1、Company LogoCompany Logo通過前期研究成果顯示通過前期研究成果顯示，在結(jié)合龍湖MOCO的地理位置以及周邊產(chǎn)業(yè)聚集性，項目客群主要鎖定在房地產(chǎn)業(yè)、電子信息業(yè)、生物醫(yī)藥業(yè)、廣電傳媒業(yè)、商貿(mào)運輸業(yè)及政務(wù)辦公六大行業(yè)。具備購買寫字樓的企業(yè)主要是學(xué)步期、青春期、盛年期、穩(wěn)定期四個發(fā)展階段的企業(yè)。購買寫字樓的主要動機傾向于投資兼自用及純自用為主。購買面積特征主要表現(xiàn)為傾向購買100-200平方米與500平方米以上的寫字樓。在目前全球性經(jīng)濟危機的特殊環(huán)境下，預(yù)計受經(jīng)濟危機影響較小的行業(yè)集中在：電子信息類中的軟硬件產(chǎn)品開發(fā)；商貿(mào)運輸類中的水泥、新材料、鐵路基建材料；房地產(chǎn)類中的評估機構(gòu)、

2、法務(wù)機構(gòu)；生物醫(yī)藥/環(huán)保類中的原料供應(yīng)、醫(yī)藥器械代理、環(huán)保產(chǎn)品研發(fā)；政務(wù)機關(guān)等。在企業(yè)經(jīng)濟運行的環(huán)境中，是什么因素驅(qū)動企業(yè)購買寫在企業(yè)經(jīng)濟運行的環(huán)境中，是什么因素驅(qū)動企業(yè)購買寫字樓？影響企業(yè)購買的阻礙是什么？字樓？影響企業(yè)購買的阻礙是什么？思考研究思路研究思路購買購買寫字樓寫字樓企業(yè)本體支撐力企業(yè)本體支撐力企業(yè)購買拉動力企業(yè)購買拉動力項目產(chǎn)品支撐力項目產(chǎn)品支撐力企業(yè)購買阻礙力企業(yè)購買阻礙力企業(yè)購買拉動力企業(yè)購買拉動力 目錄目錄1企業(yè)本體支撐力企業(yè)本體支撐力 2項目產(chǎn)品支撐力項目產(chǎn)品支撐力3企業(yè)購買阻礙力企業(yè)購買阻礙力4典型企業(yè)案例分析典型企業(yè)案例分析5總結(jié)總結(jié)6特殊拉動力特殊拉動力投資增值拉動

3、力投資增值拉動力彰顯實力拉動力彰顯實力拉動力彰顯實力拉動力彰顯實力拉動力區(qū)域區(qū)域樓盤名稱樓盤名稱房間號房間號樓號樓號企業(yè)名稱企業(yè)名稱江北區(qū)江北區(qū)弗瑞登弗瑞登F10F101111重慶市規(guī)劃局江北分局江北區(qū)江北區(qū)嘉年華大廈嘉年華大廈F8F8匯豐銀行中國有限公司觀音橋支行渝中區(qū)渝中區(qū)紐約紐約紐約紐約F7F7中國人壽保險公司重慶分公司渝中區(qū)渝中區(qū)萬豪大廈萬豪大廈F4F4中美大都會人壽保險有限公司渝北區(qū)渝北區(qū)美源國際美源國際F19F19國家統(tǒng)計局重慶調(diào)查總隊渝中區(qū)渝中區(qū)大都會廣場大都會廣場22012201霍尼韋爾(中國)有限公司重慶辦公室渝中區(qū)渝中區(qū)大都會廣場大都會廣場1904-1904-1111普華永

4、道中天會計事務(wù)所有限公司重慶分所 渝中區(qū)渝中區(qū) 大都會廣場大都會廣場1101A1101A殼牌(中國)有限公司重慶辦事處江北區(qū)江北區(qū)嘉年華大廈嘉年華大廈F1F1重慶建設(shè)銀行觀音橋支行例例選擇在寫字樓購買辦公物業(yè)的企業(yè)，通常企業(yè)規(guī)模較大，企業(yè)對于形選擇在寫字樓購買辦公物業(yè)的企業(yè)，通常企業(yè)規(guī)模較大，企業(yè)對于形象要求較高，故在物業(yè)選擇上傾向于寫字樓，以符合企業(yè)形象要求象要求較高，故在物業(yè)選擇上傾向于寫字樓，以符合企業(yè)形象要求區(qū)域區(qū)域樓盤名稱樓盤名稱房間號房間號樓號樓號企業(yè)名稱企業(yè)名稱江北區(qū)江北區(qū)浩博天庭浩博天庭8F8F東亞專業(yè)婚禮策劃有限公司東亞專業(yè)婚禮策劃有限公司江北區(qū)江北區(qū)浩博天庭浩博天庭9F9F

5、重慶天暢咨詢重慶天暢咨詢江北區(qū)江北區(qū)浩博天庭浩博天庭13F13F中先滿源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司中先滿源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司江北區(qū)江北區(qū)浩博天庭浩博天庭8F8F東亞專業(yè)婚禮策劃有限公司東亞專業(yè)婚禮策劃有限公司江北區(qū)江北區(qū)城市領(lǐng)地城市領(lǐng)地1111博馳裝飾博馳裝飾渝中區(qū)渝中區(qū)德藝大廈德藝大廈11F11F重慶標(biāo)尚商貿(mào)有限公司重慶標(biāo)尚商貿(mào)有限公司渝中區(qū)渝中區(qū)德藝大廈德藝大廈14F14F重慶依諾廣告有限公司重慶依諾廣告有限公司渝中區(qū)渝中區(qū)合景聚融合景聚融23022302重慶超時投資有限公司重慶超時投資有限公司江北區(qū)江北區(qū)浩博天庭浩博天庭8F8F東亞專業(yè)婚禮策劃有限公司東亞專業(yè)婚禮策劃有限公司選擇寫字樓辦公的大型企業(yè)選擇

6、寫字樓辦公的大型企業(yè)選擇公寓辦公的小型企業(yè)選擇公寓辦公的小型企業(yè)寫字樓是規(guī)模較大、注重品牌形象、發(fā)展較為成熟以及資金較充裕的企業(yè)首選規(guī)模較小、處于青春期前以及實力較為薄弱的企業(yè)，較偏向于公寓辦公投資增值拉動力投資增值拉動力購買寫字樓物業(yè)，增值拉動體現(xiàn)在純投資型客戶和自用附帶投資型客購買寫字樓物業(yè)，增值拉動體現(xiàn)在純投資型客戶和自用附帶投資型客戶兩方面。戶兩方面。一、純投資型拉動力 純投資型客戶的增值拉動，一方面體現(xiàn)在物業(yè)租賃所獲取的租金收益；另一方面體現(xiàn)在隨著時間的推移，其所購物業(yè)的固定資產(chǎn)增值所帶來的收益。二、自用附帶投資型拉動力 自用兼投資型客戶主要針對企業(yè)購買，企業(yè)如購買寫字樓物業(yè)，可作為

7、自己企業(yè)辦公場所，以節(jié)約租賃成本的方式拉動購買；另一方面，所購寫字樓物業(yè)的固定資產(chǎn)增值，也是企業(yè)獲取收益的渠道。投資增值拉動力投資增值拉動力購買寫字樓物業(yè)，長期收益率相對較高，具有保值增值的作用。根據(jù)購買寫字樓物業(yè)，長期收益率相對較高，具有保值增值的作用。根據(jù)重慶市重慶市2001-20072001-2007年寫字樓增幅以及抽樣寫字樓售價的對比，寫字樓增年寫字樓增幅以及抽樣寫字樓售價的對比，寫字樓增值幅度相對較大值幅度相對較大未來國際項目位于江北觀音橋步行街，建筑用地面積1.08萬平方米，總建筑面積12萬平米，總高度220米。項目名稱項目名稱未來國際未來國際20062006年均價年均價54005

8、40020072007年均價年均價7300730020082008年均價年均價760076002006200620082008年寫字樓價格漲幅例舉年寫字樓價格漲幅例舉注：以上為建面單價同聚遠景項目位于江北觀音橋步行街，容積率19.8，樓層數(shù)34層。項目名稱項目名稱同聚遠景同聚遠景20062006年均價年均價5500550020072007年均價年均價6900690020082008年均價年均價740074002006200620082008年寫字樓價格漲幅例舉年寫字樓價格漲幅例舉注：以上為建面單價聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司：整層購買天王星寫字樓，建面單價2200元/平方米購買動機：投資兼自用特殊拉動力

9、特殊拉動力v（1 1）避稅要求）避稅要求v（2 2）增加預(yù)期帳面利潤）增加預(yù)期帳面利潤v（3 3）抵押融資）抵押融資v（4 4）政策拉動力）政策拉動力v（5 5）外資購買（匯率增值）外資購買（匯率增值/未來市場）未來市場）v（6 6）固定資產(chǎn)入股）固定資產(chǎn)入股避稅要求避稅要求重慶某房地產(chǎn)開發(fā)公司重慶某房地產(chǎn)開發(fā)公司 0404年底，重慶南岸區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得土地，假設(shè)年底，重慶南岸區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得土地，假設(shè)0707年年底項目年年底項目結(jié)案后，其銷售整體收入核算增值額結(jié)案后，其銷售整體收入核算增值額150%150%，所需繳納稅額為增值額的，所需繳納稅額為增值額的60%60%但因考慮到整個

10、項目銷售結(jié)案后可能會有較高的所得稅稅額，企業(yè)如但因考慮到整個項目銷售結(jié)案后可能會有較高的所得稅稅額，企業(yè)如以購入方式獲得寫字樓，該房產(chǎn)可以在購入公司賬面以固定資產(chǎn)入賬，該以購入方式獲得寫字樓，該房產(chǎn)可以在購入公司賬面以固定資產(chǎn)入賬，該資產(chǎn)扣除資產(chǎn)扣除3 3-5-5后的后的 價值可分價值可分2020年以折舊方式進入公司費用在所得稅稅年以折舊方式進入公司費用在所得稅稅前扣除，減少公司的所得稅費用。前扣除，減少公司的所得稅費用。企業(yè)通過購買固定資產(chǎn)，加大企業(yè)所得稅稅前費用列支，以降低所企業(yè)通過購買固定資產(chǎn)，加大企業(yè)所得稅稅前費用列支，以降低所得稅費用，這是購買寫字樓拉動力。得稅費用，這是購買寫字樓拉

11、動力。例例增加預(yù)期帳面利潤增加預(yù)期帳面利潤 五糧液近幾年急速膨脹的固定資產(chǎn)投資規(guī)模成為維持績優(yōu)形象最有效途五糧液近幾年急速膨脹的固定資產(chǎn)投資規(guī)模成為維持績優(yōu)形象最有效途徑。徑。19981998年末，五糧液的固定資產(chǎn)凈值余額為年末，五糧液的固定資產(chǎn)凈值余額為8 8個億，至個億，至20002000年底超過年底超過1212億，億，此后三四年間公司固定資產(chǎn)規(guī)模更是飛速增長，到此后三四年間公司固定資產(chǎn)規(guī)模更是飛速增長，到20052005年底時，固定資產(chǎn)凈年底時，固定資產(chǎn)凈值已接近值已接近5454億，較億，較19981998年增長了近年增長了近6 6倍。倍。與此相呼應(yīng)的是，與此相呼應(yīng)的是，2000-200

12、52000-2005年，有三年五糧液為購建固定資產(chǎn)等所支付年，有三年五糧液為購建固定資產(chǎn)等所支付的現(xiàn)金超過了公司當(dāng)年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額，六年來五糧液為購建的現(xiàn)金超過了公司當(dāng)年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額，六年來五糧液為購建固定資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金總計近固定資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金總計近5757億元，而這六年公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流億元，而這六年公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額合計也不過量凈額合計也不過6262億多元，可見五糧液產(chǎn)生經(jīng)營中獲取的現(xiàn)金大多投向了億多元，可見五糧液產(chǎn)生經(jīng)營中獲取的現(xiàn)金大多投向了固定資產(chǎn)的建設(shè)。固定資產(chǎn)的建設(shè)。五糧液五糧液8 8年來年來572%572%的固定資產(chǎn)凈值的固定資產(chǎn)凈

13、值 ，大大的增加每股凈資產(chǎn)，擴大每股，大大的增加每股凈資產(chǎn)，擴大每股預(yù)期利潤。預(yù)期利潤。因擴大預(yù)期賬面利潤，進行固定資產(chǎn)投資是可行的，特別對于形象較因擴大預(yù)期賬面利潤，進行固定資產(chǎn)投資是可行的，特別對于形象較好或者上市公司而言更甚，但不作為項目利潤而計入當(dāng)期利潤，在固好或者上市公司而言更甚，但不作為項目利潤而計入當(dāng)期利潤，在固定資產(chǎn)沒有發(fā)生交易的時候，只能算作固定資產(chǎn)投資增值！因此購買定資產(chǎn)沒有發(fā)生交易的時候，只能算作固定資產(chǎn)投資增值！因此購買寫字樓物業(yè)成為拉動企業(yè)增加固定資產(chǎn)投入的拉動力。寫字樓物業(yè)成為拉動企業(yè)增加固定資產(chǎn)投入的拉動力。五糧液集團五糧液集團例例抵押融資抵押融資重慶市萬盛區(qū)某礦

14、產(chǎn)企業(yè)重慶市萬盛區(qū)某礦產(chǎn)企業(yè) 該企業(yè)該企業(yè)0505、0606年礦產(chǎn)與金屬市場火爆時，積累了大量的現(xiàn)金，企業(yè)老年礦產(chǎn)與金屬市場火爆時，積累了大量的現(xiàn)金，企業(yè)老板肖某，考慮到目前繁榮的現(xiàn)狀，不能長久維持，故選擇板肖某，考慮到目前繁榮的現(xiàn)狀，不能長久維持，故選擇0606年底在企業(yè)利年底在企業(yè)利潤高時，沉淀部分資金，購買江北區(qū)某寫字樓一層。潤高時，沉淀部分資金，購買江北區(qū)某寫字樓一層。時至?xí)r至0808年，礦產(chǎn)與黑色金屬價格大幅下跌，煤炭資源銷售受阻，企業(yè)年，礦產(chǎn)與黑色金屬價格大幅下跌，煤炭資源銷售受阻，企業(yè)發(fā)展受到嚴(yán)峻考驗，甚至影響到正常運營，其老板選擇固定資產(chǎn)抵押的方發(fā)展受到嚴(yán)峻考驗，甚至影響到正常

15、運營，其老板選擇固定資產(chǎn)抵押的方式獲得貸款，度過寒冬！式獲得貸款，度過寒冬！企業(yè)在現(xiàn)金充裕時選擇沉淀部分資金，購買固定資產(chǎn)，獲得固定資企業(yè)在現(xiàn)金充裕時選擇沉淀部分資金，購買固定資產(chǎn)，獲得固定資產(chǎn)增值的同時也為抵押融資增加的砝碼，成為部分企業(yè)購買寫字樓產(chǎn)增值的同時也為抵押融資增加的砝碼，成為部分企業(yè)購買寫字樓物業(yè)的拉動力。物業(yè)的拉動力。例例政策拉動力政策拉動力 中石油原辦公地拆遷，重慶市政府在南岸區(qū)劃出土地一塊，作為其辦中石油原辦公地拆遷，重慶市政府在南岸區(qū)劃出土地一塊，作為其辦公自己建用地，而此時渝中區(qū)政府在政策上提供更多的優(yōu)惠政策來吸引其公自己建用地，而此時渝中區(qū)政府在政策上提供更多的優(yōu)惠政

16、策來吸引其進駐渝中區(qū)，并推薦世界貿(mào)易中心；中石油在衡量自建成本、裝修成本、進駐渝中區(qū)，并推薦世界貿(mào)易中心；中石油在衡量自建成本、裝修成本、地段等條件后最終選擇，政策性優(yōu)惠較大的渝中區(qū)世界貿(mào)易中心，購買地段等條件后最終選擇，政策性優(yōu)惠較大的渝中區(qū)世界貿(mào)易中心，購買4 4層，層，發(fā)生金額發(fā)生金額50005000萬，一次性付款萬，一次性付款.在有較大政策扶持性拉動力的影響下，導(dǎo)致部分企業(yè)放棄自己投資興在有較大政策扶持性拉動力的影響下，導(dǎo)致部分企業(yè)放棄自己投資興建，從而購買成型寫字樓。建，從而購買成型寫字樓。例例中國石油重慶銷售分公司中國石油重慶銷售分公司外資（匯率增值）購買外資（匯率增值）購買摩根士

17、丹利摩根士丹利（Morgan StanleyMorgan Stanley，NYSENYSE：MSMS）2003 2003年年7 7月月1010日，摩根士丹利房地產(chǎn)基金與上海永業(yè)集團宣布：建立共同日，摩根士丹利房地產(chǎn)基金與上海永業(yè)集團宣布：建立共同投資上海房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟。雙方第一個項目投資上海房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟。雙方第一個項目“錦麟天地雅苑錦麟天地雅苑”總投資總投資額達額達90009000萬美元。這是美資首次進軍上海高端住宅市場。之后，摩根士丹利萬美元。這是美資首次進軍上海高端住宅市場。之后，摩根士丹利又與復(fù)地集團合作，投資復(fù)興路附近的又與復(fù)地集團合作，投資復(fù)興路附近的“復(fù)地雅園復(fù)地雅園

18、”。20042004年年底，摩根士年年底，摩根士丹利房地產(chǎn)基金購進了錦麟天地雅苑項目中的酒店式公寓，后又與上海盛融丹利房地產(chǎn)基金購進了錦麟天地雅苑項目中的酒店式公寓，后又與上海盛融合作，低調(diào)購入人民廣場的世界貿(mào)易大廈，市場估計成交價逾兩億美元。合作，低調(diào)購入人民廣場的世界貿(mào)易大廈，市場估計成交價逾兩億美元。20052005年，摩根士丹利又斥資年，摩根士丹利又斥資3 3億元左右，購買了位于北京東三環(huán)的富力雙子座。億元左右，購買了位于北京東三環(huán)的富力雙子座。上海寫字樓上海寫字樓0606年年0808年的累計成交價格增幅在年的累計成交價格增幅在35%35%，而同時人民幣兌，而同時人民幣兌換美元的累計增

19、幅在換美元的累計增幅在17%17%，二者合計累計增幅在，二者合計累計增幅在53%53%，由此計算，在，由此計算，在0505年購入年購入物業(yè)的摩根，在物業(yè)的摩根，在0808年中期出售將獲得扣除正常稅收之外的年中期出售將獲得扣除正常稅收之外的43%43%以上的收益率。以上的收益率。中國宏觀經(jīng)濟向好的情況下，隨著人民幣升值，外資將會對中國的中國宏觀經(jīng)濟向好的情況下，隨著人民幣升值，外資將會對中國的固定資產(chǎn)物業(yè)形成一定的購買拉動力。固定資產(chǎn)物業(yè)形成一定的購買拉動力。例例固定資產(chǎn)入股固定資產(chǎn)入股中小企業(yè)上市要求中小企業(yè)上市要求上市指標(biāo)與審查目的上市指標(biāo)與審查目的分類分類內(nèi)容內(nèi)容審查目的審查目的業(yè)務(wù)主營業(yè)

20、務(wù)突出存續(xù)時間證明歷史及未來業(yè)務(wù)及利潤的穩(wěn)定性；了解擬上市公司是否在市場確定競爭地位，公司是否穩(wěn)定，盡量較少公司不延續(xù)（關(guān)門/破產(chǎn)）市值發(fā)行后市場總股票市值了解上市公司營業(yè)規(guī)模金額綜合競爭力，是否能會的投資人的認可盈利達到一定的凈利潤（扣除非經(jīng)常新?lián)p益）了解擬上市公司是否具有持續(xù)盈利能力和行業(yè)核心競爭力，是否對股東持續(xù)貢獻最低公眾持股量有一定要求是否為廣大公眾投資人認同，確認今后有一定的市場流動性，利于活躍股性，放置少數(shù)投資人操縱股價每股凈資產(chǎn)有一定要求（核算每股高于1元）無形資產(chǎn)低于總凈資產(chǎn)的30%，而固定資產(chǎn)高于70%（包含房產(chǎn)物業(yè)等）管理層穩(wěn)定性了解擬上市公司管理層穩(wěn)定能基本保證公司經(jīng)營

21、活動穩(wěn)定股東穩(wěn)定性/變化了解擬上市公司股東是否穩(wěn)定，股東的意愿是否影響公司的整體戰(zhàn)略，導(dǎo)致經(jīng)營業(yè)務(wù)變化對于即將上市的企業(yè)來說，擴增企業(yè)資產(chǎn)，增加評估價值與企業(yè)股價想對于即將上市的企業(yè)來說，擴增企業(yè)資產(chǎn)，增加評估價值與企業(yè)股價想象力，會導(dǎo)致對固定資產(chǎn)的購買拉動力，特別是輕資產(chǎn)企業(yè)融資上市。象力，會導(dǎo)致對固定資產(chǎn)的購買拉動力，特別是輕資產(chǎn)企業(yè)融資上市。例例企業(yè)購買拉動力小結(jié)企業(yè)購買拉動力小結(jié)p寫字樓對于企業(yè)形象的提升和實力的彰顯，對于大型企業(yè)或集團夠買辦寫字樓對于企業(yè)形象的提升和實力的彰顯，對于大型企業(yè)或集團夠買辦公物業(yè)，具有較強的拉動力。公物業(yè)，具有較強的拉動力。p寫字樓具備合理避稅、擴大賬面利

22、潤、抵押融資、擴增企業(yè)資產(chǎn)以及擴寫字樓具備合理避稅、擴大賬面利潤、抵押融資、擴增企業(yè)資產(chǎn)以及擴增企業(yè)資產(chǎn)等優(yōu)勢，對于企業(yè)可能發(fā)生寫字樓夠買行為有一定的拉動作用增企業(yè)資產(chǎn)等優(yōu)勢，對于企業(yè)可能發(fā)生寫字樓夠買行為有一定的拉動作用。p政府對房地產(chǎn)和區(qū)域經(jīng)濟的大力扶持，對于企業(yè)夠買寫字樓物業(yè)會形成政府對房地產(chǎn)和區(qū)域經(jīng)濟的大力扶持，對于企業(yè)夠買寫字樓物業(yè)會形成拉動力；人民幣升值將致使固定資產(chǎn)增值，夠買寫字樓也會對企業(yè)投資方拉動力；人民幣升值將致使固定資產(chǎn)增值，夠買寫字樓也會對企業(yè)投資方面的考慮形成拉動力。面的考慮形成拉動力。目錄目錄企業(yè)購買拉動力企業(yè)購買拉動力 1項目產(chǎn)品支撐力項目產(chǎn)品支撐力3企業(yè)購買阻礙

23、力企業(yè)購買阻礙力4企業(yè)本體支撐力企業(yè)本體支撐力 2典型企業(yè)案例分析典型企業(yè)案例分析5總結(jié)總結(jié)6租金高于月供租金高于月供老板偏好支撐力老板偏好支撐力企業(yè)經(jīng)營收入支撐力企業(yè)經(jīng)營收入支撐力電子信息類中的電子產(chǎn)品、電腦IT、軟件開發(fā)以及電子商務(wù)類行業(yè)屬于高收益行業(yè)，企業(yè)具備高收益的資金支撐。軟件開發(fā)、電子產(chǎn)品研發(fā)以及軟件開發(fā)、電子產(chǎn)品研發(fā)以及ITIT業(yè)等高收益行業(yè)的企業(yè)，資金充裕，業(yè)等高收益行業(yè)的企業(yè)，資金充裕，對企業(yè)購買寫字樓形成一定支撐。對企業(yè)購買寫字樓形成一定支撐。企業(yè)收入支撐力電子信息類企業(yè)收入支撐力電子信息類電子信息類電子產(chǎn)品電子產(chǎn)品 元件生產(chǎn)元件生產(chǎn) 電腦電腦ITIT業(yè)業(yè) 軟件開發(fā)軟件開發(fā)

24、代理銷售代理銷售電子商務(wù)電子商務(wù)動漫產(chǎn)業(yè)動漫產(chǎn)業(yè)高收益行業(yè)高收益行業(yè)中等收益行業(yè)中等收益行業(yè)低收益行業(yè)低收益行業(yè)生產(chǎn)投入少，利潤率高生產(chǎn)投入少，利潤率高于于35%35%生產(chǎn)投入較少，利潤率生產(chǎn)投入較少，利潤率20%35%20%35%生產(chǎn)投入較大，利潤率生產(chǎn)投入較大，利潤率小于小于20%20%進出口貿(mào)易及航空運輸類行業(yè)屬于高收益行業(yè)，企業(yè)相對具備高收益的資金支撐，國內(nèi)貿(mào)易及國內(nèi)物流行業(yè)，收益率相對較低，商業(yè)代理類行業(yè)屬于低收入行業(yè)企業(yè)收入支撐力商貿(mào)運輸類企業(yè)收入支撐力商貿(mào)運輸類進出口貿(mào)易及航空運輸類高收益行業(yè)的企業(yè)，高利潤將對企業(yè)購買寫進出口貿(mào)易及航空運輸類高收益行業(yè)的企業(yè)，高利潤將對企業(yè)購買寫

25、字樓辦公物業(yè)形成支撐。字樓辦公物業(yè)形成支撐。商貿(mào)運輸類商業(yè)代理商業(yè)代理 進出口貿(mào)易進出口貿(mào)易 國內(nèi)貿(mào)易國內(nèi)貿(mào)易 航空運輸航空運輸國內(nèi)貨運國內(nèi)貨運高收益行業(yè)高收益行業(yè)中等收益行業(yè)中等收益行業(yè)低收益行業(yè)低收益行業(yè)生產(chǎn)投入少，利潤率高生產(chǎn)投入少，利潤率高于于35%35%生產(chǎn)投入較少，利潤率生產(chǎn)投入較少，利潤率20%35%20%35%生產(chǎn)投入較大，利潤率生產(chǎn)投入較大，利潤率小于小于20%20%生物醫(yī)藥類行業(yè)中，低收益行業(yè)較少，此類企業(yè)具備較強的寫字樓購買實力企業(yè)收入支撐力生物醫(yī)藥類企業(yè)收入支撐力生物醫(yī)藥類藥品研發(fā)、藥品生產(chǎn)及科研技術(shù)類高收益行業(yè)的企業(yè)，高利潤將藥品研發(fā)、藥品生產(chǎn)及科研技術(shù)類高收益行業(yè)的

26、企業(yè)，高利潤將對企業(yè)購買寫字樓辦公物業(yè)形成支撐。對企業(yè)購買寫字樓辦公物業(yè)形成支撐。生物醫(yī)藥類生物科學(xué)生物科學(xué) 藥品研發(fā)藥品研發(fā) 藥品生產(chǎn)藥品生產(chǎn) 環(huán)保研發(fā)環(huán)保研發(fā)科研技術(shù)科研技術(shù)高收益行業(yè)高收益行業(yè)中等收益行業(yè)中等收益行業(yè)低收益行業(yè)低收益行業(yè)生產(chǎn)投入少，利潤率高生產(chǎn)投入少，利潤率高于于35%35%生產(chǎn)投入較少，利潤率生產(chǎn)投入較少，利潤率20%35%20%35%生產(chǎn)投入較大，利潤率生產(chǎn)投入較大，利潤率小于小于20%20%器械回收器械回收房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)中，高收益行業(yè)所占比例較大。但地產(chǎn)開發(fā)類行業(yè)由于持自有物業(yè)，其購買寫字樓可能性較小，建筑設(shè)計、土地交易以及裝修裝飾等行業(yè)具備購買寫字樓物業(yè)條件企業(yè)收

27、入支撐力房地產(chǎn)相關(guān)類企業(yè)收入支撐力房地產(chǎn)相關(guān)類房地產(chǎn)相關(guān)類行業(yè)中，大多屬于高收益行業(yè)，具備購買寫字樓物業(yè)的房地產(chǎn)相關(guān)類行業(yè)中，大多屬于高收益行業(yè)，具備購買寫字樓物業(yè)的收入支撐。但地產(chǎn)開發(fā)及代理銷售類行業(yè)由于行業(yè)的特殊性，購買寫收入支撐。但地產(chǎn)開發(fā)及代理銷售類行業(yè)由于行業(yè)的特殊性，購買寫字樓物業(yè)可能性相對較小。字樓物業(yè)可能性相對較小。房地產(chǎn)相關(guān)類土地交易土地交易 地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā) 銷售代理銷售代理 建材貿(mào)易建材貿(mào)易工程裝修工程裝修高收益行業(yè)高收益行業(yè)中等收益行業(yè)中等收益行業(yè)低收益行業(yè)低收益行業(yè)生產(chǎn)投入少，利潤率高生產(chǎn)投入少，利潤率高于于35%35%生產(chǎn)投入較少，利潤率生產(chǎn)投入較少，利潤率20%3

28、5%20%35%生產(chǎn)投入較大，利潤率生產(chǎn)投入較大，利潤率小于小于20%20%建筑設(shè)計建筑設(shè)計家庭裝修家庭裝修廣電媒體類行業(yè)中大多為高收益行業(yè)，活動公關(guān)、節(jié)目承包商、影視拍攝及節(jié)目制作類行業(yè)收益不但較高且較為穩(wěn)定，地方電視臺由于資金充裕，選擇自建辦公大樓可能性較大。廣電媒體類行業(yè)中，高收益性普遍存在，是其購買寫字樓物業(yè)的強大廣電媒體類行業(yè)中，高收益性普遍存在，是其購買寫字樓物業(yè)的強大支撐。廣告營銷類行業(yè)收益相對較低，支撐性相對較小。支撐。廣告營銷類行業(yè)收益相對較低，支撐性相對較小。企業(yè)收入支撐力廣電媒體類企業(yè)收入支撐力廣電媒體類廣電媒體類地方電視臺地方電視臺 節(jié)目承包商節(jié)目承包商 廣告營銷廣告營

29、銷 活動公關(guān)活動公關(guān)影視拍攝影視拍攝高收益行業(yè)高收益行業(yè)中等收益行業(yè)中等收益行業(yè)低收益行業(yè)低收益行業(yè)生產(chǎn)投入少，利潤率高生產(chǎn)投入少，利潤率高于于35%35%生產(chǎn)投入較少，利潤率生產(chǎn)投入較少，利潤率20%35%20%35%生產(chǎn)投入較大，利潤率生產(chǎn)投入較大，利潤率小于小于20%20%節(jié)目制作節(jié)目制作場館培訓(xùn)場館培訓(xùn)企業(yè)收入支撐力企業(yè)收入支撐力一、企業(yè)當(dāng)年經(jīng)營收益能滿足于購買寫字樓一次性首付總金額。寫字樓物業(yè)由于存在總價相對于民宅和公寓較高、首付比例相對較高及貸款年限相對較短的特點，如果企業(yè)打算購買寫字樓，其當(dāng)年經(jīng)營收益必須滿足一次性支付所購寫字樓物業(yè)首付的實力。二、企業(yè)經(jīng)營收益應(yīng)大于經(jīng)營辦公支出。

30、寫字樓的運營成本相對較高，運營成本應(yīng)控制在企業(yè)經(jīng)營收益的一定比例內(nèi)，以最大限度緩解企業(yè)資金運營壓力，為企業(yè)發(fā)展?fàn)I造更多收益空間。三、企業(yè)月度經(jīng)營收益能滿足于月度辦公支出。對于大多數(shù)企業(yè)來說，企業(yè)發(fā)展中的每月必須保證資金鏈的穩(wěn)定性，在購買寫字樓物業(yè)時，企業(yè)充分保證月度運營支出小于月度經(jīng)營收益，減免企業(yè)生存風(fēng)險。企業(yè)預(yù)算企業(yè)預(yù)算當(dāng)年企業(yè)有購買辦公寫字樓（固定資產(chǎn)）預(yù)算，將對購買當(dāng)年企業(yè)有購買辦公寫字樓（固定資產(chǎn)）預(yù)算，將對購買行為產(chǎn)生支撐力。行為產(chǎn)生支撐力。當(dāng)企業(yè)收益達到一定程度，因為對購買寫字樓有一定當(dāng)企業(yè)收益達到一定程度，因為對購買寫字樓有一定需求，而形成資金預(yù)算，企業(yè)會對購買寫字樓做較為充裕

31、需求，而形成資金預(yù)算，企業(yè)會對購買寫字樓做較為充裕的資金劃撥。故企業(yè)預(yù)算對購買寫字樓行為形成一定支撐的資金劃撥。故企業(yè)預(yù)算對購買寫字樓行為形成一定支撐。老板偏好支撐力老板偏好支撐力看重企業(yè)形象看重企業(yè)形象老虎型性格老虎型性格企業(yè)資金相對緊張企業(yè)資金相對緊張?zhí)幱谇啻浩谇捌谔幱谇啻浩谇捌谄髽I(yè)對寫字樓不是迫切需求企業(yè)對寫字樓不是迫切需求看重企業(yè)形象看重企業(yè)形象貓頭鷹形貓頭鷹形企業(yè)資金相對充裕企業(yè)資金相對充裕處于青春期或者青春期以后時期處于青春期或者青春期以后時期企業(yè)對寫字樓有較高需求企業(yè)對寫字樓有較高需求擁有決定權(quán)擁有決定權(quán)擁有決定權(quán)擁有決定權(quán)較可能產(chǎn)生購買寫字樓行為不一定產(chǎn)生購買寫字樓行為老虎型性

32、格的人有三個最典型的特征：權(quán)力導(dǎo)向、目標(biāo)導(dǎo)向、重實質(zhì)性報酬。胸懷大志，勇于冒險，充滿自信、競爭心強、主動且企圖心強烈;貓頭鷹型的人：穩(wěn)重，行為中規(guī)中矩，很有責(zé)任感，行事條理分明，有完美主義的傾向。重視精確性，重視是非對錯，分析力強、要求標(biāo)準(zhǔn)高、不能容忍錯誤且自律甚嚴(yán)，行為較為保守;對市場研究不足對市場研究不足做深入的市場研究做深入的市場研究和自身需求比對和自身需求比對老虎型性格的企業(yè)老板或者投資者，崇尚現(xiàn)金流及固定資產(chǎn)持有，即使老虎型性格的企業(yè)老板或者投資者，崇尚現(xiàn)金流及固定資產(chǎn)持有，即使在各項條件并不絕對成熟的時候，也會果斷地產(chǎn)生購買行為。在各項條件并不絕對成熟的時候，也會果斷地產(chǎn)生購買行為

33、。崇尚現(xiàn)金流崇尚現(xiàn)金流崇尚固定資產(chǎn)持有崇尚固定資產(chǎn)持有租金高于月供租金高于月供租賃寫字樓租賃寫字樓購買寫字樓購買寫字樓租金高于公寓租金高于公寓物管費高于公寓物管費高于公寓僅持有使用權(quán)僅持有使用權(quán)首付較高、月供較高首付較高、月供較高物管費較高物管費較高持有產(chǎn)權(quán)、算固定資產(chǎn)沉積持有產(chǎn)權(quán)、算固定資產(chǎn)沉積學(xué)步期后期及青春期企學(xué)步期后期及青春期企業(yè)，使用群體為快速發(fā)業(yè)，使用群體為快速發(fā)展企業(yè)展企業(yè)盛年期、穩(wěn)定期、貴族期及官盛年期、穩(wěn)定期、貴族期及官僚期企業(yè)，夠買群體屬于穩(wěn)定僚期企業(yè)，夠買群體屬于穩(wěn)定成熟階段企業(yè)成熟階段企業(yè)例：租賃大都會商廈租金：115元/平方米/月月運營成本：11500元例：揚子江商務(wù)

34、中心售價：7500元/平方米物管費：3.8元/平方米月運營成本：4227元以購買套內(nèi)100平方米為例：夠買揚子江商務(wù)中心：總價：75萬 貸款總額37.5萬（10年5成按揭）首付37.5萬元 月供3847元當(dāng)企業(yè)處于青春期后期、盛年期、穩(wěn)定期及貴族期，資金形成一定積當(dāng)企業(yè)處于青春期后期、盛年期、穩(wěn)定期及貴族期，資金形成一定積累，當(dāng)購買的寫字樓月使用成本低于月租賃成本一定范圍時，企業(yè)會累，當(dāng)購買的寫字樓月使用成本低于月租賃成本一定范圍時，企業(yè)會從租賃轉(zhuǎn)向購買，故對企業(yè)的夠買行為形成較強支撐。從租賃轉(zhuǎn)向購買，故對企業(yè)的夠買行為形成較強支撐。例：企業(yè)在大都會商廈租賃例：企業(yè)在大都會商廈租賃100100

35、平米寫字樓，月運營成本平米寫字樓，月運營成本為為1150011500元；在揚子江商務(wù)中元；在揚子江商務(wù)中心購買心購買100100平米寫字樓，月運平米寫字樓，月運營成本為營成本為42274227元，比在大都元，比在大都會租賃寫字樓節(jié)省運營成本會租賃寫字樓節(jié)省運營成本72737273元。元。以租賃套內(nèi)100平方米為例，使用年限假定5年：租賃大都會商廈：5年租金1001156069萬元（月租金11500元）辦公穩(wěn)定性辦公穩(wěn)定性辦公穩(wěn)定性主要表現(xiàn)在以下幾個方面一、辦公地點穩(wěn)定 銀行、政務(wù)機關(guān)及金融證券等行業(yè)，辦公面積較大，且不會經(jīng)常性移動辦公地點，辦公場所相對穩(wěn)定，此點因素將對大面積寫字樓購買形成支撐

36、。二、辦公物業(yè)使用年限長 大型集團企業(yè)、政務(wù)機關(guān)以及銀行等行業(yè)，一旦確定辦公地點，對辦公物業(yè)的使用年限相對其它行業(yè)較長。三、辦公集成化 集團化的企業(yè)，政務(wù)機關(guān)等部門較多且經(jīng)常產(chǎn)生溝通行為的行業(yè)，如辦公地點分散，會造成較大的溝通成本，辦公集成化將降低內(nèi)部溝通的成本。此點對企業(yè)大面積購買寫字樓會形成支撐。整層或者整棟性的大面積購買寫字樓，企業(yè)的辦公地點會相對穩(wěn)定，整層或者整棟性的大面積購買寫字樓，企業(yè)的辦公地點會相對穩(wěn)定，辦公物業(yè)會長期使用，形成集成化辦公，從而降低企業(yè)內(nèi)部溝通成本。辦公物業(yè)會長期使用，形成集成化辦公，從而降低企業(yè)內(nèi)部溝通成本。企業(yè)本體支撐力小結(jié)企業(yè)本體支撐力小結(jié)p各個行業(yè)中的高收

37、益類企業(yè)及未持有自有物業(yè)的政務(wù)機構(gòu)，具備較各個行業(yè)中的高收益類企業(yè)及未持有自有物業(yè)的政務(wù)機構(gòu)，具備較強的資金實力，對企業(yè)的夠買行為會形成有力支撐。強的資金實力，對企業(yè)的夠買行為會形成有力支撐。p當(dāng)出現(xiàn)具備決定權(quán)的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人性格屬于老虎型性格的情況時，對當(dāng)出現(xiàn)具備決定權(quán)的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人性格屬于老虎型性格的情況時，對企業(yè)夠買寫字樓物業(yè)也會有一定促進作用。企業(yè)夠買寫字樓物業(yè)也會有一定促進作用。p企業(yè)租賃辦公物業(yè)成本明顯高于夠買寫字樓物業(yè)的因素，會對企業(yè)企業(yè)租賃辦公物業(yè)成本明顯高于夠買寫字樓物業(yè)的因素，會對企業(yè)夠買寫字樓行為形成強有力的支撐。夠買寫字樓行為形成強有力的支撐。目錄目錄企業(yè)購買拉動力企業(yè)購買拉

38、動力 1企業(yè)購買阻礙力企業(yè)購買阻礙力4項目產(chǎn)品支撐力項目產(chǎn)品支撐力3企業(yè)本體支撐力企業(yè)本體支撐力 2典型企業(yè)案例分析典型企業(yè)案例分析5總結(jié)總結(jié)6產(chǎn)業(yè)政策支撐產(chǎn)業(yè)政策支撐產(chǎn)業(yè)環(huán)境支撐產(chǎn)業(yè)環(huán)境支撐商務(wù)配套支撐商務(wù)配套支撐產(chǎn)品形象支撐產(chǎn)品形象支撐產(chǎn)品形象支撐產(chǎn)品形象支撐寫字樓提升品牌主要體現(xiàn)在寫字樓的形象給產(chǎn)業(yè)鏈上下游帶來的信任，而這種信任建立寫字樓提升品牌主要體現(xiàn)在寫字樓的形象給產(chǎn)業(yè)鏈上下游帶來的信任，而這種信任建立在實力的體現(xiàn)和正規(guī)化的辦公環(huán)境，以及對寫字樓的選擇是否符合行業(yè)特點。在實力的體現(xiàn)和正規(guī)化的辦公環(huán)境，以及對寫字樓的選擇是否符合行業(yè)特點。p滿足高品質(zhì)正規(guī)化辦公場所的需求滿足高品質(zhì)正規(guī)化

39、辦公場所的需求p品牌形象提升品牌形象提升p給產(chǎn)業(yè)鏈上下游帶來信任給產(chǎn)業(yè)鏈上下游帶來信任p企業(yè)形象的提升在競爭市場中脫穎而出企業(yè)形象的提升在競爭市場中脫穎而出地段形象可以直接提升企業(yè)的品牌形象、地位尊崇感及領(lǐng)航者形象，地段形象可以直接提升企業(yè)的品牌形象、地位尊崇感及領(lǐng)航者形象，也是實力的象征；產(chǎn)品建筑形象能體現(xiàn)企業(yè)的正規(guī)化和規(guī)模化，給產(chǎn)也是實力的象征；產(chǎn)品建筑形象能體現(xiàn)企業(yè)的正規(guī)化和規(guī)模化，給產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)帶來信任，也能從競爭企業(yè)中搶占先機。業(yè)鏈上下游企業(yè)帶來信任，也能從競爭企業(yè)中搶占先機。地段形象產(chǎn)品建筑形象p品牌形象品牌形象p稀缺性優(yōu)勢稀缺性優(yōu)勢p地位象征地位象征p領(lǐng)航者形象領(lǐng)航者形象p實

40、力象征實力象征產(chǎn)品商務(wù)配套支撐產(chǎn)品商務(wù)配套支撐軌道地鐵：軌道地鐵：輕軌站樞紐，下樓即乘輕軌站樞紐，下樓即乘道路交通：道路交通：重慶外環(huán)高速公路入口重慶外環(huán)高速公路入口多條公交匯聚多條公交匯聚p節(jié)省時間成本，拉近客戶距離節(jié)省時間成本，拉近客戶距離p成熟地段輔助企業(yè)固定值產(chǎn)增值成熟地段輔助企業(yè)固定值產(chǎn)增值p突出跨區(qū)優(yōu)勢突出跨區(qū)優(yōu)勢餐飲配套：餐飲配套：龍湖餐飲一條街，加州餐飲龍湖餐飲一條街，加州餐飲一條街，花園新村餐飲街、一條街，花園新村餐飲街、富隆酒窖，富隆酒窖，3 3萬方商業(yè)規(guī)劃萬方商業(yè)規(guī)劃p物業(yè)出租必備重要因素物業(yè)出租必備重要因素p就餐便利及方便客戶答謝就餐便利及方便客戶答謝p匯集周邊人氣，聚

41、集商業(yè)氣氛匯集周邊人氣，聚集商業(yè)氣氛環(huán)境配套：環(huán)境配套：六大市政公園、優(yōu)越的生態(tài)六大市政公園、優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境環(huán)境p提升企業(yè)形象提升企業(yè)形象p提升商務(wù)品質(zhì)提升商務(wù)品質(zhì)商務(wù)氛圍：商務(wù)氛圍：大型企業(yè)聚集，高素質(zhì)人才大型企業(yè)聚集，高素質(zhì)人才匯聚匯聚p吸引投資客群及企業(yè)關(guān)注吸引投資客群及企業(yè)關(guān)注p代表區(qū)域核心地位代表區(qū)域核心地位交通配套餐飲配套環(huán)境配套商務(wù)氛圍優(yōu)越的交通配套、完善的餐飲配套、優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境及濃厚的商務(wù)氛優(yōu)越的交通配套、完善的餐飲配套、優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境及濃厚的商務(wù)氛圍是投資者和企業(yè)考慮的重要因素。圍是投資者和企業(yè)考慮的重要因素。特定商務(wù)配套支撐特定商務(wù)配套支撐機場機場p提升跨省能力提升跨省能

42、力p滿足特殊行業(yè)需求滿足特殊行業(yè)需求p城市交通樞紐城市交通樞紐p搶占城市商機搶占城市商機p人氣提升商務(wù)氛圍人氣提升商務(wù)氛圍公交系統(tǒng)發(fā)達公交系統(tǒng)發(fā)達具備地鐵輕軌系統(tǒng)具備地鐵輕軌系統(tǒng)車位充足車位充足p體現(xiàn)企業(yè)人性化管理體現(xiàn)企業(yè)人性化管理p為員工上班提供方便為員工上班提供方便p有助于吸納更多人才有助于吸納更多人才p吸引投資客群及企業(yè)吸引投資客群及企業(yè)關(guān)注關(guān)注p有利于企業(yè)溝通有利于企業(yè)溝通p利于企業(yè)互相認知學(xué)利于企業(yè)互相認知學(xué)習(xí)習(xí)大型物流基地員工出行的便利性碼頭碼頭港口港口火車站火車站商務(wù)溝通的便利性人氣聚集人氣聚集商業(yè)氛圍濃厚商業(yè)氛圍濃厚產(chǎn)業(yè)環(huán)境形成產(chǎn)業(yè)聚集產(chǎn)業(yè)環(huán)境形成產(chǎn)業(yè)聚集特定商務(wù)配套將滿足部分

43、特殊客戶需求（如大型機械貿(mào)易）；體現(xiàn)企特定商務(wù)配套將滿足部分特殊客戶需求（如大型機械貿(mào)易）；體現(xiàn)企業(yè)先進的管理模式及對員工人性化關(guān)懷；有利于企業(yè)間的認知和即使業(yè)先進的管理模式及對員工人性化關(guān)懷；有利于企業(yè)間的認知和即使調(diào)整戰(zhàn)略發(fā)展計劃。調(diào)整戰(zhàn)略發(fā)展計劃。辦公場所開間進深較大辦公場所開間進深較大采光好、場所人性化設(shè)計采光好、場所人性化設(shè)計硬件設(shè)施完善硬件設(shè)施完善p提高員工工作積極性提高員工工作積極性p體現(xiàn)企業(yè)先進的辦公理念體現(xiàn)企業(yè)先進的辦公理念p提高工作效率提高工作效率商務(wù)辦公舒適性特定商務(wù)配套支撐特定商務(wù)配套支撐商務(wù)辦公環(huán)境的舒適性，是企業(yè)購買寫字樓重要的因素之一。具有一定實力的商務(wù)辦公環(huán)境的

44、舒適性，是企業(yè)購買寫字樓重要的因素之一。具有一定實力的企業(yè)較看重辦公環(huán)境對員工的積極性的影響，同時通過辦公環(huán)境去貫徹企業(yè)文企業(yè)較看重辦公環(huán)境對員工的積極性的影響，同時通過辦公環(huán)境去貫徹企業(yè)文化。外資及合資等企業(yè)對辦公環(huán)境舒適度更為重視，獨棟辦公別墅滿足了舒適化。外資及合資等企業(yè)對辦公環(huán)境舒適度更為重視，獨棟辦公別墅滿足了舒適度及企業(yè)文化的雙重需求。度及企業(yè)文化的雙重需求。產(chǎn)業(yè)環(huán)境支撐產(chǎn)業(yè)環(huán)境支撐MOCO緊鄰重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地、財富中心、揚子江商務(wù)大廈、水晶國際等中高端商務(wù)集群，形成行業(yè)聚集行業(yè)聚集之勢產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)勢高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)財富中心財富中心揚子江商務(wù)大廈揚

45、子江商務(wù)大廈企業(yè)選擇企業(yè)選擇MOCOMOCO可形成的優(yōu)勢可形成的優(yōu)勢信息渠道及商業(yè)聚集信息渠道及商業(yè)聚集供應(yīng)商聚集區(qū)供應(yīng)商聚集區(qū)p幫助企業(yè)更好把握新技術(shù)趨勢和控制原材料價格渠道及最終客戶聚集渠道及最終客戶聚集p幫助企業(yè)了解客戶需求、增進客戶關(guān)系競爭對手聚集區(qū)競爭對手聚集區(qū)p幫助企業(yè)更好的監(jiān)控對手的戰(zhàn)略方向和市場情況，同時也是很好的標(biāo)桿學(xué)習(xí)機會p更好了解了資本市場行業(yè)聚集，得以更全面了解行業(yè)信息，從而為決策支持、戰(zhàn)略調(diào)整、控制成本、把握客戶起到積極作用，因此，產(chǎn)業(yè)環(huán)境因素是企業(yè)選擇寫字樓時重點關(guān)注條件。MOCOMOCO所處的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，將為入駐企業(yè)提供四大所處的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，將為入駐企業(yè)提供四大“聚集

46、聚集”之優(yōu)勢，為之優(yōu)勢，為入駐企業(yè)在制定總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略、專一化戰(zhàn)略的同時，入駐企業(yè)在制定總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略、專一化戰(zhàn)略的同時，提供必要的幫助。提供必要的幫助。行業(yè)聚集行業(yè)聚集有利條件有利條件各個發(fā)展階段的企業(yè)，特別是青春期以后的大型企業(yè)或集團對寫字樓各個發(fā)展階段的企業(yè)，特別是青春期以后的大型企業(yè)或集團對寫字樓的選擇，產(chǎn)業(yè)環(huán)境是其重點考慮因素。的選擇，產(chǎn)業(yè)環(huán)境是其重點考慮因素。產(chǎn)業(yè)政策支撐產(chǎn)業(yè)政策支撐企業(yè)在選擇辦公地點時對政策扶持較為看重，選擇位于北部新區(qū)的MOCO，企業(yè)發(fā)展將在更寬松、更開放的環(huán)境中進入發(fā)展的快車道 案例：天津東邦鉛資源再生有限公司以及摩托羅拉中國電子公司是

47、最先選擇在天津濱海新區(qū)的大型企業(yè)，他們公司之所以選擇落戶開發(fā)區(qū)，一方面是因為區(qū)域未來前景較好，生態(tài)的辦公環(huán)境，更吸引他們的，是政府對新區(qū)的政策支持。百安居、沃爾瑪以及菲律賓SM已經(jīng)搶先入住冉家壩。p企業(yè)稅收優(yōu)惠企業(yè)稅收優(yōu)惠p注冊資本達到一定額注冊資本達到一定額度的企業(yè)的政府補助政度的企業(yè)的政府補助政策策p對遷入新區(qū)的金融企對遷入新區(qū)的金融企業(yè)的政府補助業(yè)的政府補助p在新區(qū)注冊企業(yè)的條在新區(qū)注冊企業(yè)的條件可適當(dāng)放寬件可適當(dāng)放寬重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中國第三區(qū)中國第三區(qū)形成“政策洼地”減小運營成本減小運營成本提高企業(yè)利潤提高企業(yè)利潤產(chǎn)業(yè)政策優(yōu)惠政策是企業(yè)選擇辦公地點時著重考慮因素

48、，產(chǎn)業(yè)政策優(yōu)惠政策是企業(yè)選擇辦公地點時著重考慮因素，MOCOMOCO具備區(qū)具備區(qū)域所帶來的政策優(yōu)惠優(yōu)勢。域所帶來的政策優(yōu)惠優(yōu)勢。項目產(chǎn)品支撐力小結(jié)項目產(chǎn)品支撐力小結(jié)pMOCOMOCO具備優(yōu)越的交通、完善的生活配套、優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境以及濃厚的商務(wù)氛具備優(yōu)越的交通、完善的生活配套、優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境以及濃厚的商務(wù)氛圍，在配套上的優(yōu)勢將對企業(yè)選擇辦公物業(yè)形成較強的夠買支撐。圍，在配套上的優(yōu)勢將對企業(yè)選擇辦公物業(yè)形成較強的夠買支撐。p作為區(qū)域地標(biāo)建筑以及創(chuàng)意的外觀，將直接提升入駐企業(yè)的企業(yè)形象，對企作為區(qū)域地標(biāo)建筑以及創(chuàng)意的外觀，將直接提升入駐企業(yè)的企業(yè)形象，對企業(yè)的夠買行為將形成有力支撐。業(yè)的夠買行為將形

49、成有力支撐。p區(qū)域的產(chǎn)業(yè)環(huán)境將形成產(chǎn)業(yè)聚集，產(chǎn)業(yè)聚集對企業(yè)了解對手、及時性調(diào)整戰(zhàn)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)環(huán)境將形成產(chǎn)業(yè)聚集，產(chǎn)業(yè)聚集對企業(yè)了解對手、及時性調(diào)整戰(zhàn)略等方面有較大幫助。對于企業(yè)來說，產(chǎn)業(yè)環(huán)境優(yōu)勢是其考慮夠買寫字樓的重略等方面有較大幫助。對于企業(yè)來說，產(chǎn)業(yè)環(huán)境優(yōu)勢是其考慮夠買寫字樓的重要支撐。要支撐。pMOCOMOCO所在區(qū)域所享有的產(chǎn)業(yè)政策優(yōu)惠，是企業(yè)所看重的，因此會對其夠買寫所在區(qū)域所享有的產(chǎn)業(yè)政策優(yōu)惠，是企業(yè)所看重的，因此會對其夠買寫字樓物業(yè)形成支撐力。字樓物業(yè)形成支撐力。目錄目錄企業(yè)購買拉動力企業(yè)購買拉動力 1企業(yè)購買阻礙力企業(yè)購買阻礙力4企業(yè)本體支撐力企業(yè)本體支撐力 2項目產(chǎn)品支撐力項目

50、產(chǎn)品支撐力3典型企業(yè)案例分析典型企業(yè)案例分析5總結(jié)總結(jié)6企業(yè)企業(yè)發(fā)展階段阻礙力發(fā)展階段阻礙力企業(yè)行業(yè)屬性阻礙企業(yè)行業(yè)屬性阻礙力力地理屬性與經(jīng)營屬性阻礙力地理屬性與經(jīng)營屬性阻礙力替代品阻礙力替代品阻礙力企業(yè)經(jīng)營實力阻礙企業(yè)經(jīng)營實力阻礙力力替代品阻礙力替代品阻礙力在商務(wù)物業(yè)替代品中，公寓與民宅的運營成本、產(chǎn)權(quán)年限以及購買門在商務(wù)物業(yè)替代品中，公寓與民宅的運營成本、產(chǎn)權(quán)年限以及購買門檻方面的優(yōu)勢突出，從企業(yè)成本控制方面來說對寫字樓的沖擊很大造檻方面的優(yōu)勢突出，從企業(yè)成本控制方面來說對寫字樓的沖擊很大造成阻礙。成阻礙。企業(yè)在發(fā)展初期更多的考慮成本控制，公寓與民宅的低價格、低門檻的優(yōu)勢凸顯，性價比與可交

51、易性較強；在企業(yè)發(fā)展升級階段后，更加注重企業(yè)形象與辦公環(huán)境需求，寫字樓舒適性的優(yōu)勢才得到凸顯。物業(yè)類型民宅公寓寫字樓各個發(fā)展階段特征處于育嬰期、嬰兒期的處于育嬰期、嬰兒期的企業(yè)由于資金缺乏，固企業(yè)由于資金缺乏，固選擇民宅辦公選擇民宅辦公處于發(fā)展初期育嬰期、嬰兒處于發(fā)展初期育嬰期、嬰兒期、學(xué)步期以及青春期前期期、學(xué)步期以及青春期前期的企業(yè)的企業(yè)處于青春期后期、盛年期、處于青春期后期、盛年期、穩(wěn)定期以及貴族期的較成熟穩(wěn)定期以及貴族期的較成熟企業(yè)企業(yè)優(yōu)勢1 1、產(chǎn)權(quán)年限、產(chǎn)權(quán)年限5050年年2 2、自由單元產(chǎn)權(quán)分割、自由單元產(chǎn)權(quán)分割3 3、低門檻、低投入、低門檻、低投入4 4、水電費、運營成本、水電

52、費、運營成本低低5 5、租金低、租金低/首付低首付低1 1、產(chǎn)權(quán)年限、產(chǎn)權(quán)年限5050年年2 2、自由單元產(chǎn)權(quán)分割，、自由單元產(chǎn)權(quán)分割，交易靈活交易靈活3 3、低價格、低門檻、低價格、低門檻4 4、水電費、運營成本低、水電費、運營成本低5 5、租金較低、租金較低/首付較低首付較低寫字樓特點：寫字樓特點：1 1、產(chǎn)權(quán)年限、產(chǎn)權(quán)年限4040年年2 2、單位面積偏大、單位面積偏大3 3、高價格、高價格/高門檻、高投入高門檻、高投入4 4、水電費、運營成本高、水電費、運營成本高5 5、首付較高、首付較高寫字樓抗性：產(chǎn)權(quán)年限較短、租金、單價較高、貸款首付高，運營成本高。從而無法與民宅及公寓產(chǎn)品抗衡以重慶

53、市解放碑為例（按建面面積100，月使用10噸水、200度電）：物業(yè)類物業(yè)類型型租金（元租金（元/月）月）物管物管費費水費（元水費（元/噸）噸）電費（元電費（元/度）度）運營成運營成本本民宅251.22.80.563012公寓401.52.80.564542寫字樓8064.10.891709170地理屬性與經(jīng)營屬性阻礙力地理屬性與經(jīng)營屬性阻礙力企業(yè)地理屬性阻礙企業(yè)地理屬性阻礙企業(yè)經(jīng)營屬性阻礙企業(yè)經(jīng)營屬性阻礙外地企業(yè)對夠買寫字樓的抗性相對本土企業(yè)較大。由于企業(yè)歸屬地的特外地企業(yè)對夠買寫字樓的抗性相對本土企業(yè)較大。由于企業(yè)歸屬地的特征點，外地企業(yè)在本地購買寫字樓存在心理障礙。征點，外地企業(yè)在本地購買

54、寫字樓存在心理障礙。本地本地外地普通企業(yè)外地普通企業(yè)外地企業(yè)會在經(jīng)濟不景氣情況下，可能放慢在重慶的發(fā)展，主要精力可能更傾注于其所在地區(qū)，購買寫字樓的阻礙會大于本地企業(yè)國企外企合資私企本身屬性障礙受危機影響程度本地企業(yè)由于發(fā)展在重慶，相對外地企業(yè)，地理屬性對經(jīng)濟危機的抗性較小，但也存在一定的阻礙受經(jīng)濟危機影響較小，阻礙較小貿(mào)易類企業(yè)受影響大，阻礙力大受影響較大，阻礙力較大受經(jīng)濟危機影響較大，但由于私企數(shù)量龐大，相對其它屬性行業(yè)，阻礙較小阻礙力主要在于自建辦公場所對寫字樓的替代性阻礙力主要在于各區(qū)高端寫字樓的競爭阻礙力在于行業(yè)企業(yè)對寫字樓產(chǎn)品的挑剔以及現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)阻礙力主要來自于企業(yè)夠買寫字樓的實力

55、，以及看重企業(yè)形象程度較其它屬性行業(yè)相對較小寫字樓的夠買阻礙力，國企相對較小，外企、合資較大，私企由于企寫字樓的夠買阻礙力，國企相對較小，外企、合資較大，私企由于企業(yè)數(shù)量龐大，阻礙力相對較小。業(yè)數(shù)量龐大，阻礙力相對較小。企業(yè)行業(yè)屬性阻礙力企業(yè)行業(yè)屬性阻礙力受危機影響度強中弱電子信息電子信息電子商務(wù)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)電子商務(wù)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)動漫產(chǎn)業(yè)、動漫產(chǎn)業(yè)、電腦電腦ITIT軟件代理、軟硬件開發(fā)軟件代理、軟硬件開發(fā)商貿(mào)運輸類商貿(mào)運輸類進出口貿(mào)易、進出口貿(mào)易、物流運輸業(yè)物流運輸業(yè)航空集團、商業(yè)代理航空集團、商業(yè)代理商業(yè)資訊服務(wù)商業(yè)資訊服務(wù)生物醫(yī)藥類生物醫(yī)藥類環(huán)保施工環(huán)保施工環(huán)保產(chǎn)品研發(fā)環(huán)保產(chǎn)品研發(fā)醫(yī)藥代理、生物

56、藥品研發(fā)、藥品制醫(yī)藥代理、生物藥品研發(fā)、藥品制造、原料供應(yīng)、醫(yī)療器械造、原料供應(yīng)、醫(yī)療器械房地產(chǎn)相關(guān)類房地產(chǎn)相關(guān)類地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計、建筑施工、地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計、建筑施工、中介代理中介代理家裝工程、廣告媒介、景觀設(shè)計、家裝工程、廣告媒介、景觀設(shè)計、建材商貿(mào)建材商貿(mào)評估機構(gòu)、法務(wù)機構(gòu)評估機構(gòu)、法務(wù)機構(gòu)廣電媒體類廣電媒體類廣告營銷、活動公關(guān)、欄目代理廣告營銷、活動公關(guān)、欄目代理影視拍攝、人員培訓(xùn)、影視拍攝、人員培訓(xùn)、節(jié)目制作、新聞中心節(jié)目制作、新聞中心政務(wù)機關(guān)類政務(wù)機關(guān)類普遍受影響較弱正常情況下行業(yè)抗性強中弱電子信息電子信息小型網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、電子產(chǎn)品維修小型網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、電子產(chǎn)品維修電腦電腦ITIT、軟

57、件代理、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、軟件代理、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)動漫產(chǎn)業(yè)、軟件開發(fā)、電子商務(wù)動漫產(chǎn)業(yè)、軟件開發(fā)、電子商務(wù)商貿(mào)運輸類商貿(mào)運輸類咨詢服務(wù)，小型物流公司咨詢服務(wù)，小型物流公司商業(yè)代理、物流運輸商業(yè)代理、物流運輸進出口貿(mào)易、航空集團進出口貿(mào)易、航空集團生物醫(yī)藥類生物醫(yī)藥類藥品制造、原料供應(yīng)藥品制造、原料供應(yīng)環(huán)保產(chǎn)品研發(fā)、醫(yī)藥代理環(huán)保產(chǎn)品研發(fā)、醫(yī)藥代理生物藥品研發(fā)、科技研發(fā)生物藥品研發(fā)、科技研發(fā)房地產(chǎn)相關(guān)類房地產(chǎn)相關(guān)類地產(chǎn)開發(fā)、中介代理地產(chǎn)開發(fā)、中介代理建材商貿(mào)、評估機構(gòu)、家裝工程建材商貿(mào)、評估機構(gòu)、家裝工程法務(wù)機構(gòu)、廣告媒介、建筑設(shè)計、法務(wù)機構(gòu)、廣告媒介、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計景觀設(shè)計廣電媒體類廣電媒體類新聞中心、節(jié)

58、目制作新聞中心、節(jié)目制作影視拍攝、人員培訓(xùn)影視拍攝、人員培訓(xùn)欄目代理、活動公關(guān)、廣告營銷欄目代理、活動公關(guān)、廣告營銷政務(wù)機關(guān)類政務(wù)機關(guān)類自建辦公場所單位自建辦公場所單位未持有自建物業(yè)單位未持有自建物業(yè)單位電子商務(wù)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、進出口貿(mào)易、物流運輸、環(huán)保施工、地產(chǎn)開發(fā)、電子商務(wù)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、進出口貿(mào)易、物流運輸、環(huán)保施工、地產(chǎn)開發(fā)、中介代理、建筑設(shè)計、廣告營銷、活動公關(guān)以及欄目代理類企業(yè)因受金中介代理、建筑設(shè)計、廣告營銷、活動公關(guān)以及欄目代理類企業(yè)因受金融危機影響較大，而阻礙力較大。融危機影響較大，而阻礙力較大。在調(diào)研企業(yè)中，存在較特殊的行業(yè)特性，例：房地產(chǎn)中介行業(yè)，租賃辦公物業(yè)的企業(yè)相對占到絕大多

59、數(shù)；而大型證券公司類企業(yè)，相對購買辦公物業(yè)的企業(yè)占絕大多數(shù)企業(yè)發(fā)展階段阻礙力企業(yè)發(fā)展階段阻礙力v內(nèi)部的權(quán)力斗爭v市場需求的滿足v銷量成長v資金的平衡v收入與利潤的成長v市場份額v收入與利潤的成長v財務(wù)績效 v投資回報孕育期孕育期嬰兒期嬰兒期學(xué)步期學(xué)步期青春期青春期盛年期盛年期v內(nèi)部規(guī)范運作v運作效率提升v收入與利潤成長穩(wěn)定期穩(wěn)定期貴族期貴族期官僚期官僚期資金饑渴資金饑渴需求線需求線資金充裕時期資金充裕時期資金充裕時期資金充裕時期資金充裕時期資金充裕時期孕育期至學(xué)步期，企業(yè)看重經(jīng)營成本，傾向于選擇購買與租賃公寓辦公學(xué)步期至青春期，企業(yè)同時看重經(jīng)營成本與企業(yè)形象，傾向于租賃寫字樓盛年期至貴族期，企

60、業(yè)看重形象提升與固定資產(chǎn)積累，傾向于購買寫字樓初期生存階段初期生存階段快速發(fā)展階段快速發(fā)展階段穩(wěn)定成熟階段穩(wěn)定成熟階段企業(yè)在學(xué)步期及青春期成本控制嚴(yán)格對于寫字樓需求較小成為阻礙，而發(fā)企業(yè)在學(xué)步期及青春期成本控制嚴(yán)格對于寫字樓需求較小成為阻礙，而發(fā)展到盛年期及穩(wěn)定期的企業(yè)追求辦公舒適及形象選擇寫字樓需求旺盛。展到盛年期及穩(wěn)定期的企業(yè)追求辦公舒適及形象選擇寫字樓需求旺盛。初期生存階段企業(yè)的阻礙力主要源于資金積累不夠資金積累不夠以及對企企業(yè)形象注重程度不夠業(yè)形象注重程度不夠阻礙力源于對經(jīng)營成本經(jīng)營成本的節(jié)約的節(jié)約和現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)阻礙力主要源于自持有替代品自持有替代品物業(yè)物業(yè)以及競爭產(chǎn)品的替

61、代性競爭產(chǎn)品的替代性企業(yè)經(jīng)營實力阻礙力企業(yè)經(jīng)營實力阻礙力以上經(jīng)營企業(yè)使用的辦公物業(yè)全為租賃，但企業(yè)對于提升企業(yè)形象有急迫的需求，夠買寫字樓的意愿較強，但由于資金實力較弱，經(jīng)營狀況因規(guī)模較小且企業(yè)未在行業(yè)類具備影響力而較差，經(jīng)營實力成為此類企業(yè)的最大阻礙力。經(jīng)營實力直接影響企業(yè)的現(xiàn)金積累和資金流動，對于具備夠買意向的經(jīng)營實力直接影響企業(yè)的現(xiàn)金積累和資金流動，對于具備夠買意向的企業(yè)，資金短缺是該類企業(yè)夠買寫字樓物業(yè)的最大阻礙。企業(yè)，資金短缺是該類企業(yè)夠買寫字樓物業(yè)的最大阻礙。但即使企業(yè)經(jīng)營實力較強，資金較多，如果其企業(yè)決策者屬于但即使企業(yè)經(jīng)營實力較強，資金較多，如果其企業(yè)決策者屬于“貓頭貓頭鷹型鷹

62、型”領(lǐng)導(dǎo)者，也會對寫字樓購買形成阻礙。領(lǐng)導(dǎo)者，也會對寫字樓購買形成阻礙。區(qū)域樓盤名稱房間號/樓號企業(yè)名稱租賃或購買江北區(qū)江北區(qū)未來國際未來國際12F-712F-7薇薇國際美容會所薇薇國際美容會所租賃租賃江北區(qū)江北區(qū)未來國際未來國際13F-813F-8佳天下裝飾佳天下裝飾.名師設(shè)計江北事務(wù)所名師設(shè)計江北事務(wù)所租賃租賃江北區(qū)江北區(qū)未來國際未來國際18F-418F-4中菲行國際貨運代理（上海）有限公司重慶分公司中菲行國際貨運代理（上海）有限公司重慶分公司租賃租賃江北區(qū)江北區(qū)未來國際未來國際20F-720F-7重慶帝安裝飾重慶帝安裝飾租賃租賃江北區(qū)江北區(qū)未來國際未來國際24F-324F-3重慶億佰裝飾

63、工程有限公司重慶億佰裝飾工程有限公司租賃租賃江北區(qū)江北區(qū)中信大廈中信大廈21F-721F-7成都康美凱信廣告有限責(zé)任公司駐重慶辦事處成都康美凱信廣告有限責(zé)任公司駐重慶辦事處租賃租賃渝北區(qū)渝北區(qū)佳樂紫光佳樂紫光11F11F凌波食品凌波食品租賃租賃江北區(qū)江北區(qū)西普大廈西普大廈9F-29F-2重慶寫意之家具有限公司重慶寫意之家具有限公司租賃租賃江北區(qū)江北區(qū)紅鼎國際紅鼎國際9-129-12重慶首金裝飾工程有限公司重慶首金裝飾工程有限公司租賃租賃江北區(qū)江北區(qū)紅鼎國際紅鼎國際12-2212-22冠騰科技新浪分類信息重慶運營中心冠騰科技新浪分類信息重慶運營中心 租賃租賃江北區(qū)江北區(qū)紅鼎國際紅鼎國際12-23

64、12-23北京藍鵬律師事物所重慶分所北京藍鵬律師事物所重慶分所租賃租賃江北區(qū)江北區(qū)紅鼎國際紅鼎國際13-1613-16重慶七慧文化傳媒有限公司重慶七慧文化傳媒有限公司租賃租賃由于經(jīng)營實力的欠缺而未夠買寫字樓的企業(yè)例舉由于經(jīng)營實力的欠缺而未夠買寫字樓的企業(yè)例舉企業(yè)阻礙力小結(jié)企業(yè)阻礙力小結(jié)p公寓與民宅辦公物業(yè)由于具備產(chǎn)權(quán)年限較長、價格較低以及使用成本較低的優(yōu)勢，公寓與民宅辦公物業(yè)由于具備產(chǎn)權(quán)年限較長、價格較低以及使用成本較低的優(yōu)勢，將直接對企業(yè)選擇寫字樓物業(yè)時構(gòu)成阻礙力。將直接對企業(yè)選擇寫字樓物業(yè)時構(gòu)成阻礙力。p受金融危機影響，外地企業(yè)對夠買寫字樓物業(yè)的抗性大于本地企業(yè)。受金融危機影響，外地企業(yè)對

65、夠買寫字樓物業(yè)的抗性大于本地企業(yè)。p電子商務(wù)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、進出口貿(mào)易、地產(chǎn)開發(fā)、中介代理、廣告營銷等行業(yè)因受電子商務(wù)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、進出口貿(mào)易、地產(chǎn)開發(fā)、中介代理、廣告營銷等行業(yè)因受金融危機影響較大，而阻礙力較大。金融危機影響較大，而阻礙力較大。p企業(yè)由于經(jīng)營成本控制、資金缺乏以及對企業(yè)形象的重視程度不夠等原因，將對企業(yè)由于經(jīng)營成本控制、資金缺乏以及對企業(yè)形象的重視程度不夠等原因，將對價位相對較高寫字樓物業(yè)形成阻礙，育嬰期、嬰兒期及青春期前期企業(yè)尤為突出。價位相對較高寫字樓物業(yè)形成阻礙，育嬰期、嬰兒期及青春期前期企業(yè)尤為突出。p經(jīng)營實力直接影響企業(yè)的現(xiàn)金積累和資金流動，對于具備夠買意向的企業(yè)，資金經(jīng)

66、營實力直接影響企業(yè)的現(xiàn)金積累和資金流動，對于具備夠買意向的企業(yè)，資金短缺是該類企業(yè)夠買寫字樓物業(yè)的最大阻礙。短缺是該類企業(yè)夠買寫字樓物業(yè)的最大阻礙。目錄目錄企業(yè)購買拉動力企業(yè)購買拉動力 1典型企業(yè)案例分析典型企業(yè)案例分析5企業(yè)本體支撐力企業(yè)本體支撐力 2項目產(chǎn)品支撐力項目產(chǎn)品支撐力3企業(yè)購買阻礙力企業(yè)購買阻礙力4總結(jié)總結(jié)6典型案例典型案例中國XX銀行 重慶市分行 渝北支行 該企業(yè)計劃在2009年上半年購買渝北區(qū)或者北部新區(qū)的辦公物業(yè)，意向購買寫字樓。對購買行為進行分析：p由于企業(yè)屬于大型金融機構(gòu)，看重塑造良好的企業(yè)形象;p企業(yè)經(jīng)營收益較高，持有大量現(xiàn)金，現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)靈活，高收益對企業(yè)購買寫字樓形

67、成較強支撐;p企業(yè)已經(jīng)將次年購買辦公物業(yè)納入次年經(jīng)營投入預(yù)算，故預(yù)算將對企業(yè)購買寫字樓形成支撐;p企業(yè)一旦選定辦公地點，再搬遷可能性較小，使用年限較長，且辦公集成化有利于企業(yè)內(nèi)外部溝通，故存在辦公穩(wěn)定性支撐力;p由于看重企業(yè)形象，故對辦公地段以及辦公樓棟外立面形象較為看重，形成產(chǎn)品形象支撐;p企業(yè)經(jīng)營需要便利的交通，看重內(nèi)外部辦公環(huán)境，人氣旺盛對企業(yè)影響較大，故形成產(chǎn)品商務(wù)配套支撐;p由于北部新區(qū)對遷入?yún)^(qū)域的金融企業(yè)有直接的政府補助，產(chǎn)業(yè)政策對其購買寫字樓形成支撐;p金融危機對銀行業(yè)有一定影響，在購買寫字樓物業(yè)時會考慮金融危機帶來的各種抗性;彰顯實力拉動力企業(yè)收入支撐力企業(yè)預(yù)算支撐力辦公穩(wěn)定性

68、產(chǎn)品形象支撐產(chǎn)品商務(wù)配套支撐產(chǎn)業(yè)政策支撐企業(yè)行業(yè)屬性阻礙典型案例典型案例p企業(yè)經(jīng)營狀況相對較好，但為了減小未來不可預(yù)見性的風(fēng)險，企業(yè)可能將固定資產(chǎn)投資納入經(jīng)營考慮;p中小型企業(yè)有一定的避稅考慮，最大程度減小企業(yè)的資金壓力，合理避稅對企業(yè)形成拉動;p企業(yè)年度經(jīng)營較好，持有一定量的現(xiàn)金，收益較高對企業(yè)的購買寫字樓行為形成支撐;p企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者崇尚固定資產(chǎn)持有，且擁有決策權(quán);p目前企業(yè)租賃的寫字樓物業(yè)，對比北部新區(qū)現(xiàn)在寫字樓價格，其每月租金高于購買寫字樓物業(yè)月供;p企業(yè)處于人性化管理考慮，選擇辦公地點是充分考慮了周邊的生活配套以及交通的便利性;p由于北部新區(qū)已經(jīng)遷入大量的同行業(yè)企業(yè)，企業(yè)處于了解對手、及

69、時性戰(zhàn)略調(diào)整方面考慮，產(chǎn)業(yè)環(huán)境將形成支撐;p價格較低的公寓將吸引企業(yè)關(guān)注，對購買寫字樓形成阻礙;p企業(yè)處于青春期，成本控制嚴(yán)格，發(fā)展階段阻礙相對明顯;避稅要求企業(yè)收入支撐力老板偏好支撐租金高于月供產(chǎn)品商務(wù)配套支撐產(chǎn)業(yè)環(huán)境支撐替代品阻礙重慶xx發(fā)電設(shè)備有限公司 目前租賃江北區(qū)觀音橋未來國際寫字樓辦公，由于企業(yè)人力資源擴張，企業(yè)實力逐漸擴大，企業(yè)有意向購買辦公物業(yè)：投資增值拉動力企業(yè)發(fā)展階段阻礙企業(yè)購買拉動力企業(yè)購買拉動力 1企業(yè)本體支撐力企業(yè)本體支撐力 2項目產(chǎn)品支撐力項目產(chǎn)品支撐力3企業(yè)購買阻礙力企業(yè)購買阻礙力4典型企業(yè)案例分析典型企業(yè)案例分析5總結(jié)總結(jié)6購買購買驅(qū)動力驅(qū)動力企業(yè)本體支撐力企業(yè)

70、購買拉動力項目產(chǎn)品支撐力企業(yè)購買阻礙力特殊拉動力投資增值拉動力彰顯實力拉動力租金高于月供老板偏好支撐力經(jīng)營收入支撐力產(chǎn)業(yè)政策支撐產(chǎn)業(yè)環(huán)境支撐商務(wù)配套支撐產(chǎn)品形象支撐企業(yè)發(fā)展階段阻礙力企業(yè)行業(yè)屬性阻礙力地理屬性與經(jīng)營屬性阻礙力替代品阻礙力企業(yè)經(jīng)營實力阻礙力購買驅(qū)動力研究總結(jié)購買驅(qū)動力研究總結(jié)購買驅(qū)動力研究總結(jié)購買驅(qū)動力研究總結(jié)q拉動企業(yè)購買寫字樓的動力主要表現(xiàn)在企業(yè)彰顯自身實力、固定資產(chǎn)投資增拉動企業(yè)購買寫字樓的動力主要表現(xiàn)在企業(yè)彰顯自身實力、固定資產(chǎn)投資增值以及特殊拉動（如避稅要求、增加預(yù)期帳面利潤、抵押融資、政策拉動、外值以及特殊拉動（如避稅要求、增加預(yù)期帳面利潤、抵押融資、政策拉動、外資購

71、買、固定資產(chǎn)入股等等）；資購買、固定資產(chǎn)入股等等）；q在經(jīng)營中支撐企業(yè)購買寫字樓的主要支撐力表現(xiàn)在在經(jīng)營中支撐企業(yè)購買寫字樓的主要支撐力表現(xiàn)在企業(yè)經(jīng)營收入企業(yè)經(jīng)營收入對購買行為對購買行為的的支撐支撐、老板偏好老板偏好的購買的購買支撐支撐、租金高于月供租金高于月供對購買寫字樓形成的支撐；對購買寫字樓形成的支撐；q寫字樓物業(yè)本身對企業(yè)購買產(chǎn)生的支撐力表現(xiàn)在寫字樓物業(yè)本身對企業(yè)購買產(chǎn)生的支撐力表現(xiàn)在產(chǎn)品形象支撐產(chǎn)品形象支撐、商務(wù)配套支商務(wù)配套支撐撐、產(chǎn)業(yè)環(huán)境支撐產(chǎn)業(yè)環(huán)境支撐以及相關(guān)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支撐產(chǎn)業(yè)政策支撐；q企業(yè)購買寫字樓阻礙力主要來自企業(yè)購買寫字樓阻礙力主要來自替代品阻礙力替代品阻礙力、地理屬性與經(jīng)營屬性阻礙力地理屬性與經(jīng)營屬性阻礙力、企業(yè)行業(yè)屬性阻礙企業(yè)行業(yè)屬性阻礙力、企業(yè)力、企業(yè)發(fā)展階段阻礙力發(fā)展階段阻礙力以及以及企業(yè)經(jīng)營實力阻礙企業(yè)經(jīng)營實力阻礙力；力；Company LogoCompany LogoThank you