市場(chǎng)特點(diǎn)明顯，未來(lái)發(fā)展預(yù)期樂(lè)觀 宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)房產(chǎn)新政會(huì)對(duì)我們產(chǎn)

3、生的影響？房產(chǎn)新政會(huì)對(duì)我們產(chǎn)生的影響？在大勢(shì)看好，前景明朗而短期內(nèi)有一定波動(dòng)疲軟的情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該廣拓渠道，在大勢(shì)看好，前景明朗而短期內(nèi)有一定波動(dòng)疲軟的情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該廣拓渠道，堅(jiān)持住價(jià)格，練好內(nèi)功，積極迎接新一輪需求高潮。堅(jiān)持住價(jià)格，練好內(nèi)功，積極迎接新一輪需求高潮。房產(chǎn)新政的出臺(tái)使全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)都受到了不同程度的影響，上海房?jī)r(jià)下降房產(chǎn)新政的出臺(tái)使全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)都受到了不同程度的影響，上海房?jī)r(jià)下降 30%，重慶房地產(chǎn)也進(jìn)入了近兩年來(lái)的一個(gè)低潮期，客戶持幣觀望，銷售量不段下，重慶房地產(chǎn)也進(jìn)入了近兩年來(lái)的一個(gè)低潮期，客戶持幣觀望，銷售量不段下降，南坪、北部新區(qū)、巴南區(qū)等區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格

4、出現(xiàn)了小幅下滑。降，南坪、北部新區(qū)、巴南區(qū)等區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了小幅下滑。房產(chǎn)新政主要目的是要遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購(gòu)房，鼓勵(lì)普通商品住房房產(chǎn)新政主要目的是要遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購(gòu)房，鼓勵(lì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，雖然目前市場(chǎng)出現(xiàn)疲軟現(xiàn)象，但短暫和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，雖然目前市場(chǎng)出現(xiàn)疲軟現(xiàn)象，但短暫的市場(chǎng)波動(dòng)過(guò)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)朝著正確的方向健康發(fā)展。的市場(chǎng)波動(dòng)過(guò)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)朝著正確的方向健康發(fā)展。匯報(bào)思路匯報(bào)思路項(xiàng)目影響因素研究項(xiàng)目影響因素研究南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究 重慶商業(yè)市場(chǎng)研

5、究重慶商業(yè)市場(chǎng)研究項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析重慶商業(yè)市場(chǎng)研究重慶商業(yè)市場(chǎng)研究區(qū)域區(qū)域主要商圈主要商圈次級(jí)商圈次級(jí)商圈渝中區(qū)解放碑商圈朝天門、大坪、上清寺兩路口、菜園壩沙坪壩三角碑商圈南岸區(qū)南坪商圈九龍坡楊家坪商圈石橋鋪商圈江北區(qū)觀音橋商圈重慶業(yè)已形成五大商圈及幾大次級(jí)商圈，商業(yè)氛圍濃厚。其重點(diǎn)商業(yè)設(shè)施都基本上集中于各組團(tuán)核重慶業(yè)已形成五大商圈及幾大次級(jí)商圈，商業(yè)氛圍濃厚。其重點(diǎn)商業(yè)設(shè)施都基本上集中于各組團(tuán)核心商圈中。心商圈中。當(dāng)前重慶的核心商圈的商業(yè)規(guī)模約在當(dāng)前重慶的核心商圈的商業(yè)規(guī)模約在186186萬(wàn)左右，而到萬(wàn)左右，而到20102010年，年，預(yù)計(jì)核心商圈的商業(yè)面積會(huì)繼續(xù)攀高到預(yù)計(jì)核心商圈的

6、商業(yè)面積會(huì)繼續(xù)攀高到245245萬(wàn)的水平萬(wàn)的水平。而商業(yè)而商業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整必將使消費(fèi)轉(zhuǎn)向，從而為一些更優(yōu)質(zhì)的商用物業(yè)提供結(jié)構(gòu)的調(diào)整必將使消費(fèi)轉(zhuǎn)向，從而為一些更優(yōu)質(zhì)的商用物業(yè)提供市場(chǎng)空間。市場(chǎng)空間。匯報(bào)思路匯報(bào)思路項(xiàng)目影響因素研究項(xiàng)目影響因素研究南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究 重慶商業(yè)市場(chǎng)研究重慶商業(yè)市場(chǎng)研究項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析年份年份總?cè)丝诳側(cè)丝?萬(wàn)人萬(wàn)人)總量總量非農(nóng)業(yè)人口非農(nóng)業(yè)人口200046.2932.62200147.5734.28200248.9735.09200350.7538.07200452.1740.66200553.63

7、43.01南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究-南岸區(qū)人口及經(jīng)濟(jì)狀況南岸區(qū)人口及經(jīng)濟(jì)狀況2004年主城各區(qū)城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)趨勢(shì)圖（單位：萬(wàn)人）南岸區(qū)城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)趨勢(shì)圖（單位：萬(wàn)人）結(jié)論：結(jié)論：南岸區(qū)由于人口增長(zhǎng)而帶來(lái)的區(qū)域內(nèi)潛在消費(fèi)需求居全市之首。南岸區(qū)由于人口增長(zhǎng)而帶來(lái)的區(qū)域內(nèi)潛在消費(fèi)需求居全市之首。據(jù)預(yù)測(cè)，至據(jù)預(yù)測(cè)，至2008年，區(qū)域城鎮(zhèn)常住人口將增至年，區(qū)域城鎮(zhèn)常住人口將增至50萬(wàn)人，而萬(wàn)人，而2010年將有望突破年將有望突破56萬(wàn)人。萬(wàn)人。南岸區(qū)域內(nèi)不斷增長(zhǎng)的常住居民將有效支撐區(qū)域性商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)。南岸區(qū)域內(nèi)不斷增長(zhǎng)的常住居民將有效支撐區(qū)域性商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)。南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究南岸區(qū)

8、商業(yè)市場(chǎng)研究-南岸區(qū)人口消費(fèi)水平南岸區(qū)人口消費(fèi)水平歷年南岸區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額年份年份社會(huì)消費(fèi)品零售總額社會(huì)消費(fèi)品零售總額(萬(wàn)元）萬(wàn)元）20002702232001304001200234960120035011392004680241歷年南岸區(qū)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額107562320049089572003754799200259291520014748102000城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額(萬(wàn)元萬(wàn)元)年份年份近年南岸區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的發(fā)展呈穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)，近年南岸區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的發(fā)展呈穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)，20042004年同比增長(zhǎng)年同比增長(zhǎng)35.7%35.7%，創(chuàng)歷史新高，市

9、場(chǎng)購(gòu)銷兩旺。，創(chuàng)歷史新高，市場(chǎng)購(gòu)銷兩旺。近年南岸區(qū)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額呈逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，年平均增幅高達(dá)近年南岸區(qū)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額呈逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，年平均增幅高達(dá)20%以上，區(qū)域潛在消費(fèi)能力巨大。以上，區(qū)域潛在消費(fèi)能力巨大。人均儲(chǔ)蓄余額增長(zhǎng)圖（單位：元）截止截止2004年底，南岸區(qū)人均儲(chǔ)蓄余額高達(dá)年底，南岸區(qū)人均儲(chǔ)蓄余額高達(dá)20617.65元，年均增幅高達(dá)元，年均增幅高達(dá)25%以上，以上，區(qū)域人均收入水平的持續(xù)增長(zhǎng)帶動(dòng)區(qū)域消費(fèi)力的穩(wěn)定增長(zhǎng)。區(qū)域人均收入水平的持續(xù)增長(zhǎng)帶動(dòng)區(qū)域消費(fèi)力的穩(wěn)定增長(zhǎng)。重慶市歷年城鎮(zhèn)居民人均生活消費(fèi)額（單位：元）南岸區(qū)潛在的巨大消費(fèi)力將為南岸區(qū)商業(yè)發(fā)展起到關(guān)鍵性的促進(jìn)作

10、用。南岸區(qū)潛在的巨大消費(fèi)力將為南岸區(qū)商業(yè)發(fā)展起到關(guān)鍵性的促進(jìn)作用。南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究-南坪商圈研究南坪商圈研究南坪商圈南坪商圈-以南坪轉(zhuǎn)盤為中心，北至長(zhǎng)江大橋南橋頭，南至四公里轉(zhuǎn)盤，東至海棠溪立交橋，西至重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，總面積達(dá)2平方公里。南坪商圈南坪商圈-重慶主城區(qū)距解放碑商圈最近的商業(yè)聚集地，其區(qū)域的購(gòu)買力被解放碑商圈分流現(xiàn)象嚴(yán)重。致使南坪商圈目前商業(yè)氛圍對(duì)比其他商圈較弱，其商品也多以滿足人們基本需求的生活配套為主，高檔商品的商業(yè)高檔商品的商業(yè)物業(yè)存活率較低物業(yè)存活率較低。南坪商圈商業(yè)供應(yīng)量體及發(fā)展趨勢(shì)：南坪商圈商業(yè)供應(yīng)量體及發(fā)展趨勢(shì)：目前南坪商圈在售的商業(yè)項(xiàng)目?jī)H帝景

11、MALL、浪高時(shí)尚女人街二期兩個(gè)項(xiàng)目，供應(yīng)方面較為淡靜。目前商業(yè)營(yíng)業(yè)面積超過(guò)30萬(wàn)平米，區(qū)域內(nèi)商業(yè)交易活躍。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)總經(jīng)營(yíng)面積總經(jīng)營(yíng)面積（萬(wàn)（萬(wàn)）占商圈總經(jīng)占商圈總經(jīng)營(yíng)商業(yè)面積營(yíng)商業(yè)面積比例（比例（%）分布區(qū)域分布區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)1550南坪南路及北路百貨620南坪轉(zhuǎn)盤周邊及惠工路步行街超市2.58.3南坪轉(zhuǎn)盤周邊地下商場(chǎng)26.7南坪轉(zhuǎn)盤、惠工路步行街下臨街門面4.515南坪東、南、西、北路、響水路、步行街南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究-南坪商圈研究南坪商圈研究南坪商圈主要商業(yè)類型：南坪商圈主要商業(yè)類型：專業(yè)市場(chǎng)、百貨商場(chǎng)、超市、地下商業(yè)、臨街鋪面 商家業(yè)態(tài)商家業(yè)態(tài)營(yíng)經(jīng)面營(yíng)經(jīng)面積（萬(wàn)

12、積（萬(wàn)）代表商家代表商家名稱名稱月租金（以建筑月租金（以建筑面積計(jì)）（元面積計(jì)）（元/）租（售）賃租（售）賃年限（年）年限（年）租（售）賃面積租（售）賃面積（萬(wàn)（萬(wàn)）地理位置地理位置開(kāi)發(fā)商名開(kāi)發(fā)商名稱稱開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)方式方式建材專業(yè)市場(chǎng)7建瑪特20203南坪轉(zhuǎn)盤旁-出租重慶裝飾材料交易市場(chǎng)-3南坪南路82號(hào)-出租百安居25201南坪北路帝景置地出租家電專業(yè)市場(chǎng)1國(guó)美電器-200.46南坪步行街貝迪廣場(chǎng)貝迪置地出租燈飾專業(yè)市場(chǎng)3南坪燈飾廣場(chǎng)-203南坪西路渝能置地出租家具專業(yè)市場(chǎng)1美克美家-200.5南坪西路貝迪置地出租汽車交易及汽配3汽車交易及汽配城-3南坪南路-出租南岸區(qū)是重慶市連接漁

13、洞、巴南、綦江、貴州等地區(qū)的主要交通干道。南岸區(qū)是重慶市連接漁洞、巴南、綦江、貴州等地區(qū)的主要交通干道。在南岸區(qū)政府的引導(dǎo)下，區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)活躍，特別是建材、家具專在南岸區(qū)政府的引導(dǎo)下，區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)活躍，特別是建材、家具專業(yè)市場(chǎng)已發(fā)展成為目前重慶市該類產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)較為集中的區(qū)域。業(yè)市場(chǎng)已發(fā)展成為目前重慶市該類產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)較為集中的區(qū)域。南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究-專業(yè)商場(chǎng)研究專業(yè)商場(chǎng)研究南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究-百貨商場(chǎng)研究百貨商場(chǎng)研究代表商家名稱代表商家名稱月租金（以建筑面月租金（以建筑面積計(jì)）（元積計(jì)）（元/）租（售）租（售）賃年限賃年限（年）（年）租（售）賃租（售

14、）賃面積（萬(wàn)面積（萬(wàn)）地理位置地理位置開(kāi)發(fā)商名稱開(kāi)發(fā)商名稱開(kāi)發(fā)商經(jīng)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)方式營(yíng)方式南豐重百3000（2003年購(gòu)買價(jià)格）商業(yè)使用年限40年1.48南坪轉(zhuǎn)盤旁天龍置地出售新世紀(jì)百貨302015惠工路步行街旁貝迪置地出租浪高百盛-203南坪轉(zhuǎn)盤旁重慶凱悅置地出租百貨商場(chǎng)在南坪本地的百貨商場(chǎng)百貨商場(chǎng)在南坪本地的百貨商場(chǎng)金臺(tái)百貨的基礎(chǔ)上，眾多名百貨企業(yè)也先后入駐南坪，金臺(tái)百貨的基礎(chǔ)上，眾多名百貨企業(yè)也先后入駐南坪，如重百南坪南豐商場(chǎng)、新世紀(jì)江南商都、浪高百盛等，但各商場(chǎng)的定位和商品檔次卻明顯如重百南坪南豐商場(chǎng)、新世紀(jì)江南商都、浪高百盛等，但各商場(chǎng)的定位和商品檔次卻明顯偏低，客戶定位多在工薪層，這類

15、百貨商場(chǎng)主要分布在轉(zhuǎn)盤周圍及惠工路。偏低，客戶定位多在工薪層，這類百貨商場(chǎng)主要分布在轉(zhuǎn)盤周圍及惠工路。南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究-超市研究超市研究代表商家名代表商家名稱稱月租金（以建月租金（以建筑面積計(jì)）筑面積計(jì)）（元（元/）租（售）賃年限租（售）賃年限（年）（年）租（售）賃面租（售）賃面積（萬(wàn)積（萬(wàn)）地理位置地理位置開(kāi)發(fā)商名稱開(kāi)發(fā)商名稱開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)方式開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)方式新世紀(jì)超市15-20200.13惠工路步行街旁出租重百超市200.15南坪轉(zhuǎn)盤旁天龍置地出租好又多超市200.11南坪轉(zhuǎn)盤旁-出租人人樂(lè)202惠工路步行街旁貝迪置地出租南坪商圈零售超市也較成規(guī)模。入住天龍廣場(chǎng)的好又多超市、

16、步行街上的人人樂(lè)、浪高百盛負(fù)一樓超市、南坪商圈零售超市也較成規(guī)模。入住天龍廣場(chǎng)的好又多超市、步行街上的人人樂(lè)、浪高百盛負(fù)一樓超市、新世紀(jì)超市，以及明年四月將要開(kāi)張的元旦百貨負(fù)一樓超市共同構(gòu)成了南坪零售超市組團(tuán)。這類超市一般新世紀(jì)超市，以及明年四月將要開(kāi)張的元旦百貨負(fù)一樓超市共同構(gòu)成了南坪零售超市組團(tuán)。這類超市一般集中在南坪轉(zhuǎn)盤周圍及惠工路上。目前開(kāi)發(fā)商對(duì)超市賣場(chǎng)多以整體招租型式，租金狀況為建筑面積集中在南坪轉(zhuǎn)盤周圍及惠工路上。目前開(kāi)發(fā)商對(duì)超市賣場(chǎng)多以整體招租型式，租金狀況為建筑面積15152020元元/平方米之間。平方米之間。南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究-地下商場(chǎng)研究地下商場(chǎng)研究地下商

17、場(chǎng)南坪地區(qū)的地下商場(chǎng)是重慶現(xiàn)階段規(guī)劃得最好的地下商場(chǎng)之一，將整個(gè)南坪西路和步地下商場(chǎng)南坪地區(qū)的地下商場(chǎng)是重慶現(xiàn)階段規(guī)劃得最好的地下商場(chǎng)之一，將整個(gè)南坪西路和步行街這一商業(yè)行街這一商業(yè)繁華圈的地下連為一片，也將目前的幾大百貨商場(chǎng)聯(lián)系在了一起，從而形成為一個(gè)立體的零售繁華圈的地下連為一片，也將目前的幾大百貨商場(chǎng)聯(lián)系在了一起，從而形成為一個(gè)立體的零售業(yè)市場(chǎng)環(huán)境。業(yè)市場(chǎng)環(huán)境。南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究-臨街商鋪研究臨街商鋪研究在南坪商圈，臨街商鋪也有一定市場(chǎng)，此類商鋪一般分布在南坪西路及南坪東路，在南坪商圈，臨街商鋪也有一定市場(chǎng)，此類商鋪一般分布在南坪西路及南坪東路，業(yè)態(tài)分布豐富，多以滿足人

18、們生活需求的基本配套業(yè)態(tài)為主，而餐飲業(yè)態(tài)多集中在南城大道。業(yè)態(tài)分布豐富，多以滿足人們生活需求的基本配套業(yè)態(tài)為主，而餐飲業(yè)態(tài)多集中在南城大道。各商鋪經(jīng)營(yíng)種類統(tǒng)計(jì)（按商業(yè)門面?zhèn)€數(shù)統(tǒng)計(jì)）從南岸區(qū)范圍的統(tǒng)計(jì)中看出，餐飲、服裝、裝修是位于前三位從南岸區(qū)范圍的統(tǒng)計(jì)中看出，餐飲、服裝、裝修是位于前三位的經(jīng)營(yíng)種類。在南坪商圈內(nèi)的服裝、餐飲最多。的經(jīng)營(yíng)種類。在南坪商圈內(nèi)的服裝、餐飲最多。商鋪經(jīng)營(yíng)面積區(qū)間從統(tǒng)計(jì)中可看出，從統(tǒng)計(jì)中可看出，11401140的單個(gè)臨街門面是最集中的區(qū)域。的單個(gè)臨街門面是最集中的區(qū)域。商鋪?zhàn)饨鸱植紤B(tài)勢(shì)（按面積加權(quán)統(tǒng)計(jì)，元/月）14.0%7.0%28.4%14.4%4.4%3.7%4.5%

19、15.0%8.6%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%303150517071100 101150 151200 201300 301500 500商鋪?zhàn)饨鹗艿囟尾町惔蟮挠绊懀娇傮w呈波浪式發(fā)展，商鋪?zhàn)饨鹗艿囟尾町惔蟮挠绊懀娇傮w呈波浪式發(fā)展，但仍可看出，但仍可看出，100100150150元和元和200200300300兩個(gè)價(jià)位段是較集中的波峰。兩個(gè)價(jià)位段是較集中的波峰。商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布餐飲主要集中在東路，其次南濱路，再其次南城大道。中高檔集中在南濱路和南城大道建材主要集中在南坪西路汽車汽配主要集中在南坪南路家具主要集中在南坪西路和南坪南路家

20、電主要集中在惠工路，其次為南坪南路燈飾主要集中在南坪西路百貨主要集中在南坪轉(zhuǎn)盤周邊以及惠工路超市主要集中在南坪轉(zhuǎn)盤周邊以及惠工路餐飲主要集中在南濱路，再其次為南城大道及南坪東路。中高檔集中在南濱路和南城大道娛樂(lè)、休閑主要集中在南濱路、惠工路，其次為南城大道、南坪西路地下商業(yè)主要集中在南坪轉(zhuǎn)盤及惠工路步行街地下從各商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況可以看出南坪商圈業(yè)態(tài)豐富，其中以南坪轉(zhuǎn)盤周邊及惠工路的商業(yè)分布最密集，業(yè)態(tài)最繁從各商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況可以看出南坪商圈業(yè)態(tài)豐富，其中以南坪轉(zhuǎn)盤周邊及惠工路的商業(yè)分布最密集，業(yè)態(tài)最繁多。多。而南濱路商業(yè)以餐飲、娛樂(lè)、休閑為主的特色經(jīng)濟(jì)帶。而南濱路商業(yè)以餐飲、娛樂(lè)、休閑為主的特

21、色經(jīng)濟(jì)帶。與本項(xiàng)目相臨的南城大道分布了餐飲、娛樂(lè)、休閑等業(yè)態(tài)，另一條與本項(xiàng)目相臨的南坪南路周邊主要分布了建材與本項(xiàng)目相臨的南城大道分布了餐飲、娛樂(lè)、休閑等業(yè)態(tài)，另一條與本項(xiàng)目相臨的南坪南路周邊主要分布了建材J J及汽車交易市場(chǎng)等專業(yè)業(yè)態(tài)。及汽車交易市場(chǎng)等專業(yè)業(yè)態(tài)。南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究-各業(yè)態(tài)分布狀況各業(yè)態(tài)分布狀況南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究-售價(jià)水平研究售價(jià)水平研究南坪商圈商業(yè)物業(yè)售價(jià)相對(duì)于重慶其它主城區(qū)較低，南坪商圈商業(yè)物業(yè)售價(jià)相對(duì)于重慶其它主城區(qū)較低，其其商業(yè)物業(yè)的售價(jià)主要集中在商業(yè)物業(yè)的售價(jià)主要集中在2 23.53.5萬(wàn)元萬(wàn)元/，在售商業(yè)總體量約，在售商業(yè)總體量約

22、19.619.6萬(wàn)。萬(wàn)。項(xiàng)目名稱商業(yè)形式地理位置供應(yīng)體量(萬(wàn))銷售率套內(nèi)均價(jià)(元/)帝景MALL大型綜合賣場(chǎng)南坪西路1065%35000貝迪新城臨街門面惠工路步行街980%24816浪高時(shí)尚女人街二期地下商業(yè)南坪轉(zhuǎn)盤地下0.6未開(kāi)盤預(yù)計(jì)20000南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究-租金情況租金情況南坪南路南坪南路汽車站周邊：主要集中在350元/左右南坪南路本地塊周邊：主要集中在110-120元/本地塊以南100米范圍：主要集中在75-100元/本地塊以南100米以南：主要集中在25-50元/南坪西路：南坪西路：南坪轉(zhuǎn)盤向西100米：350-450元/南坪轉(zhuǎn)盤向西100-300米：200-35

23、0元/南坪轉(zhuǎn)盤向西300-500米：65-200元/南坪轉(zhuǎn)盤向西500米以西：30-65元/南坪東路南坪東路南坪轉(zhuǎn)盤向東100米：350-400元/南坪轉(zhuǎn)盤向東100-300米：150-180元/南坪轉(zhuǎn)盤向東300-500米：70-120元/南坪轉(zhuǎn)盤向東500米以西：30-55元/響水路響水路靠近南坪東路：45-50元/響水路中段：55-65元/靠近南坪南路：50-55元/步行街步行街靠近南坪西路地段：450-500元/中段：150-185元/靠近南城大道地段：130-150元/南城大道：南城大道：南城大道靠近本項(xiàng)目地段：25-35元/南城大道區(qū)政府周邊：35-50元/南城大道45小區(qū)：20-

24、35元/南濱路：（長(zhǎng)江大橋橋頭為上段）南濱路：（長(zhǎng)江大橋橋頭為上段）上段：25-40元/中段：40-60元/下段：25-40元/從分路段租金分布情況可以看出，目前南坪商圈周邊租金差距較大從分路段租金分布情況可以看出，目前南坪商圈周邊租金差距較大較高租金路段集中在南坪轉(zhuǎn)盤周邊和惠工路步行街較高租金路段集中在南坪轉(zhuǎn)盤周邊和惠工路步行街最高租金達(dá)到了最高租金達(dá)到了500500元元/本項(xiàng)目周邊的租金現(xiàn)狀為：南城大道本項(xiàng)目周邊的租金現(xiàn)狀為：南城大道3535元元/南坪南路本地塊周邊：南坪南路本地塊周邊：110-120110-120元元/經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)商業(yè)名稱商業(yè)名稱經(jīng)營(yíng)體量經(jīng)營(yíng)體量（萬(wàn)）萬(wàn)）地理位置地理

25、位置經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)百貨百貨春天百貨2南坪西路(帝景摩爾)將入駐南坪的春天百貨是成都仁和集團(tuán)的子公司,該百貨定位檔次較高,商品品牌為國(guó)內(nèi)一線、國(guó)際三線品牌如曼仙妮、愛(ài)慕、巴黎世家、寶姿、摩根等元旦百貨5惠工路步行街元旦百貨將成為目前南坪經(jīng)營(yíng)面積最大的百貨，將打造百貨業(yè)的第三代產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)紅星美凱龍5.5南坪西路紅星集團(tuán)是集家具生產(chǎn)、家具經(jīng)營(yíng)為一體的集團(tuán)公司，致力于在全國(guó)發(fā)展專業(yè)連鎖。蘇寧電器0.5惠工路步行街公司主要從事綜合電器的銷售和服務(wù)，致力于在全國(guó)發(fā)展專業(yè)連鎖，經(jīng)營(yíng)范圍涉及空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)、彩電、音響、碟機(jī)、小家電等傳統(tǒng)家電，以及手機(jī)、電腦、辦公設(shè)備、數(shù)碼等信息家電，涵蓋300

26、多個(gè)品牌，10萬(wàn)種規(guī)格型號(hào)的3C電器產(chǎn)品。超市超市沃爾瑪2南坪西路世界超市巨頭,以商品種類繁多、低價(jià)為核心競(jìng)爭(zhēng)力合計(jì)合計(jì)15-南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究-潛在供應(yīng)項(xiàng)目分析潛在供應(yīng)項(xiàng)目分析在未來(lái)一年內(nèi)，南岸區(qū)商業(yè)擬供應(yīng)商業(yè)體量較大，總體量約在未來(lái)一年內(nèi)，南岸區(qū)商業(yè)擬供應(yīng)商業(yè)體量較大，總體量約1515萬(wàn)萬(wàn)南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究-未來(lái)未來(lái)3-5年內(nèi)潛在供應(yīng)項(xiàng)目分析年內(nèi)潛在供應(yīng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱規(guī)劃商業(yè)體量（萬(wàn)）規(guī)劃商業(yè)體量（萬(wàn)）商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目2020以百貨、超市等為主力業(yè)態(tài)的綜合賣場(chǎng)以百貨、超市等為主力業(yè)態(tài)的綜合賣場(chǎng)協(xié)信項(xiàng)目協(xié)信項(xiàng)目1313以百貨、超市

27、等為主力業(yè)態(tài)的綜合賣場(chǎng)以百貨、超市等為主力業(yè)態(tài)的綜合賣場(chǎng)順弛項(xiàng)目順弛項(xiàng)目1010占總體量占總體量50%50%的體驗(yàn)型娛樂(lè)消費(fèi)帶動(dòng)超市、百貨等業(yè)態(tài)的體驗(yàn)型娛樂(lè)消費(fèi)帶動(dòng)超市、百貨等業(yè)態(tài)上海城上海城1010商業(yè)部分與帝景摩爾相連，購(gòu)成步行內(nèi)街，重點(diǎn)打造商業(yè)部分與帝景摩爾相連，購(gòu)成步行內(nèi)街，重點(diǎn)打造精品購(gòu)物街，帶動(dòng)餐飲、康體等其它業(yè)態(tài)精品購(gòu)物街，帶動(dòng)餐飲、康體等其它業(yè)態(tài)金陽(yáng)重慶印象金陽(yáng)重慶印象6 6重點(diǎn)打造特色餐飲一條街，連同沃爾瑪超市帶動(dòng)娛樂(lè)、重點(diǎn)打造特色餐飲一條街，連同沃爾瑪超市帶動(dòng)娛樂(lè)、康體等其它業(yè)態(tài)的發(fā)展康體等其它業(yè)態(tài)的發(fā)展帝景摩爾帝景摩爾已供已供5 5，擬供，擬供3 3影城等休閑業(yè)態(tài)影城等休

28、閑業(yè)態(tài)貝迪新城貝迪新城已供已供7 7，擬供，擬供2 2餐飲、休閑、臨街門面餐飲、休閑、臨街門面合計(jì)（擬供）合計(jì)（擬供）6464-本項(xiàng)目周邊本項(xiàng)目周邊1 1公里范圍內(nèi)潛在商業(yè)公里范圍內(nèi)潛在商業(yè) 本項(xiàng)目周邊本項(xiàng)目周邊3 3公里范圍內(nèi)潛在商業(yè)公里范圍內(nèi)潛在商業(yè)項(xiàng)目名稱規(guī)劃商業(yè)體量商業(yè)規(guī)劃和記黃鋪?lái)?xiàng)目3.8餐飲、屈臣士中央大街10濱江商業(yè)武夷濱江2濱江商業(yè)陽(yáng)光10015以百貨、超市等為主力業(yè)態(tài)的綜合賣場(chǎng)融僑半島40（變動(dòng)性較大）濱江主題型商業(yè)合計(jì)708-項(xiàng)目名稱規(guī)劃商業(yè)體量商業(yè)規(guī)劃美堤雅城5以百貨、超市等為主力業(yè)態(tài)的綜合賣場(chǎng)駿逸南山1社區(qū)配套商業(yè)駿逸江南1社區(qū)配套商業(yè)駿逸第一江岸1.5社區(qū)配套商業(yè)渝能

29、國(guó)際4社區(qū)配套商業(yè)中天陽(yáng)光美地0.2社區(qū)配套商業(yè)回龍灣0.6社區(qū)配套商業(yè)江南國(guó)際新城3餐飲、休閑主題商業(yè)學(xué)府大道69號(hào)1社區(qū)配套商業(yè)合計(jì)173-南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究-南坪商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)研析南坪商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)研析南岸區(qū)專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)明顯，尚有潛力可以挖掘。南岸區(qū)專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)明顯，尚有潛力可以挖掘。南岸區(qū)的百貨商場(chǎng)類物業(yè)在南坪商圈以外，南岸區(qū)的百貨商場(chǎng)類物業(yè)在南坪商圈以外，由于不具有商場(chǎng)所需要的規(guī)模效應(yīng)優(yōu)勢(shì)，存活率較低；由于不具有商場(chǎng)所需要的規(guī)模效應(yīng)優(yōu)勢(shì)，存活率較低；而南坪商圈以內(nèi)，中、低檔商業(yè)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈，而南坪商圈以內(nèi)，中、低檔商業(yè)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈，百

30、貨商場(chǎng)類物業(yè)入市時(shí)，應(yīng)在經(jīng)營(yíng)規(guī)模、檔次方面與現(xiàn)有百貨接開(kāi)距離。百貨商場(chǎng)類物業(yè)入市時(shí)，應(yīng)在經(jīng)營(yíng)規(guī)模、檔次方面與現(xiàn)有百貨接開(kāi)距離。南岸區(qū)商圈超市類物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)明顯。南岸區(qū)商圈超市類物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)明顯。南岸區(qū)地下商業(yè)物業(yè)應(yīng)謹(jǐn)慎入市，控制開(kāi)發(fā)。南岸區(qū)地下商業(yè)物業(yè)應(yīng)謹(jǐn)慎入市，控制開(kāi)發(fā)。南岸區(qū)的特色餐飲娛樂(lè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)明顯。南岸區(qū)的特色餐飲娛樂(lè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)明顯。匯報(bào)思路匯報(bào)思路項(xiàng)目影響因素研究項(xiàng)目影響因素研究南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究 重慶商業(yè)市場(chǎng)研究重慶商業(yè)市場(chǎng)研究項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析騎龍山莊上海城融橋半島俊逸天下俊逸第一江岸春風(fēng)綠苑翠堤春曉俊逸江南溯源

31、閣俊逸藍(lán)山中天陽(yáng)光美地回龍灣龍湖觀山水美堤雅城渝能國(guó)際回龍?zhí)m湖天學(xué)府大道69號(hào)南濱路開(kāi)發(fā)帶南濱路開(kāi)發(fā)帶經(jīng) 開(kāi) 區(qū)江南大學(xué)城泰正花園江南國(guó)際新城藍(lán)山日記騎龍山莊上海城融橋半島俊逸天下俊逸第一江岸春風(fēng)綠苑翠堤春曉溯源閣中天陽(yáng)光美地回龍灣龍湖觀山水美堤雅城回龍?zhí)m湖天學(xué)府大道69號(hào)泰正花園江南國(guó)際新城藍(lán)山日記南岸區(qū)在售住宅項(xiàng)目分布圖常住人口情況常住人口情況目前南岸區(qū)在售項(xiàng)目主要集中在南坪南路南部地段，南岸區(qū)的住宅開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)集中型向南開(kāi)發(fā)的態(tài)勢(shì)。目前南岸區(qū)在售項(xiàng)目主要集中在南坪南路南部地段，南岸區(qū)的住宅開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)集中型向南開(kāi)發(fā)的態(tài)勢(shì)。常住人口情況常住人口情況兩公里范圍內(nèi)現(xiàn)有情況兩公里范圍內(nèi)現(xiàn)有情況項(xiàng)目檔次項(xiàng)

32、目檔次戶數(shù)戶數(shù)人口數(shù)人口數(shù)高檔項(xiàng)目高檔項(xiàng)目中高檔項(xiàng)目中高檔項(xiàng)目合計(jì)合計(jì)約約85008500戶戶約約2500025000人人中低檔項(xiàng)目中低檔項(xiàng)目合計(jì)合計(jì)約約2800028000戶戶約約7800078000人人目前，項(xiàng)目目前，項(xiàng)目2 2公里半徑內(nèi)的人口以中青年群體為主，共有常住人口約公里半徑內(nèi)的人口以中青年群體為主，共有常住人口約1111萬(wàn)人，萬(wàn)人，中檔置業(yè)者和高檔置業(yè)者的比例為中檔置業(yè)者和高檔置業(yè)者的比例為3:13:1，從目前的人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，從目前的人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，本項(xiàng)目周邊常住人口的整體消費(fèi)能力不高，消費(fèi)層次以中檔消費(fèi)為主。本項(xiàng)目周邊常住人口的整體消費(fèi)能力不高，消費(fèi)層次以中檔消費(fèi)為主。本項(xiàng)目位于

33、南坪南路與南城大道的交接地段，項(xiàng)目本項(xiàng)目位于南坪南路與南城大道的交接地段，項(xiàng)目2公里范圍內(nèi)輻射的主要區(qū)域?yàn)槟掀荷倘敖?jīng)開(kāi)區(qū)海峽路、南湖路開(kāi)發(fā)段。公里范圍內(nèi)輻射的主要區(qū)域?yàn)槟掀荷倘敖?jīng)開(kāi)區(qū)海峽路、南湖路開(kāi)發(fā)段。常住人口情況常住人口情況兩公里范圍內(nèi)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)兩公里范圍內(nèi)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)項(xiàng)目檔次項(xiàng)目檔次戶數(shù)戶數(shù)高檔項(xiàng)目高檔項(xiàng)目合計(jì)約合計(jì)約75007500戶戶中高檔項(xiàng)目中高檔項(xiàng)目合計(jì)共約合計(jì)共約1500015000戶戶中低檔項(xiàng)目中低檔項(xiàng)目合計(jì)共有合計(jì)共有697697戶戶據(jù)中原調(diào)查，未來(lái)1-3年內(nèi)本項(xiàng)目周邊住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以中高檔品質(zhì)小區(qū)為主，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年市場(chǎng)高檔住宅總供應(yīng)量將達(dá)到22000余戶，本項(xiàng)目周圍將

34、至少新增中高檔及高檔消費(fèi)群體6-7萬(wàn)人，為區(qū)域中高檔商業(yè)項(xiàng)目提供了較有力的支撐。未來(lái)本項(xiàng)目未來(lái)本項(xiàng)目2 2公里范圍內(nèi)常住城鎮(zhèn)人口將增至公里范圍內(nèi)常住城鎮(zhèn)人口將增至15-1615-16萬(wàn)人，人口消費(fèi)結(jié)構(gòu)將由目前以中檔消費(fèi)為主萬(wàn)人，人口消費(fèi)結(jié)構(gòu)將由目前以中檔消費(fèi)為主力，中高檔消費(fèi)為必要補(bǔ)充的市場(chǎng)演變成中高檔和中檔消費(fèi)為主，而高檔消費(fèi)為必要補(bǔ)充的多元力，中高檔消費(fèi)為必要補(bǔ)充的市場(chǎng)演變成中高檔和中檔消費(fèi)為主，而高檔消費(fèi)為必要補(bǔ)充的多元消費(fèi)市場(chǎng)，人口結(jié)構(gòu)比例分別為：高檔消費(fèi)客戶消費(fèi)市場(chǎng)，人口結(jié)構(gòu)比例分別為：高檔消費(fèi)客戶14%14%，中高檔消費(fèi)客戶，中高檔消費(fèi)客戶37%37%及中檔消費(fèi)客戶及中檔消費(fèi)客戶4

35、9%49%。未來(lái)本項(xiàng)目周圍將有較大的中高檔商業(yè)的需求市場(chǎng)空間，而高檔商業(yè)也將有一定的市場(chǎng)缺口。未來(lái)本項(xiàng)目周圍將有較大的中高檔商業(yè)的需求市場(chǎng)空間，而高檔商業(yè)也將有一定的市場(chǎng)缺口。常住人口情況常住人口情況五公里范圍內(nèi)現(xiàn)有情況五公里范圍內(nèi)現(xiàn)有情況目前，本項(xiàng)目周圍目前，本項(xiàng)目周圍5 5公里半徑內(nèi)已經(jīng)輻射到南岸區(qū)絕大部分地區(qū)，北至長(zhǎng)江大橋南橋頭，東至南濱路陽(yáng)光公里半徑內(nèi)已經(jīng)輻射到南岸區(qū)絕大部分地區(qū)，北至長(zhǎng)江大橋南橋頭，東至南濱路陽(yáng)光100100國(guó)際新國(guó)際新城，南至城，南至8 8公里家具市場(chǎng)，西至融僑半島。公里家具市場(chǎng)，西至融僑半島。項(xiàng)目檔次項(xiàng)目檔次戶數(shù)戶數(shù)高檔項(xiàng)目高檔項(xiàng)目合計(jì)共合計(jì)共768768戶戶中高

36、檔項(xiàng)目中高檔項(xiàng)目合計(jì)共約合計(jì)共約1250012500戶戶目前，本項(xiàng)目目前，本項(xiàng)目5 5公里范圍內(nèi)（不含公里范圍內(nèi)（不含2 2公里半徑居民），中高檔住宅常住住戶約公里半徑居民），中高檔住宅常住住戶約1250012500戶，按每戶戶，按每戶3.53.5人計(jì)算，區(qū)域人計(jì)算，區(qū)域中高檔消費(fèi)人口近中高檔消費(fèi)人口近4500045000人，加上已置業(yè)高檔消費(fèi)群體約人，加上已置業(yè)高檔消費(fèi)群體約30003000人，根據(jù)南岸區(qū)現(xiàn)有常住城鎮(zhèn)人口人，根據(jù)南岸區(qū)現(xiàn)有常住城鎮(zhèn)人口4040萬(wàn)人，則除去萬(wàn)人，則除去本項(xiàng)目本項(xiàng)目2 2公里半徑人口，還剩余人口約公里半徑人口，還剩余人口約3030萬(wàn)人，根據(jù)中原對(duì)本區(qū)域中高檔及高檔

37、消費(fèi)群體的統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)人，根據(jù)中原對(duì)本區(qū)域中高檔及高檔消費(fèi)群體的統(tǒng)計(jì)，本項(xiàng)目本項(xiàng)目5 5公里公里半徑內(nèi)，人口消費(fèi)結(jié)構(gòu)比例為：高檔消費(fèi)客戶半徑內(nèi)，人口消費(fèi)結(jié)構(gòu)比例為：高檔消費(fèi)客戶1%1%，中高檔消費(fèi)客戶，中高檔消費(fèi)客戶15%15%，中檔消費(fèi)客戶，中檔消費(fèi)客戶84%84%。項(xiàng)目。項(xiàng)目5 5公里半徑內(nèi)目公里半徑內(nèi)目前以中檔消費(fèi)為主。前以中檔消費(fèi)為主。常住人口情況常住人口情況五公里范圍內(nèi)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)五公里范圍內(nèi)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)項(xiàng)目檔次項(xiàng)目檔次戶數(shù)戶數(shù)高檔項(xiàng)目高檔項(xiàng)目共共1250012500戶戶中高檔項(xiàng)目中高檔項(xiàng)目共約共約1250012500戶戶中檔項(xiàng)目中檔項(xiàng)目共約共約30003000戶戶未來(lái)未來(lái)1-3年，本項(xiàng)

38、目周邊年，本項(xiàng)目周邊5公里半徑內(nèi)潛在高檔項(xiàng)目及中高檔項(xiàng)目的放量較大，高檔項(xiàng)目主要集中在南濱路濱江沿公里半徑內(nèi)潛在高檔項(xiàng)目及中高檔項(xiàng)目的放量較大，高檔項(xiàng)目主要集中在南濱路濱江沿線，而中高檔項(xiàng)目主要集中在南部經(jīng)開(kāi)區(qū)開(kāi)發(fā)段和濱江開(kāi)發(fā)段，按每戶線，而中高檔項(xiàng)目主要集中在南部經(jīng)開(kāi)區(qū)開(kāi)發(fā)段和濱江開(kāi)發(fā)段，按每戶3.5人計(jì)算，人計(jì)算，項(xiàng)目項(xiàng)目5公里半徑內(nèi)將新增常住公里半徑內(nèi)將新增常住中高檔及以上的消費(fèi)客戶將接近中高檔及以上的消費(fèi)客戶將接近10萬(wàn)人，為本區(qū)域的中高檔商業(yè)提供較大的市場(chǎng)空間。萬(wàn)人，為本區(qū)域的中高檔商業(yè)提供較大的市場(chǎng)空間。未來(lái)未來(lái)3 3年，項(xiàng)目周圍年，項(xiàng)目周圍5 5公里范圍內(nèi)將增加常住人口公里范圍內(nèi)

39、將增加常住人口1010余萬(wàn)人，區(qū)域常住人口將增至余萬(wàn)人，區(qū)域常住人口將增至4040萬(wàn)人，萬(wàn)人，加上項(xiàng)目加上項(xiàng)目2 2公里半徑內(nèi)的常住人口，項(xiàng)目周邊常住人口將超過(guò)公里半徑內(nèi)的常住人口，項(xiàng)目周邊常住人口將超過(guò)4646萬(wàn)人；萬(wàn)人；本項(xiàng)目周邊未來(lái)的新增人口主要集中在本項(xiàng)目南部地段及南濱路濱江經(jīng)濟(jì)帶，而本項(xiàng)目位于南坪商本項(xiàng)目周邊未來(lái)的新增人口主要集中在本項(xiàng)目南部地段及南濱路濱江經(jīng)濟(jì)帶，而本項(xiàng)目位于南坪商圈和南部住宅開(kāi)發(fā)區(qū)的樞紐地段，將有能力對(duì)南部住宅區(qū)進(jìn)行有效的截流；圈和南部住宅開(kāi)發(fā)區(qū)的樞紐地段，將有能力對(duì)南部住宅區(qū)進(jìn)行有效的截流；目前本項(xiàng)目周圍以中檔消費(fèi)為主，達(dá)到區(qū)域常住人口的目前本項(xiàng)目周圍以中檔消費(fèi)

40、為主，達(dá)到區(qū)域常住人口的85%85%，未來(lái)，未來(lái)3 3年本項(xiàng)目周邊高檔、中高檔及中年本項(xiàng)目周邊高檔、中高檔及中檔消費(fèi)者的比例將分別為檔消費(fèi)者的比例將分別為5%5%、45%45%、50%50%，中高檔及以上置業(yè)群體的數(shù)量增大為本項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)提供，中高檔及以上置業(yè)群體的數(shù)量增大為本項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)提供了最有力的需求支撐。了最有力的需求支撐。常住人口情況常住人口情況經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)園區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)園區(qū)江南大學(xué)城江南大學(xué)城至至巴巴南南南濱路休閑經(jīng)濟(jì)帶南濱路休閑經(jīng)濟(jì)帶會(huì)會(huì)展展本本項(xiàng)目周邊將主要輻射到來(lái)自于五個(gè)板塊的流動(dòng)人口，分別為南岸區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的工作人員、項(xiàng)目周邊將主要輻射到來(lái)自于五個(gè)板塊的流動(dòng)人口，分別

41、為南岸區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的工作人員、江南大學(xué)城的學(xué)生群體、南濱路休閑經(jīng)濟(jì)帶的外區(qū)消費(fèi)客戶、巴南區(qū)的常住消費(fèi)人群以及會(huì)展帶來(lái)的外地消費(fèi)客戶。江南大學(xué)城的學(xué)生群體、南濱路休閑經(jīng)濟(jì)帶的外區(qū)消費(fèi)客戶、巴南區(qū)的常住消費(fèi)人群以及會(huì)展帶來(lái)的外地消費(fèi)客戶。輻射人口情況輻射人口情況結(jié)合以上結(jié)合以上5個(gè)部分，中原認(rèn)為，本項(xiàng)目未來(lái)個(gè)部分，中原認(rèn)為，本項(xiàng)目未來(lái)5年內(nèi)可輻射到的本區(qū)域的流動(dòng)型商業(yè)消費(fèi)人口將達(dá)到年內(nèi)可輻射到的本區(qū)域的流動(dòng)型商業(yè)消費(fèi)人口將達(dá)到35萬(wàn)人，萬(wàn)人，并且有望輻射到巴南區(qū)的外向需求型消費(fèi)群體，且主要的流動(dòng)刑消費(fèi)群體來(lái)源于本項(xiàng)目以南，將有利于本并且有望輻射到巴南區(qū)的外向需求型消費(fèi)群體，且主要的流動(dòng)刑消費(fèi)群

42、體來(lái)源于本項(xiàng)目以南，將有利于本項(xiàng)目建成以南岸區(qū)南向需求為主的大型綜合商業(yè)項(xiàng)目。項(xiàng)目建成以南岸區(qū)南向需求為主的大型綜合商業(yè)項(xiàng)目。會(huì)展中心每月至少可接待商務(wù)型外地賓客會(huì)展中心每月至少可接待商務(wù)型外地賓客6000人以上人以上南濱路每日至少可吸引外區(qū)及外地消費(fèi)者南濱路每日至少可吸引外區(qū)及外地消費(fèi)者3.6萬(wàn)人。萬(wàn)人。江南大學(xué)城將有江南大學(xué)城將有50000人的師生數(shù)量人的師生數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)相關(guān)從業(yè)人員近經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)相關(guān)從業(yè)人員近10萬(wàn)人萬(wàn)人 巴南區(qū)規(guī)劃于巴南區(qū)規(guī)劃于2010年區(qū)域總?cè)丝趯⑦_(dá)到年區(qū)域總?cè)丝趯⑦_(dá)到88萬(wàn)人。萬(wàn)人。輕軌三號(hào)線南坪站規(guī)劃中的南坪汽車站江江南南大大道道項(xiàng)目周邊交通及

43、城市配套項(xiàng)目周邊交通及城市配套項(xiàng)目所處目前南坪商圈的南部邊緣，交通方便，配套完善，是非常成熟的城市功能區(qū)；項(xiàng)目所處目前南坪商圈的南部邊緣，交通方便，配套完善，是非常成熟的城市功能區(qū)；同時(shí)，本項(xiàng)目同時(shí)，本項(xiàng)目2 2公里半徑內(nèi)是南岸區(qū)住宅開(kāi)發(fā)較為密集的區(qū)域之一，有大量中高檔在建項(xiàng)目，公里半徑內(nèi)是南岸區(qū)住宅開(kāi)發(fā)較為密集的區(qū)域之一，有大量中高檔在建項(xiàng)目，尤其是項(xiàng)目南部地區(qū)是正在形成的大型居住社區(qū)以及規(guī)劃中的南岸區(qū)工業(yè)技術(shù)園區(qū)及教育尤其是項(xiàng)目南部地區(qū)是正在形成的大型居住社區(qū)以及規(guī)劃中的南岸區(qū)工業(yè)技術(shù)園區(qū)及教育科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，將形成巨大的潛在消費(fèi)需求市場(chǎng)；科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，將形成巨大的潛在消費(fèi)需求市場(chǎng)；目前項(xiàng)目附近

44、商業(yè)業(yè)態(tài)分布分散、零亂，未成氣候，但潛在商業(yè)供應(yīng)規(guī)模巨大，供應(yīng)項(xiàng)目主目前項(xiàng)目附近商業(yè)業(yè)態(tài)分布分散、零亂，未成氣候，但潛在商業(yè)供應(yīng)規(guī)模巨大，供應(yīng)項(xiàng)目主要為本項(xiàng)目及萬(wàn)達(dá)珊瑚村項(xiàng)目，潛在供應(yīng)體量將超過(guò)要為本項(xiàng)目及萬(wàn)達(dá)珊瑚村項(xiàng)目，潛在供應(yīng)體量將超過(guò)4040萬(wàn)，相當(dāng)于第二個(gè)南坪商圈，潛在萬(wàn)，相當(dāng)于第二個(gè)南坪商圈，潛在商業(yè)放量的支撐，使本項(xiàng)目周邊將有望形成南岸區(qū)立足于南部片區(qū)并服務(wù)于整個(gè)南岸市場(chǎng)的商業(yè)放量的支撐，使本項(xiàng)目周邊將有望形成南岸區(qū)立足于南部片區(qū)并服務(wù)于整個(gè)南岸市場(chǎng)的大型商業(yè)項(xiàng)目。大型商業(yè)項(xiàng)目。項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍匯報(bào)思路匯報(bào)思路項(xiàng)目影響因素研究項(xiàng)目影響因素研究南岸區(qū)商業(yè)市場(chǎng)研究南岸區(qū)

45、商業(yè)市場(chǎng)研究 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究 重慶商業(yè)市場(chǎng)研究重慶商業(yè)市場(chǎng)研究項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析都市時(shí)尚購(gòu)物中心都市時(shí)尚購(gòu)物中心項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位“都市都市”：本項(xiàng)目是位于南坪商業(yè)中心的，主要輻射南岸區(qū)城鎮(zhèn)消費(fèi)人口。本項(xiàng)目是位于南坪商業(yè)中心的，主要輻射南岸區(qū)城鎮(zhèn)消費(fèi)人口。“時(shí)尚購(gòu)物中心時(shí)尚購(gòu)物中心”：本項(xiàng)目是一個(gè)擁有百貨、超市、家居市場(chǎng)及娛樂(lè)中心的多層次：本項(xiàng)目是一個(gè)擁有百貨、超市、家居市場(chǎng)及娛樂(lè)中心的多層次 購(gòu)物集合體。購(gòu)物集合體。以服務(wù)區(qū)域性消費(fèi)為主的多層次商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以服務(wù)區(qū)域性消費(fèi)為主的多層次商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以購(gòu)物為主體的綜合商業(yè)項(xiàng)目以購(gòu)物為主體的綜合商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目

46、功能定位項(xiàng)目功能定位都市流行百貨、生活賣場(chǎng)、家居專業(yè)賣場(chǎng)、都市流行百貨、生活賣場(chǎng)、家居專業(yè)賣場(chǎng)、主題賣場(chǎng)（書(shū)店、運(yùn)動(dòng)用品、音像專賣店等）、主題賣場(chǎng)（書(shū)店、運(yùn)動(dòng)用品、音像專賣店等）、餐飲、娛樂(lè)及品牌專賣店。餐飲、娛樂(lè)及品牌專賣店。項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合建議項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合建議流行百貨：流行百貨：中高檔綜合百貨，引進(jìn)品牌較為時(shí)尚，主要消費(fèi)群體為本項(xiàng)目周邊常住居民及江南大學(xué)城 潛在消費(fèi)群體，如遠(yuǎn)東百貨，建議面積1.5萬(wàn)；萬(wàn)；生活賣場(chǎng)：生活賣場(chǎng)：大型綜合超市，以食品及生活消費(fèi)品為主，主要消費(fèi)群體為本項(xiàng)目周邊常住居民及南部地 區(qū)的流動(dòng)人口，如家樂(lè)福，建議面積1.2-1.5萬(wàn)萬(wàn)；家居專業(yè)賣場(chǎng)：家居專業(yè)賣場(chǎng)：檔次較高的綜

47、合性家居專業(yè)賣場(chǎng)，主要消費(fèi)群體為重慶主城區(qū)居民，如宜家，建議面 積3-4萬(wàn)萬(wàn)；餐飲主力店：餐飲主力店：中高檔的特色餐飲店，可以考慮消費(fèi)層次較為豐富。主要消費(fèi)群體為本項(xiàng)目周邊常住居 民及南部地區(qū)的流動(dòng)人口，如七十二行、蘇氏牛肉面等，建議面積5000左右左右；休閑娛樂(lè)中心：休閑娛樂(lè)中心：考慮引進(jìn)部分目前南岸區(qū)或重慶市沒(méi)有的娛樂(lè)項(xiàng)目，以中高檔消費(fèi)為主。主要消費(fèi)群 體為南岸區(qū)區(qū)域消費(fèi)群體并且有部分外區(qū)消費(fèi)者，如：大型影城、室內(nèi)娛樂(lè)項(xiàng)目、康 體保健中心、量販KTV等，建議面積3萬(wàn)左右萬(wàn)左右；品牌專賣店：品牌專賣店：附加值較高的獨(dú)立商鋪，經(jīng)營(yíng)類型不限，考慮以街區(qū)概念為主，整體對(duì)外銷售，建議 面積2萬(wàn)左右萬(wàn)左右。項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合建議項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合建議結(jié)合項(xiàng)目各業(yè)態(tài)分布面積，中原建議本項(xiàng)目商業(yè)總量為結(jié)合項(xiàng)目各業(yè)態(tài)分布面積，中原建議本項(xiàng)目商業(yè)總量為12-1312-13萬(wàn)。萬(wàn)。謝謝！