1、房地產投資測算操作手冊房地產投資測算操作手冊（北京）（北京） 第一部分 投資成本 一.征地補償費 (一).土地出讓金 1.計算方法: 土地出讓金基準價*容積率修正系數* 年限修正系 數*用地面積 2.上交部門: 市財政局 3.依據: (1)京政發199334 號文. (2)京政發199443 號文. 4.說明: (1) 各區類地價取值詳見附件; (2) 城近郊區土地出讓金的 60%返還區財政; (3) 遠郊區縣地區土地出讓金全部由區縣留用; (4) 市屬各局,總公司所屬企業和在市計劃單列的 企業集團,在已取得的劃撥土地使用權的土地上或低價征 用的土地上進行開發,利用,經營,應補交土地出讓金,
2、其 中的 60%返還企業, 由留用企業專項用于開發項目的基礎 設施建設. (5) 在使用基準地價表時,由于地區分類是按 照區縣劃分,不同區縣的同類地區差別很大, 而且周圍環 境至關重要,所以把同類同種用途地類的地價區間等分為 十級.在實際操作中,首先判斷土地的區類,然后評定地價 的級別,最后選定基準地價,使地價測算更為合理,規范. 同時考慮到說明(2),(3),(4), 在測算地價時加入 操作 系數概念,以準確測算必須交納的土地出讓金比例. 附件: (1) 1-10 類地區土地出讓金標準價; (2) 土地出讓金修正系數表. (二).征地及拆遷補償費: 詳見附資料一:土地征用及拆遷補償費開支范圍
3、. 說明:(1)測算時亦可依據基準地價表,計取土 地開發及其它費用的數據. 二.前期工程費:(取值在 40-120 元/平米) 1.臨時水,電,路,場地平整費 依據:1992 年建安工程定額; 標準:按實際發生工程量計算; 說明:施工現場千差萬別,通常按建筑面積 5-15 元 /平米,或建安工程費的 1%. 2.規劃,測量,勘察,設計費: 依據:原國家建委(79)建發設字第 315 號文, 國家 計委計字(1984)596 號文,建設部(1991)第 150,316,425 號 文;國家物價局,建設部1992價費字 375 號. 標準: (1) 勘察費: 概算價*0.30-0.80% (2) 民用建筑設計費 民用建筑工程設計費率收費標準 單 位: % 工 程 工 程 概 算 投 資 (萬 元) 等 級 300 以下 301-1000 1001-3000 3001 以上 特 級 2.2 2.
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