1、太湖路、景王路項(xiàng)目市場(chǎng)太湖路、景王路項(xiàng)目市場(chǎng)定位定位報(bào)告報(bào)告20071210目目 錄錄第一部分：項(xiàng)目背景第一部分：項(xiàng)目背景第二部分：宏觀市場(chǎng)分析第二部分：宏觀市場(chǎng)分析第三部分：昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀第三部分：昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀第四部分：東部發(fā)展的歷史、現(xiàn)狀與未來第四部分：東部發(fā)展的歷史、現(xiàn)狀與未來第五部分：區(qū)域個(gè)案分析第五部分：區(qū)域個(gè)案分析第六部分：項(xiàng)目分析第六部分：項(xiàng)目分析第七部分：目標(biāo)客戶群定位第七部分：目標(biāo)客戶群定位第八部分：產(chǎn)品定位第八部分：產(chǎn)品定位第九部分：價(jià)格建議第九部分：價(jià)格建議第一部分第一部分 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景地塊位于東部開發(fā)區(qū)太湖路和景王路交界處，東隔空地是夏駕河、西臨紡織廠、南

2、臨景王路、北臨杉欣地塊。地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目占地：146666平方米 容積率：1.2 建筑密度：30 土地性質(zhì)：商住用地 特殊要求：商業(yè)用地紅線 不超過用地東西紅線寬度 的1/3，總用地不超過地塊平整、北側(cè)有自然河道聯(lián)接夏駕地塊平整、北側(cè)有自然河道聯(lián)接夏駕河。河。南側(cè)為新建的景觀大道景王路、未來南側(cè)為新建的景觀大道景王路、未來規(guī)劃在夏駕河上建橋、直通松花江路。規(guī)劃在夏駕河上建橋、直通松花江路。北側(cè)為尚未完全修通的東墅路和北側(cè)為尚未完全修通的東墅路和自然河道。東墅路北側(cè)為龍騰光自然河道。東墅路北側(cè)為龍騰光電的宿舍電的宿舍翠堤春曉和即將動(dòng)工翠堤春曉和即將動(dòng)工的杉欣項(xiàng)目。的杉欣項(xiàng)目。東側(cè)隔

3、一片空地為夏駕南路和夏東側(cè)隔一片空地為夏駕南路和夏駕河，未來規(guī)劃為沿河景觀帶。駕河，未來規(guī)劃為沿河景觀帶。西側(cè)為一紡織印染廠、存在一定程度的環(huán)境污染。西側(cè)為一紡織印染廠、存在一定程度的環(huán)境污染。項(xiàng)目發(fā)展思考：項(xiàng)目發(fā)展思考：地塊平整，以農(nóng)田為主，南面是景地塊平整，以農(nóng)田為主，南面是景王路，北面有自然河系，在水系景王路，北面有自然河系，在水系景觀的塑造方面有先天優(yōu)勢(shì)。東側(cè)的觀的塑造方面有先天優(yōu)勢(shì)。東側(cè)的夏駕河景觀帶對(duì)本項(xiàng)目意義重大。夏駕河景觀帶對(duì)本項(xiàng)目意義重大?，F(xiàn)狀現(xiàn)狀1 1地塊的景觀有一定優(yōu)勢(shì)，如何地塊的景觀有一定優(yōu)勢(shì)，如何挖掘和提升？改變地塊周邊的挖掘和提升？改變地塊周邊的落后面貌，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)

4、值，我落后面貌，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，我們能做些什么？們能做些什么？思考思考1 1現(xiàn)狀現(xiàn)狀2 2地塊西面的印染廠具有一定的地塊西面的印染廠具有一定的污染性污染性工廠是否有拆遷的規(guī)劃、如何規(guī)工廠是否有拆遷的規(guī)劃、如何規(guī)避其帶來的不利影響？避其帶來的不利影響？思考思考2 2項(xiàng)目發(fā)展思考：項(xiàng)目發(fā)展思考：現(xiàn)狀現(xiàn)狀3 3思考思考3 3地塊與在售項(xiàng)目相比，位置地塊與在售項(xiàng)目相比，位置顯得異?；臎?，對(duì)昆山市民顯得異常荒涼，對(duì)昆山市民而言，心理距離非常遠(yuǎn)而言，心理距離非常遠(yuǎn) 。如何打破心理障礙，讓未來、如何打破心理障礙，讓未來、讓產(chǎn)品去說話？讓產(chǎn)品去說話？項(xiàng)目發(fā)展思考：項(xiàng)目發(fā)展思考：現(xiàn)狀現(xiàn)狀4 4思考思考4 4聯(lián)排、

5、多層、小高層都是我們聯(lián)排、多層、小高層都是我們可以做的，那種最迎合市場(chǎng)需可以做的，那種最迎合市場(chǎng)需求？求？1.21.2的容積率，是一個(gè)適宜舒的容積率，是一個(gè)適宜舒適居住的尺度，適宜低密度產(chǎn)適居住的尺度，適宜低密度產(chǎn)品塑造。品塑造。項(xiàng)目發(fā)展思考：項(xiàng)目發(fā)展思考：現(xiàn)狀現(xiàn)狀5 5思考思考5 5這么大的體量，如何去跟周邊這么大的體量，如何去跟周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品如何組合？靠項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品如何組合？靠什么去打動(dòng)人，我們的目標(biāo)客什么去打動(dòng)人，我們的目標(biāo)客群又在哪里？群又在哪里？1818萬方的體量，又將在區(qū)域見萬方的體量，又將在區(qū)域見證一個(gè)大規(guī)模社區(qū)的崛起證一個(gè)大規(guī)模社區(qū)的崛起 。項(xiàng)目發(fā)展思考：項(xiàng)目發(fā)展思考：第

6、二部分第二部分 宏觀市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析 昆山西臨蘇州、東接上昆山西臨蘇州、東接上海，是江蘇的東大門、上海海，是江蘇的東大門、上海的后花園，地理位置優(yōu)越。的后花園，地理位置優(yōu)越。隨著京滬高鐵、滬寧輕軌的開建，滬昆一體化的程度越來越高。隨著京滬高鐵、滬寧輕軌的開建，滬昆一體化的程度越來越高。1515分鐘的車程分鐘的車程,工作在上海、居住在昆山將成為現(xiàn)實(shí)。工作在上海、居住在昆山將成為現(xiàn)實(shí)。昆山與上海聯(lián)系日益緊密昆山與上海聯(lián)系日益緊密昆山城市形象昆山城市形象中國(guó)百?gòu)?qiáng)縣之首：中國(guó)百?gòu)?qiáng)縣之首：20062006年，昆山完成地區(qū)生產(chǎn)總值年，昆山完成地區(qū)生產(chǎn)總值932932億元，比上年增加億元，比上年增加24

7、.9%24.9%，在全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）評(píng)比中，蟬聯(lián)榜首。在全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）評(píng)比中，蟬聯(lián)榜首。制造業(yè)高度發(fā)達(dá)的外向型城市：制造業(yè)高度發(fā)達(dá)的外向型城市：5050多家世界多家世界500500強(qiáng)企業(yè)落戶昆山、全球強(qiáng)企業(yè)落戶昆山、全球1/31/3的的筆記本電腦、筆記本電腦、40%40%的照相機(jī)為昆山制造。的照相機(jī)為昆山制造。外來人口迅速增加的城市：外來人口迅速增加的城市：20062006年末，外來暫住人口達(dá)年末，外來暫住人口達(dá)734956734956人，比上年增加人，比上年增加了了5792757927人，外來人口首次超過了人，外來人口首次超過了666809666809人的戶籍人口數(shù)。人的戶籍人口數(shù)。臺(tái)商、

8、外籍人士聚集的城市：臺(tái)商、外籍人士聚集的城市：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，昆山占有大陸據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，昆山占有大陸1/101/10的臺(tái)資、在昆的臺(tái)資、在昆臺(tái)商數(shù)量已超過臺(tái)商數(shù)量已超過4 4萬人，另外還有大量的日韓、歐美人士常駐昆山。萬人，另外還有大量的日韓、歐美人士常駐昆山。昆山經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)昆山經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)分析：分析：1 1、昆山近幾年昆山近幾年GDPGDP保持保持20%20%以上的高速增長(zhǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均值以上的高速增長(zhǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均值，是房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的基礎(chǔ)。是房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的基礎(chǔ)。2 2、按常住人口計(jì)算，人均、按常住人口計(jì)算，人均GDPGDP超過超過80008000美元美元,超過上海超過上

9、海74907490美元的水美元的水 平平.對(duì)商品住房的需求旺盛對(duì)商品住房的需求旺盛.昆山產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的潛力昆山產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的潛力昆山三次產(chǎn)業(yè)比2006第一產(chǎn)業(yè)1.1%第二產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)67.9%67.9%第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)31.0%31.0%分析：分析：1 1、昆山以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)短期內(nèi)不會(huì)改變、昆山以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)短期內(nèi)不會(huì)改變.產(chǎn)業(yè)人口存在大產(chǎn)業(yè)人口存在大 量的剛性居住需求，量的剛性居住需求，2 2、隨著昆山現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)將會(huì)逐漸升級(jí)，第三產(chǎn)業(yè)所占的比、隨著昆山現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)將會(huì)逐漸升級(jí)，第三產(chǎn)業(yè)所占的比 重會(huì)有所增加。重會(huì)有所增加。城鄉(xiāng)居民收入快速增加城鄉(xiāng)

10、居民收入快速增加 分析：按照昆山市的發(fā)展目標(biāo)，分析：按照昆山市的發(fā)展目標(biāo)，20082008年城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民的可支配年城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民的可支配收入要分別達(dá)到收入要分別達(dá)到3 3萬、萬、2 2萬元。收入的增加萬元。收入的增加必然導(dǎo)致必然導(dǎo)致居民對(duì)房?jī)r(jià)的承受居民對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力增加能力增加、對(duì)、對(duì)居住的品質(zhì)要求提高。居住的品質(zhì)要求提高。1 1、20082008年北京奧運(yùn)會(huì)召開，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展依然處于上升通道。年北京奧運(yùn)會(huì)召開，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展依然處于上升通道。2 2、20102010年上海世博會(huì)召開的預(yù)期。年上海世博會(huì)召開的預(yù)期。3 3、滬寧輕軌、京滬高鐵軌道交通項(xiàng)目的建設(shè)帶來的利好。、滬寧輕軌

11、、京滬高鐵軌道交通項(xiàng)目的建設(shè)帶來的利好。4 4、品牌開發(fā)商布局昆山、土地成交價(jià)格屢創(chuàng)新高。、品牌開發(fā)商布局昆山、土地成交價(jià)格屢創(chuàng)新高。上海房?jī)r(jià)10000元/平米蘇州房?jī)r(jià)7000元/平米昆山房?jī)r(jià)4000元/平米昆山作為上海和蘇州之間的房?jī)r(jià)昆山作為上海和蘇州之間的房?jī)r(jià)凹地凹地，繼續(xù)上漲不可避免。，繼續(xù)上漲不可避免。第三部分第三部分 昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀一體兩翼、東拓西擴(kuò)一體兩翼、東拓西擴(kuò)東部副中心東部副中心西部副中心西部副中心北部北部南部南部北部發(fā)展最早，但后勁不足。北部發(fā)展最早，但后勁不足。為昆山開發(fā)最早的區(qū)域，集中在蕭林路、長(zhǎng)江北路一線，為昆山開發(fā)最早的區(qū)域，集中在蕭林路、長(zhǎng)江

12、北路一線，目前靠近市區(qū)的地塊幾乎開發(fā)完畢，可供開發(fā)的地塊大都在陸目前靠近市區(qū)的地塊幾乎開發(fā)完畢，可供開發(fā)的地塊大都在陸楊、周市，遠(yuǎn)離市區(qū)。加上配套缺失及政府支持不夠，北部發(fā)楊、周市，遠(yuǎn)離市區(qū)。加上配套缺失及政府支持不夠，北部發(fā)展空間有限。展空間有限。琨城帝景園琨城帝景園南部交通便利，區(qū)域樓盤以輕軌、高鐵為賣點(diǎn)，是目前最熱門的區(qū)域。南部交通便利，區(qū)域樓盤以輕軌、高鐵為賣點(diǎn)，是目前最熱門的區(qū)域。南部工業(yè)區(qū)聚集了大量外來人口，存在大量的剛性需求，也吸引了大南部工業(yè)區(qū)聚集了大量外來人口，存在大量的剛性需求，也吸引了大量的上海投資客戶。房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售火爆。吉田國(guó)際、蝶湖灣、新城域大量的上海投資客戶。房地

13、產(chǎn)市場(chǎng)銷售火爆。吉田國(guó)際、蝶湖灣、新城域大盤云集。隨著配套的完善，居住功能日益明顯。盤云集。隨著配套的完善，居住功能日益明顯。西部定位于生態(tài)居住，檔次較高。西部定位于生態(tài)居住，檔次較高。為中、高端住宅的聚集地，單價(jià)較高，普通購(gòu)房者難以承受；交通為中、高端住宅的聚集地，單價(jià)較高，普通購(gòu)房者難以承受；交通不便、配套設(shè)施不足，入住率不高的現(xiàn)狀短期內(nèi)難以改變。但適怡的人不便、配套設(shè)施不足，入住率不高的現(xiàn)狀短期內(nèi)難以改變。但適怡的人居環(huán)境，使其成為高檔物業(yè)聚集地。居環(huán)境，使其成為高檔物業(yè)聚集地。東部現(xiàn)狀東部現(xiàn)狀 離市中心距離較遠(yuǎn)，配套設(shè)施缺乏，市場(chǎng)認(rèn)可度不高，主要位離市中心距離較遠(yuǎn)，配套設(shè)施缺乏，市場(chǎng)認(rèn)

14、可度不高，主要位于前進(jìn)東路沿線，以大項(xiàng)目居多。于前進(jìn)東路沿線，以大項(xiàng)目居多。中航城中航城第四部分第四部分 東部發(fā)展的歷史、現(xiàn)狀與未來東部發(fā)展的歷史、現(xiàn)狀與未來 1992 1992年，昆山自籌資金，開創(chuàng)了在縣級(jí)市成立國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的先河。年，昆山自籌資金，開創(chuàng)了在縣級(jí)市成立國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的先河。隨后在長(zhǎng)江路和前進(jìn)路兩側(cè)出現(xiàn)了新的隨后在長(zhǎng)江路和前進(jìn)路兩側(cè)出現(xiàn)了新的市政府大樓、開發(fā)區(qū)管委會(huì)、市政府大樓、開發(fā)區(qū)管委會(huì)、海關(guān)等海關(guān)等政府機(jī)構(gòu)，政府機(jī)構(gòu)，科博館、城市中央公園、創(chuàng)業(yè)大廈、酒店、大量的金融機(jī)構(gòu)科博館、城市中央公園、創(chuàng)業(yè)大廈、酒店、大量的金融機(jī)構(gòu)等一等一系列配套設(shè)施也落戶開發(fā)區(qū)。目前

15、城區(qū)的范圍往東已經(jīng)擴(kuò)展至黃浦江路。系列配套設(shè)施也落戶開發(fā)區(qū)。目前城區(qū)的范圍往東已經(jīng)擴(kuò)展至黃浦江路。規(guī)劃先行、主動(dòng)郊區(qū)化的發(fā)展模式規(guī)劃先行、主動(dòng)郊區(qū)化的發(fā)展模式 2002 2002年，年，昆山市城市總體規(guī)劃（昆山市城市總體規(guī)劃（2002-20202002-2020年）年），提出了，提出了“一體兩翼、一體兩翼、居住向西、產(chǎn)業(yè)向東居住向西、產(chǎn)業(yè)向東”的發(fā)展規(guī)劃，重點(diǎn)發(fā)展東部、西部?jī)蓚€(gè)城市副中心。的發(fā)展規(guī)劃，重點(diǎn)發(fā)展東部、西部?jī)蓚€(gè)城市副中心。東東部部新新城城 東部新城是市委、東部新城是市委、市政府城市市政府城市“東拓西擴(kuò)東拓西擴(kuò)”戰(zhàn)略的組成部分，位戰(zhàn)略的組成部分，位于開發(fā)區(qū)黃浦江路以于開發(fā)區(qū)黃浦江路以

16、東，東臨上海、太倉(cāng)，東，東臨上海、太倉(cāng)，南接京滬鐵路，北靠太南接京滬鐵路，北靠太倉(cāng)塘，轄開發(fā)區(qū)部分區(qū)倉(cāng)塘，轄開發(fā)區(qū)部分區(qū)域及原兵希、原蓬朗兩域及原兵希、原蓬朗兩鎮(zhèn)，規(guī)劃面積鎮(zhèn)，規(guī)劃面積7272平方公平方公里。里。建設(shè)目標(biāo)建設(shè)目標(biāo):依托優(yōu)依托優(yōu)越的地理位置和豐富的越的地理位置和豐富的文化底蘊(yùn)，建造一個(gè)人文化底蘊(yùn)，建造一個(gè)人文氣息濃郁、自然環(huán)境文氣息濃郁、自然環(huán)境優(yōu)美、社會(huì)經(jīng)濟(jì)繁榮的優(yōu)美、社會(huì)經(jīng)濟(jì)繁榮的江南水鄉(xiāng)新城。江南水鄉(xiāng)新城。蘇州工業(yè)園區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)19941994年年2 2月月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，地處經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，地處蘇州城東金雞湖畔，行政蘇州城東金雞湖畔，行政區(qū)域

17、面積區(qū)域面積288288平方公里，平方公里，下轄三個(gè)鎮(zhèn)，戶籍人口下轄三個(gè)鎮(zhèn)，戶籍人口2727萬。萬。建設(shè)目標(biāo)：把蘇州工業(yè)園建設(shè)目標(biāo)：把蘇州工業(yè)園區(qū)建設(shè)成為具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)區(qū)建設(shè)成為具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的高科技工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)力的高科技工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代化、國(guó)際化、園林化的代化、國(guó)際化、園林化的新城區(qū)。新城區(qū)。昆山東部新城的發(fā)展模式、與蘇州工業(yè)園昆山東部新城的發(fā)展模式、與蘇州工業(yè)園區(qū)相類似，萬科、中海、順弛等一線開發(fā)商先區(qū)相類似，萬科、中海、順弛等一線開發(fā)商先后進(jìn)駐蘇州工業(yè)園區(qū)，高檔大盤林立、商品房后進(jìn)駐蘇州工業(yè)園區(qū)，高檔大盤林立、商品房均價(jià)位居蘇州之首。均價(jià)位居蘇州之首。昆山東部新城的房?jī)r(jià)會(huì)不斷攀升。成為昆昆山

18、東部新城的房?jī)r(jià)會(huì)不斷攀升。成為昆山中高檔社區(qū)的聚集地。山中高檔社區(qū)的聚集地。東東部部新新城城核核心心區(qū)區(qū) 核心區(qū)規(guī)劃核心區(qū)規(guī)劃:東至東至順陳路、南接景王路、順陳路、南接景王路、西臨洞庭湖路、北依太西臨洞庭湖路、北依太倉(cāng)塘，總規(guī)劃面積約倉(cāng)塘，總規(guī)劃面積約1010平方公里，未來新城核平方公里，未來新城核心區(qū)將擁有完善的城市心區(qū)將擁有完善的城市功能，建設(shè)功能，建設(shè)行政、商務(wù)、行政、商務(wù)、醫(yī)療、文化、體育、旅醫(yī)療、文化、體育、旅游、娛樂游、娛樂設(shè)施，為人們?cè)O(shè)施，為人們提供完備的生活、工作、提供完備的生活、工作、休閑場(chǎng)所休閑場(chǎng)所.東東部部新新城城本案本案核核心心區(qū)區(qū)本案不是位于東本案不是位于東部新城的邊

19、緣地部新城的邊緣地帶，而是位于東帶，而是位于東部新城核心區(qū)范部新城核心區(qū)范圍內(nèi)，具有很大圍內(nèi)，具有很大的發(fā)展?jié)摿?。的發(fā)展?jié)摿?。滬寧高速陸家出口滬寧高速陸家出口滬寧輕軌金陽(yáng)路站滬寧輕軌金陽(yáng)路站開發(fā)區(qū)管委會(huì)的遷址城東，開發(fā)區(qū)管委會(huì)的遷址城東，300畝水上公園的建設(shè)說明了昆山市畝水上公園的建設(shè)說明了昆山市發(fā)展重點(diǎn)的發(fā)展重點(diǎn)的東進(jìn)東進(jìn)。東部是未來城市化進(jìn)程?hào)|部是未來城市化進(jìn)程最快的區(qū)域。最快的區(qū)域?？偨ㄖ娣e約為16萬平方米，旁邊還有148米高的星級(jí)帝豪大酒店和華敏翰尊國(guó)際大廈兩幢高層建筑，建成后，將形成集會(huì)展、國(guó)際商務(wù)、高檔酒店、行政辦公、文體娛樂為一體的多功能綜合服務(wù)區(qū)，是未來昆山市招商引資的投資

20、平臺(tái)。昆山國(guó)際會(huì)展中心對(duì)昆山東部新城的作用如同蘇州國(guó)際博覽昆山國(guó)際會(huì)展中心對(duì)昆山東部新城的作用如同蘇州國(guó)際博覽中心對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)、浦東國(guó)際展覽中心對(duì)浦東新區(qū)的作用，其中心對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)、浦東國(guó)際展覽中心對(duì)浦東新區(qū)的作用，其運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的會(huì)展效應(yīng)必將會(huì)吸引更多人的關(guān)注東部。運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的會(huì)展效應(yīng)必將會(huì)吸引更多人的關(guān)注東部。昆山科博館昆山科博館昆山國(guó)際會(huì)展中心昆山國(guó)際會(huì)展中心夏駕河景觀帶夏駕河景觀帶 位于夏駕河兩側(cè)的綜合性休閑景觀位于夏駕河兩側(cè)的綜合性休閑景觀公園，該項(xiàng)目北接太倉(cāng)塘、南至昆嘉路，公園，該項(xiàng)目北接太倉(cāng)塘、南至昆嘉路，總面積約總面積約160萬平米（其中水域面積萬平米（其中水域面積50萬萬平米）

21、，構(gòu)成了東部城市副中心的南北向平米），構(gòu)成了東部城市副中心的南北向景觀軸。景觀軸。景觀帶的建設(shè)會(huì)提高周邊項(xiàng)目的居住品質(zhì)、豐富業(yè)主的生景觀帶的建設(shè)會(huì)提高周邊項(xiàng)目的居住品質(zhì)、豐富業(yè)主的生活，東部的建設(shè)活，東部的建設(shè)“生態(tài)居住生態(tài)居住”特征明顯。特征明顯。位于夏駕河?xùn)|側(cè)、順陳路西側(cè)、位于夏駕河?xùn)|側(cè)、順陳路西側(cè)、前進(jìn)東路北側(cè)、總用地面積前進(jìn)東路北側(cè)、總用地面積50萬萬平方米，科技園以昆山現(xiàn)有眾多平方米，科技園以昆山現(xiàn)有眾多的內(nèi)外資企業(yè)為平臺(tái)，吸引更多的內(nèi)外資企業(yè)為平臺(tái)，吸引更多企業(yè)的研發(fā)機(jī)構(gòu)，營(yíng)銷中心等核企業(yè)的研發(fā)機(jī)構(gòu)，營(yíng)銷中心等核心機(jī)構(gòu)落戶昆山，使昆山經(jīng)濟(jì)形心機(jī)構(gòu)落戶昆山，使昆山經(jīng)濟(jì)形成產(chǎn)業(yè)總部化和

22、經(jīng)濟(jì)服務(wù)化，成產(chǎn)業(yè)總部化和經(jīng)濟(jì)服務(wù)化，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)“昆山制造昆山制造”到到“昆山創(chuàng)造昆山創(chuàng)造”的的轉(zhuǎn)變。轉(zhuǎn)變。昆山開發(fā)區(qū)企業(yè)科技園昆山開發(fā)區(qū)企業(yè)科技園 產(chǎn)業(yè)升級(jí)使高素質(zhì)人才數(shù)量大大增加，其購(gòu)買力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于產(chǎn)業(yè)升級(jí)使高素質(zhì)人才數(shù)量大大增加，其購(gòu)買力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于目前工廠的普通員工。目前工廠的普通員工。1 1、昆山東部新城向蘇州工業(yè)園區(qū)和上海浦東新區(qū)看齊。、昆山東部新城向蘇州工業(yè)園區(qū)和上海浦東新區(qū)看齊。2 2、開發(fā)區(qū)管委會(huì)落戶城東、國(guó)際展覽館、水上公園的建設(shè)使得、開發(fā)區(qū)管委會(huì)落戶城東、國(guó)際展覽館、水上公園的建設(shè)使得東部新城太湖路與前進(jìn)東路區(qū)域?qū)⒊蔀槔ド侥壳伴L(zhǎng)江路與前進(jìn)路東部新城太湖路與前進(jìn)東路區(qū)域?qū)⒊蔀槔ド侥?/p>

23、前長(zhǎng)江路與前進(jìn)路區(qū)域的區(qū)域的“翻版翻版”。3 3、東部強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，決定了這一區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目要立足、東部強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，決定了這一區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目要立足于為產(chǎn)業(yè)區(qū)做配套。房地產(chǎn)購(gòu)買者主流人群區(qū)域性特征明顯，購(gòu)于為產(chǎn)業(yè)區(qū)做配套。房地產(chǎn)購(gòu)買者主流人群區(qū)域性特征明顯，購(gòu)買力顯著增加。買力顯著增加。城東定位城東定位20042004年以前：黃浦江路以東，全為工業(yè)廠區(qū)、商品房開發(fā)的記錄為零年以前：黃浦江路以東，全為工業(yè)廠區(qū)、商品房開發(fā)的記錄為零20042004年?yáng)|部第一個(gè)商品房項(xiàng)目和興東城推出年?yáng)|部第一個(gè)商品房項(xiàng)目和興東城推出1515棟多層棟多層20052005年，第一個(gè)占地超過年，第一個(gè)占地超過50

24、0500畝的大盤畝的大盤-陽(yáng)光水世界出現(xiàn)在城東陽(yáng)光水世界出現(xiàn)在城東 20062006年，和興東城（高層）、陽(yáng)光水世界年，和興東城（高層）、陽(yáng)光水世界（高層、小高層、花園洋房）東方羅馬（多層）推出（高層、小高層、花園洋房）東方羅馬（多層）推出 20072007年，年，東方羅馬（小高層）、黃浦城市花園（多層、小高東方羅馬（小高層）、黃浦城市花園（多層、小高層）、陽(yáng)光水世界三期碧波軒開盤、中航城、國(guó)際公館亮相層）、陽(yáng)光水世界三期碧波軒開盤、中航城、國(guó)際公館亮相“十一十一”房房展展 20082008年，年，國(guó)際公館、中航城、黃浦城市花園（高層）、杉欣（國(guó)際公館、中航城、黃浦城市花園（高層）、杉欣（19

25、19萬）、萬）、萬泓地塊（萬泓地塊（2828萬）、世茂華東商城、世茂國(guó)際城等項(xiàng)目將會(huì)陸續(xù)上市。萬）、世茂華東商城、世茂國(guó)際城等項(xiàng)目將會(huì)陸續(xù)上市。小結(jié)小結(jié)1 1、產(chǎn)品從相對(duì)低端的普通多層向中高端的花園洋房、聯(lián)體別墅發(fā)展，、產(chǎn)品從相對(duì)低端的普通多層向中高端的花園洋房、聯(lián)體別墅發(fā)展，產(chǎn)品供應(yīng)日益豐富、檔次不斷提高。產(chǎn)品供應(yīng)日益豐富、檔次不斷提高。2 2、單個(gè)樓盤的開發(fā)體量從剛開始的、單個(gè)樓盤的開發(fā)體量從剛開始的2020萬方發(fā)展到萬方發(fā)展到133133萬方，規(guī)模萬方，規(guī)模不斷擴(kuò)大，東部已進(jìn)入大盤時(shí)代。不斷擴(kuò)大，東部已進(jìn)入大盤時(shí)代。3 3、實(shí)力雄厚、品牌知名度高的開發(fā)商（浙江嘉業(yè)、深圳中航、實(shí)力雄厚、品

26、牌知名度高的開發(fā)商（浙江嘉業(yè)、深圳中航地產(chǎn)、上海世茂）的進(jìn)駐，使區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)水平不斷提高。地產(chǎn)、上海世茂）的進(jìn)駐，使區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)水平不斷提高。第五部分第五部分 區(qū)域個(gè)案分析區(qū)域個(gè)案分析東區(qū)樓盤分布圖東區(qū)樓盤分布圖 浩 騰 路黃浦江路 同 豐 東 路 前 進(jìn) 東 路震 川 路景 王 路順陳路夏駕河 婁 江太湖路洞庭湖路 金沙江路吳淞江路本案本案17.617.6萬萬時(shí)代大廈8.2萬 展覽館16萬行政辦公區(qū)晨曦北園 晨 曦 園 世茂商城世茂商城9.79.7萬萬 企業(yè)科 技園80萬和和興興東東城城2020萬萬水上公園高級(jí)中學(xué)晨曦小學(xué)黃浦城市花園20萬黃浦公園8路16路106路5路至龍騰光電至蓬朗微盟電子水

27、世界30萬中材1.5萬大成5.6萬中中航航城城3535萬萬東方羅馬5萬國(guó)際公館7.8萬萬泓地塊27萬杉欣19.3萬臺(tái)協(xié)會(huì)館8萬 世茂世茂國(guó)際城國(guó)際城133133萬萬 川普城川普城供電供電大樓大樓弘基廣場(chǎng)弘基廣場(chǎng)8.78.7萬萬 住宅商業(yè)商務(wù)辦公項(xiàng)目地址:洞庭湖路與前進(jìn)東路交界處開 發(fā) 商:昆山和興房產(chǎn)物業(yè)形態(tài):多層高層別墅商鋪占地面積:137000建筑面積:200000總 戶 數(shù):1400容 積 率:1.45綠 化 率:43%面積范圍:高層96-194平米、別墅383-444平米均 價(jià):4100元/平米（12月價(jià)格）物業(yè)管理:上海采林物業(yè)(1.35元/平米/月)開盤時(shí)間:一期2006.06銷售

28、情況:獨(dú)棟別墅21棟,余6棟.4棟共402戶,已售363戶，12月新開一幢高層 90戶簽約16戶公交路線:5810620路和興東城和興東城供應(yīng)供應(yīng)銷售銷售剩余剩余90-9990-99343432322 2100-109632340120-129120-129646456568 8130-139130-1391521521261262626140-149140-1491291291091092020150-159541170-179422715180-189110190-199211合計(jì)492379113和興東城去化情況和興東城去化情況項(xiàng)目地址:太湖路與震川路交界處開 發(fā) 商:昆山嘉業(yè)房產(chǎn)物業(yè)形

29、態(tài):多層花園洋房高層小高層商鋪項(xiàng)目占地:345506建筑面積:300000總 戶 數(shù)：2600戶開盤時(shí)間:2006.11.25（二期）三期2007.10.1日綠 化 率:42%在售戶數(shù):花園洋房192戶三期多層396套面積范圍:碧波軒81-127花溪園137-230價(jià)格范圍:多層4000-4200元洋房4500-4600元、半地下2300元銷售情況:花溪園58%,碧波軒已售112戶公交線路:8、16、20、106路陽(yáng)光水世界陽(yáng)光水世界陽(yáng)光水世界二期洋房戶型配比面積范圍總套數(shù)已售套數(shù)剩余137+66128884021532725229-230321715合計(jì)19211280 三期多層戶型配比面積

30、范圍供給銷售剩余80-893429590-9916850118100-10934430120-12916050110合計(jì)396133263一期藍(lán)灣苑一期藍(lán)灣苑二期花溪園二期花溪園三期碧波軒三期碧波軒四期四期五期五期陽(yáng)光水世界總體規(guī)劃圖陽(yáng)光水世界總體規(guī)劃圖203平米：半地下室平米：半地下室66平米平米+一層一層137137平米平米二層：二層：137平米平米頂層復(fù)式：頂層復(fù)式：215-230215-230平方米平方米花園洋房南立面效果圖花園洋房南立面效果圖花園洋房北立面效果圖花園洋房北立面效果圖項(xiàng)目簡(jiǎn)析：項(xiàng)目簡(jiǎn)析：1 1、20052005年利用開發(fā)商的品牌優(yōu)勢(shì)，針對(duì)周邊居民和工廠員工推出低端年利用

31、開發(fā)商的品牌優(yōu)勢(shì)，針對(duì)周邊居民和工廠員工推出低端 的多層產(chǎn)品、引爆市場(chǎng)。的多層產(chǎn)品、引爆市場(chǎng)。2 2、20062006年推出了以景觀為主要賣點(diǎn)的年推出了以景觀為主要賣點(diǎn)的5 5棟高層、小高層產(chǎn)品，試水中端棟高層、小高層產(chǎn)品，試水中端 市場(chǎng)，取得了成功。市場(chǎng)，取得了成功。1010月份開始推出月份開始推出3+13+1式花園洋房，產(chǎn)品進(jìn)一步升級(jí)。式花園洋房，產(chǎn)品進(jìn)一步升級(jí)。3 3、20072007年，區(qū)域內(nèi)多層房源供應(yīng)稀缺，年，區(qū)域內(nèi)多層房源供應(yīng)稀缺，10.110.1房展推出三期多層碧波軒，房展推出三期多層碧波軒，有效規(guī)避了競(jìng)爭(zhēng)。有效規(guī)避了競(jìng)爭(zhēng)。成功經(jīng)驗(yàn)：成功經(jīng)驗(yàn)：采用針對(duì)性很強(qiáng)的分期開發(fā)策略、產(chǎn)品

32、檔次從低到高、并結(jié)合銷售期采用針對(duì)性很強(qiáng)的分期開發(fā)策略、產(chǎn)品檔次從低到高、并結(jié)合銷售期內(nèi)的供應(yīng)情況，采用有效區(qū)隔的策略、推出不同的產(chǎn)品，避免與對(duì)手直接內(nèi)的供應(yīng)情況，采用有效區(qū)隔的策略、推出不同的產(chǎn)品，避免與對(duì)手直接競(jìng)爭(zhēng)。充分利用自身的規(guī)模、品牌、環(huán)境等優(yōu)勢(shì)資源，確立自身的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。充分利用自身的規(guī)模、品牌、環(huán)境等優(yōu)勢(shì)資源，確立自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。爭(zhēng)力。開 發(fā) 商:昆山東之信房地產(chǎn)有限公司占地面積:7萬平方米建筑面積:20萬平方米綠 化 率:36.5%容 積 率:1.96總 戶 數(shù):1369戶建筑類型:多層,高層,小高層價(jià)格范圍:4500元-4800元/平米房型面積:小高層69-101平米可售套

33、數(shù):一期多層、小高層476戶已簽約458戶二期3棟18層高層共312戶正在預(yù)約中。高層黃浦城市花園黃浦城市花園成功經(jīng)驗(yàn)：該案多層產(chǎn)品首創(chuàng)了一層一成功經(jīng)驗(yàn)：該案多層產(chǎn)品首創(chuàng)了一層一戶的設(shè)計(jì)，銷售價(jià)格從戶的設(shè)計(jì)，銷售價(jià)格從39003900元，一路走元，一路走高，上升到高，上升到46004600元。元。產(chǎn)品創(chuàng)新足以使一個(gè)項(xiàng)目立足產(chǎn)品創(chuàng)新足以使一個(gè)項(xiàng)目立足于市場(chǎng)，創(chuàng)造高的附加價(jià)值。于市場(chǎng)，創(chuàng)造高的附加價(jià)值。國(guó)際公館國(guó)際公館開開 發(fā)發(fā) 商商:昆山欣僑置業(yè)昆山欣僑置業(yè)項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置:太湖路與楊樹路交界處太湖路與楊樹路交界處行銷企劃行銷企劃:上海精點(diǎn)上海精點(diǎn) 策源策源占地面積占地面積:30244:3024

34、4建筑面積建筑面積:78000:78000容容 積積 率率:2.39:2.39綠綠 化化 率率:40%:40%規(guī)規(guī) 劃劃:7:7幢多層幢多層 小高層小高層 高層高層面積范圍面積范圍:97-132:97-132平方米平方米均均 價(jià)價(jià):預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)40004000元元/平方米平方米推推 廣廣 語語:上海公館上海公館 華彩再續(xù)華彩再續(xù)動(dòng)動(dòng) 態(tài)態(tài):預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)0808年年4 4月份開盤月份開盤中航城中航城開 發(fā) 商:深圳中航地產(chǎn)項(xiàng)目位置:前進(jìn)東路與洞庭湖路交界處建筑設(shè)計(jì):香港華藝景觀規(guī)劃:奧原景觀占地面積:196958建筑面積:354524平米總 戶 數(shù):1872戶容 積 率:1.8綠 化 率:36.3%建筑

35、類型:居住(雙拼聯(lián)排別墅花園洋房高層小高層)商業(yè)酒店娛樂辦公規(guī) 劃:9棟高層、9棟小高層、21棟花園洋房、19棟聯(lián)排別墅、11棟雙拼別墅、2棟公寓推 廣 語:我只追求國(guó)際級(jí)品位、城東核心地36萬平米城市綜合體(CORE HOPSCA)企劃重點(diǎn):交通教育公共配套3.3萬平米天虹商場(chǎng)3萬平米國(guó)際商街格蘭云天大酒店開盤時(shí)間:預(yù)計(jì)2008年初開盤 格蘭云天格蘭云天 大酒店大酒店天虹商場(chǎng)公寓辦公洋房洋房洋房洋房洋房雙拼、聯(lián)排雙拼、聯(lián)排中航城總體規(guī)劃圖中航城總體規(guī)劃圖雙拼 5540 /22戶 250 250/戶戶聯(lián)排 24943 /132戶 190 190/戶戶花園洋房 40926 /320戶 127 1

36、27/戶戶小戶型花園洋房 6817 /80戶 85 85/戶戶一梯一戶洋房 7976 /55戶 145 145/戶戶電梯花園洋房 7359 /50戶 147 147/戶戶小高層 37972 /211戶 180 180/戶戶高層 69031 /642戶 107 107/戶戶公寓 20800 /360戶 58 58/戶戶中航城產(chǎn)品面積組成中航城產(chǎn)品面積組成項(xiàng)目位置：太湖路東側(cè)、陽(yáng)光水世界南側(cè)項(xiàng)目位置：太湖路東側(cè)、陽(yáng)光水世界南側(cè)開開 發(fā)發(fā) 商：杉欣房產(chǎn)商：杉欣房產(chǎn)總總 用用 地地:18.36:18.36萬萬建筑面積建筑面積:19.32:19.32萬萬 其中公建其中公建:9960:9960平米平米 多

37、層多層:88400:88400平米平米 聯(lián)排聯(lián)排:28600:28600平米平米 高層高層:66240:66240平米平米綠綠 化化 率率:40.3%:40.3%容容 積積 率率:1.05:1.05建筑密度建筑密度:23.3%:23.3%推出時(shí)間：推出時(shí)間：20082008年年 初步效果圖初步效果圖杉欣地塊杉欣地塊項(xiàng)目位置：太湖路西側(cè)、太倉(cāng)塘南側(cè)開 發(fā) 商:昆山萬泓建設(shè)有限公司占地面積:186617.37平方米建筑面積:277563.58平方米建筑基地面積：38825.23平方米地下建筑面積：64437.32平方米綠 化 率:61.43%容 積 率:1.49總 戶 數(shù):1249戶機(jī)動(dòng)車位：23

38、32個(gè)建筑類型:獨(dú)棟別墅、高層、小高層房型面積:獨(dú)棟452-710平方米萬泓地塊萬泓地塊總用地104016會(huì)所9162 總建面積49416.28 獨(dú)棟戶型戶數(shù)建筑基地面積22065.41 452.48 25幢綠地面積63814.37 581.22 30幢綠化率63%617.53 29幢建筑密度0.474710.96 21幢地下室面積32332.9 萬泓地塊一期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)萬泓地塊一期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)高檔的大面積獨(dú)棟別墅，高檔的大面積獨(dú)棟別墅，能否為市場(chǎng)接受是其面臨最大的問題。能否為市場(chǎng)接受是其面臨最大的問題。項(xiàng)目位置：前進(jìn)東路南、企業(yè)總部基地對(duì)面項(xiàng)目位置：前進(jìn)東路南、企業(yè)總部基地對(duì)面總總 用用 地

39、地:65800:65800建筑面積建筑面積:97046:97046規(guī)規(guī) 劃：地下一層、地上三層劃：地下一層、地上三層綠綠 化化 率率:20%:20%容容 積積 率率:1.05:1.05項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：集休閑、娛樂、購(gòu)物、健身等為集休閑、娛樂、購(gòu)物、健身等為 一體的現(xiàn)代化的娛樂中心和時(shí)尚中心。一體的現(xiàn)代化的娛樂中心和時(shí)尚中心。規(guī)劃業(yè)態(tài)：規(guī)劃業(yè)態(tài)：大型商場(chǎng)、超市、美食廣場(chǎng)、電影大型商場(chǎng)、超市、美食廣場(chǎng)、電影院、酒吧、游樂場(chǎng)、健康俱樂部等主題商業(yè)設(shè)院、酒吧、游樂場(chǎng)、健康俱樂部等主題商業(yè)設(shè)施。施。建設(shè)周期：建設(shè)周期：20072007年開工、年開工、20102010年底竣工。年底竣工。世茂華東商城世

40、茂華東商城雄倨華東經(jīng)濟(jì)之中心區(qū)域雄倨華東經(jīng)濟(jì)之中心區(qū)域 成就天下精英之購(gòu)物天堂成就天下精英之購(gòu)物天堂經(jīng)典彌久經(jīng)典彌久后現(xiàn)代之建筑精髓之集大成者后現(xiàn)代之建筑精髓之集大成者世茂國(guó)際城世茂國(guó)際城項(xiàng)目位置：前進(jìn)東路世茂華東商城南側(cè)、景王路北側(cè)項(xiàng)目位置：前進(jìn)東路世茂華東商城南側(cè)、景王路北側(cè)總總 用用 地地:76.75:76.75萬萬建筑面積建筑面積:133:133萬萬容容 積積 率率:1.05:1.05規(guī)規(guī) 劃：別墅、花園洋房、高層住宅劃：別墅、花園洋房、高層住宅水景覆蓋率水景覆蓋率:13.4%:13.4%園林覆蓋率：園林覆蓋率：37.4%37.4%規(guī)劃理念：以源于歐美的規(guī)劃理念：以源于歐美的“新城市主

41、義新城市主義”規(guī)劃理念為指導(dǎo)，強(qiáng)調(diào)人性化的空間與尺度，規(guī)劃理念為指導(dǎo)，強(qiáng)調(diào)人性化的空間與尺度，注重小區(qū)的功能完備性、出行便利性、景觀優(yōu)越性。六個(gè)住宅組團(tuán)以蜿蜒的河道為注重小區(qū)的功能完備性、出行便利性、景觀優(yōu)越性。六個(gè)住宅組團(tuán)以蜿蜒的河道為界，呈島狀分布。各組團(tuán)都擁有一個(gè)中心花園，并通過一條環(huán)形次干道將住宅單體連界，呈島狀分布。各組團(tuán)都擁有一個(gè)中心花園，并通過一條環(huán)形次干道將住宅單體連接起來。各組團(tuán)之間，并通過水系分割，以使最多的住戶能夠擁有朝向水面的景觀，接起來。各組團(tuán)之間，并通過水系分割，以使最多的住戶能夠擁有朝向水面的景觀，形成江南傳統(tǒng)水鄉(xiāng)的空間格局。形成江南傳統(tǒng)水鄉(xiāng)的空間格局。建設(shè)周期：

42、建設(shè)周期：20072007年年7 7月開工、月開工、20082008年年-2012-2012年底分期完成。年底分期完成。重塑江南水鄉(xiāng)傳統(tǒng)之美、彰現(xiàn)自然人文和諧之貴重塑江南水鄉(xiāng)傳統(tǒng)之美、彰現(xiàn)自然人文和諧之貴江南水鄉(xiāng)、自然人文江南水鄉(xiāng)、自然人文世茂在昆山的項(xiàng)目分布帶來的啟示：世茂在昆山的項(xiàng)目分布帶來的啟示：1、世茂蝶湖灣位于昆山滬寧高速出口、京滬高鐵、滬寧輕軌站附近，國(guó)際城項(xiàng)目位于緊鄰滬寧高速陸家出口，滬寧輕軌金陽(yáng)路站附近。地塊雖然不是現(xiàn)狀最好的地塊、但一定是最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貕K。2、開發(fā)的樓盤都為大盤、規(guī)劃高檔次、低密度的產(chǎn)品。3、憑借品牌的影響力會(huì)吸引大量的以上海人為主的投資人群，周邊項(xiàng)目亦會(huì)從

43、中 收益。面積范圍主力戶型主力面積價(jià)格主力總價(jià)總戶數(shù)推出時(shí)間銷售周期銷售率和興東城96-1943/2/1130-14941005757萬萬4922006.61年6個(gè)月77%東方羅馬92-1273/2/1119390046.846.8萬萬1262007.39個(gè)月57%黃浦城市花園183-2624/2/218345008080萬萬202007.50%陽(yáng)光水世界89-2103/2/2124-1403600（時(shí)價(jià)）4747萬萬1902006.76個(gè)月98.4%國(guó)際公館97-1292/2/1/40004040萬萬2008預(yù)計(jì)08年3月開盤高層、小高層高層、小高層區(qū)域項(xiàng)目總結(jié)區(qū)域項(xiàng)目總結(jié)高層、小高層和興東

44、城東方羅馬陽(yáng)光水世界黃浦城市花園合計(jì)供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售銷售率80-8980-89343434343434100%90-9990-993432202036359090878796.7%100-1096323632336.5%110-1196430643046.9%120-129120-12964564222363614214211411480.3%130-139130-139152126363618818816216286.2%140-149140-149129109363516516514414487.3%150-159150-15954449888.9%160-1691

45、60-169170-1794227422764.3%180-189111810191157.9%190-199212150%200-209434375%210-2194444100%260-26920200合計(jì)49237912672190187201082864878.3%2005-20072005-2007年，東部的小高層和高層總的供應(yīng)量為年，東部的小高層和高層總的供應(yīng)量為828828戶，共銷售了戶，共銷售了 648648戶，平均銷售率為戶，平均銷售率為78.3%78.3%。年均去化量為。年均去化量為216216戶戶；80-9980-99平米、平米、120-149120-149平米是最受歡迎

46、的兩個(gè)產(chǎn)品區(qū)間；平米是最受歡迎的兩個(gè)產(chǎn)品區(qū)間；8080平米以下的小戶型是目前市場(chǎng)供應(yīng)的空白點(diǎn)；但未來黃浦城市花園平米以下的小戶型是目前市場(chǎng)供應(yīng)的空白點(diǎn)；但未來黃浦城市花園和中航城會(huì)有小戶型產(chǎn)品推出。和中航城會(huì)有小戶型產(chǎn)品推出。150-169150-169平米的產(chǎn)品供應(yīng)小、是可以抓住的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。平米的產(chǎn)品供應(yīng)小、是可以抓住的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。高層、小高層產(chǎn)品總結(jié)：高層、小高層產(chǎn)品總結(jié)：面積范圍主力戶型主力面積價(jià)格主力總價(jià)總戶數(shù)推出時(shí)間銷售周期銷售率東方羅馬84-1242/2/180-9935003030萬萬3442006.69個(gè)月100%黃浦城市花園86-1302/2/18846004040萬萬4562

47、007.55個(gè)月98.2%碧波軒81-1282/2/1、2/2/290-9941004040萬萬3962007.102個(gè)月33.6%國(guó)際公館97-1292/2/1/40004040萬萬08年3月開盤花溪園137-230四房四廳兩衛(wèi)137、20345006161萬、萬、7777萬、萬、9595萬萬1922006.1014個(gè)月58%多層、花園洋房產(chǎn)品總結(jié)：多層、花園洋房產(chǎn)品總結(jié)：多層?xùn)|方羅馬陽(yáng)光水世界三期黃浦城市花園合計(jì)供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售銷售率80-8980-89184184342924023745845845045098.3%98.3%90-99112112168502801625

48、7.9%57.9%100-109161634412612517614582.4%82.4%110-119161614143030100%100%120-129161616050666224212852.9%52.9%130-13910101010100%100%合計(jì)344344396133456448119692577.34%77.34%陽(yáng)光水世界二期洋房戶型配比面積范圍總套數(shù)已售套數(shù)銷售率137+661288868.8%21532721.9%229-230321753.1%小計(jì)19211258.3%80-90平米的多層戶型供不應(yīng)求。平米的多層戶型供不應(yīng)求。80平米以下的多層小戶型為市場(chǎng)空白。

49、平米以下的多層小戶型為市場(chǎng)空白。多層總價(jià)在多層總價(jià)在40萬以內(nèi)的產(chǎn)品接受度最高。萬以內(nèi)的產(chǎn)品接受度最高?？們r(jià)在總價(jià)在60萬以上、萬以上、77萬以下的花園洋房供應(yīng)空白。萬以下的花園洋房供應(yīng)空白。多層、洋房產(chǎn)品總結(jié)：多層、洋房產(chǎn)品總結(jié)：供應(yīng)情況面積銷售情況和興東城獨(dú)棟21戶383-4446戶未簽約。中航城聯(lián)排、雙拼30483 190-250共154戶，未公開萬泓地塊獨(dú)棟49416，450-710獨(dú)棟105戶，未公開杉欣地塊聯(lián)排28600 ，190150戶分析分析目前東部別墅供應(yīng)較少，未來市場(chǎng)共目前東部別墅供應(yīng)較少，未來市場(chǎng)共409409戶的供應(yīng)。戶的供應(yīng)。別墅市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)別墅市場(chǎng)有需求，別墅市場(chǎng)有需求

50、，190190平米以下的聯(lián)排別墅是空隙市場(chǎng)。平米以下的聯(lián)排別墅是空隙市場(chǎng)。2008年2009多層高層、小高層別墅洋房多層高層、小高層別墅洋房東方羅馬和興東城350戶300多戶黃浦城市花園400戶500多戶陽(yáng)光水世界200戶500戶701000多戶中航城聯(lián)排80250戶400多戶聯(lián)排74戶255戶國(guó)際公館2棟150戶200戶300多戶杉欣地塊400戶左右400戶左右 150戶萬泓地塊獨(dú)棟105世茂國(guó)際城合計(jì)750戶1500戶200戶320 2500戶 224戶 255戶競(jìng)爭(zhēng)程度：小高層、高層多層洋房別墅競(jìng)爭(zhēng)程度：小高層、高層多層洋房別墅第六部分第六部分 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位SWOTSWOT分析分析優(yōu)

51、勢(shì)優(yōu)勢(shì):1 1、項(xiàng)目位于開發(fā)區(qū)東部新城核心區(qū)域、項(xiàng)目位于開發(fā)區(qū)東部新城核心區(qū)域,未來升值潛力巨大未來升值潛力巨大.2 2、項(xiàng)目北側(cè)的昆山國(guó)際展覽館、開發(fā)區(qū)管委會(huì)大樓即將竣工，使區(qū)域的商務(wù)氛圍、項(xiàng)目北側(cè)的昆山國(guó)際展覽館、開發(fā)區(qū)管委會(huì)大樓即將竣工，使區(qū)域的商務(wù)氛圍 大為改善，地段偏僻的抗性會(huì)有所弱化。大為改善，地段偏僻的抗性會(huì)有所弱化。3 3、項(xiàng)目周邊以龍騰光電為代表的光電產(chǎn)業(yè)園、以研發(fā)為主的企業(yè)科技園、昆嘉路、項(xiàng)目周邊以龍騰光電為代表的光電產(chǎn)業(yè)園、以研發(fā)為主的企業(yè)科技園、昆嘉路 兩側(cè)的企業(yè)為項(xiàng)目帶來了大量住宅消費(fèi)人群。兩側(cè)的企業(yè)為項(xiàng)目帶來了大量住宅消費(fèi)人群。4 4、項(xiàng)目距離開發(fā)區(qū)高級(jí)中學(xué)、小學(xué)、

52、幼兒園比較近，教育資源豐富。、項(xiàng)目距離開發(fā)區(qū)高級(jí)中學(xué)、小學(xué)、幼兒園比較近，教育資源豐富。劣勢(shì)劣勢(shì):1 1、地段與在售的中航城、陽(yáng)光水世界等幾個(gè)項(xiàng)目相比，劣勢(shì)非常明顯。、地段與在售的中航城、陽(yáng)光水世界等幾個(gè)項(xiàng)目相比，劣勢(shì)非常明顯。對(duì)策：把項(xiàng)目放到整個(gè)東部新城、和上海的聯(lián)系程度的高度上去考慮。對(duì)策：把項(xiàng)目放到整個(gè)東部新城、和上海的聯(lián)系程度的高度上去考慮。2 2、周邊配套設(shè)施缺乏，居住氛圍不成熟。、周邊配套設(shè)施缺乏，居住氛圍不成熟。對(duì)策：充分利用項(xiàng)目的商業(yè)用地，自建精品商業(yè)街。對(duì)策：充分利用項(xiàng)目的商業(yè)用地，自建精品商業(yè)街。3 3、項(xiàng)目西側(cè)的工廠對(duì)項(xiàng)目居住品質(zhì)的提升有很大的負(fù)面作用。、項(xiàng)目西側(cè)的工廠對(duì)

53、項(xiàng)目居住品質(zhì)的提升有很大的負(fù)面作用。對(duì)策：在產(chǎn)品的排布上采取西側(cè)檔次低于東部，南側(cè)檔次低于北側(cè)的布局原則。對(duì)策：在產(chǎn)品的排布上采取西側(cè)檔次低于東部，南側(cè)檔次低于北側(cè)的布局原則。SWOTSWOT分析分析機(jī)會(huì)機(jī)會(huì):1 1、可通過對(duì)開發(fā)區(qū)東部新城的宣傳，塑造項(xiàng)目地段在未來的重要性。、可通過對(duì)開發(fā)區(qū)東部新城的宣傳，塑造項(xiàng)目地段在未來的重要性。2 2、通過產(chǎn)品創(chuàng)新，在產(chǎn)品總價(jià)、產(chǎn)品品質(zhì)上與周邊項(xiàng)目形成有效區(qū)隔。、通過產(chǎn)品創(chuàng)新，在產(chǎn)品總價(jià)、產(chǎn)品品質(zhì)上與周邊項(xiàng)目形成有效區(qū)隔。3 3、滬寧高速陸家出口、規(guī)劃的滬寧輕軌金陽(yáng)路站距離本案不足、滬寧高速陸家出口、規(guī)劃的滬寧輕軌金陽(yáng)路站距離本案不足1010分鐘的車程。

54、分鐘的車程。上?？蛻粼诖速?gòu)買完全可能。上?？蛻粼诖速?gòu)買完全可能。4 4、世茂在城東的兩個(gè)大型項(xiàng)目、世茂在城東的兩個(gè)大型項(xiàng)目-世茂華東商城世茂華東商城和和世茂國(guó)際城世茂國(guó)際城的啟動(dòng)將會(huì)大大提升項(xiàng)的啟動(dòng)將會(huì)大大提升項(xiàng) 目所處區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)值。目所處區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)值。SWOTSWOT分析分析威脅威脅:1 1、最近的房貸新政提高了購(gòu)房者的門檻，特別是投資者的購(gòu)房成本大幅度、最近的房貸新政提高了購(gòu)房者的門檻，特別是投資者的購(gòu)房成本大幅度 增加。增加。對(duì)策：找準(zhǔn)市場(chǎng)需求的剛性需求（自住需求），提高產(chǎn)品的性價(jià)比，以品對(duì)策：找準(zhǔn)市場(chǎng)需求的剛性需求（自住需求），提高產(chǎn)品的性價(jià)比，以品 質(zhì)取勝。質(zhì)取勝。2 2、項(xiàng)目土

55、地成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊項(xiàng)目。、項(xiàng)目土地成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊項(xiàng)目。對(duì)策：運(yùn)用合理的開發(fā)節(jié)奏，提高地塊的時(shí)間價(jià)值。對(duì)策：運(yùn)用合理的開發(fā)節(jié)奏，提高地塊的時(shí)間價(jià)值。通過產(chǎn)品創(chuàng)新、走低成本、高品質(zhì)、高單價(jià)的開發(fā)之路。通過產(chǎn)品創(chuàng)新、走低成本、高品質(zhì)、高單價(jià)的開發(fā)之路。3 3、與中航城和杉欣地塊的競(jìng)爭(zhēng)不可避免。、與中航城和杉欣地塊的競(jìng)爭(zhēng)不可避免。對(duì)策：在充分細(xì)分需求市場(chǎng)的客群特征的前提下，尋求產(chǎn)品的差異化，形對(duì)策：在充分細(xì)分需求市場(chǎng)的客群特征的前提下，尋求產(chǎn)品的差異化，形 成客群和產(chǎn)品定位的雙重差異，避免形成直接的正面競(jìng)爭(zhēng)。成客群和產(chǎn)品定位的雙重差異，避免形成直接的正面競(jìng)爭(zhēng)。SWOTSWOT分析分析國(guó)際公館萬泓地塊

56、陽(yáng)光水世界世茂國(guó)際城 4000 4200 4400 4600 4800 5000 5200 5400 5600 5800 6000 價(jià)價(jià) 格格 綜綜合合品品質(zhì)質(zhì)低品質(zhì)高價(jià)低品質(zhì)高價(jià)格格高品質(zhì)高價(jià)高品質(zhì)高價(jià)格格高品質(zhì)低價(jià)高品質(zhì)低價(jià)格格低品質(zhì)低價(jià)低品質(zhì)低價(jià)格格低中高空白區(qū)空白區(qū)中航城和興東城黃浦城市花園杉欣地塊50005000元元/平米中端偏上的產(chǎn)品為市場(chǎng)空白。平米中端偏上的產(chǎn)品為市場(chǎng)空白。本案樓盤價(jià)格與品質(zhì)矩陣分析樓盤價(jià)格與品質(zhì)矩陣分析第七部分：目標(biāo)客戶群定位第七部分：目標(biāo)客戶群定位東部副中心區(qū)域定位昆山的工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)的配套居住1200-1500元 居住2000-3000元 滿足4000-50

57、00元 享受1W以上 環(huán)境（自然/群居/臺(tái)灣開發(fā)商）副理臺(tái)副理臺(tái)干干課長(zhǎng)課長(zhǎng) 科長(zhǎng)科長(zhǎng)技術(shù)人技術(shù)人員員基層員工基層員工臺(tái)灣人東部區(qū)域人群結(jié)構(gòu)與收入分析典型案例分析臺(tái)灣客戶占比例較高項(xiàng)目分析花都藝墅花都藝墅 客戶群客戶群比例比例聯(lián)排聯(lián)排寶島花園寶島花園臺(tái)灣人占臺(tái)灣人占80%80%臺(tái)企會(huì)員臺(tái)企會(huì)員裕元酒店關(guān)聯(lián)客戶裕元酒店關(guān)聯(lián)客戶疊加疊加昆山城區(qū)客戶昆山城區(qū)客戶90%90%分析分析花都聯(lián)排別墅部分有近花都聯(lián)排別墅部分有近90%90%的臺(tái)灣群，原因有二，的臺(tái)灣群，原因有二，第一：花都藝墅開發(fā)商是臺(tái)灣人第一：花都藝墅開發(fā)商是臺(tái)灣人第二：臺(tái)灣客有群居習(xí)慣第二：臺(tái)灣客有群居習(xí)慣典型案分析非臺(tái)灣客戶占比例較高

58、項(xiàng)目分析果嶺上果嶺上的日子的日子客戶群客戶群比例比例聯(lián)排聯(lián)排技術(shù)員技術(shù)員10.2%10.2%私營(yíng)業(yè)主私營(yíng)業(yè)主25.5%25.5%管理人員管理人員12.2%12.2%疊加疊加昆山城區(qū)客戶昆山城區(qū)客戶90%90%分析分析果嶺上的日子近森林公園，果嶺上的日子近森林公園，大環(huán)境比花都藝墅好，但是大環(huán)境比花都藝墅好，但是由于背景原因，臺(tái)灣人購(gòu)買由于背景原因，臺(tái)灣人購(gòu)買的很少的很少項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目地價(jià)相對(duì)較高，項(xiàng)目地價(jià)相對(duì)較高，決定了項(xiàng)目產(chǎn)品更不能走平價(jià)路線決定了項(xiàng)目產(chǎn)品更不能走平價(jià)路線地價(jià) 考慮到地塊考慮到地塊1.21.2的容積率，決定了我們產(chǎn)品不能做高的容積率，決定了我們產(chǎn)品不能做高容積率產(chǎn)品，小高層

59、、高層將不在我們的考慮之列容積率產(chǎn)品，小高層、高層將不在我們的考慮之列容積率升級(jí)型享受性居住項(xiàng)目本身沒有特殊環(huán)境資源，項(xiàng)目本身沒有特殊環(huán)境資源，不符合臺(tái)灣客戶的購(gòu)房習(xí)慣，不符合臺(tái)灣客戶的購(gòu)房習(xí)慣，現(xiàn)狀1200-1500元 居住2000-3000元 滿足4000-5000元 享受1W以上 環(huán)境（自然/群居/臺(tái)灣開發(fā)商）副理臺(tái)副理臺(tái)干干課長(zhǎng)課長(zhǎng) 科長(zhǎng)科長(zhǎng)技術(shù)人技術(shù)人員員基層員工基層員工臺(tái)灣人本案目標(biāo)客戶群定位本案目標(biāo)客戶群定位我們把這群人稱為我們把這群人稱為“白骨精白骨精”白領(lǐng)白領(lǐng)+骨干骨干+精英精英本案目標(biāo)客戶群描述年齡在年齡在25-4525-45歲之間為主歲之間為主,大部分已婚大部分已婚,家庭

60、年收入家庭年收入1515萬以萬以上上,擁有一套面積較小的普通公寓擁有一套面積較小的普通公寓,60%,60%的人有私家車的人有私家車,他們絕大部分是東部企業(yè)里的中層領(lǐng)導(dǎo)他們絕大部分是東部企業(yè)里的中層領(lǐng)導(dǎo),如科長(zhǎng)、課長(zhǎng)之類。如科長(zhǎng)、課長(zhǎng)之類。工作占據(jù)著生活中最多的時(shí)間工作占據(jù)著生活中最多的時(shí)間,加班是習(xí)以為常的事加班是習(xí)以為常的事,高負(fù)荷的工作壓力高負(fù)荷的工作壓力,他們換房往往會(huì)他們換房往往會(huì)更關(guān)注居住的環(huán)境與品質(zhì)。更關(guān)注居住的環(huán)境與品質(zhì)。換房可能是覺得原來居住的面積較小換房可能是覺得原來居住的面積較小,小區(qū)環(huán)境小區(qū)環(huán)境,景觀景觀,等方面不夠好等方面不夠好.換房對(duì)他們來說，就是換一種生活的環(huán)境換房

61、對(duì)他們來說，就是換一種生活的環(huán)境.第八部分：產(chǎn)品定位第八部分：產(chǎn)品定位高層、小高高層、小高層層和興東城和興東城東方羅馬東方羅馬陽(yáng)光水世界陽(yáng)光水世界黃浦城市花園黃浦城市花園合計(jì)合計(jì)供應(yīng)供應(yīng)銷售銷售供應(yīng)供應(yīng)銷售銷售供應(yīng)供應(yīng)銷售銷售供應(yīng)供應(yīng)銷售銷售供應(yīng)供應(yīng)銷售銷售80-8980-8934343434343490-9990-9934322020363590908787100-10963236323110-11964306430120-129120-129645642223636142142114114130-139130-1391521263636188188162162140-149140-1491

62、291093635165165144144150-159544498160-169170-17942274227180-1891118101911190-1992121200-2094343210-2194444260-2692020合計(jì)492379126721901872010828648普通市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)陽(yáng)光水世界客戶群分析項(xiàng)目分期項(xiàng)目分期客戶群客戶群陽(yáng)光水世界一期多層陽(yáng)光水世界一期多層?xùn)|部原居民和周邊工廠的員工為主，東部原居民和周邊工廠的員工為主，陽(yáng)光水世界一期小高層陽(yáng)光水世界一期小高層以改善型居住為主，市區(qū)的客戶群開始出現(xiàn)。以改善型居住為主，市區(qū)的客戶群開始出現(xiàn)?；▓@洋房花園洋房以改善型、享

63、受型居住客戶為主。以改善型、享受型居住客戶為主?；▓@洋房花園洋房適合本案的客戶層定位適合本案的客戶層定位建議建議面積價(jià)格總價(jià)總戶數(shù)銷售期間銷售率主力客戶花溪園137平米45006161萬萬6406.10-07.1280%東部企業(yè)管理層為主200平米以上45007777、9595萬萬12806.10-07.1247.7%市區(qū)客戶+本地居民陽(yáng)光水世界花園洋房銷售分析小面積花園洋房小面積花園洋房更熱銷更熱銷建議建議空缺市場(chǎng)分析面積面積供應(yīng)供應(yīng)銷售銷售總量總量8080平米以下平米以下0 0/0 0150-169150-169平米平米9 98 81 1分析分析未來黃浦城市花園、中航城等項(xiàng)目都有未來黃浦城

64、市花園、中航城等項(xiàng)目都有8080平米以平米以下小戶型供應(yīng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈。下小戶型供應(yīng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈。150-169150-169平米的空隙市場(chǎng)平米的空隙市場(chǎng) 贏在不爭(zhēng)贏在不爭(zhēng)建議建議面積面積供應(yīng)供應(yīng)銷售銷售銷售率銷售率80-9980-99平米平米124124戶戶121121戶戶97.6%97.6%120-149120-149平米平米495495戶戶420420戶戶84.8%84.8%熱銷市場(chǎng)分析80-9980-99、120-149120-149平米的熱銷市場(chǎng)平米的熱銷市場(chǎng) 勝在搶手勝在搶手建議建議別墅市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)供應(yīng)情況面積銷售情況和興東城獨(dú)棟21戶383-4446戶未簽約。中航城聯(lián)排、雙拼30483平米

65、190-250共154戶，未公開萬泓地塊獨(dú)棟49416平米，450-710獨(dú)棟105戶，未公開杉欣地塊聯(lián)排28600平米，190150戶左右、未公開分析分析目前東部別墅供應(yīng)較少，未來市場(chǎng)共目前東部別墅供應(yīng)較少，未來市場(chǎng)共409409戶的供應(yīng)。戶的供應(yīng)。別墅市場(chǎng)有需求，別墅市場(chǎng)有需求，190190平米以下是空隙市場(chǎng)。平米以下是空隙市場(chǎng)。小面積別墅產(chǎn)品小面積別墅產(chǎn)品別墅有別別墅有別建議建議產(chǎn)品定位原則用多層的建筑成本，用多層的建筑成本，空隙市場(chǎng)與熱銷市場(chǎng)的面積，空隙市場(chǎng)與熱銷市場(chǎng)的面積，塑造別墅的空間享受，獲得別墅的價(jià)值。塑造別墅的空間享受，獲得別墅的價(jià)值。在成本、利潤(rùn)、收益、風(fēng)險(xiǎn)、與銷售速度上找

66、到最佳平衡。在成本、利潤(rùn)、收益、風(fēng)險(xiǎn)、與銷售速度上找到最佳平衡。所以所以我們要?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品我們要?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品我們把這種產(chǎn)品定義為類別墅3、空隙市場(chǎng)與熱銷市場(chǎng)的產(chǎn)品面積、空隙市場(chǎng)與熱銷市場(chǎng)的產(chǎn)品面積1、多層成本、多層成本2、別墅的空間享受、別墅的空間享受 有復(fù)式挑空空間，有露臺(tái)，有空中綠化有復(fù)式挑空空間，有露臺(tái)，有空中綠化創(chuàng)新產(chǎn)品要素與定義創(chuàng)新產(chǎn)品要素與定義4、介于多層和別墅之間的價(jià)格、介于多層和別墅之間的價(jià)格類別墅產(chǎn)品形式樓層樓層單層面積單層面積雙層面積雙層面積 三層面積三層面積功能功能形態(tài)形態(tài)平層面積平層面積80-9080-90平米平米/2 2房房花園洋房花園洋房復(fù)式面積復(fù)式面積80-9080-90

67、平米平米140-160140-160平米平米 /4 4房房類別墅類別墅聯(lián)排聯(lián)排75-8075-80平米平米130-140130-140平米平米 170-180170-180平米平米4 4房房聯(lián)排聯(lián)排復(fù)式+平層+復(fù)式復(fù)式+復(fù)式+復(fù)式復(fù)式+復(fù)式+平層+平層150平米樓中樓產(chǎn)品建議160平米樓中樓產(chǎn)品建議170-180平米聯(lián)體別墅建議萬科花園洋房效果圖萬科情景洋房效果圖項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位80-9080-90平米的花園洋房平米的花園洋房150-169150-169平米平米類別墅類別墅生活生活170-180170-180聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅別墅享受別墅享受類別墅價(jià)格類別墅價(jià)格多層成本多層成本核心核心價(jià)

68、值價(jià)值所以，我們的整體定位所以，我們的整體定位讓城東的讓城東的“白骨精白骨精”享受類別墅生活享受類別墅生活小戶型情景洋房（小戶型情景洋房（舒適改善型）舒適改善型）類別墅類別墅(舒適享受型）舒適享受型）聯(lián)體別墅（豪華改善型）聯(lián)體別墅（豪華改善型）第九部分：價(jià)格建議第九部分：價(jià)格建議面積范圍主力戶型主力面積價(jià)格主力總價(jià)總戶數(shù)推出時(shí)間銷售周期銷售率碧波軒81-1282/2/1、2/2/290-9941004040萬萬3962007.102個(gè)月33.6%國(guó)際公館97-1292/2/1/40004040萬萬08年3月開盤花溪園花溪園137-230137-230四房四四房四廳兩衛(wèi)廳兩衛(wèi)1371374500

69、45006161萬、萬、7777萬、萬、9595萬萬1921922006.102006.101414個(gè)月個(gè)月58%58%周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格多層多層高層、小高層高層、小高層花園洋房花園洋房0303年年0404年年0505年年0606年年0707年年年份年份價(jià)格價(jià)格30003000350035004000400045004500500050003000300031503150350035004000400035003500410041004500450040004000區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)圖區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)圖 參照參照20072007年的增幅，預(yù)計(jì)年的增幅，預(yù)計(jì)20082008年各產(chǎn)品類年各產(chǎn)品類型的價(jià)

70、格為：型的價(jià)格為：多層：多層：45004500元元花園洋房：花園洋房：50005000元元?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品與現(xiàn)有產(chǎn)品比較樓中樓產(chǎn)品樓中樓產(chǎn)品 花溪園花溪園生態(tài)生態(tài)地面綠化地面綠化垂直綠化垂直綠化地面綠化地面綠化面積面積小小較大較大品質(zhì)品質(zhì) 挑高、別墅享受、挑高、別墅享受、大面積露臺(tái)大面積露臺(tái)公寓生活公寓生活價(jià)格價(jià)格55005500 50005000小戶型洋房小戶型洋房多層多層生態(tài)生態(tài)地面綠化地面綠化垂直綠化垂直綠化地面綠化地面綠化面積面積相同相同相同相同品質(zhì)品質(zhì)別墅區(qū)內(nèi)的別墅區(qū)內(nèi)的洋房生活洋房生活公寓生活公寓生活價(jià)格價(jià)格50005000 45004500 建議本案花園洋房銷售范圍在建議本案花園洋房銷售

71、范圍在4500-55004500-5500元之間。類別元之間。類別墅銷售價(jià)格在墅銷售價(jià)格在5000-60005000-6000元之間。元之間。建議本案聯(lián)體別墅產(chǎn)品售價(jià)在建議本案聯(lián)體別墅產(chǎn)品售價(jià)在65006500元左右。元左右。97120萬6300元起165-230154錦繡藍(lán)灣（二期）周邊工廠企業(yè)主、公務(wù)員、個(gè)體戶100130戶5500177-280120華城美地以政府官員和臺(tái)灣人為主212160萬7000240212花都藝墅本地私營(yíng)業(yè)主、機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員177160完6500240-260194水木清庭本地私營(yíng)業(yè)主、上海人137130萬6500170-220152清風(fēng)華院客源情況銷售戶數(shù)主力

72、總價(jià)均價(jià)面積范圍總戶數(shù)聯(lián)排別墅價(jià)格建議聯(lián)體別墅疊加別墅疊加別墅花園洋房花園洋房+類別墅+聯(lián)排容積率0.711.21.21.2建筑面積10266614666617600017600044000+88000+44000建議售價(jià)65005500525050005000、5500、6500總銷金額66733萬80666萬92400萬88000萬99000萬總成本總成本6419164191萬萬7439274392萬萬8162981629萬萬8084480844萬萬8280882808萬萬總利潤(rùn)總利潤(rùn)25412541萬萬62746274萬萬1077110771萬萬71567156萬萬1619216192萬

73、萬利潤(rùn)率利潤(rùn)率4.00%4.00%8.40%8.40%13.20%13.20%8.90%8.90%19.60%19.60%土地平衡1 1、做純聯(lián)排時(shí)，一般容積率、做純聯(lián)排時(shí)，一般容積率0.70.7，按本區(qū)域已有價(jià)格估計(jì)未來，按本區(qū)域已有價(jià)格估計(jì)未來 均價(jià)可達(dá)到均價(jià)可達(dá)到65006500元元/平米，因做不足容積率，平米，因做不足容積率，利潤(rùn)率僅為利潤(rùn)率僅為4%4%，利潤(rùn)額利潤(rùn)額25412541萬，太低。萬，太低。2 2、做純重疊別墅時(shí)，一般容積率、做純重疊別墅時(shí)，一般容積率11，按本區(qū)域已有價(jià)格估計(jì)未來，按本區(qū)域已有價(jià)格估計(jì)未來 均價(jià)可達(dá)到均價(jià)可達(dá)到55005500元元/平米，平米，利潤(rùn)率為利潤(rùn)

74、率為8.4%8.4%，利潤(rùn)額利潤(rùn)額62746274萬，偏低；萬，偏低；土地平衡土地平衡最佳組合最佳組合 打破常規(guī)，從產(chǎn)品上深度挖掘，考慮打破常規(guī)，從產(chǎn)品上深度挖掘，考慮混合搭配混合搭配與與產(chǎn)品創(chuàng)產(chǎn)品創(chuàng)新新相結(jié)合，相結(jié)合，做類別墅產(chǎn)品，從產(chǎn)品上提升居住品質(zhì)。做類別墅產(chǎn)品，從產(chǎn)品上提升居住品質(zhì)。3 3、做純重疊別墅，如果容積率做到、做純重疊別墅，如果容積率做到1.2 1.2，按本區(qū)域已有價(jià)格估計(jì)未來均價(jià)可達(dá)，按本區(qū)域已有價(jià)格估計(jì)未來均價(jià)可達(dá)到到52505250元元/平米，平米，利潤(rùn)率為利潤(rùn)率為13.2%13.2%，總利潤(rùn)，總利潤(rùn)10771萬，偏低，偏低，按按1.21.2的容積率做純的容積率做純疊加

75、別墅疊加別墅品質(zhì)下降，客戶層次單一，品質(zhì)下降，客戶層次單一，相對(duì)而言，相對(duì)而言，不便于回籠資金，風(fēng)險(xiǎn)較大；不便于回籠資金，風(fēng)險(xiǎn)較大；4 4、做純花園洋房時(shí)，按容積率、做純花園洋房時(shí)，按容積率1.21.2計(jì)算，按本區(qū)域已有價(jià)格估計(jì)未來均價(jià)可達(dá)計(jì)算，按本區(qū)域已有價(jià)格估計(jì)未來均價(jià)可達(dá)到到50005000元元/平米，利潤(rùn)率為平米，利潤(rùn)率為8.9%8.9%，總利潤(rùn)總利潤(rùn)71567156萬，偏低萬，偏低；成本利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)收益資金回籠速度綜合比較0.7聯(lián)排最低最低高最低慢*1.0疊加較低低較高低慢*1.2疊加較高較高高較高慢*1.2洋房較低低較高低快*方案五最高高最低最高快*方案比較 毫無疑問，我們會(huì)選擇風(fēng)險(xiǎn)最

76、低、收益最高、資金回籠毫無疑問，我們會(huì)選擇風(fēng)險(xiǎn)最低、收益最高、資金回籠快的花園洋房快的花園洋房+類別墅類別墅+聯(lián)排別墅產(chǎn)品組合的第五種方案。聯(lián)排別墅產(chǎn)品組合的第五種方案。項(xiàng)目商業(yè)部分建議 目前東部商業(yè)氛圍不足，建議用足規(guī)劃中目前東部商業(yè)氛圍不足，建議用足規(guī)劃中7333.37333.3平米的商業(yè)平米的商業(yè)用地。建筑面積控制在用地。建筑面積控制在60006000平米左右。參照陽(yáng)光水世界的一期商平米左右。參照陽(yáng)光水世界的一期商業(yè)現(xiàn)房業(yè)現(xiàn)房75007500元元/平米的價(jià)格平米的價(jià)格,并結(jié)合本案的地段并結(jié)合本案的地段,初步建議價(jià)格為初步建議價(jià)格為65006500元元/平米平米.在本案景王路主入口兩側(cè)設(shè)置

77、商業(yè)，以休閑娛樂，餐飲，生活在本案景王路主入口兩側(cè)設(shè)置商業(yè)，以休閑娛樂，餐飲，生活便利型商業(yè)為主，便利型商業(yè)為主，為小區(qū)內(nèi)住宅服務(wù)，做小區(qū)內(nèi)精品商街的概念。為小區(qū)內(nèi)住宅服務(wù)，做小區(qū)內(nèi)精品商街的概念。建議建議產(chǎn)品分布建議西側(cè)為一紡織印染廠、西側(cè)為一紡織印染廠、存在一定程度的環(huán)境污染。存在一定程度的環(huán)境污染。價(jià)值相對(duì)較低。價(jià)值相對(duì)較低。東側(cè)夏駕河，未來東側(cè)夏駕河，未來規(guī)劃為沿河景觀帶。規(guī)劃為沿河景觀帶。景觀價(jià)值最高。景觀價(jià)值最高。北側(cè)為自然河道。北側(cè)為自然河道。有一定的景觀價(jià)值有一定的景觀價(jià)值南側(cè)為新建的景觀大道景王路南側(cè)為新建的景觀大道景王路鄰街有商業(yè)價(jià)值鄰街有商業(yè)價(jià)值地塊地塊由高端到低端由高端到低端由低端到高端由低端到高端產(chǎn)品分布示意圖沿街商業(yè)區(qū)一期：小戶型花園洋房一期：小戶型花園洋房二期：類別墅二期：類別墅三期：聯(lián)體別墅三期：聯(lián)體別墅附-項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算附-項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算表謝謝謝謝