1、 長沙運達國際廣場物業管理 招 標 書 項目名稱：長沙運達國際廣場物業管理項目 招標單位：湖南運達房地產開發有限公司 二一年十月 目 錄卷 首 投標邀請書 3第一章 招標項目介紹 4 第二章 招標項目標準與要求 8第三章 投標須知18第四章 投標文件的編制20第五章 合同一般條款26第六章 評標辦法33附 錄 36 卷首 投標邀請書 湖南省運達房地產開發有限公司擬對投資建設的運達國際廣場項目的物業管理服務進行項目招標，按照建設部前期物業管理招投標管理辦法和長沙市房屋產權管理局物業監管處的有關規定，采用邀請招標的方式選聘本項目的物業服務企業。通過資格審查，貴公司已獲權參加本項目的物業管理服務招標

2、。 一、項目名稱：運達國際廣場物業管理項目 二、項目的物業服務類型：寫字樓、商鋪 三、招標文件發售時間：2010年10月10日至2010年10月12日；地點：湖南運達房地產開發有限公司（湖南省長沙市開福區芙蓉中路27號新聞大廈2217、2218房） 四、招標文件售價：招標文件（含圖紙）每套300元（售后不退） 五、 投標說明會：請各投標人于2010年10月15日9:00（北京時間）之前以書面形式向招標單位提出對招標文件的疑問。答疑文件由招標單位統一以書面或傳真形式向所有投標人送達，并請投標人予以回執。 六、投標截止時間：2010年11月1日9:00整（北京時間） 七、投標地點：湖南省長沙市開福

3、區芙蓉中路27號新聞大廈2217房 八、開標時間：2010年11月1日9:00整（北京時間） 九、開標地點：長沙市物業管理協會（長房東郡13棟502房） 十、 保證金的繳納 1、投標人在（領取/購買）招標書的同時繳納投標保證金2萬元整。未中標者在招標人與中標人簽訂運達國際廣場物業服務合同后5日內退還保證金，利息不記 2、未按規定提交投標保證金的投標，將被視為投標無效 十一、聯系方式：湖南省長沙市開福區芙蓉中路27號新聞大廈2217、2218房 電 話：13757120898 傳 真：0731-83350081 聯系人：劉先生 第一章 項目介紹一、 開發公司簡介企業名稱：湖南運達房地產開發有限公

4、司注冊地址：湖南省長沙市開福區芙蓉中路27號新聞大廈2217、2218房注冊資金：3000萬元法人代表：周勇企業法人營業執照注冊號：4300002003367（2-1）企業類型：有限責任公司經營范圍：從事房地產開發與經營資歷等級：二級資質 湖南運達房地產開發有限公司是成立于2001年，經省工商局注冊，長沙市建委核發二級資質的民營企業，注冊資金3000萬元，是湖南運達實業集團有限公司的全資子公司，法人代表高云安。運達實業集團是集科、工、貿、房地產開發于一體的綜合性民營企業，擁有貿易、房地產、包裝印刷、汽車經營、機械制造等五家實力雄厚的子公司。公司資產規模5億元，先后獲得“湖南省明星民營科技企業”

5、、“湖南省重合同守信用單位”、“湖南省百強私營企業”等榮譽稱號，并連續多年被中國農業銀行評為“AAA級信用企業”。二、 項目簡介 運達國際廣場位于長沙市中心金融、商務辦公區，地處長沙市最繁華的地段，東臨城市主干道芙蓉路，北臨展覽館路，用地呈方形,地勢平坦，入口前設有1500平方米的主題廣場。 廣場造型獨特，倚角抱勢，富有霸王之氣，多項設計創湖南第一，特別是商鋪內運河的設計營造堪稱全國之最。醒目的雙塔建筑，兩棟塔樓因對角布置而自然形成鉆石平面。獨創的鉆石姿采，注定將為這座城市贏來喝彩。其主塔樓138.7m、副塔樓127.8m的高度在該區域100m限高的建筑中鶴立雞群,建筑造型現代、簡潔，使用高檔

6、外裝飾材料，外立面全部采用進口鋁板加高級中空玻璃幕墻，融入了最現代、時尚的設計理念與建筑元素。 運達國際廣場“倡導國際商務潮流，完美融合商務辦公、酒店、娛樂、購物、居家于一體，鑄造長沙CBD金字塔頂的五星級商務航母，它將不僅成為長沙市又一標志性建筑，同時，成為拉動區域經濟開展不可或缺的重要力量，并將帶動區域經濟向更高的目標邁進。 三、 招標項目基本情況1、 項目名稱：運達國際廣場2、 項目范圍：運達國際廣場物業管理3、 物業概況：（一）項目指標參數 項目總投資：5億人民幣 用地紅線內面積：17870.7（合26.809畝） 凈用地面積：11308.17（合16.964畝） 總建筑面積：1007

7、91.1 建筑高度：99.7m（加頂層構架高度達到137.8m） 綠化率：31.2% 停車位：502個（其中地上49個,地下453個）（二）主要設施設備的配置及說明 電梯數:13；電梯品牌:上海三菱； 安保系統:可視對講系統、電子巡更系統、電子防盜報警系統、電視監控系統； 智能化設施:有線電視、電話、寬帶接口入戶。綜合布線系統、移動通信信號增強系統；停車場智能化管理系統；背景音樂與公共廣播系統；消防報警系統； 供水系統:自動變頻加壓供水，每戶設水表，管道安裝到水表上； 空調新風系統:中央空調及新風系統入戶； 車庫配置:502個車位 外墻:面磚;石材;其它; 外立面說明:現代簡約 大堂:墻面為石

8、材、玻璃等，天棚吊頂，地面為高檔石才及其它高級裝飾材料。 走廊:墻面仿瓷涂料、地面地板磚、天棚吊頂 車庫電梯間:墻面為石材、玻璃等，天棚吊頂，地面為高檔石才及其它高級裝飾材料。 電梯廳:墻面磚貼面、地板磚地面、天棚吊頂 進戶門:防盜門 窗材:鋁合金窗、鍍膜中空玻璃（三）項目的突出特點及優勢：運達國際廣場項目自規劃設計開始，就一直以國際一流建筑為標本，參考國內(北京、上海、深圳)頂尖級建筑的優點，追求超前意識，立意將其鍛造成長沙第一、國內一流的標志性建筑。1、建筑造型：采用雙塔建筑，兩棟塔樓因對角布置而自然形成鉆石平面。超100m(主塔樓高138.7m，副塔樓高127.8m)的高度在該區域100

9、m限高的建筑中鶴立雞群。建筑造型現代、簡潔，使用高檔外裝飾材料，外立面全部采用進口鋁板+高級中空玻璃幕墻，融入了最現代、時尚的設計理念與建筑元素。2、獨創水景運用：所謂仁者近山，智者樂水。運達國際廣場大量使用水景設計，大廈前設計1600多平方米大面積水系，水上為近1500平方米的橋面廣場，通過活水循環裝置，大膽地將水引入室內，形成室內運河，貫穿酒店大堂、裙樓商場。并設計有水景文化墻、玻璃水幕、噴泉小品。靈活巧妙的水景處理，融入整個建筑之中，使整棟樓宇宛如建在水上，艷如出水芙蓉。置身其中，更能深切感受水之清逸、空靈。項目總水景面積高達近2000平方米，是目前國內CBD地區水景面積最大的項目。3、

10、架空花園會所：第六層全架空，使用功能為花園會所，設有湖南唯一室內外貫通的恒溫泳池、時尚的膜結構裝飾、網球場及其他休閑設施，在繁華都市中心提供放松身心的輕松一隅。4、空中會所：頂層專設挑高37.8m的空中會所，采用全鋼架及玻璃構造，是高層商務洽談、業務活動、聚會的最佳所在。 第二章 招標項目服務標準與要求 一、項目實施依據物業管理條例（國務院第379號令）物業服務收費管理辦法（發改價格20031864號）湖南省物業服務收費管理實施辦法（湘價服2004178號）湖南省物業管理服務收費服務等級標準二、項目目標1、 一年內達到物業各項使用功能正常，達到市級優秀標準；2、 兩年內深化管理，提高物業服務水

11、平，達到省級優秀示范標準；3、 三年內提升物業服務形象，獲得“省級物業管理優秀示范商業小區”稱號。三、 項目服務企業資格條件1、有二級物業管理資質（年審有效，含臨時資質）；2、依法注冊登記、具有獨立法人資格；3、具有良好的商業信譽和健全的財務會計制度；4、具有履行合同所必需的設備和專業技術能力；5、近三年內沒有重大違法記錄。四、項目內容與服務標準1、管理處人員、物資配備與培訓（1）編制項目管理機構、工作職能組織運行圖，闡述項目經理的管理職責、內部管理的職責分工、日常管理制度和考核辦法目錄。具有完善的內部管理制度，包括質量管理制度、檔案管理制度、顧客投訴處理制度、物業出租、廣告管理等等。每年進行

12、至少一次顧客滿意度調查，并且有相應的分析和處理措施。（2）擬配項目經理、主要工程技術管理人員的姓名，年齡、學歷、職稱，以及相似工作崗位工作年限，經歷；其他崗位人員擬配人選，數量，職稱。（3）管理處人員的物資配備。對管理處人員的培訓計劃等。2、房屋裝修管理與日常修繕（1）有健全裝修管理制度；（2）查驗業主、物業使用人裝修方案，與業主、物業使用人、施工單位簽訂裝修管理協議，告知業主、物業使用人裝修注意事項。（3）裝修期間，對裝修現場進行巡視與檢查。業主、物業使用人裝修結束后，有詳細、及時的檢查。對違反裝修協議的要進行處理。問題嚴重的報行政主管部門。（4）及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過2天。

13、（5）房屋公共部位及配套設施設備管理制度完善，實施有效的日常管理和維修養護。檢修記錄和保養記錄齊全。（6）房屋外觀完好、整潔，符合原設計要求，無任何違章裝修、搭建現象，公共區域無亂張貼現象。（7）每天至少巡查商業樓一次，對公共通道和公共部位做好記錄，發現損壞及時養護維修。（8）建立房屋修繕和管理制度。3、公共區域清潔衛生與綠化服務（1）按層設置垃圾桶，注意垃圾收集桶擺放的數量與位置是否合理，垃圾每日清運2次。垃圾袋裝化，垃圾桶清潔、無異味應有專人負責流動保潔、及時清運垃圾、隨時保持室內外衛生之外，同時應注重提高清潔工作的專業性，滿足內部各種設施設備的保養需要。在保潔人員的工作安排上一般實行兩班

14、倒，即將巡視和清潔分開，隱蔽部位（如消防通道內的設施）的保潔工作安排在白天巡視時間完成，夜間主要對營業區域進行清潔，包括地面、衛生間、玻璃、消防器具等公共設。（2）廣場道路、停車場、綠地每日清掃2次，地面定期拋光、打蠟，樓內其他公共區每日清掃2次，每天拖洗1次。共用部位玻璃每周清潔1次，路燈、樓道燈每周清潔1次。（3）共用雨、污水管道平時經常檢查，發現堵塞及時清掏。化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。（4）建立消殺工作管理制度，適時投放消殺藥物。（5）進行保結巡查，無亂懸掛、亂堆放，無明顯暴露垃圾，無衛生死角。（6）有專業人員養護綠地，保證無破壞，園林美觀。（7）草坪自然生長

15、整齊，發現雜草半個月內清除。（8）根據氣候狀況定期組織灌溉、施肥和松土，花草樹木長勢良好。4、公共設施設備運行、維修與養護管理（1）建立完備的共用設施、設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。（2）設備設施標志齊全、規范，容易危及人身安全的地方有明顯警示標志。（3）配備齊全的、技術嫻熟的設施設備專業管理人員、嚴格執行設施設備操作規程及保養規范。（4）有完備的設施設備運行、保養、維修、更新改造制度、計劃和記錄，并有效實施。（5）設備房保持整潔通風，無跑、冒、滴、漏和蟲、蟻疏鼠害。5、公共秩序維護及停車管理（1）設置專人24小時值勤；（2）重點區域每小時至少巡查1次。配有安全電子監控

16、設施，并實施24小時監控與記錄，發現問題1小時內有專人現場處理；（3）制定物業管理區域內車輛的停放和行駛的管理規定，明確崗位職責與作業程序,引導車輛有序停放。有專人24小時看管。6、公共關系（1）商業社區文化 （2）商業推廣、促銷活動 加強同商業物業內各經營單位（商戶）的聯絡，有組織、全方位的促銷活動不可或缺。物管機構可精心策劃、積極配合商業物業的經營管理方組織、宣傳和開展各類促營銷活動，如示范表演、展示會、聯合促銷、季節性社會活動等，努力為吸引顧客提供各種周到細致的服務。這樣，一方面可以增添商廈熱鬧興旺氣氛，促進物業內各商家與顧客之間的聯絡，另一方面可擴大商廈的知名度，吸引大批顧客前往消費。

17、 物業檔案資料管理（1）建立完善的客戶檔案資料，包括有關的入伙資料、申請表格、合同、協議、維修記錄等。（2）建立客戶檔案資料的管理制度，明確責任人的崗位職責和作業程序。（3）設立臺帳和進行電子檔案資料管理（4）符合現行物業管理規范。7、物業維修和管理的應急措施（1）小區物業管理范圍突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施；（2）雨、污水管及排水管網阻塞的應急措施；（3）電梯突然停運或機電故障的應急措施；（4）發生火警時的應急措施。8、其他服務標準。(1) 負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；(2)每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃,組織實施； (3)白天有專職管理員接

18、待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場；(4)協助召開業主大會并配合其運作；(5)管理規章制度健全，服務質量標準完善，物業管理檔案資料齊全；(6)與業主簽定物業服務合同等手續；公開服務標準、收費依據及標準;(7)應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理；(8)全體員工統一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗；(9)每年進行一次物業管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數80。(10)建立起應對各種公共突發事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發

19、生，能隨時投入運行。五、物業服務費的結算形式包干制六、房屋專項維修資金建立情況 開發建設單位按建筑面積標準繳存，計129萬元；購房人按總房款百分比標準繳存，計77.4萬元；專項維修基金的補充來源有業主繳納，建立的住宅專項維修基金現存于中國銀行。七、具體管理指標序號具體項目指標承諾測算依據措施1房屋及配套設置完好率98%房屋外觀無破壞，立面整潔，無改變使用功能，無私搭亂建，工用設施及通道無隨意占用。（完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）/總建筑面積*100%加強巡檢和隨時整頓，堅持每日填寫巡檢表并反饋到客服部前臺。2房屋零維修、急修及時率99%接到急修單30內趕到現場，零修及時完成，不超過12小

20、時。及時維修次數/應計報維修次數*100%配備急修專用自行車和應急材料箱，同時建立回訪制度和填寫回訪記錄。3保潔率99%居住區內垃圾日產日清，環境清潔，空氣新鮮，環境無污染。以工作計算，記錄及監督抽查合格率及糾正合格記錄為依據樓梯/公共區域每日清掃2次，每周沖洗、拖抹2次，堅持衛生保潔/巡邏。4維修工程質量合格率100%維修工程符合質量標準，無二次返工現象。維修合格工程次數/維修工程次數*100%分項檢查，對結合部位嚴格把關，按照工序要求逐項點檢。5維修工程回訪率20%堅持定時回訪回訪次數/維修服務次數*100%建立維修回訪制度，做好回訪記錄。6路燈完好率95%路燈完好無損，夜間照明正常。完好

21、照亮燈/總路燈總數堅持定期檢查、維護保養和清潔。7小區內治安案件發生率1積極配合公安機關搞好小區治安管理，確保年度無重大刑事案件發生。以轄區公安部門記錄為依據。（因業主家庭內部矛盾造成案件除外）加強“鄰居守望”意識的培養，實行24小時巡邏。加強對小區內居民的法制宣傳教育。8配套設備運行完好率98%設備運行良好，運行正常，無事故隱患。1全部設備故障時間（或全部設備修理時間）/設備工作時間加強對設備的維護、保養和檢查，實行設備責任到人。9火災發生率0.5%以下無因管理不善而引發的重大火災事故。發生火災戶數/住宅區總戶數*100%建立消防制度、健全義務消防組織，定期演習，增強居民消防意識，定期設講座

22、。10業主對物業管理服務的滿意率95%業主滿意滿意業主數/全體業主數*100%設立“業主意見箱”，多種渠道加強與業主之間的溝通。堅持業主上門走訪制度。11綠化完好率95%綠化帶布局合理優美，花草樹木與建筑小品配置得當。完好綠地/總綠化面積*100%進行高品味的綠化設計，增強業主保護綠地的意識。12道路、車輛完好率95%道路暢通無損壞，平坦整潔，排水暢通，無隨意占道或改變使用功能。完好道路總面積/規劃道路總面積*100%完好的設備設施/停車場設備設施*100%加強日常的交通管理和路面、車場的及時檢查，晚上相關標示系統。13檔案建立與完善99%檔案齊全，管理完善，簡便易查。建立計算機資料庫和書面資

23、料庫，定期檢查和盤點資料，注意檔案室與計算機室的保潔與保護。14管理費收繳98%?？顚Ｓ?，定期向業主公開。嚴格按照相關規定收費，在居民辦理入住的時候宣傳收費內容與相關制度。 第三章 投標須知一、招標文件的組成1、招標文件包括下列內容：卷 首 投標邀請書第一章 招標項目介紹情況第二章 招標項目服務標準和要求第三章 投標須知 第四章 投標文件投標格式第五章 評標辦法2、除1內容外，招標人在提交投標文件截止時間3日前，以書面形式發出的對招標文件的澄清或修改內容，均為招標文件的組成部分，對招標人和投標人起約束作用。3、投標人獲取招標文件后，應仔細檢查招標文件的所有內容，如有等問題應在2010年10 月

24、 15日9時（北京時間）前向招標人提出，否則，由此引起的損失由投標人自己承擔。投標人同時應認真審閱招標文件中所有的事項、格式、條款和規范要求等，若投標人的投標文件沒有對招標文件做出實質性響應，其風險由投標人自行承擔。二 、招標文件的澄清招標人若對招標文件有任何疑問，應于2010年10 月15 日9時（北京時間）前以書面形式向招標人提出澄清要求。無論是招標人根據需要主動對招標文件進行必要的澄清，或是根據投標人的要求對招標文件做出澄清招標人都將與投標截止時間3日前以書面形式予以澄清，同時將書面澄清文件向所有投標人發送。投標人在收到該文件后應于當日內，以書面形式予以確認，該澄清作為招標文件的組成部分

25、，具有約束作用。三，招標文件的修改1、招標文件發出后，在提交投標文件截止時間 日前，招標人可對招標文件進行必要的澄清或修改。2 、招標文件的修改將以書面形式發送給所有投標人，投標人應于收到該修改文件后日內以書面形式予以確認。招標文件的修改內容作為招標文件的組成部分，具有約束作用。3、招標文件的澄清、修改、補充等內容均以書面形式明確的內容為準。當招標文件的澄清、修改、補充等在同一內容的表述上不一致時，以最后發出的書面文件為準。4、為使投標人在編制投標文件時有充分的時間對招標文件的澄清、修改、補充等內容進行研究、招標人將酌情延長提交投標文件的截止時間，具體時間將在招標文件的修改、補充通知中予以明確

26、。 第四章 投標文件的編制一、投標文件的語言及度量衡單位1、投標文件和與投標有關的所有文件均應使用中文。2、除工程規范另有規定外，投標文件使用的度量衡單位，均采用中華人民共和國法定計量單位。二、投標文件的組成1、投標文件由商務標、物業管理服務方案二部分組成；2、商務標：1）、投標函；2）、法定代表人身份證明書； 3）、法定代表人授權委托書；4）、有關確定投標人法律地位的原始文件的副本復印件（包括營業執照，資質等級書等）；5）、投標人說明書（企業概況、管理經驗、成果和企業發展方向等）；6）、接管運達廣場的主要物業管理人員（項目主任和主要部門經理）名稱、簡介、職稱、專業資格上崗證書復印件；為具有被

27、授予合同的資格，投標人應按招標人要求提供資格文件，以證明其符合投標合格條件和具有履行合同的能力，為此，所提交的投標文件中還應包括下列資料：有關確立投標人法律地位的原始文件的副本復印件（包括營業執照、資質等級證書）和項目負責人資質證書復印件及身份證復印件、法定代表人資格證明（授權時還須提供授權委托書）復印件；按規定的格式提供項目負責人和技術負責人（附職稱證書復印件）的簡歷及類似工作經驗；資格材料的更新（如有變更）3、物業管理服務方案：（包含以下內容） （1）物業管理整體設想及策劃，包括管理定位 、管理目標、管理模式、管理措施等； （2）管理指標及措施。各項指標均需注明計算測定依據以及完成承諾指標

28、所采取的措施； （3）管理方式和工作計劃； （4）人員的配備、培訓與管理； （5）制度和檔案的建立與管理； （6）房屋及公用設施維修養護； （7）機電設備設施管理； （8）安全管理； （9）綠化管理； （10）清潔管理； （11）物資裝備； （12）相關服務計劃； （13）各項管理指標的承諾： 1）、房屋完好率； 2）、房屋急修、零修及時率； 3）、維修工程質量合格率； 4）、綠化完好率； 5）、業主對情節、保潔滿意率； 6）、道路完好率； 7）、化糞池、雨水井、污水井完好率； 8）、排水管、明暗溝完好率； 9）、路燈、標牌完好率； 10）、停車場設備完好率； 11）、公共設施、休息設施完好率

29、； 12）、廣場內治安案件發生率； 13）、消防設施完好率； 14）、火災發生率； 15）、違章發生率與處理率； 16）、有效投訴率與處理率； 17）、管理人員專業培訓合格率； 18）、維修人員回訪率； 19）、業主對物業管理滿意率； 20）、給排水、供電、供熱（冷）滿意率； 21）、機電設備完好率；（14）其他資料；4、投標文件格式41投標人提交的投標文件應當使用招標文件所提供的投標文件全部格式（表格可以按同樣格式擴展）。5、投標報價51投標人應遵守湖南省物業服務收費管理辦法根據本企業的成本自行決定報價，但不得低于其企業成本；52投標人的投標報價，應是本項目招標范圍和招標文件及合同條款上所列

30、的各項內容中所述的全部，不得以任何理由予以重復，并以投標人在服務清單中提出的綜合單價或總價為依據；53除非招標人對招標文件予以修改，投標人應按照招標人提供的服務清單列出的服務項目和數量填報綜合單價和合價。每一項服務只允許有一個報價。任何有選擇的報價將不予接受；6、投標貨幣本項目投標報價采用的幣種為人民幣。7、投標有效期71投標有效期90天的期限，在此期限內，凡符合本招標文件要求的投標文件均保持有效。72在特殊情況下，招標人在原定投標有效期限內，課根據需要以書面形式向投標人提出延長投標有效期的要求，對此要求投標人須以書面形式予以答復。投標人可以拒絕招標人這種要求，而不被沒收投標保證金。同意延長投

31、標有效期的投標人既不能要求也不允許修改其投標文件，但需要相應的延長投標擔保的有效期，在延長的投標有效期內本須知關于投標擔保的退還與沒收的規定仍然適用。8、投標文件的份數和簽署81投標人應提交投標文件一式五份。投標文件一份“正本”和四份“副本”，并明確標明“正本”和“副本”。投標文件正本和副本如有不一致之處，以正本為準。82投標文件正本與副本均應使用打印版本，加蓋法人單位公章，并由投標人法定代表人親自簽署（或蓋章）。83全套投標文件應無涂改和行間插字，如有修改，修改處應由投標人蓋章。8. 4電報、電話、傳真形式的投標概不接受。三、投標文件的提交1、投標文件的裝訂、密封和標記 11投標文件的正本和

32、副本一起密封，封口處應有投標人簽署人的印鑒及投標人的公章。封皮上一應注明招標標號、招標項目名稱、投標人名稱。12如果投標文件沒有按本投標須知的規定密封，其投標文件將予以拒絕，并退還給投標人。2、 投標人應按照招標文件規定的地點，于截止時間前提交投標文件。3、投標文件有下列情形之一的，投標文件無效。（1）未密封的；（2）未加蓋投標單位法定代表人與投標單位印章的；（3）未能按照招標文件要求編制的；（4）逾期送達的；（5）附有招標人不能接受的條件的。四、合同的授予1、合同授予標準本招標項目合同將授予所確定的中標人。2、招標人拒絕投標的權力招標人不承諾將合同授予報價最低的投標人。招標人在發出中標通知書

33、前，有權依據評標委員會的評標報告拒絕不合格的投標。3、中標通知書中標人確定后，招標人將于5日內向中標人發出書面的中標通知書。4、合同協議書的簽訂41招標人與中標人將于中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件的和中標人的投標文件協商確定前期物業服務合同。42中標人應當按照合同約定履行義務，完成中標項目服務，不得將中標項目轉讓（轉包）給他人。五、其他事項一、本項目物業服務費收取標準，按照中標價格確定。二、 招標人根據中華人民共和國招標標法，發現投標人在投標過程中有違法、違紀、違規行為的，一經查實，取消本次投標資格，已經中標的，取消中標資格，保證金不予退還，由此造成的經濟損失，招標人有權要求其予以

34、賠償。三、 招標費用的承擔，按以下第4種方式解決。1. 由招標人全額承擔。2. 由中標人全額承擔。3. 由招標人、中標人各承擔一半。4. 由招標人承擔70%、中標人30%。由于中標人悔標而未能在規定時間內與招標人簽訂物業服務合同的，本次招標的全部費用由中標人承擔。四、投標人應標明對招標人在投標邀請書、招標文件中所提出的規定和要求表示理解；應標明投標文件連同招標人的中標通知書均具有法律的約束力；應標明投標報價的有效期自2010年11月1日 至2010年11月6日。五、投標人應提供公司營業執照、法定代表人證明、物業服務企業資質證書、法人代表的授權委托書和法人代表授權人資質等證明文件，并簡要介紹本公

35、司的基本狀況、管理業績等情況。 第五章 合同一般條款5.1 定義1“合同”系指采購人和中標人（以下簡稱合同雙方）已達成的協議，即由雙方簽訂的“合同格式”中的文件，包括所有的附件、附錄和組成合同部分的所有其他文件。2“合同價格”系指根據合同規定，在中標人全面正確地履行合同義務，采購人應支付給中標人的總金額。3 “采購人”系指通過招標方式，接受合同服務的業主單位。4“中標人”系指中標后提供合同服務的物業管理企業或單位。5.2 適用范圍本合同條款僅適用于本次招標活動，有關中標人與采購人最終權利義務的確定以中標后雙方依據招投標情況簽訂的正式合同為準。5.3 技術規格和標準本合同項下所提供服務的范圍和標

36、準應與本招標文件要求規定的標準相一致。5.4 價格除非合同中另有規定，中標人為其所提供物業管理服務而要求采購人支付的金額應與其投標報價一致。5.5 專利權中標人須保障采購人在使用其貨物、服務及其任何部分不受到第三方關于侵犯專利權、商標權或工業設計權的指控。任何第三方面如果提出侵權指控，中標人須與第三方交涉并承擔可能發生的一切法律和費用責任。5.6 索賠1 中標人對所提供服務與合同要求不符負有責任，并且采購人已于合同規定的委托管理期內提出索賠，中標人應按采購人同意的下述一種或多種方法解決索賠事宜：（1）中標人同意采購人取消其不符要求的服務項目，退還己經收取的該類項目的物業管理費、傭金和酬金。（2

37、）對于情節輕微的，經雙方同意可降低該類項目的物業管理服務價格。（3）對于情節嚴重，造成采購人損失金額巨大終止全部委托管理合同，并由中標人賠償采購人的損失。2 如果采購人提出索賠通知后30天內中標人未能予以答復，該索賠應視為已被中標人接受。若中標人未能在采購人提出索賠通知的30天內或采購人同意的更長一些的時間內，按采購人同意的上述任何一種方式處理索賠事宜，采購人將從擬付款和中標人提供的履約保證金中扣回索賠金額，同時保留進一步向中標人索賠的權利。5.7 不可抗力1 簽約雙方任一方由于受諸如戰爭、嚴重火災、洪水、臺風、地震等不可抗力事故的影響而不能執行合同時，履行合同的期限應予以延長，則延長的期限應

38、相當于事故所影響的時間。不可抗力事故系指甲乙雙方在締結合同時所不能預見的，并且它的發生及其后果是無法避免和無法克服的事故。2 受阻一方應在不可抗力事故發生后盡快用電報或傳真通知對方，并于事故發生后14天內將有關當局出具有證明文件用特快專遞或掛號信寄給對方審閱確認。一旦不可抗力事故的影響持續120天以上，雙方應通過友好協商在合理的時間內達成進一步履行合同的協議。5.8 稅費1 根據國家現行稅法向采購人征收的與履行本合同有關的一切稅費由采購人負擔。2 根據國家現行稅法向中標人征收的與履行本合同有關的一切稅費由中標人負擔。5.9 履約保證金1 中標人應在合同簽訂后15天內，向采購人提交履約保證金以叁

39、萬元；2 中標人提供的履約保證金以銀行轉賬方式交納或者按規定格式以銀行保函的形式提供，與此有關的費用由中標人負擔。3 如果中標人未能按合同規定履行其義務，采購人有權從履約保證金內取得補償，其不足部分由采購人向中標人進一步索賠。5.10 爭議的解決1 在執行合同中發生的或與本合同有關的爭端，雙方應通過友好協商解決，經協商在60天內不通達成協議時，向合同履行地人民法院起訴。2 在訴訟期間，除正在訴訟部分外，合同其他部分繼續執行。5.11 合同終止1 本合同期限為5年。合同履約到期后，甲乙雙方均未提出新的意向，合同自行終止。合作期內任何一方不得擅自停止協議，否則應負擔所造成的一切損失。如一方因故需終

40、止合同，必須提前三個月書面通知另一方，經雙方達成一致意見后，方可終止。2 出現下列情況時合同自動終止：（1）發生不可抗力時。（2）一方不履行合同條款，造成另一方無法執行合同協議，協商又不能求得解決。合同終止，責任方賠償損失。（3）物業被征用。5.12 違約終止合同1 在補救違約而采取的任何其它措施未能實現的情況下，即在中標人收到采購人發出的違約通知后的30天內（或經采購人書面確認的更長時間內）仍未糾正其下述任何一種違約行為，采購人可向中標人發出書面違約通知，終止全部或部分合同：（1）如果中標人未能在合同規定期限內或采購人準許的任何延期內提供服務。（2）中標人未能履行合同項下的任何其它義務。2

41、一旦采購人根據第4.12.1款終止部分或全部合同，中標人應承擔采購人的額外費用，同時中標人還應繼續履行合同中未終止的部分。5.13 破產終止合同當中標人破產或無清償能力時，采購人可在任何時候以書面通知中標人終止合同，該終止合同以不損害或影響采購人已采取或將采取補救措施的任何權利為條件。5.14 變更指示1 采購人在任何時候可以向中標人發出書面指示，在合同總體范圍內提出變更：2 若上述變更導致了中標人履行合同任何部分義務的費用或所需時間的增加，應對合同價格或時間進行合理的調整同時相應地修改合同。中標人必須在接到采購人的變更指示后30天內根據本款提出調整的要求。5.15 合同修改欲對合同條款作出任

42、何改動或偏離，均須由采購人和中標人雙方簽署書面的合同修改書。5.16 轉讓與分包1 轉讓與分包除采購人事先書面同意外，中標人不得部分轉讓或全部轉讓其應履行的合同項下的義務。2 中標人應按國家、省、市有關法律、法規、規章和規范性文件規定的有關政策解釋。5.17 主導語言與計量單位1 合同應以中文書寫。甲乙雙方所有的來往信函以及與合同有關的文件均應以中文書寫。2 除技術規格另有規定外，計量單位均使用中華人民共和國法定計量單位。5.18 通知本合同任何一方給另一方的通知都應以書面或電傳、電報、傳真的形式發送，而另一方應以書面形式確認并發送到對方明確的地址。5.19 合同文件及資料的使用1 除了中標人

43、為執行合同所雇人員外，在未經采購人同意的情況下，中標人不得將合同、合同中的規定、有關規格、計劃、圖紙、式樣、樣本或采購人為上述內容向中標人提供的資料透露給任何人。中標人須在對外保密的前提下，對其雇用人員提供有關情況，所提供的情況僅限于執行合同必不可少的范圍內。2 除非執行合同需要，在事先未得到采購人書面同意的情況下，中標不得使用第20.1款中所列的任何文件和資料。3 除合同本身以外，條款列明的所有資料始終為采購人的財產，若采購人要求，中標人應于其合同義務履行完畢以后將這些資料（包括所有副本）退還采購人。5.20合同補充對于合同的未盡事宜，需進行修改、補充和完善的，甲乙雙方必須就所修改的內容簽訂

44、書面的合同修改書，作為合同的補充協議。5.21 合同附件下列文件屬合同的依據和附件，具有同等的法律效力：（1）招標文件；（2）中標人的投標文件；（3）中標通知書；（4）雙方授權代表簽字并指明的書面文件。5.22 合同份數1 本合同連同附件一式四份，甲乙雙方各執一份，采購中心和物業管理主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。5.23 合同生效1 除非合同中另有說明，本合同經雙方簽字蓋章，并在采購人收到中標人的履約保證金后，即開始生效。 第六章 評標辦法一、評標組織由長沙市房屋產權管理局物業監管處在評委庫中隨機抽取有關專家和開發建設單位代表組成評標小組，負責評標。評標委員會由5人組成，其中，招

45、標人代表2人，專家庫中專家3人。二、評標原則本著公平競爭、優勝劣汰的原則，由評委對招標單位的服務方案、標書響應與企業綜合情況和價格報價情況進行論證，并實行綜合評標法，獲得最高分的物業管理公司作為中標單位，評委委員會成員應當認真研究招標文件，按照相關法律和招標文件規定客觀、工作地進行評標。招標單位不承諾將合同授予報價最低的投標人。三、評標程序1、于2010年11月2日 9時整在長沙市物業管理協會監督下進行開標，進行資格審查通過并唱標后投標人退場，在保證不泄露的情況下，由評標小組對各投標單位的標書進行評標。2、資格審查時評標委員會根據法律、法規、規章及投標文件的規定，對投標文件的證明文件、資格文件

46、等進行檢查和評標。有下述情況的，評標平委員會應當認定其為不合格投標人：（1）投標文件未密封的，無企業法人公章的，無企業法定代表人（或法定授權的代理人）簽字或蓋章。（2）投標文件未按規定的格式寫填寫，內容不全或關鍵字跡模糊不清無法辨識的。3、詳細評審應當按照下列程序及規則進行：（1）對招標文件的響應程度及企業綜合實力，總分100分，主要從投標文件對招標文件的響應程度和投標企業的綜合實力兩方面進行審評，該項占整個評審部分20%的權重。（2）管理方案：按管理方案相應內容評審，總分100分，主要從管理的整體設想、物業服務的標準與目標、管理處人員、物資配備與培訓、房屋裝修管理與日常修繕、清潔衛生與綠化服

47、務、設施設備的維修、養護、秩序維護及停車管理、社區文化管理、物業檔案資料管理、物業維修和管理的應急措施等十方面來進行評定，該項占整個評審部分的40%的權重。（3）投標報價：按投標報價具體數額評審，總分100分。該項占整個評審部分40%權重。以經評委會一致認定滿足招標文件與要求且投標價格最低的投標報價為評標基準價，其價格得分計100分。其他投標人的價格得分統一按公式計算：報價得分=評標基準價投標報價100。（4）評分計算保留2位小數，第三位四舍五入。4、最終得分按照招標文件響應程度及企業綜合實力（20%）、服務管理方案（40%）、投標報價（40%）綜合評分進行加總，總分得分最高者中標。5、評標內

48、容的保密 （1）在宣布中標以前，有關招標的資料不得向投標單位或與過程無關的其他人泄密。（2）在投標文件的審查、澄清、評價和比較以及授予合同的過稱中，投標單位和評標小組及其他成員施加影響的任何行為，都將導致取消投標資格。附錄（一）投標函 投標函致： 1、根據你方招標項目的招標文件，遵照中華人民共和國招投標法、前期物業管理招投標管理暫行辦法等有關規定，經現場勘察和研究上述招標文件的投標須知及相關文件，我方愿以人民幣（大寫） 元（RMB 元）的投標報價承接本項目的物業管理。報價明細如下：物業類型單價（元/M2/月）面積（M2）總價高層住宅商業門面合計（元/年）小寫：RMB 元大寫： 元注：1、投標單

49、位在中標后不得修改； 2、以上提及面積為暫定面積，具體面積數按竣工圖紙或相關行政部門所提供核準的數據為準。 2、我方已詳細審核全部招標文件及有關附件。我們完全理解并同意放棄對這方面有不明及誤解的權利。 3、除非另外達成協議，你方的中標通知書和本投標文件將成為約束雙方合同文件的組成部分。 投標人： （蓋章） 單位地址： 法定代表人或其委托代理人： （簽字或蓋章） 郵政編碼： 電話： 日期： 年 月 日附錄（二）法定代表人資格證明證書 法定代表人資格證明證書單位名稱： 地 址： 姓 名： 性 別: 年 齡： 職 務： 系 的法定代表人。特此證明。日期:附錄（三）法定代表人授權委托書 法定代表人授權

50、委托書本授權委托書聲明：我 系 的法定代表人，現授權委托 的 為我公司代理人，以本公司的名義參加 的 項目的投標活動，代理人在投標、開標、評標、合同談判過程中所簽署的一切文件和處理與之有關的一切事務，我均予以承認。 代理人無權委權。特此委托。 代理人： 性 別： 年 齡： 單 位： 部 門： 職 務： 投標人：（蓋章）法定代表人：（蓋章或簽字）日期： 年 月 日附錄（四）確定投標人法律地位的原始文件的副本復印件附錄（五）投標說明書附錄（六）擬訂擔任本項目管理負責人簡歷 擬訂擔任本項目管理負責人簡歷姓名性別出生年月職稱職務學歷專業物業管理企業經理崗位資格證書發證日期編號作為主要負責人承擔過的物業

51、管理業績目前在管項目名稱及職務備注附錄（七）擬派現場的物業管理人員配備一覽表 擬派現場的物業管理人員配備一覽表序號姓名崗位名稱職務/職稱主要經歷與擔任過的項目123456789101112131415161718附錄（八）評標評分匯總表 長沙運達國際廣場物業管理招標 評分匯總表投標人名稱： 單項具體權值評委評委評分乘權值后得分平均值投標文件的響應程度及綜合實力滿分100分0.212345投標管理方案滿分100分0.412345投標報價評分滿分100分0.4合計得分評委集體簽名：附錄（九）評標評分單項表（一） 投標文件的響應程度及綜合實力評分表評分項目評分具體內容標準分評分標準投標人名稱投標文件

52、的響應程度及綜合實力滿分100分投標文件內容響應50整體符合要求40-50分基本符合要求20-40分不太符合要求0-10分企業綜合實力50較好40-50分一般20-40分較差0-10分合計總分評委簽名：附錄（十）評標評分單項表（二）評分項目投標人評標規則Sx（投標人總報價）S=1-Sx-Sn/Sn100S為投標得分Sx為投標公司的投標總報價Sn為各公司投標總報價的算術平均值Sn（各公司投標總報價的算術平均值）S（投標得分）滿分100分評委簽名：附錄（十一）評標評分排名表 長沙運達國際廣場物業管理招標 投標人排名表排名投標人綜合得分12345評委集體簽名：附錄（十二）中標通知書 中標通知書 公司：我單位長沙運達國際廣場前期物業管理招投標，已按前期物業管理招投標管理暫行辦法的通知及相關規定，經邀請招標的方式，于 年 月 日開標、評標，確定你單位為長沙運達國際廣場物業管理的中標人，就此通知。請收到中標通知書十個工作日內與招標人簽訂合同。招標人：（蓋章）法定代表人或其委托代表人：（簽字或蓋章） 年 月 日