1、古鎮商業驅動旅游地產模式研究長壽古鎮案例分享2中國旅游地產開發模式3濱水驅動型以水域為核心景觀，項目表現為濱湖區域、湖心島酒店、別墅、公寓、游艇n千島湖開元度假村n綠城千島湖度假公寓創意農業驅動型資源匱乏，位于大都市的郊區酒店、別墅、養老公寓n西雙版納茶禪旅游度假區n波爾多小鎮主題公園驅動型城市邊緣地帶，無強勢資源，前期高投入打造人工資源主題公園、酒店、別墅n深圳東部華僑城n迪斯尼樂園高爾夫驅動型地勢較平較大的土地資源，用地受到嚴格控制高爾夫球場、酒店、別墅等n深圳觀瀾湖高爾夫社區n南京中山國際高爾夫歷史文化遺產驅動型以歷史文化及歷史遺跡為核心資源酒店、別墅n西安華清宮n芙蓉古城5A級景區驅動

2、型具有國家級強勢資源酒店、別墅、休閑養生項目高爾夫n張家界天門仙境休閑度假區n峨眉山半山度假養生區主題商業驅動型城市周邊，城中旅游與商業的結合點酒店、別墅、公寓、休閑養生項目n成都寬窄巷子n麗江古城文化創意產業驅動型產業支撐，創意聚集展覽館、酒店、公寓等n鄂爾多斯文化創意產業園n泥人文化創意博覽園宗教文化驅動型宗教文化發源地，宗教歷史遺跡酒店、別墅n法門寺文化景區n西安樓觀道文化展示區溫泉驅動分布在地熱資源豐富區域，目前有人工溫泉可利用酒店、別墅、公寓休閑養生項目n九華山莊溫泉度假酒店n中山溫泉賓館資源特征開發模式核心產品典型案例額中國旅游地產開發模式分類4以古鎮為主題商業驅動模式主題商業驅動

3、型無資源可借勢，回現速度最快的方式5走進重慶長壽古鎮6中國西部唯一把旅游資源轉化為可售物業并成功銷售和運營的千畝旅游地產項目7長壽古鎮位于中國西部重慶一個下轄區縣城市-長壽區，屬中國三四線城市。中國地圖重慶地圖8整個城市缺少旅游資源缺乏旅游度假氛圍。代表城市：海口、三亞等旅游資源：熱帶風光，濱海風情旅游景點：天涯海角、大小洞天、蝴蝶谷、大東海等代表城市：北京、西安等旅游資源：歷史文化，古代建筑，皇家威儀，政治中心旅游景點：故宮、長城、頤和園、天壇、香山等代表城市：昆明、大理等旅游資源：熱帶雨林，異域文化，旅游景點：滇池、洱海、瀘沽湖、麗江古城、大理三塔等92010年1月，長壽古鎮項目地塊實景。

4、在沒有任何歷史沉淀和歷史底蘊下全人工建造的。10u2012年1月1日，元旦節長壽古鎮景區試營業，首日接待游客突破五萬人/次。l 2009年10月，匯通地產與長壽區政府簽約，投資43億打造長壽古鎮項目啟動。l 2010年1月，世聯地產顧問及營銷團隊介入項目。l 2010年10月，項目動工。l 2012年1月，長壽古鎮旅游區開街。l 在這兩年左右時間里，項目完成了定位、景區建設、招商、銷售等一系列工作。u2012年4月28日，僅開放古鎮1/10，五一小長假期間景區接待游客人數更是突破30萬。2010-2012年，僅用兩年時間，古鎮一期開街。112010-2012年，僅用兩年時間，旅游與地產快速融為

5、一體，相輔相成以最快的速度實現一期盈虧平衡l快速盈利：2012年一年時間里，古鎮一期10萬方古鎮商業基本售罄，實現7億元銷售額。2012年，長壽古鎮一期就實現了前期投資與產出盈虧平衡。l快速招商：2011年9月啟動一期招商工作，截止到2012年6月，一期70%商鋪成功完成招商。l快速聚集人氣：元旦節當天五萬人次，五一節30萬人次，景區開放后，每天人氣爆滿，特別是晚上，每天2-3萬人次。l 快速溢價：一期商鋪價格從6500元上升到11000元，溢價70%。12一期一期1200畝住宅用地在商業順利推進的情況下，快速啟動住宅開發，預計2012年底住宅面市，主推現金流產品，為項目滾動開發提供強有力的資

6、金支持。2012年底，住宅現金流產品即將面市，加快資金回籠。13項目開發流程20092009年年20102010年年20112011年年土地價格土地價格25萬萬/畝，總共畝，總共2000畝，其中畝，其中古鎮古鎮商業商業800畝，住宅畝，住宅1200畝，整體容積率畝，整體容積率1.15，分批次招拍掛。，分批次招拍掛。住宅住宅12001200畝整體定位以及一期相關定位工作畝整體定位以及一期相關定位工作云南彝人古鎮相關商家資源，重慶本地商家資源拓展。云南彝人古鎮相關商家資源，重慶本地商家資源拓展。2009.10.192009.10.19與長壽區政府簽約，投資與長壽區政府簽約，投資4343億元，按億元

7、，按5A5A級景區的標級景區的標準打造準打造“長壽古鎮長壽古鎮”項目。項目。20112011年年1 1月，一期商業低價入市，快速回籠資金。月，一期商業低價入市，快速回籠資金。政府全力推進基礎配套設施建設，市政干道快速建成。政府全力推進基礎配套設施建設，市政干道快速建成。建筑規劃布局設計、外立面設計、樣板房、售房部裝修等工作相繼跟進。建筑規劃布局設計、外立面設計、樣板房、售房部裝修等工作相繼跟進。拿地拿地地價地價基礎建設基礎建設住宅啟動住宅啟動住宅方案住宅方案目前進度目前進度商業建設商業建設商業銷售、招商工作持續跟進，住宅預計在商業銷售、招商工作持續跟進，住宅預計在20122012年底或者年底或

8、者20132013年初面市。年初面市。前期洽談前期洽談20082008年年長壽區政府主動到云南彝人古鎮進行招商引資的洽談。長壽區政府主動到云南彝人古鎮進行招商引資的洽談。古鎮商業一期動工修建。古鎮商業一期動工修建。商業銷售商業銷售商業招商商業招商20122012年年商業招商商業招商20122012年年2 2月，二期商業開始銷售。月，二期商業開始銷售。商業開街商業開街20122012年年1 1月，商業試營業，月，商業試營業，4 4月月2828日，一期部分商業正式開街。日，一期部分商業正式開街。14世聯角色20092009年年20102010年年20112011年年拿地拿地基礎建設基礎建設住宅啟動

9、住宅啟動住宅方案住宅方案商業建設商業建設商業銷售商業銷售商業招商商業招商20122012年年商業招商商業招商商業開街商業開街20102010年年1 1月，世聯地產介入，主要對月，世聯地產介入，主要對專項市場研究及原有定位研專項市場研究及原有定位研判判20102010年年7 7月，針對政府、企業，商業開始內部認購月，針對政府、企業，商業開始內部認購20122012年年1 1月，世聯月，世聯地產介入住宅定位工作，地產介入住宅定位工作，12001200畝整體定位，以及一畝整體定位，以及一期期定位（產品、客戶、形象等）及物業發展定位（產品、客戶、形象等）及物業發展建議。建議。20122012年年2-6

10、2-6月，顧問團隊跟進設計配合工作，對建筑設計方案進行優月，顧問團隊跟進設計配合工作，對建筑設計方案進行優化和調整。化和調整。20112011年年1 1月月，商業正式對外銷售，截止到，商業正式對外銷售，截止到20112011年底，一期年底，一期1010萬方商萬方商業銷售業銷售90%90%顧問顧問20132013年年住宅銷售住宅銷售代理代理代理代理預計預計20122012年底或年底或20132013年初，住宅開始銷售。年初，住宅開始銷售。20122012年年4 4月，商業二期開始銷售，截止到月，商業二期開始銷售，截止到6 6月，銷售月，銷售50%50%。顧問顧問15什么原因促使項目如此快速開發？

11、什么原因促使項目銷售第一年就實現了盈虧平衡？商業如何實現成功銷售？商業銷售出去之后，如何保證其后續經營？如何在短時間內，快速完成招商工作？如何保證景區人氣指數？如何突破自身沒有歷史積淀的劣勢？解讀長壽古鎮16企業背景彝人古鎮是匯通地產第一個古鎮開發項目，成功開發后，為在其它城市進行模式復制積累了寶貴的作戰經驗。彝人古鎮開發經驗：云南楚雄本土開發企業匯通地產，通過彝人古鎮的開發，鍛煉了一批精英團隊，在建筑、招商、旅游等方面積累了豐富的實戰經驗，同時，也充分總結了彝人古鎮在產品規劃方面的不足，如：主干道寬度、業態分布及配比、建筑死角等，在長壽古鎮規劃時對這些問題進行了優化和調整。彝人古鎮項目介紹：

12、占地約1740畝，總建筑面積100萬平方米，總投資25億元，是以彝族傳統建筑為平臺、彝族文化為背景的大型文化旅游地產項目。17企業背景云南楚雄地產以“彝人古鎮”成功開發為起點，預計在云南、河北、重慶、福建、山西等城市建二十大古鎮。彝人古鎮成功開發后，以古鎮為驅動的旅游地產模式迅速在全國復制。18長壽城市總體規劃：u長壽城市由長壽老城、桃花新城、北部新城三大片區構成。u桃花新城：長壽區政府位于桃花新城，新城房地產開發從2002年開始發展，目前已接近開發尾聲，大片新興居住區，居住氛圍濃厚。u北部新城：位于桃花新城以北，規劃面積50平方公里，常住人口30萬人，目前處于新征地拆遷以及基礎配套建設過程中

13、。長壽古鎮區位：u長壽古鎮項目東接長壽區桃花新城，南接老城區，西接菩提山旅游區、北接規劃中的北部新城。u政府積極推進地塊的市政配套建設，在項目取地同時，周邊市政道路就快速修建。u長壽古鎮距離桃花新城和老城車程都在五分鐘之內，交通非常方便。項目介紹長壽古鎮長壽古鎮長壽老城長壽老城桃花新城桃花新城北部新城北部新城菩提山菩提山火車北站（規劃中）長壽古鎮位于新城老城交界地帶，交通便捷，具有很強的輻射力。19項目介紹長壽古鎮經濟指標：u總占地面積：2000畝（古鎮商業區800畝，住宅區1200畝）u總建筑面積：136萬方u項目定位：旅游地產項目，將成為集吃、住、行、游、購、娛為一體，以巴渝文化為背景，以

14、中國西部（云、貴、川、渝）建筑文化為平臺，巴渝文化及中國壽文化，成為重慶地區最大規模且唯一的巴渝文化和壽文化主題文化綜合商業體。其中，古鎮商業區經濟指標如下：u占地面積：800畝u容積率：0.7u建筑面積：36萬方u業態規劃：滿足客戶吃、住、游、購、娛一體化需求。其中，住宅區經濟指標如下：u占地面積：1200畝u容積率：1.15u建筑面積：100萬方左右長壽古鎮以巴渝文化和壽文化為載體，集吃、住、行、游、購、娛為一體旅游地產項目。20顧問工作成果客戶類型樣本篩選標準調研方式大眾消費群重慶主城居民2050歲在中端以及中高端的居住小區攔截在五大核心商圈攔截大型餐飲重慶本地知名餐飲全國連鎖知名餐飲電

15、話訪談實地拜訪SPA知名SPA機構電話訪談實地拜訪小吃重慶知名小吃商家電話訪談實地拜訪旅游工藝品重慶知名旅游工藝商全國連鎖知名旅游工藝商電話訪談實地拜訪酒店管理公司國際知名五星級酒店管理公司根據分析結論確定是否需要訪談經濟型酒店管理公司電話訪談實地拜訪政府文化機構文化局大學相關專家電話訪談實地拜訪旅游社知名旅行社電話訪談實地拜訪l彝人古鎮經驗總結l重慶主城商家訪談l長壽商家訪談l消費人群生活習慣調查l長壽古鎮設計方案商家測試l通過市場調查和商家訪談對原設計方案進行優化和調整。211、保證足夠的停車位2、業態空間尺寸設計符合重慶當地人需求3、建議增設商務功能，多一些娛樂項目4、增加商務功能，在客

16、棧中設置會議室5、業態分布應該根據消費人群的特點以及人流動線來設計6、大型餐飲應建成風格不同的獨棟樓房，且面積不宜太大世聯業態規劃建議業態布局產品設計配套客棧區設計建議 1.分布太規矩、集中，顯得很刻意，特別在晚上十分冷清,客棧分布在水邊很好。2.建議與酒吧區拉開距離。水系設計多彎曲感，可增多臨水建筑量，客棧建議部分分散設置。1.單間20-30%（20-22 ），標間60-70%（23-25 ），2.層高3米即可，吊頂后2.5-2.7米，樓層數2-3層皆可，每層都需要一個服務臺空間 1.地面停車位7-8個即可，2.廚房20，餐廳7-8張桌子 3.水電氣無特別要求，4.設置集中式洗衣房。小吃街設

17、計建議 1.大開間，方正，廚房設置門窗，通風好，2.層高3.5-4米，建議進深為開間的2-3倍比較好利用，需要帶衛生間。1.提供互聯網，以便電腦設 備的安裝，2.建議網絡入戶，路面停車位有更好，電380伏，10立方天然氣。旅游商品街設計建議 1.主干道兩側分布，間插分布小吃店，并通天然氣，2.馬路26米太寬，不利于游客對流，3.建議樓對樓距離12-15米，馬路8-10米。層高4-4.5米餐飲店設計建議臨街分布 1.面積設計總體感覺偏大，廚房采光通風，占總面積20%左右.2.主力需求層高3.9，可適當調高，衛生間每層布置.3.不同經營餐飲品種，內部結構需求不同，火鍋重在大廳，包房少許 中餐廳，包

18、房可適當增加，但也要控制.4.入戶大堂可適當挑高，4米以上。小型餐飲面積需求300-400平米，大型餐飲一樓層高5.5米，二樓4.5米，3000平米的店需要1000平米 的大廳，要方正，長方形也可以，轉角餐飲也無所謂.5.大廳最好沒有或者盡量少柱子，2層即需要電梯，最好是扶梯.需要足夠的地面停車位 酒吧茶室設計建議臨水的分布，限制茶樓數量，部分靠近大型餐飲。1.面積需求700-800平米，上千平米也能接受，2.預留室外空間，擺放桌椅，3.在大型茶室里，可以考慮做幾個大包房帶休息室。1.規劃足夠多的地面停車位靠近茶樓，2.包房帶衛生間，設計網絡入戶。顧問工作成果22古鎮分三期八區，由南往北開發。

19、顧問工作成果古鎮區整體開發順序A A區區B B區區C C區區D D區區E E區區F F區區一期二期三期G G區區H H區區分期分區建筑面積容積率一期AB9.8萬方0.7二期CDEF19.1萬方0.7三期GH8.3萬方0.5723長壽古鎮以貫穿南北的中軸線為主景觀大道，增加兩條水系，從而帶動相鄰商業價值，保證充足的停車位，為商業人流消費提供較強的配套支持。p交通組織：u主干道寬度總結彝人古鎮過寬的經驗，從原來的20多米改進為14米，既保證人流聚集，又保證游覽的舒適度和便捷性。u萬壽河和青龍溪兩條水系給古鎮增添了靈氣，原彝人古鎮水系設計較窄，長壽古鎮水系寬度增加至7-7.5米。u停車位呈帶狀分散于

20、古鎮兩側，可以從地塊外圍道路最快到達客戶消費目的地，同時，也方便停車。u配備了足夠的停車位，古鎮區有13個專業停車場，總停車位為2887個（含大巴車位33個）。另備有緊急停車位450個。古鎮內電瓶車、黃包車等各種特色交通工具預計共150輛。u設置6個公交車站點。一期開街就引入公交車，方便市民游玩。u匯通地產還與相關部門對接，申請增加長壽到重慶、萬州、涪陵、豐都等地的旅游大巴，為古鎮游客前來帶來方便。主干道寬度：主干道寬度：14米米水系寬度：水系寬度：7-7.5米米次干道寬度：次干道寬度：12米米停車位停車位顧問工作成果停車位整體交通組織規劃支路：支路：6-7米米24顧問工作成果主干道寬度14米

21、水系寬度7-7.5米外擺空間寬度5-6米水系兩側商業前預留了充足的外擺空間，即預留了單排桌椅的放置，同時也滿足人行通道的要求。整體交通組織規劃25顧問工作成果 御龍廣場御龍廣場萬壽廣場萬壽廣場巴渝風情文化及巴渝風情文化及壽文化展示區壽文化展示區古戲臺古戲臺民間綜藝展民間綜藝展民俗文化館民俗文化館文廟文廟城隍廟城隍廟古戲臺古戲臺廟會廣場廟會廣場城門樓城門樓城門廣場城門廣場p休閑娛樂配套：大型的景觀節點沿人流動線主要分布在主干道附近。巴渝文化貫穿始終，處處透著壽文化氛圍。大型景觀節點巴渝風情文化及壽文化展示區的分布在1/3節點處，有利于聚集人氣以及增加游覽過程趣味性。休閑娛樂配套分散在古鎮景區各處

22、，根據行徑路徑合理安排景觀節點。御龍潭御龍潭整體配套設施中軸景中軸景觀大道觀大道26顧問工作成果 休閑娛樂配套設計的亮點在于巴渝文化與壽文化的完美呈現，將文化注入景觀實體，成功的打造了巴渝文化和壽文化的標桿。整體配套設施27顧問工作成果御龍廣場御龍潭浮雕假山石涼亭整體配套設施休閑娛樂配套設計的亮點在于巴渝文化與壽文化的完美呈現，將文化注入景觀實體，成功的打造了巴渝文化和壽文化的標桿。28酒店及其配套滿足了中高端游客的居住需求以及企業商務需求，特色五星級大酒店位于鎮邊緣，方便游客的同時也依托長壽古鎮，面向全長壽拓展消費客群。p酒店及酒店配套：目前長壽沒有五星級酒店，高端商務需求只能在一四星級酒店

23、解決，或被分流至重慶主城。長壽古鎮五星級酒店的開發正好填補了這一市場空白。五星級酒店為開發商自持物業，從彝人古鎮五星級酒店成功開發經驗可知，開發商具備高星級酒店的服務和管理能力。特色五星級特色五星級大酒店大酒店顧問工作成果整體配套設施29顧問工作成果一期商業產品分析一期一期30顧問工作成果一期商業產品分析萬壽河青龍溪御龍潭萬壽南路古鎮大門入口餐飲茶室、酒吧小吃客棧會所KTV、演藝吧底商綜合樓資源分級古鎮位置資源特征產品分布面積區間層數一級萬壽南路兩側古鎮主干道，人流量大以底商綜合樓為主，少數客棧底商：170-270客棧：1400-18002-3層為主、局部4層一期地塊南側臨主入口，昭示性強以大

24、型餐飲為主以900-1400為主，少數2000以3層為主，少數2層一期地塊北側臨二期萬壽公園，是古鎮最大的景觀節點小吃中型餐飲小吃：以25-90為主，110-180為輔中型餐飲：540/9601-2層二級水系兩側水景，游覽趣味性強KTV、演藝吧KTV：2300演藝吧：600/9002-3層茶室、酒吧茶室、酒吧：120-2602-3層三級一期東西兩側距主干道有一定距離，較安靜客棧、酒店客棧：1300-1800酒店：2.6萬方2-3層會所270-5002層小吃資源分級及產品匯總：31一級資源產品分析御龍潭萬壽南路古鎮大門入口餐飲客棧底商綜合樓顧問工作成果位置分布層數面積區間()總價區間（萬元）大型

25、餐飲位于古鎮入口東西兩側2-3F901-1397579-8526F21521205中型餐飲位于古鎮北端街角，東側也有少量布局2-3F454-554960296-372620小吃位于古鎮一期北端，沿街分布1-2F30-8932-2332-3F90-23043-86位置業態分布層數面積區間（）總價區間（萬元）萬壽南路以西底商綜合樓4F5833853F213-275145-195萬壽南路以東排式客棧4F18561209底商綜合樓3F486-751327-5012F127-32591-230萬壽南路兩側主干道兩側以2-4層底商綜合樓為主，夾雜分布兩棟排式客棧。底商綜合樓1樓底商為旅游商品銷售。2-4層

26、規劃為茶室客棧業態。銷售時以豎向為單位整棟出售。在實際招商中，1層由于地段好，目前已全部成功招商，但2-4層比較尷尬，又不通氣，且從后門上樓，招商難度大。小吃地塊南北兩端32顧問工作成果 四層三層二層一層三層二層一層n 底商綜合樓33顧問工作成果景區主人口兩側分布大餐飲中型餐飲n 餐飲34二級資源產品分析萬壽河青龍溪御龍潭萬壽南路古鎮大門入口茶室、酒吧小吃客棧演藝吧顧問工作成果產品以酒吧、茶室為主，夾雜兩個演藝吧。招商非常順利，80%已經經營。業態層數面積區間（平方米）建面單價（元）總價區間（萬元）茶室、酒吧2-3F104-2816800-700073-195演藝吧2-3F174/635670

27、0116/429水系兩側35酒吧茶室街備注：水系兩側規劃為酒吧茶室，但在招商過程中，難度大，目前進駐的商家全是小吃等特色餐飲。二級資源產品分析顧問工作成果36三級資源產品分析萬壽河青龍溪御龍潭萬壽南路古鎮大門入口客棧會所KTV顧問工作成果產品以客棧、會所為主，主要離景區中軸景觀大道較遠，比較安靜，且通過地塊外圍的城市干道能快速到達客棧。一期東西兩側備注：會所在實際招商中，可作客棧、可作企業會館。業態層數面積區間（）建面單價（元）總價區間（萬元）客棧2F270-4797400-8200245-4153-4F1352-19906400890-12806F2297-266762001436-1666

28、酒店9F24412/會所1F 10191500015282F25882002113F4858200420KTV KTV 3F24885974144337顧問工作成果 產品特色四合院四合院定義：是華北地區民用住宅中的一種組合建筑形式，是一種四四方方，或長方形的院落，一家一戶住在一個方形的院子里。產品業態：會所38顧問工作成果 產品特色六合同春六合同春：六合者天地四方，六合即天下，六合同春便是天下皆春，萬物欣欣向榮。產品業態：客棧39顧問工作成果 產品特色六合同春l2012年7月11日，“建宏客棧”開業，老板名叫肖建宏，云南楚雄彝族人。l除此之外，萬壽南路的“同心客棧”和御龍潭的“六合同春”大型特

29、色院落客棧也進入了最后的完善階段，不久即將開業。40顧問工作成果 產品特色一顆印一顆印：“一顆印”是云南昆明地區漢族，彝族普片采用的一種住屋形式，它有正房，耳房（廂房）和入口門場為何而成，方正如印的外觀，俗稱“一顆印”。產品業態：客棧、大餐飲41顧問工作成果 產品特色半顆印半顆印半顆印：與一顆印相比，少了一廂房的圍合。產品業態：會所42顧問工作成果 產品建議四合頭四合頭四合頭：即四合房，柳青創業史第一部第一章：“前樓后廳，東西廂房，在湯河上的莊稼院來說，四合頭已經足了”。產品業態：餐飲432010.62010.6銷售銷售團隊進場團隊進場2010.72010.7簽草簽草簽協議簽協議2010.10

30、2010.10奠基奠基儀式儀式2011.1.162011.1.16一一期期A A區區1 1組團組團開開盤，推出盤，推出8787套，套，開盤銷售開盤銷售40%40%2011.4.162011.4.16一一期期A A區區2 2組團組團開開盤，推出盤，推出5858套，套，開盤銷售開盤銷售80%80%2011.5.282011.5.28一期一期B B區開盤，推出區開盤，推出130130套，開盤銷套，開盤銷售售85%85%2010.1.102010.1.10觀音觀音橋體驗館開放橋體驗館開放代理工作成果2011年，實現7億銷售額，80%為長壽本地客戶。2012年，實時轉移推廣策略，60%為重慶主城客戶，依

31、然保證快速去化。2012.2.282012.2.28一期一期B B區區1 1組團組團開盤，開盤，推出推出124124套，開套，開盤銷售盤銷售40%40%備注：草簽協議是指開發商、銀行、客戶簽訂的三方協議，以房屋維修改造委托服務的名義，在銀行存10-30萬不等金額，待項目拿到預售后正式開盤即轉為首付款，客戶一旦繳納不能退款。44以古鎮為主題商業驅動模式總結45重慶長壽古鎮文化旅游開發有限公司組織架構工程部銷售部招商部企劃宣傳部行政人事部財務部旅游公司物管公司酒店通過“彝人古鎮”開發，形成了完整的組織架構，并鍛煉了團隊，形成了一批能力非常強的團隊成員，這批成員在企業其它城市快速擴張過程中，起到支柱

32、作用。項目成功原因之一：組織架構46項目成功原因之二：制勝法寶（招商團隊、旅游公司）由原彝人古鎮招商團隊中的主力骨干成員組成。長壽古鎮已組建專業的招商隊伍長壽古鎮招商部（曾承擔彝人古鎮100000商業市場的的招商任務）。招商團隊 負責商家洽談及相關招商事宜的推進。商業招商 組建自己專業的商業市場管理隊伍長壽古 鎮商品協會，對商戶進行統一管理，規范市場。商業管理 全國各地，乃至東南亞各國的商家都已建立良好 的合作關系。商家資源商鋪管理方式：長壽古鎮售出的物業中，在業主自愿的前提下，所有商用鋪面根據不同的業態規劃和位置對應相應的返租租金，業主可委托匯通地產統一對外招商管理，無論能否產生經濟效益，均

33、由匯通地產按期支付委托管理商鋪租金。長壽古鎮主大街兩側商鋪必須返租三年，租金15-35元/。其它業態由業主自愿選擇是否返租。47云南較少云南較少四川次之四川次之長壽為主長壽為主商家組成長壽古鎮商家組成多數為長壽本地為主，四川次之，云南彝人古鎮帶過來的商家有10家，且以玉石經營為主。租金收取（元/平方米/月）一層二層三層主干道353530301818水岸兩側202015151010其它均價2525元返租政策：長壽古鎮一期商業體量為10萬方，消費者購買商業后，可以與開發商簽訂返租協議，返租租金為25元/每平米/每月。目前70的商鋪已經成功招商，其中80購買商鋪者選擇簽訂返租協議。大型商家返祖期為3

34、年、5年、8年、三個檔次，普通商家為3年。大型餐飲三年返租合同中，第一年，享受6萬元補貼，第二、三年按面積返租。政府優惠：凡入駐長壽古鎮商戶，免各項營業稅經營五年，力求吸引商家，打造整體形象，提升區域人氣。免租年限面積10001000以上10001000以下業態酒吧、功夫茶其它業態免租期1 1年0.50.5年免租期1 1年0.50.5年項目成功原因之二：制勝法寶（招商團隊、旅游公司）48項目成功原因之二：制勝法寶（招商團隊、旅游公司）重慶長壽古鎮旅游公司組織架構管理部市場部接待部藝術團酒店運營中心旅游公司：重慶市長壽古鎮旅游經營管理有限公司（以下簡稱公司）成立于2010年5月，是隸屬于重慶市長

35、壽古鎮文化旅游開發有限公司的股份制旅游企業。公司以國家4A級旅游景區“長壽古鎮”為依托，專門負責古鎮旅游策劃、推廣、經營，旅游票務、酒店管理、演藝傳媒等業務，并積極與各大旅行社進行聯合推廣。現有員工100余人，所有員工均具備大專以上學歷，管理公司資產價值過億。主要管理骨干均在華東、云南等旅游較發達地區的大型景區、高端酒店工作過3年以上，積累了豐富的管理實戰經驗。49與旅行社的合作，保證了景區有穩定的游客量。根據協議，各簽約旅行社須將長壽古鎮旅游景點納入“旅游黃金線路”進行推廣，各旅行社累計承諾的游客量已超過1500人/天，算上古鎮旅行社、自駕游、本地居民等旅客，至2012年底，長壽古鎮的游客接

36、待量將超過60萬人次。長壽古鎮旅行社按照5A級標準組建，配備專業的推介、導游及后勤隊伍，將與四川、重慶、湖北、云南等省市30余家旅行社開展廣泛合作。長壽古鎮旅行社掛牌成立當天，中國國旅、海外旅業、宏帆旅業、重慶中旅、盎然國旅、新世紀國際旅、縱橫國際旅、渝之旅國際旅8家知名旅行社與其簽署了游客導入協議，項目成功原因之二：制勝法寶（招商團隊、旅游公司）50靜態展示序號內容展示時間展示區域備注1流動售貨車長期萬壽人文主大道2立體花卉景觀根據季節變化更換展示萬壽人文主大道、廣場水邊3小品雕塑長期御龍廣場、萬壽廣場4燈光亮化景觀長期古鎮旅游節點燈籠、荷花燈等5烏篷船長期萬壽河6纖夫合影長期御龍廣場鏤空造

37、型7黃包車、羊拉車長期古鎮各旅游節點動態活動序號內容展示時間展示區域備注1舞龍舞獅腰鼓旱船春節初一至初八（共8場）萬壽南路14:0016:002斗雞表演長期萬壽廣場與古鎮南街接口14:0016:0019:0020:003風雨橋民樂演奏長期萬壽河風雨橋或御龍潭聽雨軒15:0016:004萬壽廣場舞臺演出長期萬壽廣場19:0020:005壩壩舞長期萬壽廣場19:3021:306對歌表演長期萬壽河烏篷船上水岸兩側20:0021:007福壽大典、篝火晚會長期御龍廣場20:0021:308游園活動初一、二、三和正月十五萬壽南路10:0016:009城隍巡游春節正月初一、二、三和正月十五（共4場）古鎮內1

38、0:3011:3010焰火晚會年三十、正月初一、二、三和正月十五（共5場）萬壽廣場20:00-20:3011仿古入城儀式待定大牌坊大型活動或接待貴賓12猜燈謎燈盞時間是1月21日2月7日萬壽廣場猜燈謎時間為2月5日6日藝術團提供豐富的表演活動，是吸引游客前來的源泉。項目成功原因之二：制勝法寶（招商團隊、旅游公司）每個季度均設置有大型節慶活動，每月均設置一個小型節慶活動。做到月月有節日、季季有節慶。節氣有正月十五趕廟會(節)、萬壽節、古鎮文化節、長壽狂歡節（內設:潑水節、女兒節、啤酒節、火鍋節、柚子節等等）、端午節、中秋節等等。51項目成功原因之三：專業的建設隊伍建筑設計：云南廣源設計有限公司，

39、負責企業各地古鎮建筑設計。建筑理念：以明清建筑為范本，根據不同城市的建筑歷史和文化底蘊，對建筑細節進行改良。建筑宗旨：在古鎮，每一棟建筑都不同。建筑材料供應鏈條：擁有自己的木門窗廠（用緬甸進口的楠木）、專業的磚瓦廠（特制磚瓦）、專業雕花彩繪廠，以保證建成最精美的古鎮。52重慶市副市長譚棲偉來到長壽古鎮實地調研,市旅游局局長劉旗，區領導周勇等陪同調研。項目成功原因之四：以政府的名義包裝市規劃局一行14人到長壽古鎮視察山西運城市垣曲縣四大班子考察長壽古鎮四川大竹縣看好長壽古鎮，縣委書記率四大領導班子到長考察53項目成功原因之四：以政府的名義包裝市政協機關提案委和學習文史委到長壽古鎮考察食藥監局到水

40、岸商街檢查指導市政協副主席彭永輝、區人大常委會先后調研古鎮建設54以25萬/畝極低的土地價格購得千畝大規模土地，為項目后續招商工作和低價入市銷售奠定基礎，并保證持續開發的動力。項目成功原因之五：項目成功原因之六：對城市無特別限制，但區位選擇宜靠近城市居住區，保證項目除旅游人群以外穩定的居住人群消費，為古鎮灌入持續消費動力。備注：l 項目總占地2000畝，與政府簽訂協議，分批次取地，并均以25萬/畝地價交易，地塊整體樓面地價為367元/。l 2012年4月30日，金科地產在長壽古鎮東側拿地199畝，容積率2.5，建筑面積33萬方，均價180萬/畝，樓面地價為1080元/。l 2011年初商業入市

41、銷售均價7000元/，同期長壽住宅均價5500元/，住宅社區商業價格1.5-2萬元/，7000元/的售價具有極強的競爭優勢。55古鎮模式適用旅游地產項目特征56交通資源規模區位地塊屬性城市發展新區城市核心區外圍/邊緣地帶未來規劃有大量人口無要求，可以通過與政府洽談，獲得市政配套支持無要求，主要在于開發商自己打造千畝大規模，旅游撬動地產開發，打造全方位吃、住、游、購、娛于一體的項目57全面的組織架構，明晰的權責建立招商和旅游團隊核心力量專業的下游服務單位與當地知名顧問公司合作良好的政府關系企業目標：企業目標：要求資金快速要求資金快速回籠，實現滾回籠，實現滾動開發動開發企業目標及對企業的要求58謝謝聆聽我們因團隊而強大