1、 第一章 總 論1.1 項目名稱及承辦單位 項目名稱：老年服務中心 項目承辦單位：項目負責人： 1.2 項目基本概況1.3 研究工作的依據1、關于加快社會福利社會化的意見（國辦發200019號）2、河北省政府辦公廳關于加快發展養老服務業的意見（冀政辦函20071號）3、河北省人民政府關于加快推進養老服務體系建設的意見（冀政201072號）4、河北省民政廳、國土廳關于養老供地方式的通知（冀國土資發201140號）5、城鎮老年人設施規劃規范（GB50437-2007）6、國家有關政策、法規7、委托單位提供的有關數據1.4研究工作的范圍本報告對該項目建設的必要性、市場需求、場址條件、建設內容、建設方

2、案、公用配套工程、項目實施進度、投資估算與資金籌措、經濟評價等方面進行全面系統的分析和研究。1.5 推薦方案1.5.1 擬建場址老年服務中心擬建場址位于某市太行大街以東，北三環以南，石太高速以北，規劃路以西。1.5.2 建設內容與建設規模1、建設內容本項目建設內容包括老年公寓和綜合配套公建。老年公寓包括高層公寓6棟和多層公寓53棟。綜合配套公建包括老年康復醫院、老年研發中心、老年大學、養護職業培訓中心、文娛健身中心、國醫堂等。2、 建設規模本項目總用地面積36.93公頃（553.95畝），老年公寓共設5025個床位，老年康復醫院設360個床位，總建筑面積310050，其中老年公寓建筑面積201

3、000，綜合配套公建建筑面積109050。建筑密度28.6%，綠地率56.6%，容積率0.82。1.5.3 建設條件供電：項目設備總需要容量為7385KW，由太行大街和規劃路引兩路10KV電源線路為本工程供電，并設柴油發電機組做為備用電源。供水：項目給水水源為市政自來水，由太行大街和規劃路引兩根DN200給水干管接入加壓水泵房。本項目最高日用水量1694.3m3/d，最大時用水量209.75 m3/h，水質水量可滿足項目需求。供暖：項目采用地源熱泵系統作為空調系統冷熱源和供熱系統熱源。夏季空調冷負荷為16405kW，冬季空調熱負荷為5532kW。采暖熱負荷為4048kW。燃氣：項目餐飲中心炊事

4、燃料為天然氣，用量標準按0.2m3/人.天，則總用氣量測算為58.4104Nm3/年。1.6 土地利用本項目建設擬選地塊位于某市兆通鎮，符合我市土地利用總體規劃，為城市建設用地。按照國家及省市有關文件精神，通過行政劃撥方式取得土地使用權。1.7資金籌措及投資計劃項目總資金為182771.30萬元，其中開發建設投資179736.80萬元，流動資金3034.50萬元。項目所需資金全部由建設單位自籌解決。項目計劃建設期為三年，建設投資中第一年投入58320.00萬元，第二年投入57240.00萬元，第三年投入64176.80萬元；流動資金從經營期第一年開始安排，其中經營期第一年投入2962.40萬元

5、，經營期第二年投入36.05萬元，經營期第三年投入36.05萬元。 1.8盈利能力分析總投資收益率：5.44%資本金凈利潤率：5.44%項目投資財務內部收益率：6.41%項目投資凈現值：6864.60萬元項目投資回收期：14.44年項目資本金財務內部收益率6.41%1.9 研究結論老年服務中心是一家非營利性養老服務機構，項目建設符合國家產業政策，中心建成后將致力于為老年人提供規模化、標準化和專業化服務，能有效緩解我市養老設施不足的局面，提高養老機構服務質量和服務水平。本項目場址位于某市長安區太行大街以東、北三環以南，周邊環境優美，空氣清新，交通較便利。建筑設計方案符合規范要求，充分考慮了老年人

6、對公寓實用性、舒適性的要求。經計算，項目總資金為182771.30萬元，所需資金全部由建設單位自籌解決。項目建成后養老社區的正常年收入為41666.00萬元。年均利潤總額為9936.82萬元，總投資收益率5.44%，投資財務內部收益率6.41%，項目投資回收期14.44年。由此表明，該項目具有一定的盈利能力和抗風險能力。綜上所述，該項目可行。 主要技術經濟指標表 表1-1 序號名 稱單 位數 量一技術指標1項目總占地面積公頃36.932總建筑面積3100503其中：老年公寓面積201000 綜合配套公建1090504 容積率0.825綠地率%56.6二經濟數據1總資金萬元182771.30其中

7、：開發建設投資萬元179736.80 流動資金萬元3034.502正常年收入萬元41666.003總成本費用萬元31948.354利潤總額（年平均）萬元9936.82三財務評價指標1總投資收益率%5.442資本金凈利潤率%5.443財務內部收益率%6.414投資凈現值萬元6864.605投資回收期年14.446資本金財務內部收益率%6.41第二章 項目背景與建設的必要性 2.1 項目背景 21世紀是人口老齡化的時代。目前，世界上所有發達國家都已經進入老齡社會，許多發展中國家正在或即將進入老齡社會。1999年，中國也進入了老齡社會，是較早進入老齡社會的發展中國家之一。據全國第六次人口普查數據顯示

8、，60歲及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93個百分點，60歲及以上人口為177648705人，其中65歲及以上人口為118831709人，占8.87%。預計2020年將達到24億，占當時總人口的16左右。研究表明，21世紀的中國將是一個不可逆轉的老齡社會。中國是世界上老年人口最多的國家，占全球老年人口總量的五分之一，中國的人口老齡化不僅是中國自身的問題，而且關系到全球人口老齡化的進程，備受世界關注。 2.1.1中國人口老齡化發展趨勢： 從2001年到2100年，中國的人口老齡化發展趨勢可以劃分為三個階段：第一階段，從2001年到2020年是快速老齡化階段。平均每年增加59

9、6萬老年人口，年均增長速度達到3.28%，大大超過總人口年均0.66%的增長速度，人口老齡化進程明顯加快。到2020年，老年人口將達到2.48億，老齡化水平將達到17.17%，其中，80歲及以上老年人口將達到3067萬人，占老年人口的12.37%。第二階段，從2021年到2050年是加速老齡化階段。伴隨著20世紀60年代到70年代中期的新中國成立后第二次生育高峰人群進入老年，中國老年人口數量開始加速增長，平均每年增加620萬人。同時，由于總人口逐漸實現零增長并開始負增長，人口老齡化將進一步加速。到2023年，老年人口數量將增加到2.7億，與0-14歲少兒人口數量相等。到2050年，老年人口總量

10、將超過4億，老齡化水平推進到30%以上，其中，80歲及以上老年人口將達到9448萬，占老年人口的21.78%。第三階段，從2051年到2100年是穩定的重度老齡化階段。2051年，中國老年人口規模將達到峰值4.37億，約為少兒人口數量的2倍。這一階段，老年人口規模將穩定在3-4億，老齡化水平基本穩定在31%左右，80歲及以上高齡老人占老年總人口的比重將保持在25-30%，進入一個高度老齡化的平臺期。 2.1.2 人口老齡化對中國社會的影響 世界人口老齡化發展的歷史表明，人口老齡化對人類生活的所有方面都會產生重大的影響。在經濟領域，人口老齡化將對經濟增長、儲蓄、投資與消費、勞動力市場、養老金、稅

11、收等產生沖擊。在社會方面，人口老齡化將影響社會福利、醫療制度、家庭構成以及生活安排、住房和遷移。在政治和文化方面，人口老齡化也會有不同程度的影響。 目前，我國人口老齡化的突出特點是老齡人口基數大，發展速度快，地區分布不平衡；同時，我國經濟底子薄，社會負擔重，屬于典型的“未富先老”國家。人口老齡化對我國的政治、經濟、社會產生的深刻影響突出表現在以下三個方面: 首先是養老保障壓力較大。一方面，我國現行養老保險體系的供養比例和資金支付壓力很大；另一方面，我國現行養老保險制度的覆蓋面很窄，只覆蓋總人口的15%，絕大多數農村人口仍處于社會化和共濟性的社會保障體系之外。 其次是醫療保障面臨挑戰。醫療資源總

12、體不足、分布不均衡，醫療保障制度覆蓋面小，個人負擔醫療費用上漲過快和政府投入不足，致使廣大群眾特別是老年人“看病難”的問題十分突出。 三是養老服務業發展嚴重滯后。全國幾次較大規模調查的數據表明，60歲以上老年人口余壽中有平均1/4左右的時間處于肌體功能受損狀態，需要不同程度的照料、護理。照此推算，我國約有3250萬老年人需要不同形式的長期護理。調查還表明，5的老年人（約700多萬人）有入住養老機構的愿望，且將逐步增加。發達國家養老床位數約為老年人口總數的5-7%，而我國目前共有各類老年人社會福利機構3.8萬個，床位數120.5萬張，平均每千名60歲以上的老年人擁有床位8.6張，僅占老齡人口總數

13、的0.86%。許多地方排隊入住養老院的現象十分普遍，特別是經濟比較發達的地區供需矛盾更為嚴重。 2.2 項目建設的必要性 2.2.1 加快發展養老服務業是社會發展的需要老年人最值得尊敬和愛戴，也最需要關心和幫助。中華民族素有敬老、尊老的傳統，隨著經濟社會的發展，人民生活水平的提高，社會生活方式的轉變，老年群體在日常生活照顧、精神慰藉、心理支持、康復、護理、臨終關懷、緊急救助等方面呈現出日益增長的需求。妥善處理人口老齡化問題，關注老年人的生活狀況，關心老年人的生活需求，研究并不斷提升老年人的生活、生存質量，是政府、社會、家庭的共同責任。我們必須清醒地認識到，我國仍處于社會主義初級階段，仍屬于欠發

14、達國家，我國的福利政策，只能從我國的國情出發，根據經濟發展的總體水平，協調有關部門，動員社會力量，采取國家、社會、家庭、個人相結合的原則，統籌規劃、合理負擔、逐步實現“老有所養，老有所醫，老有所為，老有所學，老有所樂”的目標。養老服務業是為老年人提供生活照顧和護理服務，滿足老年人特殊生活需求的服務行業。加快發展養老服務業，是貫徹落實科學發展觀、堅持以人為本的具體體現。認真解決老年人生活中的實際問題，有利于保持家庭關系穩定和睦，促進老年群體與其他群體和諧相處，這是構建社會主義和諧社會的重要內容，是社會文明進步的重要標志。同時，加快發展養老服務業，有利于促進相關行業發展，推動經濟增長，提高全體人民

15、生活質量和水平。只有充分認識到發展養老服務業的重要意義，才能采取有效措施，切實推動養老服務業加快發展。2.2.2 建設老年社區公寓是提高我市養老機構整體水平的需要目前，某市60歲以上的老年人口約118.2萬人，占全市人口總數的12.2%，其中市區老年人口28.8萬人，占市區總人口的12%。全市現有老年公寓61家，養老床位5559張，入住老人4223人。這些老年公寓普遍存在位置偏、規模小、設施差、床位少、檔次低、管理落后等問題，全市養老機構的數量和檔次均與社會養老需求不相適應。建設市級示范性老年公寓對于改變我市養老設施落后狀況將起到十分重要的作用，可以引領和帶動社會力量投資建設養老設施的積極性，

16、促進不同形式、不同規模養老服務機構全民發展，有效解決社會多層次養老需求；可以發揮示范作用，為社會養老機構提供設計、建設、服務、管理等方面的樣板，帶動養老機構整體水平的提高，進而推動我市逐步形成以政府興建的養老機構為示范、多種形式養老機構為補充、社區養老服務為依托、居家養老為基礎的養老機構網絡。 隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現并不斷加重。人口總量過多、人口素質問題和老齡化的多重壓力將給經濟發展和社會保障帶來嚴峻挑戰。從我國的實際國情出發，如何解決老年人的養老問題，成為社會各界廣泛關注的問題，各級政府更是極為重視此問題。老年服務中心項目致

17、力于解決社會的養老問題，必將得到政府的大力關注與支持。綜上所述，此項目的建設是十分必要的。第三章 市場預測 3.1 市場現狀及發展趨勢 在國外，老年服務業被稱為“銀色產業”，已經有相當成熟的發展，逐漸成為老齡化社會中最具活力、最有發展前途的產業之一。在國內，社會各界對老齡問題的認識也在逐步提高，老年服務業的發展已經得到政府部門、學術界和相關企業的廣泛關注。經過兩次全國性的老年服務業研討會，為老年服務業的發展奠定了一定的理論基礎，促進了老年服務業的發展。 我國進入老齡社會后的特點是，老年人口基數大，增長快，特別是隨著家庭小型化的發展，社會化養老的需求迅速增長。但是長期以來，我國社會福利由國家和集

18、體包辦，存在資金不足、福利機構少、服務水平較低等問題，難以滿足人民群眾日益增長的需要。我國老年人生活照料需求，是一種長期性的照料護理需求，它將隨著老年人口的增長，特別是高齡老年人和臥床老人的增多而迅速增長。由于家庭結構的小型化、代際分離、空巢老年人家庭和兩代戶老年人家庭增多、社會競爭和流動的加劇、家庭養老照料成本的上漲等方面的原因，使得傳統的家庭照料方式受到了嚴重的挑戰。在這種背景下，我國老年人對機構照料和護理服務、護理用品的需求也出現了迅速增長趨勢。但我國目前老年人機構照料和護理服務的發展還相當滯后。為老年人服務的公共服務體系尚不完善，老年服務業發展剛剛起步，特別是老年服務設施和社會化照料服

19、務短缺。老年人在日常生活、照料、看病、出行、購物等方面的公共服務需求也遠遠不能得到滿足。這就為老年服務業的發展提供了巨大空間。 3.2 市場容量預測 老年服務業并不是傳統意義上的獨立產業，它是隨著人口老齡化和人口年齡結構的轉變而出現的新興產業，是為老年人提供特殊商品、設施和服務，滿足老年人特殊需要的，包括老年人衣食住行以及精神文化方面需求的具有同類屬性的行業、企業經濟活動的集合。因此，老年服務業的市場容量是與社會老年人口的數量密切相關的。我國自1999年進入老齡化社會以來，老年人口迅速增長，據全國第六次人口普查數據顯示，60歲及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93個百分點，

20、60歲及以上人口為177648705人，其中65歲及以上人口為118831709人，占8.87%。預計到2030年，達到3.55億，到2050年將達到4.50億。龐大的老年人群，將為包括老年公寓在內的老年服務業提供十分巨大的市場容量和發展空間。據調查，我國有入住老年公寓（機構養老）意愿的老年人占老年人口總數的8-10%；發達國家平均每千名老人占有養老床位數50-70張，即占到5-7%。因此，我國老年服務市場的養老床位需求按老年人口總數的5%保守計算，2030年、2050年全國養老床位需求量分別達到1775萬張、2250萬張。2001-2050年60歲以上老年人口及老齡化程度見下表：200120

21、50年60歲及以上老年人口和老齡化程度預測 我市60歲以上老年人口占全市總人口的比例早在1990年就已超過10，與全國相比，提前5年進入老齡社會。某市老年人口有135萬，隨著人口老齡化、家庭結構小型化以及傳統家庭養老功能的弱化，“空巢”老人、高齡和生活不能自理的老人不斷增多，要求提供社會照料服務的需求日益增多。這就要求健全養老服務體系，建設以居家養老為基礎，社區養老為依托，機構養老為補充，布局合理、規模適度、功能完善、覆蓋城鄉的養老服務格局。據業內人士調查分析，97%左右的老人想居家養老，3%左右的老人想進養老機構。按照這個標準來計算，目前約有30萬老人想進養老機構老年人口的增長大于總人口的增

22、長速度，每年新增老年人口6.9萬，預計到2015年，全市老年人口要超過170萬。 2010年統計，全市共有各類養老服務機構230所，其中，農村敬老院164所，床位17996張，只收住農村五保老人；社會辦養老機構66個，養老床位7100張，入住老人5800人,入住率81.7%。300張床位以上的4家，200300張的16家，200張以下的46家。這些老年公寓普遍存在位置偏、規模小、設施差、床位少、檔次低、管理落后等問題。按民政部每千人17張床位的要求計算，我市養老機構的養老床位應該是20094張。按照國家文明城市每千人20張床位的測評標準計算，我市的養老床位應該是23640張。全市養老機構的數量

23、和檔次均與社會養老需求不相適應。 由此可見，某市養老服務業市場容量巨大，為本項目提供了十分廣闊的市場發展空間。 3.3 市場風險及競爭力分析 3.3.1 目前我國老年服務業發展中存在的問題 我國老年人口數量大、增長速度快，老年服務業起步晚，各方面為解決老齡化問題所需的事業發展不盡如人意。總體看來，仍然滯后于人口老齡化迅速發展的形勢，滯后于快速發展的經濟形勢。老年服務業的發展還面臨著諸多問題。 一是從宏觀上看，我們的市場經濟體制和產業結構還不盡完善，老年服務業的某些領域仍然存在盲目和無序現象，老年用品、為老年人所需的勞務市場的現狀還遠遠不能滿足需求。二是從產業發展的規范來看，老年服務業仍然缺乏必

24、要的政策性支持和引導。雖然各級政府都出臺了相關的優惠政策，但大都落實不好。同時，老年服務業內部缺乏行業規范與導向，發展資金籌措比較困難，相關法律、法規不健全等方面的問題也制約了老年服務業的進一步發展。三是從社會保障來看，即使已享受社會保障的老年人，其養老金水平比較低，同時還有更多的老年人尚未納入社會保障范圍，這就造成老年市場的有效需求不足。有限的收入，使老年人消費以節儉的理性消費為主，消費方式比較單一，也影響老年服務業的發展。 3.3.2 市場風險 中國從1999年進入老齡化社會，老年服務產業及市場雖已經過十年的發展，但仍舊處于起步階段，尚需規范和完善。對于本項目的建設來說，機遇與挑戰并存。

25、從我國社會及養老服務業發展的現狀和存在的問題看，本項目可能面臨的市場風險主要表現在兩個方面：一是產業發展尚不規范，缺乏必要的政策性支持和引導。養老服務項目及產品種類較少，產品開發能力滯后，面對龐大的老年人群，由政府利用財政資金興建示范性老年公寓，在與民營老年公寓的市場競爭中，保持優勢。二是老年人有效需求不足。就我國目前情況來看，社會保障覆蓋率和養老金水平都較低，有限的收入嚴重限制了老年人群的消費水平和消費方式，影響養老服務業的發展。 面對可能出現的市場風險，一方面要依靠政府的政策性支持和引導，促進養老服務業不斷規范、發展、成熟，引導資金合理投入，避免產業內部結構性失衡引起的過度競爭和資源浪費；

26、另一方面要增加老年人福利和養老金收入水平，正確引導老年人的有效養老需求，進而促進養老服務業長足發展。 3.3.3 項目的市場競爭力老年人進入老年公寓的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環境質量要求較多，而現有的養老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當嚴重，相信隨著老年人對養老質量要求的提高，其老年住宅從主城區向城郊轉移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環境才能滿足老年人對居住環境的特殊要求。老年服務中心周邊環境優美，空氣清新，交通便利。該老年社區依托XX公司豐富的管理經驗和超前的養老理念，建設具有特色的老年社區。項目建成后將是本市最大的養老社區，加之配備原有經驗豐富的醫護

27、人員，并用良好的服務理念，必將為為社會養老機構提供設計、建設、服務、管理等方面的樣板。由此可見，在未來的市場競爭中具有較強的競爭能力和生存能力。第四章 建設場址與建設條件4.1 建設場址4.1.1 場址選擇本項目擬建場址位于某市太行大街以東，北三環以南，石太高速以北，規劃路以西。規劃總用地面積36.93公頃（553.95畝）。4.1.2 自然條件某市地處中緯度內陸地帶，華北平原中南部，屬暖溫帶半濕潤半干旱季風型大陸氣候，北近滹沱河，西靠太行山。春季干旱多風，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥，四季分明。每年降水集中于7、8月份。1、氣溫全年平均氣溫 13.4極端最低氣溫 -26.5極端最

28、高氣溫 42.72、濕度冬季空氣調節室外計算相對濕度 53%夏季通風室外相對濕度 75年平均相對濕度 623、降水量 日最大降水量 251.3mm 時最大降水量 92.9mm 全年平均降水量534.2mm4、積雪深度最大積雪深度 490mm5、凍土深度最大凍土深度 56cm6、風向 冬季主導風向及頻率 C32，N10 夏季主導風向及頻率 C35，SElO 年主導風向及其頻率 C32，SE97、風速冬季室外風速 1.8mS 夏季室外風速 1.4mS 全年平均風速 1.6mS8、全年日照時數 2640H 冬季日照率 61.69、全年雷暴日數 30.4天10、大氣壓力冬季 1017.2hpa 夏季

29、995.7hpa4.1.3 地質狀況某市地處太行山東麓華北沖積大平原，市域跨太行山地和華北大平原兩大地貌單元，地貌類型復雜多樣，各種地貌類型比較齊全，呈階梯狀，具有明顯層次性和規律性。地勢由西北向東南傾斜，坡降均為千分之一，海拔為67-68m，市區為滹沱河山前洪水沖積造成的傾斜平原，基底巖層以上有較厚的第四紀覆蓋層，表層主要由亞粘土和輕亞粘土組成；地耐力一般為150-200kpa。4.1.4 抗震設防依據中國地震局制定，由國家質量技術監督局發布的中國地震動參數區劃圖（GB18306-2001），本項目抗震地震動峰值加速度按0.10g設防。4.2 建設條件4.2.1 供電項目設備總需要容量為73

30、85KW，由太行大街和規劃路引兩路10KV電源線路為本工程供電，并設柴油發電機組做為備用電源。4.2.2 給排水項目給水水源為市政自來水，由太行大街和規劃路引兩根DN200給水干管接入加壓水泵房。本項目最高日用水量1694.3m3/d，最大時用水量209.75 m3/h，水質水量可滿足項目需求。排水采用雨污分流制。盥洗廢水經中水處理系統處理后，回用于沖廁、道路噴灑及綠化；餐飲廢水經隔油池處理后與其他廢水一起再經化糞池處理后排入市政污水管網。4.2.3 空調、采暖項目采用地源熱泵系統作為空調系統冷熱源和供熱系統熱源。夏季空調冷負荷為16405kW，冬季空調熱負荷為5532kW。采暖熱負荷為404

31、8kW。 4.2.4 燃氣項目餐飲中心炊事燃料為天然氣，用量標準按0.2m3/人.天，則總用氣量測算為58.4104Nm3/年。4.2.5 通信本項目設計電話、有線電視線路均由市政干線引入。第五章 工程技術方案 5.1工程設計原則一、尊重城市總體規劃及其發展原則，與城市總體規劃相協調，與周圍環境相融合，社區建設既有自身的功能與環境特色，又能融于城市總體環境之中。二、作為新時代老年人居住工程，接受新思潮、新理念。注重老年人的生活特點，以及居住的舒適性、經濟性和環境質量，力爭塑造二十一世紀老年人居住社區的新形象，成為人們安度晚年的一片樂土。三、以自然、健康、人性為主題，以老年人的生活需求為主線，注

32、重自然環境、文化內涵，創造一個健康、生態、人文、休閑娛樂的老年人居住生活空間。四、積極響應國家產業政策，依據社會經濟基礎和市場需求，組織多種單體形式，多種生活、居住方式，以滿足社會各階層的不同消費。5.2. 總平面布置5.2.1 總平面布置原則一、根據功能不同，居住空間與公共空間分區布置。二、按照中心、組團兩級結構概念有機組織各居住空間。三、充分考慮與城市道路的關系，合理布置道路網絡，形成“通而不暢”的道路系統。四、集中綠地和景觀與組團庭院相結合，使中心內部組團之間、建筑物之間有機結合，實現整體環境的完整統一與均好性。五、在三維空間上安排中心內的各種活動場所，形成豐富、有趣、有家園氛圍的空間序

33、列。六、按照可持續發展概念進行規劃布局設計。5.2.2. 場地條件本項目建設場地基本為梯形，總用地面積為36.93公頃（553.95畝）。位于某市太行大街以東，北三環以南，石太高速以北，規劃路以西。場地具有以下兩個特點：一是位于中心城區東北發展區之中，緊鄰城市主要道路，環境優美，交通便利。二是地勢平坦、視野開闊，未來的居住環境良好。適于老年人生活、居住的功能構成與布局，以及順捷而富于變化的交通網絡與營造社區特色景觀將成為中心規劃設計的關鍵點。5.2.3 總平面布置綜述A、總體布置規劃方案依據城市道路結構、周圍環境特點和內部使用功能，綜合協調，采用圍合式布局。場地被規劃路分為東西兩個區。老年公寓

34、或兩兩成組，或自成體系，與中心綠地和主干路穿插圍合，構成各自獨立，而又具有向心性的生態居住空間。綜合配套公建沿城市道路布置，成為居住空間與城市空間的過渡。宏觀上整個中心結構清晰明確，易于與城市聯系，并具有通暢地內部交通。B、交通結構中心共設多個出入口，主出入口位于太行大街上，次出入口位于規劃路上。中心內部道路分為兩個等級。中心交通干道7米寬，穿插各居住鄰里空間布置，宅前路3米寬，各公寓單體由宅前路可直接到達中心干道。各居住鄰里空間內部設有豐富而有變化的步行路，連接庭院綠地和各種老年人活動場地，并與之相融合。停車方式采用地面停車場的方式。整個交通系統順暢、便捷，互不干擾。C、老年公寓組合布置老年

35、公寓單體布置根據某市地區日照及用地特點，在保證日照間距的情況下，合理考慮建筑物的密度分布。各單體根據居住形式的不同，與中心中心綠地和主干道相對位置的不同，采用不同的組合方式形成富有變化的室外空間環境。每個居住鄰里空間均設有綠地庭園、老年人健身廣場和良好的步行系統。為居住者的戶外活動提供場所，加強鄰里交往。充分體現了中心的健康性、人文性和生態性特點。出行、健身、休閑、娛樂、交往，聯系緊密而又互不干擾，形成方便、安靜、有趣、優美的老年人居住空間。D、公建系統綜合配套公建主要包括老年康復醫院、養護職業培訓中心、老年研發中心、文化娛樂中心、健身康復訓練中心、餐飲中心、理療養護中心、客服中心、國醫堂、老

36、年大學、服務用房等設施。為老年人提供老有所養、老有所醫、老有所樂、老有所學、老有所為的服務。東區：老年康復醫院位于東區的東南角，設置單獨的出入口，并與其他建筑有便捷的聯系。西區：位于用地西北側沿太行大街布置養護職業培訓中心、老年研發中心。用地中心設有理療養護中心、客服中心、國醫堂、老年大學、文化娛樂中心、健身康復訓練中心，與老年公寓鄰里空間穿插布置，便于老年人使用。E、景觀系統服務中心景觀布置采用中心與分散相結合的方式，中心綠地呈帶形，東西向布置于中心中心內并成為各出入口的對景。其內部布置綠地廣場、健身廣場和自由綠化空間，形式活潑，種類多樣，形成中心的景觀中心和公共活動中心。各居住鄰里空間內有

37、庭院綠地，且形式各異，布置一定的老年人活動場地，具有標志性，為加強鄰里交往的半私密性空間。綠樹、陽光、流水、小品雕塑等，充分體現了社區的人性化，文化內涵和生態意識。中心內各種管線整體考慮，采用地下敷設的方式，使中心環境更加純凈、優美。5.2.4. 豎向設計服務中心內地形較為平緩。場地設計時，需根據地質勘察報告、基礎深度和處理方式，進行場地坡度和土方量計算。場地排水采用平坡式排水方式，預計中心內填挖土方量基本平衡。 5.2.5. 總平面布置經濟技術指標 1、總用地面積 36.93公頃（553.95畝）2、總建筑面積 310050 （1）老年公寓建筑面積 201000 （2）綜合配套公建建筑面積

38、109050 3、道路廣場面積 546564、停車位 386個（地面246個；地下140個） 5、建筑基底面積 1056206、圍墻長度 3416米7、建筑密度 28.6%8、綠地率 56.6%9、容積率 0.82 5.3. 工程設計方案5.3.1. 建設內容 本項目建設內容包括老年公寓和綜合配套公建。老年公寓包括高層公寓6棟和多層公寓53棟。綜合配套公建包括老年康復醫院、老年大學、養護職業培訓中心等。各單項工程詳細指標見下表： 5.3.2. 建筑設計5.3.2.1設計依據本項目使用的主要規范和標準有：1、老年人建筑設計規范JGJl22-992、城鎮老年人設施規劃規范GB50437-20073

39、、老年人居住建筑設計標準GBT50340-20034、老年人居民用建筑工程室內環境污染控制規范GB50325-2001(2006年版) 5、民用建筑設計通則GB50352-20056、飲食建筑設計規范JGJ64-897、建筑設計防火規范GB50016-20068、高層民用建筑設計防火規范GB50045-95（2005年版）9、汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范GB50067-9710、城市道路和建筑物無障礙設計規范JGJ50-20015.3.2.2設計思想為了解決社會老齡化問題，使老年人過上愉快的晚年生活，體現新世紀的老年人生活理念。本項目以下面幾個觀點為出發點，進行建筑設計。A. 打破以往簡

40、單劃一的居住建設模式，創造豐富的老年人居住方式。實現多元化，多層次化，并最大限度地追求合理性、舒適性、經濟性。在平面布置上充分考慮老年人的生活方式與需求。配套設施上考慮或預留提高生活舒適性的設施、以后隨著社會物質文明發展逐步完善。B. 滿足老年人對工程質量，綜合環境質量和居住空間性能的全面要求，居住空間設計既要滿足居住、休息功能，還要滿足現代老年人的各種活動要求。為此，需要在日照和朝向、溫度和濕度、通風和空氣質量、噪聲控制、景觀視野、建筑風格、裝修品位等多方面，綜合設計，創造高品位居住空間。C. 老年服務休閑設施以老年大學和文化娛樂中心為設計重點、以提供多種類型的活動場所、滿足不同層次、不同性

41、格的老年人精神文化生活需求。5.3.2.3建筑設計1、平面功能設計老年公寓共設5025個床位、設有高、中、低檔房間、房間內有衛生間、24小時熱水、采用無障礙設計、設有電子安防與呼救、使人體會到設計的人性化。老年康復醫院設360個床位，以功能分區為基礎，按照安全疏散的原則和人流量的不同，合理安排各種出入口,注重醫院內外人流、交通組織和出入口關系處理，做到動靜分區，潔污分流、傳染與非傳染分離。主要出入口能夠方便地識別，明確區分公共走道、醫務人員及病人的走道。潔物食品供應和污物運輸嚴格分開。2、立面設計建筑立面采用現代風格和使老年人輕松愉快的色彩、充分體現當代老年人居住特色。在投資增加不大的情況下，

42、力爭通過新穎別致的建筑語言來顯示整體建筑風格。整體造型上使用體塊穿插與統一構造的手法，陽臺采用塑鋼封閉，欄板高低錯落與鐵藝相結合。另外對女兒墻、檐口、墻角、勒角或建筑的適當位置采用老年人喜歡的色彩與造型進行專門化處理，使中心建筑形成具有老年人家園氛圍和人情味的性格特點。老年公寓的空調機位結合陽臺或雨蓬板，在立面上統籌布置，力爭外立面整潔美觀。3、內裝修內裝修風格與外部建筑形象相配合，主題語匯和符號統一，細部設計和各功能空間的氛圍各具特色。功能空間的內裝修簡約化、實用化、且均采用環保材料。4、建筑構造地上部分室內隔墻為100厚加氣混凝土空心砌塊隔墻或100厚輕鋼龍骨石膏板隔墻。外墻采加氣混凝土空

43、心砌塊砌筑。外門窗采用鋁合金門窗、，中空玻璃。外門窗及組合幕墻的空氣滲透性能，均為6級。主樓屋頂為巖棉板保溫層，SBS防水卷材防水層。5、綜合配套公建設計老年服務設施和老年人健身場地為老年人提供了良好的交流與活動空間。有專門的服務人員為老年人提供除醫療、護理外所需的服務。醫療保健用房主要包括：門診樓、醫技樓、病房樓、后勤樓、理療養護中心、國醫堂。服務用房主要包括：客服中心、養護職業培訓中心、老年研發中心、超市、餐飲中心、公用洗衣房、理發、銀行、郵電、家政服務部等設施。休閑用房主要包括：健身康復訓練中心設有游泳館、浴室、健身房、各類球場、棋牌室等體育場所；老年大學內設圖書閱覽室和教室；文化娛樂中

44、心設有茶室、多功能廳等。建筑入口均為無障礙設計，配備了醫用電梯，專門設計的小型送飯電梯，障礙通道，電話及電視監控安防系統等設施，以方便老人居住。為滿足節能要求，建筑體形系數為0.3以下。5.3.3. 結構設計5.3.3.1. 設計依據一、國家現行規范1、建筑結構制圖標準GB/T50105-20102、建筑抗震設計規范GB50011-20103、混凝土結構設計規范GB 50010-20104、混凝土結構耐久性設計規范 GB/T50476-20085、建筑抗震鑒定標準GB 50023-20096、高層建筑箱形與筏形基礎技術規范JGJ6-997、高層建筑混凝土結構技術規程JGJ 3-2002二、基本

45、風壓0.3kn/m2、地面粗糙度C度。三、本工程抗震設防烈度為七度，抗震設防分類為丙類。場地類別為類，建筑物安全等級為二級。5.3.3.2. 上部結構本項目主要為高層公寓6棟和多層公寓53棟和綜合配套公建。其中：高層公寓為地上11層，屬于二類高層、采用鋼筋混凝土剪力墻結構。養護職業培訓中心、老年研發中心為地上18層，地下1層（車庫），屬于一類高層，病房樓為地上9層，屬于二類高層，采用框架結構。其他建筑采用框架結構，現澆鋼筋混凝土樓板，結構整體性好，利于抗震。5.3.3.3. 基礎選型本項目高層公寓采用鋼筋混凝土筏形基礎，剛性防水地下室外墻。框架結構公建采用柱下獨立基礎。車庫戰時為人防，人防地下

46、室外墻及頂板按照人防設計要求進行設計。5.4 給排水工程5.4.1 設計依據1、生活飲用水衛生標準GB5749-852、建筑給水排水設計規范GB50015-2003（2009年版）3、室外給水設計規范GBJ13-864、建筑中水設計規范GB 5033620025、自動噴水滅火系統設計規范GB 50084-20016、建筑設計防火規范 GB 50016-20067、室外排水設計規范 GB50014-20068、建筑及其它相關專業所提條件5.4.2 給水工程1、水源及水質: 給水水源為市政自來水。由太行大街和規劃路引兩根DN200給水干管接入加壓水泵房，并在區內形成環路,埋地給水管采用給水鑄鐵管。

47、水質符合生活飲用水衛生標準，供水量可滿足項目生活及消防用水的需要。2、用水量用水量估算表序號 用水項目 名 稱用水規模單 位用水量定額(L)小時變化系數(Kn)使用時間(h)用水量備 注最高日最大時平均時(m3/d)(m3/h)(m3/h)1老年公寓5025床L/床.d1202.52460362.5252康復醫院（病房）360床L/床.d2502.524909.43.753康復醫院（醫務）470人L/人.班2002.089423.511.754養護職業培訓中心800人L/人.d401.5832645老年研發中心500人L/人.d501.58254.73.16餐飲中心8000人L/人.d201.

48、51248060407文娛中心500人L/人.次61.51230.40.258康復訓練中心500人L/人.次61.51230.40.259服務用房29800L/.日61.212178.817.914.910老年大學300人L/人.日401.58122.251.511理療養護中心250人L/人.次301.587.51.40.912客服中心200人L/人.班501.58101.91.2513國醫堂200人L/人.次101.5820.40.25合 計1540.3190.75106.9未預見用水10%1541910.7總用水量1694.3209.75117.6經計算，本項目最高日用水量1694.3m3

49、/d，最大時用水量209.75 m3/h，年計算用水量為371051.7 m3/a。5.4.3給水系統1、室外給水室外給水系統采用生活、消防獨立供水系統。室外消火栓管網成環狀布置，消防采用低壓制，設地下式消火栓，室外消火栓適當布設在環狀管網上。室外給水管網管材擬采用給水球墨鑄鐵管。2、室內給水本工程采用變頻調速給水裝置分別供水。將建筑物分為市政壓力直接供水和加壓供水兩部分，地下一層到地上四層，由市政給水管網直接供水；地上五層及以上各層由分區變頻調速水泵加壓供水。在給水加壓泵房內設恒壓變頻給水機組兩套、100m生活水箱一座，經過二次加壓來分別保證本工程建筑的生產、生活的水量水壓要求。5.4.4消

50、火栓系統根據規范要求，該項目同一時間內火災次數為一次，各建筑公用屋頂消防水箱、消防水池、消防泵，消防水量按需水量最大一棟建筑物考慮。確定消防水量如下：室外消火栓消防用水量按20L/S計算，消火栓滅火時間按3小時計；室內消火栓消防用水量按30L/S計算，消火栓滅火時間按3小時計；噴淋系統用水量按26L/S，火災持續時間按1小時考慮。室外消防用水量由室外消火栓環網保證，自兩條市政給水管各引DN200給水管與室外消火栓環網連接。室內消火栓系統采用臨時高壓制，最高建筑物屋頂設置有效容積18m3消防水箱，室外設置有效容量540m3（分為二格）消防水池。消防給水由消防水池集中供給，室外消火栓保護半徑為15

51、0m,布置間距不大于120m，且消防泵出水管設置兩條，分別于室外給水管網干管相連。本工程設計消防以水為主，并嚴格按照有關規范要求設置手提式滅火器。5.4.5 中水系統本項目設有中水系統。中水水源主要來源于餐飲中心、洗浴廢水。根據水量平衡估算，中水用于沖廁、室外綠化及道路澆灑用水。中水處理設備24小時連續運行。選用生化法、物化法相結合的回用水處理方法,確保出水水質達到水質標準。經過此工藝流程處理后的水質標準執行城市污水再生利用城市雜用水水質（GB/T18920-2002）沖廁及城市綠化用水標準，其中COD參照執行城鎮污水處理廠污染物排放標準（GB18918-2002）一級標準中A級標準。采用本系

52、統，中水處理量為生活總用水量的60%，經過處理后的可再生用水可達到總用水量的50%。采用生物處理與物化處理相結合的工藝流程。如下圖所示：優質雜排水隔柵接觸氧化池毛發過慮器沉淀池調節池加壓清水池集水池過慮回用消毒凝聚劑 中水處理設計工藝流程圖5.4.6排水系統該工程廢水排放采用雨、污分流制。盥洗廢水經中水處理系統處理后，回用于沖廁、道路噴灑及綠化；餐飲廢水經隔油池處理后與其他廢水一起再經化糞池處理后排入市政污水管網。室內污水管采用離心鑄鐵排水管，柔性連接。室外污水管采用聚乙烯（PE）排水管，承插式密封圈連接。該項目生活污水處理方法如下圖所示：中水處理站清水池管道集水管網盥洗水道路澆灑及綠化市政污

53、水管網化糞池沖洗廁所餐廚污水隔油池其它廢水生活污水處理流程圖5.4.7雨水系統院內雨水計算重現期P=1，最大降雨量約1520L/S，地面徑流系數=0.5。屋面雨水采用內落水，在一層排出室外，接入市政雨水管道。地下車庫進入車道路面雨水，經雨水明溝截留，接入室外雨水泵坑，經加壓后排入室外雨水檢查井。 根據總圖豎向設計，除主要干支路設雨水篦子排水外，其余部位盡量由地面坡度排出，場區道路采用高滲透磚鋪砌盡量使雨水回歸大地。場區雨水排至市政雨水管網內。暴雨強度公式：5.5 供配電工程5.5.1 設計依據1、供配電系統設計規范GB50052-20092、10KV及以下變電所設計規范GB50053-943、

54、民用建筑電氣設計規范JGJ16-20084、供配電系統設計規范 GB50052-20095、低壓配電設計規范GB50054-956、建筑照明設計標準GB50034-20047、建筑物防雷設計規范GB50057-94（2000年版）8、火災自動報警系統設計規范GB50116-989、有線電視系統工程技術規范GB50200-9410、視頻安防監控系統工程設計規范GB50395-200711、入侵報警系統工程設計規范GB 50394-200712、高層民用建筑設計防火規范GB50045-95（2005年版）13、汽車庫、修車庫、停車庫設計防火規范GB50067-9714、人民防空地下室設計規范GB5

55、0038-94（2005年版）15、人民防空工程設計防火規范GB50098-200916、綜合布線系統工程設計規范GB 50311-200717、建筑與建筑群綜合布線系統工程設計規范GB/T50311-200018、建筑專業及其它相關專業提供的條件 5.5.2 設計范圍；設計范圍包括規劃區內各建筑物的電力、照明、防雷、接地、變電所及室外供電照明等。5.5.3 供電負荷及用電主要指標1、負荷等級本工程總建筑面積310050m2，建筑負荷由照明和動力兩部分組成。一級負荷：電子計算機系統電源、安全防范系統電源、電話及網絡機房電源、消防用電設備、應急照明、疏散指示及走道照明、值班照明、警衛照明、客梯電

56、力、生活水泵、排污泵電源等。二級負荷：重要辦公室和多功能廳用電，重要會議室用電，總值班室，檔案室，地下車庫照明，廚房動力等。三級負荷：不屬于一、二級負荷的其它負荷。2、負荷計算項目用電負荷表序號項目建筑面積(m2)負荷指標 (w/m2)安裝功率(kw)需要 系數需要功率(kw)功率因數視在功率(KVA）1老年公寓2010003060300.848242老年康復醫院308004012320.8985.63服務用房298004011920.8953.64醫療保健用房731540292.60.82345娛樂休閑用房5775402310.8184.86培訓研發用房24640409860.8788.87

57、餐飲中心462040184.80.8147.88其它用房117030350.8289地下車庫493015740.859.2合 計310050102578205.8計入同時系數0.973851.158493經計算：總設備安裝容量 10257KW總需要容量 7385KW視在功率 8493KVA變壓器安裝容量 10000KVA選擇SCB10-2000/10節能變壓器5臺負荷率 85%年電能消耗量 1294104KW.h5.5.4 供電電源、供電系統及電壓選擇由太行大街和規劃路引兩路10KV電源線路為本工程供電，并設柴油發電機組做為備用電源。10KV變電所設在設備用房內。10KV電源室外采用電纜埋地方

58、式引入變電所。變電所10KV系統為單母線接線。變電所低壓側采用單母線分段運行方式，母線間設聯絡開關，母線聯絡開關進行手動或自動切換以提高供電可靠性及運行靈活性。低壓側電容器集中補償，功率因數補償至0.9以上。變電所10KV開關采用交流操作， 10KV電源進線處設過流速斷保護，變壓器設過流、速斷、溫度及單相接地保護。變電所綜合自動化系統對其內部各種參數進行遙控監測。自變電所低壓配電室至各建筑物的380/220V電源放射式供電，電纜埋地敷設。5.5.5道路照明區域內道路照明在門衛集中控制，采用光敏元件控制開關。廣場等照明可就近控制。所有照明電纜均埋地敷設。5.5.6 防雷接地系統建筑防雷應滿足國家

59、現行相關規范要求。在建筑物屋頂設避雷網，利用建筑物柱內主筋做防雷引下線，基礎鋼筋網做接地極，引下線與接地網及屋面避雷網可靠焊接。老年公寓及管理用房等按三類設防。接地采用TN-C-S系統，變壓器中性點直接接地。各建筑物電源進線重復接地，設備接地、通訊等電子設備接地與防雷接地系統共用接地裝置，接地電阻按設備要求的最小值設計。 5.5.7 弱電設計1、火災自動報警及聯動控制系統該項目在管理中心設消防控制室，系統為集中報警控制系統。設置全總線通用火災報警控制柜及聯動控制柜、圖文顯示及打印設備。消防控制室接受火災自動報警信號，消防聯動控制系統可聯動控制起動消火栓泵、排煙風機、加壓送風機等，并將信號返回消

60、防控制室。火災發生后，在消防控制室可自動或手動切斷相關區域的非消防電源。2、安保系統采取電視監控、保安巡更等安全保衛措施，保障老年公寓安全，監控主機設在管理中心。3、廣播系統本項目設置獨立的廣播系統，設單獨廣播室，在室外及其它公共場所設置揚聲器，平時播放背景音樂，火災或其它險情發生時，進行緊急廣播，廣播設備設在管理中心消防控制室。4、電話網絡系統在設備用房內設電話交接間，交接間內設有總配線架。由市話網引入電話電纜，埋地引入。電話電纜于金屬線槽內或穿鋼管先引至各電氣豎井內，在每層豎井內均設有電話交接箱，電話線穿鋼管沿地面，墻體暗敷至各電話出線口。在各辦公室及公寓分別設語音及數據信息終端。5、有線

61、電視系統有線電視信號引自市有線電視網。中心各建筑分別設置適當數量的電視終端。建筑物內電視信號電纜干線沿弱電豎井敷設至各層，電視分支電纜沿墻、現澆層內暗敷設。6、呼應信號系統老年公寓居室、浴室、廁所設緊急報警求助按鈕，同時引進國外先進紅外線監控及GPS定位系統，呼叫信號直接送至管理室和養護理人員。5.6暖通5.6.1 設計依據1、公共建筑節能設計標準GB50189-20052、公共建筑節能設計標準DB13（J）81-20093、建筑設計防火規范GB50016-20064、居住建筑節能設計標準DB13（J）63-20075、采暖通風與空氣調節設計規范GB50019-20036、采暖通風與空氣調節設

62、計規范GB50019-20037、高層民用建筑設計防火規范GB50045-95（2005年版）8、汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范GB50067-979、民用建筑熱工設計規范GB50176-9310、人民防空地下室設計規范GB50038-200511、老年人建筑設計規范JGJ122-995.6.2 設計參數1、室內設計參數：老年公寓：夏季26 相對濕度60%， 冬季20 其它： 夏季26 相對濕度60%， 冬季202、室外設計參數：夏季：干球溫度35.1/ 濕球溫度26.7/冬季：室外溫度-11 冬季最多風向1.7m/s3、空調冷、熱負荷老年公寓及配套建筑總建筑面積為310050m2，空調面

63、積159380m2，包括：高層老年公寓、老年康復醫院、老年研發中心、養護職業培訓中心、餐飲中心、文娛中心、健身康復中心、服務用房、老年大學、客服中心等。空調面積（）冷負荷（kW）熱負荷（kW）高層老年公寓5643050791580老年康復醫院308003388986老年研發中心115501271347養護培訓中心115501271462餐飲中心4620508231文娛健身中心8470932339服務用房2980032781341老年大學等6160678246合計159380164055532經計算，夏季空調冷負荷為16405kW，冬季空調熱負荷為5532kW。多層老年公寓總建筑面積為14457

64、0m2，設置集中供熱系統，采取地暖供熱方式，采暖熱負荷為4048kW。5.6.3冷、熱源本項目采用地源熱泵作為空調系統冷熱源和供熱系統熱源，設置6臺GDR-1490C型螺桿式地源熱泵機組，提供空調冷熱水及供暖系統熱水，設置2臺GDR-1880C型螺桿式地源熱泵機組，冬季和過渡季節提供生活熱水（作為太陽能熱水系統輔助熱源）。5.6.4 空調系統（1）在康復醫院、娛樂健身中心等場所設全空氣中央空調系統，送回風形式為上送上回；設空調排風機，以滿足過渡季全新風運行的需要，空調機組和空調排風機采用變頻控制。（2）在高層老年公寓、培訓、辦公等場所等設風機盤管加新風的空調系統，送回風形式為散流器下送或雙層百

65、葉側送,風機盤管選用帶下回風箱型。（3）在多層老年公寓內冬季采用地板輻射采暖系統。（4）本工程空調水系統為兩管制一次泵變流量系統。定壓及補水由動力站站負責。（5）空調水管道及連接方式：空調水管道DN80的采用熱鍍鋅鋼管，采用絲接；DN80的采用無縫鋼管，采用焊接或法蘭聯接。（6）管道防腐及保溫：水管安裝前應清除內部污垢。明裝非鍍鋅管應除銹, 刷防銹漆一道, 面漆2遍, 保溫管應除銹后刷防銹漆兩道. 空調冷熱水管,膨脹管,循環管均做保溫.保溫應在管道試壓后進行, 保溫材料應采用離心玻璃棉管殼，保溫層外均應有金屬鋁箔，DN100保溫層厚度為40mm,DN100保溫層厚度為50mm。5.6.5 通風

66、系統需設機械通風的房間有：水泵房、變配電室、衛生間等。餐飲中心設置除油機械排風、補風系統。1）動力站及水泵房設機械通風系統，動力站換氣次數為10次/h；水泵房換氣次數為6次/h。2）變配電室：變配電室設機械送,排風兼作事故排風系統,平時排風量12次/時,送風量10次/時。3）餐飲中心廚房設局部排風及全面排風，分別由豎井排至屋面，局部排風經光解油煙凈化裝置處理后排放，其油煙排放濃度不應大于2.0mg/m3，達到環保要求后方可排放,全面換氣通過排氣扇排出.排風換氣次數45次/h,其中局部排風占65%,其余為全面排風。5.7 燃氣工程5.7.1適用規范1、河北省2000-2020天然氣利用規劃2、某

67、市城市燃氣規劃3、城鎮燃氣設計規范GB50028-935.7.2燃氣來源本項目結合某市城市現狀和總體規劃，擬采用天然氣作為生活燃料。天然氣主要成分及技術標準均符合國家有關規定。5.7.3供氣方案本項目設燃氣調壓站，站內設有計量系統、檢測系統、調壓系統及控制系統。在區內實施地埋式敷設供氣管網，管材選用螺旋焊接鋼管。本工程埋地鋼管采用防腐絕緣層處理和犧牲陽極電化學保護層處理方法，使燃氣管網設施安全可靠。5.7.4燃氣計算用量本項目餐飲中心炊事燃料為天然氣，用量標準按0.2m3/人.天，則總用氣量測算為58.4104Nm3/年。第六章 消 防6.1 設計依據1、建筑設計防火規范GB50016-200

68、62、高層民用建筑設計防火規范GB50045-95(2005年版)3、建筑滅火器配置設計規范GBJ140-904、自動噴水滅火系統設計規范GB50084-20015、汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范GB50067-976、建筑專業所提供的條件。6.2 建筑消防6.2.1 建筑分類和耐火等級依據民用建筑設計通則和民用建筑設計防火規范，項目屬一類建筑，建筑物耐火等級為一級。6.2.2 消防通道本項目區內各建筑物周邊均設符合消防要求的消防通道，并形成環路，保證火災發生時，消防車輛能到達適合位置，以滿足消防要求。6.2.3 防火分區與安全疏散本項目嚴格按照建筑設計規范劃分防火分區，每個分區均留有兩個

69、對外出入口用于安全疏散，能夠滿足疏散要求。6.3消防給水系統6.3.1設計范圍包括室內、外消火栓系統、建筑滅火器配置、配變電室自動滅火裝置等。6.3.2設計原則以防為主，防消結合。6.3.3消防用水量標準根據規范要求，該項目同一時間內火災次數為一次，各建筑公用屋頂消防水箱、消防水池、消防泵，消防水量按需水量最大一棟建筑物考慮。消防用水量標準如下：室外消火栓用水量標準20L/S，火災延續時間3h。室內消火栓用水量標準30L/S，火災延續時間3h。自動噴水滅火系統設計水量為26L/S，火災延續時間1h。6.3.4消火栓給水系統1、室外給水系統室外消防水源來自市政自來水，管網成環狀布置。室外消火栓適

70、當設在環狀給水管上，室外消火栓保護半徑為150m，布置間距不大于120m。2、室內消火栓系統室內消火栓分為加壓供水及市政壓力直接供水兩部分。本工程消火栓采用單栓加消防軟管卷盤組合型消火栓，消防電梯前室采用單栓室內消火栓。消火栓系統管道采用無縫鋼管。根據有關規范要求，該項目同一時間內火災次數為一次，故室內消防總用水量為418m3。消防給水由消防水池集中供給，且消防泵出水管設置兩條，分別與室外給水管網干管相連。3、自動噴水滅火系統自動噴水滅火系統各建筑按需設置。以中危險級,噴灑水量26L/S計,1小時消防水量94 m3。自動噴灑系統由自噴水泵從與消火栓系統共有的消防水池抽水加壓供給，屋頂設消防水箱

71、及穩壓裝置。自動噴灑頭一般場所標溫為68oC，廚房處為93oC，每個自動報警閥系統安裝噴灑頭數控制在800個之內。自動噴灑供水系統按水壓分區，每區最低點水壓不超過0.80Mpa，除高區外，低區為減壓閥減壓供水。本區內各建筑自動噴灑用水，均由該系統供給。本工程設540m3消防貯水池一座（分為二格），保證本工程消防用水。6.3.5變配電室自動滅火裝置變配電室采用固定式EBM氣溶膠自動滅火裝置，在變配電室不同位置設MEG210型氣溶膠自動滅火裝置，要求EBM滅火裝置能同時起動。6.3.6滅火器除設置固定消防設施外，建筑物各處設置一定數量的手提式和移動式滅火器（磷酸銨鹽、二氧化碳、EBM氣體等滅火器）

72、。6.4 火災自動報警系統 該系統包括火災自動報警系統、消防聯動控制系統、火災事故廣播系統、消防通訊系統。消防控制室設在管理中心，內設集中報警控制器，消防聯動控制柜、廣播通訊盤、CRT顯示器及手動控制柜等設備。其主要功能為：消防水泵的自動、手動啟、停及運行、故障等狀態顯示；各種風機和閥門的自動、手動啟、停及工作或故障狀態顯示；各種探測器及手動報警、水流指示器等動作狀態顯示；切斷有關部位的非消防用電設備電源；全部電梯停于首層，客梯停運，消防電梯進入準備運行狀態。在主要公共場所、走廊、大廳及電梯前室等場所設置火災事故廣播揚聲器。火災時經確認后，可自動控制啟動，進行火災事故廣播，也可緊急手動控制進行

73、播音。 在消防控制室設有火警通訊設備，用于消防控制中心與現場之間進行通訊聯絡。 在消防電梯前室、防煙樓梯前室、電纜豎井、變配電室等處選用光電感煙控制器。6.5 管線選配及敷設方式傳輸線路銅芯絕緣導線穿鋼管沿吊頂、墻體、地板中暗敷，在電纜豎井內穿鋼管明敷。第七章 環境保護7.1 設計依據1、中華人民共和共環境保護法1989年2、建設項目環境保護條例1998年3、污水綜合排放標準GB8978-19964、大氣污染物綜合排放標準GB16297-19965、建筑施工場界噪聲限值GB12523-906、城市區域環境噪聲標準GB3096-19937、中華人民共和國環境影響評價法2003.9.18、中華人民

74、共和國國務院第253號令建設項目環境保護條例1996.11.299、河北省環境保護局冀環（2003）13號建設項目環境保護條例7.2 項目建設期對環境的影響及治理措施7.2.1 環境影響施工期與環境變化有關的活動主要是地面挖掘、材料運輸、基礎工程等。施工活動使用大量的車輛及施工機械所產生的噪聲、揚塵和固體廢渣等，對空氣質量及周邊現有居住中心的環境質量有影響。7.2.2 治理措施A、每個施工段在施工時必須對作業區，設置全封閉圍擋，施工作業區地面灑水，施工段安排專人定期對施工場地灑水以減少灰塵的飛揚；灑水次數根據天氣情況而定。當風速大于3級、夏季晴好的天氣應每隔2個小時灑水一次，降低起塵量。B、施

75、工噪聲的防治主要是通過合理安排施工時間、合理安排施工場地、距離防護、使用低噪聲機械設備等措施來實現。C、施工現場必須設置施工標志，注明：施工單位、施工時間、施工范圍和施工方主要行政和技術領導的姓名，并在施工前半個月將施工計劃報當地有關建設管理部門。D、施工運輸水泥、建筑材料以及建筑垃圾的車輛加蓋篷布，減少散落，運輸車輛行駛路線應盡量選擇城區外圍路，盡量避開居民點和環境敏感點。E、所有施工材料將分類、分型號設置專門場地，有序擺放，專人管理，并及時清運施工棄料。F、工程方案考慮現有道路的綠化植被分布和生長情況，采用不同的施工方案，對已有綠化植被加以保護。7.3 項目運營期間對環境的影響及治理7.3

76、.1 污水排放及治理措施排水實行雨污分流制，洗滌污水經中水處理回用，廁所污水經化糞池處理后排入市政污水管網，排放應符合排放的污水標準；雨水經收集后排入中水收集系統，多余雨水市政雨水管道。7.3.2 固體廢物及治理措施項目建成運營后產生的固廢主要為生活垃圾。生活垃圾放置于密閉垃圾箱內，由環衛人員每天及時清運至附近的垃圾轉運站壓實預處理，最后運至生活垃圾填埋場衛生填埋，不外排；中水處理系統沉淀過程中產生的污泥定期清掏外運；醫療垃圾經毀形處理后存于塑料袋內，塑料桶裝定期送某市焚化站焚燒處理。通過采取以上措施，不會對周圍環境產生影響。7.3.3 噪聲及治理措施該項目投入使用后，主要噪聲源為水泵房、配電

77、室、換熱站、燃氣調壓站等。1、通風系統均選用先進的低噪聲、低振動、環保型節能型設備，并設置消聲器以降低噪聲，使之符合國家的噪聲控制標準。2、通風設備的安裝均采用減振隔振措施，減少固體振動而產生的噪聲，控制噪聲對圍環境的影響3、水泵、冷水機組進出水管設置不銹鋼避震喉。7.4 綠化景觀綠化布置采用點、線、面相結合的方式。除建筑和停車用地外均布置綠地或與綠化相結合的硬地廣場，綠化方式及品種與其相鄰的建筑性格相吻合。各組團綠地分別有特色鮮明的主題創意，與外部綠化空間相呼應。綠樹、陽光、流水、曲徑、露天座椅、小品雕塑等，充分體現了現代老年公寓的人性化、文化內涵和生態意識。第八章 節能方案分析 8.1 設

78、計依據1、中華人民共和國節約能源法2、中華人民共和國清潔生產促進法3、關于印發節能減排綜合性工作方案的通知（國發200715號）4、節能中長期專項規劃（發改環資20042505號）5、中國節能技術政策大綱（國家發改委。科技部2006年12月）6、國家鼓勵發展的資源節約綜合利用和環境保護技術（國家發改委2005年65號）7、公共建筑節能設計標準GB50189-20058、居住建筑節能設計標準DB13（J）63-20079、建筑照明設計標準GB50034-200410、河北省節約能源條例（2006年5月4日河北省第十屆人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過）11、關于轉發國家發展和改革委員會關于

79、加強固定資產投資項目節能評估和審查工作的通知的通知（冀發改投資2007152號）12、河北省用水定額（試行）（冀水資20023號）13、河北省建設廳關于執行太陽能熱水系統與民用建筑一體化技術的通知冀建質2008611號8.2 指導思想和遵循原則1、指導思想牢固樹立和落實科學發展觀，以提高能源利用效率為核心，以調整經濟結構、加快技術進步、轉變經濟增長方式為根本，強化節能意識，健全管理制度，努力形成市場導向、政府推動、企業和公眾主動參與節能降耗的新格局，加快構建節約型的生產方式和科學消費模式，以能源的高效利用促進經濟和社會的可持續發展。2、遵循原則堅持開發與節約并舉，節約優先；堅持節能與發展協調促

80、進，以發展促節能，以節能保發展；堅持節能與結構調整、技術進步、環境保護相結合，從根本上改變高耗能、高污染的粗放型經濟增長方式；堅持發揮市場機制作用與實施政府宏觀調控相結合，努力營造有利于節能的體制、政策、市場和社會環境；堅持突出重點與全面推進相結合，在全面推進節能工作的同時，爭取在重點行業、重點領域、重點區域取得突破。8.3 能源消耗種類和數量分析 8.3.1能源種類選用原則 在本項目使用能源種類的選擇上，認真貫徹中華人民共和國節約能源法、節能中長期專項規劃和河北省節約能源條例等法規、政策，堅持能源節約和綜合利用，努力提高能源利用率。主要堅持如下原則：1、效率原則。以提高能源利用效率為目標，在

81、與相關節能技術的結合上選擇適宜提高能源利用效果的能源品種。2、適用原則。從保證使用功能、安全可靠，選擇適宜項目使用的能源品種。3、利用可再生能源原則。充分利用先進技術，利用太陽能，淺層地熱能替代常規能源。8.3.2能源消耗種類 1、本項目主要能源消耗種類電力：生活、辦公、公建等設備及照明用電； 水：生活、辦公等用水； 燃氣：餐飲中心炊事用氣。2、能源消耗數量用電量：總需要容量約為7385KW，年電能消耗量1294104KW.h。用水量：本工程最高日用水量1694.3m3/d，年用水量371051.7 m3。用燃氣量：本工程年耗天然氣58.4104Nm3。3、本項目主要能源和含耗能工質的品種及年

82、需要量見下表：能源需求量表序號名稱計量單位年需要量占總能耗%實物標煤實物系數折標煤1電萬kwhtce12941.229 tce/萬kwh159066.32水m3tce371051.70.0857kgce/t31.81.33燃氣Nm3tce58.41041.33kgce/m3776.732.4年總需要折標煤（tce）2398.5100.00 本項目綜合能源消耗折合標準煤為2398.5tce/a。8.4 節能措施8.4.1 建筑節能根據國家建設部發布的全國民用建筑工程設計技術措施節能專篇（建質2006277號）、公共建筑節能設計標準GB50189-2005（建設部公告第319號）及河北省建設廳居住

83、建筑節能設計標準DB13(J)63-2007（冀建質2006639號）之規定，本項目主要是從建筑圍護結構、遮陽設施等方面考慮，合理減小圍護結構傳熱系數，采用既環保又節能的保溫材料，提高能源利用率，最大限度節約能源。1、居住建筑體形系數根據居住建筑節能設計標準DB13(J)63-2007，本項目所在地為一類地區，建筑類型4-9層，建筑體形系數限值為0.30；建筑類型10層，建筑體形系數限值為0.26。2、圍護結構傳熱系數項目圍護結構傳熱從居住建筑和公建建筑兩方面分別考慮。根據居住建筑節能設計標準DB13(J)63-2007，本項目所在地為一類地區,居住建筑外圍護結構傳熱系數取值為：屋面0.50；

84、外墻0.60；外窗2.80。 根據公用建筑節能設計標準GB50189-2005，本項目所在地為寒冷地區，公用建筑圍護結構傳熱系數取值為：屋面0.55；外墻0.60；窗戶2.70。3、窗墻面積比根據居住建筑節能設計標準DB13(J)63-2007，本項目窗墻面積比為:朝向窗墻面積比南(偏東45到偏西30范圍)0.40北(偏東45到偏西60范圍)0.25東(偏北45到偏南45范圍)西(偏北30到偏南60范圍)0.308.4.2建筑節能措施 1、外墻的節能措施 本項目外墻節能主要是使用聚苯乙烯塑料等既環保又節能的新型高效保溫絕熱材料，有效減少通過圍護結構的傳熱，降低外墻傳熱系數，達到顯著的節能效果。

85、對垂直墻面采用外廓、陽臺、挑檐陽等遮陽設施，隔離太陽輻射熱 。2、門窗的節能措施本項目采用熱阻大、能耗低的新型保溫節能門窗 （塑鋼門窗），并通過加裝密封條，提高門窗氣密性，根據國家建筑外窗氣密性能分級及檢測方法（GB/T7107-2002）氣密性為4級；采用外廊、陽臺、挑檐、遮陽板、熱反射窗簾等遮陽措施，以減少陽光直接輻射屋頂、墻、窗及透過窗戶進入室內。在保證日照、采光、通風、觀景條件下，嚴格控制各朝向的窗墻比。3、屋頂的節能措施本項目屋頂的節能，主要在結構層上加以考慮，先鋪設屋頂保溫層，為200MM厚水泥蛭石板。再鋪防水層及保護層構造。8.4.3節水措施1、中水系統本項目設中水系統。中水來源

86、為沐浴排水、盥洗排水、洗衣機排水等優質雜排水，經物化處理達到生活雜用水水質標準，中水全部用于澆灑綠地、道路灑水等。采用本系統，中水處理量為生活總用水量的60%，經過處理后的可再生用水可達到總用水量的50%。2、推廣使用節水技術及器具本項目大力推廣節水技術和節水器具，包括: 節水型便器沖洗設備、節水型水龍頭、節水型淋浴設施及其它節水設備。提高管材、附件和施工質量，嚴格控制跑冒滴；給水管道采用塑料、不銹鋼管材，減小水流阻力。8.4.4節電措施1、供配電系統的節能本項目供配電系統整體分布合理，以減少線路損耗；選用SC10系列低損耗節能變壓器，合理控制變壓器最佳負載率。2、照明節能按照建筑照明設計標準

87、GB50034-2004進行照明設計；選用高效節能燈具；多設置開關點，使燈具開關控制靈活，方便、節能；充分利用自然光，以節約電能；居住建筑樓梯間、內走道等采用聲控開關，作到“人在燈亮，人走燈熄”，以杜絕長明燈無人看管的場面，從而節約電能。室外有關的照明燈具采用光控開關等節能控制。8.4.5太陽能熱水系統根據冀建質2008611號文河北省建設廳關于執行太陽能熱水系統與民用建筑一體化技術的通知要求，考慮本項目實際需求，采用太陽能熱水系統一體化技術，實現與建筑主體工程的同步設計、同步施工、同步驗收。太陽能與建筑一體化技術采用分戶計量，按表收費，便于管理；集中供水可進行上下水、水溫、水位的自動控制，采

88、用本系統不但降低了日益嚴重的生態污染，更重要的是有效地減少常規能源的使用量，降低了能耗（每平方米太陽能集熱器，一年節煤250公斤，可減少SO2灰塵等排放物170公斤）。8.5 能源管理加強能源管理制度建設，制定一系列的能源管理制度，促進建設項目各項節能工作的有效展開，為取得好的節能降耗效果，做好組織和制度準備。8.6 節能效果分析結論與建議項目建設注重了節能設計，采用節能設計標準和節能規范，應用新技術、新工藝、新設備，提高了節能效果。項目建成運營后，通過采取一系列節能措施，通過合理用能，使公共建筑節能達到50%的設計標準，居住建筑節能達到65%的設計標準。項目使用的主要能源種類合理，能源供應有

89、保障，從能源利用和節能角度考慮，項目是可以接受的。第九章 組織機構及經營管理9.1組織機構老年服務中心建成投入運營后，由河北XX房地產開發有限公司成立專門機構或聘請專業養老管理公司負責中心全面管理。老年服務中心內設老年公寓、老年康復醫院、養護職業培訓中心、老年研發中心、健身康復訓練中心、文化娛樂中心、理療養護中心、客服中心、國醫堂、老年大學、餐飲中心等。 9.2 勞動定員 本項目勞動定員1820人。 詳見下表： 勞動定員表序 號部 門定 員備 注1老年公寓8002老年康復醫院4703養護職業培訓中心804老年研發中心1005健身康復訓練中心506文化娛樂中心307理療養護中心308客服中心60

90、9國醫堂3010老年大學5011餐飲中心120合 計18209.3 經營管理老年服務中心的日常經營管理將秉承“老人至上，服務第一”的服務宗旨，以服務質量優質化、飲食搭配營養化、文化生活多樣化、健身活動經常化為經營準則，由經過專門培訓的服務人員為老年人提供住、養、學、樂等綜合服務。 9.4人員培訓服務中心所有服務人員在上崗前都須進行崗前培訓，根據崗位的不同設置培訓內容，培訓結束考試合格后，方可持證上崗。針對專職護理人員，中心將送至國外及北京、上海、深圳、天津等城市高級老年公寓實習培訓，以提高服務質量。遠期，養護職業培訓中心將擔負起內部護理服務人員的年度培訓學習職能，還將為全市培養老年護理服務專業

91、人才。第十章 土地利用10.1 土地利用依據1、國土資源部7號令建設項目用地預審管理辦法2、某市土地利用總體規劃（2010-2020年）3、某市國土資源局、民政局養老供地通知（石國土資發2011第110號）10.2 項目選址情況老年服務中心擬建場址位于某市太行大街以東，北三環以南，石太高速以北，規劃路以西。10.3 用地情況1、用地類型本項目建設擬選地塊位于某市長安區，為城市建設用地，將通過行政劃撥方式取得土地使用權。2、用地規模本項目總用地面積為36.93公頃（553.95畝），總建筑面積310050，其中老年公寓建筑面積201000，綜合配套公建建筑面積 109050。建筑密度28.6%，

92、綠地率56.6%，容積率0.82。3、土地費用本項目用地通過行政劃撥方式取得，土地費用按規定足額交納。第十一章 項目實施計劃與招標方案11.1 項目實施進度計劃本項目建設期為36個月，具體劃分為以下階段：1、1月3月 前期準備及可行性研究及論證2、4月6月 初步設計及施工圖設計3、7月9月 場地平整及招投標4、10月32月 工程建設施工5、33月36月 工程掃尾，項目竣工 項目實施進度表序號項 目月 份12345678910-3233-361前期準備、可研及論證2初設及施工圖設計3場地平整及招投標4工程建設施工5工程掃尾、項目竣工 11.2招標方案11.2.1依據1.中華人民共和國招投標法20

93、00.1.12.工程建設項目自行招標試行辦法2000.7.13.國務院辦公廳關于進一步規范招投標活動的若干意見（國辦發200456號）4.國家發改委關于印發辦理工程建設項目審批（核準）時核準招標內容的意見的通知（發改辦法規2005824號文）5.國家發改委工程建設項目招標范圍和規模標準規定6.國家現行的有關法律、法規和規定11.2.2 招標范圍本項目所有招標內容的招標范圍為全部招標。11.2.3招標組織形式：委托招標。11.2.4 招標方式：公開招標或委托招標。11.2.5招標內容本建設項目的勘察、設計、施工、監理以及工程建設有關的重要材料、設備的采購等。11.2.6 招標原則本項目招標活動遵

94、循公開、公平、公正和誠實信用的原則。項目擬招標基本情況表項目名稱老年服務中心建設單位項目法人代表或負責人建設內容老年公寓及配套設施項目建設地 點某市太行大街以東，北三環以南，石太高速以北，規劃路以西。總投資額182771.30萬元是否屬于重點建設項目否資金來源自籌資金國有資金所占比例項目招標范圍招標組織形 式招標方式不采用招標方式招標估算金額（萬元）擬劃分標段（個）對投標單位資質等級要求全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察 設計 建筑工程 安裝工程 監理 設備 重要材料其它 擬選擇招標公告發 布 媒 介情況說明：第十二章 投資估算與資金籌措 12.1 開發建設投資估算本項目的投

95、資范圍包括老年服務中心的建安工程費、設備購置費、室外工程費、其它費用和預備費用等。12.1.1 編制依據1、本項目有關專業提供的設計圖紙及相關設計資料、說明。2、2005年河北省建筑工程概算定額及現行概算指標。3、2005年河北省安裝工程概算費用定額及現行概算指標。4、2004年河北省建筑工程概算費用定額、河北省建設項目概算其他費用定額。5、國家、部門及地區的其它有關法律、法規、規定。12.1.2 編制辦法及各項費用確定1、建筑工程費按建構筑物的結構特征，參照當地類似工程以單方造價估算；2、設備購置費根據設計方案所確定的設備，按生產廠現行價格計算，價格中已含設備運雜費。設備安裝費按有關概算指標

96、計算；3、室外工程根據設計工程量，按有關指標估算；4、其它費用根據河北省建設項目概算其他費用定額和項目實際需要估算，其中土地使用費按45萬元/畝計算；5、基本預備費按工程費用與其它費用之和的8%計算，價差預備費根據計投資（1999）1340號文規定，價格指數按0計算。12.1.3 開發建設投資估算分析項目開發建設投資為179736.80萬元，按投資構成劃分的估算表如下：序號項 目投資（萬元）占合計的%1建筑工程費92525.8251.482設備購置費31724.2417.653設備安裝費8314.784.634其他費用47171.9626.245合計179736.80100.0012.2流動資

97、金估算流動資金估算采用詳細指標估算法。經計算，正常年流動資金需用量為3034.50萬元，其中910.35萬元為鋪底流動資金，占流動資金的30%。12.3 項目總資金項目總資金由建設投資和流動資金組成,本項目總資金為182771.30萬元。12.4 報批項目總投資報批項目總投資由建設投資和鋪底流動資金組成,本項目報批總投資為180647.15萬元。12.5固定資產、無形資產和其他資產的原值形成項目交付使用后，建設投資分別形成固定資產、無形資產和其他資產。12.6資金籌措及投資計劃項目總資金為182771.30萬元，其中開發建設投資179736.80萬元，流動資金3034.50萬元。項目所需資金全

98、部由建設單位自籌解決。項目計劃建設期為三年，建設投資中第一年投入58320.00萬元，第二年投入57240.00萬元，第三年投入64176.80萬元；流動資金從經營期第一年開始安排，其中經營期第一年投入2962.40萬元，經營期第二年投入36.05萬元，經營期第三年投入36.05萬元。第十三章 財務評價13.1 評價依據根據國家發改委、建設部發改投資20061325號建設項目經濟評價方法與參數及現行的財稅、銀行等有關規定進行評價。13.2 基礎數據13.2.1 建設規模項目建成后，可為5025位老年人提供養老服務。13.2.2 實施進度和計算期項目計劃建設期3年，運營期20年，計算期為23年。

99、其中運營期第一年的入住率為設計人員的80%，運營期第二年入住率為設計人員的90%，運營期第三年以后達到設計經營能力。13.2.3 基準收益率根據現行的銀行利率，結合本行業現狀及特點，本項目的基準收益率定為6%。13.2.4 產品價格說明本項目產品的市場價格采用該地區近幾年的統計數據，取其平均數作為本項目市場預測價格。原輔材料和燃料及動力費用按現行含稅價格計算。13.2.5 成本與費用估算1、餐飲物料費及其他輔助材料費按年消耗量和現行價格計算，正常年估算為6150.00萬元。2、燃料、動力費用正常年估算為946.60萬元。 3、本項目設計定員1820人，年工資及福利費按30000元/人年計算，則

100、年工資及福利費總額為5460.00萬元。 4、修理費按固定資產原值的3%計算，正常年為5392.10萬元。5、折舊費：房屋及建筑物折舊年限為30年，殘值按5%預留；機器設備折舊年限為20年，殘值按5%預留；其他固定資產折舊年限為30年，殘值按5%預留，則正常年折舊為6325.62萬元。6、其他費用參照同行業水平估算，正常年為7674.03萬元。經計算，正常年（第6年為例）總成本費用為31948.35萬元，其中固定成本為24851.75萬元，可變成本為7096.60萬元。經營成本為25622.73萬元。13.2.6 收入及稅金計算根據財務評價的計價原則，結合本行業的現狀及未來發展預測，老年服務中

101、心從以下幾個方面取得收入：老年公寓的托護收入按60000元/人.年考慮，則正常年收入為30150.00萬元；康復、治療收入按8616.00萬元/年計算；培訓收入按5000元/人.次，每年培訓人數按3200人考慮，則正常年收入為1600.00萬元；老年研發收入按500.00萬元/年計算；正常年的其他營業收入估算為800.00萬元；依據相關文件精神，該項目的一次性財政補助資金為2512.50萬元，正常年的財政運營補貼為603.00萬元/年；根據以上測算，老年服務中心的正常年收入為41666.00萬元。 根據有關規定，本項目所提供的勞務免征營業稅金及附加。13.3 利潤總額及所得稅項目年均利潤總額為

102、9936.82萬元，免繳所得稅。13.4 盈利能力分析通過編制利潤和利潤分配表、項目投資現金流量表、項目資本金現金流量表進行財務現金流量分析，計算的財務評指標如下：總投資收益率：5.44%資本金凈利潤率：5.44%項目投資財務內部收益率：6.41%項目投資凈現值：6864.60萬元項目投資回收期：14.44年項目資本金財務內部收益率6.41%從以上經濟指標可以看出，項目的財務內部收益率高于行業平均值，凈現值大于零，投資回收期低于行業平均值，說明本項目具有一定的盈利能力。13.5 財務生存能力分析13.5.1 資金平衡當期出現還款資金短缺時，先動用以前年度累計盈余資金，累計盈余資金不足時，動用當

103、期可供投資者分配的利潤，再不足時，通過借用銀行短期貸款解決。13.5.2 財務生存能力分析根據財務計劃現金流量表可以看出，計算期內各年經營活動現金流入均大于現金流出。從經營活動、投資活動和籌資活動全部凈現金流量看，計算期內各年現金流入均大于現金流出。因此，項目具備財務生存能力。13.6 不確定性分析13.6.1 盈虧平衡分析以經營能力利用率表示的盈虧平衡點（第六年為例）：BEP=71.89%此項指標表明，當經營能力達到設計能力的71.89%時，項目盈虧平衡。13.6.2 敏感性分析在本項目經營期中可能影響經濟效益的主要因素有：建設投資、價格、入住數量、物料費及其他輔助材料費等。針對各項因素上下浮動5-15%變化范圍內對財務內部收益率的影響進行敏感性分析。從計算結果可以看出價格和入住人數變化對項目經濟效益的影響最大，其次是建設投資。項目在實施過程中應做好對外宣傳工作，不斷擴大該老年公寓的社會影響，確保收入標準不下降，同時在建設期間應盡量節約投資。13.7 財務評價結論通過以上分析可以看出，項目的內部收益率高于行業基準值，凈現值大于零，投資回收期低于行業均值，項目具有一定的盈利能力和抗風險能力。綜上所述，本項目在財務上講是可行的。 第 70 頁