1、1鄰里中心定位鄰里中心定位2項(xiàng)目鄰里中心定位鄰里中心研究項(xiàng)目基地條件分析新加坡鄰里中心研究國內(nèi)鄰里中心研究成都鄰里中心研究結(jié)合地緣特征成功經(jīng)驗(yàn)研究總體思路3第一部分 鄰里中心研究4鄰里中心概念n概念：“鄰里中心”是不同于百貨公司、超市、賣場、商業(yè)街的第五商業(yè)業(yè)態(tài)，即社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。“鄰里中心”是指鄰里單位中的公共中心，包括商業(yè)、醫(yī)療、圖書館、教堂等公共機(jī)構(gòu)。“鄰里中心”這個(gè)概念產(chǎn)生于上個(gè)世紀(jì)60年代的新加坡，意即國內(nèi)所說的社區(qū)服務(wù)中心。n規(guī)劃及布局：每個(gè)鄰里組團(tuán)配置一個(gè)鄰里中心,每個(gè)居住區(qū)包含67個(gè)鄰里組團(tuán)，每個(gè)鄰里組團(tuán)擁有48幢住宅，約10002000戶。n功能：鄰里中心包含了一個(gè)商業(yè)服務(wù)中心

2、，以組團(tuán)內(nèi)居民的日常服務(wù)活動(dòng)為對(duì)象，和整個(gè)城市的中心商務(wù)區(qū)的功能相交叉。日常的生活服務(wù)可在小區(qū)內(nèi)解決，而商務(wù)活動(dòng)主要集中于中心商務(wù)區(qū)CBD，可以避免發(fā)展中國家CBD過于擁擠及商業(yè)衰落的情況。5新加坡鄰里中心研究1n概念：新加坡的鄰里中心是指分布于政府組屋區(qū)內(nèi)，為居民提供生活配套服務(wù)的設(shè)施，主要功能為商用產(chǎn)業(yè)，其實(shí)質(zhì)是購物中心。n規(guī)劃及布局：新加坡建屋發(fā)展局為10001200套住戶配套建設(shè)一個(gè)鄰區(qū)商店，為60008000套住戶配套建設(shè)一個(gè)鄰里中心，為4000060000套住戶配套建設(shè)一個(gè)新鎮(zhèn)中心。商店對(duì)組屋的比例為1.27平方米對(duì)1單位組屋。6新加坡鄰里中心研究2新加坡鄰里中心發(fā)展歷程初期鄰里中

3、心的建設(shè)并無規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，店屋主要是分配給受遷置計(jì)劃影響的店主，許多商店都建在組屋樓下，類似于成都的街鋪。1960年后期，政府已有明確城市商業(yè)規(guī)劃，并根據(jù)鎮(zhèn)中心、鄰里中心與鄰區(qū)商店不同層次的需求建設(shè)不同組合的商店。1989年開始，在組屋區(qū)劃出地段讓發(fā)展商投標(biāo)興建購物與娛樂中心，這些地段主要分布在鎮(zhèn)中心與地鐵站旁，發(fā)展商的開發(fā)更好的迎合民眾的需求。1991年開始，建屋發(fā)展局集多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)推行了新模式的鄰里中心，新鄰里中心與組屋分開，均為獨(dú)立式建筑，從而提高了組屋住戶的生活質(zhì)量，提高了城市的環(huán)境質(zhì)量。建屋發(fā)展局還對(duì)鄰里中心選址、與屋的配置比例、業(yè)態(tài)組合、商品檔次、必備功能等作出了相應(yīng)的規(guī)劃。7新加坡鄰

4、里中心研究3商業(yè)分級(jí)新鎮(zhèn)中心鄰里中心鄰里中心鄰區(qū)商店配置標(biāo)準(zhǔn)4000060000套住戶，1.27m2對(duì)1單位組屋配置6000600080008000套住戶套住戶,按按1.271.27m m2 2對(duì)對(duì)1 1單位組屋配置單位組屋配置10001200套住戶，按1.27m2對(duì)1單位組屋配置商品檔次高檔商品中檔商品中檔商品 生活必須品 必備功能娛樂設(shè)施、銀行、郵政局、超級(jí)市場、百貨公司及高檔商品、商店、餐館、快餐店 診療所及牙醫(yī)、診療所及牙醫(yī)、面包店、面包店、文具店、中西藥行、托兒所、文具店、中西藥行、托兒所、服裝店、眼鏡店、理發(fā)店、服裝店、眼鏡店、理發(fā)店、家庭用品、書局、家庭娛樂家庭用品、書局、家庭娛

5、樂中心。典型的鄰里中心包含中心。典型的鄰里中心包含3535個(gè)商店、個(gè)商店、2 2個(gè)食閣、個(gè)食閣、1 1個(gè)超個(gè)超級(jí)市場、級(jí)市場、1 1個(gè)菜市場、個(gè)菜市場、1 12 2臺(tái)自動(dòng)提款機(jī)。臺(tái)自動(dòng)提款機(jī)。普通日用商店和餐廳 8中國鄰里中心研究1中國鄰里中心發(fā)展歷程及發(fā)展趨勢中國鄰里中心發(fā)展歷程及發(fā)展趨勢n發(fā)源：中國的鄰里中心是在借鑒新加坡公共管理先進(jìn)理念的基礎(chǔ)上，由蘇州工業(yè)園區(qū)率先引入國內(nèi)。蘇州工業(yè)園區(qū)結(jié)合自身園區(qū)商業(yè)開發(fā)，并通過多年實(shí)踐已摸索出一整套適合中國國情的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理模式，蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心也成為了集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育于一體的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心。“鄰里中心”也成為了中國第一個(gè)

6、社區(qū)商業(yè)服務(wù)的品牌商標(biāo)，其品牌及軟件已面向全國輸出。n現(xiàn)狀：國內(nèi)很多類似于鄰里中心（社區(qū)商業(yè)）的業(yè)態(tài)是不成規(guī)模、不成氣候的，服務(wù)也不完整，物業(yè)類型以商業(yè)街為主，沒有一個(gè)完整的配置概念。由于蘇州工業(yè)園鄰里中心的成功運(yùn)營，國內(nèi)部分特大城市已將鄰里中心納入城市規(guī)劃，如上海不做市區(qū)十字路口經(jīng)濟(jì)，將提升和創(chuàng)新郊區(qū)“鄰里中心”商業(yè)發(fā)展模式，以此推動(dòng)上海的國際化和城市化進(jìn)程；南京河西新區(qū)的規(guī)劃中，已在每個(gè)街道規(guī)劃了一個(gè)“鄰里中心”。n發(fā)展趨勢：鄰里中心將被國家納入城市規(guī)劃，扮演區(qū)域基礎(chǔ)商業(yè)角色。9 鄰里中心是蘇州工業(yè)園區(qū)在第三產(chǎn)業(yè)和公益事業(yè)及其經(jīng)營管理方面借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)而創(chuàng)造的一種新穎的社區(qū)服務(wù)形態(tài)，也是國

7、內(nèi)最早最成功的鄰里中心。蘇州工業(yè)園的鄰里中心以全方位、多功能、各層次的綜合性社區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)為發(fā)展主線，并按照鄰里中心規(guī)劃先行原則，在園區(qū)內(nèi)規(guī)劃了17個(gè)鄰里中心，目前已成功運(yùn)營了四個(gè)綜合性商業(yè)服務(wù)中心：鄰里中心湖東大廈、鄰里中心新城大廈、鄰里中心貴都大廈和鄰里中心師惠大廈。中國鄰里中心 典型案例一蘇州工業(yè)園區(qū)1師惠大廈 貴都大廈 湖東大廈10中國鄰里中心 典型案例一蘇州工業(yè)園區(qū)2n服務(wù)理念：以12項(xiàng)必備功能為基礎(chǔ)，讓顧客滿意、經(jīng)營者滿意、政府滿意“三滿意”，服務(wù)內(nèi)涵是綜合性、全方位、多功能、各層次。n物業(yè)形態(tài)：綜合型大廈，層數(shù)大多為四層（新城大廈及貴都大廈）。n配置標(biāo)準(zhǔn)：按萬人組團(tuán)配置一個(gè)鄰里中

8、心標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，2萬人組團(tuán)一般有5、6個(gè)住宅小區(qū)，輻射直徑為0.5-1.5公里，面積按1000-1500m2/千人配置。n業(yè)態(tài)定位：80%以服務(wù)業(yè)為主，其中40%-50%為餐飲業(yè)。12項(xiàng)必備功能為銀行、超市、郵政、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、文化用品店、維修點(diǎn)、社區(qū)活動(dòng)中心、凈菜場、衛(wèi)生所。n運(yùn)營管理：功能定位在先，招商緊隨其后，再將單純的物業(yè)管理跨越到“現(xiàn)場管理加物業(yè)管理”。n銷售模式：三權(quán)分離，承諾投資回報(bào)的產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售模式。n招商政策：主要針對(duì)品牌連鎖商家。開發(fā)成本加物業(yè)費(fèi)的低租金吸引經(jīng)營者。11中國鄰里中心 典型案例一蘇州工業(yè)園區(qū)3n四大鄰里中心比較研究樓盤名新城大廈貴都大廈師惠大

9、廈湖東大廈總建筑面積21600m2 11000 m212300 m230000 m2服務(wù)人口2萬人層 數(shù)4層4層特色業(yè)種健身俱樂部、小吃街3-4F為寫字樓鄰里假日酒店、新型菜場、特色餐飲 家電零售、家裝配套、汽車展銷、7000 m2美食大樓、2500 m2菜場；商業(yè)、金融和中介服務(wù)三條街 停車場6000m23500m212中國鄰里中心 典型案例二上海聯(lián)洋社區(qū)1上海聯(lián)洋社區(qū)總建筑面積250萬m2，社區(qū)配套服務(wù)面積為30萬m2，其中商業(yè)面積占10萬m2。聯(lián)洋鄰里中心設(shè)有大型綜合商業(yè)中心（SHOPPING MALL），占地50920m2，總建筑面積71300m2。13中國鄰里中心 典型案例二上海聯(lián)洋

10、社區(qū)2n物業(yè)形態(tài)：街區(qū)商業(yè)及綜合型大廈，層數(shù)三層。n配置標(biāo)準(zhǔn)：面積按1400m2/千人配置。n業(yè)態(tài)定位：以核心SHOPPING MALl為中心，主力店有聯(lián)華生鮮超市、4000m2意大利商品展示中心、1.7萬m2LAYA俱樂部及1300m2室內(nèi)溜冰館。n招商優(yōu)惠政策：由于租賃情況不佳，推出了局部兩年免租等極大的優(yōu)惠條件 n經(jīng)營情況：較為冷清，還有近2/3的商業(yè)面積未租賃。n失敗原因：商業(yè)的通道及進(jìn)出口設(shè)計(jì)不合理，通道寬度太窄（僅5米），自行車庫規(guī)劃位置不合理，阻礙行人通行。開發(fā)進(jìn)度失敗：聯(lián)洋社區(qū)鄰里中心開發(fā)時(shí)間超前于住宅開發(fā)進(jìn)度，造成了大面積空置現(xiàn)象。商業(yè)的開發(fā)進(jìn)度應(yīng)隨整體住宅項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度及入

11、住人口的實(shí)際情況適時(shí)控制。14成都鄰里中心研究 成都目前還沒有真正的鄰里中心，類似于鄰里中心的社區(qū)基礎(chǔ)商業(yè)主要分布于以下幾種物業(yè)：n街區(qū)商業(yè)：規(guī)劃條件限制了開發(fā)商在開發(fā)住宅用地時(shí)必須有商業(yè)配套，以此來保證居民的基本生活。街區(qū)商業(yè)有著易分割、獨(dú)立性強(qiáng)、自主性強(qiáng)、易管理、易銷售等優(yōu)勢，已成為了開發(fā)商追求盈利及資金迅速回籠的最常用的商業(yè)開發(fā)模式，也是成都最主要的基礎(chǔ)商業(yè)的物業(yè)形態(tài)。由于商業(yè)街大多缺乏統(tǒng)一管理及規(guī)劃，業(yè)主自主性強(qiáng)，導(dǎo)致了成都的基礎(chǔ)商業(yè)配置不齊全，且十分零散局面。n會(huì)所：是小區(qū)居民交流、活動(dòng)、休閑的社區(qū)公共場所，以方便業(yè)主為出發(fā)點(diǎn)，是社區(qū)基礎(chǔ)配套之一，由于規(guī)模及服務(wù)人口的限制，無法為小區(qū)

12、居民提供完整的社區(qū)服務(wù)，有60%以上會(huì)所目前處于虧損狀態(tài)。15成都鄰里中心 典型案例一羅馬假日廣場n羅馬假日廣場位于成都市一環(huán)路南段與高升橋東路交匯處。該商業(yè)物業(yè)是成都市最早推出的鄰里購物中心，一經(jīng)推出，便火爆發(fā)售。但是，由于街區(qū)劃分的短視，雖然好又多有旺盛的人流，但臨街的商鋪卻不能很好地利用這一資源，使得現(xiàn)有的商鋪經(jīng)營狀況慘淡。16成都鄰里中心 典型案例二玉林生活廣場n玉林生活廣場是集餐飲、娛樂、休閑、購物與辦公為一體的歐式風(fēng)情的超大街區(qū)式鄰里型購物中心。在開發(fā)之時(shí)，玉林生活廣場定位是玉林社區(qū)唯一的一個(gè)高檔次鄰里型購物中心概念，改變傳統(tǒng)的小門面經(jīng)營模式，服務(wù)社區(qū)鄰里生活。但實(shí)際的情況確是成為

13、餐飲娛樂的強(qiáng)勢口岸。17對(duì)本案鄰里中心的啟發(fā)n核心優(yōu)勢：鄰里中心是一個(gè)區(qū)域或組團(tuán)的基礎(chǔ)商業(yè)，解決了新興住區(qū)基礎(chǔ)配套的難題，優(yōu)化了住區(qū)與商業(yè)矛盾，還能帶動(dòng)地價(jià)的迅速攀升。n配置標(biāo)準(zhǔn)：鄰里中心大多按人口配置，通常按6000-8000戶或2萬人組團(tuán)配置一個(gè)鄰里中心，沿海城市的鄰里中心面積配置標(biāo)準(zhǔn)為1000-1500m2/千人，由于成都經(jīng)濟(jì)、人均收入及消費(fèi)均不及沿海城市，成都的面積配置標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在此基礎(chǔ)上略微降低，建議按850m2/千人配置,輻射直徑為0.5-1.5公里。n物業(yè)形態(tài)：綜合型大廈或內(nèi)街外廊建筑，層數(shù)不超過四層，應(yīng)注重人流導(dǎo)入及交通動(dòng)線規(guī)劃。n功能定位：應(yīng)結(jié)合商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育于一體

14、，并以80%服務(wù)業(yè)為主（其中40-50%為餐飲業(yè)）。n開發(fā)進(jìn)度：應(yīng)隨整體住宅項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度及入住人口的實(shí)際情況適時(shí)控制，避免出現(xiàn)上海聯(lián)洋社區(qū)鄰里中心大面積空置現(xiàn)象。18對(duì)本案鄰里中心的啟發(fā)n鄰里中心必備功能：19對(duì)本案鄰里中心的啟發(fā)n運(yùn)營模式：已突破原有初始階段的社區(qū)服務(wù)模式，上升到了一種以房屋租售為經(jīng)營基礎(chǔ)、以市場需求作功能定位、由房東身份進(jìn)行行業(yè)管理的區(qū)域性、綜合型商業(yè)服務(wù)新業(yè)態(tài)。以三權(quán)分離為核心，導(dǎo)入功能定位及城市規(guī)劃理念，招商緊隨其后，再將單純的物業(yè)管理跨越到“現(xiàn)場管理加物業(yè)管理”。n招商模式：主要針對(duì)品牌連鎖商家。以低租金及優(yōu)惠招商政策吸引商家。n銷售模式：結(jié)合成都地緣特征，建議本案

15、鄰里中心可以采用包租（承諾投資回報(bào)）+旗艦帶動(dòng)型的銷售模式。20第二部分 項(xiàng)目鄰里中心定位21項(xiàng)目鄰里中心開發(fā)目的n成為住區(qū)基本配套，以滿足社區(qū)居民日常生活為主n提升住區(qū)品質(zhì)，解決居住環(huán)境與商業(yè)的矛盾n將本案的商業(yè)做強(qiáng)，讓商業(yè)價(jià)值最大化22項(xiàng)目鄰里中心區(qū)位鄰里中心鄰里中心鄰里中心鄰里中心23項(xiàng)目鄰里中心控規(guī)鄰里中心鄰里中心鄰里中心鄰里中心用地性質(zhì)：公共服務(wù)設(shè)施用地用地面積：4264容積率：1.8限高：24米密度：35%綠化率：30%LTF：社區(qū)服務(wù)中心、公廁用地性質(zhì)：公共服務(wù)設(shè)施用地用地面積：3978容積率：1.8限高：24米密度：35%綠化率：30%LTF：社區(qū)服務(wù)中心、公廁用地性質(zhì)：農(nóng)貿(mào)市

16、場用地面積：3167容積率：2.0限高：24米密度：45%綠化率：20%用地性質(zhì)：農(nóng)貿(mào)市場用地面積：3296容積率：2.0限高：24米密度：45%綠化率：20%24項(xiàng)目鄰里中心商圈范圍定位n核心商圈：以服務(wù)本案住區(qū)為主，輻射范圍約0.5公里以內(nèi)，服務(wù)人口約2.5萬人。n次級(jí)商圈：以服務(wù)區(qū)域住區(qū)居民為主，特別以高新西區(qū)居民為主，輻射范圍為1公里以內(nèi)，服務(wù)人口約3萬人。25項(xiàng)目鄰里中心規(guī)模定位n地塊可實(shí)現(xiàn)的最大規(guī)模：27761.6m2（按最大容積率計(jì)算）n市場需求規(guī)模：沿海城市的鄰里中心面積配置標(biāo)準(zhǔn)為1000-1500m2/千人，由于成都經(jīng)濟(jì)、人均收入及消費(fèi)均不及沿海城市，成都的面積配置標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在此

17、基礎(chǔ)上略微降低，建議按850m2/千人配置，本區(qū)域內(nèi)居住人口按三萬人計(jì)算，鄰里中心面積應(yīng)在2.55萬平米左右。26項(xiàng)目鄰里中心業(yè)態(tài)定位1n社區(qū)商業(yè)基本業(yè)態(tài)購購 物物服飾、家具店、家居飾品店、裝飾材料店、燈具店、五金店、水族用品店、花店等休閑娛樂休閑娛樂KTV、網(wǎng)吧、健身房、咖啡店、茶樓、水吧、酒吧、洗浴中心、保健中心等餐餐 飲飲特色餐飲店（如咖哩專賣），快餐店（面館，品牌快餐），連鎖早餐店、名小吃店（龍抄手、鐘水餃）等社區(qū)服務(wù)社區(qū)服務(wù)美容美發(fā)店，配鑰匙、裝瑣、刻印，汽車美容店，租車行，各種培訓(xùn)中心（如計(jì)算機(jī)培訓(xùn)中心），外語教學(xué)處，牙科診所，中醫(yī)診所，藥店，彩擴(kuò)店，干洗店，音像租賃店，水電維修，

18、打字、復(fù)印店等27項(xiàng)目鄰里中心業(yè)態(tài)定位2n鄰里中心12項(xiàng)必備基本功能 28項(xiàng)目鄰里中心業(yè)態(tài)定位3n檔次定位：中檔商品為主。n本案鄰里中心業(yè)態(tài)定位（以12項(xiàng)必備功能為核心）主營業(yè)態(tài)主營業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容經(jīng)營內(nèi)容規(guī)規(guī) 模模品牌商家品牌商家超市副食品、日雜用品1000-2000 新一佳、紅旗、互惠等菜市場蔬菜、肉類、禽蛋、水產(chǎn)，糧油、干貨、水果、冷凍食品 1500-2000 醫(yī)療衛(wèi)生診所、中西藥店、牙醫(yī)100-200 同仁堂、德仁堂、唐牙科等銀行銀行1-3家或提款機(jī)2個(gè)200-300 建行、中國銀行、工行等文化用品書店、文具用品店、音像制品店（VCD租賃店）150-200 新華書店、文軒書店等29項(xiàng)目鄰里

19、中心業(yè)態(tài)定位4主營業(yè)態(tài)主營業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容經(jīng)營內(nèi)容規(guī)規(guī) 模模品牌商家品牌商家郵政快遞、匯款、包裹、信件、鮮花等50-100 m2中國郵政、宅急送等維修店換鎖、配鑰匙、刻印、鞋子修理店、家居維修店等10-50 5-10維修店等洗衣房清潔、熨湯及服飾修改100-200 4-8家，美國布蘭奇等美容美發(fā)美發(fā)、美容美體SPA店、減肥中心50-500 流行前線、佐登妮絲、籮婭蒂絲纖絲鳥減肥纖體中心等社區(qū)活動(dòng)中心棋牌室、老年活動(dòng)中心、培訓(xùn)班（兒童語數(shù)外培訓(xùn)、成人外語培訓(xùn)、網(wǎng)球培訓(xùn)、老年培訓(xùn)中心等）1000 30項(xiàng)目鄰里中心業(yè)態(tài)定位5主營業(yè)態(tài)主營業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容經(jīng)營內(nèi)容規(guī)規(guī) 模模品牌商家品牌商家餐 飲早餐店、小吃店、

20、快餐店、特色餐飲30-1000 m2必勝客、肯德基、麥當(dāng)勞、德克士、龍抄手、鐘水餃、葉抄手、巴西烤肉、日本料理等休閑娛樂KTV量販、網(wǎng)吧、健身房、咖啡店、茶樓、水吧、酒吧、洗浴中心、保健中心等100-1000 吸引力、浩沙健身俱樂部、良木緣咖啡、半打啤酒館、何日君、富僑保健等生活服務(wù)鮮花禮品、攝像彩擴(kuò)店、西點(diǎn)店、日用雜品店10-50 特百惠、科達(dá)、瑪薩面包等家居配套家居飾品店、裝飾材料店、燈具店、五金店、水族用品店、30-100 10-20家。31項(xiàng)目鄰里中心產(chǎn)品形態(tài)定位n物業(yè)形態(tài)：建議以內(nèi)街外廊的建筑為主。n層數(shù)：局部四層n空間設(shè)計(jì)原則：商業(yè)空間的步行化、休閑化、個(gè)性化、在有限空間的利益最大化。n旗艦店帶動(dòng)原則：注重超市及新型菜場等主力店規(guī)劃，著重依托主力店帶動(dòng)鄰里中心整體人氣及商氣。n內(nèi)部交通動(dòng)線設(shè)計(jì)：著重通過庭院式景觀節(jié)點(diǎn)對(duì)內(nèi)部人流的有效導(dǎo)向。32結(jié)束，謝謝結(jié)束，謝謝