房地產(chǎn)車位銷售的法律研究（2頁）.pdf
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房地產(chǎn)車位銷售的法律研究（2頁）.pdf
1、 車位銷售的法律研究 物權(quán)法規(guī)定的：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃有于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租方 式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。” 條文包含四點意思，分析如下： 首先，小區(qū)內(nèi)車位（庫）的權(quán)屬絕大部分應(yīng)屬于約定專有使用權(quán)。除了可單獨發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán) 證的少量車庫之外，絕大多數(shù)的車位（庫）因為建在共有的空間范圍內(nèi)，而且開發(fā)商和業(yè)主 對土地都只有使用權(quán)，因此，無論是開發(fā)商還是業(yè)主對這類的車位（庫）都不具有所有權(quán)， 他們所擁有的只是一種約定的專有使用權(quán)。 由于開發(fā)商支付了所開發(fā)
2、地塊的地價款， 投資開 發(fā)了地下室、 架空層， 且這部分的空間面積并沒有計入業(yè)主所購買的商品房的公攤建筑面積 里，因此，開發(fā)商便擁有了通過合同約定確定車位（庫）專有使用權(quán)的權(quán)利。不過，對于屬 于業(yè)主生活利用上不可或缺的共用部分，如小區(qū)道路、綠地上所設(shè)立的車位，開發(fā)商、業(yè)主 委員會和物業(yè)均無權(quán)設(shè)立車位（庫）專有使用權(quán)。但可由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主公約委托小區(qū) 物業(yè)公司采取不固定使用主體、臨時性使用的方式進行處置。 其次，小區(qū)業(yè)主對小區(qū)內(nèi)規(guī)劃配建車位（庫）具有優(yōu)先購買權(quán)。由于根據(jù)相關(guān)行政部門批準 同意的小區(qū)總平、 單體方案及小區(qū)建筑功能標識， 一定數(shù)量的車位系為小區(qū)內(nèi)業(yè)主們的生活 需要所配建的，因此，
3、當開發(fā)商的樓盤銷售率未達到一定標準前，小區(qū)內(nèi)根據(jù)規(guī)劃配建的車 位（庫）就只能銷售給本小區(qū)的業(yè)主（即購房者及其直系親屬） 。如果樓盤的銷售尚未達到 相應(yīng)的標準，開發(fā)商即使將小區(qū)內(nèi)配建的車位（庫）銷售給小區(qū)外的居民的，這種銷售合同 也應(yīng)當被認定是無效的。當然，小區(qū)內(nèi)業(yè)主購買車位（庫）的數(shù)量也必須受到相應(yīng)的限制。 除此之外，開發(fā)商建設(shè)的小區(qū)規(guī)劃配建之外的車位（庫）應(yīng)不受此規(guī)定的約束和限制。 第三，車位（庫）的歸屬分成法定共有和約定專有兩種類型。按照物權(quán)法的規(guī)定，凡屬 于占用業(yè)主共有的道路和綠地用于停放汽車的車位不屬于開發(fā)商所有， 而屬于業(yè)主共有。 對 于這類的停車位開發(fā)商和物業(yè)均不能進行處分， 而只有業(yè)主大會才有權(quán)通過法定或約定的程 序進行處分。而除此之外的，地上、地下和架空層車位則屬于當事人約定所有之列。也就是 說，只有當開發(fā)商在商品房買賣合同中明確約定地上、地下、架空層車位（庫）歸開發(fā) 商所
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