1、金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.聯(lián)東聯(lián)東U U谷項(xiàng)目策劃報(bào)告谷項(xiàng)目策劃報(bào)告金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.銷(xiāo) 售 回 顧 與 產(chǎn) 品 設(shè) 想1沈 北 區(qū) 域 別 墅 市 場(chǎng) 分 析2本 體 分 析 與 經(jīng) 濟(jì) 測(cè) 算3項(xiàng) 目 定 位 與 概 念 延 展4物 業(yè) 發(fā) 展 建 議5營(yíng) 銷(xiāo) 推 廣 建 議6報(bào)告綱要報(bào)告綱要金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real

2、Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.回顧篇Part 1金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.銷(xiāo)售回顧已售面積（平米）套數(shù)套均面積（平米）1985944451.34未售面積（平米）套數(shù)套均面積（平米）29567.2285343.8四期總占地約16萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積17.6，容積率約1.1.目前施工項(xiàng)目體量約5萬(wàn)平米前期銷(xiāo)售均價(jià)：3500-4000元/平米以藝墅空間產(chǎn)品概念，前期銷(xiāo)售取得了一定的銷(xiāo)售成績(jī)，但同時(shí)也面臨比較嚴(yán)重的問(wèn)題銷(xiāo)售數(shù)據(jù)截止

3、到7月15日金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.面臨問(wèn)題區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目已有先例，由于運(yùn)作不規(guī)范，市場(chǎng)口碑較差，短期不易扭轉(zhuǎn)同為沈北地區(qū)的大連歐美亞總部基地項(xiàng)目，前期曾經(jīng)為藝術(shù)人士打造專(zhuān)屬的藝術(shù)空間別墅類(lèi)產(chǎn)品，但后來(lái)并未兌現(xiàn)。金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.面臨問(wèn)題產(chǎn)品定位的目標(biāo)購(gòu)房群體狹窄，分布區(qū)域零散，且階段性飽和客戶(hù)名稱(chēng)樓號(hào)實(shí)際簽約面積北京建工集團(tuán)有限責(zé)任公司遼寧

4、分公司SYU4-5-71515.20 購(gòu)買(mǎi)過(guò)廠房谷川SYU4-1-5-B342.29 與魯美合作顧曉航SYU4-1-1-C390.36 購(gòu)買(mǎi)過(guò)廠房顧曉平SYU4-1-1-B390.36 購(gòu)買(mǎi)過(guò)廠房李長(zhǎng)江SYU4-9-3-B1481.20 與魯美合作遼寧山水城市環(huán)境設(shè)計(jì)有限公司SYU4-5-5-B356.10 呂君SYU4-9-5-A371.10 與魯美合作美國(guó)這方建筑師事務(wù)所，楊慶琦SYU4-9-9-A434.40 孟博（解勇）SYU4-9-8-D371.10 與魯美合作上海申馳實(shí)業(yè)有限公司SYU4-2-1-A643.70 購(gòu)買(mǎi)過(guò)廠房沈陽(yáng)市萬(wàn)清種子有限公司，宮偉達(dá)SYU4-1-6-A1371.

5、98 購(gòu)買(mǎi)過(guò)廠房蘇桐SYU4-9-1-A1481.20 與魯美合作蘇偉國(guó)（呂君）SYU4-9-2-B1481.20 與魯美合作王亦婧 SYU4-9-8-B351.90 與魯美合作吳冰SYU4-5-1-B1481.20 與魯美合作張玉奎SYU4-1-5-A342.29 與魯美合作客戶(hù)群體構(gòu)成：純藝術(shù)工作者；與藝術(shù)、設(shè)計(jì)相關(guān)聯(lián)的公司或工作室；藝術(shù)的附庸群體；客戶(hù)群體特點(diǎn)：居住地域極為分散；行業(yè)覆蓋范圍廣泛；群體人數(shù)較少；金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.面臨問(wèn)題缺少別墅生活基本要素的產(chǎn)品設(shè)

6、計(jì)，難于得到廣泛的認(rèn)同缺少必要的園林景觀與切缺少必要的園林景觀與切實(shí)的藝術(shù)氣息實(shí)的藝術(shù)氣息樓間距過(guò)近樓間距過(guò)近建筑風(fēng)格缺少生活氣息建筑風(fēng)格缺少生活氣息金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.面臨問(wèn)題推廣主題缺少明晰概念，并且推廣方式缺少系統(tǒng)性主題語(yǔ)不夠明晰主題語(yǔ)不夠明晰與實(shí)體差距太大與實(shí)體差距太大p1-3期，推廣以直銷(xiāo)為主，40名銷(xiāo)售代表直接拜訪客戶(hù)；四期：p報(bào)紙，軟文形式p戶(hù)外，沈北區(qū)域戶(hù)外大牌，交通指示牌p廣播，交通臺(tái)為主p短信p大連巡展，由于無(wú)法衡量推廣效果，后期取消p派單，沈陽(yáng)市內(nèi)，

7、由于無(wú)法衡量推廣效果，后期取消金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.面臨問(wèn)題銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)布置，與銷(xiāo)售人員說(shuō)辭仍以工業(yè)產(chǎn)業(yè)園介紹為主體金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.產(chǎn)品假設(shè) 現(xiàn)有產(chǎn)品理念在市場(chǎng)上經(jīng)歷過(guò)失敗的案例，目標(biāo)客群小且分散且階段性飽和，產(chǎn)品設(shè)計(jì)明顯存在缺陷，“藝墅空間”產(chǎn)品概念本身難于詮釋?zhuān)N(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)仍以工業(yè)園產(chǎn)品為設(shè)計(jì)初衷，因此，我們面臨兩條道路的選擇：1.繼續(xù)文化產(chǎn)業(yè)園“藝墅

8、空間”的產(chǎn)品概念走下去；2.轉(zhuǎn)變思路，完全以居住類(lèi)別墅產(chǎn)品推向市場(chǎng)；金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.產(chǎn)品假設(shè)1.繼續(xù)文化產(chǎn)業(yè)園“藝墅空間”的產(chǎn)品概念走下去；難于突破的瓶頸零散的客群將怎么樣精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品概念的炒作是一項(xiàng)巨大工程目標(biāo)客群究竟在哪里？因此，我們不妨換一種思路.金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.產(chǎn)品假設(shè)將現(xiàn)有產(chǎn)品及未來(lái)規(guī)劃轉(zhuǎn)變?yōu)橐跃幼橹鞯膭e墅類(lèi)產(chǎn)品？接下來(lái)我們從市場(chǎng)

9、情況、自身?xiàng)l件及經(jīng)濟(jì)測(cè)算三方面來(lái)驗(yàn)證，上面的假設(shè)是否可行。2.轉(zhuǎn)變思路，完全以居住類(lèi)別墅產(chǎn)品推向市場(chǎng)；金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.市場(chǎng)篇Part 2金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.蒲河新城位于沈北的南側(cè)，緊鄰沈陽(yáng)市區(qū)，是沈北新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展建設(shè)區(qū)域，也是現(xiàn)代生態(tài)城市建設(shè)的試點(diǎn)地區(qū)。蒲河新城是沈北新區(qū)改革開(kāi)放和現(xiàn)代化建設(shè)的率先起步區(qū)，區(qū)內(nèi)規(guī)劃面積270平方公里，地理位置優(yōu)越。

10、自然環(huán)境優(yōu)美，主要發(fā)展產(chǎn)業(yè)為農(nóng)產(chǎn)品深加工、高新產(chǎn)業(yè)以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。本區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出普遍高端、東西兩側(cè)起步早，逐步向中間位移并趨于連結(jié)等特點(diǎn)本案所在虎石臺(tái)板塊，受因成熟交通規(guī)劃帶動(dòng)的道義開(kāi)發(fā)板塊，和以自然地貌著稱(chēng)的輝山自然板塊倆板塊發(fā)展之?dāng)D壓合力，未來(lái)將逐步成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。本案區(qū)域市場(chǎng)規(guī)劃支持、房地產(chǎn)業(yè)指向性顯著，本案所在區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥?lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.土地宗數(shù)（塊）建設(shè)用地面積()規(guī)劃建筑面積()平均容積率成交土地均價(jià)(元/)成交樓面均價(jià)(元/

11、)總計(jì)108 7421927.5115278852.912.061024.27497.55住宅用地33 2018062.51 5677575.212.812016.82716.87商業(yè)/辦公用地2022731096547941.72.881109.62385.2工業(yè)用地54309655329507270.95300.52315.38公建及市政用地134203102609323137712010年-2011年沈北新區(qū)共成交108宗土地，成為沈陽(yáng)最大土地供應(yīng)區(qū)，占整個(gè)沈陽(yáng)市土地總量23.91%；其中住宅用地33塊，平均容積率為2.81，平均樓面地價(jià)為716.87元/，未來(lái)沈北住宅供應(yīng)開(kāi)始向高密產(chǎn)品

12、轉(zhuǎn)型，別墅、洋房產(chǎn)品將凸顯優(yōu)勢(shì)；值得一提的事，2010-2011年商業(yè)辦公用地成交20宗，未來(lái)區(qū)域生活、工作氛圍增加。沈北新區(qū)23.91%沈北新區(qū)土地明細(xì)沈陽(yáng)土地成交結(jié)構(gòu)土地市場(chǎng)供應(yīng)量占比最大，區(qū)域潛力進(jìn)一步增強(qiáng)，但未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力大增區(qū)域市場(chǎng)金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.00.511.522.530510152025302010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月批準(zhǔn)上

13、市面積(萬(wàn))銷(xiāo)售面積(萬(wàn))供銷(xiāo)比沈北新區(qū)商品住宅供銷(xiāo)關(guān)系走勢(shì)沈北新區(qū)商品住宅供銷(xiāo)關(guān)系走勢(shì)2010年末，市場(chǎng)供求保持平衡；但是2011年12月，沈陽(yáng)限購(gòu)令即將發(fā)布，沈城購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期加重使得市場(chǎng)出現(xiàn)搶購(gòu)熱潮，再加市房產(chǎn)局控制預(yù)收許可發(fā)放，沈北市場(chǎng)出現(xiàn)明顯供小于求情況；3月份沈陽(yáng)限購(gòu)令發(fā)布，二環(huán)以外區(qū)域未受限制，市場(chǎng)消化量回歸理性，加之6月集中發(fā)放預(yù)收許可，二季度市場(chǎng)供應(yīng)量明顯大于消化量波動(dòng)期區(qū)域市場(chǎng)受政策影響，供銷(xiāo)比波動(dòng)幅度較大，但總體消化量高于往年同期水平金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.

14、,Ltd.雙板塊向中央對(duì)沖，虎石臺(tái)地區(qū)將成為沈陽(yáng)房地產(chǎn)也新的利益點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方向明顯，雙向?qū)_鑄就虎石臺(tái)空白市場(chǎng)新的行業(yè)價(jià)值！未來(lái)規(guī)劃宏偉，政策指向性極強(qiáng)政府放大沈北地區(qū)土地供應(yīng)量，加大力度建設(shè)沈北新區(qū)。市場(chǎng)不斷升溫，基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)入集中建設(shè)階段目前沈北新區(qū)投資性和改善性住房需求占主導(dǎo)，隨著生活居住配套不斷完善，今后幾年將向成熟區(qū)域發(fā)展過(guò)度。借鑒渾南新區(qū)的發(fā)展歷程，沈陽(yáng)市政府政策指向性因素拉動(dòng)地區(qū)發(fā)展效果顯著，沈北新區(qū)目前接受投資、改善性購(gòu)房需求較多，地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)前景廣闊。區(qū)域市場(chǎng)金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(G

15、roup)Co.,Ltd.公布時(shí)間生效日期大型金融機(jī)構(gòu)中小金融機(jī)構(gòu)調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整幅度調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整幅度2011-6-142011-6-2021.00%21.50%0.50%17.50%18.00%0.50%2011-5-122011-5-1820.50%21.00%0.50%17.00%17.50%0.50%2011-4-172011-4-2120.00%20.50%0.50%16.50%17.00%0.50%2011-3-182011-3-2519.50%20.00%0.50%16.00%16.50%0.50%2011-2-182011-2-2419.00%19.50%0.50%15.5

16、0%16.00%0.50%2011-1-142011-1-2018.50%19.00%0.50%15.00%15.50%0.50%2011年上半年，國(guó)內(nèi)通貨膨脹程度加劇，國(guó)家延續(xù)去年下半年態(tài)勢(shì)繼續(xù)密集出臺(tái)政策，強(qiáng)力收緊資金。多地房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)“降溫”情況，一些改善性住房者無(wú)法貸款。2011金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率調(diào)整一覽金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率調(diào)整一覽 沈陽(yáng)已執(zhí)行政策，各家銀行明顯收緊資金，其中一些銀行已停辦首套房貸業(yè)務(wù)。下半年金融機(jī)構(gòu)資金壓力進(jìn)一步傳導(dǎo)至消費(fèi)端，部分客戶(hù)將無(wú)法貸款，客群階層進(jìn)一步固定政策調(diào)控貸款利率屢次上調(diào)，抑制了貸款購(gòu)房需求，一定程度上刺激了一次性付款金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijin

17、g Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.沈陽(yáng)別墅板塊分布圖棋盤(pán)山板塊u城市綠肺功能定位，別墅項(xiàng)目最集中區(qū)域，交通、環(huán)境、高端住宅集中度等優(yōu)勢(shì)明顯u客群來(lái)源無(wú)區(qū)位限制，主要承接對(duì)交通、舒適度、文化氛圍要求較高客群u產(chǎn)品形態(tài)：獨(dú)棟350-700、雙拼280-450、聯(lián)排220-350u銷(xiāo)售均價(jià)：8000-25000元/城市板塊u地處城市核心位置，交通優(yōu)勢(shì)突出、生活配套完備u主要承接資金條件相當(dāng)充裕，對(duì)交通、生活配套等各方面要求較高的客群u產(chǎn)品形態(tài)：獨(dú)棟400-600、雙拼250-400、聯(lián)排200-300u銷(xiāo)售均價(jià)：16000

18、-30000元/別墅市場(chǎng)金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.沈陽(yáng)別墅板塊分布圖沈蘇板塊u依托蘇家屯、白塔鋪等歷史性商業(yè)中心，憑借沈陽(yáng)與上述地區(qū)連接交通規(guī)劃發(fā)展而來(lái)，目前交通配套尚處于建設(shè)階段。u客群主要對(duì)該地區(qū)未來(lái)發(fā)展具備信心，投資心理明顯u產(chǎn)品形態(tài)：雙拼250-350、聯(lián)排180-300u銷(xiāo)售均價(jià)：11000-14000元/空港板塊u沈陽(yáng)高端項(xiàng)目入市較早區(qū)域，生活氛圍初步形成u早期吸引全市高端客源，現(xiàn)階段客源地域性較明顯，主要為工作在沈陽(yáng)南部地區(qū)客戶(hù)u產(chǎn)品形態(tài)：獨(dú)棟400-700、雙拼

19、250-400、聯(lián)排200-300u銷(xiāo)售均價(jià)：12000-20000元/別墅市場(chǎng)金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.沈陽(yáng)別墅板塊分布圖沈北板塊u沈陽(yáng)整體規(guī)劃帶動(dòng)，目前城市房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)，目前價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯u先期客群主要由皇姑區(qū)擴(kuò)散而至，目前接納整個(gè)沈城客源u產(chǎn)品形態(tài)：主要以聯(lián)排為主130-450u銷(xiāo)售均價(jià)：6000-11000元/沈北別墅板塊處于沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)的價(jià)值低洼區(qū)域，目前也是熱點(diǎn)板塊別墅市場(chǎng)金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment

20、Consulting(Group)Co.,Ltd.香格里拉季景沁園新湖仙林金谷香麓山沈北新區(qū)各競(jìng)爭(zhēng)板塊示意道義板塊虎石臺(tái)板塊輝山板塊本案在售項(xiàng)目待售項(xiàng)目龍湖、碧桂園、榮盛等大開(kāi)發(fā)商先期進(jìn)入該區(qū)域，2011年別墅項(xiàng)目出現(xiàn)井噴；道義板塊向東，輝山板塊往西，兩板塊不斷擴(kuò)張，未來(lái)將在虎石臺(tái)板塊域融合，目前虎石臺(tái)板塊啟動(dòng)項(xiàng)目較少，再此地投資高端項(xiàng)目成為必然；別墅市場(chǎng)道義、輝山板塊別墅項(xiàng)目正向中間擴(kuò)張，虎石臺(tái)板塊亟需填補(bǔ)空白金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.道義板塊u城市規(guī)劃帶動(dòng)交通建設(shè)已經(jīng)顯現(xiàn)成

21、效，未來(lái)地鐵、辦公區(qū)、商業(yè)配套一應(yīng)俱全。u早期接納皇姑區(qū)客戶(hù)，目前工作地點(diǎn)在沈陽(yáng)中部、北部客戶(hù)，較其他別墅板塊價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯u產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)排130-350 類(lèi)獨(dú)棟250-450u銷(xiāo)售均價(jià)：7000-11000元/輝山板塊u因北靠輝山，南林蒲河，該區(qū)域眾多項(xiàng)目以背山面水的風(fēng)水優(yōu)勢(shì)為主要賣(mài)點(diǎn)，該區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)美但目前交通尚處于建設(shè)階段。u接納全市對(duì)居住舒適度和風(fēng)水位置要求較高客源u產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)排190-250 雙拼200-350u銷(xiāo)售均價(jià)：6000-7000元/別墅市場(chǎng)借助道義、輝山板塊擴(kuò)張，發(fā)掘自身板塊優(yōu)勢(shì)，打造沈北別墅區(qū)金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate In

22、vestment Consulting(Group)Co.,Ltd.100200300400500600龍湖滟瀾山龍湖香堤漫步碧桂園太陽(yáng)城三盛頤景園榮盛香緹瀾山九如溪谷中體花園一號(hào)香格里拉各項(xiàng)目產(chǎn)品面積段示意各項(xiàng)目產(chǎn)品面積段示意單位：平方米140-250去化速度最快400-600去化速度較快沈北別墅產(chǎn)品中，三盛頤景園、九如溪谷、香格里拉等項(xiàng)目小面積段產(chǎn)品目前去化速度最快，例如三盛頤景園6-7月推出120套138-200房源開(kāi)盤(pán)即銷(xiāo)售100套而碧桂園等項(xiàng)目因開(kāi)發(fā)較早總價(jià)較低，所以大面積房源基本售罄去化快停止開(kāi)發(fā)供應(yīng)主力但去化速度較慢產(chǎn)品去化速度示意小戶(hù)型別墅也可包含較多附加值，如地下室贈(zèng)送、閣樓

23、贈(zèng)送、花園贈(zèng)送等別墅市場(chǎng)產(chǎn)品去化呈兩極化發(fā)展，市場(chǎng)供應(yīng)主力并非去化最快產(chǎn)品，小戶(hù)型低端別墅受市場(chǎng)熱捧金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.50100150200250300350400450500龍湖滟瀾山龍湖香堤漫步碧桂園太陽(yáng)城三盛頤景園榮盛香緹瀾山九如溪谷中體花園一號(hào)香格里拉各項(xiàng)目產(chǎn)品總價(jià)段示意各項(xiàng)目產(chǎn)品總價(jià)段示意單位：萬(wàn)元1000090005500700065007500800011000020004000600080001000012000龍湖滟瀾山龍湖滟瀾山龍湖香堤漫步龍湖香堤漫

24、步碧桂園太陽(yáng)城碧桂園太陽(yáng)城三盛頤景園三盛頤景園榮盛香緹瀾山榮盛香緹瀾山九如溪谷九如溪谷中體花園一號(hào)中體花園一號(hào)香格里拉香格里拉各項(xiàng)目目前銷(xiāo)售均價(jià)對(duì)比各項(xiàng)目目前銷(xiāo)售均價(jià)對(duì)比單位：元單位：元/平米平米相對(duì)于沈陽(yáng)市其他高端別墅板塊，沈北板塊整體總房款較低，而這恰恰成為該區(qū)域購(gòu)房很重要的一個(gè)購(gòu)房因素沈北各別墅項(xiàng)目成交均價(jià)也相對(duì)較低。但產(chǎn)品附加值未因此打折，正好相反沈北別墅產(chǎn)品均包含附加值別墅市場(chǎng)低總價(jià)別墅是客戶(hù)成交的最重要原因，說(shuō)明初級(jí)別墅群體所占比重較大金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.市場(chǎng)

25、指向，小面積、低總價(jià)別墅產(chǎn)品將引領(lǐng)沈北市場(chǎng)結(jié)合目前市場(chǎng)數(shù)據(jù)，面積小、總價(jià)低而不減附加值的產(chǎn)品，將成為地區(qū)消化主力。虎石臺(tái)板塊發(fā)展尚不成熟，但交通已建設(shè)完畢道路交通是一個(gè)城市發(fā)展的根基，而政府大力建設(shè)沈北新區(qū)道路交通，尤其將虎石臺(tái)建設(shè)為貫穿整個(gè)沈北新區(qū)的主線，可見(jiàn)本案所在板塊前景。雙板塊對(duì)沖相連，中央?yún)^(qū)域?qū)⒊蔀橥顿Y熱點(diǎn)道義、輝山板塊因各自?xún)?yōu)勢(shì)先行發(fā)展，連接兩個(gè)板塊成為必然，虎石臺(tái)板塊目前少有項(xiàng)目進(jìn)駐，而以底價(jià)入市將進(jìn)一步降低投資門(mén)檻。沈陽(yáng)其他區(qū)域房?jī)r(jià)已經(jīng)相對(duì)較高，沈北房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)抓住價(jià)格優(yōu)勢(shì)和城市規(guī)劃的有利時(shí)機(jī)，順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)一舉將沈陽(yáng)城市建設(shè)最后一塊“潛力股”抓住！別墅市場(chǎng)金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Be

26、ijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.本體篇Part 3金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.項(xiàng)目區(qū)位聯(lián)東U谷道義板塊虎石臺(tái)板塊輝山板塊鴨綠江街最近的連接沈陽(yáng)市區(qū)蒲河大路-道義大街-黃河大街虎石臺(tái)大街直通望花區(qū)域項(xiàng)目雖然位于虎石臺(tái)板塊，但由于道義板塊項(xiàng)目的日漸東進(jìn)，本項(xiàng)目受道義板塊的影響更大道義東進(jìn)金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consultin

27、g(Group)Co.,Ltd.項(xiàng)目基本信息1-2期3期4期總占地：2300畝，整體容積率約1.11-2期：800-4300 標(biāo)準(zhǔn)廠房，目前僅余2套3期：500-4500 按客戶(hù)需要定制廠房4期：占地16 萬(wàn)，規(guī)劃建面17.6萬(wàn)，容積率1.1產(chǎn)品定位：U8國(guó)際藝術(shù)區(qū)，藝墅空間產(chǎn)品類(lèi)型：聯(lián)排、雙拼、疊拼（下有底商）建筑風(fēng)格：德式現(xiàn)代立面顏色：深灰、黃園林景觀：無(wú)車(chē)位形式：園區(qū)內(nèi)部，地上客群對(duì)象：中小公司、藝術(shù)人士、個(gè)人投資未來(lái)產(chǎn)品未來(lái)產(chǎn)品未來(lái)產(chǎn)品工業(yè)園為項(xiàng)目基本屬性金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co

28、.,Ltd.優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)strengthstrength 沈北新區(qū)為沈陽(yáng)重點(diǎn)的發(fā)展區(qū)域，并通過(guò)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)實(shí)現(xiàn)新城建設(shè)，住宅產(chǎn)品將有持續(xù)的需求支撐；項(xiàng)目區(qū)位介于道義板塊、虎石臺(tái)板塊之間，擁有較廣泛的客戶(hù)基礎(chǔ)；三條主要干線與城市中心緊密連通，交通輻射力較強(qiáng)，區(qū)域交通體系發(fā)達(dá)；地塊周邊有中國(guó)醫(yī)科大學(xué)，以及眾多的職業(yè)技術(shù)學(xué)校，奠定了區(qū)域的人居文化氛圍；距蒲河水系資源較近，自然環(huán)境資源相對(duì)較好，適于居住類(lèi)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)；地塊取得價(jià)格較低，若打造別墅類(lèi)產(chǎn)品有價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目SWOT分析假設(shè)：作為別墅類(lèi)產(chǎn)品的SWOT分析金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Co

29、nsulting(Group)Co.,Ltd.劣勢(shì)劣勢(shì)weaknessweakness 工業(yè)用地屬性的別墅產(chǎn)品存在市場(chǎng)接受度較差的問(wèn)題；項(xiàng)目工業(yè)用地屬性也導(dǎo)致了，購(gòu)房客戶(hù)不能以個(gè)人名義貸款，付款方式上存在局限性；目前僅有一條公交線路，缺少必要的公共線路，日常出行不夠便利；項(xiàng)目周邊缺少必要的商業(yè)配套，日常生活多為不便；項(xiàng)目四期處于工業(yè)園區(qū)內(nèi)，對(duì)別墅品質(zhì)與生活氛圍造成影響；項(xiàng)目SWOT分析假設(shè)：作為別墅類(lèi)產(chǎn)品的SWOT分析金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)opportunityop

30、portunity 項(xiàng)目所在區(qū)域，屬于沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)的價(jià)格洼地，未來(lái)具有較強(qiáng)的增值潛力，投資機(jī)會(huì)明顯；地鐵開(kāi)通，增強(qiáng)項(xiàng)目的輻射能力，為項(xiàng)目配套環(huán)境的立勢(shì)、起勢(shì)起到積極作用；本項(xiàng)目處于道義、輝山兩個(gè)別墅板塊的中間地帶，區(qū)域內(nèi)別墅產(chǎn)品逐漸得到市場(chǎng)認(rèn)同；項(xiàng)目SWOT分析假設(shè)：作為別墅類(lèi)產(chǎn)品的SWOT分析金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.威脅威脅threatthreat 未來(lái)區(qū)域別墅產(chǎn)品的供給將加大，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈；區(qū)域內(nèi)其他工業(yè)園項(xiàng)目，如總部基地等，后期也將推出與本項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)的工業(yè)園內(nèi)別墅產(chǎn)品

31、；政策的調(diào)整將給工業(yè)園內(nèi)居住產(chǎn)品帶來(lái)很大的不確定性；項(xiàng)目SWOT分析假設(shè)：作為別墅類(lèi)產(chǎn)品的SWOT分析金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.項(xiàng)目SWOT分析假設(shè)：作為別墅類(lèi)產(chǎn)品的SWOT分析通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析，項(xiàng)目自身?xiàng)l件是滿(mǎn)足以居住為主的別墅類(lèi)產(chǎn)品。金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.物業(yè)檔次選擇物業(yè)檔次高端別墅頂級(jí)別墅中端別墅入門(mén)級(jí)別墅通過(guò)窮舉法對(duì)各類(lèi)產(chǎn)品進(jìn)行區(qū)域位置、周邊環(huán)

32、境、開(kāi)發(fā)企業(yè)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行分析，最終選擇出本案物業(yè)方向。項(xiàng)目物業(yè)選擇金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.本項(xiàng)目不支持頂級(jí)別墅的開(kāi)發(fā)A、頂級(jí)別墅頂級(jí)別墅支持度：區(qū)位不支持。沈北區(qū)域別墅、洋房市場(chǎng)屬于沈陽(yáng)市場(chǎng)的價(jià)格低洼地帶，從客戶(hù)構(gòu)成看，整體上為中產(chǎn)階級(jí)客戶(hù)群體環(huán)境區(qū)域自然環(huán)境一般，沒(méi)有可以直接為豪宅開(kāi)發(fā)利用的稀缺自然資源；人文環(huán)境也不支持頂級(jí)別墅開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)企業(yè)1、企業(yè)缺少發(fā)高端住宅項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)；2、本項(xiàng)目未來(lái)仍將以工業(yè)園產(chǎn)品開(kāi)發(fā)為主體；產(chǎn)品1、戶(hù)型設(shè)計(jì)不適合消費(fèi)群體的基本需求；2、缺少頂級(jí)別墅

33、產(chǎn)品的基本功能；物業(yè)檔次選擇金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.本項(xiàng)目不支持高端別墅的開(kāi)發(fā)B、高端別墅頂級(jí)別墅支持度：區(qū)位不支持。沈北區(qū)域別墅、洋房市場(chǎng)屬于沈陽(yáng)市場(chǎng)的價(jià)格低洼地帶，從客戶(hù)構(gòu)成看，整體上為中產(chǎn)階級(jí)客戶(hù)群體環(huán)境區(qū)域自然環(huán)境一般，沒(méi)有可以直接為豪宅開(kāi)發(fā)利用的稀缺自然資源；人文環(huán)境也不支持高端別墅開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)企業(yè)1、企業(yè)缺少發(fā)高端住宅項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)；2、本項(xiàng)目未來(lái)仍將以工業(yè)園產(chǎn)品開(kāi)發(fā)為主體；產(chǎn)品1、戶(hù)型設(shè)計(jì)不適合消費(fèi)群體的基本需求；2、缺少頂級(jí)別墅產(chǎn)品的基本功能；物業(yè)檔次選擇金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈

34、陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.經(jīng)過(guò)較大改造后，本項(xiàng)目可支持頂級(jí)別墅的開(kāi)發(fā)C、中端別墅頂級(jí)別墅支持度：區(qū)位支持度較弱。沈北區(qū)域別墅、洋房市場(chǎng)屬于沈陽(yáng)市場(chǎng)的價(jià)格低洼地帶，從客戶(hù)構(gòu)成看，整體上為中產(chǎn)階級(jí)客戶(hù)群體環(huán)境區(qū)域自然環(huán)境一般，別墅項(xiàng)目的景觀資源主要靠自身打造；周邊的高等院校、職業(yè)技術(shù)學(xué)校可以為中端別墅提供一定人文支撐。開(kāi)發(fā)企業(yè)1、對(duì)企業(yè)的別墅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)要求不高；2、本項(xiàng)目未來(lái)仍將以工業(yè)園產(chǎn)品開(kāi)發(fā)為主體；產(chǎn)品1、戶(hù)型設(shè)計(jì)調(diào)整后可以與中端別墅客群相吻合；2、別墅產(chǎn)品功能空間的打造上有一定局限；物業(yè)檔

35、次選擇金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.本項(xiàng)目完全支持頂級(jí)別墅的開(kāi)發(fā)D、入門(mén)級(jí)別墅頂級(jí)別墅支持度：區(qū)位支持。沈北區(qū)域別墅、洋房市場(chǎng)屬于沈陽(yáng)市場(chǎng)的價(jià)格低洼地帶，從客戶(hù)構(gòu)成看，整體上為中產(chǎn)階級(jí)客戶(hù)群體環(huán)境區(qū)域自然環(huán)境雖然未有可以直接利用的資源，但入門(mén)級(jí)別墅的客戶(hù)群體的需求主要以基本的別墅功能為主開(kāi)發(fā)企業(yè)1、不需要多少別墅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)；2、本項(xiàng)目未來(lái)仍將以工業(yè)園產(chǎn)品開(kāi)發(fā)為主體；產(chǎn)品1、戶(hù)型設(shè)計(jì)可以滿(mǎn)足低端別墅消費(fèi)群體的基本需求；2、通過(guò)變更后期設(shè)計(jì)，完全可以實(shí)現(xiàn)；物業(yè)檔次選擇金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司

36、Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.經(jīng)濟(jì)測(cè)算當(dāng)未施工地塊的容積率降低到0.7-0.8之間時(shí)，由于銷(xiāo)售價(jià)格的提升，開(kāi)發(fā)總利潤(rùn)不會(huì)降低，并可能出現(xiàn)溢價(jià)空間說(shuō)明：1、四期占地16萬(wàn)平，規(guī)劃建面17.6萬(wàn)平，容積率1.1；目前施工面積約為5萬(wàn)平，按容積率1.1計(jì)算，其占地約為4.55萬(wàn)平；即剩余待建地塊面積16-4.55=11.45萬(wàn)平。2、容積率為1.1時(shí)，其開(kāi)發(fā)成本按3000元/平計(jì)算；當(dāng)容積率降低，園區(qū)品質(zhì)提升，其開(kāi)發(fā)成本按3500-4000元/平計(jì)算；以上開(kāi)發(fā)成本僅為概算示意，不作為實(shí)際開(kāi)發(fā)依據(jù)。待建地塊面

37、積 容積率規(guī)劃建筑面積 預(yù)期價(jià)格 總銷(xiāo)售額 單位成本 總成本 利潤(rùn)額 銷(xiāo)售速度聯(lián)排別墅品質(zhì) (萬(wàn)平)(萬(wàn)平)(元/平)(萬(wàn)元)(元/平)(萬(wàn)元)(萬(wàn)元)11.4511.451.11.112.612.64000400050400504003000300037800378001260012600慢不能稱(chēng)其為別墅0.80.89.169.165000500045800458003500350032060320601374013740較快較低品質(zhì) 0.60.66.876.875500550037785377854000400027480274801030510305較慢品質(zhì)較好 金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Be

38、ijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.小 結(jié)市場(chǎng)是認(rèn)可的項(xiàng)目自身?xiàng)l件是支持的預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益是有利的通過(guò)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目自身以及經(jīng)濟(jì)測(cè)算的研判，將現(xiàn)有產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為別墅產(chǎn)品的假設(shè)，我們認(rèn)為：金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.定位篇Part 4金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.綜合分析市場(chǎng)環(huán)境、項(xiàng)目資源條件

39、、項(xiàng)目成本因素以及項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)要求，市場(chǎng)定位思考 我們目標(biāo)明確：避開(kāi)區(qū)域別墅市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，通過(guò)產(chǎn)品差異化，與 價(jià)格優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)前提下的快速去化。為后期產(chǎn)品的推出，營(yíng)造市場(chǎng)影響力！市場(chǎng)定位金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.向“城市中等收入群體”和“區(qū)域財(cái)智階層”提供舒適型居住產(chǎn)品入門(mén)級(jí)別墅市場(chǎng)定位金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.作為一個(gè)沈北兩個(gè)板塊中間地帶，具有良好發(fā)展前景的

40、工業(yè)園項(xiàng)目屬性來(lái)說(shuō)我們需要把目光放得更遠(yuǎn)我們必須超越所見(jiàn)，只有這樣，我們才能在沈北項(xiàng)目別墅林立、洋房萬(wàn)千競(jìng)爭(zhēng)格局下從品牌競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中跳出來(lái)，在土地屬性先天不足和客群購(gòu)買(mǎi)信心不足的情況下，創(chuàng)造“不太可能的”市場(chǎng)奇跡！因此本案在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，應(yīng)避開(kāi)主流產(chǎn)品路線，瞄準(zhǔn)新興別墅消費(fèi)群體產(chǎn)品定位金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品特性三盛頤景園主力產(chǎn)品140平，殿堂級(jí)洋房（類(lèi)別墅）龍湖滟瀾山300-350平，區(qū)域高端別墅龍湖香醍漫步3200-3500平，托斯卡納田園小鎮(zhèn)榮盛香緹

41、闌山300-400平，托斯卡納風(fēng)情別墅香格里拉220-300平，突出生態(tài)豪宅概念中體花園一號(hào)270-360平，中端別墅產(chǎn)品目前沈北別墅市場(chǎng)上以300平左右的中高端別墅供應(yīng)為主。在售項(xiàng)目多強(qiáng)調(diào)別墅風(fēng)格、行銷(xiāo)概念上的營(yíng)造，主要拼爭(zhēng)對(duì)象以主流的別墅需求群體為主。所以本項(xiàng)目可以突出最低的總價(jià)款、最高的性?xún)r(jià)比，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)別墅生活同樣渴望的、廣泛的中等收入群體。產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.產(chǎn)品定位 從沈北區(qū)域別墅市場(chǎng)調(diào)研我們可以發(fā)現(xiàn)，中低端別墅的銷(xiāo)售速度與戶(hù)型面積大小成反比

42、，即面積越小去化速度越快。產(chǎn)品類(lèi)型：聯(lián)排別墅戶(hù)型面積：140-180 建筑層數(shù)：4層功能空間：基本功能其他方面：私家車(chē)庫(kù) 私家庭院金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.客群定位項(xiàng)目客戶(hù)圈層圖區(qū)外區(qū)內(nèi)客戶(hù)來(lái)源：沈陽(yáng)市內(nèi)客戶(hù)特征：-具有一定財(cái)富的階層、認(rèn)可城市及區(qū)域發(fā)展；-滿(mǎn)足養(yǎng)老需求置業(yè)目的：以投資為主的自住客戶(hù)來(lái)源：皇姑區(qū)域；客戶(hù)特征：-經(jīng)濟(jì)條件一般，但對(duì)生活品質(zhì)有較高的追求；看好區(qū)域發(fā)展前景置業(yè)目的：-自住、投資、升值，同時(shí)滿(mǎn)足心理需求客戶(hù)來(lái)源：道義板塊、虎石臺(tái)板塊客戶(hù)類(lèi)型：-有地緣情結(jié)

43、，住慣了周邊區(qū)域；-道義大學(xué)城與虎石臺(tái)職教城的教職員工群體；周邊產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的從業(yè)者置業(yè)目的：-自住為主，投資客較少 -改善型置業(yè)，追求生活方式和品質(zhì)客群本市客戶(hù)10%皇姑客戶(hù)30%地緣客戶(hù)60%三大區(qū)域本區(qū)域客群是未來(lái)本項(xiàng)目主要群體，皇姑區(qū)內(nèi)客群為重要補(bǔ)充金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.客群定位大學(xué)城、職教城的教職員工產(chǎn)業(yè)園、總部基地內(nèi)的從業(yè)人員皇姑區(qū)內(nèi)的別墅消費(fèi)群體城市低端別墅消費(fèi)群體與投資客四大客群金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Invest

44、ment Consulting(Group)Co.,Ltd.客群定位典型客戶(hù)劉女士41歲，家庭常住人口三人遼寧大學(xué)教師，家庭年收入25萬(wàn)左右目前居住在萬(wàn)科魅力之城，居住面積100平。“對(duì)這邊的自然環(huán)境比較認(rèn)同，最主要的還是喜歡北邊濃重的文化氣息。想買(mǎi)一個(gè)面積小一點(diǎn)的別墅，距工作單位不遠(yuǎn)，可以作為第一居所長(zhǎng)期居住。畢竟經(jīng)濟(jì)條件有限，總價(jià)低的比較容易接受。”“現(xiàn)在錢(qián)放在銀行里就貶值，買(mǎi)房子不但可以自己住，還有保值的功能，算是一舉兩得吧”典型客戶(hù)1自住投資兼自住生活方式自然環(huán)境戶(hù)型面積金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(

45、Group)Co.,Ltd.客群定位典型客戶(hù)2休閑度假養(yǎng)老為父母購(gòu)房投資自然環(huán)境典型客戶(hù)楊先生36歲，家庭常住人口三人五金生意，工作在皇姑區(qū)，家庭年收入15-20萬(wàn)目前居住在鐵西黎明水晶園，居住面積160平。“現(xiàn)在買(mǎi)房子主要考慮給老人買(mǎi)，市區(qū)內(nèi)的環(huán)境太差了，對(duì)老人身體一點(diǎn)好處都沒(méi)有，父母他們也喜歡住在北邊，這邊空氣好，環(huán)境好，還可以幫著我們帶孩子，就是這邊現(xiàn)在配套不是很齊全，周?chē)t(yī)院超市什么的比較少，希望以后會(huì)好起來(lái)。”金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.客群定位典型客戶(hù)3區(qū)域潛力總價(jià)款

46、戶(hù)型面積升值空間投資“我比較關(guān)注沈北這一塊，大學(xué)城北遷，新北站修建，一定會(huì)有很好的發(fā)展，但最重要的還是地鐵，二號(hào)線開(kāi)了之后房?jī)r(jià)肯定漲，我在鐵西地鐵口買(mǎi)的房子現(xiàn)在已經(jīng)漲了1000多了。迪斯尼和溫泉也了解一些，可能短時(shí)間內(nèi)沒(méi)有地鐵帶來(lái)的效果直接。聽(tīng)說(shuō)有很多大開(kāi)發(fā)商在沈北開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，到時(shí)候一定要投資一個(gè)。”“我來(lái)這兒買(mǎi)房主要是用來(lái)投資，我走過(guò)很多南方的城市沈陽(yáng)的房子其實(shí)還是比較便宜的，漲價(jià)的空間還是很大的，去年沈北的房子到現(xiàn)在就漲了不少，現(xiàn)在政府大力度規(guī)劃這個(gè)區(qū)域，未來(lái)肯定還會(huì)漲；我比較看好沈北的別墅產(chǎn)品，未來(lái)的升值潛力一定不錯(cuò)，也可以接受洋房類(lèi)的產(chǎn)品形式。”金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kin

47、vo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.客群定位典型客戶(hù)4休閑度假養(yǎng)老投資兼自住投資生活方式自然環(huán)境典型客戶(hù)訪談?wù)拔蚁胭?gòu)買(mǎi)一套面積大一些的住房，最好是洋房或小別墅之類(lèi)的，周邊環(huán)境一定要適合居住，這樣住得才舒服，商業(yè)配套倒是并不看重，現(xiàn)在都有車(chē)，遠(yuǎn)一點(diǎn)也無(wú)所謂。在這兒買(mǎi)房周末度假時(shí)可以過(guò)來(lái)住一下，而且現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲得很快，作為投資也是比較合適的。“琢磨買(mǎi)個(gè)環(huán)境好點(diǎn)的洋房，帶個(gè)花園，面積在140200左右，暫時(shí)在附近還沒(méi)有找到合適的地方，目前正在考慮在外區(qū)域?qū)ふ摇＿x房子時(shí)比較在意區(qū)域的大環(huán)境，尤其是市區(qū)外的房子，環(huán)境好才能吸引人買(mǎi)。沈北

48、新區(qū)是國(guó)家級(jí)的新區(qū)，以后的發(fā)展肯定很不錯(cuò)，在這兒買(mǎi)房子可以作為一項(xiàng)投資，雖然現(xiàn)在只能偶爾過(guò)來(lái)住一下，但項(xiàng)目周邊的環(huán)境很不錯(cuò)以后也可以用來(lái)養(yǎng)老。”金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.客群定位1)客戶(hù)區(qū)域主要是以沈北區(qū)域客戶(hù)以及皇姑區(qū)北部客戶(hù)為主，其次為沈北皇姑區(qū)臨近城市區(qū)域。2)客戶(hù)年齡35-50歲為主。3)客戶(hù)教育程度由于項(xiàng)目區(qū)域的特殊性地處大學(xué)城，與沈北當(dāng)?shù)厝巳合嗷欤?gòu)房人群的教育程度跨度較大，從大專(zhuān)以下學(xué)歷到大學(xué)本科學(xué)歷以上人群跨度較大，較為平均。4)客戶(hù)職業(yè)以學(xué)校教師及管理者、產(chǎn)業(yè)

49、園業(yè)主、事業(yè)單位人員、私企業(yè)主等。5)客戶(hù)家庭收入主要客群家庭月收入在2萬(wàn)元左右。6)客戶(hù)家庭結(jié)構(gòu)組成主要客戶(hù)家庭人口構(gòu)成大多為3人的已婚已有子女、2人的空巢家庭和4-5人已婚與父母同住家庭。7)購(gòu)房動(dòng)機(jī)主要客戶(hù)是以自住以及改善型居住為主，投資客戶(hù)相對(duì)較少。8)客戶(hù)關(guān)注點(diǎn) 目標(biāo)客群特征價(jià)格水平物業(yè)管理水平產(chǎn)品質(zhì)量、建筑風(fēng)格、環(huán)境景觀項(xiàng)目的配套設(shè)施，包括商業(yè)配套、交通配套金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.u與項(xiàng)目定位相匹配：與項(xiàng)目定位相匹配：項(xiàng)目報(bào)價(jià)決定了項(xiàng)目在市場(chǎng)上的形象與站位。本案應(yīng)

50、當(dāng)力求通過(guò)價(jià)格的殺傷力，快速的樹(shù)立市場(chǎng)形象與地位，適當(dāng)追求一定程度的出位效果。u與目標(biāo)客群相匹配：與目標(biāo)客群相匹配：本案的目標(biāo)客群基本都屬于價(jià)格敏感群體，低總價(jià)更是他們選購(gòu)別墅產(chǎn)品的最重要考量因素，通過(guò)對(duì)該類(lèi)客群家庭經(jīng)濟(jì)收入的總結(jié)和研究，對(duì)我們價(jià)格的制定有著積極的指導(dǎo)作用。u與項(xiàng)目銷(xiāo)售任務(wù)目標(biāo)相匹配：與項(xiàng)目銷(xiāo)售任務(wù)目標(biāo)相匹配：銷(xiāo)售速度一般狀態(tài)下與銷(xiāo)售價(jià)格成反比，即價(jià)格越低、銷(xiāo)售速度越快。對(duì)利潤(rùn)率的強(qiáng)烈追逐，還是保障資金流的平穩(wěn)，不同時(shí)期將有不同的要求。價(jià)格定位策略因素價(jià)格定位策略因素價(jià)格定位金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consu

51、lting(Group)Co.,Ltd.目前在建產(chǎn)品的價(jià)格建議為：4000元/平米調(diào)整規(guī)劃后的別墅產(chǎn)品價(jià)格建議為：5000元/平米（以上價(jià)格為預(yù)期成交均價(jià)，初期入市建議采用低開(kāi)策略，后期根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售情況與對(duì)銷(xiāo)售節(jié)奏的要求，適時(shí)調(diào)整價(jià)格）價(jià)格定位建議價(jià)格定位建議價(jià)格定位金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.物業(yè)篇Part 5金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.建筑風(fēng)格現(xiàn)代中式的建筑風(fēng)格

52、更容易與原有建筑相協(xié)調(diào)金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.建筑外立面色彩上沿用了中式建筑的基色：灰、白、紅三種顏色。建筑風(fēng)格金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.園林景觀景觀布局：考慮容積率的制約因素，放棄大型集中園林景觀的布局；盡可能利用各戶(hù)庭前綠植，形成園區(qū)景觀的整體效果。門(mén)前院后的綠植、景觀模式金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Invest

53、ment Consulting(Group)Co.,Ltd.園林景觀通過(guò)小而連續(xù)的水景，點(diǎn)綴園區(qū)的活性金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.園林景觀中式元素的運(yùn)用，與建筑風(fēng)格相配合金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.戶(hù)型配比面積居室數(shù)量總套數(shù)套數(shù)比（約%）面積比（約%）140 328050%46%160 316030%30%180 311020%23%按容積率0.75計(jì)算，規(guī)劃建面約

54、8.58萬(wàn)平，總套數(shù)約550套；其中配合底層商業(yè)，可設(shè)少量疊拼別墅；金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.戶(hù)型配比140平米（贈(zèng)送閣樓）三盛頤景園別墅產(chǎn)品（殿堂級(jí)洋房）金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.戶(hù)型配比160平米（增加半地下車(chē)庫(kù)）金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.戶(hù)

55、型配比180-190平米（增加半地下車(chē)庫(kù)）金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.其他建議通過(guò)疊拼別墅的底層實(shí)現(xiàn)，1-2層底商形式，不做大規(guī)模商業(yè)；社區(qū)商業(yè)：四期不建議配備業(yè)主會(huì)所，會(huì)所根據(jù)實(shí)際需要，在未來(lái)開(kāi)發(fā)期間建設(shè)；業(yè)主會(huì)所：本期不建議設(shè)置幼兒園；幼兒園：金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.營(yíng)銷(xiāo)篇Part 6金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate I

56、nvestment Consulting(Group)Co.,Ltd.拓寬蓄客的層面和范圍，大面積撒網(wǎng)，重點(diǎn)選拔，也為日后的銷(xiāo)售和口碑打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。通過(guò)深度的蓄水，有質(zhì)量的蓄水，營(yíng)造市場(chǎng)熱銷(xiāo)氛圍，為整盤(pán)銷(xiāo)售提供良好的形勢(shì)。營(yíng)銷(xiāo)策略金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.通過(guò)看房通道、樣板房、景觀示范區(qū)的打造，實(shí)現(xiàn)客戶(hù)的直觀認(rèn)同。針對(duì)區(qū)域內(nèi)學(xué)校、企事業(yè)單位、產(chǎn)業(yè)園等目標(biāo)客戶(hù)密集區(qū)采取團(tuán)購(gòu)策略。針對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)客群廣泛特點(diǎn)，團(tuán)隊(duì)有豐富的直銷(xiāo)經(jīng)歷，實(shí)行直銷(xiāo)與派單相結(jié)合的模式。體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)購(gòu)營(yíng)銷(xiāo)直銷(xiāo)戰(zhàn)

57、略當(dāng)成交一定量的階段，可以利用已有的客戶(hù)資源進(jìn)行客戶(hù)答謝，充分利用老帶新促銷(xiāo)策略，不僅對(duì)客戶(hù)進(jìn)行保養(yǎng)，更為促進(jìn)成交，為業(yè)績(jī)沖量。老帶新計(jì)劃媒體合理分配充分運(yùn)用媒體資源進(jìn)行有的放矢的媒體投放。營(yíng)銷(xiāo)策略金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.營(yíng)銷(xiāo)策略關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)+陌生拜訪+DM，配合團(tuán)購(gòu)等優(yōu)惠政策金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.充分運(yùn)用媒體資源進(jìn)行有的放矢的媒體投放。實(shí)現(xiàn)每個(gè)階段不同的媒體

58、組合策略，將媒體利用效果最大化。網(wǎng)絡(luò)及網(wǎng)站應(yīng)用短信DM營(yíng)銷(xiāo)策略金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.營(yíng)銷(xiāo)策略通過(guò)團(tuán)購(gòu)的優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)規(guī)模銷(xiāo)售團(tuán)購(gòu)人數(shù)折扣幅度50人以上93折40人94折30人95折20人96折10人97折采用累進(jìn)的優(yōu)惠政策，有利于激發(fā)客戶(hù)主動(dòng)團(tuán)購(gòu)的熱情，客戶(hù)成為項(xiàng)目的義務(wù)宣傳員金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.當(dāng)成交一定量的階段，可利用己有的客戶(hù)資源進(jìn)行客戶(hù)答謝，充

59、分利用老帶新促銷(xiāo)策略，不僅對(duì)客戶(hù)進(jìn)行保養(yǎng)，更為促進(jìn)成交，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的沖量。營(yíng)銷(xiāo)策略金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.營(yíng)銷(xiāo)策略售樓中心現(xiàn)場(chǎng)展示中心交通導(dǎo)視看房通道1看房通道2售樓中心：重新進(jìn)行裝修、裝飾，使之符合別墅產(chǎn)品氛圍；交通導(dǎo)視：在蒲河大路與鴨綠江街交匯位置設(shè)導(dǎo)視看板，引導(dǎo)客戶(hù)直接進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)展示中心；看房通道：2個(gè)方向，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，看房通道兩側(cè)通過(guò)看板、綠化等方式，給客戶(hù)以直觀印象；現(xiàn)場(chǎng)展示中心：兼具現(xiàn)場(chǎng)售樓處、樣板間、景觀展示等功能。金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Re

60、al Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.營(yíng)銷(xiāo)策略接待區(qū)o功能：包括展示區(qū)、洽談區(qū)、放映區(qū)、水臺(tái)等o通過(guò)別墅底層實(shí)現(xiàn)；辦公區(qū)o功能：銷(xiāo)售代表辦公區(qū)、銷(xiāo)售經(jīng)理室、財(cái)務(wù)室，VIP貴賓室等o通過(guò)別墅2樓或半地下部分實(shí)現(xiàn)；樣板區(qū)o考慮項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格與銷(xiāo)售成本，建議2套樣板房與庭前花園作為樣板區(qū)；o樣板房與辦公區(qū)連接金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.營(yíng)銷(xiāo)策略1、售樓處周邊環(huán)境風(fēng)格：自然與示范區(qū)相結(jié)合。2、售樓處總體風(fēng)格：售樓處的整體風(fēng)格體現(xiàn)簡(jiǎn)約、現(xiàn)

61、代。2、室外風(fēng)格：建議包裝室外采用色彩亮麗的裝飾板或框，線條簡(jiǎn)潔、體現(xiàn)出玻璃和色彩的現(xiàn)代感，進(jìn)而給人醒目和時(shí)尚感。3、室內(nèi)風(fēng)格：室內(nèi)設(shè)計(jì)要以現(xiàn)代色調(diào)的白色為主，加上綠色植物的搭配和家具色彩的點(diǎn)綴等等，體現(xiàn)現(xiàn)代感與原生態(tài)的結(jié)合。整體裝修風(fēng)格：自然與現(xiàn)代文明的對(duì)話(huà)金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.營(yíng)銷(xiāo)策略銷(xiāo)售人員的行為直接影響客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的判斷和喜好，規(guī)范的行為也是構(gòu)成了售樓處軟包裝的重要組成部分。金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment

62、Consulting(Group)Co.,Ltd.保安、保潔對(duì)未來(lái)生活場(chǎng)景的展示作用比如保安，停車(chē)區(qū)、售樓處門(mén)口和工地入口三個(gè)關(guān)鍵位置設(shè)置保安崗，保安在常規(guī)職責(zé)之外，也可提供很多附加服務(wù)。營(yíng)銷(xiāo)策略保潔對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的清潔、清掃，也能一定程度上提升項(xiàng)目形象。金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.緊緊抓住區(qū)域陣地，強(qiáng)化基地周界包裝（包括交通指示、圍擋、道旗、售樓處展示系統(tǒng)等），區(qū)域內(nèi)及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目周邊的戶(hù)外廣告配合，重點(diǎn)確保對(duì)地緣性客戶(hù)的全面影響；全程以客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)為基礎(chǔ)，采用短信、直投、活動(dòng)等定向媒體，實(shí)

63、施精準(zhǔn)打擊；區(qū)域攔截，在道義地區(qū)、虎石臺(tái)地區(qū)的重要交通節(jié)點(diǎn)或重點(diǎn)項(xiàng)目位置實(shí)施攔截；以網(wǎng)絡(luò)作為主流媒體投向，追求長(zhǎng)效影響效果；團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，針對(duì)區(qū)域消費(fèi)群體密集的企事業(yè)單位或工廠，以團(tuán)購(gòu)名義實(shí)施拉網(wǎng)戰(zhàn)術(shù)，保證重點(diǎn)區(qū)域全面覆蓋；傳統(tǒng)平面媒體在開(kāi)盤(pán)和強(qiáng)銷(xiāo)期進(jìn)行階段性相對(duì)集中投放，重在項(xiàng)目形象宣傳。推廣策略金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.銷(xiāo)售計(jì)劃8.3010.112.312012.4.302012.5策劃籌備期借勢(shì)加推期現(xiàn)有售樓處改造首次開(kāi)盤(pán)樣板區(qū)裝修完成示范區(qū)啟用第二次開(kāi)盤(pán)第三次開(kāi)盤(pán)第三次開(kāi)盤(pán)

64、2012.72012.102012年年強(qiáng)力蓄客期開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期年底促銷(xiāo)期2011年通過(guò)三次階段性開(kāi)盤(pán)，實(shí)現(xiàn)四期產(chǎn)品清盤(pán)現(xiàn)有產(chǎn)品與調(diào)整產(chǎn)品同期推向市場(chǎng)，通過(guò)價(jià)格差異實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)性銷(xiāo)售現(xiàn)有產(chǎn)品與調(diào)整產(chǎn)品同期推向市場(chǎng)，通過(guò)價(jià)格差異實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)性銷(xiāo)售銷(xiāo)售目標(biāo)：100套 50套 50套 100套 80套 100套金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃建立營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)和合作資源平臺(tái)完成項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總案策劃、匯報(bào)和審批項(xiàng)目廣告公司確定及年度推廣方案和計(jì)劃的提出和確定案名及VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)及其應(yīng)用體系的設(shè)計(jì)賣(mài)場(chǎng)包裝方

65、案的策劃及相應(yīng)物料設(shè)計(jì)新售樓中心、樣板房及示范區(qū)的建筑方案、裝修方案以及園林方案的確定并推動(dòng)實(shí)施賣(mài)場(chǎng)系統(tǒng)（含售樓中心、樣板房、示范區(qū)、工地以及主要客戶(hù)到達(dá)路線等）整體包 裝方案的策劃和確定賣(mài)場(chǎng)包裝相應(yīng)廣告物料的設(shè)計(jì)銷(xiāo)售隊(duì)伍組建和前期培訓(xùn)以派遣和當(dāng)?shù)卣衅赶嘟Y(jié)合的方式組建一個(gè)強(qiáng)有力的現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售隊(duì)伍以實(shí)證調(diào)研的方式組織完成本項(xiàng)目銷(xiāo)售相關(guān)的區(qū)域環(huán)境、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以及客戶(hù)需求等 的系統(tǒng)培訓(xùn)完成第一階段的項(xiàng)目培訓(xùn)，包括產(chǎn)品、品牌以及營(yíng)銷(xiāo)方案等完成第一階段的銷(xiāo)售實(shí)戰(zhàn)作業(yè)培訓(xùn)，具備在臨時(shí)接待中心進(jìn)行項(xiàng)目前期推介的作業(yè) 能力銷(xiāo)售計(jì)劃金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investm

66、ent Consulting(Group)Co.,Ltd.目標(biāo)對(duì)目標(biāo)客群和意見(jiàn)領(lǐng)袖群體實(shí)現(xiàn)深度滲透；形成市場(chǎng)熱點(diǎn)聚焦效應(yīng)完成300組以上的有效客戶(hù)積累策略主訴項(xiàng)目定位：系統(tǒng)展開(kāi)項(xiàng)目推廣。聚焦兩大優(yōu)先客群：集中資源先行強(qiáng)化對(duì)沈陽(yáng)頂級(jí)財(cái)富階層和政務(wù)系統(tǒng)相關(guān)權(quán)貴階層的針對(duì)性推廣，力求以此為基礎(chǔ)完成年內(nèi)銷(xiāo)售所需的客戶(hù)積累。精準(zhǔn)打擊優(yōu)先：以階段性關(guān)鍵客群的快速覆蓋和強(qiáng)力推介為核心導(dǎo)向，創(chuàng)造有利于開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)的客戶(hù)期待氛圍重視渠道推介和客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)滲透主要行動(dòng)規(guī)劃以售樓處開(kāi)放為起點(diǎn)，推出系列先期體驗(yàn)活動(dòng)推出實(shí)質(zhì)性的蓄客方案并持續(xù)高效執(zhí)行強(qiáng)勢(shì)組合的廣告投放計(jì)劃銷(xiāo)售計(jì)劃金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo

67、 Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.目標(biāo)首期別墅投放市場(chǎng)（視后期規(guī)劃而定）實(shí)現(xiàn)80%以上的開(kāi)盤(pán)消化率；確保項(xiàng)目形成熱賣(mài)明星的市場(chǎng)口碑和良性預(yù)期創(chuàng)造超乎預(yù)期的體驗(yàn)效果，從而將項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)領(lǐng)導(dǎo)品牌地位良性落地策略體驗(yàn)制勝：系統(tǒng)強(qiáng)化客戶(hù)界面效果，創(chuàng)造性地策劃、組織和管理項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)參訪體驗(yàn)活動(dòng)，確立并持續(xù)提升首期客戶(hù)的滿(mǎn)意度，借助良好的客戶(hù)口碑，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)美譽(yù)度。服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值：策劃啟動(dòng)項(xiàng)目獨(dú)樹(shù)一幟的高端增值服務(wù)體系，以持續(xù)的增值服務(wù)強(qiáng)化和鞏固項(xiàng)目品牌地位并不斷推動(dòng)項(xiàng)目的價(jià)值提升。強(qiáng)化關(guān)系行銷(xiāo)：持續(xù)管理前期客戶(hù)資源并進(jìn)行深度挖掘，在提高銷(xiāo)售成

68、交率的同時(shí)，力求把先期客戶(hù)培養(yǎng)成為新的意見(jiàn)領(lǐng)袖群體，為項(xiàng)目后期的營(yíng)銷(xiāo)持續(xù)貢獻(xiàn)價(jià)值。公關(guān)活動(dòng)助力：結(jié)合開(kāi)盤(pán)特殊季節(jié)，以公關(guān)活動(dòng)助力客戶(hù)體驗(yàn)促進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)成交。主要行動(dòng)規(guī)劃示范區(qū)開(kāi)放體現(xiàn)活動(dòng)開(kāi)盤(pán)日大型活動(dòng)強(qiáng)勢(shì)組合的廣告投放和高密度軟宣計(jì)劃住宅一期營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)與計(jì)劃階段攻略金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.目標(biāo)首期別墅全部投放市場(chǎng)，確保持續(xù)熱銷(xiāo)，實(shí)現(xiàn)月均銷(xiāo)售30套的去化速度；持續(xù)提升項(xiàng)目品牌影響力策略以促銷(xiāo)為導(dǎo)向，效率優(yōu)先；精細(xì)化促銷(xiāo)，深度挖掘既有客戶(hù)，提高成交率；充分發(fā)揮意見(jiàn)領(lǐng)袖價(jià)值，重點(diǎn)強(qiáng)化口碑傳

69、播；主要行動(dòng)規(guī)劃全面總結(jié)開(kāi)盤(pán)市場(chǎng)反饋，精確把握客戶(hù)需求和偏好，及時(shí)完善各項(xiàng)銷(xiāo)售政策啟動(dòng)剩余住宅的模擬銷(xiāo)控，在次基礎(chǔ)上擇機(jī)借勢(shì)加推剩余房源制定并推行針對(duì)性、促銷(xiāo)性調(diào)價(jià)行動(dòng)住宅一期營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)與計(jì)劃階段攻略金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.目標(biāo)確保實(shí)現(xiàn)年度去化150套以上的房源；借勢(shì)啟動(dòng)高端客戶(hù)服務(wù)體系，為項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展創(chuàng)造新的增值元素。策略聚焦客戶(hù)關(guān)懷；充分調(diào)動(dòng)業(yè)主的人脈資源，主動(dòng)推進(jìn)滾動(dòng)消費(fèi)；主要行動(dòng)規(guī)劃大型年度慶典和業(yè)主感恩活動(dòng)；啟動(dòng)業(yè)主關(guān)系激勵(lì)計(jì)劃推出發(fā)行業(yè)主內(nèi)刊，建立業(yè)主關(guān)系管理長(zhǎng)效

70、機(jī)制銷(xiāo)售計(jì)劃金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.推廣執(zhí)行金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.推廣執(zhí)行金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.【方法】金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co

71、.,Ltd.外部三基礎(chǔ)：宗地特征蒲河新城核心板塊，新區(qū)潛力強(qiáng)勁，生態(tài)環(huán)境較好，水域環(huán)伺周遭區(qū)域交通虎石臺(tái)大街毗鄰，沈陽(yáng)通往虎石臺(tái)的主要干道區(qū)域配套配套相應(yīng)缺乏，但距離積家商業(yè)中心也較方便，共享沈北配套內(nèi)部七基礎(chǔ):規(guī)劃廠房式排布，無(wú)更多的優(yōu)點(diǎn)園林較為缺乏，不具備成熟別墅的資源，僅可借外部蒲河資源立面現(xiàn)代簡(jiǎn)約，直線條流暢，理性建筑戶(hù)型首層6米舉架，舒適寬敞，為業(yè)主創(chuàng)造個(gè)性化空間提供條件內(nèi)部配套較為缺乏，無(wú)會(huì)所等成熟別墅相關(guān)配套高科技建材尚無(wú)物業(yè)不太明確十維度體系價(jià)值整合梳理十維度體系價(jià)值整合梳理金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consu

72、lting(Group)Co.,Ltd.入門(mén)級(jí)別墅，價(jià)格就是第一感染力！入門(mén)級(jí)別墅，價(jià)格就是第一感染力！典晶策略典晶策略 之之 均質(zhì)論均質(zhì)論別墅的生活是誘人的，往往別墅的價(jià)格是嚇人的。我們就是要?jiǎng)?chuàng)造一種“有天有地自有一棟”的別墅生活，而價(jià)格卻是喜人的。環(huán)境：虎石臺(tái)區(qū)域作為沈北位于道義與輝山兩大別墅區(qū)之間形成的價(jià)值洼地產(chǎn)品：本案作為居住功能位于別墅與洋房之間形成的市場(chǎng)空白人群：買(mǎi)不起別墅，卻不愿意住洋房的客群本案作為居住推向市場(chǎng)，均價(jià)4000元/平米，按照300平米一套，總價(jià)在120萬(wàn)。真正應(yīng)了“100萬(wàn)應(yīng)該住別墅”這句話(huà)。這句話(huà)對(duì)于市場(chǎng)將有“力透紙背”的作用。產(chǎn)品一層挑高達(dá)6米，完全的獨(dú)棟別墅

73、的尺度，也將是這類(lèi)產(chǎn)品的一大賣(mài)點(diǎn)。本案推廣策略核心本案推廣策略核心金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.主推方案主推方案本案定位本案定位真正一百萬(wàn)真正一百萬(wàn) 奢適品別墅群落奢適品別墅群落真正一百萬(wàn)：有些項(xiàng)目在喊千萬(wàn)級(jí)、百萬(wàn)級(jí)，我們只要一百萬(wàn)。有些項(xiàng)目再說(shuō)一百萬(wàn)可以住別墅，或許要花一百萬(wàn)以上的價(jià)格，而我們要說(shuō)真正一百萬(wàn)就是我們，在市場(chǎng)上制造真假李逵的話(huà)題輿論。我們是類(lèi)獨(dú)棟，不是疊拼，這個(gè)一百萬(wàn)是真的有自己的天，自己的地。奢適品：我們不是奢侈品，我們是奢適品。有奢的面積，舒適的空間，適中的價(jià)格

74、。奢侈是一種浪費(fèi)的時(shí)候，奢適就是一種態(tài)度。別墅群落：別墅是要明確的形態(tài)，而群落是什么呢？群落是進(jìn)階更高生活形態(tài)的入門(mén)級(jí)，樸素有加，樸實(shí)無(wú)華，有生活激情。金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.主推方案主推方案本案案名本案案名樸墅公社樸墅公社樸實(shí)無(wú)華的是人生境界，樸實(shí)舒適的是樸墅公社。沒(méi)有過(guò)多的花哨和眼花繚亂的一切，只是有一棟屬于自己和家人的房子，這是樸實(shí)心境下，對(duì)生活更高追求有追求的人生總是美好的，正如對(duì)別墅生活的向往。并不是所有別墅都是遙不可及。樸墅公社，蒲河生態(tài)居住區(qū)核心地理，100萬(wàn)一

75、棟，讓更多人的別墅夢(mèng)想成為現(xiàn)實(shí)。金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.主推方案主推方案?jìng)溥x案名備選案名北岸院落北岸院落蒲河核心地區(qū)，突出生態(tài)環(huán)境，有水，有生態(tài)，有自然。院落的含義是從古至今，到今天再對(duì)未來(lái)的超越。沒(méi)有高樓的時(shí)候每家都會(huì)有個(gè)小院子，而現(xiàn)在高樓林立的時(shí)代，就沒(méi)有了院落，也沒(méi)有了自己家地盤(pán)的感覺(jué)。院落在這里以樸素的姿態(tài)重現(xiàn)，自家一棟，開(kāi)始別墅生活。金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.

76、,Ltd.主推方案主推方案sloganslogan生活的調(diào)子生活的調(diào)子從城市通往蒲河的路，就像是一首歌，我們希望這首歌給生活帶來(lái)憧憬、希望和更樸實(shí)的暢想。生活的調(diào)子本身豐富而多彩，我們將這里變成一首歌，當(dāng)我們唱起來(lái)的時(shí)候，總會(huì)因?yàn)闇嘏鴦?dòng)容。備選方案?jìng)溥x方案1 1我在浦河岸邊，你在哪里？我在浦河岸邊，你在哪里？用一句帶疑問(wèn)的話(huà)，突出了蒲河岸邊的生態(tài)自然環(huán)境，在岸邊臨水的生活，讓人羨慕，心生向往。備選方案?jìng)溥x方案2 2生如夏花生如夏花 亦如冬陽(yáng)亦如冬陽(yáng)夏花和冬陽(yáng)的兩種狀態(tài)，在這個(gè)樸實(shí)的別墅生活里，都可以體會(huì)得到，給生活不同的曲調(diào)，全憑個(gè)性。金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real

77、 Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.推廣思路及階段主題推廣思路及階段主題第一階段第二階段8月9月30日一次開(kāi)盤(pán)樣板區(qū)啟用二次開(kāi)盤(pán)8月底售樓處改造1月23日農(nóng)歷春節(jié)亮相蓄客開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)二次開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期跨年持銷(xiāo)期秋季房交會(huì)9月11月10月12月2月1月4月3月5月6月持銷(xiāo)期第三階段錯(cuò)位蓄客鋪墊模式地緣性客群理性投資客群跟風(fēng)投資客群真正真正100100萬(wàn)奢適品別墅群落萬(wàn)奢適品別墅群落生活的調(diào)子生活的調(diào)子 100100萬(wàn)應(yīng)該住別墅萬(wàn)應(yīng)該住別墅100100萬(wàn)現(xiàn)代別墅公社萬(wàn)現(xiàn)代別墅公社生活樣本生活樣本金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real E

78、state Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.n突出核心，持續(xù)不變突出核心，持續(xù)不變突出“100萬(wàn)”為核心，其次為“挑空”“現(xiàn)代”等產(chǎn)品價(jià)值。n節(jié)點(diǎn)推廣：節(jié)點(diǎn)推廣：11年810月及12年35月為集中推廣期，全媒體覆蓋，其他階段以線下為主。n媒體應(yīng)用：媒體應(yīng)用：全年媒體和階段性媒體配合，有主有次，最大限度發(fā)揮營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的的功用，制造爆點(diǎn)，運(yùn)用“沖突”（與龍湖的百萬(wàn)現(xiàn)象）制造輿論熱點(diǎn)，積極開(kāi)拓先鋒新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方式。推廣主張推廣主張視覺(jué)主張視覺(jué)主張金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Grou

79、p)Co.,Ltd.主標(biāo)題：100萬(wàn)，應(yīng)該住萬(wàn)，應(yīng)該住“首層舉架首層舉架6米米”的別墅的別墅副標(biāo)題：蒲河岸邊，樸墅公社，以樸素的心境走進(jìn)別墅生活蒲河岸邊，樸墅公社，以樸素的心境走進(jìn)別墅生活內(nèi)文：有追求的人生總是美好的，正如對(duì)別墅生活的向往。并不是所有別墅都是遙不可及。樸墅公社，蒲河生態(tài)居住區(qū)核心地理，100萬(wàn)一棟，讓更多人的別墅夢(mèng)想成為現(xiàn)實(shí)。首層6米舉架，洞見(jiàn)居者的個(gè)性?xún)?nèi)涵，不以張揚(yáng)的外表標(biāo)榜高尚，唯有樸素心境，方懂得生活的真諦。樸墅公社，一百萬(wàn)奢適品別墅公社。金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.

80、,Ltd.主標(biāo)題：100萬(wàn)，創(chuàng)造萬(wàn)，創(chuàng)造“首層舉架首層舉架6米米”別墅生活樣本別墅生活樣本副標(biāo)題：蒲河岸邊，樸墅公社，以樸素的心境開(kāi)始別墅生活蒲河岸邊，樸墅公社，以樸素的心境開(kāi)始別墅生活內(nèi)文：每個(gè)人的人生都有自己精彩的片段，或許此時(shí)此刻，擁有一棟別墅是人生晉級(jí)的精彩時(shí)刻。樸墅公社，100萬(wàn)一棟別墅生活樣本，讓更多人的別墅夢(mèng)想成為現(xiàn)實(shí)。首層6米舉架，如此別墅空間，生活有獨(dú)到見(jiàn)地的人，更懂得自我創(chuàng)造的生活。樸墅公社，一百萬(wàn)奢適品別墅公社。金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.本推廣費(fèi)用大體按四

81、期銷(xiāo)售總額的1%計(jì)算，建議2011年適當(dāng)加大推廣投入，為后期推廣奠定良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。推廣分項(xiàng)費(fèi)用（萬(wàn)元）比例說(shuō)明銷(xiāo)售物料 509%樓書(shū)、戶(hù)型圖、折頁(yè)、客戶(hù)刊物、宣傳片 售樓處裝修10018%新售樓處裝修展示道具 305%沙盤(pán)、效果圖、項(xiàng)目網(wǎng)站 戶(hù)外引導(dǎo) 509%地緣戶(hù)外、引導(dǎo)牌等 報(bào)紙廣告 204%開(kāi)盤(pán)期形象報(bào)廣 直銷(xiāo)派單 10018%專(zhuān)業(yè)雜志專(zhuān)刊、雜志軟文等 網(wǎng)絡(luò)廣告 7013%新浪、搜房 短信廣告 509%5個(gè)月，100萬(wàn)條/月 公關(guān)活動(dòng)及禮品 305%蓄客禮品及活動(dòng)費(fèi)用，開(kāi)盤(pán)活動(dòng)費(fèi)用 其它 509%小眾渠道如航機(jī)、高爾夫等 合計(jì)550100%費(fèi)用預(yù)算金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)沈陽(yáng)分公司Beijing Kinvo Real Estate Investment Consulting(Group)Co.,Ltd.匯報(bào)結(jié)束，感謝聆聽(tīng)