1、本溪營(yíng)銷策劃報(bào)告 本溪市位于遼寧省東南部,地處遼東半島腹地，全境總面積8411.3平方公里，呈亞鈴形分布，自然地貌為“八山一水半分田，半分道路和莊園”。北靠:沈陽(yáng)、撫順(距沈陽(yáng)77公里，距撫順79公里)南接：丹東(距丹東198公里)西鄰：遼陽(yáng)(距遼陽(yáng)46公里)、鞍山東傍：吉林(距通化150公里)。本溪市設(shè)平山、明山、溪湖、南芬四區(qū)兩縣，本溪滿族自治縣、桓仁滿族自治縣。全市共25個(gè)街道辦事處（兩縣各一個(gè)）、40個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、229個(gè)社區(qū)、289個(gè)村民委。全市有漢、滿、回、朝、蒙等26個(gè)民族,總?cè)丝?56.7萬，其中非農(nóng)業(yè)人口占61.3%。截至2010年末本溪市GDP：850億。人均GDP5.5W，增長(zhǎng)

2、163。地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成75億元，增長(zhǎng)274。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成500億元，增長(zhǎng)40。社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成192億元，增長(zhǎng)185。全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額630億元，增長(zhǎng)27.8%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16470元，增長(zhǎng)12%。農(nóng)民人均純收入7830元，增長(zhǎng)16%。排名排名城市城市2010年年2009年年增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率1大連5150億4410億 15.2%2沈陽(yáng)5015億4359億14%3鞍山2200億1959億20.8%4營(yíng)口1002億822億20%5盤錦950億685億18%6錦州916億790億17%7撫順870億724億 17%8本溪850億680億16.3%9丹東735

3、億655億17.1%10鐵嶺720億653億%11遼陽(yáng)720億658億16%12朝陽(yáng)640億520億19%13葫蘆島520億486.9億15%14阜新355億270億15.3%排名排名城市城市城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)農(nóng)村農(nóng)村1大連2130012120 2盤錦2103597003沈陽(yáng)20540100054鞍山1851493105營(yíng)口1776086006葫蘆島1714062707錦州1700074228本溪1647078309遼陽(yáng)16460814010撫順15300688311丹東14536829512鐵嶺14000757013朝陽(yáng)13400610014阜新126906500平山區(qū) 位于遼寧省東南部，是本溪市的政

4、治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)中心。平山區(qū)轄一個(gè)鎮(zhèn)、八個(gè)街道辦事處，總面積為177平方公里，占全市面積的2.1%，其中，城區(qū)面積17平方公里，占全市城區(qū)面積的24.6%。全區(qū)轄8個(gè)街道、1個(gè)鎮(zhèn)，71個(gè)社區(qū)居委會(huì)、14個(gè)村委會(huì)，面積177.07平方千米，總?cè)丝?5.14萬，其中漢族27.07萬人，滿族1.37萬人。全區(qū)商貿(mào)業(yè)已形成了以永豐商業(yè)區(qū)、一洞橋商貿(mào)區(qū)、東明早市、站前商貿(mào)區(qū)、南地餐飲商業(yè)街為骨架的商業(yè)中心。其中，永豐商業(yè)區(qū)占地面積14萬平方米，匯集了世界各地上百家知名品牌在此經(jīng)營(yíng)，年交易額達(dá)6億元。一洞橋商貿(mào)區(qū)是全市是大的副食品批發(fā)市場(chǎng)，占地面積25萬平方米，年交易額在8.2億元。2010年，全區(qū)生

5、產(chǎn)總值預(yù)計(jì)完成125億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額預(yù)計(jì)完成81.8億元。農(nóng)民人均純收入8241元。2010年，全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16200元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)速度連續(xù)五年保持10%以上。明山區(qū) 明山區(qū)位于本溪市的東北部，總面積408.1平方公里，總?cè)丝?0萬人，其中農(nóng)業(yè)人口44728人，少數(shù)民族17個(gè)。明山區(qū)是本溪市大中專院校的聚集地，有十余所大中專院校坐落在境內(nèi)，體育場(chǎng)館齊備，具備承辦大型文體活動(dòng)的接待能力。溪湖區(qū) 溪湖區(qū)位于遼東半島腹地，是中國(guó)遼寧省本溪市所轄的一個(gè)市轄區(qū)，是一個(gè)老工業(yè)基地，下轄6個(gè)街道辦事處，3個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，區(qū)域面積302.4平方公里，總?cè)丝?3萬人，南芬區(qū) 南芬區(qū)

6、在本溪市南部，全區(qū)面積619平方公里，人口近10萬，南芬區(qū)轄3個(gè)街道、1個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)民族鄉(xiāng)。文化商場(chǎng)文化商場(chǎng)永豐商圈大商商圈家居建材商圈華潤(rùn)萬家宏宇電器19.8%本溪遼陽(yáng)本溪遼陽(yáng)本溪市常駐人口連續(xù)5年負(fù)增長(zhǎng)一類地區(qū)一類地區(qū)4500元元/平方米平方米二類地區(qū)二類地區(qū)3900元/平方米三類地區(qū)三類地區(qū)2500元/平方米（小堡、大峪地區(qū)3100元/平方米）四類地區(qū)四類地區(qū)2300元/平方米五類地區(qū)五類地區(qū)1800元/平方米本溪經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)本溪經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)2400元/平方米南芬區(qū)南芬區(qū)1700元/平方米地區(qū)地區(qū)一類地一類地區(qū)區(qū)二類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)四類地區(qū)五類地區(qū)五類地區(qū)石橋子經(jīng)濟(jì)

7、石橋子經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)技術(shù)開發(fā)區(qū)南芬區(qū)南芬區(qū)價(jià)格 （元/m2）3650306025201780150020001650 商業(yè)大廈是大商集團(tuán)在本溪站前商業(yè)圈所建三大項(xiàng)目之一，商場(chǎng)始建于1952年，總面積24000平方米，是一家綜合型的大型商業(yè)商場(chǎng)。2000年末商業(yè)大廈加盟大商集團(tuán)，2001年3個(gè)月停產(chǎn)擴(kuò)建裝修改造，一個(gè)擁有3萬平方米面積，年銷售額4億元，經(jīng)營(yíng)5萬余種名優(yōu)新特商品并集購(gòu)物、觀光、餐飲、休閑、娛樂為一體的現(xiàn)代化大型商廈形成。營(yíng)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)時(shí)間：早9：00 晚8：00 一樓一樓：珠寶首飾、化妝用品、工藝禮品、鐘表眼鏡、煙酒糖茶、食品、日用超市、保健品 二樓二樓：女裝、中老年服飾、流行飾品、

8、男女皮鞋、各類帽飾、修鞋處、慰燙處。三樓三樓：男裝、名品女裝、皮草皮裝、皮包皮具、慰燙處。四樓四樓：運(yùn)動(dòng)服飾、健身器材、羊絨服裝、男女內(nèi)衣、羽絨服飾、辦公用品、音樂器材、美容館。五樓：五樓：家用電器、數(shù)碼產(chǎn)品、時(shí)尚手機(jī)、床上用品、兒童服飾、兒童玩具、美食廣場(chǎng)、團(tuán)購(gòu)中心、卡友中心。經(jīng)營(yíng)狀況：商業(yè)大廈以大商集團(tuán)為依托，是大商三大項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)最好的一個(gè)，商場(chǎng)內(nèi)部各年齡段商品分布均勻，以中高檔品牌商品為主。商場(chǎng)以扣點(diǎn)的方式取費(fèi)，各層各區(qū)域點(diǎn)數(shù)不同，平均2728個(gè)點(diǎn)。要求保底15501750元/月。女裝價(jià)格區(qū)間：200元/件1000元/件租金租金:一層食品區(qū)11元/天客流量：客流量：2011年4月5日 星期

9、二 10：4210：47 5分鐘280人 56人/分 本溪站前地下商場(chǎng)始建于1990年，是當(dāng)時(shí)東北地區(qū)最大的利用地下人防設(shè)施改造的商場(chǎng)。商場(chǎng)總面積9800平方米,有147個(gè)房間和511個(gè)檔位柜臺(tái).主營(yíng)服裝、鞋帽和小商品，從業(yè)人員達(dá)2000余人。商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)近19年來，共收取人防工事使用費(fèi)1.7億元，上繳稅費(fèi)6000余萬元.營(yíng)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)時(shí)間：早9：00 晚6：00 主營(yíng)主營(yíng)：服裝、飾品、箱包租金租金：墻面 1000元/月男裝 13元/天 兌費(fèi)：16萬元（無經(jīng)營(yíng)年限）物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)：500元/月 客流量客流量：2011年4月9日 12:0512:10分 87人 17.4人/分 經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況：本溪站前

10、地下商場(chǎng)位于站前商業(yè)圈最核心位置，本溪火車站正前方，其兩側(cè)各有出口以供過街，客流量較大。商場(chǎng)內(nèi)商品價(jià)格低廉，品類齊全，以中老年商品為主，經(jīng)營(yíng)狀況良好。但據(jù)當(dāng)?shù)厝朔磻?yīng)商品質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度不能保證。實(shí)華文化地下商場(chǎng)是本溪實(shí)華集團(tuán)興建的第一座商業(yè)地產(chǎn)，本溪市第二座地下商場(chǎng)，建于2003年末。營(yíng)業(yè)面積近2萬平方米，商鋪900余戶。營(yíng)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)時(shí)間：早9：00 晚5：30 客流量：客流量：2011年4月9日 星期六11:4511:50 128人 25.6人/分 租金：租金：7.8元/天 8.5元/天商品價(jià)格區(qū)間：商品價(jià)格區(qū)間：50元/件200元/件 經(jīng)營(yíng)狀況：經(jīng)營(yíng)狀況：商場(chǎng)主營(yíng)低端商品，大眾消費(fèi)，商品性價(jià)

11、比較高，但商品質(zhì)量不好，大部分都是在沈陽(yáng)五愛市場(chǎng)進(jìn)貨，在訪問本溪當(dāng)?shù)厝速?gòu)物習(xí)慣時(shí)，大部分人都會(huì)選擇文化地下商場(chǎng)，可見其深受當(dāng)?shù)乩习傩盏那嗖[。新瑪特位于本溪站前商業(yè)區(qū)與永豐商業(yè)區(qū)交匯處，2009年12月30日開始營(yíng)業(yè)，總建筑面積96000平方米，是本溪市場(chǎng)目前面積最大、業(yè)態(tài)最全、環(huán)境最優(yōu)、品牌最強(qiáng)的中高端百貨店。營(yíng)業(yè)時(shí)間：營(yíng)業(yè)時(shí)間：夏：早8：30 冬：早9：00 晚9：00 晚9：00 客流量：客流量：2011年4月5日 星期二 9：459：50 196 人39.2人/分 2011年4月9日 星期六 12：3012：35 150人 30人/分 商品價(jià)格區(qū)間商品價(jià)格區(qū)間：300元2000元 一樓：

12、化妝品、珠寶、鐘表、女鞋、箱包 二樓：男正裝、商務(wù)男裝、休閑男裝、男鞋、男褲、男士?jī)?nèi)衣、必勝客 三樓：淑女裝、少淑女裝、裘皮、文胸內(nèi)衣、飾品 四樓：少女裝、運(yùn)動(dòng)裝、運(yùn)動(dòng)用品、休閑裝、健身器材 五樓：家居用品、床品、童裝、兒童玩具、羽絨服、針紡、家居服 六樓：大商超市 七樓：大商電器、萬佳影城、餐飲廣場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)狀況：商場(chǎng)規(guī)劃明析、合理，主營(yíng)高檔品牌商品，主打年輕、時(shí)尚主題，與周邊商場(chǎng)相比，購(gòu)物環(huán)境優(yōu)越，但商品價(jià)格較高，消費(fèi)群體多為高收入者。實(shí)華新世界廣場(chǎng)位于新瑪特購(gòu)物廣場(chǎng)樓下，共兩層，建筑面積20000平方米。地下二層，價(jià)格在15800元至21600元之間，面積在3-25之間。營(yíng)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)時(shí)間：早

13、9：00 晚8：00 客流量：客流量：2011年4月9日 星期六 12:3712:42 48人 9.6人/分 經(jīng)營(yíng)品類及分布：經(jīng)營(yíng)品類及分布：B1：數(shù)碼產(chǎn)品、家居用品、禮品文具、鞋帽箱包、服裝飾品 街名：米蘭街、上海街、柏林街、香港街、首爾街、迪斯尼、普羅旺斯街。B2：美食廣場(chǎng)、服裝、小百貨、電子產(chǎn)品 街名：食全食美美食區(qū)、吉祥如意服裝區(qū)、前程似錦小百區(qū)、金三角電子區(qū)。租金：租金：負(fù)一層 3.4元/天 負(fù)二層 4.6元/天 物業(yè)費(fèi)：37元/月 面積區(qū)間：面積區(qū)間：1030 經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況：新世界廣場(chǎng)與新瑪特商場(chǎng)上下貫通，負(fù)二層與站前地下商場(chǎng)聯(lián)通。B1經(jīng)營(yíng)狀況不好，空置率達(dá)50以上，商場(chǎng)中心位

14、置有零星游戲機(jī)非常搶手，美食區(qū)各色小吃品種齊全，但缺少就餐位。B2層空置率70%以上，靠近站前地下商場(chǎng)側(cè)空置率略有降低，美食區(qū)靠近座位處營(yíng)業(yè)額較高。就實(shí)華新世界地上17層的租賃問題上曾與興隆產(chǎn)生嚴(yán)重法律糾紛，實(shí)華延期交房，在興隆多次配合情況下違約將該租賃權(quán)轉(zhuǎn)予新瑪特。本 溪市環(huán)球購(gòu)物中心于1986年底落成并陸續(xù)開業(yè)。總建筑面積為49,460平方米;占地面積17,000平方米。環(huán)球商場(chǎng)位于本溪市火車站左側(cè)，處于站前商業(yè)圈核心地代，商場(chǎng)有54家產(chǎn)權(quán)單位.營(yíng)業(yè)時(shí)間：營(yíng)業(yè)時(shí)間：早8：30 晚6：00 一樓：家電、飲食區(qū) 二樓：五金 三樓：四樓為倉(cāng)庫(kù) 客流量：客流量：2011年4月5日 星期二 11：2

15、011：25 60人 12人/分 經(jīng)營(yíng)狀況：環(huán)球商場(chǎng)所處區(qū)域位置極佳，但購(gòu)物環(huán)境相對(duì)較差，內(nèi)部裝飾陳舊、破亂，環(huán)球商場(chǎng)曾經(jīng)是本溪市數(shù)一數(shù)二的大商場(chǎng)，然而由于消防設(shè)施先天不足，雖經(jīng)一期工程改造，但是消防驗(yàn)收不合格，帶險(xiǎn)運(yùn)行八年之久，分別在2006年和2008年發(fā)生火災(zāi)，目前商廈內(nèi)飲食區(qū)經(jīng)營(yíng)狀況非常好，多為早餐，以外賣形式為主。二樓五金類商品非常齊全。要求月營(yíng)業(yè)額4500元。本溪世佳購(gòu)物中心由沈陽(yáng)春天百貨有限公司經(jīng)營(yíng)，2009年12月24日正式營(yíng)業(yè)，共四層，世佳購(gòu)物中心以暢導(dǎo)“新都市時(shí)尚主義”為宗旨，以“引領(lǐng)時(shí)尚潮流、傳播時(shí)尚文化、體驗(yàn)時(shí)尚生活、感受時(shí)尚人生”為目標(biāo)，傾力打造的本溪市中高檔時(shí)尚精品

16、百貨。購(gòu)物中心總建筑面積為21160，以經(jīng)營(yíng)中高檔時(shí)尚商品及中高檔餐飲、娛樂、休閑為主。營(yíng)業(yè)時(shí)間：營(yíng)業(yè)時(shí)間：早9：00 晚8：00 B1層：數(shù)碼廣場(chǎng) 一樓：電腦通信 二樓：項(xiàng)目定位狀態(tài)（數(shù)碼方面）三樓：服裝、兒童早教中心 四樓：美食廣場(chǎng)、娛樂中心 租金：租金：二樓：百平以上 2.5元/天 四樓飲食區(qū)：4.5元/天 客流量：客流量：2011年4月5日 星期二 10：5010：55 45人 9人/分 經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況：目前經(jīng)營(yíng)狀況不好，二樓全部處于空置狀態(tài)，商場(chǎng)有意將二樓也規(guī)劃為數(shù)碼電子，三樓兒童樂園和兒童早教中心較為成功，可見兒童類項(xiàng)目的稀缺，四樓包括餐飲、桌球、電子游戲、還要建一個(gè)網(wǎng)吧，為商場(chǎng)

17、吸引了大量客流，其開業(yè)時(shí)間與新瑪特同時(shí)，而新瑪特與品牌商簽合同時(shí)規(guī)定在新瑪特經(jīng)營(yíng)就不能去別的商場(chǎng)，所以商場(chǎng)初期招商很困難，只招到一些臺(tái)灣品牌，經(jīng)營(yíng)狀況一直不好，目前合作的一些品牌紛紛撤出，商場(chǎng)定位為中高檔品牌商場(chǎng)，但后期經(jīng)營(yíng)狀況與其構(gòu)想完全不同，當(dāng)?shù)厝速?gòu)物習(xí)慣很難改變。世佳購(gòu)物中心2010年的運(yùn)作方式是業(yè)戶購(gòu)買商場(chǎng)終身使用權(quán)，然后交由物業(yè)管理出租檔口，每三個(gè)月反一次房租，而入住的業(yè)戶是按照統(tǒng)一收款扣點(diǎn)方式賺錢的。可是開業(yè)一年來商場(chǎng)一直不火，導(dǎo)致大部分業(yè)戶十分不滿。2010年9月份 商場(chǎng)開始轉(zhuǎn)型把原先負(fù)一層賣童裝 童鞋的的業(yè)戶都搬到了3樓賣場(chǎng) 在負(fù)1層招商電子賣場(chǎng)（就是電子城）沒想到效果很好 在

18、不到2個(gè)月的時(shí)間里就招商滿了50多家業(yè)戶，商場(chǎng)在12月的時(shí)候突然宣布樓上一層招商筆記本賣場(chǎng) 然后又得到了成功，12個(gè)位置都招商成功，商場(chǎng)1月18號(hào)正式開業(yè)后 生意很冷淡，招商進(jìn)來的業(yè)主多為溪林電子城的業(yè)主，但招商成功后宣傳較少，散客很少，因此至今仍經(jīng)營(yíng)慘淡。本溪市金圓大廈位于永豐步行街內(nèi)，左側(cè)緊鄰華聯(lián)商廈，右側(cè)為華聯(lián)超市，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。營(yíng)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)時(shí)間：早9：00 晚5：00 一樓：服裝、飾品 二樓：服裝、縫紉 租金：租金：一樓檔口 8元/天 二樓商鋪 4元/天 客流量：客流量：2011年4月5日 星期二 10：5911：04 96人 19.2人/分 2011年4月9日 星期六 12：5312

19、：58 105人 21人/分 經(jīng)營(yíng)狀況：經(jīng)營(yíng)狀況：商場(chǎng)內(nèi)部功能分區(qū)不明確，以低端商品為主，一樓大部分商鋪被隔成小型檔口對(duì)外出租，二樓客流量較少，經(jīng)營(yíng)慘淡。本溪銀座購(gòu)物廣場(chǎng)成立于2008年4月29日，位于商業(yè)繁華的平山區(qū)，東臨人民路，西接火車站，北靠市府路，南連永豐步行街。是大連九洲集團(tuán)在山城本溪投資興建的超大型商業(yè)項(xiàng)目，總投資超過1億元人民幣。營(yíng)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)時(shí)間9:00-20:30 占地面積占地面積17000平方米 建筑面積建筑面積73000平方米 經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)面積30000平方米 負(fù)一層花樣年華花樣年華-時(shí)尚男女裝、休閑服飾、少女裝數(shù)碼夢(mèng)工廠數(shù)碼夢(mèng)工廠-IT、多媒體、通訊、辦公耗材、電腦耗材好

20、旺角好旺角-小百貨、辦公用品、時(shí)尚飾品、美發(fā)用品、鐘表多啦多啦A A夢(mèng)夢(mèng)-童裝童品、童玩、童鞋、兒童樂園、童帽、食品食光隧道食光隧道-大排檔、烤肉、粗糧細(xì)做、米線、麻辣燙、牛肉面宜家居飾宜家居飾-家居家飾、窗簾、床上用品、特色小家電 一層品格國(guó)際品格國(guó)際-精品女裝、時(shí)尚女裝壹品香海壹品香海-化妝品、珠寶、玉 器、眼鏡。仙履屐緣仙履屐緣-鞋業(yè)箱包鞋業(yè)箱包動(dòng)感地帶動(dòng)感地帶-男商務(wù)休閑、運(yùn)動(dòng) 服飾、運(yùn)動(dòng)鞋品。二層紅粉佳人紅粉佳人-內(nèi)衣文胸、針織品。時(shí)尚天城時(shí)尚天城-時(shí)尚精品女裝、少 淑裝、少女裝、飾品哈韓衣族哈韓衣族-韓式服裝、飾品、美甲包羅萬象包羅萬象-特色商品、工藝品陶瓷、裝飾品，便利店，電玩城

21、 本溪銀座購(gòu)物廣場(chǎng)負(fù)一層空置率達(dá)20%，二層空置率達(dá)70%，商鋪區(qū)間6m2-40m2。負(fù)一層飲食區(qū)90%為麻辣燙。女裝價(jià)格區(qū)間50元/件300元/件。客流量客流量：2011年4月5日 星期二11：19-11：24 79人/5分鐘 15.8人/分 物業(yè)費(fèi)：1.4元/天/m2 當(dāng)?shù)叵M(fèi)者說：“銀座服飾價(jià)格普遍較高，所以大家都不太愿意去那里購(gòu)物。”銀座商鋪經(jīng)營(yíng)者說：“負(fù)一層服裝質(zhì)量不太好、樣式普通，一層大多數(shù)服裝都是從廣州或是韓國(guó)上貨，款式新穎。”銀座有較大的中庭廣場(chǎng)，現(xiàn)代感較強(qiáng)，采光很好，而且地下還有很大的停車場(chǎng)，這是很多商廈所不具備的。銀座的初衷是建造一個(gè)具時(shí)尚,品位,潮流于一體的高端商場(chǎng),但現(xiàn)

22、在的服裝檔次卻停留在沈陽(yáng)五愛的階段.具考察銀座商鋪的使用權(quán)都在個(gè)人手里.那些店主到沈陽(yáng)五愛上貨,回到本溪賣很高的價(jià)錢,質(zhì)量不能保證,信譽(yù)度在百姓的心目中急劇下滑.2008年4月29日坐落在遼寧本溪的銅鑼灣銀座購(gòu)物廣場(chǎng)正式開業(yè)，在短短的幾個(gè)月里商鋪被一搶而空，開業(yè)的第3個(gè)月，業(yè)主質(zhì)疑：“賣樓的會(huì)物業(yè)管理會(huì)做宣傳和招商嗎？”剛開始這個(gè)物業(yè)管理公司還可以，處處幫助業(yè)主，但是好景不到4個(gè)月,物業(yè)公司經(jīng)理頻頻和業(yè)戶在大庭廣眾之下發(fā)生口腳甚至大打出手，開業(yè)5個(gè)月商場(chǎng)開始起了變化，銀座本地業(yè)戶最少的損失了1萬多，最大的鞋店把鞋店關(guān)門了無聲的在銀座里消失，夏天，銀座是本溪硬件措施最好的一家商場(chǎng)，很多顧客也紛紛

23、來購(gòu)物，銀座是中央空調(diào)，不過好景不長(zhǎng)，中央空調(diào)的冷風(fēng)沒有了，顧客也天天的減少，業(yè)主找到了物業(yè)公司，回答是：“你們業(yè)戶說太涼了受不了才不給的！”銀座開始變成了地?cái)偵虉?chǎng)，因?yàn)樯虉?chǎng)里沒有好管理者，商場(chǎng)開始走下坡路了！到了冬天，又是旺季，顧客想到了我們商場(chǎng)應(yīng)該有暖氣，又回來，業(yè)主也很高興，但整個(gè)冬天都沒有送過暖氣。這是整個(gè)遼寧省本溪市銅鑼灣銀座購(gòu)物廣場(chǎng)開業(yè)14個(gè)月的全過程。店名店名區(qū)位區(qū)位面積面積租金租金服飾店銀座負(fù)一層144.3/天/服飾店銀座負(fù)一層6.53.1元/天/服飾店銀座一層152.9元/天/服飾店銀座二層152.8元/天/波斯玫瑰銀座一層172.6/天/鑫運(yùn)服飾銀座一層144.8元/天/本

24、溪華聯(lián)商廈成立于1994年，系全國(guó)華聯(lián)商廈集團(tuán)成員單位，是國(guó)家級(jí)守合同重信用企業(yè)，位于本溪市最繁華的永豐商業(yè)區(qū)，交通便利，客流密集，是一座集百貨、超市、電器、餐飲為一體的大型購(gòu)物中心。總經(jīng)營(yíng)面積5萬多平方米。營(yíng)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)時(shí)間：5月1日-10月7日 百貨8:3020:00超市8:3020:30 10月8日-4月30日 9:00-20:00客流量客流量：2011年4月5日 星期二 10:35-10:40 164人/5分鐘 32.4人/分 2011年4月9日星期六 12:4612:51 202人 40.4人/分女裝服飾價(jià)格區(qū)間女裝服飾價(jià)格區(qū)間：300元/件-3000元/件經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)方式：以最低25

25、%扣點(diǎn)的方式盈利,要求保底金額70萬/年。華聯(lián)商廈共十九層：負(fù)一層負(fù)一層：電器賣場(chǎng)一層：一層：用品賣場(chǎng) 化妝品、首飾、鐘表、通訊、數(shù)碼二層二層：鞋品賣場(chǎng) 男女鞋、箱包、眼鏡、帽、傘三層三層：超市、男裝賣場(chǎng) 食品、正裝、運(yùn)動(dòng)休閑裝、健身器四層四層：時(shí)尚女裝 時(shí)尚女裝、中老年裝五層五層：淑女男休閑賣場(chǎng) 淑女裝、男士休閑裝、女士?jī)?nèi)衣六層六層：精品女裝賣場(chǎng) 精品女裝、皮草、飾品七層七層：針織賣場(chǎng) 羊毛、羊絨、羽絨。內(nèi)衣、八層八層：家居賣場(chǎng) 床品、毛巾九層九層：兒童用品賣場(chǎng) 童裝、玩具、孕嬰用品十層十層：大食堂十一層十一層：商務(wù)快餐十三層十三層：登琪爾spa 十九層十九層：優(yōu)士健身 經(jīng)營(yíng)狀況：經(jīng)營(yíng)狀況：

26、本溪華聯(lián)擁有百貨商場(chǎng)1家、連鎖超市4家、快餐店4家、物流中心1家、豆制品廠1家。其中華聯(lián)商廈為經(jīng)營(yíng)核心，華聯(lián)商廈以集結(jié)強(qiáng)效品牌、制造個(gè)性差異、服務(wù)中高客群、引領(lǐng)時(shí)尚消費(fèi)為經(jīng)營(yíng)定位。其與新瑪特產(chǎn)品定位相同，同為中高端商品，并一街之隔，因此形成本溪市中心品牌效應(yīng)最為明顯的高消費(fèi)集中區(qū)域。華聯(lián)商廈的品牌效應(yīng)和對(duì)商品的品質(zhì)保證在本溪人心目中是根深蒂固的。本溪大商超市成立于2004年，位于本溪市平山區(qū)解放北路4號(hào)、位于站前商貿(mào)中心地帶。附近有本溪商業(yè)大廈、世佳購(gòu)物中心、實(shí)華文化商場(chǎng)。營(yíng)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)時(shí)間：9:00-20:00 客流量客流量：10:5811:03 86人/5分鐘 租賃情況租賃情況：一層箱包區(qū)

27、30平 3.3元/天/m2 進(jìn)入費(fèi)：3000元 物業(yè)費(fèi)：100元/月 一層一層：箱包、服飾區(qū)（中老年服飾廣場(chǎng)）二層二層：日常用品超市三層三層：食品超市經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況：本溪大商超市位于本溪第二大商圈，客流不是很多。周一到周五，顧客寥寥無幾，節(jié)假日客流量也少的可憐。具一位消費(fèi)者說：“大商超市的食品經(jīng)常有過期現(xiàn)象，上次買的酒心糖包裝看上去很不錯(cuò)，可是里面居然長(zhǎng)毛了，很惡心。”還有一位消費(fèi)者說：“大商經(jīng)常打特價(jià)，但是到了結(jié)賬的時(shí)候，卻是原價(jià)錢，很生氣，又不愿意費(fèi)那個(gè)勁找他們經(jīng)理，所以大家更愿意花多錢去華聯(lián)買東西。”本溪華潤(rùn)萬家超市位于水塔路 19-1-2號(hào)。搶購(gòu)時(shí)間搶購(gòu)時(shí)間：8：00-10:00負(fù)一

28、層負(fù)一層：散裝糖果、精品煙酒、休閑食品、糧油、副食調(diào)料、酒水飲料、面包房、蔬果區(qū)、中式主食、散裝干貨、水產(chǎn)、鮮肉區(qū)、熟食副品。一層一層：小家店、數(shù)碼產(chǎn)品、手機(jī)、家居用品、小型家具、廚房用品、針織品、床上用品、服裝區(qū)、品牌服飾、內(nèi)衣、肯德基、圖書音像、辦公用品、運(yùn)動(dòng)健身、洗化用品、個(gè)人護(hù)理 店名店名區(qū)位區(qū)位面積面積租金租金華潤(rùn)超市負(fù)一層1000.1元/天/華潤(rùn)超市一層1550.16元/天/華潤(rùn)超市銀座一層950.23元/天/永豐商業(yè)街店鋪名稱（永豐商業(yè)街：共永豐商業(yè)街店鋪名稱（永豐商業(yè)街：共9494個(gè)商鋪）個(gè)商鋪）5個(gè)鞋店：鞋柜、老北京布鞋、品牌皮鞋大甩賣.萬達(dá)鞋城、達(dá)芙妮.4銀行：興業(yè)銀行、中

29、國(guó)銀行、商業(yè)銀行、本溪市商業(yè)銀行、3個(gè)事業(yè)部門：警察大隊(duì)、青年宮、礦業(yè)公司、19個(gè)食品店：韓國(guó)風(fēng)味正宗冷面、麻辣燙、小板凳冷面店.金絲玉米營(yíng)養(yǎng)快餐、歐羅巴、上海阿太肉串、九品香飯莊、清真抻面館、王麻子飯店、金絲玉米營(yíng)養(yǎng)快餐、歐羅巴、上海阿太肉串、九品香飯莊、清真抻面館、王麻子飯店、金絲玉米營(yíng)養(yǎng)快餐、歐羅巴、上海阿太肉串、九品香飯莊、清真抻面館、王麻子飯店、2個(gè)皮具店：啄木鳥皮具、澎澎名品箱包店、1個(gè)超市：華聯(lián)超市15個(gè)普通服飾店：休閑牛仔、紫水晶、星期八服飾店、aptcenozoic、胖太太服飾店、木子特賣會(huì)、功針、木仔服飾、k-boxing、yzc、kipone、sanertu、369休閑特

30、區(qū)、大連外貿(mào)、東方圣絨、2酒店類：西鐵城酒店、長(zhǎng)海酒店、2個(gè)針織品店：針織批發(fā)行、東方針織批發(fā)、2個(gè)男裝店：圣龍服飾、意大利蘋果王集團(tuán)有限公司、3個(gè)品牌男裝店：s.d.spontim、2個(gè)利郎店13個(gè)品牌服飾店：2個(gè)361度店、2個(gè)李寧店 真維斯、kappa.2個(gè)361度店、2個(gè)李寧店 真維斯、kappa.1個(gè)褲業(yè)店：褲百5個(gè)女裝店：羅曼尼,鼎美國(guó)際時(shí)尚，紫水晶，天木腐蝕，伊韻兒服飾。永豐商業(yè)街店鋪名稱及各品類所占比例（永豐商業(yè)一條街：共永豐商業(yè)街店鋪名稱及各品類所占比例（永豐商業(yè)一條街：共9494個(gè)商鋪）個(gè)商鋪）2個(gè)大型商場(chǎng)：新東方商廈、金圓大廈、1個(gè)典當(dāng)行：天當(dāng)和寄賣行2個(gè)兒童服飾類：三毛

31、童裝、果果童裝、1個(gè)大型電子廣場(chǎng)：溪林電子市場(chǎng)、2個(gè)家紡店：水星家紡、愛閣家紡、2個(gè)發(fā)廊：欣亮美發(fā)、雪潔美發(fā)1個(gè)日雜店：日雜店4個(gè)飾品店：六福銀店、萃華金店、就是想見你、韓國(guó)飾品店、1個(gè)影樓：龍新派攝影、1個(gè)電器類：國(guó)美電器店名店名區(qū)位區(qū)位面積面積租金租金溪林羽絨服商場(chǎng)內(nèi)永豐商業(yè)街 126平100萬（售價(jià)）溪林商場(chǎng)內(nèi)永豐商業(yè)街 22平4.4元/天/攤鋪永豐商業(yè)街內(nèi)攤位 10平4元/天/店名店名區(qū)位區(qū)位面積面積租金租金大連外貿(mào)永豐商業(yè)區(qū)35平方米6.2元/天/老北京布鞋店的旁邊永豐商業(yè)區(qū)23平方米9.5元/天/網(wǎng)吧永豐商業(yè)區(qū)600平方米（2層）3.6元/天/解放路商業(yè)區(qū)店鋪名稱（解放路商業(yè)街：共

32、解放路商業(yè)區(qū)店鋪名稱（解放路商業(yè)街：共9898個(gè)商鋪）個(gè)商鋪）12個(gè)食品類：葡式蛋撻、紐瑞紳水吧、麥多餡餅、意達(dá)利冷飲、老北京肉味面、吉祥混沌、金賣糕點(diǎn)、李先生、tasty經(jīng)典味道、雨陽(yáng)肉串、李家炭火烤肉、肯德基、4銀行：興業(yè)銀行、中國(guó)銀行、商業(yè)銀行、本溪市商業(yè)銀行、1個(gè)聯(lián)通公司5個(gè)大型商場(chǎng)：銀座商廈、新瑪特、華聯(lián)溪林購(gòu)物廣場(chǎng)、新瑪特美食廣場(chǎng)、溪林名羽絨服廣場(chǎng)、23個(gè)手機(jī)店鋪2個(gè)大藥房1個(gè)電器店：海爾專賣店1個(gè)運(yùn)動(dòng)城：天風(fēng)運(yùn)動(dòng)城、1個(gè)影城：萬佳影城 1個(gè)大型美食廣場(chǎng)：新瑪特美食廣場(chǎng)2個(gè)童裝店：時(shí)尚童裝專賣店、哺康婦孕嬰用品10個(gè)品牌服飾店：佐丹奴、美特斯邦威、阿瑪尼、阿依蓮、納迪亞、李寧、唐獅

33、、森馬、喬丹體育、米奇專賣店、4個(gè)普通服飾店：百老匯服裝廣場(chǎng)、美國(guó)蘋果服飾有限公司、愛登堡、羅曼尼、6個(gè)男裝店：衣尊、奧格世特、魔街時(shí)尚男裝、kcum、男服金典、jazzlaotou解放路商業(yè)區(qū)店鋪名稱（解放路商業(yè)街：共解放路商業(yè)區(qū)店鋪名稱（解放路商業(yè)街：共9898個(gè)商鋪）個(gè)商鋪）2個(gè)煙酒店：煙酒行、中外名煙名酒、1個(gè)屈臣氏店：屈臣氏內(nèi)1個(gè)家紡店 1個(gè)女裝店：五丁月衣舍、4個(gè)飾品店：珠寶名店、信德緣銀店、真石坊、山城金店、1個(gè)皮草店：第一夫人1個(gè)電器店：海爾專賣店1個(gè)褲子店：休閑牛仔、1個(gè)鞋業(yè)店：皇朝鞋業(yè)、3個(gè)游樂場(chǎng)所：臺(tái)球每小時(shí)五元、佰奇臺(tái)球、運(yùn)動(dòng)城三樓游戲廳1個(gè)化妝品店5個(gè)銀行2個(gè)發(fā)廊：名

34、角發(fā)廊、東方名剪、1個(gè)典當(dāng)行：典當(dāng)行解放路商業(yè)區(qū)店鋪名稱（解放路商業(yè)街：共解放路商業(yè)區(qū)店鋪名稱（解放路商業(yè)街：共9898個(gè)商鋪）個(gè)商鋪）1個(gè)飾品店：美購(gòu)、1個(gè)日雜店：旺財(cái)雜食超市、利民商店、1個(gè)事業(yè)單位：本溪市公安局金融大隊(duì)、店名店名區(qū)位區(qū)位面積面積租金租金商鋪站前移動(dòng)公司上行15平4.4元/天/摩街服飾店解放南二路上130平5.5元/天/為適應(yīng)沈本一體化的發(fā)展，本溪市沿著這一主線在沈本城際連接帶上建成沈溪新城、太子河新城、火連寨新市鎮(zhèn)、橋北新市鎮(zhèn)。沈溪新城地處沈本交界處，規(guī)劃面積205平方公里，建設(shè)目標(biāo)是經(jīng)濟(jì)總量超千億元、人口規(guī)模超百萬的森林健康城市。沈溪新城的布局確定為按照“一心、兩帶、三

35、城、三園”城市架構(gòu)。“一心”，將本溪行政中心北移至沈溪新城。“兩帶”，在沈本干線交通帶兩側(cè)形成沈本產(chǎn)業(yè)帶、城市景觀帶。“三園”。建設(shè)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園、健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)園 。“三城”，即在三個(gè)專業(yè)化園區(qū)中打造“大學(xué)城、商貿(mào)城、健康城”。沈溪新城 太子河新城位于沈本一體化的核心地帶，區(qū)域面積35平方公里，致力打造現(xiàn)代化生態(tài)宜居新城，是未來沈本新城的休閑、行政、商務(wù)、娛樂中心。火連寨新市鎮(zhèn)位于本溪市市區(qū)西北部，距沈陽(yáng)桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)30公里，沈丹高速公路響山子出口就坐落在城鎮(zhèn)中心。新市鎮(zhèn)主打沈溪“宜居之鎮(zhèn)、休閑之鎮(zhèn)、鑄造之鎮(zhèn)、建材之鎮(zhèn)”，規(guī)劃面積40平方公里，目標(biāo)是形成10萬人口、1000億元

36、產(chǎn)值規(guī)模。確定了“一心一園”的雙核城鎮(zhèn)發(fā)展格局。“一心”即行政商住中心；“一園”為新材料產(chǎn)業(yè)園。火連寨新市鎮(zhèn)太子河新城 橋北新市鎮(zhèn)位于平山區(qū)橋頭辦事處至北臺(tái)辦事處地區(qū)，占地面積127平方公里。本鋼集團(tuán)、亞洲最大的單體鐵礦大臺(tái)溝鐵礦均坐落在該區(qū)域內(nèi)，新市鎮(zhèn)距沈陽(yáng)65公里，預(yù)計(jì)到2015年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1000億元，人口達(dá)到20萬人。以教育產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)城市建設(shè)，是沈本新城發(fā)展的一大創(chuàng)舉。沈陽(yáng)藥科大學(xué)、中國(guó)醫(yī)科大學(xué)、遼寧科技學(xué)院、遼寧中醫(yī)學(xué)院等高校紛紛落戶，本溪市高中分校、本溪市實(shí)驗(yàn)中心分校等也遷往藥都。橋北新市鎮(zhèn)新瑪特華聯(lián)商廈金圓商廈銀座萬達(dá)鞋城溪林電子城中檔品質(zhì)服裝區(qū)箱包鞋帽餐飲區(qū)、休閑娛樂共享大廳

37、兒童用品區(qū)小百、飾品電腦等電子產(chǎn)品本溪三好街華聯(lián)商廈門前華聯(lián)商廈門前2011年年3月月28日日星期一星期一14：4014：52雙向客流雙向客流12分鐘分鐘1000人人曙光路端曙光路端2011年年3月月28日日星期一星期一14：3815：01雙向客流雙向客流23分鐘分鐘1000人人平山路端平山路端2011年年3月月28日日星期一星期一14：3414：55雙向客流雙向客流21分鐘分鐘1000人人萬達(dá)鞋城門前萬達(dá)鞋城門前2011年年3月月29日日星期二星期二10.3911：00雙向客流雙向客流21分鐘分鐘1000人人鐵路轉(zhuǎn)盤入口鐵路轉(zhuǎn)盤入口2011年年3月月29日日星期二星期二10：4511：07雙

38、向客流雙向客流22分鐘分鐘500人人83.3人/分43.4人/分47.6人/分47.6人/分22.7人/分名稱名稱日期日期星期星期時(shí)間段時(shí)間段客流客流商業(yè)大廈4月5日二 (清明節(jié)）10:4210:4756人/分站前人防地下商場(chǎng)4月9日 六 12:0512:1017.4人/分 實(shí)華文化地下商場(chǎng)4月9日 六11:4511:50 25.6人/分新瑪特購(gòu)物廣場(chǎng)4月5日二 (清明節(jié)）9:459:50 39.2人/分 4月9日 六12:3012:3530人/分實(shí)華新世界廣場(chǎng)4月9日六 12:3712:42 9.6人/分環(huán)球商場(chǎng)4月5日二 (清明節(jié)）11:2011:25 12人/分 本溪世佳購(gòu)物中心4月5日

39、 二 (清明節(jié)）10:5010:559人/分 金圓商廈4月5日二 (清明節(jié)）10:5911:04 19.2人/分 4月9日 六 12:5312:58 21人/分銀座時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)4月5日二 (清明節(jié)）11:19-11:2415.8人/分 華聯(lián)商廈 4月5日二 (清明節(jié)）10:3510:4032.4人/分4月9日六12:4612:5140.4人/分大商超市4月5日二 (清明節(jié)）10:5811:0317.2人/分結(jié)合商圈目標(biāo)消費(fèi)群確定本商場(chǎng)的功能。本溪高收入群體顯而易見，集中為本鋼集團(tuán)、政府公務(wù)人員、生意人，當(dāng)?shù)爻惺浙y員表示每月超市客流量大增，收款均為百元大鈔時(shí)一定是本鋼開資的日子，可見本溪高收入

40、群體是高度集中的。根據(jù)本溪近五年人口數(shù)據(jù)變化趨勢(shì)看，本溪人口逐年外流，本溪常駐人口50歲以上人口居多，19歲23歲在各地讀書，畢業(yè)后除少數(shù)回流進(jìn)入國(guó)企、政府外，基本均留外地工作，婚后部分家庭將子女送回本溪，由父母代管,可見本溪常住人口結(jié)構(gòu)為兒童、少年和中老年。綜上所述，本溪項(xiàng)目核心目標(biāo)消費(fèi)群定位為中年人和孩子。本鋼集團(tuán)本雖有購(gòu)買能力，但他們多數(shù)鎖定知名度較高檔次的品牌服飾，鑒于本溪項(xiàng)目地已有新瑪特投入使用，華聯(lián)的品牌地位又不容動(dòng)搖，因此我司本溪項(xiàng)目只能從中低檔市場(chǎng)中尋找市場(chǎng)空隙，本溪如今商業(yè)氛圍就本溪市規(guī)模而言是比較成熟與完善的，我們要將最為零星的市場(chǎng)空隙安排進(jìn)我們的項(xiàng)目中。本溪項(xiàng)目核心功能：

41、中低檔、兒童、中老年、少年、休閑購(gòu)物娛樂場(chǎng)所。商業(yè)核心消費(fèi)群體輻射范圍可分為:核心消費(fèi)群：核心消費(fèi)群：如圖半徑兩公里內(nèi)，輻射范圍為平山區(qū)，平山區(qū)人口35.14萬。中心消費(fèi)群：中心消費(fèi)群：如圖半徑5公里內(nèi)，輻射范圍為明山區(qū)和溪湖區(qū)，明山區(qū)人口40萬人，西湖區(qū)人口23萬人。輻射消費(fèi)群：輻射消費(fèi)群：如圖半徑10公里內(nèi)，輻射范圍為南芬區(qū)，南芬區(qū)人口10萬人，根據(jù)購(gòu)物中心定位二八黃金定律，購(gòu)物中心商圈輻射人口數(shù)與購(gòu)物中心零售服務(wù)面積的比為4：1，按此推算，永豐商鋪應(yīng)有購(gòu)物中心總面積22萬平。而本溪現(xiàn)有購(gòu)物中心面積已達(dá)27萬平。名稱名稱經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)面積主營(yíng)主營(yíng)商品商品檔次檔次新瑪特購(gòu)物廣場(chǎng)96000化妝品

42、、首飾、鞋、箱包、服裝、飾品、必勝客、健身器材、家居用品、童裝、食品、影城、電器、超市、鐘表高檔實(shí)華新世界廣場(chǎng)20000電子產(chǎn)品、小百、服飾、食品、箱包、鞋、帽子、家居、禮品文具中檔環(huán)球商場(chǎng)30000家電、飲食、五金低檔世佳購(gòu)物中心21600電子產(chǎn)品、服飾、兒童早教中心、食品、娛樂中心高檔金圓商廈服飾、飾品、縫紉低檔名稱名稱經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)面積主營(yíng)主營(yíng)商品檔次商品檔次銀座時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)30000服飾、鞋、電子產(chǎn)品、小百、辦公用品、飲食、家居、美發(fā)用品、鐘表、針織品、便利店、電玩城、陶瓷、首飾、眼鏡、化妝品、兒童服飾低檔華聯(lián)商廈50000電子產(chǎn)品、化妝品、飾品、鐘表、鞋、箱包、眼鏡、帽子、傘、超市、食

43、品、健身器材、針織品、服飾、家居、兒童服飾、SPA、健身區(qū)高檔商業(yè)大廈24000首飾、化妝品、工藝品、食品、鐘表眼鏡、超市、服飾、鞋、帽、飾品、箱包、美容館、辦公用品、音樂器材、電子產(chǎn)品、家居用品、團(tuán)購(gòu)中心中檔人防地下商場(chǎng)9800服飾、飾品、箱包低檔實(shí)華文化地下商場(chǎng)20000服飾、飾品、箱包低檔直接競(jìng)品：文化地下商場(chǎng)、站前人防地下商場(chǎng)、實(shí)華新世界地下。現(xiàn)狀現(xiàn)狀：文化商場(chǎng)品類齊全、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)良好，百姓認(rèn)知度較高，商品價(jià)格低廉，雖眾所周知該地商品多數(shù)五愛街上貨但覺得價(jià)格還算合理，因此本溪百姓多數(shù)于此地購(gòu)物。主要消費(fèi)人群年齡在40歲以下。站前地下商場(chǎng)成立較早，內(nèi)部空間較實(shí)華地下商場(chǎng)要寬敞明亮，商鋪面積

44、區(qū)間也較大，經(jīng)營(yíng)商品多為中老年服飾。實(shí)華新世界地下商場(chǎng)10年4月投入使用，購(gòu)物環(huán)境較好，經(jīng)營(yíng)品類齊全，與站前地下相同，中心設(shè)有600天井休閑區(qū)，主營(yíng)年輕時(shí)尚類商品，現(xiàn)階段商鋪?zhàn)赓U價(jià)格較低，空置率較高，物業(yè)費(fèi)高達(dá)30元/月以上。缺陷缺陷：實(shí)華地下文化商場(chǎng)通道狹窄，無休息區(qū)，燈光昏暗，各經(jīng)營(yíng)品類較分散，餐飲類均為路中間攤位，無就餐區(qū)。站前地下商場(chǎng)商品樣式陳舊，缺少路標(biāo)，無就餐區(qū)，沒發(fā) 揮出火車站前核心地段優(yōu)勢(shì)，而造成環(huán)球購(gòu)物就餐環(huán)境極 差卻生意火爆。實(shí)華新世界負(fù)二層餐飲區(qū)座位較少。間接競(jìng)品：華聯(lián)、新瑪特、金圓、世佳購(gòu)物、商業(yè)大廈。均為大型商場(chǎng)類，品牌效益明顯，百姓認(rèn)知度高，但均價(jià)格偏貴。金圓地理位

45、置優(yōu)越，但購(gòu)物環(huán)境較差，商品低檔，無特色，對(duì)我公司項(xiàng)目影響較小。借鑒世佳的電子城成功之道。通過多次實(shí)地考察，得出兒童用品為本溪目前較為薄弱的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，具考察統(tǒng)計(jì)僅各大綜合型商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)兒童用品但價(jià)格較高，而銀座負(fù)一層、世佳購(gòu)物、金圓商廈等均為零星商戶經(jīng)營(yíng)童裝。兒童玩具用品等僅有鐵工市場(chǎng)一處購(gòu)物場(chǎng)所，該地購(gòu)物環(huán)境較差，且傳聞近期搬遷。綜上所述本溪第一市場(chǎng)空隙為兒童用品類。永豐商業(yè)街商場(chǎng)林立，但供兒童、少年休閑娛樂場(chǎng)所較少，圖片為新瑪特地下休閑區(qū)設(shè)的4臺(tái)賽車模擬游戲機(jī)，在新瑪特地下商鋪空置率50%以上的情況下此處人滿為患，負(fù)二層僅有幾個(gè)休息座椅的廣場(chǎng)區(qū)，孩子們的嬉笑聲不絕于耳，步行街中段一圓形木圍區(qū)

46、更是孩子父母休憩于此，另外新瑪特地下飲食區(qū)有就餐座位的攤位經(jīng)營(yíng)狀況火爆，無座位區(qū)則經(jīng)營(yíng)慘淡，可見休閑娛樂的需求已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出購(gòu)物需求。借鑒世佳購(gòu)物的二次成功招商，可見電子類產(chǎn)品的購(gòu)物環(huán)境是急需改善的，此可作為第二市場(chǎng)空隙。核心消費(fèi)群（半徑核心消費(fèi)群（半徑2 2公里常駐人口）：公里常駐人口）：平山區(qū)0歲18歲，50歲60歲。家庭收入3000元/月。業(yè)態(tài)需求求物美價(jià)廉，有特色、有質(zhì)量保證可休閑娛樂的消費(fèi)場(chǎng)所；業(yè)種需求兒童用品、青少年特色飾品、服裝、鞋帽、箱包、書吧、家 居用品、小百、美甲等可復(fù)制的沈陽(yáng)成熟的消費(fèi)類型；功能要求購(gòu)物、娛樂、休閑；消費(fèi)者結(jié)構(gòu)收入穩(wěn)定的、追求生活質(zhì)量的工薪族，追求新奇事務(wù)的青

47、少 年，生活必需的兒童用品的家長(zhǎng)、渴望享受生活的中年人。中心消費(fèi)群（半徑中心消費(fèi)群（半徑5 5公里范圍常駐人口）：公里范圍常駐人口）：平山區(qū)0歲18歲，50歲60歲。家庭收入3000元/月。業(yè)態(tài)需求綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；業(yè)種需求百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾；功能要求購(gòu)物、娛樂、休閑、美食、觀光等；消費(fèi)者結(jié)構(gòu)收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識(shí)較高的消費(fèi)群。輻射消費(fèi)群（半徑輻射消費(fèi)群（半徑5-105-10公里范圍以內(nèi)的常駐人口和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口公里范圍以內(nèi)的常駐人口和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口)業(yè)態(tài)需求綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；業(yè)種需求百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產(chǎn)；功能要求購(gòu)物、娛樂、休閑、美食、觀光等；消費(fèi)

48、者結(jié)構(gòu)消費(fèi)意識(shí)較高的中層收入的市內(nèi)及周邊縣市的居民。定位原則定位原則：沈陽(yáng)需要?jiǎng)?chuàng)新 本溪需要模仿復(fù)制。招商：招商：鑒于阜新項(xiàng)目的前車之鑒、投資及自營(yíng)業(yè)主的消費(fèi)心理，建議本溪項(xiàng)目先招商后銷售，項(xiàng)目破土即開展招商登記，大肆利用沈本一城規(guī)劃，吸引沈陽(yáng)經(jīng)營(yíng)業(yè)者、投資者，沈陽(yáng)太原街、中街的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的稀缺性是有目共睹的，沈陽(yáng)高收入群體抑制通脹的心情是急切的，因此招商目標(biāo)除當(dāng)?shù)貎?yōu)秀經(jīng)營(yíng)業(yè)者外，沈陽(yáng)亦可作為主要招商對(duì)象。簽訂租賃協(xié)議后帶著租約銷售，售給投資者，租金對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶可適當(dāng)降低，甚至可以零租金啟動(dòng)，分階段變更租賃價(jià)格，比如三個(gè)月零租金，46個(gè)月按一半收取，半年后正常收取租金，租金足以支付償還銀行貸款即可，簽約23年，3年后商鋪成熟后業(yè)主自行增長(zhǎng)租金。銷售銷售：招商初見成效后，設(shè)定銷售節(jié)奏，招商停止，開始銷售，前期租賃業(yè)主有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。參考實(shí)華新世界2年前售價(jià)2萬元左右開盤，相信完成第一階段銷售任務(wù)不是問題，詳細(xì)銷售計(jì)劃階段性制定上報(bào)。品牌推廣品牌推廣：沈陽(yáng)本溪同步，本溪以戶外廣告、直銷為主，電臺(tái)、紙媒為輔，沈陽(yáng)以互聯(lián)網(wǎng)、沈城樓市為主，大力宣傳品牌實(shí)力，定期組織“鵲橋會(huì)”，給本溪經(jīng)營(yíng)業(yè)者和沈陽(yáng)生產(chǎn)廠商、品牌代理等建立溝通橋梁，甚至可以定期組織業(yè)主到廣州、深圳批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)貨交流，總之，我們要體現(xiàn)出我們提供的不僅僅是投資收益，而更是一次生存技能投資。主題原則：復(fù)制沈陽(yáng)、減少百姓接受時(shí)間。