1、Centaline Consultants灣區游艇高爾夫項目策略案灣區游艇高爾夫項目策略案Code of this report|2第一部分第一部分 基于創新基礎上的邊界理論基于創新基礎上的邊界理論Code of this report|3動與靜的相對性動與靜的相對性 遠看，它是靜止的遠看，它是靜止的 近看，它是運動的近看，它是運動的因為，我們看到的是因為，我們看到的是整體整體因為，我們看到的是因為，我們看到的是細部細部Code of this report|4長與短的相對性長與短的相對性 粗看，兩者的長度不同粗看，兩者的長度不同 細看，兩者的長度一致細看，兩者的長度一致因為，我們選用因為，我

2、們選用立體參照系立體參照系因為，我們選用因為，我們選用平面參照系平面參照系Code of this report|5天下皆知美之為美，斯惡已。皆知善之為善，斯不善已。天下皆知美之為美，斯惡已。皆知善之為善，斯不善已。故有無相生，難易相故有無相生，難易相成，長短相形，高下相盈，音聲相和，前后相隨。成，長短相形，高下相盈，音聲相和，前后相隨。恒也。恒也。老子老子道經道經第二篇第二篇注解：注解：有和無在相互對立中得以產生，難和易在相互對應中得以形成，有和無在相互對立中得以產生，難和易在相互對應中得以形成，長和短在相互比較中得以顯現，高和下在相互依賴中得以存在，長和短在相互比較中得以顯現，高和下在相互

3、依賴中得以存在，音和聲在相互應和中得以區分，前和后在相互對比中得以出現。音和聲在相互應和中得以區分，前和后在相互對比中得以出現。本質：本質：說明一切事物都有自己的對立面，說明一切事物都有自己的對立面，失去其中的一方，另一方也就隨之失去其中的一方，另一方也就隨之失去。相互對立又相互依存是事物失去。相互對立又相互依存是事物存在的普遍形式。存在的普遍形式。任何有意義的研究都是以特任何有意義的研究都是以特定的時間、條件為轉移的，定的時間、條件為轉移的，即：有邊界性。即：有邊界性。邊界的上限就是邊界的上限就是事物之長，事物之長，邊界的下限則是邊界的下限則是事物之短。事物之短。邊界理論邊界理論的意義就在于

4、尋求邊界上、的意義就在于尋求邊界上、下限之間的相對平衡點。下限之間的相對平衡點。這個平衡點就是事物的個性，即區這個平衡點就是事物的個性，即區別于他物的唯一性。別于他物的唯一性。Code of this report|6個性實現的個性實現的核心問題核心問題邊界理論邊界理論基于創新基礎上的、具有中原特色的研究方法論基于創新基礎上的、具有中原特色的研究方法論資源區位規劃核心優勢核心優勢項目之長項目之長項目項目個性提練個性提練唯一性唯一性目標限制規劃條件短板效應短板效應項目之短項目之短邊界理論的運用邊界理論的運用基于個性實基于個性實現的整體發現的整體發展戰略展戰略整體發展戰略整體發展戰略基于解決核心問

5、題的戰略途徑1基于解決核心問題的戰略途徑2基于解決核心問題的戰略途徑項目項目整體定位整體定位形象定位客戶定位產品定位戰略定位戰略定位項目啟動策略項目啟動策略戰略舉措的實施途徑戰略舉措的實施途徑戰略舉措的實施途徑物業發展建議物業發展建議物業物業發展建議發展建議Code of this report|7邊界理論與顧問工作的價值保持了高度一致性邊界理論與顧問工作的價值保持了高度一致性產品產品共性共性產品產品個性個性實現產品的實現產品的基本價值基本價值實現產品的實現產品的差異化價值差異化價值后期營銷后期營銷的賣點的賣點一脈相承一脈相承顧問工作的價值顧問工作的價值 尋找并發現項目區別于其他項目的個性，即

6、唯一性 在產品個性的打造方面，建立與其他產品的區隔，從而實現產品的差異化價值Code of this report|8第二部分第二部分 三亞海棠灣鐵爐港項目物業發展建議報告三亞海棠灣鐵爐港項目物業發展建議報告Code of this report|9項目背景介紹項目背景介紹鐵爐港鐵爐港N NC9-6C9-6C9-7C9-7C9-8C9-8C9-9C9-9C9-11C9-11C9-10C9-10山體山體1818洞高爾夫洞高爾夫七星級七星級酒店群酒店群國際游國際游艇港艇港 定位：具備唯一性的國家海岸 核心功能：擁有亞洲唯一的七星級酒店群和國際游艇港 區域現狀：不成熟，陌生感強 初步成熟時間：201

7、22015年區域概況區域概況項目概況項目概況 資源屬性：18洞高爾夫（G）、一線內海及游艇（S）、山景（M）于一體的G.M.S復合型強勢景觀資源 住宅占地881畝，高爾夫1331畝，容積率0.3，限高9米Code of this report|10基于邊界理論下的項目個性提練基于邊界理論下的項目個性提練項目之長項目之長核心優勢核心優勢項目之短項目之短短板效應短板效應資源屬性資源屬性G.M.SG.M.S復合型強勢資源復合型強勢資源區位定位區位定位具備唯一性的國家海岸具備唯一性的國家海岸區域功能區域功能亞洲唯一的七星級酒店群和國際游艇港亞洲唯一的七星級酒店群和國際游艇港規劃屬性規劃屬性中等規模的低

8、密度純別墅社區中等規模的低密度純別墅社區區域現狀區域現狀新興國際灣區、陌生感強，區域初步成新興國際灣區、陌生感強，區域初步成熟需要熟需要3535年的時間，即年的時間，即2012201520122015年年資金壓力資金壓力開發商控制成本，快速回現開發商控制成本，快速回現入市時間入市時間別墅、高爾夫別墅、高爾夫20112011年強行入市年強行入市開發商目標開發商目標控制成本的前提下，實現利潤最大化控制成本的前提下，實現利潤最大化相對私密相對私密基于強勢資源共享下的相對私密性基于強勢資源共享下的相對私密性項目個性提練項目個性提練私享私享 基于區域屬性及資源屬性的唯一性基于區域屬性及資源屬性的唯一性高

9、端高端 基于區域規劃定位及產品屬性基于區域規劃定位及產品屬性相對私密相對私密 基于強勢資源共享下的相對私密性基于強勢資源共享下的相對私密性成本控制下的高溢價快銷產品成本控制下的高溢價快銷產品 基于短板效應下的市場導向產品基于短板效應下的市場導向產品Code of this report|11整體發展戰略回顧：順應市場發展規律，打造以整體發展戰略回顧：順應市場發展規律，打造以G.M.SG.M.S強勢復合型強勢復合型資源為核心競爭力的附加值高的別墅項目資源為核心競爭力的附加值高的別墅項目個性實現的核心問題個性實現的核心問題問題三：突破競爭格局問題三：突破競爭格局問題二：放大項目問題二：放大項目G.

10、M.SG.M.S復合資源復合資源問題一：項目發展先于區域啟動問題一：項目發展先于區域啟動項目先行，如何配合區域發展？項目先行，如何配合區域發展？如何放大如何放大G.M.SG.M.S資源，打造核心競爭力？資源，打造核心競爭力？成本控制下，突破競爭格局，實現高溢價？成本控制下，突破競爭格局，實現高溢價？戰略方向層面戰略方向層面戰略執行層面戰略執行層面項目先行，通過核心資源及配套打造，預熱區域價值項目先行，通過核心資源及配套打造，預熱區域價值控制成本，通過高附加值產品和對資源的充分利用來突破競爭控制成本，通過高附加值產品和對資源的充分利用來突破競爭成本放在最易被客戶感知的地方，打造最高級別的核心配套

11、成本放在最易被客戶感知的地方，打造最高級別的核心配套景觀價值最大化的前提下，保障項目良好的私密性景觀價值最大化的前提下，保障項目良好的私密性強化項目核心競爭力，打造最佳的強化項目核心競爭力，打造最佳的G.M.SG.M.S復合型資源復合型資源打造最暢銷的高度假品質別墅產品，實現快速回現和高溢價打造最暢銷的高度假品質別墅產品，實現快速回現和高溢價Code of this report|12國際灣區一線內海游艇高爾夫別墅社區國際灣區一線內海游艇高爾夫別墅社區G.M.SG.M.S生活新概念生活新概念 心，感受度假，只為放下心，感受度假，只為放下Code of this report|13整體發展戰略執

12、行層面下、基于項目個性打造的物業發展建議整體發展戰略執行層面下、基于項目個性打造的物業發展建議戰略舉措戰略舉措3 3景觀價值最大化的前提下，保障項目良好的私密性景觀價值最大化的前提下，保障項目良好的私密性 解決途徑解決途徑打造最佳的相對私密性打造最佳的相對私密性戰略舉措戰略舉措4 4打造最暢銷的高度假品質別墅產品，實現快速回現和高溢價打造最暢銷的高度假品質別墅產品，實現快速回現和高溢價 解決途徑解決途徑打造最暢銷的高度假品質別墅產品打造最暢銷的高度假品質別墅產品戰略舉措戰略舉措1 1成本放在最易被客戶感知的地方，打造最高級別的核心配套成本放在最易被客戶感知的地方，打造最高級別的核心配套 解決途

13、徑解決途徑打造最高級別的高爾夫會所打造最高級別的高爾夫會所戰略舉措戰略舉措2 2強化項目核心競爭力，打造最佳的強化項目核心競爭力，打造最佳的G.M.SG.M.S復合型資源復合型資源 解決途徑解決途徑打造最佳的打造最佳的G.M.SG.M.S復合型資源復合型資源物業發展建議涵蓋項物業發展建議涵蓋項配套設施配套設施配套、景觀、整體規劃配套、景觀、整體規劃建筑風格、立面、園林建筑風格、立面、園林戶型配比及設計建議戶型配比及設計建議Code of this report|14物業發展建議思維導圖物業發展建議思維導圖整體發展戰略整體發展戰略打造最佳的打造最佳的G.M.SG.M.S復合型資源復合型資源打造最

14、佳的相對私密性打造最佳的相對私密性打造最暢銷的高度假品質別墅打造最暢銷的高度假品質別墅打造最高級別的高爾夫會所打造最高級別的高爾夫會所會所選址會所選址檔次定位檔次定位會所設計會所設計其他功能其他功能項目個性提練項目個性提練短板短板效應效應核心核心優勢優勢個性實現的個性實現的核心問題核心問題邊界理論邊界理論出發點出發點 成本放在最易被客戶感知的地方涵蓋內容涵蓋內容 配套設施Code of this report|15鐵爐港鐵爐港山體山體N N高爾夫會所建在球場內部，不占用住宅用地，可控制高爾夫會所建在球場內部，不占用住宅用地，可控制土地成本土地成本 位于高爾夫球場內部，不占用住宅建設用地 各地塊

15、的交通通達性具備均好性 臨近外部道路，昭示性好會所選址會所選址1 1高爾夫會所高爾夫會所C9-6C9-6C9-7C9-7會所選址依據會所選址依據C9-8C9-8C9-9C9-9C9-11C9-11Code of this report|16迎合海棠灣區域、鐵爐港片區及項目成本控制下私享迎合海棠灣區域、鐵爐港片區及項目成本控制下私享性打造的內在要求，打造本項目性打造的內在要求，打造本項目“七星級七星級”豪華會所豪華會所 區域內在要求：海濱灣中區有七星級酒店群的配套，而南區除國際游艇港外缺乏其他頂級配套 片區內在要求：鐵爐港的天然內海資源、游艇、高爾夫、山體等資源均缺乏頂級配套與之相呼應 項目內在

16、要求：成本控制下項目私享性的打造，要求把成本放在最易被客戶感知的地方，而高爾夫會所是客戶感知度最高的地方檔次定位檔次定位2 2案例借鑒案例借鑒位於香港島西南部薄扶林鋼線灣數碼港以南沿岸，由盈科大衍地產發展有限公司開發，是全港規模最大的會所全港規模最大的會所 皇庭港灣六星級威尼斯人會所皇庭港灣六星級威尼斯人會所奢華的廳堂設計、齊備的功能空間、經典的裝飾品、毫不做作的藝術點綴，再加上無可挑剔的專屬服務，實現了會所的六星級檔次定位六星級檔次定位打造打造“七星級七星級”會所的內在要求會所的內在要求香港貝沙灣會香港貝沙灣會所所Code of this report|17大堂：客戶感知度的第一場所，設計上

17、要體現大堂：客戶感知度的第一場所，設計上要體現“七星七星級級”的奢華，迎合客戶認知的尊貴感的奢華，迎合客戶認知的尊貴感會所設計會所設計3 3 空間設計：大開間、高層高、豪裝修 裝潢效果：墻壁材質、地板的光潔度、大堂的整體色調搭配、燈光及細節裝飾大堂奢華打造的要點大堂奢華打造的要點Code of this report|18景觀開敞空間：客戶感知度的第二反應，設計上要增景觀開敞空間：客戶感知度的第二反應，設計上要增大高爾夫、海景的景觀廣角，迎合客戶的資源滿足感大高爾夫、海景的景觀廣角，迎合客戶的資源滿足感會所設計會所設計3 3 設計要點：多窗、多闌珊門、室外通廊設計 設計效果：增加會所內部采光度

18、 增加會所的景觀廣角 增大空氣的對流 擴大室內的空間感景觀開敞空間的打造要點景觀開敞空間的打造要點Code of this report|19屋頂天際泳池：客戶對景觀資源感知度的極致反應，屋頂天際泳池：客戶對景觀資源感知度的極致反應，設計上要將山、海、高爾夫景觀及相關配套融于一體設計上要將山、海、高爾夫景觀及相關配套融于一體會所設計會所設計3 3 設計要點：將山、海、高爾夫景觀融于一體 配套設置：餐飲，休憩設施屋頂天際泳池的打造要點屋頂天際泳池的打造要點Code of this report|20細部設計：客戶感知度的持續感受點，設計上要注重細部設計：客戶感知度的持續感受點，設計上要注重藝術性

19、與欣賞性的結合，富有內涵藝術性與欣賞性的結合，富有內涵會所設計會所設計3 3印花布椅，溫馨舒適印花布椅，溫馨舒適獨特屋頂設計，另一道風景獨特屋頂設計，另一道風景古色古香的電梯古色古香的電梯 巨幅墻體掛畫巨幅墻體掛畫藝術裝飾品藝術裝飾品 設計要點：注重藝術性與欣賞性的結合 效果：藝術總能帶給人視覺上的沖擊。任何一個細節部件，都可以成為一件藝術品細部設計的打造要點細部設計的打造要點Code of this report|21其他功能其他功能涵蓋了餐飲、娛樂、商務及商業等配套，服務客戶的涵蓋了餐飲、娛樂、商務及商業等配套，服務客戶的不同需求，迎合客戶的其他感知度不同需求，迎合客戶的其他感知度其他功能

20、其他功能4 4餐飲餐飲配套配套娛樂娛樂配套配套商務商務配套配套商業商業配套配套Code of this report|22餐飲配套：滿足的不僅是客戶的飲食需求，還應注重餐飲配套：滿足的不僅是客戶的飲食需求，還應注重文化內涵的植入，增強客戶感知度文化內涵的植入，增強客戶感知度中餐廳中餐廳咖啡廳咖啡廳紅酒，本身就是一種紅酒，本身就是一種品質；品酒，是生活品質；品酒，是生活的一種享受的一種享受 。其他功能其他功能4 4品酒俱樂部品酒俱樂部 設計要點：中、西餐廳，品酒俱樂部、酒吧、咖啡廳等 效果：餐飲配套滿足的不僅是客戶的飲食需求，還應注重文化內涵的植入，增強客戶的感知度 服務客戶的類別：短期度假及項

21、目中長期度假核心客戶餐飲配套的打造要點餐飲配套的打造要點Code of this report|23娛樂配套：要適當增強其藝術氛圍，提高項目內涵，娛樂配套：要適當增強其藝術氛圍，提高項目內涵，迎合中長期度假客戶的藝術感知度迎合中長期度假客戶的藝術感知度健身中心健身中心其他功能其他功能4 4水療水療SPASPA私人健身教練私人健身教練藝術俱樂部藝術俱樂部 設計要點：健身中心、水療SPA、室內泳池、藝術俱樂部等 效果：適當增強娛樂配套的藝術氛圍，增強內涵 服務客戶的類別：主要為項目中長期度假核心客戶娛樂配套的打造要點娛樂配套的打造要點Code of this report|24商務配套：滿足項目企

22、業客戶的商務需求商務配套：滿足項目企業客戶的商務需求多種形式的多媒體會議廳多種形式的多媒體會議廳可以承辦各類型宴會的宴會廳可以承辦各類型宴會的宴會廳其他功能其他功能4 4Code of this report|25商業配套商業配套：以超市為主，品種種類適中，滿足中長期客：以超市為主，品種種類適中，滿足中長期客戶的居住生活需要戶的居住生活需要王先生：如果度假時間超過三周就需要超市有比較齊全的配套，日常用品啊，各種書籍、報紙耶需要配備。張小姐：中長期度假的話，超市肯定是必備的，平時女生的日常用品、一些小零食、水果都是需要的。李總：如果度假時間長達一、兩個月的，我會帶上老婆孩子，一家人熱鬧。超市，肯

23、定需要，日常用品、小孩子的零食、另外也需要些烹飪原料，有時也想家里自己做飯 會所的商業配套是根據會所的規模、針對的客戶群體來確定 項目針對的客戶群體主要是中長期度假客戶，他們的需求是我們配套的標準 通過公司的客戶資源訪談幾位有度假實力的客戶，為超市配套提供參考其他功能其他功能4 4Code of this report|26核心資源的景觀放大核心資源的景觀放大核心資源進行最佳復合核心資源進行最佳復合S:S:海及游艇海及游艇MM：山體：山體景觀軸設置景觀軸設置空間布局空間布局GG：高爾夫：高爾夫打造最佳的打造最佳的G.M.SG.M.S復合型資源復合型資源打造最佳的相對私密性打造最佳的相對私密性打

24、造最暢銷的高度假品質別墅打造最暢銷的高度假品質別墅打造最高級別的高爾夫會所打造最高級別的高爾夫會所物業發展建議思維導圖物業發展建議思維導圖出發點出發點 強化項目核心競爭力涵蓋內容涵蓋內容 配套、景觀、整體規劃整體發展戰略整體發展戰略項目個性提練項目個性提練短板短板效應效應核心核心優勢優勢個性實現的個性實現的核心問題核心問題邊界理論邊界理論Code of this report|27設計上要以增加難度系數、提高趣味性為出發點，具體設計上要以增加難度系數、提高趣味性為出發點，具體障礙可采用沙坑、湖泊、樹叢、小橋等障礙可采用沙坑、湖泊、樹叢、小橋等張連偉球場張連偉球場杜瓦爾球場杜瓦爾球場世界杯球場世

25、界杯球場維杰球場維杰球場尼克費度球場尼克費度球場北戴球場北戴球場島型果嶺島型果嶺多沙坑、坡度多沙坑、坡度長形沙坑長形沙坑湖泊圍繞果嶺湖泊圍繞果嶺小橋、湖泊小橋、湖泊大面積沙坑大面積沙坑市場現狀：三亞從來都不缺高爾夫球場設計的出發點：增加球場的差異化，建立自己的特色落實方法：用沙坑、河流、橋、坡度、形狀各異的果嶺來增大球場的難度，增加客戶趣味性球場設計球場設計1 1Code of this report|28邊界地塊別墅：設計上可采用單線形設計，使與高爾邊界地塊別墅：設計上可采用單線形設計，使與高爾夫景觀實現最佳融合夫景觀實現最佳融合別墅設計別墅設計2 2 盡量采用單線形設計邊界別墅設計的打造要

26、點邊界別墅設計的打造要點觀瀾湖長堤觀瀾湖長堤邊界別墅邊界別墅Code of this report|29內部地塊別墅：設計上應抬高地勢，使后排別墅的高內部地塊別墅：設計上應抬高地勢，使后排別墅的高爾夫景觀價值最大化爾夫景觀價值最大化別墅設計別墅設計2 2抬高地勢抬高地勢 抬高地勢，使其最上層盡可能地享受高爾夫景觀內部別墅設計的打造要點內部別墅設計的打造要點抬高地勢抬高地勢Code of this report|30沿高爾夫紅線建筑，增大贈送空間的同時，與高爾夫沿高爾夫紅線建筑，增大贈送空間的同時，與高爾夫球場聯系更緊密球場聯系更緊密開敞空間開敞空間3 3贈送花園贈送花園贈送花園贈送花園 設計要

27、點：壓紅線建設，將花園伸入高爾夫球場內 效果：增加住宅的花園贈送面積 住宅與高爾夫近距離接觸使得住宅可以最大限度地與高爾夫資源相結合開敞空間的打造要點開敞空間的打造要點Code of this report|31住宅內部的開敞空間：設計上要減小進深，增大景觀面，盡量住宅內部的開敞空間：設計上要減小進深，增大景觀面，盡量減少空間劃分，特別注重大面積玻璃和大面積窗戶的設置減少空間劃分，特別注重大面積玻璃和大面積窗戶的設置 別墅沿高爾夫紅線布置，必須以大開間來擴大住戶的景觀面，做到不浪費一絲高爾夫景觀 露臺的設計有利于增加情趣和觀景，擴大生活空間，可以作為觀景臺讓客戶享受在高處遠眺高爾夫球場的愜意

28、大面積玻璃的運用，可以充分增加視角的廣度，讓住戶從別墅的不同位置、各個不同角度觀看到高爾夫球場玻璃墻玻璃墻浴室玻璃，泡澡可以享浴室玻璃，泡澡可以享受景觀景觀受景觀景觀玻璃大拉門玻璃大拉門大開間大開間福灣福灣亞龍灣高爾夫亞龍灣高爾夫公主郡公主郡露臺露臺開敞空間開敞空間3 3住宅內部開敞空間的打造要點住宅內部開敞空間的打造要點Code of this report|32核心資源的景觀放大核心資源的景觀放大核心資源進行最佳復合核心資源進行最佳復合S:S:海及游艇海及游艇MM：山體：山體景觀軸設置景觀軸設置空間布局空間布局GG：高爾夫：高爾夫打造最佳的打造最佳的G.M.SG.M.S復合型資源復合型資源

29、打造最佳的相對私密性打造最佳的相對私密性打造最暢銷的高度假品質別墅打造最暢銷的高度假品質別墅打造最高級別的高爾夫會所打造最高級別的高爾夫會所物業發展建議思維導圖物業發展建議思維導圖出發點出發點 強化項目核心競爭力涵蓋內容涵蓋內容 配套、景觀、整體規劃整體發展戰略整體發展戰略項目個性提練項目個性提練短板短板效應效應核心核心優勢優勢個性實現的個性實現的核心問題核心問題邊界理論邊界理論Code of this report|33應開發商的需要，前期作為項目營銷中心，后期為游應開發商的需要，前期作為項目營銷中心，后期為游艇俱樂部艇俱樂部 游艇會在推出前期將用做售樓中心 從設計打造上應該按游艇會所的標準

30、設計，方便后期小改動后就可直接用做游艇俱樂部 作為海棠灣少有的內海避風港，是眾游艇停泊的最佳位置 為與整個灣區以及我們項目的高爾夫別墅氣質相吻合，售樓中心應以標志性建筑的定位來打造游艇會游艇會功能功能1 1Code of this report|34游艇會建在海上，不須征用土地，可控制土地成本游艇會建在海上，不須征用土地，可控制土地成本 海上游艇會具備絕佳的一線海景，適合前期作為項目營銷中心的需要 建在海上，不須額外征用土地，可控制項目的土地成本 與高爾夫會所相互呼應，易形成項目的重要景觀通廊游艇會游艇會選址選址2 2選址依據選址依據鐵爐港鐵爐港山體山體N N高爾夫會所高爾夫會所C9-6C9-

31、6C9-7C9-7C9-8C9-8C9-9C9-9C9-11C9-11游艇會游艇會Code of this report|35設計上要注重與海的結合，營造設計上要注重與海的結合，營造360360度海景景觀度海景景觀游艇會游艇會設計設計3 3大開間彰顯大氣大開間彰顯大氣多窗設計增大親海面多窗設計增大親海面內部裝飾凸顯海元素內部裝飾凸顯海元素 外部景觀：建議采用闌珊門窗，強化與海的結合，營造360度海景景觀 內部元素：內部陳列采用可以體現海資源的擺設，如游艇，凸顯海元素游艇會設計的打造要點游艇會設計的打造要點Code of this report|36設計上要成規模，集中式打造，樹立影響力；同時，

32、設計上要成規模，集中式打造，樹立影響力；同時，環繞型的游艇碼頭，易形成海景通廊，加強與海的聯環繞型的游艇碼頭，易形成海景通廊，加強與海的聯系系游艇碼頭游艇碼頭打造打造4 4環形碼頭，集中打造環形碼頭，集中打造游艇成規模停靠游艇成規模停靠游艇碼頭示意圖游艇碼頭示意圖海岸線海岸線海岸棧道海岸棧道游艇會游艇會游艇碼頭游艇碼頭海景通廊海景通廊 集中式打造，要成規模，樹立影響力 游艇碼頭環繞游艇會所打造，方便游艇停靠在俱樂部周圍 環繞型的游艇碼頭，可以形成海景通廊，增大海景面，加強項目與海的聯系游艇碼頭的打造要點游艇碼頭的打造要點Code of this report|37設計上可采用木質鋪裝，未來將成

33、為客戶到銷售中心設計上可采用木質鋪裝，未來將成為客戶到銷售中心的第一個海景長廊的第一個海景長廊海岸棧道海岸棧道打造打造5 5海岸棧道海岸棧道游艇碼頭示意圖游艇碼頭示意圖海岸棧道海岸棧道 本項目沿海岸線用地未來歸屬情況不明，不適合打造濱海棧道 本項目海岸棧道指由海岸線至游艇會的海上長廊 未來海岸棧道將是客戶到銷售中心的第一個海景長廊 設計上可采用木質鋪裝海岸棧道的打造要點海岸棧道的打造要點海岸線海岸線Code of this report|38核心資源的景觀放大核心資源的景觀放大核心資源進行最佳復合核心資源進行最佳復合S:S:海及游艇海及游艇MM：山體：山體景觀軸設置景觀軸設置空間布局空間布局G

34、G：高爾夫：高爾夫打造最佳的打造最佳的G.M.SG.M.S復合型資源復合型資源打造最佳的相對私密性打造最佳的相對私密性打造最暢銷的高度假品質別墅打造最暢銷的高度假品質別墅打造最高級別的高爾夫會所打造最高級別的高爾夫會所物業發展建議思維導圖物業發展建議思維導圖出發點出發點 強化項目核心競爭力涵蓋內容涵蓋內容 配套、景觀、整體規劃整體發展戰略整體發展戰略項目個性提練項目個性提練短板短板效應效應核心核心優勢優勢個性實現的個性實現的核心問題核心問題邊界理論邊界理論Code of this report|39修建私家登山道：營造業主的專屬尊崇感，增添業主修建私家登山道：營造業主的專屬尊崇感，增添業主生活

35、樂趣生活樂趣案例借鑒：深圳圣莫麗斯圣莫麗斯登山道繞山一周，全部采用進口芬蘭木、青麻石鋪設案例借鑒：深圳蘭溪谷萬科東海岸登山道是深圳第一條私家登山道案例借鑒：萬科東海岸本項目發力點：可采用簡潔古樸的石材和木棧道混合的方式，讓人們可以在林冠中自由穿行，可傾聽山聽林濤，極大的滿足了人與自然親密接觸的行為心理打造登打造登山道山道1 1Code of this report|40建造山頂標志性景觀塔：創造山體景觀面，為項目貼建造山頂標志性景觀塔：創造山體景觀面，為項目貼上獨特的標簽上獨特的標簽圣莫麗斯塔照亮回家的路案例借鑒：深圳圣莫麗斯“圣莫麗斯塔”凈高20.38米、完全按照瑞士風格建造，除了社區標識的

36、作用，也包含深厚的風水乾坤，庇佑圣莫麗斯人，是圣莫麗斯的精神圖騰。本項目可借鑒點：本項目可借鑒點：結合本項目的定位及建筑風格，設計一座具有標志性的景觀建筑置于山中，并賦予其一定的精神內涵，后期可作為本項目的一個營銷亮點。景觀塔景觀塔2 2Code of this report|41建造觀景平臺：依山就勢，近可觀高爾夫、園林景觀，建造觀景平臺：依山就勢，近可觀高爾夫、園林景觀，遠可觀海景，提高山、海、高爾夫等資源的互動性遠可觀海景，提高山、海、高爾夫等資源的互動性圣莫麗斯半山觀景臺通過觀景平臺的打造，營造“關山攬海，天朗氣清”的意境，能夠彌補本項目后排物業缺乏海景、高爾夫資源的不足南沙奧園半山觀

37、景臺蘭溪谷半山觀景臺觀景平臺觀景平臺3 3Code of this report|42沿登山道在山體中布置提供駐足空間和休閑活動的涼亭沿登山道在山體中布置提供駐足空間和休閑活動的涼亭、郊野公園增加登山活動的情趣，最大限度的親近山體、郊野公園增加登山活動的情趣，最大限度的親近山體休憩場所休憩場所4 4星河丹堤私家山體公園星河丹堤私家山體公園中信棲湖私家山體公園中信棲湖私家山體公園 在半山腰位置建議打造業主私家郊野公園私家郊野公園 在登山道的交通節點布置涼亭涼亭，為業主提供休憩場所 開辟空地作為運動場所，布置運動器材 設置景觀小品，增加景觀的情趣 發呆亭發呆亭 不會亭不會亭Code of this

38、 report|43核心資源的景觀放大核心資源的景觀放大核心資源進行最佳復合核心資源進行最佳復合S:S:海及游艇海及游艇MM：山體：山體景觀軸設置景觀軸設置空間布局空間布局GG：高爾夫：高爾夫打造最佳的打造最佳的G.M.SG.M.S復合型資源復合型資源打造最佳的相對私密性打造最佳的相對私密性打造最暢銷的高度假品質別墅打造最暢銷的高度假品質別墅打造最高級別的高爾夫會所打造最高級別的高爾夫會所物業發展建議思維導圖物業發展建議思維導圖出發點出發點 強化項目核心競爭力涵蓋內容涵蓋內容 配套、景觀、整體規劃整體發展戰略整體發展戰略項目個性提練項目個性提練短板短板效應效應核心核心優勢優勢個性實現的個性實現

39、的核心問題核心問題邊界理論邊界理論Code of this report|44一線內海景觀一線內海景觀二線內海景觀二線內海景觀一線高爾夫景觀一線高爾夫景觀一線山景一線山景景觀資源景觀資源盤點盤點1 1C9-6C9-6C9-7C9-7C9-8C9-8C9-9C9-9C9-11C9-11鐵爐港鐵爐港山體山體N N高爾夫會所高爾夫會所游艇會游艇會本項目景觀資源包括一線、二線內海景觀，一線高爾夫本項目景觀資源包括一線、二線內海景觀，一線高爾夫景觀，一線山景等景觀，一線山景等Code of this report|45景觀軸設置在核心景觀節點集中區域，便于項目景觀景觀軸設置在核心景觀節點集中區域，便于項

40、目景觀資源的集中展示資源的集中展示 景觀軸沿C9-7和 C9-6 地塊中間區域設置 連接游艇會（海上銷售中心）、高爾夫會所、高爾夫球場及山體等核心景觀節點 單線型景觀軸，景觀面大，將本項目的強勢景觀資源集中展示主景觀軸主景觀軸的設置的設置2 2主景觀軸設置主景觀軸設置鐵爐港鐵爐港山體山體N N高爾夫會所高爾夫會所C9-6C9-6C9-7C9-7C9-8C9-8C9-9C9-9C9-11C9-11游艇會游艇會Code of this report|46主干道沿景觀軸設置，連接高爾夫會所和游艇會主干道沿景觀軸設置，連接高爾夫會所和游艇會外部道路外部道路交通組織交通組織3 3鐵爐港鐵爐港山體山體N

41、N高爾夫會所高爾夫會所C9-6C9-6C9-7C9-7C9-8C9-8C9-9C9-9C9-11C9-11游艇會游艇會主干道主干道次干道次干道主入口主入口次入口次入口Code of this report|47打造打造“一軸三點三帶一軸三點三帶”的空間布局，實現核心資源與的空間布局，實現核心資源與核心配套的最佳復合核心配套的最佳復合“一軸”即連接游艇會、高爾夫會所及山體的 中心景觀軸 “三點”即由游艇會、高爾夫會所及山體郊野公園構成的核心景觀節點“三帶”即由海景帶、高爾夫景觀帶和山景帶構成的景觀資源帶核心資源與核心資源與核心配套的核心配套的最佳復合最佳復合4 4鐵爐港鐵爐港山體山體N NC9-

42、6C9-6C9-7C9-7C9-8C9-8C9-9C9-9C9-11C9-11游艇會游艇會高爾夫會所高爾夫會所山體郊野公園山體郊野公園山山景景帶帶高高爾爾夫夫景景觀觀帶帶海海景景帶帶“一軸三點三帶一軸三點三帶”Code of this report|48物業發展建議思維導圖物業發展建議思維導圖出發點出發點 既要實現景觀價值最大化，又要保障良好的私密性涵蓋內容涵蓋內容 建筑風格、立面、園林建筑及園林風格建筑及園林風格相對私密性的打造相對私密性的打造邊界別墅的私密性打造邊界別墅的私密性打造內部別墅的私密性打造內部別墅的私密性打造地下或半地下車庫設計地下或半地下車庫設計打造最佳的打造最佳的G.M.S

43、G.M.S復合型資源復合型資源打造最佳的相對私密性打造最佳的相對私密性打造最暢銷的高度假品質別墅打造最暢銷的高度假品質別墅打造最高級別的高爾夫會所打造最高級別的高爾夫會所整體發展戰略整體發展戰略項目個性提練項目個性提練短板短板效應效應核心核心優勢優勢個性實現的個性實現的核心問題核心問題邊界理論邊界理論Code of this report|49北美風格別墅北美風格別墅深圳萊蒙水榭山深圳萊蒙水榭山昆山大自然游艇俱樂部昆山大自然游艇俱樂部魯能三亞灣新城美式高爾夫別墅魯能三亞灣新城美式高爾夫別墅上海康橋半島上海康橋半島 大量案例證明客戶對于北美建筑風格別墅有較高的認同度 北美建筑風格別墅與游艇、高爾

44、夫的融合度較高 北美建筑風格用材以木材和石材為主，適宜濱海建筑，抗腐蝕性較好建筑風格建筑風格1 1判定依據判定依據Code of this report|50建筑立面色彩搭配：深淺色系靈活搭配，稍顯厚重，建筑立面色彩搭配：深淺色系靈活搭配，稍顯厚重，體現本項目的尊貴氣質體現本項目的尊貴氣質 深淺色系靈活搭配，穿插使用，可以有效減小美式建筑的過于厚重的感覺，但不過于輕浮，體現尊貴感。淺色系的應用可以給人以舒適，慵懶的感覺，可讓人心情愉悅，增強項目的度假氛圍。外立面外立面2 2Code of this report|51高爾夫別墅組團（高爾夫別墅組團（C9-6/7C9-6/7地塊）：東南亞園林風格

45、地塊）：東南亞園林風格 三亞屬于熱帶地區，很適合東南亞園林的氣候特點 三亞客戶對于東南亞園林風格的認同度較高 東南亞園林植被比較契合項東南亞園林植被比較契合項目的景觀資源打造特點：高目的景觀資源打造特點：高植被普遍以棕櫚樹為主，密植被普遍以棕櫚樹為主，密度低，不易對核心景觀造成度低，不易對核心景觀造成遮擋。低植被主要四季長青遮擋。低植被主要四季長青植物為主，對核心景觀的遮植物為主，對核心景觀的遮擋有限擋有限 東南亞風格園林較容易與不同風格建筑相搭配，與北美風格建筑的契合度較好亞龍灣高爾夫（東南亞風格）亞龍灣高爾夫（東南亞風格）海藍椰風（東南亞風格）海藍椰風（東南亞風格）半島龍灣（東南亞風格）半

46、島龍灣（東南亞風格）園林風格園林風格3 3判定依據判定依據Code of this report|52臨山別墅組團（臨山別墅組團（C9-8/9/11C9-8/9/11地塊）：意大利臺地園林，地塊）：意大利臺地園林，能夠更好的讓建筑與山體相互融合，形成臺地莊園。能夠更好的讓建筑與山體相互融合，形成臺地莊園。意大利臺地園林風格：別墅園林多半建立在山坡地段上，就坡勢而作成若干的臺地園，能保證別墅較好的私密性和資源的私享性 與本項目的契合度：本項目臨山別墅組團，具備較好的山體資源，與臺地園林契合度較高 意大利臺地園林與北美建筑風格的契合度較好園林風格園林風格3 3判定依據判定依據Code of thi

47、s report|53物業發展建議思維導圖物業發展建議思維導圖出發點出發點 既要實現景觀價值最大化，又要保障良好的私密性涵蓋內容涵蓋內容 建筑風格、立面、園林建筑及園林風格建筑及園林風格相對私密性的打造相對私密性的打造邊界別墅的私密性打造邊界別墅的私密性打造內部別墅的私密性打造內部別墅的私密性打造地下或半地下車庫設計地下或半地下車庫設計打造最佳的打造最佳的G.M.SG.M.S復合型資源復合型資源打造最佳的相對私密性打造最佳的相對私密性打造最暢銷的高度假品質別墅打造最暢銷的高度假品質別墅打造最高級別的高爾夫會所打造最高級別的高爾夫會所整體發展戰略整體發展戰略項目個性提練項目個性提練短板短板效應效

48、應核心核心優勢優勢個性實現的個性實現的核心問題核心問題邊界理論邊界理論Code of this report|54別墅方面，以棕櫚樹等高大植被低密度分布于私密空別墅方面，以棕櫚樹等高大植被低密度分布于私密空間前；球場方面，可設置淺水系與別墅社區進行區隔間前；球場方面，可設置淺水系與別墅社區進行區隔高爾夫高爾夫邊界私密性邊界私密性1 1 別墅方面：以棕櫚樹為主要植被，種植密度較低，且主要分布于別墅的私密空間前 高爾夫球場方面：可配合中淺水系進行打造，與別墅社區進行區隔，同時，也起到引導果嶺景觀和別墅內部景觀自然過度的作用邊界別墅的相對私密性打造邊界別墅的相對私密性打造別墅方面別墅方面別墅方面別墅

49、方面高爾夫球場方面高爾夫球場方面高爾夫球場方面高爾夫球場方面Code of this report|55結合山體地形，通過高差及山體樹木形成山體與別墅結合山體地形，通過高差及山體樹木形成山體與別墅之間的相互區隔，建立私密性之間的相互區隔，建立私密性臨山臨山邊界私密性邊界私密性2 2 結合坡地地形，通過一定高差和山體樹木形成建筑之間的相互區隔，建立私密性 建筑之間通過花園或者前后錯墊高設計模糊與山的界限 植被主要以山體植被為主，和山充分融合靠山別墅的私密性打造靠山別墅的私密性打造Code of this report|56主要針對別墅之間的私密性保障，設計上可通過植被主要針對別墅之間的私密性保障

50、，設計上可通過植被、花園、水系、道路設置來打造其私密性、花園、水系、道路設置來打造其私密性內部私密性內部私密性3 3 種植相對較密的高大植被，同時搭配低矮植被和花卉形成園林錯落感，同時保證私密性 在別墅中可以利用花園、噴泉和小品等增加距離感同時與其他別墅形成區隔，保證私密空間和資源的專屬性 道路設置多為“曲徑”，可讓園林更加豐富，層次感更加強烈，同時私密性更好內部私密性的打造內部私密性的打造道路多設置為道路多設置為“曲徑曲徑”利用花園形成區隔利用花園形成區隔噴泉、水池形成區隔噴泉、水池形成區隔高大植被與低矮植被結合高大植被與低矮植被結合Code of this report|57“曲徑曲徑”：

51、通過道路兩側的植被處理，營造：通過道路兩側的植被處理，營造“曲徑曲徑”感覺，既增加別墅私密性，又增添度假情趣和氛圍感覺，既增加別墅私密性，又增添度假情趣和氛圍 項目為純獨棟別墅項目，不采用人車分流設計，在人車混行道路上道路設計多以直道為主，但可以通過道路兩側植被營造“曲徑”感覺，增加別墅私密性。在人行道路設計上，多以石材鋪裝為主，道路曲折蜿蜒，度假氛圍濃厚私密性的私密性的細部打造細部打造4 4Code of this report|58臺地園林景觀主線：將流水、植被、小品圍繞該條主臺地園林景觀主線：將流水、植被、小品圍繞該條主線配置，并將別墅劃分為若干群落，形成有效區隔線配置，并將別墅劃分為若

52、干群落，形成有效區隔 流水，植被，小品圍繞一條主線進行，按照山坡流線流動，同時配合幽靜道路，木橋等進行打造 景觀主線將別墅群落劃分為若干部分，在別墅之間形成有效的區隔，保證私密性私密性的私密性的細部打造細部打造4 4Code of this report|59駐足空間：設置相對分散的駐足空間，不伴隨道路設駐足空間：設置相對分散的駐足空間，不伴隨道路設計，從而保證業主游玩時的私密性計，從而保證業主游玩時的私密性 景觀主要圍繞水系打造進行，結合駐足空間設計，具有更好的參與性 不設置很明顯的駐足空間，也許就在一棵大樹下就能吸引業主去駐足停留 設置相對分散的駐足空間，不伴隨道路進行設計，保證業主在社區

53、內部散步，游玩時候的私密性私密性的私密性的細部打造細部打造4 4Code of this report|60車庫設計采用地下或半地下設計，車行入戶，可最大車庫設計采用地下或半地下設計，車行入戶，可最大限度保障客戶信息（如車牌號）的隱私性限度保障客戶信息（如車牌號）的隱私性車庫設計車庫設計5 5Code of this report|61物業發展建議思維導圖物業發展建議思維導圖出發點出發點 實現快速回現和高溢價涵蓋內容涵蓋內容 戶型配比及設計建議合理的戶型配比保障項目快速回現合理的戶型配比保障項目快速回現高度假品質的打造高度假品質的打造空間打造空間打造功能打造功能打造趣點打造趣點打造打造最佳的打

54、造最佳的G.M.SG.M.S復合型資源復合型資源打造最佳的相對私密性打造最佳的相對私密性打造最暢銷的高度假品質別墅打造最暢銷的高度假品質別墅打造最高級別的高爾夫會所打造最高級別的高爾夫會所整體發展戰略整體發展戰略項目個性提練項目個性提練短板短板效應效應核心核心優勢優勢個性實現的個性實現的核心問題核心問題邊界理論邊界理論Code of this report|62基于項目形象及銷售速度兩個層面進行戶型面積的設計基于項目形象及銷售速度兩個層面進行戶型面積的設計小獨棟產品為市場暢銷產品，作為本項目的現金流產品，項目應采取市場主流面積區間，以小戶型為主，保證客戶投資需求的同時，盡可能滿足居住功能的提升

55、。物業類型物業類型面積區間面積區間 （）（）總價區間（萬元）總價區間（萬元）戰略實現戰略實現大獨棟350-4001000-1500明星產品中獨棟180-220550-650形象+利潤產品小獨棟80-120250-350現金流產品20112011年入市年入市戶型面積戶型面積建議回顧建議回顧1 1中獨棟產品為本項目貢獻形象和利潤，量大，需適度拉大面積區間，滿足客戶多方面需求，在注重度假功能的打造同時，突出其居住功能空間的營造。小獨棟小獨棟中獨棟中獨棟大獨棟大獨棟大獨棟產品為本項目的明星產品，量少，主要起到拉升項目形象作用，面積可適當大于市場平均水平。Code of this report|63市場

56、在售別墅盤的現金流產品套數比保持在市場在售別墅盤的現金流產品套數比保持在36%36%左右左右項目名稱項目名稱面積區間（）面積區間（）套數比（套數比（%）建面比（建面比（%）戰略實現戰略實現公主郡二期8836%15%現金流產品30060064%85%亞龍灣高爾夫別墅10336%27.5%現金流產品15017059%65%198,3035%7.5%半山半島218100%100%在售樓盤戶型比例在售樓盤戶型比例市場情況市場情況1 1Code of this report|64不同入市時機及開發商快速回現目標下，現金流產品不同入市時機及開發商快速回現目標下，現金流產品必須達到的最低建面配比必須達到的最

57、低建面配比現金流產品現金流產品目標回現目標回現2 2 項目需要快速回現的金額為：地價（約2億）、高爾夫球場（含設計費約2億）、啟動區建安成本（含會所、酒店約2.5億），共計約6.5億 假定項目現金流產品實現的市場平均售價為3萬元/平米 根據客戶定位的微調，2011年現金流產品要承擔更強的快速回現功能。假定2011年入市項目現金流產品的回現額度為80%，2012年入市為50%假設條件假設條件20112011年年20122012年年目標回現額度6.5億X80%=5.2億6.5億X50%=3.25億現金流產品面積5.2億3萬元/平米=1.73萬平米3.25億3萬元/平米=1.08萬平米現金流產品配比

58、1.73萬平米17.62萬平米9.8%1.08萬平米17.62萬平米6.1%Code of this report|65現金流產品建面比建議現金流產品建面比建議20112011年為年為18%18%，20122012年為年為15%15%現金流產品現金流產品配比建議配比建議3 3 市場情況建議取公主郡及亞龍灣高爾夫別墅的平均值 考慮到目前在售別墅產品均為針對中短期度假客戶的需求來進行的配比設置，本項目現金流產品配比計算應進行權重區別 2011年配比建議中，市場情況取權重60%2012年配比建議中，市場情況取權重50%權重建議權重建議20112011年年20122012年年市場情況（15%+27.5

59、%）/2（15%+27.5%）/2回現目標9.8%6.1%配比建議21.25%X60%+9.8%X40%18%21.25%X50%+6.1%X50%15%Code of this report|66戶型配比戶型配比建議建議4 4物業類型物業類型20122012年年20112011年年戰略實現戰略實現面積區間面積區間 （）（）建面比建面比套數比套數比面積區間面積區間 （）（）建面比建面比套數比套數比大獨棟350-4005%2.5%350-4005%2.3%明星產品中獨棟180-25080%70.9%180-22077%66.6%形象+利潤產品小獨棟80-13515%26.6%80-12018%3

60、1.1%現金流產品注：大獨棟產品為本項目的明星產品，量少，主要起到拉升項目形象的作用，此處按經驗值5%進行建面配比。小獨棟實現快速回現，中獨棟貢獻利潤，大獨棟創造形象小獨棟實現快速回現，中獨棟貢獻利潤，大獨棟創造形象，三者的合理配比能保障項目快速回現，擺脫資金壓力，三者的合理配比能保障項目快速回現，擺脫資金壓力Code of this report|67物業發展建議思維導圖物業發展建議思維導圖出發點出發點 實現快速回現和高溢價涵蓋內容涵蓋內容 戶型配比及設計建議合理的戶型配比保障項目快速回現合理的戶型配比保障項目快速回現高度假品質的打造高度假品質的打造空間打造空間打造功能打造功能打造趣點打造趣

61、點打造打造最佳的打造最佳的G.M.SG.M.S復合型資源復合型資源打造最佳的相對私密性打造最佳的相對私密性打造最暢銷的高度假品質別墅打造最暢銷的高度假品質別墅打造最高級別的高爾夫會所打造最高級別的高爾夫會所整體發展戰略整體發展戰略項目個性提練項目個性提練短板短板效應效應核心核心優勢優勢個性實現的個性實現的核心問題核心問題邊界理論邊界理論Code of this report|68戶型設計上，從空間、功能和趣點三個方面打造高度假品質戶型設計上，從空間、功能和趣點三個方面打造高度假品質空間打造空間打造大松散空間，少隔斷；注重灰空間的處理與強化功能打造功能打造弱化部分生活功能，增強套房功能；適當增強

62、室外活動空間功能趣點打造趣點打造強調景觀與采光：下沉庭院，挑高客廳，大面積窗戶等高度假品高度假品質別墅質別墅戶型戶型KPIKPICode of this report|6969 少隔斷：盡量減少空間的分割，充分體現度假產品的舒適要求 大空間：橫向拉通，主臥和客廳都與陽臺連通，開放式西廚結合餐廳空間打造空間打造1 1大空間松散格局，減少隔斷對空間連續性造成的影響大空間松散格局，減少隔斷對空間連續性造成的影響，更符合高度假品質的舒適度要求，更符合高度假品質的舒適度要求Code of this report|70 入戶門與前院相結合，院門即為入門，作為住家內外的分隔 別墅的入戶處理，有助于增加別墅的

63、私家領地感門廊-溫哥華森林空間打造空間打造1 1灰空間之灰空間之入戶處理入戶處理：增強別墅的私家領地感增強別墅的私家領地感手法一：入戶門廊手法一：入戶門廊手法二：院門手法二：院門入戶處理入戶處理Code of this report|71灰空間之觀景休閑露臺：可大大加強客戶對空間的感灰空間之觀景休閑露臺：可大大加強客戶對空間的感受受 觀景休閑露臺的過渡空間強調尺度和變化 大大加強了客戶對空間的感受，而不僅僅是單一的觀景露臺海海景景海海景景2F2F主主臥臥1F1F餐餐廳廳海海景景露露臺臺客客廳廳娛樂娛樂間間空間打造空間打造1 1Code of this report|72自然過度自然過度空間打造

64、空間打造1 1灰空間之吊腳樓：將室內空間自然延伸到環境中，不灰空間之吊腳樓：將室內空間自然延伸到環境中，不算建筑面積，提高產品性價比算建筑面積，提高產品性價比Code of this report|73功能空間要彰顯度假別墅特質，小面積產品可適當弱功能空間要彰顯度假別墅特質，小面積產品可適當弱化部分生活功能，但是一定要適當增強套房功能化部分生活功能，但是一定要適當增強套房功能功能打造功能打造2 2 客廳、主臥的面積尺寸可局部放大，其他的功能空間的面積尺寸可適當縮小 臥室結合衣帽間、浴室、情趣空間等設置成功能齊備的套房，保證私密性和便利性 將部分功能空間（如客廳與餐廳）結合布置Code of t

65、his report|74功能打造功能打造2 2室外活動空間要強化，大面積私家園林院落、大露臺室外活動空間要強化，大面積私家園林院落、大露臺、私家泳池是高度假品質別墅不可或缺的、私家泳池是高度假品質別墅不可或缺的 大面積的私家園林是高端度假別墅必不可少的要素 露臺增加了對外交流空間，提供一種別有情趣的生活方式 泳池是三亞度假必不可少的元素，而買別墅送泳池，讓客戶感覺更加超值Code of this report|75 下沉式庭院增加了室外空間的層次感，客戶可隨意分配各類使用功能 下沉式庭院可以部分解決地下室采光問題 增加地下室自然采光面增加地下室自然采光面 平添院落的層次感平添院落的層次感 半

66、室內空間感，實用性強半室內空間感，實用性強趣點打造趣點打造3 3可可設計下沉式庭院，解決地下室采光問題，同時增強設計下沉式庭院，解決地下室采光問題，同時增強室外空間層次感室外空間層次感Code of this report|76可以將客廳挑高，提高開敞度，凸現尊貴感可以將客廳挑高，提高開敞度，凸現尊貴感趣點打造趣點打造3 3 小獨棟別墅客廳面積有限，客廳局部挑空后能明顯提高客廳的開敞度 客廳挑高后，空間會顯得大氣疏朗，采光和通風會更通透，同時便于營造出奢華的氛圍，凸現主人的尊貴感Code of this report|77強化臥房的景觀、通透和采光，特別是主衛生間的景強化臥房的景觀、通透和采光

67、，特別是主衛生間的景觀面，客戶的關注度較高觀面，客戶的關注度較高趣點打造趣點打造3 3 主臥區是凸現別墅主人居住尊貴的區域 對主人套房來說，享受級的衛浴空間是提升整個別墅舒適度的關鍵Code of this report|78次要功能空間大面積使用采光窗，能有效改善功能面次要功能空間大面積使用采光窗，能有效改善功能面積不足帶來的壓抑感積不足帶來的壓抑感 產品的室內面積有限，走廊、次臥室等次要功能空間略顯局促，應用大面積的窗能有效改善室內面積不足帶來的壓抑感次要空間的多面采光窗次要空間的多面采光窗趣點打造趣點打造3 3Code of this report|79第三部分第三部分 研究方法回顧研究

68、方法回顧Code of this report|80個性實現的個性實現的核心問題核心問題邊界理論邊界理論基于創新基礎上的、具有中原特色的研究方法論，實現項目的個基于創新基礎上的、具有中原特色的研究方法論，實現項目的個性打造是該理論的核心出發點，與后期營銷的賣點打造形成一脈相承的體系。性打造是該理論的核心出發點，與后期營銷的賣點打造形成一脈相承的體系。資源區位規劃核心優勢核心優勢項目之長項目之長項目項目個性提練個性提練唯一性唯一性目標限制規劃條件短板效應短板效應項目之短項目之短邊界理論的運用邊界理論的運用基于個性實基于個性實現的整體發現的整體發展戰略展戰略整體發展戰略整體發展戰略基于解決核心問題的戰略途徑1基于解決核心問題的戰略途徑2基于解決核心問題的戰略途徑項目項目整體定位整體定位形象定位客戶定位產品定位戰略定位戰略定位項目啟動策略項目啟動策略戰略舉措的實施途徑戰略舉措的實施途徑戰略舉措的實施途徑物業發展建議物業發展建議物業物業發展建議發展建議Code of this report|8181Thanks for your attentionThanks for your attentionWish you a good day!Wish you a good day!