1、重慶涪江房地產(chǎn)有限公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃引 言重慶市涪江房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司真正起步于2006年，在集團(tuán)公司（重慶潼南供電公司）強(qiáng)力后盾的支撐下，主營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。從2008年以來，中國房地產(chǎn)業(yè)充滿挑戰(zhàn)與變數(shù)，各項土地政策的出臺，土地交易的陽光化、透明化，銀行緊縮銀根、開發(fā)門檻提高、諸多地產(chǎn)宏觀政策打壓等因素，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了前所未有的競爭難度。在現(xiàn)今新的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難再通過土地儲備而“坐享”土地增值收益，企業(yè)投資收益越來越依賴于房產(chǎn)開發(fā)。項目成本越來越高、項目利潤率越來越低，將是市場主要特征之一。在這樣的背景下誕生的開發(fā)企業(yè)，如何生存、如何發(fā)展、如何讓企業(yè)擁有更健康、更長

2、久的生命力？這將是貴我雙方一個長期的系統(tǒng)研究工程。自11月12日與涪江二位經(jīng)理接洽后，結(jié)合我司近幾年在重慶以及周邊幾個區(qū)縣的各類型城市的房地產(chǎn)市場所積累的專業(yè)經(jīng)驗和體會，我司高層及有關(guān)專業(yè)人員經(jīng)過數(shù)次深入研討，對涪江房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃提出了一些建設(shè)性的見解。我司本著一貫務(wù)實、專業(yè)的作風(fēng)，遵循以戰(zhàn)略指導(dǎo)策略的基本原則。以下就我司對貴司的戰(zhàn)略發(fā)展做出建議并陳述之，不足之處，望貴司批評指正。第一部分 涪江公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的現(xiàn)狀基礎(chǔ)一、外部環(huán)境分析二、企業(yè)內(nèi)部環(huán)境三、產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合第二部分 涪江地產(chǎn)企業(yè)文化1、涪江企業(yè)文化之雛型延續(xù)“家文化”2、涪江企業(yè)文化之發(fā)展 “給能人一個空間”3、涪江

3、企業(yè)文化之核心“以人為本，誠實信用”4、涪江企業(yè)文化之創(chuàng)新“追求卓越，盡善盡美”第三部分 涪江公司的發(fā)展目標(biāo)定位和整體發(fā)展戰(zhàn)略一、企業(yè)發(fā)展目標(biāo)定位二、企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略第四部分 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃一、整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃要點二、業(yè)務(wù)發(fā)展的區(qū)域選擇分析三、業(yè)務(wù)發(fā)展的階段性分析四、整體戰(zhàn)略核心思想第五部分 戰(zhàn)略實施建議一、資產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略二、組織架構(gòu)的建立三、人力資源戰(zhàn)略第六部分 涪江地產(chǎn)企業(yè)品牌推廣建議一、策略篇二、品牌執(zhí)行篇三、品牌傳播篇十年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃實施思路第一部分 涪江公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的現(xiàn)狀基礎(chǔ)在2008中國房地產(chǎn)行業(yè)普遍低迷的這一年，面對不可預(yù)期增長的未來幾年，涪江公司進(jìn)入房地產(chǎn)市場，以下條件不可

4、或缺：資本深度及融資能力成熟的管理體制強(qiáng)大的人力資源配備與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的、深厚的社會資源涪江公司最為關(guān)鍵的優(yōu)勢就是擁有重慶潼南供電公司的支撐和較強(qiáng)的融資能力，并且與當(dāng)?shù)卣块T有良好的關(guān)系，雖然對上述幾個方面條件并不齊備且本身擁有的條件也不見得特別優(yōu)質(zhì)，但這些都是能夠完善，可以改變的。一個好的發(fā)展戰(zhàn)略，一批優(yōu)質(zhì)的、穩(wěn)定的合作方，一些良好的社會、政府關(guān)系，這都是改變涪江公司現(xiàn)狀的法寶。一、外部環(huán)境分析1.宏觀大勢分析中國經(jīng)濟(jì)將保持穩(wěn)步發(fā)展的勢頭：中國政府制定的國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十五”計劃已經(jīng)圓滿完成，“十一五”計劃綱要提出未來五年國民經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展速度，經(jīng)濟(jì)增長速度最近幾年都預(yù)計要高于10

5、%，比前幾年的9%左右有一個穩(wěn)定的提升。各種跡象表明，中國經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入一個新的發(fā)展周期，中國正出現(xiàn)新的房地產(chǎn)開發(fā)熱。中國的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入一個新的發(fā)展時期：新時期的標(biāo)志是伴隨著住房政策的出臺而出現(xiàn)的，其標(biāo)志有：一是城鎮(zhèn)住房體制的質(zhì)變已經(jīng)完成。即居民住房由過去的實物分配變?yōu)樨泿呕峙洌铀偻菩凶》孔杂谢６欠康禺a(chǎn)市場由過去的供方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。三是供應(yīng)主體變化，各開發(fā)企業(yè)的地位正面臨重新洗牌。中國的建筑業(yè)也處于一個大發(fā)展的時期：根據(jù)建設(shè)部的預(yù)測，今后-年，我國建筑業(yè)面臨規(guī)范化帶來的挑戰(zhàn)，同時也帶來持續(xù)健康發(fā)展的良好的機(jī)遇。一是國民經(jīng)濟(jì)將以10的速度持續(xù)穩(wěn)定地增長，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的宏觀

6、環(huán)境和廣闊空間。二是我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民住宅建設(shè)規(guī)模將不斷擴(kuò)大，為建筑業(yè)提供了廣闊的市場。三是西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，大規(guī)模的重點工程建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將為建筑業(yè)提供新的市場發(fā)展空間。四是加入后在資本流、信息流、人才流給建筑業(yè)帶來的機(jī)遇越來越顯著。國家政策客觀上是為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供保障的，各項房地產(chǎn)宏觀政策的調(diào)控，看似對房地產(chǎn)行業(yè)的打壓，但實際上是規(guī)范房地產(chǎn)市場，讓房地產(chǎn)行業(yè)更加健康、持續(xù)的發(fā)展下去，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷2008年10月以后幾年的陣痛后，必將迎來燦爛的春天。國土資源部與建設(shè)部的“十一五”規(guī)劃綱要分別都提出未來5年我國住宅的發(fā)展目標(biāo)是，城鎮(zhèn)、農(nóng)村的新建住宅比例仍

7、然大幅上升。到十一五結(jié)束時，城鎮(zhèn)基本實現(xiàn)平均每戶擁有一套功能相對齊全、綜合質(zhì)量相對較高的住宅。這客觀上也要求國家的政策要為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供良好的政策支持。就其外部大環(huán)境而言，今年絕對不是房地產(chǎn)行業(yè)的春天，今年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度還將加大，最近兩年必將是中國房地產(chǎn)行業(yè)最為艱苦的兩年。2.產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析分析說明：房地產(chǎn)業(yè)作為中國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中一個大型發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，由于區(qū)域環(huán)境和市場成熟程度的差異，在不同的地區(qū)其發(fā)展程度和產(chǎn)業(yè)特點都是有差異的，在本節(jié)分析中，在考慮涪江公司的實際要求基礎(chǔ)上，我們主要在重慶市房地產(chǎn)市場大勢的基礎(chǔ)之上，對潼南地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況從四個方面做比較詳細(xì)的分析。2.1重

8、慶市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展大勢重慶市是我國西南地區(qū)和長江上游最大的經(jīng)濟(jì)中心、水陸交通樞紐和對外貿(mào)易港口，憑借長江“黃金水道”之便，依托豐富的資源和廣闊的市場，成為中國西南地區(qū)的交通和郵電通訊樞紐。水、陸、空交通四通八達(dá)，與成都、西安形成的三角城市群是中國三大都市圈之一。重慶直轄后，借西部大開發(fā)的契機(jī)，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)快速發(fā)展，城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了顯著的成就，交通、通信、能源等各項措施條件為經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)，城市經(jīng)濟(jì)正在向良性方向快速發(fā)展。重慶市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速協(xié)調(diào)發(fā)展，人民生活水平穩(wěn)步提高，各項社會事業(yè)取得新的進(jìn)步。今年年底，中央進(jìn)一步加大了對重慶地方發(fā)展的扶持，胡錦濤總書記明確提

9、出了重慶“三個定位、一個目標(biāo)、四個任務(wù)”的發(fā)展大計，重慶成為中國第一個內(nèi)陸港，為重慶直轄十年后的發(fā)展指引了方向。2.1.1重慶市房地產(chǎn)行業(yè)趨勢預(yù)測重慶市國土房管局發(fā)布的消息稱：未來五年房產(chǎn)市場80%的土地供應(yīng)都將用于建設(shè)普通商品住房，并鼓勵開發(fā)商開發(fā)低價位、中小戶型房產(chǎn)。重慶市城市化率在45%左右，而根據(jù)“十一五”規(guī)劃，未來5年內(nèi)重慶市城市化率將達(dá)到52%，每年城鎮(zhèn)化率增幅將維持在1.5年百分點以上，而每年從農(nóng)村進(jìn)城人口將近50萬，住房需求仍比較大。重慶市城鎮(zhèn)居民人均住房面積雖有比較大幅度的提高，達(dá)到了24.3平方米，但與重慶市“十一五”規(guī)劃確定的目標(biāo)還有差距，到2010年末期，城鎮(zhèn)居民的人均

10、住房面積在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上增加了3.7平方米，達(dá)到28平方米；到2020年，最終實現(xiàn)城鎮(zhèn)人均住房面積35平方米的目標(biāo)。重慶樓市經(jīng)過近幾年的國家宏觀地產(chǎn)政策的打壓，重慶市整體房地產(chǎn)市場在2008年陷入低迷狀態(tài)。經(jīng)過陣痛，許多發(fā)展商都對自己項目的開發(fā)、設(shè)計、建設(shè)、營銷、管理等方面進(jìn)行了或多或少的調(diào)整、改進(jìn)，未來幾年的重慶房地產(chǎn)行業(yè)必將迎來一個全新的階段。融資渠道漸趨多樣化，加息微調(diào)仍可能。土地供應(yīng)減少對市場的影響開始顯現(xiàn)。開發(fā)投資增速減緩。房地產(chǎn)價格不可能大幅降低，保持穩(wěn)定可能性最大。板塊帶動區(qū)域發(fā)展 大盤時代，爭搶蛋糕 商業(yè)地產(chǎn)全面交鋒，殘酷競爭，必有所傷營銷復(fù)歸理性 小戶型大行其道 2.1.2重慶

11、市房地產(chǎn)市場前景分析預(yù)測良好的投資潛力孕育房地產(chǎn)投資空間；需求市場將進(jìn)一步擴(kuò)大；產(chǎn)品本身得到理性認(rèn)識，點子營銷、概念營銷、文化營銷正面臨被遺棄。2.2潼南房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析潼南縣地處成（東）渝（西）交界的重要腹地。相比之下在重慶各區(qū)縣樓市中是還不算活躍的區(qū)域。但是從2004年起，潼南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有目共睹。目前，云集了重慶寶田地產(chǎn)、重慶康居集團(tuán)、香港奧瑞特集團(tuán)等大型房地產(chǎn)開發(fā)商，其開發(fā)量在該區(qū)位居前列。同時，永佳、共誼、富發(fā)等地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的住宅項目，也在當(dāng)?shù)鼐哂兄匾绊懥Αｄ想S著江北新城的持續(xù)建設(shè)，老城濱江路片區(qū)的舊城改造。房地產(chǎn)市場將持續(xù)放量，未來濱江路片區(qū)開發(fā)將持續(xù)升溫，預(yù)計

12、在未來2-3年內(nèi)，潼南樓市將參照重慶主城轉(zhuǎn)型，逐漸火爆。特別是濱江路片區(qū)，即將成為潼南樓市新的亮點。其高品質(zhì)、高價位的住宅物業(yè)，必將吸引越來越多人的關(guān)注。2.2.1潼南房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析土地市場走勢潼南縣可供開發(fā)的土地資源較為豐富，對房地產(chǎn)開發(fā)較為有利；而潼南縣老城濱江片區(qū)，舊城改造相對較多，地塊較多，景觀良好，是房地產(chǎn)開發(fā)的有利因素，同時也是房地產(chǎn)開發(fā)的難點所在。目前老郵政局和鹽家埡口的兩個舊城拆遷改造項目均已通過規(guī)劃立項，預(yù)計在未來兩年內(nèi)，該區(qū)域持續(xù)放量將逐漸增大。與此同時，在土地的供應(yīng)量上，由于濱江片區(qū)舊城改造，土地的開發(fā)量也逐漸增多。潼南縣江北新城一直以來是潼南建設(shè)的重點，其土地儲

13、備量是最為豐富的，但其基礎(chǔ)設(shè)施配置建設(shè)緩慢。發(fā)展方向走勢潼南縣在未來的1-3年內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在江北新城和老城濱江路片區(qū)。這些區(qū)域，無論其配套設(shè)施，還是交通狀況，都在不斷完善，特別是濱江路片區(qū)，將逐漸成為潼南樓市新的亮點。越來越吸引更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的青睞。產(chǎn)品走勢潼南縣未來的產(chǎn)品開發(fā)仍將以兩房、三房為主，建筑面積在75-110的戶型最有市場，產(chǎn)品形態(tài)則更為豐富。預(yù)計濱江路片區(qū)以高層為主，其他區(qū)域以高層與小高層相結(jié)合。2.2.2潼南房地產(chǎn)發(fā)展前景分析中關(guān)系到涪江公司發(fā)展的因素現(xiàn)狀與前景描述1房地產(chǎn)開發(fā)速度增長較快2住宅需求增長比重較大3房地產(chǎn)銷售價格繼續(xù)上揚4開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模不大5個

14、人購房已成為住宅市場主力軍6新項目規(guī)模逐步加大7大企業(yè)在市場中占主導(dǎo)地位8房地產(chǎn)進(jìn)入門檻提高現(xiàn)狀前景1潼南整體發(fā)展前景看好2需求穩(wěn)定增長3住宅質(zhì)量全方位的提高4運行機(jī)制基本完成市場化，5競爭更加激烈6濱江開發(fā)建設(shè)將興起一輪新的高潮7服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高8信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場中逐漸發(fā)揮重要作用9房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展10企業(yè)和消費者行為都更具理性化11政府行為加強(qiáng)現(xiàn)狀：1房地產(chǎn)中住宅需求仍然旺盛，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持增長態(tài)勢2現(xiàn)有市場中項目規(guī)模參差不齊為涪江公司提供了創(chuàng)業(yè)空間前景：1潼南房地產(chǎn)業(yè)尚處于發(fā)展期，涪江選擇進(jìn)入有發(fā)展前景2房地產(chǎn)相關(guān)的服務(wù)機(jī)構(gòu)全面發(fā)展可以為涪江發(fā)展提供咨

15、詢支持3潼南房地產(chǎn)業(yè)的總需求呈擴(kuò)大趨勢，需求結(jié)構(gòu)向多樣化發(fā)展，為涪江發(fā)展提供了選擇適宜自身發(fā)展的細(xì)分市場的機(jī)會對涪江發(fā)展的利好因素對涪江發(fā)展的不利因素現(xiàn)狀：1大企業(yè)的市場影響力會影響到涪江發(fā)展2進(jìn)入門檻提高使涪江經(jīng)營風(fēng)險增大3市場競爭激烈，而外地優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)入更加劇競爭4由市場化主導(dǎo)的個人購房的消費市場由于涪江的營銷經(jīng)驗不足而存在威脅前景：1房地產(chǎn)業(yè)將迎來更為激烈的競爭態(tài)勢，運行機(jī)制市場化使得涪江在土地獲取和融資方面都面臨嚴(yán)峻考驗，而外地企業(yè)加入更加劇了市場競爭2涪江信息化管理不足限制企業(yè)在市場中發(fā)揮更大的作用3 政府扶持大企業(yè)的政策導(dǎo)向?qū)Ω⒔l(fā)展也有不利因素4住宅設(shè)計品味和質(zhì)量的全方位提高對涪

16、江提出更高的要求對涪江創(chuàng)業(yè)的要求1涪江要培育自身對市場的認(rèn)識能力和把握市場的能力2涪江要選擇某些優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行“目標(biāo)學(xué)習(xí)”，加速發(fā)展自己3對自身經(jīng)驗不足之處要采取有效措施降低風(fēng)險（業(yè)務(wù)外包、咨詢學(xué)習(xí)等方式）現(xiàn)狀前景1涪江要避免和重量級企業(yè)進(jìn)行直接競爭，可以搞合作方式或選擇適宜自己的項目塑造自己的品牌2從一開始要加強(qiáng)信息化建設(shè)，優(yōu)化企業(yè)管理3不以過高利潤為目標(biāo)，要開發(fā)質(zhì)量過硬的產(chǎn)品，以服務(wù)消費者為宗旨4在規(guī)劃設(shè)計和銷售等薄弱環(huán)節(jié)要有新的運營思路2.3潼南房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析2.3.1產(chǎn)業(yè)競爭強(qiáng)度分析各強(qiáng)度因素描述現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量及競爭強(qiáng)度根據(jù)重慶市工商局統(tǒng)計，07年底全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2200多家

17、，其中潼南地區(qū)27家關(guān)系涪江的因素分析企業(yè)數(shù)量眾多、項目數(shù)量相對較少，競爭強(qiáng)度大房地產(chǎn)開發(fā)成本結(jié)構(gòu)1取得土地的費用2服務(wù)建設(shè)費用3公用設(shè)施配套費4各項稅費5財務(wù)費用6開發(fā)商利潤7廣告營銷費用8其它不可預(yù)見費用關(guān)系涪江的因素分析涪江的財務(wù)管理、成本控制能力、營銷手段等方面應(yīng)該加強(qiáng)生產(chǎn)能力及擴(kuò)大方式1自我積累募資 2合作開發(fā) 3創(chuàng)新的開發(fā)模式關(guān)系涪江的因素分析1創(chuàng)新的開發(fā)模式 2現(xiàn)在涪江主要選擇自我積累募資開發(fā)競爭者類型外地的大型知名企業(yè)，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)，也有同涪江一樣的企業(yè)，總體參差不齊關(guān)系涪江的因素分析避開同大企業(yè)直接競爭，或選取合作開發(fā)產(chǎn)品差異產(chǎn)品差異很大。主要分為住宅和商用兩大類而各類又可細(xì)分，

18、同類產(chǎn)品的也存在環(huán)境、地域等綜合因素差異關(guān)系涪江的因素分析開發(fā)適合涪江自身的產(chǎn)品。建議走品質(zhì)住宅或參與政府的危改項目等進(jìn)入壁壘和退出障礙1進(jìn)入壁壘比較大2退出障礙要依據(jù)項目運作情況而定關(guān)系涪江的因素分析1已經(jīng)進(jìn)入，但壁壘因素還很多2退出的障礙主要來源于項目運行的風(fēng)險性因素產(chǎn)業(yè)投資目的追求高利潤是大多數(shù)企業(yè)所追求的目的關(guān)系涪江的因素分析1不盲目追求高利潤 2低風(fēng)險求發(fā)展2.3.2潛在進(jìn)入者威脅分析影響因素威脅涪江進(jìn)入的因素分析其它潛在進(jìn)入者對涪江的威脅涪江應(yīng)對策略的初步思路進(jìn)入壁壘規(guī)模經(jīng)濟(jì)涪江開發(fā)能力不足大規(guī)模開發(fā)能力強(qiáng)小規(guī)模或選擇與政府合作擴(kuò)大規(guī)模產(chǎn)品歧異涪江還不具備品牌品牌、設(shè)計、質(zhì)量優(yōu)勢低

19、利潤，求精品資本需求涪江融資能力沒真正受到市場考驗有一定的融資能力多方融資價值分散銷售渠道缺乏營銷經(jīng)驗和渠道有關(guān)系和營銷經(jīng)驗或渠道關(guān)系營銷自建渠道政府政策門檻提高，硬性條件有滿足條件的實力后盾利用縣政府支持避開不利政策與規(guī)模無關(guān)的成本劣勢人才、經(jīng)驗、意識、管理水平等處于劣勢有人才，管理到位等加強(qiáng)自身建設(shè)現(xiàn)有企業(yè)的阻礙進(jìn)入扼制價格涪江控制成本力對銷售價格的制定加強(qiáng)對成本的控制做好價值分析經(jīng)驗與規(guī)模有大企業(yè)背景的優(yōu)勢（如加新、歐怡）避開直接競爭說明：1、把涪江定位于新進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，主要分析影響涪江進(jìn)入的威脅性因素；2、把涪江定位于地處潼南地區(qū)的現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)，分析其它潛在進(jìn)入者對涪江發(fā)展的影

20、響因素2.3.3房地產(chǎn)供應(yīng)商分析涪江應(yīng)對策略合作開發(fā)可以選擇利用其它方式融資（槐房項目做的不錯）房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈： 土地供應(yīng)方建筑規(guī)劃設(shè)計機(jī)構(gòu)其它信息中介機(jī)構(gòu)資金供應(yīng)建筑供應(yīng)商營銷策劃代理物業(yè)管理配套設(shè)施重要性涪江供應(yīng)能力供應(yīng)能力供方產(chǎn)業(yè)價值占有力供應(yīng)方式有償出讓（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行政劃撥 自由資金 預(yù)收賬款銀行貸款 房產(chǎn)抵押貸款債券融資 股票融資合作開發(fā) 其它自己銷售（可委托策劃）經(jīng)紀(jì)銷售（獨家代理或獨家銷售權(quán)、多重開價、凈開價）自設(shè)物業(yè)管理公司、外包公開招標(biāo)、邀招標(biāo)、議標(biāo)招投標(biāo)能力差有土地儲備，市場運作土地是趨勢遠(yuǎn)期儲備能力差利用潼南政府支持選擇危改項目，避免過早征用土地通過

21、其它關(guān)系資源自有資金不足機(jī)構(gòu)融資能力較強(qiáng)債券、股票融資行不通整體融資能力較強(qiáng)土地價值居高不下地產(chǎn)商利潤較高供方價值占有力強(qiáng)設(shè)計招標(biāo)找中介沒有自己的規(guī)劃設(shè)計機(jī)構(gòu)，缺乏良好的規(guī)劃 設(shè)計人員分析市場信息能力不足沒有銷售經(jīng)驗可以選擇經(jīng)紀(jì)銷售已有自己的物管公司好的規(guī)劃設(shè)計產(chǎn)品是開發(fā)項目成功的關(guān)鍵；價值占有力適中融資方式的不同決定了供方價值占有能力，關(guān)鍵看融資手段供方價值占有力最低，需借關(guān)系建筑公司的供應(yīng)能力價值占有力較強(qiáng)，銷售環(huán)節(jié)直接決定整個產(chǎn)業(yè)價值的實現(xiàn)是穩(wěn)定的持續(xù)現(xiàn)金流入，對開發(fā)商價值占有影響較小選用自己的物管公司依據(jù)項目性質(zhì)決定銷售方式銷售方式要多樣化用關(guān)系建筑公司，招投標(biāo)成為形式引入好的融資人員

22、和金融機(jī)構(gòu)建立良好的關(guān)系開辟多種融資渠道要提示自身對規(guī)劃的認(rèn)識把握未來產(chǎn)品設(shè)計的市場信息2.3.4房地產(chǎn)業(yè)消費市場（買方）分析需求結(jié)構(gòu) 居民個人已經(jīng)成為房地產(chǎn)中住宅市場的消費主體； 主城區(qū)和外地企業(yè)涌入，非潼南本地人對住房需求和商業(yè)用房需求將增加； 經(jīng)濟(jì)發(fā)展、戶籍制度改革，人們工作的流動性加強(qiáng)，使得“住宅”租賃成為未來房地產(chǎn)業(yè)消費的一個重要市場； 住房需求年齡結(jié)構(gòu)明顯，年齡在2542歲之間的人群成為主力購房者； 老城改造區(qū)的居民和中低收入者是危改房和經(jīng)濟(jì)適用房的主要購房群體。需求特點 對均好性要求更高，購房者除了對住宅質(zhì)量、戶型、會所、交通等方面繼續(xù)關(guān)注，還對新技術(shù)、新材料的使用、節(jié)能、環(huán)保、

23、智能化等能夠提出新的需求，特別對社區(qū)景觀和環(huán)境方面提出新的要求； 對物業(yè)管理質(zhì)量需求增強(qiáng)，要求“物有所值”； 對不同設(shè)計戶型需求呈多樣化特點； 對住房的消費需求大于投資需求。2.3.5房地產(chǎn)業(yè)替代產(chǎn)品分析從房地產(chǎn)業(yè)宏觀角度分析，房屋住宅作為人們居住的必需的特殊商品，具有不可替代性。從企業(yè)角度分析，由于產(chǎn)品類型和消費意識的不同，對企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品會產(chǎn)生替代效應(yīng)，主要是消費者的選擇決定的。比如：選擇“普通商品住宅”為重點開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)的市場銷售可能會受到“經(jīng)濟(jì)適用房” 的替代沖擊，而經(jīng)濟(jì)適用房也可能受到“危改房”的替代沖擊。比如：“房屋租賃”對“房屋銷售”會產(chǎn)生替代效應(yīng)，這要看人們的購買力、消費背景

24、或消費意識。對于涪江房地產(chǎn)開發(fā)公司，在進(jìn)行市場分析時候要重點考慮上述因素。涪江如果選擇在潼南競爭政府“危改項目”，“房改帶危改”的政策會使得危改區(qū)居民大多選擇回遷，這樣有效避免這種各類產(chǎn)品之間的替代效應(yīng)。2.3.6房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)競爭強(qiáng)度消費者情況供應(yīng)鏈狀況進(jìn)入者威脅替代品分析涪江應(yīng)對策略參與競爭避開直接競爭另辟新渠道對供應(yīng)商的選擇要充分科學(xué)、合理的思考和規(guī)劃挖掘潛在消費市場，避開完全商品化，提高價值開發(fā)選擇好適合自己發(fā)展起步的領(lǐng)域2.4房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析分析說明：房地產(chǎn)業(yè)具有其自己獨特的行業(yè)特性，從不同的角度有不同的分析方法。從開發(fā)企業(yè)的角度是涪江所需要的和切合實際的，因此我們

25、通過房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特性做出比較詳細(xì)的分析，為涪江的發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供支持。房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈開發(fā)價值鏈對于涪江公司的實際影響：1、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是功能性的，開發(fā)模式具有創(chuàng)新性：房地產(chǎn)業(yè)的基本功能是為人們提供“居住工作”的場所，其產(chǎn)品是功能性的，但對于開發(fā)企業(yè)來講，開發(fā)功能性產(chǎn)品的商業(yè)模式具有創(chuàng)新性。那么涪江開發(fā)公司的企業(yè)定位基礎(chǔ)就是 “以創(chuàng)新的開發(fā)方式為區(qū)域居民提供功能產(chǎn)品的服務(wù)”。2、房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)周期長：由房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品特性決定了其產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)的周期較長，而對于開發(fā)商來講，就需要盡可能縮短開發(fā)周期，加速資金流轉(zhuǎn)。從房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈上看，就是要對橫向水平鏈進(jìn)行整合，對各個階段

26、的時間、精力等投入作出合理規(guī)劃和組織。3、房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價值環(huán)節(jié)眾多：房地產(chǎn)業(yè)和別的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性很強(qiáng)，比如建筑業(yè)。因此，在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中有多個創(chuàng)造價值的環(huán)節(jié)。從價值鏈上可知，為開發(fā)商提供各類資源供應(yīng)的供應(yīng)方都要參與對開發(fā)價值的分配。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商必須對縱向的價值鏈環(huán)節(jié)進(jìn)行一體化整合。4、在房地產(chǎn)開發(fā)的價值追求中，開發(fā)商要避虛就實，不盲目追求高利潤。即對于自身能力不足的價值環(huán)節(jié)，要采取外包合作等多種方式，以求降低風(fēng)險，對于自身能力所及的價值要留給自己，把開發(fā)業(yè)務(wù)做專。5、房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終價值體現(xiàn)是各個價值環(huán)節(jié)緊密合作的結(jié)果。一個房地產(chǎn)項目，它的土地選址、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品施工質(zhì)量、銷售策略

27、和物業(yè)配套管理等每一個環(huán)節(jié)都對項目的成敗起至關(guān)重要的作用，因此要求開發(fā)商要選擇或開創(chuàng)良好的開發(fā)模式。2.5房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析細(xì)分參數(shù)選擇：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場可以按不同的參數(shù)選擇作出不同的市場細(xì)分，依為涪江戰(zhàn)略業(yè)務(wù)選擇的角度考慮，我們選取不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品為細(xì)分參數(shù)，將房地產(chǎn)市場劃分為：危改市場、經(jīng)濟(jì)適用房市場、普通住宅市場、寫字樓市場、別墅市場、商業(yè)用房市場；對當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)細(xì)分市場狀況作出分析。商業(yè)用房市場分析寫字樓市場分析別墅市場分析經(jīng)濟(jì)適用房市場分析（政策性強(qiáng)）危改房市場分析（政策性強(qiáng)）其它商品住宅（完全商品化開發(fā)的住宅項目、綠化隔離帶等有政策性的開發(fā)項目）商業(yè)類住宅類2.5.1商業(yè)類市場分析通

28、常意義上的商鋪和店鋪等是地區(qū)房地產(chǎn)市場的重要組成部分之一，推動了潼南商業(yè)用房市場的發(fā)展。1、市場供應(yīng)總體供應(yīng)量逐步增加，但在房地產(chǎn)投資中相對比重較小；商業(yè)用房供應(yīng)規(guī)模逐漸趨于大、中型，物業(yè)面積總體較多，而且區(qū)域分布差異明顯。大型商業(yè)房在不久的將來將集中于老城濱江路、江北新城南北干道、涼風(fēng)埡橋南大道等主要交通口岸。在前幾年有眾多政府機(jī)關(guān)單位的樓盤建設(shè)，造成潼南的商業(yè)用房面積在局部區(qū)域已經(jīng)過剩，其中老城中心地帶的商業(yè)用房供不應(yīng)求，但是江北和涼風(fēng)埡地帶的商業(yè)用房卻絕大部分空置。2、市場需求需求結(jié)構(gòu)多元化、從大型的購物中心、綜合商場、家居商場、電器商場等到中小型專業(yè)店鋪等都存在需求；從行業(yè)看，超市連鎖

29、業(yè)店鋪增長速度最快，并且集中于新建和在建的住宅小區(qū)；其次餐飲服務(wù)業(yè)和服裝服飾業(yè)也是商業(yè)用房需求的重要客戶。2.5.2寫字樓類市場分析通常意義上的中高檔辦公場所及寫字樓，在未來將為整個潼南的企業(yè)發(fā)展提供了高條件的場所，為整個房地產(chǎn)市場發(fā)展提供一定的有效推動。1、市場供應(yīng)潼南寫字樓市場供應(yīng)量目前是一個空白，隨著潼南渝蓉橋頭堡地位的影響逐步形成，寫字樓市場供應(yīng)即將呈現(xiàn)；其中中心地帶是市場供應(yīng)擴(kuò)大的主體。2、市場需求高新科技產(chǎn)業(yè)、新興創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、本地大型企業(yè)的配套企業(yè)的辦事處或銷售分部等，將極大刺激對寫字樓市場的需求。3、市場價格潼南寫字樓市場預(yù)計租賃市場活躍；寫字樓銷售上恐呈現(xiàn)有價無市。4、發(fā)展前景市

30、場供應(yīng)量逐漸增多，對綜合寫字樓需求增加，大型開發(fā)商已經(jīng)介入。評價：針對涪江將來的開發(fā)有指導(dǎo)意義的是：商業(yè)物業(yè)開發(fā)上要謹(jǐn)慎，有機(jī)會開發(fā)商業(yè)物業(yè)時也一定要注意商業(yè)的運營；寫字樓的開發(fā)則是有機(jī)會就要上。2.5.3住宅類市場分析以下我們對住宅市場的各個要素進(jìn)行解剖分析1、開發(fā)商目前，潼南縣云集了重慶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)的重慶寶田地產(chǎn)，其開發(fā)的加新新華花園創(chuàng)下樓盤價格之最；其次，香港奧瑞特集團(tuán)聯(lián)合重慶天元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司打造的歐怡五星酒店公寓、歐怡廊橋水岸，建筑面積達(dá)20萬方，一期酒店公寓正持續(xù)熱銷中。再次，永佳、共誼、富發(fā)等地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的住宅項目，其影響力正在不斷提高。2、物業(yè)類型區(qū)域在售住宅物

31、業(yè)主要以小區(qū)物業(yè)為主，單體樓相對較少，大多以兩棟及兩棟以上的小區(qū)樓入市。如：共誼北都、歐怡廊橋水岸、瑞達(dá)名爵康都等等，均為小區(qū)型住宅物業(yè)。3、物業(yè)規(guī)模潼南縣樓市開發(fā)體量大多在10萬方以下，在10-30萬方之間的住宅物業(yè)相對較多，目前在售的有加新新華花園以及老牌企業(yè)云海藍(lán)灣等，從已售磬和即將開盤的項目來看，10萬到20萬方的住宅物業(yè)，將是未來潼南房地產(chǎn)開發(fā)相對集中的規(guī)模體量。4、建筑形態(tài)：區(qū)域住宅物業(yè)建筑形態(tài)主要以高層和小高層為主，其中18到33層的高層住宅占絕大多數(shù)，小高層相對較少。在售高層住宅物業(yè)有：共誼北都、歐怡廊橋水岸、瑞達(dá)名爵康都等，而小高層住宅物業(yè)僅有云海藍(lán)灣3期的部分樓棟，花園洋房

32、僅加新新華花園和立業(yè)林云江山部分樓棟。由于開發(fā)商在物業(yè)定位時大多希望兼顧到更多的消費需求，產(chǎn)品類型一般為小高層與高層的混合，或花園洋房與高層的混合等，產(chǎn)品單一性較強(qiáng)的物業(yè)不多，多數(shù)樓盤均涵蓋兩種建筑類型的物業(yè)。5、戶型分析根據(jù)本部調(diào)查數(shù)據(jù)表現(xiàn)為，潼南縣目前房地產(chǎn)市場供應(yīng)戶型以三房為主，占整體供應(yīng)戶型供應(yīng)量的52%，其次是二房，占31%，四房占8%。從以上不難看出，目前潼南區(qū)市場仍然以傳統(tǒng)的兩房及三房作為供應(yīng)主體，戶型數(shù)量供應(yīng)占整體市場供應(yīng)的83%。潼南市場中一房的供應(yīng)較少，從側(cè)面表明區(qū)域內(nèi)消費者對一房的需求相對較少，消費者對住宅生活功能的需求較大。針對涪江將來的開發(fā)有指導(dǎo)意義的是：高檔次的高層

33、與低檔次的危改房產(chǎn)品是企業(yè)今后開發(fā)的重點。3.區(qū)域環(huán)境分析潼南地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、交通、文化等的總體情況在此不再做贅述。3.1區(qū)域價值鏈分析說明：如前對房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析一樣，產(chǎn)業(yè)價值鏈?zhǔn)轻槍唧w產(chǎn)業(yè)從“初期投入到最終產(chǎn)出”之間一系列的價值活動來講的，對房地產(chǎn)業(yè)來講就是從最初的土地投入到最終的房屋產(chǎn)出進(jìn)行分析的，可見產(chǎn)業(yè)價值鏈分析只是從單純的產(chǎn)業(yè)價值創(chuàng)造的系列活動角度進(jìn)行分析的。而區(qū)域價值鏈分析不同于前述分析，它更多的是從產(chǎn)業(yè)各個價值鏈環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中呈現(xiàn)的特性來分析的，依據(jù)對產(chǎn)業(yè)價值環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中的特性，結(jié)合產(chǎn)業(yè)價值鏈的分析，從而為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供依據(jù)。這里僅就房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域價值

34、鏈做出分析。3.1.1房地產(chǎn)是一種典型的區(qū)域經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)業(yè)1、房地產(chǎn)業(yè)的終端產(chǎn)品（房屋）是固定于某一區(qū)域的，不可移動。這決定了房地產(chǎn)業(yè)的整個價值活動的地域特性。2、從前述房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析，房地產(chǎn)業(yè)的某些中介“產(chǎn)品”服務(wù)可以跨越區(qū)域，即指：規(guī)劃設(shè)計方案、資金提供、營銷策劃、物業(yè)管理服務(wù)、其它信息服務(wù)等。但土地提供不能跨越區(qū)域。這導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)中任何相關(guān)業(yè)務(wù)產(chǎn)品的提供最終落實于“某一片土地”，體現(xiàn)于在這塊土地上建造的“房屋”。3、在市場經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，由于各地區(qū)市場發(fā)展成熟度的不同，最終產(chǎn)品“房屋”體現(xiàn)出地區(qū)性的差異。這種差異性的體現(xiàn)在于：地產(chǎn)開發(fā)模式、產(chǎn)品設(shè)計品質(zhì)、價值追求理念、消費者的

35、觀念等各個方面。4、縱觀所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（不論是大型還是小型），在對房地產(chǎn)進(jìn)行投資決策時，首先是區(qū)域選擇，并且區(qū)域的選擇是有限的，這同零售業(yè)等產(chǎn)業(yè)追求規(guī)模無限擴(kuò)大有所不同。這是由房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)決定的即政府政策影響力大、資金投入巨大、投資回收周期長、市場風(fēng)險大等。5、在同一個大區(qū)域，同任何產(chǎn)業(yè)一樣，房地產(chǎn)產(chǎn)品分布也有區(qū)域特征。3.1.2潼南區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的價值空間1、潼南目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相對落后，限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但在大開發(fā)的大環(huán)境下，也表明未來潼南區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。2、目前，潼南有一些老城危舊房改造，這是潼南房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)求發(fā)展的一個重要價值獲得渠道。3、潼南土地儲備較為豐富

36、，區(qū)域內(nèi)新招商引資的各類廠和企業(yè)分布眾多，但比較分散，占地廣闊，這類企業(yè)目前發(fā)展的態(tài)勢和政府相關(guān)政策（搬遷、拍賣等）也為潼南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的另一重要價值空間。其后勤（包括住房）社會化改革后，這類單位也是房地產(chǎn)開發(fā)不可忽視的一個價值追求對象。3.1.3區(qū)域價值鏈分析結(jié)論：1、涪江要根植于潼南，做潼南的房地產(chǎn)產(chǎn)品。2、涪江要抓控區(qū)域內(nèi)部資源，充分利用區(qū)域外部資源，如利用外來的的資金、產(chǎn)品設(shè)計理念、營銷策劃等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈中可以流動的要素。3、在具體的業(yè)務(wù)品種選擇上，要依據(jù)區(qū)域資源做出合理的選擇。3.2區(qū)域價值追求分析說明：企業(yè)財富價值的創(chuàng)造首先是源于某一個區(qū)域，而第一個區(qū)域是否有能為企業(yè)創(chuàng)造價值的

37、發(fā)展空間是決定企業(yè)能否成功的重要因素，尤如李嘉誠起步于香港一樣，潼南未來發(fā)展的大環(huán)境是決定涪江企業(yè)發(fā)展的空間首要因素。1、涪江是起家于潼南、立足于潼南的企業(yè)，企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r受潼南發(fā)展?fàn)顩r的直接影響，即潼南域未來的經(jīng)濟(jì)和環(huán)境發(fā)展態(tài)勢決定了涪江地產(chǎn)區(qū)域價值追求空間的大小。2、潼南未來的發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展要求賦予了涪江這些立足于潼南的企業(yè)以發(fā)展的機(jī)會。3、涪江能否有效利用區(qū)域內(nèi)各類資源是影響企業(yè)發(fā)展和追求利潤空間的重要因素。4、企業(yè)內(nèi)部資源配置狀況也影響到企業(yè)的利潤空間。5、在大開發(fā)的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)、建筑裝飾業(yè)是區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)，潼南未來發(fā)展態(tài)勢也需要開發(fā)行業(yè)的支撐。涪江追求在區(qū)域內(nèi)創(chuàng)造價值空間首先

38、從抓控土地資源和房產(chǎn)開發(fā)開始，謀取潼南房地產(chǎn)業(yè)的一流開發(fā)上的地位。6、通過在潼南房地產(chǎn)、建筑領(lǐng)域的發(fā)展，隨著潼南整體發(fā)展水平的提高，企業(yè)集聚了良好的內(nèi)部資源，繼續(xù)尋求區(qū)域內(nèi)其它資源，鞏固在潼南的地位，繼而向周邊地區(qū)擴(kuò)展。4.產(chǎn)業(yè)機(jī)會分析綜合以上分析，結(jié)合目前發(fā)展?fàn)顩r和未來的發(fā)展前景，對涪江企業(yè)面臨的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機(jī)會做出如下簡單描述。但這些機(jī)會不一定都是涪江可以選擇的，這些機(jī)會是不考慮企業(yè)實力的而客觀描述的。產(chǎn)業(yè)機(jī)會一：房地產(chǎn)業(yè)主力業(yè)務(wù)開發(fā)業(yè)務(wù)機(jī)會住宅類項目：土地儲備已有的項目：涪江電力新村1期、涪江電力新村2期的開發(fā)建議跟進(jìn)的項目：潼南老城區(qū)危舊房改造項目商業(yè)性開發(fā)項目：口岸好的地區(qū)土地

39、儲備產(chǎn)業(yè)機(jī)會二：房地產(chǎn)業(yè)的價值鏈其它業(yè)務(wù)機(jī)會物業(yè)管理商業(yè)經(jīng)營管理二、企業(yè)內(nèi)部環(huán)境1.企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)分析涪江選擇了房地產(chǎn)業(yè)作為未來發(fā)展方向，但是還沒有明確具體如何發(fā)展，涪江公司改制以來沒有經(jīng)營過其他任何業(yè)務(wù)，現(xiàn)在處于房地產(chǎn)開發(fā)的籌備階段，只是單一的選擇了房地產(chǎn)開發(fā)。 選擇那些細(xì)分的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)品種作為企業(yè)重點開發(fā)的對象。“涪江電力新村II”將是涪江在新一輪市場環(huán)境中邁出的第一步，項目運作情況直接關(guān)系涪江發(fā)展的前景。下一步需要對涪江發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做出明確的戰(zhàn)略定位。2.企業(yè)內(nèi)部資源分析涪江作為特殊的子公司企業(yè)，股權(quán)非常分散，但是法人意志強(qiáng)，決策權(quán)集中。由于對房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)涉足時間較短，決策者的創(chuàng)新意識

40、有待提高。涪江是根植于潼南的企業(yè)，股東、決策者、經(jīng)辦人員的本土根植性很強(qiáng)。企業(yè)有立足潼南，擴(kuò)大規(guī)模，謀求發(fā)展的長遠(yuǎn)打算，但現(xiàn)在還根本沒有辦法籌備。因為現(xiàn)實狀是內(nèi)部組織和管理等有差距產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、組織結(jié)構(gòu)不完善，管理水平不高、企業(yè)運行沒有機(jī)制化。創(chuàng)業(yè)者群體尚未形成，人力資源匱乏。企業(yè)沒有健全的人力資源管理機(jī)制，人才已經(jīng)成為制約企業(yè)發(fā)展的重要瓶頸。決策者和幾位領(lǐng)頭的經(jīng)理們凝聚力極強(qiáng)，隨著企業(yè)發(fā)展，他們在價值追求和工作目標(biāo)定位上有所差異，而且隨著企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，新舊文化的沖突使企業(yè)原有的凝聚力會受到影響。3.核心競爭力分析核心要素分析核心能力要素涪江的能力表現(xiàn)涪江現(xiàn)有核心競爭力分析涪江待培育的競

41、爭力房地產(chǎn)業(yè)土地資源獲取1“電力新村I”運作良好2決策者具有創(chuàng)新和求發(fā)展的意識4在潼南有良好的社會關(guān)系1在潼南公關(guān)能力強(qiáng)，可通過關(guān)系獲土地資源2融資背景強(qiáng)大1涪江產(chǎn)品品牌2資金運作能力3綜合管理水平4立足潼南的優(yōu)勢地位資金運作能力公共關(guān)系能力產(chǎn)品品質(zhì)品牌市場把握能力綜合管理水平核心競爭力分析涪江在選擇戰(zhàn)略發(fā)展過程中要依據(jù)現(xiàn)有的核心競爭力參與市場尋求發(fā)展，同時要培育自身能力不足的方面，提升企業(yè)核心競爭力。在對企業(yè)的業(yè)務(wù)、內(nèi)部資源綜合分析的基礎(chǔ)上，從戰(zhàn)略五要素的角度考慮，通過對核心能力要素的分析我們認(rèn)為涪江在企業(yè)創(chuàng)業(yè)期，參與市場競爭的態(tài)勢下具有如下的核心競爭力：區(qū)域公共關(guān)系能力背景強(qiáng)大、融資方便決

42、策靈活領(lǐng)導(dǎo)求發(fā)展的創(chuàng)新意識極強(qiáng)的本土根植性法人意志強(qiáng)三、產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合本部分產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合是基于前述企業(yè)內(nèi)外部分析基礎(chǔ)上，對現(xiàn)階段涪江企業(yè)發(fā)展而做出的選擇，隨著涪江企業(yè)發(fā)展和外部環(huán)境的變化，產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合都會發(fā)生衍變。產(chǎn)業(yè)選擇上，我們已經(jīng)確定了進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，對于其它產(chǎn)業(yè)機(jī)會，依涪江目前的情況，我們暫不予以考慮。基于產(chǎn)業(yè)機(jī)會與企業(yè)實力的業(yè)務(wù)選擇與組合基于核心競產(chǎn)業(yè)選擇領(lǐng)域房地產(chǎn)業(yè)住宅商業(yè)用房、寫字樓同企業(yè)自身實力相符合程度產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會基于核心競新空間是否可以選擇別墅、洋房政策性項目優(yōu)先進(jìn)入次序不考慮14商業(yè)經(jīng)營管理公司33產(chǎn)業(yè)選擇領(lǐng)域房地產(chǎn)業(yè)住宅商業(yè)用房、寫字樓同企業(yè)自身實力相

43、符合程度產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會爭力的考慮新空間是否可以選擇圍繞潼南本土開發(fā)和區(qū)域的政策性房地產(chǎn)開發(fā)項目為主別墅、洋房普通住宅危舊房改造項目政策性項目經(jīng)濟(jì)適用房項目優(yōu)先進(jìn)入次序有待潼南地區(qū)政策土地交易可以選擇已經(jīng)選擇不考慮暫不選擇14商業(yè)經(jīng)營管理公司3暫緩選擇暫緩選擇3可以選擇2暫緩選擇2產(chǎn)業(yè)選擇與業(yè)務(wù)組合的總體結(jié)論：依據(jù)涪江公司目前企業(yè)實力，我們認(rèn)為涪江目前最好的選擇是仍然是立足于現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)。在具體的產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)選擇中，依據(jù)前述分析，我們認(rèn)為： 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)現(xiàn)階段應(yīng)專注于現(xiàn)階段所得地塊的項目開發(fā)，特別是電力新村2期的建設(shè)，將來則可以專注于潼南區(qū)域的危舊房改造項目和經(jīng)營自身商業(yè)物業(yè)為核心的業(yè)務(wù)；對于地皮交易、

44、項目整體打包交易和寫字樓的開發(fā)則有機(jī)會就上。第二部分 涪江地產(chǎn)企業(yè)文化涪江致力打造團(tuán)結(jié)、務(wù)實、向上的企業(yè)文化，通過各種培訓(xùn)和內(nèi)部活動，充分調(diào)動起每一個員工的積極性和創(chuàng)造性。1、涪江企業(yè)文化之雛型延續(xù)“家文化”涪江公司是電力公司的子公司。在電力公司這個大家庭里，很多部門都懸掛著警示牌，上面刻著這樣幾行名言：“多溝通，少埋怨；多自省、少斥人；嚴(yán)律己、寬待人；多綠燈、少紅燈”。涪江的員工進(jìn)入公司開始，就被反復(fù)灌輸著這幾條“家訓(xùn)”。“家訓(xùn)”的精神很簡單，就是要大家在一個“大家庭”里生活，每個人都是“大家庭”中的成員，涪江初期的房地產(chǎn)開發(fā)也是給職工建設(shè)一個家而開始的。涪江創(chuàng)造“家文化”，一是強(qiáng)調(diào)和諧溝通

45、；二是講責(zé)任；三是互相學(xué)習(xí)，四是提倡勤奮。每做一件事情都要想到公司的利益高于一切，“大家庭”就是核心，要圍繞這個核心轉(zhuǎn)，做好事情。涪江地產(chǎn)員工的低流動率與這種“家文化”有很大關(guān)系，在電力公司延續(xù)的“家文化”卻奠定了涪江企業(yè)文化的雛形。2、 涪江企業(yè)文化之發(fā)展 “給能人一個空間”“給能人一個空間”意味著將能人放在最適合發(fā)揮其才干的位置上去，這是涪江又一個鮮明的企業(yè)文化特點，不僅是涪江從成立初期就長期堅持的人事管理的準(zhǔn)則，也在公司的發(fā)展中不斷得到強(qiáng)化。這種企業(yè)氛圍為處理人才問題提供了一個很好的平臺，在人與企業(yè)的結(jié)合中起到了黏合劑的作用。“給能人一個空間”是要讓能人留下來，這需要處理好能人與能人之間

46、的關(guān)系。新人與“舊人”之間的關(guān)系。外地人與本地人的關(guān)系，公司里面有很多在電力公司奮斗了十幾年的老員工，如今都已成為公司的骨干，在各個崗位上發(fā)揮著關(guān)鍵的作用。把公司的成長和自身的成長緊密聯(lián)系在一起。同時也有很多新員工，憑著專業(yè)技能和開闊的視野逐步成為公司發(fā)展中的中流砥柱。這是這種企業(yè)文化和涪江的高速成長，為“能人們”提供了廣闊的空間和舞臺。反過來，也吸引了更多的能人加入到涪江這個大家庭。3、涪江企業(yè)文化之核心“以人為本，誠實信用”“以人為本，誠實信用”與其說是對涪江企業(yè)文化的描述，不如說是涪江人在企業(yè)發(fā)展中所餞行，所驗證。雖然業(yè)內(nèi)的人都公認(rèn)涪江地產(chǎn)的員工福利好，待遇高，但是只有涪江人自己才知道，

47、在涪江地產(chǎn)汗水和鮮花都是成正比的，優(yōu)厚的薪酬是建立在積極的工作態(tài)度和高效的業(yè)績基礎(chǔ)上的。在涪江，就意味著極大的奉獻(xiàn)精神，在涪江，就代表著“每天都有追求，每天都有進(jìn)步”!4、涪江企業(yè)文化之創(chuàng)新“追求卓越，盡善盡美”企業(yè)文化理論的奠基人勞倫斯.米勒說過：“企業(yè)家不可沉湎于過去和現(xiàn)有的成功，必須不斷揚棄過去，超越自我，展望未來，建立新的價值觀和企業(yè)文化堅持創(chuàng)新，改造自己，追求卓越，才是企業(yè)文化創(chuàng)新和企業(yè)文化的力量源泉。”隨著涪江地產(chǎn)不斷發(fā)展的需要。有了“大家庭文化”是涪江企業(yè)的盾，那么“追求卓越”就是一個最好的進(jìn)攻利器；“給能人一個空間”強(qiáng)調(diào)的是一個過程和發(fā)展，而“盡善盡美”強(qiáng)調(diào)的是一個結(jié)果。在現(xiàn)階

48、段，涪江的企業(yè)文化又有了全新的詮釋“追求卓越，盡善盡美”。如果說“家文化”是涪江企業(yè)文化意識的覺醒，那么“追求卓越”是企業(yè)客觀環(huán)境轉(zhuǎn)化后的思考，“盡美”則意味著涪江地產(chǎn)事實上已經(jīng)意識到了發(fā)展中企業(yè)文化存在的問題，開始探索理性地去構(gòu)筑自身系統(tǒng)的企業(yè)文化體系。從企業(yè)文化的發(fā)展角度來看，“追求卓越，盡善盡美”是對涪江精神最高度的概括。永遠(yuǎn)不懈怠，一直最努力。涪江文化的表現(xiàn)形式將隨著公司的發(fā)展不斷完善，但是涪江精神卻不會消散。用努力成全夢想，能將涪江帶到一個連我們自己都不敢相信的高度。第三部分 涪江公司的發(fā)展目標(biāo)定位和整體發(fā)展戰(zhàn)略一、 企業(yè)發(fā)展目標(biāo)定位目標(biāo)定位的前提：在對外部環(huán)境分析和企業(yè)內(nèi)部資源綜合

49、分析的基礎(chǔ)上，從未來發(fā)展的可能性和現(xiàn)實發(fā)展的可行性角度出發(fā)，對涪江企業(yè)發(fā)展目標(biāo)予以定位，將涪江發(fā)展目標(biāo)分為總體戰(zhàn)略目標(biāo)、階段發(fā)展目標(biāo)和近期各業(yè)務(wù)及職能發(fā)展目標(biāo)三個部分。1.涪江企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo) 企業(yè)使命：為潼南城鎮(zhèn)建設(shè)和居民安居工程做貢獻(xiàn) 涪江總體發(fā)展方向：發(fā)展成在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域于潼南有絕對影響力的、以“住宅房屋綜合經(jīng)營”為核心業(yè)務(wù)的集團(tuán)化控股型實體經(jīng)營企業(yè)，它由多個控股子公司組成，其中包括涪江開發(fā)公司、涪江物業(yè)管理公司、涪江商業(yè)經(jīng)營管理公司。其中：涪江開發(fā)公司發(fā)展方向：二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 涪江物業(yè)管理公司：二級資質(zhì)的物業(yè)管理公司，同時對外接納業(yè)務(wù)。 涪江商業(yè)經(jīng)營管理公司：操作本公司開

50、發(fā)項目的商業(yè)物業(yè)，同時在潼南范圍內(nèi)對外接納業(yè)務(wù)。2.發(fā)展階段劃分及階段目標(biāo)確定2009年2012年“創(chuàng)業(yè)”階段；加大向現(xiàn)代企業(yè)制度改革的力度，完善集團(tuán)公司管理模式，完成涪江企業(yè)整體的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，形成以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為核心，商業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理為兩翼的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，成為潼南地區(qū)有一定影響力的企業(yè)。2013年2015年“成長”階段；立足潼南，面向周邊大鎮(zhèn)、富鎮(zhèn)，以商品房開發(fā)及相關(guān)經(jīng)營和“政策性房地產(chǎn)”開發(fā)業(yè)務(wù)為主業(yè)，發(fā)展成為潼南市場獨樹一幟具有知名度具有較強(qiáng)影響力和競爭力的現(xiàn)代型住宅房屋經(jīng)營公司。20162019年“發(fā)展”階段；以住宅房屋經(jīng)營公司為控股主體企業(yè)，拓展業(yè)務(wù)經(jīng)營領(lǐng)域，捕獲附加價值業(yè)務(wù)，形成企業(yè)

51、持續(xù)經(jīng)營能力，成為在潼南房地產(chǎn)相關(guān)市場有重要影響的，具有高度創(chuàng)新能力的實體經(jīng)營型企業(yè)。3.“創(chuàng)業(yè)期階段”的涪江公司分目標(biāo)確定業(yè)務(wù)發(fā)展分目標(biāo)：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)：到2010年房地產(chǎn)開發(fā)面積達(dá)到20萬平方米，成為涪江絕對主營業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)收入達(dá)到公司全部的90以上，業(yè)務(wù)擴(kuò)張速度達(dá)到30以上。商業(yè)經(jīng)營管理公司：成功運營自身已經(jīng)開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，盤活自身已有的商業(yè)店鋪和場地，前兩年幾乎沒有業(yè)務(wù)收入，第三年開始業(yè)務(wù)收入達(dá)到公司全部收入的10%。物業(yè)管理公司：進(jìn)駐自身開發(fā)的項目，服務(wù)好自己的項目，維護(hù)開發(fā)公司的形象，暫不考慮盈利問題。涪江公司職能目標(biāo)：財務(wù)目標(biāo)：到2012年實現(xiàn)銷售收入2億元，利潤0.6億元，房地產(chǎn)收入

52、超過90%，中高層管理人員收入翻番。 管理目標(biāo)：用三年的時間建成以規(guī)范化管理制度和業(yè)務(wù)流程管理為核心的信息化管理平臺，形成適合于自身企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)代化的集團(tuán)化企業(yè)管理模式；開發(fā)公司立足高起點，形成適合自身的現(xiàn)代企業(yè)管理模式；商業(yè)經(jīng)營管理公司和物業(yè)管理公司建立以自身項目服務(wù)的管理為核心的管理體制，以管理求效益，推動開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展。組織發(fā)展目標(biāo)：在三年創(chuàng)業(yè)期通過采取先進(jìn)的集團(tuán)公司管理模式，完善以涪江房地產(chǎn)公司、涪江物業(yè)管理公司、商業(yè)經(jīng)營管理公司為主要業(yè)務(wù)的組織架構(gòu)。人力資源發(fā)展目標(biāo)：到2012年，公司建立起完善的人力資源管理體系，形成以高學(xué)歷高素質(zhì)人才為主的人力資源結(jié)構(gòu)，使人力資本成為公司成長的核心能

53、力之一。企業(yè)文化培育目標(biāo)：通過培育新型的房地產(chǎn)企業(yè)文化，整合物管公司和商業(yè)經(jīng)營管理公司之間的文化差異，形成涪江人共同追求的求實創(chuàng)新踏實上進(jìn)的文化理念。公司品牌發(fā)展目標(biāo)：通過公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開展確立“涪江”在潼南縣具有一定地位的品牌形象，同時以質(zhì)量和科技手段鍛造涪江物管和商業(yè)經(jīng)營管理公司的品牌，爭拿一些獎項。二、企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略依據(jù)前述對企業(yè)內(nèi)外環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，我們提出了涪江現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合，繼而對涪江企業(yè)總體發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行定位。綜合以上各部分分析的結(jié)果，提出涪江企業(yè)作為一個整體的發(fā)展戰(zhàn)略，做出簡單明了的表述。整體發(fā)展戰(zhàn)略：根植潼南、一體化發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)業(yè)務(wù)商業(yè)經(jīng)營管理物管業(yè)務(wù)涪陵地區(qū)房

54、地產(chǎn)業(yè)務(wù)商業(yè)經(jīng)營管理物管業(yè)務(wù)潼南地區(qū)整體發(fā)展戰(zhàn)略闡述：根植潼南：涪江企業(yè)要扎根于潼南，服務(wù)于潼南，以“根植性”打基礎(chǔ)，創(chuàng)品牌，在潼南及周邊地區(qū)圍繞房地產(chǎn)項目，通過各種方式進(jìn)行區(qū)域項目資源儲備，形成房地產(chǎn)、物管和商業(yè)經(jīng)營管理的業(yè)務(wù)循環(huán)，打造房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的區(qū)域強(qiáng)勢。一體化發(fā)展戰(zhàn)略：即涪江先以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為龍頭，資源向房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)集聚，物管和商業(yè)經(jīng)營管理首先為開發(fā)業(yè)務(wù)做支撐性服務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的成長；最終使房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為整個企業(yè)成長的突破口，繼而形成以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、物管和商業(yè)經(jīng)營管理業(yè)務(wù)共同成長的局面，打造三位一體的“住宅房屋經(jīng)營公司”。涪江地產(chǎn)企業(yè)總體戰(zhàn)略定位做一體化地產(chǎn)運營商，“集團(tuán)化、專

55、業(yè)化、品牌化、市場化”的發(fā)展道路。集團(tuán)化：地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的專業(yè)化與規(guī)模化專業(yè)化：專注于地產(chǎn)開發(fā)，做大做精品牌化：品牌傳播的系統(tǒng)化，先在潼南南拓北進(jìn)，全方位布局市場化：強(qiáng)勢介入商業(yè)地產(chǎn)，商用、住宅、租賃等一體化在這里值得一提的是：涪江發(fā)展目標(biāo)定位和整體發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)鍵要在涪江企業(yè)內(nèi)部取得共識，更多的要在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和員工的思想上得到體現(xiàn)，因此，這部分主要歸于一種最基本的“戰(zhàn)略思想”，后續(xù)的戰(zhàn)略規(guī)劃和實施都是基于這“戰(zhàn)略思想”的具體體現(xiàn)。第四部分 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃一、整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃要點如前我們提出的“根植潼南、一體化發(fā)展戰(zhàn)略”的企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略思想，在涪江如何落實，能否取得共識，其核心在于這種戰(zhàn)略思想在

56、具體的規(guī)劃實施中是否適合企業(yè)發(fā)展的要求。由此，對于涪江整體發(fā)展戰(zhàn)略的詳細(xì)規(guī)劃的從以下幾個方面做出詳細(xì)分析。1、業(yè)務(wù)發(fā)展的區(qū)域選擇及其發(fā)展演變2、業(yè)務(wù)發(fā)展階段的劃分及分析3、整體戰(zhàn)略核心思想二、業(yè)務(wù)發(fā)展的區(qū)域選擇分析基于前面對房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)區(qū)域價值鏈分析和區(qū)域價值追求模式的考慮，我們認(rèn)為涪江未來發(fā)展的重心區(qū)域是潼南及其周邊區(qū)域。這種區(qū)域選擇是其根植性的體現(xiàn)，也是涪江業(yè)務(wù)發(fā)展的必要的基礎(chǔ)性選擇。簡單敘述如下：涪江發(fā)展戰(zhàn)略的區(qū)域選擇：潼南及周邊地區(qū)，考慮重慶1、從一般房地產(chǎn)企業(yè)看（包括大企業(yè)在內(nèi)），都是在一定區(qū)域內(nèi)發(fā)展起來的，繼而通過區(qū)域發(fā)展集聚的實力向其它地區(qū)擴(kuò)張，而擴(kuò)張也選擇既定的某些區(qū)域，而不

57、可能向零售業(yè)一樣全面鋪開。再通過前述的分析，我們建議涪江房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展首先應(yīng)該立足于潼南，根植于潼南。既而在立足于潼南的基礎(chǔ)上，向周邊地區(qū)擴(kuò)張業(yè)務(wù)。2、物管和商業(yè)經(jīng)營管理業(yè)務(wù)由于其資質(zhì)和實力所限，目前不具備擴(kuò)張的能力，現(xiàn)實的選擇也是以潼南為依托，首先于潼南區(qū)創(chuàng)造價值，通過潼南區(qū)建設(shè)提升企業(yè)核心競爭能力。3、對于企業(yè)未來發(fā)展態(tài)勢，通過前述對業(yè)務(wù)拓展的初步設(shè)想，依據(jù)形成企業(yè)持續(xù)現(xiàn)金流的要求，仍然要求涪江要始終立足于潼南和重慶。三、業(yè)務(wù)發(fā)展的階段性分析1.現(xiàn)階段特征物管公司整體來講處于進(jìn)入期涪江開發(fā)公司處于創(chuàng)業(yè)期商業(yè)經(jīng)營公司處于創(chuàng)業(yè)期2.業(yè)務(wù)發(fā)展的階段劃分的必要性涪江目前發(fā)展的關(guān)鍵在于向以前沒有涉

58、及的全新領(lǐng)域房地產(chǎn)業(yè)的全面創(chuàng)業(yè)。企業(yè)創(chuàng)業(yè)不是只搞房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是在發(fā)展的眼光下看事情。涪江的創(chuàng)業(yè)并非是一蹴而就的，特別對涪江這樣在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域基本沒有足夠經(jīng)驗和品牌的企業(yè)，新的產(chǎn)業(yè)需要一段培育的時間，也就是說創(chuàng)業(yè)需要有一個過渡期。因此，對于涪江而言，必須根據(jù)企業(yè)發(fā)展的不同階段制定出不同的經(jīng)營戰(zhàn)略：企業(yè)整體創(chuàng)業(yè)過渡期與房地產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)期的經(jīng)營領(lǐng)域結(jié)構(gòu)存在一個逐漸演變的過程，房地產(chǎn)、物管、經(jīng)營三大主要業(yè)務(wù)在整體業(yè)務(wù)中的比例隨著時間的推移將發(fā)生變化，經(jīng)營領(lǐng)域結(jié)構(gòu)由現(xiàn)有的項目為主導(dǎo)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向以房屋經(jīng)營為核心的一體化業(yè)務(wù)發(fā)展經(jīng)營期逐漸遷移。3.涪江業(yè)務(wù)階段和行業(yè)發(fā)展階段比較：涪江房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)滯后于行業(yè)發(fā)展

59、態(tài)勢，需要在創(chuàng)業(yè)期迅速提升開發(fā)業(yè)務(wù)的競爭能力。涪江的物管雖未成立，但其支撐電力公司物管和行業(yè)發(fā)展態(tài)勢基本吻合，需要在盡可能短的時間內(nèi)（到2012）實現(xiàn)企業(yè)的基本轉(zhuǎn)型。商業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)沒有啟動，完全滯后于行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)營業(yè)務(wù)要有所發(fā)展，必須迅速提升企業(yè)業(yè)務(wù)開展能力。物業(yè)管理、商業(yè)經(jīng)營等房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)和創(chuàng)新型附加值業(yè)務(wù)是未來企業(yè)追求價值利潤的方向，是形成企業(yè)持續(xù)經(jīng)營能力的重點業(yè)務(wù)。涪江創(chuàng)業(yè)過渡期（20092012年）20092012房地產(chǎn)業(yè)處于投入期，主要是“電力新村II”和“計劃內(nèi)項目”兩個項目，兩個項目的運作要著眼于為企業(yè)過渡積累資源。2012年，房地產(chǎn)項目要推向市場，達(dá)到“成功創(chuàng)業(yè)”目的。在2

60、009年到2012年，通過房地產(chǎn)帶動涪江物管和商業(yè)經(jīng)營管理，使得企業(yè)整體創(chuàng)業(yè)成功，和整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段相同步。一體化經(jīng)營期（2013年2015年為成長期，20162019年為發(fā)展壯大期）從2013年開始，加大房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的投入力度，同時培育房地產(chǎn)相關(guān)的其它業(yè)務(wù)，如物業(yè)管理、商業(yè)經(jīng)營，迅速促進(jìn)企業(yè)成長，到2015年，形成以房地產(chǎn)開發(fā)、物管、商業(yè)經(jīng)營管理業(yè)務(wù)為核心的企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的能力。四、整體戰(zhàn)略核心思想整體戰(zhàn)略核心思想圖示開發(fā)業(yè)務(wù)主導(dǎo)引入多項目開發(fā)業(yè)務(wù)培育經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展物管業(yè)務(wù)追求區(qū)域發(fā)展附加值業(yè)務(wù)一體化經(jīng)營（現(xiàn)在）“發(fā)展”階段年年“創(chuàng)業(yè)”階段年年“成長”階段成功創(chuàng)業(yè)（）拓展其它業(yè)務(wù)橫向一體化橫向

61、一體化開發(fā)業(yè)務(wù)主導(dǎo)引入多項目開發(fā)業(yè)務(wù)培育經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展物管業(yè)務(wù)追求區(qū)域發(fā)展附加值業(yè)務(wù)一體化經(jīng)營（現(xiàn)在）“發(fā)展”階段年年“創(chuàng)業(yè)”階段年年“成長”階段根植潼南地區(qū)成功創(chuàng)業(yè)（）拓展其它業(yè)務(wù)橫向一體化橫向一體化2012200920122013201520162019年以后創(chuàng)業(yè)過渡期一體化經(jīng)營期整體創(chuàng)業(yè)房屋持續(xù)經(jīng)營第五部分 戰(zhàn)略實施建議昊渝認(rèn)為涪江公司發(fā)展戰(zhàn)略，應(yīng)該結(jié)合市場以及企業(yè)自身的發(fā)展階段。從宏觀角度看，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了國有及國有控股的壟斷性市場階段、少數(shù)開放地區(qū)初步市場化階段、以住房分配為主的半市場化階段、貨幣化和住房個貸支持的市場化階段以及至今的土地壟斷供給市場化等五大階段。從微觀角度看，房

62、地產(chǎn)企業(yè)也經(jīng)歷了擁有土地簡單生產(chǎn)、清理整頓維持生產(chǎn)、注重成本控制和規(guī)模化、產(chǎn)品升級品牌與技術(shù)以及當(dāng)前的資本與金融結(jié)合等五個相對應(yīng)的階段。結(jié)合涪江公司的現(xiàn)狀來說，前兩個階段是的存活階段，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過了這兩個階段之后就開始區(qū)分產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和細(xì)化功能，即在進(jìn)入后三個階段中企業(yè)才開始進(jìn)行戰(zhàn)略確定。從長期的發(fā)展戰(zhàn)略角度來講：涪江公司第一要建立與發(fā)展要求相適應(yīng)的治理結(jié)構(gòu)，第二要建立與大范圍資本市場接軌的財務(wù)制度，第三要建立與先進(jìn)資本市場結(jié)合的機(jī)制，第四是建立適應(yīng)于發(fā)展的團(tuán)隊，第五要建立能贏得市場信賴的服務(wù)體系。涪江公司的戰(zhàn)略實施，必須就這五個方面盡量考慮并有效涉及。一、資產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略1.資源配置以資產(chǎn)發(fā)展為

63、重許多企業(yè)在開發(fā)過程中不能有效地優(yōu)化、配置資源，有的以“短板”資源為配置標(biāo)桿，顯得過于保守，致使造成其他資源的浪費；有的以“長板”資源為配置標(biāo)桿，顯得過于冒進(jìn)，致使其他資源（如人力資源、資金資源）過度緊張，甚至經(jīng)不起重大外來因素的影響或沖擊。事實上，業(yè)界絕大多數(shù)從事多項目開發(fā)的企業(yè)都普遍存在資源匱乏的現(xiàn)象，包括人力資源匱乏，資金資源匱乏，技術(shù)資源匱乏，等等。其中起決定性因素的就是資金資源、土地資源。涪江的融資背景雖然強(qiáng)大，現(xiàn)在也有可用開發(fā)的土地，這并不是說就高枕無憂了，而是要充分注重資產(chǎn)積累。1.1財務(wù)策略根據(jù)涪江的實際情況和現(xiàn)實的金融情況，我們看到涪江在開始運營時一定會產(chǎn)生借款利息過重導(dǎo)致公

64、司財務(wù)費用過多，公司主營業(yè)務(wù)凈利率過小，從而最終導(dǎo)致公司現(xiàn)金凈流量減少，給公司經(jīng)營帶來較大壓力的情況。同時，涪江以前的資產(chǎn)負(fù)債率仍偏高。所以，短期內(nèi)，應(yīng)該建立并維持與銀行等金融機(jī)構(gòu)之間的良好關(guān)系，爭取獲得貸款方面的優(yōu)惠政策，適度擴(kuò)大貸款規(guī)模。另一方面，涪江應(yīng)該盡量堅持減少貸款的“緊縮式”財務(wù)策略，削減信貸規(guī)模。中長期內(nèi)，公司要逐步進(jìn)入商業(yè)經(jīng)營管理和物管業(yè)務(wù)市場，這兩個資金需求小的業(yè)務(wù)卻可以為公司自身的經(jīng)營積累一部分資金，同時可以以債權(quán)或股權(quán)的形式增加潼南供電公司的內(nèi)部融資。1.2土地儲備策略任何一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要生存、發(fā)展，最根本的要素就是土地，如沒土地，房地產(chǎn)開發(fā)一切的工作都是空話，土地的

65、儲備關(guān)系到企業(yè)的生命，豐厚的土地資源儲備，是企業(yè)發(fā)展壯大的奠基石。涪江公司已經(jīng)對儲備土地的區(qū)域進(jìn)行了初步構(gòu)思，及擬在潼南城區(qū)購置土地，抓住時機(jī)，條件成熟一塊，購置一塊。對于土地信息，涪江還可以根據(jù)以后戰(zhàn)略發(fā)展將潼南及周邊的舊城危改房工程項目重點看待，和政府接洽，能夠拿下就拿下。而對于土地所在的地段，根據(jù)“寧拿中心10畝地，不要邊緣100畝”的策略，相信李嘉誠的“地段、地段、還是地段！”。像涪江這樣規(guī)模不大、資金鏈上拖不起時間的公司，看的就是近期投資利益，不要去相信什么政府開發(fā)區(qū)。就算是在重慶主城區(qū)，北部新區(qū)、茶園新區(qū)、西永大學(xué)城、江北城CBD、彈子石CBD、九龍工業(yè)園等等，又有哪一個中小規(guī)模的

66、開發(fā)商能夠全身而退的。在土地儲備資金籌集的籌措問題上，昊渝公司則有一些新的看法。昊渝公司對于涪江公司現(xiàn)行的銀行抵押貸款、地塊抵押貸款等非常認(rèn)同，但這樣的融資途徑太過依賴銀行，同時利息風(fēng)險過高。昊渝認(rèn)為還可以加上社會融資（特別是嘗試在潼南供電公司內(nèi)部的債券、股權(quán)形式的融資）和運營自身商業(yè)物業(yè)這兩個途徑，增加融資渠道，分散融資風(fēng)險。2.資產(chǎn)問題的長久解決之道商業(yè)地產(chǎn)運營資產(chǎn) 涪江公司在開發(fā)項目中，按照市場和消費需求會涉及到不同類型、不同功能的物業(yè)。特別是對于市場上銷售困難的商業(yè)物業(yè)，自己持有，可以為開發(fā)公司的持續(xù)發(fā)展提供穩(wěn)定投資回報。持續(xù)經(jīng)營，一則可以出售獲利，二則可以以出租或其他經(jīng)營方式獲得長期

67、的利潤回報。在經(jīng)營過程中讓資產(chǎn)成倍增長，并以此資產(chǎn)作為融合資本市場的有利基礎(chǔ)。涪江公司實施商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃，是在立足自身優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，先進(jìn)行準(zhǔn)確前期策劃定位和經(jīng)營管理，商業(yè)地產(chǎn)常用的營銷策略中不同于住宅的有這么幾種：統(tǒng)一招租、售后包租、部分經(jīng)營租賃加部分出售。這就要求開發(fā)商先要創(chuàng)造經(jīng)營出商業(yè)環(huán)境，然后再實現(xiàn)地產(chǎn)銷售，并同步實施資本經(jīng)營。這樣，涪江公司的經(jīng)營模式將從傳統(tǒng)的資源型、開發(fā)型的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式改變?yōu)橥顿Y資本型、品牌型、經(jīng)營型房地產(chǎn)商業(yè)模式。房地產(chǎn)經(jīng)營思路將向重效益、注重現(xiàn)金流量轉(zhuǎn)變，經(jīng)營方式也將由粗放型向集約型、由數(shù)量型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變商業(yè)模式將實施產(chǎn)品經(jīng)營型和資本經(jīng)營型并舉的發(fā)展戰(zhàn)略；

68、同時重視增強(qiáng)企業(yè)防范和抵御風(fēng)險的能力，確保企業(yè)保持穩(wěn)定的經(jīng)營收入和穩(wěn)步發(fā)展。二、組織架構(gòu)的建立涪江公司現(xiàn)在處于項目籌備階段，在組織架構(gòu)上必須考慮到兩個階段，及第一階段：創(chuàng)業(yè)型簡略團(tuán)隊，第二階段：發(fā)展型強(qiáng)大團(tuán)隊。1.涪江房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司組織結(jié)構(gòu)基本原則􀁺 一個上級原則􀁺 責(zé)權(quán)一致的原則􀁺 既無重疊，又無空白的原則2.涪江房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司各部門職能說明書管理體制是一種嚴(yán)密的、合理的、形同機(jī)器那樣的社會組織，它具有熟練的專業(yè)勞動、明確的職權(quán)劃分、嚴(yán)格的規(guī)章制度，以及金字塔式的等級服從等特征，從而使其成為一種系統(tǒng)的管理技術(shù)體系。在企業(yè)形

69、成金字塔式的組織結(jié)構(gòu)，不斷的權(quán)威、標(biāo)準(zhǔn)化的任務(wù)、各種活動的協(xié)調(diào)和參謀的作用做明晰的描述和反復(fù)強(qiáng)調(diào)。在短期內(nèi)，公司應(yīng)著眼于內(nèi)部機(jī)構(gòu)的精簡，將一些有重復(fù)功能的部門精簡和合并，理清按業(yè)務(wù)關(guān)系劃分的部門從屬關(guān)系，力求組織結(jié)構(gòu)精干高效；同時為公司的中長期戰(zhàn)略作前期組織準(zhǔn)備。第一階段創(chuàng)業(yè)型簡略團(tuán)隊架構(gòu)及職能：2.1董事會職能執(zhí)行總公司的訣議。決定公司的經(jīng)營計劃和投資方案。審訂公司的年度財務(wù)預(yù)算方案、決算方案。審訂公司的利潤分配方案和彌補(bǔ)虧損方案。審訂公司增加或者減少注冊資本的方案以及發(fā)行公司債券的方案。擬訂公司合并、分立、解散清算的方案。聘任或解聘項目公司總經(jīng)理，根據(jù)總經(jīng)理的提名，聘任或者解聘項目公司副總

70、經(jīng)理、財務(wù)負(fù)責(zé)人，決定其報酬事項。審定公司的基本管理制度。負(fù)責(zé)對公司運營的監(jiān)督管理。2.2總經(jīng)辦職能擬訂項目公司的總體發(fā)展規(guī)劃及其實施方案、項目的基本建設(shè)計劃及執(zhí)行工作(政策)。負(fù)責(zé)總體發(fā)展規(guī)劃及實施、管理。向董事會提出經(jīng)營預(yù)算和費用預(yù)算。領(lǐng)導(dǎo)項目公司的經(jīng)營活動，實現(xiàn)經(jīng)董事會批準(zhǔn)的預(yù)算利利潤指標(biāo)。保證項目公司能提供符合標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。收集客戶的反映，研究市場的需求，不斷調(diào)整項目公司的經(jīng)營方向，項目公司不斷得到發(fā)展塑造本項目公司形象。決定廣告基調(diào)，指導(dǎo)廣告戰(zhàn)略。代表本項目公司對外開展公關(guān)活動。對公司營銷工作做出決斷。按既定模式管理公司。建立和完善公司的工作程序和規(guī)章制度。向董事會提出組織系統(tǒng)表，人員

71、編制和工資總額計劃。決定本項目公司主管層（含主管層）以上人員的任免職獎懲。向董事會提出營業(yè)狀況和財務(wù)狀況報告，接受質(zhì)詢，將決議事出有因項轉(zhuǎn)達(dá)所屬人員，并執(zhí)行該項決議。審核人事行政部所制定的各項人事制度，包括員工手冊、公司CI 形象、規(guī)章制度、福利薪金、各崗位責(zé)任制等的審訂。負(fù)責(zé)督導(dǎo)行政部、財務(wù)部的各項工作和事務(wù)。親臨現(xiàn)場處理本項目公司緊急事件，確保企業(yè)正常運作。支持協(xié)調(diào)會議，仲裁及防止各部門之間的沖突。發(fā)現(xiàn)并消除公司的安全隱患，為大規(guī)模的改造向董事會提出預(yù)算外開支汁劃。保證員工和客人在公司內(nèi)的安全。抓好企業(yè)文化建設(shè)。2.3營銷策劃中心職能對總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。根據(jù)公司有關(guān)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，制訂年度、季度、

72、月度推廣方案，呈報總經(jīng)理。負(fù)責(zé)根據(jù)銷售部各時期的租售計劃，制訂相應(yīng)的推廣策劃方案，配合銷售部招商工作的開展。根據(jù)公司有關(guān)推廣工作的要求，實施各項推廣方案及措施。深入了解項目的經(jīng)營特色和經(jīng)營情況，定期收集房地產(chǎn)信息，不斷推出各種促銷手段和措施。負(fù)責(zé)項目外部公共場地公關(guān)活動的組織、策劃、實施工作。負(fù)責(zé)項目的服務(wù)管理工作，制訂相關(guān)服務(wù)措施及相應(yīng)的管理制度。2.4工程管理中心向總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。參與工程項目投資策劃、項目可行性研究工作，聯(lián)絡(luò)設(shè)計單位對總體規(guī)劃設(shè)計、單體工程各專業(yè)施工圖紙設(shè)計并審核，參與工程預(yù)結(jié)算書編制，負(fù)責(zé)工程施工管理到竣工驗收全過程操作。根據(jù)公司各項目建設(shè)的實際情況，編制并實施完成工程計劃

73、，按時上報工作情況，及時跟進(jìn)落實各項工作計劃及資金計劃。參與工程施工招、投標(biāo)工作，編寫工程施工合同，并進(jìn)行審批、簽訂。加強(qiáng)質(zhì)量控制，保證工程施工按有關(guān)規(guī)定要求進(jìn)行。協(xié)調(diào)好各部門及外單位的關(guān)系，使工程順利進(jìn)行。2.5企業(yè)綜合管理中心向總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。協(xié)助總經(jīng)辦管理開發(fā)、人事行政、財務(wù)、物業(yè)管理的具體工作和事務(wù)。負(fù)責(zé)綜合經(jīng)營開發(fā)管理以及規(guī)劃、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督。負(fù)責(zé)資金計劃、資金調(diào)度和控制管理。創(chuàng)業(yè)型簡略團(tuán)隊架構(gòu)圖董事會總經(jīng)辦營銷策劃中心工程管理中心綜合管理中心第二階段發(fā)展型強(qiáng)大團(tuán)隊架構(gòu)及職能：本著管理組織結(jié)構(gòu)高效精干、適應(yīng)市場的原則，以及從公司的長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃出發(fā)，公司管理組織結(jié)構(gòu)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上可作出適當(dāng)

74、的變革和創(chuàng)新，在第一階段的團(tuán)隊構(gòu)架的基礎(chǔ)之上，再向下發(fā)展壯大。2.6銷售部職能向營銷策劃中心負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)公司物業(yè)、物業(yè)內(nèi)公共場地、廣告牌等的招商、租售工作。協(xié)同策劃部掌握市場行情，制定并執(zhí)行相應(yīng)的招商計劃、策略。挖掘新的客戶來源，跟蹤潛在客戶，并對客戶資料進(jìn)行整理歸檔。與新舊客戶保持良好關(guān)系，協(xié)助客戶解決在招商、租售過程中的問題。負(fù)責(zé)辦理招商、租售中的各項手續(xù)，做好售后服務(wù)工作。協(xié)助財務(wù)部收取客戶需繳交的各項費用。配合其他部門做好客戶服務(wù)工作。2.7策劃部職能向營銷策劃中心負(fù)責(zé)。根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略制定房地產(chǎn)的各項推廣策劃方案。負(fù)責(zé)房地產(chǎn)廣告的制作及實際操作。負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)的特點組織策劃各項公關(guān)宣傳

75、活動，并負(fù)責(zé)其實施工作。協(xié)同銷售部進(jìn)行物業(yè)招商、租售工作。2.8設(shè)計部職能向工程管理中心負(fù)責(zé)。參與項目的投資分析、建筑策劃等項目開發(fā)的前期規(guī)劃工作。對外來方案圖紙，組織本部門和相關(guān)部門討論、論證、上報和實施。參與做好各項從規(guī)劃方案至施工圖紙過程中的建筑成本控制、估測工作。負(fù)責(zé)樓宇室內(nèi)、外主要建筑材料的規(guī)格、品牌等的選用、確定工作。密切與預(yù)算造價部配合。收集房地產(chǎn)、樓宇的市場調(diào)研成果，銷售策劃等部門反饋資料，做好與相應(yīng)部門的交流工作。組織本部門人員承擔(dān)一個土建設(shè)計室的完整圖紙生產(chǎn)工作。做好與總工室的工作配合和設(shè)計掛靠單位的銜接工作。負(fù)責(zé)設(shè)計室對工地的服務(wù)、跟蹤工作，參與圖紙會審工作。與設(shè)計合作公

76、司的交流、配合工作。完成其他工作。2.9工程部職能向工程管理中心負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)制定各階段的施工進(jìn)度計劃、采購計劃及資金需求計劃。負(fù)責(zé)嚴(yán)格執(zhí)行公司的決議，嚴(yán)格工程預(yù)、決算的審批手續(xù)，合理使用財力、物力，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益。協(xié)助公司進(jìn)行招、投標(biāo)及選擇施工隊伍的具體工作。進(jìn)行施工階段的進(jìn)度控制，審查施工組織設(shè)計，監(jiān)督進(jìn)度計劃的實施，完成工期目標(biāo)。負(fù)責(zé)管理施工隊伍，并協(xié)調(diào)好對內(nèi)對外的關(guān)系。做好材料、設(shè)備、人員的管理工作。整理有關(guān)資料、圖紙，做好歸檔工作。負(fù)責(zé)工程質(zhì)量檢查及工程驗收、竣工驗收工作，及時解決施工中的各種問題。2.10總工室職能向工程管理中心負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)處理和解決各項工程技術(shù)問題。參與工程項目的設(shè)計方案

77、的討論和審核工作。參與工程建設(shè)成本的分析和控制工作。參與工程的建筑材料的選用及材料進(jìn)場的驗收工作。參與工程招、投標(biāo)及工程隊伍的選擇工作。主持工程圖紙的會審工作及工程的驗收工作。審批各工程項目施工、組織設(shè)計方案。收編并保管工程項目的全部技術(shù)檔案。2.11預(yù)決算部職能向董事會負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)工程預(yù)結(jié)算書的編制工作。參與工程施工合同的編寫工作。協(xié)助財務(wù)部審議工程付款情況。參與工程驗收，并對工程適時進(jìn)行預(yù)決算工作。營銷費用的審核、決算其它采購費用的審核、決算2.12項目拓展部職能各綜合管理中心負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)項目的開發(fā)。負(fù)責(zé)對公司項目的立項、申報。負(fù)責(zé)土地的規(guī)劃、征用開發(fā)和管理。負(fù)責(zé)辦理土地證、房地產(chǎn)證、銷售證等各

78、類證件。協(xié)助做好前期工程的服務(wù)工作。協(xié)助辦理企業(yè)注冊等各項審批工作。協(xié)調(diào)好與相關(guān)政府部門的關(guān)系。2.13人事行政部職能向綜合管理中心負(fù)責(zé)。編寫制定公司人事行政管理制度。組織統(tǒng)籌公司人力資源開發(fā)及聘用工作。組織統(tǒng)籌并管理、監(jiān)督公司行政管理運作。協(xié)調(diào)并支持、配合公司各部對人力計劃、行政開支的管理工作。協(xié)調(diào)配合公司各部對人事、行政方面工作的支持。組織、統(tǒng)籌配合公司各部對員工進(jìn)行培訓(xùn)及考核工作。組織統(tǒng)籌策劃企業(yè)文化活動，增強(qiáng)公司凝聚力，員工歸宿感。依時計劃統(tǒng)計向公司呈報各項人事、行政工作月、季、年報表給公司決策參考。制訂公司辦公費用總開支的計劃，并加以調(diào)控。配合支持公司對外人事、行政事務(wù)工作。做好員工

79、到任、離職的交接工作，保證各個崗位的工作銜接正常。公司的各種規(guī)章制度的落實和執(zhí)行。整理建立公司的檔案，統(tǒng)一公司的公文格式對外協(xié)調(diào)好政府勞動管理部門的關(guān)系。負(fù)責(zé)日常的接待工作。2.14財務(wù)部職能向綜合管理中心負(fù)責(zé)。遵守財務(wù)紀(jì)律，建立和健全各項財務(wù)管理制度。抓好各項應(yīng)收款項的核算的工作，督促經(jīng)辦部門限期清理。負(fù)責(zé)對各項經(jīng)濟(jì)合同及維護(hù)保養(yǎng)項目進(jìn)行議及審定。按有關(guān)合同的要求，做好各類工程款項的撥付、結(jié)清工作。執(zhí)行審批制度，按規(guī)定的開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)核報一切費用，負(fù)責(zé)發(fā)放員工工資、獎金。嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定，做好收費發(fā)票的購買、保管、使用及回收。編制記帳憑證。及時編制各類報表，妥善管理會計帳

80、冊檔案。擬定各項財務(wù)計劃，提供財務(wù)分析報告呈總經(jīng)辦。2.15物業(yè)管理部職能向總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。起草、制訂有關(guān)項目公司物業(yè)發(fā)展的各項策劃方案，呈報主管副總經(jīng)理。協(xié)助制定有關(guān)公司的物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略。負(fù)責(zé)協(xié)助對本項目公司所有物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)項目可行性研究工作。協(xié)調(diào)所屬各部門的工作關(guān)系以及與政府相關(guān)職能部門的公共關(guān)系。協(xié)助主管副總經(jīng)理審核本項目公司物業(yè)的維護(hù)保養(yǎng)項目的預(yù)算案。協(xié)助主管副總經(jīng)理適時主持例會及對外接待事宜。協(xié)助主管副總經(jīng)理做好年度、季度、月度物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)報表及費用支出預(yù)算的審核與控制。協(xié)助主管總經(jīng)理處理各種突發(fā)及投訴事件。2.16商業(yè)經(jīng)營管理部職能總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。運營商業(yè)物業(yè)，進(jìn)行租售工作。對商業(yè)物業(yè)的

81、包裝、改造、推廣等工作負(fù)責(zé)。處置公司剩余房源。發(fā)展型強(qiáng)大團(tuán)隊架構(gòu)圖3.涪江房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司崗位設(shè)置情況高管層總經(jīng)理董事長 工程管理副總經(jīng)理 企業(yè)管理副總經(jīng)理 營銷策劃副總經(jīng)理 總工程師 財務(wù)總監(jiān)部門經(jīng)理層銷售部經(jīng)理 策劃部經(jīng)理 設(shè)計部經(jīng)理 工程部經(jīng)理 項目拓展部經(jīng)理 預(yù)決算部經(jīng)理 人事行政經(jīng)理 物管部經(jīng)理 財務(wù)部經(jīng)理 公關(guān)部經(jīng)理商業(yè)經(jīng)營管理部經(jīng)理主管層售后服務(wù)主任 施工主管 車隊長 總經(jīng)理秘書 銷售主任 培訓(xùn)主任 設(shè)計師 安檢工程師 質(zhì)檢工程師員工層售樓員 文案 出納 策劃助理 預(yù)決算員 開發(fā)助理 人事助理 行政秘書 文員 接待員 售后服務(wù)員 司機(jī) 會計三、人力資源戰(zhàn)略涪江公司現(xiàn)今幾乎沒

82、有人力資源管理而言，但隨著公司的發(fā)展，人力資源管理必將成為一個重要的課題。現(xiàn)如今對于進(jìn)入公司的員工，可以部分使用潼南供電公司的對于房地產(chǎn)開發(fā)有一定專業(yè)認(rèn)識和經(jīng)驗的員工，更主要的專業(yè)人才應(yīng)該來源于社會。經(jīng)初步分析，要解決公司在人力資源方面的問題主要是：人員知識結(jié)構(gòu)層次和人員年齡問題；企業(yè)的人才儲備也難以達(dá)到向房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)軍的要求，因此急需要在人力資源方面有較大的舉措。1、公司需要為人力資源結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造一個大的環(huán)境。對于涪江公司而言，調(diào)整人力資源結(jié)構(gòu)就應(yīng)該招聘一些相關(guān)的專業(yè)人才。2、“三工”并存，動態(tài)轉(zhuǎn)換。三工即優(yōu)秀員工、合格員工、試用員工。用工改革的思路是，干得好可以成為優(yōu)秀工人，干得不好，可隨

83、時轉(zhuǎn)為合格工人或試用人員。這種做法有效解決了鐵飯碗的問題，使企業(yè)不斷激發(fā)出新的活力。3、對在崗管理人員進(jìn)行控制。公司人力資源部對中層管理人員每月進(jìn)行考評，考評檔次分表揚與批評，表揚得一分，批評減一分，年底兩者相抵，達(dá)到負(fù)三分的就要淘汰。根據(jù)考評表現(xiàn)決定升遷。4、實行定額淘汰。即每年必須有一定數(shù)量的人員被淘汰，以保持企業(yè)的活力。淘汰的原則是，充分發(fā)揮每個人的潛在能力，讓每個人每天都能感到來自企業(yè)內(nèi)部和市場的競爭壓力，又能夠?qū)毫D(zhuǎn)換成競爭的動力，這是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的秘訣。針對公司50歲以上、知識水平較低的員工，公司應(yīng)立即辭退。5、富有特色的分配制度。薪酬是重要的調(diào)節(jié)杠桿，起著重要的導(dǎo)向作用。公司的

84、薪酬原則是，對內(nèi)具公平性，對外具競爭性。對外具競爭性已初步達(dá)到，但對內(nèi)具公平性還不明顯。高素質(zhì)、高技能獲得高報酬，讓人才的價值在分配中得到體現(xiàn)。員工的薪酬體系，不僅是單純的貨幣工資，還包括住房、排憂解難等其他隱性收入。普通員工可以根據(jù)其工種（優(yōu)秀員工、合格員工、試用員工）的不同而制定不同的薪酬標(biāo)準(zhǔn)，差距在300-500元之間。管理人員可根據(jù)考評成績的不同而制定不同的獎金額度，可適當(dāng)拉開差距，避免平均主義。 6、鼓勵員工提出合理化建議。為樹立員工的主人翁意識，在全公司范圍內(nèi)向廣大員工征詢合理化建議。合理化建議分為兩種：一是專業(yè)型員工在長期工作中總結(jié)出來的能節(jié)約成本、提高效率的訣竅、技巧等；一是管

85、理人員對現(xiàn)有工作方法、管理程序提出的改進(jìn)措施。合理化建議一旦經(jīng)審核后采納，就在全公司內(nèi)廣泛推廣，并做好宣傳工作。經(jīng)驗表明，以員工的名字對其提出的合理化建議進(jìn)行命名，是一種很有效的精神激勵，可以激發(fā)員工的熱情。在對提出合理化建議的員工進(jìn)行精神鼓勵的同時，給予一定的物質(zhì)激勵也必不可少。7、了解員工的各種需求，為員工個人發(fā)展提供機(jī)會。公司高層管理人員要經(jīng)常下基層了解員工心聲，特別是新進(jìn)員工。一方面為其提供較好的工作環(huán)境與工作條件，了解員工生活方面存在的問題，解決其后顧之憂；另一方面，為每一位員工制定一份切實符合自身情況的個人發(fā)展計劃，鼓勵現(xiàn)有員工通過各種途徑繼續(xù)深造，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)能力，使公司人員知識

86、結(jié)構(gòu)層次能上一個臺階。8、加大從社會人才交流市場、大學(xué)院校進(jìn)行招聘的力度。公司已經(jīng)清除的認(rèn)識到了自身人力資源方面的缺陷，特別是人才儲備的不足將阻礙公司對其他領(lǐng)域的拓展和公司規(guī)模的擴(kuò)大。9、已經(jīng)制定的措施要確實貫徹實行，還有必要加大人才引進(jìn)的數(shù)量和學(xué)歷層次。通過制定有吸引力的人才引進(jìn)政策并充分利用本身具有的各項優(yōu)勢，從社會上吸引有高級職稱的人才和有專業(yè)知識的年輕大學(xué)生、研究生，實現(xiàn)人才的戰(zhàn)略儲備。第六部分 涪江地產(chǎn)企業(yè)品牌推廣建議引言電力公司在潼南的知名度、美譽(yù)度是名列前茅的，與之對應(yīng)的涪江地產(chǎn)企業(yè)品牌塑造也需要提升一個新的高度。要加大和擴(kuò)充市場建設(shè)和品牌塑造的經(jīng)驗和方法，努力的對品牌深層次的內(nèi)

87、涵與氣質(zhì)的挖掘，使得涪江品牌持有品牌特征與個性，在消費者中留下好感，達(dá)到涪江品牌的最大知名度。涪江地產(chǎn)現(xiàn)在屬于電力公司的子公司，其業(yè)務(wù)屬于大型的地產(chǎn)產(chǎn)品，其產(chǎn)品及關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)具有一定的特殊性，所以在品牌推廣方面應(yīng)該著重考慮企業(yè)的產(chǎn)品與企業(yè)文化的關(guān)聯(lián)性。我們在品牌塑造中著重考慮以下因素或者說遵循如下理念：一、清晰的認(rèn)知品牌特征的目標(biāo)和結(jié)果。我們必須首先明確品牌的最終目標(biāo)和結(jié)果是什么，就是企業(yè)希望自己的品牌給消費者一種什么感覺，然后去引導(dǎo)消費者逐漸認(rèn)知和認(rèn)同自己，要注意品牌特征不是企業(yè)告知的，而是消費者感知的，因此要特別關(guān)注消費者的感受。二、清楚企業(yè)品牌與產(chǎn)品品牌的關(guān)系。涪江的品牌推廣應(yīng)該是企業(yè)給大眾

88、的感知結(jié)果，是企業(yè)的內(nèi)涵和企業(yè)的行為體現(xiàn)，比如企業(yè)文化、企業(yè)形象、企業(yè)標(biāo)識、企業(yè)口號等。三、顧及涪江的品牌特征鮮明，差異性，品牌特征的塑造不能脫離產(chǎn)品概念，充分提升企業(yè)形象和涪江品牌內(nèi)涵。四、名品牌是一種象征，是高質(zhì)量的寓意。五、在操作手段方面。運用整合傳播（IMC）的方法予以重拳出擊，包括導(dǎo)入企業(yè)形象識別系統(tǒng)（CIS）、公益事業(yè)及高層公關(guān)、企業(yè)大眾宣傳及廣告策劃、涪江地產(chǎn)的形象提升以及2009年涪江地產(chǎn)的整合宣傳事件等。策略篇 “涪江”的品牌定位整體品牌推廣主題：新文化、新內(nèi)涵、新涪江我們?yōu)楦⒔禺a(chǎn)量身定做知名品牌。 1、國內(nèi)眾多品牌目前是以“質(zhì)量+文化”為核心理念的品牌策略，房地產(chǎn)業(yè)包括涪

89、江地產(chǎn)在內(nèi)，也應(yīng)該以此為基本的品牌定位目標(biāo)。在質(zhì)量方面，毋用多說；關(guān)鍵是文化這一塊。從涪江品牌理念“追求卓越，盡善盡美”也可窺一斑，但涪江的品牌推廣應(yīng)該與產(chǎn)品的概念存在著一定的關(guān)聯(lián)性。從涪江品牌定位上講，由于產(chǎn)品的特殊性（大型地產(chǎn)產(chǎn)品，客戶群不會是普通大眾），應(yīng)該從深層次的文化內(nèi)涵以及“涪江”本身挖掘更多、更容易讓人接受的理念。一個好品牌理念如果沒有深層次的文化內(nèi)涵做支撐，相信這種理念也是空洞的。 2、品牌名稱定位：“涪江”看名字也就是“二合為一”，地域特色和流境的江水名。但名稱的深處要表達(dá)為：公益形象代言產(chǎn)業(yè)者、社會福利形象者、健康形象。3、理念定位經(jīng)營理念全方位的為客戶服務(wù)，全體員工最大限

90、度的創(chuàng)造利潤最大化，實現(xiàn)卓越的經(jīng)濟(jì)效益，以顧客和市場為導(dǎo)向，精益求精，開拓進(jìn)取、無往直前。價值觀鉤建以客戶為導(dǎo)向的快速反映組織團(tuán)隊，用創(chuàng)新的理念、體制、管理、技術(shù)，推動公司的可持續(xù)發(fā)展，用誠信鑄造品牌。核心價值觀敬業(yè)奉公、兢兢業(yè)業(yè)、以企業(yè)的利益為第一品牌執(zhí)行篇“涪江”品牌營銷策略1、品牌運作的平臺 單獨成立“涪江品牌研究執(zhí)行部”或“涪江品牌發(fā)展研究小組”，有效的利用資源，獨立運作“涪江”品牌，由專業(yè)的營銷策劃公司負(fù)責(zé)全面的品牌推廣（在集團(tuán)總體品牌規(guī)劃的基礎(chǔ)上）、營銷策劃。用負(fù)責(zé)的市場經(jīng)濟(jì)觀念全面打造全新的涪江戰(zhàn)略品牌。 在品牌推廣運作方面，應(yīng)該體現(xiàn)“涪江”的文字內(nèi)涵和企業(yè)的文化內(nèi)涵。2、產(chǎn)品策

91、略 由于涪江產(chǎn)品的特殊性，應(yīng)該發(fā)展多元化產(chǎn)業(yè)，帶動涪江品牌及地產(chǎn)產(chǎn)品，運用整合營銷的方式，包括公益事業(yè)及高層公關(guān)、企業(yè)大眾宣傳及廣告策劃、相關(guān)市場贊助、電力新村的形象提升以及2009年涪江地產(chǎn)的事件等宣傳產(chǎn)品策略。以涪江的地產(chǎn)產(chǎn)品為主，多元化發(fā)展為輔，從企業(yè)發(fā)展策略分析，它是順天時而自然一體的策略。我們合理地對涪江品牌的定位，對企業(yè)的發(fā)展是百利而無一害的，并且要堅持的推廣下去包裝因素 關(guān)于涪江企業(yè)產(chǎn)品、宣傳單頁、包裝、企業(yè)文化包裝等，應(yīng)該嚴(yán)格遵從企業(yè)導(dǎo)入的CIS系統(tǒng)，特別是視覺方面因素，應(yīng)該特別注意。3、價格策略 4、渠道策略 在涪江原有的銷售渠道中，將其優(yōu)化整合，考慮以下因素： 其一、選擇終

92、端網(wǎng)絡(luò)管理深入的終端經(jīng)銷商。 其二、選擇策劃能力強(qiáng)，執(zhí)行能力強(qiáng)，管理到位的合作者。 其三、選擇渠道扁平化，盡量減少中間環(huán)節(jié)。涪江實施品牌形象戰(zhàn)略要點1、深刻挖掘品牌名稱和標(biāo)識的文化內(nèi)涵即顧客價值，系統(tǒng)構(gòu)筑品牌的文化內(nèi)涵，使品牌形象在消費者心目中最為獨特、正面和清晰。 在現(xiàn)代商業(yè)社會，企業(yè)品牌對大眾生活的影響日益深刻。“文化無價”，涪江品牌進(jìn)入文化境界及公益福利事業(yè)，文化品牌就成為了企業(yè)萬古長青的搖錢樹，而公益福利事業(yè)是成功企業(yè)的基石。涪江一定要堅持品牌經(jīng)營的宗旨為社會大眾提供物質(zhì)的時候也提供精神，引導(dǎo)消費者走進(jìn)健康、美好的消費世界。 2、產(chǎn)品和服務(wù)永遠(yuǎn)是品牌的核心。 產(chǎn)品質(zhì)量既涉及到產(chǎn)品設(shè)計、

93、研發(fā)階段的工作又包含生產(chǎn)加工階段的工作，同時又是整個企業(yè)管理水平的側(cè)面反映，因此建立品牌不僅是企業(yè)品牌部門或市場部門的工作，而是包括研發(fā)、市場、行政等部門在內(nèi)的所有員工的工作。 處理客戶不滿和售后服務(wù)質(zhì)量，在品牌企業(yè)的日常工作中占據(jù)較大比重。企業(yè)要建立完善的服務(wù)體系，良好的服務(wù)是企業(yè)長久生存的生力軍。品牌傳播篇實施品牌戰(zhàn)略的整合營銷傳播要點一、品牌定位。 品牌類別定位：公益形象代言產(chǎn)業(yè)者、社會福利形象者、健康形象。 現(xiàn)代生活中，人們更加關(guān)注健康環(huán)保、快樂的生活方式，涪江要做引導(dǎo)者； 消費群體更重視自我，重視消費的感受，在乎別人對自己的評價，希望得到別人、社會的認(rèn)同，涪江要最引導(dǎo)者； 導(dǎo)入CIS

94、系統(tǒng)，堅持執(zhí)行貫徹系統(tǒng)的精神； 接觸的媒體要多，接收信息的渠道要多； 對媒體、資訊的敏感度要高。 涪江品牌形象定位：新文化、新內(nèi)涵、新涪江； 企業(yè)形象定位：追求卓越，盡善盡美； 產(chǎn)品價格定位：區(qū)別競爭對手，理性定價，遵從CIS系統(tǒng)包裝。 二、適應(yīng)品牌特點的整合營銷傳播策略（包括廣告策略、品牌文化建設(shè)活動計劃） （一）廣告宣傳口號：新文化、新內(nèi)涵、新涪江a涵義闡釋： 1、個性化的特征 2、追求企業(yè)的文化內(nèi)涵，宣傳涪江的公益形象，帶動“新文化、新內(nèi)涵、新涪江”的宣傳。 3、簡潔、明快、易記 b使用范圍： 1、拍攝電視廣告 2、設(shè)計海報等售點POP 3、在平面媒體上刊登彩色廣告 4、“事件”宣傳的設(shè)

95、計5、公司內(nèi)部刊物設(shè)計6、形象代言人的設(shè)計等等(二)品牌傳播的廣告組合設(shè)計 1、電視廣告 拍攝15分鐘專題片，聯(lián)系潼南電視臺的市場信息播出，創(chuàng)意策劃、腳本設(shè)計以涪江企業(yè)文化、品牌內(nèi)涵、團(tuán)隊合作、領(lǐng)導(dǎo)講話（談話）、產(chǎn)品服務(wù)、電力新村形象提升等為主，由專業(yè)的影視廣告公司負(fù)責(zé)拍攝。2、長期戶外廣告 建議選擇主要的街道，如大同路、接龍橋等。 3、社區(qū)周圍廣告 在社區(qū)設(shè)置一些娛樂因素，所有的公益形象因素突出品牌，展示品牌的魅力，從而使大眾駐足停留，在物欲橫流、信息爆炸之后，需要品牌帶給人們的感覺是涪江品牌推廣的關(guān)鍵。公益“事件”元素是品牌通向感官的媒介，反過來說，多感官延伸的媒介及其內(nèi)容就是我們所指的公

96、益“事件”元素。 這些素材必須和品牌形象，品牌個性相吻合，產(chǎn)生足夠的感染力。結(jié)合品牌的核心價值，品牌個性表現(xiàn)，來充實品牌，來演繹品牌，使品牌充滿朝氣，充滿活力。 4、“事件”品牌推廣之一：以涪江地產(chǎn)圣誕之夜為主體的行銷推廣活動，表現(xiàn)品牌個性化。 通過新穎、形象的創(chuàng)意思路和豐富多彩、生動有趣的執(zhí)行手段，在各主流媒體大量播發(fā)軟文，引起消費者的共鳴，引起消費者對品牌建立印象來演繹品牌的風(fēng)格，表達(dá)品牌的主張，達(dá)到與消費者溝通的目的。 品牌生動化傳播主要體現(xiàn)在廣告創(chuàng)意、促銷活動和新產(chǎn)品推廣等各個方面，以其形象性，新穎性和生動化來加強(qiáng)與消費者的溝通。品牌生動化要求廣告不再枯燥無味，創(chuàng)意不再單調(diào)，促銷活動變

97、得時尚而流行，商品的展示變得獨特而時髦。品牌的生動化給品牌核心價值的表現(xiàn)插上了騰飛的翅膀，成為品牌外延多姿多彩的表現(xiàn)形式，為品牌注入流行、時尚、親切、柔情或眾多的人類情感，使得品牌的個性更加突出，形象更加豐滿，表現(xiàn)更為活潑生動，真正地賦予品牌以人性，讓品牌活起來，從而達(dá)到和消費者的充分溝通。 5、參加地產(chǎn)產(chǎn)品展銷會，展示品牌形象。 6、與潼南電視臺合作開辟公益大事件合作，宣傳涪江品牌內(nèi)涵。7、涪江地產(chǎn)電力新村2期建設(shè)形象提升，與本方案聯(lián)合推出，推廣涪江品牌。8、新聞公關(guān)方案提綱目標(biāo)：在短時期內(nèi)提升品牌內(nèi)涵，并著眼于長遠(yuǎn)，樹立公司品牌形象，擴(kuò)大產(chǎn)品知名度和美譽(yù)度，極力符合涪江品牌內(nèi)涵定位暨涪江公

98、益形象代言產(chǎn)業(yè)者、社會福利形象者、健康形象。 實施： 1新聞篇 全面奔小康，要有好身體。涪江愿為全社會強(qiáng)身健體盡綿薄之力。 （具體措施：涪江愿捐出一定金額給相關(guān)部門發(fā)起“涪江健康形象工程”，并請記者代為聯(lián)系奔走，可連續(xù)報道。） 2科技篇 產(chǎn)品、文化理念 （對支撐產(chǎn)品的核心概念：環(huán)保、節(jié)能、健康進(jìn)行全方位闡述、包裝） 涪江：用理想構(gòu)筑生活 （全面介紹涪江，是畫龍點睛之筆。） 以上文章如能署專家名效果更佳。 這個方案的核心是用公眾媒體、高層住宅、公益活動等制造新聞噱頭，用新聞宣傳帶動市場，從而促進(jìn)涪江品牌的提升。 十年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃實施思路昊渝公司根據(jù)宏觀大勢與微觀市場相結(jié)合，將市場發(fā)展與涪江公司實

99、際情況相糅合，總結(jié)出重慶市涪江房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司十年發(fā)展規(guī)劃實施的24字實施思路，希望對貴公司落實工作有一定幫助。重業(yè)務(wù)：堅持圍繞、維護(hù)現(xiàn)有業(yè)務(wù)的實施原則。樹觀念：宣揚天賦使命、創(chuàng)新求實、團(tuán)結(jié)自信理念及公司轉(zhuǎn)型調(diào)整的意義。順結(jié)構(gòu)：設(shè)計總經(jīng)辦管理體制，成立執(zhí)行委員會，設(shè)立三總監(jiān)和總經(jīng)辦辦公室。搭班子：在管理體制框架內(nèi)，以崗位素質(zhì)要求確定人選；建立述職考核，能上能下的機(jī)制；培育為主，外聘為輔；虛位待才，寧缺勿濫。建機(jī)制：每月執(zhí)行委員會辦公會、每周項目進(jìn)度匯報會、每周業(yè)務(wù)碰頭會。砌平臺：搭建公司戰(zhàn)略管理平臺、企業(yè)信息化管理平臺。抓管理：明晰部門職能，實施規(guī)范化管理，建筑、房地產(chǎn)推行項目管理，重視財金安全。育人才：財務(wù)總監(jiān)、技術(shù)總監(jiān)、房地產(chǎn)總工、總經(jīng)辦辦公室秘書、人力資源培訓(xùn)師吸納培育人才，培育更重要。重慶昊渝房地產(chǎn)營銷策劃有限公司2008年12月18日