1、奧南之蛻變奧南之蛻變暨升龍河西南部暨升龍河西南部2013G542013G54項目定位報告項目定位報告河西板塊分析項目條件分析定位初步設想河西住宅市場分析南京住宅市場分析蛻變1：河西板塊分析-趨勢改變價值板塊位置/歷史由來/板塊現狀/未來規劃板塊位置河西中片河西中片奧體片區奧體片區奧南板塊奧南板塊江心洲江心洲河西北片河西北片位于河西奧南板塊、城市新中心延伸地，未來聚集城市新興商務中心、擁有豐富的生態資源和完善的三級生活配套城市新中心：位于河西板塊西南角，河西金三角區域，屬于奧南板塊；自北向南沿江東中路向南部發展，將成為城市新中心的沿伸地；國際化社區：未來區域內擁有大量產業園、國際型企業辦公人群、

2、完善優質的教育配套以及新城醫療設施，結合濱江公園的打造，我項目將成為南京生態型國際示范區藍本。隨著亞青會和青奧會的召開，將會有效拉動區位熱點，將會帶來更廣闊的發隨著亞青會和青奧會的召開，將會有效拉動區位熱點，將會帶來更廣闊的發展機遇。展機遇。板塊對比以全市中高端客戶為主，改善需求充裕、供求和價格屬于全城高位屬性/板塊城東城中城北城南本案所在板塊定位傳統富人區城市商業、行政中心、老城區交通樞紐老城區老城區產業園、商務辦公、高檔居住區供求比1.711.481.011.07 1.23主要產品類型別墅、洋房、高層高層高層高層、洋房高層住宅價格范圍1845427297135651441221000客戶構

3、成改善需求投資、改善首置、改善、外遷入戶首置、改善、外遷入戶南京本地中高端客戶，包括新南京人的中高層板塊分布河西板塊內分五大片區分布，未來發展重心向西江心洲和向南奧南板塊發展奧南板塊奧南板塊江心洲江心洲發展方向發展方向河西板塊從其發展歷程來看，分為傳統型住宅區、新型住宅區、未來規劃新城區；目前傳統居住區、新型居住區隨著幾輪的開發，開發基本飽和；下階段重點將是以河西南部和江心洲為發展重點。板塊未來規劃未來規劃利好集中，板塊發展前景較好河西南部將打造成以居住、工作、休閑為主要功能，適合萬人口居住的高標準、高品質的新型城區。該區域將緊緊扣住“水”的主題，構筑以濱江、濱河為依托的綠色生態住宅小區。功能

4、承載：高端住宅與文化、休閑、辦公品質生態城配套完善：產業人口導入，逐步完善的“三級”配套體系河西南部地區將聚集約萬人口，河西將建立“地區中心、居住社區中心、基層社區中心”三級中心配套體系。在地區中心，主要規劃圖書館、文化活動中心、體育館、體育場、燈光球場、游泳館、地區醫療中心等生活配套。在居住社區中心，設置大型的購物中心、文體設施，還將設置老年公寓。基層社區中心：主要包括衛生站、醫療服務站、行政服務點等便民設施。交通便捷：立體交通暢達城內、城外對外交通：有寧馬高速公路，南部地區可通過繞城公路、黃河路的立交與之銜接，與其他地區、外圍城鎮形成便捷的交通聯系。城區內道路：規劃分為快速路、主干道、次干

5、路、支路四個等級，路網結構基本為自由式加格網式。濱江公園：位于濱江以西地塊，定位是以健康運動為主題，其北段和中段分別是場地和親水運動體驗區，南部則在江堤以外安排濕地公園。濱河公園：位于濱秦淮河地區，功能定位是生態性休閑公園，秦淮新河兩側將布置旅游、休閑設施，河堤將被改造為休閑性景觀道，中心公園：規劃在河西南部地區中心地段，將由人工開挖、整治、建設后形成，功能是半生態性公園。環境優越：逐步打造成生態、綠色、宜居之城河西板塊分析關鍵詞1、板塊區位價值：城市新中心、南京國際化都市新門戶2、板塊房產屬性：高端住宅市場分流地3、板塊發展趨勢：國際商務中心、生態型科技新城河西板塊分析高端住宅競爭市場分析項

6、目條件分析定位初步設想河西板塊市場分析南京商品住宅市場分析蛻變2：南京商品住宅市場分析-地王改變格局政策走勢、土地市場、樓市分析2013.2.20國務院推國五條制定房價控制目標，依舊嚴格執行限購限貸政策，增加商品房供應，抑制投機投資購房，同時地方版國五條出臺；2013.10.11深圳出臺出臺八大舉措繼續嚴格執行住房限貸限購政策，加強差別化信貸政策執行力度，二套房首付比例提高到70%；2013.11.8上海市正式出臺七項舉措 切實穩定住房價格嚴格執行差別化的住房信貸政策,二套房首付款提升至7成。2013.11.12十八屆三中全會：加快房地產稅立法并適時推進改革2013.10.23北京市正式出臺七

7、項舉措 切實穩定住房價格明確要求定價高漲幅大且不接受政府引導的項目，將暫緩上市迫于遏制房價漲幅壓力，從中央到地方行政性調控進一步加碼，抑制投資、中、高端改善需求，從供需角度，短暫壓制房價增長2013.11.27寧八條出臺：樓市調控加碼其中二套房首付要求提至7成11月9日將開幕的十八屆三中全會將會指明樓市調控方向，包括“新土改”在內的集體土地流轉問題、小產權房上市交易問題以及房產稅開征、保障房建設等方面，都有望釋放出政策信號，或將成樓市下半場最大轉折點。在住宅價格大幅上漲的環境下，廣州新政策出臺，在確保市場供應的同時，限購政策進一步升級，率先開始遏制房價快速上漲的行動。長遠市場來講，二套房首付比

8、例上升會對首改和再改改善型需求產生一定影響，這部分需求可能延期或推后，將進一步抑制投機需求，進一步達到減緩房價過快上漲的目標。政策環境2013.4南京細則落地房價控制目標：2013年房房價漲幅低于人均可支配收入漲幅政策環境政策環境整體從緊，結構上抑制投資、保剛需，市場仍舊走上行通道貨幣政策信貸環境逐漸緩和信貸配給依舊嚴謹產業政策保護自住，抑制投機；中央嚴控，地方跟隨；推進保障房供給投放政策環境差異化信貸政策：貨幣利率浮動區間上調等利好因素，金融機構被要求嚴格執行差異化住房信貸政策：支持首套置業；嚴控二套信貸；限制、停貸三套以上住房貸款,二套房貸執行首付七成；支持剛需需求：住建部、發改委、央行等

9、多部門均已出臺相關政策支持首套購房需求、地方政府也積極出臺相應的政策，提高保障房供給：住建部、發改委等部委保障房安居工程建設；前三季度，全國超額完成保障開工任務目標。限貸限購：無論是限購限貸還是可能擴大試點范圍的房地產稅,都不會政策性減少旺盛的剛性需求,只會對需求的釋放造成短期的沖擊；國五條：2月份相繼出臺的“新國五條”及細則標志著新一輪政策調控的開始,但調控既沒有改變房價上漲趨勢;和上漲預期,也沒有減少樓市成交量,細則反而催生了3月瘋狂成交,房地產行業依舊處于頑強的復蘇擴張周期之中;寧八條：11月寧八條的出臺，對改善性需求會產生短期的沖擊，目的控制房價快速上漲，對剛需性購房沒有影響。政策環境

10、1111月2525日寧八條出臺，樓市調控政策加碼內容：第一條：二套房首付比例提至7成，進一步執行差別化的住房信貸政策；第二條：對于可能形成高總價、高單價的地塊，研究采取“競地價、競配建”，“競地價、競保障房資金”等方式，保持地價平穩；第三條;商品住宅明碼標價制度，引導企業合理定價，商品住房明碼標價，預售方案報價過高且不接受物價、住建部門指導，或沒有實行預售資金監管的項目，暫不核發預售許可證；第四條：加大商品住宅土地供應，今年住宅用地供應規模在前五年平均供應量的基礎上增加10%；第五條：加強市場監管，嚴格查處偽造購房證明、騙取購房資格；第六條：優化供應結構體系，加大保障房建設力度；第七條：加大限

11、價住房供應，解決中低收入家庭、新就業大學生等住房困難問題。12月份推3000套現房公開發售；第八條：完善住房供應體系。點評：從長遠市場來講，二套房首付比例上升會對首改和再改改善型需求產生一定影響，這部分需求可能延期或推后，將進一步抑制投機需求，進一步達到控制房價的目標。土地 市場品牌開發商積極搶地，1-11月土地成交金額794億元，溢價率高企，將會引起未來1-2年房價呈現跳躍式增長土地成交：2013年1-12月初年整體成交土地84幅，共425萬，成交樓板價為6804元/，同比去年 上漲70.23%，僅有2幅地塊流標。品商搶地：今年土地溢價明顯，萬科、保利、中海、招商、金地、綠地、升龍、富力、福

12、建正榮等國內一線品牌開發商紛紛出動拿地，不斷出現高溢價、高總價地塊。地王頻現:建鄴河西南部誕生6個地王，河西南部新城也是未來幾年樓市的主要供應和極具發展潛力區域，地塊溢價高達29%。土地 市場2013年南京土地市場空前火爆，高價地刷新歷史水平，上演一輪輪“地王”舞臺劇九九龍龍湖湖仙林仙林湖湖南南站站江江心心洲洲河河西西南南部部麒麟科技麒麟科技園園NO.2013G25NO.2013G25金地：金地：78637863NO.2013G76NO.2013G76昆侖沃華：昆侖沃華：1421214212NO.2013G34NO.2013G34中糧：中糧：73387338NO.2012G86NO.2012G

13、86新城：新城：68876887NO.2012G87NO.2012G87保利：保利：63886388NO.2013G54升龍：9203NO.2013G03NO.2013G03中海：中海：55545554NO.2013G63正榮：13419NO.2013G09奧體：11124NO.2013G05五礦：10721NO.2013G42升龍：12094NO.2013G23中航、金城：12229NO.2013G40正榮：7891NO.2013G39正榮：7973NO.2013G73仁恒：7447NO.2013G70NO.2013G70紅太陽：紅太陽：83268326城城北北NO.2013G32NO.20

14、13G32、G33G33昆侖沃昆侖沃華華:9024/92479024/9247NO.2013G53NO.2013G53中電中電:1034310343浦口城中城中江寧、仙林、城北、河西南部、浦口新城為眾多品企爭相競拍的重點區域，溢價率持續刷新。土地市場表現：截止12月4日，南京今年共累計成交土地414.5萬，總成交金額793.6億元，本年數據已經超越了前兩年前兩年南京土地成交金額的總和，創下南京土地成交金額的新高。土地成交創下近年新高，河西板塊位于各個板塊之首，河西區域內競爭性明顯增強土地板塊成交：從各板塊的表現來看，河西板塊共成交7幅地，主要分布在河西南、河西中部以及江心洲，7幅地塊累計成交面

15、積83萬，總成交金額達219.97億元，位居南京各大板塊之首。土地 市場宏觀市場整體樓市：受政策調控影響，作為政策相對穩定期，近2年銷量處于高位，庫存量逐步走低年均供應量585萬，年均成交量611萬，新增供銷比0.89;經歷2011年長達1年限購下的樓市低迷后，2012年初樓市打折促銷盛行，南京樓市撬動剛需市場，再次成為焦點;2013年改善性需求加緊入市，量價穩步回升，市場存量從6萬套下降至3.23萬套。數據不含溧水、高淳、六合宏觀市場月度走勢：市場以價換量逐漸走向量價齊升，未來1年將以較穩定的去化量為趨勢從2012年3月開始供銷量明顯增加，市場呈現以價換量、供銷兩旺的局面，隨改善市場的帶動，

16、成交均價呈現穩步回升的態勢；2013年3月“國五條”刺激下，7月供應量高達74.5萬，創下了近半年月度供應量的最大值，大部分開發商積極加推、快速出貨;成交均價：南京住宅市場成交均價連漲19個月，今年上半年的成交均價為11447元/平米，同比去年上漲10.6%；未來走勢：國家宏觀政策沒有大的變動下，樓市將以目前穩定的去化量為趨勢，由于土地溢價明顯，將帶來更大的漲幅空間。數據不含溧水、高淳、六合河西板塊由于改善性需求逐漸放大，今年1-11月開發商瘋狂放量，海峽城、華潤悅府、萊蒙水榭春天、仁恒江灣城緊急加推，本年供、銷基本持平，供銷比為0.95，同時價格保持在全市第一梯度的水平，成交均價23634元

17、/，未來高價地的持續推動，價格仍舊有很大漲幅空間；浦口和江寧因為區域價格和交通優勢，為剛需客群的集中地，兩江板塊的成交量占全市的半壁江山，浦口、江寧、城南、城北因為目前地王的推動，城市規劃、交通利好的良好預期，在價格上漲方面仍舊較大的空間。板塊 分析兩江板塊占主力，河西南部將逐漸接棒河西成為重要的品質改善片區數據不含溧水、高淳、六合80-100首置類產品占比33%、100-120首改類產品占比20%，為市場需求主流。100-150萬總價段占比31%，150-200萬占比14%，200萬以上總價段占比僅為17%。成交 結構以剛需和首改產品為主，以80-200萬為主力需求總價段截止到12月16日南

18、京商品住宅可售存量為3.38萬套，可售面積430.36萬，從2012年最高庫存量5萬套，降至3.38萬套，說明市場需求比較旺盛，市場新房供應量明顯不足；按照此前3個月（2013年9-11月）月均成交量87.8萬，其庫存去化周期為6.17個月；河西板塊可售存量約13.34萬，按照板塊（2013年9-11月）月均成交量10.45萬，其庫存去化周期為1.28個月；供不應求，造成庫存量持續走低，新南京人置業需求看漲，造成房價一路上漲。庫存 分析市場需求旺盛、商品住宅庫存持續走低，市場供不應求局面依舊延續南京市場分析關鍵詞1、政策走勢：政策環境整體從緊，結構上抑制投資、保剛需，市場仍舊走上行通道2、土地

19、市場：地王持續引爆市場、溢價率持續刷新、河西土地儲備豐富、溢價率水平位于全市前列3、宏觀市場：剛需、改善銷量持續走高，價格持續快速上揚、庫存走低4、成交結構：以剛需為市場成交主力，面積段以80-144為主，總價段以80-200萬為主蛻變3：板塊市場分析-改善片區轉移供銷分析/月度走勢/成交結構作為南京改善需求釋放的重點板塊，近年供、銷量穩步回升,地王持續激發市場熱點，助推價格呈現快速上升趨勢河西市場河西板塊自2009年開始，年度除2011年政策調控導致2012年供應量大幅萎縮之外，年度供應約90-100萬，是南京主城區主要住宅供應板塊；河西為南京主要改善板塊，市場需求旺盛，整體新增供銷比為0.

20、95，供需基本平衡；河西住宅價格保持持續上漲，在2010年和2013年漲幅巨大，分別為51%和24%，呈現跳躍式增長。供應量持續攀升，剛需帶動改善需求銷量持續回升，地價的持續攀升和客戶置業需求的旺盛，助推成交均價明顯上漲月度走勢 2012年3月份開始，政策調整期結束，市場銷售量明顯提升，淡季不淡；受2011年調控影響，市場供應量明顯不足，價格持續上漲，特別是在2013年7月份，大量高價地的出讓導致房價預期看漲，改善需求和投資需求集中入市；2013年7月份，市場供應量開始大量面市，新入市項目價格跳躍式增長也快速拉升了河西的整體均價，7月份市場均價環比上漲12%。河西為南京改善型需求的主要市場，1

21、20-144占比較高，占成交量的30%，其次為100-120的首改產品，占成交量的14%；150-350萬總價段是市場主流產品，占比達到58%，河西住宅150-350萬元總價段是市場主流，累計4460套，占比達到60%，其中150-200萬元的項目雖然屬于河西，但位置較偏；超過350萬元，市場銷量明顯出現下降，400-600萬元總價段主要集中在仁恒江灣城、華潤悅府等少數幾個河西板塊高端改善項目。120-140改善產品為主，150-350總價段為需求主力成交 結構板塊市場關鍵詞1、市場特點：改善需求釋放地、供銷兩旺、價格呈現跳躍式增長、高中檔住宅產品分流2、成交結構：120-140改善產品為主，

22、150-350總價段為需求主力蛻變4：高端住宅市場競爭分析-向西、向南挺近板塊分布/供求分析/競爭對手/客戶構成/未來競爭/個案分析競爭鑒定江心洲江心洲江心洲河西中部河西中部間接競爭間接競爭區域區域 河西南部河西南部直接競爭直接競爭區域區域間接競爭間接競爭區域區域1、根據本案所處的位置、價格水平，我們選取了河西南部、河西中部、江心洲為我們的競爭項目江心洲江心洲江心洲仁恒江灣城3期NO.2012G66（銀城)長島觀瀾）保利紫荊公館NO.2012G33（銀城）NO.2012G32（銀城）NO.2012G67（銀城）NO.2013G05（五礦）NO.2013G42（升龍）萊蒙水榭春天NO.2013G

23、54（升龍）海峽城NO.2013G73(仁恒)NO.2013G09（奧體建設）河西中部河西中部間接競爭間接競爭區域區域 河西南部河西南部直接競爭直接競爭區域區域招商雍華府間接間接2012-2013年成交地塊在售項目即將上市新項目目前在售項目主要集中河西中部、中心區域；本案所處的位置僅有一個在售競爭項目。在售、未售樓盤及潛在供應項目分布供應分析供應主要集中在河西中區和南區，本案所在片區，擁有較多未開發的地塊項目名稱區域總規模推案規模推案套數可售面積中海鳳凰熙岸河西北區4544.5624150.44仁恒江灣城三期河西中區18.9716.199206.23華潤悅府河西中區27.7814.617221

24、3.17蘇寧濱江壹號河西中區10.082.121987.96招商雍華府河西中區14.545.635645.63萊蒙水榭春天河西中區14.610.8912103.71海峽城河西南部94.022.16202172小計109價格分布價格分布區域項目名稱類型銷售價格河西北區中海鳳凰熙岸高端住宅31406河西中區仁恒江灣城三期高端住宅27269河西中區華潤悅府高端住宅27146河西中區蘇寧濱江壹號高端住宅21534（毛坯）河西中區招商雍華府高端住宅26549河西中區萊蒙水榭春天高端住宅26794河西南部海峽城高端住宅20240河西主城核心區價格更高，價格已經突破31400元/，而河西南部目前主力價格為2

25、0200元/河西南片主力價格：20200元/河西中片主力價格：26000-27000元/河西北片主力價格：31400元/隨著區域建設逐漸南延，河西南部片區樓市價格明年上市價格有望向隨著區域建設逐漸南延，河西南部片區樓市價格明年上市價格有望向23000-23000-2400024000元元/沖刺。沖刺。房型房型直接競爭區域以三房為主，間接競爭區域以四房為主區域直接競爭區域間接競爭間接競爭區域區域間接競爭區域間接競爭區域間接竟爭區域間接竟爭區域間接竟爭間接竟爭區域區域間接竟爭間接竟爭區域區域樓盤海峽城萊蒙水榭春天招商雍華府蘇寧濱江壹號華潤悅府仁恒江灣城三期房型兩房三房四房兩房三房四房兩房三房四房五

26、房二房三房四房復式三房四房五房兩房四房五房比例25%65%10%23%76%1%26%27%37%9%24%25%49%2%16%67%17%13%81%6%由于受資源、配套、與城區距離等因素主導，接近市中心的樓盤四房比例由于受資源、配套、與城區距離等因素主導，接近市中心的樓盤四房比例逐漸升高逐漸升高面積分布面積分布直接競爭區域三房面積跨度較大，具備經濟和舒適功能，兩房設計面積較小，性價比較高，間接競爭區域兩房面積跨度小，具備舒適功能，而三房面積跨度較大，具有經濟和舒適功能直接競爭區域:以性價比較高的兩房為主間接競爭區域：兩房面積跨度較小直接競爭區域:三房面積跨度較大間接競爭區域：以經濟、性價

27、比較高的三為主去化分析去化分析板塊主力戶型三房去化速度：直接競爭區域大于間接競爭區域，直接和間接競爭區域兩房戶型比較稀缺市場需求旺盛直接競爭區域主力戶型三房去化率為92%，去化速度高于間接競爭區域；河西板塊小兩房相對較為稀缺，市場上呈現旺盛的需求力。區域樓盤名稱兩房兩房三房三房四房四房五房五房直接競爭區域海峽城96%92%53%/間接競爭區域萊蒙水榭春天85%78%/招商雍華府97%92%69%/蘇寧濱江壹號47%24%17%/華潤悅府/96%87%69%仁恒江灣城三期92%/84%56%去化分析去化分析面積段去化：從與項目切合程度最高是 海峽城、萊蒙水榭春天主力戶型為80-140平米，且這個

28、面積段去化最快板塊內產品差異化較大，有走剛需、首置也有走高端改善，呈現兩級分化的特征；目前我項目所處于的位置和發展情況來看，目前不適合做高端改善。區域樓盤名稱8080以下以下80-10080-100101-120101-120121-140121-140140-160140-160161-180161-180180180以上以上直接競爭區域海峽城98%94%94%93%88%84%48%間接競爭區域萊蒙水榭春天/88%80%87%77%/招商雍華府/97%/95%73%72%33%蘇寧濱江壹號/48%/25%20%仁恒江灣城三期/92%/97%89%74%客戶客戶 分析分析-客戶地圖客戶地圖1

29、、2005年十運會為首次發展契機，河西片區整體規劃完成，區域內路網初步建設完畢，CLD、生活配套布點確定。2、2014年青奧會為二次發展契機，片區商業、醫療、文化教育配套陸續投入使用。2013年底全面投入使用。3、政府持續關注、投入使得該區域的快速發展得到保證。河西新城CBD金融業河西新城CBD圍繞打造南京最大的現代服務業聚集區、金融保險業聚集區的目標，引進了眾多銀行、保險、證券等金融企業酒店業為濱江風光帶、國際博覽中心、金陵會議中心、奧體中心提供高檔次配套服務需求商業作為“市級商業中心”的規劃定位，以地鐵1、2號線交匯的元通站為節點，大力發展商業項目。文化、體育、旅游業以奧體中心、綠博園、國

30、際博覽中心為代表的第三產業發展迅猛，帶來大量的流動人群。2014年青奧會具有非常大的促進作用。住宅業2002年以來，河西新城開發建設了900余萬方住宅項目，形成了南京最大規模的區域住宅開發。河西作為南京最具國際化特征的現代新城，人口遷入型特征明顯；城市未來新中心，高尚居住區的市場地位已經確立，發展潛力巨大；板塊價值得到全南京市場認知客戶客戶 分析分析-客戶地圖客戶地圖1.河西作為全南京認可板塊，首置客群分布全城，主要以城市白領的新南京人為主，認可板塊地段未來，在經濟支撐情況下，偏向河西置業；2.首改客群，包括河西地緣客群居住升級；南京（雨花臺、江寧、下關、秦淮）客群，他們追求居住區域價值的升級

31、建鄴建鄴區區雨花雨花臺區臺區江寧江寧區區秦淮秦淮區區下關下關區區3.再改類客群，主要為主城區域（白下、鼓樓和玄武）以及南京周邊區域客群，他們追求對優質地段資源的占有白下、白下、玄武、玄武、鼓樓鼓樓首改客群：河西本地建鄴及周邊下關、秦淮、雨花臺等區域客群為主再改客群：城中及南京周邊區域客群全南全南京京客戶客戶 分析分析-項目項目客群特征預判客群特征預判客戶類型客戶特征產品需求客群來源關注要素改善型家庭年收入30-40萬年齡30-45歲，事業穩定期100-140平米三房或者四房奧體、龍江周邊改善需求客群，銀行、證券、軟件公司主要是產品面積和戶型結構的升級，此類客戶關注戶型設計、空間結構的合理性，婚

32、房型家庭收入15-25萬年齡30-35歲，準夫婦，事業上升期80-100高校生留寧父母支付首付關注面積和 價格的合理性，重視性價比養老型家庭收入15-50萬，年齡40-50歲，未來5年退休80-100和100-120河西、奧體片區地緣性客戶養老客戶所占比例很小，不到5%，注重自然環境、空氣質量、居住的舒適度投資型家庭年收入30-60萬事業穩定，有理財頭腦80-100來自全南京各個片區關注地理位置、周邊配套、升值空間及開發商品質以剛需性婚房和區域改善型為主，行業主要集中在金融系統銀行和證券類企業、周邊軟件企業備注：根據海峽城客戶情況進行模擬江心洲片區競爭分析：以低密度洋房、聯排、小高層產品為主，

33、潛在供應量83萬平米,預計2014年供應量35萬地塊編號地址土地性質出讓面積（平米）容積率建筑面積(萬)樓面價成交總價（萬元）2014年供應量競得人NO.2012G32建鄴區江心洲緯七路過江隧道以北C-6-1地塊二類居住用地 163701.52.466842168002.46南京弘安（銀城）NO.2012G33建鄴區江心洲緯七路過江隧道以北C-6-2地塊二類居住用地 42900.31.16.446915445006.44保利江蘇NO.2012G34建鄴區江心洲緯七路過江隧道以北C-7-1地塊二類居住用地 38344.81.14.227990337004.22南京弘安（銀城）NO.2012G66

34、建鄴區江心洲緯七路過江隧道以北C-7-2地塊二類居住用地34334.91.0-1.13.787678290003.78南京銀城NO.2012G67建鄴區江心洲緯七路過江隧道以北04-23地塊二類居住用地18572.91.0-1.12.048125166002.04江蘇保利NO.2013G42建鄴區江心洲緯七路過江隧道以北居住及社區中心地塊二類居住用地183215.571.3925.47120943080008.0南京升龍NO.2013G73建鄴區江心洲緯七路過江隧道以南地塊商辦混合用地科研設計用地二類居住用地154534.252.538.6374472877008.0南京仁恒未來競爭未來競爭-

35、供應預判供應預判地塊編號地址土地性質出讓面積（平米）容積率建筑面積(萬)樓面價成交總價（萬元）2014年供應量競得人NO.2013G05建鄴區河西南部21-5號地塊（五礦崇文金城)二類居住用地130927.92.7536.01107213860008.0五礦地產NO.2013G09建鄴區河西南部20-7號地塊二類居住用地109831.82.7530.20111243360008.0奧體建設NO.2013G54建鄴區河西南部26-4號地塊二類居住用地109447.582.7530.109203277000 5.0南京升龍NO.2013G63建鄴區河西南部27-1號地塊二類居住用地84545.86

36、2.7523.25134193120005.0福建正榮小計119.5626.0河西南部競爭分析：以洋房、高層產品為主，2014年供應量26萬平米未來競爭未來競爭-供應預判供應預判20142014年區域土地將轉換成商品住宅潛在供應量將達到：年區域土地將轉換成商品住宅潛在供應量將達到：6161萬萬河西在售住宅房源河西在售住宅房源20142014年供應量：年供應量：4747萬萬20142014年河西板塊商品住宅供應量年河西板塊商品住宅供應量=108108萬萬那我們項目在市場上屬于什么地位？區域內部形成三大梯隊，地段，品質，學區是第一梯隊支撐因素；綜合考量本項目，適合在第三梯隊中做領頭羊。競爭占位競爭

37、占位中海鳳凰熙岸華潤悅府、仁恒江灣城、招商雍華府、萊蒙水榭春天價格支撐因素：優越的地段，品質，學區海峽城地段、配套、地產品牌大型綜合體配套、未來規劃第一梯隊31400第二梯隊26000-27000第三梯隊 20200注：以主力銷售均價為例典型案例：首置產品線（100及以下)：主要競品為萊蒙水榭春天，海峽城，中海鳳凰熙岸首改1產品線（100-120)：主要競品為萊蒙水榭春天，海峽城，保利江心洲項目首改2產品線（120-144)：主要競品為萊蒙水榭春天，匯錦國際凌江，保利江心洲項目再改1產品線（144-180)：主要競品為仁恒江灣城二期、中海鳳凰熙岸再改2產品線（180以上)：主要競品為華潤悅府、

38、中海鳳凰熙岸，仁恒江灣城三期100100萬以萬以內內100-150100-150萬萬150-200150-200萬萬200-250200-250萬萬250-300250-300萬萬300-400300-400萬萬400-500400-500萬萬500-600500-600萬萬600-800600-800萬萬首置首置(100(100及以下及以下)匯錦國際匯錦國際凌江；凌江；中中冶鐘鼎雅冶鐘鼎雅居居鳳凰和熙、海峽鳳凰和熙、海峽城、丹桂園、城、丹桂園、萊蒙水榭春天萊蒙水榭春天中海鳳凰熙岸中海鳳凰熙岸首改首改1 1(100-(100-120120)海峽城海峽城鳳凰和熙、鳳凰和熙、萊蒙水榭春萊蒙水榭春天

39、天 華新城、華新城、丹桂園丹桂園首改首改2 2(120-(120-144144)海峽城海峽城鳳凰和熙、丹鳳凰和熙、丹桂園、萊蒙水桂園、萊蒙水榭春天榭春天仁恒江灣城、仁恒江灣城、蘇寧濱江壹號、蘇寧濱江壹號、華新城、萊蒙華新城、萊蒙水榭春天水榭春天中海鳳凰熙中海鳳凰熙岸岸再改再改1 1(144-(144-180180)仁恒江灣城、仁恒江灣城、蘇寧濱江壹蘇寧濱江壹號號中海鳳凰熙岸、中海鳳凰熙岸、仁恒江灣城、仁恒江灣城、蘇寧濱江壹號蘇寧濱江壹號再改再改2 2及及高端高端(180(180以上以上)仁恒江灣仁恒江灣城城天正濱江天正濱江華潤悅府、華潤悅府、蘇寧濱江壹蘇寧濱江壹號號中海鳳凰熙中海鳳凰熙岸、華潤

40、悅岸、華潤悅府府競爭占位競爭占位針對產品結構類似性對競爭性項目進行提煉分析針對產品結構類似性對競爭性項目進行提煉分析占地面積占地面積一期34.1萬總建筑面積總建筑面積一期94萬容積率容積率2.0綠化率綠化率35%總戶數總戶數534車位比車位比2.47：1項目位置項目位置揚子江大道399號周邊配套周邊配套青奧會配套、兒童醫院河西分院、南外河西分校、明基醫院、南師附中新城初級中學、南京奧體中心、南京會展中心主力戶型主力戶型93、105三房、113三房、131、134、138三房主力客群主力客群南京主城中端首置、改善客群銷售價格銷售價格2013.11 成交均價20766元/（2000元精裝）核心賣點

41、核心賣點多品牌開發商合作、城市超級航母綜合體、創新智能科技住宅u 河西南部新城，客戶對未來的發展趨勢認可度較高；u 社區規模優勢明顯，自身配套完善；u 打造云科技概念住宅，未來科技附加值高；u合理的全戶型面積93-177從緊湊兩房到闊綽三房設計。河西南部第一盤，兩岸三地的恢弘之作，初期戶型面積段設計比較小，依托河西和青奧會配套以及合理產品布置，針對全市中端首置、首改及再改客戶p海峽城戶型面積戶型面積推出占比推出占比推出套數推出套數去化套數去化套數（成交（成交+認購）認購）去化率去化率銷售價格銷售價格（元（元/）7777、80-9380-93兩房兩房26.50%26.50%50450448548

42、596%96%1826118261102-115102-115三房三房 29.87%29.87%56856853353394%94%1835318353134-148134-148三房三房 29.13%29.13%55455454254298%98%1737717377158158、160160三房三房 3.68%3.68%7070666694%94%1867218672176176、190190四房四房 10.83%10.83%20620612212259%59%1800218002合計合計100%100%190219021748174892%92%1825718257分戶型銷售情況分戶型銷

43、售情況(2012.09-(2012.09-2013.12)2013.12)2012年9月1日首次開盤推出252套房源，去化202套，成交均價16599元/；截止2013年12月，共銷售1748套，去化率92%，新推批次住宅銷售均價20766元/，項目價格年漲幅達到25%。主力戶型為102-148三房，占比為59%，去化率96%，基本售罄，且該面積段單價最高，均在17000元/以上，而77-93兩房產品，雖然去化速度快，溢價能力較高；而目前庫存量主要為176-190的大面積四房產品。13年1-12月份共成交1415套，成交面積16.93萬，1-3季度總銷近31.64億，整體去化超過92%p 海峽

44、城占地面占地面積積4.85萬總建筑面積總建筑面積18.8萬容積率容積率3.0綠化率綠化率30%總戶數總戶數車位比車位比待定項目位項目位置置建鄴區泰山路以東，怡康街以南，白鷺東街以建鄴區泰山路以東，怡康街以南，白鷺東街以東，吉山路以西東，吉山路以西周邊配周邊配套套歐尚超市、華潤蘇果、江蘇廣播電視大學、在歐尚超市、華潤蘇果、江蘇廣播電視大學、在建金鷹高層旗艦店、規劃中蘇寧銀行五星級酒建金鷹高層旗艦店、規劃中蘇寧銀行五星級酒店、金盛家居、希爾頓酒店、蘇果超市、周邊店、金盛家居、希爾頓酒店、蘇果超市、周邊社區菜場等基本配套社區菜場等基本配套主力戶主力戶型型98.3298.32兩房、兩房、119119、

45、125125三房、三房、143143四房四房主力客主力客群群覆蓋全市客源以首置，首改及二次改善為主覆蓋全市客源以首置，首改及二次改善為主銷售價銷售價格格2013.12 2013.12 成交均價成交均價2637626376元元/平米（平米（40004000元精裝元精裝）核心賣核心賣點點河西核心成熟配套地段、開發商品牌、交通便河西核心成熟配套地段、開發商品牌、交通便捷、優質教育、法式園林、新古典主義建筑捷、優質教育、法式園林、新古典主義建筑u 社區地段相對成熟，項目整體品質較高u 法式優質景觀打造央企打造，享有15000平米法式園林景觀，三大主題景觀配以新古典主義建筑風格打造出純粹品質型居住社區p

46、 雍華府u 2013年4月開盤，成交均價26282元/，2013年12月成交均價26376元/，由于該項目銷售期較短，因此價格基本沒有變化；u 項目戶型占比相對較為平均，138-160改善型四房相對偏多，占比37%，96-98的首置兩房和123-124首改三房均為27%的占比，很明顯可以看出，首置產品由于總價相對較低，因此去化較快，溢價能力也較強，123-124的改善三房，改善三房更滿足在河西置業的改善客戶需求。13年4-12月份共成交481套，成交面積6.11萬，全年總銷近15.95億元，產品定位為中端，整體去化接近79%戶型面積戶型面積推出占比推出占比推出套數推出套數去化套數去化套數（成交

47、）（成交）去化率去化率成交均價成交均價（元（元/）96、98兩房26.50%15014597%26251123、125三房26.60%15014999%2634826348138、143、170四房36.52%20615969.42%25892170-190五房10.28%571933%25201合計100%56447284%26119p 雍華府分戶型銷售情況分戶型銷售情況(2013.4-2013.12)(2013.4-2013.12)占地面積占地面積6萬總建筑面積總建筑面積14.60萬容積率容積率2.4綠化率綠化率35%總戶數總戶數1200車位比車位比1.01:1項目位置項目位置月安街與樂山

48、路交匯處周邊配套周邊配套萬達廣場、好又多超市、學校：南京致遠外國語小學、月安街幼兒園、南京市第一幼兒園、中華中學、金陵中學實驗小學、綠博園、濱江公園、河西中央公園主力戶型主力戶型87、116、140主力客群主力客群覆蓋全市客源以首置，首改及二次改善為覆蓋全市客源以首置，首改及二次改善為主主銷售價格銷售價格2013.12 成交均價26501元/（3500精裝修）核心賣點核心賣點奧體核心區、交通便捷、優質教育配套、商業、醫療成熟u 河西成熟地段，交通便捷，生活便利；u 擁有優質學區資源；u 戶型設計合理，首置87產品也盡量做到3開間朝南設計萊蒙水榭春天產品系，河西成熟地段，配以合理首置、首改產品，

49、內有中心景觀區打造，外有成熟的商業、教育配套，塑造出一個品牌品質型社區形象p 萊蒙水榭春天戶型面積戶型面積推出占比推出占比推出套數推出套數去化套數去化套數（成交）（成交）去化率去化率成交均價成交均價80-100兩房27%32228892%2588025880100-120三房26%30221099%2576725767120-140三房29%33529989%2602626026140-160三房18%21618284%2682326823合計117597983%2612926129分戶型銷售情況分戶型銷售情況(2013.04-2013.12)(2013.04-2013.12)p 萊蒙水榭春天

50、u 2013年4月29日，水榭春天首次開盤，成交均價25770元/，2013年12月成交均價上漲至26129元/，漲幅約1.4%；u 項目以120-140舒適型三房產品為主，輔以80-90兩房產品，因此由于120以上改善產品舒適度高，景觀資源好，因此溢價能力強，而80-90兩房產品在戶型設計上也盡量增加其舒適度，做到三開間朝南設計，在一定程度上提升了產品溢價。1313年年4-124-12月份共成交月份共成交993993套，今年銷售面積套，今年銷售面積11.5311.53萬平米，總銷近萬平米，總銷近21.7321.73億元，整體去化億元，整體去化83%83%占地面占地面積積8.7萬平米總建筑面總

51、建筑面積積18.97萬容積率容積率2.25綠化率綠化率35%總戶數總戶數1028車位比車位比1:0.79項目位項目位置置建鄴區樂山路207號周邊配周邊配套套濱江公園，自身商業、伊頓雙語幼兒園等濱江公園，自身商業、伊頓雙語幼兒園等主力戶主力戶型型132132、154154、178178主力客主力客群群企事業單位中高層管理人員企事業單位中高層管理人員銷售價銷售價格格2013.9 成交均價 27587元/（4000精裝修)核心賣核心賣點點1 1、仁恒在南京的超強品牌號召力、仁恒在南京的超強品牌號召力2 2、外部江景資源，內部、外部江景資源，內部85%85%超高綠化率超高綠化率3 3、仁恒有口皆碑的建

52、筑品質和物業服務、仁恒有口皆碑的建筑品質和物業服務u 仁恒的品牌實力，在南京擁有大量具有很高品牌追隨度的客戶；u 現代簡約風格，全鋁板材，品質感強；u 規劃33層高層建筑，降低建筑密度，做到85%超大綠化率和大棟距；u 優質的現場社區實景體驗。p 仁恒江灣城3期超大樓間距，利用大面積水景和綠地的結合，打造有層次感的精致社區景觀，銷售時社區幾乎實景呈現，全冠移植的樹木以及室外泳池，均給予客戶非常好的現場體驗u 2013年6月29日，仁恒江灣城3期為搶奪華新城客戶而搶先開盤，成交均價26224元/，2013年9月成交均價已上漲至27587元/，3個月漲幅達到5%；u 160-180舒適型四房產品以

53、及200以上樓王溢價能力最高，180-200四房總價高且受到160-180四房競爭，因此單價較低，同樣90-100首置兩房產品，由于首置客戶總價敏感度高，因此該面積段去化速度快但溢價能力弱。2013年6月底開盤，6個月去化816套，總銷面13.83萬，今年總銷額37.06億元，項目去化率97%戶型面積戶型面積推出占比推出占比推出套數推出套數去化套數去化套數（成交（成交+預定）預定）去化率去化率成交均價成交均價（元（元/）90-100兩房16.00%120120100%26154120-140三房16.00%120120100%26355160-180四房23.20%174174100%2678

54、226782180-200四房23.20%17417198%25902200以上五房21.60%16214086%2799427994合計100%75072597%26761分戶型銷售情況分戶型銷售情況(2013.6-2013.12)(2013.6-2013.12)p仁恒江灣城3期占地面積占地面積2.12萬總建筑面積總建筑面積6.10萬容積率容積率1.9綠化率綠化率66%總戶數總戶數321車位比車位比1.03項目位置項目位置建鄴區河西新城地區，河西大街以北，江建鄴區河西新城地區，河西大街以北，江東路以西，燕山路以東，楠溪江西街以南東路以西，燕山路以東，楠溪江西街以南周邊配套周邊配套奧體中心、河

55、西中央公園、綠博園、國際奧體中心、河西中央公園、綠博園、國際博覽中心、河西中央公園博覽中心、河西中央公園享受奧體中心附近商業配套、華新城幼兒享受奧體中心附近商業配套、華新城幼兒園，家樂福超市。園，家樂福超市。主力戶型主力戶型112112、128128、139139主力客群主力客群全市高端富裕改善人群，對社區環境、地段尤為重視銷售價格銷售價格24993元/（4000元精裝修）核心賣點核心賣點1 1、地鐵上蓋物業；、全優生活配套、項目、地鐵上蓋物業；、全優生活配套、項目自身配備綜合體項目，享有五星級酒店和自身配備綜合體項目，享有五星級酒店和頂級購物中心等頂級購物中心等1、河西奧體CBD核心位置，地

56、段價值優越；2、舒適的18層高層戶型成為河西絕版。依托河西優質地段和合理產品設計，超高綠化率，同時享有完備的生活和娛樂、教育配套，享有綜合體的核心居住區p華新城u 7月5日全部推出，共321套房源，精裝交付，折后均價24837元/平方米，20天內全部售罄。u 主力戶型以三房為主，128三房產品溢價能力最高，其次為139三房，110舒適兩房客戶接受度相對較低，總價270萬元置業兩房，功能性略顯不足，并不能很好的契合改善客戶的需求。3535天蓄客，天蓄客，2020天售罄，銷售金額天售罄，銷售金額10.810.8億元。億元。戶型面積戶型面積推出占比推出占比推出套數推出套數去化套數去化套數（成交（成交

57、+預定）預定）去化率去化率成交均價成交均價（元（元/）110兩房32.71%32.71%105105100%24622128平米三房33.33%33.33%107107100%2499624996139平米三房33.96%33.96%109109100%24872合計100%321321100%24837p 華新城分戶型銷售情況分戶型銷售情況(2013.7-2013.08)(2013.7-2013.08)p 河西高端住宅案例小結u 除奧南新城的海峽城之外，河西幾個代表在售項目的成交價格均已達到25000-27000元/，并且市場需求旺盛，銷售情況良好，價格依然具備上漲空間；u 河西板塊價值各項

58、目共享，而每個個案同樣也具備自身的核心競爭力，如海峽城的科技附加值、萊蒙水榭春天和招商雍華府的成熟配套、仁恒江灣城的品牌美譽度、社區景觀和物業管理以及華新城的CBD核心地段等，從各項目的銷售業績分析，河西改善客戶更看重開發品牌美譽度、核心地段價值；u 從戶型來看，河西項目主流面積段集中在100-144三房產品，在滿足改善客戶對于功能性需求的同時，也可以控制總價，160以上產品去化相對較慢，而100以下首置產品，雖然去化速度較快，但溢價能力相對較弱。競爭市場分析1、潛在供應量分析：主要集中在河西中區和南區；2、成交價格特點：河西主城核心區價格更高，價格已經突破31400元/，而河西南部目前主力價

59、格為20200元/，根據市場漲幅空間和土地市場溢價、競爭市場，本案預計年度漲幅空間10-15%，2014年河西南部銷售均價將沖向23000-24000元/；3、成交結構分析：80-140平米去化最快，兩房戶型稀缺；4、客戶分析：新南京人高級白領：追求快捷都市化品質生活；南京各個區域品質升級客戶：成熟生活圈、教育環境改善、生態型景觀社區、未來發展前景；5、本案競爭占位：位于河西第三梯隊，以首置首改的產品為特色。項目條件分析區位條件、經濟技術指標、地塊四至、地塊屬性地塊位于河西奧南板塊，主要發展為城市新中心，軌道交通、人口逐步遷入將提速片區發展，逐步融入河西南部核心圈區位條件區位條件地塊位于河西奧

60、南板塊，未來將成為南京河西南部中心，項目北側將規劃7號線，距離雙閘路地鐵站1.1公里，距離2號線油坊橋2.1公里，2014年有軌電車將通車；項目所處的區域為河西南部重點區域，靠近江東南路城市河西3期CBD發展軸，未來發展力和前景較好。距離地鐵未來7號線雙閘路1.1公里距離2號線油坊橋地鐵站2.1公里海峽城蓮花新城奧體中心容積率2.75，限高100米，建密小于25%，約30.10萬方體量，起始樓面地價9203元/，考慮到容積與限高兩個指標，項目將打造為純高層社區。地塊編號2013G54規劃用地性質二類居住用地掛牌出讓起始價（萬元）277000四 至東至規劃道路，東至規劃道路，西至南京河西新城區開

61、發建設指揮部、南京市土地儲備中心等，北至規劃新梗街。出讓年限70年綠地率（%）35總出讓面積（m2）109447.58容積率2.75建筑高度（m）100建筑面積（m2）300981建筑密度（%）25起始樓面地價（元/）9203地塊經濟地塊經濟技術指標技術指標p 周邊環境五礦崇文金城五礦崇文金城奧體建設奧體建設福建福建正榮正榮u 本地塊北接五礦崇文金城，西接福建正榮地塊，整個區域居住氛圍將快速建立；u 三個項目聚集，也容易打造商業配套，可以快速形成商業氛圍；u 區域內水系豐富，A和B地塊的南側均有水系通過，景觀溢價將加強。u 區域客流動線由北向南，本地塊在區域內相對位置較偏，昭示性相對較弱。本地

62、塊本地塊客流動線客流動線u 地鐵1號線、2號線已運營通車，在河西元通站換乘u 預計2015年寧和城際一期將建成通車（南京南站至橋林黃里）u 預計2019年7號線將建成通車（仙林至西善橋，并與寧和城際在恒河路站換乘）地鐵地鐵1 1號線號線地鐵地鐵2 2號線號線地鐵地鐵7 7號線（在規號線（在規劃）劃）寧和城際一期（在建）寧和城際一期（在建）恒河路站恒河路站元通站元通站p 交通規劃城市CBD中心區，生態資源豐富，但目前配套導入不足，未來主要面對首置、首改客群。區位發展目前為奧體南部核心區，未來成為南京城市新中心宗地條件地塊方正，凈地無高差，適合樓宇排布配套條件后期配套能級較強，青奧會配套、區域醫療

63、配套，現狀配套水平一般交通條件連接主城主要依靠地鐵1號線，車行主要容積率項目住宅部分地塊1.6容積率，總建10.7萬方左右制約因素/地塊屬性地塊屬性有利因素：p有一定生態景觀資源，無環境污染；p距地鐵約2.1公里，后期三線地鐵貫通，有軌電車14年通車p地塊條件優越，凈地無高差且方正利于開發p潛在青奧會配套，城市CBD，有生態景觀資源，對改善客群吸引力大不利因素：p目前配套相對不足，發展有待時日；外部環境不成熟環境無污染有軌電車、未來三線地鐵2.75容積，純高層產品本體分析海峽城為直接競爭對手，未來有福建正榮、奧體建設地塊、五礦崇文新城市場分析首置，首改為主，區域改善，以金融系統和軟件公司為主客戶對于板塊內的高層產品、未來價值認知度較高客戶分析青奧板塊國際生態型示范區項目定位定位策略項目定位：一個城市新中心的生活理想：青奧板塊國際生態型示范區項目定位項目定位