1、裕泰園別墅物業管理方案一、裕泰園別墅位于的北部，是一個充滿極富特色的沿湖別墅規劃。優美舒適的自然環境和超凡脫俗的人文氣質，營造出超然出世的高尚生活社區，演繹臨水而居的超然人生。二、管理服務的整體設想與策劃針對裕泰園別墅物業管理的各個要素，我們展開了項目調研，通過項目的深入理解，深層挖掘設計和開發思路的基礎上，在做銷售物業服務中對業主進行人員消費結構，服務需求等分析的基礎上，仔細剖析了小區所具備的各項特點，以及物業管理服務中將面臨的難點、重點，確立了此物業管理方案。我們的整體管理方案可以概括為：“一種模式、三大重點、一個整體”。1.一種模式：1）根據本項目房屋建筑特與購買人群特性（綜合素質較高、

2、生活私密性強，個性服務需求突出等）全方面綜合考慮，最終將裕泰園別墅項目別墅群的管理模式定位為：貼心管家式服務）貼心管家式服務管理模式的5大重點：a)一對一專人服務b)家居生活的全方位“助理”c)深入到微小細節的服務方式d)高素質+職能多面手e)打造便捷、舒適的貴族生活2.三大重點：重點一：管家式服務項目的多樣化裕泰園別墅所承諾提供的物業服務（管家式服務）不能與單純一對一的管家服務相提并論。從成本、人力資源、業主認可程度，給物業公司承諾的管家式服務定位于和限制在具有管家特色、融入管家服務方式內容的物業管理服務。首先管家式服務的內容區別于一般小區物業管理服務，具有屬于管家應具備的服務項目。由于物業

3、管理費中包括基礎性、公眾性服務，所以從管家服務項目中篩選出適用于或通過改進轉化為公眾性服務項目。考慮到物業服務的成本與物業費掛鉤、人力資源數量質量的限制、客戶群的文化、需求、消費意愿和對生活方式、生活理想的差異性，在次篩選出即能達到營利目的，又能滿足廣大業主需求，且能明顯體現管家式特色的服務。重點二：酒店式禮儀帶來尊貴的享受管家需要極高的自身素質，擁有豐富的生活經驗與專業素養：熟知各種禮儀，佳肴名菜、名酒古董的鑒賞，水晶銀器的保養等等從物業管理服務角度看，要把管家特征容入到管家式服務中去，其首要的是在基本服務（如保安、前臺接待、“管家”、保潔、維修）中體現管家服務的特點，應達到管家應具備的基本

4、素質禮儀管家式服務在全國物業管理服務中卻無規范性標準，尚處于摸索階段，本人認為：從業主心理角度出發甚至涉及到他們的“虛榮心”，如果得到五星級酒店式的禮儀服務，便能讓業主感受到不同于在一般物業管理小區受到的貴賓待遇（體現優越感），更能在其親友來訪時受到的禮儀服務中滿足業主的“虛榮心”。重點三：營造一種“便捷、和諧、優越”的社區人文環境。管家不單單是指購物、準備早點、送孩子上學、洗衣物、招待客人。熨報紙是一項歷史最為悠久的管家服務。很早以前，管家就開始將熨過的報紙和早餐一起送到主人的臥室。熨報紙可以殺滅報紙上面的病菌，同時可以讓紙張里的油墨充分干透，以防主人讀報時油墨污手。熨報紙除要熨封面和封底的

5、版面之外，還要熨主人常看的版面，比如男主人的財經版和女主人的購物版。這項服務并不是為了夸張管家的工作，而是體現了管家服務的另一特征貼心作為物業管理的管家“式”服務，要把貼心容入到公眾服務當中去，就能得到很大程度上業主的認可。正如熨報紙一樣，在管家行業中屬于傳統性、公眾性服務。從最小的細節做起（例如：業主在小區中嬉戲、鍛煉累了想坐下來休息的時候，立即把附近的椅子擦干凈。）；挖掘、熟悉業主的生活習慣（例如：熟悉業主每天早晨要幾點騎車上班，提前將其停在車棚的自行車調整到最容易取用的狀態，并擦拭車把和車座）。使業主在小區內，無論是戶內還是戶外都能感受到原來生活是如此的簡單，再次體現生活在裕泰園別墅貴賓

6、級的享受（這2個例如雖有些夸張，但并非不切合實際）。3.一個整體，多個獨體，宏觀把控管理：個體互相協作，優勢互補，形成小規模管理優勢。宏觀管理把控，各小規模管理優勢完成整體管理完善。4.三個措施：措施一：24小時不間斷全方位、一站式“管家”服務。與一般項目不同，從物業接管期起，既要求專屬“管家”與業主建立良好的溝通，介紹物業的超前服務項目，使業主在入住前既感到“管家”的作用，體會到順馳獨特超前“管家”服務。利用辦理入住的良好時機，充分體現順馳物業特有的便捷、細致，通過準時、高效的辦理入住流程；“管家”詳盡、專業的介紹；簡潔、精致的入住材料（含“管家”服務卡，對管家情況、范圍進行介紹）；及為辦理

7、入住業主預留車位的細致工作，將為居住裕泰園別墅業主留下完美的第一印象。要求“管家”使用規范酒店式禮儀行為規范為業主提供服務。設立臨時“管家”，24小時不間斷電話，所有服務人員隨叫隨到。所有“管家”必須能準確、清晰回答業主的各類問題，所有工作都講求時效性（各類投訴回復不超過24小時，生活咨詢回復不超過12小時），在業主心中樹立重承諾、講信譽的規范形象，使業主產生信賴感。全方位的生活咨詢，大到房屋裝修小到生活竅門，“管家”都能指導業主找到正確的答案。接受業主的各類服務委托，做業主最放心的生活幫手。幫助業主全程監督操作過程，讓業主輕松享受100%完美效果。措施二：高素質+職能多面手=強有力的業仆隊伍

8、。a)利用高素質的個體，展現高標準的人文環境。b)職能多面手，形成優勢互補，利用有限的人力資源，100%完成管家下派的任務。措施三：完善服務信息協調網，提供全方位服務項目支撐。a)通過各種途徑，聯絡各服務公司提供有效的服務項目支撐。b)協調各服務公司，提供快速高效便捷的服務質量，滿足業主的需求。c)尋求廣泛有效便捷的信息來源，為業主提供全方位信息服務。d)全方位儲備人力服務資源，第一時間滿足業主人力需求。三、管家式服務內部管理模式設想把裕泰園別墅分為2種管理形式，由項目經理宏觀把控。2種管理形式，把整個小區的管理分為2個區域，第一區域為4各島的管家式服務管理，第二區域為小區的整體公共服務前臺接

9、待檔案管理信息協調中心等，由項目經理直接負責。第一區域：裕泰園別墅項目分為4各島，AB島由別墅群及公寓組成，CD島為別墅群。4個島分別由4個管家進行服務管理，并為每個島配有一定數量的業仆（保安保潔維修個性化服務人員外務總管司機等）由每個島管家負責管理調度。由于管家在島區管理協調所居的特殊只為和其身肩各種職能的重要性，對管家要求的素質和生活嘗試，知識的廣泛性和對物業服務觀念的深刻認知度要相對管理員甚至項目經理有質的飛躍。同時管家在為業主服務能做到想業主所想，先業主所想，急劇貼心的服務觀念。每個島的業仆由管家直接管理調度，鑒于每個島區基礎服務工作量具有伸縮性，和成本的考慮，為了使人力資源職能互補，

10、便于管家調度，和及時滿足業主的需求，我們將把專職的服務人員變更為可承擔多種服務項目的“高素質職能多面手”人才。例如一人身肩維修保安、保潔家政等這樣可以避免人力的浪費和人力不足等狀況的發生。第二區域：裕泰園別墅雖分為4個島，但物業工作的開展需以一個整體規劃為導向。小區整體的安全防范，消防，工程維修和辦公性的工作，由管理處統一安排管理，為各個島的管家式服務打下一個堅實的基礎，為管家式服務提供一個良好的發展環境和支撐。由管理處直接負責小區除島區內的保安保潔綠化，檔案管理，前臺接待，信息協調處的管理。四、物業管理方案的實施裕泰園別墅物業處籌備（一）、裕泰園別墅人員素質及要求：項目經理：1人，本科以上學

11、歷，年齡35歲以下，具有15萬平米以上物業管理經驗，有親和力及應變能力，有良好的組織、協調、溝通能力，有敬業和創新精神。管家：4人，專科以上學歷，年齡2430歲熟知物業管理并有酒店管理服務經驗，具有一定生活經驗，善于溝通，協調能力強。具有強烈的服務意識，和吃苦耐勞甘做業仆的思想理年。財務人員：2人，大專以上學歷，年齡35歲以下，有物業或房地產行業會計操作經驗，有會計師職稱。公共保安主管：1人，中專以上學歷，年齡35歲以下，二年以上實際操作經驗，能吃苦耐勞，善于溝通，具有良好的團隊協作精神。公共保安員：N人，男性，年齡30歲以下，退伍軍人，具備游泳技能，身體健康，有較強的工作責任心，能吃苦耐勞，

12、善于溝通，具有良好的團隊協作精神。維修員（水、電、智能化）：N人，具有強弱電、水暖、土建、園林綠化、電梯、智能化等方面的專業技能，有上崗證書，專業技術掌握握熟練，有豐富的實際操作經驗，溝通能力強，工作認真、踏實。公共保潔員：9人，男女不限，年齡45歲以下，身體健康，工作責任心強，能吃苦耐撈，有敬業精神。湖體維護人員：2人，男女不限，年齡30歲以下，具備游泳技能，品貌端正，責任心強，善于溝通，具有良好的團隊協作精神。島區保潔員：4人，女，中專以上學歷，年齡30歲以下，有一年以上家政服務，保姆工作經驗，身體健康，工作責任心強，能吃苦耐撈，有敬業精神。島區保安員：N人，男，中專以上學歷，年齡30歲以

13、下，有一年以上工作經驗，有電工上崗證，熟悉水暖操作，具備游泳技能。島區維修員：N人，中專以上學歷，年齡35歲以下，2年以上工作經驗具有強弱電、水暖、土建、智能化等方面的專業技能，有上崗證書，專業技術掌握握熟練，有豐富的實際操作經驗，具備游泳技能，溝通能力強，工作認真、踏實，能承擔多種工作的能力。島區公眾服務員：N人，大專以上學歷，30歲以下，一年以上物業管理員工作經驗，熟悉各種家電使用，電腦軟硬件操作熟練，熟悉花卉、觀賞魚、康樂活動等方面的知識。前臺接待：4人，大專以上學歷，30歲以下，一年以上物業管理、前臺接待經驗，熟悉物業管理，熟練使用電腦及上網查詢能力，溝通能力強，工作細致。口出眾，有良

14、好的形象和氣質。司機：N人，中專以上學歷，5年以上駕齡，熟悉本市各區及周邊地圖道路，具備規范的行車意識，善于溝通，有承擔其他工作的能力。（二）人員分配表：（共N人）（三）上崗人員技能培訓：1.管家：酒店管理服務培訓；禮儀培訓；管家服務思想教育；維修培訓；電器使用培訓；電腦軟硬件維護培訓物業管理知識培訓；醫療知識培訓；消防知識培訓；康樂活動培訓；寵物知識培訓2.島區公眾服務員：酒店管理服務培訓；禮儀培訓；管家服務思想教育；維修培訓；電器使用維護培訓；電腦軟硬件維護培訓；醫療知識培訓；消防知識培訓；康樂活動培訓；寵物知識培訓3.島區維修員：水暖操作培訓；消防知識培訓；智能化設備培訓；電器使用維護培

15、訓；禮儀培訓；物業管理知識培訓；4.島區保安員：水暖操作培訓；消防知識培訓；禮儀培訓；物業管理知識培訓；小區整體環境、業主資料、物業部工作流程培訓；智能化設備培訓；電器使用維護培訓；5.保潔員：禮儀培訓；物業管理知識培訓；智能化設備培訓；電器使用維護培訓；消防知識培訓；寵物知識培訓6.公共保安：小區整體環境、業主資料、物業部工作流程培訓；消防培訓；禮儀培訓；物業管理知識培訓7.公共維修員：小區整體環境、業主資料、物業部工作流程培訓；消防培訓；禮儀培訓；物業管理知識培訓；智能化設備培訓；8.公共保潔員：小區整體環境、業主資料、物業部工作流程培訓；消防培訓；禮儀培訓；物業管理知識培訓；智能化設備培

16、訓；9.前臺接待：小區整體環境、業主資料、物業部工作流程培訓；消防培訓；禮儀培訓；物業管理知識培訓；計算機使用維護培訓；10.司機：小區整體環境、業主資料、物業部工作流程培訓；消防培訓；禮儀培訓；物業管理知識培訓；電器使用維護培訓；醫療知識培訓；康樂活動培訓；寵物知識培訓（四）物資整備a)管理用房根據天津市物業管理條例第三十條“按照開發建設住宅總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業管理服務用房，用于物業管理服務活動和業主活動。以住宅總建筑面積130000平方米為例，下限應計提390平方米。其中，根據以往經驗，物業管理用房（服務中心）應計提200平方米；員工用房（員工宿舍、休息室、員工餐廳）應計

17、提190平方米。b）工具、設施的配備裕泰園別墅物業管理服務項目分類1.常規性公共服務物業處履行物業管理合同，為全體業主提供的經常性服務，是所有轄區內業主都可以享受到的。它貫穿于物業管理之中。如：清潔衛生服務、治安保衛服務、維修居住區環境服務等。我們將以專業、細微、優質的服務提供給業主。2.委托性特約服務我們將以物業專業的服務為業主提供舒適便利的生活環境。3.經營性多種服務通過向業主提供高效、多樣的“貼心”服務，形成半島藍灣溫馨、和諧的社區環境，營造一種悠閑、便捷的生活。真正從業主的日常生活細節考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現管家式服務的全面性和專業性。特色貼心服務類別編號項目內容熱線服

18、務1定時叫醒2服務預約3電話留言轉達4飛機航班查詢5電話號碼查詢6各項便民查詢保安服務724小時安全保衛8全天候紅外線外圍防務924小時保安電視監控10住宅室內緊急報警商務服務11代收、發傳真12代收、發電子郵件13代請翻譯14代收租金15房屋租賃16代請律師車輛服務17代客加油教育服務18代請家教19各類培訓班20健康、養身知識講座餐飲服務21代電話訂餐22代訂座生活服務23設立家庭健康檔案24代筆25代發信件26代發快件27代售IC卡28代售郵票29代訂報紙刊物30代收、發行李托運31代繳話費32代訂奶品33代訂火車、飛機票34代訂酒店客房35留言代轉達36上門收、送洗衣37電器調試38蚊

19、蟲消殺服務39滅鼠服務40代辦申請電話41物品寄存（小件）42物品轉交43銀行代存款44運動場所預訂（僅限于物業會館）特約貼心服務類別編號項目內容保潔服務1家居清潔服務2地板打蠟3家具保養4玻璃清洗5洗車6汽車美容7地毯清洗8抽油煙機清洗9空調清洗保健服務10健康體檢11家庭看護綠化服務12園林設計13園林綠化14植物代購15植物移植16植物代種植17植物代養護18植物領養19植物租賃生活服務20保姆服務21鐘點工服務商務服務22打字車輛服務23緊急用車24車輛租賃25提供司機裝修服務26安裝窗簾架、盒27安裝晾衣架28小型家電安裝29墻面粉刷30供電線路改造31改造地板32改建天花33水管改

20、建租賃服務34常用工具出租35電動工具出租搬運服務36搬家37搬運裝修材料38搬運大件物品39清理裝修垃圾維修服務40抽油煙機安裝41空調安裝42電話線移位43電器插座移位44更換插座面板45更換燈泡、燈管46燈具安裝47水截門安裝48水管更換、維修49更換玻璃50玻璃開孔51維修浴缸、更換配件52維修洗面盆、水箱配件53疏通下水道54維修塑鋼門窗配件55更換地磚凡帶為物業根據業主需求逐步推出。常規性公共服務管理治安、消防、車輛管理工作是裕泰園別墅重點管理工作之一。我們采取內外互防的管理方式對所轄物業區域的治安和消防、車輛工作進行全面的管理。（一）、安全管理服務安全管理是為了保障所管物業區域內

21、的人員、財物不受損失，為業主營造一種安全、無干擾的生活環境。1.安全管理內容a)負責維護轄區內部治安秩序，預防和查處治安事故。b)維護區域內車輛及來往人員的管理。c)實行封閉式24小時保安制度，突發事件第一時間到達現場。2.治安管理實施措施a)實施“半軍事化”管理，實施住宿和24小時備班制，建立業務、績效考核與工資晉升掛鉤，實現10%的淘汰率，保證保安人員的高素質和戰斗力。b)落實保安各崗崗位職責、管理制度。c)明確責任區域及重點部位，實行分島管理同時定崗與巡查相結合的轄區式管理。d)實行24小時保安巡邏制度，各項記錄完整。e)利用智能化技術安全防范的方法與人防有機結合。f)根據各管理階段的情

22、況，制定相應的管理方法及工作重點。g)制定突發時間處理程序，具備處理能力。（二）、消防管理對消防工作實施管理，預防物業火災的發生。最大限度地減少火災損失，為住戶的生活提供安全的環境，保護小區業主、住戶的人身和財產的安全。消防管理的主要內容：a)在保安部內設置專職管理負責。并做好義務消防隊的建立和培訓工作。b)防火檔案制度。建立防火檔案對火險隱患、校方設備狀況（位置、功能、狀態等）重點消防部位、前期消防工作概況等都要記錄在案。以備隨時查閱。還要根據檔案記載的前期消防概況，定期進行研究，不斷提高防火、滅火的水平和效率。c)消防崗位責任制度。建立各級負責的逐級防火崗位責任制，從經理到員工，都對消防負

23、有一定的責任。d)定期進行消防安全檢查制度，各種記錄完整。e)專兼職消防員的定期訓練和演習制度。f)管理好區域內設施、設備，通過對各種消防設備設施的保養與維修，保持消防設備設施的完好，專業合格狀態。以多種宣傳形式加強區內住戶消防意識。（三）、車輛交通管理對小區內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創造優美的轄區環境。1.車輛交通管理實施措施：a)車輛分類管理:按照車輛類型分為汽車、摩托車、自行車管理，其中摩托車、自行車分區域存放，汽車存入專用車庫及指定的道路停放。b)小區保安有效組織車流和車輛停放。c)汽車憑IC卡，經電腦

24、讀卡進入小區。d)外來人員及車輛進出由出入口保安員明確來訪人員的身份或得到業主確認后引領車輛停放指定地點（區域外），并進行登記，同時通知內保人員引領來訪人員進入小區，經業主再次確認后，保安方可離去。如業主不在或業主不愿接見訪客，保安員將勸其離開。（四）環境衛生管理是對房屋公共部位的清潔、衛生、垃圾的收集、清運，達到環衛設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區的清潔衛生，區域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質量的生活場所。1.制定作業指導書a)清潔工管理規定。b)清潔工衛生區域劃分表。c)主管巡檢制度。2.管理方法a)清潔工必須著裝上崗，規范作

25、業。根據清潔工作作業指導書，進行日常的清潔工作。b)管家部主管按照清潔工作質量標準作業規程的規定，對所轄區域衛生狀況進行全面的巡視檢查，每天不少于2次。發現問題及時對相關人員予以糾正，并在日常工作檢查記錄表上做好記錄。作為對清潔工的工作結果評定依據。c)管家部根據衛生消殺管理標準作業規程對消殺的施過程進行控制。每月（不少于2次）檢查小區的蟲鼠情況，詳細記錄填寫保潔消殺工作記錄表，每月抽查消殺施工記錄，落實消殺次數和監控消殺效果。d)健全各項記錄。2.保潔各項服務標準如下：a)道路的清潔標準：目視地面無雜物、積水、無明顯污漬、泥沙；道路、人行道無污漬、每200平方米痰跡控制在一個以內；行人路面干

26、凈無浮塵、無雜物、垃圾和痰漬；路面垃圾滯留時間不能超過10分鐘。b)廣場、花園的清潔標準：地面潔凈無積塵、無污漬、無垃圾；花壇外表潔凈無污漬；廣場、花園里的垃圾滯留時間不能超過15分鐘。c)綠化帶的清潔標準：目視綠化帶無明顯垃圾、落葉、漂浮物；每100平方米煙頭控制在1個以內；花壇外表潔凈無污漬。d)人工湖的保潔作業人員必須會游泳。人工湖的保潔工作應每天進行一次，保持人工湖面水面無飄浮物。飄浮到近岸的垃圾，清潔工于岸邊處持作業工具打撈湖面上的飄浮垃圾，當手持作業工具無法打撈飄浮垃圾時可乘小船進行工作。e)游樂設施清潔標準：游樂設施表面干凈光亮，無灰塵污漬、銹跡；目視游樂場周圍整潔干凈、無果皮、

27、紙屑等垃圾。f)路燈的保潔路燈的應保潔每月保一次。路燈的保潔應在白天滅燈斷電時進行，作業前保潔部主管應通知機電維修部斷開電源。路燈保潔方法具體依照玻璃、燈具、不銹鋼的清潔標準作業規程操作。g)雕塑裝飾物、標識、宣傳牌的清潔雕塑裝飾物的清潔：有污跡是應用清潔劑涂在污跡處，用抹布擦試，然后用水清洗。不銹鋼裝飾物依照玻璃、燈具、不銹鋼的清潔標準作業規程方法進行操作。宣傳標識牌的清潔：有廣告紙時請先撕下紙后再用濕抹布擦抹，然后用干布抹干凈，如有污跡應用清潔劑進行清洗；宣傳牌、標示牌等應每天擦試一遍。h)樓頂（露臺）的清潔準備好梯子、編織袋、掃把、垃圾鏟、鐵桿等工具,將樓頂的垃圾清理裝入編織袋；用鐵桿將

28、樓頂（露臺）上排水口（管）疏通積水；樓頂雨季期間每個月清掃一次。清潔標準：應達到目視樓頂無垃圾、雜物、無積水、青苔。i)果皮箱的清潔果皮箱每天清洗一次，遇特殊情況應增加清洗次數。清洗完畢應及進將果皮箱運回原處，并套好垃圾袋。清標準應達到：目視垃圾筒、果皮箱無污跡、無油跡；垃圾筒、果皮箱周圍無積水。j)信報箱的清潔每周擦試住戶信報箱兩次。擦試后的信報箱應干凈無灰塵、無污跡。k)監控探頭監控探頭每周擦試一次。擦試探頭的玻璃鏡片時必須使用鏡頭擦紙，以免有毛塵和刮傷鏡面。清潔后應達到鏡頭光亮潔凈、探頭外表干凈無灰塵。l)樓梯間的保潔:每天清掃一次各樓層通道和樓梯臺階并拖洗干凈(裝修期間加大頻度)；定時

29、將垃圾收集運到垃圾存放處；用干凈的毛巾擦抹各層和通道的防火門、電梯門、消防栓柜、玻璃窗內側、燈具、樓梯扶手、護欄、墻面、墻根部分地腳線、指示牌等公共設施，應保證每天一次；各樓梯間玻璃、通道的壁面、樓頂應每周進行一次擦拭和除塵。大理石地面應每周除塵一次。清潔標準：地面、臺階、玻璃潔凈、無污漬、水漬、灰塵；樓梯扶手護欄干凈，用干凈紙巾擦試100cm后，紙巾沒有明顯臟污；護欄（鐵藝護欄油漆無脫皮）、完好；梯間頂面無蜘蛛網、灰塵；地腳線干凈無灰塵；理石地面目視干凈、無污漬；（五）共用設施、設備的管理范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、暖氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。共用設施設備的管理由維修管

30、理和運行管理兩大部分組成，進行統一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。（六）共用設施和附屬建筑物、構筑物的養護和管理范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、湖面、地下自行車庫、地下機動車庫等。根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：湖面、地下機動車庫、制定專業管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通，水質達標、基本完好。

31、（七）智能化設施設備范圍包括：樓宇可視對視系統、如戶寬帶數據網系統、室內智能報警系統，“六表”遠傳系統、報警系統、周界紅外線對射報警系統、公共區間閉路監控、智能IC卡門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。根據智能系統的構成、分系統設備的組成情況，建立起適合裕泰園別墅智能系統、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務，充分利用現有資源，提升智能系統功能，通過嚴格管理保證智能系統運作正常。A1、修訂、完善智能系統管理制度A1.1、明確智

32、能系統設備責任類別劃分：一類設備：監控中心、室內智能系統主機設備，如：系統管理電腦終端、前端調制解調器及附屬設備、閉路攝像監視系統室內設備、保安巡更系統主機設備。二類設備：監控中心室外的智能系統末端設備、設施，如：遠紅外探測器、緊急求助按鈕、煤氣泄漏報警、保安電子巡更簽到器。A1.2、建立設備管理責任制監控總值班室人員負責一類設備的運行操作、維護保養和故障處理。維修部負責室外二類設備設施的定期巡檢、試驗和保養及住戶家中二類設備設施的故障維修。管家部負責指導培訓區內住戶正確使用室內智能設施，減少錯誤操作和誤報。A1.3、建立健全的各類崗位責任制，明確相關工作程序、工作制度，如：崗位職責運行管理制

33、度（值班規定、交接班制度、設備操作規程、設備巡檢設備維護、保養管理制度（設備日常、定期維護保養規程、設備維護保養檢查制度、設備大修改造、管理程序）工作程序（報警處理程序、突發事件處理程序、自然災害處理程序、事故處理程序）設備檔案管理制度。A2、重視人員培訓在智能系統安裝、調試、驗收階段，選派高素質專業人員提前介入參與配合相關工作，力爭盡早熟悉整個智能系統，并對相關上崗人員進行崗前業務技能、技術培訓及持續的在職培訓。A2.1、對監控總值班室人員進行系統結構、系統工作原理、所轄設備的性能原理特點、操作規程、維修保養規范、故障處理方法、報警處理程序等方面的培訓。A2.2、對監控室人員、維修部人員、管

34、理中心相關人員進行住宅室內智能系統末端設施操作、使用方法、檢查保養方法等方面的培訓。A2.3、對保安員進行住宅內智能末端設施、電子巡更簽到器、周邊紅外線對射儀、停車場設備設施的使用操作方法，各類事件處理程序等方面的培訓。對上述人員分階段考核，確保日后工作質量。A3、智能系統設備的檔案管理由管理中心負責設備檔案的建立、技術資料的收集、整理、歸檔。監控室人員配合相關工作。設備分類及編號。建立設備臺帳和卡片。建立設備技術資料檔案。定期進行設備核查（年度）。A4、智能系統的運行管理。A4.1、監控中心主機設備的運行監控總值班室值班人員負責保證系統的正常運行、操作。A4.1.1嚴格執行相關作業指導書規定

35、（崗位職責、工作方式、運行操作規程）對各設備進行操作和監視、分系統定時檢查和記錄各部分、各監控點的工作及運行狀態。定期對各類信息、數據進行系統的分析，形成日、月報表，發現異常及時處理。A4.1.2接到各類報警信號（防盜報警、煤氣泄漏、緊急求助、監視圖象有異常情況等）立即指揮保安趕赴現場，及時處置各類事件并做好記錄。A4.1.3每日定時查看巡更報表，發現問題（如保安未按時巡更簽到或巡邏路線有誤等）及時通知當班保安領班或主管，并記錄處理情況及結果。A5、系統的維護保養管理智能系統設備維護保養分日常維護保養和定期維護保養2個方面。日常維護保養主要是巡視檢查和清潔方面的工作；定期維護保養包括性能狀態、

36、檢查、系統試驗和計劃性修理的內容。A5.1、系統的維護保養實施計劃的制訂監控中心、維修部分別按責任劃分，根據相關設備維護保養規程和設備具體狀況，制訂所管轄設備年度、季度、月度維護保養實施計劃，并確定設備維護保養責任人。A5.2設備維護保養計劃的實施做到：按期實施、認真記錄、發現問題、及時處理。監控總值班室值班人員按責任劃分，負責智能系統一類設備的日常維護保養和定期維護保養工作。維修部負責二類室外設備設施（攝像機、紅外探測器、電子巡更器、停車場設備是、設施等）日常維護保養和定期維護保養及傳輸線路的定期巡檢工作。A5.3設備維護保養工作質量的檢查服務中心主管、維修部主管、監控中心負責人根據設備管理程序和設備維護保養、檢查制度，分層次、分系統、分類別對所轄設備狀況，所轄人員維修保養工作質量、進行定期檢查和評議，發現問題查找不合格原因，采取糾正措施，并跟蹤改進情況，對其所轄人員設備維護保養工作質量的評議作為考核依據，改進工作質量的目的。A6、設備的維修管理設備維修分為預防維修和故障維修兩種方法。預防維修是指在設備發生故障前預先對其劣化和缺陷部件進行維護和修理。故障維修是對設備發生故障后，對失效損壞的部分進行針對性修理。兩種維修方法的使用保證了設備的最佳狀態。