1、普陀區(qū)悅達(dá)889明發(fā)上海招商調(diào)研報(bào)告明發(fā)上海公司運(yùn)營(yíng)部明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021-69772888 FAX：021-697729992PART-01/03案例概況基本信息項(xiàng)目體量區(qū)位交通明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021-69772888 FAX：021-6977299931 1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介、項(xiàng)目簡(jiǎn)介悅達(dá)889廣場(chǎng)位于上海市曹家渡地區(qū)，是一個(gè)時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)，它具有創(chuàng)意購(gòu)物環(huán)境，亞洲首創(chuàng)的“幻影云頂”；擁有綠色環(huán)保空間，陳列架及墻面裝飾采用舊船板、椰子殼、回收磚、舊木板等材料制成；還具備奪人眼球的

2、科技噱頭。由悅達(dá)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，已于2009年9月建成開(kāi)業(yè)。悅達(dá)889廣場(chǎng)的總建筑面積約10萬(wàn)余平方米，商業(yè)面積達(dá)4萬(wàn)多平方米，開(kāi)放式廣場(chǎng)達(dá)1.6萬(wàn)平方米左右，內(nèi)部設(shè)計(jì)由2008年獲得英女王頒發(fā)的企業(yè)大獎(jiǎng)的英國(guó)著名設(shè)計(jì)公司BENOY量身打造。由于系同一家地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)，因此，悅達(dá)889廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后將與芳匯廣場(chǎng)既相互呼應(yīng)，又相互錯(cuò)位。2 2、區(qū)位圖、區(qū)位圖01 悅達(dá)889概述基本信息長(zhǎng)壽路萬(wàn)航渡路明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999401 悅達(dá)889體量結(jié)構(gòu)基本信息3 3、體量結(jié)構(gòu)表、體量結(jié)構(gòu)表城區(qū)靜安地址靜

3、安區(qū)萬(wàn)航渡路889號(hào)售樓地址萬(wàn)航渡路889號(hào)開(kāi)發(fā)商悅達(dá)地產(chǎn)建筑類(lèi)型板塔結(jié)合物業(yè)類(lèi)別商鋪建筑面積102475平方米占地面積13686平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009年09月方位西 內(nèi)環(huán)內(nèi)裝修全裝修產(chǎn)權(quán)年限40年容積率4.80綠化率20%物業(yè)公司高力國(guó)際物業(yè)費(fèi)25.00元/月/平方米明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021-69772888 FAX：021-6977299954 4、周邊交通、周邊交通地鐵：地鐵11號(hào)線、地鐵11號(hào)線支線、地鐵2號(hào)線、地鐵4號(hào)線 公交：319、838、951、321、765、54、316、136、922、941 5 5、周邊其他商業(yè)情

4、況、周邊其他商業(yè)情況曹家渡商圈是上海比較成熟的社區(qū)型老商圈，其曹家渡花鳥(niǎo)市場(chǎng)、芳匯廣場(chǎng)、友誼商城等在上海都是比較出名，周邊社區(qū)、商務(wù)都很成熟，緊鄰周邊幾大知名大型商業(yè)中心：1、南向緊鄰新興宏基休閑廣場(chǎng)（江蘇路）2、西南方緊鄰中山公園商圈：龍之夢(mèng)、多媒體廣場(chǎng)、玫瑰坊3、北方長(zhǎng)壽路商圈調(diào)頻壹（新興中高檔社區(qū)商業(yè)）、亞新廣場(chǎng)（中檔社區(qū)）4、東南方向緊鄰靜安寺商圈：久光、會(huì)德豐廣場(chǎng)、越洋廣場(chǎng)等（市級(jí)主商圈、高中低檔、全方位）01 悅達(dá)889區(qū)位和交通基本信息悅達(dá)8893 34 41 12 2明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021-69772888 FAX：0

5、21-697729996PART-02/03案例商業(yè)分析業(yè)態(tài)品牌動(dòng)線規(guī)劃明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021-69772888 FAX：021-6977299971 1、各樓層定位圖（總）、各樓層定位圖（總）02 悅達(dá)889樓層總圖品牌落位及平面圖明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021-69772888 FAX：021-6977299981 1、特力屋、特力屋02 悅達(dá)889部分主力店2 2、novonovo3 3、華潤(rùn)萬(wàn)家、華潤(rùn)萬(wàn)家bltblt4 4、其他：、其他：萬(wàn)寧、next、無(wú)印良品、湯姆熊、誠(chéng)美

6、媛等明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021-69772888 FAX：021-6977299992.12.1、B1B1樓平面圖樓平面圖02 悅達(dá)889品牌落位平面圖品牌落位及平面圖明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021-69772888 FAX：021-697729991002 悅達(dá)889品牌布局和動(dòng)線分析品牌落位及平面圖2.22.2、布局描述、布局描述B1F有22個(gè)商戶，主要有生活配套和美食廣場(chǎng)兩個(gè)部分。其中，特力屋在北端，BIT精品超市在南端，構(gòu)成了B1F的兩個(gè)中心，美食店與其它店鋪分布在兩者之間。2.

7、32.3、動(dòng)線分析、動(dòng)線分析B1F的人流主要通過(guò)開(kāi)放式廣場(chǎng)的自動(dòng)扶梯與直達(dá)電梯引入，人群到達(dá)B1F后，先在中央部分（散鋪區(qū)域）聚集，然后分流到南北兩端的次主力店，最后再次匯集到B1F中央，通過(guò)電梯到達(dá)其它樓層。明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999112.42.4、B1B1樓層品牌分析樓層品牌分析 悅達(dá)889業(yè)態(tài)布局和品牌結(jié)構(gòu)分析品牌落位及平面圖業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)品牌品牌檔次檔次客群客群綜合餐飲麥當(dāng)勞中檔年輕人群快樂(lè)檸檬中檔年輕時(shí)尚面包新語(yǔ)中檔全客群敦煌小亭中檔全客群綜合購(gòu)物萬(wàn)寧中檔年輕、中年特力屋中檔居家人

8、群BLT超市高檔家庭艾璞美發(fā)中檔時(shí)尚人群EBT數(shù)碼中檔年輕時(shí)尚全棉時(shí)代中檔居家人群2.52.5、品牌占比分析、品牌占比分析02明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999123.13.1、一樓平面圖、一樓平面圖02 悅達(dá)889品牌落位平面圖品牌落位及平面圖明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999133.23.2、布局描述、布局描述悅達(dá)889廣場(chǎng)是南北走向，商業(yè)主界面在萬(wàn)航渡路、長(zhǎng)寧路上，整體呈不規(guī)則條狀，其中北端

9、占地面積較大；亞洲首創(chuàng)的“幻影云頂”、廣場(chǎng)的全玻璃頂棚，非常吸引人的眼球。1F作為沿街鋪面，展示效果非常好，同B1F布局一致，南北兩端放置的都是主力店（北端是精品百貨NOVO，南端是家居生活MUJL，1-2F），充分利用廣場(chǎng)的形態(tài)，在兩者之間放置的都是時(shí)尚品牌商業(yè)。3.33.3、動(dòng)線分析、動(dòng)線分析1F是臨街樓層，雖有對(duì)外門(mén)店，但其主要入口有兩個(gè)：長(zhǎng)寧路入口、萬(wàn)航渡路廣場(chǎng)主入口，人流通過(guò)這兩個(gè)入口進(jìn)入廣場(chǎng)內(nèi)部，在通過(guò)內(nèi)部電梯分流到其它樓層。02 悅達(dá)889品牌布局和動(dòng)線分析品牌落位及平面圖明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021-69772888 FAX

10、：021-69772999143.43.4、一樓層品牌分析、一樓層品牌分析業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)品牌品牌檔次檔次客群客群綜合購(gòu)物NOVO中高檔年輕時(shí)尚無(wú)印良品中檔年輕、中年C&K中檔年輕時(shí)尚CK under中檔年輕時(shí)尚I.DO高檔年輕、中年天梭中檔年輕、中年絲芙蘭中檔年輕 中年佰草集中檔年輕、中年綜合餐飲wagas中檔休閑COSTA中檔商務(wù)休閑哈根達(dá)斯中檔年輕時(shí)尚3.53.5、品牌占比分析、品牌占比分析 悅達(dá)889業(yè)態(tài)布局和品牌結(jié)構(gòu)分析品牌落位及平面圖02明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999154.14.1、二

11、樓平面圖、二樓平面圖02 悅達(dá)889品牌落位平面圖品牌落位及平面圖明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021-69772888 FAX：021-697729991602 悅達(dá)889品牌落位及平面圖4.24.2、布局描述、布局描述因?yàn)?F兩家次主力店店面延伸至二樓的影響，2F只放了6家品牌店，店面布置基本上是1F布局的延伸，品牌主要放在中間位置4.34.3、動(dòng)線分析、動(dòng)線分析受1F次主力店的影響，2F除了廣場(chǎng)主入口的人流，兩家次主力店自身的內(nèi)部通道也會(huì)導(dǎo)入大量客流，并最終可以匯集到2F樓層中心。此外，廣場(chǎng)入口處一組直達(dá)2F的電梯可直接輸送人流至2F。明發(fā)集

12、團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999174.44.4、二樓層品牌分析、二樓層品牌分析業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)品牌品牌檔次檔次客群客群綜合購(gòu)物NOVO中高檔年輕時(shí)尚希思黎中高檔年輕時(shí)尚Lily中高檔年輕時(shí)尚圣迪奧中高檔年輕時(shí)尚Seven days中高檔年輕時(shí)尚迪亞達(dá)尼中高檔年輕時(shí)尚老馬鋪?zhàn)又懈邫n年輕時(shí)尚4.54.5、品牌占比分析、品牌占比分析 悅達(dá)889業(yè)態(tài)布局和品牌結(jié)構(gòu)分析品牌落位及平面圖02明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772

13、999185.15.1、三樓平面圖、三樓平面圖02 悅達(dá)889品牌落位平面圖品牌落位及平面圖明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999195.25.2、布局描述、布局描述3F放置了13家商戶，主要是兩個(gè)主題：服飾與餐飲。其中服飾集中在南端，餐飲在北端。作為業(yè)態(tài)豐富的補(bǔ)充，在這一層放置了一家美容SPA。5.35.3、動(dòng)線分析、動(dòng)線分析3F的人流主要通過(guò)廣場(chǎng)主入口的直達(dá)電梯及廣場(chǎng)北端的自動(dòng)扶梯導(dǎo)入。南端的自動(dòng)扶梯受到廣場(chǎng)結(jié)構(gòu)、樓下商鋪布置的影響，基本沒(méi)有人流。02 悅達(dá)889品牌布局和動(dòng)線分析品牌落位及平面

14、圖明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999205.45.4、三樓層品牌分析、三樓層品牌分析業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)品牌品牌檔次檔次客群客群綜合購(gòu)物next中高檔年輕時(shí)尚曼谷銀中檔年輕時(shí)尚墨達(dá)人中高檔年輕時(shí)尚芬迪詩(shī)中高檔年輕時(shí)尚亦谷中高檔年輕時(shí)尚卡駱馳中高檔年輕時(shí)尚綜合餐飲松臨日本料理中檔全客層釜山料理中檔全客層漢舍中檔全客層娛樂(lè)休閑誠(chéng)美媛中檔女士人群5.55.5、品牌占比分析、品牌占比分析 悅達(dá)889業(yè)態(tài)布局和品牌結(jié)構(gòu)分析品牌落位及平面圖02明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：

15、021-69772888 FAX：021-69772999216.16.1、四樓平面圖、四樓平面圖02 悅達(dá)889品牌落位平面圖品牌落位及平面圖明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999226.26.2、布局描述、布局描述4F放置了11家商戶，分為餐飲與兒童兩大主題。從平面圖上可以看出，餐飲占據(jù)大部分面積，兒童只是一些配套。作為廣場(chǎng)穹頂?shù)臉菍樱?、6F只是部分），采光效果、中庭景觀非常好。在這一樓層，開(kāi)發(fā)商還布置了一露天花園，有利于客流導(dǎo)入。6.36.3、動(dòng)線分析、動(dòng)線分析4F的人流主要通過(guò)廣場(chǎng)主入口的

16、直達(dá)電梯及廣場(chǎng)北端的自動(dòng)扶梯導(dǎo)入。南端的自動(dòng)扶梯受到廣場(chǎng)結(jié)構(gòu)、樓下商鋪布置的影響，人流較小。02 悅達(dá)889品牌布局和動(dòng)線分析品牌落位及平面圖明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999236.46.4、四樓層品牌分析、四樓層品牌分析02 悅達(dá)889品牌落位及平面圖業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)品牌品牌檔次檔次客群客群綜合餐飲蝶翠軒中高檔全客層禾綠壽司中檔年輕時(shí)尚味千拉面中檔全客層荷風(fēng)軒中檔全客層九龍冰室中檔年輕時(shí)尚休閑娛樂(lè)湯姆熊中檔家庭綜合購(gòu)物福寶寶兒童攝影中檔兒童康貝中檔兒童6.56.5、品牌占比分析、品牌占比分析明發(fā)集團(tuán)

17、上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999247.17.1、五樓平面圖、五樓平面圖02 悅達(dá)889品牌落位及平面圖7.27.2、布局描述、布局描述5樓放置的是大型餐飲-蝶翠軒，是蝶翠軒4F的延伸部分，客流從4F導(dǎo)入。明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999258.18.1、六樓平面圖、六樓平面圖02 悅達(dá)889品牌落位及平面圖8.28.2、布局描述、布局描述作為一個(gè)獨(dú)立的健身會(huì)所，基本與廣場(chǎng)是分離的，有自己的人員進(jìn)入通

18、道。明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999261 1、玻璃穹頂、玻璃穹頂04 悅達(dá)889規(guī)劃特色分析2 2、屋頂花園、屋頂花園明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999273 3、電梯入戶、電梯入戶，空間利用，空間利用（左圖）（左圖）04 悅達(dá)889規(guī)劃特色分析4 4、走道入戶、走道入戶，增加體驗(yàn)，增加體驗(yàn)（右圖）（右圖）明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021-69

19、772888 FAX：021-69772999285 5、星光大道、星光大道04 悅達(dá)889規(guī)劃特色分析6 6、時(shí)空電梯、時(shí)空電梯明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999297 7、設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)風(fēng)格04 悅達(dá)889規(guī)劃特色分析8 8、其它細(xì)節(jié)、其它細(xì)節(jié)明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021-69772888 FAX：021-6977299930PART-03/03案例調(diào)研總結(jié)品牌一覽/品牌定位/品牌密度總體/樓層業(yè)態(tài)配比/主力店密度亮點(diǎn)/不足總結(jié)明發(fā)集團(tuán)上

20、海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999311 1、商家品牌匯總表、商家品牌匯總表05悅達(dá)889商家品牌匯總分析樓層樓層商家品牌匯總（紅色為主力店、次主力店）商家品牌匯總（紅色為主力店、次主力店）B1特力屋、華潤(rùn)BLT超市、麥當(dāng)勞、寶多來(lái)寵物店、恐龍家紡、敦煌小亭、面包新語(yǔ)、萬(wàn)寧、法拉定利意式餐廳、Vividelo、豐麟?yún)⑿小⒖闪⑻丶揖由睢⑷鏁r(shí)代、EBT、玫瑰人生、Prince Young Sallon、一針一線、臺(tái)灣凍頂烏龍、艾璞、moma-Q、阿明食品、快樂(lè)檸檬1FNOVO、無(wú)印良品、絲芙蘭、Wagas

21、、charice&Keith、CKunderwear、I.DO、MANUSAKA、法拉定利意式餐廳、天梭、D.Diiamond、Byford、哈根達(dá)斯、costa咖啡、STELLA LUNA 2FNOVO、lily、老馬鋪氏、圣迪奧、Seven days、迪亞達(dá)尼、Sisley3F松林日本料理、NEXT、曼谷銀、墨達(dá)人、芬狄詩(shī)、E-BRA、誠(chéng)美媛、釜山料理、CROCS、夏寇兒、亦谷、漢舎4F蝶翠軒、湯姆熊、和綠壽司、大和生煎、味千拉面、九龍制造、荷風(fēng)軒、福寶寶攝影、萊盛童話、康貝、伊佳林5F蝶翠軒6F歐洛健身會(huì)所明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021

22、-69772888 FAX：021-6977299932總商家數(shù)總商家數(shù)6868綜合購(gòu)物48綜合餐飲17娛樂(lè)休閑305悅達(dá)889業(yè)態(tài)品牌結(jié)構(gòu)分析4 4、品牌檔次占比圖、品牌檔次占比圖從圖表上可以看出，悅達(dá)889廣場(chǎng)定位為中高檔購(gòu)物中心，引入的品牌主要是中高檔品牌商家。廣場(chǎng)內(nèi)入住的NOVO、華潤(rùn)BLT、NEXT、特力屋等品牌商家，有效的提升了悅達(dá)889廣場(chǎng)的整體形象和購(gòu)物檔次，與曹家渡商圈現(xiàn)有購(gòu)物中心形成了差異化經(jīng)營(yíng)。2 2、業(yè)態(tài)配比圖、業(yè)態(tài)配比圖從業(yè)態(tài)配比上看，悅達(dá)889廣場(chǎng)主要由服飾、餐飲、生活配套三部分組成，休閑娛樂(lè)配套較少，只有一家親子電玩、一家美容SPA、一家健身中心。從商家構(gòu)成上看，

23、悅達(dá)889放棄了主力商家而大力引入時(shí)尚品牌商家，整個(gè)廣場(chǎng)由部分次主力店和大量時(shí)尚品牌店，配合少量個(gè)性生活店面組成。由此可見(jiàn)，悅達(dá)889定位在潮流時(shí)尚客群。3 3、品牌密度表、品牌密度表左圖顯示：悅達(dá)889廣場(chǎng)的品牌主要集中在B1F、1F、3F充分利用了地下一層和1F，并有效的提升了3F的商業(yè)價(jià)值，引導(dǎo)顧客向高樓層流動(dòng)。明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999335 5、各樓層業(yè)態(tài)面積匯總表、各樓層業(yè)態(tài)面積匯總表05悅達(dá)889業(yè)態(tài)面積配比分析從右上圖可以看出，悅達(dá)889廣場(chǎng)在業(yè)態(tài)面積配比上，側(cè)重于購(gòu)物和

24、餐飲，二者加起來(lái)達(dá)到總面積的90%，而休閑娛樂(lè)面積占比非常小，業(yè)態(tài)配置不充分；從右圖可以看出，其主力店、次主力店占總面積的近一半。作為小體量購(gòu)物廣場(chǎng)，在業(yè)態(tài)安排上肯定有不充分的地方，要放棄某方面的業(yè)態(tài)；作為成熟社區(qū)商圈的的購(gòu)物廣場(chǎng)，周邊已有成熟的配套業(yè)態(tài)，為了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，業(yè)態(tài)定位也會(huì)走差異化路線。綜合購(gòu)物綜合購(gòu)物綜合餐飲綜合餐飲娛樂(lè)休閑娛樂(lè)休閑小計(jì)小計(jì)B1B1面積面積6400640016001600*80008000占比占比80%80%20%20%1F1F面積面積72007200800800*80008000占比占比90%90%10%10%2F2F面積面積80008000*80008000占比占

25、比100%100%3F3F面積面積456045602800280064064080008000占比占比57%57%35%35%8%8%4F4F面積面積800800560056001600160080008000占比占比10%10%70%70%20%20%5F5F面積面積*30003000*30003000占比占比100%100%6F6F面積面積*3000300030003000占比占比100%100%總計(jì)總計(jì)面積面積26960269601380013800524052404600046000占比占比58.6%58.6%30%30%11.4%11.4%100%100%明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)

26、部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021-69772888 FAX：021-69772999348 8、悅達(dá)、悅達(dá)889889項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析05悅達(dá)889亮點(diǎn)和不足類(lèi)別類(lèi)別亮點(diǎn)亮點(diǎn)不足不足業(yè)態(tài)布局1.定位比較明確：高品質(zhì)家庭的休閑首選，時(shí)尚與品位兼具，品牌引入與定位相符；2.放置多家次主力店，充分利用了現(xiàn)有的物業(yè)結(jié)構(gòu)，有效引導(dǎo)人流向高層流動(dòng)；3.品牌導(dǎo)入比較成功，引入多家知名次主力店、品牌店，有效提升了廣場(chǎng)形象；1.體量較小，放置業(yè)態(tài)較多，導(dǎo)致部分業(yè)態(tài)的品牌引入不夠豐滿（如休閑娛樂(lè)）；2.部分業(yè)態(tài)品牌的放置不夠合理，品牌之間的搭配銜接需要改進(jìn)；動(dòng)線組織1.廣場(chǎng)共放置

27、了4部垂直電梯、18部自動(dòng)扶梯，初步估算自動(dòng)扶梯密度指標(biāo)為2500平米/部左右；2.部分自動(dòng)扶梯、通道入商戶，有效帶動(dòng)人流；3.在主要商業(yè)界面放置2個(gè)主要入口，有效導(dǎo)入人流；4.車(chē)位放置在地下，通過(guò)長(zhǎng)壽路上的入口進(jìn)入，卸貨區(qū)放置在地下；1.廣場(chǎng)辦公部分的入口設(shè)置不合理，影響1F形象及廣場(chǎng)的人流導(dǎo)入、高樓層的面積利用及商鋪分割；2.主入口放置位置稍微有些差，視覺(jué)效果受到一些影響；3.部分自動(dòng)扶梯的設(shè)置不合理，利用效率低下；規(guī)劃特色1.商場(chǎng)設(shè)計(jì)亮點(diǎn)較多，注意細(xì)節(jié)，風(fēng)格統(tǒng)一；2.玻璃外墻、開(kāi)放式主入口、高層露天花園1.部分商鋪的店面分割、放置不合理，不能充分利用空間及展示位，影響客流進(jìn)入店面；2.未

28、設(shè)置外部（立面）廣告位；其他1.位于市中心成熟商圈，周邊有成熟社區(qū)與辦公區(qū)域；2.開(kāi)放式的小廣場(chǎng)經(jīng)常舉行各種活動(dòng)，有利于聚集人氣；3.位于三大商圈之間：龍之夢(mèng)、長(zhǎng)壽路、靜安寺；1.位于三大商圈之間：龍之夢(mèng)、長(zhǎng)壽路、靜安寺，客流會(huì)受到影響；明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)部地址：上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)6樓TEL：021-69772888 FAX：021-697729993505悅達(dá)889案例調(diào)研總結(jié)案例總結(jié)案例總結(jié)長(zhǎng)壽路地區(qū)西南方向緊鄰中山公園商圈，南方緊鄰徐家匯商圈，東南方向緊鄰靜安寺商圈，經(jīng)過(guò)20多年的開(kāi)發(fā)，地鐵、公交、道路等交通體系逐步完善，加上大量的辦公樓宇興起，區(qū)域CBD輪廓已形成。

29、長(zhǎng)壽路上的悅達(dá)889廣場(chǎng)、調(diào)頻一廣場(chǎng)、亞新生活廣場(chǎng)等商業(yè)必將吸引越來(lái)越多的潮流品牌，逐步將長(zhǎng)壽路打造成城市二級(jí)商圈。悅達(dá)889作為長(zhǎng)壽路上的標(biāo)志性建筑，形成了自己獨(dú)特的發(fā)展風(fēng)格：追求商家差異化、品牌時(shí)尚化、布局合理化，盡量避免和中山公園、徐家匯、靜安寺等城市一級(jí)商圈的商家、品牌競(jìng)爭(zhēng)，根據(jù)自身周邊環(huán)境形成了潮流時(shí)尚為主的經(jīng)營(yíng)特色，引進(jìn)了novo、華潤(rùn)萬(wàn)家blt、特力屋、next、無(wú)印良品、湯姆熊、誠(chéng)美媛等時(shí)尚元素的主力品牌店，建筑風(fēng)格也突出時(shí)尚、便捷、創(chuàng)意等特色。我公司可借鑒其運(yùn)營(yíng)成功之處，以及在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、細(xì)節(jié)處理等方面的成功經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)我項(xiàng)目方案的完善及今后招商運(yùn)營(yíng)的成功。指標(biāo)指標(biāo)業(yè)態(tài)面積配比業(yè)態(tài)面積配比品牌數(shù)量配比品牌數(shù)量配比主力店密度主力店密度品牌密度品牌密度品牌檔次配比品牌檔次配比扶梯密度扶梯密度數(shù)值數(shù)值59%59%：30%30%：11%11%71%71%：25%25%：4%4%49%49%676676/個(gè)個(gè)59%59%：39%39%：2%2%25002500/個(gè)個(gè)指標(biāo)說(shuō)明綜合購(gòu)物：綜合餐飲：娛樂(lè)休閑的面積比例關(guān)系綜合購(gòu)物：綜合餐飲：娛樂(lè)休閑的品牌數(shù)量比例關(guān)系主力店和次主力店面積總合/商業(yè)總面積總商業(yè)面積/品牌總數(shù)中檔：中高檔：高檔的比例關(guān)系商業(yè)總面積/扶梯總數(shù)