1、中國溫泉在線2010年10月18日目 錄第一部分：項目分析3第一節：項目背景3第二節：國內溫泉發展現狀及趨勢3第三節：北京溫泉發展現狀與趨勢9第四節：項目地區宏觀資源價值；12第五節：項目區位資源，旅游及溫泉資源分析16第六節：項目分析總論18第二部分：項目規劃建議24第一節：規劃依據24第二節：規劃總體思路24第三節：基礎設施規劃26第四節：旅游接待設施規劃27第五節：旅游安全指導規劃27第六節：功能布局規劃（補充效果圖及及相關配置說明）28第七節：產品規劃28第八節：交通及景觀規劃31第三部分：項目開發與管理模式35第一節：項目目標35第二節：項目開發模式36第三節：項目運作要點36第四部

2、分：項目投入與收益分析39第一節：盈利模式設計39第二節：項目投入概算41第三節：項目市場預測與收益概算41第四節：項目風險41第一部分：項目分析第一節：項目背景1. 項目開發類型2. 項目地理位置與交通3. 項目經濟與人口狀況4. 項目開發商：第二節：國內溫泉發展現狀及趨勢1. 中國溫泉資源2008年我國溫泉企業一共接待游客2130多萬人次，銷售收入近45.7億元，其產業鏈產值為510多億元。究其因：一是人們對溫泉產品健康認識日益增高；二是溫泉旅游產品滿足了游客養生休閑的需求；三是溫泉產品價格實惠適應不同層次的游客的消費習慣。我國溫泉資源十分豐富，開發的潛能很大。據2009年的統計：中國地熱

3、資源預測總量有36萬平方公里，而近期可開采的溫泉資源就達24萬平方公里。中國是中低溫泉地熱大國，約占全球的8.6。這些數字都表明了中國地熱溫泉資源可開發利用的潛力很大。據新華社2008年11月20日報道：我國地質部門已經探明的溫泉3700多處，已開發的約有1600多處，中國溫泉地熱資源豐富的省市依次是：云南、西藏、廣東、河北、北京、湖北、天津、福建、北京、海南、遼寧、湖南等。縱觀我國溫泉旅游產業，從20世紀80年代初期開發到90年代末的大規模商業運作，競爭日益激烈，至今各種形式、各種規模的溫泉旅游企業遍布全國，取得了較好的經濟效益和社會效益。中國溫泉產業發展的形勢、主流和趨勢是好的。2. 中國

4、溫泉旅游現狀（一）產品雷同，缺乏特色。溫泉產業作為一種新興的產業方式，正在迅速發展，然而伴隨著開發熱潮而來的是溫泉旅游開發模式和產品雷同化現象的日趨嚴重，同類型溫泉旅游產品的競爭十分激烈，導致溫泉旅游企業經濟效益低下，生命周期短暫，資源浪費嚴重。開發商盲目開發，設計理念老化、陳舊，沒有高品位的設計，造成溫泉酒店軟硬件不到位，讓客人感受不到溫泉帶來的歡愉。某些開發商開發溫泉心切，沒有做好足夠的準備工作，盲目照搬，大興土木，結果往往是消耗大量的資金開發出一些只有其形而無其質，無內涵可言的產品。（二）行業混亂，缺乏規范。產業規范不完善，產業道路靠摸索。溫泉產業從興起到成熟的階段，正是各種問題充分暴露

5、的時候。相當數量的溫泉旅游企業存在著以假亂真、以次充好的欺騙、隱瞞現象，導致消費者對整個產業的質疑。東北財經大學王艷平博士分析了日本溫泉旅游開發的成敗后指出，我國溫泉產業開發初期速度快，總體規模大，政績型、投機型和哄搶型開發的熱潮愈演愈烈，有的在自來水中加入化學物質假冒溫泉，有的在溫泉中摻入自來水，有的將用過的溫泉加溫后循環利用，有的甚至用石油鉆井機掠奪式開掘地下溫泉資源等等。產業弊病如得不到及時治理，產業的競爭就會衍變為價格的比拼、規模的較量。同業間的無序競爭、惡性循環，不僅使企業疲于應付、效益下滑，而且嚴重損毀著整個產業的品牌形象。（三）質量不保，缺乏標準。溫泉旅游產品缺乏行業標準，使這一

6、朝陽產業難以做大做強。一是目前溫泉旅游產品由于缺失行業標準和監管力度，我國溫泉產業面臨最尷尬的問題是，所有的熱水都號稱是“溫泉”，很多想泡溫泉的游客因此無法得到正確的信息。而對于擁有真正溫泉資源的度假區，消費者又不敢輕易相信，從而使整個行業的健康發展深受其害。二是市場上看似產品豐富，實際上既有溫泉，也有熱水游，更有熱水混合藥物、花瓣、牛奶的產品。往往一個市甚至一個鄉就有大大小小數十家溫泉度假地、數百個溫泉池，在沒有行業監管的情況下，難免有企業濫竽充數。三是價格比拼，從200多元到20多元，惡性競爭勢態越來越嚴重，最終可能導致行業的惡性循環。這些問題要通過制定相關公平競爭的標準加以解決。（四）自

7、建自營，缺乏品牌。據統計，目前89的溫泉企業都是自主開發，自營式股東式家族式管理，沒有請托專業的管理公司。盡管擁有一流的溫泉旅游資源，投資上億元打造的溫泉旅游產品也不在少數，但卻一直沒有形成合力，沒有打造出品牌形象。一方面，缺乏高水平的總體規劃，使得眾多經營者各自為戰，低水平重復建設，水資源嚴重浪費。另一方面，缺乏鮮明特色和成熟的管理模式，遠不能滿足現代旅游度假市場發展的需求，未能從溫泉文化、歷史文化和地方文化中汲取足夠養分，以致現有的溫泉旅游產品還非常淺薄，不能突破單純的泡浴的概念，不能突出溫泉的產品的獨特性和不可復制性，不能樹立鮮明的品牌形象。（五）忽視文化，缺乏內涵。溫泉旅游實質上是旅游

8、者對溫泉旅游文化的體驗，溫泉旅游的開發就是溫泉沐浴文化的塑造。不同的地域有不同的背景文化和元素，不同的歷史時段有不同的文化體現。行業間一味效仿的方式不能帶來具有本土氣息的濃厚企業文化，溫泉文化建設力度較小，對文化價值挖掘的重視度不夠，文化內涵極其單薄，同時產品的同質化、跟風現象引起另一個突出狀況就是企業本土文化的匱乏，對游客吸引力弱，只能是自產自銷。中國溫泉文化歷史悠久，當溫泉從貴族享受轉為大眾化健康休閑產品時，溫泉必須體現休閑、保健、養生等文化內涵。溫泉旅游區應當在注重文化品位的前提下，讓溫泉與生態、農家游、觀光游、民俗游等產品嫁接起來，從而延長溫泉旅游的產業鏈。溫泉文化在不斷創新的過程中，

9、應不斷吸收與借鑒外部新文化、新思想，不斷地挖掘符合自身企業發展所需的優質文化，不斷地提煉與總結企業優秀文化元素，去充實現有的溫泉文化，促進溫泉企業文化在執行中充實、在充實中提升。溫泉的創新是指產品和服務的創新，產品是做大做強的載體，沒有創新就沒有發展。必須樹立以需求為導向的創新觀，開發有企業特色、地域特色的個性化產品，并以個性化、差異化的服務創新，不斷滿足市場對溫泉旅游產業的需求。（六）忽視學習，缺乏交流。氣候的差異，風俗習慣不同，投資理念的超越，形成了百花齊放，千泉齊開，萬全齊鳴：山水神韻、田園風情、現代海灣，異國風采，宮廷服務、平民自樂等特色模式；形成了春秋戰國，各領風騷的競爭局面。這是市

10、場經濟下的行業繁榮的產物，是積極的值得肯定的。同時，我們要避免泉人相輕，固步自封，動輒就用什么：“最大”、“最好”等字眼來標榜自己。溫泉行業應博采眾長，虛心學習，共同進步。3. 中國溫泉旅游發展趨勢與戰略1) 人才戰略中國溫泉業還未真正形成一支有著國際管理能力，熟悉國際溫泉業行規、法規、操作模式，具有國際戰略眼光的職業經理人隊伍。中國溫泉職業經理人隊伍要發展壯大，必須具有以下“十大意識”：市場意識。中國溫泉產業化，國內市場國際化。溫泉業在市場中求生存、求發展、求壯大的，職業經理人要樹立高度的市場意識，才能敏銳的了解市場、熟悉市場、把握市場，捕捉市場中的良機、先機、做好溫泉的市場宣傳促銷，客源開

11、發，不但要關注本行業、本地區市場情況的變化，還應具備了解掌握國內市場，國際大市場變化與發展的眼光，使自己的企業逐步由國內型企業，向國際市場企業邁進，并在激烈的市場競爭中立于不敗之地。真正的職業經理人往往是開發市場、培育市場、創造市場、創造效益的高手。強烈的市場意識，應是中國溫泉職業經理人應具備的第一大意識。2) 品質戰略好品質是溫泉的生命。目前，中國溫泉開啟了品質游，這是溫泉品質制勝理念的實踐。以優質求生存，以優質求發展。溫泉要贏得顧客，贏得市場，樹立品牌，必須實行品質戰略。溫泉的品質包括天然品質、開發品質、認證品質、服務品質等。3) 品牌戰略溫泉品牌是指在區域內有代表性，有很高知名度，滿意度

12、，美譽度且有相當規模和檔次的溫泉企業。溫泉品牌是溫泉企業的無形資產。品牌是形象，品牌是效益。當今市場競爭的核心及焦點已不再是具體的實物商品，而是以品牌為核心的無形資本。經濟全球化及跨國公司的海外擴張，在繼產品輸出，資本輸出后，現已進入到品牌輸出第三階段。溫泉企業要以差異化的競爭戰略，樹立個性鮮明的品牌。不以競爭對手為導向，而是以市場為導向。在水質、品質、品德、品牌上狠下功夫，創建具有獨特優勢的個性化品牌。4) 文化戰略 要真正地把溫泉文化體現在產品中，體現在游客的溫泉體驗過程中，將溫泉文化與溫泉所在地的文化包括其歷史、民俗和禪、道、法、儒等文化結合起來，以豐富產品內涵，增強產品吸引力。隨著溫泉

13、越來越向著一種文化、一種生活方式、一種生活態度的方向發展，溫泉項目整體休閑度假氛圍的營造就顯得越來越重要，這不僅與產品有關，更需要完備的設施、舒適的環境和貼心的服務。溫泉行業都在反對價格競爭，認為這是低層次的競爭，應該上升到文化競爭，但什么是文化競爭？難道我們在溫泉酒店大堂多擺幾幅名畫，客房餐廳點綴一些藝術品，組織多幾次詩歌舞書法比賽、文藝匯演就可以提高員工的文化素質，提高企業凝聚力，從而提高企業的競爭力，實現營業增長嗎？不能否定企業文藝在形成企業文化中的作用，但更重要的是實施這些行動之前必須明確其目標是什么？溫泉企業研究問題的出發點就是優質服務和盈利，是生存和發展。一切活動離開了這個核心目標

14、就不現實。因此，我們在塑造溫泉企業文化時必須尋找它在溫泉的盈利模式和價值鏈中的位置，否則，它就沒有存在的必要和意義。5) 營銷戰略A. 網絡化營銷策略網站是溫泉的商業門戶（Website）。在互聯網高度發展的今天，溫泉企業紛紛在國際互聯網上建立自己的網站，推銷自己的溫泉。但是縱觀國內溫泉企業的網站，制作水平卻是參差不齊，內容充實、制作精美、功能強大，并且得到時時更新的主頁如同鳳毛麟角。要么內容簡單，不足以體現溫泉的整體形象；要么不能得到經常的更新，內容陳舊；要么設計老舊，沒有體現出互聯網帶給人們的便利。那么溫泉為什么要建立自己高質量的網站呢？互聯網具有其它媒體不可比擬的無地域限制性、交互性和即

15、時性的特點，是一種低成本高效率的溫泉旅游宣傳渠道。互聯網可以幫助溫泉企業向客人提供更快、更友好、更個性化的服務。這既包括放置溫泉服務指南、服務項目介紹引導客人進行消費，又包括放置溫泉旅游地周圍環境介紹，為客人提供幫助。溫泉企業網站不僅是一個網上宣傳頁那么簡單，它是企業形象的一部分，是企業差異化競爭的一部分。所以對一個溫泉企業而言，擁有好的網站和差的網站帶來的價值差別是非常明顯的。低質量網站所帶來的負面影響遠非省錢所能彌補的。建立網站必須要有個性化的風格和特色。每個溫泉企業基于所處的地理位置、設施、檔次和管理方等方面的情況，均具有自己鮮明的市場定位和明確的客戶群，因此網站無論在色調、版式、功能等

16、方面均具有自己獨特風格，不但要有生動鮮明的圖片，還要有生動感人的語言。如珠江溫泉的廣告語珠江溫泉是“男人的加游站，女人的美容院”。咸寧市某溫泉的廣告用語更大膽誘人：“如果你喜歡我，你就來泡我！”。B. 關系化營銷策略客戶關系管理（CRM）是溫泉企業營銷的核心。CRM客戶關系管理 （Customer Relationship Management）目標是一方面通過提供更快速和周到的優質服務吸引和保持更多的客戶，另一方面通過對業務流程的全面管理來降低企業的成本。我們都知道，開拓一個新客戶要比維護一個老客戶多費10倍的努力。以客戶為中心的溫泉企業總是在尋找辦法，達到更高的客戶滿意度，以便更有效地留住

17、客戶，從而提高客戶的產出、降低客戶的開拓成本及服務成本。如何在競爭激烈的市場中留住老客戶，爭取新客戶呢？CRM，客戶關系管理，是一種全面的管理和技術方法。它可將溫泉服務中與客戶接觸的各個方面無縫整合在一起，更加個性化的服務。其次，還必須強化軟件，即員工的素質保證。直接頻繁面對顧客的員工，作為最直接、對顧客最影響最大的“品牌接觸點”，必須經過嚴格的專業培訓和標準化管理，具備較高業素質和服務水平。C. 集團化營銷策略當中國溫泉業還處在散、亂的狀態，集團化規模的產業優勢還未形成之時，外國品牌已強勢進攻。咸寧溫泉谷度假區是由萬豪集團一期投資3.2億，打造華中地區最大的世界風情溫泉度假村。除此，喜達屋集

18、團，希爾頓集團，洲際集團也都參與了中國溫泉產業的競爭。國際溫泉產業的競爭態勢決定了中國溫泉業實施國際化經營戰略必須走“集團化發展、品牌化營銷”之路。國際旅游市場競爭態勢與規律將主導旅游市場，為了適應國際旅游市場競爭規律，那些有品牌實力的國內知名溫泉品牌應加快發展，采取先國內、后國際的發展之路，輸出品牌、輸出管理，在市場經濟條件下，結合中國國情，溫泉業集團化運作方式應為：資本雄厚企業以收購或控股形式組建集團,然后與以品牌和管理見長的溫泉企業建立起來委托代理關系，強強合作，先做精做細，再做強做大。唯有如此，溫泉旅游休閑產業才能正常發展，才能使眾多的溫泉企業在激烈的國內外市場競爭中立于不敗之地，使中

19、國溫泉旅游產業走向繁榮，走向興旺，走向世界。第三節：北京溫泉發展現狀與趨勢1. 北京溫泉資源北京溫泉旅游發展歷史悠久，距今已有1500多年的歷史，據中國礦業聯合地熱委員會2008年5月發布的我國開發利用較早的溫泉統計表明，在全國開發利用100年以上的27家溫泉中，北京小湯山溫泉以1500多年的利用歷史，排名第九位。2005年在申報“中國溫泉之鄉”評審中，是繼廣東恩平市、大慶林甸縣、海南省瓊海市之后的全國第四個“中國溫泉之鄉”。整個北京市擁有接近三百眼地熱井，以開發的上規模的溫泉接近50家，天龍源溫泉家園、溫都水城、春暉園溫泉、鳳山溫泉度假村、九華山莊、龍脈溫泉度假村、紅櫨山莊等。據統計，200

20、9年僅昌平去接待的溫泉旅游人數就達1952萬人次，收入達10億多元，溫泉旅游產品已成為北京市民和游客最關注、喜愛和熱衷參與的休閑項目。2. 北京溫泉發展現狀企業北京春暉溫泉北京九華山莊北京鳳山溫泉度假村位置順義區昌平區昌平區規模400畝約300畝（四星）600畝（二星）資源水溫56，日出水2000多立方米，溫榆河畔日出水2000多立方，水溫約56臨近蟒山十三陵水庫，日出水2500，水溫58主要溫泉產品20多種溫泉浴，10多種水力沖擊噴淋水泉設施溫泉行宮：8個中型溫泉池，五十多種藥浴，泥沙浴、保健理療166畝田園風情，30多種溫泉池，有水力健身區（瀑布、氣泡、水流、水床等）和藥浴區（各類加料泉）

21、主要項目配套基本完善的各類配套設施，以客房、別墅為主3000人的會議廳，32道保全球館，12片國際網球場，16片國際羽毛球場，2000多套客房及各類完善的娛樂、餐飯、康體項目300多個標準床位，豪華別墅，大型會議室，室內游泳館，保全球館及完善的康體娛樂設施主要產品價格客房：700-350元/套，溫泉80元/位，包價套票：298-268元/位人（含三餐和住宿）客房：2880-580元/套，溫泉：100元/位，商務金卡：年費1800元。客房：660-320元/套，溫泉：98元/位，按摩：128-268/90分鐘，擦修：58元/薦，泉區自助餐：38元/人主要客源和流量北京高中檔收入散客、團隊、周末節

22、假日1000多人，平時幾百人不等，主要為住宿過夜休閑娛樂北京中高檔收入散客和團隊，以會議為主，主要為會議、團隊客、泡溫泉人平時不多，平均兩、三百人以北京客人為主，團、散客人呈現增長趨勢，平日兩、三百人，周末500人基本特色和優劣勢較大的露天溫泉區和小別墅較吸引客人，滾動發展、公共關系做得不錯。園池區設計粗糙，受季節影響較大，冬季無法營業中式園林風格做得較地道，運動康體和會議市場做得較好，綜合配套完善，但溫泉設計、運營等不成氣候，管理運營不夠專業，溫泉不成為主導產品屬中型綜合型溫泉度假村，溫泉產品在設計和運營推廣方面較重視，市場呈增長趨勢3. 北京溫泉發展趨勢1) 北京已形成一定的休閑度假氛圍北

23、京的經濟發展階段（都市發達經濟圈人均GDP達*美元）預示著北京即將進入休閑度假旅游大規模發展期。休閑度假旅游是體驗經濟的經典領域，按出行距離分為三類：市區型、郊外型、遠程型。其中郊外型是目前階段發展休閑度假旅游的主要類型。北京市旅游規劃中“市郊一圈”范圍也即郊外型休閑度假旅游地帶。郊外型通常是圍繞大城市主城區外圍生態地帶，1-2小時車程內，這一地帶距離主城區有一定距離，環境主體是生態的。北京市的“市郊一圈”休閑度假旅游地帶具有如下的典型特征：走出人口與鋼筋水泥密集的大城市，到城市化或工業化尚未或很少浸及，大體上保留著山水和田園風貌的自然生態景觀環境中，成為“市郊一帶”休閑度假旅游的主體選擇；是

24、城鄉結合部，城市的邊緣地帶，經濟相對落后；交通路網相對發達，有高速公路或高等級公路。休閑度假旅游的發展也與私家車保有量的高速增長相關。目前北京的市郊一圈的休閑度假旅游黃金圈已開始啟動并逐漸形成，均已形成一定的休閑度假氛圍，也形成一定的休閑度假旅游市場供應。2) “溫泉”成為北京休閑度假旅游的重要領域與主題。基于對生態環境的日漸迷戀，目前北京已基本形成以下主題的休閑度假旅游領域：A. 湖泊主題：此類主題休閑度假旅游目前發展處于初級階段，因其資源的廣泛性，更多依賴于項目的其它特色；B. 森林主題：傳統的休閑度假旅游，目前開發更多為農家樂形式，檔次和規模較低；C. 溫泉主題：近期面臨開發的升級換代，

25、原溫泉處于沒落狀態，而新開發溫泉項目更多處于規劃或改造中，但溫泉主題的休閑度假旅游的潛在需求量大；D. 鄉村田園主題：北京大部分休閑度假項目均包含此主題；相對而言，北京溫泉主題休閑度假旅游資源優勢更顯著。“溫泉”成為北京休閑度假旅游的重要領域與主題。第四節：項目地區宏觀資源價值；1. 自然地理經濟狀況1) 北京市北京城市發展規劃明確北京是全國政治文化中心，避免提經濟中心；同時，國務院批復天津市城市總體規劃（20052020年），明確要把天津建成北方經濟中心。然而，經濟發展的環境是受多方面因素影響的。北京的交通資源、政治資源，文化環境，社會管理水平，巨大的財政潛力，都使北京在逐步向經濟中心的方向

26、發展，只是產業結構更趨現代化，對全國的影響力更大。據北京海關統計數據，2009年16月，在全球金融危機沖擊下，北京地區的外貿規模仍穩居環渤海地區各市之首，占同期環渤海進出口總值的百分之四十一點四；在全國各省、市中位居廣東、江蘇、上海之后，排名第四位。北京GDP，2008年排行全國省市第10位（為8879億元）， 但人均卻為57431元，居全國第二位，僅次于上海；財政收入居全國第六，1837億；天津僅為第十七位，1060億元，具體到人均財政收入，更是很高。不僅僅是這些經濟數據，更主要的是，北京的教育、衛生、文化資源豐厚，社會治安穩固，全國的最高行政機關密集，產業發展高端化，國內外大企業總部、金融

27、行業巨頭云集，使北京處于牽一發而動全身的地位，成為事實上的經濟中心。近幾年，北京在大規模擴建CBD、金融界、中關村等，各區縣也在發展現代服務業的口號下，積極建設高端服務設施，良好的經濟聚集效應，正在強化著北京的經濟中心地位，對北京市的城市發展方向有著巨大的形象。北京的經濟中心地位，也使大量的財富匯集，據報道，北京的億萬、千萬富豪數居全國之首。胡潤財富報告2009年全國千萬富豪數達82.5萬，北京逾14萬。從以上數據可以明顯看出，北京的城市發展在強化經濟中心功能。2) 順義區順義1998年撤縣設區，總面積1021平方公里，下轄19個鎮、6個街道辦事處、424個行政村，戶籍人口56.7萬，常住人口

28、73.6萬。順義是北京重點建設的新城、臨空經濟高端產業功能區和現代制造業基地。中國最大的航空港首都國際機場坐落境內，投資260億元的首都機場擴建工程已經竣工，T3航站樓投入運營。北京奧運會、殘奧會水上項目在這里成功舉行，共產生32枚金牌，贏得了社會各界的交口稱贊。2009年9月順義將舉辦中國第七屆花卉博覽會，將成為奧運之后拉動首都經濟發展的重要支撐。近年來，順義經濟社會發展迅速，先后獲得“首都文明區”、“全國創建文明村鎮工作先進區”、“全國文化先進區”、“全國體育先進區”、“國家衛生區”、“全國綠化模范城市”、“全國雙擁模范城市”、“全國食品安全示范區”等榮譽稱號。順義位于北京市東北部，城區距

29、市中心30公里。東鄰平谷，北連懷柔、密云，西接昌平、朝陽區，南界通州區、河北三河市。區境東西長45公里，南北寬30公里，總面積1021平方公里。地處燕山南麓，華北平原北端，屬潮白河沖積扇下段。平原面積占95.7%。地勢北高南低，北部山地最高點海拔637米，平均海拔35米。境內有大小河流20余條，分屬北運河、潮白河、薊運河3個水系，河道總長232公里，徑流總量1.7億立方米。地表水可用量平水年為4300萬立米，地下水資源年平均可開采量約為4億立方米。氣候屬暖溫帶半濕潤大陸性季風性氣候。境內已探明的礦藏有煤、泥炭、水泥灰巖、大理石、砂石料及黏土等，其中煤、水泥灰巖儲量分別為2.3億噸和800多萬噸

30、，泥炭、大理石、砂石料儲量分別是100萬、900萬和1億立方米。全區戶籍人口56.7萬，常住人口73.6萬，區境內有回、滿、蒙等25個少數民族。城鄉勞動力在二三產就業人數達到22.5萬人，占本區勞動力總數的90。2. 經濟發展狀況順義已初步形成了以電子通訊、汽車制造、食品飲料、現代物流、航空運輸、會展經濟為支撐的產業格局,實現了超高速、跨越式、可持續發展。2008年完成地區生產總值399.7億元，同比增長12.6%。城鎮居民人均可支配收入達到21470元，農民人均純收入達到10402元，同比分別增長8.2和12.3。完成固定資產投資217.7億元，完成出口交貨額342.5億元，實現社會消費品零

31、售額133億元，實際利用外資3.8億美元。屬地財稅收入完成189.6億元，同比增長34.1；一般預算收入完成40.2億元，同比增長21.5。總量在10個遠郊區縣繼續排名第1，在18個區縣中排名第6，增幅排名第4。總體上看，順義經濟發展呈現以下四個顯著特點：一是現代制造業發展迅猛，現代服務業發展方興未艾。在工業方面，按照“布局集中、產業集聚、用地集約”的總體要求，切實加強工業區和產業基地開發建設，全區工業“園區化、規模化、特色化、品牌化、群落化”的發展態勢凸顯，形成了以汽車制造、電子通訊和食品飲料等多點支撐的產業格局。2008年，全區規模以上工業完成總產值1160億元、銷售收入1152億元，總產

32、值占到全市工業的1/8、10個遠郊區縣的1/4。北京現代發展勢頭強勁，2008年生產轎車30萬輛，同比增長29.5%；實現產值270億元，同比增長13.3。北京汽車制造廠共生產汽車45296輛，實現產值26億元。目前，全區以2大整車企業為龍頭，以66家零部件企業為主體，集產、學、研、銷、售后服務和配件供應于一體的汽車產業鏈已日趨完善和壯大。全區汽車產業產值占到全市汽車產業總產值的51%。首鋼冷軋順利投產，全部達產后年產值可達100億元，年稅收5億元。數控機床產業成為全區工業發展新的亮點，2008年12月，順義區被市工促局、市發改委和市科委三家單位聯合認定為北京數控機床產業基地。在服務業方面，圍

33、繞構建現代服務業大區，以國際航空、華夏基金、雅昌印刷為代表的航空物流、金融保險、文化創意等現代服務業蓬勃發展。當前，國航、東航、南航、海航、深航、中航油、中航材、中航信都已入駐順義，全區航空類企業超過300家。3. 旅游發展狀況與規劃順義新城是北京重點發展的新城之一，是面向國際的首都樞紐空港，是帶動區域發展的臨空產業中心和先進制造業基地。 北京城市總體規劃（2004年一2020年）對順義新城的功能定位：東部發展帶的重要節點，北京重點發展的新城之一。引導發展現代制造業，以及空港物流、會展、國際交往、體育休閑等功能。現代國際空港、區域產業引擎、綠色宜居新城利用順義新城最重要和獨有的資源首都國際機場

34、優勢，積極發展國際會展、商務、物流等臨空產業，鞏固提升現代制造業的層次與水平，打造作為區域產業發展引擎的臨空產業中心和首都先進制造業基地：強化城市的綜合服務職能，突出濱水組團式布局特色，建設綠色宜居新城。根據的地理位置及資源特點并結合北京旅游市場發展趨勢和北京市城市規劃中的對順義區的功能定位,順義區旅游定位為:環首都，主要面向“三高”人士的“三合一”休閑度假旅游目的地。其中“三高“是指收入高、品位高、或者收入與品位皆高；重點優先發展地段：濕地公園：濕地公園區位于楊鎮西南和李遂鎮交界處，以漢石橋水庫為核心，包括漢石橋水庫及其外圍一定面積的區域。大致為順平路以南、楊鎮以西、李遂鎮東北，東西長約5k

35、m，南北寬約6km，面積約為30km2的一塊近矩形區域。低山運動休閑度假區：低山運動休閑度假區位于東北部，規劃區范圍向西以順密路為界；向東南延伸經龍灣屯境內的安辛莊、焦莊戶、唐洞、七連莊；向南至張鎮的后王會；向東和向北界為區界。溫泉產業帶：根據北京市地熱勘測中心檢測，南彩至李遂一帶，有豐富的地熱資源，面積約27平方公里。熱田具有埋深淺（熱田最淺埋深在400-600米）、出水溫度高、開發成本低的特點，熱水中含有多種對人體有益的礦物質。目前該地區已有成井9眼，大部分在使用中。第五節：項目區位資源，旅游及溫泉資源分析1. 項目周邊經濟、交通、人文狀況；北京順義區位于國家首都北京1小時休閑圈的黃金地帶

36、，北與柔懷、密云縣交界，南與通州接壤，西有昌平東有平谷，周邊都是高消費群體集中區域。（1）交通區位優越東鄰平谷，北連懷柔、密云，西接昌平、朝陽區，南臨通州區、河北省三河市。城區距北京市區30公里。全國最大、設備最先進的航空港首都國際機場就坐落在境內。京承鐵路、大秦鐵路，京平公路、京密公路縱橫穿越全境，發達暢捷的公路、鐵路網將順義與周邊市、區（縣）緊密相連。（2）位于京津冀地區的重要發展軸線上京津冀地區是當前我國經濟發展的重要核心區，而京津冀合作的核心則是京津唐地區，京津唐的區域合作對于京津冀乃至我國經濟整體協調發展都有著關鍵的作用。今年，京津唐地區成為全國關注焦點：京津城市總體規劃相繼獲批，天

37、津濱海新區被列入國家“十一 五”發展規劃，河北唐山曹妃甸成為國家“十一五”最大的項目集群。唐山市近幾年每年經濟增長都在15%左右，唐山正在強勢崛起，2010年城市人口已經達到310萬人。以京津唐城市群為代表的京津冀區域協作正迎來新一輪的發展“黃金期”。如何抓住這個機遇，推進區域合作，構建京津唐“金三角”意義重大。大發展推動大旅游，京津塘地區的再次崛起，為周邊休閑旅游業的發展提供了廣闊的市場和需求。3、區位分析結論區位優越，可進入性良好，鐵路、高速公路、公路、水運交通網絡發達。位于京津唐超大城市圈中心，與個高消費城市的距離車程在一小時經濟圈之內。本項目位于北京市順義區開發范圍之內，既有產業政策之

38、便利，同時境內旅游資源和生態環境品質較高，交通通達性良好，與外部大交通連接十分便捷，以京津唐商圈為依托，項目開發具有極好的區位條件支撐。2. 項目周邊旅游資源狀況 1) 順義地區旅游人數、旅游增長、旅游消費額；根據統計，順義區2009年19月份，旅游接待316萬人次，旅游收入10.78億元，同比增長35.4%和22.2%；;全年完成旅游接待360萬人次，旅游綜合收入15億元，同比增長18.2%和18.5%。2) 旅游接待，餐飲、客房等情況；3) 旅游資源和旅游特色項目等；季節旅游專線春季：1、順義槐花節 (每年 5月10日至5月25日)2、順義區沿河甜瓜采摘月 (每年4月28日至5月28日)3

39、、北務“綠中名”瓜菜采摘節 (每年4月15 日5月15日) 秋季：1、燕京啤酒廠李橋新世紀梨園北京順鑫綠色度假村大孫各莊十里葡萄長廊2、北務瓜菜采摘節 (每年9月15日至10月15日) 冬季：1、蓮花山滑雪場安利隆生態山莊焦莊戶地道戰2、蓮花山滑雪場順鑫綠色度假村卡丁車常年旅游專線順義觀光一日游1、燕京啤酒廠順鑫綠色度假村-焦莊戶地道戰遺址-三高農業示范基地2、三高農業示范基地匯源果汁安利隆生態山莊焦莊戶地道戰遺址3、順鑫一日游順風 順水 順鑫游特色旅游專線1、紅色旅游：農機展示中心-焦莊戶地道戰遺址焦莊戶民俗旅游村2、三高農業示范基地陶藝村農機展示中心度假村蜂膠3、極限運動游：蓮花山滑雪場東

40、方龍777賽車場安利隆生態山莊4、購物游：順麗鑫果園大棚燕泰食品春暉園溫泉度假村5、民俗游：焦莊戶民俗旅游村 北郎中民俗旅游村 3. 項目溫泉資源狀況 阿凱笛溫泉溫泉水溫、溫泉深度、溫泉出水量、溫泉儲量、溫泉成分、溫泉功效等；溫泉項目地塊介紹4. 項目與周邊旅游發展關系1) 目前已經形成旅游規模2) 項目地區政府旅游規劃3) 項目周邊旅游發展狀況4) 項目對周邊旅游及市場影響第六節：項目分析總論1. 項目定位原則：1) 從市場出發,以消費市場為導向，細分定制產品。從消費者的心理謀求定位，創造適度超前的合理的產品，同時結合目前供應市場的行情特征來確定；2) 充分考慮細分市場的容量以及市場進入風險

41、；3) 以市場供需為基點，尋求市場機會點或空白點。4) 著眼全局、兼顧首尾、整合項目競爭力，有效提升項目價值，全面營建項目品牌。考慮溫泉在當地的影響力及地位，本項目須強化本項目的品牌形象與市場地位，本項目可能為市場領導者或優化者形象與地位。2. 項目定位1) 項目主題奢華國泉游樂仙湯精致文化以奢華度假客房和高檔各式美食為主，加溫泉精品SPA，樹立北京商務人士的精品度假俱樂部和周邊地區最隱蔽的高級私人商務會所；2) 項目檔次定位建議基于以下調研資源，建議項目檔次定位為高檔精致文化溫泉。裝修標準為超五星級標準，但是要生態與文化氛圍相融合，不要過于強調金碧輝煌；服務要私人管家式服務，要精準和多樣性，

42、貼切但有自然放松；l 從順義區未來和周邊居民群來看，旅游及溫泉度假市場對高檔產品需求會迅速提升；l 從項目自身規模和周邊春暉園差異化發展來說，建立比春暉園更且高檔非大眾化是利于市場競爭需要的；l 從消費需求市場來看，北京溫泉消費的基礎好，消費群體大，對高檔和特色的精品，有非常大需求；l 隱蔽的度假俱樂部和良好放松（溫泉SPA）方式良性結合，是現代都市高端人士追求，區分非大眾化俱樂部發展一定會滿足許多高端人士需求； 3. 項目目標客戶群體定位1) 目標市場的年齡特征目標客戶主要以35-60歲為主，其中35-50歲的中年人主要以度假為主，50-60歲的中老年以養生為主。因此在度假村配套建設上依據不

43、同年齡可提供中老年休閑運動類，如球類運動、健身類運動等，中老年養生休閑運動類，垂釣、高爾夫球、門球、推拿保健等。2) 目標市場的群體特性與行業特征建議本項目以北京市區為重點市場，客源定位在京企業和公司高端中外商務人士40%）、各類名流（主要以香港等來京明星帶動）20%和部分政府人士（20%）；以及來京高端旅游客（離機場近）（15%）等為主；第二部分：項目規劃建議第一節：規劃依據1. 中華人民共和國城市規劃法，1990版2. 城市規劃編制辦法，2006版3. 旅游規劃通則，2003版4. 風景名勝區規劃規范，1999版5. 旅游資源分類、調查與評價，2003版6. 中華人民共和國水法，1988版

44、7. 北京市城市供水管理實施辦法，1995版8. 中華人民共和國森林法，1984版9. 中華人民共和國森林公園管理辦法，1994版第二節：規劃總體思路為了更好地對該項目進行分析，我們首先對該項目進行初步的戰略規劃，具體的規劃建議投資者聘請專業的設計公司設計。目前，北京已開發的溫泉度假村的戰略定位大多以“休閑”和“健康”為宣傳主旨，單純突出溫泉的醫療和休閑效果而已，定位內涵過于狹窄。另外，由于戰略定位的雷同，無法讓旅客區分出自己與競爭對手的區別，從而導致市場競爭激烈，顧客忠誠度低，溫泉度假村的盈利水平低。隨著新的溫泉度假村的不斷開發，原有的溫泉度假村面臨著設備老化，服務項目缺乏創新等問題，經營上

45、陷入尷尬的局面。因此，為了把握旅游者的消費趨勢，延長溫泉度假村的產品生命，增大盈利空間，提高利潤水平，本度假村的戰略規劃除了要充分挖掘溫泉的獨特的健康、醫療文化外，還應拓寬思路，充分利用度假村內的自然山區資源，結合溫泉這種獨特的自然地底資源，在食、住、行、游、購、娛各個方面突出其完全生態、自然、環保的特點，為旅客提供健康、休閑、豐富的“自然假期”。在進行項目的戰略規劃時，應該著重解決以下幾個問題：1) 項目的開發初期，如何制定一個完整的、規范的、有創意的戰略規劃？這個規劃應該是經過廣泛論證的；2) 在項目的建設初期，就要體現和服從項目的戰略規劃；3) 戰略規劃如何體現可持續發展？包括溫泉資源的

46、利用與保護、內部環境建設與外部環境的協調、短期經濟利益與長期市場培育等。 1. 以溫泉為項目的核心和引擎，建立精致溫泉文化；溫泉旅游是以沐浴溫泉為核心，以體驗溫泉、感悟溫泉文化為主題，從而達到養生、休閑、度假目的地的旅游活動。中國現代溫泉旅游經過溫泉療養、溫泉游泳池、溫泉度假等發展階段，已經進入了模式創新的升級階段。本項目把溫泉作為核心和引擎產品開發，創新體驗模式、游憩方式，深入挖掘溫泉文化和地域特色，打造溫泉旅游精品，并圍繞溫泉沐浴開發休閑、度假、游樂產品，同時，整合開發周邊旅游資源，形成帶動整個區域發展的強大動力。2. 有效整合旅游、地產兩大系列產品本項目開發采取旅游撬動地產的產業發展戰略

47、。溫泉休閑產品是整個項目的開發引擎，先期開發，迅速引爆市場，聚集人氣。開發觀光、休閑和郊野運動休閑產品，既提升了居住區的居住環境，又作為功能配套，豐富了游客和住戶的居住體驗。溫泉旅游時目前旅游產業中發展最為迅猛的行業之一，通過溫泉旅游項目的開發與利用，形成本度假區的景觀靈魂。三類旅游產品的開發能夠有力的提升地塊和區域價值，撬動地產產業的開發，促進整個度假區的產業整合和品質提升，打造國內一流的溫泉休閑度假區。3. 深入挖掘本地資源，打造地域特色 旅游產品具有地域特色才會具有更廣泛的吸引力和持久的生命力。四合院、小庭院、小胡同、亭臺樓閣等建筑小品是是北京的地方特產，也是北京民俗文化的主要組成部分。

48、而且，北京四合院的建筑風格在中國傳統文化以及現代園林景觀中也有著非常重要的地位。本項目立足北京，要深入挖掘以北京特色的地域文化，融入產品開發當中，既成為項目的亮點，也為發揚北京地方文化作出貢獻。4. 堅持生態與文化并重，實現可持續發展優良的生態環境是一個度假區的資源基礎和品味的象征，好的度假區都把景觀的營造作為重點工程，但最好的景觀永遠都是大自然的賜予。本項目周邊缺少自然生態旅游資源，加大對溫泉旅游的環境營造，在小的環境里打造山的清秀、寬容，又充滿了水的開闊、靈動，更有江南水鄉的生機和巧妙。這是本項目的一個優勢，但同時必須堅持生態保護優先原則，確保生態系統的自我發展和生態環境的優良品質，實現區

49、域生態的可持續發展。第三節：基礎設施規劃1. 溫泉水供應規劃除現有溫泉供應外，新建旅游接待設施原則上不再供應溫泉水作為其正常洗浴用水。在現有開發量基礎上，新開發溫泉水應保證水療養生所需。2. 電信規劃規劃設一個電信模塊局，電信容量為5000門，建筑面積200m2。規劃電信電纜管道接良口電信支局，沿105國道引入。每600對線設置一個電信設備間，電信設備間設置在建筑物首層的梯間，每個需建筑面積6m2。在局所設計、管孔敷設過程中應按20%的預留容量，滿足數據信息、有線電視等新信息業務的需求。3. 給水工程規劃規劃與良口鎮聯合設置自來水水廠，水源選用流溪河水，取水點位于養生谷外的流溪河上游。嚴格執行

50、北京市飲用水源污染防治條例，飲用水源必須設置衛生防護地帶，衛生防護地帶的范圍和防護措施，水質應符合我國生活飲用水衛生標準。從規劃水廠接入DN600的給水管，輸送到各個用水點，管網為環狀。4. 排水工程規劃排水體制為雨污分流制。規劃設置一處污水處理站，位于洛溪村東側，進行二級處理，一級排放。污水管道沿地形布設，主干管沿105國道和塘料渠邊沿埋設。5. 電力工程規劃規劃在良口鎮新建一座110KV變電站作為本區供電電源。規劃自110KV變電站出線的10KV電力電纜埋地敷設，電力電纜布置在道路東、南側的人行道上。每50006000KVA的裝機容量設置1處開關房。6. 環境衛生規劃溫泉養生谷停車場、公共

51、活動中心、商業服務設施、度假村、鄉村居民點均設置公共廁所。公共廁所建筑面積為3050m2，在人流活動高密集區內之間距離應小于300m，活動密集區內之間距離300500m，一般區域之間距離可放大至7501000m。廢棄物處置設施在本區域內設置有廢物箱和垃圾壓縮轉運站。廢物箱設置在區內道路兩側和路口等人流密集地區，設置間隔規定如下：旅游中心、溫泉水療養生區、溫泉度假村2550m，區內步行干道80100m，度假村內部按主要道路100m設置。規劃4處垃圾壓縮轉運站，將生活垃圾集中并轉運良口鎮垃圾填埋場或者焚燒處理場。第四節：旅游接待設施規劃1. 規劃原則1) 保護環境，與自然景觀協調2) 方便游客，具

52、有地方特色3) 與旅游發展相協調原則2. 住宿設施規模定位規劃養生谷所需客房數新增1383間，床位數2352張。3. 項目選址規劃（補充）4. 餐飲設施規劃農家風味體驗村，熱水村整體改造，規劃原地建設以從化市農家飲食風味為主調的大眾飲食服務區，同時滿足部分回遷居民的安置需要。溫泉風味餐廳，米埗橋東山腳，建設溫泉風味餐廳。以溫泉水為烹飪賣點，制作各類特色飲食。燒烤場，223.6, 248.2,205.8高地，位于露營地西側，規劃為露營地的餐飲配套設施，以燒烤為主。5. 康樂設施規劃康樂設施包括溫泉養生村、溫泉文化村、水果大世界、民俗文化村、民族體育總動員、探險主題樂園、森林浴場、天然游泳場。第五

53、節：旅游安全指導規劃1. 防災減災規劃防治地質地貌旅游災害本養生谷內所有建筑物必須八度設防；在主要旅游溝谷內和各觀景臺附近的懸崖上設立監視器，預防崩塌、滑坡和墜石導致的旅游者人身傷害。設立旅游保險業務，購買相關保險。防治洪水災害汛期應與省市縣各級水文部門和防汛指揮部保持密切聯絡，及時獲得洪水情報。降水集中的季節與氣象部門保持密切聯絡，及時獲得降水預報。抵御氣象氣候旅游災害規劃在養生谷東北側低山區適當地點建立氣象哨，及時獲得當地氣象變化資料，及早采取安全措施。預防火災養生谷預防火災的重點是森林區和米埗特色旅游村、洛溪民俗文化村等農家樂接待服務點。規劃近期內進行消防知識普及教育；每家接待服務點必須

54、配備滅火器；一般通道和道路有明顯的救生指示牌。2. 災害風險管理預防體系重點預防暴雨、洪水、溺水、墜石傷人等發生概率大、風險等級高、后果嚴重的災害。災害風險管理的關鍵是災前預防工作，需建立一套完善的預防體系。第六節：功能布局規劃 1. 功能分區思路功能主要依據、地塊性質結合產品，輔助運營客人流線、信息流線、物流流線、服務流線等進行綜合考慮，并形成區域清晰，環境優美，布局合理，方便快捷的整體功能分區；主要劃分為以下幾個區：產品劃分：酒店區客房區、酒店餐飲區、酒店娛樂區、溫泉水療休閑區、水岸逸居溫泉區、溫泉養生體驗區 輔助類：水域景觀區、道路綠化景觀帶、辦公區、動力及能源供應區；第七節：產品規劃1

55、. 產品設計理念l 根據旅游需求的時代趨勢進行相關旅游產品的設計和開發,注重對流溪河的生態環境保護。l 針對養生思想和現代亞健康理念，發揮從化含氡溫泉水的核心競爭力，,調旅游產品的個性化、多樣化、動態性和參與性。2. 產品設計規劃1) 產品定位和宣傳主題l 溫泉養生游精品溫泉SPA會館、返璞歸真、隨心所浴健l 度假游奢華盡享有，度假新生活l 美食養生游世界美食、私家廚房2) 溫泉泡浴、休閑、養生功能以溫泉為基礎衍生出來的泡浴、休閑、養生、娛樂產品功能是阿凱笛亞溫泉休閑度假酒店的核心功能之一。度假區內有豐富多樣的溫泉露天泡池、室內SPA養生體驗、高品位餐廳、運動、娛樂、購物等立體的產品體系來實現

56、溫泉旅游功能。3) 旅游休閑度假 根據市場需要，依托項目優越的地理、交通、政經區位，打造規模較大的、綜合性、現代化會議中心，包括各類型多功能會議廳。配合度假區優美的生態自然環境，和溫泉休閑、度假休閑等旅游產品，會議接待將會成為一項重要功能。溫泉度假人居 在游客中有一定比例的常住客人，具有較強的住宅需求，同時，為了滿足北京等地消費者第二居所的需求，依托溫泉休閑度假、會議接待，構建中高檔生態溫泉生活社區，打造溫泉休閑生活方式。4) 房地產產品體系從前面分析得知，項目完全具備開發度假型地產產品的三大類產品的資源、區位和客源基礎，即住宅、商業和商務地產產品，基本形態如下：住宅產品：溫泉養生（度假）公寓

57、、花園洋房、（養生）度假別墅、產權酒店等，主要針對投資型和度假型置業人群；商業產品：旅游商業街、休閑會所等，主要針對旅游、置業者開發銷售；商務產品：酒店、會議會展中心、企業會所等，一般由企業自營，目標客戶為北京城市圈的企業和商務休閑人群。通過對本項目旅游產品的解析，可以發現每項旅游產品的開發，均對房地產的價值具有一種或幾種主要的促進和提升，而地產的開發對構建完整的度假區至關重要。以此，形成項目的旅游地產互動模式：如進一步深度解析和重構旅游產業的帶動效應，則可以創新出項目最具有市場差異化和前瞻性的新概念地產產品，如：溫泉養生、度假公寓：小戶型，以“一室一廳”為主，每套房建筑面積在4050平方米左

58、右，實行“溫泉入戶”，在臥室中或大客廳中打造溫泉泡池，讓住戶能夠“在自己家中洗溫泉”。公寓的景觀條件一般比較好，靠山、面水，配套完善。在溫泉度假區，此類公寓從產權角度可以分為兩種：自用型、投資型。即購房者自己使用，和返租給運營管理公司，業主按年收取租金或者抽取經營分紅。企業會所：打造個性化、高檔配置、服務完善的別墅型企業會所，面向華中地區尤其是北京的大型企業，作為召開企業年會、商務會議、獎勵旅游、員工休假的場所。依托度假區內獨具特色的養生溫泉，以及度假區整體打造的高檔休閑品味，企業會所類型的地產形式市場前景一定很好。會議中心：面向京津唐地區龐大的會議市場，依托北京市優越的鐵路、公路、水運交通樞

59、紐，尤其是本度假區內完善的服務設施，高檔的休閑產品，優美的湖面、泡泉景觀，開發綜合性的會議接待產品。打造一個高端會議中心，經營管理上作為度假酒店的一部分。3. 產品目錄：客房類：酒店區客房、溫泉小屋、溫泉別墅餐飲類：中餐、西餐、牛扒房、日韓料理、巴西烤肉房、海鮮廣場、葡萄酒窖、雪茄屋、新馬泰餐廳；溫泉類：室內溫泉：特色溫泉泡池、藥浴泡泡、玉石蒸汽房、本草蒸汽房、能量蒸汽房、恒溫泳池、熱石板床、礦砂熱敷等；戶外溫泉：水療區、云霧冷泉、竹林七賢湯、溶洞溫泉、鮮花美人湯、各式溫泉泡池；露天溫泉二十四小時營業，享用三十多種露天溫泉池（包括蒸汽浴、桑拿浴、健身房、香薰屋休息廳免費飲品、水果、包點、小食）

60、；SPA護理：新馬泰SPA，精油加異國風格SPA護理，以美容、養生保健相結合；健康理療：中式按摩、天然花香浴、酒浴、中藥浴、親吻魚浴、日本火泥浴；水上樂園：水療區、游樂滑道、兒童樂園；休閑類：迷你高爾夫、垂釣屋、網吧、動漫城、水上運動、戶外拓展、茶樓閣、書庫、汽車美容店、品牌商場；商務類：會議中心、多媒體教室、企業多媒體制作中心、拍賣中心；文娛類：水上演繹廣場，電子圖書館、KTV、懷舊影院、乒乓球、羽毛球、籃球類運動場、植物種植園、寵物園等；4. 產品價格定位依據市場特點，結合人們消費習慣，價格主要依據就近對比，以春暉園為對照，然后再運營過程中根據功能，定位，消費量來實施更科學價格體系。1)

61、春暉園溫泉度假村各類價格客房收費標準住房類別數量門市價面積風格特色（平米）五星酒店標間3991200元/間45五星級酒店客房，每個房間里的大陽臺上都帶有獨立的大理石溫泉泡池。五星酒店復式661600元/間66五星級酒店客房，一層客廳二層臥室，帶手動麻將桌。湖畔別墅標間481500元/間38歐式風格，一室一廳結構，半露天獨立泡池觀湖獨棟大別墅1#、8#18000元/套/夜三室兩廳共三層、地下一層獨立KTV免費早餐，無線上網服務、每間別墅贈送12個大果盤、23份干果（三室四室別墅還設有棋牌室、室內外溫泉泡池，桑拿房）2#、7#9900元/套/夜二室兩廳3、4、5、6#28000元/套/夜四室兩廳9

62、#28000元/套/夜五室兩廳1、 本酒店不設半日房收費，房費內不含早餐；2、 最遲退房時間為中午12：00。春暉美食餐廳名稱經營特色營業時間名仕閣餐廳以粵菜與譚家官府菜為主要特色，除了可容納450人，就餐的宮殿式宴會大廳中餐式50人以上可開自助，標準100元/位200元/位早餐：06：30-09：00午餐：11：00-14：00晚餐：17：000-21：30觀荷餐廳新中式主義國宴餐明暉閣經由專家級大廚調制而成的新派港式豆撈火鍋，近十款湯底細熬慢煮，上百種食材精挑細選，私家秘制醬汁千斟萬酌，呈現鮮美清淡，回味雋永的火鍋食尚午餐：11：00-14：00晚餐：17：00-21：00綠茵閣西式、韓式

63、料理、港式茶餐廳30人可開自助餐60人以上可包場套餐類別108元/128元/158元、A、B、C各三套早餐：06：30-09：00午餐：11：00-14：00晚餐：18：00-21：00夜宵：21：0002：001、 本餐廳謝絕自帶酒水；2、 散點打8.5折，另加收10%服務費3、 套餐圍席不打折；康體中心收費標準項目單位規格單價保齡球局38元保齡球道/小時268元沙弧球臺/小時120元臺球臺/小時英式落袋80元臺/小時美式落袋60元麻將副（租金）100元羽毛球 /小時100元乒乓球小時60元游戲機/幣2元射箭筒/12支60元KTV收費標準包房類型規格價格K46人1000K1、K6、K7、K8

64、、K912人1500K5152000K2、K3202500K10253000注：1、KTV營業時間：晚6：30凌晨1：00 KTV加收10%服務費；春暉園溫泉會收費標準門票成人兒童（1.4米以下）門票包含非周末168元/人88元游泳、室外各種溫泉泡池（露天園林泡池10個，湖畔景觀泡池5個）、桑拿，石板浴周末、節假日268元/人138元溫泉會營業時間10：0012：00周末延長1小時另單收費項目美容、美發、各種按摩會議室收費標準場地原會議名稱面積條幅可擺放臺型容納人數價格（4小時）18時后加會（小時）名仕閣大廳名仕閣大廳350人15000元4000元紫晶殿紫晶殿6148課桌式600人20000元

65、5000元紫晶殿I紫晶殿I2026課桌3個通道150人7000元2000元紫晶殿II紫晶殿II400人14000元3500元麗晶殿麗晶殿4326課桌式220人10000元2500元麗晶殿I麗晶殿I1286課桌式80人4500元1000元麗晶殿II麗晶殿II1766課桌式140人6000元1500元貴賓廳新增12050人10000元2500元會議一廳新增42203000元800元會議二廳新增35203000元800元會議三廳新增120506000元1500元會議五廳新增105506000元1500元會議六廳貴賓廳70252500元600元會議七廳會議一廳726圓形(固定)25人2500元600元

66、會議八廳會議二廳726圓形(固定)30人2500元600元會議九廳會議三廳726課桌式30人2500元600元口字形U字形會議十廳會議四廳1276口字形30人4000元1000元回字形40人課桌式50人會議十一廳國際會議廳128850人5000元1500元會議十二廳會議五廳2568課桌式120人6000元1500元口字形55回字形80雙回字形96會議十五廳會議六廳1608回字形60人5000元1500元課桌式3個通道80課桌式4個通道60會議十六廳電教室105664500元1000元會議十七廳會議七廳586圓形(固定)20人3000元800元會議十八廳會議八廳586圓形(固定)20人3000元

67、800元會議十九廳會議九廳586長方形(固定)30人3000元800元會議二十廳多功能廳11660人4500元1000元注：1）上、下午以4小時起租，不能按小時收取租金。2） 超時半小時以內不收費。會議設施收費項目現收費標準備注上網費（配網線一根）30元無線麥克風80元/支臺卡2元/張指示牌20元/個小白板、白板紙2元/張電腦投影儀800元/臺/半天1、 A款30元/位自助茶歇，不加收服務費，不打折（10位起）含：咖啡1壺、時令水果4種、西式點心2種2、 B款50元/位自助茶歇，不加收服務費，不打折（10位起）含：咖啡1壺、時令水果6種、西式點心4種活動舞臺板100元/塊/半天臺花、胸花單議卡

68、拉OK設備3000元/套/半天路游器180元/臺橫幅300元/條光盤錄音300元/半天收費茶水10元/位茶歇咖啡98元/壺15米數據線50元/條/半天150寸移動幕布400元/半天茶歇30元/位、50元/位/半天尚會包場產品名稱場地范圍價格及人數超出人數收費包含內容私人派對全包2500元（100人）300元/位場地提供,冷餐自助餐(餐單1)酒水暢飲4小時(酒單1)專業DJ服務、專業燈光服務、VIP豪華包房將餐單1或酒單1更換為餐單2或酒單2需分別加收50元/人（最低100人）團隊包場尚會一層8000元（50人）200元/位西點小吃（餐單3）酒水暢飲4小時（餐單3）卡拉OK服務，專業燈光服務中式

69、全包全包25000元（100人）300元/位場地提供：中式自助餐（餐單4）酒水暢飲4小時（酒單4）專業DJ服務、專業燈光服務、VIP豪華包房餐單及酒單品種餐單1（共15款）餐單2（共20款）餐單3（共8款）餐單4（共26款）小吃8款、甜點7款小吃12款、甜點8款小吃4款、甜點4款冷菜4款、沙拉4款、熱菜6款、主食4款、西點4款、水果4款酒單1（共11款）酒單2（共19款）酒單3（共8款）酒單4（共10款）軟飲8款、啤酒1款、進口紅酒1款、進口香檳1款酒單1基礎增加：雞尾酒3款、威士忌1款、金酒2款、伏特加2款軟飲6款、啤酒1款、國產紅酒1款冷熱飲8款、啤酒1款、國產紅酒1款2) 阿凱笛溫泉價格

70、對照春暉園，阿凱笛以中高檔精品溫泉，考慮到設備、品質定位、消費群體對象、服務質量等，價格按照：開業半年內開業半年-2年2年-4年5年以后與春暉園同步高于春暉園20%高于春暉園30%高于春暉園15%主要價格表（折扣均價）l 酒店區客房：888/間l 聯排溫泉湯屋：1288/套l 豪華湯屋：5888/套l 溫泉：188元/位（平時158元、周末228元）l 自助餐：128元/位（團隊） 、188元/位（非團隊）l 包房：5888元起（不含酒水）l SPA中心：均價568元/雙鐘l 會議：大會議室2800元/場，中型會議室800元/場，小型會議室（免費）第八節：交通及景觀規劃1. 道路交通系統規劃1

71、) 交通規劃核心(1) 架構專用旅游交通體系(2) 完善旅游交通類型(3) 創制本地特色內部交通工具(4) 人車完全分離，機動車與非機動車分離2) 專用道路規劃3) 步行道和自行車道規劃4) 水運線路規劃5) 交通輔助設施規劃規劃在旅游中心和主要接待設施處分別設置停車場；在主要景點和特定路口規劃布置旅游碼頭。加強公路、旅游棧道和步道的旅游交通標示系統建設，作到規范化、標準化、國際化。6) 強化與旅游交通相關部門協作旅游交通與公路、鐵路、水利水務、航空等相關交通部門之間的聯系非常緊密，協調相互關系，加強彼此合作十分必要。溫泉養生谷旅游業發展的過程，既是上述部門協作支持的過程，也是其自身得以發展的

72、過程。可以將交通和旅游相關產業捆綁，重新組合為包價旅游產品推向市場。積極鼓勵旅游交通創新。2. 景觀與綠地系統規劃1) 景觀規劃總體原則A. 因地制宜原則 根據地形、地貌、自然環境、景觀基礎，因地制宜地設計旅游景觀，是景觀設計要遵循的首要選擇。比如，選擇適生樹種和鄉土樹種，做到宜樹則樹，宜花則花，宜草則草，充分反映出地方特色，只有這樣才能做到最經濟、最節約，也能使植物發揮出最大的生態效益，起到事半功倍的效果。B. 整體協調原則旅游景觀要與功能區的主題、主要產品相協調一致，而且景觀的各個組成部分，比如建筑、植物、水系等內部也要協調一致，包括風格、色彩、尺度等各個方面。C. 以人為本原則景觀設計要

73、滿足人的多維感觀，營造舒適親人的景觀環境和游憩設施。一個高品質的休閑度假區更強調景觀的人性化原則，建筑、植物、水景觀的營造和游憩設施的設置，都應該滿足人的休閑化、舒適化的心理追求。D. 景觀游特色原則景觀游特色是將休閑度假區內的功能型消費建筑景觀，融入特色化的趣味，使得功能型建筑具備更強的吸引力，比如亭臺、連廊、樓閣等，利用景觀設計、情境化布置，使功能與景觀有機融合。E. 全面規劃，強調景觀的整體優化原則景觀是一系列生態系統組成的有機整體，其序列是連續而完整的，具有功能上的整體性和連續性。規劃時應保證其完整性，將其作為一個整體來考慮，可以根據資金狀況、景觀的保護需要，分期實施。2) 景觀分類規

74、劃A. 植物造景良好的生態環境和自然資源是本項目開發的基礎，也是景觀主體。要讓亭臺、水、植被成為阿凱笛亞溫泉休閑度假酒店的主角，營造一個充滿人性化、休閑自在的嶺南水鄉空間。根據不同季節的主要觀賞樹種和花木品種，科學合理點綴林間、路旁、小區內，構成多層次的星狀混交效果，保證度假區內四季綠樹長青，花草繁盛、處處有景可觀。 春景基調品種：櫻花、白玉蘭、碧桃、李、海棠、迎春、紫荊、映山紅、梔子、月季等。 夏景基調品種：廣玉蘭、馬褂木、杜英、四照花、樟樹、苦櫧、木荷、銀杏、楊梅、石榴、合歡、棕櫚、紫薇、木槿、芭蕉等。 秋景基調品種：桂花、樹、金錢松、楓香、五角楓、雞爪槭、烏桕、黃連木、山楂、火棘、野菊花

75、、金盞菊等。 冬景基調品種：馬尾松、竹、梅花、山桐子、茶花、柿樹、南天竺等。 主要觀賞彩葉樹種：楓香、黃櫨、美國紅楓、五角楓、三角楓、雞爪槭、烏桕、重陽木、藍果樹、紫葉李、紫葉小檗、紫葉矮櫻等。 主要藤本植物：長青藤、紫藤、南蛇藤、油麻藤、金銀花、野薔薇、凌霄、爬山虎、薜荔等地被植物：梔子、映山紅、油茶、蕨類、菊類、狗牙根、假儉草、莎草、萬年青、箬竹等。 B. 建筑景觀本項目的建筑主要分為四大類：度假酒店、高檔別墅、會議及餐廳、溫泉接待大樓及室內溫泉。所有建筑要求與中心水系有機結合，融入園林景觀環境中。強調內部空間開闊多變，高度不能太高，建筑材質以當地的石木、磚木材質為主。總體上來說，以中國建

76、筑形式為主，與內外景觀形成和諧的統一。C. 水景觀的打造水是本項目的靈魂，包括溫泉水、人造湖面，以及與水有關的休閑方式、生活方式的打造，水景打造要與功能區的主題和地形、建筑、植被充分結合。本度假區的水景觀打造主要、水岸逸居溫泉社區水系打造、林泉仙湯休閑區水景打造以及溫泉湯屋體驗區水系打造。溫泉湯屋體驗區不追求營造大面積、大體量的水系，強調在低密度的建筑周邊營造“私家水面”的高品質享受，并形成有效的水循環系統，注意環境保護。D. 景觀分區規劃 人工湖面景觀主軸人工湖面是本項目的景觀主軸，經過提升和打造，在充當景觀核心帶之外，還要真正起到對整個度假區的景觀輻射、帶動作用。整體上，人工湖面要形成“一

77、帶多節點”的景觀結構，并向兩岸延伸，形成寬度約30米的兩條濱河景觀休閑綠化帶，作為項目內較大的公共集中綠地。通過人工湖面主景觀軸的橫向延伸，輻射到每個組團，形成整個度假區的景觀體系和序列。人工湖面及其兩岸的景觀打造，要遵循以下幾個原則：整體化原則；個性化原則；人與自然融合共生原則；綜合性原則；持續協調發展原則。其次，打造生態化河岸，濱水栽植垂柳，并配置一定的花灌木，形成楊柳依依的景觀風貌。即創造經濟、生態、自然與人造資本融合、景觀整合的濱水生態休閑廊道。水岸的處理講究生態自然，張馳對比，圍繞人工湖面設計濱河步道（可兼做健身跑步道和自行車道）。再次，利用現有的生態景觀將濱水景觀的特色展現到極致，

78、通過廊、臺、榭、棧道等空間處理手法打造人工湖面濱水景觀，給人們以全新的生態休閑場所體驗。此外，人工湖面景觀延伸形成的景觀節點分布兩側，通過景觀節點的深入和帶動，形成兩岸片區景觀的整體風格和內外景觀對接點，并以此為基礎，形成片區內部景觀系統。 露天溫泉林地組團景觀結合地形，依山就勢，設計露天溫泉內部游步道，形成叢林生態景觀廊道，并將原有建設用地進行整理，增加溫泉泡池設施，利用林地上的植物特點營造出竹徑、梅園等小景觀環境，創造具有林地特征的私密休閑空間。第三部分：項目開發與管理模式第一節：項目目標1. 核心項目1) 五星級奢華溫泉酒店2) 林泉仙湯溫泉中心3) “泉之戀”休閑水街4) 阿凱迪亞俱樂

79、部5) 總部企業會所2. 項目開發目標按照本規劃，阿凱笛亞溫泉休閑度假酒店的開發建設分為三期七年完成，建設分期、運營重點及主要建設項目如下表所示：阿凱笛亞溫泉休閑度假酒店建設分期簡表分 期時 間投資額運營重點主要開發項目一期2010下半年2011年除土地成本外，約*萬元 以溫泉為核心的旅游產業的開發撬動整個度假區的開發運營；開發商務地產的代表三江俱樂部，以起到市場示范效應。市場營銷是本期的一個重點。月桂城堡主體區國際會議中心林泉仙湯溫泉中心泉之戀休閑水街三江假日產權式酒店三江俱樂部淦河景觀提升跨河風情橋二期20122013年約*萬元借助溫泉旅游帶來的人氣、地氣和市場關注度，大力開發以景觀住宅為

80、主的房地產業態。月桂城堡別墅區月桂城堡野奢區聽濤軒溫泉養生公寓畔山小筑溫泉度假公寓舞月天堂溫泉養生別墅茗香花園水景花園洋房七香企業會所樓王三期20142015年約*萬元繼續打造品牌化溫泉旅游產品，促進地產產品的完善和銷售，并為模式擴張做準備。紫宸華庭全景別墅物業銷售及質量化管理阿凱笛亞溫泉模式打造、準備輸出第二節：項目開發模式1、 PMP全程管理模式委托專業溫泉開發企業，進行全面代理，注重規劃、設計、工程施工和管理銜接，確保項目全程開發定位不偏離；2、 項目管理組織架構項目投資公司規劃設計辦工程施工辦采購中心項目管理辦財務中心工程監理市場辦項目總負責虛線：表示雙重管理3、 項目開發核心要點任何

81、項目管理都是每個環節相互牽連，所以項目管理必須堅持，責任管理，擬定總的項目計劃管理中心、質量管理中心。依據進度總計劃然后形成具體分計劃，所有計劃必須進行銜接，在簽訂相關合同中，包括用人合同（包括委派）都要收責任約束，一切以項目進度、質量管理中心，必須依托第三方和我方人員專門負責質量檢測抽查，確保花出的錢買到最好質量，并依據合同從進料、施工、安全等全面管理；第三節：項目運作要點1. 營運管理本項目的開發、建設和運營，不能僅僅局限在該項目本身，而是要在旅游和地產兩大板塊的統籌建設運營中，形成具有特定內涵的“阿凱笛亞溫泉模式”，該模式可為集團在其他的溫泉項目開發中提供指導。“阿凱笛亞溫泉溫泉模式”內

82、涵以可持續發展為基本原則，以溫泉休閑為增長引擎，構建多層次、多樣化的旅游產品體系，進而帶動商業、房地產的發展，形成多產業互動、功能整合的綜合型度假區，打造阿凱笛亞特色的時尚生態溫泉生活方式。“阿凱笛亞溫泉溫泉模式”的子模式子模式包括：度假區模式；旅游撬動地產模式；溫泉旅游整合泛旅游產業模式；景區與溫泉度假區整合營銷模式；傳統溫泉文化與現代消費文化結合、打造獨特的溫泉生活方式模式。阿凱笛亞溫泉模式結構示意圖2. 營銷驅動戰略本項目的核心市場定位是位于北京市30公里內的城市生活圈，因此營銷對整個項目的先行驅動作用格外的突出。要突破北京地域對本項目的客觀限制，就必須以高投入、廣視野、大氣魄的營銷為項

83、目運作的首要切入點，針對項目開發建設的具體周期，通過針對性的營銷策略組合（4Ps：產品、價格、渠道、促銷），來吸引北京市場各類潛在客源的關注。整體營銷工作可分為幾個明顯的階段來進行，每個階段的營銷目標、營銷策略、營銷要點都各不相同，需針對每個時段的市場態勢專門制定營銷計劃。建議本項目的營銷工作，按下表所示的階段進行分期操作。營銷階段示意圖蓄勢造勢得勢定勢成勢續勢2012年3月2013年7月2014年11月2015年2月2016年11月2011年10月蓄勢階段是在開工前夕就要開始，是整個營銷工作的前夜，在北京市場上以極具特色和規模的溫泉項目為訴求點，培養產品的市場知名度。而后隨著項目的依次分期施

84、工、運營，營銷將經歷造勢、得勢、成勢和定勢等階段，最后在產品運營成熟后，進入續勢階段，此時的營銷是以保持本項目的旅游和地產產品在市場上的持續關注和記憶為主要目標。3. 區域整合開發戰略根據中共北京市委、北京市人民政府關于制定北京市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃的要求和國家旅游局關于開展旅游業發展“十一五”規劃編制工作通知的精神，溫泉旅游北京市國民經濟和社會發展“十一五”規劃的重要組成部分，本項目除了自身的溫泉休閑度假產品經營外，還要與環線內的其他景區緊密協作，真正實現整合經營、共生營銷，從而增強本項目的市場吸引力，延長游客在北京的停留時間，共享用區域內的客源，獲得更高的旅游經營收益。第四部

85、分：項目投入與收益分析第一節：盈利模式設計阿凱笛亞溫泉度假酒店圍繞“野奢休閑林泉仙湯”主題，設計多贏利方式組合的多層贏利結構，如圖所示：贏利方式的主次關系旅游項目所在地溢價產生的房地產物業銷售出讓圍繞旅游者的消費能力所帶來的可能的收益機會提供有助于豐富體驗的相關服務以及服務體驗本身提供基本體驗(經歷)的機會出讓阿凱笛亞溫泉度假酒店出讓、出售具備知識產權特點的商品提供景區內居民可以市場化的公共服務1、旅游項目所在地溢價產生的房地產物業銷售開發企業可獲得的快速收益，也是本度假區的主導贏利方式。主要是產權式物業銷售收入：通過出售度假區的住宅、公寓和商業物業所產生的收入，其中運用產權式酒店的模式可產生

86、更高的利潤。2、出讓圍繞旅游者的消費能力所帶來的可能的收益機會，開發企業可獲得的較快速的收益，此類項目包括：商業物業招商收入；水療、養生主題活動贊助收入；水療、養生設備贊助收入；水療、養生項目加盟收入。3、提供有助于豐富體驗的相關服務以及服務體驗本身經營企業獲得的最穩定的的收益，此類項目包括：餐飲收入；住宿收入；娛樂休閑收入；購物收入；會議接待收入。4、提供基本體驗（經歷）的機會出讓經營企業可獲得的穩定收益，短期收益相對適中，收益期長。是旅游景區最傳統的收入類型。此類項目包括：門票收入；游樂項目收入；交通工具收入。5、出讓、出售具備本度假區特性的商品開發企業和經營企業均可獲得較穩定收益，其實現

87、收益速度較快。此類項目包括：具有咸寧特色和文化特征的旅游商品銷售：自主開發或加盟經營的咸寧旅游商品產生的收入；項目引進的水療、康復、養老商品銷售；項目業主和游客所需日常生活商品銷售。6、提供景區內居民可以市場化的公共服務開發企業和經營企業均可獲得的長期收益，其短期收益相對較小，收益期長。此類項目包括：物業服務收入；水療、康復、養老服務收入；信息類產品供應收入。第二節：項目投入概算根據測算，項目的總投資為22490萬元，詳見下表： 總體按照建筑面積估算：序號項目名稱總額（萬元）占總投資比例1土地成本20008.6%2前期工程費3001.3%3建安工程1800080%4管理費3801.6%5不可預

88、見費3801.6%6其他費用1800.8%7財務費用12505.4%8合 計22490100.0% 各功能功區域投入估算（不含土地使用費，包括土建、裝修、用品）序號項目名稱總額（萬元）占總投資比例1酒店客房400020%2酒店餐飲400020%3會議中心及KTV200010%4溫泉區500025%5溫泉小屋和別墅18009%6景觀及道路12006%7管理費5002.5%8其他不可預測費用15007.5%9合 計20000100.0%第三節：項目市場預測與收益概算1、主要價格表（折扣均價）l 酒店區客房：888/間l 聯排溫泉湯屋：1288/套l 豪華湯屋：5888/套l 溫泉：188元/位（平

89、時158元、周末228元）l 自助餐：88元/位（團隊） 、168元/位（非團隊）l 包房：5888元起（不含酒水）l SPA中心：均價568元/雙鐘l 會議：大會議室2800元/場，中型會議室800元/場，小型會議室（免費）2、 客房收益1) 客房價格l 酒店區客房：888/間（6個月內折扣70%）l 聯排溫泉湯屋：1288/套（6個月內折扣70%）l 豪華湯屋：5888/套（6個月內折扣70%）2) 出租率預估經營期時間期溫泉別墅溫泉小屋豪華客房客房整體出租率市場拓廣期6個月15%30%40%31%市場培育期6個月-12個月20%40%45%39%快速增長期12個月-36個月30%60%6

90、0%57%穩定經營期36個月以后40%70%65%66%3) 客房年收益（參照穩定期）房型客房收入出租率客房小吧等其他收入數量年收入酒店客房88865%601062350溫泉小屋128870%160361313溫泉別墅588840%5008735合計43983、 溫泉收益按照接待高峰設計600人的1.5倍，即最高峰位900人，按照15.5萬人計算，經營期價格平日溫泉休閑產品人均平均消費消費率年收益平日158元/人8萬人128元30%1811周末218元/人6萬人258元20%1600客房泡溫泉78元/人1.5萬人388元40%350合計37604、 餐廳收益考慮到溫泉酒店，以團餐和自助餐為主酒

91、店設計餐廳提供240個客位。考慮到餐飲市場的特點，菜式主要為粵菜和北京菜為主，分早、中、晚市，餐廳早、中、晚餐的人均消費分別為60、180、220元/人，上座率開業初期（6個月）為40%、25%、45%，6個月后開始上座率按年10%遞增，至30個月后達到穩定經營，則年經營收入統計如下：項目餐別人均消費（元/人）數量上座率（%）年營業額（萬元）合計（萬元）溫泉客自助餐8815.5萬人次60%8182185散點包房中餐388100餐位50%700西餐168200餐位45%544其他22850餐位30%1233、會議廳收益酒店設計有多功能會議廳1間，普通會議廳3間。會議類型租金（元/天）月出租率（%

92、）年收入（萬元）合計（萬元）多功能廳300013.31%13.41640.25會議廳100026.62%26.8334、其他收益按照15.5萬人，10%進行其他消費，平均其他消費，如：紅酒、雪茄、品牌等消費按照利潤200元/人，310萬元，部分物業出租按照2000平米，每平米1500元/平米/年，年租金收入：300萬；第四節：利潤估算單位：萬元序號項 目計算公式金額（萬元）(1)總收入10988(2)直接成本30%3296.4(3)人工成本15%1648.2(4)財務費用8%880(5)管理費用8%880(6)水電能耗8%880(7)折舊攤銷10%1098.8(8)凈利潤21%2307.48靜態投資回報年限：6-7年，根據動態財務現金流計算要遠低于投資回報期限要低于6年；