1、 瑞 福 食 尚 街招商方案 第一部分： 招商總體思路 第二部分： 招商實施計劃目錄前 言招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實現(xiàn)形式，一個商業(yè)地產(chǎn)項目運作成功與否就看是否能按計劃成功招商。因而，對于商業(yè)地產(chǎn)來說，與傳統(tǒng)的商業(yè)相比，傳統(tǒng)商業(yè)設施的開發(fā)商雖然并不重視策劃（即市場定位和業(yè)態(tài)組合等），但他們還是很在意商業(yè)設施的招商工作。可見招商在地產(chǎn)開發(fā)中的重要地位。 地產(chǎn)商業(yè)的招商時間存在很多不確定性，從業(yè)態(tài)組合確定開始至項目全面營業(yè)，它可分為主力店群和中小店群兩個招商階段。就餐飲、娛樂、休閑行業(yè)業(yè)態(tài)的主力店群招商一般集中在項目施工至正負零后到項目主體竣工前最佳，而中小店的招商主要集中在項目主體封頂和項目整體竣工

2、期間，并一直延續(xù)到項目統(tǒng)一開街的整個過程。招商難度大的主要原因在于主力店群對項目業(yè)態(tài)化趨勢把握不住，不容易與開發(fā)商結(jié)成合作聯(lián)盟，他的裝修進度會直接影響到中小店群的入駐。商業(yè)項目功能分區(qū)的劃分會直接影響各類店的進駐決策，按照合理的功能分區(qū)計劃，順利入駐相應的主力店及特色店可使各類店的經(jīng)營互動起來，對于項目和各店經(jīng)營有很大的幫助。反之，則整個項目服務功能可能不盡理想，更是影響了項目整體的經(jīng)營。在進駐決策過程中，各類店除考慮區(qū)域布局外，這一點也是考慮的重要因素。合理的招商推廣策略是招商工作順利開展的前提，招商推廣的好壞將直接影響到項目資金回籠計劃和招商效果，招商推廣策略應符合策劃內(nèi)容的要求，并圍繞項

3、目的市場定位、功能定位和亮點設計、項目營銷推廣方案等內(nèi)容進行招商推廣策略的制訂和實施，以保證招商工作投資少、效率高。第一部分 招商總體思路招商總體思路 本部分關(guān)鍵詞 keywords入市時機招商經(jīng)營模式策略招商優(yōu)惠條件 一 、招商入市時機規(guī)劃“良好的開始是成功的一半”，入市時機及方式把握得好，才能產(chǎn)生好的招商開局。項目招商入市時機的選擇要綜合考慮以下幾個方面因素：1、項目入市宣傳時間 目前項目已經(jīng)施工，選擇在此階段招商入市，有利于為招商積累有效客戶。2、宣傳造勢入市 入市前的宣傳造勢與形象展示，在前期的招商中對客戶心理具有較大的影響，因此在項目入市前必須要有足夠的宣傳造勢，能夠初步建立品牌形象

4、并吸引客戶關(guān)注，為正式招商做市場鋪墊。屆時將根據(jù)項目施工進度及招商進度制定媒體投放計劃。3、有控制入市 根據(jù)策略分期、分批、有節(jié)奏地推出市場，避免一擁而上，實現(xiàn)均衡、有序的招商目標。建議本項目以核心租戶（主力店、品牌商家）的入駐（簽約）來帶動整體招商。根據(jù)項目運作的要求確定本項目從2011年3月份開始進行主力店的正式招商工作。4、餐飲、娛樂、休閑行業(yè)的招商與項目施工進度的緊密結(jié)合（1）主力店與次主力店招商與施工進度的關(guān)系：首先，主力店增設分店主要是考慮宏觀環(huán)境、企業(yè)運作、市場占有率、品牌提升、投資前景等多項因素，所以他對分店的選址要求是非常嚴格的。其次，該類分店一次性投資成本相對較大，尤其是裝

5、修成本、物料準備、人員等成本一次性投入較大，從分店裝修節(jié)約成本和避免二次改造的角度來看，主力店的招商一般集中在項目施工至正負零后到項目主體竣工前最佳，因該階段客戶可以根據(jù)分店的店面的設計要求、裝修風格、內(nèi)部空間布局及配備的商業(yè)經(jīng)營設施等方面，不僅可以提供自由發(fā)揮的空間，同時可以及時與工程部溝通盡量按其特殊性要求在不違背項目大原則的前提下，為其適當給予調(diào)整。（2）對于中小店招商與施工進度的關(guān)系：由于中小店則對形成后的商業(yè)設施改造要求不大，同時中小店是否入駐，在很大程度上會受國內(nèi)外知名連鎖企業(yè)的入駐直接影響，這是“領袖風采”和“蝴蝶效應”的直接寫照，所以，中小店的招商主要集中在項目主體封頂和項目整

6、體竣工期間，并一直延續(xù)到項目統(tǒng)一開街的整個過程。當然項目建設期間，可同步進行各類中小店的招商咨詢登記工作。二、招商對象特征分析1、業(yè)態(tài)業(yè)種分布業(yè)態(tài)組合沒有固定的比例，一般來講，商業(yè)街的餐飲、娛樂、休閑所占的比例為4：3：3。各業(yè)態(tài)具體所占比例，應根據(jù)商圈的特點進行調(diào)整，做到資源共享、優(yōu)勢互補，并凝聚各業(yè)態(tài)的優(yōu)勢以強化和突顯商業(yè)街的整體定位。商業(yè)街必須由優(yōu)勢互補的業(yè)態(tài)組合而成。其中不同風味、不同流派、不同規(guī)模的餐飲店是商業(yè)街的重要組成部分，比例會保持上升趨勢。娛樂、休閑業(yè)在商業(yè)街中的地位也舉足輕重，而且發(fā)展勢頭很迅猛。本項目的功能規(guī)劃、業(yè)態(tài)搭配等進行具體的招商細分（總按約25000平方米）業(yè)態(tài)餐

7、飲娛樂休閑業(yè)種中餐、西餐等量版式KTV、足療、洗浴等咖啡館、商務賓館、茶社等比例50%30%20%面積1250075005000意向商家中餐廳4家、西餐廳2家量版式KTV1家、足浴2家茶社、咖啡館各1家2、招商對象定位因本項目定位于“集餐飲、娛樂、休閑于一體的文化商業(yè)街區(qū)”，經(jīng)營者應定位為：（1） 國內(nèi)外餐飲品牌、文化品牌及娛樂品牌（針對連鎖企業(yè)、加盟或聯(lián)營企業(yè)）；（2） 主要以長三角及合肥本地大中型餐飲、文化、娛樂項目經(jīng)營者。三、經(jīng)營模式與招商策略 經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種布局規(guī)范了本項目的硬件功能，而招商與經(jīng)營模式則完善了本項目的軟件功能，只有好的硬件基礎，再加上強大的軟件支持，本項目才能獲得良好的招

8、商和經(jīng)營成果。在招商與經(jīng)營模式的建立方面，依據(jù)市場競爭狀況和制勝原則，制定了相應招商與經(jīng)營模式：多元招商、統(tǒng)一管理、整合市場、完善政策、合理回報。招商與經(jīng)營模式 統(tǒng)一管理 多元招商 整合策略 完善政策 合理回報1、多元招商 為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，應采用多途徑統(tǒng)一招商的原則。本項目的招商可采用聯(lián)營、加盟或租賃等方式展開，其中主力商家和大型品牌商家可考慮采用聯(lián)營或加盟方式展開，中小商戶以租賃為主。2、統(tǒng)一管理（1） 本項目應采取統(tǒng)一管理的模式，杜絕臟、亂、差現(xiàn)象的出現(xiàn)，由物業(yè)管理公司進行統(tǒng)一管理，維護商業(yè)環(huán)境。（2） 項目開街前期，聯(lián)合主力商家針對消費者進行全方位包裝，形成強大的宣傳攻勢，廣而

9、告之，讓全合肥市民都熟知本項目，吸引其來此消費。（3） 全方位貼心物管服務，給經(jīng)營者一個輕松的經(jīng)營環(huán)境，給消費者一個享受的娛樂天堂。旨在打造合肥餐飲、娛樂、休閑行業(yè)新中式食尚文化，即實現(xiàn)瑞福食尚街提出 “走進貴池路，做客食尚街” 的合肥休閑消費理念。3、整合策略 整合功能，集購物、餐飲、休閑、娛樂等功能于一體。 整合空間，進行合理業(yè)態(tài)業(yè)種布局。 整合招商，只租不售，進行統(tǒng)一招商管理。 整合推廣，整個項目前期由開發(fā)公司聯(lián)合主力店進行統(tǒng)一的廣告宣傳推廣。4、完善政策 本項目應完善經(jīng)營服務與物業(yè)服務功能，體現(xiàn)在政策的優(yōu)惠和收益保障上，提升軟環(huán)境的市場核心競爭力，并同時強化商戶統(tǒng)管措施，提高物業(yè)管理水

10、平和綜合服務能力。（1） 稅費減免政策 向政府及主管部門爭取稅收、工商管理等費用的優(yōu)惠，提供方便快捷的一條龍服務，讓在此經(jīng)營的商戶受益。（2） 成立物業(yè)管理公司 成立物業(yè)管理公司的主要職能有兩個方面：一方面是為本項目的后期經(jīng)營及統(tǒng)一管理提供服務，并為商戶之間搭建有效的溝通平臺，特別是作為項目招商期的重要成員，積極協(xié)助項目開展招商；另一方面為商戶整合行政上所有的相關(guān)服務。本項目的商戶就有了更多的服務保障，經(jīng)營信心自然更加高漲。項目物業(yè)管理公司的成立為本項目誠信經(jīng)營的軟環(huán)境添加了一個重要的砝碼。（3） 建立行業(yè)同盟 通過與政府部門、消費者協(xié)會、餐飲、娛樂行業(yè)協(xié)會、銀行等機構(gòu)建立良好的合作關(guān)系，積極

11、提升經(jīng)營者對本項目的經(jīng)營信心。建立行業(yè)同盟，為瑞福食尚街的長期發(fā)展提供戰(zhàn)略保障。（4） 倡導聯(lián)合營銷理念，統(tǒng)一推廣，品牌化運作 建議本項目聯(lián)合主力商家，多途徑、多方式地推廣本項目，同時推廣商業(yè)經(jīng)營品牌，目標是不但打造項目的品牌，更重視打造經(jīng)營者的品牌，令經(jīng)營者感受到本項目與其利益捆綁，同舟共濟，從而增強經(jīng)營者對本項目的歸屬感與信任感。5、合理回報（1）保證發(fā)展商和商家合理的收益，實現(xiàn)雙贏。（2）通過項目招商成功，達到整體機能的完善，帶動租賃價格的提升，使本項目業(yè)主和經(jīng)營者均獲得良好的回報。（3）通過主力商家的不斷進駐，促進租賃價格的持續(xù)提升。四、招商核心策略1、主力商戶優(yōu)先招商本項目應采取“先

12、確定主力店，再全面招商”的基本策略。在執(zhí)行過程中，主力店、國際、國內(nèi)名店要提前招商，其他隨后進行。主力店是商業(yè)項目吸納客源的錨固釘，對商業(yè)項目的商業(yè)經(jīng)營活動會產(chǎn)生較大的影響，在商業(yè)項目中處于核心地位。主力店優(yōu)先招商，主要有兩個原因：第一：主力店在商業(yè)項目中發(fā)揮著領袖風采的作用，對項目的形象會產(chǎn)生一定的影響力，可在較大程度上促進項目其他商戶的招商，同時主力店的簽約（入駐）將大大提升整條商業(yè)街的附加值和投資者信心。第二：與主力店的招商談判通常需要一個較長的時間，需要應付繁瑣漫長的拉鋸式談判。 因此，本項目的主力商戶應該優(yōu)先招商，應該以大帶小，即核心主力店來帶動次主力店和中小商家。核心主力店對本項目

13、的成敗起著決定性的作用，它決定了本項目的品牌形象，主力客戶群、經(jīng)營前景、人流量和人流動線等。2、 品牌商戶帶動招商 大型知名品牌的主力商戶可以為商業(yè)項目帶來大量的商業(yè)人流，創(chuàng)造良好的商業(yè)氛圍，從而增強其他商戶經(jīng)營的信心，促進整個項目的招商工作。每個行業(yè)的龍頭商家、品牌商家都是行業(yè)內(nèi)經(jīng)營的典范和楷模，他們的行為活動對行內(nèi)其他商家的經(jīng)營會產(chǎn)生較大的影響，具有重要的帶動效應。本項目可通過采取豐厚的優(yōu)惠措施，重點引入知名品牌餐飲、品牌娛樂行業(yè)的商戶進場經(jīng)營，以帶動其他商戶的招商工作。在項目的招商廣告宣傳活動中，可以將引入的品牌商家作為一個重要的賣點信息，及時傳達給其他的目標商戶，以刺激其他商戶的經(jīng)營需

14、求，促進本項目的招商工作。3、 分行業(yè)招商 根據(jù)項目業(yè)態(tài)定位主要包含餐飲、娛樂、休閑業(yè)態(tài)，在招商中應該按行業(yè)分類集中招商。避免行業(yè)撞車現(xiàn)象，盡量按本項目招商業(yè)態(tài)配比50：30：20的比例進行招商。4、 加盟招商方式 國內(nèi)外品牌有拓展需求，需要發(fā)展加盟或聯(lián)營，而合肥的投資者亦希望能加盟知名品牌，以此在市場上立足并打開市場，更是其長遠發(fā)展的保證，建議可設立品牌加盟數(shù)據(jù)庫，提供品牌推介及解答投資者咨詢交流洽談會等服務，為知名品牌與投資者之間搭建一座橋梁，從而達到滿足雙方需求以至雙贏的目的。5、 定向招商 本項目的主題性較強，對商家的類型、性質(zhì)、品牌特征等都具有較高的要求，而通過現(xiàn)場招商將難以滿足本項

15、目定位的要求，所以定向招商是項目招商活動的必要方式。定向招商是指招商人員主動上門與目標商戶聯(lián)系，向目標商戶推介本項目，并說服其進場經(jīng)營的招商方式。定向招商通常首先需要大量搜集商戶信息資料，然后選擇確定適應本項目經(jīng)營需要的目標商戶，再與之聯(lián)系，說服其進場經(jīng)營。本項目的主力商戶、重點商戶都需要通過定向招商的方式才能將其引進本項目經(jīng)營。6、 總量控制原則 在本項目的招商中，實現(xiàn)有效的招商控制將成為項目關(guān)鍵。在市場發(fā)布信息，從而控制前期招商總量，首期推出的招商面積貨量遠遠低于市場預計的供應量，制造供不應求的局面。并在項目招商過程中，通過分批推出商鋪的控制，引起市場轟動，促使商家進駐。再通過經(jīng)營大戶先行

16、建立經(jīng)營示范區(qū)域，提升本地與外地高端經(jīng)營戶的經(jīng)營預期值，心理防線受到商鋪數(shù)量有限和確保經(jīng)營旺場的雙重擠壓，徹底排除他們對項目經(jīng)營的顧慮，從而使招商達到預期的目標。7、 以外壓內(nèi)原則 以外壓內(nèi)，以外地成功招商促進本地招商。 本項目應設立示范經(jīng)營區(qū)，這將對項目的整體經(jīng)營起到關(guān)鍵的示范作用。示范經(jīng)營區(qū)的成功招商將大大提升潛在經(jīng)營者的信心。示范經(jīng)營區(qū)主力引進外地的知名品牌商家，通過示范經(jīng)營區(qū)的招商和經(jīng)營促進項目本地的招商。 建議與合肥的餐飲、娛樂行業(yè)協(xié)會結(jié)成聯(lián)盟，在行業(yè)中奠定權(quán)威地位，通過行業(yè)協(xié)會的積極引導，為項目招商造勢。8、 優(yōu)惠招商 優(yōu)惠招商是指在招商條件方面給予承租戶適當?shù)膬?yōu)惠，以降低承租戶的

17、經(jīng)營風險，增強其經(jīng)營信心，促進招商工作，這是最常用的傳統(tǒng)招商策略。招商條件優(yōu)惠的方式有免租期、折扣租金、管理費優(yōu)惠、送廣告位等。對主力商戶、重點商戶，招商條件的優(yōu)惠幅度要大，以吸引其進場經(jīng)營。優(yōu)惠招商是一種放水養(yǎng)魚形式的招商策略，在本項目目前的環(huán)境條件下，其作用較為明顯。9、 網(wǎng)絡招商充分利用網(wǎng)絡資源,搜集省內(nèi)知名品牌企業(yè)信息,結(jié)合我們項目實際情況進行篩選，并根據(jù)合肥經(jīng)濟發(fā)展、消費者消費能力及主力商戶開店的特殊性要求等各個因素鎖定目標招商客戶。屆時將通過電話預約、郵寄信函、登門拜訪等策略促進我們項目的招商工作。五、 招商價格策略根據(jù)前期調(diào)查報告中提供的數(shù)據(jù)，目前周邊可比項目是西環(huán)中心廣場。本項

18、目功能定位比較明確，且量身式定做、訂單式開發(fā)，結(jié)合市場調(diào)研及餐飲行業(yè)的特點，并結(jié)合項目自身產(chǎn)品規(guī)劃設計、配套等因素，現(xiàn)將項目招商租賃價格如下：1、 針對業(yè)態(tài)招商價格策略業(yè)態(tài)地位招商價格策略主力店整個項目商業(yè)價值的體現(xiàn)，維系項目整體招商成功率的前提，項目整體策劃定位的支持點與項目形成獨特經(jīng)營特色的保障。局部區(qū)域低價招商策略，可考慮以低于面價30%作為優(yōu)惠。品牌店項目整體租金與經(jīng)營業(yè)績的主要來源以接近面價或略低于面價5%10%作為優(yōu)惠。散戶項目整體租金的重要補充以接近面價或略高于面價5%10%作為招租標準。專業(yè)店、服務業(yè)態(tài)項目整體經(jīng)營必要補充依據(jù)相應業(yè)態(tài)在面價的基礎上做相應調(diào)整2、 針對不同因素差

19、異招商價格策略本項目應該根據(jù)各商鋪位置差異、視覺效果差異、門面數(shù)量差異、門面尺寸大小差異、交通組織差異等因素來制定各商鋪的具體租金價格。（2）視覺效果：消費者可直接注意到商鋪租金單價高于其他商鋪，差價比例控制在10%15%；（3）門面數(shù)量：一般多門面的商鋪租金單價高于少門面的，但還要考慮其租賃面積大小、經(jīng)營業(yè)態(tài)回報等因素另行屆定；（4）門面尺寸：門面長度大的商鋪租金單價高于門面長度小的商鋪，差價比例控制在4%8%。（5）流通情況：人流疏導良好的商鋪租賃價格高于其他商鋪，差價比例控制在3%5%。3、 保證金策略：建議向經(jīng)營者收取三個月的租金與管理費作為保證金，在租賃合同期滿退場時給予退還。4、

20、租金遞增策略經(jīng)歷了頭兩三年的經(jīng)營期后，隨著商業(yè)街的經(jīng)營步入正軌、經(jīng)營狀況蒸蒸日上，在第四至第六年續(xù)簽租賃合同時，可采取租金逐年遞增的方式，遞增幅度為10%。招商八大優(yōu)惠條件免租三六個月會員制可免費參加項目舉辦的各種活動租賃合同期多樣化，暫定3或5年管理費酌情優(yōu)惠或給予1年和2年期的減免客戶介紹新客戶給予租金優(yōu)惠或贈送管理費特定時間簽約給予一定優(yōu)惠前期免費宣傳推廣（美食報或信息海報）贈送36個月的廣告位六、 招商優(yōu)惠條件（一）內(nèi)在優(yōu)惠條件1、 免租三六個月經(jīng)營者在此站穩(wěn)腳跟需要一定的時間，本項目要做強做旺，首先必須使經(jīng)營者能夠生存并持續(xù)發(fā)展，因此在項目開業(yè)初期，必須給予租戶足夠而合理的免租期。建

21、議本項目免租期為三六個月。2、 會員制可免費參加本項目舉辦的各種活動建議本項目推出會員制，進駐商戶可辦理會員卡，可以免費參加本項目舉辦的各種商業(yè)活動，如：座談會、商業(yè)交流會、外出考察等。一方面可以增加經(jīng)營商戶的歸屬感，另一方面是為后期項目開發(fā)做鋪墊，同時形成口碑宣傳。3、 租賃合同期多樣化 建議本項目的主力店和餐飲、娛樂主力店簽訂5年合約；與次主力店簽訂3-5年合約，與其他商家雙方商議而定。4、 管理費酌情優(yōu)惠根據(jù)物業(yè)公司所提供的服務內(nèi)容，進行合理化、公開化的項目服務收費標準，此費用不僅包括清潔費、保安費、商務維護費等費用，按實際運營管理的支出預算平均分攤。為了更好的吸引商家入駐，建議屆時將服

22、務管理收費中的部分收費條款作為協(xié)商合作的優(yōu)惠條件，或?qū)Ψ餐ㄟ^招商承租該項目的業(yè)主統(tǒng)一減免1年物業(yè)管理費的優(yōu)惠政策，對于主力商家可考慮給予減免1年和2年期的物業(yè)管理費。5、 老客戶介紹新客戶給予租金折扣優(yōu)惠 對于已承租的客戶介紹新客戶入駐商業(yè)街的激勵策略：A：新客戶租賃面積在500以內(nèi)的，給予已承租客戶免除新承租客戶等值的1個月房租或增加減免6個月物業(yè)管理費的優(yōu)惠政策；B：新客戶租賃面積在500以上的，給予已承租客戶免除新承租客戶等值的3個月房租或增加減免12個月物業(yè)費的優(yōu)惠政策；6、 特定時間簽約給予一定優(yōu)惠 在招商推介會或其他特定推廣時段，可給予前若干位簽約客戶一定的優(yōu)惠，如租金折扣。屆時優(yōu)

23、惠策略將在具體活動方案中體現(xiàn)。7、 前期免費宣傳推廣本項目要創(chuàng)造和保持濃厚的商業(yè)氛圍，宣傳推廣是必不可少的，在宣傳本項目的同時，可以給入駐商戶進行免費宣傳廣告，一是增加經(jīng)營者的信心，二是促進招商的進程。8、 贈送廣告位待項目交工后，建議發(fā)展商設立項目公用收費廣告位（例如：外立面、沿街燈箱、樓頂看板、入街牌坊等），屆時對本項目的知名品牌商家、主力店贈送312個月部分廣告位廣告使用權(quán)（廣告發(fā)布費、制作費、電費等直接費用租戶自行承擔）。發(fā)展商設立的項目公用收費廣告位除為更好的為進駐的商家服務外，還可以增加額外的收益，為項目長期運營管理提供大力支持。（二）外在優(yōu)惠條件1、自經(jīng)營之日起，試營業(yè)（啟動期）

24、五年；自項目開街之日起五年內(nèi)給予營業(yè)稅、企業(yè)所得稅區(qū)內(nèi)留成部分同等數(shù)額的減免或獎勵；2、辦理相關(guān)手續(xù)和各種證照除收取工本費外，免收其他行政性事業(yè)收費，經(jīng)營性收費按最低標準收取；3、優(yōu)先解決經(jīng)營者子女入托、入學問題，有關(guān)規(guī)費與本地居民同等待遇；4、國稅局、地稅局實行聯(lián)合辦理稅務登記辦法，為納稅人共同核發(fā)一個稅務登記證；5、工商管理部門為經(jīng)營業(yè)主辦理營業(yè)執(zhí)照免收工本費及相應變更手續(xù)費用，并免收相關(guān)管理費用；6、對于項目經(jīng)營場所的消防安檢審查及經(jīng)營業(yè)主二次裝修后的消防安檢驗收給予開辟綠色通道；7、對于項目經(jīng)營業(yè)主免費辦理衛(wèi)生許可證及從業(yè)人員的健康證；8、聯(lián)合轄區(qū)公安部門建立綠色保護區(qū)；備注：根據(jù)目前

25、餐飲、娛樂、休閑行業(yè)所涉及的工商管理、稅費登記、行政審批、衛(wèi)生管理、消防安檢等特定事項的具體情況給予及時調(diào)整。(建議盡快落實以上政策) 第二部分招商實施計劃招商實施計劃本項目的招商推廣是目標商戶對項目經(jīng)營不斷提升信心的過程。目標商戶心理期望提升到一定程度的時候，再開閘泄洪，集中引爆市場，實現(xiàn)招商目標。本部分關(guān)鍵詞 keywords點滲透式策略充分展示策略針對性媒介事件營銷一、招商推廣實施策略本項目的招商推廣，是一個目標商戶對項目經(jīng)營不斷提升信心的過程。這個目標的實現(xiàn)必須建立在項目本身的優(yōu)勢之上并使目標商戶有充分的理由相信本項目是一個引領市場的好項目，并能夠在短期內(nèi)做旺，后續(xù)發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｄ繕松?/p>

26、戶心理期望不斷提升，形成勢能，在能量積蓄到一定程度的時候，再開閘泄洪，集中引爆市場，實現(xiàn)招商目標。1、點滲透式策略 本項目的招商應采用點滲透式策略，這是招商的重點策略，主要體現(xiàn)為點對點和重點深入攻破，是直接面對客戶的滲透式策略。（1）直接上門拜訪 通過招商人員直接電話聯(lián)系，上門拜訪或邀請面談等方式，直接面向客戶推介項目和洽談項目定位、招商政策、租金優(yōu)惠條件、經(jīng)營優(yōu)勢、消費潛力和發(fā)展前景等事宜。（2）DM直郵采用DM直郵，直接向目標商家客戶發(fā)送郵件，尤其是對大型主力店等商家，要求有更為詳盡的DM郵件（含項目宣傳折頁及邀請函等），并且有專人聯(lián)系、跟進、全程跟蹤服務。（3）重點商家突破：重點商家，特

27、別是針對主力店商戶必須重點突破，要求有專門的招商小組負責洽談并展開招商工作。（4）事件營銷事件營銷是通過某些特殊事件促進銷售，事件營銷逐漸成為現(xiàn)代銷售的重要措施，事件營銷的目的是配合每次廣告投放，它可以在預熱、開盤強銷等時期根據(jù)銷售需求策劃、炒作，來提高銷售現(xiàn)場人氣，促進銷售；同時 “事件”可作為新聞點等等用來炒作，加速招商與銷售。2、充分展示策略項目包裝是項目推廣的關(guān)鍵，通過現(xiàn)場的包裝，營造強烈商業(yè)氛圍，有力塑造項目商業(yè)財富形象。3、渠道策略 以主力店商戶的簽約、裝修等契機作為媒體宣傳的主要訴求點，結(jié)合主力店商戶的雄厚實力、強大背景、品牌的美譽度、知名度、信譽度，展開招商推廣的宣傳工作，并通

28、過專業(yè)雜志、報紙、電視、網(wǎng)站等媒體進行專題報道，塑造項目品牌，打造項目知名度。4、高調(diào)入市策略根據(jù)項目定位，入市時必須與權(quán)威人士及權(quán)威部門（政府）聯(lián)合舉辦相關(guān)SP活動，結(jié)合項目招商優(yōu)惠政策，奠定項目絕對權(quán)威的市場地位，搶占市場的制高點。5、造勢策略在媒體上高姿態(tài)發(fā)布廣告宣傳和進行軟文炒作，強勢炒作項目，通過系列剖析“走進貴池路，做客食尚街”這一倡導消費理念，形成對經(jīng)營者、消費者等區(qū)域經(jīng)濟主體的影響，展開“城市餐飲、娛樂、休閑消費的必去之處”的熱點話題議論。美國營銷大師湯姆布朗說項目為什么不好，主要沒有制造有效的熱點！創(chuàng)新性的熱點！爆炸式的熱點！二、招商推廣步驟1、第一執(zhí)行階段： 時間2011年

29、3月1日2011年4月1日（項目部分主體封頂階段）招商推廣目的1、 通過新聞深度報道的形式制造新聞熱點，建立輿論導向和宣傳陣地；2、 初步完成主力商戶積累及入駐意向簽約事宜。宣傳口號走進貴池路 做客食尚街招商區(qū)域合肥、南京、上海操作形式1、 通過網(wǎng)絡營銷電話營銷DM直郵邀請函派發(fā)登門拜訪等直復營銷的方式，進行目標招商客戶的收集篩選鎖定工作，達到完成主力商戶積累目的；2、 通過聚集國內(nèi)外知名餐飲、娛樂、休閑連鎖企業(yè)及投資經(jīng)營業(yè)主，聯(lián)合權(quán)威人士及權(quán)威部門（政府）以連鎖企業(yè)加盟或聯(lián)營洽談會和產(chǎn)品推介會的形式舉辦SP活動，形成市場熱點，一舉奠定項目在餐飲、娛樂行業(yè)中的地位，并達到主力商戶入駐意向簽約的

30、目的；推廣媒介及手段連鎖企業(yè)洽談會、行業(yè)雜志、DM、短信、網(wǎng)絡2、第二執(zhí)行階段：時間2011年4月2日2011年5月10日（項目內(nèi)、外裝階段）招商推廣目的1、 通過主力店的簽約、裝修、入駐帶動中小型商戶的招商工作，將“領袖風采”“蝴蝶效應”的作用發(fā)揮到極致；2、 通過產(chǎn)品推介會的成功舉辦，擴大本項目的影響力，吸引中小型經(jīng)營業(yè)主的注意力；3、 初步完成中小型商戶的積累及入駐意向簽約事宜。宣傳口號 走進貴池路 做客食尚街招商區(qū)域合肥、南京、上海操作形式1、 結(jié)合產(chǎn)品推介會的成功舉辦，擴大本項目的影響力，吸引中小型經(jīng)營業(yè)主的注意力，同時增加經(jīng)營者、消費者對項目的經(jīng)營信心、消費導向；2、 結(jié)合主力店的

31、簽約、裝修、入駐等時間節(jié)點，展開“領袖風采”“蝴蝶效應”的宣傳攻勢，以此展開對中小型經(jīng)營業(yè)主的招商工作，達到完成中小型商戶的積累及入駐意向簽約的目的；推廣媒介及手段SP公關(guān)活動、行業(yè)雜志、短信、網(wǎng)絡3、 第三執(zhí)行階段：時間2011年5月11日2011年6月15日（主體竣工階段）推廣目的1、 根據(jù)實際招商情況，展開項目的第二輪招商工作；2、 傳達項目施工進度，明確項目開街時間；3、 感受項目現(xiàn)場氛圍，預見美食街項目后期的運營勝景。宣傳口號 走進貴池路 做客食尚街招商區(qū)域合肥、南京、上海操作形式1、 結(jié)合第一輪招商工作的具體情況，準備展開第二輪招商工作2、 通過項目業(yè)主答謝會活動及推出“帶租約銷售

32、模式”，建立良好的客戶服務體系，積極提高客戶的集群效應，繼續(xù)制造項目熱點策略，延續(xù)開盤的銷售和招商熱潮。推廣媒介及手段答謝會、行業(yè)雜志、短信、網(wǎng)絡4、 第四執(zhí)行階段：時間2011年6月2011年7月（項目交房階段）推廣目的1、 提高項目后期運營軟環(huán)境及項目美譽度，逐步完善項目功能；2、 營造熱烈的開業(yè)氛圍，在開業(yè)時吸引大量的人流前來參觀、消費；3、 促進尾房的招商，務求利用開業(yè)的有利時機，使項目達到更高的招商率。宣傳口號 走進貴池路 做客食尚街操作形式1、 通過物業(yè)公司成立及行業(yè)同盟的建立，提高項目后期運營軟環(huán)境及項目美譽度，逐步完善項目功能；2、 通過經(jīng)營業(yè)主的全面展開裝修，運用廣告媒體進行

33、較大幅度的廣告宣傳造勢活動，將項目開業(yè)信息廣而告之。營造熱烈的開業(yè)氛圍，在開業(yè)時吸引大量的人流前來參觀、消費；3、 通過活動（待定），制造新的熱點，將美食街的知名度、美譽度、信譽度擴大到極致。4、 項目開街前的預熱活動，如美食文化節(jié)、啤酒文化節(jié)等推廣媒介及手段行業(yè)雜志、網(wǎng)站、DM、短信5、招商整體計劃時間表招 商 整 體 計 劃 時 間 表 時間步驟2011年23456789招商調(diào)查 招商籌備招商推廣 公開招商 開業(yè)準備備注：根據(jù)項目實際招商進度的具體情況，對各執(zhí)行階段及媒體發(fā)布予以相關(guān)調(diào)整。三、招商費用預算1、推廣費用計算原則通常商業(yè)項目的招商推廣費用相當于整體經(jīng)營面積一個月租金的數(shù)額，因此本項目的招商推廣費用預算可以此為依據(jù)計算。2、費用預算總額招商經(jīng)營面積初始月租金總額：25000*1.5元/天*30天 =1125000元4、 招商費用階段性投放比例招 商 費 用 投 放 比 例 計 劃 表類 別第一執(zhí)行階段第二執(zhí)行階段第三執(zhí)行階段第四執(zhí)行階段費用投放比例35%25%25%15%費用投放額度38萬28萬28萬18萬備 注該招商費用投放比例屆時將根據(jù)具體招商進度適當調(diào)整。 2010-02-2622