1、鄭州科貿(mào)城投資策劃珠江恒昌本次投資策劃解決的主要問題n項(xiàng)目地塊是否具有投資價(jià)值？n項(xiàng)目投資（標(biāo)）費(fèi)用如何確定？n項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)如何？怎樣化解？研究方法功能設(shè)置啟動(dòng)點(diǎn)物業(yè)素質(zhì)空間布局發(fā)展定位企業(yè)戰(zhàn)略項(xiàng)目效益與風(fēng)險(xiǎn)地塊特質(zhì)物業(yè)市場(chǎng)開發(fā)模式投資測(cè)算項(xiàng)目地塊是否具有投資價(jià)值Part 1區(qū)位價(jià)值n擴(kuò)展性：南面400畝用地為項(xiàng)目提供擴(kuò)展空間n稀缺性：市中心唯一大型待開發(fā)地塊n成熟性：臨近城市核心區(qū)，周邊區(qū)域發(fā)展成熟n知名性：投標(biāo)地塊，“河南地王”，全國(guó)關(guān)注n增值性：位于城市的主要發(fā)展方向上區(qū)位價(jià)值n項(xiàng)目是市區(qū)環(huán)路以內(nèi)，唯一大型待開發(fā)地塊項(xiàng)目地塊外環(huán)路商業(yè)中心區(qū)位價(jià)值n鄭州市的空間結(jié)構(gòu)以鐵道為界，表現(xiàn)為X

2、X型，東北區(qū)是發(fā)展最有前景的區(qū)域鄭東新區(qū)金水區(qū)中原區(qū)二七區(qū)管城區(qū)城市發(fā)展圖項(xiàng)目地塊n城市發(fā)展“北移東擴(kuò)”，將向鄭東新區(qū)和金水區(qū)方向發(fā)展n項(xiàng)目處于城市的主要發(fā)展方向上，是“北移”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管城區(qū)中原區(qū)二七區(qū)金水區(qū)區(qū)位價(jià)值n臨近城市核心區(qū)，周邊區(qū)域發(fā)展成熟，商業(yè)、文教價(jià)值突出p東：臨近鄭東新區(qū)p西：緊靠科技市場(chǎng)和學(xué)校教育區(qū)p南：與經(jīng)三路辦公區(qū)相近p北：靠近北環(huán)及批發(fā)市場(chǎng)（汽配），東風(fēng)渠整治工程2005年完成動(dòng)物園動(dòng)物園項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊交通銀行交通銀行省工商局省工商局丹尼斯量販丹尼斯量販?zhǔn)《悇?wù)局省稅務(wù)局中行省分行中行省分行移動(dòng)商城移動(dòng)商城省博物館省博物館文化路一小文化路一小省實(shí)驗(yàn)中學(xué)省實(shí)驗(yàn)中學(xué)河南科

3、技市場(chǎng)金水區(qū)政府金水區(qū)政府河南財(cái)經(jīng)學(xué)院河南財(cái)經(jīng)學(xué)院鄭州輕鄭州輕工業(yè)學(xué)院工業(yè)學(xué)院財(cái)稅學(xué)校財(cái)稅學(xué)校河南農(nóng)業(yè)大學(xué)河南農(nóng)業(yè)大學(xué)河南工業(yè)大學(xué)河南工業(yè)大學(xué)省水利學(xué)校省水利學(xué)校牧業(yè)工程學(xué)院牧業(yè)工程學(xué)院農(nóng)大附中農(nóng)大附中省農(nóng)科院省農(nóng)科院文博廣場(chǎng)文博廣場(chǎng)試驗(yàn)田試驗(yàn)田河南報(bào)業(yè)大廈河南報(bào)業(yè)大廈學(xué)校教育區(qū)寫字辦公區(qū)批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)域功能分區(qū)圖文化路及周邊科技市場(chǎng)項(xiàng)目地塊及周邊概況學(xué)校教育區(qū)概況東風(fēng)路周邊概況區(qū)位價(jià)值n項(xiàng)目可塑性強(qiáng)，具備開發(fā)科技商業(yè)、售賣商業(yè)、寫字辦公、居住等形態(tài)物業(yè)條件p西邊易受科技市場(chǎng)及學(xué)校教育區(qū)影響p東邊易與金融辦公樓融成一區(qū)科技市場(chǎng)交通銀行和省工商局大樓傳媒大道傳媒大道 花園路花園路金融大道金融大道

4、 經(jīng)三路經(jīng)三路東風(fēng)渠景觀帶東風(fēng)渠景觀帶高尚社區(qū)：河南省博物館高尚社區(qū)：河南省博物館 機(jī)關(guān)事業(yè)單位宿舍機(jī)關(guān)事業(yè)單位宿舍 中房文博花園中房文博花園河南省科技市場(chǎng)河南省科技市場(chǎng)花園路花園路東風(fēng)渠東風(fēng)渠中房文博花園中房文博花園科技市場(chǎng)科技市場(chǎng)白廟社區(qū)白廟社區(qū)項(xiàng)目地塊延伸地塊區(qū)位價(jià)值n項(xiàng)目擴(kuò)展性強(qiáng)p地塊以南還有400畝地待開發(fā)，項(xiàng)目對(duì)其起控制作用p有利于發(fā)揮開發(fā)效益最大化地塊投資對(duì)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的意義n立足于區(qū)域性中心城市鄭州n高起點(diǎn)介入：高知名度、高認(rèn)知平臺(tái)、高影響力n項(xiàng)目具有足夠的擴(kuò)展空間雙匯食品雙匯地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)品牌行業(yè)品牌項(xiàng)目投資(標(biāo))費(fèi)用如何確定Part 2研究思路項(xiàng)目定位開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式投資(標(biāo))費(fèi)用測(cè)

5、算地塊特質(zhì)項(xiàng)目效益物業(yè)市場(chǎng)相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目可能選擇的物業(yè)類型：住宅 商業(yè)用房 寫字樓 酒店住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)特征n整體市場(chǎng)良性發(fā)展，價(jià)格變化彈性不大n住宅產(chǎn)品整體水平相對(duì)較低，有較大的發(fā)展空間n多層物業(yè)占主導(dǎo)，高層物業(yè)接受程度較低，但小高層較受市場(chǎng)歡迎n項(xiàng)目所在的金水區(qū)，市場(chǎng)發(fā)展水平最高，需求強(qiáng)烈整體住宅市場(chǎng)發(fā)展鄭州住宅市場(chǎng)供應(yīng)量及成交量走勢(shì)圖資料來源：鄭州房管局n供應(yīng)增長(zhǎng)較快，整體住宅市場(chǎng)處于增長(zhǎng)期q2002年預(yù)售供應(yīng)面積增長(zhǎng)32.9%，銷售面積增長(zhǎng)14.3%n供求矛盾尚不突出，市場(chǎng)需求缺乏牽引帶動(dòng)n政策干預(yù)，有利于緩和供求矛盾q今年老城區(qū)開發(fā)限在130萬平方米內(nèi)，其重點(diǎn)是舊城改造項(xiàng)目資料

6、來源：鄭州房管局資料來源：鄭州房管局2001年2002年2003年第一季度價(jià)格（元/m2）209920172150鄭州近年住宅均價(jià)情況整體住宅市場(chǎng)發(fā)展n價(jià)格變化較為平穩(wěn)，漲跌彈性不大n價(jià)格下跌因素：q供應(yīng)量增大，銷售增幅小于預(yù)售供應(yīng)增幅q郊區(qū)低價(jià)樓盤增多，部分降低整體均價(jià)水平n價(jià)格回升因素:q老城區(qū)開發(fā)規(guī)模受限，其重點(diǎn)是舊城改造項(xiàng)目，拆遷成本較高，導(dǎo)致價(jià)格企穩(wěn)上揚(yáng)整體發(fā)展水平n處于中低檔住宅拉動(dòng)型向成熟均衡型過渡發(fā)展的轉(zhuǎn)型階段，有較大的發(fā)展空間q素質(zhì)優(yōu)秀的大型樓盤不多，缺乏行業(yè)標(biāo)志性大盤q樓盤綜合素質(zhì)發(fā)展不均衡，重表面，輕實(shí)質(zhì)，產(chǎn)品開發(fā)尚待提高q樓盤同質(zhì)化現(xiàn)象較為明顯，多為低水平的模仿，較少創(chuàng)

7、新 q樓市不規(guī)范現(xiàn)象仍然存在，產(chǎn)業(yè)化水平不高各類住宅物業(yè)供銷狀況n多層：q多層約占6成，售價(jià)較低，是市場(chǎng)的主流q受地價(jià)及位置限制，增幅放慢，投放比重降低q整體均價(jià)為1832元/m2所占比例批準(zhǔn)預(yù)售增幅銷售面積增幅 住宅100%320.9932.9%259.9814.3%多層61.3%196.6615.2%188.3912.2%高層34.8%111.9178.5%62.628.9%別墅3.9%12.4252.2%8.95332.4%n高層：q高層住宅比重增加，是市區(qū)樓盤發(fā)展的必然趨勢(shì)q售價(jià)較高，市場(chǎng)接受程度不高，銷售周期較長(zhǎng)q高層單位空置率較高，小高層相對(duì)較受市場(chǎng)歡迎q銷售均價(jià)為2935元/m2

8、資料資料來源來源：鄭州房管局，實(shí)地調(diào)查：鄭州房管局，實(shí)地調(diào)查例：文博花園二期銷售情況高層小高層銷售率約70%約90%面積單位：萬平方米面積單位：萬平方米區(qū)域分布狀況n區(qū)域分布上呈現(xiàn)“東強(qiáng)西弱”的態(tài)勢(shì)q西南：以城區(qū)改造項(xiàng)目為主，總量較小，難以聚集人氣售價(jià)在2000元/m2左右q東南：商業(yè)氛圍較濃，購(gòu)房者多來自周邊的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)市中心地帶售價(jià)為30003500元/m2周邊地區(qū)售價(jià)在2000-2500/m2元間q東北：已形成數(shù)個(gè)板塊市場(chǎng)，樓盤數(shù)量多，規(guī)模大，檔次高，代表著鄭州房地產(chǎn)開發(fā)的領(lǐng)先水平售價(jià)在25003500/m2元間城南板塊城南板塊二七商住板塊二七商住板塊航海路板塊航海路板塊德億板塊德億板

9、塊北環(huán)板塊北環(huán)板塊建業(yè)板塊建業(yè)板塊南陽路板塊南陽路板塊未來板塊未來板塊金金 水水 區(qū)區(qū)管城區(qū)管城區(qū)二七區(qū)二七區(qū)中原區(qū)中原區(qū)邙山區(qū)邙山區(qū)鄭鄭 東東 新新 區(qū)區(qū)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊市區(qū)樓盤分布圖市區(qū)樓盤分布圖項(xiàng)目周邊市場(chǎng)n周邊樓盤規(guī)模較小，以高層物業(yè)為主n市場(chǎng)供應(yīng)有限，多為尾盤銷售，缺少新開發(fā)樓盤和可開發(fā)土地n售價(jià)相對(duì)較高，小高層、中低樓層的單位銷售情況較好n白廟社區(qū)租售情況火熱樓盤名稱規(guī)模物業(yè)類型售價(jià)（元/m2)銷售情況推出時(shí)間文博花園占地82畝,總建15萬M2,共800多戶多層,小高層 3200 余10%2001年 融元廣場(chǎng) 2座23層商住樓,地面三層裙樓,總建5.2萬M2 高層3500余4020

10、02年錦繡正弘國(guó)際公寓 2排3棟小高層,共186戶小高層 3700(精裝修)4800(復(fù)式精裝)余頂層復(fù)式2001年項(xiàng)目周邊樓盤概況資料來源：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。資料來源：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。20032003商業(yè)用房市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)特征n鄭州商業(yè)發(fā)展迅速，商業(yè)用房供需兩旺（連接）n商業(yè)形態(tài)逐步多樣化，但缺乏品牌化、龍頭型的新型商業(yè)形態(tài)（連接）n地塊區(qū)域商業(yè)價(jià)值較高，市場(chǎng)發(fā)展空間較大總體發(fā)展?fàn)顩rn鄭州鄭州中原商都中原商都消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)定活躍，增長(zhǎng)迅速消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)定活躍，增長(zhǎng)迅速。2001年，鄭州市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額386.5億元，比1989年的39億元增長(zhǎng)8.9倍，年均增長(zhǎng)速度為21.1%；形成了高、中、低三級(jí)商

11、業(yè)相配套的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。形成了高、中、低三級(jí)商業(yè)相配套的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。至2002年底，鄭州共有一萬平方米以上的大型零售商場(chǎng)個(gè)，年銷售額均在億元以上。商品交易市場(chǎng)功能日趨完善、輻射能力進(jìn)一步增強(qiáng)。商品交易市場(chǎng)功能日趨完善、輻射能力進(jìn)一步增強(qiáng)。目前鄭州市共建成各級(jí)各類商品交易市場(chǎng)330個(gè)，其中綜合市場(chǎng)181個(gè)，專業(yè)市場(chǎng)142個(gè)，其它市場(chǎng)7個(gè)。其中年成交額超億元的商品交易市場(chǎng)共有49個(gè)。總體發(fā)展?fàn)顩rn需求勢(shì)頭強(qiáng)勁，銷售面積和價(jià)需求勢(shì)頭強(qiáng)勁，銷售面積和價(jià)格均有一定增幅格均有一定增幅2002年鄭州市在售商業(yè)用房項(xiàng)目達(dá)到107個(gè)，較2001年增長(zhǎng)了20%；銷售面積為13.72萬平方米，較上年增長(zhǎng)15.68

12、%；2002年商業(yè)用房的銷售均價(jià)為7003元/平方米，較上年上漲了385元。n區(qū)域銷售差異明顯。區(qū)域銷售差異明顯。作為傳統(tǒng)商業(yè)中心的中區(qū)，其商業(yè)用房的銷量和售價(jià)均獨(dú)占鰲頭；北區(qū)、東區(qū)則依托良好的區(qū)域環(huán)境和消費(fèi)水平，商業(yè)用房呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)；而西區(qū)和南區(qū)的商業(yè)用房投放相對(duì)較少，價(jià)格偏低。n資料來源：鄭州市房管局商業(yè)形態(tài)特點(diǎn)n現(xiàn)狀現(xiàn)狀 由傳統(tǒng)單一百貨業(yè)向多元化的商業(yè)由傳統(tǒng)單一百貨業(yè)向多元化的商業(yè)形態(tài)發(fā)展，主要有形態(tài)發(fā)展，主要有：購(gòu)物商場(chǎng)：如金博大倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)：如丹尼斯、世紀(jì)聯(lián)華等；商業(yè)步行街：德化路步行街連鎖超市：思達(dá)超市專業(yè)市場(chǎng)：科技市場(chǎng)、家電市場(chǎng)n缺乏缺乏大型多業(yè)態(tài)復(fù)合商業(yè)購(gòu)物中心大型多業(yè)態(tài)復(fù)

13、合商業(yè)購(gòu)物中心SHOPPING MALL世界品牌賣場(chǎng)（如沃爾瑪、家樂福、世界品牌賣場(chǎng)（如沃爾瑪、家樂福、百佳）百佳）德化路步行街鄭州家電市場(chǎng)金成國(guó)際廣場(chǎng)丹尼斯量販項(xiàng)目周邊商業(yè)發(fā)展?fàn)顩rn項(xiàng)目周邊雖有大型專業(yè)市項(xiàng)目周邊雖有大型專業(yè)市場(chǎng)，但整體缺乏綜合性商場(chǎng)，但整體缺乏綜合性商業(yè)設(shè)施業(yè)設(shè)施東風(fēng)路東風(fēng)路：規(guī)劃中的科技一條街，河南科技市場(chǎng)坐落于此，但經(jīng)營(yíng)內(nèi)容單一，大多為單一的貿(mào)易 型企業(yè)；科技市場(chǎng)商業(yè)用房狀況（鏈接）花園路花園路：是鄭州市的“傳媒大道”，但周邊缺乏商業(yè)設(shè)施，只有丹尼斯在此開設(shè)了一家量販店。東風(fēng)路文化路花園路丹尼斯量販科技市場(chǎng)科技市場(chǎng)商業(yè)用房狀況商業(yè)用房構(gòu)成：商業(yè)用房構(gòu)成：市場(chǎng)內(nèi)的街鋪；周

14、邊室內(nèi)商場(chǎng)租售狀況租售狀況：商鋪均只租不售；目前市場(chǎng)內(nèi)的商鋪?zhàn)饨鹪?00-150元/M2.月；租金增長(zhǎng)迅速；典型個(gè)案：市場(chǎng)內(nèi)E130鋪由于經(jīng)營(yíng)較好，市場(chǎng)內(nèi)的商鋪已供不應(yīng)求，一般須支付較高的轉(zhuǎn)讓金資料來源：鄭州市場(chǎng)調(diào)查位置面積租金水平（元/M2.月）一線60M220012002200370120150辦公用房市場(chǎng)分析辦公市場(chǎng)特征n整體市場(chǎng)尚待啟動(dòng)，處于傳統(tǒng)辦公樓向現(xiàn)代化寫字樓轉(zhuǎn)化整體市場(chǎng)尚待啟動(dòng)，處于傳統(tǒng)辦公樓向現(xiàn)代化寫字樓轉(zhuǎn)化的過度時(shí)期（連接）的過度時(shí)期（連接）n市場(chǎng)形態(tài)多樣化，高檔寫字樓需求有限（連接）市場(chǎng)形態(tài)多樣化，高檔寫字樓需求有限（連接）n項(xiàng)目地塊具備發(fā)展寫字樓尤其是行業(yè)寫字樓的有利條

15、件項(xiàng)目地塊具備發(fā)展寫字樓尤其是行業(yè)寫字樓的有利條件（連接）（連接）總體發(fā)展?fàn)顩rn受鄭州社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的限制，鄭州的辦公用房市場(chǎng)發(fā)展較為滯后，辦公樓多由企業(yè)單位自建并對(duì)外經(jīng)營(yíng)，專業(yè)的寫字樓較少；n行業(yè)發(fā)展帶動(dòng)相關(guān)辦公用房市場(chǎng)，如科技市場(chǎng)、經(jīng)三路周邊寫字樓都出現(xiàn)了供求兩旺的情況；n高檔寫字樓多依附于酒店，兩者相輔相成，互為補(bǔ)充；n商務(wù)公寓和酒店式公寓興起，填補(bǔ)了辦公用房市場(chǎng)的一部分空白。辦公用房形態(tài)特征n各類辦公用房比較各類辦公用房比較n資料來源：鄭州市場(chǎng)調(diào)查專業(yè)寫字樓專業(yè)寫字樓：以出租為主，由于數(shù)量較少，經(jīng)營(yíng)狀況較佳，出租率保持在80%左右，但市場(chǎng)容量有限，后續(xù)發(fā)展壓力較大；住改商住改商：由于

16、鄭州的寫字樓需求大多仍停留在低價(jià)、低功能的層面，因而高檔公寓乘虛而入，搶占了一部分辦公用房市場(chǎng)，金水區(qū)該類物業(yè)的售價(jià)在3400元/M2左右；行業(yè)寫字樓：行業(yè)寫字樓：這一類寫字樓主要依托行業(yè)發(fā)展，出租情況比較理想，如科技市場(chǎng)周邊一些管理較好的寫字樓已無房可租。類型類型市場(chǎng)比重市場(chǎng)比重代表物業(yè)代表物業(yè)自建辦公樓65%工商銀行專業(yè)寫字樓5%裕達(dá)國(guó)貿(mào)、未來大廈酒店辦公5%大河錦江住改商（高檔公寓）15%正弘國(guó)際公寓、豫博大廈行業(yè)寫字樓10%創(chuàng)新大廈、思達(dá)數(shù)碼大廈地塊周邊辦公用房市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩rn項(xiàng)目的區(qū)域特性、行業(yè)發(fā)展和配項(xiàng)目的區(qū)域特性、行業(yè)發(fā)展和配套設(shè)施適合辦公用房的發(fā)展套設(shè)施適合辦公用房的發(fā)展花園路花

17、園路：主要為一些企事業(yè)單位自行開發(fā)建設(shè)的辦公樓；東風(fēng)路、文化路東風(fēng)路、文化路：依托科技市場(chǎng)，這里建設(shè)了三座寫字樓，主要由入駐市場(chǎng)的企業(yè)租用 科技市場(chǎng)辦公用房發(fā)展?fàn)顩r（鏈接）農(nóng)業(yè)路：農(nóng)業(yè)路：該區(qū)域開發(fā)了部分高檔公寓，多由中小企業(yè)購(gòu)買用于辦公經(jīng)三路：經(jīng)三路：該地段寫字樓較多，大部分面向金融、證券行業(yè)n地塊周邊寫字樓有一定市場(chǎng)缺口，具地塊周邊寫字樓有一定市場(chǎng)缺口，具有發(fā)展空間有發(fā)展空間 花園路東風(fēng)路文化路經(jīng) 三 路農(nóng)業(yè)路科技市場(chǎng)寫字樓發(fā)展?fàn)顩rn辦公用房構(gòu)成辦公用房構(gòu)成：科技市場(chǎng)現(xiàn)有4幢辦公物業(yè)，除中科大廈為專業(yè)寫字樓外，其余均為“商業(yè)+辦公”模式n辦公用房租售狀況辦公用房租售狀況由于供應(yīng)量有限，目前

18、科技市場(chǎng)辦公用房供不應(yīng)求，許多公司只有租用周邊的民宅目前辦公用房的租金約為30元/M2.月，物業(yè)管理較好的創(chuàng)新大廈的租金則達(dá)到40元/M2.月酒店市場(chǎng)分析酒店市場(chǎng)特征n鄭州的酒店業(yè)受會(huì)議經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)流通推動(dòng)，整體經(jīng)營(yíng)狀況較好；n高星級(jí)酒店將有一定發(fā)展空間；n地塊位于商務(wù)區(qū)，獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和目前的市場(chǎng)空白將為發(fā)展酒店項(xiàng)目提供有力的支持鄭州酒店業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩rn酒店業(yè)整體發(fā)展迅速，星級(jí)以上酒店數(shù)量顯著增加 n經(jīng)營(yíng)效益穩(wěn)定增長(zhǎng)，入住率穩(wěn)步上升 2002年度星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)情況表（部分）資料來源：鄭州市旅游局n四星以上的高星級(jí)酒店入住率達(dá)到60-70%，超過星級(jí)酒店平均入住率n四星以上的高星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間房?jī)r(jià)約

19、400-600元/天營(yíng)業(yè)收入（萬元）增長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（萬元）增長(zhǎng)入住率增長(zhǎng)平均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)200129079.783.54%4916.284.25%53.22%10.02%142.550.98%200230109.545124.9858.55%143.89五星四星三星及以下2000124320034870酒店業(yè)發(fā)展動(dòng)因酒店業(yè)發(fā)展動(dòng)因 n旅游業(yè)推動(dòng)酒店業(yè)發(fā)展 隨著鄭洛汴、大黃河兩條國(guó)家級(jí)旅游線路的啟動(dòng)，鄭州旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，旅游人數(shù)持續(xù)增長(zhǎng)，極大推動(dòng)了酒店業(yè)的發(fā)展 鄭州旅游發(fā)展情況（連接）n會(huì)議經(jīng)濟(jì)刺激鄭州酒店業(yè)發(fā)展 優(yōu)越的交通地位，成為召開各項(xiàng)行業(yè)會(huì)議的理想場(chǎng)所，每年在鄭州舉辦的各類交易會(huì)、博覽會(huì)、洽

20、談會(huì)上百次，擴(kuò)大了對(duì)酒店的需求n商貿(mào)流通促進(jìn)酒店業(yè)發(fā)展 作為中部地區(qū)的商品流通集散地，吸引越來越多的具有較高消費(fèi)檔次的的投資者和經(jīng)營(yíng)者，擴(kuò)大了對(duì)餐飲、住宿的需求，促進(jìn)了酒店業(yè)的發(fā)展。地塊周邊酒店發(fā)展情況發(fā)展?fàn)顩r發(fā)展?fàn)顩r：n近：東風(fēng)路、花園路上酒店較少；n中：經(jīng)三路、黃河路、農(nóng)業(yè)路有部分酒店，但檔次較低，缺乏特色；n遠(yuǎn)：金水路、金水大道是酒店聚集區(qū)，但離地塊位置相對(duì)較遠(yuǎn)機(jī)會(huì)：機(jī)會(huì)：n地塊所處區(qū)域，為典型的商務(wù)區(qū)域和行政辦公區(qū)域，適合發(fā)展酒店；n地塊周邊酒店數(shù)量較少，具有一定的市場(chǎng)空白；n今后隨著該區(qū)域IT、傳媒等行業(yè)的發(fā)展，酒店的需求將逐漸增大。項(xiàng)目地塊金水路酒店分布 國(guó)際飯店索菲特酒店中州皇冠

21、假日鄭州旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r鄭州旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩rn河南旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，旅游人數(shù)和旅游收入增長(zhǎng)較快 2000-2001鄭州旅游發(fā)展對(duì)比 資料來源：國(guó)家旅游局旅游人數(shù)（萬人）旅游收入（億元）境內(nèi)增長(zhǎng)境外增長(zhǎng)境內(nèi)增長(zhǎng)境外增長(zhǎng)20005218.17.59%32.412.84%347.17.98%10.17.62%20015614.236.6374.510.9物業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目可能選擇的物業(yè)組合住宅：利：1.市場(chǎng)發(fā)展較為平穩(wěn)，風(fēng)險(xiǎn)較低；2.項(xiàng)目周邊居住環(huán)境較成熟，且周邊區(qū)域潛在購(gòu)買力強(qiáng)（科技市場(chǎng)、機(jī)關(guān)宿舍等）。弊：獲利不高。原因：1.中高檔住宅銷售周期長(zhǎng)；2.住宅價(jià)格提升空間有限。對(duì)策：1.開發(fā)比例不宜太高；2.以

22、目前市場(chǎng)較為接受的小高層開發(fā)為主。物業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目可能選擇的物業(yè)組合商業(yè)：利：1.鄭州目前缺少有品牌的大賣場(chǎng)和綜合性的購(gòu)物中心，但該類形態(tài)商業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)較強(qiáng)；2.項(xiàng)目周邊存在商業(yè)市場(chǎng)空缺；3.鄭州現(xiàn)大量拆遷街鋪，累計(jì)較大購(gòu)買力；4.科技市場(chǎng)商鋪只租不售，已積蓄了較多的購(gòu)買需求。弊：商業(yè)中心的經(jīng)營(yíng)性要求較高，不適宜分割快速回籠。對(duì)策：1.商業(yè)用房開發(fā)以科技市場(chǎng)為依托；2.綜合性購(gòu)物中心建設(shè)以對(duì)項(xiàng)目的帶動(dòng)為主，規(guī)模及商業(yè)形態(tài)的設(shè)置應(yīng)在帶動(dòng)效應(yīng)與經(jīng)營(yíng)要求方面取得平衡。物業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目可能選擇的物業(yè)組合寫字樓：利：1.科技市場(chǎng)對(duì)中檔次寫字樓的需求較大；弊：1.鄭州專業(yè)寫字樓需求不足，售價(jià)不高；2.高級(jí)寫字樓以

23、出租經(jīng)營(yíng)為主；3.鄭東新區(qū)CBD未來寫字樓供應(yīng)對(duì)項(xiàng)目沖擊影響較大，項(xiàng)目開發(fā)專業(yè)寫字樓的風(fēng)險(xiǎn)較高。對(duì)策：1.寫字樓開發(fā)應(yīng)以科技市場(chǎng)為依托，設(shè)置中檔及中低檔的行業(yè)寫字樓；2.設(shè)置彈性物業(yè)，如宜商宜居的商務(wù)公寓。物業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目可能選擇的物業(yè)組合酒店：利：1.鄭州高檔次酒店經(jīng)營(yíng)狀況良好；2.項(xiàng)目周邊商貿(mào)繁榮，但缺少高星級(jí)酒店，具有市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Α?.酒店對(duì)項(xiàng)目的帶動(dòng)效應(yīng)較強(qiáng)。弊：1.酒店的前期投入較大，不能售賣回籠資金對(duì)策：1.開發(fā)規(guī)模不宜過大。物業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目可能選擇的物業(yè)組合建議：復(fù)合型發(fā)展，均衡各類物業(yè)優(yōu)缺點(diǎn)，平衡項(xiàng)目的效益與風(fēng)險(xiǎn)。寫字樓商業(yè)酒店住宅項(xiàng)目效益與風(fēng)險(xiǎn)n快速回籠資金，物業(yè)應(yīng)在短時(shí)間內(nèi)售賣q土

24、地出讓金一次性投入，財(cái)務(wù)成本高q鄭東新區(qū)3-5年后吸引力提升，對(duì)項(xiàng)目尤其是商業(yè)部分帶來沖擊n預(yù)留項(xiàng)目擴(kuò)張發(fā)展的空間q爭(zhēng)取南面400畝用地的開發(fā)權(quán)，使項(xiàng)目投入得到增值發(fā)展策略n復(fù)合開發(fā)，功能聯(lián)動(dòng)n多極啟動(dòng)，雙翼齊飛n土地運(yùn)營(yíng)，彈性發(fā)展發(fā)展策略n復(fù)合開發(fā)，功能聯(lián)動(dòng)q項(xiàng)目是有機(jī)整體，應(yīng)采取復(fù)合開發(fā)策略n商業(yè)：售賣主導(dǎo)，回籠資金n寫字樓：需求導(dǎo)向，專業(yè)配套n酒店：帶動(dòng)區(qū)域，提升價(jià)值n住宅：延續(xù)市場(chǎng)，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展策略n復(fù)合開發(fā)，功能聯(lián)動(dòng)q各功能物業(yè)之間相互關(guān)聯(lián)，良性互動(dòng)。寫字樓Office公寓Apartment酒店Hotel停車場(chǎng)Parking商業(yè)Shopping休閑空間Convention豪布斯卡HO

25、PSCA廣州天河案例發(fā)展策略n多極啟動(dòng)，兩翼齊飛q項(xiàng)目大規(guī)模開發(fā)必須構(gòu)建啟動(dòng)極；q以科技市場(chǎng)的擴(kuò)張發(fā)展為啟動(dòng)極，適應(yīng)地塊及市場(chǎng)需求；q科技市場(chǎng)擴(kuò)張發(fā)展需求難以估測(cè)，僅以科技發(fā)展為單一啟動(dòng)極，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。河南省科技市場(chǎng)n背景q1993年 由鄭州市金水區(qū)人民政府興辦，全國(guó)八大常設(shè)技術(shù)市場(chǎng)之一。q1994年 國(guó)家科教委批準(zhǔn)命名為“國(guó)家中部地區(qū)技術(shù)貿(mào)易中心”。q2001年 國(guó)家信息產(chǎn)業(yè)部中國(guó)電子商會(huì)評(píng)為“中國(guó)指定電子專業(yè)市場(chǎng)”n現(xiàn)狀科技市場(chǎng)量與質(zhì)的擴(kuò)張發(fā)展需求明顯。q占地180畝，建筑面積12萬平方米，進(jìn)駐企業(yè)1200家。q進(jìn)駐企業(yè)以產(chǎn)品及技術(shù)貿(mào)易為主。q輻射范圍：中原地區(qū)，以河南省為主，以及周邊部

26、分省份。q年技工貿(mào)成交額達(dá)30億。q商鋪及寫字樓只租不售，供不用求，河南省科技市場(chǎng)n擴(kuò)張發(fā)展的有利因素q政府大力支持n省、市“十五”規(guī)劃大力發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)的要求q依托鄭州在中原地區(qū)商貿(mào)、物流的中心性地位q在鄭州及中原地區(qū)已形成的唯一性、品牌性、聚集性優(yōu)勢(shì)發(fā)展策略n多極啟動(dòng)，兩翼齊飛啟動(dòng)極科技市場(chǎng)q科技市場(chǎng)存在量與質(zhì)擴(kuò)張發(fā)展的客觀需求q售賣條件較成熟，有利于快速回籠資金啟動(dòng)極商貿(mào)q存在發(fā)展綜合型商貿(mào)的市場(chǎng)基礎(chǔ)與空間q帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)，可提升后期物業(yè)售價(jià)，符合低開高走的開發(fā)模式項(xiàng)目周邊輻射源科技市場(chǎng)科技市場(chǎng)延續(xù)延續(xù)商貿(mào)環(huán)境商貿(mào)環(huán)境提升提升發(fā)展策略n土地運(yùn)營(yíng)，彈性開發(fā)項(xiàng)目用地規(guī)模巨大，地價(jià)一次性投入，必須考

27、慮土地的運(yùn)營(yíng)方式。q土地運(yùn)營(yíng)：1）地塊割讓 2）土地作價(jià)入股（后期開發(fā)經(jīng)營(yíng)不投入資金）q彈性開發(fā)n物業(yè)類型彈性q土地開發(fā)模式彈性：土地運(yùn)營(yíng)自我開發(fā)公寓寫字樓住宅購(gòu)物商場(chǎng)科技市場(chǎng)發(fā)展定位中原商旅數(shù)碼體驗(yàn)之都項(xiàng)目發(fā)展定位n“中原”：項(xiàng)目規(guī)模輻射范圍覆蓋整個(gè)中原地區(qū)。n“商旅”、“數(shù)碼體驗(yàn)之都”：q多業(yè)態(tài)商業(yè)、數(shù)碼商貿(mào)構(gòu)成的都市之旅 數(shù)碼體驗(yàn)、商旅體驗(yàn)、休閑體驗(yàn)區(qū)域功能定位方案一：n以科技市場(chǎng)、商貿(mào)中心、居住社區(qū)為核心功能。q西片：設(shè)置以科技為主題的數(shù)碼港；q東片：設(shè)置集購(gòu)物、休閑娛樂、酒店服務(wù)為一體的商貿(mào)港；q南片：設(shè)置高尚居住社區(qū)；q居住區(qū)與數(shù)碼港之間設(shè)置數(shù)碼休閑島。數(shù)碼港數(shù)碼港休閑島休閑島商貿(mào)

28、港商貿(mào)港居住區(qū)居住區(qū)數(shù)碼港數(shù)碼港休閑島休閑島商貿(mào)港商貿(mào)港居住區(qū)居住區(qū)購(gòu)物中心購(gòu)物中心環(huán)型步行街環(huán)型步行街商場(chǎng)商場(chǎng)寫字樓寫字樓專業(yè)會(huì)展專業(yè)會(huì)展公寓公寓項(xiàng)目功能分布商鋪商鋪休憩空間休憩空間數(shù)碼港n產(chǎn)業(yè)擴(kuò)展q以科技市場(chǎng)為依托，向高級(jí)形態(tài)的科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展；q為其他高新技術(shù)行業(yè)預(yù)留發(fā)展空間；如制藥、化工、環(huán)保等q“中原硅谷”：中原地區(qū)科技行業(yè)發(fā)展的升級(jí)版、服務(wù)港和孵化器。產(chǎn)品貿(mào)易技術(shù)貿(mào)易升級(jí)升級(jí)購(gòu)物/娛樂/休閑科技貿(mào)易展銷服務(wù)會(huì)展研發(fā)數(shù)碼體驗(yàn)拓展拓展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)制藥/化工/環(huán)保數(shù)碼港功能設(shè)置數(shù)碼商城數(shù)碼商城寫字樓寫字樓公寓公寓科技產(chǎn)品售賣科技產(chǎn)品售賣科技會(huì)展科技會(huì)展數(shù)碼生活體驗(yàn)：購(gòu)物、休閑娛樂數(shù)碼生活體驗(yàn)

29、：購(gòu)物、休閑娛樂企業(yè)辦公企業(yè)辦公行業(yè)培訓(xùn)行業(yè)培訓(xùn)共享會(huì)議室共享會(huì)議室數(shù)據(jù)通訊中心數(shù)據(jù)通訊中心辦公辦公居住居住數(shù)碼休閑島噴泉廣場(chǎng)噴泉廣場(chǎng)風(fēng)情街風(fēng)情街書院書院咖啡座咖啡座休閑廣場(chǎng)休閑廣場(chǎng)數(shù)碼港功能延伸區(qū)，休閑娛樂為主數(shù)碼港與居住區(qū)之間的過渡區(qū)商貿(mào)港功能設(shè)置商業(yè)中心商業(yè)中心商務(wù)酒店商務(wù)酒店客房客房寫字樓寫字樓(進(jìn)駐進(jìn)駐It品牌企業(yè)品牌企業(yè))會(huì)展中心會(huì)展中心公寓公寓商貿(mào)港n商業(yè)形態(tài)建議選擇一：大型品牌超市+步行商業(yè)街（如沃爾瑪、家樂福等）選擇二：多業(yè)態(tài)復(fù)合綜合購(gòu)物中心（Shopping Mall）居住社區(qū)n定位：市中心區(qū)大型中高檔生活社區(qū)n物業(yè)類型：q9-12層小高層為主（約占70%）n不同類型住宅物

30、業(yè)的市場(chǎng)狀況n地價(jià)成本影響q輔以部分16-18層中高層住宅（公寓）（約占30%）數(shù)碼港數(shù)碼港休閑島休閑島商貿(mào)港商貿(mào)港居住區(qū)居住區(qū)物業(yè)關(guān)聯(lián)性區(qū)域功能定位方案二：n取消酒店；n商貿(mào)港商業(yè)形式為大型量販和步行街，規(guī)模減少至4萬平方米；n數(shù)碼港商業(yè)及寫字樓規(guī)模均減少1/4；n居住物業(yè)面積提高。區(qū)域功能定位方案三：n以數(shù)碼港、商貿(mào)港等商用物業(yè)為核心功能。商務(wù)公寓數(shù)碼商城寫字樓購(gòu)物中心步行街休閑島科技會(huì)展酒店開發(fā)及經(jīng)營(yíng)模式開發(fā)強(qiáng)度n方案一：復(fù)合型開發(fā)中端方案容積率2.25，總建60.3萬平方米數(shù)碼港數(shù)碼港休閑島休閑島商貿(mào)港商貿(mào)港居住區(qū)居住區(qū)方案一功能分區(qū)示意圖方案一功能分區(qū)示意圖占地12.9萬占地5.0萬

31、占地8.9萬建筑面積商業(yè)：20.8萬寫字樓：12.0萬酒店：2.5萬公寓：7.5萬住宅：17.5萬規(guī)模設(shè)置依據(jù)n數(shù)碼港科技行業(yè)發(fā)展需求q參照科技市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)劃1.現(xiàn)狀：占地180畝，總建12萬平方米，進(jìn)駐科技企業(yè)1200家2.發(fā)展：經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)大至農(nóng)業(yè)、醫(yī)藥、化工、生態(tài)等領(lǐng)域；新建項(xiàng)目11個(gè)，總建50萬平方米，企業(yè)3000家，其中科技企業(yè)1000家。其中科技市場(chǎng)可擴(kuò)展規(guī)模為1000家企業(yè)，需要商用物業(yè)面積約10-12萬平方米。q項(xiàng)目科技升級(jí)的發(fā)展思路：貿(mào)易+研發(fā)+行業(yè)服務(wù)+數(shù)碼生活體驗(yàn)新增功能：會(huì)展、培訓(xùn)基地、休閑娛樂、購(gòu)物建議項(xiàng)目數(shù)碼港（商場(chǎng)、寫字樓）總建約25萬平方米左右規(guī)模設(shè)置依據(jù)n商貿(mào)港

32、經(jīng)驗(yàn)值q商業(yè)：大型量販建筑面積約2萬平方米；步行街(部分室內(nèi))建筑面積約2萬平方米，250-300個(gè)單元；其他購(gòu)物休閑娛樂空間建筑面積約2萬平方米。q酒店：中等規(guī)模設(shè)置，250間客房，面積約2.5萬平方米q彈性商務(wù)公寓：建筑面積約4萬平方米。注：方案一包括上述全部形態(tài)商業(yè)；方案二只含大型量販和步行街；方案二不建酒店。規(guī)模設(shè)置依據(jù)n商業(yè)市場(chǎng)容量q鄭州2002年商業(yè)成交面積約13.5萬平方米，且增長(zhǎng)速度較快；q預(yù)計(jì)項(xiàng)目銷售期間，鄭州商業(yè)年成交面積可達(dá)到15萬平方米。項(xiàng)目平均年推出量約為5萬平方米（約60%為專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)面積），參考到項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)、稀缺性優(yōu)勢(shì)，以及專業(yè)市場(chǎng)的要求，市場(chǎng)吸納量較為合理。

33、規(guī)模設(shè)置依據(jù)n住宅市場(chǎng)容量q規(guī)模假設(shè)1.剩余用地面積約8.9萬平方米2.根據(jù)定位（檔次、物業(yè)類型），住宅用地容積率選2.5，即總建筑面積約22萬平方米（含公建及彈性公寓）。q市場(chǎng)年吸納能力比較1.2002年，鄭州中區(qū)、東區(qū)、北區(qū)高層住宅（均價(jià)2900元）成交總面積約53萬平方米（占全部高層成交的80%）。2.假設(shè)項(xiàng)目發(fā)展期為3-4年，每年平均推出住宅面積5-7萬，現(xiàn)有市場(chǎng)空間可以容納。對(duì)比方案n方案二：復(fù)合型開發(fā)低端方案容積率2.12，總建56.8萬平方米占地面積商貿(mào)港數(shù)碼港休閑島居住區(qū)4.0萬7.5萬1.2萬12.7萬物業(yè)面積商業(yè)寫字樓酒店公寓住宅13.8萬9.0萬-9.0萬25.0萬n方案

34、三：純商業(yè)開發(fā)高端方案容積率2.15，總建57.6萬平方米占地面積商貿(mào)港數(shù)碼港休閑島公寓區(qū)7.0萬16.7萬1.5萬1.6萬物業(yè)面積商業(yè)寫字樓酒店公寓住宅30.8萬15.0萬4.0萬7.8萬-經(jīng)營(yíng)模式n部分經(jīng)營(yíng)性要求較高的物業(yè)建議招商合作、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)q酒店：引入知名酒店管理集團(tuán)q購(gòu)物中心：1.招入國(guó)際（國(guó)內(nèi)）知名品牌大型量販2.招入購(gòu)物中心投資經(jīng)營(yíng)公司q數(shù)碼港：與原科技市場(chǎng)合作n土地經(jīng)營(yíng)方式1.地塊割讓2.土地作價(jià)入股，合作開發(fā)項(xiàng)目投資效益的測(cè)算投資效益測(cè)算的方法n根據(jù)項(xiàng)目定位，對(duì)不同物業(yè)組合的方案作出成本測(cè)算，結(jié)合市場(chǎng)情況測(cè)算其投資效益，再考慮相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，分析得出較為合理的方案。n以下對(duì)三種不

35、同物業(yè)組合方案進(jìn)行分析方案一n功能區(qū)包含數(shù)碼港、休閑島、商貿(mào)港和居住區(qū)n復(fù)合型開發(fā)中端方案n容積率2.25，總建60.3萬平方米n開發(fā)強(qiáng)度占地面積商貿(mào)港數(shù)碼港休閑島居住區(qū)5.0萬10.0萬1.2萬10.6萬物業(yè)面積商業(yè)寫字樓酒店公寓住宅18.8萬12.0萬2.5萬7.5萬19.0萬開發(fā)進(jìn)度序號(hào)工作階段2003年2004年2005年2006年2007年2008年-2017年一二三四一二 三四一二 三四一二 三四一二 三四1籌建階段2第一階段建設(shè)期銷售期經(jīng)營(yíng)期5第二階段建設(shè)期銷售期經(jīng)營(yíng)期注：籌建階段包含拆遷、報(bào)批等工作內(nèi)容。注：籌建階段包含拆遷、報(bào)批等工作內(nèi)容。建造成本表項(xiàng)目建筑面積(m2)單方造

36、價(jià)(元/m2)建造成本合計(jì)(萬元)高層住宅190,0001,10020,900公寓45,0001,45010,875商場(chǎng)、寫字樓300,0001,50045,000休閑島8,0008006,40酒店25,0003,5008,750合計(jì)598,000-86,165開發(fā)總投資開發(fā)總投資：161,506萬元建筑面積單方投資：2,701元/平方米單位：萬元各物業(yè)總收入（接售價(jià)及有關(guān)價(jià)格設(shè)定）項(xiàng)目住宅公寓數(shù)碼港商場(chǎng)商貿(mào)港商場(chǎng)寫字樓休閑島收入合計(jì)（萬元）59,20026,25051,00022,50025,2004,000比例31%14%27%12%13%2%有關(guān)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目回收的設(shè)定n長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)商業(yè)用房的

37、價(jià)值，按租價(jià)折算后的價(jià)格作為回收的單價(jià)考慮其整體價(jià)值。n酒店考慮整體出讓來回收，其價(jià)值由有關(guān)建造成本費(fèi)用和占用土地的價(jià)值之和來作價(jià)。n本方案有關(guān)物業(yè)回收價(jià)值：62,517萬元 酒店的回收價(jià)值：11,217萬元 數(shù)碼港回收價(jià)值：25,920萬元 商貿(mào)港回收價(jià)值：8,100萬元 寫字樓回收價(jià)值：17,280萬元其他費(fèi)用設(shè)定n財(cái)務(wù)費(fèi)用的設(shè)定：考慮按開發(fā)投入的40%按4年開發(fā)期為基礎(chǔ)計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)用共12920萬元。n銷售費(fèi)用的設(shè)定：按項(xiàng)目收入的3%計(jì)算n銷售稅費(fèi)：按營(yíng)業(yè)稅及附加5.5%及預(yù)征土地增殖稅1%考慮，共6.5%。主要財(cái)務(wù)指標(biāo)（方案一）n稅前利潤(rùn)：65,285萬元n稅前投資收益率：40.42%

38、n稅后利潤(rùn)：43,741萬元n稅后投資收益率：27.08%方案二n功能區(qū)包含數(shù)碼港、休閑島、商貿(mào)港和居住區(qū)n設(shè)定原則：商業(yè)規(guī)模減少，住宅規(guī)模增加n容積率2.12，總建56.8萬平方米n開發(fā)強(qiáng)度占地面積商貿(mào)港數(shù)碼港休閑島居住區(qū)4.0萬7.5萬1.2萬12.7萬物業(yè)面積商業(yè)寫字樓酒店公寓住宅13.8萬9.0萬-9.0萬25.0萬主要成本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)（方案二）n項(xiàng)目收入：185,000萬元n開發(fā)投入：147,507萬元n財(cái)務(wù)成本：118,01萬元n銷售稅費(fèi)：8,580萬元n銷售費(fèi)用：3,700萬元n經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目資金回收：24,840萬元n稅后利潤(rùn)：26,692萬元n稅后投資收益率：18.04%方案三n功能區(qū)

39、包含數(shù)碼港、休閑島、商貿(mào)港和公寓區(qū)n純商業(yè)開發(fā)n容積率2.15，總建57.6萬平方米n開發(fā)強(qiáng)度占地面積商貿(mào)港數(shù)碼港休閑島公寓區(qū)7.0萬16.7萬1.5萬1.6萬物業(yè)面積商業(yè)寫字樓酒店公寓住宅30.8萬15.0萬4.0萬7.8萬-主要成本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)（方案三）n項(xiàng)目收入：185,300萬元n開發(fā)投入：169,761萬元n財(cái)務(wù)成本：13,581萬元n銷售稅費(fèi)：4,082萬元n銷售費(fèi)用：3,700萬元n經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目資金回收：103,147萬元n稅后利潤(rùn)：65,203萬元n稅后投資收益率：38.41%各方案綜合評(píng)述項(xiàng)目方案一方案二方案三稅后利潤(rùn)（萬元）437412669265203稅后投資收益率27.08%1

40、8.04%38.41%n幾種方案均具有良好的投資收益，財(cái)務(wù)評(píng)估均可行：q方案三：收益最高，但物業(yè)類型較為單一，主要以商業(yè)項(xiàng)目為主，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也最大；按鄭州商業(yè)年消化量15萬平方米計(jì)算，項(xiàng)目須在4年內(nèi)每年消化量約為7.5萬平方米左右，占全市消化量的一半以上。q方案二：對(duì)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值挖掘不充分，但其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。q方案一：較為符合鄭州市場(chǎng)條件，也能盡量利用地塊的商業(yè)功能價(jià)值，并能取得較大的效益，且多功能物業(yè)組合能有效降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)建議項(xiàng)目開發(fā)采取方案一投資收益風(fēng)險(xiǎn)分析敏感性分析整體建安工程成本變化85%90%95%100%105%110%115%整體收益變化60%4.02%1.77%-0.34%-

41、2.32%-4.19%-5.95%-7.61%70%12.10%9.59%7.24%5.03%2.95%0.99%-0.87%80%20.18%17.41%14.82%12.38%10.09%7.92%5.88%90%28.26%25.23%22.40%19.73%17.22%14.86%12.62%100%36.33%33.05%29.98%27.08%24.36%21.79%19.36%105%40.37%36.96%33.76%30.76%27.93%25.26%22.73%110%44.41%40.87%37.55%34.43%31.50%28.72%26.10%115%48.45%4

42、4.78%41.34%38.11%35.06%32.19%29.48%不同利潤(rùn)要求的地價(jià)水平按銷售率為90%情況下不同利潤(rùn)要求的地價(jià)水平項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)n鄭東新區(qū)發(fā)展q政府大力推動(dòng)，3-5年時(shí)間其核心區(qū)將成氣候。n對(duì)項(xiàng)目的影響qCBD內(nèi)寫字樓對(duì)市場(chǎng)影響巨大；q商業(yè)影響較為滯后；q酒店不會(huì)形成直接競(jìng)爭(zhēng)；q政府可能采取抑項(xiàng)目、揚(yáng)鄭東的政策。n對(duì)策q加快開發(fā)速度；q寫字樓與科技市場(chǎng)緊密結(jié)合；q招商爭(zhēng)取旗艦型品牌商家或投資商；q爭(zhēng)取政府相關(guān)政策支持。“中原數(shù)碼體驗(yàn)之都中原數(shù)碼體驗(yàn)之都”“標(biāo)版型標(biāo)版型”區(qū)域開發(fā)模式區(qū)域開發(fā)模式“鄭州名片鄭州名片”項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)n項(xiàng)目在短期內(nèi)開發(fā)銷售量大市場(chǎng)容

43、量風(fēng)險(xiǎn)n對(duì)策q土地運(yùn)營(yíng)，招商合作，將開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁為合作者的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；q炒作“數(shù)碼港”、購(gòu)物中心的概念，增強(qiáng)其市場(chǎng)吸納力。數(shù)碼港科技市場(chǎng)的升級(jí)版購(gòu)物中心引領(lǐng)性的商業(yè)業(yè)態(tài)項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)n招商風(fēng)險(xiǎn)q國(guó)際品牌超市q綜合購(gòu)物中心投資經(jīng)營(yíng)商q酒店管理集團(tuán)n對(duì)策q確定招商替代對(duì)象，如國(guó)際品牌超市國(guó)內(nèi)頂級(jí)品牌超市q制定合理招商策略結(jié)論n項(xiàng)目地塊具備投資價(jià)值。n項(xiàng)目投標(biāo)費(fèi)用建議為：6.2-6.6億元n項(xiàng)目建議發(fā)展以數(shù)碼港、商貿(mào)港、居住區(qū)為核心功能的綜合商貿(mào)城。下階段工作安排n市場(chǎng)研究的深入分析n市場(chǎng)定位及開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式的細(xì)化n規(guī)劃設(shè)計(jì)建議n成本財(cái)務(wù)分析Thanks2003-5-10天河天河體育體育中心中心暨南大學(xué)

44、暨南大學(xué)華南師范大學(xué)華南師范大學(xué)華南理工大學(xué)華南理工大學(xué)萬佳萬佳超市超市百佳百佳超市超市廣州酒家廣州酒家南南方方電電腦腦城城太太平平洋洋電電腦腦城城太太平平洋洋電電腦腦城城天河城天河城宏城宏城廣場(chǎng)廣場(chǎng)廣廣州州電電腦腦城城外經(jīng)貿(mào)外經(jīng)貿(mào)中中信信廣廣場(chǎng)場(chǎng)市市長(zhǎng)長(zhǎng)大大廈廈大大都都會(huì)會(huì)廣廣場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)書購(gòu)書中心中心天河天河娛樂娛樂廣場(chǎng)廣場(chǎng)時(shí)代時(shí)代廣場(chǎng)廣場(chǎng)商業(yè)商業(yè)寫字樓寫字樓酒店酒店餐飲餐飲電腦城電腦城珠江新城珠江新城（政 府 規(guī) 劃 新（政 府 規(guī) 劃 新 C B D）舊舊城城區(qū)區(qū)地鐵地鐵1 1號(hào)線號(hào)線火車東站火車東站太古匯太古匯正佳正佳廣場(chǎng)廣場(chǎng)河南省科技市場(chǎng)n規(guī)劃發(fā)展：信息技術(shù)研發(fā)為主，向多種高科技產(chǎn)業(yè)擴(kuò)展

45、。規(guī)劃的擴(kuò)展規(guī)模巨大。q發(fā)展方向n信息技術(shù)研發(fā)和信息技術(shù)企業(yè)培育，形成科技和智力高密集的產(chǎn)業(yè)孵化園；n國(guó)家中西部地區(qū)的信息產(chǎn)業(yè)中心、軟件產(chǎn)品貿(mào)易中心和高科技貿(mào)易中心。n經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)大至農(nóng)業(yè)、醫(yī)藥、化工、環(huán)保等領(lǐng)域。q建設(shè)n到2007年，總占地1500畝，新建項(xiàng)目11個(gè)，建筑面積50萬平方米。n企業(yè)總數(shù)3000家，其中科技企業(yè)1000家。n實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)成交額100億元。規(guī)模設(shè)置方案一單位：平方米單位：平方米功能區(qū)占地面積容積率總建面積商業(yè)面積寫字樓面積酒店面積公寓面積住宅面積商貿(mào)港500002.30 11500060000 2500030000數(shù)碼港1000002.40 24000012000012

46、0000休閑島120000.67 80008000居住區(qū)1062832.21 235000 45000190000合計(jì)2682832.23 5980001880001200002500075000190000規(guī)模設(shè)置方案二單位：平方米單位：平方米功能區(qū)占地面積容積率總建面積商業(yè)面積寫字樓面積酒店面積公寓面積住宅面積商貿(mào)港400001.75 7000040000 30000 數(shù)碼港750002.40 1800009000090000休閑島120000.67 80008000居住區(qū)1412832.19 310000 60000250000合計(jì)2682832.12 56800013800090000

47、90000250000規(guī)模設(shè)置方案三單位：平方米單位：平方米功能區(qū)占地面積容積率總建面積商業(yè)面積寫字樓面積酒店面積公寓面積住宅面積商貿(mào)港700002.43 170000100000 4000030000 數(shù)碼港1670002.10 350000200000150000休閑島150000.53 80008000公寓區(qū)162832.95 48000 48000 合計(jì)2682832.15 5760003080001500004000078000 租售比例及價(jià)格設(shè)定功能區(qū)物業(yè)類型售賣比例經(jīng)營(yíng)比例價(jià)格數(shù)碼港商業(yè)用房90%10%（會(huì)展部分）5000元/平方米（全部銷售面積均價(jià)）寫字樓60%0%3500元/

48、平方米30元/平方米休閑島商業(yè)用房100%-5000元/平方米商貿(mào)港商業(yè)用房50%（購(gòu)物中心/步行街）50%（大型量販）7500元/平方米（全部銷售面積均價(jià)）15元/平方米酒店-100%400元/間.天公寓100%-3500元/平方米居住區(qū)住宅/公寓100%-3200元/平方米商業(yè)用房?jī)r(jià)格參考價(jià)格/租金備注2002年全市商業(yè)用房銷售均價(jià)7003元/平方米2002年北區(qū)商業(yè)用房銷售均價(jià)6709元/平方米融元廣場(chǎng)均價(jià)：6700元/平方米首層：10000元/平方米二層：6000元/平方米三層：4000元/平方米裙樓商場(chǎng)天下城8000元/平方米首二層臨街裙樓商鋪未來花園5533元/平方米二線臨街裙樓商鋪科技市場(chǎng)100-150元/平方米.月創(chuàng)新大廈一、二線鋪位金成國(guó)際廣場(chǎng)150元/平方米.月裙樓商場(chǎng)首層鋪位科技市場(chǎng)寫字樓租金：30元/平方米.月