1、流行前線營銷執行方案前 言從購物中心的發展趨勢來看，一個成功的購物中心，除了擁有良好的地理位置及硬件設計外，完備的軟件規劃及招商是不可欠缺的必要因素，因此如何建立消費導向的招商策略，以落實流行前線的集客優勢，將是我們現在及未來努力的方向。由于前期對本案（流行前線）的產品定位、規劃等方面已形成了較為明確的方案，在此基礎上，我們側重對流行前線的招商、銷售以及開業運營（以元旦開業為節點），制作針對性的、可操作性的方案。由于時間緊迫，加之本項目的特殊性（之前開業兩次，沒有取得預想效果，有一定負面影響），必須采用差異化的營銷策略，項目以全新、高調的姿態強勢入市，消弭負面印象，提升商業美譽形象，尋求最佳的

2、贏利模式與整體招商實戰策略，打造持續經營的長久旺盛，實現贏利的持久化與最大化。第一部分、背景一、項目概況1、地理位置：位于高密城市主干道人民大街核心區域，交通暢達，地理位置十分優越。2、商業體量：總建筑面積為21586.83平米，共分四層，其中一層為5649.4平米，二層5612.27平米，三層和四層分別為5162.58平米。3、工程進度：目前正在施工中，需留有足夠時間進行商場整體裝修、美化、亮化，以及留有足夠時間給經營業戶，進行店面和店內裝飾裝修。4、試營業及開業時間：計劃為12月試營業，元旦為正式開業時間。以下方案以此為時間節點進行工作計劃安排。5、基本經濟參數：總建筑面積21586.83

3、平米平均面寬2.6米商鋪套數一層約251套；二層約286套平均進深4米商業層數4層層高4米公攤約50街寬2.4米柱距4.56米步梯5個電梯自動扶梯兩部、升降梯兩部停車位前廣場停車場空調中央空調衛生間6間自動監控系統1套廣播系統1套（上述面積、尺寸數據需要在招商方案確定后，由房管局重新測算）二、SWOT分析1、優勢（Strength）（1）位置：地處城市中心、商業核心，原有商圈已經初具規模，認知度較高，具有很強的商業價值；項目所在的人民大街為城市主要商業干道，人流量大，商業繁華，周邊生活配套齊全，具有很強的輻射力和集客力；（2）交通：緊鄰高密主干道人民大街，交通暢達，左右逢源，眾多公交線路必經之

4、處；（3）規劃：巨資聘請國內知名設計公司天際線為本案量身打造個性時尚的商業消費環境，規劃結構清晰，分區明確，優勢互補，人氣互動，極具體驗性，加以現代時尚的建筑形象，創造獨特的商業情景空間，營造流暢自如的消費環境，鑄就高密城市形象的地標性商業建筑；（4）運營：由具有豐富商業運作經驗的專業團隊經營管理，管理嚴格，服務規范，確保經營秩序井然、充滿活力。同時將充分利用有影響的媒體、網絡進行強有力的廣告宣傳，提高項目的市場震撼力和沖擊力。并將不間斷的舉辦豐富多采的、高品位的促銷活動和品牌文化的推廣活動，迅速贏得市場和更多商機；（5）硬件：配備4部扶梯、貨梯、步行梯、中央空調、室外配備大型電子屏(建議采用

5、)、室內配備液晶電視，5個入口設計，通達四面，聚八方財氣。商場前廣場帶來較為充裕停車位，以及營銷活動的展示臺；（6）環境：周邊云集高密市政委、紀檢委、高密市政府等政府機關，住宅社區較多，消費群體來源廣泛；靠近小利群超市和密水商場，商業附帶價值高，無形之中提升本案商業價值；（7）規模：本項目地塊適中，形狀較為規整，能夠合理進行功能分區；（8）實力：開發商的良好實力具有良好的形象美譽度，一定程度增添經營業戶和投資者的信心。2、劣勢（Weakness）（1）開業兩次，沒有取得預想的效果，有較深的負面影響，客戶對本項目的操作提出質疑，經營、投資信心銳減；（2）位置較好商鋪已經出售，不便于統一管理和招商

6、，對后期的培育市場帶來不利；（3）本項目地塊東西狹長，在功能分區的排列中，太長的縱深為項目規劃設計帶來難度；（4）本項目北面有一段不臨街和有街心公園，導致門口停車位較少；（5）商場前樹木較多，影響商場視覺效果。3、機會（Opportunity）（1）宏觀環境看好，全市經濟水平的整體發展，市民人均收入的普遍提高，商業有效需求增加必將帶來巨大市場需求，商業市場前景看好；（2）高密市第三產業正在急劇發展，政府有意加強第三產業的規劃建設，并把城市中心規劃為第三產業發展區域，基礎設施和生活配套逐漸完善，居民生活水平在逐年提高，這就為高密消費者追求更高的物質享受帶來良好的發展契機；（3）高密市原有商業無論

7、規劃、經營檔次、經營環境、經營品類、服務、管理等多方面不能滿足現代人日益增長的消費需求，亟待升級，市場呼喚全新的商業市場；本項目的出現將在一定程度上彌補這一不足；（4）項目為此地段新興的大型商場，在售競爭商業項目少，短時間難以出現同類產品，市場空缺，為本項目帶來契機； （5）娛樂市場在老城區更是少之又少，缺乏專業的娛樂場所，對本案提供了發展契機。但是，娛樂方面需要進一步加強引導；（6）周邊已形成良好的商業氛圍，這也為項目發展提供了一個良好的發展平臺；項目可考慮與周邊商業錯位經營，優勢互補，人氣共享，最終實現商圈共繁華的局面。4、威脅（Threats）：（1）周邊市場太過低端，環境臟、亂、差的現

8、象尤其明顯，整體商圈形象不佳。（2）政府對本項目的關注期已經過去，現在不再扶持本項目的發展；（3）小利群和密水商場較為深入人心，較難撼動其地位，需較大努力改變高密人消費習慣；（4）當地消費者對中高端的娛樂休閑性消費還需要培養，目前大部分消費者的消費觀念比較封閉，同時又存在消費慣性，一時較難改變；（5）周邊業態重疊嚴重，競爭較為激烈。第二部分、定位一、項目定位原則1、根據高密的宏觀環境；2、依托城市經濟和社會發展；3、鑒于高密目前的商業現狀；4、基于本案的具體情況；5、把握區域的商業機會；6、創造項目的最大利潤。二、項目主題定位高密首席時尚消費體驗中心將其打造成年輕人的購物中心，以青少年為目標消

9、費群，并兼顧中高端消費者需求的購物商場。在這里，彰顯個性、崇尚青春、追逐時尚、革新傳統，是高密潮流主義大本營。通過鮮明特色的項目主題定位，使本項目成為人民大街商圈及高密市的標志性和最具商業代表性的商業項目之一。三、項目功能定位高密首個集購物、娛樂、餐飲、休閑四大功能于一體主題式復合型商業中心以經營中低檔時尚商品和特色餐飲娛樂為主，個性商品作輔助，致力于形成復合型時尚消費主題；以形象新、概念新、面貌新、理念新的全新姿態，打造全新一站式多功能消費場所，成為高密最酷最炫永不落幕的時尚舞臺，高密規模最大、品類最全、款式最新、環境最優、管理規范、服務更好、價格實惠的購物地帶。環境很舒服，有空時，我總愿意

10、去那兒坐坐、逛逛。那兒，我總能感受到這個時代最in、最炫的東西。娛樂很high，我一天的Happy活動，在那都能解決了。基本上，我總能買到自己合意的東西。有小吃，衛生、價格不貴，可以嘗到各地當家菜品，解決了周邊找不到合適吃飯地方問題。公交車、開車、停車都挺方便的。四、項目形象定位新時尚生活，新購物體驗通過打造獨特的裝修風格、個性化的商品特色和時代感特征，通過親切而有動感的步行空間，融合獨創的氛圍營造，提供專業經營、統一管理的優質服務，形成最具吸引力的室內主題商業空間，引領高密人的時尚潮流，成為高密人時尚購物首選。通過此形象定位，進一步強調時尚、個性化的消費品質以及情景化消費、體驗型消費，創造高

11、密商業的新標準、新典范。恰當的形象定位不僅可以很好的體現項目整體素質和核心競爭力，更重要的是能夠向目標客戶群樹立我們的品牌形象，形成口碑傳播效應。 流行前線形象定位推導金字塔：城市商業名片形象核心帶動項目發展和形成區域熱點產品價值集特色主題的綜合性商業項目產品個性享受購物消費和娛樂生活情感期望值功能利益點滿足區域不斷增長的需求區域內最具特色的商業項目產品物質特性五、經營目標定位第一購物中心-第一商業機遇-第一商業奇跡創建各類消費群體“最愛去、最需要”的地方創建高密商業“最具市場價值”的商業購物中心街區創建高密商業奇跡六、項目客戶群定位1、消費目標客戶定位1）區域：高密市區及周邊鄉鎮（含外來打工

12、者）2）年齡：1535的年輕群體3）目標消費群消費特點： 經濟條件一般、或有一定的經濟基礎； 精力旺盛、消費頻率高、消費周期短； 消費欲望強、敢于超前消費沖動型消費、隨機性消費多； 對消費環境要求較高，追求自我和獨特的個性、 同時有較強的群體認同感。2、經營目標客戶定位本項目招商目標客戶群是以青島、濰坊、高密市較大型連鎖的專營店（電玩、時尚百貨、其他）、一般專賣店、娛樂休閑、時尚百貨等商家為主，以高密周邊地區的個性形象店和散客商家為輔，其經營項目符合本項目經營定位。3、投資目標客戶定位1）高密市及鄉鎮機關、事業單位工作人員；2）高密各街區中高檔商鋪經營者；3）濰坊及其他區的個體私營企業主；4）

13、目標商家的經營者；5）高密全市的投資者。七、業態定位及劃分1、定位依據1）所確定業態必須有足夠的特色，在3年內將核心競爭力打造成型，占據市場領先地位；2）引進符合項目實際需要的新業態，顛覆舊有的商業格局，所確定業態必須有足夠的特色，形成個性化的強勢地位；力爭專業形態的主力店與各具特色的核心店進駐，引進小而有創意的精品店，確保餐飲與娛樂的結合，帶動人氣、積聚財氣；在商場內設置與項目主題相配合的獨特規劃部分，以增強體現項目的附加值。 2、業態組合及比例 1）業態組合：時尚服飾街 + 餐飲店+ 休閑娛樂店 2）具體劃分：一樓：女正裝、女休閑裝、淑女裝、少女裝、內衣館、時尚飾品、彩妝洗化用品等； 二樓

14、：男休閑裝、男正裝；鞋品、箱包皮具；童裝；百貨雜貨、水吧等； 三樓：大眾餐飲、特色餐飲、水吧；量販KTV； 四樓：可選擇大型電玩城、健身館、影城、網吧、旱冰場、臺球廳、乒乓球俱樂部等綜合娛樂場所。分類樓層主題特色主力業態比重輔助業態比重時尚大賣場1F時尚基地少女裝、淑女裝、女正裝、女休閑裝；內衣館、飾品95洗化用品、彩擴攝影52F潮流地帶男休閑裝、男正裝；鞋品、箱包、皮具；童裝、童鞋、玩具、孕嬰用品；流行百貨98水吧、修鞋、裁剪、褲腳整修、高溫熨燙；美發、美甲、美體等5游E樂園3F美食美客大眾餐飲、特色餐飲、水吧60KTV404F娛樂城電玩城、健身館、影院100%網吧、旱冰場、臺球廳備選第三部

15、分、租售招商是商業地產收益的實現形式，一個商業地產項目運作成功與否就看是否能按計劃成功完成招商目標。因而，于商業地產商來說，掌握地產商業的招商特點有利于商業地產項目的運作成功。招商的成敗關系到項目的是否可以順利開業，優質的主力商戶是商場長久發展的中流砥柱。隨著商業地產的發展,招商將會扮演很重要的角色。我們認為一個商業項目的真正成功是商場日后持續經營的長久旺盛，而統一招商就是為以后經營的暢旺奠定堅實的基石。一、租售策略1、方案1：招商先行，只租不售2、方案2：租售并舉，以租帶售3、方案3：出售為主，招商為輔4、方案4：招商先行，以租帶售考慮到：1、項目前期的兩次開業不甚成功，對經營戶和投資者的打

16、擊較大，普遍對本案信心不足，在項目現階段的尷尬境地，直接銷售不是明智之舉，銷售價格也難以拔高；因此，招商工作成功與否，將直接影響商鋪的銷售成交進度，招商工作做得好，可以吸引不少知名品牌店或特色產品的經銷商簽約，必能讓投資者增強投資信心；2、同時考慮到滿足項目資金回籠的要求，對商業銷售有一定要求。因此我司的建議是：租售并舉，優先招商，以租帶售（招商為主，銷售為輔）。通過對流行前線招商的火爆、對開業和未來前景的信心預期、以及現場實景的裝修環境，在市場上制造熱點和輿論引起轟動，最終達到項目形象樹立的目的，吸引投資型客戶和部分自營客戶的購買，實現本項目商業產品的快速去化和價值最大化。在宣傳推廣上，建議

17、以宣傳招商為主。同時，為了保證對招商及銷售效果的控制，對項目主要是一二層的招商工作為期一個月（啟動期+公開期），根據招商、銷售效果，及時對接下來的工作進行調整（是否調整招商政策、是否加大招商力度，是否延期開業）。二、招商目標1、通過全面展開招商及運營工作，爭取達到最大的進場率，保證商場的順利開業，力爭項目一二樓的招商率達到80以上，力爭元旦火爆開業；2、增強市場信心，促進商鋪銷售回籠資金為根本目的。三、招商策略順應趨勢，打造優勢！在本案全面招商的過程中，我們必須結合項目本身的相關特點和制約因素，從實際出發，進行有步驟、有計劃、有質量、有績效的招商工作，同時吻合項目的整體利益。招商策略具體措施先

18、主力后散戶主力店以提升商業綜合競爭力、穩定人流和商業結構為目的，遵循： 主力店鋪商家次主力店鋪商家品牌店中小商鋪的招商順序，逐步推進。特殊經營客戶的優惠必要對于品牌龍頭經營戶，給予優惠條件，借其品牌優勢及號召力，帶動散戶進場；必要的時候與核心主力店的經營單位共同投資，開發商參與核心主力店投資，除了未來可以加強經營控制力度，有利于本案的長期經營，同時可加強其它商戶入駐的信心。經營商品要與商業定位一致從制定整體的招商策略、租賃政策、經營品種策略及經營戶入場資格入手，嚴格控制經營戶的種類、數量、質量，保證場內的質量和品質，避免經營戶良莠不齊及惡性競爭情況的出現，從而使項目招商和業態規劃相吻合，使項目

19、業態規劃的優勢發揮至最大化。同業差異異業互補各主題區雖然為同類業種，但在招商時仍然要有區隔，如款式、產品、檔次差異等，保持良性競爭但又能共榮雙贏。放水養魚招進為主由于開業時間較為緊迫，招商工作壓力里較大，項目初期招商不能一味強求租金，只要商戶符合業態定位，既可招進，確保滿場經營，然后根據整體項目的推進進一步整合和優化經營業態，提高本項目的租金和層次。專業操作組建專業的招商團隊，通過對項目的深刻了解和摸索針對項目的特殊性對其進行切實可行的招商工作。老經營戶優先對于有過經營經驗的業戶優先考慮，主要是因為老經營戶豐富的從業經驗，對消費者需求把握較好，貨品較為暢銷，很容易帶動商場旺場和銷售業績；沒有經

20、營經驗的業戶，因為不善經營，可能導致商場局部區域冷清。配合必要的推廣活動可通過會議、展會、發布會、媒體等多種形式，為項目招商宣傳、造勢。四、招商要求1、所有經營戶需自行辦理相關經營證件及繳納相關費用； 2、所有經營戶均需服從運營公司的統一管理，按時交納各項相關費用； 3、所有經營戶均須按租賃合同簽訂的業態進行經營，對不執行要求者按規定處理；4、統一品牌管理，知名品牌、大商家、娛樂業態商家則靈活協定；5、統一裝修標準，如未按標準裝修，責令返工同時保證金部分不再退還；6、在經營期間發生的一切商業糾紛由經營戶負全責，對其它經營戶產生影響者運營公司有權清場；7、經營期間，經營戶遇需調整品牌或經營范圍時

21、，需經運營公司同意后方可調動；8、所有進場經營戶均需由招商部簽訂合同，找到開發商的經營戶或關系戶一并介紹到招商部，以便統一招商說辭，需特殊照顧需由王總親筆簽字為準，免使招商說法不一，租金不一致造成亂市。五、招商途徑1、招商計劃先內后外，即首先去吸引在高密市場個性鮮明、有特色的商品和服務項目，然后在高密周邊縣市、鄉鎮、以及青島、濰坊等地擴展招商；2、一、二樓服裝行業的主力店招商針對外地發展較好城市，比如青島、煙臺、濰坊、濟南等地，此類地區潮流服裝發展較好，有著充足的經驗，另外通過幾家主力的進駐，逐漸吸引其他小店面的進駐，最終整個市場形成一個繁榮發展的局面；其余小店面招商針對高密當地，此舉能夠針對

22、本地商店進駐以后、感受良好的氛圍后，便于在高密的廣告宣傳和口碑傳播；3、三、四樓娛樂招大店面，實力要強，整體開業，形成恢弘的氣勢，廣泛吸引年輕群體，徹底改變人民對此商場的看法。六、招商對象娛樂：電玩、網吧、臺球廳、旱冰場、乒乓球俱樂部、量販KTV、健身房餐飲美食：快餐、休閑餐、西餐、料理、特色風味小吃、水吧其他：彩妝洗化用品；美容、美發、美甲；身體保養；攝影彩擴；裁剪、熨燙、修鞋時尚百貨：家居用品、工藝品、電子產品、玩具、禮品；飾品、文體、圖書音像服裝：女裝、男裝、休閑裝、運動裝、童裝、童鞋、內衣；鞋帽、箱包、皮具七、招商政策1、周邊商鋪租金分布范圍項目/位置租金水平備注文化廣場0.93元/日

23、現有服裝業態約占整個文化市場的80以上，定位中端偏低，生意普遍較好,商鋪租金依次由南向北遞減。供銷商廈2.8元/日三樓定位鞋類、四樓定位服裝。冬季生意特別旺盛。定位相對比較低端，客戶來源以高密當地中下收入者為主。維客3.7元/日；35扣點高密最高檔次商場，隸屬于青島維客集團，很多商家經營不佳，商場生意不溫不火。金孚隆（小利群）35扣點此商場彌補了區域缺乏中高檔商場的缺點；無停車位。密水商城0.93元/日；內鋪：0.5-0.7元/日左右；西邊鋪位：0.19-0.74元/日整體由服裝、鞋帽、精品、小電器、婚慶、快餐、日用百貨等構成，商場前端主要由小家電和服裝組成。女人街位置較差，租金較低二層服裝城

24、，檔次較低。街道名稱利群路立新街振興街鎮府路昌安大道和順河路人民大街日租金水平0.7元/0.3元/0.69元/0.36元/0.63元/1.2元/2、招商政策任何新興商業市場從開業到興旺，再到達到合理的租金水平，均需要一定的時間來進行培育，培育時間的長短根據市場所處的位置、商業環境、市場規模、商業業態、競爭環境的不同而有所不同。根據市場調查，在綜合本項目地段、項目自身特征，以及目前商業氛圍、周邊競爭商鋪情況、商鋪銷售價格、人流動線等因素后，我們提出“放水養魚”的招商政策，“先做人氣，再做生意”，減少招商難度，以促進各類商家的盡快簽約，早日達到本項目的招商目標，在短期內形成熱租的場面。具體建議如下

25、：（1）租金以建筑面積核算，公攤暫按0.42計算；（2）一層商鋪基準租金為1.8元/日，根據原有租金、鋪位地角、建筑因素、動線設計等細節確定一鋪一價；二層基準租金為1.5元/日，三層基準租金為0.8元/日；四層基準租金為0.6元/日；（3）所有入場商戶享受繳一年租金可使用一年半的優惠政策，同時免1-2年營業推廣費；降低經營門檻，減輕經營壓力，先滿場再旺場；一次性繳納兩年租金的商戶可使用兩年半，并享受5%的租金優惠；（4）為盡快回籠資金，也為了對經營戶進行有效約束，所有入場經營戶先繳納租金（在簽訂租賃合同時一次性繳納），初步簽訂1-2年租期（娛樂區、餐飲區為3-5年租期），2年內租金不上浮；優惠

26、免租等在合同期完才可享受；（5）入場經營戶需繳納經營保證金，租賃面積在40以下的經營保證金為3000元，租賃面積在40以上的經營保證金為5000元，經營保證金在經營戶完整履行租賃合同后一個月后無息全額返還。娛樂業態及大商家經營保證金另行約定，原則上為兩個月標準租金；（6）對老經營戶帶新經營戶優惠為：介紹一個新經營戶免半年物業費,介紹二個以上者免一年物業費；介紹三個或者五個以上，則根據情況另行討論安排（比如贈送商鋪1-2年經營權）；或提報王總審批確定；（7）在推廣活動中的優惠則按活動計劃進行，有時間限定；（8）考慮在收租金的時候收物業管理費，空調費，公攤水電費等；（9）上述優惠需視招商的不同階段

27、進行調整（比如前20或50名簽訂租賃合同的優惠力度要大，以刺激經營客戶盡快簽約）。八、招商進度計劃1、招商啟動期：2010年9月28日10月15日需完成工作內容：接待中心包裝完畢正式啟用，VI、招商印刷品確定，招商計劃確定。2、公開招商階段：2010年10月16日11月19日 需完成工作內容：租金、面積、商業空間設計、交房標準、階段性推廣等方案的確定和執行。3、持續招商階段：2010年11月20日2010年12月17日 需完成工作內容：依據招商情況，確定政策調整及商鋪的銷售模式。此階段要完成全部招商項目的80以上，才能確保項目（一二層）順利開業。4、試營業、開業階段：2010年12月18日、2

28、011年元旦左右招商進場宣傳開始持續招商公開招商試營業盛大開業9月28日11月20日10月16日2011年元旦初步推廣 全面推廣 落實商戶進駐交付使用及試業開幕正式營運調整期九、價格建議1、初步價格建議經過比較精算，考慮開發商和經營戶雙贏，一個合理的價格應是：年度2011年2012年2013年2014年2015年預期租金（元/日/）1F1.81.82.02.22.42F1.51.51.651.82.03F0.80.80.91.01.14F0.60.60.660.70.77銷售價格（元）以8回報率計算1F82128212912510038109502F684468447528821391253F

29、365036504106456350194F27382738301131943513說明：設定從第三年開始，租金以10遞增；換算：售價日租金365天8。2、銷售政策建議1）招商形勢良好，考慮帶租約銷售；2）招商情況沒有達到預期，很難提升商業價值，考慮返租銷售或延期銷售（同時建議延期開業）；3）另外還要重點考慮商場工程及裝修進度是否能夠配合商場按時開業，銷售政策、時間相應調整。第四部分、執行及推廣一、招商團隊的組建成立招商部，招商部和銷售部分開。銷售經理、招商經理（各1人）主要職責：根據項目的經營方針與要求，制定招商部計劃，并組織實施。根據項目整體商鋪策劃、布局，以及業態組合，負責與商家協調，確

30、保商鋪經營指標達成。組織、管理招商、銷售團隊，培訓及輔導招商人員。對招商部門商家引進，促銷方案及相關合同及發生交際費用審核等負責。通過登記認購客戶，對銷售價格、銷售政策、銷售情況有個初步研判。招商專員、銷售專員（各4人）主要職責：負責商鋪招商，布局，商品組合及與商家協調，確保招商業種達成。配合公司整體布局，完成公司下達指標。登記意向經營或購買客戶，與客戶建立良好的關系，促進租賃或購買，完成商業招商或銷售任務。及時向上反饋重要信息情況。二、招商推廣工作安排ID任務名稱開始時間完成時間持續時間1招商方案討論定稿9月10日9月20日11D2招商團隊構建9月13日9月27日15D3招商人員確定9月13

31、日9月25日13D4職位明確9月25日9月27日3D5前期資料準備9月12日9月27日16D6 招商海報9月12日9月20日9D7 招商手冊9月15日9月27日12D8 手提袋/名片/紙杯/工牌9月16日9月27日12D9 商鋪租賃意向書、協議書擬定9月16日9月27日12D10 租金表9月16日9月22日7D11 現場包裝(項目外立面、招商處)9月12日9月20日9D以上工作安排為計劃安排，實際招商工作應根據需要及招商進度靈活多變。三、招商資料及流程1、招商資料準備招商海報（與銷售信息有機結合，30000份，9.28前完成）規格：A3大小。內容：展示項目地段優勢，項目本身的特點及發展前景，項

32、目招商細則，項目招商政策，促銷信息等。平面圖（9.20前完成）規格：A4紙張大小。內容：流行前線商鋪可招商總平面圖（業態分區，用不同顏色表示），商鋪編號、尺寸。商鋪租賃意向書、商鋪租賃協議書細則及合同文本。（9.28前完成）2、招商流程填寫招商登記表交納定金開發商財務開具收據確定房屋位置簽訂商鋪租賃意向書交納保證金/房屋固定費用10日內簽訂商鋪租賃協議書領取業戶手冊/申報單據資料填寫店鋪名稱/經營品牌/裝修方案從業人員進行培訓簽定消防安全協議領取入場證/工號牌店鋪裝修/組織貨源商品入場開業四、媒體推廣策略1、案名、LOGO、主題廣告語LOGO釋義：1）LOGO設計總體以三個8字變形而成，線條動

33、感流暢，顏色時尚鮮明，具有濃厚的時代感、藝術氣息，并形成5個向心力極強的箭頭，組成時尚6角星，預示項目要打造成當地乃至全國的明星企業；箭頭所向，代表項目地處城市中心、商業核心，項目凝心聚力，積聚八方客源，云集八方財富，融匯八方商機；2）三個8字，亦代表眾所周知的“發、發、發”的發達致富蘊意，分別代表開發商、經營戶、投資客三方共贏財富，在對外宣傳我們還可以這樣理解：企業致力于經營戶、投資客、消費者三贏。主題廣告語：流行根據地，時尚嘉年華銷售期廣告語：財富中軸線，時尚新磁場2、推廣對象（1）目標經營戶：老經營戶+1次創業者（2）目標消費群體（3）投資客戶項目自身的價值以及對消費者的吸引度直接影響經

34、營者(以及投資者)的參與熱情，而最終的消費者對項目的看好以及對商業配套的看好將更加堅定經營者(以及投資者)的信心。所以，傳播形象在強調自身價值的同時，全盤考慮消費者、經營者、投資者關注點，強化商業經營前景。3、推廣渠道 建議在推廣渠道上做到點面結合，在樹立市場形象的時候主動出擊，迅速消化本項目的剩余產品。點，也就是建立直銷渠道，將項目信息準確傳遞給目標客戶，建立與目標客戶的直接溝通渠道，精確打擊目標對象，以最小成本迅速打擊最有效市場面。其主要渠道有：一、對高密市各個商圈的主要市場門面、沿街門面，采用宣傳頁輪番派發和人員推廣的方法擴大宣傳面；針對主力目標商戶派發招商手冊；二、與中國移動及聯通聯系

35、，鎖定目標客戶群體，將銷售、招商信息直接發送至其手中；三、到濰坊或青島市等地商業集中地進行海報派發。面，也就是在公共媒體上進行無差別信息傳遞，用來建立項目市場形象，擴大影響力和影響面，對招商和銷售具有直接促進作用。其主要渠道包括現場展示系統、本地報紙媒體、電視、電臺、戶外形象廣告等。另外，充分利用公關活動推廣和宣傳，來提高招商的影響力。爭取在短期間內引起最大的轟動效應，引起市場的關注。4、推廣主題本次的推廣主題不僅限于銷售和招商，而是兩者有機結合，提高項目整體形象，強調項目的主題性、體驗式購物環境，以及所處的核心商業地帶，建立三好一公道的口碑，即硬件設計好、軟件規劃好、招商招得好，以及租金公道

36、，拉升項目價值。三好商鋪，大好錢程！我們需要強調的項目帶給他們的，是對未來無比看好的信心！5、推廣訴求點 （1）政策上未來前景的優勢區位價值 （2）項目本身獨一無二的優勢品牌價值 （3）市場上獨一無二的優勢市場價值 （4）消費者心理上的優勢可憧憬的、全新的、互動體驗式消費價值6、推廣時間考慮到本案開業的急迫性、招商的緊迫性，我們暫定2010年10月16日為公開招商日（開盤），形象推廣在9月20日進行。并以開盤、開業為核心進行階段性宣傳，所有招商工作均圍繞公開招商日的時間進行安排。7、推廣節奏（1）籌備階段：（即日起-9.27）完成項目推廣招商、銷售物料（單頁、招商手冊、平面圖、商戶手冊等）、租

37、金表、價格表的準備工作；營銷中心布置完畢；營銷人員培訓完畢；租賃意向協議、租賃協議等文件準備完畢；名片、手提袋、紙杯、工作牌、工裝等VI形象工具到位。 （2）預熱階段：（9.2810.15）以極具轟動性的廣告宣傳，進行市場區域、商業定位及前景炒作，使目標客戶認知、認可項目；制造項目即將盛大開盤銷售的氣氛，引發市場搶購熱潮。內部認購、對外招商同時進行；感受市場的熱力，增強購買動力。內部認購期內，完成招商30的招商任務；完成商鋪客戶蓄客100組。在媒體組合上，加強報紙廣告力度，更換戶外廣告內容，銷售人員或聘請專人派發項目宣傳單張。考慮其他廣告形式配合，如電視廣告等等。（3）引爆階段：（10.161

38、1.19）招商、銷售高舉共打；利用各品牌商家進駐意向加強招商工作，為帶租約發售鋪墊。完成招商任務70；商場銷售任務20。本階段內廣告以項目開盤信息和銷售熱銷信息為主，為項目公開發售烘托市場氛圍。在媒體組合，盡可能的利用各種媒體渠道，報紙、戶外、電視廣告、短信群發等等，擴大項目招商、銷售聲勢和影響力，樹立起項目良好的市場形象，制造開盤即熱即升值市場現象。（4）持續階段：（11.2012.17）調整政策，盡快完成招商；利用主力商家進駐意向帶動租賃工作進行，為開業奠定基礎。完成招商任務80；商場銷售任務30。本階段廣告以項目即將開業和項目廣受熱捧、商鋪緊俏信息為主，輔以大力度的優惠招租政策，進一步擴

39、大招商；盡可能的利用各種媒體渠道，報紙、戶外、電視廣告、短信群發等等，擴大項目招商、銷售聲勢和影響力；以及試營業、開業預告。（5）試營業、開業階段：（12.182011.1.7）制定開業推廣及促銷方案，制造開業火爆景象，增強經營戶入駐信心，提升投資信心。運營組織架構、商場管理辦法等準備完畢；商場美化、服務配套設施（如商場經營分布圖、果皮箱、休閑椅、綠植盆景、公告欄、指示牌等等）等落實到位；公共標語：如商場禁止吸煙、禁止拍攝、禁止帶寵物、請保持清潔、禁止強買強賣等安置完畢；保安、保潔、商場管理人員各就各位，各司其職。同時，印制臺歷或掛歷、福字、對聯等準備派送。（6）清售階段（2011.1.8）根

40、據前期銷售情況調整銷售策略，達到銷售最優化，并全力消化剩余貨量：到2011年5月份累計完成招商任務100，完成商業部分銷售任務的90。本階段內廣告宣傳推廣圍繞項目促銷展開，在繼續展示項目產品優勢、運營火爆實景的同時，傳達項目促銷信息實現項目快速銷售。8、媒體環境媒體媒體印象費用標準選擇建議高密電視臺電視廣告形象較好，且覆蓋鄉鎮，傳播范圍較廣，但受眾有限。費用較高，收視率低，節目制作粗糙，缺乏吸引力。電視字幕、角標形式較好，且便宜，不足之處只能限于在高密四個電視臺發布，覆蓋面窄費用較高；但字幕、角標費用較低建議選用15秒套播廣告，主打形象；輔以字幕、角標家家樂發行量較大，覆蓋范圍較廣，印刷質量較

41、好，比晨鴻信息高密版有更好的口碑和形象，內容缺乏可讀性，傳播時間廣，傳播時間短；有利于形象宣傳費用適中建議采用晨鴻信息高密版發行量大，覆蓋范圍較廣，印刷質量一般，內容缺乏可讀性，傳播時間廣，傳播時間短；有利于形象宣傳費用適中建議采用濰坊日報今日高密本報為黨政機關報（發行量一萬兩千份），層次較高，有一定可讀性，金孚隆、維客多在該報發布商業廣告；一定程度上有利于提升項目形象費用較高建議采用短信群發短信群發覆蓋面廣，且有針對性，效果較佳；但廣告內容不宜展開，不能圖文并貌，缺乏形象支撐，可考慮作為補充宣傳費用較低建議采用高密電臺電臺覆蓋面較廣；收聽率較低，收聽群體較固定，缺乏形象支持費用適中不建議采用

42、公交車體廣告廣告流動性好，覆蓋范圍廣（可考慮針對經過項目前的公交站點的公交車輛進行重點廣告選擇，另外，選用一些其他主要線路的公交車體）；鄉鎮到高密的車內座套廣告也可以考慮費用較高建議采用（一年宣傳期，2-3個線路，6-9輛公交車）主要路段戶外廣告（燈旗、燈箱、大型廣告牌廣告）車流量大、人群密集；可以作為前期形象導入宣傳，迅速提升知名度費用較高建議部分采用高密信息港信息量大，覆蓋面較廣；但是網站設計較為粗糙。費用適中可以考慮鄉鎮媒體（墻體、公交車）彌補大多數媒體覆蓋不到的劣勢；廣告載體形象較差費用低持續期根據招商情況考慮是否采用項目戶外廣告位置佳，傳達效果好，可長時間布放，隨時更換制作費用建議采

43、用搜房DM雜志形象較好，存留時間較長；發行量較小，發行渠道窄費用適中項目銷售可考慮采用出租車廣告流動性比較強，對于有車族可視效果較好；廣告位置較小，形象效果展示差，可傳達重要信息費用適中考慮采用其他369、推廣計劃編排媒體渠道及銷售物料第一階段(預熱)第二階段(引爆)第三階段(持續)試營業、開業階段9月10月11月12月12.182011.1.7283057812141519212226282924591112161819232526302379101416172123242728293031周二晨鴻/周四家家樂/周五濰坊日報高密版(整版)發布頻次發布主題全城啟動流行前線，我的時尚秀場全城啟動

44、流行前線,我的動感生活全城啟動流行前線,我的活力主場新時尚生活，新購物體驗流行前線,全城啟動比一比，專業更強(管理篇)比一比，環境更優(裝修篇)比一比，政策更好(政策篇)三好商鋪，大好錢程3000元，輕松做老板免租6個月，穩賺全城財富直通車，直通南京意向商戶報名中0經驗,0技術,照樣賺大錢(針對初次創業者提供創業基金)機遇越來越好，機會越來越少元旦開業，百萬豪禮大放送(開業預告)燈柱/戶外廣告頻次發布主題1、新時尚生活，新購物體驗2、三好商鋪，大好錢程1、3000元起，輕松做老板2、免租6個月，穩賺全城元旦開業最后招商車體廣告(公交線路)頻次發布主題1、新時尚生活，新購物體驗高密首個集購物、娛

45、樂、餐飲、休閑等于一體主題式復合型商業中心；2、三好商鋪，大好錢程流行前線，潮流中小型商鋪，火爆招商。針對全城消費者,形象導入/定位宣傳短信/電視字幕/套播15頻次內容招商信息(定位宣傳)招商信息(強化招商政策)招商信息(告知即將開業)開業信息宣傳單頁頻次內容新時尚生活，新購物體驗流行前線，啟動招商三好商鋪，大好錢程流行前線，潮流中小型商鋪，火爆招商3000元起，免租6個月開業信息(促銷信息)派送方式數量高密市沿街商鋪、人流量大的地點派發/30000份高密、濰坊沿街商鋪、小商品城等；投放/30000份沿街商鋪、人流量大的地點派發/30000份沿街商鋪、學校、人流量大的地點派發/30000份。招

46、商手冊內容及數量1、項目定位介紹、項目規劃介紹、項目優勢全面展開、招商政策、招商程序、招商業種、平面圖及業種布局等等；2000份3、附帶光盤廣告(可在招商現場循環播放,亦可與招商手冊配合使用,在光盤中利用電腦動畫充分展示未來項目的經營場景和項目的獨特之處)；2000份推廣目標樹立項目形象，展示項目理念，發布業態信息，引起社會公眾及各界重視。積累客戶資源。逐步加強高密流行前線的經營優勢與前景；深化口碑傳播；開始全面公開招商。項目已深入人心，強勢吸納各主力經營戶及散戶入場經營。繼續吸納各類散戶,力求滿場開業。開始轉入商場形象及品牌主推階段。10、活動推廣活動推廣方式從兩方面入手考慮： 針對目標客戶

47、群的公關活動展示項目品牌和優勢，促使目標客戶群（經營、投資）盡快抉擇； 針對目標消費群的人氣活動制造現場熱烈氛圍，影響目標消費群。 事件活動需要注意的兩個方面： 注意節假日時間節點； 注意及時捕捉新聞話題和炒作新聞事件。 活動一：流行前線營銷中心揭牌儀式暨項目推介說明會活動目的：營銷中心接牌儀式，并借助政府的公信力和影響力為項目造勢，高調入市，樹立項目形象、傳播項目信息。活動時間：2010年9月28日活動地點：待定（開發商聯系）操作要點：由政府有關部門牽頭，開發公司主辦，組織邀請政府有關部門主要負責人、高密經營戶、高密各媒介舉招商啟動儀式和項目推介會，從社會效應和商業性兩個方面推介項目。由政府

48、有關部門對項目從社會效應的角度進行推介；對意向商家，現場予以登記并邀約到招商中心參觀；儀式結束后，邀請參會者自助就餐；確保招商中心盡快裝修完畢、招商人員進場、平面圖、海報等必要的物料到位；該活動前，項目規劃最終確定、業態分區最終確定、招商政策確定；注重會前的新聞和廣告的宣傳，加強會后媒體的宣傳報道力度；廣泛邀請高密各經營戶參加，以提升項目的知名度，增加項目的社會影響力。活動二：財富直通車，經營戶到大中城市實地考察活動目的：加速招商步伐，帶給經營戶信心，尤其是那些沒有經營經驗和進貨渠道的客戶活動時間：初定11月左右操作要點：主要針對簽約、意向和潛在經營戶舉辦，通過實地（如南京、北京等地）考察，對

49、于一些品牌的店面裝修、陳列、服務等細節有良好的認知和借鑒；增強對本項目的信心；另外，流行前線營銷中心，設立創富專員這一崗位，為經營戶創業提供全程服務和專業指導，包括為客戶搭建與供貨商的聯系平臺，根據每位業主的情況和要求量身定做，提供多種品牌參考和選貨信息。活動三：高密流行前線冬服裝時尚發布會暨高密首屆電玩大賽活動目的：通過該活動展示流行前線良好形象，引起社會尤其是年輕人的廣泛關注，加深消費客戶對流行前線的時尚和娛樂認知，增強經營戶對項目的信心。活動時間：初定12月份左右活動地點：項目前廣場操作要點：雇專業模特走秀；其所用服裝、飾品均為流行前線業戶提供；服裝、配飾搭配由專業人士搭配。活動四、招商

50、全城啟動+商家簽約儀式新聞炒作 活動目的：通過事件營銷新聞話題炒作的行形式進行傳播，擴大項目影響力。 活動時間：項目正式開盤時間節點活動地點：前活動廣場操作要點：在每完成一個主力店或次主力店簽約之后舉辦。將屆時談定簽約的商家齊聚一堂，共同簽約。活動五：開業活動活動目的：通過流行前線開業活動，以及大力度的促銷活動，激發慶典現場的人氣并營造開業慶典的熱烈隆重，做到商機的沉淀。為經營戶營造良好的經營氛圍，增強經營戶和投資客信心。活動時間：2011年元旦操作要點：“開業慶典+促銷活動+文藝演出”相結合；確保開業火爆，一炮打響；現場人氣、營業利潤雙贏。其他建議： 商鋪競價拍賣會；與勞動局聯合，推出創業基

51、金五、費用預算名稱規格、數量費用（初步估算）1宣傳單張120,000，A3大小24000元2招商手冊3000份，20P18000元3光盤廣告（考慮是否來得及）2000份4晨鴻信息高密版整版頭版/末版15期12000元5家家樂整版頭版/末版15期21000元6濰坊日報高密版末版、內版13期；13000元/期169,000元7項目外圍墻體廣告鋼架噴繪或者紅色巨型布幅2000元8接待中心平面示意圖、其他包裝寫真+寫真板；噴繪+鋼架；X展架、一拉寶；拱門等1000元9大型戶外廣告兩塊,各3個月15000元10車體廣告（4路、18路）兩個路線，各2輛80000元11車載視頻廣告（15）11條公交車線路、

52、10條鄉鎮車線路、樓宇，3個月15600元12電視廣告兩個月(滾動字幕形式)5元一個字約6000元13短信廣告20萬條（每次5萬,分4次）20000元14昌樂信息港廣告（10.1-2011.1.1）一個季度，首頁浮動1000元/月；一季度3000元15出租車廣告高密100輛出租車，一個月1元/輛/天3000元162011年臺歷或掛歷2000份另案17商戶手冊每個商戶一本/約600本2000元18商場美化、導示系統根據實際情況10000元19推廣活動、開業慶典活動、促銷活動根據開業方案（另案）另案20其他（機動費用）合計402200元第六部分、運營一、企業文化1、企業宗旨：滿足顧客需求，構筑商業

53、文明2、品牌理念：新時尚生活，新購物體驗3、經營理念：滿足大眾需求，享受購物樂趣4、經營策略：品質優良，時尚領先，同質低價5、管理理念：從細節做起，向規范看齊6、服務理念：為業戶著想，讓顧客滿意7、經營方針：統一規劃、統一招商、統一管理、統一形象、統一宣傳8、企業承諾：質量放心，價格稱心，服務誠心，環境舒心9、企業價值觀：為顧客提供服務，為業戶創造財富，為社會做出貢獻10、企業口號： 商場靠我發展，我靠商場生存 一切從市場出發，一切為業戶服務，一切讓顧客滿意 顧客決定我們的生存和發展 為顧客創造價值，為業戶帶來利潤 誠信經營，顧客至上，公平交易，服務真誠二、營業管理1、開業時間：2011年元旦

54、2、營業時間：5-10月份8:30-20:00，11-4月份9:00-18:003、物業管理：設立保安崗亭，為整個購物中心提供全天候的公共安保（配備自動監控系統、消防應急系統），專業物業隊伍全天候的物業服務，全天侯保安、全天候保潔打造一個整潔、文明和諧的商業中心。通過完善的保安系統，環境美化，物業維護等專業服務，營造良好的購物環境。4、促銷推廣：設立推廣基金，統一購物中心日常經營推廣，組織月度及節假日期間的主題活動與廣告宣傳；另外配備完善的廣播系統，除正常營業時間播放背景音樂外，還具有提示、報警、尋人尋物等功能。5、視覺引導：流行前線根據企業標志、標識、主打廣告語、企業標識色等企業視覺識別要素

55、，利用燈箱、噴繪、寫真等手段，建立視覺引導系統。具體包括：A固定形象設施：場外吊旗、場外刀旗、場內吊旗、噴繪、溫馨提示等。B賣場公共指示系統：樓層經營提示、樓層區域提示、公共區域指示、促銷指示（POP海報、不銹鋼展架、X展架或易拉寶）等。C賣場公告指示系統：商場禁止吸煙、禁止拍攝、禁止帶寵物、請保持清潔等標語。關于商品和服務明碼標價的規定；禁止價格欺詐行為的規定；商場管理規定；營業管理處罰標準；統一管理規定；裝修工程施工規范。三、運營模式統一管理，分散經營我們所說的“統一管理”，主要包括：統一招商管理、統一物業管理、統一營銷管理、統一服務監督、統一經營布局。 其中“統一招商管理”要求對招商對象

56、進行品牌審核管理、并建立租約管理。我們所說的“分散經營”，是為商場消費者和經營者間的交易提供場所，原則上不統一收銀，由商家把握利潤空間，現金運轉更靈活，百貨店的收銀方式需在確定主力商家之后進一步確定。統一商場管理，各商家又獨立經營，可避免密水商城等傳統市場的臟亂差，管理無序的局面，為高密帶來真正意義上的舒適、有序、服務好、商品好的時尚主題商業中心，同時，為各商家的資源效應獲得最佳收益，經營更具有一定的靈活性。缺乏規范化的統一管理，很難經受商圈內密集的零售業市場競爭，更難以實現真正的永續經營，戰略發展。備注：具體運營方案(含組織架構)、開業方案及開業前形象推廣方案另附。結束語我們堅信通過全面的市場調研、準確的市場定位、完善的營銷推廣及招商策略，方可以在較短時間內，形成較強的市場輻射能力，鎖定目標客戶群，進一步提高流行前線商業產品的市場形象和知曉度，提升項目商業價值，促進招商、銷售工作的順利開展，并為項目的永續經營和順利完成銷售任務打下堅實的基礎。