1、從南京十大寫字樓建筑看南京寫字樓市場的發(fā)展前景（同步市場研究部出品） 2009-11-10目 錄前言：3一、南京十大高層辦公商務(wù)樓盤詳情31、綠地廣場32、南京國際金融中心53、南京國際廣場64、南京新百主樓75、新街口蘇寧電器廣場76、德基廣場二期87、奧體蘇寧廣場98、金奧大廈109、新地中心1110、雨潤國際廣場11二、南京辦公市場現(xiàn)狀格局分析13三、南京寫字樓市場供銷分析及近期發(fā)展趨勢預(yù)測151、南京寫字樓市場供銷分析及預(yù)測152、南京寫字樓市場售價租金分析及預(yù)測16四、南京甲級寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢預(yù)測171、寫字樓定位級別詮釋172、南京甲級寫字樓供銷分析及預(yù)測183、甲級寫字樓

2、空置率分析及預(yù)估19五、南京寫字樓近年發(fā)展特征及發(fā)展前景預(yù)測201、南京寫字樓近年發(fā)展特征202、南京寫字樓市場發(fā)展預(yù)測21結(jié)束語：22前言：近年南京建筑高度屢次被刷新，這些建筑多為辦公、商住綜合用途樓盤，外立面新穎現(xiàn)代，定位高端，主要集中于城中和河西兩區(qū)域，部分樓盤體量龐大，將在近期或未來幾年內(nèi)給南京市場提供大量的辦公、商業(yè)、高檔酒店、高檔商務(wù)用房，這是否能改善南京辦公、商鋪物業(yè)銷售不溫不火的局面，能否大幅提升南京高檔辦公、商鋪物業(yè)的售價，甚至影響南京現(xiàn)有辦公、商鋪物業(yè)的租金？一、南京十大高層辦公商務(wù)樓盤詳情1、綠地廣場項目簡介：綠地廣場總建約30萬平米，集區(qū)域內(nèi)生態(tài)、頂級酒店、高檔辦公、學(xué)

3、院、商業(yè)為一體，囊括紫峰摩天洲際總部、云峰國際商務(wù)首席、翠峰生態(tài)商務(wù)中心三大杰作，建成后將成為南京檔次最高、影響力最大的城市新地標(biāo)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。紫峰大廈建筑高度約450米，地上89層，總建筑面積約18萬平方米，地下4層，總建筑面積6萬平方米。主要功能設(shè)有六星級洲際酒店（約7.9萬）、超5A辦公樓（可銷售面積約6.2萬）以及頂級購物中心（約4.8萬）。整個建筑有50多部垂直電梯與30多部自動扶梯來保證整個建筑的人流運輸，以保證整個建筑的品質(zhì)。云峰大廈地上24層，主要功能甲級辦公樓（約21000）；裙房地上6層局部7層，主要功能為商場（約45000）與酒店附屬用房。翠峰生態(tài)商務(wù)中心定位為甲級

4、寫字樓與高檔商場，總建面積4.8萬平米。主樓為13層辦公樓（約為180005），裙房為3層高檔商業(yè)空間（約為12000），地下2層為設(shè)備機(jī)房、車庫和局部商業(yè)（約為4500）。綠地廣場整體交付后，可提供約10萬高檔辦公物業(yè)、7萬高檔商業(yè)和約8萬的五星級酒店，這將大幅提升鼓樓地區(qū)乃至整個南京市的辦公、商業(yè)水平。租售情況：紫峰大廈于2008年4月2號正式面向全球租售，目前銷售均價3.5萬/，租賃價格達(dá)到1美元/天，目前紫峰大廈9-34層的辦公物業(yè)銷售額達(dá)到6億元以上，銷售面積約1.7萬，銷售率約為15%（可售房源銷售率80%以上）。云峰大廈于2007年10月24日開始銷售，目前2.1萬辦公物業(yè)已基本

5、售完，銷售均價2.2萬/。2008年中期交付使用，平均租金5元/天。翠峰大廈于2007年開始銷售，目前已投入使用，平均租金約5元/天。綠地廣場物業(yè)管理費14元/月。租售價格對比：南京寫字樓價格與住宅價格長期處于“倒掛”狀態(tài)，2009年前寫字樓售價很少突破15000元/，租金也很少達(dá)到5元/天。項目名稱區(qū)域位置銷售均價項目賣點中環(huán)國際廣場鼓樓區(qū)中山北路105號11500元/山西路繁華地段和泰國際大廈鼓樓區(qū)山西路128號14000元/金輪國際廣場漢中路6、8、10號18000元/新街口國際化甲級寫字樓金峰大廈鼓樓區(qū)中央路19號15000元/鼓樓交通樞紐地帶2、南京國際金融中心項目簡介：位于南京新街

6、口漢中路一號，集辦公、金融、商業(yè)、酒店于一體，總建筑面積18.6萬平方米。其中，裙樓和副塔樓已經(jīng)入駐蘇豪大廈、東方商城、招商銀行。二期主塔樓為51層的純寫字樓，可供使用的寫字樓面積為7.8萬。2009年5月13日，新加坡ARA集團(tuán)以16.25億元人民幣正式接手這幢超甲級寫字樓，并宣稱將采用“只租不售”的經(jīng)營模式。 租金水平：南京國際金融中心采取只租不售的經(jīng)營方式。低區(qū)8-22層租金3.5元/天以上；中區(qū)24-36層租金4.5元/天以上；高區(qū)38-48層租金5.5元/天以上，最高租金6.2元/天。物業(yè)費 10元/月。南京國際金融中心的租金比新街口平均租金水平高約1.5-2.0元/天左右。3、南京

7、國際廣場項目簡介：總建筑面積約48萬平方米。一期建筑面積22.7萬平方米，二期建筑面積25萬平方米。集世界級酒店、國際高端購物中心、甲級寫字樓、頂級豪宅和景觀公寓為一體。國際購物中心位于裙樓1-8層，總建筑面積8.8萬。景觀公寓位于北塔1139層，主力戶型面積70200，共322套。頂級豪宅位于北塔1139層。面積在5281150/套，共27套。寫字樓位于南塔1122層，總建筑面積2.3萬。威斯汀酒店位于南塔2336層，建筑面積3.17萬，客房234間，委托美國著名的喜達(dá)屋酒店及度假酒店國際集團(tuán)經(jīng)營管理。國際廣場開發(fā)歷程：1993年，由23家大型骨干企業(yè)、上市公司、銀行、金融機(jī)構(gòu)等發(fā)起成立了南

8、京國際集團(tuán)股份有限公司，準(zhǔn)備投資40億元打造45萬平方米的南京國際廣場項目。但拆遷過程復(fù)雜，直到1999年才正式動工。2005年，南京國際廣場取得了外銷許可證；8月底，項目一期工程共22.8萬平方米封頂；10月底簽約仲量聯(lián)行；11月8日正式開盤推出豪宅“御景華府”，27套公寓，起售價5000美元/平方米、起售面積為500平方米；之后又推出274套針對外籍高管客戶的酒店式“怡景公寓”，均價人民幣20000元/。2006年，國際廣場已經(jīng)“全球發(fā)售”了近半年之久，但是由于定價高昂和項目本身并不成熟，導(dǎo)致銷售不理想。2006年上半年，建設(shè)中的國際廣場停工。2008年摩根士丹利開始對南京國際廣場進(jìn)行投資

9、。2009年8月6日，摩根士丹利與南京國際廣場在南京舉行媒體見面會。摩根士丹利宣布以12.5億注資南京國際廣場。預(yù)計該項目2010年上半年開始投入運營。租售水平：購物中心、寫字樓原計劃2009年上半年正式運營，但目前尚未開始。預(yù)計威斯汀酒店將在2010年下半年投入使用。住宅部分“御景華府”和“怡景公寓”，預(yù)計今年10月即將正式上市銷售，將推出320套公寓，及27套豪宅。其中，公寓的預(yù)計均價在25000元/平米，豪宅的均價將會高達(dá)35000元/平米左右。4、南京新百主樓項目簡介：項目總建筑面積8.28萬平方米。2008年7月27日，主樓封頂，以249米的高度和極具現(xiàn)代感的造型屹立在新街口商圈，成

10、為新街口地區(qū)的新地標(biāo)。租售水平：預(yù)計主力租金集中在34元/天。5、新街口蘇寧電器廣場項目簡介：項目位于淮海路上現(xiàn)有的蘇寧電器大樓東側(cè)（新華社江蘇分社地塊），目前拆遷工作已基本完成。新街口蘇寧廣場建筑面積約18萬平方米,規(guī)劃高度在380米以上,這一高度將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過在建的249米高的新百大廈,成為新街口“第一高度”。項目建成后將成為集高檔寫字樓、高級酒店、大型商貿(mào)廣場為一體的城市功能綜合體。目前已有世界頂級的凱悅酒店已確定將其旗下五星級酒店品牌“君悅”確定進(jìn)駐。6、德基廣場二期項目簡介：德基廣場二期項目為店鋪式商場和酒店式公寓相融合的shopping mall。二期項目建筑面積16萬，由一幢9層裙樓

11、和一幢48層240米高主樓組成。裙樓商用面積8.5萬，設(shè)計商業(yè)模式為商鋪、主題商店、美食廣場、娛樂設(shè)施等，預(yù)計2009年底基本建成；主樓集高檔酒店式公寓、商務(wù)辦公為一體，預(yù)計2011年建成使用。德基二期將匯聚國際一線酒店品牌萬豪旗下的3家5星級酒店，同時將使整個德基廣場經(jīng)營的國際一線品牌數(shù)量增加到55個，相當(dāng)于全部一線“大牌”總數(shù)的95%，另外世界一線的萬豪酒店品牌也將進(jìn)駐德基二期。德基二期的塔樓將在南京首次引入世界水準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)辦公模式，將于2011年建成開業(yè)。塔樓高達(dá)339米，堪稱南京又一新地標(biāo)，未來將引入3家世界頂級連鎖酒店，依次滿足王宮貴族、世界500強(qiáng)企業(yè)總裁及外資企業(yè)高管入住并辦公

12、。7、奧體蘇寧廣場項目簡介：奧體蘇寧廣場又稱“博愛大廈”，位于河西奧體核心區(qū),南京國際博覽中心的東北角,緊鄰地鐵1號線和2號線交匯點元通站。項目總投資58億元人民幣,總建筑面積48萬平方米,建筑高度超過400米,規(guī)劃定位于集購物中心,超五心級酒店和星級酒店,5A寫字樓和酒店式公寓為一體的綜合性區(qū)域地標(biāo)建筑。目前項目處于外觀設(shè)計階段，其中美國頂級建筑設(shè)計師墨菲揚的作品最為熱門。該款造型由超高主塔樓和一座大型shopping mall組成，shopping mal外觀通透、現(xiàn)代，酷似“鳥巢”與“水立方”的二合一。項目進(jìn)度：預(yù)計2009年內(nèi)開工建設(shè)。8、金奧大廈項目簡介：總投資10億元，占地面積38

13、畝，建筑面積22.3萬平方米，包括48層的主樓和4層的裙樓?！敖饖W大廈”由主塔樓、輔樓、裙樓等三部分組成。主塔樓外形設(shè)計上猶如一個燈籠，輔樓的外立面則是很巧妙的融入南京明城墻風(fēng)格，將古典與新潮、歷史與現(xiàn)代恰到好處地糅合于一體。金奧大廈主塔樓位于項目南側(cè)，高達(dá)232米，分為純寫字間和酒店式公寓兩部分，是河西第一高樓，建成后將成為南京河西地標(biāo)型建筑。輔樓位于項目北側(cè)，總高72米，由4幢樓組成，總高21層。輔樓部分的房屋形態(tài)是SOHO公寓形式（即居家辦公），共172套。裙房則是連接主樓和附樓，主要是商業(yè)配套。項目進(jìn)度：目前已領(lǐng)取銷售許可證，開盤時間、價格未定，預(yù)計2010年交付。項目預(yù)計在下半年推出

14、90-460平米的SOHO戶型，價格預(yù)計在15000-20000元/。9、新地中心項目簡介：原名朗詩城市廣場，占地面積3.3萬平方米，建筑面積約21萬平方米。總投資近20億元，主樓建筑高度為228米，定位為國際標(biāo)準(zhǔn)甲級純寫字樓。輔樓建筑面積約3.5萬平方米，為四星級酒店。廣場裙樓建筑面積約4.7萬平方米，定位為高級精品商業(yè)旗艦店、零售精品店、高檔餐飲、高級休閑娛樂等功能，配置1500多個停車位。主樓50層，高228米，外形由不同高度和傾斜度的玻璃幕墻從基部向上節(jié)節(jié)層進(jìn)成“竹”形，隱喻進(jìn)駐企業(yè)興旺發(fā)達(dá)、蒸蒸日上。開發(fā)商為南京朗詩新世界房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2006年，注冊資金22227萬元，

15、原系南京朗詩置業(yè)股份有限公司下屬子公司，2006年9月股權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給青島新地集團(tuán)有限公司。項目進(jìn)度：項目主體已經(jīng)建成，近期在做外立面，預(yù)計年底對外租售。10、雨潤國際廣場項目簡介：原名朗瑪國際廣場，位于夢都大道、江東南路交界處，占地面積2.2萬，總建筑面積18萬，規(guī)劃建設(shè)兩座高100米L型塔樓，其中一幢高約150米,為40多層高的精裝修的辦公樓,設(shè)有購物中心,餐廳和會所，另一幢高100米,為精裝修的酒店式公寓樓，也是一個集商務(wù)、娛樂、休閑、運動、辦公居住于一體的綜合性項目。開發(fā)商為江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，隸屬于雨潤集團(tuán)。項目進(jìn)度：該項目正在建設(shè)過程中，推出時間待定。另外正在建設(shè)中的河西CB

16、D二期，規(guī)劃建有至少14棟超高層建筑，包括新鴻基大廈、南京世貿(mào)中心、江蘇保監(jiān)局大樓、十四所總部大廈、新華報業(yè)集團(tuán)新聞大廈、華泰證券、聯(lián)通江蘇分公司、移動南京公司、南京報業(yè)集團(tuán)、國泰君安金融中心、省交行、江蘇信用聯(lián)社、招商銀行等。僅從以上即將投入使用和未來兩年內(nèi)能投入使用的十大建筑中，就可預(yù)計未來兩年內(nèi)南京可上市高檔寫字樓約80萬，再加之其他區(qū)域辦公、商務(wù)綜合項目，粗略估計未來兩年內(nèi)南京寫字樓上市量將在120萬以上。二、南京辦公市場現(xiàn)狀格局分析好的寫字樓必須要具備以下幾個條件：黃金地段、形象氣派、配套齊全、空間合理和合適的置業(yè)成本，所以南京寫字樓市場正在向以下幾個區(qū)域集中：新街口寫字樓正向四周蔓

17、延，平均租金2.0-3.5元/天隨著城市新區(qū)的開發(fā)和新街口交通的不便，新街口商區(qū)正以輻射狀發(fā)展，東至大行宮，北到珠江路，形成了“泛新街口”形態(tài)的核心商務(wù)區(qū)。泛新街口板塊發(fā)展較早，辦公體量較大，商務(wù)氛圍最為成熟，其客戶品質(zhì)也最高。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，新街口CBD內(nèi)寫字樓平均日租金水平為2.0-3.5元/，但租金差異較大，其中長發(fā)中心、置地廣場等高檔寫字樓日租金約為4.0-5.0元/,部分中低檔次老舊辦公物業(yè)日租金則可低至1.0元/。新街口CBD內(nèi)寫字樓空置率處于南京最低，基本維持在8%10%左右，相比廣州、武漢、北京等CBD內(nèi)寫字樓高達(dá)20%30%的空置率要低得多。新街口CBD主要的入住客戶為專業(yè)

18、服務(wù)類、金融類租戶，且外資企業(yè)比重較高。目前新街口CBD在售辦公物業(yè)不多，寫字樓售價差距較大。例如金輪國際廣場寫字樓部分08年下半年銷售均價18000元/；長江路九號辦公樓挑高4.99米，目前尚未開盤銷售，預(yù)計價格30000元/左右。鼓樓山西路CBD已成氣候，平均租金約2.0-3.0元/天鼓樓板塊近年來隨著綠地廣場、金峰大廈項目的建設(shè)和交付，商務(wù)區(qū)也逐漸成型。該區(qū)域租金價格以綠地紫峰大廈和翠峰大廈最高，分別達(dá)到6.0-7.0元/天和4.0-5.0元/天，區(qū)域整體租金平均水平約在2.0-3.0元/天。主要入住客戶為生產(chǎn)制造類公司分公司、代表處和物流貿(mào)易類公司，金融類和專業(yè)服務(wù)類公司比重較小。鼓樓

19、板塊銷售項目較多，寫字樓售價大多在10000元至15000元/平方米，位于核心地段的綠地紫峰銷售報價達(dá)到35000元/，云峰銷售均價達(dá)到22000元/平方米，并憑借項目的高品質(zhì)定位迅速消化。河西CBD開始快速發(fā)展，目前平均租金約0.8-1.5元/天河西新城在政府的強(qiáng)力推動下，其新城市中心的地位正在逐漸確立。其規(guī)劃的 CBD區(qū)域，擁有高綠化的環(huán)境、方便的交通及日益完善的生活配套，加上政府投入的不斷增加、地鐵二號線的開建、政府機(jī)關(guān)的相繼入駐及后期規(guī)劃眾多的超高層、高檔次的建筑逐一公布等，河西CBD越來越多的吸引了南京甚至眾多國際公司前來置業(yè)辦公。目前河西CBD租金較低，部分樓盤存在住宅租賃做辦公使

20、用，租金水平集中在0.7-1.0元/天，而部分裝修、物管水平較高辦公物業(yè)租金水平可達(dá)1.5元/天。入住企業(yè)以房地產(chǎn)相關(guān)的設(shè)計、工程顧問、中介、建材等，以及部分貿(mào)易、船務(wù)公司為主，但金融類、專業(yè)服務(wù)類公司數(shù)量很少。根據(jù)市場數(shù)據(jù)分析，南京各大板塊中河西寫字樓成交率全市第一。河西CBD寫字樓的價格也是一路上揚，特別是2007年，河西辦公物業(yè)售價水平上漲超過50%。目前河西辦公物業(yè)售價水平在15000元/左右，但近期市場上基本無可售辦公樓。目前南京的寫字樓逐漸形成泛新街口、鼓樓山西路、河西奧體中心三大核心商務(wù)區(qū)，三足鼎立之勢已成。三、南京寫字樓市場供銷分析及近期發(fā)展趨勢預(yù)測1、南京寫字樓市場供銷分析及

21、預(yù)測歷年寫字樓成交量變化不大，平均年成交36.7萬，預(yù)計未來三年上市銷售量均有大幅增長2006年，南京全市（不含溧水、高淳）可供銷售的辦公物業(yè)面積88.25萬，成交面積28.58萬，消化率僅為32.4%，供銷比達(dá)到歷史最高。2008 年，南京房地產(chǎn)市場陷入低谷，但辦公用房銷售并未有明顯降低，反而稍有增長，累計供銷比降至2.34，但市場仍有大量存量房難以得到消化。2009年上半年，南京辦公用房累計可售面積約80.61萬，成交面積僅10.37萬,仍未走出下行通道。但目前市場上幾個在售及在建高品質(zhì)項目的快速高價租售給了寫字樓市場一絲希望。根據(jù)現(xiàn)在市場在建及規(guī)劃建筑辦公、商務(wù)項目體量盤點，預(yù)計2010

22、年寫字樓可售量可達(dá)100萬以上，而鑒于寫字樓整體品質(zhì)的提高，寫字樓的年銷售量也將有一定的提高；而2012年，將是2009、2010年出讓辦公用地項目集中上市階段，粗略預(yù)估2012年寫字樓可達(dá)到近期最高，供銷比也將再次升至高點。南京樓市一直有“寫字樓賣不過住宅樓”的現(xiàn)象，無論是2005-07年的房價高速增長還是2008年的房地產(chǎn)驟冷階段，南京辦公市場一直都不溫不火，寫字樓市場能否贏得更大發(fā)展空間還要看近期高端寫字樓市場的發(fā)展態(tài)勢。2、南京寫字樓市場售價租金分析及預(yù)測南京寫字樓物業(yè)成交均價逐年大幅上漲，租金水平穩(wěn)步上升近幾年，南京甲級寫字樓的價格有顯著提升，特別是2006、2007年年平均增長20

23、%以上，目前一些CBD區(qū)的新建寫字樓物業(yè)價格也超越了20,000元/平米，寫字樓與住宅售價倒掛現(xiàn)象開始扭轉(zhuǎn)。2010年后南京中高端寫字樓租金將出現(xiàn)新的高速增長段南京寫字樓租金在2005年出現(xiàn)快速增長，與南京2005年開始房地產(chǎn)市場快速火爆發(fā)展不無關(guān)系，同時高速的經(jīng)濟(jì)增長也使得寫字樓的租金日益提高。2009-2012年南京寫字樓租金將出現(xiàn)新的高速增長，主要原因是2009年后，大批的5A級、國際級高端寫字樓陸續(xù)投入使用，將大幅拉高南京寫字樓整體租金水平，根據(jù)趨勢預(yù)估，2010年后南京寫字樓租金將每年增長0.2-0.3元/天。整體來講，南京寫字樓市場發(fā)展最大的特點就是“穩(wěn)而不熱”，近期幾大高品質(zhì)商務(wù)

24、辦公項目的開發(fā)將南京寫字樓推向房地產(chǎn)市場前端，這些高品質(zhì)寫字樓能否建立南京寫字樓市場新局面，值得我們拭目以待。四、南京甲級寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢預(yù)測1、寫字樓定位級別詮釋近兩年南京寫字樓市場高端物業(yè)頻出，本報告所盤點的十大寫字樓建筑也多定位5A級、甲級或國際甲級寫字樓，這些高端寫字樓改變了南京寫字樓物業(yè)的市場地位。鑒于高端寫字樓發(fā)展迅速，我們首先將各種名稱定義進(jìn)行梳理：“5A”級是指達(dá)到OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。5A寫字樓并不是表示寫字樓的品質(zhì)等級，僅僅表示了一個寫字樓智能化水平的高低，對寫字樓品質(zhì)有一定的影響，而

25、不能作為評判寫字樓等級的標(biāo)準(zhǔn)。甲級寫字樓是目前行業(yè)內(nèi)自發(fā)形成的一種通行叫法，它是在以港臺商人為代表的外商與內(nèi)地發(fā)展商合作開發(fā)涉外寫字樓的過程中，逐步引進(jìn)并流行起來的詞匯，是將寫字樓按照其綜合質(zhì)素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級。從一般意義上講，國際上判斷甲級寫字樓有8大特征：管理國際化；24小時寫字樓；人性化；空間的舒適性和實用性；數(shù)字化；節(jié)能化；便捷的交通和商務(wù)化等等。國際物業(yè)顧問公司第一太平戴維斯更新了國際甲級及甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)：衡量標(biāo)準(zhǔn)國際甲級寫字樓甲級寫字樓地理位置位于中央商務(wù)區(qū)，交通便利、基礎(chǔ)建設(shè)包括公交線路以及軌道交通設(shè)施。位于寫字樓聚集區(qū)，交通便利、基礎(chǔ)建設(shè)包括公交線路以及軌

26、道交通設(shè)施。停車車位至少每150平方米有一個停車位，對于綜合用途的項目還需更多停車位或者周邊必須有足夠的車位提供至少每200平方米有一個停車位，對于綜合用途的項目還需更多停車位大廈品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的交付；架空地板；龍骨吊頂配備充足的燈光（最少500Lux）；為客戶提供最少每平方米90Va的電源供應(yīng)；配有后備電源；24小時分別提供冷暖水；每平方米最少承重為250公斤，等等。標(biāo)準(zhǔn)的交付，架空地板、充分的電源供應(yīng)并配有后備電源，如項目有一定規(guī)模的商場，則需有單獨的寫字樓入口。凈高2.7米以上2.7米以上（包括2.7米）電梯每3層一部電梯等候時間不超過30秒電話線平均每12平方米有一根電話線并提供ISDN，D

27、DN，T1等通訊電纜，并可考慮提供光纜等多種服務(wù)設(shè)施。平均每20平方米有一根電話線物業(yè)管理公司豐富經(jīng)驗的國際知名物業(yè)管理公司豐富經(jīng)驗、有知名度的物業(yè)管理公司租或售基本不出售對于連續(xù)幾個樓層的銷售是可行的得房率整層得房率至少為75%，分割單元得房率不低于為7070% 或更高空調(diào)4管制空調(diào)系統(tǒng)4管制空調(diào)系統(tǒng)2、南京甲級寫字樓供銷分析及預(yù)測2004年及以前，南京甲級寫字樓市場供應(yīng)不穩(wěn)定，年去化率逐漸走低，與當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)有較大關(guān)系。2005-2009年，南京經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場也在起伏中最終再次走入上升通道，這期間南京的甲級寫字樓開始逐年增多，銷售量也較為穩(wěn)定。2009年后部分

28、寫字樓項目未來供應(yīng)量及上市時間對比15萬20萬國際廣場二期5萬綠地廣場新地中心國際金融中心交付時間2012年2010年開始招租2010年在使用德基廣場二期2010年博愛大廈10萬金奧大廈新街口蘇寧雨潤廣場新百主樓開始招租2009年2013年2011年根據(jù)市場情況預(yù)估，南京甲級寫字樓將在2010年出現(xiàn)供應(yīng)高峰,市場份額明顯升高。2009年后，目前在建的眾多高端寫字樓將投入使用，后期尚有眾多項目在規(guī)劃中，整體的甲級寫字樓供應(yīng)將出現(xiàn)空前的高峰，并將持續(xù)一定的時間。高端寫字樓體量大增，而市場上中低端寫字樓因不適應(yīng)市場需求，開發(fā)量將大幅減少，高端寫字樓所占寫字樓比例將大幅增加。3、甲級寫字樓空置率分析及

29、預(yù)估2009年前南京寫字樓整體市場空置率一直徘徊于20%左右，但2009年開始供應(yīng)量大增，預(yù)計未來幾年內(nèi)明顯處于供大于求的狀態(tài)，而且甲級寫字樓租金較高，在近年內(nèi)將是降低寫字樓空置率的最大阻礙。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，南京也憑借其在長三角的戰(zhàn)略地理位置發(fā)揮著越來越重要的作用，這給南京帶來了無限的發(fā)展生機(jī)，同時也帶來了大量的高端寫字樓需求，從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，南京高端寫字樓市場必將有較大的發(fā)展空間，在合理開發(fā)的前提下，寫字樓的空置率也將穩(wěn)步下降。甲級寫字樓的大量上市，導(dǎo)致空置率將大幅走高，預(yù)期未來會回歸至常規(guī)水平。整體來看南京高端寫字樓市場仍存在較大發(fā)展?jié)摿?，特別是河西商務(wù)區(qū)，長期來看，憑借一系列知名開發(fā)

30、商的地標(biāo)項目、政府的政策扶持和不斷完善的商業(yè)配套等利好因素，該區(qū)域有望成為南京另一個一流寫字樓商務(wù)區(qū)。五、南京寫字樓近年發(fā)展特征及發(fā)展前景預(yù)測1、南京寫字樓近年發(fā)展特征南京寫字樓市場開始走高端路線，市場關(guān)注度大增2008年以前，南京寫字樓市場基本以中低端產(chǎn)品為主，同質(zhì)化嚴(yán)重、品質(zhì)不高以及投資回報率太低，使得南京寫字樓市場一直呈現(xiàn)出毫無亮點和生機(jī)的競爭局面。2008年以后，南京寫字樓市場出現(xiàn)數(shù)個定位高端、外立面設(shè)計新穎的辦公商業(yè)綜合項目，例如綠地廣場、金融國際中心、金奧大廈等地標(biāo)性項目，其高品質(zhì)和無可比擬的地段優(yōu)勢逐漸吸引了市場注意力，被眾多的客戶認(rèn)可，造就了其領(lǐng)先的銷售速度、頂級的銷售價格及高

31、度的市場關(guān)注。南京寫字樓由單純銷售轉(zhuǎn)為只租不售和租售并舉長期以來，南京寫字樓都是以銷售為主。無論是新街口的置地廣場、長江路九號，還是南京國貿(mào)、城開國際，以及新街口之外的大行宮長發(fā)CFC，大多以銷售為主，然而整體銷售并不理想：一方面寫字樓與住宅價格倒掛，2007年售價最高的長發(fā)CFC價格也不到2萬元/；另一方面，寫字樓銷售周期更長，在市場繁榮時，一棟主城住宅1個月售空，但一棟寫字樓也許要賣上一年甚至更長。近兩年，南京寫字樓物業(yè)開始轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，金鷹天地珠江路一號是南京首個實行只租不售運營模式的高端寫字樓。目前出租率在八成以上。2009年5月13日，李嘉誠長江集團(tuán)宣布南京國際金融中心以只租不售的模

32、式正式啟動，且平均租金水平高于新街口其他辦公物業(yè)。江蘇第一高樓綠地廣場紫峰大廈選擇的則是中間路線租售并舉，其銷售均價高達(dá)3.5萬元/，整體銷售情況比較順利，購買者以央企、國企為主。與此同時，他們還通過各種渠道招租，引入了部分世界及中國500強(qiáng)企業(yè)入駐，整個項目租售并舉，取得了良好的成績。由此可看出，在南京寫字樓市場競爭如此激烈的形勢下，在精準(zhǔn)定位和擁有突出的位置硬件優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，選擇適合自己的運營模式才能將項目運作好。2、南京寫字樓市場發(fā)展預(yù)測南京寫字樓市場真正大量供應(yīng)還在后頭南京的寫字樓市場將在2010年前后迎來交付高峰，將對南京的租賃和銷售市場造成較大沖擊，而其中的南京綠地廣場、國際金融中

33、心、南京國際廣場以及金奧大廈、新地大廈等都將會是所在區(qū)域內(nèi)的標(biāo)志性項目。2009年后南京寫字樓的開發(fā)及供應(yīng)重心將逐步外移，鼓樓、山西路特別是河西奧體CBD以及其周邊商務(wù)區(qū)在南京商務(wù)市場所扮演的角色的戲份將越來越重要。2010年及以后南京的寫字樓供應(yīng)項目數(shù)量更為龐大，高檔次項目比重將更高，粗略估計未來兩年內(nèi)南京寫字樓上市量將在100萬以上，而且南京的供應(yīng)高潮將會持續(xù)比較長的一段時間。供應(yīng)量大、消化速度慢，南京寫字樓市場將出現(xiàn)空置率高峰截至2009年一季度，南京市寫字樓樓空置率達(dá)到2002年以來最高值25.9%，考慮到未來市場將繼續(xù)有大規(guī)模新增供應(yīng)上市，預(yù)計2010年，南京市辦公樓空置率將達(dá)到35

34、%，而且會持續(xù)一兩年時間，但隨著南京寫字樓市場對外吸引力逐漸增加，加上經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來的辦公需求，南京寫字樓的空置率必將逐步下降。南京高端寫字樓市場仍存在較大發(fā)展空間南京寫字樓的未來供應(yīng)中高品質(zhì)寫字樓的比重明顯提高，且開發(fā)模式已出現(xiàn)從散售向物業(yè)持有轉(zhuǎn)變的趨勢，這將有助于提高物業(yè)管理水平并吸引到更多的優(yōu)質(zhì)租戶，為租金上漲提供支撐。另外盡管目前南京高端寫字樓市場的平均租金水平尚不能與上海、北京等一線城市相提并論，但在中國眾多二線城市中已處在中上游位置。盡管面臨當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)不確定性和相對較高的空置率，南京高端寫字樓市場仍顯示出強(qiáng)勁的上升勢頭并會在未來得以延續(xù)，這將為這一市場的長期發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。整體

35、來講，未來南京的寫字樓市場還是比較樂觀的隨著近幾年區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，南京、西安、武漢等二線城市的寫字樓經(jīng)濟(jì)效應(yīng)日益明顯。近年來跨國企業(yè)在中國的布局逐漸由沿海向內(nèi)地遷移，南京對企業(yè)總部、辦事機(jī)構(gòu)的吸引力，在“長三角”內(nèi)僅次于上海。截至2008年底，南京的跨國公司個數(shù)為350個，世界500強(qiáng)企業(yè)在南京的分公司、分廠也達(dá)到100個以上，而且以上大型公司的數(shù)量還在快速增長中，加之國內(nèi)及當(dāng)?shù)乇姸啻笮推髽I(yè)，他們對南京寫字樓物業(yè)的需求在逐年的大幅增加。近年南京寫字樓市場的整體檔次有大幅提高，隨著后期規(guī)劃建設(shè)的一大批高檔次辦公物業(yè)的建成交付，南京寫字樓市場給外界企業(yè)的印象大為提升，而其租金與上海、北京、廣州等一線城市相比有很大的優(yōu)勢，所以南京辦公市場的吸引力較大，長期來看，南京的寫字樓市場發(fā)展前景應(yīng)該是比較樂觀的。結(jié)束語：南京寫字樓市場經(jīng)歷了長達(dá)10年的默默耕耘，借助于近期開發(fā)的眾多高檔次項目才沖出低谷，走向房地產(chǎn)市場的前沿，相信只要合理開發(fā)，南京寫字樓市場將迎來勃勃生機(jī)，不僅會為南京經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定發(fā)展貢獻(xiàn)較大力量，更會提升南京的經(jīng)濟(jì)形象和南京在長三角的吸引力。22