1、融僑半島商圈研究立業機構 重慶立業研究中心提供項目研究高新區九龍坡區渝中區北部新區南坪三角碑觀音橋楊家坪CBD涉外商務區渝北區沙坪壩區北碚區巴南區南岸區大渡口區江北區西永茶園解放碑融僑半島城市關系融僑半島的城市中心化高新區九龍坡區渝中區北部新區南坪三角碑觀音橋楊家坪CBD涉外商務區渝北區沙坪壩區北碚區巴南區南岸區大渡口區江北區西永茶園解放碑融僑半島融僑半島基本屬性占地3000畝總建面350萬方總規劃人口8-10萬人左海灣規劃總建面168萬方左海灣商業規劃總建面10-12萬方項目定位城市濱水景觀高尚居住社區項目資源品牌、江景、規模、城市區位、南濱濱江路長江大橋菜園壩大橋海銅路大田壩正街南坪西路南

2、湖路江南大道明佳路桃園路南銅路南城大道海峽路學府大道青龍東路大石路融僑路南坪東路煙雨路鵝公巖大橋光電路響水路宏聲路白鶴路融僑半島融僑半島周邊關系12453輕軌站輕軌站輕軌站初構融僑半島商圈初構融僑半島核心商圈一二級商圈占地 490 萬平方米一級商圈占地 220 萬平方米二級商圈占地 270 萬平方米商圈片區街區街區編號街區范圍代表項目1級商圈融僑半島龍湖觀山水街區1、2趙家壩立交橋以北，沿光電路與明佳路交匯處龍湖觀山水、雙子星座、金色家園等融僑半島街區15、24-26包括整個融僑半島，東起菜園壩長江大橋，沿融僑路路，南接光電路，至趙家壩立交橋接鵝公巖大橋南橋頭融僑半島、一米陽光、帝豪峰等2級商

3、圈海峽路海峽路街區27大石路立交東側，沿海峽路兩側區域東至南湖路幸福里、海峽路兩側住宅區等會展居住區會展居住街區13-1416-18、23西起菜園壩長江大橋，含南濱路臨江段，東接重慶長江大橋南以海銅路為界亞太商谷、浪高會展國際等經開區南湖街區9-12海峽路以南，南致蘭花路東致學府大道為界美堤雅城、回龍灣、駿逸天下產業聚集區8、19-22丹龍路以東，海峽路以南，青龍東路以西美心集團、康師傅、嘉陵本田等南坪西路南坪西路28南坪西路大道沿線，西至南銅路，東至南坪轉盤為界金陽騎龍山莊，南國佳苑等四五小區四、五小區3-7海峽路以北，南坪西路以南，西至桃園路明佳路，東至萬壽路和金山支路為界四、五小區居民樓

4、為主，如怡豐花園、泰正花園等初構融僑半島核心商圈策略地圖商圈人口環境分級商圈界定未來人口總量融僑接受度商業競爭環境策略地圖商業板塊劃分人口推導原理200820102012商圈人口結構商圈人口密度年齡家庭知識收入融僑半島商圈研究本階段工作的核心問題：準備擔當主角的融僑處在怎樣的核心商圈環境中？商業消費環境引導性消費特征商務群體消費特征消費區位消費偏好消費頻率消費水平融僑敏感因素融僑消費偏好消費者背景特征商業競爭總量商業競爭分布規模對比業態布局租金分布客群結構南濱板塊專題業態專題商業板塊對比重點競爭項目常規性消費特征融僑接受度融僑消費偏好商務消費偏好常規商務消費偏好分級商圈人口密度市場初步建議項目

5、區位及屬性初步指向的商圈輪廓商務群體背景特征研究總體結論消費者樣本配比商圈人口環境調研方法城市開發對人口的影響人口數量人口結構房屋的開發屬性（企事業單位房、商品房、經濟適用房、拆遷安置房）戶型結構可供居住的房屋總量工作指向：研究商圈人口規模趨勢及人口結構，尋找項目潛在客群的初步特征業主入住率房屋竣工速度房屋的城市屬性（新開發區、舊城區、舊城改造區、未來入市區）房屋的品質屬性（高檔、中檔、低檔）調研方法商圈人口調查實地勘察規劃人口總量二手店調研渠道調研案頭調研入住率戶型配比人際渠道統計局渠道街道辦渠道規劃局渠道數據庫信息類比案例推導人口推導小區現場周邊小區物管售樓部周邊二手房門店居民訪談小區內部

6、及附近售樓部附近人口結構小區屬性人口結構入住率人口結構人口結構規劃人口總量入住率戶型配比人口結構戶籍統計小區屬性小區屬性戶型配比人口推導原理未來人口總量未來社區開發總量人口周期量社區開發進度社區品質結構人口結構人口周期密度商圈范圍界定未來人口密度逆向推導&類比推導&系數疊加修正人口推導原理數據來源推導要素（系數修正）推導過程推導結果最終修正總人口數P（u,i）=Oxii=2008年2012年人口死亡率（L=0.00466）2007年南岸區統計年鑒人口自然增長率（K=0.00214）小區入住率(xi)i=2008年2012年2008年人口總量及人口結構調研分居室戶均人口數（人）1=1.9、2=3

7、.1、3=3.7、4=4、5=5.6單個小區分居室規劃戶數Ni(i=1居,2居,3居,4居,5居)總人口數W=N11+N22+N33+N44+N55二次修正總人口數O=R-M+S年均死亡人數M=WL年均新增人數S=WK項目屬性人口修正系數Qv，(v=1-6)首次修正總人口數R=WQvP（u,i）=W（Qv-L+K）xiW=N11+N22+N33+N44+N55R=WQvO=R-M+SM=WLS=WKP（u,i）=Oxi融僑半島商圈人口發展（萬人）三級商圈57.39 一二級商圈20.6226.5330.3239.33一級商圈3.815.517.9311.57二級商圈16.8121.0322.40

8、27.76200820102012未來28.7%14.3%商圈片區2008年（萬人）2010年（萬人）2012年（萬人）未來（萬人）1級商圈融僑半島片區3.61 5.28 7.65 11.27 2級商圈海峽路片區0.59 0.62 0.65 0.75 會展居住區0.29 1.61 2.28 2.80 經開區5.71 7.78 9.65 11.31 南坪西路2.63 3.11 3.46 3.99 四小區3.11 3.26 3.22 3.84 五小區4.68 4.87 3.42 5.38 合計20.6226.5330.3239.33融僑半島商圈人口發展（萬人）融僑半島片區和經開區等大盤密集區將是新

9、人口規模聚集和增長的片區。融僑半島商圈人口密度（人/萬方）一二級商圈421542619一級商圈173250360二級商圈6227798292008201020121000人/萬方20082012商圈人口密度圖示20081000人/萬方28436572710891112121920212223242625131514181617商圈人口密度圖示20122811000人/萬方28192021242625436572791113151418161710122223融僑半島商圈人口結構 年齡與家庭商圈內30-40歲人口最為集中，而一圈人口結構相對分化，30歲以上人口比重相對突出。商圈內三口之家比重最高

10、，而一圈家庭結構相對簡單化，30歲以上人口比重相對突出。融僑半島商圈人口結構 教育與收入商圈內人口以中高學歷為主，一圈人口文化程度相對較高。商圈內人口家庭年收入以5萬元以下為主，一圈人口相對收入較高，收入8萬以上的家庭比重明顯上升。28128192021242625436572791113151418161710122223知識型高收入型人口分布示意城市化的人口特征密集化、年輕化、知識化、高收入化、居住獨立化城市建設和社區開發，創造居住環境，帶來周邊居住性新移民，商圈人口總量在未來4年內將增加9.7萬人，尤其是未來兩年人口增加最為迅猛，潛在消費市場較為樂觀。城市開發方向和節奏，決定城市人口聚集

11、的區域和周期，融僑半島片區、經開將是未來主要的新增人口區。新區開發以人口紅利型的居住人口為主，商圈人口中30-40歲中青年人口比重較高，三口之家及中高學歷為主，家庭年收入以5萬元以下為主。原有舊居住區則相對中老年化，家庭人口結構相對復雜，收入水平相對偏低。相對而言，一級商圈人口年齡相對分化，30歲以下口比重較高，家庭結構相對簡單化，高學歷化，高收入化，年收入8萬元以上的家庭比重明顯較高，商圈潛在消費市場具有較高的消費力。文化程度和收入水平相對較高的人群還主要分布在經開區、會展區等新開發區域。融僑半島商圈人口總體特征商圈消費特征調研方法商圈消費調研問卷法常規性消費特征3級商圈16%樣本商務客群調

12、研1級商圈52%樣本2級商圈32%樣本工作指向：研究項目基本屬性所具有的集客能力以及商圈潛在客群的消費規律商圈調研融僑接受度背景特征融僑接受度融僑敏感因素引導性商務消費融僑敏感因素引導性消費特征常規性商務消費消費常態消費場所消費偏好消費能力消費引導地點、交通、距離流派、品牌、因素頻率、額度問卷設計思路接受度消費期望消費能力消費意向、敏感因素流派、品牌及細分頻率、額度消費者背景年齡家庭教育就業樣本結構總體樣本470一圈樣本2447845148244商務樣本45性別男女總體樣本%51.848.2一圈樣本%52.147.9年齡（歲）1920-2425-2930-3435-3940-4445-4950

13、-5455總體樣本%0.215.28.828.219.419.74.32.41.9一圈樣本%08.37.931.821.516.95.84.53.3家庭成員（人）1234567總體樣本%4.417.750.214.911.21.40.2一圈樣本%5.815.845.214.915.42.50.4家庭年收入（萬元）33-55-88-1010-1515-2020總體樣本%418.528.525.810.766.4一圈樣本%4.315.526.127.112.66.87.7文化水平初中及以下高中/中專本科專科碩士及以上總體樣本%4.521.347.9233.3一圈樣本%4.115.75521.14.

14、1背景特征常規性消費特征常規消費特征 南坪商業評價南坪商業檔次總體評價南坪最缺乏的商業受訪者普遍認為南坪商業檔次不高，商務群體尤為如此。中高檔零售百貨和中高檔休閑娛樂場所被認為是南坪地區比較缺乏。常規消費特征 消費地點總體樣本總體樣本一圈樣本一圈樣本零售消費以南坪為主，休閑娛樂和餐飲除南坪以外，南濱路和解放碑的選擇度較高，其中一圈群體這兩種業態消費的外向程度相對較高。常規消費特征 外出消費交通工具總體樣本總體樣本一圈樣本一圈樣本零售消費具有就近性和便捷性，距離近，交通方式以步行和公共交通為主，休閑與餐飲類的距離跨度相對較大，目的性較強，因而出租車和私家車的選擇比重相對較高。一圈樣本選擇私家車明

15、顯高于普通樣本。常規消費特征 接受交通時間總體樣本總體樣本1圈樣本圈樣本零售的就近性和性價比表現交通距離的控制上，10分鐘以內車程距離為主，餐飲消費則以20分鐘以內車程為主，休閑娛樂距離跨度較大，局部可達到30分鐘甚至更遠，消費的目的性最為突出。常規消費特征 常去品牌店休閑娛樂休閑娛樂餐飲消費餐飲消費大眾熟知的品牌，或本土知名的品牌，均擁有較高數量的長期顧客，有迅速聚集人氣的引摯作用。常規消費特征 關注因素休閑娛樂消費餐飲消費休閑娛樂消費對交通、價格、服務、設施因素最為看重。餐飲消費最為看重的因素為服務、價格、交通、品質。一圈樣本對交通看重的程度高于總體樣本。常規消費特征 周消費頻率1 1圈樣

16、本圈樣本總體樣本總體樣本零售消費頻率相對最高，其次為餐飲，頻率均為1-2次，休閑娛樂消費頻率最低，平均每周1次或更少。一圈樣本的零售消費頻率相對更高，休閑娛樂的頻率則相對偏低。常規消費特征 人均消費額度總體樣本總體樣本 元元/次次一圈樣本一圈樣本 元元/次次人均消費以80元以下為主，一半樣本不超過50元，休閑娛樂的常規消費水平高于餐飲，100元以下的比重總體較高。一圈樣本消費能力相對突出，50-100元的消費群體明顯高于普通群體，且150元以上休閑消費群體也有相對較高的比重。引導性消費特征引導性消費 前往融僑消費接受度80.3%的被調查者對融僑商業消費表現出較好的意向性，另有15.1%的群體可

17、引導性較強。一圈樣本的意愿性最為強烈，隨著商圈距離增加，接受程度逐步遞減。在解放碑商務群體中，64.5%的樣本仍表現出較高的接受度。引導性消費 融僑業態期望（逆向）除了社區服務以外，休閑娛樂、餐飲和大中超市是被調查者最希望融僑配置的商業業態。一圈樣本對上述業態的期盼程度相對更高。引導性消費 敏感因素及抗性誘導因素抗性因素就近、便捷、江景是前往消費的主要原因，不了解情況、距離和高價是主要的抗性。引導性消費 休閑娛樂消費類型一圈樣本總體樣本商務型茶樓咖啡館特色酒店會所社交型KTV酒吧酒廊洗浴中心家庭型SPA生活館電影院網吧健身房影視中心家庭娛樂活動室休閑性消費的功能較為多元，商務和社交功能首當其沖

18、。引導性消費 餐飲消費類型餐飲消費相對傳統，中餐和快餐等中低檔類型是餐飲主要消費類型，異國餐等高檔餐飲的比重較低。引導性消費 休閑娛樂消費額度和頻率人均消費額度（元/次）頻率（次/周）經融僑引導后，消費額度和消費頻率均未達到完全水平，與消費抗性相關，包括融僑商業的不明朗和距離、高價、競爭等。引導性消費 餐飲消費額度和頻率人均消費額度（元/次）頻率（次/周）經融僑引導后，餐飲消費額度變化不大，但頻率較正常水平有所降低，仍然與消費抗性相關。商務群體消費特征商務群體 南坪及南濱路最缺乏的大型商業商務群體對南坪中高檔商業的期望主要在于零售百貨，而對南濱路休閑娛樂場所檔次評價最低，認為有缺口的比重高達7

19、7.3%。商務群體消費 休閑娛樂消費類型休閑娛樂功能的區別性在商務群體中表現較為明顯，商務性消費主要選擇環境相對優雅的咖啡館、茶樓、會所等場所，朋友聚會則對酒吧酒廊、KTV等熱鬧場所接收程度較高，家庭性消費以電影院、家庭娛樂室為主。商務型社交型家庭型茶樓酒吧SPA生活館影視中心咖啡館KTV電影院家庭娛樂活動室特色酒店洗浴中心網吧會所健身房商務群體性消費 餐飲消費類型中西餐為商務群體主流消費類型，尤其以家庭性消費最為集中。商務性消費在異國餐廳、港式茶餐廳等中高檔餐飲類型比重明顯突出，而朋友聚會等社交性消費在主題餐廳的消費比重高于其它。商務群體消費 餐飲菜系商務群體的餐飲消費檔次和流派相對高檔化，

20、川菜消費比重仍然最高，但火鍋、江湖菜等中低檔餐飲比例大幅下降，粵菜、私房菜、海鮮等高檔型餐飲大幅上升。商務群體消費 看重因素商務群體休閑娛樂消費對交通、設施設備等因素看重程度相對較高，餐飲消費對品質和服務看重程度相對更高。對價格的看重程度低于普通群體。休閑娛樂消費餐飲消費商務群體消費 休閑娛樂人均消費額人均花費（元/次）與總體樣本相比，商務人群休閑娛樂消費相對高檔化，多元化，在100-120元、200元以上均有較高的比重。商務群體消費 餐飲人均消費額與總體樣本相比，商務人群餐飲消費能力明顯較高，主力消費區間在100-160元。人均花費（元/次）消費者對南坪消費環境評價普遍不高，以中低檔為主，中

21、高檔零售百貨和中高檔休閑娛樂業明顯不足。商務群體對南濱路的中高檔休閑娛樂場所有明顯的期待。消費者的消費慣性較為明顯，對熟悉品牌有一定的忠誠度。休閑娛樂的消費距離跨度最大，目的性消費特征最強，消費頻率每周大多不超過1次，消費水平中高化，以人均80元以下為主。餐飲消費的距離跨度較為明顯，有一定的目的性，周消費頻率1-2次，消費水平居中。消費觀念較為傳統，中餐和本邦口味的選擇比重較為明顯。零售消費具有就近性、便捷性、隨機性，消費頻率高。融僑半島商圈消費需求特征商務型群體在商務、社交和家庭性消費方面有明顯的區隔，尤其是休閑娛樂消費，有明顯的動靜之分。商務群體相對更為看重品質和服務，消費能力最高，尤其是

22、餐飲消費，可高出普通消費群體的50%-100%，人均消費達100-160元，海鮮、私房菜、粵菜等高檔餐飲的選擇比重上明顯較高。消費者對融僑商業的接受度較高，潛在消費市場樂觀，消費者心理定位除社區店以外，主要為休閑娛樂、餐飲和中大超市，由于目前融僑商業尚不明朗，距離感仍較為突出，加之競爭的原因，消費額度和頻率顯得相對較為保守。商圈供應競爭環境調研方法商圈物業供應調研實地勘察體量規模二手店調研渠道調研案頭調研產品布局經營業態租金水平 客群結構 經營效果 經營環境經營定位產品布局經營業態租金水平 體量規模產品布局經營業態租金水平 經營效果 經營定位體量規模產品布局經營業態經營環境經營定位人際渠道行業

23、組織渠道政府部門渠道政府公示信息媒體信息數據庫信息售租部施工現場周邊二手房門店工作指向：研究商業競爭環境及發展趨勢，以及重點板塊和業態特征供應分析商圈物業供應分析總量分析板塊分析業態分析典型性分析商業項目總體分析（普查樣本）重點商業項目分析（單店經營面積300方以上樣本為主）重點競爭項目（10萬方以上為主）規模分析業態分析租金分析客群特征南濱板塊專題板塊劃分經開區板塊南坪板塊會展板塊南濱板塊南坪板塊南坪轉盤周邊500米范圍、步行街、區政府周邊區域、金臺區域南濱路板塊石板坡長江大橋橋頭至陽光100國際新城沿線范圍會展板塊會展中心區域、浪高會展、黃葛渡區域經開區板塊四、五小區、光電路、海峽路、丹龍

24、路、南湖路、鵝公巖、回龍彎區域業態分類類別業種細分休閑娛樂類KTV、電影院、網吧、茶樓、咖啡館、健身房、酒吧、洗浴、會所、SPA等餐飲類中餐：江湖菜、粵菜、私房菜、湘菜、川菜、上海菜、云南菜、海鮮、火鍋等異國風情：泰國菜、法國大餐、印度菜、日本料理、韓國料理等主題餐廳：音樂/美術餐廳、觀景餐廳、創意餐廳、素食餐廳、紅酒品鑒餐廳等快餐：中式快餐、西式快餐等百貨類大型百貨，如浪高百盛、重慶百貨、新世紀百貨、元旦百貨等中大超市類大型超市，如人人樂南坪店、沃爾瑪金陽店、麥德龍經開區店等專業賣場類大型專業賣場，如帝景MALL白安居、美克美家、建瑪特南坪店等重點商業樣本（個）競爭商業樣本（個）板塊休閑娛樂

25、餐飲百貨大型超市專業賣場合計南坪板塊131855748南濱板塊726134會展板塊112經開區板塊810422合計29555107106板塊現有競爭項目未來競爭項目南坪商圈浪高凱悅、貝迪新城、天龍廣場、貝迪龍庭、金陽祺龍山莊萬達廣場、南坪協信、珊瑚中學地塊南濱板塊海棠曉月第一大道、珊瑚水岸、中央大街會展板塊南坪帝景MALL上海城、亞太商谷、會展中心二期、浪高會展經開區板塊麥德龍店小計87合計15總量特征商業物業供應總量 普查可經營面積在經營面積空置面積空置率未來入市面積南坪板塊26.2620.266.0022.9%45.00南濱板塊6.786.280.507.4%30.00會展板塊0.950.

26、650.3031.6%30.00經開板塊11.506.505.0043.5%5.00合計44.4233.6911.8026.5%110.0經營面積：本次調研定義為單店內實際用于商貿流通的面積，包括店鋪或柜臺實際使用面積，內部鋪面間的公共通道等，但不包含車庫面積和其它公攤面積如電梯、管理用房等。不包括融僑半島商業部分。商圈及成熟社區現有商業總量大，未來商業擴容壓力主要集中在商圈、會展區和南濱帶。從空置率來看，社區及會展區商業氛圍尚待進一步形成。有特色和區域跨越能力的南濱帶經營良好，但未來競爭壓力不容忽視。在經營商業面積(萬平方米)業態及板塊特征 普查休閑娛樂餐飲百貨大型超市專業賣場合計南坪板塊4

27、260035000700002000035000202600南濱板塊1010050200250062800會展板塊250040006500經開板塊150002500020000500065000合計70200114200700004250040000336600休閑娛樂餐飲百貨大型超市專業賣場合計南坪板塊2117351017100南濱板塊16804100會展板塊3862100經開板塊2338318100合計2134211311100在經營商業面積(平方米)在經營商業比重(%)商圈業態豐富，百貨類、專賣場類、大型超市、休閑娛樂類較為突出。南濱帶以餐飲業最為集中。居住社區經開園以社區超市、餐飲及休

28、閑娛樂為主。重點商業規模特征板塊休閑娛樂餐飲百貨大型超市專業賣場合計南坪板塊131855748南濱板塊726134會展板塊112經開板塊810422合計29555107106板塊休閑娛樂餐飲百貨大型超市專業賣場南坪板塊1638595600033005000南濱板塊126719312500會展板塊7501500經開板塊9387052750重點商業數量(個數)重點商業平均單店面積(平方米)南坪商圈和南濱路板塊相對于其它板塊，休閑娛樂商業相對檔次較高、規模較大，單店平均經營面積平均在1500平方米左右。南濱板塊的餐飲類單店經營面積相對較大，為1300多平方米。大型百貨或專業賣場單店平均經營面積以50

29、00-6000方為主，大型超市單店面積集中在2500-3000方。業態的商業板塊分布在經營商業面積(%)商圈業態豐富，其中百貨類、專賣場類、大型超市、休閑娛樂類較為突出。南濱帶以餐飲業最為集中。居住社區經開園以社區超市、餐飲及休閑娛樂為主。板塊的主導業態超市、餐飲零售、專業店、休閑娛樂餐飲休閑娛樂業態的板塊特征規模比較板塊高檔中高檔中檔中低檔南坪板塊472南濱板塊142會展板塊1經開板塊161合計19163板塊300-500500-10001000-20002000-30003000-4000南坪板塊24313南濱板塊241會展板塊1經開板塊62合計214823休閑娛樂場所單店面積特征（平方米

30、 個數）休閑娛樂場所板塊檔次特征（個數）南坪板塊人流量較為集中，休閑娛樂業經營面積區間較為廣泛，大型休閑娛樂場多所集中于此。南濱路板塊中型規模休閑娛樂場所較多。會展和經開區板塊多為中小型的茶樓、網吧等。休閑娛樂業以中等檔次為主，其中南濱板塊相對中高檔化。詳態比較板塊網吧茶樓咖啡館健身房KTV酒吧洗浴中心SPA生活館高級會所電影院南坪板塊3212141南濱板塊21112會展板塊1經開板塊11132合計63142941從細分情況看，洗浴中心、茶樓相對較多，健身房、電影院相對缺乏，中大型網吧、中大型SPA生活館尚屬空白，中高檔類休閑娛樂場所有較大的市場空間。南坪商圈經營業種覆蓋面較廣，南濱路相對集中

31、于茶樓、酒吧和KTV，且分布較為集中,會展和經開區社區型板塊以服務性的洗浴中心和會所居多。休閑娛樂場所板塊業態比較 （個數）上客情況休閑娛樂場所日常上客量(人/次 個數)板塊50-100100-200200-500500-10001000南坪板塊922南濱板塊232會展板塊1經開板塊521合計1685休閑娛樂場所周末上客量(人/次 個數)板塊50-100100-200200-500500-10001000南坪板塊283南濱板塊331會展板塊1經開板塊161合計31871各板塊均以中小型休閑娛樂場所居多，單店日上客量主要集中在50-100人，周末消費人群相對較多，為100-200人。南濱路休閑茶

32、樓一條街雖檔次不高，但人氣旺盛，整體經營在周末可超過1000人，但大部分為露天經營，受季節和天氣影響較大，春秋兩季為消費旺季。消費與經營板塊3030-5050-8080-100100-120120-150150-200200南坪板塊1471南濱板塊12121會展板塊1經開板塊116合計2616221休閑娛樂場所人均消費特征（元/次）板塊0.6南坪板塊23.115.423.138.5南濱板塊14.371.414.3會展板塊100經開板塊25.025.050.0休閑娛樂業年單位經營額特征（萬元/%）休閑娛樂消費水平以中低檔為主流，人均消費為50-80元比例超過半數。超過150元/次的高檔消費場所較

33、為匱乏。各板塊休閑娛樂場所單位平均年度經營額主要集中在0.3-0.4萬元/年，南坪商圈及南濱路休閑娛樂場所相對大型化和中高檔化，單位年經營額略高于平均水平。租金比較休閑娛樂業商家月租金(元/平方米月)板塊2020-3030-5050-8080-120120南坪板塊2342南濱板塊1321會展板塊1經開板塊233合計258741南濱路借助濱江資源及影響力，租金水平相對較高，月租平均在50元/平方米以上，南坪商圈因其中心地段優勢，租金價格相也保持在較高水平，多分布在高層物業商業群樓，主力月租金在30-80元。社區的租金最為便宜，主要集中在50元以下。客群特征休閑娛樂業客群來源區域(%)板塊南岸區渝

34、中區江北區九龍坡區巴南區其它區域南坪板塊805555南濱板塊501555520會展板塊805510經開板塊9055休閑娛樂業客群年齡特征(%)板塊2020-2930-3940-4950-5960南坪板塊10252525105南濱板塊5253025105會展板塊30352510經開板塊5303020105南濱路板塊聚集了部分品牌休閑娛樂場所，如快車道、豪門等，對外輻射能力相對較強，本區消費客群僅占50%，主城其他區域及外地游客前來消費占50%。南坪商圈和會展中心板塊雖為南岸區中心，但板塊內休閑娛樂場所相對常規，缺乏品牌性和特色性，消費者主要以南岸區為主，比例約80%，對鄰近的渝中區、巴南區和九龍

35、坡區有一定輻射力。經開區為居住大社區，消費者也以本板塊居住人群居主流，占90%。總體消費客群以20-49歲中青年為主,約占八成，商圈相對多元，南濱帶的消費者年齡段相對成熟。餐飲業態的板塊特征規模比較板塊300-500500-10001000-20002000-30003000-40004000-50005000南坪板塊810南濱板塊68453會展板塊1經開板塊2521合計10261621單店面積特征（平方米）檔次特征（個數）板塊高檔中高檔中檔南坪板塊414南濱板塊4166會展板塊1經開板塊28合計42328餐飲業檔次總體中檔、中高檔，以及1000方以下的店鋪為主，南濱路板塊為重慶市主城區著名餐

36、飲聚集區，餐飲品牌及檔次相對較高，經營規模相對較大。南坪及經開塊塊多為社區型消費為主，經營面積多以中小型店面為主。詳態比較板塊中式異國風情主題餐廳快餐南坪板塊918南濱板塊2411會展板塊1經開板塊10合計44218板塊中式江湖菜粵菜私房菜湘菜川菜上海菜東北菜山東菜云南菜海鮮火鍋其它南坪板塊1134南濱板塊211632會展板塊1經開板塊541合計212253101餐飲類型主要以中餐的川菜和火鍋為主，消費較為傳統和本土化。南濱路板塊和南坪商圈板塊餐飲類型相對豐富，快餐類均集中于南坪商圈板塊，并有少量粵菜和私房菜，南濱路板塊除川菜外，有3家海鮮及少量的江湖菜、私房菜。餐飲類型比較（個數）中式餐飲菜

37、系比較（個數）上客情況餐飲業日常上客量(個數)板塊50-100100-200200-500500-10001000南坪板塊2106南濱板塊1718會展板塊1經開板塊19合計42724餐飲業周末上客量(個數)板塊50-100100-200200-500500-10001000南坪板塊5103南濱板塊6137會展板塊1經開板塊37合計11395上客量以周末明顯上升，局部商業可翻倍。南濱路板塊餐飲檔次相對較高，單店規模相對較大，且為重慶市主城區知名的餐飲帶，消費群體范圍和輻射區域廣，單店日常上客量集中在200-500人次，周末上客量有明顯上升。南坪商圈板塊餐飲檔次及規模較低，日常上客量以100-20

38、0人次為主，周末上客量則明顯上升，可達200-500人次，大型中西快餐連鎖店如鄉村基、肯德基等上客量均大于1000人次。經開區周末上客量上升幅度最大，反映出社區餐飲消費的周末集中性。消費與經營板塊3030-5050-8080-100100-120120-150150-200200南坪板塊3123南濱板塊51551會展板塊1經開板塊82合計3252151餐飲業人均消費特征（個數）板塊0.6南坪板塊33.338.911.116.6南濱板塊3.626.921.450.0會展板塊100.0經開板塊37.537.525.0合計餐飲業年單位經營額特征（萬元/）人均餐飲消費檔次相對不高，普遍以80元以下為主

39、。南濱路板塊餐飲檔次相對較高，人均消費50-80元比重約占6成，80-100元比重約占2成。其它板塊內部餐飲檔次相對較低，以30-50元為主。各大板塊餐飲業單位平均年度經營額主要集中在0.3-0.4萬元/，南坪商圈和南濱路相對較高，經營額多集中在0.3-0.6萬元/之間，其余板塊經營額相對偏低。租金比較板塊2020-3030-5050-8080-120120南坪板塊288南濱板塊719會展板塊1經開板塊72合計841527餐飲業租金比較（個數）南濱路板塊影響力大，江景良好，餐飲氛圍突出，月租金遠高于其它板塊，普遍集中在80-120元/平方米，南坪商圈臨主干道和步行街商鋪租金也相對較高，社區板塊

40、商鋪租金相對最低。客群比較餐飲客群來源區域(%)南岸區渝中區江北區九龍坡區巴南區其它區域南坪板塊805555南濱板塊4015105525會展板塊60105520經開區板塊9055餐飲客群年齡特征(%)2020-2930-3940-4950-5960南坪板塊2025252055南濱板塊5253025105會展板塊153030205經開區板塊10202520205與休閑娛樂消費客群分布較為相似，南濱路板快對外輻射能力相對較強，消費客群本區域占40%，主城其他區域及外地游客前來消費占60%。南坪商圈和會展中心板塊消費者主要以南岸區為主，所占比例約80%，對南岸鄰近的渝中區、巴南區和九龍坡區有一定輻射

41、。經開區板塊以本板塊居住人群消費為主，所占比例達到90%。各大板塊餐飲消費客群年齡分布多元化，商圈相對年輕化，社區老年人比重相對較高。休閑娛樂業與餐飲業綜合比較綜合比較 區域輻射力餐飲類客群來源(%)南岸區渝中區江北區九龍坡區巴南區其它區域南坪板塊805555南濱板塊4015105525會展板塊60105520經開板塊9055休閑娛樂類客群來源(%)南岸區渝中區江北區九龍坡區巴南區其它區域南坪板塊805555南濱板塊501555520會展板塊805510經開板塊9055百貨超市類客群來源(%)南岸區渝中區江北區九龍坡區巴南區其它區域百貨超市百貨超市百貨超市百貨超市百貨超市百貨超市南坪板塊758

42、551051010南濱板塊85555會展板塊經開板塊9055因缺乏中高檔的百貨和休閑娛樂物業，商業整體檔次相對較低，南濱路休閑娛樂及餐飲商業對外輻射力相對較強外,其他區域則以本區消費者為主，其中社區型板塊和零售業態輻射力最低。綜合比較 上客量比較日常上客量(個數)板塊50-100100-200200-500500-10001000娛樂餐飲娛樂餐飲娛樂餐飲娛樂餐飲娛樂餐飲南坪板塊9221026南濱板塊2137218會展板塊11經開板塊51291合計164827524周末上客量(個數)板塊50-100100-200200-500500-10001000娛樂餐飲娛樂餐飲娛樂餐飲娛樂餐飲娛樂餐飲南坪板

43、塊2853103南濱板塊3332121會展板塊11經開板塊16317合計3181173951與目的性較強的休閑娛樂業相比，餐飲消費上客量更大，日均和周末上客量普遍高于休閑娛樂業。綜合比較 租金水平休閑娛樂類租金水平 （元/月平方米 個數）板塊2020-3030-5050-8080-120120南坪板塊2342南濱板塊1321會展板塊經開板塊233餐飲類租金水平（元/月平方米 個數）板塊2020-3030-5050-8080-120120南坪板塊288南濱板塊719會展板塊1經開板塊72百貨超市類租金水平（元/月平方米 個數）租金2020-3030-5050類型百貨超市百貨超市百貨超市百貨超市南

44、坪板塊3214南濱板塊1會展板塊經開板塊3餐飲月租金水平總體較高，普遍在50元以上，南濱路73%個案可達80元以上。休閑娛樂場所租金水平居中，根據分布位置變化較大。百貨超市類面積相對較大，月租金較低，通常不超過30元。南岸商業供應主要以商圈和社區為主，有競爭加劇的趨勢，空置率高達26.5%，未來商圈及會展板塊擴容壓力不容忽視。在營商業雖業態豐富，但普遍檔次不高，規模相對缺乏優勢。南坪有中檔百貨零售和休閑娛樂的商業屬性，南濱板塊以中高餐飲業為主，社區板塊則以超市和小規模餐飲為主。融僑半島商圈供應特征受招商和競爭影響，南岸的休閑娛樂業缺品牌主力店和足夠的城市影響力，零散無序，缺乏集群化和規模化。在

45、分布有明顯的業態跟隨性，在南坪以龐大的零售人流量和商務氛圍為依托，在南濱板塊則以中高檔餐飲客群的消費慣性為主，在社區則跟隨居家型業態。在上客量和租金水平方面居于各業態中流。百貨超市類主要分布在商圈和社區，規模和客流量相對較大，租金水平低，與零售消費的就近性相關，以區域性消費為主。餐飲業分布較為廣泛，但南濱特色餐飲帶的比重最為顯著，有成行成市經營的氛圍，上客量和租金水平較為理想，板塊影響力最為深遠。經營的時段性突出，如南濱路的晚餐時間段和社區的周末時間段為最佳經營時間，有一定的休閑化。餐飲消費較為傳統，以中式和本邦菜為主要供應特點，沿海口味菜系相對高檔化，異國風味和主題概念餐廳相對較少。南濱板塊

46、專題南濱輻射力主城區重慶市外省市人文南濱CBD石板坡法國水師營大佛寺卜內門慈云寺索道千佛寺黃葛晚渡龍門浩月字水宵燈海棠煙雨青獅白象東水門朝天門南山風景區黃桷古道重慶卷煙廠洋人街銅元局米市街山水，人文，北先南后兩江四岸南濱帶山城輪廓線分區山城輪廓：濱水風貌保護控制區內，建筑輪廓應注重與長江岸線和城中之山山脊線的協調性。山城輪廓形態分為四段：1.南坪段：城市輪廓線變化的整體趨勢確定為中高部、東西低，是城市輪廓線的高峰段。南坪轉盤周圍的中心區在城市輪廓線中的建筑高度應控制為最高，為180-240米。2.龍門浩段：城市輪廓線變化的整體趨勢確定為中部低左右高，并與南山山脊線形成良好的關系，是城市輪廓的低

47、谷段。3.彈子石段：城市輪廓線變化的整體趨勢確定為中、右高，西低，并與南山山脊線形成良好的關系，是城市輪廓線的第一峰段。4.銅元局段：城市輪廓線變化的整體趨勢確定為左高西低，是城市輪廓線的第二次峰段。兩江四岸南濱帶城市設計總平圖活力水岸 4部分，包括親水泊岸、黃金岸線、休閑步道（12條）、水岸門戶（12處）生態綠谷6處，包括黃桷渡、海棠溪、野貓溪、大佛段、蘇家壩、長溪溝城市陽臺9個，制高點平臺，公共開放空間，包括融僑半島、騎龍脊、重慶游樂園城、后堡、瑪瑙、馬鞍山、陽家崗、彈子石游園、大佛段兩江四岸南濱帶城市設計銅元局段活力水岸 休閑步道2條水岸門戶2處生態綠谷2處城市陽臺1-2個水上巴士站1個

48、地產南濱九龍倉龍湖酈江武夷濱江中央大街海棠曉月陽光100融僑半島CBD珊瑚水岸玫瑰山莊觀山水駿逸天下第一江岸江山多嬌喜來登帝景名苑美堤雅城大盤，品牌，豪宅，商業，酒店洋人街南濱餐娛主力店快車道韓一館味派廚房茶樓一條街東原中央大街陶然居水師兵營陽光100巴味堂創意餐廳在經營未來入市500方以上商業中，餐飲26家，休閑娛7家，超市1家中大型商業基本指標南濱路供應普查總量（萬方）可經營面積在經營面積空置面積空置率未來入市面積合計6.786.280.57.4%30普查在經營面積(平方米)休閑娛樂餐飲百貨大型超市專業賣場1010050200250062800所占比重(%)16804100重點商業數量(個

49、數)休閑娛樂餐飲百貨大型超市專業賣場626133平均單店面積(平方米)休閑娛樂餐飲百貨大型超市專業賣場126719312500休閑娛樂場所(個數)茶樓KTV酒吧洗浴中心高級會所111126餐飲類型(個數)中式異國風情主題餐廳241126中式餐飲菜系(個數)江湖菜私房菜川菜海鮮火鍋21163226單店面積規模(平方米,個數)300-500500-10001000-20002000-30003000-5000合計休閑娛樂246餐飲695626物業檔次(個數)高檔中高檔中檔合計休閑娛樂1416餐飲416626日常上客量(人/次,個數）50-100100-200200-500500-1000合計休閑娛

50、樂141 6餐飲613 726周末上客量(人/次,個數）50-100100-200200-500500-1000合計休閑娛樂336餐飲2131126人均消費特征(元/次,個數）30-5050-8080-100100-120合計休閑娛樂2126餐飲5155126中大型商業基本指標年單位經營額(萬元/,%)0.2-0.30.3-0.40.4-0.50.5-0.6 0.6合計休閑娛樂111 2 16餐飲1810 726商業租金(元/平方米月,個數)30-5050-8080-120合計休閑娛樂1326餐飲71926客群來源區域(%)南岸區渝中區江北區九龍坡區其它區域合計休閑娛樂50155520100餐

51、飲401510525100客群年齡結構(%)2020-2930-3940-4960合計休閑娛樂52530255100餐飲52530255100中大型商業基本指標南濱業態餐飲休閑娛樂超市南濱路南橋頭慈云寺餐飲為主，休閑娛樂為補充，購物功能空白。月租金 元/平方120南濱路南橋頭彈子石餐飲類租金較高，以80-120元為主，休閑娛樂其次，臨江休閑小鋪經營火熱。特色餐飲觀光餐飲休閑娛樂社區配套旅游觀光餐飲文化產業休閑娛樂運動康體購物城市功能配套南濱功能發展趨勢 復合化商務、休閑與居住相融，引入城市功能配套、文化產業、復合購物等功能南濱商業形態發展趨勢 多元化臨街零散商業半集中式商業半集中式商業集中式規

52、模商業產業先導型分零式商業發展期雛形期成熟期商業形態規模化、集群化，以適合南濱功能的復合化，競爭的差異化德莊第一大道 中央大街陽光100珊瑚水岸香榭里生態南濱發展趨勢 城市特區化江景人文休閑生活建筑城市景觀創意品牌流派豪宅生活派工作派生活配套口味運動節假集慶產業價格老城城市名片1998 20002003200220062008遺跡2010客服酒店商務建筑標志從物質到精神的未來城市文化生活場重點競爭個案項目名稱所屬板塊占地面積總建筑面積商業建筑面積商業比例海棠曉月南濱路33.480911.3%浪高凱悅南坪商圈217635.3%貝迪新城南坪商圈14.628621.4天龍廣場南坪商圈2.919.2金

53、陽重慶印象南坪商圈614428.6%帝景MALL南坪商圈251248%項目名稱所屬板塊餐飲休閑娛樂大型百貨超市零售百貨專業賣場海棠曉月南濱路702055浪高凱悅南坪商圈207010貝迪新城南坪商圈105601015天龍廣場南坪商圈25105015金陽重慶印象南坪商圈20204020帝景MALL南坪商圈103060業態比重%基本指標（萬方）競爭項目業態 現有海棠曉月 第一大道海棠曉月第一大道項目總占地面積33.4項目總建筑面積110第一大道商業占地面積5.3第一大道商業建筑面積10商業所占比例9%商業可經營面積5商業在經營面積4商業空置面積1海棠曉月 第一大道娛樂新天地濱江美食街休閑地帶業態分布

54、百貨-休閑娛樂20餐飲80大型超市-專業市場-倉儲式商店-餐飲類順風123、同和春、陶然居、渝信川菜、大蓉和、梁平張鴨子、一罐飄香、鼎煮江湖魚、B7私房菜、七娃子、澳門豆撈、阿一鮑魚、韓一館休閑娛樂類快車道、豪門會租金水平（元/月平方米）平均租金80最高租金120最低租金70分業種租金（元/月平方米）餐飲90-100休閑娛樂70-80海棠曉月 第一大道消費者年齡結構%19歲520-29歲2030-39歲3040-49歲2550-59歲1060歲5消費者區域來源%渝中區15南岸區50巴南區5九龍坡區5江北區5其它區域20項目商業沿江岸線一字排開，使其江景資源利用最大化，良好的景觀資源對提升商業整

55、體檔次起到一定促進。項目商業產品形態為南濱帶早期的創新形態，由十幾座3-5層的獨立式建筑體構成，單體建筑相對獨立，面積相對較大，普遍集中在2000-5000平方米左右，對大型品牌商家吸引力較強。業態定位以餐飲為主，占整體商業面積的80%，商業招商以品牌餐飲商家為主，引進餐飲流派也相對豐富，中高檔品牌餐飲的大量聚集，達到迅速聚集商業氛圍，提升知名度的作用。溫泉度假配套對業態的豐富有支撐作用。項目借鑒：競爭項目 未來項目名稱所屬板塊占地面積總建筑面積商業建筑面積商業比例建筑風格預計招商時間珊瑚水岸南濱路12456.514.4%整體現代風格、小部分意大利風格1期2008年底2期2009年底東原中央大

56、街南濱路7.3 30 1033.4%2008年底喜來登南濱路2.2 17.8 2.8 15.7%現代風格2008年底陽光100南濱路47.81202621.6現代風格2009-2010年上海城南坪商圈17 110 26 23.6%現代風格珊瑚中學地塊南坪商圈4.516-2010年后萬達廣場南坪商圈9.8782025.6%現代風格南坪協信項目南坪商圈5.4351028.6%2010年后黃葛渡商業會展中心1412（公園）40（商業）4076.9%2010年后亞太商谷會展中心157345.5%現代風格2010年左右浪高會展會展中心21715.9%現代風格2008年底合計146.3競爭項目基礎指標（萬

57、平方米）競爭項目業態 未來項目名稱所屬板塊餐飲休閑娛樂大型百貨超市專賣零售專業賣場珊瑚水岸南濱路30201040中央大街南濱路351550喜來登南濱路302050上海城南坪商圈554551525珊瑚中學南坪商圈萬達廣場南坪商圈201045520南坪協信南坪商圈會展中心2期會展中心30201030亞太商谷會展中心302050業態比重%競爭項目業態 未來項目名稱所屬板塊優勢劣勢珊瑚水岸南濱路全國知名品牌，企業開發資源，招商資源，景觀商業規模相對較小、公共交通不便利東原中央大街南濱路南濱路段，本土品牌，景觀，人文、產品變化商業規模相對較小、公共交通不便利上海城南坪商圈區位，規模與居住人口，有一定招商

58、能力、輕軌站商圈邊緣區域萬達廣場南坪商圈全國知名品牌，企業招商資源，商圈核心地段，規模與居住人口、輕軌站商圈內部分競爭激烈南坪協信項目南坪商圈本土知名品牌，成功操作多個商業項目，有招商資源，商圈核心地段商圈內部競爭激烈黃葛渡商業會展中心一定規模優勢、會展經濟目前商業氛圍相對薄弱項目優劣勢初步分析項目名稱所屬板塊開發商設計單位階段珊瑚水岸南濱路黃埔地產重慶有限公司深圳陳世民建筑設計事務所一期2006年8月開工建設，二期2007年2月開工建設，一期2008年底竣工，二期2009年竣工，預計一期商業年底開始進行招商東原中央大街南濱路重慶東原房地產開發有限廣州哲思和澳大利亞柏濤聯合體2007年11月開

59、工，預計2010年12月竣工，項目目前因故停工喜來登南濱路香港港迪萬斯集團、重慶泰正集團產品主題以形成，預計2009年進入招商階段武夷濱江南濱路重慶武夷房地產開發有限公司西安建筑科技大學建筑設計研究院重慶分院（1期），廣州南方建筑設計院（2、3期）陽光100南濱路重慶渝能壹佰房地產開發有限公司澳大利亞DCM設計公司2003年10月開工，預計2012年整體竣工，目前已有極少商業開始經營，上海城南坪商圈重慶嘉發實業有限公司重慶市建筑設計研究院IT數碼港商業和部分底商以進入招商階段，其它商業部分產品還未成型。珊瑚中學地塊南坪商圈珊瑚中學尚未搬遷至區府，預計地塊動工時間2009年萬達廣場南坪商圈重慶萬

60、達商業廣場有限公司重慶市設計院、廣東省華城建筑設計公司一期1組團A/C于2006年年底開工，B/D/E/F于2007年底開工，一期竣工時間2009年6月，目前有部分底商開始經營，集中式商業預計年底招商南坪協信項目南坪商圈重慶協信集團黃葛渡商業會展中心地塊尚未動工亞太商谷會展中心重慶渝能順馳房地產開發有限公司方略建筑設計有限公司（重慶分公司）一期2007年4月13日開工，四期南地塊2007年12月7日核發建設工程許可證，其余地塊正在申報擬調整方案。浪高會展會展中心重慶凱悅房地產開發有限公司項目于2007年竣工，目前商業進入招商階段，部分商家已經入住。競爭項目業態 未來競爭項目動態情況珊瑚水岸和記

61、黃埔珊瑚水岸項目總占地面積120000項目總建筑面積450000商業總建筑面積63854商業比例14.4%1期商業面積389612期商業面積248931期預計入市時間2008年底2期預計入市時間2009年底珊瑚水岸一期商業一期商業二期商業二期商業業態比例經營種類零售百貨40%暫定餐飲娛樂40%特色餐飲、酒樓、咖啡店及快餐生活配套20%超市、健身中心、美容美發總停車位（整體）1939個1期（含住宅）1050個1期商業部分228個2期（含住宅）899個2期商業部分274個珊瑚水岸樓層面積業種19954500米意大利風情休閑長廊、商鋪29936商鋪315929餐飲、商鋪43919景觀露臺、餐飲一期樓

62、層業態項目借鑒：項目在商業局部部分，引入異國風情元素，擬打造500米意大利風情長廊，在建筑風格上，求新求變，走差異化路線。項目在業態規劃上，擬經營品牌專賣零售及大型百貨類業態，使其南濱路業態更為多元化、城市功能復合化。總體以集中式商業為主，但較高樓層采用退臺及露臺能建筑格局，布置一定的室內外過渡空間，令消費更有散發性、休閑性和觀景性。處在南濱競爭帶，交通分流的可能性大，項目商業體量大，招商能力和經營能力強，一期本年度竣工，招商競爭壓力凸顯，需持續重點跟蹤。大連萬達大連萬達珊瑚村項目總用地面積98400 總建筑面積780000商務公寓面積129081商品住宅面積235000 商業面積139230

63、底商面積50059回拆住宅面積145000容積率7.5綠地率25建筑密度50總戶數4796戶停車位2600個大連萬達集中式商業集中式商業底商底商底商底商商業業商業業態態商業形態建筑面積經營業態集中式商業15萬平方米大型百貨、大型超市、餐飲、休閑娛樂底商5萬平方米餐飲、休閑娛樂、小型零售類大連萬達項目借鑒：項目充分利用城市交通相關的設施，如輕軌車站、公交車站等，項目集中式商業部分緊鄰主干道且坐落于南坪輕軌車站的上端，形成商業節點和交通節點的有機對接，對人流的吸引和引導起較大的輔助作用。項目商圈屬性較為突出，自身商業體量相對較大，商業業態規劃高度復合化，以大型百貨做為主力店，帶動餐飲、休閑娛樂、專

64、業零售等其它商業業態的運作，商業業態多元化和復合化，業態之間形成有效互補，規避一定市場風險。商業規模化，集中化，住宅運用大量的滿鋪底商，臨主干道區為非住宅區，以大規模群樓購物中心為主，盡可能大面積滿足商業指標，持有經營為主，以充分發揮招商和運營管理優勢。在局部業態如影院、酒店、大型購物中心等，以及南翼交通線路上，對本項目有一定的競爭分流。經營業態比例（經營業態比例（%）經營種類餐飲休閑娛樂大型百貨超市專賣零售面積比例201045520種類快餐、西餐、咖啡館等電影、KTV、電玩城等面包房、服飾等擬招商品牌-萬達影城萬千百貨-未來競爭項目特征規模化、品牌化、創新化、產業化未來重點競爭項目，大多具有

65、較強的品牌效應，如和記黃埔、大連萬達、重慶東原、重慶協信集團等，擁有豐富的商業地產操作經驗，企業自身資源豐富，招商能力較強。未來供應項目，商業建筑體量近150萬平方米，市場競爭日趨激烈，其中南濱路板塊近45萬平方米，主要集中在南濱路北段，南坪商圈和會展板塊，未來商業入市體量大致在50萬平方米左右。未來競爭項目產品形式，大多以集中式商業為主，分零式商業為輔，南濱路商業產品形式由傳統的分零式商業，逐漸發展為集中式和分零式相組合的復合化形式。未來競爭項目在商業業態的規劃上，均尋求多元化路線，商圈內物業商業業態相對齊全，南濱路競爭項目商業業態均包含有，中高檔專賣零售及休閑娛樂類、餐飲類，未來同種業態競

66、爭將相對激烈。未來競爭項目特征結合未來競爭項目的區位、初步定位和產品形態，南濱南段競爭相對薄弱，在特定產業定位和相應的產品創新方面可能有差異化競爭機會。總體結論和初步建議主要供需缺口缺口市場供應市場需求中高檔商業氛圍南坪及社區中檔以下商業供應比重占75%南坪整體商業評價為中檔以下的比重83.6%中高檔零售業和中高檔休閑娛樂業中檔以下零售業供應相對比重點80%，中檔以下休閑娛樂業供應相對比重為65.5%，認為中高檔零售缺乏的比重49%，其次為休閑娛樂業，比重37%社區和商圈的中高檔餐飲業南坪中檔以下餐飲供應相對比重為77.8%，經開區占80%商務性消費水平的休閑娛樂業和餐飲業人均休閑娛樂消費主流

67、水平為50-80元，占55%，餐飲為30-80元，占83.6%商務性休閑娛樂人均消費水平主要在100-300元，占68.9%。餐飲消費水平主要在100-150元，占62.8%南濱帶中高檔休閑娛業，中大規模茶樓和咖啡休閑娛樂業店家比重占南濱帶現有商業比重的26.9%，中大規模（500方以上）茶樓和咖啡館供應比重占3.1%商務群體認為缺乏中高檔休閑娛樂業的比重最高，占77.3%電影院現有帝景星美影院1家，未來萬達廣場將增加1家總體樣本的需求比重為10.5%，一圈樣本需求比重達17.2%，商務群體在家庭性休閑娛樂消費時，電影院選擇比重排名第一，占27.1%主題概念餐廳、異國風情餐廳主題類餐飲和異國風

68、情餐廳的合計比重占餐飲供應比重的5.5%總體樣本對主題餐廳的需求比重為9.6%，商務群體需求比重達15.6%總體樣本對異國風情餐廳的需求比重為7.3%，商務群體需求比重達13.3%從主要供需缺口來看，市場空白主要體現為：1.總體市場中，就近的中高檔零售缺乏，中高休閑娛樂業整體缺失，尤其無法滿足中高檔商務群體的的休閑娛樂需要。2.南濱板塊中，中高檔和規模化休閑娛樂業缺乏。3.家庭型休閑消費缺乏影院配套。4.餐飲的差異化、概念化不足，相對傳統化和本土化，商務群體需求的差異化無法對接。板塊特征對項目定位的提示供應擴容與競爭壓力不容忽視：城市化發展和商圈擴容帶來大量商業物業，供應總量較大，可經營面積4

69、5萬平方米。未來商業供應集中在南濱路、南坪商圈和會展區，經營面積近75萬平方米，百貨類和餐飲類競爭壓力較大。商圈偏重于集中式購物：商業集聚力相對較強，未來競爭壓力大，業態豐富，復合化程度較高，租金水平較高，50-120元區間為主。大型百貨及專業市場集中分布，休閑娛樂也相對成熟，但經營檔次偏中低檔。社區偏重于居家零售和生活服務：同質化競爭，輻射能力差，導致空置率最高。社區超市及小規模餐飲占據主流，租金水平偏低，集中在30-50元/平方米。南濱以人文景觀和特色餐飲獨樹一幟：人文景觀及自然景觀豐富，但相對集中于中北段，文化基因多、景觀性好、跨越能力強，決定了板塊商業價值高，品牌影響力強，上客量最大，

70、空置率低，租金水平也相對較高，月租可達80元以上。目前主流業態以中高檔餐飲業為核心，并對休閑娛樂發展有一定帶動作用。未來競爭主要集中在中北段地區，大型集中式商業和半集中式商業競爭激烈，功能將向多軌并行的方向發展，更趨復合化、產業化、休閑旅游化，品牌及所倡導生活方式將成為主要發展趨勢。休閑娛樂業對項目定位的提示集群化和跟隨性布局：休閑娛樂業布局通常成行成市，通常形成規模化經營，以具有規模和跨區域能力。具有業態的跟隨性和補充性，依托商圈人流量大、消費人群密集的特征而跟隨經營，也可由餐飲所帶來的慣性消費而產生跟隨，在社區則以健康、影視等家庭性消費業態為主。南岸中高檔休閑娛樂業目前存在市場空白：場所分

71、布分散，整體規模偏中小型化，單店面積以1000平方米以下為主，品牌弱化，競爭力有限，缺乏產業化和集群化，尤其是南濱帶和社區總體缺乏。與重品質、高消費的商務性消費期望有較大落差。租金承載力居中：由于南岸整體檔次低，且主要布局在非平街層，租金承載能力低于餐飲類，月租水平主力區間為50-80元/平方米，。上客量水平居中上，周末上客量有明顯上升，為經營黃金時間段。人均消費相對較高，但仍以50-80元居多，因而對租金的支撐相對不足。社交型和家庭型人均消費額度集中在80元以下，商務型消費相對消費能力較高，在100-120元及200元以上的區間均有較高消費比重。功能及業態可進一步細分：消費目的性強，根據消費

72、特征和目的可將業態細分為商務型、社交型和家庭型三大類，具有動靜與奢斂之分，由此影響業態布局與招商。消費目的性強：因目的性強，消費頻率低，人均每周不超過1次，單次消費人數多，通常3-4人，對設施設備看重程度較高。交通工具以目的地明確的出租車、公交車和私家車的比重較高。距離跨越能力高：因目的性強，品牌忠誠度高，因而距離跨度大，車程可達30分鐘，有跨區消費屬性，除本區以外，渝中、九龍坡、巴南區等均有相對較高的輻射能力。同時被解放碑分流的比重也相對較高。餐飲業對項目定位的提示本土化：餐飲的地緣消費慣性和傳統性較為顯著，供應及需求均對中式和川派菜系表現出較高的傾向，特色化主題化程度偏低。社交或商務性消費

73、相對差異化，新奇化，對異國菜、主題餐廳等有一定的接受度。熟悉的傳統品牌能聚集一定數量的忠誠客群。消費類型細分：與休閑娛樂類相似，消費類型同樣分為商務型、社交型和家庭型三類，商務型對餐飲檔次及環境要求較高，求新求變，目的性更強，社交型和家庭型相對隨意性，消費觀念較為傳統。消費的隨意性相對高于休閑娛樂，頻率以每周1-2次為主，晚餐和周末為黃金時間段。集群效應：餐飲業也具有成行成市的特點，能最大程度聚集人氣，但南岸地區相對分布不均，單店面積主要在1000方以下，而南濱路特色餐飲帶集聚效應較為明顯，店鋪相對上規模。跨越能力較強：與休閑娛樂相似，餐飲類也具有一定的跨區性，以南濱路為例，本區消費客群僅占4

74、0%，除鄰近區域外，對江北和其他區域均有輻射，影響力已上升為城市名片，競爭層面更上層樓。租金承載力強：經營情況普遍較好，月租普遍在50元以上，南濱路大多可達到80元以上。人均餐飲消費能力居中，以30-80元為主。但以商務消費為主的人均消費能力高檔化，更注重品質與服務，主力區間在100-160元，海鮮、粵菜、私房菜等均有相對較高消費比重。區域跨越力餐飲休閑娛樂購物租金承受力人文區商圈社區區域跨越力租金承受力象限疊加分析人文區商圈社區區域跨越力租金承受力區域跨越力餐飲休閑娛樂購物租金承受力人文區商圈社區區域跨越力租金承受力區域跨越力餐飲休閑娛樂購物租金承受力區域跨越力餐飲休閑娛樂購物租金承受力人文

75、區商圈社區區域跨越力租金承受力城市競爭力消費承受力綜合影響力南濱南坪經開從業態跨越性、租金水平等因素的綜合分析來看，以中高檔餐飲為特色的南濱帶最具有綜合影響力，其次為南坪商圈，社區板塊經開區的綜合影響力最低。南濱的商業價值相對凸顯，有可能成為本項目定位的首要區位歸屬。項目的商業資源區位：處于主城中心腹地，具有南濱板塊和居住社區的雙重屬性，三橋連通，輕軌布站，未來交通組織良好，具備商業大氣候。南濱板人文和商業價值高，城市影響力深遠，有規模化、復合化發展趨勢，商業運作可順勢而為。景觀：江灣與半島屬性，江岸線長，渝中山脊線和南岸山脊線近收，江景、山體、城市三重景觀優勢，以及原有溫泉配套，均給商業價值

76、帶來加分。消費力：項目規劃人口可達10萬人，一二級商圈城市開發規模大，現有常住人口已達20萬，且呈持續增長勢頭。具有人口紅利效應，年輕化、高知化、家庭簡單化，一級商圈30歲以下和高學歷人口比重分別比二級商圈高7.1%和7.5%，。消費力可觀，一級商圈家庭年收入8萬元以上比重達23.7%，比二級商圈高8.5%。需求調查接受度高，八成以上消費者有消費意向，15%消費者有可引導性，消費市場潛力巨大。規模：占地3000畝，總建面350萬方，規劃人口10萬人，左海灣商業達到10萬方以上，具有規模效應和跨區域競爭力，商業潛在競爭力樂觀。商業競爭：中高檔商業總體缺乏，休閑娛樂業相對零散低檔，餐飲業差異化不足

77、，社區就近零售業缺失，消費需求（尤其是商務性消費需求）得不到疏導，為未來商業定位預留了一定的市場缺口，可適度規避風險。未來競爭項目更多集中在南濱中北段，雖然品牌、招商、規模有一定競爭壓力，但產業定位和產品創新均有競爭可能。城市開發：城市大開發升級城市結構，帶來新移民和新消費，在較長一段時期內都將是商業運作的可持續資源。關注城市開發的位置和進度，有利于把握消費市場的成長，促進商業經營良性循環。定位品質高檔化，除商業自身的長遠發展，也考慮對住宅開發價值的遞延性、結合性。融僑半島后期有大量的住宅開發，其中可能包括高端產品開發，因而商業繼教育牌后，作為項目營銷的配套牌，并非孤立運營的，高檔次定位有利于

78、開發和維系高端客群，為項目整體運作創造更大的價值。南濱板塊的精神特性較為突出，有城市功能復合化的趨勢，不再局限于餐飲等孤立的業態，更為生活化、產業化、休閑旅游化，進而可能成為重慶生活的一種潮流和作派，作為項目定位的品質內涵，是值得關注的，也是可追求可營造的。融僑半島商業定位建議區位歸屬可能是定位初期不可回避的問題，南濱板塊的商業價值高、文化基因多、景觀性好、跨越能力強，是社區板塊遠不能及的，也是目前與商圈板塊差異化競爭的主要特征，建議首先結合南濱帶的區位定位，兼具融僑品牌的影響力。業態定位復合化、產業化。由于融僑半島及周邊地區始終為居住大社區，商業定位應考慮社區居住的家庭需要，兼顧商務和社交功

79、能，因而規模和功能應相對復合。而且可不僅僅局限于社區和商業，由于南濱南段的商業元素和氛圍，與北段相比較為薄弱，一些特定產業如文化產業、審美產業，以及小規模新概念酒店等，均可加以考慮。可在布局中加以功能區隔和側重。總體定位充分考慮中高檔休閑娛樂業的配置比重，同時考慮相對集中，成行成市，聚集人氣，這也是南岸區休閑娛樂業集群化、高檔化的市場空白點。另外考慮業態的關聯性，如餐飲業與休閑娛樂業的慣性消費，兩者功能分區應有連接性，順接性，有利于保有消費量。南濱化、高檔化、復合化、產業化、集群化結合兩江四岸等城市設計規劃，可考慮選擇規劃有城市步道和溪谷等景觀開闊帶附近布局，有利于迎合規劃、人流組織、退讓天際

80、線和景觀利用，但菜園壩南橋頭的綠地退讓和地型可能有選址難度。根據消費需求調研，選址可充分考慮車流交通、人行步道和公共停車位，包括未來輕軌動線的結合，保證較好的通達度，尤其考慮早期對東向交通的利用，后期對西向交通的利用。由于家庭型、社交型、商務型消費功能的不同，業態布局可考慮與社區的結合的開放程度，如SPA、健身房等家庭型的休閑和餐飲業態，布局在居住區結合帶，咖啡、KTV等商務社交型的業態可布局在相對公共開放空間。考慮業態的內部差異，以休閑娛樂為例，根據商務與社交的功能區分，可體現為布局細化和品牌店招商的動靜區隔。融僑半島商業選址及布局建議結合餐飲業、休閑娛樂業、零售業的消費力和租金承受力差異，

81、業態布局兼顧臨街高價鋪位和內部低價鋪位的區隔，防止價格對后期招商經營的阻力。景觀節點、功能區隔、品牌招商、租金布局、親水商業融僑半島商業選址及布局建議概念與主題是商業差異化發展的潮流，在需求調研中主題性商業有潛在的消費市場，值得挖掘和借鑒，如臺灣風格多樣的主題餐廳、概念私家酒店、北京金融街購物中心主題餐廳、概念影院等，區域跨越力和特定客群吸引力強，均可成為項目營銷熱點。項目有較長的水岸線，可結合主體商業和水上門戶，充分考慮親水性，如水岸商業及水上商業布局，可借鑒一些水上俱樂部模式，以硬件和軟件兼營制勝，亦可與融僑的高端客群形成相輔相成的營銷關系。結合檔次與功能差異，考慮業態招商的布局，如商務消

82、費區的品牌店可考慮高檔化、沿海口味化，家庭消費區則考慮相對中檔化、傳統化、本邦化。另外應布局本土成熟的品牌店，可帶來相對固定的消費群體，對迅速聚集人氣和提高知名度有積極作用。景觀節點、功能區隔、品牌招商、租金布局、親水商業專線交通車可以在未來加以考慮，可設置連接往返東翼線和南翼線，具體線路可參考城市開發熱點區域和樓盤入住情況，如引進連接兩翼的公共交通線路更佳。南濱帶的人文性和懷舊風格在北段一脈相承，南段有底蘊和銜接的落差性，結合項目本身的現代風格，從特色差異化的角度，可考慮現代主義的建筑風格，注重景觀性、審美性、遠觀性，以及局部建筑和小品的標志性可借鑒重慶春森彼岸售樓部以及墨爾本聯邦廣場的建筑

83、風格。建議考慮商業建筑與居住區的自然過渡，可通過通道、小廣場等多處連接，開闔有致，令開放程度對居住的影響相對較小，可借鑒深圳華僑城波托菲勒商業結口。南濱的綠色主題較為突出，建議多加考慮植物園林與建筑物的結合，露天場地與室內場地的結合，映襯出自然、休閑的南濱特色。融僑半島商業建筑建議產品創新與局部產業定位具有高度的關聯性，如LOFT建筑、獨棟式商業等，對特定客戶的使用具有吸引力，也有利于營造南濱差異化的產品特征。如規劃水上商業，產品形態應有相應的獨特性和尊崇性，并與主體商業建筑形成呼應和交通連接。現代主義、自然過渡、空間創新融僑半島商業建筑建議重慶北濱路春森彼岸融僑半島商業建筑建議澳大利亞墨爾本聯邦廣場融僑半島商業建筑建議深圳華僑城波托菲勒商業區融僑半島商業建筑建議深圳華僑城LOFT創意園融僑半島商圈研究LAYER專案組項目總負責沈光明立業機構副總經理 董事商業策劃顧問杜坤為立業機構營銷創意顧問招商顧問王樺立業商管中心副總經理執行總策劃付春暉立業研究中心總經理專案執行立業研究中心何琦 李曉鵬 張睿 許翔 龍禮昵張宇 錢渝 徐楊 楊倩 模型推導龍亞香港理工大學虛擬施工實驗室融僑半島商圈研究 LAYER專案組融僑半島商圈研究 LAYER專案組THANKS向上攀峰，因有立業