房地產從綠城管理上市看代建業務的機遇與挑戰（17頁）.pdf
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房地產從綠城管理上市看代建業務的機遇與挑戰（17頁）.pdf
1、2 / 19 1. 從綠城管理上市看代建業務的機遇與挑從綠城管理上市看代建業務的機遇與挑 戰戰 1.1 何為何為代建業務代建業務 代建業務以輕資產為重要特征代建業務以輕資產為重要特征。傳統地產開發業務是資金密集型的重資產業務， 以土地增值與物業銷售為主要收入來源。由于受經濟發展與政策調控等影響具 備較強的周期性，同時在近幾年行業政策趨嚴下，行業整體利潤中樞下行。代 建業務以輕資產屬性為特征，代建方基于委托關系，向委托方輸出品牌價值及 管理經驗等，從而幫助委托方盤活現有土地資源、提升開發項目管理質量等； 其中委托方承擔土地購置、項目開發等資金投入，代建方按一定比例收取代建 服務費等作為回報。目前
2、代建業務整體凈利率水平高于傳統地產開發業務。同 時，代建業務周期性較弱，在周期下行時，中小開發商還會更傾向于采用代建 模式抵御下行風險，從而擴大代建業務行業規模。 表表 1：代建業務以輕資產為代建業務以輕資產為重要重要特征特征 傳統地產開發業務傳統地產開發業務 代建業務代建業務 業務屬性 重資產 輕資產 客戶屬性 C端 B端 周期屬性 周期性 反周期性 投資回報 土地增值+物業銷售 代建服務費 利潤率 較低 較高 數據來源：綠城管理招股說明書，中達證券研究 商業代建為商業代建為目前最目前最主要代建業務類型主要代建業務類型。根據項目委托方的不同，目前代建業務 主要包括三種類型：政府代建、商業代建
3、、資本代建。1）政府代建政府代建：是中國代 建行業最開始發展時的主要形式，委托方主要是政府或事業單位，開發項目包 括公共房屋、公共基礎設施等，從項目投資總金額中收取固定百分比作為代建 費用，代建項目的利潤率相對商業代建較低，但通過政府代建項目可以塑造企 業社會形象、增強政企關系，從而能實現政企共贏；2）商業代建商業代建：是目前代建 業務的主要形式，委托方主要是品牌力與管理能力相對較弱的中小房企，委托 資源豐富、品牌影響力強、開發經驗豐富的大型房企加快項目周轉與提高盈利 水平；3）資本代建資本代建：隨著信托、基金等逐漸進入房地產領域，由資本出資、房 企代建的資本代建更加符合目前國際上代建專業分工的發展模式，目前該模式 在國內相對較少。 jVaVgWfY8VmUbRcM7NsQpPnPmMeRpPoRfQpOsPbRqRsPMYmOoRvPoNmR 3 / 19 表表 2：目前代建業務主要包括
全部分類
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