1、 臨清*城 營銷策劃提案 操盤目標 文化：打造臨清中央學區首席人文社區 生活：引領臨清人居生活品質 品牌：奠定*地產品牌形象 結果：實現*地產名利雙收 臨清房地產市場大盤林立，市場競爭達到白熱化階段，臨清房地產市場大盤林立，市場競爭達到白熱化階段，臨清地產不僅僅是依靠價格、地段等簡單的滿足市場需求臨清地產不僅僅是依靠價格、地段等簡單的滿足市場需求的階段，品質、綠化、戶型、品牌、物業管理等等綜合各的階段，品質、綠化、戶型、品牌、物業管理等等綜合各方面細節已然成為消費者關注的焦點。方面細節已然成為消費者關注的焦點。現現 實實策動樓盤，促升品質任憑風浪起，穩坐釣魚臺任憑風浪起，穩坐釣魚臺我們堅信 不

2、管房地產市場競爭如何激烈，只要自己的產品是好的，是符合消費需求的，就是永遠具有競爭力的！從來不要相信經驗之談，因為經驗很快就會過時，而認真分析市場，抓住市場需求，才能真正抓住消費者的購買方向。下面我們通過各個樓盤賣得最好的戶型，來看看臨清消費者對戶型的需求。戶型建議榮盛馨河酈舍賣得最好的戶型A戶型：93平米 95平米三室兩廳一衛C戶型：81平米兩室兩廳一衛恒中清園賣得最好的戶型F戶型：95平米三室兩廳一衛據置業顧問透露：來訪客戶詢問最多的戶型面積為1、一百零幾平米的溫馨三室，2、其次為110130平米的舒適三室。中央帝景賣得最好的戶型108平米、120平米三室兩廳一衛87平米二室二廳一衛大順花

3、園賣得最好的戶型114平米三室兩廳一衛95平米二室二廳一衛萬嘉觀瀾國際賣得最好的戶型戶型總結：由以上對各個樓盤熱銷戶型的分析可知：1、戶型基本都南北通透；2、二室二廳的面積集中在7095之間，最大不 超過100平米；3、客廳基本都向陽，邊套客廳可以在中間；4、三室二廳的面積集中在90130之間；130 以上的三室有需求，但占少數；5、三室的最好有兩個臥室在陽面。知己知彼，百戰不殆知己知彼，百戰不殆 競爭項目分析與項目推廣之道競爭項目分析與項目推廣之道竟爭項目劃分竟爭項目劃分1 1、地段地段存在可比性存在可比性2 2、產品產品存在可比性存在可比性3 3、總價總價存在可比性存在可比性4 4、客戶客

4、戶存在同類性存在同類性 競爭項目分析競爭樓盤分析通過調查，臨清通過調查，臨清*城項目目前城項目目前竟爭對手可鎖定為：竟爭對手可鎖定為：馨河酈舍、星悅城、大順花園、中央帝景、龍鳳城、馨河酈舍、星悅城、大順花園、中央帝景、龍鳳城、清園、御水天成、觀瀾國際以及即將面世的萬清園、御水天成、觀瀾國際以及即將面世的萬豪豪星河灣、水岸香榭和鴻基星河灣、水岸香榭和鴻基新龍灣新龍灣榮盛馨河酈舍項目名項目名馨河酈舍馨河酈舍地理位置臨清市曙光路東濟津河南綠化率41%總建面積22萬容積率2.49層數數11、18、33層建筑形態小高層、高層戶型面積區間87120130140190 馨河酈舍在產品檔次、社區風格、戶型面積

5、都較為接近，是主要競爭對手?，F優惠完均價3650元/主要賣點：主要賣點：1、市政府旁、市政府旁濟津河畔濟津河畔22萬方園邸大觀；萬方園邸大觀；2、臨清、臨清人居人居代表作；代表作；優勢：優勢：上市公司有實力；工程進度快進一步突出了實力雄厚；售樓處建上市公司有實力；工程進度快進一步突出了實力雄厚；售樓處建設的大氣且周邊布置的漂亮。設的大氣且周邊布置的漂亮。劣勢：劣勢：周邊環境差，立新版塊優勢不明顯周邊環境差，立新版塊優勢不明顯項目操盤手法：項目操盤手法：本項目操盤思路較清晰，先全城叫囂上市公司開發實力本項目操盤思路較清晰，先全城叫囂上市公司開發實力雄厚，吸引眼球和關注度，同時建好樣板區，做好部分

6、景觀，增強客戶雄厚，吸引眼球和關注度，同時建好樣板區，做好部分景觀，增強客戶信任感和認知度，逐步推進，入市時機選擇較好。主線是認籌客戶交定信任感和認知度，逐步推進，入市時機選擇較好。主線是認籌客戶交定金開盤優惠金開盤優惠100元元/平米，再配合打折和節點性優惠活動。平米，再配合打折和節點性優惠活動。點評-馨河酈舍中央帝景項目名項目名中央帝景中央帝景地理位置曙光路與*路交叉口銷售價格銷售價格均價4200元/，層差在30元左右，地下車位8.5萬元/個，一次性98折，現房銷售總建面積36.8萬建筑形態 多層、小高層、高層戶型面積區間87-121，以兩室兩廳一衛和三室兩廳一衛的戶型為主 中央帝景，天雨

7、置業開發，現房和準現房銷售，從位置看是首要競爭對手，但其面積90-160平方偏大，均價4200，新樓座交1萬開盤抵2萬。主打概念：主打概念：臨清首席法式濃情，浪漫生活的高端社區臨清首席法式濃情，浪漫生活的高端社區 主主要賣點：要賣點：3 37 7萬平米法式濃情社區、萬平米法式濃情社區、進城就要住中央進城就要住中央、緊鄰京華、緊鄰京華中學中學 項目操盤手法：項目操盤手法：項目處于老城中心位置，定位高端，實則以地段項目處于老城中心位置，定位高端，實則以地段+配套配套+學區為主打，為臨清老城區樓盤的代表。由于目前項目可售學區為主打，為臨清老城區樓盤的代表。由于目前項目可售房源較少，新樓座還沒有開盤，

8、只是交房源較少，新樓座還沒有開盤，只是交1 1萬定金開盤抵萬定金開盤抵2 2萬。萬。由于其戶型面積偏大，我們項目可以打低總價這張牌應對之。由于其戶型面積偏大，我們項目可以打低總價這張牌應對之。點評-中央帝景鴻基龍鳳城項目名項目名龍鳳城龍鳳城地理位置臨清市永青路與溫泉路交叉口東北側占地面積60畝總建面積12萬容積率3建筑形態12棟小高層、高層戶型面積區間105-180平米，以120-160平米大戶型為主 項目緊鄰運河廣場、銀座購物廣場，處于新老城區交界處，地段優勢顯著。項目緊鄰運河廣場、銀座購物廣場，處于新老城區交界處，地段優勢顯著。項目定位高端，以大戶型為主，均價項目定位高端，以大戶型為主，均

9、價44004400，現交，現交5 5萬開盤抵萬開盤抵6 6萬。萬。主打概念：主打概念：地王之作，身份象征地王之作，身份象征 臨清首府，城市之心，優越之上，領耀全城臨清首府，城市之心，優越之上，領耀全城主要賣點：主要賣點：1、處于新老城區交界處，地段優勢顯著處于新老城區交界處，地段優勢顯著2、緊靠廣場，北臨銀座、緊靠廣場，北臨銀座劣勢：容積率過高，定價過高，且項目自身配套不完善劣勢：容積率過高，定價過高，且項目自身配套不完善項目操盤手法：項目操盤手法：現在沒確定開盤日期，交現在沒確定開盤日期，交5萬開盤抵萬開盤抵6萬，前期定價過萬，前期定價過高，開盤成交慘淡。高，開盤成交慘淡。點評-龍鳳城大順花

10、園項目名項目名大順花園大順花園地理位置溫泉路東首，東環路東占地面積893畝總建面積83.5萬容積率2綠化率30%建筑形態小高層、高層戶型面積區間110125三居室和以90左右兩居室 城市東部大盤，地段及產品優勢不明顯，以內部配套城市東部大盤，地段及產品優勢不明顯，以內部配套+價格為主要賣點。價格為主要賣點。均價均價37003700元元/平米平米主打概念：主打概念：百萬平米大盤，風情主題商業街百萬平米大盤，風情主題商業街主要賣點：主要賣點：1、大順花園，只賣現房；、大順花園，只賣現房；2、媒體轟炸，地毯式宣傳。、媒體轟炸，地毯式宣傳。劣勢：位置較偏；由于拖欠工人工資、裝修不開電梯等，口碑較劣勢：

11、位置較偏；由于拖欠工人工資、裝修不開電梯等，口碑較差。差。項目操盤手法：項目操盤手法：以低價格、現房為主賣點，宣傳力度巨大，以廣告的高投入以低價格、現房為主賣點，宣傳力度巨大，以廣告的高投入換取成交量。換取成交量。點評-大順花園星光星悅城項目名項目名星悅城星悅城地理位置臨清市*路東首火車站南1公里總建面積60萬總戶數5000戶建筑形態 多層、小高層、高層戶型面積區間（一期）94、99、104、108平方米 星光星悅城作為同時期開發的大盤，由于其位置偏僻，主打低價策略，均價3400。主打概念：主打概念：臨清人居新標桿臨清人居新標桿主要賣點：主要賣點：社區自身配套，價格低社區自身配套，價格低 項目

12、操盤手法項目操盤手法：項目推廣和操盤手法穩重，一步步推進，逐項目推廣和操盤手法穩重，一步步推進，逐步開展活動，采用低價高折扣（交步開展活動，采用低價高折扣（交1 1萬抵萬抵4 4萬）開盤，客戶主萬）開盤，客戶主要集中在該項目周邊。要集中在該項目周邊。點評-星悅城恒中清園恒中恒中清園項目位置佳，但由于前期缺少開發資金，主打低價打亂了臨清清園項目位置佳，但由于前期缺少開發資金，主打低價打亂了臨清房地產市場，價值點不明確，房地產市場，價值點不明確，均價3700。項目名項目名清園清園地理位置溫泉路與經一路交叉路口占地面積7.5萬總建面積27萬容積率2.7綠化率39%建筑形態小高層、高層戶型面積區間由8

13、0-141兩房、三房組成 主打概念：主打概念：成熟宜居都市社區成熟宜居都市社區主要賣點：主要賣點：地段，價格低地段，價格低 項目操盤手法項目操盤手法：項目前期由于缺乏開發資金，以低于市場價：項目前期由于缺乏開發資金，以低于市場價一千余元積累了部分客源，隨著工程的進度和資金的到位，一千余元積累了部分客源，隨著工程的進度和資金的到位，價格提升明顯，不再具有價格優勢，銷售出現困難。價格提升明顯，不再具有價格優勢，銷售出現困難。點評-清園競爭項目總結競爭項目總結 競爭項目多以純粹概念或者地段、價格為主。競爭項目多以純粹概念或者地段、價格為主。從地段來看，中央帝景是我們首要的競爭對手，但從地段來看，中央

14、帝景是我們首要的競爭對手，但由于其可售房源少、面積偏大，競爭力不大。從戶由于其可售房源少、面積偏大，競爭力不大。從戶型面積看，榮盛型面積看，榮盛馨河酈舍是現階段的主要競爭對馨河酈舍是現階段的主要競爭對手，另外即將面世的水岸香榭也將成為主要競爭對手，另外即將面世的水岸香榭也將成為主要競爭對手。手。雖然，以上樓盤體量有大有小，但營銷的失敗雖然，以上樓盤體量有大有小，但營銷的失敗值得深思，成功值得借鑒。值得深思，成功值得借鑒。1、本案運作乃市場搏奕，務求虛實應對，張馳有度。2、本案運作乃資本運籌，有所失則必有所得，本案要舍卒保帥。3、本案運作須集中優勢兵力、各個擊破，以點帶面、以小見大。4、本案運作

15、須兵馬未動、糧草先行，萬事俱備，成竹在胸，方 可一戰功成。5、本案運作不謀一城一池之得失，務求全盤勝局。6、本案操盤須有理有節，既有戰略、又有戰術。7、本案操作注重現實，走差異化路線。8、本案只有比競爭對手更注重細節方能取勝。9、本案意義重大，對*地產品牌形象的樹立至關重要。10、本案更要依托有戰斗力的銷售團隊方可取勝。十十 大大 認認 識識一個項目的操盤成敗，關鍵看開盤一個項目的操盤成敗，關鍵看開盤而開盤的成敗，關鍵看前期蓄客而開盤的成敗，關鍵看前期蓄客而蓄客量，則要看前期的準備和鋪墊工做而蓄客量，則要看前期的準備和鋪墊工做一：前期準備一：前期準備1、售樓處建設施工、裝修；2、營銷物料的準備

16、；3、置業顧問的招聘、培訓；4、樣板房的裝修、開放；5、戶外形象廣告的投放；6、制造營銷事件，吸引關注；7、準備開盤。（具體見未來城項目物料準備清單）樣板間樣板間樣板間推動房屋銷售的利器隨著房地產業的進步與發展，人們的消費觀念更加理性，購房者在選擇戶型的時候，更加注重“耳聽為虛、眼見為實”的道理，視覺效應正一步步的走進人們的心里，因為視覺效應更能激發消費者的感官刺激，因此樣板間的設計已成為房地產市場激烈競爭中的新寵，從某種程度上說，其起到了為產品品質形象代言的作用。如今，居高不下的房價讓絕大多數購房人揪心，但更為讓人擔心的是拿全部家當購得的居所，在最終交房入住時，讓人擔心的是房屋的戶型設計和房

17、屋質量是否有著致命的缺憾，而樣板間注定將成為購房者在選購房屋時所經歷的一道心理防線。傳統的客戶看房基本上是到售樓中心，然后是置業顧問的講解，看到的是售樓中心的沙盤及模型。這些東西都不會給購房者強烈的視覺沖擊，他們不會對所售樓房產生強烈的購買欲。相反假如有一設計的十分合理，功能分區及家具比例、布置等非常符合人的生活方式及人體功能學的樣板間的話，那會給購房者帶來不一樣的視覺沖擊。樣板間最直接的就是可以給人強烈的現場感，可以讓人身臨其境，看到樣板間就好像看到了自己未來的家，給人以親切感；同時在樣板間里，各功能分區一目了然，生活氣息彌漫在房間的每一個角落。這些都能夠激發購房者的購買欲望，他們現在不是純

18、粹的買房子，而是抱著買一個家的心態。USPUSP，即獨特的賣點，即獨特的賣點，“銷售第一訴求主張銷售第一訴求主張”。具有具有3 3種特質：種特質：1 1、符合客戶利益點、符合客戶利益點 2 2、獨特性及唯一性、獨特性及唯一性 3 3、銷售力、銷售力 USPUSP的提煉目的：吸引目標客戶更多的關注，給其留下深的提煉目的：吸引目標客戶更多的關注，給其留下深刻的印象，并促成銷售刻的印象，并促成銷售二：提煉項目的二：提煉項目的USPUSP針對到臨清針對到臨清*城項目的賣點城項目的賣點因為還不了解建筑風格、樣式等項目信息，因為還不了解建筑風格、樣式等項目信息，所以拋開建筑本身來看，只有兩個主要訴求：所以

19、拋開建筑本身來看，只有兩個主要訴求：1 1、地段、地段城區中心城區中心；2 2、教育資源、教育資源京華在左，一中在右京華在左，一中在右。二：提煉項目的二：提煉項目的USPUSP三：營銷策略三：營銷策略 1 1、差異化策略：、差異化策略：包括產品品質、產品創新、產品特性、包括產品品質、產品創新、產品特性、營銷通路等差異化，建立營銷策略的差異性。營銷通路等差異化，建立營銷策略的差異性。2 2、短平快策略：、短平快策略：堅持短平快的策略（舍小為大為后續高堅持短平快的策略（舍小為大為后續高價做鋪墊），一切以產品去化為第一目的。如：團購，價做鋪墊），一切以產品去化為第一目的。如：團購，1 1元元送裝修等

20、送裝修等.3 3、低開高走策略：、低開高走策略：開盤價不要定太高，以打好開盤第一槍開盤價不要定太高，以打好開盤第一槍為基點，為后續漲價創造利潤點做好鋪墊。為基點，為后續漲價創造利潤點做好鋪墊。4 4、沿街商鋪后期推售策略：、沿街商鋪后期推售策略：后期推售，有利于實現利潤的后期推售，有利于實現利潤的最大化。最大化。四：媒體策略四：媒體策略1 1、根據市場、項目現實狀況，選擇多種媒體并進行有機組合。、根據市場、項目現實狀況，選擇多種媒體并進行有機組合。2 2、運用媒體組合策略，提高廣告的接觸率和重復率，擴大認知，、運用媒體組合策略，提高廣告的接觸率和重復率，擴大認知，增進理解，而且在心理上能給消費

21、者造成聲勢，留下深刻印象，增進理解，而且在心理上能給消費者造成聲勢，留下深刻印象，增強廣告效果。廣告媒體組合要和市場營銷活動、危機公關處理增強廣告效果。廣告媒體組合要和市場營銷活動、危機公關處理聯系起來進行。聯系起來進行。環環相扣，步步為贏環環相扣，步步為贏教師、白領、企事業單位中教師、白領、企事業單位中高層、中小私營企業主、周高層、中小私營企業主、周邊鄉鎮私營業主邊鄉鎮私營業主客戶定位拆遷團購客戶拆遷團購客戶自住兼投資客戶自住兼投資客戶投資投資客戶客戶拆遷戶、集團團購、組織團購拆遷戶、集團團購、組織團購客戶客戶投資者、企業主、高級商務投資者、企業主、高級商務人士、單位老板人士、單位老板推售策

22、略推售策略推售策略推售策略 由于本案位置，客戶肯定會和中央帝景價格作對比，由于其為現房，因由于本案位置，客戶肯定會和中央帝景價格作對比，由于其為現房，因此我們項目定價要適當低于中央帝景，但在做項目的推廣時，一定要拔此我們項目定價要適當低于中央帝景，但在做項目的推廣時，一定要拔高我們的項目形象，避免給客戶低價低品質的印象。另外，一定要與周高我們的項目形象，避免給客戶低價低品質的印象。另外，一定要與周邊項目形成明顯的差異化，制訂出不同客戶群相對應的推廣手法。建議邊項目形成明顯的差異化，制訂出不同客戶群相對應的推廣手法。建議如下：如下：先引爆市場，再建立品牌形象先引爆市場，再建立品牌形象其一、媒體營

23、銷、事件營銷，喚起市場的關注、引爆市場；其一、媒體營銷、事件營銷，喚起市場的關注、引爆市場；其二、師出有名，為大張旗鼓的宣傳找一個借口，此為關鍵；其二、師出有名，為大張旗鼓的宣傳找一個借口，此為關鍵；其三、蓄客、開閘，營造開盤其三、蓄客、開閘，營造開盤”熱銷熱銷“的氛圍；的氛圍；其四、首期推盤量根據前期蓄客量而定，盡量制造開盤即基本售罄的影其四、首期推盤量根據前期蓄客量而定，盡量制造開盤即基本售罄的影響力。響力。推廣原則：銷售引爆為先，兼顧品牌形象推廣原則：銷售引爆為先，兼顧品牌形象1 1、廣告推廣重新定位、廣告推廣重新定位“以實為主以實為主”，充分展示，充分展示“產品賣點產品賣點”，以看得，

24、以看得見的實惠讓消費者迅速動心；見的實惠讓消費者迅速動心；2 2、以高密集、全方位的廣告轟炸，迅速積累客戶，為開盤即形成熱銷、以高密集、全方位的廣告轟炸，迅速積累客戶，為開盤即形成熱銷奠定基礎；奠定基礎；3 3、將產品優勢最大化，以迅雷不及掩耳之勢，瞬間點爆市場，盡早實、將產品優勢最大化，以迅雷不及掩耳之勢，瞬間點爆市場，盡早實現資金回流；現資金回流；4 4、炒熱（消除）項目品牌的同時樹立企業的市場認可度，使之迅速成、炒熱（消除）項目品牌的同時樹立企業的市場認可度，使之迅速成為臨清的又一亮點。為臨清的又一亮點。充分利用已購充分利用已購*地產開發的其他項目的業地產開發的其他項目的業主，老帶新送禮

25、品等；主，老帶新送禮品等；買房送抵用卷，只限用于附房或者車庫、買房送抵用卷，只限用于附房或者車庫、車位使用；車位使用；其他抵用卷：旅游、家電、裝修等。其他抵用卷：旅游、家電、裝修等。其他策略其他策略1 1其他策略其他策略2 2全城送房款或面積全城送房款或面積 制作房款或者面積贈送卡制作房款或者面積贈送卡n n份，每張份，每張m m元元/平米，憑此卡平米，憑此卡購房每套限用卡一張。購房每套限用卡一張。注：此舉會引領臨清整體觀望者關注，吸引人氣熱潮注：此舉會引領臨清整體觀望者關注，吸引人氣熱潮其他策略其他策略3推出促銷組合拳、病毒營銷、網絡營銷等多手段、立體化營銷模推出促銷組合拳、病毒營銷、網絡營

26、銷等多手段、立體化營銷模式。式?！昂暧^調控打的是宏觀調控打的是組合拳組合拳，我們必須突破傳統的營銷模，我們必須突破傳統的營銷模式，以創新的多渠道、大網絡復合營銷進行突圍。式，以創新的多渠道、大網絡復合營銷進行突圍。1 1，通過市區門店和售樓處全面，隨時的掌握市場的最新動向，通過市區門店和售樓處全面，隨時的掌握市場的最新動向，為項目提供更準確的客戶資源信息。為項目提供更準確的客戶資源信息。2 2，同時利用本土網絡，擴大項目的宣傳范圍，并挖掘更多有真同時利用本土網絡，擴大項目的宣傳范圍，并挖掘更多有真實購買意向的客戶，實現實購買意向的客戶，實現“網絡化網絡化”銷售，加快銷售速度、節約銷售，加快銷售

27、速度、節約營銷成本。營銷成本。3 3、“病毒營銷病毒營銷”是房地產營銷的另類創新模式。通過有效是房地產營銷的另類創新模式。通過有效的載體為病毒預埋管線，利用公眾的積極性參與行為，讓的載體為病毒預埋管線，利用公眾的積極性參與行為，讓“病毒病毒”很容易從小到大規模擴散。很容易從小到大規模擴散。4 4、網絡營銷：雇傭寫手專門發表叫好帖子，大部分人都說好，、網絡營銷：雇傭寫手專門發表叫好帖子，大部分人都說好，形成跟風潮。形成跟風潮。其他策略其他策略4其他：其他：“地毯式轟炸地毯式轟炸”營銷法：擴大推銷商品的影響。使顧營銷法：擴大推銷商品的影響。使顧客形成共同的商品印象?？托纬晒餐纳唐酚∠蟆！耙耘f換新

28、以舊換新”營銷法：持舊房產產權證復印件，前往營銷法：持舊房產產權證復印件，前往售樓部即可享受一定優惠，加折上折的優惠。售樓部即可享受一定優惠，加折上折的優惠?！皥F購團購”營銷法：臨清近幾年拆遷面積巨大，成立團營銷法：臨清近幾年拆遷面積巨大，成立團購組織，實施讓客戶聯合起來團購的行為。購組織，實施讓客戶聯合起來團購的行為。競爭策略競爭策略客戶策略客戶策略品牌策略品牌策略 樹形象：顛覆傳統，獨樹一幟樹形象：顛覆傳統，獨樹一幟 造話題：大事件，全城轟動造話題：大事件，全城轟動 搶市場：多渠道推廣創意媒體，搶奪既定客戶群搶市場：多渠道推廣創意媒體，搶奪既定客戶群 蓄水策略：多渠道、廣蓄水蓄水策略：多渠

29、道、廣蓄水 逼定策略：多節點營銷、價格策略逼定策略：多節點營銷、價格策略 維系策略：客戶聯誼維系策略：客戶聯誼 營銷口碑：創造第一口碑營銷口碑：創造第一口碑 現場展示：樹立第一展示現場展示：樹立第一展示其他策略其他策略5其他策略其他策略6還有許多促銷方式在此不一一類舉，將在后期節點性促銷時期逐一推出?？偨Y 細節決定成敗市場不斷變化，這就要求我們對客戶的分析要更細致、對營銷手法的分析對路些、對營銷的操作把控細致些、對買家的服務細致些，一定要將準買家一一拿下，組建一支充滿戰斗力的銷售團隊。推售計劃推售計劃NO.1NO.1NO.2NO.2NO.4NO.4開盤期開盤期持續期持續期開盤熱銷期開盤熱銷期N

30、O.3NO.3蓄勢期蓄勢期階段目標階段目標二次加推二次加推NO.NO.5 5認籌期認籌期NO.NO.6 610月 1月 4月 5月 7月 9月定價原則1 1）價格制定應采取市場比較法、成本推導法、感受定價法相結合的原則。）價格制定應采取市場比較法、成本推導法、感受定價法相結合的原則。2 2）價格制定要考慮本項目的優劣勢和開發周期，要采取低開高走、逐步拉動的）價格制定要考慮本項目的優劣勢和開發周期，要采取低開高走、逐步拉動的策略，以便切入和引爆市場。策略，以便切入和引爆市場。3 3）價格過高容易產生滯售，不利于后期滾動開發。）價格過高容易產生滯售，不利于后期滾動開發。4 4）價格過低不能實現項目

31、利潤最大化。）價格過低不能實現項目利潤最大化。為此。根據市調所取得的周邊樓盤市場情況以及本項目自身狀況，建議每為此。根據市調所取得的周邊樓盤市場情況以及本項目自身狀況，建議每n n個月個月調一次價格，每次漲幅調一次價格，每次漲幅x x元左右（根據市場而定）。元左右（根據市場而定）。本案媒體推廣和費用l 戶外包括市內大型戶外看板、現場圍檔、燈箱、道旗、LED液晶等。l 銷售資料包括樓書、戶型單頁、海報、VI延展、效果圖、刻章等。l 銷售現場道具包括飲水杯、飲用水、咖啡、茶、水電、電話、樣板間鞋套等。l 公關費用、SP活動費用能等l 不可預見費用費用，以備在實際推廣中靈活使用。說說 明明此費用包括

32、項目銷售資料、道具、戶外看板、現場圍檔、公關活動等相關費用，但不含項目銷售中心、樣板間、園林示范區的建設、配置和裝修費和銷售傭金。本案銷售總額本案銷售總額*0.050.05%一、本案廣告推廣總費用一、本案廣告推廣總費用本案銷售總額本案銷售總額*0.050.05%廣告費用分配基本比例廣告費用分配基本比例：項目廣告費用預算項目廣告費用預算 推廣手段推廣手段 具體內容具體內容所占比例所占比例%紙媒廣告紙媒廣告包括硬廣、夾報及新聞炒作包括硬廣、夾報及新聞炒作20%20%電視廣告電視廣告包括形象廣告以及電視廣告、短信包括形象廣告以及電視廣告、短信25%25%戶外廣告戶外廣告戶外大牌、燈箱、路牌等戶外大牌

33、、燈箱、路牌等10%10%公關促銷活動公關促銷活動包括各階段的展銷會及節假日的公關活動包括各階段的展銷會及節假日的公關活動15%15%廣告品制作廣告品制作包括電視廣告的拍攝、樓書、夾報、單頁、包括電視廣告的拍攝、樓書、夾報、單頁、POPPOP、廣告制作、廣告制作、各類展示系統等各類展示系統等10%10%不可預見費不可預見費不可預見費又稱為預備費，又稱機動費含（危機公關費用）不可預見費又稱為預備費，又稱機動費含（危機公關費用）20%20%結尾 本報告在一定預算總量的前提下，投入重本報告在一定預算總量的前提下，投入重點放在推盤前期（約近點放在推盤前期（約近40%40%），廣告效果上），廣告效果上根

34、據節點進行體現，后續通過有效維護而根據節點進行體現，后續通過有效維護而貫穿整個推廣期，保持了費用和效果的雙貫穿整個推廣期，保持了費用和效果的雙重均衡，實際費用可以在各階段互補參足。重均衡，實際費用可以在各階段互補參足。景觀建議景觀建議 小區環境佳，可以全方位地提升整個樓盤的品味小區環境佳，可以全方位地提升整個樓盤的品味和形象，渲染其個性，給樓盤帶來無可估量的價值，和形象，渲染其個性，給樓盤帶來無可估量的價值，也必須重視項目和景觀的協調性。也必須重視項目和景觀的協調性。居住區景觀的設計包括對基地自然狀況的研究和利居住區景觀的設計包括對基地自然狀況的研究和利用，對空間關系的處理和發揮，與居住區整體

35、風格的融用，對空間關系的處理和發揮，與居住區整體風格的融合和協調。包括道路的布置、水景的組織、路面的鋪砌、合和協調。包括道路的布置、水景的組織、路面的鋪砌、照明設計、小品的設計、公共設施的處理等等，這些方照明設計、小品的設計、公共設施的處理等等，這些方面既有功能意義，又涉及到視覺和心理感受。在進行景面既有功能意義，又涉及到視覺和心理感受。在進行景觀設計時，應注意整體性、實用性、藝術性、趣味性的觀設計時，應注意整體性、實用性、藝術性、趣味性的結合。結合。1.空間組織立意原則空間組織立意原則 景觀設計必須呼應居住區設計整體風格的主題。不同居住區設計風格將產生不同的景觀效果配置，景觀設計要追求開闊、

36、大方、閑適的效果；2.體現地方特征原則體現地方特征原則 景觀設計要充分體現地方特征和基地的自然特色。如青島，“碧水藍天白墻紅瓦”體現了濱海城市的特色；而蘇州，“小橋流水”則是江南水鄉的韻致了。3.點線面相結合原則點線面相結合原則 點線面結合的景觀系列是居住區景觀設計的基本原則。必須將人與景觀有機融合，從而構筑全新的空間網絡：(1)親地空間，增加居民接觸地面的機會(2)親水空間，居住區硬質景觀要充分挖掘水的內涵，體現水文化，營造出人們親水、觀水、聽水、戲水的場所。(3)親綠空間，硬軟景觀應有機結合，充分利用車庫、臺地、坡地、宅前屋后構造充滿活力和自然情調的綠色環境。(4)親子空間，居住區中要充分

37、考慮兒童活動的場地和設施，培養兒童友愛、合作、冒險的精神。1、全盤委托知名物業公司打點 可以通過招標方式委托物業公司。2、掛靠知名物業管理公司、自我組建團隊管理 掛靠知名物業公司，用加盟或者冠名等方式進行合作。3、只聘請前期物業，后續自我組建隊伍開發商在交房前期聘請物業管理公司負責前期物業，等項目交付時，自己組建公司來對自己開發的項目予以管理。建議：掛靠知名物業公司或者聘請前期物業公司，后續由開發公司自己管理項目，可增強客戶的信任，有利于項目的快速銷售。物業管理的選擇物業管理的選擇 臨清市臨清市*房地產開發有限公司作為經營房地產開房地產開發有限公司作為經營房地產開發的企業，始終堅持誠信和讓利于客戶，堅持用自己發的企業，始終堅持誠信和讓利于客戶，堅持用自己的服務去打動客戶。的服務去打動客戶。這樣一家有追求的地產公司有必要以未來城項目這樣一家有追求的地產公司有必要以未來城項目為契機，組建一支自己的專業營銷策劃隊伍，這樣不為契機，組建一支自己的專業營銷策劃隊伍，這樣不僅可以每年節省數百萬元的代理費用，也能為今后開僅可以每年節省數百萬元的代理費用，也能為今后開發其他項目做好前期策劃，這樣既降低了投資風險，發其他項目做好前期策劃，這樣既降低了投資風險，又能實現利潤的最大化。又能實現利潤的最大化。最后的建議提案結束！提案結束！THANK YOUTHANK YOU！