1、天陽明珠商業(yè)中心項目商業(yè)定位報告天陽明珠商業(yè)中心項目商業(yè)定位報告一、研究思路4二、項目界定4三、區(qū)域整體市場分析51.板塊屬性52.區(qū)域交通61)地鐵62)公交車73.板塊調(diào)整分析小結(jié)11四、區(qū)域市場供給分析121.同區(qū)位物業(yè)投資回報率分析121)研究方案122)延安路租金及投資回報率分析體育場路至慶春路段133)延安路租金及投資回報率分析慶春路至解放路段144)延安路租金及投資回報率分析解放路至吳山廣場段155)慶春路租金及投資回報率分析西湖時代廣場至延安路段166)慶春路租金及投資回報率分析延安路至中河高架段177)新華路租金及投資回報率分析188)同區(qū)位物業(yè)投資回報率小結(jié)192.同區(qū)位同

2、類物業(yè)分析201)研究方案202)同區(qū)位物業(yè)龍翔203)同區(qū)位物業(yè)工聯(lián)304)同區(qū)位物業(yè)興合385)同區(qū)位物業(yè)租金對比分析小結(jié)39五、區(qū)域市場需求分析411.需求總體調(diào)研方案412.終端消費者需求分析421)研究方案及問卷結(jié)構(gòu)分析422)終端消費者訪談結(jié)果分析423)終端消費者需求小結(jié)463.市場經(jīng)營戶需求分析471)研究方案及調(diào)研問卷結(jié)構(gòu)分析472)市場經(jīng)營戶訪談結(jié)果分析483)市場經(jīng)營戶項目測試分析524)市場經(jīng)營戶需求小結(jié)544.品牌商家需求分析551)研究方案及問卷結(jié)構(gòu)分析552)品牌服裝商家訪談分析553)品牌餐飲商家訪談分析584)品牌商家需求小結(jié)60六、項目定位61七、經(jīng)濟測算6

3、11.精品小百貨市場方案經(jīng)濟測算611)鋪位劃分612)經(jīng)濟測算622.品牌服飾折扣廣場方案經(jīng)濟測算631)鋪位劃分632)經(jīng)濟測算643.配套餐飲廣場方案經(jīng)濟測算641)鋪位劃分642)經(jīng)濟測算654.三種方案經(jīng)濟測算比較66八、項目定位深化及關(guān)鍵性節(jié)點控制671.精品小百貨市場方案671)市場支撐672)項目層面673)租金收益674)關(guān)鍵性節(jié)點控制672.配套餐飲廣場方案681)市場支撐682)項目層面683)租金收益684)關(guān)鍵性節(jié)點控制69九、附件691.借鑒案例西湖時代廣場692.借鑒案例元華商城70一、 研究思路二、 項目界定天陽明珠商業(yè)中心項目，位于延安路慶春路東南交叉口。地下

4、一樓為精品小百貨；地下二樓為話機世界；二三層現(xiàn)為國美電器專業(yè)賣場，面積2800平方(二層約1300平方，三層約1500平方)， 有專設(shè)門面樓梯通至一層街面；3層以上為男裝為主的寫字樓，由于經(jīng)濟及市場行情走底，現(xiàn)空置率達到56%左右。項目存在諸多硬件問題：由于本身規(guī)模小，單層面積小，因此人流動線不暢、難以形成有效的人流回路，內(nèi)部的通道較狹窄，層高也較低、消費者購物時行走擁擠，空氣質(zhì)量也差，消費者在內(nèi)部停留時間短。同時停車位數(shù)量有限，面臨停車難問題。隨著返租期屆滿，面臨著整體市場行情走低，區(qū)域商業(yè)經(jīng)營情況下滑，與小業(yè)主的返租成本談判存在重大分歧，主要矛盾點有：小業(yè)主提出問題問題背后的隱藏的真實訴求

5、關(guān)鍵點本物業(yè)處于杭州最好的地段好地段必然帶來高的租金收益同區(qū)位物業(yè)平均投資回報率；區(qū)域分析、交通狀況與龍翔、工聯(lián)租金對比管理公司經(jīng)營不成功經(jīng)營模式；市場培育、成本投入前5年8%，后5年理應(yīng)10%物業(yè)應(yīng)該增值業(yè)主身份、利益捆綁貸款利息逐年提高小業(yè)主還款壓力增加計算投資回報我司認為，與小業(yè)主談判的關(guān)鍵點在于管理公司轉(zhuǎn)變角色，以物業(yè)大業(yè)主的身份與小業(yè)主進行平等友好的協(xié)商，達到談判目標。三、 區(qū)域整體市場分析1. 板塊屬性龍翔橋板塊特色產(chǎn)業(yè)是服裝與小百貨，區(qū)域代表商家有龍翔、工聯(lián)、興合、明珠，這些商家經(jīng)營特征是以市場化經(jīng)營為主。來本區(qū)域消費的客群主要是學(xué)生、外來務(wù)工人員、中低收入人群以及批發(fā)采購人群，

6、這部分消費群體的消費檔次屬于中低檔大眾化消費。消費者主要乘坐公交車進入?yún)^(qū)域消費，因此交通的便利性非常重要。2. 區(qū)域交通1) 地鐵地鐵1號線從2008年3月28日開始動工，延安路地面開始圍合整修，嚴重影響了地面的交通狀況；道路平整恢復(fù)預(yù)計到2011年11月份。此段時間，區(qū)域內(nèi)的商家都要受到地鐵工程帶來的負面影響。地鐵施工使機動車輛行駛路面變窄，路面揚塵及噪音導(dǎo)致區(qū)域購物環(huán)境降低。2) 公交車編號公交站點公交線路起點-終點1東坡路平海路口站7/K7城站火車站-靈隱12/K12絲綢博物館-三塘竹苑12區(qū)間清波門-三塘竹苑25/K25吳山公交站-蔣村公交中心站25大站車吳山公交站-蔣村公交中心站60

7、/K60采荷路-雙菱小區(qū)Y2城站火車站-靈隱2延安路305/K305延安路-筧橋305大站車筧橋-延安路K315延安路-蕭紹路公交站335/K335延安路-丁橋504延安路-轉(zhuǎn)塘514延安路-富陽農(nóng)民城K514延安路-富陽農(nóng)民城514區(qū)間延安路-金家?guī)XK515延安路-通惠路公交站K515區(qū)間延安路-杭州樂園K520延安路-紅山農(nóng)場K520區(qū)間延安路-浙江（中國）花木城Y3延安路-杭州陶瓷品市場3板橋路口31/K31延安路慶春路口-火車東站4-1勝利劇院K251區(qū)間城站火車站-瓜山北苑K251夜間三廊廟-瓜山北苑270/K270羊壩頭-康樂新村K284復(fù)興里街-文三路口801/K801長板巷-胡

8、雪巖故居K206夜間吳山廣場-三塘小區(qū)Y8吳山公交站-蔡馬4-259/K59采荷路-采荷路K92古蕩-雄鎮(zhèn)樓K95城站火車站-府新花園南K105火車東站-火車東站K188城站火車站-花園崗街（金通汽配城）K216武林小廣場-近江六園4-312/K12絲綢博物館-三塘竹苑12區(qū)間清波門-三塘竹苑K55武林小廣場-武林小廣場K900城站火車站-三墩Y1武林廣場-靈隱夜游9線路武林廣場-武林廣場5延安路慶春路口10/K10平海路-文化商城31/K31延安路慶春路口-火車東站617興合男裝大廈-四季青特色街805延安路慶春路口-三里亭小區(qū)6東坡路慶春路口站12/K12絲綢博物館-三塘竹苑12區(qū)間清波門

9、-三塘竹苑25/K25吳山公交站-蔣村公交中心站K56公交總公司-公交總公司60/K60采荷路-雙菱小區(qū)K102長途汽車西站-南星橋7浣紗路口16/K16平海路-浙大45/K45三堡村-長板巷K92古蕩-雄鎮(zhèn)樓K95城站火車站-府新花園南K206吳山廣場-三塘小區(qū)K216武林小廣場-近江六園K251三廊廟-瓜山北苑805延安路慶春路口-三里亭小區(qū)10市一醫(yī)院801/K801長板巷-胡雪巖故居Y8吳山公交站-蔡馬49/K49城站火車站-長途汽車西站68/K68延安南路-焦家村公交中心站K206夜間吳山廣場-三塘小區(qū)617興合男裝大廈-四季青特色街8/K8 德勝東村-鼓樓K92古蕩-雄鎮(zhèn)樓K106

10、焦家村公交中心站-焦家村公交中心站K208夜間鼓樓-大關(guān)小區(qū)K251夜間三廊廟-瓜山北苑K188城站火車站-花園崗街（金通汽配城）K216武林小廣場-近江六園K591市三醫(yī)院北-拱北小區(qū)814/K814 朝暉六區(qū)-吳山廣場K900城站火車站-三墩270/K270羊壩頭-康樂新村K95城站火車站-府新花園南38/K38朝暉五區(qū)-清波門觀光6號線-觀光8號線-區(qū)域內(nèi)共有8個公交站點，57條公交線路。有24條公交車線路因地鐵施工改道，導(dǎo)致到達本項目的人流減少。3. 板塊調(diào)整分析小結(jié)政府規(guī)劃，服裝類專業(yè)市場重點扶持區(qū)域江干九堡，產(chǎn)業(yè)重點轉(zhuǎn)移，本區(qū)域不再是政府重點支持的市場發(fā)展區(qū)域。本區(qū)域未來將推出兩塊

11、商業(yè)用地嘉里湖濱項目以及湖濱二期19#地塊，板塊檔次會有很大提升，區(qū)域商家有市場商場化營運的趨勢。伴隨著交通整改，區(qū)域交通便利性的進一步提升以及購物環(huán)境的改善，板塊進入調(diào)整期，板塊將成為一級商業(yè)中心，市場類業(yè)態(tài)將逐漸淡出，取而代之的是以中高端消費為主的品牌店、專賣店、購物中心。四、 區(qū)域市場供給分析1. 同區(qū)位物業(yè)投資回報率分析1) 研究方案p 研究目的：通過對比分析同區(qū)域的商業(yè)物業(yè)的租金以及售價得出本區(qū)域的商業(yè)物業(yè)的投資回報率以及本項目所處的位置；p 研究方法：調(diào)研區(qū)域商業(yè)物業(yè)的租金以及售價；p 研究區(qū)域：延安路一線（體育場路至吳山廣場，分為三段，以慶春路以及解放路為界），慶春路一線（西湖時

12、代廣場至中河高架，分為兩段，以延安路為界），新華路；p 研究執(zhí)行方案：項目調(diào)研1組于2008年7月7日- 2008年7月14日內(nèi)對上述研究區(qū)域的商業(yè)物業(yè)進行重點以租金和售價的調(diào)研；研究組在數(shù)據(jù)真實準確的基礎(chǔ)上進行定量分析，得出結(jié)論。2) 延安路租金及投資回報率分析體育場路至慶春路段購物餐飲服務(wù)休閑娛樂區(qū)域平均租金28元/天/平方米；其中餐飲的平均租金最高，達到39元/天/平方米。該區(qū)域商鋪的平均售價為136667元/平方米。本區(qū)域商業(yè)物業(yè)的平均投資回報率為7.3%。3) 延安路租金及投資回報率分析慶春路至解放路段購物餐飲服務(wù)休閑娛樂區(qū)域平均租金15.6元/天/平方米，區(qū)域商鋪平均售價80069

13、元/平方米。該區(qū)域商業(yè)物業(yè)的平均投資回報率為7.1%。4) 延安路租金及投資回報率分析解放路至吳山廣場段購物餐飲服務(wù)休閑娛樂區(qū)域平均租金11.2元/天/平方米，區(qū)域商鋪平均售價64548元/平方米。本區(qū)域商業(yè)物業(yè)的平均投資回報率為6.3%。5) 慶春路租金及投資回報率分析西湖時代廣場至延安路段購物餐飲服務(wù)休閑娛樂區(qū)域平均租金9元/天/平方米，區(qū)域商鋪的平均售價為50538元/平方米。本區(qū)域商業(yè)物業(yè)的平均投資回報率為6.5%。6) 慶春路租金及投資回報率分析延安路至中河高架段購物餐飲服務(wù)休閑娛樂區(qū)域平均租金11.4元/天/平方米；購物類業(yè)態(tài)的租金承受能力最高，最高達到17.1元/天/平方米；區(qū)域

14、商鋪的平均售價為57792元/平方米。本區(qū)域商業(yè)物業(yè)的平均投資回報率為7.2%。7) 新華路租金及投資回報率分析購物餐飲服務(wù)休閑娛樂區(qū)域平均租金11元/天/平方米，區(qū)域商鋪的平均售價為60419元/平方米。本區(qū)域商業(yè)物業(yè)的平均投資回報率為6.6%。8) 同區(qū)位物業(yè)投資回報率小結(jié)路段平均租金（元/方/天）平均售價（元/方）平均投資回報率延安路（體育場路-慶春路）281366677.3%延安路（慶春路-解放路）15.6800697.1%延安路（解放路-吳山廣場）11.2645486.3%慶春路（西湖時代廣場-延安路）9505386.5%慶春路（延安路-中河高架）11.4577927.2%新華路11

15、604196.6%同比區(qū)域內(nèi)其他地段的商鋪租金，本項目的租金水平屬于中等偏上，收益比較可觀。目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的投資回報率在6%7%之間；本項目8%的投資回報率在區(qū)域內(nèi)乃至整個杭州已屬較高水平。本項目8%的投資回報率非常可觀。2. 同區(qū)位同類物業(yè)分析1) 研究方案p 研究目的：通過對比分析同區(qū)位的同類性質(zhì)商業(yè)物業(yè)的租金，研究出對租金造成影響的原因；p 研究方法：調(diào)研同區(qū)位的同類性質(zhì)商家的租金；p 研究區(qū)域：龍翔、工聯(lián)、興合；p 研究執(zhí)行方案：項目調(diào)研2組于2008年7月7日- 2008年7月14日內(nèi)對上述項目進行調(diào)研，研究組在數(shù)據(jù)真實準確的基礎(chǔ)上進行定量分析，得出結(jié)論。2) 同區(qū)位物業(yè)龍翔a)

16、 基本情況物業(yè)龍翔服飾城 商鋪類型市場商鋪區(qū)塊商圈湖濱具體方位延安路298號商鋪面積實用面積6-10平方米/間為主業(yè)態(tài)描述平均租金（元/方/天）廣告費1500元/戶/年-1層皮具百貨1層男裝2層 女裝3層 女裝4層 童裝19.6813.1316.89 16.868.26 物管費用400元/間/年商鋪出租、轉(zhuǎn)讓率9.11%交通配套59路，188路，Y8路，900路等14條公交線，還有開往富陽、蕭山等周邊地區(qū)的班車。項目及周邊商業(yè)資源描述：龍翔服飾城總商業(yè)營業(yè)面積20000平方, 8層集中式商業(yè)物業(yè),中央空凋, 商鋪總數(shù)約900個,地處延安路繁華地段,周邊有工聯(lián)服飾城,明珠商業(yè)中心等多個市場。b)

17、 各樓層租金情況樓層區(qū)域攤號攤位名稱業(yè)態(tài)攤位實用面積（方）租金（萬/年）按實用面積租金（元/天/平方米）按實用面積F-102160216#小百貨101027.40 F-10212伊萊漢小百貨81034.25 F-10215蓮卡佛小百貨101027.40 F-10121歐風小百貨71558.71 F-10031潮流字典小百貨7831.31 F-10002惹小百貨81034.25 F-10202左岸小百貨71246.97 F-10230小資小百貨81241.10 F-10129-小百貨7831.31 F-10102胖子襪行小百貨71558.71 F-10096印象小百貨712.749.71 F-1

18、0085歐韓亞皮具小百貨81344.52 F-10081韓佳人小百貨81034.25 F-10032依飾緣小百貨7831.31 F-10057-小百貨7831.31 F-10022星雨皮具小百貨71454.79 F-10011絕品小百貨81241.10 F-10007醉愛小百貨81241.10 樓層區(qū)域攤號攤位名稱業(yè)態(tài)攤位實用積（方）租金（萬/年）按實用面積租金（元/天/平方米）按實用面積F11705、1706老爺車男裝151323.74 F11606、1607EAMANI AODUND男裝9927.40 F11335安全地帶男裝75.521.53 F11328新潮流男裝6627.40 F11

19、708風暴少年男裝91030.44 F11323色時代男裝6836.53 F11292凱旋門男裝76.525.44 F11287男人裝男裝64.520.55 F11278精品服飾男裝7623.48 F11260外星人男裝7831.31 F11259名門富豪男裝78.533.27 F11236精品服飾男裝131021.07 F11227太子鳥服裝男裝87.826.71 F11211別具一格男裝65.525.11 樓層區(qū)域攤號攤位名稱業(yè)態(tài)攤位實用面積（方）租金（萬/年）按實用面積租金（元/天/平方米）按實用面積F22016千格服飾女裝6731.96F22063衣庫女裝7935.23F22103女人

20、緣女裝71039.14F22128尼布爾女裝61463.93F22168別樣女裝6836.53F22201迦南美地女裝61150.23F22212悠諾小屋女裝6836.53F22215漂亮女孩女裝6627.40F22218火爆佳人女裝6627.40F22225玉玲瓏女裝65.625.57F22230時尚誘惑女裝67.534.25F22518婷婷服飾女裝67.534.25F22528紅玫瑰女裝6731.96F22823貝可幾女裝97.823.74F22055新貴族女裝6731.96F22056艷艷女裝66.529.68F22101久久皮草女裝88.830.14F22151巴黎貴族女裝71039.

21、14F22152天使美女裝71039.14F22161依玲服飾女裝61359.36F22166彩衣坊女裝7831.31F22333-女裝6627.40F22531芭佰麗女裝76.826.61F22618火女孩女裝6627.40F22826休閑世界女裝7727.40F22836浪漫滿屋女裝65.525.11F229162916成衣店女裝77.228.18F22919純蕾女裝6731.96樓層區(qū)域攤號攤位名稱業(yè)態(tài)攤位實用面積(方)租金（萬/年）按實用面積租金（元/天/平方米）按實用面積F33002、3003蘭衣柜女裝121534.25F33020想你愛你女裝77.228.18F33023邂逅美麗女

22、裝7935.23F33078IN女裝61254.79F33152衣莊女裝6731.96F33153另類主題女裝81137.67F33179SZ精品服飾女裝71246.97F33106-女裝7623.48F33216時尚頻繁女裝71039.14F33268新靚點女裝67.534.25F33289、3290美美一生女裝131735.83F33313本色女裝87.525.68F33325極致女裝7.5829.22F33339酷寶貝女裝7.57.828.49F33929美特兩面女裝88.529.11F33015森尼寶貝女裝7727.40F33107女人空間女裝65.525.11F33138-女裝772

23、7.40F33158-女裝71143.05F33166韻雯女裝610.547.95F33181都市語言女裝7935.23F33189艾菲兒女裝67.534.25F33356ceanleel女裝78.533.27F33531大小姐女裝7727.40F33540匆匆小屋女裝7831.31編號樓層區(qū)域攤號攤位名稱業(yè)態(tài)攤位實用面積（方）租金（萬/年）按實用面積144519瑛瑛童裝88244028童趣屋童裝1011344109苗苗鞋莊童鞋84.5444108巴拉巴拉童裝7.54544036姐妹童鞋94644077小寧波玩具童玩83744083奇外奇精品童鞋童鞋83.5844085母愛、起點童裝7.55.

24、7944101親親寶貝童裝84.51044080比親嬰兒用品嬰兒用品106.21144082福羅迷童鞋童鞋841244081靜怡童屋童裝841344128一千零一夜童裝84.51444121Disney童裝105.51544116韓國拼可 比專賣店童裝1271644205領(lǐng)袖派童裝84.51744173米菲童鞋童鞋42.21844135西瓜西瓜童裝84.81944138哇喔哇喔童裝7.54.52044160寶貝玩具童玩94.52144163一佳一童裝94.52244195星星點點童裝84.12344165裘帛童裝63.42444523青蛙王子童裝75.22544506卡姿果果童裝86.23)

25、同區(qū)位物業(yè)工聯(lián)a) 基本情況物業(yè)工聯(lián)精品服飾城 商鋪類型市場商鋪區(qū)塊商圈湖濱具體方位延安路292號商鋪面積6-10平方米/間為主業(yè)態(tài)描述平均租金（元/方/天）廣告費2700元/戶/年-1層皮具、百貨1層飾品、百貨2層 女裝3層 女裝4層 童裝20.0221.6316.6420.463.33物管費用700元/間/年商鋪出租、轉(zhuǎn)讓率11.88%交通配套12路.55路.Y1路,900路等公交線，還有開往富陽、蕭山等周邊地區(qū)的班車。項目及周邊商業(yè)資源描述：工聯(lián)精品服飾城總商業(yè)營業(yè)面積15000平方, 商鋪總數(shù)約800 個,地處延安路繁華地段,周邊有龍翔服飾城,明珠商業(yè)中心等多個市場。b) 各樓層租金情

26、況樓層區(qū)域攤號攤位名稱業(yè)態(tài)攤位實用面積租金（萬/年）按實用面積F11031愛手愛腳百貨1222F11051有間小店飾品6.512F11079卡卡小屋百貨711F11087時尚前線飾品1226F11116MIKI百貨79F11119小精靈百貨79F11166百分百內(nèi)在美百貨1417F11182姐妹包行百貨79.6F11191愛尚炫百貨79F1B005Z.U.S百貨1423編號樓層區(qū)域攤號攤位名稱業(yè)態(tài)攤位實用面積租金（萬/年）按實用面積122131廣州牛仔女裝712.5222167流行衣秀女裝7.59322165原宿女裝7.59422160依純精品服飾女裝8.58.8522025鑫喜閣女裝1112

27、.3622197秀衣匯服飾女裝78722199藍雨女裝7.59822233時尚先鋒女裝7.58.3922116小雨服飾女裝8101022115流行快樂女裝7.5111122052和B05一左一右女裝,鞋類10131222001冠軍001女裝78.71322003妍綺秀女裝7.591422055戀衣坊女裝8101522095我是我女裝671622110后街男孩女裝910.51722103甲殼蟲牛仔褲88.51822130-1精品鑫達牛仔世界時尚牛仔牛仔褲10131922192休閑服飾女裝892022156女星潮爆女裝782122176伊莎卡女裝7.58.52222135柏域女裝7.5923220

28、96衣家女裝89.52422260-5衣秀女裝78.5樓層區(qū)域攤號攤位名稱業(yè)態(tài)攤位實用面積租金（萬/年）按實用面積F33116ING女裝712F33066精品女裝女裝56.5F33831衣角服飾女裝67F33072/女裝810F33032/女裝813F33103/女裝811F33171娟子精品屋女裝815F33173IN173女裝810F33170貳心女裝814F33152Kevin ono女裝69F3B006主流倉庫男裝69.5F33006哇.女裝811F33010性感寶貝女裝710F33017M-TOV女裝811.5F33020拐角.轉(zhuǎn)彎女裝812F33066水色女裝811.5F33061

29、我衣我秀女裝812.5F33060浪漫一族女裝711F33050普吉屋女裝812F331117m2女裝711F33118她.他女裝811F33262俊緣女裝813.5F33236靜品女裝710F33250七彩服飾女裝811F33228韓流女裝812F33131R9潮品男裝813.5F33132名女人女裝813.5F33150妞妞豬女裝711F33195黛爾女裝811F33197飛飛小屋女裝811F33123桔子紅女裝711F33182吧吧啦啦女裝810.7F33127美美一生女裝813.5F33161酷酷女裝女裝710F33156淘寶女裝810.5編號樓層區(qū)域攤號攤位名稱業(yè)態(tài)攤位實用面積（方）

30、租金（萬/年）按實用面積144055小不點童裝163.5244066胖胖童裝童裝153344070善童專賣童裝72.5444127迷你屋童裝24.75544080史努比童裝224644096百合花童裝125744095親親寶貝童裝83844116宜愛童裝102.5944118亦依瑪童裝184344110嬰童名品童裝123114Feb-35小小玩具店童玩154.81244107多亦點童裝102.51344072精品童裝派米迪童裝1541444075快樂小童童裝82.51544061金少爺No.6童裝102.81644029比卡諾孕嬰嬰兒用品153.21744010瑞博玩具超市童玩203.8184

31、4013新賣點童裝122.51944018小星星童裝童裝112.82044020童童e族童裝81.52144076正外貿(mào)童裝店童裝82.22244030前衛(wèi)寶貝童裝183.72344001今日寶寶世界童裝102.52444005小袋鼠童裝童裝102.24) 同區(qū)位物業(yè)興合基本情況物業(yè)興合男裝大廈 商鋪類型市場商鋪區(qū)塊商圈湖濱具體方位長生路24號商鋪面積6-10平方米/間為主業(yè)態(tài)描述平均租金（元/方/天）廣告費-1層男裝2層小百貨3層鞋類-全場裝修7.1物管費用700元/間/年（包含稅費）商鋪出租、轉(zhuǎn)讓率三樓多數(shù)鋪位轉(zhuǎn)租交通配套188路.284路.251路,900路等公交線，還有開往富陽、蕭山等

32、周邊地區(qū)的班車。項目及周邊商業(yè)資源描述：興合男裝大廈總商業(yè)營業(yè)面積約10000平方, 商鋪總數(shù)約500 個,地處長生路與延安路交叉地段,周邊有龍翔服飾城,明珠商業(yè)中心等多個市場。5) 同區(qū)位物業(yè)租金對比分析小結(jié)以上圖表是對區(qū)域內(nèi)三個項目龍翔、明珠和工聯(lián)三個同類市場各經(jīng)營樓層租金的比較，分析以上數(shù)據(jù)，可以看出明珠除去一樓的租金和市場行情持平外（龍翔因為一樓經(jīng)營男裝所以租金較低），其他的樓層租金均低于其他兩個項目。通過分析主要有以下原因引起租金上的差異。p影響租金的主要顯性因素：微觀交通情況 區(qū)域內(nèi)共有8個公交站點，57條公交線路；區(qū)域內(nèi)最重要也是載客量最大的三條公交線路分別是勝利劇院站、延安路總

33、站、市一醫(yī)院站；從公交車站點的位置分析，工聯(lián)和龍翔的公交便利性最大。從公交乘客的來源地分析，公交延安路總站是蕭山、富陽公交路線的杭州市區(qū)終點站，蕭山、富陽這部分人是區(qū)域市場主力消費客群，相比明珠，工聯(lián)和龍翔能在第一時間截留這部分人群。商業(yè)斷層 興合男裝位于延安路一側(cè)的店面是中國工商銀行和杭州茶廠門市部，這兩個商家與工聯(lián)到明珠這段的服裝購物的氣氛不符。沿街面人氣店 工聯(lián)、龍翔的沿街面人氣店的延展面長，經(jīng)營的內(nèi)容與市場內(nèi)部經(jīng)營內(nèi)容關(guān)聯(lián)度高，人流吸附能力強。購物環(huán)境明珠內(nèi)部的通道較狹窄，消費者購物時行走擁擠，空氣質(zhì)量也差，消費者在內(nèi)部停留時間短。經(jīng)營戶自身經(jīng)營能力龍翔的人流捕獲率雖然比明珠略低，但是

34、從經(jīng)營戶訪談的結(jié)果看，龍翔的消費人群90%以上是工薪階層，而明珠77%的消費人群是學(xué)生，經(jīng)營戶表示較工薪階層而言學(xué)生的消費能力較弱且討價還價情況更多，所以從消費者消費承受能力角度而言，龍翔的經(jīng)營戶的經(jīng)營能力優(yōu)于明珠。p影響租金的主要隱性因素：市場培育：龍翔及工聯(lián)都是經(jīng)過多年的市場培育，成為區(qū)域內(nèi)的價值標桿，達到區(qū)域同類業(yè)態(tài)的最高租金；成本投入：需要投入大量的廣告費用及其他成本投入；五、 區(qū)域市場需求分析1. 需求總體調(diào)研方案2. 終端消費者需求分析1) 研究方案及問卷結(jié)構(gòu)分析在初步選定3個項目調(diào)整方案的基礎(chǔ)上，對本區(qū)域的終端消費人群進行攔截式訪問，對其背景、在本區(qū)域的消費習慣，以及對項目未來方

35、向的項目測試進行調(diào)研，從消費者的層面對項目預(yù)選方案進行驗證。樣本總量200調(diào)研時間2008年7月7日-7月10日調(diào)研地點明珠、龍翔、工聯(lián)門口、市場內(nèi)部調(diào)研方式隨機攔訪p 此次終端消費者問卷的的問題： 主要購買產(chǎn)品 經(jīng)常光顧的市場 購物人均消費金額 地鐵施工前后的消費頻率 餐飲消費場所 餐飲消費人均消費金額 項目測試2) 終端消費者訪談結(jié)果分析a) 消費者背景區(qū)域消費者的背景是以20-25歲的大學(xué)、專科年輕女學(xué)生或職員為主，月收入較低（以1500元/月）居多，此類消費者的特征是：消費能力有限，但是追求時尚，緊跟潮流，時間較為寬裕，因此此類人群能夠花較多的時間成本，在有限的財力下，去“淘”喜歡的性

36、價比高的商品。因此市場類的商家是她們購物的首選。從消費者調(diào)研角度也再次驗證了品牌商家認為本區(qū)域針對的客群主要是中低檔次的大眾化消費的觀點，商品多以走價低、量販的路線。b) 消費場所偏好項目日人流量早上下午晚上平均捕獲率明珠經(jīng)過進入經(jīng)過進入經(jīng)過進入經(jīng)過進入16%204513173275138924234732495328龍翔經(jīng)過進入經(jīng)過進入經(jīng)過進入經(jīng)過進入14%314294485418755940297693570354工聯(lián)經(jīng)過進入經(jīng)過進入經(jīng)過進入經(jīng)過進入35%2283577952991956248010273092940區(qū)域內(nèi)消費者消費場所的選擇上，工聯(lián)是第一選擇，其次是龍翔，最后是明珠。結(jié)合

37、人流量測算分析，可以看出，龍翔由于處于3個項目的中段，正門口有勝利劇院公交車站，來往的人流最多，平均人流量有3929人/小時；而從捕獲率上分析，工聯(lián)的有效人流量最多，平均10個人經(jīng)過就有3.5個人會進入項目。c) 消費商品偏好來此區(qū)域購物的消費者的商品偏好最大的是女裝（51%），其次是小百貨（35%），這和本區(qū)域板塊的產(chǎn)業(yè)特征是相吻合的。從消費需求角度分析，女裝和小百貨的消費市場仍未飽和，項目存在進入機會。d) 單次平均消費金額消費者單次消費的平均金額主要在50-150元之間（59%），其中以50-100元（35%）居多，這和消費者在商品類項選擇上多選擇女裝和小百貨的價位契合。單品價位在50-

38、150的商品是區(qū)域內(nèi)的消費主流商品。e) 餐飲消費場所偏好消費者在區(qū)域內(nèi)的餐飲偏好偏向于新豐小吃和肯德基，中西式的快餐的接受程度都很高。區(qū)域內(nèi)的餐飲消費快餐類是主流。f) 餐飲人均消費金額消費者在區(qū)域內(nèi)的餐飲人均消費在10-30元（71%）之間，其中以20-30元為主（38%）。客單價在20-30元的餐飲消費接受程度最高。從消費場所選擇和客單價可以看出，區(qū)域餐飲經(jīng)營主要依賴于人流量。g) 延安路施工對消費頻率的影響消費者的購物頻率因地鐵施工有一定減少，根據(jù)計算有效消費人流減少144355人每月。被調(diào)研者均表示地鐵施工引起公交線路變更從而使其進入?yún)^(qū)域消費的交通成本和時間成本增加，所以選擇減少消費

39、頻率。地鐵施工引起公交線路變更從而使其進入?yún)^(qū)域消費的交通成本和時間成本增加，消費者消費頻率降低。h) 項目測試對于上述提及的項目未來可能發(fā)展方向，除去休閑、運動品牌折扣店和精品女裝、小百貨市場的選擇強度偏弱外，另外兩個個方案的選擇差異度不大，時尚品牌女裝折扣廣場的認同度最高（30%），配套餐飲廣場次之（29%）。消費者更希望選擇定位明確的購物場所，在此基礎(chǔ)之上希望品牌化程度及檔次都有所升級，這個趨勢和區(qū)域調(diào)整趨勢相吻合。3) 終端消費者需求小結(jié)本區(qū)域的客群的消費習慣主要是中低檔次的大眾化消費；明珠是消費者在區(qū)域內(nèi)消費的最末選擇；單品價位在50-150的商品是區(qū)域內(nèi)的消費主流商品；區(qū)域內(nèi)的餐飲消

40、費快餐類是主流，客單價在20-30元的餐飲消費接受程度最高；地鐵施工引起公交線路變更從而使其進入?yún)^(qū)域消費的交通成本和時間成本增加，消費者消費頻率降低；消費者在區(qū)域內(nèi)的商品消費品種以及客單價（包括餐飲的種類和客單價）的選擇都反映區(qū)域商家對人流量的依存度非常大，但由于地鐵施工，消費者進入?yún)^(qū)域消費的交通成本和時間成本增加，人流量銳減，區(qū)域商家整體經(jīng)營情況下降。3. 市場經(jīng)營戶需求分析1) 研究方案及調(diào)研問卷結(jié)構(gòu)分析在商業(yè)定位之前，通過區(qū)域市場經(jīng)營戶訪談的方式，了解區(qū)域市場經(jīng)營戶對區(qū)域的認知度，經(jīng)營情況，租金變化以及環(huán)境變化給區(qū)域市場經(jīng)營戶經(jīng)營帶來的影響，在此基礎(chǔ)之上對經(jīng)營戶進行項目測試，為項目市場定

41、位做支撐。市場樓層業(yè)態(tài)樣本數(shù)量工聯(lián)地下1層小百貨151層小百貨152層女裝153層女裝15龍翔地下1層小百貨152層女裝123層女裝13明珠地下1層小百貨102層小百貨10p 經(jīng)營戶問卷的的問題： 經(jīng)營時間 商鋪性質(zhì)&商品銷售方式 主要消費客群 經(jīng)營看重的因素以及因素變化給經(jīng)營帶來的影響 現(xiàn)經(jīng)營情況與預(yù)期經(jīng)營差別 租金預(yù)測走向&影響租金因素分析 項目測試（經(jīng)營品類、樓層選擇、鋪位面積、承受租金、租金支付方式）2) 市場經(jīng)營戶訪談結(jié)果分析a) 經(jīng)營時間分析區(qū)域內(nèi)的市場經(jīng)營戶經(jīng)營時間分析上看，經(jīng)營1年以上的達到了66.67%，其中3年以上的占到總數(shù)的40.65%，整體穩(wěn)定性較高。從單個市場上看，工

42、聯(lián)的商家穩(wěn)定性最差，而明珠的商家穩(wěn)定性最好。供給調(diào)研中工聯(lián)的換鋪率達到11.88%，龍翔有9.11%。承租戶的穩(wěn)定性越高，市場流動價值差，租金增長空間小。b) 商鋪性質(zhì)&商品銷售方式分析區(qū)域內(nèi)市場經(jīng)營主要是以非品牌的專業(yè)零售為主，這和項目所處的板塊調(diào)整的大趨勢是不相吻合的。整體的經(jīng)營模式是由市場批發(fā)轉(zhuǎn)向零售為主，與市場實際經(jīng)營方式相脫離。以零售為主的經(jīng)營方式租金承受能力下降。c) 客群分析區(qū)域市場的整體客群以工薪階層為主（69.17%），學(xué)生次之（30.83%）。在經(jīng)營戶調(diào)研過程當中，經(jīng)營戶普遍反映由于學(xué)生無收入來源，承受的商品價格較工薪階層低，因此學(xué)生生意較工薪階層難做。在單個項目的客群比較

43、上可以看出龍翔的經(jīng)營能力最強，主要做工薪階層（97.44%）生意，而明珠主要做學(xué)生生意，經(jīng)營能力較龍翔和工聯(lián)弱。工薪階層與學(xué)生的價格承受能力很低，所以經(jīng)營戶的經(jīng)營利潤空間很有限，因此占經(jīng)營成本中主要的租金成本敏感度很高。d) 經(jīng)營看重因素分析本商圈是杭州公認的最具人氣，客流量最大的商圈，商業(yè)氛圍濃厚；本區(qū)域的經(jīng)營者來此經(jīng)營最看重的因素是地段客流人氣（91%）是有力的佐證。商鋪租金以及商家扎堆、店多隆市和物業(yè)條件三個選項在一定時間內(nèi)是基本不變的因素，而人流量的變化會影響經(jīng)營戶營業(yè)額的多寡。e) 何種因素給經(jīng)營帶來重大影響分析行業(yè)景氣指數(shù)說明對于處于服裝產(chǎn)業(yè)鏈下游的終端消費還是有影響的，其中選擇此

44、選項的多為經(jīng)營年數(shù)長的經(jīng)營戶，這也說明經(jīng)營時間長的經(jīng)營戶對于行業(yè)整體冷暖的敏感度更高。商圈主要做零售，對于做批發(fā)為主的四季青搬遷情況，商家看來是不影響其經(jīng)營的。商家普遍認為地鐵的施工引發(fā)的區(qū)域公交線路的減少、地面交通擁擠、路面揚塵、噪音等因素減少了商圈的人流，對經(jīng)營活動帶來最大的影響。f) 現(xiàn)經(jīng)營情況與預(yù)期經(jīng)營的差別大部分的被訪問者均表示今年的經(jīng)營情況較經(jīng)營預(yù)期差；p 代表觀點： 越來越走下坡路，整個行業(yè)不景氣，地鐵不是主要因素；（行業(yè)因素） 目前是淡季，離預(yù)期有差異，下半年會改善；（行業(yè)因素） 經(jīng)營情況不好，地鐵造成了人流減少；（地鐵） 經(jīng)營情況不好，大家都開始做同樣的東西了，龍翔開夜市都加

45、劇了競爭；（競爭環(huán)境）經(jīng)營情況不好，明珠經(jīng)營戶月營業(yè)額不足1萬，認為市場管理不好；（市場管理）少部分的被訪問者表示經(jīng)營情況良好，分析可知此類經(jīng)營戶的能力較強；p 代表觀點： 基本達到預(yù)期； 經(jīng)營尚可； 經(jīng)營良好；g) 租金預(yù)測走向&影響租金因素分析所有的經(jīng)營戶都認為在地地鐵未建成前，租金會保持疲軟，總體不會有大的變化。經(jīng)營戶認為現(xiàn)在的整體市場格局不會發(fā)生大的變化，經(jīng)營戶對于租金的承受能力也已經(jīng)達到頂峰。在影響租金的因素調(diào)研中，經(jīng)營戶普遍認為地鐵以及行業(yè)整體發(fā)展是對租金造成影響的兩大因素。3) 市場經(jīng)營戶項目測試分析a) 期望經(jīng)營產(chǎn)品類型分析多數(shù)經(jīng)營戶（61%）建議做女裝，分析從中可以得出：板塊

46、的經(jīng)營產(chǎn)品中女裝逐漸走強，經(jīng)營戶的選擇說明了市場的調(diào)整走勢。b) 期望經(jīng)營樓層分析在可以選擇的前提下，經(jīng)營戶的樓層偏好還是越低越好，樓層低可享受的人流量就多。少量選擇在三樓經(jīng)營的經(jīng)營戶一方面是因為自身現(xiàn)在三樓經(jīng)營，對于樓層的敏感度不大，另一方面表示如精品服飾、小百貨設(shè)置在三樓則去三樓經(jīng)營也是無所謂的。c) 期望經(jīng)營面積分析在鋪位面積的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營戶主要青睞6-10方的鋪位（77%），其中有以8-10方的鋪位的需求量最大（43%）。因此在鋪位面積的劃分上，應(yīng)該以8-10方為主力面積段，輔以少量的小面積段的鋪位。d) 能承受最高租金水平分析經(jīng)營戶所能承受的最高租金此選項透露出的信息并不是真正意

47、義上對項目租金承受能力的預(yù)測，而是對現(xiàn)有市場租金行情的反應(yīng)。經(jīng)營戶對于本項目并沒有直觀上的了解，租金更可能只是其在現(xiàn)有經(jīng)營商鋪的租金低的值。預(yù)期二樓承受最高租金達到14.26元/天/方，同比市場實際租金低50%以上，做市場前期投入成本大。e) 期望租金收取方式分析經(jīng)營戶在考慮的風險的情況下更愿意一年一付（71%）。選擇多年一付的經(jīng)營戶希望能獲得租金優(yōu)惠。4) 市場經(jīng)營戶需求小結(jié)以零售為主的經(jīng)營方式租金承受能力下降；經(jīng)營戶的經(jīng)營利潤空間很有限，對租金敏感度高；人流量的變化會影響經(jīng)營戶營業(yè)額的多寡；商家普遍認為地鐵的施工引發(fā)的區(qū)域公交線路的減少、地面交通擁擠、路面揚塵、噪音等因素減少了商圈的人流，

48、對經(jīng)營活動帶來最大的影響；板塊的經(jīng)營產(chǎn)品中女裝逐漸走強，經(jīng)營戶的選擇說明了市場的調(diào)整走勢；經(jīng)營戶期望經(jīng)營的樓層二樓的偏好遠遠大于三樓；市場上8-10方一個的鋪位接受程度最高；經(jīng)營戶期望的租金收取方式是一年一收；經(jīng)營戶的對于本項目二樓的租金承受能力在14.26元/天/方左右。區(qū)域整體經(jīng)營情況因行業(yè)、地鐵、競爭環(huán)境、經(jīng)營能力等因素的綜合影響持續(xù)走低；未來三年市場將處于寒冬期，經(jīng)營能力較弱的經(jīng)營戶可能會選擇退場，市場換鋪率驟增，市場業(yè)主的經(jīng)營風險增加！4. 品牌商家需求分析1) 研究方案及問卷結(jié)構(gòu)分析在商業(yè)定位之前，通過品牌商家一對一深度訪談的方式，了解根據(jù)我們的經(jīng)驗與本項目定位（品牌服飾廣場或餐飲

49、服務(wù)廣場）相匹配的各類商家的直接想法，以確保本項目的最終商業(yè)定位具有較高的可實施性。研究方法定性為主，定量為輔訪問人群根據(jù)贏商以往操作經(jīng)驗，選定各業(yè)態(tài)中與本項目相匹配的商家訪問方式一對一深度訪談訪談商家比例結(jié)構(gòu)品牌服飾（少女裝/男休閑裝/牛仔裝/青休裝/運動裝）25（已訪17）品牌餐飲（西餐/甜品/中式快餐/咖啡等）15（已訪9）訪問內(nèi)容n 商家選擇店面標準與要求（包括交通、人流、區(qū)位等）n 未來發(fā)展計劃n 對物業(yè)的特殊要求n 租金承受能力、經(jīng)營年限等n 對本項目的意愿p 品牌商家問卷結(jié)構(gòu)： 商家基本信息（品牌名稱、一般面積需求、杭州布點計劃） 意向測試（區(qū)域看法、項目看法、進駐意向、期望合作

50、方式、租金承受能力）2) 品牌服裝商家訪談分析a) 被訪商家基本信息要求品牌服飾商家品牌名稱Only、vero moda、jack&jones、藍色傾情、杰施、唐獅、飛魚、跳舞男孩、聲雨竹、杰西.伍、cocoon、Frist View、耐克、阿迪達斯、彪馬、李寧、匡威、特步、浪漫一身/艾格、堅持我的、非主流、摩高、 E庫、真維斯、森馬一般面積要求單個品牌服飾商家的面積需求在100方左右，部分多品牌代理商的面積需求達到1000方；租金承受能力租金承受能力視具體地段而定；期望合作方式分為租賃和扣點兩種合作方式；杭州布點計劃被訪商家均表示對延安路一帶有較強的布點意愿；b) 被訪商家開店需求品牌服飾代

51、表觀點觀點一：杭州坤都貿(mào)易有限公司 杰西.伍品牌 宋琪我們公司對項目所在區(qū)域非常了解，認可延安路龍翔地段。經(jīng)營服裝品牌主要是休閑、運動量販品牌，價格中低檔，主要客群是學(xué)生、外來務(wù)工人員、工薪階層，杭州有錢人不去那消費，品牌正價女裝在延安路開沿街專賣店成功的先例是沒有的。對項目感興趣的前提是項目打造成品牌折扣廣場，將杰西.伍的庫存商品放在那折扣販賣。現(xiàn)在衣之家百貨折扣店的生意非常好，很多品牌等著進場，明珠能以同樣的經(jīng)營模式運營成功的可能性較大。觀點二：廣州聲雨竹服飾有限公司 聲雨竹品牌 吳虹對項目較了解，聽到明珠要打造女裝品牌店，聲雨竹是否愿意進場時，表示該品牌不合適去，意愿不強。品牌女裝旗艦店

52、的營運模式明確表示不可能進駐項目，若打造折扣女裝品牌店則持觀望態(tài)度。觀點三：杭州跳舞男孩服飾有限公司 飛魚、跳舞男孩等品牌 董曉明對項目所在區(qū)域了解，區(qū)域客群主要是學(xué)生、務(wù)工人員，客單價較低，若打造女裝旗艦?zāi)芊癯晒Σ磺宄舸蛟煨蓍e牛仔之類的服飾賣場，我認為成功概率較大，需要將龍翔、工聯(lián)甚至是衣之家的客流引過來。建議打造休閑服飾中某一細分市場的高、中、低的產(chǎn)品賣場，如休閑牛仔服飾賣場、整合堅持我的、摩高、E庫、藍威龍、 only 、 Boston等品牌下的牛仔系列；你們項目的面積太小，且在二、三樓，物業(yè)不理想，希望能夠在一樓設(shè)一門庭，設(shè)品牌介紹導(dǎo)示牌或廣告，將人流引入賣場。市場營運采取衣之家

53、一樣的扣點保底形式。觀點四：上海柯程工貿(mào)有限公司 cocoon（可可尼）、Frist View等品牌 雷品芳對項目不怎么了解，認為區(qū)域客群與品牌不吻合，且位于物業(yè)的二、三層，進駐可能性不高。至于折扣庫存量販，我們一般很少開。觀點五：浙江易川體育用品連鎖有限公司 耐克、阿迪達斯、彪馬、李寧、匡威等品牌 宋偉巍對項目非常了解，原先我們在明珠商業(yè)中心做過生意，當時所有品牌都進去了，包括耐克、阿迪達斯、彪馬等，操作是營業(yè)額扣點10%，生意總體不是很理想，一個品牌大概只能做10萬的月營業(yè)額。純租金的經(jīng)營方式的興趣不是很大，現(xiàn)在經(jīng)濟形勢不好，我們是品牌代理商，租金的承受能力不強，若采取扣點可以考慮。甲方要

54、有培育市場的打算，我們共同努力可以一試。觀點六：寧波博洋服飾有限公司 唐獅品牌 項江月我們原先在明珠做過生意，當時生意還可以，采取的是營業(yè)額扣點的形式。這一區(qū)域的人流量是有保證的。若能整合一批品牌如森馬、摩高、真維斯、堅持我的，我們有很強的進駐意向。休閑品牌要整合20家以上，這樣才有持續(xù)旺場的能力，傾向于租賃形式，可以自行收銀。觀點七：綾致時裝有限公司杭州辦事處only、vero moda、jack&jones、exit品牌 謝飛對項目了解，項目地段非常好，人流量有保證，但我們開店的標準要看有沒有Esprit和E-land的入駐。本品牌不常年打折，因此品牌折扣賣場的進場可能性不大。本公司旗下有

55、四個品牌，若進駐，需要1000方的經(jīng)營面積，一樓要有門面和廣告位。兩層2800方的面積750萬的年租金偏高。有無將一樓和地下一樓都整合進來，一起做大市場的可能性，商家集結(jié)有利于聚攏人氣。觀點八：杭州藍色傾情服飾有限公司 藍色傾情品牌 程俊魯了解本項目，但是公司已經(jīng)在銀泰武林店和西湖店開出藍色傾情正價品牌店，在這么短的距離內(nèi)開折扣店有違公司的總體戰(zhàn)略安排。3) 品牌餐飲商家訪談分析a) 被訪商家基本信息要求品牌餐飲商家品牌名稱新豐小吃、永和大王、肯德基、臺灣王品、味千拉面、一茶一座、星巴克、costa、兩岸咖啡、滿記甜品一般面積要求二樓的需求面積小，三樓需求面積大；租金承受能力二樓10-12元/

56、天/方的租金承受能力，三樓5-6元/天/方；期望合作方式純租賃；杭州布點計劃所有被訪商家均有近期在杭開店或擴張計劃；b) 被訪商家開店需求品牌服飾代表觀點觀點一：新豐小吃公司在天陽明珠內(nèi)有自有物業(yè)，公司就是看重延安路上巨大的人流量的，由于人流量的增多，原店面經(jīng)常人滿為患，顧客多有反映，因此公司有擴大此店面積的想法，我們想在明珠二樓要60方左右的營業(yè)面積，對10元/方/天的租金報價沒有很大的抗性。觀點二：永和大王對項目較了解,面積要求在150-200方（實用面積），樓層在2樓，租金承受范圍10-12元/方/天。我們對用電量的要求較高，1方需要的用電量在1000瓦。簽訂的租期希望在8-10年。觀點

57、三：臺灣王品牛排對項目所在區(qū)域較了解,有進入杭州市場的打算。面積要求在600方以上（實用面積），樓層在3樓，能承受的租金在5-6元/方/天左右。對電量的要求是平均1方用電量500-700瓦。簽訂的租期希望在8-10年。觀點四：KFC/味千拉面對項目較了解,面積要求在350-380方（實用面積），樓層在2樓，能承受的租金在8-10元/方/天左右。我們對用電量的要求較高，1方需要的用電量在1000瓦。簽訂的租期希望在8-10年。觀點五：一茶一座面積要求在400-500方左右（實用面積），樓層在3樓，能承受的租金在6元/方/天左右。對電量的要求是平均1方用電量500-700瓦。簽訂的租期希望在8-1

58、0年。觀點六：星巴克/costa面積要求在200方左右（實用面積），樓層在2樓，能承受的租金在8-10元/方/天左右。簽訂的租期希望在8-10年。觀點七：兩岸咖啡項目地段非常好，但是項目的停車位不夠，不適合我們這種商務(wù)咖啡類的餐飲商家，沒有進駐項目的意向。4) 品牌商家需求小結(jié)a) 品牌服飾商家認可區(qū)域位置，認為本區(qū)域的人流量有保證；區(qū)域客群以學(xué)生、外來務(wù)工人員、工薪階層為主，屬于中低檔的大眾化消費；對于本項目來說，品牌服飾商家的進駐的關(guān)鍵在于需找與區(qū)域客群相吻合的品牌服飾商家，以走量販式的折扣商場的經(jīng)營模式；以休閑、運動主題為主的量販式品牌折扣商場是品牌服飾商家的選擇！b) 品牌餐飲商家所有

59、被訪的餐飲商家均表示對本區(qū)域相當?shù)氖煜ぃ覍Ρ卷椖肯喈數(shù)母信d趣；但是表示如入駐，前三年的生意肯定不好，由于受到地鐵施工的影響，人流要打折扣，加上餐飲業(yè)態(tài)本來就需要3-4個月的養(yǎng)店期，但是看好區(qū)域未來發(fā)展；期望簽訂的租約都在8-10年。商家關(guān)心的問題： 用電量； 環(huán)評（煙道改造）； 店招、廣告位如何分配； 樓板承重（廚房區(qū)域載荷）； 滾梯維護等物管費用如何計算，希望能直接打到租金里； 停車位問題；對于本項目來說，品牌餐飲商家的入駐在于能在其關(guān)心的問題上給予明確的解釋，在能承受的租金范圍內(nèi)，商家所關(guān)注的開店必備要求能得到滿足，本類商家的入駐可能性還是很高的!六、 項目定位根據(jù)區(qū)域商業(yè)供應(yīng)以及商業(yè)需

60、求的調(diào)研，結(jié)合項目自身的條件，得出項目三個可行的發(fā)展方向： 精品小百貨市場（可以充分利用目前已有的市場定位基礎(chǔ)，錯位競爭） 品牌服飾折扣廣場（契合板塊調(diào)整趨勢，品牌商家對區(qū)域的物業(yè)渴求度高） 配套餐飲廣場（終端消費者餐飲需求旺盛，市場發(fā)展空間大）由于本項目是返租經(jīng)營項目，因此無論哪個方案都需首要考慮返租成本和租金收益之間的平衡。（注： 所有租金收益均在安全范圍計算，最終實際租金以招商執(zhí)行方案為主。）七、 經(jīng)濟測算1. 精品小百貨市場方案經(jīng)濟測算1) 鋪位劃分精品小百貨市場平均每個鋪位劃分面積6平方米（小百貨所需鋪位面積偏小），按實際使用1200平方米（貴司提供數(shù)據(jù)）計，共200個鋪位，由于樓層

61、面積的差別，二層鋪數(shù)90個，三層鋪數(shù)110個。2) 經(jīng)濟測算p 預(yù)測每年租金（二層經(jīng)營戶）：第一年：10元/天/方（參考經(jīng)營戶項目測試時的租金報價以及明珠一期二樓租金水平，市場前期培育需給予招商政策的優(yōu)惠）；第二年：12元/天/方（平均2.6萬）；第三年：14元/天/方（平均3萬）；第四年：18元/天/方（平均4萬） ；第五年：23元/天/方 （平均5萬，基本達到區(qū)域平均租金水平） ；p 三層鋪位年租金按二層租金的90%計；p 考慮到商鋪的招租率以及區(qū)域內(nèi)同類市場存在著空鋪情況，按90%的市場招租率計算；精品小百貨市場方案動態(tài)租金測算（元）年份2層租金水平2層租金收益3層租金水平3層租金收益總

62、租金收益5年平均租金收益（考慮滿租率）第1年109373萬574萬/7.17%第2年1210.8447萬第3年1412.6522萬第4年1816.2671萬第5年2320.7857萬2. 品牌服飾折扣廣場方案經(jīng)濟測算1) 鋪位劃分因此方案和衣之家經(jīng)營模式相似，根據(jù)衣之家已入場的商家情況結(jié)合品牌服飾商家的面積需求，一般實用面積需求在40-50方之間。按得鋪率50%計，項目實際使用面積為1400平方米，則可分割成28-35個鋪位。2) 經(jīng)濟測算按照衣之家的扣點保底形式，品牌合作模式是150萬保底，扣點10%，一年最低的扣點保底是15萬（租金里包含物管費、廣告費、能耗費等一切相關(guān)費用）。（注：實際攤

63、位面積以品牌商家為準）品牌女裝折扣廣場方案年份經(jīng)營額預(yù)估（萬元）保底租金（萬元）租金收益（萬元）11301542021504203180504418050451805043. 配套餐飲廣場方案經(jīng)濟測算1) 鋪位劃分餐飲商家的面積需求較大，根據(jù)餐飲商家的標準店面要求以及品牌餐飲商家深訪的結(jié)果，可以劃分為4家中型餐飲，1家新豐小吃擴面，以及2個位于2層的面積稍小的商家。二層臨近原新豐小吃處40方擴面，左半場210方大店以及30方小店，右邊場275方大店以及95方小店。三層的左半場580方，右半場555方。2) 經(jīng)濟測算品牌餐飲商家可承受的起始租金（品牌餐飲商家的租金較為固定，簽約時間在8年左右），

64、二層為12元/天/方，三層為6元/天/方，餐飲商家的租金基本是2年環(huán)比增加5%。配套餐飲廣場方案租金測算年份二層實用面積（方）二層租金（元/天/方）三層實用面積（方）三層租金（元/天/方）總租金收益（萬元）5年平均租金收益（萬元）第1年6501211355-6533555/6.94%第2年125-6533第3年12.65.25-6.3560第4年12.65.25-6.3560第5年13.235.5125-6.6155884. 三種方案經(jīng)濟測算比較方案精品小百貨市場品牌服飾折扣廣場配套餐飲廣場租金收益區(qū)間373萬-857萬420萬-504萬533萬-588萬6%返租成本（按總銷金額8000萬計）

65、480萬7%返租成本（按總銷金額8000萬計）560萬8%返租成本（按總銷金額8000萬計）640萬方案能承受的最高返租成本7.17%5.25%-6.3%6.94%回款周期提前預(yù)收，年結(jié)不能提前預(yù)收，月結(jié)提前預(yù)收，年結(jié)方案優(yōu)勢租金的可增長性強，租金收益的可操作空間大商場形象好，檔次感強，增加項目附加值租金收益穩(wěn)定方案風險經(jīng)營戶數(shù)量多，招商難度大，管理營運要求高；需準備啟動資金墊付返租成本物業(yè)改造成本大從經(jīng)濟測算可以看出3個方案的租金收益均不能支撐8%的返租成本，7%是一個盈虧平衡點。品牌服飾折扣廣場的租金收益低，不可控風險大，回款周期長，故不考慮此方案。八、 項目定位深化及關(guān)鍵性節(jié)點控制1.

66、精品小百貨市場方案1) 市場支撐從市場供給層面看，區(qū)域內(nèi)女裝市場趨于飽和，同質(zhì)化競爭激烈，進入女裝市場的難度大。而從需求層面分析，消費者對于小百貨的需求僅次于服裝，小百貨市場的需求程度高。2) 項目層面項目體量小于龍翔和工聯(lián)，難以在多種類型的商品上達到規(guī)模效應(yīng)，因此選擇好某一細分市場（例如飾品市場），做“小而精”的專業(yè)化市場反而能發(fā)揮出優(yōu)勢。3) 租金收益年份總租金收益返租成本第1年373萬4.66%第2年447萬5.59%第3年522萬6.52%第4年671萬8.38%第5年857萬10.71%根據(jù)租金收益每年遞增的情況，我司建議采取遞增返租策略5年平均返租成本為：7%。4) 關(guān)鍵性節(jié)點控制

67、 為了控制項目風險并結(jié)合本項目實際可達的租金收益，必須與小業(yè)主達成逐年遞增返租協(xié)議； 重塑項目形象，更清晰的傳達項目經(jīng)營主題，加大招商宣傳力度； 要實現(xiàn)穩(wěn)定的租金收益需要200個優(yōu)質(zhì)經(jīng)營戶資源，如何去尋找對于招商的能力是個極大的考驗； 經(jīng)營戶數(shù)量多加之未來5年租金遞增的壓力非常大（年遞增20%-30%），對于市場經(jīng)營管理公司未來的招商調(diào)整是一個持續(xù)性的工作，管理經(jīng)營的持續(xù)性才能給市場以持續(xù)旺場的可能性； 加強項目定位的主動營銷推廣，為未來項目的發(fā)展創(chuàng)造提升的空間，才能實現(xiàn)第五年返租成本達到10%； 商鋪的分割設(shè)計需要最大限度的考慮鋪鋪均好性及出租率的最大化，商鋪分割到鋪前期需要改造費用（根據(jù)分

68、割方案再估）； 定位調(diào)整后，對于項目一期以及地下一層的經(jīng)營業(yè)態(tài)和經(jīng)營戶需要進行符合項目定位的調(diào)整；2. 配套餐飲廣場方案1) 市場支撐供給層面分析區(qū)域內(nèi)餐飲商家數(shù)量少，存在較大市場空間，加之消費者對于餐飲需求度高（在終端消費者調(diào)研中，有29%的選擇此方案）。2) 項目層面項目區(qū)位視口非常好，物業(yè)較規(guī)整，鋪位分割可以有效利用項目公攤，規(guī)避項目無法形成人流回路的問題，適合餐飲商家的物業(yè)要求。3) 租金收益年份總租金收益返租成本第1年533萬6.67%第2年533萬6.67%第3年560萬7.00%第4年560萬7.00%第5年588萬7.35%根據(jù)租金收益每年較為固定的情況，我司建議采取固定返租策

69、略5年平均返租成本為：7%。4) 關(guān)鍵性節(jié)點控制 需固定7%返租協(xié)議； 返租期限需要根據(jù)商家要求進行匹配； 餐飲商家對物業(yè)的煙道、水、電等能源都有很高的要求，物業(yè)是否可改造需提前落實； 由于招商對象是定向的，所以需要對這些商家的租賃方案非常了解，具備較強的租賃談判技巧； 對外立面店招及廣告位的合理規(guī)劃滿足各個商家需求；九、 附件1. 借鑒案例西湖時代廣場樓盤名稱西湖時代廣場開發(fā)商廣廈房產(chǎn)物業(yè)地址慶春路229號物業(yè)管理廣廈-華僑飯店管理公司基本資料開盤時間2001/4/1竣工時間2003/2/1開工時間2001/1/1入住時間2003/6/1建筑類型廣廈西湖時代廣場地下三層，地面八層，自下而上為

70、大型車庫、精品商場、名流俱樂部、高檔寫字樓和豪華觀湖公寓，是一座風格現(xiàn)代、設(shè)施高檔的湖邊大型綜合性建筑。占地面積1.5公頃建筑面積65387平方米歷史售價12000元/平方米30000元/平方米物業(yè)及收費情況物業(yè)管理費6元/平方米/月配比車位268個配套設(shè)施銀行 票務(wù)中心 郵局酒店餐廳入駐企業(yè)/品牌EX精品折扣商場（衣之家）1FESPRITE 馬克華菲 G2000 CK LEVI NIKE Adidas 李寧 Kappa puma2Fseven star周邊商鋪寶島眼鏡美克美家家居必勝客西湖時代廣場主力店衣之家經(jīng)營模式：衣之家采取的經(jīng)營管理模式是扣點保底，一般實用面積在40-50方的品牌商家，

71、保底經(jīng)營額都在100-150萬/年之間，個別品牌稍好的額度更高；經(jīng)營商家例子： 唐獅，實用面積40方，合作模式是150萬保底，扣點10%，一年最低的扣點保底是15萬，折算成租金是10元/方/天； Kappa，實用面積60-70方，500萬保底，扣點6-7%；經(jīng)營商家實際年經(jīng)營額：唐獅淡季的月營業(yè)額在11-12萬之間，旺季在15萬左右，即年營業(yè)額最多一年在180萬左右，則衣之家管理方收取的扣點是18萬/年。2. 借鑒案例元華商城元華當初銷售了10個億，承諾小業(yè)主的是8%的回報率，元華商場的年銷售額大約是四五個億左右，除去成本和稅收，毛利大約有5000萬元，但要給業(yè)主的回報是8000萬元，管理方與小業(yè)主就回報率協(xié)調(diào)未果，于2007年10月31日歇業(yè)整頓，至今未開。元華歇業(yè)9個月，損失：5000萬/12*9=3750萬，平均每個小業(yè)主損失18.75萬。