1、北京美林花園物業管理招標現場競標答辯節選北京美林花園物業管理招標現場競標答辯節選 月日，北京首次物業管理招標由美林花園成功舉辦。招標會上，由多位專家和客戶代表組成的評委會針對每一家競標單 位都進行了“連珠炮”式的現場提問，其中很多問題都是物業管理工作的一些焦點、熱點話題。以下是這次問答的精選。 第一答辯人： 北京達文物業管理公司 劉志宇（北京市小區辦主任，以下簡稱“劉”）：你們在標書中提到了接管美林花園后要先收個月的物業管理費作抵押， 請問這種做法的根據是什么？ 答：我們依據的是北京市小區辦的規定，要收或是的基金，這個月的管理費要用于重大公用設施的改建和維護， 因為高檔物業需要比較高的支出，尤
2、其是工程管理方面，所以需要有適當的管理費用作為維修基金。 劉：北京市現在沒有關于要收物業管理費押金的規定。 點評：物業管理費及公共代辦性服務項目預付押金或保證金的問題，法律法規對此無規定，是否收取需以雙方在房屋使 用、管理、維修公約中的約定為依據。 季如進（清華大學房地產研究所副所長，以下簡稱“季”）：你們在標書中提出，工程維修費用每年按的速度遞增， 依據的是什么？你們采取的是提取酬金的方式，但不知你們在降低管理成本上有哪些措施？ 答：首先，物業的保修應由發展商提供，但現在的情況是發展商把維修費用都轉給物業管理公司承擔；固定資產都有一定 折舊，維修費也應逐漸遞增，是我們根據目前的實際情況提出的
3、。 第二點，在降低管理成本上，我們有非常明確的目標，在工程維修、維護方面，我們做到有章可循，因為此次美林花園招 標中對一些功能安排不清，我們只能按一般測算值來確定。 點評：工程維修是在建筑商、發展商對工程保修項目之外及保修期限屆滿之后才會發生的，該費用劃分為中小修項目費用 與大修項目費用，前者從日常物業管理費中支付，后者從公共維修基金中支付。 蔡鴻巖（精品家園房地產咨詢公司總經理，以下簡稱“蔡經理”）：物業管理必須要實行財務公開化，但你們公司的標書 并未涉及，請解釋一下。 答：我們通過兩種途徑實現財務的公開化，一種是資產負債表及各種基金的管理表，這是按認證標準制定 的；同時，接受物業管理委員會的抽查，定期向他們匯報。 點評：物業公司的財務及經營情況應當以適當方式公開，這是作為受托人的物業公司對委托人（業主、物業管理委員會） 應當履行的法律義務，公開的方式包括定期向物業管理委員會報告及向全體
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