1、黑山市場調研報告 黑山縣是遼寧省錦州市下轄的一個縣。位于遼寧省西部，錦州市東北端。東部依繞陽河與遼中縣、新民市為鄰，南部與臺安縣搭界，西部與北寧市接壤，北部、西北部與阜新蒙古自治縣為鄰。全縣面積2436平方公里，總人口約64萬人。2010年度GDP115億，人均年收入7400元。黑山縣黑山縣下轄17個鎮、4個鄉、1個民族鄉，51個社區居委會、17個村委會。北廣場南廣場啟發路步行街商圈解放路步行街商圈擬建區域 黑山南北廣場位于解放路兩端，構成黑山縣核心商圈，是黑山百姓最集中的娛樂休閑場所，廣場北側黑山縣委已搬遷，北廣場將在2011年內擴建。2 011年新開工項目，年底交房，開發體量尚不確定，現階

2、段規劃1棟樓，1至3層為門市，面積區間200平500平，鄰中大路側均價17000元/平方米，其它鄰路15000元/平方米。3層以上為精裝公寓，預期售價5000元/平方米，戶型圖紙等尚未公布。可貸款，首付五成。黑山縣商業價值最高的商圈，阿迪達斯、喬丹體育等主力店均建于此，兩側步行臺階寬7米，中間行車路寬17米。解放路上建有黑山百貨、中百商廈、華都商廈3個商場，亦為黑山僅有的三個室內購物商場。解放路沿街商鋪總數：82個，一層面積區間4070平方米，其中3間招租，空置率為3%。由于此路段主力店較多，且貫穿南北廣場，且政府剛剛完成此路段亮化工程，因此解放路成為最佳購物街區，臨街商鋪房主也因此獲利非淺，

3、當訪談過程中詢問售價時房主均稱：“那看你給多少錢了！200萬你能買起啊？”且不同房主要價不同，漫天要價，可見該地區售價有行無市。解放路店鋪名稱及各品類所占比例（解放路一條街：共解放路店鋪名稱及各品類所占比例（解放路一條街：共82個商鋪）個商鋪）1個五金商店1.22%：東興五金商場10個餐飲店、5.65%：勝利來食品、水果店、加州牛肉面、福記麻辣燙、卡布奇諾咖啡店、煙酒茶總匯、鴻潤水果店、尚品咖啡屋、麥克斯美食、碰碰涼、10個普通服飾店、12.2%：納迪亞、鴻星爾克服飾店、adidas、361度、kappa、以純、唐獅休閑、美特斯邦威、運動休閑用品店、雙星體育用品、1個眼鏡店、1.22%：寶島眼

4、鏡連鎖、2個家紡、2.43%：美羅家紡、南方窗簾城、2個鞋店、2.43%：老北京布鞋、奧倫皮鞋、6個化妝品、飾品店、7.31%：萃華金店、陽光女生10元店、七色花飾品店、雅瑞化妝品商場、雅瑞化妝品商行、2元起價飾品店、1個鮮花店、1.22%：麗明鮮花、3個綜合性商店、3.66%：中百商廈、華都商廈、黑山百貨大樓、1個褲業店、1.22%：可以褲城、9個電器店、10.97%：三星專賣店、美的家電、萬鑫家電、宏聲音像、宏達家電、大樓家電、電子五金小百、奇聲家電商行、小電子商行、8個男裝、9.76%：皮爾卡丹、報喜鳥、圣鑫男裝店、喬夫、蜘蛛王、與狼共舞牛仔店、金羽杰服飾、上海啄木鳥企業發展有限公司、4

5、個女裝店、4.88%：巴黎春天、艾蕾莎、春天內衣批發購物廣場、艾琳娜時裝皮革羽絨服、6個普通服飾類7.31%：圣雪瑪時尚羽絨服、朵以服飾、怡含涵服飾、彬伊奴服飾、欣美閣時尚百貨解放路店鋪名稱及各品類所占比例（解放路一條街：共解放路店鋪名稱及各品類所占比例（解放路一條街：共82個商鋪）個商鋪）1個箱包店、1.21%：靈芝箱包、2個眼鏡店、2.44%：月亮島眼鏡、視康眼鏡、2個城市配套設施、2.44%：欣鑫辦工商行、中國電信解放路營業廳4個藥店4.88%：健民大藥房、黑山大藥房、龍康大藥房、錦州天康大藥房、1個娛樂設施、1.21%：奧東松樂全自動麻將機、2個書店文具、2.44%：弘揚書店、晨光文具

6、4個孕嬰、婚紗攝影、2.26%：孕嬰童生館、格林童趣攝影、媽咪寶寶孕嬰店、時尚風情婚紗攝影1個箱包店、1.21%：萬里馬箱包、1個體育用品店、1.21%：金太陽體育用品、店名店名區位區位面積面積租金租金女人世界靠近北廣場60平方米5.4元/天/快餐店靠近南廣場135平方米（2層）1.3元/天/服裝店靠近南廣場120平方米（2層）1.8元/天/營業時間：早8：3020：30一樓：超市、化妝品、鞋 二樓：羊毛衫、箱包、首飾三樓：服裝 四樓：童裝、羽絨服租金：一樓手抓餅攤位：1.5萬/年二樓服裝：不詳三樓服裝：1.6元/天/平方米4.1元/天/平方米四樓羽絨服:整體售出，不對外租賃。一樓：商鋪 二樓

7、：鞋、床上用品三樓：服裝租金：自營。不對外出租。一樓超市二樓服裝租金：二樓服裝：2.4元/平方米/天。黑山縣啟發路為北廣場西側一條近似步行街的商業街，啟發路寬20米左右，兩側均為臨街商鋪，且中間段旁經過黑山綜合市場和黑山春天兩個小商圈，啟發路臨街商鋪合計177間，空置率為3%，面積區間2090，經營品類齊全，路中間設有露天經營攤位，年租金600元，商品價格檔次較低，雖貌似步行街卻購物環境極差。路兩端均為拉腳車集散地。啟發路店鋪名稱及各品類所占比例（啟發路一條街：共啟發路店鋪名稱及各品類所占比例（啟發路一條街：共177個商鋪）個商鋪）24個食品店、13.6%：香吧老熟食城、市場小吃部、糧油第一經

8、銷處、骨里香烤雞店、鄉吧老熟食大世界、紅利萊水果商店、吉祥餛飩、北京風味蛋糕店、大福來過橋米線、大眾糧油商店、山寨烤雞、北京風味烤鴨店、張老大羊湯館、勝利來食品、香香精品大果園、雨潤冷鮮肉、崔氏韓國拌菜屋、眾樂乳品店、光明生日蛋糕、如家面食館、肯基斯漢堡快餐、魏海飯莊、北京正宗張氏茶油鴨、河北大名府小磨香油4個藥店、2.26%：雙葉藥店、北門百姓藥房、健康大藥房、黑山大藥房（啟發路藥店）、5個褲業店、2.8%：百匯褲業、金旺褲行、米高褲行、順發褲行、蒙歐褲行、5個發型店、攝影店、2.8%：康尼婚紗攝影、寶貝之家兒童攝影、紫金城婚紗攝影、韓流造型、酷發 1個音像社、0.56%：華樂音像 2個電器

9、類、1.13%：中國移動通信市場批定專營店、子梅手機配件商店、1個五金店、0.56%：黑山縣生資五金商店、5個小商場、2.8%：黑山綜合市場、多元百貨店、鑫金三角綜合商店、欣美閣時尚百貨、啟發平價商店4個飾品店、2.26%：佳佳飾品2元折扣店、全場9塊9、真情飾愛時尚用品、曹洋金店、2個菜行、1.13%：何家蔬菜種子商行、邢家益民菜籽、3個童裝、1.69%：寶寶康童裝、陽光貝貝童裝店、寶寶秀童裝店、2個箱包店、1.13%：超凡箱包服飾、金領箱包啟發路店鋪名稱及各品類所占比例（啟發路一條街：共啟發路店鋪名稱及各品類所占比例（啟發路一條街：共177個商鋪）個商鋪）2個眼鏡店、1.12%：同仁眼鏡、

10、大光明眼鏡36個鞋店、20.34%：361贏松鞋店、喬丹體育、安踏鞋店、榮華鞋店、春天鞋店（黑山一店）、天順鞋業、旺族鞋店、時尚女鞋、興旺鞋業、杰豪皮鞋、富爾貝妮鞋業、意爾康皮鞋、雅利仕鞋店、飛駝鞋店、亮族鞋店、蜘蛛王皮鞋、大東方鞋業廣場、百鑫鞋城、北京鞋城、意爾康皮鞋、尊貴運動鞋、佰納皮鞋、意爾康鞋業、天緣鞋業、美國紳士鞋業、澳倫鞋店、太子龍鞋業、匹克運動、內九門老北京布鞋、吉爾達鞋業、達朗鞋店、恒泰祥老北京布鞋、圣大鞋城、寶路鞋業、千色鞋城、遼北皮鞋城8個家紡店、4.5%：孚日大家紡、戀心家紡、情人草家紡、美麟家紡、喜安家紡、袋鼠家紡店、春妮羊絨紡織、北極絨家紡18個女裝店、10.2%：阿

11、依蓮服飾、菲凡女裝、天之錦內衣、天之錦內衣、伊韻兒、秋水依人服裝、一頻道女裝服飾、QUEEN女王店、秀伊人服裝店、美思內衣、林記金圣內衣、詩梵妮思服飾、魅族時尚館、“我的”女裝時尚店、貴族女人、恩瑞妮女裝、依婷內衣、春妮羊絨紡織33個普通服飾店、18.64%：特步（洪德體育用品商店）、鴻星爾克服裝店、李寧服飾、真維斯服飾、森馬服飾、唐獅體育、魔高服飾、喜得龍體育、依玖服飾、ET服飾、新貴族精品店、依玖服飾特賣場、衣朗部落服飾、納迪亞服飾、潮流前線服飾、佐田體育、黑山縣新宇服裝店、百發羽絨服商場、超日體育、靠吧服飾、華之旭服飾、千衣百匯服裝店、意文服飾、奇安達時尚運動、品牌皮衣低價清倉、百業發服

12、裝店、凱發羽絨服商場、外貿亂馬服飾、19元服裝店、百老匯服裝廣場、曉春毛衫商店、名牌襯衫、361體育用品、2個男裝店、1.12%：馬克華菲男裝、東方紅男裝9個化妝品店、5.1%：雅芳化妝品、雅瑞化妝品、思美家化妝品、佳美化妝品、利平化妝品、保珍化妝品商店、南韓化妝品商行、好女人化妝品、雅瑞化妝品商店啟發路店鋪名稱及各品類所占比例（啟發路一條街：共啟發路店鋪名稱及各品類所占比例（啟發路一條街：共177個商鋪）個商鋪）1個牙院、0.56%：邢艷霞鑲牙所 1個干洗店、0.56%：市場干洗 1個毛線店、0.56%：金城三利毛線 1個美術社、0.56%：雷雨美術社 1個佛店、0.56%：起緣佛店店名店名

13、區位區位面積面積租金租金天象鞋業啟發路北北504.38元/天/時尚女鞋啟發路北403.77元/天/布藝店啟發路北502.74元/天/梁靜拆褲腳啟發路北183.2元/天/羽絨服店啟發路南454.2元/天/音像店啟發路南451.2元/天/黑山春天小型商業區，位于啟發路中段北側，主營服裝，商品檔次較高，售價一般在300元/件1500元/件不等，經營較冷清，客流量近乎零。租金：適度女裝 90平方米 日租金：0.9元/天售價：45平方米 35萬 單價：7777元/平方米 黑山綜合市場小型商業區，位于啟發路中段南側，經營小百類為主，大廳內為食品類為主，大廳內床位2000元/年，兩側店鋪5000元/年，綜合

14、市場均有黑山工商局對外租賃，管理，為公營區域，購物環境較差，商品價格低，大廳內空置率較高，隨時可租到床位。啟發路啟發路 2011年年3月月16日日 9：229：27 170人人解放路解放路 2011年年3月月16日日 9：389：48 320人人 黑山商貿城位于解放路東側，分上下兩側，為黑山當地人主要消費場所，商品價格低廉，經營品類齊全，面積區間在2060，2011年3月16日當日商貿城一層內12家家店鋪出兌，空置率為：9%，二層空置率達50%以上。商貿城中部為餐飲區均為小型飯店等餐飲場所，就餐環境偏差。商貿城后身為綜合農貿市場，環境亦偏差。商貿城店鋪名稱及各品類所占比例（黑山商貿城：共商貿城

15、店鋪名稱及各品類所占比例（黑山商貿城：共136個商鋪）個商鋪）3個飾品店2.21%：匯美舍化妝品店（資生堂、高絲、蘭芝、嬌蘭等）、無限極、卡哇伊造型、27個女性服飾、19.85%：女人春天、衣佳人、浪漫女人、宜美服飾、都市女人精品名店、阿蓮酷衣坊、俏伊人靚裝店、愛尚衣女人店、佳美女裝、時尚女人、火鳳凰女裝、百卷閣女裝、絕代佳人、多多靚女女人店、舒美佳內衣店、舒美佳內衣店、俏伊人服飾、阿蓮酷衣坊、靚衣坊、曉穎制衣、萬源內衣、靚麗女人店、艾佳美時尚女人行、靚裝女人店、美美女人店、衣都女人名店、秀美可人女裝、8個普通服飾、5.88%：愛麗奴運動服休閑系列、化身服裝城、休閑一族、天順精品服飾、休閑一族

16、、時尚休閑屋、經典毛衫、增威襯衫、27個褲行、19.85%：西部牛仔、狼眼專賣店、鑫旺服裝店、鴻鑫褲行、圣雅褲行、鑫雨褲行、榮鑫褲城、中興褲城、59褲業、80元褲業、平價褲行、小文褲店、六六褲行、精品男褲、鑫穎褲行、尊華褲業、華聯褲業、68褲業、鴻君褲行、曉民褲行、四季興男裝、大眾褲行、尊派褲行、松立褲行、鑫成褲行、鴻順褲行、松立褲行2個十字繡、1.47%：十字繡、十字繡超市、5個家紡、3.68%：上海窗簾、愛閣家訪、恒源祥家訪、水星家紡、紫羅蘭家紡、15個童裝、11.03%：小福星童裝、甜寶家族童裝、陽光寶貝童裝、寶寶樂童裝店、喜洋洋童裝、米哈奇童裝大世界、貝貝家兒童用品、笨笨熊童鞋、男孩女

17、孩童鞋、親親寶貝服飾、新寵兒兒童服飾、俏皮仔兒童服飾、珊珊寶貝、菲克童鞋、菲克童鞋、17個普通服飾、12.5%：紅豆羽絨服、派蒙服飾店、優聯衣號、名典服飾行、亞洲服飾店、唯一坊、休閑一族、新主流服飾店、藍天麥子服飾、姿麗閣服飾店、張金鳳制衣、多彩多姿衣店、毛衫店、一元利毛衫店、天鑫制衣、藝盈扦腳褲、簡單貴族、商貿城店鋪名稱及各品類所占比例（黑山商貿城：共商貿城店鋪名稱及各品類所占比例（黑山商貿城：共136個商鋪）個商鋪）1個城市配套設施、0.74%：聯通網苑 2個養生館、美容院、1.47%：水芙蓉美容養生會館、好萊屋美容院 3個培訓班、2.2%：架子鼓培訓中心、少兒珠心算、樂器行、11個餐飲店

18、8.1%：（麻辣燙、蓋飯、炒飯小吃部）、福記麻辣屋、閑來飲、鑫旺小吃、鐵板魷魚店、可鑫小吃部、華藝快餐、凈波麻辣店、四川風味、愛情麻辣、金銀來生日蛋糕店 3個玩具店、2.21%：欣穎玩具店、淘桃屋、欣鑫玩具城、地址地址店名店名樓層樓層面積面積m m2 2年租金年租金日租金日租金 （元（元/天天/）商貿城商貿城女主角衣店女主角衣店一樓一樓28200001.96 1.96 商貿城中心商貿城中心位置位置褲業專家褲業專家一樓一樓401000006.85 6.85 商貿城商貿城紅發女裝紅發女裝一樓一樓30300002.74 2.74 商貿城商貿城媽咪寶貝媽咪寶貝一樓一樓25170001.86 1.86

19、商貿城商貿城四川風味麻四川風味麻辣燙辣燙一樓一樓38350002.52 2.52 商貿城商貿城鴻發女裝鴻發女裝一樓一樓25300003.29 3.29 商貿城商貿城華天嬌內衣華天嬌內衣一樓一樓29300002.83 2.83 商貿城商貿城動感男裝動感男裝一樓一樓25160001.75 1.75 商貿城商貿城閑來飲閑來飲一樓一樓40150001.03 1.03 商貿城商貿城攤位攤位露天露天303000.30.3商貿城商貿城小廣告小廣告一樓一樓37100000.74 0.74 位置位置面積面積售價售價商貿城天井內37平方米50萬單價：13513元/黑山縣南廣場新建項目，已成現房，13層為門市，1層

20、售價12000元/，二層售價10000元/，三層售價8000元/，與當地出租車司機楊天寶交談中得知已下信息:黑山城市建設向南遷移，即大虎山方向，黑山至大虎山路中已建成多個工業園區，且縣委即將牽至其中。另南湖公園正門中石油加油站附近將由北鎮開發商投資建設地下商業廣場，此人表示他本人服裝類大部分在錦州沈陽購買，因為黑山縣內服裝較為過時。近三年黑山房屋價格接近漲至3倍。縣長汪興表述：黑山在全省縣域排名中由40位上升到31位全縣地區生產總值實現115億元。農民人均純收入達到7400。規劃了2平方公里的八道壕經濟區和3.3平方公里的白廠門產業園，建設了2平方公里的胡家產業園和2.3平方公里的新興產業園，

21、這些園區將成為我縣經濟發展的新平臺。社會消費品零售總額完成36億元。2011年重點工作：1.構建中等城市格局。完善城市交通網絡，打造“三環四縱十二橫”城市路網，實現城市南連東擴，建成“兩鎮一區”、“兩湖一河”、30萬人口、30平方公里的中等城市。2打造區域商貿中心。建設大型購物中心、物流中心、星級賓館、綜合商貿廣場，完善雜糧、牲畜、建材、家具等各類專業市場，壯大現代服務業。（四）加強城鄉建設管理，啟動城市南連東擴工程 加快老城改造步伐。繼續推進城鄉危舊房屋棚戶區改造工程，讓更多的群眾改善人居環境，全年房地產開發不低于100萬平方米。實施6項重點市政工程：1.投資150萬元，新修衛生局門前路，拓

22、寬、打通光榮街西段1.3公里道路。2.投資436萬元，新建1.8萬平方米教堂廣場。3.投資3408萬元，改造城西鐵路橋，在城西兩條鐵路間建設700米長的帶狀公園。提升縣城商貿服務設施檔次。通過招商引資，建設10萬平方米集商貿休閑于一體的大型購物中心，提高城市品位。啟動小商品批發城和小食品批發城建設工程。1南北廣場和解放街改造工程。投資800萬元，將南北廣場建成縣城內兩個精致的休閑場所，把解放街建成第二條樣板街。2農村中學進城工程。投資1.7億元，在新城區建設一所可容納5000名學生的遼西高標準初中，讓10個鄉鎮12所初中的農村學生進城讀書，與縣城內孩子同樣享受優質的教育資源。3青少年學生校外活

23、動中心建設工程。投資2200萬元，建設1萬平方米的活動中心，豐富青少年文化生活。0南湖廣場和景觀橋建設工程。投資381萬元，在南湖公園西南新建1.5萬平方米休閑廣場和景觀橋，完善公園功能。城市縣級市區域面積（平方公里）區域人口（萬）人均年收入GDP評分1分0630km010.8萬01700元053.1億2分6301260km10.821.6萬17003400元53.1106.2億3分12601890km21.632.4萬34005100元 106.2159.3億4分18902520km32.443.2萬51006800元 159.3212.4億5分25203150km43.254萬680085

24、00元 212.4265.5億6分31503780km5464.8萬850010200元 265.5318.6億7分37804410km64.875.6萬 1020011900元 318.6371.7億8分44105040km75.686.4萬 1190013600元 371.7424.8億9分50405670km86.497.2萬 1360015300元 424.8477.9億10分56706300km97.2108萬1530017000元 477.9531億黑山2436平方公里64萬人7400元115億評分18分4分6分3分5分根據黑山簡介：參考遼寧省內初選市場評分標準得出黑山處于遼寧省內

25、C級開發地位。根據商圈區位：得出黑山商圈分布集中店鋪密集度高。根據商圈四至圖：解放路段可為擬建地，解放路寬17米，長413米，擬建7021平方米，由于將南北廣場包括在內后開發體量過大，黑山市場消化不了，另南北廣場外側步行人流動量較小，南北廣場設出入口為最佳人流導向，因此不建議將南北廣場建設其中。根據黑山廣場介紹：縣委搬遷說明黑山建設向大虎山方向遷移已成事實。根據黑山財富廣場介紹：15000元/為黑山門市售價均值。根據黑山解放路段介紹：該路段核心商業地位不容撼動，無人出售，空租率3%，店鋪品類齊全，大部分經營品類均占2%3%，僅有品牌服飾類和電器類占10%以上，可見該路段為中檔以上消費地。一層店

26、鋪租金評效從南廣場至北廣場依3元/天/6元/天/變化，可見該段為黑山商業發展新趨勢。根據商廈調研：得出黑山商業運營均靠當地百姓自營為主，且多為中低檔消費，可見當地購買力有限，追求經濟實用，理性消費。根據啟發路：雖然購物環境較差，但當地百姓認知度較高，其中聯通黑山商貿城，黑山綜合市場，均為客流量最為集中場所。經營品類上看普遍品類占1%2%,而食品類占13.6%，鞋店占20.4%，服飾類占28.84%，其中品牌店14家，而黑山春天主推時尚高檔消費，雖然總面積較小，但仍基本無人問津，租金僅為0.9元/天，可見時尚類中高檔消費定位是不被黑山百姓接受的，但改善購物環境也肯定是黑山百姓向往的。根據黑山商貿城：服飾類占69.11%，一層空租率9%，可見服飾類接近飽和，租賃價格1元/天7元/天不等，均價在3元/天。根據競品盛世名都：黑山門市1.5萬以內為主流價格定位。Swot分析：S優勢：無地下商業，商圈分布高度集中。W劣勢：當地百姓購買力有限，城市南擴。O機會：當地購物環境過差，改善是趨勢。T威脅：南北各一競品問世。