2019房地產深圳龍光玖譽府售樓中心營銷匯報（110頁）.pdf
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2019房地產深圳龍光玖譽府售樓中心營銷匯報（110頁）.pdf
1、龍光玖譽府 營銷執行策略報告匯報 龍光玖譽府團隊 2019年10月10日 目錄contents 01 壹 目 標 及 難 點 解 讀 02 貳 市 場 情 況 分 析 03 叁 核 心 價 值 梳 理 04 肆 客 戶 分 析 定 位 05 伍 營 銷 執 行 策 略 目標及難點解讀 銷售目標分析 項目難點分析 PART 1 壹 銷售目標 11月2日 巡展拓客 預計節點 營銷階段營銷籌備期開盤熱銷期強勢蓄客期 10月 12月1日 營開&樣開驗資 12月15日（周日） 開盤 1.5月強勢蓄客2周清盤 12月31日 清盤 1個月籌備 【價格目標】突破市場價格天花板，達到均價5.5-6萬元/（含精裝
2、價格） 【去化目標】售開即售罄，12月31日前完成去化377套、約18億。 12月13日（周五） 預售&認籌 項目難點梳理一：體量小，規模不占優勢 無規模優勢：占地約1.5萬、建面約8.5萬，體量較小，不占規模優勢，規模氣勢不強，與品牌往常地王項目在規模上 有所差異。 自身配套不完善：項目無商業指標，僅菜市場指標（暫定作為餐飲），園林小，缺乏一站式的完整生活配套。 項目基本指標 占地面積15324.39 總建筑面積84857.9 容積率3.98 綠化率40% 停車位470個 菜市場體量1500 圖書館體量8000 項目難點梳理二：城市面貌老舊、周邊配套低端、噪音 合正觀瀾匯項目 合正觀瀾匯二期
3、（目前已建圍擋） 觀瀾大道、茜坑地鐵口 北側 東側 南側 工業廠房、農民 房 西側 北側緊靠合正觀瀾匯一期。 西側是工業廠房和在建中的軌道交通，施工界面，道路不平整，廠房包圍，生活檔次較低。 東側緊鄰觀瀾大道與茜坑地鐵口相連，東側產品將受到噪音影響。 南側地塊為合正觀瀾匯二、三期，未來建成后對項目南側產品景觀面有一定遮擋。 項目難點梳理三：溢價難，如何突破市場價格天花板 一手備案均價：盤點觀瀾區域內近3年取得預售證的項目，備案價均在4.3-4.6萬元/，在售均價4.7-4.8萬/。 二手成交均價：周邊二手競品項目均價4.1-4.8萬元/。 政府限價嚴格背景之下，觀瀾區域隱形限價天花板5萬元/；比同片區賣高10%的價格，我們是區域的摸高者，項 目面臨如何突破政府限價的難題。以及項目周邊配套的價值不足以支撐這個價格的難題。 一手競品市場分析 樓盤名稱供應產品 備案均價（萬元/ ） 總套數 在售
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