1、凱旋新世界廣場廣州商業街/大型購物中心業態調研報告目 錄一、調研項目概述 2 1.1 調研目的 2 1.2 調研對象 2 1.3 調研內容 31.4 調研方式和時間 3 二、綜合結論 4 三、凱旋新世界廣場商業街商業布局建議方案 8 四、總體研究結論 12 2.1北京路商業步行街 122.1.1 店鋪類型 12 2.1.2 店鋪面積 15 2.1.3 店鋪經營者性質 18 2.1.4 綜合分析 20 2.2上下九路商業步行街 212.2.1 店鋪類型 21 2.2.2 店鋪面積 24 2.2.3 店鋪經營者性質 26 2.2.4 綜合分析 27 2.3 農林下路商業街 282.3.1 店鋪類型

2、 28 2.3.2 店鋪面積 30 2.3.3 店鋪經營者性質32 2.3.4 綜合分析 33 2.4 天河城廣場 342.4.1 天河城地下層34 2.4.2 天河城首、二、三層35 2.4.3 天河城四、五、六層37 2.4.4 綜合分析 38 一、調 研 項 目 概 述1.1 調研目的通過對凱旋新世界城市廣場區域產生相關影響因素的商業網點(商圈)調研，有效把握其業態分布，對相關典型商圈有一個比較全面的認識和了解，從而對即將進行的凱旋新世界城市廣場的商業業態定位和設計提供理性的基礎及數據支持。本項調研的目的主要有：1.詳細研究商業街區(中心)配套的具體內容及經營方式2.初步擬定凱旋新世界城

3、市廣場商業定位及配套內容1.2 調研對象本次的調查研究主要圍繞廣州的傳統商業街進行的，調查重點是全廣州具有代表性的商業點的布局形態，包括以下方面：l 店鋪的類型l 店鋪的面積l 店鋪的性質這次調查主要以商業街區和廣州市內大型購物中心商場(超市)為主，分別有：北京路商業步行街、上下九商業步行街、東山區農林下路商業街、地鐵站流行前線商業街和石牌東商業街區;友誼商場、中華廣場、吉之島、廣州百貨公司、新大新百貨公司、百佳購物廣場、宏城廣場.另外，作為參考，我們還對接連地鐵的天河城購物中心的商品布局作了調查。調查包括：l 商品類型結構l 商品的經營面積1.3 調研內容調查內容有以下三方面：I 各個商業點

4、的總體布局特點1 商業點的商鋪類型特點 2 商業點的商鋪面積特點3 商業點的商鋪性質特點II 商業點布局與消費人群的關系1 商業點布局與商業點輻射范圍的關系2 商業點布局與商業點內消費人群（目標人群）的關系III 商業點布局與消費的關系1 商業點布局與顧客停留在商業點時間的關系2 商業點布局與顧客出現頻次的關系 1.4調研方式和時間調查方式采用對每一個商業點內商戶的類型、面積和性質記錄，并匯總和畫圖，然后根據收集的數據，結合官方相關數據進行分析研究。調查時間：調查進程開始 結束實地數據采集10月25日11月10日數據統計處理11月11日 11月16日分析報告11月17日 11月22日二、綜 合

5、 結 論 根據本次對廣州幾個商業街區的業態分布調查，我們得出了下面的結論，現概述如下： 商業街的分布及布局特點從西到東，我們調查了廣州最繁華的四個商業區，這四個最繁華的商業區都由一條地下鐵路連通著，但這并不是巧合。我們認為交通的便捷是商業中心能否成功的必要因素，是能否吸聚人氣的關鍵。越是覆蓋面廣的商業街區，對交通的便捷性要求越高。這幾個區都位于城市交通方便、人口密集、市政配套設施較齊全的區域，具備商業穩步發展的土壤，加上政府的支持促進了商業的健康發展。目前存在的商業街大都通過主力店來帶動其他商業的發展，主力店一般是規模較大或者比較獨立的樓體，其他小型的輔助商業則大多位于商業裙樓的底層。但是由于

6、這幾個商業街區都是自發、逐漸形成的，在布局上缺乏整體的規劃，都顯得比較凌亂，而且配套也顯出不足（尤其表現在缺乏休閑娛樂型的設施），使顧客逗留在該商業點的時間減少，不能保持一種長期的人群效應。現有商業街的都只是該條商業街商業經營狀況較好，但是輻射范圍較小，難以帶動大片區域的商業旺銷，多以該商業街的臨街商鋪為主，很少有向更深入的地區延伸。北京路和上下九有向周邊輻射的趨向，農林下路和石牌東、天河城則僅是局限在該商業點。 商業街的經營方式及經營品種廣州主要商業街的經營方式，目前主要以租賃形式經營為主，而且租金都相當昂貴，特別是北京路及上下九路，因為這兩個路段都是以臨街商鋪為主，聚客量較多，在經營時間上

7、也比較自由，人氣旺盛。其次則是天河城、流行前線等大型購物中心。目前商業街的經營品種都有著一個普遍的特點，就是以服飾為主，平均占了70%以上，然后搭配著鞋類、日用品類及百貨類等品種進行經營，因為“衣、食、住、行”是以穿著為首的，消費群對衣服的購買力是最強的，因此產生了大量的服飾店。其他如酒吧、娛樂、特色小吃店等則較少，使商業趨于單一性，不利于吸引不同層次、不同年齡的消費群。暫時來講在廣州市級商業中心和區級商業中心中的主題商業相對較少，主要是以主力店或品牌綜合商業百貨為主，針對不同階層消費，其主力店或品牌店的檔次、規模、運作方式亦有所分化。 地域狀況、發展前景及政府規劃廣州商業街區雖然都由一條地下

8、鐵路連通著，但是從地域狀況看還是存在著根本差異的，如北京路和上下九路的商業街都位于廣州市的老城區內，文化歷史悠久，居住人口相當稠密，導致這兩個商業區比較興旺發達，而且政府為了更好的規劃管理，這兩個商業街區，在多年前就把他們規劃為節假日步行街，并且步行街沿線的建筑物在外觀上也作了統一翻新，更吸引了廣大消費者前來購物，另外，北京路步行街在2001年年底已由節假日步行街改為全天制步行街，具有相當好的發展前景，可見政府在發展新區商業街的同時對舊商業街的發展也是頗為重視的。天河城廣場是位于天河區最興旺的商業中心，它具有廣州新商業中心的特點，通過著名品牌店來帶動其他商業鋪位的發展，從而帶動整個購物中心的繁

9、榮。天河區是廣州市近兩年發展最快的一個區域，隨著房地產業的迅猛發展，遷入的人也越來多，人們需要更多方便的綜合購物商業街區，天河城廣場就是其中之一，天河城廣場除了擁有地鐵之交通便利以外，而且其無論在規模及綜合性能方面都是比較完善的，故而吸引了大量的消費者。在地鐵沿線除了天河城商業中心外，基本上沒有形成新的商業中心，仍然是原有的自然形成的商業中心、舊的商業模式占主導，這一方面是地鐵的人流量暫時不足造成的，另一方面也是商業建設與區域人口過度集中老城區所致，但從天河城商業中的模式效果及商業運行質量看，地鐵商業特別是具有細分特點的地鐵主題商業將是新的商業中心形成的發展趨勢，舊有的商業中心也會受到大的沖擊

10、。如現在的恒寶華庭。 商業街區在人流的吸引及控制方面的措施。商業街區在人流的吸引及控制方面主要通過豐富經營產品的種類和提供特色小吃及休息區的完善方面，如北京路步行街中的坐凳逐漸增多，天河城中心的出入口的坐椅及各種小吃等，不僅吸引了人流，并有效的控制了人流量的流動。但整體來看商業街的服務設施較少，并缺乏服務意識，且經營商品的種類較集中、不夠豐富。 商業街所在區域與其定位、價格及主力客戶群的關系。由于廣州市商業街區所處的區域不同，所以商業街的定位、價格也會因客戶群的不同而不同，只要定位準確，加上科學的經營管理將會取得成功。如天河城廣場是位于廣州市天河區屬于廣州市一個比較新的商業網點，而且它采用的是

11、商場式的管理，客戶群主要以天河北的高收入階層為主，同時照顧部分低收入階層，走中高檔路線，因為定位準確，因而經營取得成功。而農林下路及北京路商業街由于位于廣州市區的老城區它們采用的都是以臨街鋪面經營方式，而且在規模上也不一定的限制，從而產生的鋪租金比較昂貴，導致它們所銷售的商品價格也會偏高，就會產生了具有比較高檔消費力的客戶群，同時因為周邊為老城區，因而高中低產品皆有。上下九路商業街，雖然也是以臨街鋪位的方式進行經營，而且也是位于廣州西關老城區上，但是由于此商業網點分散較廣，鋪位數量也多，可供選擇性大，導致其競爭力并不太高，在經營商品方面，業主都會采用較為廉價的價格來吸引消費者，從而此商業網點自

12、然就產生了一批較為低檔的消費客戶群。 商業街區的影響力及其作用商業街不僅促進了該區的經濟發展，同時為城市的商業經濟增色，為城市居民的生活帶來極大的便利，是城市經濟繁榮的一種標志。商業街經營商品的檔次和品種直代表了城市的經濟發展水平，不管是從區域還是整個城市來看都起到極其重要的作用，它不僅僅映了居民的經濟收入，同時也反映出居民的文化素養。 商業街區目前存在的問題除了我們在前面所提到的商業街在布局上顯得凌亂及綜合配套上顯出不足兩大問題以外，商業街區還存在一個管理松散的缺點，特別是表現在臨街經營的北京路、上下九路步行街及農林下路商業街，它們都在以下的幾個問題集中：首先是時間的管理問題。這幾個商業街區

13、在時間管理上都不統一，沒有一個統一的營業時間，晚上打烊時間較早，不太適合廣州人的夜生活。給消費者購物略為造成了不便。其次是商業街的規模及服務水平問題。如上下九路、北京路、農林下路雖然都是臨街商鋪，但街道卻不寬闊，當人流量聚集增大的情況下，就經常會顯出擁擠的情況。而且可供休息的地方也相當的少，消費者經過長時間購物后想休息時卻找不到休息的地方，因此服務設施較少。最后是規劃控制問題。現在廣州商業街區的經營方式都是以出租方式為主，一般都以價高者獲得的方式取得經營權，這方面的優點就是可以提高該區域商鋪的升值潛力，但是也會出現在經營品種上卻無法控制，可能會導致某一品種的偏重，從而無法達到一條商業街區在綜合

14、配套一的完善，給消費者可供的選擇越來越少了。三、 凱旋新世界廣場商業發展建議方案（一）珠江新城商業發展的前景預測珠江新城目前商業配套設施較少，作為主題商業的天河城商業中心位于城市中軸線，離珠江新城較近，其目商圈輻射范圍包含珠江新城。珠江新城目前商業屬散點式中小型的商業，特別以裙樓商業為主。目前，上海聯華入駐珠江新城廣場，宏城超市入駐星匯園，其他商業則分布在冼村一帶。從政府的規劃來看，珠江新城今后的發展重點是商務辦公區，但因人氣不足，寫字樓市場的不景氣導致商務辦公樓市場不能啟動，并且一個重要的原因是區內各種配套設施不全，特別是商業配套，尤其是輻射全區的大型，超級市場如沃爾瑪、家樂幅等類型。目前五

15、羊新城的萬佳百貨超級市場，雖然規模較大，但離珠江新城較遠，且作為CBD的珠江新城來說，單靠周邊輻射仍嫌不足，廣州CBD的規劃中有綜合商住區，作為CBD的補充，因而大型購物中心是必須具備的。隨著商品房住宅的發展，生活套商業急需配置，從該區的商業發展前景來看需要兩個層次的商業設施，一是滿足生活必須的大型超市的配備，二是滿足精神生活的特色商業。從新城的發展前景來看后者將會更快。該區的商業必須與天河城購物中心相錯開，形成不同檔次的競爭，形成互補才能合理分流健康發展。（二）珠江新城商業配套與房地產項目的結合目前珠江新城的幾個房地產項目已具規模的有南國花園、新城海濱花園、金碧華府、星匯園、新大廈、遠洋明珠

16、等，僅南國花園、星匯園、金碧華府有相關商業配套設施，其他項目則沒有或較少有商業配套。目前，珠江新城內的商業都是依托裙樓發展的生活配套商業，沒有形成獨立的特色商業，零星式分布和各自獨立，使新城內的商業沒有形成統一整體，由于比較分散，因此不利于招商，因而大多商鋪空置，沒有起到商業促進房地產發展的作用。由于新城屬新規劃區，由于多種原因住宅地產項目進度緩慢，沒有形成成熟社區，因而商業的狀況，也處于起步階段，從政府的定位來看，新城商業要以輔助生活和商務為主的CBD為主，目前商業與房地產項目結合較差，沒能在聚積人氣方面起到作用。因此，從本項目發展的前景來看，商業要與新城現狀相結合，并充分發揮商業的吸引力，

17、聚集人氣，促進房產的發展。（三）凱旋新世界商業配套的創新點1、 商業經營的檔次和品種與天河城的商業錯開，形成錯位競爭，分流客戶；2、 商業配套以特色商業為主，以滿足商務人士及區內人士的精神需求為主要目標；3、 商業配套設施針對不同客戶分成不同年齡層次，形成立體客戶群，便于聚集人氣；4、 商業設施中要具有商業的主題特色，使商業形成獨特特色。（四）凱旋新世界項目各區的功能分析1、 凱旋新世界地塊分為L4、L8、L13區三部分，規劃中，L8區有一城市廣場，作為公共活動的場所，有利于凝聚人氣，是小區對外、對內的窗口，有利于商業的發展，且該廣場作為小區的核心，便于商業輻射，適合發展大型商業配套或特色商業

18、；2、 L4區位于小區最北邊，處于臨街位置，距珠江公園較近，景觀較佳，屬高尚居住區，區內商業以生活輔助性的商業為主，大部分商業以會所為主；3、 L13區靠近珠江邊，風景最佳，是豪宅居住地，因此區內最好沒有商業，保持高檔社區的品質，可以會所的健全功能來彌補生活設施的不足；4、 項目三個區以L8區的城市廣場為商業核心與L4、L13區的會所相聯合成為一個整體，構成一條商業街或商業金三角。（五）根據以上分析，并針對凱旋新世界的項目特點提出以下方案：方案一： 1、商業特色：以大型購物超市為商業主體核心，以滿足小區內及周邊小區日常生活的商業為輔。2、商業布局：以大型購物為超市中心，分布其他輔助商業；大型購

19、物超市設在L8區的城市廣場西側，其他商業設施分布在城市廣場周邊。3、經營品種檔次：商業經營中以超市為主，服裝、化妝品等以高檔次的專營店為主，同時具備娛樂、飲食、便利店、干洗、美容美發、酒吧等設施。4、經營方式：以租約的方式吸引專營店，由物管公司統一管理；5、開發步驟：根據樓盤銷售狀況和工程進度，先開發小型商業配套設施，再開發大型超市購物中心，招商的時間要在外環境搞好之后。方案二：1、商業特色：把商業獨立出來，對外開放，做成該區的有特色的商業街，走特色商業的道路。2、商業布局：以城市廣場為核心，商業分布在周邊，有特色的排列。3、經營品種和檔次：經營中以同類的有特色的商業，組成獨特的商圈，建議建一

20、條歐風商業街，純歐式的建筑，純歐式的生活用品、特色小吃、酒吧，并輔射周邊小區，以高檔次的商業吸引周邊人群。4、經營方式：可以租約的方式吸引專營店，由物管統一管理或者由商業公司來統一招商，統一管理。5、開發步驟：根據工程和銷售狀況，先進行招商再進行開發建設，便于減少風險。（六）風險分析及操作建議1、 方案一使城市廣場成為整個珠江新城的商業娛樂中心，抬高了樓盤的品質，能更好的滿足本項目及周邊小區的生活需求，將更增添小區的附加值，將有利于樓盤后期的銷售。但是該方案的風險較大，招商難度高，不易操作，容易造成商業的重置和商圈的重疊，可能導致經營成本高，人氣不足的尷尬。2、 方案二走特色商業的路子，有效地

21、避免商業的同等層次競爭，將客戶群分流，獨具特色，適合CBD商務人士的日常生活，有利于聚集人氣，提升樓盤質素，且操作相對容易，招商較容易，風險較小，容易控制。但是該方案在實施中有流于世俗的可能，易招到檔次低的商鋪，且不易管理，很難保證商業經營風格的統一和品質的優秀。3、 操作建議我們認為方案二風險相對較小，容易操作，投資少，建議采用方案二，并且可以開始該方案的實施準備工作。四、 總 體 研 究 結 論下面將對本次收集到商業街、購物中心的數據進行分析。2.1 北京路商業步行街北京路商業步行街是一個南北向，南起大南路北至中山四路的，集購物、游覽、休閑于一體的現代化多功能市級中心商業區。2.1.1 店

22、鋪類型北京路商業步行街全長440米，共有130間商鋪分布其中。我們將位于北京路商業步行街的店鋪分七大類n 大型購物中心（一萬平米以上），例如廣百；n 小型購物中心（兩百平米以上），例如銀座；n 食店，例如酒樓，快餐店；n 服飾型，例如時裝店、珠寶店；n 休閑娛樂型，例如電影院、健身中心；n 生活配套型，例如銀行、郵局n 其它，例如琴行主要店鋪類型頻數如下：MAINTYPE 數目百分比有效百分比累加百分比Valid大型購物中心（1）1.8.8.8 小型購物中心（2）86.26.26.9 服飾型（3）9573.173.180.0 食店（4）129.29.289.2 休閑娛樂型（5）43.13.19

23、2.3 生活配套型（6）75.45.497.7 其它（7）32.32.3100.0 Total130100.0100.0 細分類型頻數如下：TYPE 數目百分比 有效百分比累加百分比tValid電影院（1）1.8.8.8 樂器商店（2）1.8.81.5 服裝店（3）2418.518.520.0 酒家（4）21.51.521.5 珠寶店（5）107.77.729.2 品牌時裝店（6）3123.823.853.1 快餐店（7）32.32.355.4 鐘表店（8）32.32.357.7 普通食市（9）1.8.858.5 婚紗相片店（10）1.8.859.2 精品店（11）53.83.863.1 鞋店

24、（12）118.58.571.5 小型服裝皮具中心（13）107.77.779.2 眼鏡店（14）75.45.484.6 藥店（15）32.32.386.9 海味店（16）1.8.887.7 特色食店（各種國內國外食品（17）32.32.390.0 書店（18）21.51.591.5 文化用品店（19）1.8.892.3 郵局（20）1.8.893.1 西餐廳（21）1.8.893.8 皮具店（22）32.32.396.2 大型購物中心（23）1.8.896.9 銀行（24）1.8.897.7 日用品店（25）21.51.599.2 公安局（26）1.8.8100.0 Total130100.

25、0100.0 店鋪類型特點：北京路上的店鋪類型比較齊全，可以說作為商業街必須有的,它都有了,例如服裝類、鞋店、皮具類和精品類店鋪都有。北京路種的裝飾類店鋪有著鮮明的特點，這就是它以服裝類的店鋪為主，占50%。當中細分有下面這幾類：l 服裝店：18.5%l 品牌時裝店：23.8%;l 小型服裝皮具中心：7.7%。我們還可以看到，北京路的基本配套明顯不足，例如，食店只有12間，占9.3%，而且食店的種類也不多，提供給消費人群的選擇比較少。又例如整條北京路只有一家銀行。而娛樂休閑方面的設施基本上是沒有的，整條北京路上只有一家電影院，而別的一些娛樂方面的場所則沒有。故此，北京路只能滿足消費人群的購物需

26、要，其它配套方面則有待改進。另外，北京路的珠寶首飾店相當多，有7.7%(包括珠寶、玉器、金器等)，這與北京路是外地旅客首選的購物地方有關。2.1.2 店鋪面積我們將商業區內的店鋪面積劃分七個區間：n 10平米以下；n 11平米 20平米n 21平米 50 平米n 51 平米 100平米n 101 平米 200 平米n 201 平米 1000 平米n 1001 平米以上北京路店鋪面積區間頻數如下：CAPACITY 數目百分比有效百分比累加百分比Valid10平米以下（1）1410.810.810.8 11平米 20 平米 （2）1713.113.123.8 21平米 50平米（3）3325.42

27、5.449.2 51平米 100 平米（4）2821.521.570.8 101 平米 200平（5）1914.614.685.4 201平米 1000平（6）1713.113.198.5 1001 平米以上 （7）21.51.5100.0 Total130100.0100.0 主要店鋪類型與店鋪面積交叉分布：MAINTYPE * CAPACITY CrosstabulationCount 店 鋪 面 積Total 10平米以下（1）11平米 20 平米 （2）21平米 50平米（3）51平米 100 平米 （4）101 平米 200平米 （5）201平米 1000平 米 （6）1001 平米

28、以上 （7） 主要店鋪類大型購物中心（1） 11 小型購物中心（2） 26 8 服飾型（3）11142924125 95 食店（4）3221 4 12 休閑娛樂型（5） 2114 生活配套型（6） 22217 其它（7） 1 11 3Total 141733281917 2130店鋪面積特點：由于欠缺整體規劃，數據反映在北京路上各種面積的店鋪都有，從10平米以下的小鋪到幾百平米的專賣店零亂的排列在北京路上。這一點可以在類型與面積交叉分布圖的服飾類店鋪數據看得比較清楚。北京路上有八個小型的購物中心，開發商主要將里面的空間進行適當的間隔，每個鋪位在四到十平米之間，然后分租出去給小租戶。這樣可以較容

29、易把地方租出去，但容易造成整體規劃零亂，商品的樣式檔次較難控制，格調不一，給人感覺檔次較低。2.1.3 店鋪經營者性質我們將經營者性質分為：n 私人經營者，例如，小型服裝店、精品店；n 國有集體經營，例如，國有百貨；n 外資合資品牌，例如，堡獅龍店鋪經營者性質頻數如下：NATURE 數目百分比有效百分比累加百分比Valid私人經營者6650.850.850.8 國有集體經營2720.820.871.5 外資合資品牌3728.528.5100.0 Total130100.0100.0 2.1.4 綜合分析 通過上面的一些數據，我們將北京路定位為中檔的假日消費商業場所。n 北京路的商鋪以衣服飾品為

30、主，裝飾類的商鋪占了七成，并且匯聚了國內、國外的服飾品牌（國外品牌以中檔居多）進駐。又由于北京路上欠缺一些必要的生活區配套，如前述的銀行、超市等，造成了北京路只適宜假日式的消費，購物者到北京路購物的頻率有一定的區間，一般市民通常最頻繁的大概也只會一周到北京路一次。n 北京路商業步行街是面向全市的中檔購物區。北京路位于傳統商業中心，是地鐵途徑的上蓋。根據官方的數字，北京路平均日人流量30萬人次，節假日平均人流量達65萬。在這里，既有大量私人的小服飾鋪，占19.2% ，也有相當的外資品牌（28.5%），和國營的商鋪，可以說中高低擋皆全，適合普通市民的消費水平。n 我們認為購物者到某個購物場所的頻次

31、和停留時間與該場所的店鋪類型及面積都有關系。例如，根據消費心理學，當人反復進行某種方式相同的行為時，很容易會產生定疲倦和厭煩。當購物者在北京路反復觀看或選購樣式種類相似的物品時，他們很容易會感到困倦和乏味，北京路缺乏一些讓購物者感官刺激或休息的店鋪 所謂的娛樂休閑式的店鋪（電影院、電子游戲中心、健身中心等）這必然導致人群停留在北京路的時間減少。2.2 上下九商業步行街上下九商業步行街位于廣州舊城區荔灣區內，是廣州傳統的商業集散地，經歷漫長的歷史沉積，形成了今天長達六百多米老廣州、外來旅游者購物必到的商業街。上下九路是第一條被廣州市政府確定為條商業步行街的街道。2.2.1 店鋪類型主要店鋪類型頻

32、數如下：SMTYPE 數目百分比有效百分比累加百分比Valid大型購物中心（1）21.21.21.2 小型購物中心（2）31.81.83.0 服飾型（3）11167.767.770.7 食店（4）2213.413.484.1 休閑娛樂型（5）53.03.087.2 生活配套型（6）2112.812.8100.0 Total 164100.0100.0 細分類型頻數如下：STYPE 數目百分比有效百分比累加百分比tValid電影院（1）1.6.6.6 服裝店（3）6237.837.838.4 酒家（4）53.03.041.5 珠寶店（5）74.34.345.7 品牌時裝店（6）74.34.350

33、.0 快餐店（7）31.81.851.8 鐘表店（8）21.21.253.0 普通食市（9）53.03.056.1 婚紗相片店（10）1.6.656.7 精品店（11）21.21.257.9 鞋店（12）2213.413.471.3 小型服裝皮具中心（13）74.34.375.6 眼鏡店（14）1.6.676.2 藥店（15）31.81.878.0 海味店（16）21.21.279.3 特色食店（各種國內國外食品）（17）74.34.383.5 文化用品店（19）63.73.787.2 西餐廳（21）1.6.687.8 皮具店（22）1.6.688.4 大型購物中心（23）21.21.289.

34、6 銀行（24）42.42.492.1 日用品店（25）63.73.795.7 醫院（27）1.6.696.3 電訊局（28）1.6.697.0 酒店（29）1.6.697.6 煙草（30）1.6.698.2 五金店（31）1.6.698.8 學校（32）1.6.699.4 市場（33）1.6.6100.0 Total164100.0100.0 店鋪類型特點：長達六百多米的上下九路共有大大小小店鋪164家。上下九也是以服飾類店鋪為主，百分比接近有七成，比北京路略少。與北京路相比，上下九新增加了幾種類型的店鋪（其實應該說是設施才對），分別是電訊局、酒店、煙草專賣店、五金工具店、肉菜市場和學校。奢

35、侈品的店鋪不多，珠寶店、皮具店、海味店等只分別占4.3%、1.2%和0.6%。這在一定程度反映了消費水平的層次。這里有二十二間（占13.4%）獨立的食店，把購物廣場內的食店也算上的話，數量會更多。上下九路上的食店主要提供地道的廣東小吃，有很多百年的老字號食店。2.2.2店鋪面積店鋪面積區間頻數如下SCAPACIT 數目百分比有效百分比累加百分比Valid10平米以下（1）2615.915.915.9 11平米 20 平米 （2）2112.812.828.7 21平米 50平米（3）4326.226.254.9 51平米 100 平米 （4）3823.223.278.0 101 平米 200平米

36、 （5）137.97.986.0 201平米 1000平米 （6）127.37.393.3 1001 平米以上 （7）116.76.7100.0 Total164100.0100.0 主要店鋪類型與店鋪面積交叉分布：SMTYPE * SCAPACIT CrosstabulationCount 店 鋪 面 積Total 10平米以下（1）11平米 20 平米 （2）21平米 50平米（3）51平米 100 平米 （4）101 平米 200平米 （5）201平米 1000平米 （6）1001 平米以上 （7） 主要店鋪類大型購物中心（1） 22 小型購物中心（2） 12 3 服飾型（3）16143

37、730851111 食店（4）4415 3522 休閑娛樂型（5） 131 5 生活配套型（6）622242321Total 26214338131211164店鋪面積特點：上下九路的店鋪主要特點就是小鋪多，私人經營者多。50平米以下的店鋪占了二分之一強。要是我們單單看服飾類店鋪的話，這個百分比更達到了60.3%。另外，上下九路上有兩個超一千平米的購物商場，荔灣廣場更有三萬多平米。它對吸引人群有很大的幫助，這一點下面祥述。2.2.3 店鋪經營者性質店鋪經營者性質頻數如下：SNATURE 數目百分比有效百分比累加百分比Valid私人經營者10865.965.965.9 國有集體經營4225.62

38、5.691.5 外資合資品牌148.58.5100.0 Total164100.0100.0 2.2.4 綜合分析從前面的數據，我們得出的結論是：上下九商業步行街是一條面向中低層消費者的，同時也擔負著給附近居民區提供市政配套功能的商業街。n 上下九路步行街上店鋪的特點是普遍面積小，主要由個體經營。個體經營的鋪位占65.9%，加上國有集體的店鋪，百分比到了91.5%。在某種角度上我們可以這樣理解：外資品牌的商鋪在這里只有8.5%的生存空間。在商品類型上，正如前面的分析，奢侈品的店鋪較少；而在店鋪面積方面，超過一百平米的服飾店只占12.6%。由此可推斷，上下九所代表的消費能力屬于中低層。n 第二，

39、上下九步行街位于廣州老城區荔灣區內，有47.48萬的人口，人口密度是4.024萬/平方公里（數字來源：2001年廣州市人口統計年鑒）。由于有大型的居民區在上下九路附近，上下九必然要擔負著一定的生活配套功能。這里有學校、銀行、電訊局、超市、醫院等等生活區配套設施。所以可以說，購物者當中有相當一部分（這個比例不會低）就是生活在上下九路附近的。他們購物的頻率相當高。n 上下九路商業步行街上有兩個超一千平米的大型購物商場。從商業發展的情況來看，這種大型的MALL是越來越受歡迎。以香港為例，香港基本每個大型的屋村都有一個這樣子的購物商場。因為，人群留在消費場所的時間越長，消費的可能性就越大，消費次數和數

40、額都會越多，所以大型購物商場可以大行其道，它除了“大”以外，還在于購物商場提供了舒適的購物享受和其他娛樂項目給消費者。注：購物者往往得化上一整天才能游覽完購物廣場。關于這一方面，可以在“天河城廣場”一節有更多的分析。n 可以預見，隨著城市的外擴和人口的增加，區域性的商業中心將會不斷崛起，成為本區域著名購物主要場所，作為輻射全廣州的商業街如上下九的角色和功能將會一定會有所改變。2.3 農林下路商業街與北京路、上下九路等輻射全市的商業街不同，農林下路商業街是一條在東山區內自發形成，后來才被政府所扶持的“區級”商業街。在這一部分，我們看一下它的商業特色。2.3.1 店鋪類型主要店鋪類型頻數如下：NM

41、TYPE 數目百分比有效百分比累加百分比Valid大型購物中心（1）1.8.8.8 小型購物中心（2）21.71.72.5 服飾型（3）8470.070.072.5 食店（4）86.76.779.2 休閑娛樂型（5）32.52.581.5 生活配套型（6）2218.318.3100.0 Total 120100.0100.0 細分類型頻數如下：NTYPE 數目百分比有效百分比累加百分比tValid服裝店（3）3831.731.731.7 珠寶店（5）21.71.733.3 品牌時裝店（6）97.57.540.8 普通食市（9）65.05.045.8 婚紗相片店（10）1.8.846.7 精品店

42、（11）65.05.051.7 鞋店（12）2319.219.270.8 小型服裝皮具中（13）1.8.871.7 眼鏡店（14）32.52.574.2 藥店（15）32.52.576.7 海味店（16）21.71.778.3 特色食店（各種國內國外食品）（17）54.24.282.5 西餐廳（21）1.8.883.3 皮具店（22）43.33.386.7 大型購物中心（23）1.8.887.5 銀行（24）43.33.390.8 日用品店（25）21.71.792.5 公安局（26）1.8.893.3 醫院（27）1.8.894.2 電訊局（28）21.71.795.8 糕點店（34）21.

43、71.797.5 美容店（35）21.71.799.2 便利店（36）1.8.8100.0 TOTAL 120100.0100.0 店鋪類型特點：農林下路商業街的配套設施比較齊全，在我們調查中，首次出現了面包店、便利店、美容美發店。這類型的店鋪通常只會在生活小區內才會出現。該類配套設施占了22家，接近所有店鋪的兩成。在農林下路共有23家鞋店，占了服飾店類的27.4%。這表明像農林下路這種區域性商區，往往存在著某種特色商品的專業市場。開發商的意圖是希望通過專業市場來吸引本區域以外的購物者，增加外來的消費。2.3.2店鋪面積店鋪面積區間頻數如下NCAPACIT 數目百分比有效百分比累加百分比Val

44、id10平米以下（1）3932.532.532.5 11平米 20 平米（2）3428.328.360.8 21平米 50平米（3）2319.219.280.0 51平米100 平米 （4）1411.711.791.7 101 平米200平米（5）54.24.295.8 201平米1000平米（6）32.52.598.3 1001 平米以上 （7）21.71.7100.0 Total120100.0100.0 主要店鋪類型與店鋪面積交叉分布：NMTYPE * NCAPACIT CrosstabulationCount 店 鋪 面 積Total 10平米以下（1）11平米 20 平米 （2）21

45、平米 50平米（3）51平米 100 平米 （4）101 平米 200平米 （5）201平米 1000平米 （6）1001 平米以上 （7） 主要店鋪類大型購物中心（1） 11 小型購物中心（2） 2 2 服飾型（3）30301581 84 食店（4）1133 8 生活配套型（6）625341122 其它（7）21 3Total 39342314532120店鋪面積特點：正如前述，開發商或代理商很難兼顧營業場所的品味格調與資金回籠的矛盾。在一些小型的商業區，開發商更趨向把營業場所分拆成許許多多個小攤位，相對來說，這樣做的話可以更快的把商鋪租出去。這一做法在農林下路得到了反映，有接近五成的服飾類

46、小商鋪分布在農林下路上。另外，在我們分析了的三條商業街，都矗立著一間或兩間超萬平米的大型購物中心。這正告訴了我們，要有效的留住購物人流，大型購物中心必須要有的。2.3.3 店鋪經營者性質店鋪經營者性質頻數如下：NNATURE 數目百分比有效百分比累加百分比Valid私人經營者8470.070.070.0 國有集體經營2117.517.587.5 外資合資品牌1512.512.5100.0 Total120100.0100.0 2.3.4 綜合分析明顯地，我們可以認為農林下路是輻射東山區的一個區域性商業中心，而且這類型的商業中心將會在各區不斷涌現。它的特色是：n 從北京路、上下九路到農林下路，我

47、們看到這些商業中心的生活配套功能的角色不斷的增強。農林下路所有的生活配套店鋪（設施）共有22間，占18.3%。數字表明農林下路除了作為商業中心，它還很大程度上給本小區提供著生活配套的便利，這從本調查中便利店第一次在農林下路上出現可以得到證明。n 外資和合資品牌在農林下路的店鋪數量達到了12.5%，區域商業中心的崛起說明了人們在消費方式的變化。在大城市，人們的生活節奏加快，壓力增大，人們在進行假日休閑消費時，同時也希望一并把平時沒時間做的生活瑣事解決，例如，交電話費，買日用品，以及銀行轉帳等。而區域性的購物中心往往提供了這些方面的配套設施，這就能夠有效的吸聚了本區域的消費人群。2.4 天河城廣場

48、天河城廣場是廣州最早、人流量最大的一個現代購物廣場，面積超過七萬平方米。它代表著廣州整個東區最富有的人群的消費能力。對它的商品分布結構的分析有著重要參考意義。所以它雖然不是一條商業街，我們還是選了它作為本次調查的一個參考數據。2.4.1 天河城地下層天河城地下層接連地鐵，這是它的一個很重要的優勢。天河層地下層主要由日商吉之島經營超級市場和日用品。吉之島主要經營以下幾類商品有：n 鮮菜、鮮肉，冷凍食品n 日常食品，糖果、餅干等n 家庭和個人護理產品，洗頭水、化裝品、床上用品n 家用電器n 男女衣服、鞋襪等綜合分析：吉之島的商品布局很有針對性 它的目標顧客就是家庭主婦，而次之是年青女性。因為，吉之

49、島的商品都與家庭用品相關，換言之，家庭主婦或女性最常買的東西都可以在吉之島找到。在商場面積有限的情況下，吉之島的策略使得它在選擇商品入店時有著極其鮮明的針對性，與目標顧客不相關的商品不會出現在商場內。例如，其它商場有的五金工具，在吉之島是找不到的。吉之島最創新的地方是將整個市場搬到了商場里，家庭主婦們可以舒適的來室內干凈的市場了選購食品，而且不用再遇到和各種商販討價還價的麻煩，這是一種消費形式向高層次消費的過渡，它對于屬于廣州中高級生活區的天河尤為適合。2.4.2 天河城首、二、三層天河城首、二、三層主要經營名牌的衣服、皮具。商品類型頻數：TYPE 數目百分比 有效百分比累加百分比tValid

50、服裝店（3）6841.541.541.5 珠寶店（5）106.16.147.6 品牌時裝店（6）4024.424.472.0 普通食市（9）1.6.672.6 婚紗相片店（10）21.21.273.8 精品店（11）42.42.476.2 鞋店（12）84.94.981.1 眼鏡店（14）53.03.084.1 海味店（16）21.21.285.4 特色食店（各種國內國外食）（17）31.81.887.2 書店（18）1.6.687.8 西餐廳（21）1.6.688.4 皮具店（22）106.16.194.5 大型購物中心（23）1.6.695.1 銀行（24）21.21.296.3 日用品店

51、（25）1.6.697.0 煙草店（30）1.6.697.6 便利店（36）1.6.698.2 休息室（37）1.6.698.8 旅行社（38）1.6.699.4 鉆石（39）1.6.6100.0 TOTAL 164100.0100.0 商鋪面積頻數：CAPACITY 數目百分比有效百分比累加百分比Valid10平米以下（1）84.94.94.9 11平米 20 平米（2）3923.823.828.7 21平米 50平米（3）10564.064.092.7 51平米 100 平（4）106.16.198.8 101 平米 200平（5）1.6.699.4 1001 平米以上 （7）1.6.61

52、00.0 Tota164100.0100.0 商鋪性質頻數NATURE 數目百分比有效百分比累加百分比Valid私人經營者8753.053.053.0 國有集體經營2213.413.466.5 外資合資品牌5533.533.5100.0 Total164100.0100.0 2.4.3 天河城四、五、六層天河城四、五、六層分別是三種不同消費類型的布局。n 四層，主要經營家具、通訊產品和影音電器n 五層，只要是經營高檔的藝術品、書籍、文化用品n 六層，美食廣場 2.4.4 綜合分析從西到東，我們調查了廣州最繁華的四個商業區，這四個最繁華的商業區都由一條地下鐵路流通著，但這并不是巧合。我們認為交通

53、的便捷是商業中心能否成功的必要因素，是能否吸聚人氣的關鍵。在四個調查了的商業區中，天河城代表著廣州東面高尚住宅區人群的消費力，是最高檔次的購物場所。我們下面看看數據能給我們一些什么啟示：n 天河城是一個大型室內的購物商場，消費人群不必經受日曬雨淋也可以自在的廣場內購物。n 天河城不單單是一個假日式消費場所，它也有一定的日用品配套。吉之島和天貿南大就擔負著這個功能，他們為周圍幾個大型住宅區居民提供購買日常用品的場所。n 天河城的首、二、三層所售賣物品種類和前述的商業街里的沒有大的不同。但我們關注到天河城是我們調查中最高檔的購物商場，外資合資品牌的店鋪占所有店鋪的三分之一強，名牌店鋪的數量往往是衡

54、量一個購物中心檔次的重要指標；高檔消費品能在天河城占據一席之地，有鉆石專賣店、高檔藝術品專賣店。在店鋪面積上，天河城提供了不同間隔面積的鋪位給客戶選擇，從12平米到100平米以上都有。n 天河城整體布局將不同類型的商品/服務按不同樓層分開，從而將具有不同消費目的人群有效地分開。而且，天河城將不同樓層提供的商品/服務合理的配置。例如，如果把超市放在三、四樓，這會給購物者造成不便，甚至會失去掉那些嫌上樓麻煩的顧客。因為，超市里的日用品專有屬性非常低，顧客大可以在別的超市里可以買到。n 與別的商業街不同，天河城大大加強了娛樂休閑類店鋪的設置。這里有專設的顧客休息室，有電子游戲機中心，游樂場、電影院等，使購物人群逗留在天河城時間有效的延長，而消費人群逗留時間加長必然會增加天河城內食店的消費。