1、中國商業(yè)地產(chǎn)運營中國商業(yè)地產(chǎn)運營模式研究模式研究2011年02月 研究背景研究背景 2008年到年到2009年是房地產(chǎn)極不平靜的二年，樓市進(jìn)入大落大起的深度調(diào)整期年是房地產(chǎn)極不平靜的二年，樓市進(jìn)入大落大起的深度調(diào)整期。在。在這一大起大落的階段，商業(yè)地產(chǎn)受到前所未有的關(guān)注，內(nèi)資、外資、開發(fā)商、運營這一大起大落的階段，商業(yè)地產(chǎn)受到前所未有的關(guān)注，內(nèi)資、外資、開發(fā)商、運營商齊頭并進(jìn)，掀起了一波商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的高潮。商齊頭并進(jìn)，掀起了一波商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的高潮。而對市場反應(yīng)極其靈敏的大型開發(fā)企業(yè)而對市場反應(yīng)極其靈敏的大型開發(fā)企業(yè),早在前幾年就把持有型商業(yè)物業(yè)經(jīng)營做為企早在前幾年就把持有型商業(yè)物業(yè)經(jīng)營做為企業(yè)

2、長期發(fā)展戰(zhàn)略的重要部分。業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略的重要部分。如保利、中海、如保利、中海、SOHU中國、富地、合生創(chuàng)展、世貿(mào)中國、富地、合生創(chuàng)展、世貿(mào)等。等。住宅市場的研究經(jīng)過多年的研究以后，理論相對較為成熟了，但是商業(yè)地產(chǎn)由于在住宅市場的研究經(jīng)過多年的研究以后，理論相對較為成熟了，但是商業(yè)地產(chǎn)由于在我國起步較晚，對商業(yè)地產(chǎn)的研究還剛剛開始，商業(yè)地產(chǎn)完善的發(fā)展概念也許是在我國起步較晚，對商業(yè)地產(chǎn)的研究還剛剛開始，商業(yè)地產(chǎn)完善的發(fā)展概念也許是在近期才有的。近期才有的。商業(yè)地產(chǎn)是完全區(qū)別于住宅市場的新興行業(yè)。如果還單純還停留在住宅市場的經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)是完全區(qū)別于住宅市場的新興行業(yè)。如果還單純還停留在住宅市場的經(jīng)

3、營理念還從事操作商業(yè)地產(chǎn)，理念還從事操作商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)險不言而育。風(fēng)險不言而育。所以有必要對商業(yè)地產(chǎn)運營模式進(jìn)行一次全方位的認(rèn)識。希望本報告能起到拋磚引所以有必要對商業(yè)地產(chǎn)運營模式進(jìn)行一次全方位的認(rèn)識。希望本報告能起到拋磚引玉的作用！玉的作用！貳、貳、市場篇市場篇叁、叁、借鑒篇借鑒篇肆、肆、建議篇建議篇核核心心內(nèi)內(nèi)容容導(dǎo)導(dǎo) 讀讀 目目 錄錄壹、壹、理論篇理論篇 壹壹 理論篇理論篇 貳貳 市場篇市場篇 叁叁 借鑒篇借鑒篇 肆肆 建議篇建議篇一、商業(yè)地產(chǎn)涵義一、商業(yè)地產(chǎn)涵義二、商業(yè)地產(chǎn)分類二、商業(yè)地產(chǎn)分類三、商業(yè)地產(chǎn)三、商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)區(qū)別與住宅地產(chǎn)區(qū)別四、商業(yè)地產(chǎn)的價值四、商業(yè)地產(chǎn)的價值五、商業(yè)

4、租售模式五、商業(yè)租售模式廣義而言，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫廣義而言，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所等字樓、公寓、會議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所等 廣義概念廣義概念狹義的講，商業(yè)地產(chǎn)專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，狹義的講，商業(yè)地產(chǎn)專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等，其開發(fā)模式、包括零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等，其開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產(chǎn)形式樓等房地產(chǎn)形

5、式 狹義概念狹義概念注：商業(yè)地產(chǎn)與注：商業(yè)地產(chǎn)與“地產(chǎn)地產(chǎn)”的關(guān)系不如與的關(guān)系不如與“商業(yè)商業(yè)”來得緊密，來得緊密，其更多屬性是在其更多屬性是在“商業(yè)商業(yè)”上。上。第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)的價值商業(yè)地產(chǎn)的價值與住宅比較與住宅比較商業(yè)是指以買賣方式使商品流通的經(jīng)濟(jì)活動，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和商業(yè)是指以買賣方式使商品流通的經(jīng)濟(jì)活動，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地之上永久性的建筑物、構(gòu)筑物、附地產(chǎn)的總稱，指土地及土地之上永久性的建筑物、構(gòu)筑物、附著物和由此所衍生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的總和。著物和由此所衍生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的總和。租售模式租

6、售模式隨著社會的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，商業(yè)建筑呈現(xiàn)出以下三個方面的趨隨著社會的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，商業(yè)建筑呈現(xiàn)出以下三個方面的趨勢：規(guī)模的大型化、功能的多元化和技術(shù)的復(fù)雜化。商業(yè)建筑不但是購勢：規(guī)模的大型化、功能的多元化和技術(shù)的復(fù)雜化。商業(yè)建筑不但是購物場所，而且可能結(jié)合休閑、娛樂和餐飲等功能。商業(yè)地產(chǎn)的分類方式物場所，而且可能結(jié)合休閑、娛樂和餐飲等功能。商業(yè)地產(chǎn)的分類方式很多。很多。商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值第一部分第一部分 理理 論論 篇篇分類方法分類方法種類按商業(yè)形態(tài)1.百貨商場 2.超級市場 3.大型綜合超市4.便利店

7、5.專業(yè)市場（主題商城）6.專賣店7.購物中心8.倉儲商店按照規(guī)模和服務(wù)等級1.城市級商業(yè)中心2.區(qū)域型商業(yè)中心3.社區(qū)商業(yè)。按照空間形式1.住宅或?qū)懽謽侨狗坎课坏牡咨淌?.廣場型或中庭型3.商業(yè)步行街式。按照功能復(fù)合程度1.交通樞紐商業(yè)項目2.文化商業(yè)設(shè)施 3.旅游休閑商業(yè)設(shè)施按開發(fā)方式1.商業(yè)街商鋪 2.市場類商鋪 3.社區(qū)商鋪4.百貨商場、購物中心商鋪 5.商務(wù)樓、寫字樓商鋪6.交通設(shè)施商鋪按經(jīng)營模式只售不租只租不售租售并舉自行經(jīng)營 租售模式租售模式第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值興力達(dá)廣場天河

8、城廣場商業(yè)分類商業(yè)分類大型商業(yè)綜合體（購物中心）大型商業(yè)綜合體（購物中心）租售模式租售模式商業(yè)分類商業(yè)分類-開放式商業(yè)街區(qū)開放式商業(yè)街區(qū)商業(yè)街作為一種較為傳統(tǒng)的商業(yè)模式，最大的特點是分散經(jīng)營，租戶可得性較強(qiáng)、便于銷售，回報快，但同時也面臨著管理難度大的缺點，平衡集團(tuán)戰(zhàn)略、當(dāng)?shù)厥袌銮闆r及商業(yè)街特點，也是可考慮的商業(yè)模式第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模式租售模式商業(yè)分類商業(yè)分類-專業(yè)市場專業(yè)市場專業(yè)市場的優(yōu)勢在于其價格和資源優(yōu)勢，依托當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)所關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品，建立專業(yè)市場也是項目較為可行的商業(yè)模式。

9、第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模式租售模式 泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運動等）泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運動等）旅游資源較為豐富，泛商業(yè)類型所包括旅游、休閑、運動等商業(yè)概念對于某項目來說也是可考慮的商業(yè)模式第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模式租售模式 泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運動等）泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運動等）旅游資源較為豐富，泛商業(yè)類型所包括旅游、休閑、運動等商業(yè)概念對于某項目來說也是可考慮的商業(yè)

10、模式第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模式租售模式隨著項目寫字樓，會展等商業(yè)業(yè)態(tài)投入運營，項目將吸引眾多的商務(wù)人士，而不再僅僅是專業(yè)市場的業(yè)主，進(jìn)而必然將產(chǎn)生對中高檔商務(wù)酒店需求目前整個商圈范圍內(nèi)尚未出現(xiàn)中高檔酒店的供應(yīng)，為項目開發(fā)酒店提供了市場機(jī)會因項目所在區(qū)域尚屬于升級改造過程中，對高檔五星級酒店的承受能力有限，而三星級酒店較難與區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店拉開檔次，初步判斷四星級商務(wù)酒店應(yīng)該是合適的選擇方向商業(yè)分類商業(yè)分類-酒店酒店第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)

11、地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模式租售模式從行業(yè)研究結(jié)果來看，目前業(yè)內(nèi)對甲級寫字樓市場非常看好，認(rèn)為市場在未來幾年將迅速發(fā)展，空置率下降，租金和售價大幅攀升目前寫字樓的分布主要坐落于CBD區(qū)域，而本區(qū)則沒有甲級寫字樓的供應(yīng)雖然存在一定的市場機(jī)會，但由于項目所在區(qū)域為商貿(mào)區(qū)而不是對寫字樓有著大量需求的商務(wù)辦公區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)有寫字樓需求商家多為專業(yè)市場的業(yè)主，該類商家對寫字樓檔次、規(guī)模的需求及租金承受能力相對較低，因此對項目寫字樓的規(guī)模判斷尚需經(jīng)過謹(jǐn)慎市場研究商業(yè)分類商業(yè)分類-寫字寫字樓樓第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與

12、住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模式租售模式 商業(yè)分類商業(yè)分類-商業(yè)辦公樓商業(yè)辦公樓 商住寫字樓的出現(xiàn)完全是現(xiàn)代社會高速快捷的產(chǎn)物，集辦公與住宿為一體，“家”辦公成為現(xiàn)實，是許多中小型公司的“權(quán)宜之計”，但一般都很現(xiàn)代化，很符合年輕人快節(jié)奏、追求時尚的消費習(xí)慣，以SOHU沸城為代表的商住辦公樓在成都一亮相就吸引了眾多投資者的眼球。商業(yè)分類商業(yè)分類-交通設(shè)施商鋪交通設(shè)施商鋪 交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)

13、價值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模式租售模式/住宅：住宅的功能要求較為單一，主要就是滿足人們的居住功能，住宅提供給客戶的是一種他們需要的“生活方式”/商業(yè)地產(chǎn)最一般的功能是作為商品流通的基礎(chǔ)設(shè)施，承擔(dān)商品的流通展示功能，對人而言就是滿足人們的購物需求。同時商業(yè)地產(chǎn)還可以承載餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務(wù)功能等其他功能功能功能/住宅：住宅選擇地段的彈性空間更大，不論城市中心，還是城市郊區(qū)，抑或荒郊野嶺，均可開發(fā)。/商業(yè)地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)對地段的要求更高。李嘉誠先生關(guān)于決定商業(yè)地產(chǎn)投資最重要的考量因素的論斷，那就是“地段，地段，還是地段”商業(yè)對“易達(dá)性”的要求很高，要求具備較強(qiáng)的輻射力 地段地段商業(yè)地產(chǎn)與住宅

14、地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別/住宅：客戶分為兩類，一種是投資型客戶，一種是自用型客戶。投資性客戶乃是依靠買后出租及房產(chǎn)升值獲利。/商業(yè)地產(chǎn)：但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包括了經(jīng)營商戶、商鋪投資者和目標(biāo)消費者三類人群。商業(yè)地產(chǎn)的客戶群復(fù)雜性要遠(yuǎn)甚于住宅的。客戶客戶第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅地產(chǎn)的區(qū)別與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模式租售模式 房市金碟/住宅：住宅地產(chǎn)開發(fā)部分采用滾動開發(fā)、滾動銷售的分期的模式，自有資金的要求不是很高，資金大部分來源于銀行貸款。/商業(yè)地產(chǎn)：大型商業(yè)地產(chǎn)項目需要一次性投資建成才能形成濃厚的商業(yè)氣

15、氛，沉淀資金較多，并且大多采用只租不售模式，持有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營必須有長線的充足的資金支持。資金要求資金要求/住宅：住宅對物業(yè)的要求相對簡單。主要是滿足社區(qū)內(nèi)基本需求即可。/商業(yè)地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)而言，對物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細(xì)致的要求，任何一點的差池都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項目的生存。物業(yè)要求物業(yè)要求/住宅：住宅的銷售模式較商業(yè)地產(chǎn)而言模式較為簡單，通常為直接銷售，買賣兩清。/商業(yè)地產(chǎn)：但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包項目多以投資回報率、回報周期為營銷重點,商業(yè)的銷售則形式多樣，一般而言分為四種模式，直接銷售模式、帶租約模式、返租式銷售、整體銷售模式。而且每種銷售模式還可以繼續(xù)細(xì)分，復(fù)雜程度更高。銷售

16、模式銷售模式第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅地產(chǎn)的區(qū)別與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模式租售模式 房市金碟/住宅：住宅地產(chǎn)的運作則不需要進(jìn)行復(fù)雜的商業(yè)設(shè)計。從過程上看，住宅地產(chǎn)銷售后就進(jìn)入了終端，/商業(yè)地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)除了要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，還要遵循第三種規(guī)范即商業(yè)規(guī)范；商業(yè)專業(yè)性的要求極高；商業(yè)地產(chǎn)的銷售只是經(jīng)營的開始，還需要招商、開業(yè)和經(jīng)營管理。專業(yè)性專業(yè)性/住宅：而住宅的投資回報形式只能通過銷售來實現(xiàn)。/商業(yè)地產(chǎn)：銷售只能獲取短期的資金回籠或者解

17、決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題，而經(jīng)營收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報的最主要形式。投資回報形式投資回報形式小結(jié)小結(jié) 商業(yè)地產(chǎn)比住宅更加復(fù)雜，專業(yè)性要求更高，并且，并且對企業(yè)的資金要求、運營能力要求更高。真正要實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商到房地產(chǎn)運營商轉(zhuǎn)變，挑戰(zhàn)頗大。第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅地產(chǎn)的區(qū)別與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模式租售模式 房市金碟五方主體五方主體（生物鏈）（生物鏈）受益來源受益來源（價值鏈）（價值鏈）影響因素影響因素（價值支撐）（價值支撐）備注備注投資者物業(yè)

18、投資回報商業(yè)增值能力/物業(yè)升值能力（增值力）大小業(yè)主開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)利潤物業(yè)質(zhì)素/營銷推廣/售價水平（產(chǎn)品力/銷售力）營運商租金差價及管理費等商業(yè)規(guī)劃/業(yè)態(tài)業(yè)種/租金水平（招商運營力）管理公司大商家經(jīng)營者商品差價人流/環(huán)境/商品/服務(wù)/價格水平（經(jīng)營力）小商戶終端消費者商品價值/消費體驗消費觀念/消費行為/購買水平（消費力）第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值-商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈租售模式租售模式現(xiàn)階段國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運

19、作的主流模式：開發(fā)商就是投資者甚至商業(yè)運營方，一個主體雙重甚至三重角色，且物業(yè)大多是分割產(chǎn)權(quán)銷售（全部或局部），在此模式下，開發(fā)商也是投資商，排在運營鏈的最前面，而小業(yè)主也是投資者，排在開發(fā)商之后。但 未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運作更多會依托基金的進(jìn)入或?qū)崿F(xiàn)證券化，有獨立的投資主體。 房市金碟 與住宅地產(chǎn)相比商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營復(fù)雜性遠(yuǎn)遠(yuǎn)要求更高，在國家加大商業(yè)地產(chǎn)的額度時，現(xiàn)在像恒隆、華潤、保利、瑞安、御景等等，都還在加大物業(yè)持有，加大租金回報。為什么？d d -舉例：四大天王的榜樣 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對住宅開發(fā)商的三重利商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對住宅開發(fā)商的三重利結(jié)論結(jié)論 住宅地產(chǎn)是區(qū)域性的階段性產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)是金融、地產(chǎn)

20、、商業(yè)三結(jié)合最理想的產(chǎn)品。住宅地產(chǎn)是區(qū)域性的階段性產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)是金融、地產(chǎn)、商業(yè)三結(jié)合最理想的產(chǎn)品。第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值-開發(fā)商的利益開發(fā)商的利益商業(yè)物業(yè)是越經(jīng)營越增值的，持有經(jīng)營實現(xiàn)商業(yè)贏利和相鄰物業(yè)升值壹壹提升開發(fā)企業(yè)知名度,增加股票在資本市場上的吸引力貳貳以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行,增加授信額度叁叁實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展租售模式租售模式 房市金碟第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別

21、商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模式租售模式/特點描述：只售不租的模式即是開發(fā)商只銷售、出讓產(chǎn)權(quán)，銷售完成之后基本上就不再進(jìn)行干預(yù)，僅由物業(yè)管理部門進(jìn)行日常的統(tǒng)一維護(hù)管理，這是舊有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)普遍采用的經(jīng)營方式。/優(yōu)勢分析：開發(fā)商可以快速回收投資快速回收投資，進(jìn)而實現(xiàn)短期套現(xiàn)，減輕資金壓力，并且無需承擔(dān)后期經(jīng)營的壓力和風(fēng)險，同時投資者也具備完全的經(jīng)營自主權(quán)。/劣勢分析：由于產(chǎn)權(quán)被分割出售后，經(jīng)營權(quán)迅速分散，經(jīng)營權(quán)迅速分散，開發(fā)商無法進(jìn)行統(tǒng)一的招商和統(tǒng)一的經(jīng)營管理，導(dǎo)致業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂，呈現(xiàn)一種無序狀態(tài)導(dǎo)致

22、業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂，呈現(xiàn)一種無序狀態(tài)，導(dǎo)致最終經(jīng)營不善等后果，商鋪的價值也大大縮水。因此，該模式下客戶對未來的商業(yè)的價值預(yù)期容易產(chǎn)生悲觀情緒，不利于銷售的順利進(jìn)展，最終可能導(dǎo)致整體商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的失敗。/匹配項目：只售不租的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，一般局限于商業(yè)的大宗銷售或少量的社區(qū)街鋪一般局限于商業(yè)的大宗銷售或少量的社區(qū)街鋪，對于大賣場散鋪銷售和大型商業(yè)街銷售，采取只售不租往往引起經(jīng)營管理失控。/典型案例：深圳大東門深圳大東門商業(yè)區(qū)由于地理位置的優(yōu)越性，采取只售不租的開發(fā)模式，取得了令人驚艷的成功，成為深圳商業(yè)人流最為旺盛的商業(yè)中心之一；但此時同時，仍有很多商場也是難以立足，其中有相當(dāng)一部分原因，就是

23、只售不租的營銷模式種下的禍根。由于大東門商圈更是缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和引導(dǎo)，近年來，內(nèi)部環(huán)境惡化，核心地位和商業(yè)功能正在嚴(yán)重退化。模式一：只售不租模式一：只售不租 房市金碟第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模式租售模式/特點描述：這種模式由開發(fā)商自己進(jìn)行市場培育開發(fā)商自己進(jìn)行市場培育，營造商業(yè)氛圍，并承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，通過持續(xù)有效的經(jīng)營管理提升商業(yè)價值。在具體的操作方式上，租賃模式又可分為整體出租、分層或分片出租、零散出租等形式。/優(yōu)勢分析：如果經(jīng)營得好的話，

24、有利于打造項目的品牌價值，提升項目的競爭力，使整個物業(yè)能長期穩(wěn)定地成為一個品牌，開發(fā)商由此享受物業(yè)升值所帶來的持續(xù)穩(wěn)定租金收益持續(xù)穩(wěn)定租金收益。/劣勢分析：只租不售的開發(fā)模式對于發(fā)展商的資金實力要求非常高，資金壓力較大，同時面臨經(jīng)營風(fēng)險資金壓力較大，同時面臨經(jīng)營風(fēng)險；缺乏商業(yè)經(jīng)營能力的發(fā)展商采取只租不售模式，往往會遇到兩難的境況：如果將物業(yè)大宗租賃給大商家，雖然經(jīng)營收益穩(wěn)定，經(jīng)營風(fēng)險降低，但是隨著商戰(zhàn)的升級，大商家所支付的租金回報較低；如果采取散租模式，雖然能提高預(yù)期的租金收益，但由于自身經(jīng)營能力弱，往往導(dǎo)致商場經(jīng)營失敗。/匹配項目：目前的商業(yè)地產(chǎn)只租不售的模式更多地體現(xiàn)在購物中心購物中心的開

25、發(fā)上，在購物中心遭遇“一賣就死”的黑色定律之后，越來越多的開發(fā)商不得不面臨購物中心運營的現(xiàn)實。/典型案例：深圳中信城市廣場深圳中信城市廣場是深圳市第一家大型城市中心MALL，地處深南中信商圈，占地5萬平方米，建筑面積15萬平方米，由購物中心、中信大廈和星光廣場三部分組成。深圳中信城市廣場國際品牌云集，2006年一舉摘得中國購物中心領(lǐng)域最高獎項“最佳購物中心運營獎”和“2007年度最佳購物中心運營團(tuán)隊獎”模式二：只租不售模式二：只租不售第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價

26、值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模式租售模式/特點描述：一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對旗下的商業(yè)物業(yè)不售不租，采取自主經(jīng)營模式采取自主經(jīng)營模式，介入百貨、超市、家居等零售行業(yè)。/優(yōu)勢分析：開發(fā)商自主經(jīng)營，既是所有者，同時也是經(jīng)營者，在商業(yè)經(jīng)營中應(yīng)具有一定的優(yōu)勢；另一個動因是出于融資考慮融資考慮，一些房地產(chǎn)開發(fā)商看中了零售超市百貨的流動資金。/劣勢分析：但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營隔行如隔山房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營隔行如隔山，導(dǎo)致很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在嘗試商業(yè)運營中嗆水，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在運營零售商業(yè)時，一般都是從現(xiàn)有的百貨商場挖幾個人湊成班子，還不知百貨這趟水的深淺就草草上陣，結(jié)果經(jīng)營失敗者十之八九。/匹配項目：多出現(xiàn)

27、于大型百貨中心大型百貨中心的商業(yè)項目。/典型案例：茂業(yè)百貨茂業(yè)百貨由茂業(yè)集團(tuán)在全國范圍內(nèi)通過拍賣土地、收購物業(yè)、收購股權(quán)等多種方式進(jìn)行積極拓展，由茂業(yè)國際控股有限公司經(jīng)營管理，經(jīng)過十余年的長足發(fā)展，目前在全國華南、西南、華北、華東區(qū)域共擁有19家門店。茂業(yè)國際實現(xiàn)百貨與地產(chǎn)的無鏠對接，走出了茂業(yè)特色的商業(yè)模式，取得巨大成功。年銷售額70多億元，稅收貢獻(xiàn)3億余元，擁有員工數(shù)萬人。模式三：不售不租模式三：不售不租第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模式租售

28、模式/特點描述：租售結(jié)合的模式，就是租一部分售一部分租一部分售一部分，開發(fā)商往往將物業(yè)的一部分租給主力店，再銷售一小部分商鋪。/優(yōu)勢分析：開發(fā)商都掌握大部分的產(chǎn)權(quán)，出售的只是小部分，往往將高樓層整體出租給品牌商家，以品牌商家為商場經(jīng)營的主體，發(fā)揮他們的品牌效應(yīng)，將低樓層作為大商家的輔營區(qū)分割后出售，即即“主力店輔主力店輔營區(qū)營區(qū)”的模式，主力店品牌商家的進(jìn)駐能提升輔營區(qū)的銷售價值；的模式，主力店品牌商家的進(jìn)駐能提升輔營區(qū)的銷售價值；該模式還可以有效開發(fā)商平衡資金壓力和經(jīng)營風(fēng)險的矛盾，這種模式具備較高的靈活性和可控性。/經(jīng)營要點：要點一，以優(yōu)惠的租金引進(jìn)零售的主力店優(yōu)惠的租金引進(jìn)零售的主力店、次

29、主力店，盡管他們的租金一般都很低，但這些大品牌的進(jìn)駐，將聚集人氣，帶旺該商場，總的來說還是得大于失；要點二，通過主力店提升輔營區(qū)的銷售價值通過主力店提升輔營區(qū)的銷售價值，同時必須找到輔營區(qū)的準(zhǔn)確定位，真正利用主力店的人流。/典型案例：上海大拇指廣場上海大拇指廣場租售并舉的運營模式，2萬平方米由主力店家樂福長期租賃，剩余4萬平方米商鋪采取銷售策略，將所有權(quán)出售給投資者，但收回其經(jīng)營權(quán)，由證大商旅管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，實行所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離，既通過銷售回籠資金，又通過統(tǒng)一經(jīng)營管理保證商業(yè)形象檔次和業(yè)態(tài)的完整性。家樂福、星巴克、肯德基等入駐，使該商業(yè)地產(chǎn)取得巨大成功。模式四：租售結(jié)合模式

30、四：租售結(jié)合第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模式租售模式/特點描述：房地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，在明確了主力店的情況下，再對商圈進(jìn)行準(zhǔn)確的分析、合理的市場定位和業(yè)態(tài)組合。/優(yōu)勢分析：開發(fā)商可以借助商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)提升自身的形象，加快中小店的招商進(jìn)度，從而可以大大弱大大弱化招商的風(fēng)險，加快商鋪的銷售速度化招商的風(fēng)險，加快商鋪的銷售速度，減少各種資源的浪費。/劣勢分析：該模式執(zhí)行國外先進(jìn)的“

31、先招商-后開發(fā)”的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理念，沒有明顯的劣勢沒有明顯的劣勢，但問題是，主主力店的商業(yè)零售巨頭們對于開發(fā)商實力及項目地段的選擇非常苛刻力店的商業(yè)零售巨頭們對于開發(fā)商實力及項目地段的選擇非常苛刻，對于眾多中小開發(fā)企業(yè)而言，此模式的可發(fā)揮空間有限。/典型案例：深國投與大連萬達(dá)深國投與大連萬達(dá)采用定單式的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，與沃爾瑪?shù)葒H國內(nèi)商業(yè)零售巨頭建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，構(gòu)建了一條“商業(yè)+金融+開發(fā)+管理”的地產(chǎn)發(fā)展模式，依據(jù)合作商的需求進(jìn)行取地、規(guī)劃、定位，與合作商共同形成強(qiáng)大的品牌互動效應(yīng)。以深國投為例，截至2008年底，公司總資產(chǎn)為63億元人民幣并商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的“深國投”品牌。模式五：與商家

32、聯(lián)營模式五：與商家聯(lián)營第一部分第一部分 理理 論論 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)價值租售模式租售模式/概念描述：一般是指成熟商業(yè)地產(chǎn)的所有者（委托人）將資產(chǎn)交由受托人（并完成資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓）經(jīng)營成熟商業(yè)地產(chǎn)的所有者（委托人）將資產(chǎn)交由受托人（并完成資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓）經(jīng)營管理，而委托人作為受益人享有租金的信托安排管理，而委托人作為受益人享有租金的信托安排。而對于新開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目，可以采用為資產(chǎn)證券化定制商業(yè)地產(chǎn)”開發(fā)主流模式，以未來股東利益的最大化為目標(biāo)，以商家的需求為條件，以

33、消費者的需求特點和喜好為設(shè)計原點，以資本市場上市為目的，進(jìn)行專業(yè)的、系統(tǒng)的開發(fā)。/優(yōu)勢分析：經(jīng)驗表明，兩年期左右的銀行貸款根本無法支撐有長期經(jīng)營需要的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式不得不面臨“長期持有”和“資金（資本）不足”的矛盾，通過證券化工具的使用，可以大大加速資金的流轉(zhuǎn)速度，有效的平衡一次性買斷收益、物業(yè)升值收益，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)加速資金的流轉(zhuǎn)速度，有效的平衡一次性買斷收益、物業(yè)升值收益，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。事實上，國外發(fā)展較好的購物中心，無一例外都是通過房地產(chǎn)信托基金作為資金支持的。對于開發(fā)商而言，風(fēng)險方面的考慮也決定了證券化模式的優(yōu)勢，證券化一方面是緩解了現(xiàn)金流的危機(jī)，另一方面

34、又可以將風(fēng)險融入資本市場一方面是緩解了現(xiàn)金流的危機(jī)，另一方面又可以將風(fēng)險融入資本市場。/操作方法：以房地產(chǎn)信托基金為工具，開發(fā)商將所持商業(yè)證券化并在資本市場公開發(fā)售部分（例如70%）基金單位募集資金，同時保留部分收益（例如30%）以享受分紅和物業(yè)升值之利。一般性情況下，打包的商業(yè)地產(chǎn)仍由原開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司運營管理。房地產(chǎn)商通過REITs回籠資金投入新項目的開發(fā)，項目成熟后又可以賣給自已的REITs。模式六：證券化模式模式六：證券化模式一、一、我國商業(yè)地產(chǎn)起步晚發(fā)展快我國商業(yè)地產(chǎn)起步晚發(fā)展快二、二、我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個階段我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個階段三、三、商業(yè)地產(chǎn)問題眾多商業(yè)地產(chǎn)問題眾多四、四

35、、商業(yè)地產(chǎn)短期調(diào)整長期看好商業(yè)地產(chǎn)短期調(diào)整長期看好 壹壹 理論篇理論篇 貳貳 市場篇市場篇 叁叁 借鑒篇借鑒篇 肆肆 建議篇建議篇商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展概況：起步晚、發(fā)展快、問題多、前景廣起步晚、發(fā)展快、問題多、前景廣商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段三個階段問題眾多問題眾多短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期看好發(fā)展概況發(fā)展概況 同歐美發(fā)達(dá)國家相比，從開發(fā)商行為與市場經(jīng)營模式來看，目前中國商業(yè)地同歐美發(fā)達(dá)國家相比，從開發(fā)商行為與市場經(jīng)營模式來看，目前中國商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展整體上仍處于起步階段我國的商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，發(fā)展相對滯后。產(chǎn)市場的發(fā)展整體上仍處于起步階段我國的商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，

36、發(fā)展相對滯后。20世紀(jì)世紀(jì)80年代以前，中國沒有商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)形態(tài)為各種類型的供銷社、年代以前，中國沒有商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)形態(tài)為各種類型的供銷社、百貨大樓，而且其產(chǎn)權(quán)屬于國家或集體，經(jīng)營與場所的投入沒有嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。百貨大樓，而且其產(chǎn)權(quán)屬于國家或集體，經(jīng)營與場所的投入沒有嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。20世紀(jì)世紀(jì)80年代中后期開始在北京、上海等大中城市出現(xiàn)的年代中后期開始在北京、上海等大中城市出現(xiàn)的“購物中心購物中心”，嚴(yán)格來講屬于較成規(guī)模的百貨店，目前已擴(kuò)展到各大中小城市。嚴(yán)格來講屬于較成規(guī)模的百貨店，目前已擴(kuò)展到各大中小城市。20世紀(jì)世紀(jì)90年代初期、中期，這些年代初期、中期，這些“購物中心購物中心”

37、有些在百貨店的基礎(chǔ)上，將有些在百貨店的基礎(chǔ)上，將餐飲、娛樂等設(shè)施小規(guī)模引入，成為名副其實的購物中心；餐飲、娛樂等設(shè)施小規(guī)模引入，成為名副其實的購物中心；起步晚起步晚 一是商業(yè)地產(chǎn)投資額增速上看。特別是年以來，近年來，中國商業(yè)一是商業(yè)地產(chǎn)投資額增速上看。特別是年以來，近年來，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量一直保持著年的增速，發(fā)展速度之快、規(guī)模之大，確可堪稱全地產(chǎn)開發(fā)總量一直保持著年的增速，發(fā)展速度之快、規(guī)模之大，確可堪稱全球矚目。球矚目。2008年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額3947.55億元億元。二是商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)變化上看。二是商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)變化上看。發(fā)展快發(fā)展快第二部分第二部分 市市

38、 場場 篇篇同發(fā)達(dá)國家同發(fā)達(dá)國家連鎖商店連鎖商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考起步階段起步階段發(fā)展階段發(fā)展階段成熟階段成熟階段衰落階段衰落階段美國18591900（40年）19011970（70年）1970后？法國18661900（35年）19011960（60年）1960后日本19261960（35）19611971（10）1972年后中國19902010（20年）20112020（10年）2020年后中國與西方國家的差別距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段三個

39、階段問題眾多問題眾多短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期看好發(fā)展概況發(fā)展概況第二部分第二部分 市市 場場 篇篇同發(fā)達(dá)國家同發(fā)達(dá)國家百貨商店百貨商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考創(chuàng)新階段創(chuàng)新階段發(fā)展階段發(fā)展階段成熟階段成熟階段衰落階段衰落階段美國18501899（50年）19001929（30年）19301979（40年）1980年后法國18521880（28年）18801914（34年）19141950（36年）1950年后日本19041922（18）19231937（14）19381973（35）1974年后中國18941949（55年）1950

40、1995（45年）19952025（30年）2025年后中國與西方國家的差別距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段三個階段問題眾多問題眾多短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期看好發(fā)展概況發(fā)展概況第二部分第二部分 市市 場場 篇篇同發(fā)達(dá)國家同發(fā)達(dá)國家超級市場超級市場的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考創(chuàng)新階段創(chuàng)新階段發(fā)展階段發(fā)展階段成熟階段成熟階段衰落階段衰落階段美國18301935（5年）19361965（30年）19662000（35年

41、）2001年法國19591962（3年）19631968（5年）1969日本19531959（7年）19601989（30年）1990香港19601971（11年）19721982（10年）1982中國19812000（20年）20012020（20年）2020年中國與西方國家的差別距美、50年，距法日港3040年大體相距3040年大體相距3040年商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段三個階段問題眾多問題眾多短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期看好發(fā)展概況發(fā)展概況第二部分第二部分 市市 場場 篇篇國家和地區(qū)人均GDP水平城市化比重商業(yè)業(yè)態(tài)狀況1100美金以下25%商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)

42、濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)；主要業(yè)態(tài)為廟會、地攤、集貿(mào)市場11002000美金25%45%商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障；主要業(yè)態(tài)為百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等傳統(tǒng)商業(yè)20004400美金45%70%商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)模化的現(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運而生；主要業(yè)態(tài)為大型購物中心、超市、專賣店、精品店等4400美金以上70%以上商業(yè)成為推動城市發(fā)展和區(qū)域進(jìn)步的新動力，綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)；主要業(yè)態(tài)為超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)，如SHOPPING MALL、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等 每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)都是以一定的城市形態(tài)變化為前提國家和地區(qū)每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)都是以一定的城市形態(tài)

43、變化為前提國家和地區(qū)GDP水水平城市化比重商業(yè)業(yè)態(tài)狀況。平城市化比重商業(yè)業(yè)態(tài)狀況。觀點觀點商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段三個階段問題眾多問題眾多短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期看好發(fā)展概況發(fā)展概況第二部分第二部分 市市 場場 篇篇2001-20032001-20032004-20072004-20072008-2008-？第一第一階段階段第二第二階段階段第三第三階段階段以純銷售為主，能賣掉就萬事大吉，主導(dǎo)營銷的是廣告宣傳以及現(xiàn)場銷售人員的技巧。其銷售模式主要有兩種：一是只管賣不管租，二是包租十年銷售。以長期投資的思路進(jìn)行操作投資者與經(jīng)營者嘗試分離，開發(fā)商開始重視招商工作

44、，但普遍缺少成熟的招商運營團(tuán)隊。在定位、招商、銷售、經(jīng)營管理四個方面追求概念化、表面化，資金鏈條沒有解決，基本依靠自有資金和私募。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)開始導(dǎo)入“定位招商銷售經(jīng)營管理”全方位市場經(jīng)營理念。目前越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、策劃代理商，已經(jīng)開始充分重視和涉足經(jīng)營管理領(lǐng)域。不斷創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段三個發(fā)展階段問題眾多問題眾多短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期看好發(fā)展概況發(fā)展概況第二部分第二部分 市市 場場 篇篇 定位失誤定位失誤 很多開發(fā)商基本不做任何專業(yè)的市場調(diào)查就盲目的拍腦門決策上馬商業(yè)地產(chǎn)項目，動不動就是幾十很多開發(fā)商基本不做任何專

45、業(yè)的市場調(diào)查就盲目的拍腦門決策上馬商業(yè)地產(chǎn)項目，動不動就是幾十萬平米的超大項目商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如果不根據(jù)市場的需求和地段的特性、競爭態(tài)勢等因素，進(jìn)行萬平米的超大項目商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如果不根據(jù)市場的需求和地段的特性、競爭態(tài)勢等因素，進(jìn)行準(zhǔn)確而理性的定位，勢必使后期難以正常的經(jīng)營。準(zhǔn)確而理性的定位，勢必使后期難以正常的經(jīng)營。非專業(yè)操作非專業(yè)操作 商業(yè)地產(chǎn)需求投資者、經(jīng)營者、物業(yè)經(jīng)營者三者相結(jié)合，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，大部分由住宅開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)需求投資者、經(jīng)營者、物業(yè)經(jīng)營者三者相結(jié)合，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，大部分由住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)變而來，對商業(yè)規(guī)律不了解，普遍存在漠視專業(yè)人才，進(jìn)行非專業(yè)化運作開發(fā)經(jīng)營商場所設(shè)計的業(yè)

46、轉(zhuǎn)變而來，對商業(yè)規(guī)律不了解，普遍存在漠視專業(yè)人才，進(jìn)行非專業(yè)化運作開發(fā)經(jīng)營商場所設(shè)計的業(yè)態(tài)組合不合理或不切實際態(tài)組合不合理或不切實際，采用非專業(yè)操作給商業(yè)地產(chǎn)帶來了巨大的投資風(fēng)險。，采用非專業(yè)操作給商業(yè)地產(chǎn)帶來了巨大的投資風(fēng)險。12 產(chǎn)權(quán)分割出售產(chǎn)權(quán)分割出售 商業(yè)地產(chǎn)成功的必要條件是統(tǒng)一招商和經(jīng)營，前幾年流行的產(chǎn)權(quán)式商鋪模式在實踐中商業(yè)地產(chǎn)成功的必要條件是統(tǒng)一招商和經(jīng)營，前幾年流行的產(chǎn)權(quán)式商鋪模式在實踐中幾乎是全軍覆沒，鮮有成功案例。因為在產(chǎn)權(quán)分割出售后，很難再統(tǒng)一所有投資人的意幾乎是全軍覆沒，鮮有成功案例。因為在產(chǎn)權(quán)分割出售后，很難再統(tǒng)一所有投資人的意愿去統(tǒng)一管理；即使可以用售后返租的方式來

47、統(tǒng)一招商和經(jīng)營，但必然會涉及一般不低于愿去統(tǒng)一管理；即使可以用售后返租的方式來統(tǒng)一招商和經(jīng)營，但必然會涉及一般不低于8的投資回的投資回報率問題。報率問題。3商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段三個發(fā)展階段我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多發(fā)展概況發(fā)展概況短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期看好第二部分第二部分 市市 場場 篇篇 人才短板人才短板 由于人才的短板，目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都注重用百貨業(yè)的管理人員擔(dān)任重用職位，其實這由于人才的短板，目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都注重用百貨業(yè)的管理人員擔(dān)任重用職位，其實這是個誤區(qū)，容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項目失敗。是個誤區(qū)，容易導(dǎo)致商業(yè)地

48、產(chǎn)項目失敗。盲目拷貝模式盲目拷貝模式 我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程盲目照搬照抄國際概念，殊不知區(qū)域的不同、地段的不同、消費者習(xí)慣和我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程盲目照搬照抄國際概念，殊不知區(qū)域的不同、地段的不同、消費者習(xí)慣和偏好的不同、人口密度的不同、經(jīng)濟(jì)收入的不同、經(jīng)濟(jì)增長數(shù)據(jù)的不同，都會對項目的造成影響。我偏好的不同、人口密度的不同、經(jīng)濟(jì)收入的不同、經(jīng)濟(jì)增長數(shù)據(jù)的不同，都會對項目的造成影響。我國開發(fā)商雖不斷國外考察，但貪大求洋，按圖索驥，結(jié)果往往是國開發(fā)商雖不斷國外考察，但貪大求洋，按圖索驥，結(jié)果往往是“形似神不似形似神不似”。45 資金鏈斷裂資金鏈斷裂 地產(chǎn)開發(fā)過度依賴銀行貸款，自有資本的比例偏低，而商業(yè)

49、地產(chǎn)回款速度更慢，投資回報期較地產(chǎn)開發(fā)過度依賴銀行貸款，自有資本的比例偏低，而商業(yè)地產(chǎn)回款速度更慢，投資回報期較長，很容易發(fā)生資金鏈斷裂。長，很容易發(fā)生資金鏈斷裂。6 區(qū)域市場競爭過度區(qū)域市場競爭過度 當(dāng)前區(qū)域市場競爭過度，已經(jīng)導(dǎo)致超市等商業(yè)倒閉事件頻繁出現(xiàn)；因不適應(yīng)市場競爭而導(dǎo)致超市當(dāng)前區(qū)域市場競爭過度，已經(jīng)導(dǎo)致超市等商業(yè)倒閉事件頻繁出現(xiàn)；因不適應(yīng)市場競爭而導(dǎo)致超市倒閉的案例，在全國各地并不顯見；布點過于密集的另一個不良后果就是造成同業(yè)之間的惡性競爭。倒閉的案例，在全國各地并不顯見；布點過于密集的另一個不良后果就是造成同業(yè)之間的惡性競爭。7商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三

50、個發(fā)展階段三個發(fā)展階段我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快起步晚發(fā)展快短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期看好第二部分第二部分 市市 場場 篇篇 倒置的開發(fā)順序倒置的開發(fā)順序 我國住宅開發(fā)商背景的企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中表現(xiàn)為：開發(fā)程序上沿用我國住宅開發(fā)商背景的企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中表現(xiàn)為：開發(fā)程序上沿用“拿地拿地規(guī)劃、設(shè)計規(guī)劃、設(shè)計施工施工貸款貸款銷售銷售營業(yè)營業(yè)”的住宅開發(fā)模式，由于沒有有效地同商業(yè)對接，造成商業(yè)與地產(chǎn)的住宅開發(fā)模式，由于沒有有效地同商業(yè)對接，造成商業(yè)與地產(chǎn)的嚴(yán)重脫節(jié)。的嚴(yán)重脫節(jié)。8開業(yè)經(jīng)營項目施工項目招商項目設(shè)計項目規(guī)劃土地獲取融資項目選擇國際成熟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程

51、 獲取土地項目設(shè)計項目施工項目貸款項目銷售/招商開業(yè)經(jīng)營目前中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段三個發(fā)展階段我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快起步晚發(fā)展快短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期看好第二部分第二部分 市市 場場 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段三個發(fā)展階段我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快起步晚發(fā)展快短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期看好銷售、招商、融資三難仍然是困擾商業(yè)地產(chǎn)整體水平提高和持續(xù)健康發(fā)展的的瓶頸。銷售、招商、融資三難仍然是困擾商業(yè)地產(chǎn)整體水平提高和持續(xù)健康發(fā)展

52、的的瓶頸。2008年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額3947.55億元，同比增長億元，同比增長11.5%，增幅同比回落，增幅同比回落28.6%；2008年全國商業(yè)地產(chǎn)新開工面積年全國商業(yè)地產(chǎn)新開工面積10480.18萬平方米，同比增長萬平方米，同比增長2.38%，增幅同比，增幅同比回落回落64.2%。2008年住宅市場與商業(yè)地產(chǎn)市場同時出現(xiàn)明顯的調(diào)整，但是從租金調(diào)整幅度來看，寫年住宅市場與商業(yè)地產(chǎn)市場同時出現(xiàn)明顯的調(diào)整，但是從租金調(diào)整幅度來看，寫字樓租賃市場表現(xiàn)略好于住宅租賃市場。字樓租賃市場表現(xiàn)略好于住宅租賃市場。國內(nèi)一些大城市的商業(yè)多中心的格局開始初步形成，商圈由概念開始變?yōu)?/p>

53、現(xiàn)實，但并沒國內(nèi)一些大城市的商業(yè)多中心的格局開始初步形成，商圈由概念開始變?yōu)楝F(xiàn)實，但并沒有出現(xiàn)銷售與開業(yè)運營興旺的期待局面。有出現(xiàn)銷售與開業(yè)運營興旺的期待局面。城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展速度有放緩的趨勢。城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展速度有放緩的趨勢。國內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)在2008年也有所改善。年也有所改善。缺乏創(chuàng)新的商業(yè)概念和差異化的業(yè)態(tài)、整體資金實力不強(qiáng)和中長期資金品種幾乎空白、缺乏創(chuàng)新的商業(yè)概念和差異化的業(yè)態(tài)、整體資金實力不強(qiáng)和中長期資金品種幾乎空白、系統(tǒng)和長期運營能力偏弱、專業(yè)細(xì)分化和跨界人才的匱乏和流動性加快，包括以銷售商鋪系統(tǒng)和長期運營能力偏弱

54、、專業(yè)細(xì)分化和跨界人才的匱乏和流動性加快，包括以銷售商鋪為主的模式依然占主導(dǎo)地位，仍然是為主的模式依然占主導(dǎo)地位，仍然是2008年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問題。年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問題。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競爭更多的從開發(fā)轉(zhuǎn)向招商競爭商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競爭更多的從開發(fā)轉(zhuǎn)向招商競爭2008年短期調(diào)整表現(xiàn)年短期調(diào)整表現(xiàn)第二部分第二部分 市市 場場 篇篇經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展消費水平提升城市化發(fā)展123商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段三個發(fā)展階段我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快起步晚發(fā)展快短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期看好 受到經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快等因素驅(qū)動，中國二

55、三線城市規(guī)模和城市建設(shè)受到經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快等因素驅(qū)動，中國二三線城市規(guī)模和城市建設(shè)普遍面臨升級的需求，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模進(jìn)入放量擴(kuò)展階段普遍面臨升級的需求，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模進(jìn)入放量擴(kuò)展階段發(fā)展驅(qū)動因素發(fā)展驅(qū)動因素第二部分第二部分 市市 場場 篇篇 導(dǎo)致商業(yè)格局變化的主要驅(qū)動因素為：人口規(guī)模的增長、住導(dǎo)致商業(yè)格局變化的主要驅(qū)動因素為：人口規(guī)模的增長、住宅房地產(chǎn)開宅房地產(chǎn)開 發(fā)、交通系統(tǒng)建設(shè)和政策規(guī)劃導(dǎo)向發(fā)、交通系統(tǒng)建設(shè)和政策規(guī)劃導(dǎo)向 人口規(guī)模的增長是城市商業(yè)格局變化的內(nèi)在驅(qū)動因素1 住房開發(fā)的規(guī)模、分布和價格是導(dǎo)致商業(yè)格局變化的主要因素2 交通系統(tǒng)的建立和完善為城市變遷提供支持3 政府政策

56、、規(guī)劃是城市發(fā)展的一個指導(dǎo)方向4商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段三個發(fā)展階段我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快起步晚發(fā)展快短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期看好第二部分第二部分 市市 場場 篇篇 區(qū)域人口規(guī)模增長、人口遷移和消費需求變化是商業(yè)格局形成的區(qū)域人口規(guī)模增長、人口遷移和消費需求變化是商業(yè)格局形成的內(nèi)在驅(qū)動內(nèi)在驅(qū)動 因素因素消費需求變化消費需求變化 隨著居民收入水平的不斷提高，消費結(jié) 構(gòu)也發(fā)生了較大變化，人們對購物場所 的環(huán)境、服務(wù)及便利性提出了更高的要 求，客觀上催生了大型購物中心的出現(xiàn) 大型超市、購物中心的出現(xiàn)，影響著周 邊商圈的發(fā)展居民購

57、買力不斷提高居民購買力不斷提高 區(qū)域人均可支配收入水平 居民富裕程度和購買力的提高，對商 業(yè)格局的變化有促進(jìn)作用人口因素人口因素商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段三個發(fā)展階段我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快起步晚發(fā)展快短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期看好人口規(guī)模增長人口規(guī)模增長 區(qū)域戶籍人口增長率；外來暫住人口增長率 人口規(guī)模的膨脹對傳統(tǒng)商業(yè)格局提出了巨大的挑戰(zhàn)，目前的商業(yè)狀況已不能適應(yīng)需求人口遷移人口遷移從人口遷移情況看，遷入人口的增加，導(dǎo)致該城市或區(qū)域成為人口導(dǎo)入型的城市或區(qū)域。第二部分第二部分 市場市場 篇篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住

58、宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段三個發(fā)展階段我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快起步晚發(fā)展快短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期看好第二部分第二部分 市市 場場 篇篇 房市金碟 中國城市化進(jìn)程和城市群聯(lián)動發(fā)展步伐的加快是商業(yè)地產(chǎn)總量發(fā)展中國城市化進(jìn)程和城市群聯(lián)動發(fā)展步伐的加快是商業(yè)地產(chǎn)總量發(fā)展的另一的另一 個契機(jī)個契機(jī)商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段三個發(fā)展階段我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快起步晚發(fā)展快短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期看好第二部分第二部分 市市 場場 篇篇 房市金碟商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段三

59、個發(fā)展階段我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快起步晚發(fā)展快短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期看好類型類型明細(xì)項目明細(xì)項目零售商業(yè)地產(chǎn)購物中心、百貨、大賣場、商業(yè)街、各類專業(yè)市場主題式商業(yè)地產(chǎn)奢侈品主題商業(yè)、女性主題商業(yè)、青年主題商業(yè) 兒童主題商業(yè)、家庭主題商業(yè)城市綜合體融購物中心、酒店、寫字樓、服務(wù)公寓、住宅為一體的綜合型 商業(yè)建筑體復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn)以休閑公園、溫泉、高爾夫、旅游、文化藝術(shù)等為帶動，將購 物中心、商業(yè)街、寫字樓、酒店、服務(wù)公寓、會展中心、藝術(shù) 中心、文化中心、娛樂中心、體育館、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)等多種商業(yè)體與住宅開發(fā)復(fù)合式發(fā)展中國城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將由過去的單一模式向

60、多種功能為一體的現(xiàn)代綜合開發(fā)模式轉(zhuǎn)變展望一展望一第二部分第二部分 市市 場場 篇篇 房市金碟 開發(fā)主體：集團(tuán)化開發(fā),連鎖經(jīng)營將成主流展望二展望二并購整合推動行業(yè)內(nèi)上市公司外延擴(kuò)張，優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為并購主要對象展望三展望三 一線城市的商業(yè)地產(chǎn)部正由開發(fā)時代轉(zhuǎn)向運營時代展望四展望四 二三線城市商業(yè)地產(chǎn)將迎來井噴期。具有顯著的人口導(dǎo)入型特點的城市區(qū)域是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展值得期待的區(qū)域，潛在著較大商機(jī) 展望五展望五 由資產(chǎn)銷售型逐步轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)經(jīng)營型，獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流展望六展望六 體驗式消費的商業(yè)模式將受到更多關(guān)注展望七展望七商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段三個發(fā)展階段我國商業(yè)地產(chǎn)問

61、題眾多我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快起步晚發(fā)展快短期調(diào)整長期看好短期調(diào)整長期看好第二部分第二部分 市市 場場 篇篇 房市金碟一、富力地產(chǎn)商業(yè)運營模式一、富力地產(chǎn)商業(yè)運營模式二、陽光股份商業(yè)運營模式二、陽光股份商業(yè)運營模式三、萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式三、萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式四、大拇指廣場商業(yè)運營模式四、大拇指廣場商業(yè)運營模式四、海上海商業(yè)運營模式四、海上海商業(yè)運營模式 壹壹 理論篇理論篇 貳貳 市場篇市場篇 叁叁 借鑒篇借鑒篇 肆肆 建議篇建議篇 房市金碟標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究企業(yè)篇企業(yè)篇-富力地產(chǎn)富力地產(chǎn)項項目目理理念念項項目目定定位位第三部分第三部分 借借 鑒鑒 篇篇利用住宅

62、小區(qū)建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)綜合體，實現(xiàn)住宅小區(qū)商業(yè)價值最大化利用住宅小區(qū)建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)綜合體，實現(xiàn)住宅小區(qū)商業(yè)價值最大化。富力地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)項目雖然分布在廣州、北京、天津、惠州等地，表面上看來專業(yè)市場、寫字樓、酒店、公寓等什么類型都有。其實富力除珠江新城外，并不直接單獨去建任何商業(yè)地產(chǎn)項目，它的商業(yè)地產(chǎn)項目實際上都是它的商業(yè)地產(chǎn)項目實際上都是利用住宅小區(qū)為依托進(jìn)行的配套開發(fā)，利用住宅小區(qū)為依托進(jìn)行的配套開發(fā)，如富力兒童城是富力廣場住宅樓的裙樓、富力鞋城是富力環(huán)市西苑住宅的配套、北京富力萬麗酒店是北京富力城住宅小區(qū)的配套、北京富力商業(yè)中心是北京富力城住宅小區(qū)的配套、天津富力萬麗酒店是天津富力城住宅小區(qū)的配套

63、、富力珠寶城是富力信然廣場住宅的配套等等。富力的住宅小區(qū)都沒有單純的全部建成住宅，而是利用其中部分地面建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)配套，從而富力的住宅小區(qū)都沒有單純的全部建成住宅，而是利用其中部分地面建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)配套，從而使得住宅小區(qū)的商業(yè)價值最大化，尤其是專業(yè)市場，富力都是利用小區(qū)住宅的裙樓來建設(shè)，其使得住宅小區(qū)的商業(yè)價值最大化，尤其是專業(yè)市場，富力都是利用小區(qū)住宅的裙樓來建設(shè)，其商業(yè)價值比通常的超市、餐飲要大得多。商業(yè)價值比通常的超市、餐飲要大得多。利用住宅小區(qū)周邊成熟商圈，成功融入商圈，建設(shè)專業(yè)市場和商業(yè)中心。利用住宅小區(qū)周邊成熟商圈，成功融入商圈，建設(shè)專業(yè)市場和商業(yè)中心。富力的專業(yè)市場都不是專業(yè)建設(shè)的

64、獨立的專業(yè)市場，而是如果住宅小區(qū)周邊恰好有成熟專業(yè)市場商圈，富力就會利用其住宅小區(qū)的裙樓或配套建設(shè)一個小型的專業(yè)市場，這樣借機(jī)融入商圈。其專業(yè)市場與其說是一個獨立的商業(yè)地產(chǎn)項目，不如理解為住宅小區(qū)的一部分。逸景翠園建設(shè)廣州紡織博覽中心就是類似的定位，標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究企業(yè)篇企業(yè)篇-富力地產(chǎn)富力地產(chǎn)運運營營管管理理收收益益模模式式運營管理運營管理第三部分第三部分 借借 鑒鑒 篇篇利用專業(yè)運營機(jī)構(gòu)，出讓部分營業(yè)收入，以求雙贏。利用專業(yè)運營機(jī)構(gòu)，出讓部分營業(yè)收入，以求雙贏。富力的酒店、公寓、寫字樓以及將要建設(shè)的北京富力城小區(qū)的社區(qū)型Mall，富力都是采取自己投資開發(fā)建設(shè)，然后由

65、專業(yè)機(jī)構(gòu)運營管理，由此出讓20-30%營業(yè)收入的方式來以求雙贏，這也是富力的酒店、公寓、寫字樓等常見商業(yè)地產(chǎn)項目這幾年獲得飛速發(fā)展的原因所在，實際上富力只是建設(shè)，運營交由合作方。早期出售為主，現(xiàn)逐步轉(zhuǎn)為出租為主早期出售為主，現(xiàn)逐步轉(zhuǎn)為出租為主。富力在2003年開始建設(shè)第一個商業(yè)地產(chǎn)項目富力兒童城時，公司的資金并不雄厚，所以其早期的商業(yè)地產(chǎn)項目如兒童城、愛丁堡公寓、盈隆大廈、科訊大廈、鞋城、珠寶城等，除保留底商外，全部出售以盡快回籠資金，到現(xiàn)在其已經(jīng)擁有雄厚的實力，故其商業(yè)地產(chǎn)項目開始轉(zhuǎn)為出租為主，如富力中心全部出租，北京富力城商業(yè)中心全部出租等。發(fā)發(fā)展展方方向向主推成熟的寫字樓、酒店主推成熟的

66、寫字樓、酒店/公寓，因地制宜適量發(fā)展小型商貿(mào)物流公寓，因地制宜適量發(fā)展小型商貿(mào)物流富力雖然首個商業(yè)地產(chǎn)項目是專業(yè)市場兒童城，但從其在建和規(guī)劃的項目來說，主推是成熟穩(wěn)定的寫字樓和酒店/公寓，其目前在建的酒店數(shù)量達(dá)到7個，寫字樓9個，這在國內(nèi)一線房地產(chǎn)公司里面應(yīng)是規(guī)模最大的。至于專業(yè)市場的商貿(mào)物流，其主要是依托住宅小區(qū)的區(qū)位，如果周邊有成熟商圈，就發(fā)展裙樓式的小型項目，如果沒有就不會專業(yè)建立獨立的大型商貿(mào)物流項目，所以其主線還是寫字樓酒店，這也是國際公認(rèn)成熟的商業(yè)地產(chǎn)項目，能為其將來分拆為REITs海外上市作好準(zhǔn)備。至于其它類型的項目如工業(yè)園等，也不排除其未來會進(jìn)入。標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究標(biāo)桿商業(yè)運

67、營模式研究企業(yè)篇企業(yè)篇-富力地產(chǎn)富力地產(chǎn)發(fā)發(fā)展展策策略略運營管理運營管理第三部分第三部分 借借 鑒鑒 篇篇小規(guī)模快速切入，搶占先機(jī)，先快后穩(wěn)。小規(guī)模快速切入，搶占先機(jī)，先快后穩(wěn)。富力早期并非實力雄厚的房地產(chǎn)商，但其又早在2003年就開始切入商業(yè)地產(chǎn)項目，比很多當(dāng)時大型的地產(chǎn)公司都早，所以他講究的是快的策略，采取的是“快魚吃慢魚”的方式，搶占先機(jī)，獲得市場，先求快，到后來再逐步建設(shè)大型的商業(yè)地產(chǎn)項目如55層的富力中心、卡爾頓酒店、君悅酒店等，以求穩(wěn)定發(fā)展，先快后穩(wěn)，非常適合于富力這樣由小型地產(chǎn)商快速成長為一線大型地產(chǎn)商的策略，當(dāng)然在其現(xiàn)在發(fā)展?fàn)畲蠛螅渖虡I(yè)地產(chǎn)項目明顯呈現(xiàn)大型化。項項目目區(qū)區(qū)位位

68、市區(qū)核心地段，尤其是市區(qū)核心地段，尤其是CBD區(qū)域區(qū)域 富力地產(chǎn)的發(fā)源起步于對廣州市區(qū)內(nèi)廠房的拆遷后建設(shè)住宅小區(qū)，在廣州拆遷數(shù)個工廠后奠定了它在房地產(chǎn)行業(yè)中的基礎(chǔ)，所以富力很長時間一直遵行這樣的項目區(qū)位選擇，目前富力的項目基本上都位于市區(qū)核心地段，尤其是CBD區(qū)域，廣州珠江新城CBD富力擁有多達(dá)10塊土地，包括最新獲得的獵德村地塊，在市區(qū)核心地段的地塊，相對來說無論是建設(shè)寫字樓、酒店/公寓還是商貿(mào)城專業(yè)市場，都擁有相當(dāng)?shù)牡乩麅?yōu)勢，從這點來說，富力商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位選擇是較成功的。標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究企業(yè)篇企業(yè)篇-陽光股份陽光股份第三部分第三部分 借借 鑒鑒 篇篇 08年運營面積

69、 達(dá)到27.4萬平方米租金收入達(dá)到1.47，09年運營面積將達(dá)到38.9萬平方米，09年的租金收入達(dá)到2.18億元，07年GIC的入主促使陽光股份產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型單傳的房地產(chǎn)開發(fā)商由自有物業(yè)租賃業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)并舉逐步向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型07年年報指出，公司未來新的戰(zhàn)略目標(biāo)是，成為“中國領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)”，并將2008年確立為“戰(zhàn)略基礎(chǔ)年”。標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究企業(yè)篇企業(yè)篇-陽光股份陽光股份第三部分第三部分 借借 鑒鑒 篇篇區(qū)域選址：區(qū)域選址：立足于北京及環(huán)渤海區(qū)域，同時兼顧其他有潛力或者有合適項目的區(qū)域開發(fā)模式開發(fā)模式 1.選址搶占先機(jī)，形成區(qū)位優(yōu)勢 2.訂單式建設(shè)有利于復(fù)制和擴(kuò)張 3.

70、通過長期經(jīng)營實現(xiàn)價值 4.4.已形成兩種成熟的運營模式已形成兩種成熟的運營模式 根據(jù)位置和引入的主力店不同已有兩種比較成熟的運營模式。模式二：社區(qū)商業(yè)中心模式模式二：社區(qū)商業(yè)中心模式 選址：選址：位于相對較遠(yuǎn)的人口聚居區(qū)。主力店及其他商鋪主力店及其他商鋪：以家樂福或者沃爾瑪為主力店，引入餐飲、服裝及其他生活配套店鋪，由陽光股份招商的客戶相對較多，需要對整個項目進(jìn)行整體定位和規(guī)劃。典型項目典型項目：位于通州的宜商嘉和項目，沈陽世達(dá)物流項目。模式一：城市區(qū)域商業(yè)中心模式模式一：城市區(qū)域商業(yè)中心模式 選址：選址：位于市中心或城市副中心較近區(qū)域。不僅覆蓋周邊居住人口，也可吸引小部分流動的非居住人口。主

71、力店：主力店：引入伊藤洋華堂經(jīng)營的綜合小型百貨為主力店，商場地下也是由洋華堂經(jīng)營的面積約5000-10000平方米的超市。其他商鋪：在洋華堂以外的區(qū)域引入一些餐飲及其他生活配套店鋪，典型項目：典型項目：如北京的陽光大廈（除寫字樓部分）、正在建設(shè)中的朝陽十里堡A-Z TOWN項目、科創(chuàng)大廈（北苑）標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究企業(yè)篇企業(yè)篇-富力地產(chǎn)富力地產(chǎn)危機(jī)一：危機(jī)一：高成本拿地高成本拿地 自自0505年上市以來，富力大舉納地。年上市以來，富力大舉納地。0606年富力獲得年富力獲得2121幅土地，僅重慶一幅土地，僅重慶一個項目的土地就達(dá)到個項目的土地就達(dá)到739739萬平方米，萬平方

72、米，共擁有土地儲備共擁有土地儲備17891789萬平方米。當(dāng)萬平方米。當(dāng)年其資產(chǎn)負(fù)債比升到年其資產(chǎn)負(fù)債比升到67.7%67.7%，超過，超過行業(yè)臨界指標(biāo)。行業(yè)臨界指標(biāo)。20072007年富力繼續(xù)激進(jìn)式拿地，共年富力繼續(xù)激進(jìn)式拿地，共獲得獲得2020個項目，合計個項目，合計10301030萬平方米。萬平方米。20072007年末土地儲備躥升至年末土地儲備躥升至26202620萬平萬平方米。方米。危機(jī)二：危機(jī)二：收益甚少收益甚少集中、巨量的商業(yè)項目開發(fā)富力集中、巨量的商業(yè)項目開發(fā)富力從其持有的商業(yè)項目中獲得的收從其持有的商業(yè)項目中獲得的收益甚少（除了物業(yè)重估增值帶來益甚少（除了物業(yè)重估增值帶來的帳

73、面收益外），卻要背負(fù)巨大的帳面收益外），卻要背負(fù)巨大的開發(fā)資金投入。的開發(fā)資金投入。20082008年底，富力被迫修正其發(fā)展策略。年底，富力被迫修正其發(fā)展策略。“相應(yīng)調(diào)低售價，增加銷售量，加快資相應(yīng)調(diào)低售價，增加銷售量，加快資金回籠金回籠”。同時，。同時，“投資物業(yè)的建設(shè)速度將適當(dāng)放緩?fù)顿Y物業(yè)的建設(shè)速度將適當(dāng)放緩”，計劃在，計劃在20092009年底前將年底前將凈資產(chǎn)負(fù)債率降至凈資產(chǎn)負(fù)債率降至8080以內(nèi)。合理處理高價獲得的土地，以內(nèi)。合理處理高價獲得的土地，“尋求合作伙伴共同尋求合作伙伴共同開發(fā)優(yōu)質(zhì)的土地儲備開發(fā)優(yōu)質(zhì)的土地儲備第三部分第三部分 借借 鑒鑒 篇篇標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究標(biāo)桿商業(yè)運營

74、模式研究企業(yè)篇企業(yè)篇-萬達(dá)地產(chǎn)萬達(dá)地產(chǎn)第三部分第三部分 借借 鑒鑒 篇篇 大連萬達(dá)集團(tuán)成立于1988年，已發(fā)展成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，資產(chǎn)400億元，年銷售額300億元，年納稅20億元。萬達(dá)集團(tuán)在全國四十多個城市投資項目，已在全國開業(yè)19個萬達(dá)廣場，6家五星級酒店，持有的收租物業(yè)面積達(dá)到300萬平方米。萬達(dá)集團(tuán)計劃到2010年，資產(chǎn)超過600億元，年銷售收入超過400億元，年利潤超過60億元，年納稅超過30億元，開業(yè)40個萬達(dá)廣場、16家五星級酒店、70家影城600塊電影銀幕、25家連鎖百貨，持有的收租物業(yè)面積超過600萬平方米，成為中國一流的

75、企業(yè)集團(tuán)。資料來源：萬達(dá)集團(tuán)網(wǎng)站標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究企業(yè)篇企業(yè)篇-萬達(dá)地產(chǎn)萬達(dá)地產(chǎn)第三部分第三部分 借借 鑒鑒 篇篇第一代產(chǎn)品第一代產(chǎn)品第二代產(chǎn)品第二代產(chǎn)品2002-20032002-2003年年 純商業(yè)盒子式純商業(yè)盒子式（1）選擇省會或中心城市布局;（2）選址都在城市最核心商圈;（3）占地面積在1.2-2萬平，建筑面積在4-6萬平左右;（4）主力店一般3家，沃爾瑪超市、家具家電專業(yè)賣場及萬達(dá)影院;（5）1層為精品、服飾，2、3層為超市，4層為專業(yè)賣場和影院;（6）建筑形態(tài)都為單個盒子式。案例：長沙萬達(dá)商業(yè)廣場、南昌萬達(dá)商業(yè)廣場 2004 2004年純商業(yè)年純商業(yè) 組合式組

76、合式 （1）選擇省會或中心城市布局;（2）選址都在城市最核心商圈;（3）占地面積在5萬平左右，建筑面積在15萬平左右;（4）主力店一般為4家，百貨、超市 、建材家電專業(yè)賣場、影院;（5）每個主力店都為一個單體盒子 ，由多個盒子組成商業(yè)廣場。案例：沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場、天津萬達(dá) 廣場。第三代產(chǎn)品第三代產(chǎn)品20062006年后多產(chǎn)品綜合體年后多產(chǎn)品綜合體 （1）選擇省會或中心城市布局;（2）選址在城市副中心或新區(qū)的中心;（3）占地面積在10-20萬平，建筑面 積在 40-80萬平，其中商業(yè)規(guī)模在15-20萬平 左右;（4）產(chǎn)品一般涵蓋了星級酒店、寫字樓、酒店式公寓（SOHO）、商業(yè)街區(qū)、廣場及高尚居住

77、社 區(qū)等組成;（5）商業(yè)的主力店一般為百貨、超市、專業(yè)賣場、影院、美食等;（6）建筑形式為綜合體，以盒子+街區(qū)+高層的組合形式;標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究企業(yè)篇企業(yè)篇-萬達(dá)地產(chǎn)萬達(dá)地產(chǎn)第三部分第三部分 借借 鑒鑒 篇篇萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的前期經(jīng)驗和教訓(xùn)：萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的前期經(jīng)驗和教訓(xùn)：用住宅開發(fā)手法做商業(yè)地產(chǎn)。不了解商業(yè)地產(chǎn)投資的規(guī)律，對風(fēng)險估計不足，更沒有資本支撐中長期投資，對商業(yè)地產(chǎn)后期運營風(fēng)險估計不足。分割出售產(chǎn)權(quán)商鋪，造成難以統(tǒng)一經(jīng)營。對“訂單地產(chǎn)”寄予了過高的非理性的期待。萬達(dá)一度只顧借助沃爾瑪主力店的優(yōu)勢，全力促銷商鋪，賣完不管或亂管，不明白城市綜合體的整體產(chǎn)品及其投資配制,

78、造成早期項目的商戶造反,吃了大虧 沒有堅實的資金實力。招商工作中過于強(qiáng)調(diào)資金的回籠，特別是項目經(jīng)理在本位利益基礎(chǔ)上過分追求銷售數(shù)量、快速的現(xiàn)金回報和速度，而缺乏對投資類型、經(jīng)營品類、已售未售商鋪的控制，過于追求商鋪銷售利潤的最大化，而忽視了商鋪投資者和商業(yè)租戶利益的保護(hù)。第六、缺乏有成熟經(jīng)驗的項目規(guī)劃、招商管理和運營管理團(tuán)隊，項目業(yè)態(tài)組合人為硬來，功能匹配缺位，多數(shù)項目在招商上都感覺乏力。商業(yè)地產(chǎn)的長期運營性質(zhì)決定了商業(yè)地產(chǎn)項目需要一個長期的市場培育期，需要長期的收益獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，商業(yè)地產(chǎn)的命脈是物業(yè)的使用價值，所以，這是萬達(dá)花了幾十億大價錢買的教訓(xùn)。標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究標(biāo)桿商業(yè)運營模式研

79、究企業(yè)篇企業(yè)篇-萬達(dá)地產(chǎn)萬達(dá)地產(chǎn)第三部分第三部分 借借 鑒鑒 篇篇萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)管理在教訓(xùn)基礎(chǔ)上的積極改進(jìn)措施萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)管理在教訓(xùn)基礎(chǔ)上的積極改進(jìn)措施：萬達(dá)開始改變過去追求銷售收益最大化的模式，轉(zhuǎn)而注重獲取長期的租金收益和資產(chǎn)升值的收益，變銷售贏利模式為租金贏利模式。萬達(dá)開始尊重商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的客觀規(guī)律，建立了專門的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計院。萬達(dá)開始加大對商業(yè)物業(yè)自己持有的比例，在建的10多個項目甚至幾乎全部持有，散售和持有的比重達(dá)到50%：50%將房管（物業(yè)）公司與商業(yè)發(fā)展公司合并成立商業(yè)管理公司，加強(qiáng)對開業(yè)項目物業(yè)的長期專業(yè)化托管，強(qiáng)化收益權(quán)運營機(jī)制，避免了物業(yè)和商業(yè)“兩張皮”的問題，加大了統(tǒng)一招

80、商、經(jīng)營、管理、服務(wù)的力度，從而有效的保障了項目后期的商業(yè)秩序和商戶的利益。在銷售對象和招租商戶的甄選方面，認(rèn)真對待市場的科學(xué)態(tài)度，對拿地、產(chǎn)品設(shè)計、商業(yè)業(yè)態(tài)匹配，慎之又慎，對商戶的經(jīng)營形式、信譽(yù)、經(jīng)營品類、實力等方面都有系統(tǒng)性的要求，把追求合理的項目商業(yè)布局和長期租金收益率當(dāng)原則了，為之后的資產(chǎn)管理和資本運營打下了基礎(chǔ)。在商業(yè)管理公司人力資源管理和項目團(tuán)隊管理上，萬達(dá)開始花重金注重培育一支復(fù)合型的商業(yè)運營管理隊伍，建立總部管控和項目統(tǒng)籌制度，這是萬達(dá)了不起的進(jìn)步。萬達(dá)同時密切了商業(yè)地產(chǎn)的資本屬性，不再單打獨斗，而是廣泛與資本市場聯(lián)系，直接建立自己的百貨主力店，培育百貨商業(yè)板塊，減少主力店招租

81、的物業(yè)租金壓力。盡管受制于自身物業(yè)投資收益率的培育期和中國金融政策的限制，但萬達(dá)在為最終建立CDMA保障下的REITs資產(chǎn)包而努力！“訂單地產(chǎn)訂單地產(chǎn)”的四要素的四要素標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究企業(yè)篇企業(yè)篇-萬達(dá)地產(chǎn)萬達(dá)地產(chǎn)第三部分第三部分 借借 鑒鑒 篇篇為城市代言為城市代言標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)上標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)上的可復(fù)制性的可復(fù)制性 通過模式的標(biāo)準(zhǔn)化和可復(fù)制化實現(xiàn)品牌價值，同時宏觀層面有具有特定主題每一個政府都與政府高度的溝通合作，達(dá)到為為城市代言為城市創(chuàng)造價值的目的，同時為企業(yè)樹立品牌為企業(yè)贏得市場 打政府牌：打政府牌：通過形象工程、就業(yè)工程，、稅收工程、百年工程，四大工程宣傳與打造，發(fā)揮

82、商業(yè)項目的這一強(qiáng)力優(yōu)勢，將會為發(fā)展提供相當(dāng)?shù)谋憷?)共同選址：對每一個店址由戰(zhàn)略伙伴提出意見，書面確認(rèn)。2)技術(shù)對接：通過對高度，出入口、交通體系等技術(shù)對接，實現(xiàn)項目在開發(fā)之前就獲得了合作伙伴尤其是主力店的認(rèn)可。3)平均租金：與所有加入合作的伙伴，都約定一個前提條件，就是接受平均租金這個概念。全國的城市分三等租金。這樣做的好處是，每個店的租金具體多少不用再談判，速度快。4)先租后建：選址、規(guī)劃、租金都確定了，開工之前先簽一個協(xié)議，然后再投入建設(shè)。標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究項目篇項目篇-大拇指廣場大拇指廣場第三部分第三部分 借借 鑒鑒 篇篇標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究

83、項目篇項目篇-大拇指廣場大拇指廣場第三部分第三部分 借借 鑒鑒 篇篇標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究項目篇項目篇-大拇指廣場大拇指廣場第三部分第三部分 借借 鑒鑒 篇篇標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究項目篇項目篇-大拇指廣場大拇指廣場第三部分第三部分 借借 鑒鑒 篇篇標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究項目篇項目篇-海上海海上海第三部分第三部分 借借 鑒鑒 篇篇標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究項目篇項目篇-海上海海上海第三部分第三部分 借借 鑒鑒 篇篇標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究項目篇項目篇-海上海海上海第三部分第三部分 借借 鑒鑒 篇篇 房市金碟標(biāo)桿商

84、業(yè)運營模式研究標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究項目篇項目篇-海上海海上海第三部分第三部分 借借 鑒鑒 篇篇 房市金碟一、充分研究商業(yè)地產(chǎn)運行規(guī)律一、充分研究商業(yè)地產(chǎn)運行規(guī)律二、圍繞價值鏈組建利益共同體二、圍繞價值鏈組建利益共同體三、實施專業(yè)化團(tuán)隊管理三、實施專業(yè)化團(tuán)隊管理四、培育三大關(guān)鍵能力四、培育三大關(guān)鍵能力五、產(chǎn)權(quán)銷售與統(tǒng)一經(jīng)營相平衡五、產(chǎn)權(quán)銷售與統(tǒng)一經(jīng)營相平衡六、創(chuàng)新投融資機(jī)制六、創(chuàng)新投融資機(jī)制七、二、三線城市的城市運營商七、二、三線城市的城市運營商 壹壹 理論篇理論篇 貳貳 市場篇市場篇 叁叁 借鑒篇借鑒篇 肆肆 建議篇建議篇 房市金碟我司商業(yè)發(fā)展的若干思考我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 地段的問題？地段

85、的問題？規(guī)模的問題？規(guī)模的問題？投資和回報的問題？投資和回報的問題？招商的策略和時機(jī)問題？招商的策略和時機(jī)問題？業(yè)態(tài)和功能布局的問題？業(yè)態(tài)和功能布局的問題？建筑設(shè)計和經(jīng)營需求的問題？建筑設(shè)計和經(jīng)營需求的問題？主力店引進(jìn)與整體收益的問題？主力店引進(jìn)與整體收益的問題？前期規(guī)劃與后期經(jīng)營管理的問題？前期規(guī)劃與后期經(jīng)營管理的問題？專業(yè)的市場調(diào)研是解決一系列問題的開端？專業(yè)的市場調(diào)研是解決一系列問題的開端？慎密的商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必須步驟？慎密的商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必須步驟？專業(yè)團(tuán)隊的加入是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的保障？專業(yè)團(tuán)隊的加入是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的保障？對商業(yè)地產(chǎn)運行規(guī)律的充分研究對商業(yè)地產(chǎn)運

86、行規(guī)律的充分研究第四部分第四部分 建建 議議 篇篇 房市金碟我司商業(yè)發(fā)展的若干思考我司商業(yè)發(fā)展的若干思考科學(xué)設(shè)立開發(fā)程序科學(xué)設(shè)立開發(fā)程序第四部分第四部分 建建 議議 篇篇項目選址獲取土地項目設(shè)計項目招商 選擇融資渠道項目規(guī)劃項目施工開業(yè)經(jīng)營國際成熟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程市場市場調(diào)查調(diào)查 規(guī)劃規(guī)劃 設(shè)計設(shè)計 商業(yè)項商業(yè)項目目工程建工程建設(shè)設(shè)業(yè)態(tài)設(shè)計業(yè)態(tài)設(shè)計與主力店與主力店招商招商商業(yè)商業(yè)分割分割 招商策招商策劃與招劃與招商工作商工作目前中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程商業(yè)經(jīng)商業(yè)經(jīng)營管理營管理 房市金碟我司商業(yè)發(fā)展的若干思考我司商業(yè)發(fā)展的若干思考在專業(yè)調(diào)研分析基礎(chǔ)上確定項目定位在專業(yè)調(diào)研分析基礎(chǔ)上確定項

87、目定位 第四部分第四部分 建建 議議 篇篇商業(yè)開發(fā)的第一要素是地段，第二要素是定位。目標(biāo)市場定位兩個要求準(zhǔn)確、全面1、目標(biāo)消費群定位與區(qū)域功能緊密關(guān)聯(lián)2、目標(biāo)投資小業(yè)主定位應(yīng)明確目標(biāo)市場區(qū)域項目目標(biāo)商戶群單位的三個原則原則1、主力商戶優(yōu)先原則2、以核心商戶提升商圈價值原則3、經(jīng)營者與租戶達(dá)成“利益共同體”項目競爭定位實行差異化1、項目功能定位流行全面一體式購物2、項目經(jīng)營主題特色定位主題突出、結(jié)構(gòu)合理3、項目經(jīng)營方式定位因時制宜、因時而變4、項目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位最優(yōu)化業(yè)態(tài)布置原則 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考我司商業(yè)發(fā)展的若干思考圍繞運營價值鏈，組建利益共同體圍繞運營價值鏈，組建利益共同體 1234與政

88、府與政府 作為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運作為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營商營商,必須充分與政府溝通必須充分與政府溝通,盡量盡量符合政府城市規(guī)劃的要求符合政府城市規(guī)劃的要求,并動并動用一切資源說服政府的政策支持用一切資源說服政府的政策支持.強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合銀行對商業(yè)地產(chǎn)項目的銀行對商業(yè)地產(chǎn)項目的貸款非常謹(jǐn)慎，進(jìn)行長期價值運貸款非常謹(jǐn)慎，進(jìn)行長期價值運作可以考慮與資本或其他企業(yè)合作可以考慮與資本或其他企業(yè)合作共同開發(fā)項目。作共同開發(fā)項目。與大型零售商與大型零售商國內(nèi)許多實力雄厚的國內(nèi)許多實力雄厚的地產(chǎn)商與國內(nèi)外知名優(yōu)勢零售企業(yè)地產(chǎn)商與國內(nèi)外知名優(yōu)勢零售企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，分別借助對方的力結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，分別借助對方的力量

89、大舉擴(kuò)張各自的市場規(guī)模量大舉擴(kuò)張各自的市場規(guī)模 與小業(yè)主與小業(yè)主/租戶租戶房地產(chǎn)商可以借助房地產(chǎn)商可以借助商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)提高鋪位售商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)提高鋪位售價和加快中小店的招商進(jìn)度。價和加快中小店的招商進(jìn)度。第四部分第四部分 建建 議議 篇篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考我司商業(yè)發(fā)展的若干思考實施專業(yè)團(tuán)隊管理實施專業(yè)團(tuán)隊管理 外腦介入式外腦介入式 開發(fā)商在不懂商業(yè)經(jīng)營管理或不愿花費人力經(jīng)營管理的情況下，可以開發(fā)商在不懂商業(yè)經(jīng)營管理或不愿花費人力經(jīng)營管理的情況下，可以聘請經(jīng)營管理公司專門經(jīng)營項目。聘請經(jīng)營管理公司專門經(jīng)營項目。方案一方案一 外腦植移式外腦植移式 開發(fā)商與經(jīng)營管理公司合作共同經(jīng)營項目

90、，各自承擔(dān)相應(yīng)的職能，發(fā)展商開發(fā)商與經(jīng)營管理公司合作共同經(jīng)營項目，各自承擔(dān)相應(yīng)的職能，發(fā)展商一般承擔(dān)商場的物業(yè)管理部分，商業(yè)部分交給經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)。一般承擔(dān)商場的物業(yè)管理部分，商業(yè)部分交給經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)。方案二方案二 內(nèi)生經(jīng)營式內(nèi)生經(jīng)營式 第三種方式就是發(fā)展商自己成立經(jīng)營管理公司經(jīng)營項目。第三種方式就是發(fā)展商自己成立經(jīng)營管理公司經(jīng)營項目。方案三方案三第四部分第四部分 建建 議議 篇篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考我司商業(yè)發(fā)展的若干思考培育運營管理能力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展培育運營管理能力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展第四部分第四部分 建建 議議 篇篇以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)培育運營管理能力以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)培育運營管理能力

91、第一，嚴(yán)格控制商家的品牌和經(jīng)營實力；嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出。大的方面指整個商場管理機(jī)構(gòu)的品牌和經(jīng)營實力，小的方面指進(jìn)駐商戶的品牌和實力，第二，租金要與市場行情保持一致并給予經(jīng)營商家一定利潤空間；第三，宣傳推廣要能做到持續(xù)不斷，做到永續(xù)經(jīng)營，售后服務(wù)要確保消費者利益；我司商業(yè)發(fā)展的若干思考我司商業(yè)發(fā)展的若干思考產(chǎn)權(quán)銷售與統(tǒng)一經(jīng)營相平衡產(chǎn)權(quán)銷售與統(tǒng)一經(jīng)營相平衡 多產(chǎn)品開發(fā)多產(chǎn)品開發(fā) 可以配合寫字樓、公寓等回報率高且利于銷售的物業(yè)一同開發(fā)，相互之間可以配合寫字樓、公寓等回報率高且利于銷售的物業(yè)一同開發(fā)，相互之間作為資金的補(bǔ)充和物業(yè)功能上的互動。作為資金的補(bǔ)充和物業(yè)功能上的互動。策略一策略一 賣小留大賣小留大 將主

92、力店、品牌店等能夠大力拉升商業(yè)物業(yè)氛圍和價值的店鋪自行持有，將主力店、品牌店等能夠大力拉升商業(yè)物業(yè)氛圍和價值的店鋪自行持有，而將小店鋪銷售，并同時簽訂后期統(tǒng)一經(jīng)營的合約。而將小店鋪銷售，并同時簽訂后期統(tǒng)一經(jīng)營的合約。策略二策略二 售后返租售后返租 多考慮對預(yù)售的中小商鋪實行售后返租，以使眾多商鋪在經(jīng)營上形成合力。多考慮對預(yù)售的中小商鋪實行售后返租，以使眾多商鋪在經(jīng)營上形成合力。售后返租應(yīng)做到三個統(tǒng)一：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷管理、統(tǒng)一服務(wù)與監(jiān)督。售后返租應(yīng)做到三個統(tǒng)一：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷管理、統(tǒng)一服務(wù)與監(jiān)督。策略三策略三第四部分第四部分 建建 議議 篇篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考我司商業(yè)發(fā)展的若

93、干思考創(chuàng)新商業(yè)地投融資機(jī)制創(chuàng)新商業(yè)地投融資機(jī)制 基金基金/信托信托 在美國在美國199家基金和家基金和171家公開上市基金中擁有全國購物中心一半以上的投家公開上市基金中擁有全國購物中心一半以上的投資，進(jìn)行基金化及房地產(chǎn)信托運作，將會是未來開發(fā)資金籌措的一個重要渠道。資，進(jìn)行基金化及房地產(chǎn)信托運作，將會是未來開發(fā)資金籌措的一個重要渠道。渠道一渠道一 產(chǎn)權(quán)式銷售產(chǎn)權(quán)式銷售 大面積類型的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式分割銷售，這種方式一直以來都是國內(nèi)大面積類型的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式分割銷售，這種方式一直以來都是國內(nèi)運作商業(yè)地產(chǎn)的主流模式，也獲得極大成功，但該模式對返租結(jié)束后的投資方與運作商業(yè)地產(chǎn)的主流模式，也獲得

94、極大成功，但該模式對返租結(jié)束后的投資方與經(jīng)營方矛盾未能找到完善的解決方式。經(jīng)營方矛盾未能找到完善的解決方式。渠道二渠道二 證券化證券化 最終解決方式則必須依賴于未來商業(yè)地產(chǎn)投資運營的發(fā)展方向最終解決方式則必須依賴于未來商業(yè)地產(chǎn)投資運營的發(fā)展方向“商業(yè)商業(yè)產(chǎn)證券化產(chǎn)證券化”。即是將所有權(quán)進(jìn)行證券化，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一行使經(jīng)營管理權(quán)。具。即是將所有權(quán)進(jìn)行證券化，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一行使經(jīng)營管理權(quán)。具體方式就是商業(yè)地產(chǎn)基金及商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托。體方式就是商業(yè)地產(chǎn)基金及商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托。渠道三渠道三第四部分第四部分 建建 議議 篇篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考我司商業(yè)發(fā)展的若干思考定位于二、三城市運營商身份定位于二

95、、三城市運營商身份戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位 定位于城市運營商的高度定位于城市運營商的高度 區(qū)域布局：區(qū)域布局：二、三線城市二、三線城市 重點關(guān)注具有顯著的人口導(dǎo)入型特點的城市重點關(guān)注具有顯著的人口導(dǎo)入型特點的城市 區(qū)域，占領(lǐng)區(qū)域中心城市的商業(yè)發(fā)展制高點區(qū)域，占領(lǐng)區(qū)域中心城市的商業(yè)發(fā)展制高點 通過優(yōu)化商業(yè)模式，豐富現(xiàn)代商業(yè)產(chǎn)品和服通過優(yōu)化商業(yè)模式，豐富現(xiàn)代商業(yè)產(chǎn)品和服 務(wù)供應(yīng)，截流一線城市消費務(wù)供應(yīng)，截流一線城市消費 三線城市商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展要注意控制風(fēng)險，三線城市商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展要注意控制風(fēng)險，維護(hù)商業(yè)開發(fā)效果，體量不宜過大、檔次不宜維護(hù)商業(yè)開發(fā)效果，體量不宜過大、檔次不宜過高、選址不宜過遠(yuǎn)、建筑不宜

96、過長、不宜一過高、選址不宜過遠(yuǎn)、建筑不宜過長、不宜一賣了之賣了之 第四部分第四部分 建建 議議 篇篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考我司商業(yè)發(fā)展的若干思考第四部分第四部分 建建 議議 篇篇通過商業(yè)地產(chǎn)的四大工程的宣傳，積極達(dá)政府牌通過商業(yè)地產(chǎn)的四大工程的宣傳，積極達(dá)政府牌一是形象工程，樹立企業(yè)行業(yè)強(qiáng)者的形象，奠定在區(qū)域一是形象工程，樹立企業(yè)行業(yè)強(qiáng)者的形象，奠定在區(qū)域定位房地產(chǎn)企業(yè)中的地位；定位房地產(chǎn)企業(yè)中的地位；二是就業(yè)工程，每個城市的商業(yè)項目能提供相當(dāng)多的就二是就業(yè)工程，每個城市的商業(yè)項目能提供相當(dāng)多的就業(yè)崗位，一個較大的項目能讓業(yè)崗位，一個較大的項目能讓1萬人上崗就業(yè)；萬人上崗就業(yè)；三是稅收工程，每個小型的商業(yè)項目可以提供每年六七三是稅收工程，每個小型的商業(yè)項目可以提供每年六七千萬元的稅收，一個大型項目可以達(dá)到千萬元的稅收，一個大型項目可以達(dá)到2億元，僅商業(yè)地億元，僅商業(yè)地產(chǎn)一項，可以每年給國家新增稅收；產(chǎn)一項，可以每年給國家新增稅收；四是百年工程，中國企業(yè)平均壽命只有年，長期穩(wěn)定四是百年工程，中國企業(yè)平均壽命只有年，長期穩(wěn)定的租金收入讓企業(yè)立于不敗之地。的租金收入讓企業(yè)立于不敗之地。與政府溝通，打好政府牌與政府溝通，打好政府牌 匯報結(jié)束，請指正謝謝！