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地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃如何確定容積率（43頁）.ppt

資源ID：127380 資源大小：4.84MB 全文頁數(shù)：43頁
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地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃如何確定容積率（43頁）.ppt

1、1 如何確定容積率如何確定容積率 2 誰動(dòng)了我的面積誰動(dòng)了我的面積對(duì)容積率的誤解源自于粗對(duì)容積率的誤解源自于粗框式的開發(fā)運(yùn)作模式框式的開發(fā)運(yùn)作模式在傳統(tǒng)的思維模式中，容積率越高利潤越高，于是開發(fā)商們：不斷的要求提高容積率；不斷的偷面積；不斷的公關(guān)；你要是降低了他的容積率，他感覺就是讓他少賺錢；維容積率第一的原則，以為容積率上去了，自己就多賺了。誰動(dòng)了我的面積誰動(dòng)了我的面積開發(fā)商揮之不去的心理底限開發(fā)商揮之不去的心理底限實(shí)際上應(yīng)該怎么理解容積率？實(shí)際上應(yīng)該怎么理解容積率？ 3 先看幾個(gè)現(xiàn)象，反思容積率在項(xiàng)目開發(fā)中的影先看幾個(gè)現(xiàn)象，反思容積率在項(xiàng)目開發(fā)中的影響因素和機(jī)理響因素和

2、機(jī)理現(xiàn)象一：我的疊加怎么沒有了？（北方某中等城市）現(xiàn)象一：我的疊加怎么沒有了？（北方某中等城市）當(dāng)容積率從1.6到2.2的時(shí)候，產(chǎn)品類型發(fā)生了變化，客戶層面發(fā)生了變化，面積上去了，可是出現(xiàn)了：市場(chǎng)上非常難以接受的小高層和高層占據(jù)了項(xiàng)目的大多數(shù)？開發(fā)商想做、市場(chǎng)認(rèn)可度高的疊加別墅沒有了？增加出來的面積所銷售的金額反而沒有增加出來的成本大？面積越多，利潤越低，開發(fā)商問問什么？現(xiàn)象二：為何給我做如此多的一體四戶？（北方某城市）現(xiàn)象二：為何給我做如此多的一體四戶？（北方某城市）當(dāng)容積率從2.8到3.4的時(shí)候，做出了不想要的產(chǎn)品，銷售受阻，開發(fā)商反思：市場(chǎng)難以接受一梯四戶的產(chǎn)品，開發(fā)

3、商想要的一梯兩戶沒做出來？面積上去了，開發(fā)商卻由喜到悲，后悔不已？為什么沒有做出想要的產(chǎn)品？ 4 看幾個(gè)現(xiàn)象，反思容積率在項(xiàng)目開發(fā)中的影響看幾個(gè)現(xiàn)象，反思容積率在項(xiàng)目開發(fā)中的影響因素和機(jī)理因素和機(jī)理現(xiàn)象三：干嘛做這么高的容積率，我想要高品質(zhì)現(xiàn)象三：干嘛做這么高的容積率，我想要高品質(zhì) 市場(chǎng)非常成熟的一線城市，一塊規(guī)模不大、一次開發(fā)完成的地塊容積率是 3.1還是4.2：競(jìng)爭對(duì)手的規(guī)模大，產(chǎn)品成熟度高，品牌影響力強(qiáng)，向品質(zhì)超越有可能嗎？別人做品質(zhì)是為了后期開發(fā)，我們降低了容積率是為什么，后期已經(jīng)沒有土地了？高點(diǎn)容積率、適中的品質(zhì)、適中的價(jià)格、差異補(bǔ)缺競(jìng)爭有什么不好呢？現(xiàn)象四：為何三房不給我做現(xiàn)象四：為何三房不給我做120而做而做140（北方某省會(huì)）（北方某省會(huì)）某中檔次的花園洋房社區(qū)，開發(fā)商要求容積率1.6，一梯兩戶，平均6層：為何三房兩廳不給我做120-125，都超過14

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