1、用平行思維做地產(chǎn)用平行思維做地產(chǎn)正中中心區(qū)項(xiàng)目初步定位思考正中中心區(qū)項(xiàng)目初步定位思考目目 錄錄第一篇第一篇 平行思維平行思維換一個(gè)角度做地產(chǎn)換一個(gè)角度做地產(chǎn)第二篇第二篇 資源分析和價(jià)值挖掘資源分析和價(jià)值挖掘第三篇第三篇 住宅部分定位初步思考住宅部分定位初步思考第四篇第四篇 商業(yè)部分發(fā)展初步建議商業(yè)部分發(fā)展初步建議第一篇第一篇 平行思維的引入平行思維的引入 1 1、項(xiàng)目具備的三大特征、項(xiàng)目具備的三大特征特征一，位于一個(gè)新的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域：項(xiàng)目周邊配套和商業(yè)設(shè)施不完善，市場競爭劇烈；特征二，大型商業(yè)與住宅的結(jié)合：本項(xiàng)目商業(yè)5.69萬m，住宅6.67萬m。商業(yè)部分面積占總面積的46%；不同于以往中心

2、區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目，以住宅為主的物業(yè)特征。特征三，新的市場環(huán)境：隨著寶安大道與深南大道的對(duì)接、濱海大道的對(duì)接，地鐵一號(hào)線延伸線的建設(shè)，以及西部通道的開通，特區(qū)內(nèi)外加速融合。2 2、平行思維的、平行思維的“起緣起緣”需要從以住宅物業(yè)為主的需要從以住宅物業(yè)為主的標(biāo)準(zhǔn)化策劃流程，到充分標(biāo)準(zhǔn)化策劃流程，到充分重視項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的個(gè)性重視項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的個(gè)性化策劃服務(wù)的轉(zhuǎn)變；化策劃服務(wù)的轉(zhuǎn)變；項(xiàng)目項(xiàng)目特征特征新區(qū)域、新市場傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)型策劃模傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)型策劃模式受到挑戰(zhàn)；式受到挑戰(zhàn)；大型商業(yè)與住宅的結(jié)合復(fù)雜的市場導(dǎo)致混亂的思考復(fù)雜的市場導(dǎo)致混亂的思考我們總是試圖同時(shí)做太多的事情。情感、信息、邏輯、希望和創(chuàng)造性都蜂擁

3、而來，如同拋耍太多的球。混亂的思考導(dǎo)致思維混亂。平行思維平行思維換一個(gè)角度做地產(chǎn)換一個(gè)角度做地產(chǎn)尋求一種新的思維模式尋求一種新的思維模式新區(qū)域新市場大型商業(yè)與住宅的結(jié)合混亂的思考3、平行思維的介紹、平行思維的介紹平行思維（另譯橫向思維）由愛得華平行思維（另譯橫向思維）由愛得華德德波諾創(chuàng)立。波諾創(chuàng)立。它它強(qiáng)調(diào)的是每一位思考者只需在同一時(shí)間內(nèi)都戴上同一種顏色強(qiáng)調(diào)的是每一位思考者只需在同一時(shí)間內(nèi)都戴上同一種顏色的帽子，集中思考一個(gè)方面的問題，的帽子，集中思考一個(gè)方面的問題，繼而就可以依次對(duì)問題繼而就可以依次對(duì)問題的不同側(cè)面給予足夠的重視和充分的考慮，它提供了的不同側(cè)面給予足夠的重視和充分的考慮，它提

4、供了“平行平行思維思維”的工具。它將我們的思維從不同側(cè)面和角度進(jìn)行分解，的工具。它將我們的思維從不同側(cè)面和角度進(jìn)行分解，分別進(jìn)行考慮，而不是同時(shí)考慮很多因素。分別進(jìn)行考慮，而不是同時(shí)考慮很多因素。平行思維的表現(xiàn)方式平行思維的表現(xiàn)方式“六頂思考帽六頂思考帽”白帽：資料與信息白帽：資料與信息紅帽紅帽:直覺與感情直覺與感情黑帽黑帽:邏輯與批判邏輯與批判黃帽黃帽:積極與樂觀積極與樂觀綠帽綠帽:創(chuàng)新與冒險(xiǎn)創(chuàng)新與冒險(xiǎn)藍(lán)帽藍(lán)帽:系統(tǒng)與控制系統(tǒng)與控制每頂不同顏色的帽子所代表是需要在某個(gè)時(shí)間段內(nèi)進(jìn)行重點(diǎn)思考得一個(gè)每頂不同顏色的帽子所代表是需要在某個(gè)時(shí)間段內(nèi)進(jìn)行重點(diǎn)思考得一個(gè)方面的問題。把問題分開設(shè)定，逐個(gè)考慮，

5、環(huán)環(huán)推進(jìn)，個(gè)個(gè)擊破方面的問題。把問題分開設(shè)定，逐個(gè)考慮，環(huán)環(huán)推進(jìn)，個(gè)個(gè)擊破4、項(xiàng)目研究過程和報(bào)告撰寫思路、項(xiàng)目研究過程和報(bào)告撰寫思路市場調(diào)研白帽子黑帽子黃帽子綠帽子藍(lán)帽子項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目發(fā)展建議完成本項(xiàng)目完成本項(xiàng)目前期的策劃全過程前期的策劃全過程初步認(rèn)識(shí)紅帽子第二篇第二篇 資源解析和價(jià)值挖掘資源解析和價(jià)值挖掘一、六大優(yōu)勢(shì)資源一、六大優(yōu)勢(shì)資源二、三大劣勢(shì)條件二、三大劣勢(shì)條件三、項(xiàng)目價(jià)值挖掘三、項(xiàng)目價(jià)值挖掘一、項(xiàng)目的六大優(yōu)勢(shì)資源分析一、項(xiàng)目的六大優(yōu)勢(shì)資源分析1 1、CBD+CLDCBD+CLD復(fù)合核心區(qū)域資源復(fù)合核心區(qū)域資源2 2、立體化的交通網(wǎng)絡(luò)資源、立體化的交通網(wǎng)絡(luò)資源3 3、稀缺的商業(yè)資

6、源、稀缺的商業(yè)資源4 4、地標(biāo)性資源、地標(biāo)性資源5 5、景觀資源、景觀資源6 6、配套設(shè)施資源、配套設(shè)施資源1 1、CBD+CLDCBD+CLD復(fù)合核心區(qū)域資源復(fù)合核心區(qū)域資源之中央商務(wù)區(qū)之中央商務(wù)區(qū) 本項(xiàng)目西北面規(guī)劃的“寶安中心區(qū)企業(yè)總部辦公區(qū)”規(guī)劃占地面積20萬m；與寶安行政中心共同構(gòu)成寶安中心最核心的中央商務(wù)區(qū)。在本項(xiàng)目的西北、東北面和北面規(guī)劃有大量的高層住宅區(qū)。1 1、CBD+CLDCBD+CLD復(fù)合核心區(qū)域資源復(fù)合核心區(qū)域資源之中央居住區(qū)之中央居住區(qū)1 1、CBD+CLDCBD+CLD復(fù)合核心區(qū)域資源復(fù)合核心區(qū)域資源2大因素大因素構(gòu)成構(gòu)成CBD+CLD復(fù)合核心區(qū)域資源復(fù)合核心區(qū)域資源

7、項(xiàng)目位于新湖路和新安西路交匯處，從本地塊到寶安大道、濱海大道、深南大道、107國道、廣深高速、沿江高速、均非常便捷。地塊可達(dá)性非常好；屬于新安老城進(jìn)入中心區(qū)，由南山進(jìn)入寶安的門戶地帶。2 2、立體化的城市交通資源、立體化的城市交通資源之地面交通網(wǎng)絡(luò)之地面交通網(wǎng)絡(luò)新湖路甲岸路興華路新安二路寶安大道深南大道與寶安大道對(duì)接處2 2）立體化城市交通資源立體化城市交通資源之之地鐵資源地鐵資源本項(xiàng)目緊鄰地鐵一號(hào)線；行政中心站出口和地鐵站廣場與本案僅咫尺之遙。規(guī)劃中的新湖路商業(yè)街，是未來寶安商業(yè)聚集地；本項(xiàng)目緊鄰新安路地鐵口；臨近20萬m寶安購物公園；3 3、稀缺的商業(yè)資源、稀缺的商業(yè)資源地鐵站廣場新湖路商

8、業(yè)街地標(biāo)一：城市主干道新湖路地標(biāo)二：地鐵口；地標(biāo)三：高層建筑；地標(biāo)四：大型商業(yè)4 4、地標(biāo)性資源、地標(biāo)性資源地塊的西南面和南面可以看到海景資源。在中心區(qū)開發(fā)的前期階段，根據(jù)規(guī)劃項(xiàng)目的西南面為學(xué)校，未來項(xiàng)目的高層單位視野較寬闊。5 5、景觀資源、景觀資源之高層海景、中心綠軸之高層海景、中心綠軸會(huì)展中心學(xué)校都市-唯一的動(dòng)態(tài)景觀景觀資源景觀資源之城市生活景觀之城市生活景觀本項(xiàng)目周邊規(guī)劃的商業(yè)、教育、文化、休閑設(shè)施均十分齊全；項(xiàng)目自身5.69萬m的商業(yè)配套設(shè)施6 6、配套資源齊全、配套資源齊全小學(xué)中學(xué)幼兒園幼兒園醫(yī)院中學(xué)青少年宮書城酒店二、項(xiàng)目的三大劣勢(shì)二、項(xiàng)目的三大劣勢(shì)1 1、來自新安二路和新湖路的

9、噪音干擾、來自新安二路和新湖路的噪音干擾2 2、項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較小、項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較小3 3、容積率高約、容積率高約5.975.97直接影響項(xiàng)目開發(fā)方向的選擇直接影響項(xiàng)目開發(fā)方向的選擇三、本項(xiàng)目可提升的四大價(jià)值三、本項(xiàng)目可提升的四大價(jià)值商業(yè)價(jià)值、居住價(jià)值、商務(wù)價(jià)值、地標(biāo)價(jià)值商業(yè)價(jià)值、居住價(jià)值、商務(wù)價(jià)值、地標(biāo)價(jià)值商業(yè)價(jià)值商業(yè)價(jià)值五大支撐元素五大支撐元素購物公園地鐵站廣場CLD的居民城市主干道交匯我們的項(xiàng)目具備：巨大的商業(yè)價(jià)值巨大的商業(yè)價(jià)值CBD的企業(yè)居住價(jià)值居住價(jià)值五大支撐元素五大支撐元素地塊地塊特征特征本項(xiàng)目的本項(xiàng)目的居住價(jià)值居住價(jià)值成就城市景觀繁華的城市生活體驗(yàn)城市中心核心區(qū)的區(qū)位便捷的交通完善

10、的配套設(shè)施城市綠軸生態(tài)資源三年內(nèi)，中心區(qū)是寶安高端客戶唯一可以選擇置業(yè)和居住的區(qū)域商務(wù)價(jià)值商務(wù)價(jià)值區(qū)域商務(wù)價(jià)值，位于深圳西岸區(qū)域商務(wù)價(jià)值，位于深圳西岸CBDCBD核心區(qū)內(nèi)核心區(qū)內(nèi)CBD+CLDCBD+CLD復(fù)合核心復(fù)合核心區(qū)域資源區(qū)域資源商務(wù)價(jià)值商務(wù)價(jià)值商務(wù)物業(yè)的市場發(fā)展時(shí)機(jī)商務(wù)物業(yè)的市場發(fā)展時(shí)機(jī)1）中心區(qū)開發(fā)所帶來的四大市場機(jī)遇）中心區(qū)開發(fā)所帶來的四大市場機(jī)遇隨著10月份寶安區(qū)政府的遷入，寶安城市中心的轉(zhuǎn)移，中心區(qū)蘊(yùn)藏著大量的商機(jī)；現(xiàn)在的狀況是中心區(qū)內(nèi)沒有適合企業(yè)辦公的場所；同時(shí)，共計(jì)包括40多棟寫字樓的企業(yè)總部商務(wù)辦公區(qū)，6月份將有地塊推出；在可以預(yù)知的未來，中心區(qū)內(nèi)的寫字樓項(xiàng)目憑借其優(yōu)越

11、的地理位置，吸引眾多大中型企業(yè)的關(guān)注。但在銷售價(jià)格上必將使眾多想抓住寶安中心區(qū)發(fā)展機(jī)遇獲利的、大量的中小型企業(yè)望而卻步。時(shí)機(jī)商務(wù)價(jià)值時(shí)機(jī)商務(wù)價(jià)值中心區(qū)開發(fā)所帶來的市場機(jī)遇中心區(qū)開發(fā)所帶來的市場機(jī)遇寶安中心區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀行政、商業(yè)、文化、居住功能的逐步實(shí)現(xiàn)未來中心區(qū)商務(wù)辦公樓開發(fā)價(jià)格門檻和面積門檻中心區(qū)快速發(fā)展帶來的商機(jī)中小型公司的跟進(jìn)投資者的追捧商務(wù)辦公功能的缺失小面積的商務(wù)辦公型公寓產(chǎn)品的市場發(fā)展機(jī)遇引發(fā)引發(fā)2）商務(wù)辦公產(chǎn)品的發(fā)展機(jī)遇）商務(wù)辦公產(chǎn)品的發(fā)展機(jī)遇地標(biāo)價(jià)值地標(biāo)價(jià)值項(xiàng)目所具備的地標(biāo)性資源項(xiàng)目所具備的地標(biāo)性資源高層建筑緊鄰地鐵口大型商業(yè)配套我們的項(xiàng)目具備：地標(biāo)價(jià)值地標(biāo)價(jià)值城市主干道交匯處第

12、三篇第三篇 住宅部分定位的初步思考住宅部分定位的初步思考一、開發(fā)方向選擇一、開發(fā)方向選擇二、檔次定位二、檔次定位三、客戶定位三、客戶定位四、物業(yè)定位四、物業(yè)定位五、形象定位五、形象定位1、位于中心區(qū)核心區(qū)；、位于中心區(qū)核心區(qū)；2、立體化交通；、立體化交通；3、配套設(shè)施完善；、配套設(shè)施完善；4、地標(biāo)性物業(yè)；、地標(biāo)性物業(yè)；5、居住價(jià)值；、居住價(jià)值；優(yōu)勢(shì)一、項(xiàng)目開發(fā)方向的思考之一：一、項(xiàng)目開發(fā)方向的思考之一：中大或大戶型產(chǎn)品中大或大戶型產(chǎn)品1、來自創(chuàng)業(yè)路和新湖、來自創(chuàng)業(yè)路和新湖路的噪音干擾；路的噪音干擾；2、占地規(guī)模較小，容占地規(guī)模較小，容積率高，無大規(guī)模社積率高，無大規(guī)模社區(qū)園林；區(qū)園林；3、大面

13、積商業(yè)對(duì)居住、大面積商業(yè)對(duì)居住環(huán)境的影響；環(huán)境的影響；4、無法實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值、無法實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化；的最大化；劣勢(shì)1、面對(duì)深業(yè)新岸線、第五、面對(duì)深業(yè)新岸線、第五大道和海逸世家為代表的大大道和海逸世家為代表的大規(guī)模項(xiàng)目，所提供的大量的規(guī)模項(xiàng)目，所提供的大量的中大戶型產(chǎn)品的競爭，客戶中大戶型產(chǎn)品的競爭，客戶的選擇面更加寬廣；的選擇面更加寬廣；2、經(jīng)過幸福海岸、天悅龍經(jīng)過幸福海岸、天悅龍庭、尚都等高檔項(xiàng)目的銷售，庭、尚都等高檔項(xiàng)目的銷售，寶安當(dāng)?shù)馗叨丝蛻糁谐鲇诰訉毎伯?dāng)?shù)馗叨丝蛻糁谐鲇诰幼∧康牡闹脴I(yè)需求已被釋放；住目的的置業(yè)需求已被釋放；3 3、中心區(qū)中心區(qū)150萬萬mm的巨量供的巨量供應(yīng)，客戶被大

14、量分流；應(yīng)，客戶被大量分流；威脅與風(fēng)險(xiǎn)1、面臨巨大的市場風(fēng)險(xiǎn)和競爭壓力2、不能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化1、位于中心區(qū)核心區(qū)；、位于中心區(qū)核心區(qū)；2、立體化交通；、立體化交通；3、配套設(shè)施完善；、配套設(shè)施完善；4、地標(biāo)性物業(yè)；、地標(biāo)性物業(yè)；5、商務(wù)價(jià)值、商務(wù)價(jià)值6、商業(yè)價(jià)值、商業(yè)價(jià)值優(yōu)勢(shì)物業(yè)定位的思考之二：物業(yè)定位的思考之二：小戶型公寓產(chǎn)品小戶型公寓產(chǎn)品1、本項(xiàng)目若作純小戶型公、本項(xiàng)目若作純小戶型公寓類產(chǎn)品，將導(dǎo)致產(chǎn)品戶型寓類產(chǎn)品，將導(dǎo)致產(chǎn)品戶型過多，市場風(fēng)向太大；過多，市場風(fēng)向太大；威脅與風(fēng)險(xiǎn)面臨市場風(fēng)險(xiǎn)大項(xiàng)目開發(fā)方向的初步建議項(xiàng)目開發(fā)方向的初步建議商務(wù)公寓商務(wù)公寓+住宅型公寓住宅型公寓 為了實(shí)現(xiàn)地

15、塊價(jià)值的最大化，同時(shí)考慮到項(xiàng)目四大價(jià)值和為了實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值的最大化，同時(shí)考慮到項(xiàng)目四大價(jià)值和三大劣勢(shì)三大劣勢(shì)，我司建議項(xiàng)目的開發(fā)方向采用：，我司建議項(xiàng)目的開發(fā)方向采用：二、項(xiàng)目檔次定位二、項(xiàng)目檔次定位中高檔中高檔三、目標(biāo)客戶定位三、目標(biāo)客戶定位1、住宅型公寓的購買群體、住宅型公寓的購買群體主力客戶主力客戶關(guān)內(nèi)和寶城客戶關(guān)內(nèi)和寶城客戶工廠企業(yè)中層管理者、技術(shù)人員公務(wù)員和事業(yè)單位人員生意人小業(yè)主部分投資者周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 村民、公務(wù)員、事業(yè)單位人員投資者（看好中心區(qū)發(fā)展）輔輔助助客客戶戶住宅型公寓的核心客戶鎖定為：住宅型公寓的核心客戶鎖定為：特征描述：特征描述：他們身份特征他們身份特征：工廠

16、或企業(yè)中層管理者、技術(shù)人員、生意人工廠或企業(yè)中層管理者、技術(shù)人員、生意人深圳菁英階層深圳菁英階層他們是公司中的中堅(jiān)力量他們是公司中的中堅(jiān)力量他們事業(yè)處于成長期，對(duì)未來充滿希望，工作繁忙，生活效率高他們事業(yè)處于成長期，對(duì)未來充滿希望，工作繁忙，生活效率高他們年齡在他們年齡在30-4030-40歲左右，總體年輕化歲左右，總體年輕化他們家庭成員以他們家庭成員以3 3人為主，有部分人為主，有部分4 4口之家，有子女的，小孩年齡較小口之家，有子女的，小孩年齡較小他們關(guān)注區(qū)域的環(huán)境及升值潛力，具有投資意識(shí)他們關(guān)注區(qū)域的環(huán)境及升值潛力，具有投資意識(shí)他們關(guān)注樓盤的性價(jià)比，對(duì)于樓盤的總價(jià)、首期及單價(jià)均比較敏感他

17、們關(guān)注樓盤的性價(jià)比，對(duì)于樓盤的總價(jià)、首期及單價(jià)均比較敏感他們關(guān)注交通生活配套，關(guān)注從家到公司的時(shí)間距離他們關(guān)注交通生活配套，關(guān)注從家到公司的時(shí)間距離他們看重樓盤的品質(zhì)他們看重樓盤的品質(zhì) 主力客戶：事業(yè)處于起步和發(fā)展期的小型企業(yè)主力客戶：事業(yè)處于起步和發(fā)展期的小型企業(yè) 由菁英階層組成的，處于發(fā)展階段的，公司人數(shù)在10-20人之間的小型企業(yè) 重要客戶：關(guān)內(nèi)及寶安區(qū)的投資者重要客戶：關(guān)內(nèi)及寶安區(qū)的投資者 看好中心區(qū)未來發(fā)展前景的客戶。輔助客戶：其它投資及自用者輔助客戶：其它投資及自用者 投資和自住。2、商務(wù)型公寓的購買群體、商務(wù)型公寓的購買群體本項(xiàng)目的核心客戶鎖定為：本項(xiàng)目的核心客戶鎖定為：住宅型公

18、寓主力客戶商務(wù)型公寓主力客戶深圳菁英階層深圳菁英階層和由菁英階層組和由菁英階層組成的中小企業(yè)成的中小企業(yè) 菁英階層客戶描繪菁英階層客戶描繪他們充滿遠(yuǎn)見，對(duì)未來和自己具有強(qiáng)烈的信心；他們充滿遠(yuǎn)見，對(duì)未來和自己具有強(qiáng)烈的信心；他們追求更體面地生活、更享受地居住、更具品質(zhì)的他們追求更體面地生活、更享受地居住、更具品質(zhì)的工作空間；工作空間；他們有一定的企業(yè)行為理念準(zhǔn)則與文化；他們有一定的企業(yè)行為理念準(zhǔn)則與文化；他們社交頻繁，對(duì)城市的交通便利程度和配套資源要他們社交頻繁，對(duì)城市的交通便利程度和配套資源要求很高；求很高；他們講究品味文化，追求有層次的工作方式；他們講究品味文化，追求有層次的工作方式；四、物

19、業(yè)定位四、物業(yè)定位深圳西岸深圳西岸首席菁英宮寓首席菁英宮寓深圳西岸深圳西岸明確本項(xiàng)目的區(qū)域位置；明確本項(xiàng)目的區(qū)域位置；首首 席席第一個(gè)、首位、最優(yōu)秀的、最具品質(zhì)的第一個(gè)、首位、最優(yōu)秀的、最具品質(zhì)的菁菁 英英對(duì)本項(xiàng)目主力客戶特征的描述對(duì)本項(xiàng)目主力客戶特征的描述定位詮釋：定位詮釋：【宮寓宮寓】詮釋詮釋第一，便捷的交通，舒適的環(huán)境，開放的都市；第一，便捷的交通，舒適的環(huán)境，開放的都市；第二，周邊城市生活配套設(shè)施完備；第二，周邊城市生活配套設(shè)施完備；第三，與城市規(guī)劃相契合、具有升值潛質(zhì)的地段；第三，與城市規(guī)劃相契合、具有升值潛質(zhì)的地段；宮寓是作為針對(duì)普通公寓的一個(gè)革命性的換代產(chǎn)品；宮寓是作為針對(duì)普通公

20、寓的一個(gè)革命性的換代產(chǎn)品；公寓是為了居住；而宮寓是為了公寓是為了居住；而宮寓是為了更體面地居住、更精更體面地居住、更精致地居住、更享受地居住致地居住、更享受地居住；什么是宮寓？什么是宮寓？宮寓產(chǎn)品的判斷標(biāo)準(zhǔn)宮寓產(chǎn)品的判斷標(biāo)準(zhǔn)每個(gè)城市都有自己的菁英，每個(gè)菁每個(gè)城市都有自己的菁英，每個(gè)菁英都有自己的地段，深圳的菁英，英都有自己的地段，深圳的菁英，就在菁英宮寓。就在菁英宮寓。五、形象定位五、形象定位西岸地標(biāo)西岸地標(biāo)菁英聚落菁英聚落3.3.形象定位詮釋形象定位詮釋西岸地標(biāo)西岸地標(biāo)本項(xiàng)目將成為深圳西岸地標(biāo)性物業(yè)本項(xiàng)目將成為深圳西岸地標(biāo)性物業(yè)菁英聚落菁英聚落由城市菁英構(gòu)成的，能夠享受高檔生活環(huán)境和由城市菁

21、英構(gòu)成的，能夠享受高檔生活環(huán)境和 品質(zhì)工作空間的區(qū)域。品質(zhì)工作空間的區(qū)域。六、項(xiàng)目命名六、項(xiàng)目命名菁英宮寓菁英宮寓主推名主推名：菁英杰座菁英杰座菁英風(fēng)范菁英風(fēng)范菁英城邦菁英城邦備選名備選名：第四篇第四篇 商業(yè)部分發(fā)展的初步建議商業(yè)部分發(fā)展的初步建議一、商業(yè)規(guī)劃建議一、商業(yè)規(guī)劃建議二、商業(yè)規(guī)劃的示意圖二、商業(yè)規(guī)劃的示意圖一、項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值預(yù)估一、項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值預(yù)估商業(yè)價(jià)值：商業(yè)價(jià)值：均價(jià)：均價(jià)：9000元元/（這里不作分層考慮，街鋪也依此價(jià)格論定）（這里不作分層考慮，街鋪也依此價(jià)格論定）建筑面積：建筑面積：56900銷售率按銷售率按80%計(jì)算計(jì)算商業(yè)銷售總收入：商業(yè)銷售總收入：9000*56900*

22、80%=4.10億億住宅價(jià)值：住宅價(jià)值：均價(jià)：均價(jià)：6000元元/（目前寶安中心區(qū)的均價(jià)大大低于此價(jià)格）（目前寶安中心區(qū)的均價(jià)大大低于此價(jià)格）建筑面積：建筑面積：66700銷售率按銷售率按90%計(jì)算計(jì)算住宅銷售總收入：住宅銷售總收入：6000*66700*90%=3.60億億本項(xiàng)目應(yīng)以商業(yè)為主體，定位思考本項(xiàng)目應(yīng)以商業(yè)為主體，定位思考應(yīng)以商業(yè)經(jīng)營定位為前提。應(yīng)以商業(yè)經(jīng)營定位為前提。二、項(xiàng)目開發(fā)模式的調(diào)整建議二、項(xiàng)目開發(fā)模式的調(diào)整建議目前商業(yè)操作模式：目前商業(yè)操作模式：規(guī)劃在先，招商為后。規(guī)劃在先，招商為后。操作模式弊端：操作模式弊端：由于是先前規(guī)劃，商業(yè)規(guī)劃往往由于是先前規(guī)劃，商業(yè)規(guī)劃往往具有

23、主觀性，未能客觀的從商家的需求出發(fā)，包具有主觀性，未能客觀的從商家的需求出發(fā)，包括規(guī)模、內(nèi)部格局、交通走向、樓層功能設(shè)置需括規(guī)模、內(nèi)部格局、交通走向、樓層功能設(shè)置需求等因素，造成經(jīng)營上的不便。求等因素，造成經(jīng)營上的不便。市場條件：市場條件：中心區(qū)各項(xiàng)目大規(guī)模的商業(yè)面積開發(fā)中心區(qū)各項(xiàng)目大規(guī)模的商業(yè)面積開發(fā)項(xiàng)目名稱商業(yè)模式商業(yè)規(guī)模（）竣工時(shí)間租金/售價(jià)金成時(shí)代集中商業(yè)5000（三層）2005年6月未定街鋪3000未定天悅龍庭街鋪近200002005年底麗晶國際集中商業(yè)160002005年底未定街鋪近1000未定尚都集中商業(yè)350002006年未定(四層)街鋪15000(92間)未定幸福海岸集中商業(yè)

24、2005年10月街鋪3000(49間)25000/M2金泓凱旋城集中商業(yè)200002005年下半年未定街鋪12000未定深業(yè)新岸線集中商業(yè)06、07年街鋪10000未定好旺角集中商業(yè)2005年街鋪7000未定香繽廣場集中商業(yè)460002006年未定（四層）尖沙咀購物廣場集中商業(yè)5000多（四層）2005年中首層25000/M2碧海名園街鋪約1萬在售16000-2000/M2天琴閣街鋪3343.44在售16000-18000/M2綠海名苑街鋪約3000在售11000-16000/M2正中商業(yè)廣場集中商業(yè)569002006年未定合計(jì)271243.4所面臨的市場狀況促使所面臨的市場狀況促使我們必須打

25、破常規(guī)的商業(yè)操作模式我們必須打破常規(guī)的商業(yè)操作模式建議本項(xiàng)目采用的商業(yè)操作模式建議本項(xiàng)目采用的商業(yè)操作模式以商家定規(guī)劃以商家定規(guī)劃量體裁衣量體裁衣 有的放矢有的放矢方案方案出臺(tái)出臺(tái) 操作模式中涉及的關(guān)系主要有：發(fā)展商（主體）、代理操作模式中涉及的關(guān)系主要有：發(fā)展商（主體）、代理商、商家、設(shè)計(jì)院。商、商家、設(shè)計(jì)院。商家發(fā)展商發(fā)展商設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)院與與商商家家協(xié)協(xié)商商商商家家需需求求設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案商家需求商家需求設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)方案達(dá)成一致達(dá)成一致規(guī)劃方案規(guī)劃方案工程工程建設(shè)建設(shè)工程完工工程完工商場進(jìn)駐商場進(jìn)駐代理商代理商引引入入商商家家三、商業(yè)規(guī)劃建議三、商業(yè)規(guī)劃建議實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最大化的四大手段：

26、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最大化的四大手段：項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的最大化。項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的最大化。手段一：引入下沉式廣場，打造雙首層商業(yè)手段一：引入下沉式廣場，打造雙首層商業(yè)手段二：多臨街面，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部街鋪化手段二：多臨街面，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部街鋪化手段三：立體交通、立體商業(yè)手段三：立體交通、立體商業(yè)手段四：街區(qū)資源整合手段四：街區(qū)資源整合1、項(xiàng)目規(guī)劃核心思想、項(xiàng)目規(guī)劃核心思想157m128m125m112m四、商業(yè)規(guī)劃建議示意圖四、商業(yè)規(guī)劃建議示意圖一期一期甲岸集中式商業(yè)下沉式廣場風(fēng)情商業(yè)街2 2、商業(yè)規(guī)劃的初步構(gòu)思：、商業(yè)規(guī)劃的初步構(gòu)思：商業(yè)價(jià)值最大化之下沉式廣場商業(yè)價(jià)值最大化之下沉式廣場考慮到：考慮到：下沉式廣場之沿新

27、安西路和新湖路下沉式廣場之沿新安西路和新湖路157m128m125m112m應(yīng)用下沉式廣場建立城市化立體商業(yè)空間應(yīng)用下沉式廣場建立城市化立體商業(yè)空間地鐵地鐵負(fù)一層商業(yè)空間負(fù)一層商業(yè)空間下沉式廣場下沉式廣場首層商業(yè)空間首層商業(yè)空間下沉式廣場下沉式廣場地塊內(nèi)部商業(yè)內(nèi)街地塊內(nèi)部商業(yè)內(nèi)街考慮到：考慮到：157m128m125m112m下沉式廣場示意圖下沉式廣場示意圖考慮到：考慮到：157m128m125m112m商業(yè)價(jià)值最大化之商業(yè)價(jià)值最大化之多臨街面多臨街面一期一期商業(yè)價(jià)值最大化之商業(yè)價(jià)值最大化之立體交通立體交通新湖路地下連廊，連接地鐵與本項(xiàng)目新湖路地下連廊，連接地鐵與本項(xiàng)目B2層商業(yè)層商業(yè)商業(yè)連廊

28、商業(yè)連廊B2、B1、1F、2F均為商業(yè)地面均為商業(yè)地面商業(yè)價(jià)值最大化之商業(yè)價(jià)值最大化之街區(qū)資源整合街區(qū)資源整合街區(qū)資源整合手段：打造主題性商業(yè)街區(qū)街區(qū)資源整合手段：打造主題性商業(yè)街區(qū)推廣主題：菁英休閑購物廣場（暫定）推廣主題：菁英休閑購物廣場（暫定）（以休閑、購物為主體）（以休閑、購物為主體）項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展定位中需要解決的問題項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展定位中需要解決的問題二、項(xiàng)目的商業(yè)面積是否需要進(jìn)行調(diào)整二、項(xiàng)目的商業(yè)面積是否需要進(jìn)行調(diào)整考慮四層及以上考慮四層及以上商業(yè)的出租價(jià)格及出租率，與住宅能夠?qū)崿F(xiàn)的價(jià)值，通過經(jīng)濟(jì)核商業(yè)的出租價(jià)格及出租率，與住宅能夠?qū)崿F(xiàn)的價(jià)值，通過經(jīng)濟(jì)核算進(jìn)行比較，與發(fā)展商協(xié)商后確定；算

29、進(jìn)行比較，與發(fā)展商協(xié)商后確定；一、項(xiàng)目的地下商業(yè)能否與地鐵相連一、項(xiàng)目的地下商業(yè)能否與地鐵相連三、大商家的洽談三、大商家的洽談與大商家簽訂合作協(xié)議或意向書，提升與大商家簽訂合作協(xié)議或意向書，提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值下階段的工作重點(diǎn)：下階段的工作重點(diǎn)：一、住宅和商業(yè)市場調(diào)研一、住宅和商業(yè)市場調(diào)研市場發(fā)展?fàn)顩r（在售項(xiàng)目、價(jià)格、市場發(fā)展?fàn)顩r（在售項(xiàng)目、價(jià)格、租金、銷售狀況等）、競爭項(xiàng)目、未來市場發(fā)展特征、租金、銷售狀況等）、競爭項(xiàng)目、未來市場發(fā)展特征、三、商業(yè)定位報(bào)告的撰寫三、商業(yè)定位報(bào)告的撰寫競爭性項(xiàng)目分析、商業(yè)定位、商競爭性項(xiàng)目分析、商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃建議、商業(yè)銷售模式建議、招商手段建議、收益分析業(yè)規(guī)劃建議、商業(yè)銷售模式建議、招商手段建議、收益分析二、住宅部分定位報(bào)告的撰寫二、住宅部分定位報(bào)告的撰寫項(xiàng)目分析、客戶定位、物業(yè)項(xiàng)目分析、客戶定位、物業(yè)定位、產(chǎn)品定位、形象定位、價(jià)格定位、推廣主題定位、產(chǎn)品定位、形象定位、價(jià)格定位、推廣主題各部分工作的詳細(xì)內(nèi)容和進(jìn)度計(jì)劃見前期策劃報(bào)告各部分工作的詳細(xì)內(nèi)容和進(jìn)度計(jì)劃見前期策劃報(bào)告綱要文本綱要文本謝謝 謝！謝！