1、長沙瑞和地產水泵廠酒店項市場分析報告 長沙湘地行顧問有限公司 二零零九年三月目 錄第一部分 長沙市經濟及社會概況21.1、長沙市概況21.2、長沙市社會經濟概況41.3、長沙市宏觀經濟總結8第二部分 長沙酒店市場特征921、酒店的結構分析92.2、長沙酒店的分布情況102.3、酒店物業規模、業態分布分布、客房配比情況112.3.1、酒店物業規模分析112.3.2、酒店物業業態分布情況分析122.3.3、酒店物業客房配比情況分析132.4、長沙酒店物業總結及發展趨勢預測142.4.1長沙酒店市場總結142.4.2、長沙市酒店市場發展趨勢預測15第三部分 酒店物業市場定位建議164.1、項目概況：

2、164.2、項目SWOT分析174.3、酒店物業整體市場定位建議194.3.1、項目整體定位的主要依據：194.3.2、水泵廠酒店項目規模建議204.3.3、水泵廠項目形象檔次定位：204.3.4、酒店物業的業態定位214.3.5、酒店客房組合建議21小結21第四部分 產品演繹234.1酒店基本經濟技術指標建議234.1.2、酒店客房戶型定位244.1.3、酒店規劃定位254.2、規劃建議254.2.1、大堂標準建議254.2.2建筑及外立面風格建議254.2.3、酒店外立面建議274.2.4、客房建議294.2.5 泛會所及商業配套建議31（本策劃報告之版權歸湘地行所有，未經許可不得外傳）第

3、一部分 長沙市經濟及社會概況1.1、長沙市概況1.1.1、長沙市概況長沙，湖南省省會，既是全省政治、經濟、文化中心又是我國長沙開發帶中洞庭湖地帶開放開發的依托中心和國務院公布的24個歷史文化名城長沙市轄芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花五區和長沙、望城、寧鄉、瀏陽四縣（市），總面積1.18萬，總人口613萬，其中市區面積556平方公里，常住人口199萬人。在國家公布的中國城市綜合實力50強中，長沙名列第19位1.1.2、長、株、潭一體化，中心型城市發展加快長沙是中國“經濟發達” 的二十強城市之一。長株潭三市通過一體化途徑，以長沙、株洲和湘潭三個大城市為核心，與包括星沙在內的三市周邊縣市和一批中心集鎮

4、共同組成現代化、生態化網狀城市群，成為湖南省發展水平最高、經濟最活躍、投資效益最好的地區。2007年3月政府工作報告指出，未來將突出推進區域性中心城市建設，增強城市集聚、輻射、帶動能力以城鄉一體化規劃和交通融合為紐帶，認真做好城鄉接合部和長株潭接合部控制性詳規編制工作，加速長沙縣、望城縣與主城區的融合，加快瀏陽市、寧鄉縣與大城區的對接。推進長株潭的城際對接和深度融合開辦長株潭電視頻道，增強長沙對“35”城市群的輻射互動作用。提高衛星城鎮和中心鎮建設和管理水平。年內建成區面積擴大10平方公里，城市化水平提高2個百分點。小結：融城促進產業交流與發展、加速人口向核心城市集中。將大大提高長株潭三市的城

5、市化率。1.1.3、 “一主兩次四組團”為城市發展圈定藍圖，加快城市發展 “一主”指中心城區，“兩次”指河西新城和星馬新城，“四組團”分別為暮云、撈霞、高星、含浦四個組團以長沙為中心，行車一小時左右的范圍包括8個地級市、39個縣級城市，總人口近4000萬，是一個極具潛力的市場。長沙現有1個市級商業中心（五一廣場），2個市級商業副中心（星沙和溁灣鎮）10個區域性商業中心，30個社區級商業中心，對周邊城市的輻射能力不斷增強。小結：城市架構的規劃與落實，功能定位各城區、組團，提速城市化進程，促動房地產經濟發展。1.2、長沙市社會經濟概況1.2.1、基本經濟技術指標解析長株潭城市群經濟發展階段指標一覽

6、表年份三市市域GDP（億元）增長率三市核心地區GDP（億元）增長率2000年1161.5687.962003年1580.3974.252004年1894.211002005年213012.5%129818%2010年375412%249914%2015年55168%402510%2020年79187.5%61939%根據規劃推薦指標預測：（1）規劃長株潭區域整體生產總值（GDP）為近期2010年3754億元以上，GDP增長速度達到12%以上；到2020年增長為7918億元以上。人均GDP規劃到近期2010年為2.5萬元人民幣以上，到2020年達到5萬元人民幣以上。（2）核心地區生產總值（GDP

7、）規劃近期2010年達到2499億元以上，GDP增長速度達到14%以上；到2020年增長為6193億元以上。（3）核心地區三次產業比例到近期2010年為9：50：41，2020年為5：45：50。核心地區人均GDP規劃到近期2010年為4萬元人民幣以上，到2020年達到8萬元人民幣以上。1.2.2、國民生產總值增長情況長沙市GDP增長情況（單位：億元）時間城市GDP同比增長人均GDP以戶籍計算同比增長2002812.912.7%13747元11.5%2003928.2214%15506元12.6%20041108.8514.8%18296元13.4%20051519.9014.9%23968元

8、13.9%20061790.6614.8%27853元13.3%2007 2190.2516.0%34364元23.4表2：01-06年長沙經濟情況（單位：億元）從上表及圖可知，近年來，長沙的城市GDP和人均GDP都保持了兩位數以上的增長速度， 2007年全市生產總值實現2190.25億元,同比增長16,較上年增速提高1.2個百分點。2007年人均GDP達到34364元，同比增長23.4%。GDP與人均GDP的快速增長反映了長沙城市經濟發展的活力。1.2.3、社會消費品零售總額情況社會消費品零售總額時間本 年（萬元）上 年（萬元）本期為上年同期本月1-本月累計本月1-本月累計本月1-本月累計2

9、005年2491909.82149420.615.914.42006年2812773.52408710.924591200.216.815.32007年2007年全市累計實現社會消費品零售總額1037.03億元，累計增速達19.8%。連續三年以超過14%的速度在遞增。表明零售商業消費仍是帶動長沙市經濟增長的主要動力。1.2.4、人均可支配收入及人均消費性支出情況長沙市人均可支配收入情況（單位：元）時間人均可支配收入同比增加同比增長實際增長(剔除物價因素)200290218139.9%10.8%2003993391210.1%9.1%200411021108811%7.6%20051243414

10、1312.8%10.7%200613924149012%10.8%2007年1615322291610.62007年，人均可支配收入為16153，同比增長16，考慮物價因素，同比依然增長10.6。長沙市城市居民消費性支出情況（單位：元）時間人均消費性支出同比增長支出收入比200278546%87%200383306.1%84%200490328.4%82%200596607.0%77.69%20061068010.6%76.78%2007年1228815.176.07%備注資料來源：長沙市統計局公報2007年，人均消費性支出為12288元，同比增長15.1，長沙居民消費性支出占到收入的76.0

11、7%。表明，長沙是一個消費活躍的城市。隨著長沙市居民收入水平、消費水平持續增長和消費品層次的上升，人們對商業網點的布局、購物環境及商品質量提出了更高的要求。1.2.5、城鎮居民儲蓄存款情況城鎮居民儲蓄情況（億元）2004年2005年2006年2007年城鄉居民儲蓄余額800.89954.421093.041177.172007年，長沙城鎮居民儲蓄存款1177.17億元,比上年末增長7.7%。表明潛在消費能力持續增強1.2.6長沙市的商業環境基本情況目前長沙市商業格局劃分為幾大級的話，大致可以分為：一級商圈五一廣場、黃興南路以及由五一廣場向四周擴展；二級商圈東塘、袁家嶺、火車站；三級商圈溁灣鎮、

12、伍家嶺。長沙市現代商業經歷了幾個階段：從上世紀90年代初至1998年長沙先后出現了“五虎鬧長沙”、“三足鼎立”的局面，到90年代末，外資的平和堂商廈登陸長沙，開啟了外資登陸長沙的先河，跟隨而來的麥德隆、家樂福、普爾斯馬特、沃爾瑪等外資企業的入駐，以及今年大洋商業廣場以產權式百貨商場形式進入長沙商業市場，從而使長沙的商業競爭出現了國際化的特征，這同時標志著長沙商業的發展進入了一個新的層次。1.2.7旅游資源及旅游接待情況長沙市主要風景游覽區有岳麓山、桔子洲、天心閣、烈士公園、月亮島，長沙世界之窗、海底世界，主要名勝古跡和中國革命紀念地有馬王堆漢墓、岳麓書院、開福寺、陶侃寺、賈宜故居，中共湘區委員

13、會舊址清水塘、湖南自修大學舊址船山學社、湖南省立第一師范學校等?，F長沙被列為省級以上重點文物保護單位的有45處。到長沙旅游，還有一個重要的參觀游覽點寧鄉花名樓劉少奇故居。劉少奇故居，距長沙50余公里。同時湘潭的旅游資源也十分豐富，主要游覽點有昭山、雨湖公園、云門寺、岱子山新石器時代遺址及韶山和彭德懷故居等。長沙市近年來旅游市場穩步發展。2005年全年全市接待國內旅游者2687.94萬人次，比2004年增長5.6%；接待境外入境人數30.65萬人次，比2004年增長12.0%。國內旅游收入120.58億元，比2004年增長28.5%；國際旅游外匯收入1.85億美元，增長15.0%。1.3、長沙市

14、宏觀經濟總結長沙作為湖南省會以及“長珠潭城市群”融城中心，是國務院首批公布的歷史文化名城和第一批對外開放的旅游城市，有著燦爛輝煌的歷史文化。長沙 2007年的 GDP為2190.25億元，在長珠潭一體化城市群當中排名首位。湘地行觀點： 長沙作為“長珠潭城市群”核心城市，巨大經濟規模將吸引大批外來投資者，促使各商家更加積極開拓長沙經濟市場，促進了房地產市場的發展、商業消費需求的增加，也帶動了中小型企業數量的增加，在寫字樓、商業物業方面存在著較大的市場發展空間。 近年長沙市居民收入水平、消費水平持續增長和消費品層次的上升，使人們對商業網點的布局、購物環境及商品品質方面提出了更高的要求； 長沙城市居

15、民城鎮居民儲蓄存款、可支配收入及消費購買能力的增強，為本項目開發建設、銷售將帶來利好，同時也為酒店的銷售部分提升銷售價格提供了保障。 長沙商業的全面發展，必將帶動商務的快速發展、而長沙酒店業作為商務市場的重要配套、也必將進入快速發展的階段第二部分 長沙酒店市場特征隨著經濟的不斷發展加上長沙做為湖南省會城市的影響，近幾年長沙酒店行業都在飛速的發展，版圖也在不斷的擴張。其中主要是以芙蓉路和韶山路沿線為發展的主要趨勢21、酒店的結構分析酒店經營是與總體經濟水平的發展密切相關的。當總體經濟處于不發達階段，國內游客通常很少，出門旅游的大多是國外游客，這時，為了接待這些國外旅游者，當地往往建造高檔酒店。隨

16、著經濟水平的提高，國內居民也開始出門旅行，同時，商務活動也漸漸多了起來，這時，除了高檔酒店之外，中檔酒店也開始進入市場。當總體經濟處于發達階段，國內居民出門旅行，往往成為家常便飯，尤其是便利的航空運輸系統的形成，這時，經濟型酒店大量涌入市場，普通大眾也能享受酒店服務。 2.2、長沙酒店的分布情況區域分布特點：集中分布于城市主干道長沙酒店現在主要集中在五一路、芙蓉路、韶山路和八一路段，2000年以前長沙酒店業主要以賓館為主，主要集中在五一路和八一路沿線，隨著長沙經濟的不斷發展 ，尤其是長沙工業和旅游業的發展，長沙酒店業也不斷完善，逐漸形成了規模效應。2.2. 1、五一路段是長沙經濟和商業的核心區

17、域，人流量大、因此此路段酒店主要以經濟型酒店為主，其中代表性酒店為7天連鎖酒店和漢庭連鎖酒店。2.2.2、八一路段是長沙的老的行政中心，也是長沙老的經濟中心，集中了省軍區，省委等湖南核心行政區域，此路段酒店主要是豪華酒店為主，其中代表性酒店為紫東閣華天、同天大酒店、中天大酒店等 2.2.3、芙蓉路段是長沙近幾年的商務發展的主要方向，路段沿線的酒店也是長沙酒店的主要集中段，由于其獨特的交通優勢，帶動路段沿線的商務的快速發展，因此此路段酒店由以前的豪華型酒店逐漸向以商務型酒店和經濟型酒店轉型，代表性酒店為：南方明珠大酒店、君逸康年大酒店、新時空康年大酒店，芙蓉同發大酒店，財信商務酒店和莫泰經濟連鎖

18、酒店2.2.4、韶山路段雖然也是貫穿長沙南北的又一主干道，但是酒店業近幾年發展緩慢，酒店主要還是以豪華型酒店為主，其中代表性企業為通程國際大酒店、華天大酒店、上城軍天大酒店等2.3、酒店物業規模、業態分布分布、客房配比情況2.3.1、酒店物業規模分析酒店名稱區域星級基地面積（）總建面()容積率建筑形態長沙海悅大酒店雨花區41354108338小高層鑫都大酒店雨花區419132295412高層五華酒店雨花區429953894213高層紫東閣芙蓉區431893826912高層海程大酒店芙蓉區426923500013小高層萬代大酒店芙蓉區44200378009高層湘泉大酒店芙蓉區5390043000

19、11高層通程國際大酒店芙蓉區545005400012高層 由上表可以看出、四星級以上的酒店一般基地面積都不大、但是容積率都比較高、根據酒店的自身定位以及其區域的不同，酒店的規模也不盡相同，一般在市中心區域內、商務比較發達的區域，其建筑規模比商務中心外的酒店大，容積率也較高，四星級酒店的建筑基地面積一般在25004000之間，容積率一般也控制在912左右，總體規模也在3500045000之間2.3.2、酒店物業業態分布情況分析酒店名稱星級總建面積寫字樓比例客房比例餐飲比例休閑中心比例其它業態比例神龍大酒店五星級6000050.00%32.61%8.70%0.00%8.69%新時空康年酒店四星商務

20、58.75%18.75%12.50%3.15%6.85%天璽大酒店掛牌四星6.70%53.33%10%10%19.97五華大酒店四星商務3894251.85%18.52%11.10%15%3.53%君逸康年大酒店掛牌四星15.38%50%7.69%11.55%15.38%由上表可以看出、酒店物業不是單純的靠客房出租來經營、業態一般由寫字樓、客房、餐飲、休閑中心等組成，其業態分布由其功能定位決定。一般的酒店里、寫字樓部分占據大部分比例，大概比例占到總面積的50%左右，而客房雖然作為其重要組成部分、但是所占比例在20%30%之間，而餐飲部分作為其重要配套，一般面積占總面積的10%12%,休閑中心比

21、例大概在10%15%之間，其他配套的業態還包括：會議室、小便利店、洗衣房等等。2.3.3、酒店物業客房配比情況分析 類別名稱星級建筑形態總套數主 要 房 型標房套房面積套數比例面積套數比例神農大酒店5高層375354018850%708013235%君逸康年大酒店 4高層238354011046%55609540%天璽大酒店4高層216253010046%55608037%長沙海悅大酒店4小高層8820233034%35405866%鑫都大酒店4高層324202316250%455013040%五華酒店4高層14028304230%55604230%紫東閣4高層700多303335050%35

22、4024535%海程大酒店4小高層115257060%35402825%富麗華大酒店4高層222202213760%40455725%南方明珠國際大酒店4小高層266202212647%35405220%亞華大酒店4高層14725287450%45484530%酒店的客房一般由單間的標準客房和套房組成，而由于酒店的不同自身定位及裝修不同，標準客房又分為單間、標準間、豪華間、網絡休閑間、麻將間等；而套間又分為標準套間、豪華套間、行政套間、商務套間等，一般來說標準客房和套房之間的比例為1.8：12.4、長沙酒店物業總結及發展趨勢預測2.4.1長沙酒店市場總結 長沙總體經濟水平持續發展、帶動長沙酒店

23、市場在未來幾件來的快速發展 長沙酒店現在主要集中在五一路、芙蓉路、韶山路和八一路段 長沙酒店物業業態一般由寫字樓、客房、餐飲、休閑中心等組合而成,客房比例一般不超過50%。 酒店中客房一般由標準客房和套房組成，客房數量在220260間左右，標準客房和套房的比例為1.8：1 長沙酒店的基地面積在25004000之間，容積率一般也控制在912左右，總體規模也在3500045000之間2.4.2、長沙市酒店市場發展趨勢預測長沙酒店現在主要集中在五一路、芙蓉路、韶山路和八一路段，逐步形成“積聚效應”。高檔酒店、商務酒店、經濟型酒店等構成了長沙市酒店市場多元化產品的競爭格局。商務型酒店在長沙發展潛力較大

24、。芙蓉路沿線將成為商務型酒店發展的主要路段。各功能酒店其自身配套將越來越完善。第三部分 酒店物業市場定位建議4.1、項目概況：地塊特征：地塊形狀總體較為平整，整體走向呈現為東西走向，且地塊東側臨芙蓉南路快速干道，地塊與芙蓉南路之間有一定高差。社區規劃配套：停車位、社區會所、幼兒園、商業裙樓及綠化廣場等。項目現況：地塊現為長沙水泵廠居民生活區用地，除中間一棟居民樓外觀較新之外，南北兩側建筑外觀均顯得較為陳舊，項目北側不遠處設有一加油站。 4.2、項目SWOT分析4.2.1、項目優勢分析項目區位優越，交通便利 項目位于城市主干道芙蓉中路，二環以內，附近城市地鐵2號線（火星大道站）規劃。l 項目位于

25、芙蓉中路“高檔樓宇經濟帶”規劃區段，商務價值高l 項目位于芙蓉中路核心位置，該區段“高檔商務樓宇經濟帶”定位，處于天心區與雨花區的交界位置，周邊緊臨中央政務區、侯家塘商圈，商務價值高，極具發展潛力。l 項目兩面臨街，使商鋪有很好的展示面，有利于未來商家經營。l 項目旁側規劃有城市地鐵出入口；l 城市地軌長沙2號線規劃，金色大道站出入口鄰近本項目。4.2.2、項目劣勢分析l 拆遷成本高，拆遷難度大，致使開發成本高，亦將面臨高額的成本壓力；l 項目所處區域，非傳統商業區，商業基礎相對較為薄弱；前期人氣難以聚集l 項目地處棚戶改造區，項目形象不佳4.2.3、項目機會分析l “長珠潭城市群”、“兩型社

26、會”的實施，將帶動天心區、雨花區的經濟發展，給項目發展帶來契機l “長珠潭城市群”作為全國的重點改革試點項目，必將得到政府的大力支持，將吸引眾多的投資進入，給項目發展帶來契機。l 為了改善城中村落后、紊亂的居住現狀，使更多人擁有一個舒適、優雅的生活環境，尤其是做為長沙對外展示的形象窗口芙蓉路沿線，政府部門在未來的幾年內將加大力度改善路段周邊的居住形象。而本項目位于芙蓉路的中心地段，其形象已與芙蓉路沿線整體形象格格不入，項目的改造將在改善這已現狀，從而帶動走邊經濟的發展。l 項目所處區域，近幾年一直受到開發商和購房者的青睞，隨著本項目、以及其他樓盤陸續開發入住，必將產生巨大的消費潛力，為項目寫字

27、樓部分提供重要的消費支持。4.2.4、項目威脅分析l 長沙的投資型空置面積有所增加，競爭加劇l 區域內項目開發投資型物業面積較多l 面對現周邊同時期項目（1.5公里以內）大建筑設施幾近雷同的商業功能定位，近20萬平米的商業營業用房的未來上市量，部分商業用房的業態不太明朗，所以短期內，錯位經營難以形成，將對項目產生直接的競爭壓力。l 侯家塘商圈是長沙成熟的商圈，已形成了比較固定的消費群體；本項目距離侯家塘商圈不到2公里，在人氣方面很難在短時間內超過侯家塘，消費者的購物習慣在短時間內也很難改變。l 受宏觀調控政策綜合影響，房地產投資增速及住房需求增速將受到雙向擠壓l 銀行利率政策的滯后影響將逐步顯

28、現，將部分遏制投資需求。4.2.5、項目劣勢及威脅的規避l 通過對項目SWOT 的分析，我們了解了項目的優劣勢以及項目所面臨的機會威脅。對于項目的優勢及機會，在未來定位時要盡可能地發揮，同時對于劣勢和威脅，應主動采取措施去規避。l 以下是我行對項目劣勢及威脅的規避措施：l 項目位于長沙市棚戶區改造范圍內，大力改造城中村現狀，應響應政府號召，抓住政策機遇，努力改善項目內現有居民的居住現狀。項目商業部分以盡量滿足項目自身需求為目的，同時盡量滿足周邊居民的區域消費需求，既要改善居民的生活條件，同時也滿足項目及項目周邊的消費需求。4.3、酒店物業整體市場定位建議 4.3.1、項目整體定位的主要依據：l

29、 市場基礎l 長珠潭城市群的整體規劃l 項目發展與項目區域的整體規劃息息相關，政府對“長株潭一體化”的規劃中，將吸引了大量企業與資金進入、以及人口的增長。作為連接長、株、潭三市的主干道，政府將大力改造周邊的居民居住形象。l 物業價值最大化l 為達到一類地塊：80%90標準，項目定位要滿足于項目價值最大化。要實現項目的價值最大化，需要項目從產品定位上滿足功能完善、結構合理，盡可能地提升項目的市場價格，以實現項目綜合效益的最大化。l 項目美譽度的需要l 如何塑造項目的美譽度，改善項目目前的形象，擴大在長沙的影響力，這將是項目整體定位必須考慮的。l 生態天心的區域定位4.3.2、水泵廠酒店項目規模建

30、議 通過上述部分分析、結合市場需求、以及區域未來將成為長株潭三市中心點這一未來發展趨勢，建議項目規模為 基地面積在25003000之間，總體規模也在3000035000之間。4.3.3、水泵廠項目形象檔次定位：通過上述市場分析與物業定位，根據項目分析結論，本項目擁有未來城市中心地段優勢、交通便利、規模優勢以及企業實力優勢；同時，項目周邊的酒店物業檔次，鑒于對地塊價值判斷，我們認為本項目適于開發。四星風情生態商務酒店4.3.4、酒店物業的業態定位通過對長沙酒店物業的業態調查與分析，結合本項目位置將作為長株潭三市融城的重要核心區域這一特殊地理位置，同時芙蓉路作為長沙商務中心這一現狀，我們認為酒店物

31、業的液態適合為寫字樓+客房+餐飲+休閑于一體的綜合物業形態，且酒店客房控制在220260間范圍內，寫字樓部分所占比例在52%左右、客房部分所占比例在20%左右、餐飲部分所占比例在10%左右、休閑中心比例在12%左右、其他業態所占比例在6%左右。4.3.5、酒店客房組合建議 通過對長沙多家酒店的調查與分析，長沙酒店的客房一般由單間的標準客房和套房組成，鑒于以后該地段的核心地理位置，我們認為： 標間和套房比例控制在1.5：12.0:1之間小結項目處于天心區與雨花區的交界位置，南接省級核心政務區、北臨侯家塘商圈、東有東塘商圈、地處商業消費圈，商務價值高，極具發展潛力，且隨著芙蓉中段“高檔商務樓宇經濟

32、帶”定位，區域范圍內近幾年來，芙蓉路沿線房地產發展較為成熟，項目以南片區南二環內，開發項目有新芙蓉之都、中遠公館、巧克力空間、藍調國際，這些項目主要以商住公寓定位，商務氛圍逐漸形成，片區商務價值逐漸得以體現。項目完全具備酒店開發的宏觀條件，不過項目的開發還需依據市場的基礎、通過全面的市場摸底我司建議項目的規劃：l 項目規模建議：基地面積在25003000之間，總體規模也在3000035000之間。l 項目形象檔次定位：四星風情生態商務酒店；l 項目的業態定位：寫字樓+客房+餐飲+休閑于一體的綜合物業形態；l 客房組合建議：由單間的標準客房和套房組成第四部分 產品演繹4.1酒店基本經濟技術指標建

33、議根據項目開發理念的推論，我們擁有了準確的開發方向與項目開發定位，以下將是我們如何在此基調下實現與演繹項目的新一期產品。4.1.1、酒店開發用地經濟技術指標建議基地面積 25003000容積率 總建筑面積 36000其中酒店面積所占比例 20%酒店客房數量 220260寫字樓所占比例 52%餐飲所占比例 10%休閑所占比例 12%4.1.2、酒店客房戶型定位目前區域內典型酒店客房戶型配比類別總套數主 要 房 型標房套房名稱面積套數扣率比例面積套數比例湖南佳程酒店2382618056%75%45505825%長沙海悅大酒店8820233046%34%35405866%鑫都大酒店324202316

34、250%50%455013040%五華酒店14028304248%30%55604230%紫東閣700多303335045%50%354024535%海程大酒店115257055%60%35402825%富麗華大酒店222202213751%60%40455725%南方明珠國際大酒店266202212647%47%35405220%萬代大酒店321202224080%75%45508125%亞華大酒店14725287483%50%45484530%神農大酒店375354018853%50%708013235%君逸康年大酒店 238354011050%46%55609540%天璽大酒店21625

35、3010043%46%55608037%根據近年來長沙酒店市場市場接受客房戶型面積區間信息研判，結合周邊典型酒店客房戶型配比數據分析，目前市場上客戶需求主要表現為： 需求標準間為主，輔以套間及豪華套間； 隨著市場價格的攀升，在客戶承受總價一定的基礎上，市場更趨向于商務型標間；基于上述原因，我司建議酒店客房戶型配比如下：酒店客房戶型配比戶型面積配比標準間28-3560%套間6040%4.1.3、酒店規劃定位酒店建議放置在臨新建西路樓座，為防止相互干擾，與上面住戶規劃不同入口及電梯間。酒店入口與寫字樓入口共用大堂?？头棵娣e單間面積28左右，雙人間35左右。4.2、規劃建議4.2.1、大堂標準建議地

36、面：首層大堂和電梯間：天然花崗巖、大理石拼花其余公共部分為高級防滑地磚； 首層大堂及電梯間墻面：天然大理石墻面;天花：首層大堂和首層電梯間造型吊頂。 4.2.2建筑及外立面風格建議4.2.2.1、建筑風格建議典型項目建筑風格類比新時空康年大酒店歐陸建筑風格風格天璽大酒店現代簡約風格君逸康年大酒店現代簡約風格財信大酒店中歐結合風格五華酒店德國簡約風格亞華酒店現代簡約風格金源大酒店中西結合風格根據典型酒店類比、以及考慮市場喜好度，彰顯酒店的獨特性，符合長沙城市定位和方面外地人的便于認知本項目在建筑風格上建議擬訂為：現代簡約風格4.2.2.2、臨街面建筑立面風格建議4.2.3、酒店外立面建議以乳白色

37、、金黃色、暖灰色、淺黃色等為主的純暖色調項目根據長沙目前市場喜好度及對于本項目地理位置的定位需要，我司建議住宅外立面采用藍色為主題的色調或結合長沙目前熱炒的城市色調將能有效體現項目的區域標識性，彰顯酒店的豪華與大氣，具有時代感和地域特征，并能滿足本項目的高品質要求。4.2.4、客房建議4.2.4.1房內門廊區常規的客房建筑設計會形成入口處的一個1.01.5米寬的小走廊，房門后一側是入墻式衣柜。本司建議將衣柜安排在就寢區的一側，以解決了門內狹長的空間容納過多的功能，且在此區域增加理容、整裝臺。臺面進深30cm即可?？腿诉€可以放置一些零碎用品。下面行李可直接放入，方便、經濟。4.2.4.2就寢區：

38、這是整個客房中面積最大的功能區域。床頭屏板與床頭柜成為設計的核心問題。為了適應不同客人的使用需要，也方便酒店銷售，本司建議兩床之間不設床頭柜或設簡易的臺面裝置，需要時可折疊收起。床頭柜可設立在床兩側，因為它功能很單純，方便使用，床頭背屏與墻是房間中相對完整的面積，可以著重刻畫。但要注意床水平面以上70cm左右的區域，(客人的頭部位置)易臟，需考慮防污性的材料，可調光的座燈或臺燈(壁燈為好)，對就寢區的光環境塑造至關重要。4.2.4.3衛生間 衛生間空間獨立，風、水、電系統交錯很多。設備多，面積小，處處應遵循人體工學原理，做人性化設計。在這方面，干濕區分離，座廁區分離是國際趨勢，避免了功能交叉，

39、互擾。 A.面盆區：臺面與妝鏡是衛生間造型設計的重點，要注意面盆上方配的石英燈照明和鏡面兩側或單側的壁燈照明，二者最好都不缺。 B.座便區：首先要求通風，照明良好，一個常忽略的問題是電話和廁紙架的位置，經常被安裝在座便器背墻上，使用不便。因此在新建時最好把他們建在左邊，右邊也可，在里面上做一個煙灰缸與小書架的設計也會顯示出我們酒店的細心周到。 C.洗浴區：浴缸是不能用的，還好我們用的是精致的淋浴間，一來節省空間，減少投入，在淋浴區的墻面材料選擇時，要避免不易清潔的材料，象磨砂或亞光質地都不能用。 D.其他設備：衛生間高濕高溫，良好的排風設備是很重要的?？蛇x用排風面罩與機身分離安裝的方式(面板在

40、吊頂上，機身在墻體上)，可大大減少運行噪音，也延長了使用壽命，安裝干發器的墻面易在使用時發生共振，也需注意！關于控制客房里的電路控制，一般就是指燈光的回路與開關的控制。很顯然，老式的集中控制面板使用很不方便，不宜再繼續使用。“家庭化”的要求將客房的控制方式。又回到了像家居模式一樣 在相應的照明燈具附近有相應的開關面板控制，簡明清楚，符合客人的使用習慣。 在酒店新建時我們可以運用到一些新技術，例如：全遙控式的客房燈光控制系統，用電視遙控器大小的一個紅外遙控器就可以隨意開關燈光等 4.2.5 泛會所及商業配套建議4.2.5.1、街區泛商業會所及商業配套規劃的思考點考慮到項目商價值的基礎上，充分開發

41、其配套的商業價值，可通過會所與商業的結合令項目的商業利潤提高，并通過商業激活會所與精品商業的經營。2、泛商業會所街區泛商業會所建議結合大堂規劃，除作為會所及商業配套外，還可以作為物業管理的溝通平臺。在前期客戶購買房產時候，建立消費聯盟，由街區泛商業會所統一管理。也利于后期商業部分招商與出售。4.2.5.2、泛會所物業管理建議解決生活中一切所需的服務代購日常生活用品代收洗、補衣物室內家居清潔提供代為烹飪、煮食、送餐等服務家庭設施安裝維護管家及保姆服務臨時代為保管物品服務訂、送餐服務訂、送鮮花服務搬家服務寵物托管服務垃圾分類處理系統（中央收集、分類處理）園林修葺及家庭盆栽花卉種植、維護等服務廿四小

42、時服務廿四小時物業管理、保安（大堂、巡邏）廿四小時便利店（考慮選擇在中心會所）廿四小時局域網商務有償服務代訂飛機、車船票代訂酒店客房、代辦旅游手續代訂報刊、雜志復印、打字、傳真、速遞、刻錄、代收發E-MAIL圖書服務中心（小型圖書館）提供聯系國際級家庭教育、課外輔導、興趣班等服務提供外文翻譯服務金融中介有償服務代辦各類保險提供處理個人財務、投資、理財等服務代辦房屋出租數碼生活中央集成局域網（網內交流、Internet、網上影視）網絡會議中心（網吧配置）智能化物業管理系統（一卡通、網上繳費）醫療保健服務提供建立醫療健康檔案，開辦健康、養生等知識講座，日常健康檢測等服務提供或聯系24小時醫生上門醫療服務提供或聯系24小時醫療急救服務一卡通聯盟消費服務聯系大型的高檔消費場所（娛樂場所、酒樓飯店、美容健身、商場資源等），為“一卡通”的會員提供相應的優惠措施或額外服務。 恒晟聯行湘地行 20090312