1、解放碑商辦項目市場調查報告2010年3月目錄第一部分：重慶城市發展分析第二部分：重慶寫字樓市場分析第三部分：重慶商業環境分析第四部分：市場調查結論匯總第一部分：重慶城市發展分析一 城市現狀分析二 城市未來規劃三 CBD規劃建設重慶紀實 重慶在變遷中崛起。2005年2006年2009年2008年2007年2010年l重慶成為國家五大中心之一。l國務院批準重慶設立保稅區。l“和諧號”動車組正式啟動，標志重慶及西南鐵路正式邁入高速時代。l“五個重慶”作為重慶發展的新目標、新追求，成為重慶的戰略決策。l胡錦濤總書記發表為重慶未來發展導航定向的“314”講話。l重慶獲批成為全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區

2、。l重慶提出“一圈兩翼”發展。l輕軌二號線通車，交通提速的里程碑。l改革開放以來重慶最大的高新技術產業項目落戶，啟動西永微電子產業園。l國家戰略層面正式研究設立“兩江新區”。城市現狀分析/概況一國家戰略看重慶 將成為中國綜合實力最強、集聚輻射和帶動能力最大的五大中心城市之一。2010年2月，重慶被定為國家五大中心城市之一。將進一步凸顯重慶五大優勢：l 區域領軍功能：西部中心，能對整個西部產生重大影響；l 對外開放型城市：整個西部地區直接對外開放的開放型城市，直接參與國際競爭；l 國際門戶性樞紐：西部地區重要的交通運輸、人流、物流、信息流的國際門戶性樞紐；l 國家戰略性產業基地：能承擔國家戰略性

3、產業職能或經濟職能，在金融業、制造業、會展業、高新技術產業上已初顯成效；l 改革開放政策試驗區：是國家深化改革開放的重要實驗區，享有更多的政策支持。重慶 上海 廣州 北京天津 北方、環渤海地區中心珠三角地區中心中西部地區中心東部中心城市現狀分析/概況一重慶之于西部 重慶已經成為中國西部的發展引擎。重慶，西南重鎮，經濟井噴發展指日可待l 中國西部之門；l 西部大開發的重要城市；l 西部之金融中心；l 中國西部經濟圈的核心城市；l 長江上游的內陸中心、經濟貿易中心和工業中心。城市現狀分析/概況一城市現狀分析/投資環境一重慶投資環境改善，2010年榮登亞洲最佳投資城市之一，六大優勢吸引世界目光。重慶

4、有五大國家級定位，四大產業將在西部形成核心競爭力，六大投資優勢，吸引來自全球目光l 財稅政策獨享l 金融環境優良l 交通優勢突出l 勞動力優勢明顯l 城市配套完善l 大工業基礎良好城市現狀分析/經濟2001年以來，重慶國民經濟總值年均呈兩位數環比增長，自2008年以來，增速均超過20%，遠遠高于全國平均增速，以及四川平均約14的增幅，重慶宏觀經濟發展態勢穩定健康。數據來源：重慶市統計信息網重慶GDP增速快速、持續、健康，經濟發展態勢穩定。重慶社零消費水平穩定上漲，居民生活水平快速提高。2009年，社零總額為2000年全年總額的3.22倍。居民消費水平迅速上升，生活水平提高明顯。2000-200

5、9年重慶市GDP及增長趨勢情況2000-2009年重慶市社會零售總額增長趨勢情況2007-2009年是重慶利好政策出臺的密集期，全市GDP增幅逐年大幅遞增。一城市現狀分析/交通重慶“水陸空”交通三位一體，“八小時西南”逐步建成，西南交通樞紐地位確立。l 2004年，江北國際機場2期正式運行，現已成為全國排行第9位機場，將躋身國際大型樞紐機場之列；l 2005年，寸灘港一期完工，西部最大港口，中國首個“水港+空港”一區雙功能內陸型保稅港區；l 2007年，龍頭寺火車站投入使用，中國西部南北、東西大通道交匯樞紐；l 2009年，成渝高鐵開通，路程縮短至2小時;l 2009年，重慶“二環十射”已完成

6、了一環、二環、成渝、渝遂、渝合、渝鄰、渝湘、渝黔八條線路，重慶將建立“八小時西南”的交通樞紐。一城市未來規劃/城市空間結構二都市區組團構成功能和產業規劃中部片區渝中組團、大楊石組團、沙坪壩組團、大渡口組團人口最集中、功能最聚集區域，大力發展以高端服務業為主的第三產業北部片區觀音橋組團、兩路組團、蔡家坡組團、大竹林-禮嘉組團、唐家沱組團城市近期重點拓展區，以高新技術產業、汽車為主導產業，重點建設良好的城市人居環境，塑造新重慶的城市風貌南部片區南坪組團、李家沱-魚洞組團以會展、商貿、都市旅游、科研教育為主導的發展區西部片區西永組團、北碚組團、西彭組團、走馬功能區城市未來重點拓展區域之一，引導城市高

7、品質組團式集約化發展東部片區茶園組團、魚嘴組團、五寶功能區、界石功能區、一品功能區、南彭功能區、惠民功能區都市區工業拓展的重點區域之一，同時發展以會展業為主導的第三產業城市空間結構為“一城五片、多中心組團式”。主城由中部、北部、南部、西部、東部五大片區組成。多中心包含一個城市中心和六個城市副中心。主城城市建設用地分為十六個組團和八個功能區。城市未來規劃/區域功能定位組團名稱功能定位渝中組團 政治、金融商貿中心、客運樞紐觀音橋人和組團主要承擔中央商務區的商務功能、市級行政辦公集中地；人和地區為國家級高新技術開發區拓展區的組成部分；龍頭寺地區為鐵路客運樞紐；寸灘地區為水路貨運樞紐、物流基地；丘堡地

8、區為出口加工區。大竹林禮嘉組團國家級經濟技術開發區和高新技術開發區拓展區的組成部分。大石楊組團體育中心、高新區和機械工業區唐家沱組團以機械制造加工為主的工業拓展區。李家沱漁洞組團現代制造業基地沙坪壩組團城市副中心，重要的科技、文化中心北碚組團儀器儀表,機械電子,商貿風景旅游文化城市蔡家組團適度發展無污染產業兩路組團渝北區行政中心,空港,汽車制造業魚嘴組團主要的工業拓展區茶園鹿角組團茶園是城市副中心；預留市級會展中心拓展用地，主要的工業拓展區；界石是物流基地。西彭組團鋁加工生產基地,都市圈西南部交通樞紐西永組團西永是城市副中心；市級教育科研拓展區，鐵路貨運交通樞紐和集裝箱物流基地，重點發展微電子

9、等高新技術產業南坪組團市級科研教育基地，國家級經濟技術開發區，彈子石濱江地區是中央商務區的組成部分，以文化娛樂、旅游休閑等功能為主的配套服務區。渝中組團渝中組團二重慶“一小時經濟圈”產業布局重慶一心、四帶、五片區產業布局l“一心”，即都市核心產業區，由極核產業區、北部產業區、東部產業區、南部產業區、西部產業區構建五大產業布局區；l“四帶”，依托渝涪、成渝、渝遂、渝黔四大高速干線建成的四大產業密集帶；l“五片區”，形成特色化發展，實現城鄉統籌和區域協調，最終形成開放式、網絡化的城鄉空間體系。信息來源：重慶市規劃局城市未來規劃/產業規劃重慶通過產業調整和發展，構建“三個中心”，打造中國經濟的第四極

10、。二重慶軌道交通2014年將連通主城九區，其中一號線、二號線、六號線將經過解放碑中央商務區。數據來源：重慶市規劃局城市未來規劃/交通規劃/軌道二二號線六號線軌道名稱起止地點通車時間一號線朝天門-西永（遠期至璧山）2011、2015年分段通車 二號線較場口-新山村已通車三號線魚洞-機場2010、2011年分段通車 四號線魚嘴-海峽路規劃中五號線楊家巖-西彭（遠期至江津）規劃中六號線長生-北碚2014年七號線北碚-西彭規劃中八號線跳蹬（大渡口區）-朱家壩（江北）規劃中九號線三峽廣場-江北機場規劃中環線四公里-彈子石規劃中一號線u機場總規劃面積達36平方公里，規劃了4條平行跑道和東西兩個航站區，總體

11、格局為“南客北貨”，外圍交通為“三橫四縱”。u 本次總體規劃將分近、遠期兩個大階段完成。近期階段即現在到2020年前，此階段又分為兩個階段，第一階段為本次三期擴建，主要建設第二條近距離平行跑道，補充西航站區航站樓、停機坪、貨運庫、停車場等，目標是保證滿足年旅客量2000萬左右人次的需要；u第二階段主要修建第三遠距離平行跑道和東航站區主樓、貨運物流中心等，目標是滿足年旅客量4500萬人次的需要。遠期階段即2020年以后，主要建設第四條跑道。屆時，重慶江北國際機場可以滿足年旅客量7000萬人次、貨郵250萬噸的需要。國內大型樞紐機場 西部重要的航空經濟中心 國際現代化航空港城市未來規劃/交通規劃/

12、機場二重慶CBD建設的發展歷程重慶市CBD商務中心區域的構成重慶，作為長江上游的經濟中心、西部最大的工業基地及交通樞紐，隨著城市直轄、三峽工程的建設、西部大開發戰略的實施，重慶加快了邁向國際大都市的步伐。截止2003年，全國已有超過32個大中城市提出了建設CBD的設想，國務院僅批準了北京、上海、天津八大具有區域經濟影響力的中心城市。重慶，以其中國西部唯一的直轄市及長江上游經濟中心的領導地位，成為西部唯一獲準建設CBD的城市。重慶市商務中心區域的分布狀況2003年7月重慶市委、市政府正式將朝天門、彈子石、江北嘴，兩江三岸確定為新重慶CBD中央商務區。重慶的CBD（中央商務區）將分為三大塊：現代C

13、BD江北嘴；傳統CBD解放碑；CBD配套服務南岸彈子石CBD規劃發展/發展歷程三重慶CBD規劃及區域定位CBD范圍：重慶中央商務區的總用地規模為56平方公里。其中硬核地區為4平方公里,由解放碑、江北城、彈子石組成，構成重慶未來的商務金三角。CBD各區功能定位：p解放碑：是中央商務區的商貿中心，承擔商貿功能，同時包括一部分商務辦公職能。p江北城：是中央商務區的商務中心，承擔商務辦公職能，包括一部分商貿職能。p彈子石：承擔配套服務功能，包括高級居住、公寓、酒店、文化設施等。江北城現代商務區彈子石配套服務區解放碑商貿區重慶CBD區位圖CBD規劃發展/總體規劃三17u集中了中國人民銀行重慶營業管理部、

14、重慶銀監局、重慶證監局、重慶保監局等在渝的金融決策和監管機構；u匯集了90%以上的駐渝外資銀行、商業銀行市分行和所有的政策性銀行市分行；u云集了駐渝所有票據（專營）機構、證券法人機構、分公司及管理總部，以及重慶50%的證券營業部；u吸引了駐渝所有保險公司分公司、區域總部和中國總部；u集聚了信托投資公司、基金管理公司和郵政儲匯局等重慶市最主要的非銀行金融機構，以及重慶50%以上的金融中介（服務）機構。u現有金融機構及營業網點87個，金融輻射力日益強大，2005年存款余額占重慶存款余額的24，貸款余額占重慶貸款余額的37，股票交易量占重慶的50以上，保險深度和保險密度均大大高于重慶市平均水平。解放

15、碑的現在CBD規劃發展/解放碑商務區三解放碑中央商務區范圍：由東起小什字、北至滄白路、臨江路、民生路、西至金湯街、南至和平路、新華路等構成的“十字金街”范圍，以及兩路口的中山之冠，面積約2平方公里。解放碑CBD中央商務區CBD規劃發展/解放碑商務區三解放碑CBD總體功能定位：我國長江上游地區的國際化商務活動中心解放碑的五大功能定位：長江上游的金融服務中心長江上游的信息服務中心長江上游的商貿中心長江上游的國內外企業總部基地重慶市現代都市景觀風貌展示區CBD規劃發展/解放碑商務區三“西部華爾街”解放碑金融街u重慶解放碑金融商務街是重慶市建設長江上游金融核心區的重要項目。位處解放碑CBD硬核區域。u

16、啟動時間：重慶金融街10月18日正式開街，該項目總投資預計達150億元。u建設周期：解放碑金融商務街區建設周期為5年。u建設規模：約90萬平方米（寫字樓60萬方、酒店及公寓17萬方，商業13萬方）u建筑類型：高端商務、頂級酒店、精品零售商業、高檔酒店式公寓。u建筑特色：由7棟180米至350米的高層建筑組成，依托較場口正在修建的西部最高“民生之冠”460米的鼎好世紀星城。CBD規劃發展/解放碑商務區三21u到2012年推動完成長江上游金融核心區框架形態構建，成為CBD的新地標。u到2015年，初步建設成長江上游地區金融市場要素完備、金融機構聚集、金融創新活躍、金融人才會集、金融生態優良的金融核

17、心區。u到2020年，建成對長江上游地區乃至中國西部經濟社會發展起到支撐和輻射作用、具有國際影響力的區域性金融中心。解放碑金融街發展階段目標：CBD規劃發展/解放碑商務區三解放碑金融街五大建設目標：一、標志性的城市天際線 七棟建筑勾勒出依托“民生之冠”（西部最高建筑約460米）為頂點的渝中半島波瀾壯闊的城市天際線，本建筑群最大高度350米，最低180米。二、世界級的城市景觀 5米寬的景觀綠化帶分隔快慢車道，統一的建筑邊界、延續城市文脈的羅漢寺公園、陽光中庭、城市公共綠地、鄒容路景觀大道將金融商務街打造成世界級的商務景觀空間 三、具有震撼力的建筑群 具有國際設計標準的各建筑，遵循統一的建筑語言建

18、筑立面以天然石材與玻璃自由組合，形成簡潔現代的建筑立面，與城市天際線一起形成頂級商務建筑群。四、便捷的立體交通體系 地下車行隧道，為公勤車輛提供到達地下車庫和卸貨區的便捷途徑。南北向空中走廊和二層室內步行道，組成貫穿各建筑的空中步行廊道。五、甲級寫字間與高檔商業設施的完美整合 參照國外先進理念，將商業部分與寫字間部分入口分別設置。將約60萬平方米的高中檔寫字樓、13萬平方米商業裙樓及約17萬平方米高級酒店及酒店式公寓有機融合在一起。項目建設將按照“政府主導、市場運作、統一規劃、分期建設”的原則，到2012年打造成為重慶CBD的新地標。CBD規劃發展/解放碑商務區三u江北城的功能定位為重慶市中央

19、商務區（CBD）的商務中心區，將集中建設辦公寫字樓等金融商貿設施和一系列市級大型公益文化設施，兼容商業、服務業居住等多種功能，是未來城市形象展示的窗口。u江北城用地規模為3075畝，總的開發量控制在560萬平方米，（其中地下空間開發面積控制在50萬平方米），平均容積率控制在2.73。u規劃形成記憶之城與未來之城兩大功能團，記憶之城延續古城格局與肌理，保留古跡與歷史遺存，發掘歷史文化內涵并賦予新的活力要素，以混合使用為主要功能。未來之城充分體現高土地使用效率，體現現代商務辦公區集約高效的形態特征。江北嘴商務區規劃建設概況CBD規劃發展/江北嘴商務區三形成四大地域 p 中央金融機構戰略性網點布局地

20、 p 外資銀行、保險機構、證券基金公司西南總部首選地 p 世界、國內500強企業西南地區總部首選地 p 西部地區金融產品、金融組織創新與試驗的特殊區域 建成三大市場 p 證券場外交易市場(OTC市場)p 全國性電子票據交易中心 p 期貨交易所 區域定位和規劃：金融商務核心區 長江上游的中國金融第三區CBD規劃發展/江北嘴商務區三 3-5年后，江北嘴將成為長江上游地區金融機構、金融資金、金融產品交易、金融產品定價、金融信息、金融人才等集聚的核心區，金融創新、金融生態環境等先行區。到2120年，在江北嘴實現重慶80%的金融機構在此布局，集聚30%的金融機構貸款余額，使重慶金融業增加值達到750億。

21、江北嘴CBD發展建設目標：CBD規劃發展/江北嘴商務區三部分入駐企業名單：中國工商銀行重慶分行大廈中國農業銀行重慶分行大廈中國銀行重慶分行大廈西南證券總部大樓重慶農村商業銀行大廈香港九龍倉九龍大廈臺灣越洋地產江北嘴項目浙江成大地產江北嘴項目開發企業和入駐企業均為大型知名龍頭企業金融中心發展大廈中研建投大劇院科技館中央公園中國銀行大廈CBD規劃發展/江北嘴商務區三江北嘴用地規劃情況：用地規模：3075畝總開發量：560萬平米寫字樓：237萬平米，占46.2%居住面積：117萬平米，占20.9%商業配套：81萬平米，占14.5%酒店：55萬平米，占9.8%文化娛樂設施：48萬平米，占8.6%江北嘴

22、功能分區規劃：商務辦公區、綜合服務區、混合使用區、配套居住區和休閑娛樂區寫字樓供應量巨大，且以高端頂級寫字樓為主CBD規劃發展/江北嘴商務區三重慶CBD南區位于主城南岸彈子石、涂山和雞冠石地區，范圍為重慶棉紡織三廠和孫家花園以東，長江以南，彈廣公路以北，規劃面積11平方公里。CBD規劃發展/彈子石配套區三重慶CBD南區位于主城南岸彈子石、涂山和雞冠石地區，范圍為重慶棉紡織三廠和孫家花園以東，長江以南，彈廣公路以北，規劃面積11平方公里。CBD南區核心定位：大生態 復合型可持續發展的綠色財智CBD CBD規劃發展/彈子石配套區三A分區：規劃占地面積約3055畝，可出讓凈用地面積約1189畝，總規

23、劃建筑面積約168萬平方米。B分區：規劃占地面積約1450畝，可出讓凈用地面積約 684畝，總規劃建筑面積約118萬平方米。C分區：規劃占地面積約2776畝，可出讓凈用地面積約1631畝，總規劃建筑面積約343萬平方米。D分區：規劃占地面積約1725畝，可出讓凈用地面積約923畝，總規劃建筑面積約178萬平方米。E分區：規劃占地面積約2120畝，可出讓凈用地面積約759畝，總規劃建筑面積約125萬平方米。F分區：規劃占地面積約4876畝，可出讓凈用地面積約1593畝，總規劃建筑面積約169萬平方米。u CBD南部開發區總規劃占地面積約16000畝，可出讓凈用地面積約6779畝，容積率1.0-7

24、.0，分為A、B、C、D、E、F六個分區，總規劃建筑面積約1132萬平方米。其中：uA、B區規劃占地面積約4500畝，總規劃建筑面積約280萬平方米，主要以高檔居住、休閑健身功能為主；uC、D區規劃占地面積約4500畝，總規劃建筑面積約590萬平方米以休閑、居住、商務、文化、教育、娛樂功能為主的休閑商務中心和總部經濟基礎；uE、F區規劃占地面積約7000畝，總規劃建筑面積約310萬平方米，以居住、市政、體育功能為主。功能規劃：CBD規劃發展/彈子石配套區三 重慶市自直轄以來，經濟發展和城市建設都保持了很高的速度和水準，加上國家支持力度大，各項政策利好不斷，城市的對外輻射力和影響力也在不斷增強，

25、重慶已經成為全國發展速度最快，活力最強的城市。伴隨著重慶CBD中央商務區、兩江新區等區域的建設發展，重慶必將成為中國又一經濟特區，成為中國經濟增長第四極。城市發展分析 小結第二部分：重慶寫字樓市場分析一重慶寫字樓整體市場形勢二已投入使用寫字樓市場調研三在售寫字樓市場調研四潛在寫字樓項目調研五寫字樓市場調研總結附：典型項目分析重慶寫字樓整體市場形勢/分布特征一解放碑傳統商務中心觀音橋商務副中心江北嘴規劃商務中心冉家壩商務副中心北部新區高新園新興商務中心沙坪壩商業副中心楊家坪商業副中心南坪商業副中心重慶主城寫字樓集中分布區域區域代表項目備注解放碑世貿大廈國貿大廈大都會商廈紐約紐約國際商務中心兩路口

26、-上清寺中安國際大廈興隆達大廈環球廣場希爾頓商務樓觀音橋未來國際嘉聯華大廈茂業東方時代合聚遠景南坪西南經協大廈金臺大廈浪高凱悅科爾國際大廈工貿大廈區域代表項目備注區域代表項目備注解放碑世貿大廈楊家坪國際金融大廈國貿大廈佳宇大廈大都會商廈銀都大廈時代豪苑西城國際紐約紐約沙坪壩慶泰大廈國際商務中心時代星空兩路口-上清寺中安國際大廈世紀銀河興隆達大廈石橋鋪大西洋國際環球廣場一城精英國際希爾頓商務大廈渝高大廈觀音橋未來國際火炬大廈嘉聯華大廈北部新區高新園星系列寫字樓茂業東方時代財富中心同聚遠景上丁企業公園中信商貿大廈南坪西南經協大廈北部新區經開園線外金臺大廈疊彩中心浪高凱悅新科國際廣場科爾國際大廈江北

27、嘴金融中心工貿大廈編號項目名稱體量1世界貿易中心4.1萬2重慶國際商務中心2.2萬3國際貿易中心3.6萬4重慶商社大廈4萬5時代豪苑15萬6紐約紐約2.8萬7JW萬豪酒店1萬8雨田大廈2.5萬9半島國際5萬10大都會商廈5.7萬11帝都廣場11萬12重賓商務大廈2萬13都市廣場3.5萬已使用項目約65.1萬方14新華國際6.4萬15聯合國際9.9萬16創匯首座8.6萬17星河商務大廈9.3萬在售項目約34.2萬方18日月光中心20萬19重賓保利國際廣場5萬20萬豪（二期）國際金融中心20萬21環球金融中心19萬潛在項目約64.2萬方重慶寫字樓整體市場形勢/解放碑CBD一重慶寫字樓市場（分布特征

28、）p從重慶目前寫字樓的分布看，渝中區是重慶寫字樓最為集中的區域，同時解放碑也是高端寫字樓最為聚集的片區；p其次是江北觀音橋紅旗河溝沿線和南坪，南坪浪高凱悅為甲級寫字樓，而觀音橋隨著近幾年經濟的飛速發展，寫字樓如雨后春筍拔地而起，嘉年華大廈、同聚遠景，以及銷售中的未來國際都是高端寫字樓；p另外，隨著北部新區的建設和發展，高新園板塊以及汽博中心板塊寫字樓項目也有所增加。p各個區域寫字樓分布都具有明顯集群性；寫字樓分布具有明顯的集群性分布以渝中為主，江北南岸此次重慶寫字樓整體市場形勢/分布特征一2001-2008寫字樓交易面積（萬平方米）p主城區寫字樓物業2004-2008年交易量總量為178.15

29、萬平方米，年平均銷售量為35.63萬方。2001-2002年均在10萬平方米以下，2003年后突然放量，交易量翻了一倍，2003-2005年交易量均在20萬平方米左右，2006年以來，每年都在10%以上的增長速度p渝中區寫字樓物業交易量位于各區之首，2001-2008年交易總量為56.58萬平方米，占主城區25.7%，其次為江北區和南岸區，交易總量為34.09萬平方米和16.53平方米，占主城區的比重分別為15.51%和7.52%數據來源：2002-2008重慶市國土資源和房屋管理局房地產交易報表年份主城區渝中區江北、渝北區沙坪壩九龍坡南岸區交易面積占主城比重交易面積占主城比重交易面積占主城比

30、重交易面積占主城比重交易面積占主城比重20018.914.5350.80%3.3837.90%0.596.60%-20029.474.648.60%1.4615.40%-200323.1410.8246.70%1.426.10%0.371.60%-7.9534.40%200422.6111.6351.40%2.7412.10%0.73.10%0.52.20%1.998.80%200519.215.3928.10%2.5213.10%0.854.40%0.834.30%1.718.90%200639.825.5413.90%15.6439.30%1.343.40%0.10.30%0.040.10

31、%200746.186.2413.52%4.7310.25%0.260.56%3.397.33%0.972.11%200850.3314.0727.96%6.9313.77%2.344.66%2.765.48%4.849.63%總量219.6756.5825.75%34.0915.51%6.192.82%7.583.45%16.537.52%2004-2008重慶市年平均交易量為35.63萬平米重慶寫字樓整體市場形勢/交易量一2001-2008寫字樓交易總金額（億元）數據來源：2002-2008重慶市國土資源和房屋管理局房地產交易報表主城區渝中區江北、渝北區沙坪壩九龍坡南岸區交易金額占主城比重

32、交易金額占主城比重交易金額占主城比重交易金額占主城比重交易金額占主城比重20013.371.9959.10%1.0531.20%0.195.60%-20022.181.1954.60%0.3415.60%-20037.224.1257.10%0.385.30%0.060.80%-2.1930.30%20047.234.0756.30%1.0214.10%0.121.70%0.081.10%0.030.40%20056.92.7940.40%1.1717.00%0.192.80%0.172.50%0.568.10%200614.853.0520.54%5.9940.34%0.362.42%0.0

33、40.27%0.010.07%200719.963.3616.83%2.0710.37%0.120.60%1.276.36%0.31.50%200827.029.8236.34%4.3816.2%1.084%1.134.18%2.7110.03%總金額88.7330.3934.25%16.418.48%2.122.4%2.693.03%3.096.54%重慶市年平均交易金額約為15億元，渝中區占總體交易額的34.25%p從市場交易金額來看，重慶市年均成交金額約為15億元；p渝中區進幾年的成交額占總體成交額的34.25%的比例；而兩北區域占總體的18.48%的比例，其中江北區在兩北區域中占有絕對

34、比例。重慶寫字樓整體市場形勢/交易金額一2001-2009寫字樓交易建面平均單價（元/平方米）年份主城區渝中區江北、渝北區沙坪壩區九龍坡區南岸區20013786438930923232-2002229925812298-20033103380726791589-27612004317934953711312424874355200535905177462922732043329220063731 5494 3832 2700 3487 1813 20074324 5390 4378 4319 3756 3110 20085369698263244626409056152009上半年672489

35、748671513747258520數據來源：2001-2009重慶市國土資源和房屋管理局房地產交易報表p重慶寫字樓物業單價波動幅度較大，2009年主城區寫字樓建面均價為6724元/平方米，渝中區、南岸區、江北區寫字樓建面單價高出主城區平均值，分別為8974元/平方米、8520元/平方米、8671元/平米。從市場交易均價上來看，以渝中區和江北區的寫字樓均價最高重慶寫字樓整體市場形勢/交易價格一重慶寫字樓整體市場形勢/供求關系一u寫字樓供應市場在03年之前一直處于較低水平，從04年開始市場供應量突然大幅增長，之后幾年寫字樓供應一直保持增長態勢，09年更是達到了歷史最高峰，u寫字樓需求市場在05年

36、之前處于波動較大，進入06年市場需求才保持一個較為穩定的增長態勢。u重慶寫字樓空置面積一直 較大，隨著2007年的地產熱潮和09年整體樓市的火爆，寫字樓空置面積有所下降。43p受歷史原因影響，重慶寫字樓市場一直處于低靡狀態，2004-2008年主城區寫字樓物業交易量總量僅為178.15萬平方米，年平均銷售量36.63萬方；p從各個區域的銷售面積來看，傳統商務中心渝中區居于首位，占總體交易量的25%；而商務新區江北區大有趕超渝中區的態勢，銷售比例達到了16%。兩區總共計41%，其余各區平均只有10%的比例?？梢?，客戶對寫字樓物業的區域偏好來看，渝中區、江北區是其首要選擇。重慶寫字樓整體市場形勢

37、小結一已入駐寫字樓分布圖p據不完全統計，重慶市目前總建筑面積在1萬以上的在售或已投入使用的辦公樓近60棟，且大部分分布于渝中區，但是在重慶城市建設快速發展的大背景下，大眾對重慶經濟的看好也加速了對寫字樓物業的投資，其它主城區的中檔、中高檔寫字樓在逐步增加，特別是南岸區和江北區。已投入使用寫字樓調研二已入駐寫字樓體量統計目前重慶市主城區已投入使用的寫字樓共計202.8萬平方米，渝中區作為重慶市CBD中新，其寫字樓物業所占比例最大，為38.1%。江北區作為城市發展的又一重心，其辦公物業發展迅速，目前所占比例為18.9%。區域辦公面積（萬平方米）百分比高新區10.3 5.1%江北區38.4 18.9

38、%九龍坡區20.1 9.9%南岸區7.7 3.8%沙坪壩區16.0 7.9%渝北區34.9 17.2%渝中區77.2 38.1%總計202.8 主城區辦公物業主要集中在渝中區、江北區，面積比占總體57%已投入使用寫字樓調研二p 目前市場上的中高端寫字樓的租金平均水平在55元/平米/月左右，售價為8100元左右。項目名稱建面租賃價格（元/月平方米)建面均價(元/平方米)空置率解放碑板塊紐約紐約 70900020%重慶國際貿易中心 758000-1100030%大都會商務大廈 110(含物管費)1%重慶世界貿易中心80110009%重慶國際商務中心658000-1000025%觀音橋板塊中信大廈3

39、5750065%未來國際751100017%同聚遠景 70700010%茂業東方時代35700025%嘉年華大廈5510%美源國際商務大廈 4858008%兩路口板塊地產大廈 45580029%重慶希爾頓大廈 70800014%石橋鋪板塊渝高未來大廈40650030%大西洋國際40600018%渝高廣場EF30630010%申基會展國際60650023%楊家坪板塊龍湖西城天街45750067%南坪板塊浪高凱悅商務大廈358%中高端寫字樓租售價格統計已投入使用寫字樓調研二區域建面平均租金（元/平方米/月）巴南區20大渡口區22高新區35江北區50九龍坡區35南岸區33沙坪壩區30渝北區40渝中區

40、60平均值48元/平方米/月區域建面平均售價(元/平方米)大渡口區4930高新區7200江北區9965九龍坡區6300南岸區8650沙坪壩區6850渝北區8600 渝中區11966 平均值8057元/平方米重慶平均租金價格為48元/平方米/月，平均售價為8057元/平方米數據來源：重慶寫字樓網已投入使用寫字樓調研二p目前重慶市主城區已投入使用的寫字樓共計202.8萬平方米，渝中區作為重慶市CBD中新，其寫字樓物業所占比例最大，為38.1%。江北區作為城市的發展重心，其辦公物業發展迅速，目前所占比例為18.9%。兩區總體所占比例達到了57%的比例，區域寫字樓競爭力明顯強于其余主城區p在平均租金水

41、平上，重慶市整體寫字樓租金約為55元/平米；其中以渝中區的平均租金價格最高為60元/平方米/月，原因主要是因為渝中區作為老牌商務區，區域內集中了重慶市內多數的中高端寫字樓；已投入使用寫字樓調研 小結二板塊項目名稱位置觀音橋朗晴廣場觀音橋步行街協信中心江北建新北路68號富力海洋國際江北北城天街15號北部新區疊彩中心北部新區經開區金渝大道88號新科國際廣場北部新區經開園金渝大道68號線外北部新區經開園金渝大道89號土星商務中心北部新區星光大道和黃山大道交匯解放碑日月光中心廣場渝中區解放碑較場口轉盤聯合國際渝中區新華路155號新華國際渝中解放碑十字金街(郵局旁邊)創匯首座渝中區解放碑CBD新華路38

42、8號星河商務大廈渝中和平路一號(較場口轉盤)康田領客SOHO新界渝中黃花園雙鋼路(兩江麗景旁)江北嘴金融中心江北嘴（黃花園大橋北橋頭）大坪大坪SOHO渝中大坪正街118號南濱路長江國際南岸南濱路海底世界旁喜來登國際中心南岸南濱路煙雨公園旁南坪萬達國際南岸區南坪珊瑚村二郎渝高智博中心二郎迎賓大道和科成路交匯處在售寫字樓項目市場調研三產品分類項目名稱項目特點業態組合總建面第一類地段優勢朗晴廣場步行街公寓+寫字樓+主題商業13.1萬方協信中心步行街酒店+公寓+寫字樓+商業4.1萬方富力海洋國際步行街寫字樓+住宅+酒店+商業2.8萬方創匯首座CBD+步行街精裝公寓+LOFT寫字樓+商場8.6萬方聯合國

43、際CBD+步行街寫字樓+公寓+商業+會所9.94萬方新華國際CBD+步行街238米，53層，商場+寫字樓6.4萬方星河商務大廈CBD商場+寫字樓+住宅9.3萬方金融中心CBD寫字樓+底商23萬方萬達國際步行街酒店+寫字樓+商務公寓12萬方新科國際廣場新興規劃商務區國際公寓+5A寫字樓+主題商業12.1萬方線外三期新興規劃商務區公寓+寫字樓28萬方土星商務中心新興規劃商務區寫字樓+商務公寓24萬方疊彩中心新興規劃商務區公寓+寫字樓+商業步行街35萬方金科500間工業園區寫字樓+專業機電市場2.5萬方渝高智博中心工業園區寫字樓+公寓+產業孵化園4.8萬方大坪SOHO重要交通樞紐寫字間+商務公寓3.

44、5萬方第二類產品優勢形態、景觀、規模上丁企業公園產品差異化明顯獨棟辦公+高層寫字樓20萬方康田SOHO新界產品差異化SOHO寫字樓+小戶精裝公寓7.4萬方長江國際景觀地段資源稀缺酒店+寫字樓+公寓15萬方財富中心城市綜合體酒店+公寓+住宅+寫字樓+商業75萬方中新城上城城市綜合體酒店+公寓+住宅+寫字樓+商業75萬方在售寫字樓項目市場調研三項目名稱銷售階段公寓售價寫字樓售價（建面）備注朗晴廣場B棟寫字樓及A棟少量公寓15000元/14000元/按揭9.9折（已售完）協信中心公寓及寫字樓15800元/精裝3000元/15800元/（精裝）寫字樓全款9.4折按揭9.5折；公寓全款9.4折，按揭9.

45、6折富力海洋國際寫字樓部分在售13500元/精裝修金融中心A座寫字樓15000元/整層銷售上丁企業公園上丁七號SOHO9500元/已售完疊彩中心寫字樓預告7500元/(售完)8000元/全款9.6折,按揭9.8折線外寫字樓預告4000元/(售完)預計7000元/折扣未定土星商務中心C3號樓6100元/全款9.9折聯合國際公寓預告未推出預計15000元/折扣未定新華國際寫字間13-35層18000元/全款9.8折，按揭無折扣創匯首座LOFT寫字樓14400元/(精裝)14000元/按揭9.9折星河商務大廈5F/8F9500元/全款9.7折,按揭9.9折康田領客SOHO新界SOHO寫字間及精裝公寓

46、7000元/7500元/(套內)全款9.9折大坪SOHO寫字樓及公寓6000元/6000元/(套內)全款9.9折（已售完）長江國際公寓及寫字樓14200元/14000元/無任何折扣優惠萬達國際寫字樓在售8500元/(售完)11000元/全款9.7折,按揭9.8折渝高智博中心寫字樓在售商務公寓未推出7000元/(套內)全款9.7折,按揭9.8折主城區在售寫字樓基本情況在售寫字樓項目市場調研三項目名稱標準層面積標準層層高戶型區間（套內）單層戶數大堂挑高電梯數量及品牌朗晴廣場1420平米3.8米53-13712戶3.8米 雙大堂4部三菱電梯協信中心1488平米3.7米129-2298戶6.8米8部芬

47、蘭通力電梯富力海洋國際1400平米2.75米80-12510戶9米6部日立電梯金融中心1702-1910平米3.9-5.8米自由分割5米6-9部三菱電梯上丁企業公園上丁七號1200平米3-14層3.6米15層以上5.4米29-69平米24戶5.4米5部蒂森克虜伯電梯疊彩中心950平米3.85米自由分割10米6部品牌電梯新科國際廣場800平米3.6米自由分割8.7米3部品牌電梯線外420平米3.5米自由分割5.8米3部品牌觀光電梯土星商務中心1130平米3.6米70-24012戶4部品牌電梯聯合國際1560平米公寓3.6米寫字樓5.4-7.2米32-55公寓26戶14.8米10部品牌電梯新華國際

48、990-1160平米90-56026戶9米7部蒂森克虜伯電梯創匯首座1300平米3.15米（公寓）31-7324戶3部品牌電梯星河商務大廈3000平米4.2米53-17624戶5米8部蒂森克虜伯電梯康田領客SOHO新界1200平米寫字樓6米寫字樓62-1659戶3部品牌電梯大坪SOHO1022平米3.18米50-156公寓24戶寫字樓12戶6部上海三菱電梯長江國際1600平米公寓3.6米寫字樓3.9米公寓 47-199寫字樓 自由分割公寓16戶12米公寓4部日立電梯萬達國際A棟1052B棟10173.33.6米A棟150-216B棟53-122A棟6戶B棟12戶11米7部品牌電梯渝高智博中心1

49、609平米3.6米108-262(建面)9戶9米8部品牌電梯主城區在售寫字樓基本情況在售寫字樓項目市場調研三項目名稱主題定位主推廣語主要推廣渠道朗晴廣場國際甲級寫字樓最后的步行街盛宴 永不落寞的財富準則報紙、戶外協信中心殿堂級城市綜合體見，所未見戶外富力海洋國際重慶/江北/座精裝甲級寫字樓觀音橋中心地標 步行街坐地收金網絡、戶外金融中心國際甲級寫字樓新金融 新中心戶外、渠道上丁企業公園國際生態辦公園區上丁七號 精裝小戶商務SOHO渠道、戶外疊彩中心兩江新區核心 地標綜合體得中心者得天下戶外新科國際廣場北部新區 商政核心 首席城市綜合新重慶國際生活特區現場線外線外 商政公園兩江時代 未來型商務集

50、群戶外土星商務中心北部核心 24萬方商務高地大區崛起 商贏天下現場聯合國際聯合國際 重慶高地解放碑 財富空間3.6報紙、戶外新華國際解放碑十字金街國際寫字樓中心樓王 新華國際現場創匯首座解放碑CBD精裝純居住公寓值得仰望的尊崇生活報紙星河商務大廈解放碑實效商務寫字樓解放碑CBD 當仁不讓的商務首選渠道康田SOHO新界解放碑精裝商務公寓新生代商務變革 世界，你時代戶外、派單大坪SOHO渝中新核心/坪輕軌站/SOHO先鋒體搶占新大坪報紙、現場長江國際國際級南濱商務區總有非凡物現場、報紙萬達國際重慶一站式商務地標不動產投資第三極 新財富巔峰報紙渝高智博中心渝高翡翠城1號商務作品馳騁世界的平臺現場在售

51、寫字樓項目市場調研三在售寫字樓項目市場調研 小結三市場供應：p目前市場新盤銷售的寫字樓數量達18個，約為90萬平方米p在售項目主要分布在渝中區解放碑、江北觀音橋和北部新區三個區域p江北嘴作為CBD的新興金融核心商務區，未來寫字樓供應量十分巨大產品設計：p 高檔甲級寫字樓成為市場供應主力，超高層、大幅玻璃幕墻、多部品牌電梯、大堂挑高 豪裝、高品質物管成為這類寫字樓的主要標志p 多數項目為寫字樓、公寓、酒店、商業的復合業態，純寫字樓項目較少p 90%的在售寫字樓標準層面積在1000-1500平米之間，層高普遍在3.6米以上p 全框架結構、單層無隔斷大通間，利于半層或整層使用的產品越來越受到市場歡迎

52、營銷推廣：p CBD或步行街核心地段寫字樓建面均價在13000-16000元/平米之間p 戶外、報紙、渠道（大客戶）成為寫字樓物業的主要推廣渠道p 從主題定位語來看，主要強調地段價值和產品特色兩方面凱賓斯基上海城長江旅游廣場嘉陵帆影重賓保利國際日月光中心環球金融中心查氏中心兩江星界項目位置體量（萬）佔有資源 凱賓斯基南岸區2.7會展上海城長江旅游廣場南岸區8核心商圈瑞安嘉陵帆影 渝中 10區域中心 重慶環球金融中心渝中20核心商圈日月光中心渝中20核心商圈重賓保利國際廣場渝中 5核心商圈 查氏中心項目 渝北區2.8區域中心 兩江星界渝北區3.2區域中心總計101.2預計2011前將入市項目渝中

53、江北南岸區域，在未來兩年競爭較為激烈，是入市項目最集中區域潛在寫字樓項目市場調研四項目位置體量（萬）佔有資源 預計推出時間 北城國際中心 渝北區3.05區域中心 未定茂業城江北區8核心商圈 未定江北太陽谷江北區約55核心商圈 未定工貿大廈改建工程南岸區約8區域中心 未定北部新區禮嘉中心CBD渝北區約30區域中心 未定萬豪IFC渝中區約20核心商圈 未定KPF重慶國際金融街渝中區大于100核心商圈 未定合計約2322011年后入市項目2011年后寫字樓市場競爭仍然集中在渝中區和北部區域 已知在2011年后將有約8個寫字樓項目入市,總供應量約在232萬平方米左右，市場競爭壓力較大。寫字樓市場未來供

54、應主要分布在以渝中CBD為中心的核心地段以及以江北為中心的商務核心區域。潛在寫字樓項目市場調研四重慶萬豪國際金融中心總規模約197000平方米，總高度約357米，共計77層。其中負5層至負3層為停車場，可泊車588輛；負2層至5層為商業；6層為萬豪國際會展中心；塔樓部分為7層至74層頂級寫字間和國際服務公寓；75至77層為鉆石會所，頂層為商務及觀光直升機停機坪。重慶萬豪國際金融中心的負2層與重慶輕軌總站站廳直接相連。位于重慶市濱江路化龍橋片區，寫字樓共98層、高398米，目前已完成設計，建成后，它將成為我國西部地區的第一高樓。項目位于渝中區CBD核心地段。用地總面積約18萬平方米，建筑高約29

55、0米。集合國際超甲級寫字樓、五星級酒店、頂級餐娛商業中心三大業態為一體。同時，重賓保利國際廣場接軌國際的建造理念和同步世界的超一流硬件配置。項目占地約70畝，將新建五座50層以上的高層建筑，其中最高的一棟規劃為100層，建成后將成為重慶市新坐標。項目包含超五星級酒店和高檔寫字樓，“商務”是片區的主要功能。潛在寫字樓項目市場調研/重點項目一覽四項目位于解放碑中心地段，為以前會仙樓用地，占地面積近3000平方米，總建筑面積10萬平方米。項目占地55畝，建筑面積66萬平方米,總投資30億元人民幣。6幢高樓的高度均超過200米。其中有28萬平方米寫字樓、13萬平方米購物中心、20萬平方米酒店、1332

56、個停車位、2萬平方米空中花園，另有2000平方米的地鐵購物廣場。項目規劃總用地面積88814，建筑總面積約43萬，共有13棟建筑，其中住宅11棟，均為33層的高層住宅，建筑面積達219082，1棟48層五星級酒店寫字樓，建筑面積89440，建筑總高度達200米。1棟大型商場，建筑面積50195，地下車庫及配套設施66891，停車泊位達2200輛。英利重慶國際金融開發大廈位于渝中區校場口，建成后總高318米，目前已經平整地基.潛在寫字樓項目市場調研/重點項目一覽四p 隨著重慶國際化城市發展，在經濟快速成長的推動下，重慶主城區寫字樓市場未來上市 體量巨大。據不完全統計，目前規劃或即將上市的寫字樓體

57、量已超過350萬平方米。p 其中，渝中區53%，江北區25%，渝北區13%，南岸區8%?？梢?，在未來 幾年中，渝中區、江北區仍然是商務物業的供應主流，渝北區的供應隨著區域的商務發展需求有所提升，但市場銷售壓力較為明顯。潛在寫字樓項目市場調研 小結四寫字樓市場調研總結五項目名稱辦公建筑面積交房日期建筑數層數建筑形態大都會商務大廈 513001999-1-3134超高層重慶希爾頓大廈 360002001-12-138超高層渝高廣場EF300002003-8-3026高層金易都會 450002004-6-910小高層大西洋國際720002004-8-3141超高層重慶世界貿易中心1000002004

58、-9-3062超高層金星科技孵化中心 937232004-12-1224高層浪高凱悅商務大廈370002004-12-3037超高層紐約紐約 200002005-6-3045超高層同聚遠景 328502005-7-234高層重慶國際貿易中心 350002005-9-3039超高層嘉年華大廈288002005-12-3016高層美源國際商務大廈 308002005-12-3028高層中鐵國際廣場 150002006-9-3021高層重慶國際商會大廈360002006-10-3030高層未來國際1200002006-11-3049超高層地產大廈 700002007-2-2828高層理想大廈8000

59、02007-3-3026高層渝高未來大廈278352007-5-1626高層p超高層對提升寫字樓檔次有一定促進作用，解放碑板塊，高檔寫字樓居多，辦公環境舒適度較高。p單棟總建筑面積均主要集中在4萬平方米左右，樓層數集中在33層左右，棟數均以1棟寫字樓為主，采用的綜合業態，以規避風險。p解放碑板塊，寫字樓總建筑面積平均數為4.5萬平方米，寫字樓樓層平均數為39層，其中世貿中心為（寫字樓62層），萬豪國際金融中心為（規劃寫字樓68層）均為超高層寫字樓，提升項目檔次。基礎經濟技術指標對比分析寫字樓市場調研總結/中高端項目特征五項目名稱標準層面積標準層凈高得房率重慶世界貿易中心15003.575%中信

60、大廈1208385%重慶國際商會大廈12003.375%理想大廈7003.585%未來國際15003.380%同聚遠景 9503.580%西普大廈10003.380%嘉年華大廈18003.575%龍湖西城天街10793.684%渝高未來大廈10553.683%申基會展國際1085 3.233%大西洋國際1700 3.370%渝高廣場EF10003.380%浪高凱悅商務大廈1500375%佳樂紫光8592.8575%美源國際商務大廈 11003.287%金星科技孵化中心 61003.388%金易都會 30003.383%中鐵國際廣場 10533.375%地產大廈 13003.575%紐約紐約 1

61、0003.285%重慶國際貿易中心 12403.670%大都會商務大廈 15083.375%重慶希爾頓大廈 15002.875%p中高端寫字樓的內部結構大體一致，標準層面積均集中在1300-1400平方米內，層高均高于3.5米左右。p中高端寫字樓客戶對于層高都有較高的要求。寫字樓基礎經濟指標統計標準層面積對比分析寫字樓市場調研總結/中高端項目特征五項目名稱電梯 品牌電梯速度（米/秒）數量重慶世界貿易中心三菱3.512中信大廈知名品牌高速電梯37重慶國際商會大廈三菱電梯36理想大廈富士牌34未來國際西子奧迪斯高速電梯 3.88同聚遠景 訊達電梯34嘉年華大廈日立電梯3.24渝高未來大廈蒂森克虜伯

62、310大西洋國際知名品牌高速電梯38渝高廣場EF西門子奧德斯2.58浪高凱悅商務大廈廣州日立37佳樂紫光上海三菱35美源國際商務大廈 三菱GPS-III 3.54地產大廈 上海三菱 2.58紐約紐約 歐美進口高檔電梯3.5/37重慶國際貿易中心 進口三菱3.38大都會商務大廈 歐美進口高檔電梯2.5/3.512重慶希爾頓大廈 日立電梯34p 目前的中高端寫字樓的電梯配置都較高，電梯平均速度在3米/秒。且為了保證最佳的垂直交通速度都有高低分區。寫字樓基礎經濟指標統計電梯配備情況對比分析寫字樓市場調研總結/中高端項目特征五p平均單個項目的車位數為300個，車庫租金根據項目所在區位不同而有較大差異，

63、解放碑附近的車庫租金在1000元/個*月左右；江北區中心區附近在500元/個*月左右。板塊項目名稱車位數車位租金（元/月*個）解放碑板塊重慶世界貿易中心2121200紐約紐約 981200重慶國際貿易中心 4711300大都會商務大廈 1681000重慶希爾頓大廈 163450觀音橋板塊中信大廈219900重慶國際商會大廈188500理想大廈281450未來國際812500同聚遠景 159600嘉年華大廈300600新牌坊板塊佳樂紫光163450美源國際商務大廈 171171金星科技孵化中心 336300石橋鋪板塊渝高未來大廈199400申基會展國際496400大西洋國際114350渝高廣場E

64、F212400兩路口板塊中鐵國際廣場 130500地產大廈 550300空港板塊金易都會 226400楊家坪板塊龍湖西城天街744600南坪板塊浪高凱悅商務大廈620320寫字樓基礎經濟指標統計車位配比情況對比分析寫字樓市場調研總結/中高端項目特征五裝修部位外立面大堂電梯門廳走廊所用材料主要采用面磚及玻璃幕墻，高端產品會采用進口瓷磚等建材墻壁：主要以黑金原石、大理石為主，其次為高級內墻乳膠漆、鋁塑板；面磚使用較少地板：主要以大理石、高級地毯及高級地磚為主；較高端項目會采用高級花崗石及進口石材頂部：普遍輕鋼龍骨吊頂及高級墻漆墻壁：優質不銹鋼；地板：地磚；大理石；頂部：優質不銹鋼；優質鏡面墻壁：黑

65、金原石；高級內墻乳膠漆；鋁塑板；地板：大理石；高級地磚；高級地磚；頂部：輕鋼龍骨吊頂；高級內墻乳膠漆；輕鋼龍骨吊p黑金原石、大理石、花崗石、不銹鋼等建材都是寫字樓物業大量選取的裝修建材，頂級物業則傾向于采用進口石材、高級面磚等建材以提升項目品質公共部分裝修情況對比分析寫字樓市場調研總結/中高端項目特征五配套項目公共洗手間空調所用材料普遍配置馬桶、洗手池、鏡子、干手器、尿槽、洗手液、卷筒紙 少量配置輕音樂背景中高端寫字樓一般備有分體式中央空調，品牌以國內知名品牌為主，高端寫字樓會采用進口品牌中低端寫字樓不配置中央空調，用戶自己安裝p 目前市場上寫字樓物業衛生間形式，普遍只有公共衛生間，只有少數高

66、檔寫字樓具有分戶衛生間。p 采用分戶衛生間的寫字樓中，各板塊的水平相差不大，面積主要集中在8-12平方米之間，集中在少數高檔寫字樓內。衛生間、空調配置對比分析寫字樓市場調研總結/中高端項目特征五配套項目物業管理通訊設備智能化設施：安保設施：消防噴淋系統供電、供水設施：配套設施頂級寫字樓：國際知名物業管理一般寫字樓：本土物管，少量知名物管光千、寬帶電話線入戶；電腦控制消防報警系統；紅外線入口監控停車場智能化管理系統攝像監控，自控節能系統DVD畫質無盲點監控專用保安監控電視；24小時保安在崗攝像頭監控系統緊急逃身系統消防噴淋系統消防預警系統電腦控制消防報警系統市政供水每戶預設獨立電表自回路電源供電

67、.自備應急發電機2；雙向電路、專線供電高低壓獨立配電系統p頂級物業一般引進國外知名物管公司，或者自己持有物管管理，一般寫字樓引進國內物業管理公司，但服務均較差，影響物業形象p頂級物業在智能化設施配套上采用比較先進，如DVD畫質無盲點監控。安保系統較為嚴密，配備應急用電設施物管服務及配套設施特征分析寫字樓市場調研總結/中高端項目特征五寫字樓市場調研總結五重慶寫字樓發展歷程u上世紀80年代末至90年代初，重慶經濟發展較為緩慢，寫字樓市場近乎空白，寫字樓主要集中在大溪溝市政府周邊。u1995年1998年，由于重慶直轄的刺激和帶動，引發了寫字樓供給量的激增，當今市場中的主要寫字樓多為這段時間動工興建。

68、如兩路口、上清寺片區的“渝中大廈”、“港天大廈”、“中安國際大廈”以及重慶高檔寫字樓的代表“大都會商廈”等。u由于前期開發過熱，加上對城市“直轄效應”預期過高，1999年，寫字樓項目集中面市，但市場需求遠遠低于供給的漲幅，同時商住樓的發展也成為寫字樓有力競爭對手。寫字樓市場進入平淡消化期。u進入2003年以后，隨著重慶城市建設的快速推進，沉寂了近三年的寫字樓市場，再度復蘇。解放碑地區的“世貿”“國貿”“國際商務中心”“紐約紐約”等一批專業化、國際化高檔寫字樓相繼落成，成為至今為止最活躍、最集中、最先進、檔次最高的寫字樓板塊。u2004年開始，北部區域的快速發展拉動了寫字樓的建設，寫字樓開發速度

69、相當快，市場供應量大大超過解放碑商圈，但分布較為分散，高檔寫字樓仍不能與解放碑抗衡。u進入2007年后，重慶寫字樓市場進入高速發展期，寫字樓市場呈現供需兩旺的局面。69l中國第一波房地產熱。l無專業寫字樓，以商住樓為主。l商務樓往來人口雜。l經濟下滑。l爛尾樓出現，如：江重百廣場。l大都會落成。l大量高檔寫字樓出現。如：世貿、國貿、紐約紐約等。l酒店式商務公寓出現。l江北、北部新城等區域寫字樓出現。l寫字樓、商務公寓樓、住宅公寓樓辦公的混雜局面。19931995年第一小高潮19961999年市場低迷期20002004年市場回暖期20052007年市場調整期20072009年市場成熟期l市場供需

70、兩旺，大量高檔項目面市l江北嘴成為未來供應熱點l解放碑金融街建設啟動重慶寫字樓發展歷程寫字樓市場調研總結五寫字樓市場調研總結五 一條核心軸：解放碑-兩路口-上清寺-觀音橋-紅旗河溝-新牌坊1 兩大新興區：江北嘴CBD，北部新區高新園2 三大商務圈：解放碑+觀音橋+南坪3 四個區域商務副中心：沙坪壩+楊家坪+冉家壩+石橋鋪4重慶寫字樓分布特征寫字樓市場調研總結五重慶寫字樓供應特征u 解放碑、觀音橋在目前和未來數年內仍將占據寫字樓市場的核心區域 u 解放碑金融街規劃的寫字樓規模約60萬方，市場競爭十分激烈 u 江北嘴在未來五年內會逐步成為高端寫字樓供應的主要區域 u 重慶寫字樓市場從2007年開始

71、進入供需高速增長階段，但整體空置面積仍然較高 u 高檔甲級寫字樓已經成為市場供應主力 u 在產品設計上，80%以上寫字樓標準層面積為1000-1500平米，層高3.6米以上 u CBD、傳統商圈寫字樓售價基本在13000-15000元/平米 u 多數項目為寫字樓、公寓、酒店、商業的復合業態，純寫字樓項目較少 寫字樓市場調研總結五 重慶寫字樓市場起步較晚，發展時間短，至今不過20年時間，其發展歷程也幾近起伏，從2007年開始，重慶寫字樓市場才真正從供求、產品、營銷等方面進入成熟期。在這之中，解放碑在重慶寫字樓市場中一直扮演著領導者的地位，過去、現在以及未來三年內，解放碑都是重慶寫字樓市場供應最集

72、中，影響最大，產品檔次最高的地區。但江北嘴和解放碑金融街兩個區域規劃的商務辦公面積超過300萬平米，其中今明兩年預計就將有70萬方，約13個寫字樓項目投入市場，市場競爭會十分激烈。智能化CA（通訊傳輸智能化）寬帶接入、電話布線SA（安保系統）閉路電視監控系統、專用保安監控電視系統、公共設施監控系統，智能化停車庫FA（消防智能化）消防監控系統、自動噴淋系統、消防栓系統BA（樓宇自動化）中央冷暖空調、排水系統、排污系統、變配電系統、公共廣播系統、中央式電腦冷凍水系統，后備發電機系統OA（辦公智能化）會議中心系統、會議攝像系統、投影系統景觀及配套內部配套商務會議中心外部景觀無周邊環境項目距解放碑約1

73、5分鐘車程。擁有5星級酒店-富力凱悅酒店和各項高端商務、商業服務，配套便利，高檔食肆、銀行近在咫尺。因項目直接與觀音橋步行街相聯，周邊交通非常成熟便捷，數十條公交線路通達解放碑、沙坪壩、南坪、楊家坪、大渡口等主城各區域。面積分割內部裝修單層面積車位形式/數量層高/凈高公開時間物 管 及 等級物管費用82-130平米OA架空地臺、地毯、踢腳線、高級微晶石、墻面刷漆、天花吊頂1400平米地下2層車庫，共493個車位3米/2.75米2009年12月23元/平方米月過道寬度公共部分裝修外立面裝修大堂電梯品牌載重/速度洗手間建筑功能布局1.75米大堂、電梯前室、天然石材-微晶石、鎢鋼、LOWE鍍膜雙層中

74、空玻璃加高級彈性涂料9.5米挑高6部日立電梯1600KG集中式l負1，2層地下車庫l1-4層為商業裙樓l5，6樓部分，7-23樓為寫字間項目基本情況重慶寫字樓典型項目分析附富力海洋國際項目基本情況項目定位發展商建筑層數占地面積 寫字樓面積 建筑高度 使用年限工程進度5A甲級寫字樓重慶富力房地產開發有限公司 23層，裙房4層161372.997米50年裙樓部分完工重慶寫字樓典型項目分析附富力海洋國際項目營銷情況亮相時間2009年11月開盤時間2010年1月9日建面價格13000-17000元/平米銷售率開盤共推出188套房源，銷售13套，整體銷售率不足7%項目優勢觀音橋中心地段，交通優勢明顯，精

75、裝修項目劣勢單層6梯10戶，辦公密度高層高2.75米，辦公舒適度較差房號 建筑面積 套內面積 戶數 銷售量 比例 銷售率 1號117.11 82.6920410.6%20.0%2號151.78 107.1720010.6%0.0%3號145.82 102.9620210.6%10.0%4號145.94 103.0520110.6%5.0%5號177.06 125.0220110.6%5.0%6號120.03 84.7520210.6%10.0%7號176.8 125.021719.0%5.9%8號145.94 103.051719.0%5.9%9號149.17 103.051719.0%5.9

76、%10號177.06 125.021709.0%0.0%開盤共推出188套房源，一周時間銷售13套，銷售面積1795平米，銷售金額約二千五百萬，整體銷售率不足7%。與項目對外宣傳開盤競銷過億相距甚遠。富力海洋國際重慶寫字樓典型項目分析附精裝公寓涉外寫字樓錦江大酒店項目基本情況協信中心項目地址觀音橋步行街總體定位殿堂級城市綜合體功能布局由裙樓(購物廣場)和三棟塔樓(錦江大酒店、酒店式公寓、涉外生態寫字樓)組成占地面積1.2萬方容積率11.6總建筑面積15.2萬方總高度約100米物管單位第一太平戴維斯物管費15元/平米/月寫字樓面積41705平米公寓面積24286平米酒店面積26879平米商業面積

77、34329平米車庫及設備用房25273平米停車位500多個重慶寫字樓典型項目分析附寫字樓基本數據協信中心電梯數量品牌速度載重8部通力電梯3米/秒1600KG大堂面積挑高裝修情況1000平米6.8米精裝修，VAV變風量中央空調系統智能化SAFABACAOAHA安全智能化消防智能化樓宇智能化通訊智能化辦公智能化酒店式服務系統標準層面積層數層高柱間距公共部分1488平米26層3.7米9.6米精裝修戶型區間公攤系數過道寬度洗手間外立面130-1600平米35%1.8-3.9米集中式灰、黑色重慶寫字樓典型項目分析附寫字樓營銷情況開盤共推出171套房源，距今約半年時間共銷售56套寫字間，銷售面積11039

78、平米，銷售金額約1.44億元，整體銷售率約32.7%。銷售情況不甚理想。協信中心亮相時間2009年4月開盤時間2010年8月建面價格13000元/平米銷售率開盤共推出171套房源，銷售56套，整體銷售率不足32.7%項目優勢觀音橋中心地段，交通優勢明顯項目劣勢單價較高，辦公密度大房號 建筑面積套內面積 戶數 銷售量 比例 銷售率 1號211.51151.8525614.6%24%2號144.71103.8922612.9%27%3號200.37143.8522912.9%41%4號201.52144.68221012.9%45%5號155.98111.9820711.7%35%6號214.92

79、154.320811.7%40%7號227.24168.9620411.7%20%8號227.24168.9620611.7%30%重慶寫字樓典型項目分析附萬達廣場項目定位項目等級評定發展商建筑層數建筑體量寫字樓體量建筑高度 入駐時間 銷售均價工程進度超五A級寫字樓重慶萬達商業廣場有限公司78萬平方米 4.5萬平方米 155米2009-10 11000封頂面積分割過道寬度（M）洗手間車位形式/數量層高/凈高公開時間物管及等級物管費用53-122（B棟）150-220（A棟）公共洗手間20003.6 2009-10-5重慶萬達商業管理有限公司內部裝修公共部分裝修外立面裝修大堂電梯品牌載重/速度/

80、洗手間建筑功能布局毛坯 大堂精裝現代精裝外立面 現代精裝大堂 日立3.5M/S公共洗手間重慶寫字樓典型項目分析附典型項目分析（萬達國際）萬達廣場項目定位項目等級評定發展商建筑層數建筑體量寫字樓體量建筑高度 入駐時間 銷售均價工程進度超五A級寫字樓重慶萬達商業廣場有限公司78萬平方米 4.5萬平方米 155米2009-10 11000封頂面積分割過道寬度（M）洗手間車位形式/數量層高/凈高公開時間物管及等級物管費用53-122（B棟）150-220（A棟）公共洗手間20003.6 2009-10-5重慶萬達商業管理有限公司內部裝修公共部分裝修外立面裝修大堂電梯品牌載重/速度/洗手間建筑功能布局毛

81、坯 大堂精裝現代精裝外立面 現代精裝大堂 日立3.5M/S公共洗手間重慶寫字樓典型項目分析附品牌影響力及頂級物管項目基本情況項目定位項目等級評定發展商建筑層數建筑面積寫字樓面積建筑高度入伙時間使用年限工程進度重慶最頂級的大型商業SHOPPINGMAIL高級智能甲A級寫字樓和記黃埔地下4層地上33層23萬5.7萬1號塔寫字樓136.65米1997年50年已投入使用大都會商務大廈重慶寫字樓典型項目分析附高檔裝修、智能化系統、配套完善是高端寫字樓必備資源基礎設施情況智能化CA（通訊傳輸智能化）寬帶接入、電話布線SA（安保系統）閉路電視監控系統、專用保安監控系統、公共設施監控系統，智能化停車庫FA（消

82、防智能化）消防監控系統、自動噴淋系統、消防栓系統BA（樓宇自動化）中央冷暖空調并備有單元內恒溫控制器、排水系統、排污系統、變配電系統、智能照明系統、公共廣播系統、中央式電腦冷凍水系統，后備發電機系統OA（辦公智能化）會議中心系統、會議攝像系統、投影系統其它景觀及配套內部配套商務會議中心、茶水間外部景觀北臨建設銀行、南接鄒容路、東面五一路周邊環境位于解放碑CBD中心地帶，配套齊全；181、132、139等多條公交線路可直達面積分割過道寬度（M）洗手間車位形式/數量層高/凈高公開時間物管及等級物管費用30-20962集中式地下智能化停車庫/402個3.5米/2.5米1997年大都會物管/一級物管費

83、包含在租金中內部裝修公共部分裝修外立面裝修大堂電梯品牌載重/速度/洗手間建筑功能布局乳膠漆墻面，提供地毯，硅鈣板吊頂墻面乳膠漆，硅鈣板吊頂，地面為地磚和進口石材綠色反光玻璃墻面地墻大理石，石膏板吊頂，挑高12米，共3001 2 部 原 裝HiTACHI1600KG3.5m/s集中式地下-3F為車庫;19 F 大 堂、商 業 裙樓;10-37F寫字間大都會商務大廈重慶寫字樓典型項目分析附價格及客戶分析租售價格租金（套內）3-38元/日（含物管費）層差銷售價格（套內/建面）層差出租率95%以上客源分析入住客戶類型目前共入駐101家公司，其中以領事館、外企及國內知名企業辦事處占多數，寫字間租用規模大

84、小不等，但公司知名度較高，行業類型不一優劣分析優勢重慶首個甲級寫字樓大都會無可比擬的知名度優質的物管服務劣勢面積分割較小，入住多為中小企業，不能發揮項目的品牌優勢投入使用時間較長，商務等自身配套設施較少大都會商務大廈重慶寫字樓典型項目分析附項目為重慶市核心商圈解放碑的地標建筑，是目前重慶市至高點項目定位一個城市只有一個世貿中心項目等級評定甲A級發展商重慶鑫隆達房地產開發有限公司代理商重慶宏佳房地產交易有限公司廣告商重慶今天廣告有限公司建筑層數地下5層，地上62層建筑面積近13萬寫字樓面積6.69萬建筑高度262米入伙時間2005年10月使用年限40年工程進度已投入使用項目基本情況重慶世界貿易中

85、心重慶寫字樓典型項目分析附面積分割過道寬度（M）洗手間車位形式/數量層高/凈高銷售時間物管及等級物管費用（建面）481500（每層12套，最小劃分）2.5集中式地下自動化車位/360個3.4米/2.5米2003-11-15第一太平戴維斯物管顧問，香港住友聯行/三級14.5元/月/內部裝修公共部分裝修外立面裝修大堂電梯品牌載重/速度/轎廂尺寸建筑功能布局標準層面積水泥地面、墻面、天棚地面為地磚，鋁板吊頂，乳膠漆墻面全景玻璃幕墻，灰色鋁板和淡綠色玻璃五星級裝修，地墻面花崗石和高級彩釉玻璃，挑高16米、面積30010部日本原裝進口三菱電梯3.5 米/秒 1 3 5 0 千 克 2x1.5x2.5(長

86、、寬、高)，-3至-5F設備層和車位，1-11層群樓，12-55F寫字樓，48及55層以上為設備、觀景層1500智能化CA（通訊傳輸智能化）智能一卡通、寬帶網絡接入，每戶預留2部電話線，CATV有線電視入戶SA（安保系統）閉路電視監控系統、專用保安監控電視系統、公共設施監控系統，智能化停車庫：ID刷卡系統、車輛號碼識別系統、車輛圖象對比系統、非接觸式IC卡自動收費管理系統。FA（消防智能化）電腦控制消防報警系統、自動噴淋系統、消防栓系統及消防專線系統BA（樓宇自動化）中央空調系統、排水系統、排污系統、變配電系統、智能照明系統、公共廣播系統、樓宇管理系統、電梯系統。OA（辦公智能化）會議中心系統

87、、會議攝像系統、投影系統。全智能專用會議室國際標準同聲翻譯系統，多媒體演示系統其它景觀及配套內部配套會議室：大、中、小規格/標準會議廳多種選擇，多媒體演示系統會議支持，國際標準同聲傳譯系統，滿足未來多國會議舉行需求，全智能化專用會議室，體現科技完美。停機坪：樓頂約1400的直升機停機坪。商務茶館、會員專屬俱樂部、鋼琴吧、咖啡廳、西餐廳、商務減壓中心、健身中心、乒乓球室、棋牌室、書吧。外部景觀由于建筑高，又有一個挑高16.9米，占地700平方米的365度景觀臺，可以觀賞到優美的江景，蔥郁的南山。周邊環境周邊有大型商場，銀行，百貨超市、公交車站等基礎設施情況重慶世界貿易中心重慶寫字樓典型項目分析附

88、價格及客戶分析項目入駐客戶主要以國內知名企業為主，行業類別不一租金僅次于大都會，內部辦公場所不提供裝修租金（套內）低區2-2.8元/日；高區2.8-3.5元/日層差按高中低區劃分，區域差價在0.1-0.25元/日銷售價格（建面）層差使用率90%按揭無按揭，一次性分期付款客戶特征各大外來駐渝企業，以及部分外資企業，還有辦公空間需求面積大，希望提升企業形象的公司部分溫州等地長線投資客優劣勢分析優勢：地標建筑，城市中心，硬件設施較好劣勢：大堂門口汽車站雜亂，管理規范程度有待改善，停車位相對不足重慶世界貿易中心重慶寫字樓典型項目分析附技術指標用地面積：9830.17總建面：約150000寫字樓3600

89、0公 建：80000酒 店：35000容積率：15.26停車位：450輛功能規劃16樓：主力商業（NOVA電通王）7樓：大型餐飲89樓：康體休閑水療中心、商務減壓區1038樓為寫字間，24樓為避難層設備配置及配套1.電：雙回路供電（停電后，可恢復消防及辦公照明供電）加發電機組（若兩條線均停電，可在3分鐘內啟用發電機組恢復消防及辦公照明用電）2、電梯：9部德國立升電梯3、中央空調：24小時自由開關，分戶計量1.溫游泳池、商務沙龍、咖啡吧、KTV等5、物管服務：美國豪生酒店面積劃分4883（每層12套，最小劃分）項目基本情況典型項目（重慶國際貿易中心）重慶國際貿易中心重慶寫字樓典型項目分析附公共部

90、分外墻高級石材、玻璃幕墻頂棚豪華吊頂內墻過道墻面為高級乳膠漆，電梯前室墻面為高級天然石材地面硬質花崗石或高檔坡化地磚衛生間高檔防滑地磚、釉面墻磚、鋁扣板吊頂、配衛生潔具茶水間各層辦公室設茶水間電梯前室墻面為高級石材過道隔墻：高級輕鋼龍骨消防通道防滑地磚電梯轎箱載重1350KG寫字間部分門、窗窗為全玻璃幕墻，預留入戶門洞內墻隔墻輕鋼龍骨石膏板地面細石混泥土找平衛生間每層設置四個行政衛生間、給排道預留網絡、電話室外機、信封機安裝到位、新風進口預留入戶水電WLAN無線上網系統、電話、款待網絡借口預留消防噴淋每戶一個專用電表線槽室內噴淋、煙感安裝到位（裝修移位或變更、業主自行承擔整改費用）基礎配套情況

91、重慶國際貿易中心重慶寫字樓典型項目分析附典型項目（重慶國際貿易中心）重慶國際貿易中心價格及客戶分析租售價格租金（套內）1.7-2.0元/日（清水、不含物管費）層差銷售價格（套內/建面）8000-11000層差出租率78%左右客源分析入住客戶類型目前共入駐108家公司，其中以國內各大省市的企業和重慶本土企業為主，有少量外企租戶，企業規模主要以注冊資金1000萬以下為主。優劣分析優勢是江北商圈標志性建筑交通優勢明顯項目品質較周邊優越劣勢物業管理服務較差，對項目形象造成一定影響知名企業入駐較少，項目品牌影響力有待提升入駐客戶以重慶本土企業為主，國內外知名企業約占總體客戶的15%左右，租金相對較低，屬

92、二線甲級寫字樓重慶寫字樓典型項目分析附基礎配套情況智能化CA（通訊傳輸智能化）寬帶接入、電話布線SA（安保系統）閉路電視監控系統、專用保安監控電視系統、公共設施監控系統，智能化停車庫FA（消防智能化）消防監控系統、自動噴淋系統、消防栓系統BA（樓宇自動化）中央冷暖空調、排水系統、排污系統、變配電系統、公共廣播系統、中央式電腦冷凍水系統，后備發電機系統OA（辦公智能化）會議中心系統、會議攝像系統、投影系統景觀及配套內部配套商務會議中心外部景觀緊鄰音樂噴泉周邊環境位于江北步行街，地處商圈內，各種配套齊全；交通線路40余條面積分割過道寬度（M）單層面積車位形式/數量層高/凈高公開時間物管及等級物管費

93、用70-15001.81500 地上地下800個3.3米/2.5米2005年重慶市靖立物業 二級6.5元/月內部裝修公共部分裝修外立面裝修大堂電梯品牌載重/速度洗手間建筑功能布局用戶自裝墻面乳膠漆，硅鈣板吊頂，地面為地磚和進口石材反光玻璃墻面地墻大理石，石膏板吊頂，挑高10米，共1508部西門子奧德斯1400KG3.5m/s集中式地下-2F為車庫16F大堂、商業裙樓7-46F寫字間項目采用大量智能化設施，高檔材料裝修大堂，車位充足，會議中心等完善的內部配套，目前是觀音橋片區第一寫字樓未來國際重慶寫字樓典型項目分析附價格及客戶分析租售價格租金（套內）2-2.3元/日（不含物管費、清水）層差銷售價

94、格（建面）11000-13000層差出租率90%左右客源分析入住客戶類型目前共入駐130家公司，其中以重慶本土企業為主，房地產、金融行業公司較多，企業規模大小不一優劣分析優勢是江北商圈標志性建筑交通優勢明顯項目品質較周邊優越劣勢物業管理服務較差，對項目形象造成一定影響知名企業入駐較少，項目品牌影響力有待提升項目入駐企業主要以重慶本土地產、建材、裝飾等行業為主，國內知名品牌企業僅占10%，項目品牌影響力有待提升未來國際重慶寫字樓典型項目分析附項目基本情況項目定位項目等級評定發展商建筑層數建筑面積 寫字樓面積建筑高度 入伙時間 使用年限 工程進度重慶甲級寫字樓/江北第一高端綜合體甲A級寫字樓5A智

95、能重慶英利房地產開發有限公司 44層，裙房6層12萬6.6萬220米2005年50年已投入使用未來國際重慶寫字樓典型項目分析附國匯中心項目基本情況項目定位發展商建筑體量寫字樓體量建筑高度開盤時間預計均價工程進度超高層重慶會展中心置業有限公司2.723615.56209米未定未定未動工配套簡介裙樓配套：酒店寫字樓裙樓配套：美食廣場，普拉那酒吧，意大利特色餐廳，西餐廳，夜總會，宴會廳，中餐廳下層，中餐廳，水療中心，健身中心等。項目其它簡介裙房部分是1-6層，高22米；酒店塔樓部分共54層，高209米，包括酒店7-33層，酒店公寓34-54層；第6、17、33、49層為避難層。寫字樓塔樓部分共22層

96、，高97米，7-22層為寫字樓 重慶寫字樓典型項目分析附項目基本情況p項目總投資約80億人民幣，預計2015年整體竣工。建筑群中最高的塔樓，建筑高度將達到455米，在全球已建和在建的摩天大樓中，建筑高度排名第七；人可到達樓面高度逾440米，將超越著名的臺北101大樓（人可到達樓面為439.3米）、馬來西亞雙子塔、上海金茂大廈等現有國際知名超高層建筑，全球排名第六。其形將如一葉揚帆屹立嘉陵江畔，成為重慶的城市新地標 瑞安天地項目定位發展商建筑層數建筑體量（萬平方米）建筑高度開盤時間預計均價工程進度西 部第一高樓重慶瑞安新天地120約14455米未定未定地基配套簡介項目地處主城核心區域，東起嘉華大

97、橋，西至紅巖革命紀念館，北臨嘉陵江，背靠鵝嶺。完善交通網絡：坐擁市中心完善交通網絡，嘉陵路、嘉濱路、嘉華大橋、高九路、輕軌站，四通八達的交通匯至重慶天地，迅速輻射城市各角落，便捷穿行。項目其它簡介瑞安“嘉陵帆影”可達高度將超臺北101來自重慶瑞安天地房地產發展公司的消息透露，“嘉陵帆影”總共有一百多層樓，建成后主樓的可達樓面高度超過430米，按可達樓面的指標計算，有望超過目前位列“亞洲第一高樓”的臺北101大樓，成為西部第一高樓、重慶未來的新地標。重慶寫字樓典型項目分析附p 超大層高,對比國內同樣功能樓盤3.64.2米的層高p 環保節能,外墻采用Low-E雙層中空玻璃.p 四管制空調系統,任何

98、時候溫度調節隨心所欲，避免整層使用 的能源浪費。p6米/秒的高速保證人流暢通快速，領先重慶電梯速度新記錄。p 超標準充足的停車位提供高標準配套服務。p 雙回路供電保障用電安全可靠.等硬件設備。p 渝中CBD，360度全景觀寫字樓（北面嘉陵江，南對長江、遠眺南山，東觀解放碑城市繁榮）p 5A智能化辦公系統，為商務人士提供高效快捷的辦公場所。p 中國一流的建設標準，成為西部的“華爾街”的亮點，筑巢 引鳳，為更多的國際化公司來渝設立總部奠定基礎。重賓保利廣場重慶寫字樓典型項目分析附項目定位發展商建筑層數建筑體量寫字樓體量 建筑高度開 盤 時間預計均價工程進度住宅、寫字樓保利地產30-58層為寫字樓1

99、8萬方9萬方3002010年中旬未定基本封頂配套簡介項目位于渝中區商務及商業聚集區，處于民生路與臨江路交匯處，又是臨江路景觀軸的視覺終點。處在渝中區地勢較高處，緊鄰解放碑商圈，周邊交通路網發達。其它簡介集合了國際超甲級寫字樓、鉑金五星級酒店、頂級餐娛商業中心三大業態為一體的超高層建筑，最大化提升商務效率.也是重慶CBD最有影響力的地標建筑之一。同時，重賓保利國際廣場接軌國際的建造理念和同步世界的超一流硬件配置，也標志著國際商務標準正式登陸重慶。市領導對該項目的定位“全國一流、重慶第一?！表椖炕厩闆r重賓保利廣場重慶寫字樓典型項目分析附第三部分：重慶商業環境調查一 五大商圈總體規劃二 重點商圈分

100、析江北商圈休閑文化之都 解放碑商圈“時尚之都”南坪商圈旅游會展中心、娛樂高地沙坪壩商圈商業文化中心 楊家坪商圈現代商貿中心重慶市五大商圈總體規劃商 圈規劃級別商圈功能定位亮點打造解放碑商圈重慶商業中心中國西部第一街依托CBD內核、引進高端品牌，打造時尚之都高端奢侈品牌、沙坪壩商圈市級商業副中心集文化觀光、休閑等各功能于一體的的商業文化中心文化娛樂業、南坪商圈市級商業副中心通過規劃提升，依托多條商業街，打造商業旅游會展中心、重慶娛樂高地萬達廣場、大型商業綜合體楊家坪商圈市級商業副中心重慶主城中部旅游景觀優美的現代化商貿中心生態娛樂、輕軌商業觀音橋商圈市級商業副中心依托優美廣場資源，打造生態商圈、

101、休閑文化之都浪漫題材、未來重慶最大商業圈 2010年，重慶市提出了要建設西部“消費之都”。當前已形成了解放碑、觀音橋沙坪壩、楊家坪、南坪五大商圈，并均于08年邁入百億行列。各板塊在完善自己業態的同時，也在打造各自標志性的亮點，實現錯位競爭。重慶市五大商圈社零總額分析重慶市0209年社會零售額 重慶市主要商圈近年來的零售總額、以及增長幅度均呈現加速增長之勢，其中09年社會零售總額突破了3000億。從09年春節黃金周成交的數據來看，解放碑仍是五大商圈中成交額最大。江北區增幅明顯，隨著商圈的進一步擴容，有趕超解放碑之勢。重慶五大商圈市09年春節零售額占比重慶市五大商圈社零總額分析重慶五大商圈市重慶五

102、大商圈市0808年全年零售額業種年全年零售額業種劃分劃分 根據08年五大商圈社會零售總額的業態劃分來看，汽車服務、餐飲、服裝和家電、裝飾占總成交額的90%以上。其中奢侈品以及汽車服務為近來幾年增長最為明顯的板塊。重慶市五大商圈人群輻射重慶市五大商圈人群輻射區域解放碑客群輻射區域最大，其他商圈主要輻射區內以及臨近周邊客群。商 圈主要輻射范圍解放碑商圈重慶全市及周邊區市縣沙坪壩商圈沙坪壩全區，江北、九龍坡部分區域南坪商圈南岸全區，以及巴南區楊家坪商圈九龍坡區以及大渡口區觀音橋商圈整個北部城區（江北、渝北、北部新區）、以及沙坪壩、渝中區部分區域重慶市五大商圈人流量分析 解放碑節假日以及日常人流量最大

103、。其中楊家坪因位于城市中部，交通便利，節假日和日常人流量差別較大；沙坪壩輻射大學城區域，也會在節假日迎來人群高峰。重點商圈分析解放碑占地面積0.92平方公里定位時尚之都主要業態舉例重慶百貨、新時機百貨、中國工商銀行、歐米茄、解放碑依托CBD核心、商務和商業輻射區域廣泛的優勢，商圈內部商業網點密集、商業業態齊全、經營品牌眾多且高端，在重慶市五大商圈中的影響力最大。解放碑商圈*有四大商業銀行以及保險、證券、期貨公司等金融機構87家，世界500強及其他外資辦事處70家，國內企業辦事處74家，中介機構324家，三星級以上酒店10余家，國際國內旅行社41家，品牌餐飲網點340多家等 從各業態所占面積配比

104、上來看，解放碑以大型百貨為主，約占總面積的45%其中經營面積超過3萬平米的為5家，營業面積超過3000平米的超過20家。各主要商業網點分布各主要商業網點分布各主要商業面積劃分各主要商業面積劃分重點商圈分析解放碑重點商圈分析解放碑解放碑鋪面租金從100-3000元/平方米月均有分布。租金以中心區域最高，并以解放碑為中心向外側呈逐步下降的趨勢。當前售價在6萬10萬/之間。05090509年商鋪租金變化情況年商鋪租金變化情況重點商圈分析解放碑0808年年0808年占比年占比20122012年年1010年占比年占比商務類建筑 （萬平米）12130%21241%商貿類建筑 （萬平米）15138%1773

105、4%住宅12632%13025%解放碑片區當前分成五個片區。根據規劃，區域將弱化居住功能，預計2012年，商務類建筑將占到區總建筑面積的41%.金融街規劃金融街規劃重點商圈分析江北區 觀音橋通過對擴建、整體規劃和提升，商圈容量進一步擴大。有潛力超過解放碑，成為重慶首個年營業額達千億的商圈。占地面積0.65平方公里定位現代商圈、休閑文化中心主要業態舉例重慶百貨、浪漫步行街、嘉年華重點商圈分析江北區 08年和09年觀音橋的零售額呈穩步上升，并有趕超解放碑之勢。從成交面積來看，服裝、日用品等所占比例較大。也同商圈的“休閑文化中心”的定位相符合。觀音橋商圈當前租金價格在350450元/月，漲幅在07年

106、最大。當前租金年漲幅維持在30%50%左右重點商圈分析江北區0509年商鋪租金變化情況重點商圈分析沙坪壩沙坪壩區依托高校和廣場的文化優勢，打造商業文化廣場。占地面積1.1平方公里定位商業文化中心日常人流量30萬左右商業網點 約4500個主要業態舉例凱瑞商都、賽博數碼廣場占地約1.1平方公里。商圈內共有大型商業41個，總建筑面積45萬平米。商圈以百貨類、綜合類和建材類為主，為傳統商貿中心。從業態所占面積來看，針對青年群體的服裝、飾品、餐飲等所占比例較大。當前租金水平在200500元/月。重點商圈分析沙坪壩0509年商鋪租金變化情況重點商圈分析南坪占地面積 2平方公里定位商業旅游會展中心、娛樂高地

107、日常人流量30萬左右商業網點 約4800個主要業態舉例萬達廣場、上海百聯廣場南坪中心商業區純商業面積為126萬平方米。商圈去年社零總額達24.5億元，占全區比重的70%。同時商務辦公、金融、會展等也已初露崢嶸。南坪含多個自成體系的商業街，隨著萬達廣場、協信中心等的建成，南岸區將同解放碑、江北區形成重慶市商圈的“三極”。萬達廣場會展中心浪高大廈協信中心5號步行街4號步行街1號步行街2號步行街3號步行街重點商圈分析南坪 隨著商務樓面積的增加，將進一步提升板塊在商務上的功能，為解放碑和CBD形成補充。南坪商圈共五個步行街，較為獨立。金臺大廈周邊為租金最高的區域，租金在500700元/月，隨著萬達廣場

108、的成熟，也進一步提升了周邊的租金。重點商圈分析南坪重點商圈分析楊家坪楊家坪商圈在06年迎來了輕軌通車，并且房地產投資熱也使當前的租金增長幅度最大。第四部分：市場調查結論匯總發展現狀：重慶經濟連續十年保持快速增長，超過全國平均增長率，經濟發展快速、健康。未來規劃：隨著“保稅港區”、“兩江新區”等一系列利好政策的落實，以及CBD的建設發展，重慶將成為中國經濟第四極，成為中國未來十年的熱點城市。宏觀政策：房地產仍然是國家決策層高度關注和政策調控密集的行業，今年的政策基調將著重保持行業平穩健康發展，控制房價過快上漲，對寫字樓等投資性物業將有一定抑制作用。行業發展：09年重慶房地產行業各項數據指標全線飄

109、紅，其成交量更是連續數月排名全國第一，是重慶地產史上最為火爆的一年，但今年的房地產走勢將保持高位平穩運行。辦公市場：09年也是重慶商務辦公市場高速發展的一年，呈現供需兩旺的局面，隨著解放碑金融街和江北嘴金融核心區的建設，未來三年市場寫字樓市場供應量十分巨大，市場競爭會前所未有的激烈。商業市場：重慶五大商圈將繼續扮演重慶商業發展風向標和晴雨表的角色，但隨著南坪商圈數個大型商業項目開業運營，重慶五大商圈座次很有可能重新排定。市場調研結論u重慶的寫字樓辦公市場起步較晚，發展速度一直較慢，在供需規模、租售價格、產品檔次等重要指標方面都長期保持較低水平，直到07年后才步入快速發展時期，出現了一大批擁有較

110、大規模和市場影響力的高端項目，極大了提升了整個重慶商務辦公市場的檔次和形象。尤其是重慶CBD的規劃和解放碑金融街的建設發展，更會大大提速重慶成為長江上游經濟中心、金融中心的步伐。u由于解放碑金融街和江北嘴在功能定位和物業形態方面存在高度重合的情況，但解放碑完善的配套和成熟的商務環境的仍然會是寫字樓投資者的首選之地，其金融街的建設速度也將快于仙現在還“一張白紙”的江北嘴地區。u關于商業部分，重慶五大傳統商圈的租售價格、入住率、業態分布等情況已經達到或接近與全國一線城市水平，但重慶的商業空置面積一直排名全國前列，眾多黃金地段的大型商業項目都面臨長期空置或經營困難的局面，其中不尊重市場規律，同質化重復建設是重要原因。市場調研結論118Thanks