1、1創新CREATIVE!2 這不僅是我們的責任，更是這不僅是我們的責任，更是中原創新價值的使命！中原創新價值的使命！WHY?3在批判中創新在批判中創新創新型物業發展建議創新型物業發展建議Creative Product Suggestion事業六部事業六部B組組 黃榮科黃榮科4創新型思路創新型思路Creative logic1對傳統三大思路的批判對傳統三大思路的批判目標導向法目標導向法1Goal guidance問題導向法問題導向法2Problem guidance逐步排除法逐步排除法3Exclusive method5創新型思路創新型思路Creative logic創新型思路：關鍵驅動因素法

2、創新型思路：關鍵驅動因素法KPI（Key Performance Index）解決物業發展的問題）解決物業發展的問題16報告實例報告實例7創新模型創新模型Creative mode2對對CVA模型的批判模型的批判原則：一切均基于CVA“競爭的價值增加競爭的價值增加”(Competition Value Added)(Competition Value Added)地塊價值的發掘利用（Cases）客戶價值的增加（Customers）市場競爭性（Competition）8三維度分析三維度分析創新模型創新模型Creative modeCVA2.0的應用的應用2市 場 競 爭性地塊價值的發掘利用客戶價

3、值的增加物業發展物業發展決策核心決策核心修正維度修正維度1 1修正維度修正維度2 2競爭狀況競爭狀況供求關系供求關系地塊價值地塊價值客戶需求市場競爭性不完全競爭供求平衡客戶需求客戶需求市場競爭性地塊價值完全競爭供求平衡市場競爭市場競爭性性客戶需求地塊價值完全競爭供過于求CVA核心決策因素確定核心決策因素確定從核心維度出發的物業發展建議從核心維度出發的物業發展建議9報告實例報告實例10創新工具創新工具Creative tools3建筑草圖工具建筑草圖工具Sketchup軟件安裝圖標軟件安裝圖標11Sketchup輔助應用實例輔助應用實例樓間距與陰影樓間距與陰影朝向爭執朝向爭執12Sketchup

4、輔助應用實例輔助應用實例深圳中心區9月24日下午3點45分海景海景日照日照13Sketchup創作實例創作實例14創新形式創新形式Creative form4從“建筑”角度切入項目，有著自身的系統結構整體規劃住宅設計外部形象：立面內部空間：戶型景觀設計園林、綠地、廣場、道路、設施其他建筑單體設計商業、會所、幼兒園產品布局、空間組織、道路組織、景觀組織我們通常按六個子系統歸納對于項目物業的建議整體規劃產品形象戶型設計園林景觀配套設施DIS系統15但同時我們經常發現我們的市場觀點是遵循另一條不同的線索,兩者的交叉讓物業建議的本質是一個網絡整體規劃產品形象戶型設計園林景觀配套設施DIS系統觀點1觀點

5、觀點要點A要點X要點C要點B要點H要點N要點Z要點W創新形式創新形式Creative form416規劃規劃建筑建筑產品產品配套商業配套商業開放空間開放空間3.3.河景資源最大河景資源最大化利用，盡可能化利用，盡可能戶戶觀景戶戶觀景4.4.濕地公園濕地公園“私私有化有化”2.2.照顧自然人文照顧自然人文3.3.提升戶型舒適提升戶型舒適度度2.2.大中庭景觀，與大中庭景觀，與景觀呼應的景觀軸景觀呼應的景觀軸營造營造3.3.河景景觀小品河景景觀小品自然自然5.5.高層低密度，高層低密度，大尺度空間大尺度空間3.3.建筑局部使用石建筑局部使用石材材4.4.豪華大堂豪華大堂4.4.多重景觀多重景觀5.

6、5.氣派入口氣派入口6.6.生態車庫生態車庫1.1.規劃昭示性規劃昭示性2.2.規劃外延，市規劃外延，市政道路政道路“私有化私有化”1.1.有昭示性、國有昭示性、國際都市的建筑立際都市的建筑立面面1.1.現代時尚的特現代時尚的特色商業街色商業街都市都市本項目使用形式一覽本項目使用形式一覽1.1.戶型觀景設計戶型觀景設計2.2.觀景電梯觀景電梯17物業發展建議報告正文部分物業發展建議報告正文部分1823Guidelines 1Guidelines 2Guidelines 3項目概況項目開發目標與約束條件1價值挖掘及項目定位4Guidelines 4客戶定位與需求研究5Guidelines 5物業

7、發展建議項目區位項目區位行政區劃上位于某北方省會城市老城區范圍。臨城市主干道，距城市商業中心僅300米。項目與城市其它區域間交通便利，與城市快速道路接壤。北面與植物公園相接壤。項目位于北方某省會城市老城區，距市項目位于北方某省會城市老城區，距市中心中心300300米，屬升價潛力具大區域米，屬升價潛力具大區域市中心市中心老城區老城區植物公園新城區新城區本項目本項目市郊市區300米城市主干道城市主干道城市主干道城市主干道周邊小區周邊小區足球學校足球學校植物公園植物公園市重點中學市重點中學通往外界街道通往外界街道 項目宗地上現聚集項目宗地上現聚集著無序的磚混結構、著無序的磚混結構、帶院落的民房。帶院

8、落的民房。居住著雜亂的村民居住著雜亂的村民和外地務工人員。和外地務工人員。河槽干枯，污染嚴河槽干枯，污染嚴重。幾乎成為垃圾堆重。幾乎成為垃圾堆放處。放處。東側比鄰多層住宅社東側比鄰多層住宅社區，檔次不高，規模區，檔次不高，規模不大。不大。內部交通暫時無正規內部交通暫時無正規城市街道，現有道路城市街道，現有道路未加修葺未加修葺 臨街商鋪無合理業臨街商鋪無合理業態排布，經營狀況暗態排布，經營狀況暗淡。淡。地塊以河為界分為兩地塊，南北地塊資地塊以河為界分為兩地塊，南北地塊資源迥異源迥異小規模地塊，地塊間形成飛地關系小規模地塊，地塊間形成飛地關系總占地面積總占地面積13000m2現地塊南邊界有一清真西

9、現地塊南邊界有一清真西寺，其余為無章序民房寺，其余為無章序民房小高層、高層用地小高層、高層用地總占地面積總占地面積14925m2現地塊內有一所私立學校現地塊內有一所私立學校待遷。其余為無章序民房。待遷。其余為無章序民房。多種復合型物業用地多種復合型物業用地整體上看規模較小，且地塊形狀不規則。整體上看規模較小，且地塊形狀不規則。涉及了高密度住宅及文化教育地產用地的綜合開發。涉及了高密度住宅及文化教育地產用地的綜合開發。擁有自然的河景、綠地資源同時擁有的生態區域。擁有自然的河景、綠地資源同時擁有的生態區域。無工業區附近的空氣污染、無商業街區的雜亂和噪音，有異于無工業區附近的空氣污染、無商業街區的雜

10、亂和噪音，有異于他盤的稀缺資源。他盤的稀缺資源。周邊包括了學苑小區的基礎便利臨街商鋪、綜合超市、及餐飲周邊包括了學苑小區的基礎便利臨街商鋪、綜合超市、及餐飲業聚集的街鋪等基本生活配套，但檔次較低。業聚集的街鋪等基本生活配套，但檔次較低。是市重點中學的教育輻射區域。是市重點中學的教育輻射區域。規模上規模上自然資源自然資源設施資源設施資源地塊資源地塊資源地塊平整。地塊平整。地塊內有一段自然河景（暫時是有待修整的河槽）地塊內有一段自然河景（暫時是有待修整的河槽）現狀存在一些雜亂無章的當地民居。現狀存在一些雜亂無章的當地民居。2323Guidelines 1Guidelines 2Guidelines

11、 3項目概況項目開發目標與約束條件1價值挖掘及項目定位4Guidelines 4客戶定位與需求研究5Guidelines 5物業發展建議項目開發目標與約束條件項目開發目標與約束條件項目開發目標項目開發目標項目約束條件項目約束條件啟動實現快速的現金回流啟動實現快速的現金回流，回款流量按拆遷的進度。，回款流量按拆遷的進度。2 2年完成全部開發，均價按照市場比照均價。年完成全部開發，均價按照市場比照均價。使本項目獲得全市知名度，打造企業使本項目獲得全市知名度，打造企業品牌品牌，獲得市場認可獲得市場認可，贏得贏得美譽度。美譽度。城市規劃中環境改造存在不確定性城市規劃中環境改造存在不確定性地塊不規則、體

12、量小，通達性不佳地塊不規則、體量小，通達性不佳啟動區計劃啟動區計劃20201010年年夏季房交會夏季房交會入市入市2523Guidelines 1Guidelines 2Guidelines 3項目概況項目開發目標與約束條件1價值挖掘及項目定位4Guidelines 4客戶定位與需求研究5Guidelines 5物業發展建議 認知偏離區域小體量高檔盤，作為區域內第一個高層、小高層物業比例多的項目，面對的是區域間的競爭，而不是項目間的競爭。因此，站在城市價值角度，基于區域發展趨勢、面向未來的營造區域價值。繞過體量小，從改變區域低價位、無高品質項目的偏離認知，吸引市場重新關注的必要手段。克服體量創

13、稀缺克服體量創稀缺創造持續價值點創造持續價值點兩者相輔相成兩者相輔相成 認知偏離的區域價值必須人文化，人文能夠產生更高附加值和歸屬感，小而高檔的盤持續的賣點是綜合離不開周邊人文環境。成功案例表明，認知偏離區域的小體量項目必須要給消費者重新定義一種生活方式，演示并傳遞未來生活場景。認知偏離小體量要弱化客戶的功能訴求，建立自身的評價體系和價值標桿。認知度偏離的區域小規模高檔項目開發認知度偏離的區域小規模高檔項目開發必須樹立稀缺性、創造更高的價值點必須樹立稀缺性、創造更高的價值點城市小高層市場暫時屬板塊分化結合圈層結構分布狀態，局部弧形帶狀排布。圈層論的劃分是以城市政治、經濟、文化中心帶為軸心，由城

14、市的發展軌跡為方向。城市城市趨勢呈中心商業向外衍射的圈層狀分布，城市城市規劃發展是多商業點相結合，以中山西路商業帶為中心。該商業帶屬于四區交匯點，商業輻射范圍較其他商業點面積大。自然自然都市都市借鑒更成熟市場的發展規律，尋找本區借鑒更成熟市場的發展規律，尋找本區域的機會所在域的機會所在15分鐘輻射30分鐘輻射圈1.5小時輻射圈小時輻射圈居住圈層劃分：居住圈層劃分：A A：城市密集居：城市密集居住區住區B B：城市高尚生：城市高尚生活圈活圈CC：都市邊緣頂：都市邊緣頂級生活級生活D D：資源高級生：資源高級生活住宅區活住宅區ABCD123456城市分區：城市分區：1 1：東凌區：東凌區2 2：大

15、東區：大東區3 3：沈河區：沈河區4 4：和平區：和平區5 5：鐵西區：鐵西區6 6、開發區、開發區圈層趨于郊區化圈層趨于郊區化沈陽：圈層結構沈陽：圈層結構 城市密集居住區城市密集居住區城市密集居住區城市密集居住區城市高尚生活區城市高尚生活區都市邊緣頂級生活都市邊緣頂級生活u區域范圍區域范圍：中心點至周邊半小時車程范圍內，勝利街、南五馬路、十三緯路、小什子路、聯合路東側形 大概在嵩山東路、北海街、滂江街、萬柳糖路、文化路、形成圈層以內，第一圈層以外市區的邊緣，大概在白山路、金山路觀泉路、文萃路、外環路、重工北街 u形成基礎形成基礎：以原始的商業中心，城市規劃中心為基礎城市商業外擴區，生活居住區

16、城市發展的外延，城市功能的末端 u產品形式產品形式：高容積率，以三室二室戶型以及單身公寓居多 低容積率，較高綠化率，四室三室二室，戶型相對較大 低容積率，高綠化率，大戶豪宅 u價格平臺價格平臺:5500元/平米左右 45006000元/平米左右30004000元/平米左右 u客戶客戶:周邊公司白領精英、商人為主 穩定高收入者，公務員，教師市內高收入人群，生意人、商人u置業目的置業目的:投資、居住 自用居住居多 休閑、度假、居住u代表項目代表項目:府苑名都，豪景花園，大城小居 新世界花園灣景華庭，麗陽馨苑，五里河城香格蔚藍，假日蘭庭，和酞東方園項目名稱府苑名都區位沈河區奉天街318號概況二環以內

17、，占地面積38000平方米，總建筑面積76000平方米，容積率4.230 綠化率 52%價格5800元/平方米客戶都市核心地段的專屬高尚生活區域 定位綜合商場:家樂福,其他:市府廣場、惠工廣場 項目地王白金國際公寓基本情況占地78000平方米、建筑面積:300000平方米、1000戶、容積率3.5，綠化率50%、高層小高層區位沈河區五愛街2號 價格均價:5900元/平方米 定位全新的國際化風尚 配套陸軍總院幼兒園、文化路小學、文藝路小學、沈陽七中、沈陽二中、魯迅美術學院、沈陽音樂學校、中國藥科大學，青年公園城市密集生活居住區代表項目城市密集生活居住區代表項目 府苑名都、銀基地王國際花園府苑名都

18、、銀基地王國際花園報告摘錄項目新世界花園灣景華庭基本情況二至三環，占地50000平方米，總建筑面積:170000平方米，區位和平區南三好街 價格均價:5000元/平方米定位現代、親和、簡約、幽雅、閑適的令市民引以為傲的開放型商業及住宅社區 配套中小學:五里河小學華新國際學校、91中學、沈陽師范學院藝術分校、沈陽音樂學院、東北大學醫院:陸軍總院、醫大二院麗都喜來登酒店、萬豪酒店 等各大酒樓城市高尚生活區代表樓盤城市高尚生活區代表樓盤 新世界花園灣新世界花園灣項目名稱香格蔚藍基本情況三至四環，占地面積:1000000平方米總建筑面積:700000平方米 容積率0.70，綠化率40%，別墅，區位東陵

19、區南塔街桃仙大街6號 價格均價:3300元/平方米 定位高品質、高標準的高檔住宅新區配套三所幼兒園、二所小學、一所中學 都市邊緣頂級生活代表樓盤都市邊緣頂級生活代表樓盤 香格蔚藍香格蔚藍u行業人士認為：現在鄭州小高層、高層市場按照商業中心輻射范圍劃分圈層u鄭州該類物業樓市符合板塊分化、圈層結構板塊分化板塊分化 自然自然都都市市都市都市BLOCK資源型高尚住居資源型高尚住居頂級城市居所頂級城市居所都市上層生活都市上層生活鄭州小高層樓市結構：鄭州小高層樓市結構：板塊分化板塊分化&圈層結構圈層結構都市都市BLOCKBLOCK生活圈生活圈層層都市上層生活圈層都市上層生活圈層頂級城市生活圈層頂級城市生活

20、圈層資源型高尚住區資源型高尚住區u區域范圍區域范圍：距離二七廣場0.5小時車程內農業路、東明路、桐柏路與航海路四路圍合內部，距離二七廣場1.5小時車程市區的邊緣，大概在白山路、金山路觀泉路、文萃路、外環路、重工北街 頂級城市生活圈層外圍區域、距離二七廣場2.5小時車程以上 u形成基礎形成基礎：城市原始商業中心區、城市發展規劃的原點城市交通暢通、城市配套完善、城市發展規劃的第一次演進區 城市發展的外延，城市功能的末端 城市交通暢通、城市配套相對貧乏、景觀資源豐富、城市發展規劃的第三次推進區 u產品形式產品形式：高容積率、容商業匯集高容積率、中面積、講究人造景觀 低容積率，高綠化率，大戶豪宅 低容

21、積率、大戶型、大豪宅、講究自然境界 u價格平臺價格平臺:3500元/平米以上3000元/平米以上 30004000元/平米左右 4000元/平米以上 u客戶客戶:商業中心地帶商戶、白領精英周邊公司白領精英、事業單位工作人員、中高校教員職工等 市內高收入人群，生意人、商人城市極富階層、外域客群等 u置業目的置業目的:投資、居住、便捷投資、居住 休閑、度假、居住養老、度假、旅游、居住 u代表項目代表項目:康橋華城、鑫苑名家.都市家園、錦隆陽光都市中南.海知音、中建文苑、雅閣思達 香格蔚藍，假日蘭庭，和酞東方園運河上郡、新希望澳園項目名稱長城康橋華城 區位位于大學路和桃源路交匯處鄭州市腹心地段，據城

22、市中心區15分鐘車程概況u總占地面積93380平方米；總建筑面積25000平方米；容積率0.26；總套數83套 u6棟高層（27層-30層）住宅樓、2棟29層的公寓樓、1棟26層寫字樓商鋪組成。住宅面積多為92-97平方米的兩室、139-160平方米的三房、很少一部分的160-170平方米的四房 價格4000-4300元/平方米 客戶上層社會的貴族人居優質生活標準，財富階層；定位城市BLOCK居所：最時尚、最合理、最舒適的城市居住和生活方式，街區生活主場都市都市BLOCKBLOCK生活代表項目生活代表項目 長城康橋華城長城康橋華城項目名稱中南.海知音 區位鄭東新區鄭汴路與廬山路交匯處，距CBD

23、中央商務區較近建材商鋪及物流園區和商業賣場集中處 概況u占地近80畝，建筑面積15萬余m2，綠化率、亞熱帶海灘度假建筑 u10棟小高層和高層面積主要集中在130-143平方米的三房、90平方米左右的兩房以及30-50平方米左右的公寓樓，是以海浪、沙灘景觀為主題的居住小區 價格3500元/平方米左右 客戶情況精英白領、商鋪老板、投資者；定位最時尚、最合理、最舒適的城市居住和生活方式 都市上層生活居所代表項目都市上層生活居所代表項目 中南中南.海知音海知音項目名稱金色港灣 藍鉆 區位航海路與未來大道交叉口，是老城區、鄭東新區和東經濟技術開發區的三城中心 概況u總占地650畝，總建筑面積50萬平方米

24、 130多棟極富現代氣息的多層、小高層、高層。戶型124-138平方米三房和166平方米左右四房多，210平方米左右頂層復式；146平方米左右的三房、200平方米左右的少量標準層四房、以及部分90-108平方米的兩房。價格4200元/平方米 客戶情況白領階級精英人士：國際化的生活工作狀態，國際化的視野 定位城市最頂級的豪宅居所和最國際化的生活方式 頂級城市生活代表項目頂級城市生活代表項目 金色港灣金色港灣藍鉆藍鉆項目名稱運河上郡區位鄭東新區、南靠農業東路，西面緊鄰百米寬的南北運河，北依東風東路與東風渠相望，旁邊緊臨鄭州市森林公園 概況u總建筑面積18.7萬平方米，共20棟純14層小高層住宅 u

25、95平方米兩房到145平方米左右的三房，還有少量的170-195平方米的標準層四房和248-301平米復式 價格4000元/平方米左右 客戶情況中原精英階層打造現代化國際水岸生活 定位現代化國際水岸生活社區 資源型高尚居所代表項目資源型高尚居所代表項目 運河上郡運河上郡與本市的小高層、高層圈層結構對比，發現鄭州、沈陽同類城與本市的小高層、高層圈層結構對比，發現鄭州、沈陽同類城市該圈層結構的市該圈層結構的“都市密集都市密集BLOCKBLOCK生活生活”屬于本案所處階段屬于本案所處階段但但，將本區域冠之，將本區域冠之“都市密集都市密集BLOCK生活生活”前，我們必須首先回答以下問題：前，我們必須首

26、先回答以下問題：本項目是否具備打造本項目是否具備打造“都市密集都市密集BLOCKBLOCK生活生活”的條件？的條件？本區域是否存在形成本區域是否存在形成“都市密集都市密集BLOCKBLOCK生活生活”的機會？的機會？15分鐘輻射30分鐘輻射圈1.5小時輻射圈小時輻射圈對比形成條件和本項目所在區域資源狀況，我們認為本項對比形成條件和本項目所在區域資源狀況，我們認為本項目所在區域有條件打造目所在區域有條件打造“都市都市密集密集BLOCKBLOCK生活生活”“都市密集都市密集BLOCK生活生活”形成條件形成條件項目所在區域具備條件項目所在區域具備條件1 1、它必須處于城市中心，距城市、它必須處于城市

27、中心，距城市GBDGBD、中心區中心區0.50.5小時車程圈層內。小時車程圈層內。距離商業中心距離商業中心300米屬于城市中心圈層。米屬于城市中心圈層。2 2、它必須擁有宜人化的尺度，任何功能皆、它必須擁有宜人化的尺度，任何功能皆在適宜的步行距離所及范圍內良好的區域大在適宜的步行距離所及范圍內良好的區域大環境，往往是城市經濟繁榮區域。環境，往往是城市經濟繁榮區域。整體上屬于商業中心的貼身輻射范圍，經整體上屬于商業中心的貼身輻射范圍，經濟條件好、集群效應佳。濟條件好、集群效應佳。位處傳統的居住區。位處傳統的居住區。4 4、中小規模項目為主，土地相對稀缺。具有、中小規模項目為主，土地相對稀缺。具有

28、復合功能，賦予老化的老街區以嶄新的經濟價復合功能，賦予老化的老街區以嶄新的經濟價值與商業價值值與商業價值本項目是老城區內占地較少的項目，周邊地本項目是老城區內占地較少的項目，周邊地為教育用地，屬局部稀缺土地。為教育用地，屬局部稀缺土地。3 3、是通往、是通往GBDGBD或城市中心商圈的路經之地傳或城市中心商圈的路經之地傳承原有的區域文化印記，修復和保留區域獨特承原有的區域文化印記，修復和保留區域獨特的歷史風貌的歷史風貌與國內其他城市相比追求時尚的生活在本市日趨明顯，居民消與國內其他城市相比追求時尚的生活在本市日趨明顯，居民消費理念和水平的上升，將給費理念和水平的上升，將給BLOCKBLOCK生

29、活主場極大消費群體支撐生活主場極大消費群體支撐居民消費價格總指數102.3%其中：非食品價格指數101.9%消費品價格指數101.9%服務項目價格指數104.1%比全區平均水平(102.2%)高0.1個百分點往返某市北京的航班每天有16班，單程機票500元，少有打折且經常滿員，較難定購。本市持有中國銀行VIP金卡的客戶為9000人。而上海僅5萬人，北京8萬人。按照全國的比例，持卡人月收入8000 元以下占15%；8000-48000元占55%；48000 元以上占30%。本市高端消費集中于高檔酒店發生，高級酒店經營良好，如HOLIDAY INN運營的第二年實現盈虧平衡。目前正在大規模的興建高等

30、級酒店，新建成有國航維力斯、錦江、香格里拉等。本市高端客戶的異地購物行為發生在中心城市的高端購物場所，如北京燕莎、賽特等，且周末飛往北京購物的行為越來越成為高端人群的生活方式。本市車輛管理所了解的信息，2004年本市平均私有汽車的等級數量為150輛/天。u航班指標u銀行vip指標u酒店指標u中心城市消費指標u私車牌照指標 BLOCKBLOCK形象定位形象定位展現給客戶的項目形象，傳遞項目展現給客戶的項目形象，傳遞項目的核心價值主張的核心價值主張BlockBlock新天下新天下 城市商業中心區域生活價值新體驗高品質社區城市商業中心區域生活價值新體驗高品質社區“BLOCK生活”有著特定的構件和深刻

31、的含義，在城市規劃、歷史傳承和生活方式等方面，都具有獨特的地位、品味、稀缺性，以及價 是指對市中心相對老化的街區，在保持其原有的美學價值、建筑、環境、功能多樣性價值、資源價值、文化記憶/遺產連續價值等方面進行適當的提升與創新，從更新街區的經濟價值與商業價值，所形成的多種功能復合的新式街區形態。開放城市商業中心區域親和本市人熱情好客，很容易營造親和人群新的生活理念將聚集一群敢于4423Guidelines 1Guidelines 2Guidelines 3項目概況項目開發目標與約束條件1價值挖掘及項目定位4Guidelines 4客戶定位與需求研究5Guidelines 5物業發展建議我們根據置

32、業關鍵驅動力將本市的小高層高層市我們根據置業關鍵驅動力將本市的小高層高層市場客戶進行了如下分類：場客戶進行了如下分類：居住升級居住升級型客戶型客戶小高層、高層是本市住宅的升級型產品，以提高自身居住形式的升級為置業目標的客戶，購買小高層、高層往往作為日常居所，達到居住升級的需求?，F狀主要購買距離市區較近的幾個板塊的項目，包括等。包括老年人自己購買作為養老居所及中青客戶購買供父母常住和自己度假的客戶，考慮到電梯房方便老人居住，接近自然遠離城市?？蛻魜碓床粌H包括本市本地客戶，還包括大量來自于旗縣地區的客戶。這類客戶目前在塞罕區、開發區一帶分布養老型客養老型客戶戶購買小高層高層物業產品作為實現高品位生

33、活追求的客戶，以本市本地人（包括外來產業人口）的中青顯富階層為主。目前該類客戶主要分布在生活高品位生活高品位型客戶型客戶購買此類物業作為中長線投資的客戶，由于商圈周邊物業升值機會多，在新城區區域商圈、塞罕區 的項目中大量存在。投資型客投資型客戶戶因購買高層物業的用途主要顯示身份追求高品位，要求規?；?、智能化、生態化，由于本項目體量，故此不在本項目目標客戶范圍內。目前本市小高層高層項目也有部分以這三類客戶為主，包括大部分項目目前本市小高層高層項目也有部分以這三類客戶為主，包括大部分項目以及各開發區及城市遠郊的別墅社區內的高層項目。這三類客戶是本項以及各開發區及城市遠郊的別墅社區內的高層項目。這三

34、類客戶是本項目可能的目標客戶范圍。目可能的目標客戶范圍。本市小高層高層市場主流客戶群體寫真及置業特征分析本市小高層高層市場主流客戶群體寫真及置業特征分析 養老型客戶養老型客戶 置業關注點：社區環境、配套、區域周邊環境、一定的保值增值潛力置業目的：養老、度假現狀置業地點：偏向于具有一定城市資源的地方，包括新城區、如意開發區、金橋開發區等板塊養老型客戶養老型客戶老年人需要一種修身養性地方，這里不一定需要很大的房子，目前內蒙缺乏一個上層次的養老院，預計五年以后本市進入老齡化社會，這部分需求會很大。此外本市工作的外地人也傾向于把自己父母接到這來養老。打造親情社會的養老區，可以通過高質量的完備設施來成為

35、家庭同樂的樂園；平時老人養老，周末兒女過來度假（郵電局退休職工左女士）朋友的長輩有一些考慮去郊區購買養老豪宅的，但是家人比較反對，主要是考慮到老人的健康問題，覺得當地醫療配套不好，自己對老人的照顧也不方便老人們注重鄰里關系，需要有人聊天、打麻將（城鄉規劃設計研究院何先生）外地購房者主要來自周邊縣市、鄰近他省市民（多數都是工作調度來這邊的），帶來了大量資金；還有一些支邊人員的來第二故鄉養老，他們最看重的是社區的環境和配套的完備；購房預算在25萬左右（廣告業劉先生）養老客戶關注：環境上要遠離城市、清靜、交通方便、空氣好、小區內部綠化好，養老會選擇小高層高層的人一般對于環境非常的挑剔（某開發公司俞總

36、）養老的人對于戶型面積需求集中在80-120左右。好多原來購買120多平米房子的人都認為房子買大了，平時住的人少，太空、太孤單；因此戶型太大都不太喜歡。自己非常那種小橋流水的感覺很好。（印刷企業老板史女士）從項目定價來看，一定要讓客戶感到物有所值，但是價格和片區有一定的關系。（成都置信張女士）前幾年購買小高層高層的人主要為投資，看中當時的價格比較低，總價在18-22萬/套左右，原來購買高層的人就是認為和多層相比比較便宜，認為有升值潛力（某策劃公司石經理）自己當時看重的就是項目的未來升值潛力，這個地是本市的絕版地，距離 山最近；項目規模也較大，當時據銷售人員介紹，以后項目將推出洋房，連排別墅等不

37、再開發小戶型公寓。加上當時的價格比較合理，每平米合下來就2500元左右；周末平時也可以過來住住，主要看中項目的未來升值可能性。（本市私營業主周先生）本市小高層高層市場主流客戶群體寫真及置業特征分析本市小高層高層市場主流客戶群體寫真及置業特征分析 投資型客戶投資型客戶 置業關注點：區域發展前景、項目升值潛力置業目的：投資現狀置業地點：具備良好發展前景/資源的區域；有價格升值空間的項目投資型客戶投資型客戶本市小高層高層市場主流客戶群體寫真及置業特征分析本市小高層高層市場主流客戶群體寫真及置業特征分析 居住升級型客戶居住升級型客戶從項目定價來看，一定要讓客戶感到新鮮、超越和前衛。既然想提升生活模式，

38、那項目就得營造一種新生活氛圍。（某寫字樓白領謝小姐）前幾年小高層高層市場不被認可，多是因為設計規劃時把小高層高層擺在社區邊緣，就像給多層看家護院瞭望邊緣一樣。那樣就失去了高高在上的感覺。（某商戶業主秦先生）不在城市中心或商業圈內，哪能營造整體的時尚、現代的感覺，別是一出社區就跟下鄉了一樣，周邊環境一定要先有時尚、現代的氛圍（高薪技術人員賈先生）居住升級型客戶居住升級型客戶小高層、高層是本市住宅的升級型產品，以提高自身居住形式的升級為置業目標的客戶，購買小高層、高層往往作為日常居所，達到居住升級的需求。置業關注點：區域發展、項目規劃設計、交通、區位置業目的：形成新的生活模式現狀置業地點：偏向于具

39、有一定城市資源的地方，商圈附近目標導向型養老客戶以養老為主要置業原因，受到支付能力限制，價格承受能力上限在30萬左右，產品需求集中在80-140平米之間。主要強調產品對于自己養老用途的滿足洋房洋房/小高層小高層/高層高層資源型豪宅資源型豪宅THOUS/THOUS/疊加疊加/情景高層情景高層30-50萬萬50-80萬萬30 萬萬公寓公寓/多層多層10-20萬萬多層多層/小高層小高層20-30萬萬根據財富層次和置業關注要素對高層客戶群體進行進一步細分根據財富層次和置業關注要素對高層客戶群體進行進一步細分養老型客戶養老型客戶講究生活的絕對舒適，強調對稀缺的占有和收藏以及物業的保值潛力不僅需要養老場所

40、，而且期望實現休閑度假和幽靜的生活環境萬豪名園新希望家園冠豐家園天和公寓奈倫國際匯豪天下青城華府億峰島璞園根據財富層次和置業關注要素對高層客戶群體進行進一步細分根據財富層次和置業關注要素對高層客戶群體進行進一步細分居住升級型客戶居住升級型客戶絕對經濟絕對經濟公寓公寓/多層多層經濟適用型小高層經濟適用型小高層/高層高層3030萬萬-50-50萬萬資源型高層資源型高層獨棟別墅獨棟別墅20萬萬-30萬萬50萬萬講究新型生活方式的絕對舒適，強調對稀缺的占有和收藏以及物業的保值潛力10-20萬萬講究對于資源的占有，但是受到財富層次的限制不僅追求新型生活方式，而且期望實現多種功能齊備、布局合理的生活環境以

41、最少的成本實現新型的生活方式金天帝國際廣場長安金座名都楓景從細分主流客戶的置業目的和敏感點出發，結合項目本體條件，我從細分主流客戶的置業目的和敏感點出發，結合項目本體條件，我們確定了本項目可能的目標客戶群體們確定了本項目可能的目標客戶群體資源導向型升級資源導向型升級客戶客戶生活感悟型升級生活感悟型升級客戶客戶資源導向型養老資源導向型養老客戶客戶產品導向型養老產品導向型養老客戶客戶目標導向型養老目標導向型養老客戶客戶投資型客戶投資型客戶強調對強勢自然強調對強勢自然資源的占有資源的占有，其他關注點依次為產品設計、項目升值前景屬于價格敏感型屬于價格敏感型客戶客戶，強調對于5新生活的感悟、領會，其他關

42、注點依次為社區環境、配套設施、項目升值前景強調對于資源的強調對于資源的占有占有，其他關注點為：配套設施、產品設計、項目升值前景強調對低密度生強調對低密度生活方式的追求，活方式的追求，其他關注點依次為：社區環境、項目升值前景、配套設施等強調養老用途強調養老用途，價格極端敏感型，其他關注點依次為社區環境、配套設施、項目升值前景以投資收益為導以投資收益為導向向，兼顧休閑。關注點包括：區域資源以及發展前景、價格優勢、項目規模、配套以及未來發展方向生活感悟型升級客戶生活感悟型升級客戶資源導向型升級客戶資源導向型升級客戶目標導向型養老客戶目標導向型養老客戶投資型客戶投資型客戶本項目可能目標客戶本項目可能目

43、標客戶項目本體條件：距離較遠，陌生區域，無強勢資源。項目本體條件：距離較遠，陌生區域，無強勢資源。區域價值：都市休閑主義，強調社區生活氛圍與高性區域價值：都市休閑主義，強調社區生活氛圍與高性價比產品。價比產品。項目競爭力的打造必須以細分目標客戶項目競爭力的打造必須以細分目標客戶的共同敏感價值點為指導進行的共同敏感價值點為指導進行 規劃設計 配套設施 區域環境項目保值能力生活感悟型升級生活感悟型升級客戶客戶區域環境規劃設計配套設施項目升值潛力規劃設計配套設施項目升值潛力資源導向型升級資源導向型升級客戶客戶區域發展前景項目升值潛力5323Guidelines 1Guidelines 2Guidel

44、ines 3項目概況項目開發目標與約束條件1價值挖掘及項目定位4Guidelines 4客戶定位與需求研究5Guidelines 5物業發展建議 B-Business B-Business （商業）（商業）L-Liefallow L-Liefallow （休閑）（休閑）O-Open O-Open （開放）（開放）C-Crowd C-Crowd （人群）（人群）K-Kind K-Kind （親和）（親和）都市都市BLOCKBLOCK生活的內涵生活的內涵國際BLOCK，是指對市中心相對老化的街區，在保持其原有的美學價值、建筑、環境、功能多樣性價值、資源價值、文化記憶/遺產連續價值等方面進行適當的提

45、升與創新，從更新街區的經濟價值與商業價值，所形成的多種功能復合的新式街區形態u在歐洲，許多整體性得以保持完好的城市，正是得益于街區住宅的發展。國際街區代表著城市住宅的發展方向，隨著社會的進步與經濟發展，這種趨勢越來越明顯。u“BLCOK”概念來源西方，它是西方城市迄今為止，運用得最為成功的城市規劃方式，因此被稱為“國際BLOCK”。作為城市發展最被看好的新單元，“國際BLOCK”有著特定的構件和深刻的含義，在城市規劃、歷史傳承和生活方式等方面，都具有獨特的地位、品味、稀缺性，以及價值。u首先，它必須處于城市中心區域；u其次，它必須擁有宜人化的尺度，任何功能皆在適宜的步行距離所及范圍內；u再次，

46、傳承原有的區域文化印記，修復和保留區域獨特的歷史風貌；u另外，具有復合功能，提供共享的空間規劃與互動溝通的平臺，賦予老化的老街區以嶄新的經濟價值與商業價值；u最后，按照國際化的規劃理念，提供國際化的生活方式與氛圍。都市都市BLOCKBLOCK生活的內涵生活的內涵都市都市 BLOCKBLOCK生活方式與其他生活方式的比較生活方式與其他生活方式的比較都市都市BLOCK生活生活鄉村生活鄉村生活都市都市BLOCK生活生活都市生活都市生活生活方式要素BLOCKBLOCK生活生活鄉村生活鄉村生活都市生活都市生活場所室內室外室外為主、公共空間環境生活便捷、自然、田園風光自然、城市符號人與人關系交流交流獨立內

47、容豐富、質量高、便捷單調、質量低豐富、質量高觀念引領時尚、創造精神保守、呆板時尚、開放節奏便捷生活緩慢、隨性快節奏緊張城市城市BLOCKBLOCK生活的價值點：城市生活的價值點：城市BLOCKBLOCK生活方式實現了人們居住、購生活方式實現了人們居住、購物、休閑、娛樂多種功能一應俱全的生活夢想，滿足了成功人士和物、休閑、娛樂多種功能一應俱全的生活夢想，滿足了成功人士和中產階層內斂含蓄、不事張揚和沉穩厚重的性格特征。中產階層內斂含蓄、不事張揚和沉穩厚重的性格特征。u 日本惠比壽花園城，是享譽世界的國際街區。在歐美許多國家，街區式生活已是人居的主流模式。如倫敦的牛津街、意大利的米蘭街區、美國的環球

48、CITYWALK、圣地亞哥霍頓中心u：項目位：馬埃斯特臘山和加勒比海環抱著古巴圣地亞哥，這個城市位于古巴島東部，是全國第二大城市和第二大海港u站在古堡前俯視全市，長3公里、寬100米的奧希金斯大街橫貫全城，公路上汽車川流不息，兩側高樓大廈林立；解放廣場、憲法廣場、巴格達諾廣場等歷歷在目 圣地亞哥冒頓中心圣地亞哥冒頓中心圣地亞哥冒頓中心u牛津大街是英國首要購物商業街，位于倫敦西區，使英國最繁忙的街區。u作為英國的商業中心，牛津街每年吸引近9百萬外地游客來此，這群旅游者在該街區的消費占20%。u這里解決了近千萬的勞務u牛津街還為倫敦提供了一條重要交通，每小時50輛公共汽車通行，4條鐵道線，5條主要

49、干線貫通 在這條不到2公里的街道上，據說云集了300多家大型商家，還有許多中小型的商店，全世界的游客紛紛來此購物、游覽，這本身就構成成了一道特殊的景觀。牛津大街牛津大街完美的完美的BLOCKBLOCK生活主張：空間尺度的開闊性、景觀環生活主張：空間尺度的開闊性、景觀環境的完整性、日照采光的優越性、鄰里交往的和諧性、境的完整性、日照采光的優越性、鄰里交往的和諧性、居住生活的安全性居住生活的安全性u其彰顯出規劃主張，充盈著自由與思想精神的學院派商業街、極具北方特色的園林景觀、起伏優雅變化的天際線、錯落有致的坡屋頂造型、虛實相間的墻窗對比流淌著悠揚舒暢而高潮迭起的建筑韻律u構筑成整個園區處處匠心獨到

50、、意境層出的完美風景。多層部分皆為34屋坡頂低密度庭園洋房，容積率僅為0.82，與其建筑景觀的唯美風格共同營建沈城不可多得的臻品美筑。案例小結案例小結都市BLOCK生活主要體現在以下幾個方面：n提供公共開放空間，打造優美自然環境。n配套設施集中布置，形成街區排布，營造商業生活氛圍。n采用與自然相融的建筑風格。都市都市BLOCK生活主要體現生活主要體現開放空間開放空間商業街區商業街區建筑設計建筑設計u 合肥大溪地u 廈門鴻禧花園u 上海復地國際公寓合肥大溪地位于蜀山區黃山路以北，岳西合肥大溪地位于蜀山區黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶。路以西，西臨永久綠化帶。u項目基本情況占地面積7萬多平

51、米建筑面積約8萬：容 積 率：1.42 綠化率：53%總戶數：u多層、小高層、高層、花園洋房 u項目分多期開發，目前開發到第二期（天悅軒）創建一種符合國際文明居住標準的創建一種符合國際文明居住標準的BLOCKBLOCK街區新型生活模式，規劃設計街區新型生活模式，規劃設計力求營造一個舒適、安全、生態、時尚的居住區，消除體量小的限制力求營造一個舒適、安全、生態、時尚的居住區，消除體量小的限制u項目充分利用資源優勢，各組團空間錯落有致，層次豐富。以大溪地人文精神與理想人居的全新構想。u代表未來城市住宅的發展方向，在國際上已成為人居主流模式u是一個開放式綜合國際街區的縮版，充分體現未來居住標準。內涵豐

52、富，不再拘泥于傳統小區形態，而是擁有包括花園洋房、多層、小高層、高層等多種住宅形態，SOHO公寓、主力商業店、步行街、體育館、藝術館、兒童游樂中心等完善設施產品類型面積區間平均價格蜀山區板塊均價精致3、4房 96180平米3400-4500元/平米3000元左右舒適五房220-480平米項目以城市高尚精英階層置業者的需求出發，通過豐富戶型面積區間和控項目以城市高尚精英階層置業者的需求出發，通過豐富戶型面積區間和控制單價水平，使得客戶在競爭選擇中實現居住的升級制單價水平，使得客戶在競爭選擇中實現居住的升級社區整體規劃設計以客戶群的特征為據追求時尚、大氣、渾然天成。吻合了成功人士和中產階層內斂含蓄

53、、不事張揚和沉穩厚重的性格特征u項目周期不長，設3期，一期為天籟軒、二期天悅軒，一期銷售率近90%?，F在進行到二期的天悅軒。u客戶定位為擁有較高的學歷、較高的品位，工作不久，小有積蓄，對生活質量要求較高，走在時代的前沿，是這個時代的開拓者。二期總建面約9萬平米，共108戶左右一期總建面5.1萬平米大溪地大溪地天籟軒天籟軒 時間軸第一期2005.1.1第二期2006.12.31 產品花園洋房、多層、小高層、（西歐古典主義風格）多層、小高層、高層SOHO公寓（新古典主義風格）均價3000元/平米配套酒店、商業店、步行街3500元/平米4200元/平米體育館、兒童游樂場、幼兒園主要配套以風情商業街的

54、形式分布在社區主要入口主要配套以風情商業街的形式分布在社區主要入口處，為社區營造生活氛圍以及推動居住物業的銷售處，為社區營造生活氛圍以及推動居住物業的銷售u一期開盤時期，商業街以及酒店的配合銷售，極盡展示營造氛圍，展示內容包括：酒店商業店步行街u前期配套設施強調滿足日常生活需求以及接待社交功能，設置在入口處的廣場和活動場具備很強的震撼力；超大規模會所氣派現代，功能齊全。入入 口口集中配套區集中配套區步行街超市美容院面包房洗衣店書店自助銀行酒店餐飲網球場廈門鴻禧花園位于勝利西街與永安路交匯處廈門鴻禧花園位于勝利西街與永安路交匯處 u容積率:2.38 綠化率:32%u多層、小高層u總戶數：共計28

55、8套u項目分2期開發，目前開發到第二期（天悅軒）項目基本情況：占地面積40544平方米 建筑面積約77696平方米地上總建筑面積71191平方米地下建筑面積6505平方米，建筑占地面積12333平方米 以居住功能為主的生活綜合區以居住功能為主的生活綜合區 產品類型面積區間平均價格蜀山區板塊均價寬敞2、3房 93129 平米2500-2800元/平米3000元左右舒適4房100143平米u圍合式純版樓、一梯兩戶、10米短進深住宅、南北通透、全明戶型、低公灘、陽光樓道、健康宅區 u部分戶型設有入戶花園，廈門少有，家與自然更貼近 上海上海-復地國際公寓：復地國際公寓：本項目位于虹口區大柏樹及曲陽中心

56、商本項目位于虹口區大柏樹及曲陽中心商務圈，西臨曲陽路，東至伊敏河路，東北角與騰克路相接務圈，西臨曲陽路，東至伊敏河路，東北角與騰克路相接 u項目基本情況：u總占地面積約4萬平方米u建筑面積約15萬平方米u容積率3.0 u由住宅、辦公、酒店式公寓、休閑、商業為一體的綜合小區，并將在小區內規劃有市中心稀有聯排別墅、花園洋房，整個項目將于2008年全部竣工。u由住宅、辦公、酒店式公寓、休閑、商業為一體的綜合小區，并將在小區內規劃有市中心稀有聯排別墅、花園洋房，整個項目將于2008年全部竣工。案例研究表明資源優勢成熟區域都市案例研究表明資源優勢成熟區域都市BLOCKBLOCK主義生活大盤的核心主義生活

57、大盤的核心競爭力主要由打造區域價值和提供高性價比產品兩方面構成（競爭力主要由打造區域價值和提供高性價比產品兩方面構成（KPI)KPI)區區域域核核心心價價值值高高性性價價比比產產品品立足于滿足多層次立足于滿足多層次需求的多產品組合，需求的多產品組合，并注意建立中密度并注意建立中密度社區的整體形象。社區的整體形象。產產品品策策略略通過產品創新或產品通過產品創新或產品升級是提高性價比。升級是提高性價比。開發節奏策略有兩種開發節奏策略有兩種模式：規模開發和小模式：規模開發和小步快跑。具體模式根步快跑。具體模式根據市場可接受的容量據市場可接受的容量以及項目自身約束條以及項目自身約束條件決定。件決定。分

58、分期期策策略略 將生活方式的理將生活方式的理念貫徹到社區配套念貫徹到社區配套中，配套的內容包中，配套的內容包括滿足括滿足BLOCK生活生活所需配套和特色配所需配套和特色配套兩方面。套兩方面。項目啟動配套要項目啟動配套要先行，往往通過特先行，往往通過特色配套形成項目引色配套形成項目引爆點。爆點。配配套套策策略略案例總結核案例總結核心競爭力心競爭力根據案例研究結果，結合項目本體條件，制定本項目的根據案例研究結果，結合項目本體條件，制定本項目的物業競爭策略必須解決以下問題：物業競爭策略必須解決以下問題：區域價值的表達區域價值的表達項目資源的整合項目資源的整合高性價比產品的高性價比產品的打造打造案例借

59、鑒案例借鑒本項目需要落實的問題本項目需要落實的問題將區域價值上升到生活方式層將區域價值上升到生活方式層面上并予以形象的傳遞和全面面上并予以形象的傳遞和全面貫穿到項目設計中。貫穿到項目設計中。如何將都市如何將都市BLOCK生活的生活的理念更形象的讓客戶所感理念更形象的讓客戶所感知？在項目中如何貫徹？知？在項目中如何貫徹？資源產品化，予以極盡展示。資源產品化，予以極盡展示。本項目所具備的教育和公園本項目所具備的教育和公園資源如何整合到項目中？資源如何整合到項目中？產品策略：多產品組合；產品產品策略：多產品組合；產品升級或產品創新提升性價比。升級或產品創新提升性價比。分期策略：小步快跑分期策略：小步

60、快跑基于本項目的產品配比和基于本項目的產品配比和產品建議？產品建議？基于本項目的分期建議？基于本項目的分期建議？區域和產品價值的形象表達區域和產品價值的形象表達都市都市BLOCK生活的詮釋生活的詮釋都市都市BLOCKBLOCK生活在本項目的表達理念生活在本項目的表達理念核心：都市核心：都市+自然自然+開放空間開放空間盛裝現代品質生活而又融于自然的住宅盛裝現代品質生活而又融于自然的住宅品讀時尚多元休閑的商業街和水岸廣場品讀時尚多元休閑的商業街和水岸廣場展現自然畫卷的生態園林和沿岸水景展現自然畫卷的生態園林和沿岸水景體驗健康活力的綜合會所體驗健康活力的綜合會所開放空間開放空間商業街區商業街區建筑設

61、計建筑設計打造高性價比產品。打造高性價比產品。產品策略產品策略規劃分期策略規劃分期策略通過地塊內部資源分級價值標準體系，對通過地塊內部資源分級價值標準體系，對地塊內部進行分級地塊內部進行分級高密度地塊高密度地塊價值判斷要素價值判斷要素景觀資源景觀資源l自然景觀資源l人工景觀資源私密性私密性l內部交通影響l可視私密性外部影響外部影響l外部環境現有道路現有道路未來主要規劃路段未來主要規劃路段項目主入口項目主入口沿河路沿河路地塊交通概況地塊交通概況 主要景觀面主要景觀面沿河景觀帶沿河景觀帶地塊景觀分析地塊景觀分析A ABCDEF地塊價值分級地塊價值分級是整體規劃設計、啟動區選擇等的重要依據是整體規劃

62、設計、啟動區選擇等的重要依據地塊背靠烏蘭夫公園，生態資源最佳，擁有沿河景觀、公園景觀、校園景觀及園景，景觀最佳。地塊只有東側臨近沿河路，私密性最佳。地塊位于北地塊西側，擁有校園景觀與沿河景觀，景觀資源次佳。B地塊只有南側臨近沿河路，私密性較佳。地塊位于北地塊東南側，擁有沿河景觀資源，與南地塊隔河相望。東臨沿河路私密性欠佳，有噪音問題。地塊位于南地塊北側，擁有沿河景觀與小區園景。北臨沿河路，東西臨近周邊住宅小區，私密性一般。有噪音問題。地塊位于南地塊西側，擁有校園景觀與小區園景，西臨本市一中公寓，私密性一般。地塊位于南地塊東面，基本無景觀，位于小區入口處，東臨住宅小區私密性較差。產品開發順序建議

63、：產品開發順序建議：不同檔次產品組合安排產品開發順序的原則不同檔次產品組合安排產品開發順序的原則區域發展日趨成熟的前提下，洋房住宅產品的居住屬性不占主導，對于配套和距離要求不高；高層產品居住屬性強，對于配套和距離要求較高。未來市場競爭的復雜與不可控性決定產品線的供應要時刻保證彈性，即在開發周期的每段時間都要保證現金流產品和標桿性產品的同時存在以增大抗風險性能力。規避風險的彈性規避風險的彈性原則原則產品屬性與區域產品屬性與區域發展對應發展對應小體量項目一定實現強勢啟動，為項目后期提升奠定基礎；即項目啟動需要以中低端產品啟動，聚集人氣，實現快速回流現金的目標區域強勢啟動原區域強勢啟動原則則土地價值

64、最大化原則，具備優良資源的土地開發盡量后置，通過土地升值為項目創造更多的利潤。開發商的開發戰略開發商的開發戰略地塊開發建議地塊開發建議北地塊北地塊南地塊南地塊根據以上分析根據以上分析，南、北兩地塊在景觀資源、交通狀況以及周邊狀況都有明顯差異，因此建議南北兩地塊分開獨立開發。南地塊主要以小高層為主，面積主要為中小戶型面積在7090平米，品質中等。北地塊為小高層加花園洋房，面積為大戶型為主面積在90160平米。打造高品質社區。主要經濟指標：主要經濟指標：北地塊：北地塊：占地面積：14925平方米 容積率：2.0 建筑面積：29850平方米 建筑密度：30 綠化率：50南地塊：南地塊：占地面積：13

65、000平方米 容積率：3.0 建筑面積：39000平方米 建筑密度：25 綠化率：50N N規劃建議規劃建議總體規劃市政綠化足球學校烏蘭夫公園現有住宅本市一中用地小高層（以三房，四房為主）小高層（兩房，三房為主）花園洋房（三房為主）商業帶會所園內水景人行入口人行入口車行入口車行入口沿河路沿河路公共休閑及商業景觀軸景觀節點跨河小區橋u根據整體規劃建議要求，容積率平均取值3.0，可計算建筑面積約為8.4萬平u按照既成本定價方案，項目可實現的銷售收入約為2.52億，項目的總投資約為1.3億。u每平方可出售居住類物業的分攤成本約為1900元u啟動假定：預售條件符合國家規定以及租用土地出讓金延后支付產品

66、類型產品類型70-90m290-120m2120-140m2140m2以上商業配套商業配套占地占地確定比例30%42%23%5%總建面（萬米）2.5萬（不包括地下）3.5萬（不包括地下）1.9萬（不包括車庫）4200平2000平總套數31432014828建安成本（萬元）300042002280504均價3000總銷售收入2.5億啟動資金方向啟動資金方向土地費用土地費用工程費用工程費用（工程投資總額的（工程投資總額的25%25%）湖面成本湖面成本啟動配套啟動配套總計總計金額（萬元）180021008007505450經濟測算表明，開發商能夠約以經濟測算表明，開發商能夠約以54005400萬資金

67、啟動，最終在萬資金啟動，最終在5 5個億的總投入下實現約個億的總投入下實現約7.27.2億的銷售收入億的銷售收入總成本總成本（萬元）（萬元）土地費用土地費用建安費用建安費用配套設施配套設施景觀建筑景觀建筑營銷推營銷推廣費用廣費用土地成本土地成本拆遷費用拆遷費用12917.65628 1781.71 9984240168115.94 打造高性價比產品。打造高性價比產品。產品策略產品策略規劃分期策略規劃分期策略項目整體產品定位從主流目標細分客戶的支付能力出發，項目整體產品定位從主流目標細分客戶的支付能力出發，致力于致力于滿足其的置業需求，并盡可能擴大客戶層面，從而達到合理規避滿足其的置業需求，并盡

68、可能擴大客戶層面，從而達到合理規避風險的目標風險的目標中低端產品針對目標導向型養老客戶、生活感悟型升級客戶以及投資客戶高端產品針對資源型升級客戶、部分目標導向型養老客戶以及投資客戶小高層、高層經濟舒適型小高層、高層經濟舒適型10-2010-20萬萬小高層、高層寬景房小高層、高層寬景房20-4020-40萬萬花園洋房花園洋房5050萬左右萬左右中高端產品針對目標導向型養老客戶、資源導向型升級客戶以及投資客戶產品定位產品定位產品配比原則：產品配比原則：產品配比產品配比不能降低規劃要求容積率不能降低規劃要求容積率，損失容積率即意味，損失容積率即意味著開發利潤的損失著開發利潤的損失項目產品配比需要項目

69、產品配比需要考慮目前市場主流供應物業類型，同考慮目前市場主流供應物業類型，同時兼顧產品升級換代，時兼顧產品升級換代，樹立社區形象和給于目標客戶實樹立社區形象和給于目標客戶實惠感惠感各種產品的具體配比需要考慮各種產品的具體配比需要考慮控制市場風險控制市場風險，即每種物，即每種物業的市場消化速度差異較大，所以配比要保證穩健業的市場消化速度差異較大，所以配比要保證穩健產品配比產品配比按照上產品匹配原則參考同類成熟社區進行產品的配比及戶型的建議按照上產品匹配原則參考同類成熟社區進行產品的配比及戶型的建議本市市場暢銷項目戶型配比：本市市場暢銷項目戶型配比：項目名稱項目A項目B項目C項目D60-90m21

70、0%15%5%5%90-120m250%50%10%35%120-1605%35%50%35%160以上35%35%15%依據戶型配比原則和市場情況，建議戶型配比：依據戶型配比原則和市場情況，建議戶型配比：70-90m270-90m2占總銷售面積的占總銷售面積的30%30%90-120m290-120m2占總銷售面積的占總銷售面積的42%42%120-140m2120-140m2占總銷售面積的占總銷售面積的23%23%140m2140m2以上比例為以上比例為5%5%建筑面積：建筑面積：8080平米平米套內建筑面積：套內建筑面積：67.5967.59平米平米使用率：使用率：84.5%84.5%7

71、.57.5米米12.1512.15米米功能功能空間空間面積面積開間開間進深進深客廳15.21平米4.2米3.6米主臥室14.36平米3.3米4.42米餐廳8.84平米4.2米2.1米衛生間4.09平米1.65米2.48米次臥室5.6平米3米1.87米戶型特點戶型特點l布局合理，方正實用；l臥室設大凸窗，空間再度延伸；l客廳設陽光室，讓陽光撒進生活。70709090平米兩房戶型分析平米兩房戶型分析2室室2廳廳 1衛衛 1廚廚 高層高層70709090平米兩房戶型分析平米兩房戶型分析2 2室室 1 1廳廳 1 1衛衛 1 1廚廚 高層高層建筑面積：建筑面積：79.09平米平米套內建筑面積：套內建筑

72、面積：69.7269.72平米平米使用率：使用率：88.15%88.15%功能空間面積開間進深客廳27.72平米4.2米6.6米臥室29.4平米4.5米3.3米廚房6.3平米3米2.1米衛生間6.3平米3米2.1米6.66.6米米10.510.5米米戶型特點戶型特點l布局緊湊，使用率高；l面寬大，采光良好。70709090平米兩房戶型分析平米兩房戶型分析2 2室室 2 2廳廳 1 1衛衛 1 1廚廚 高層高層建筑面積：建筑面積：8585平米平米套內建筑面積：套內建筑面積：67.4767.47平米平米使用率：使用率：79.37%79.37%功能功能空間空間面積面積開間開間進深進深客廳24.78平

73、米5.9米4.2米主臥室13.53平米4.1米3.3米廚房8.64平米1.8米4.8米衛生間3.6平米2.4米1.5米4.34.3米米8.68.6米米戶型特點戶型特點l主臥大凸窗設計，延伸舒適生活；l雙陽臺設計，起居生活更便利；l房間布局合理，緊湊實用。70709090平米兩房戶型分析平米兩房戶型分析2 2室室 2 2廳廳 1 1衛衛 1 1廚廚 高層、多層高層、多層建筑面積：建筑面積：97.1597.15平米平米套內建筑面積：套內建筑面積：84.7884.78平米平米使用率：使用率：87.27%87.27%功能空功能空間間面積面積開間開間進深進深客廳28.8平米7.2米3.9米餐廳14.58

74、平米5.4米2.7米主臥室15.84平米4.8米3.3米衛生間7.2平米2.4米3米陽臺3.51平米0.9米3.9米12.612.6米米7.27.2米米戶型特點戶型特點l南北通透，有利于通風采光；l客廳設陽臺，將自然引入生活；l房間布局合理，緊湊實用。70709090平米兩房戶型分析平米兩房戶型分析2 2室室 1 1廳廳 1 1衛衛 1 1廚廚 小高層小高層建筑面積：建筑面積：69.6069.60平米平米套內建筑面積：套內建筑面積：69.07569.075平米平米使用率：使用率：99%99%功能空功能空間間面積面積開間開間進深進深客廳16.2平米4.05米4米餐廳6.08平米1.9米3.2米主

75、臥室10.83平米2.85米3.8米廚房6.75平米2.5米2.7米衛生間5.67平米2.1米2.7米陽臺10.41平米5.95米1.75米7 7米米10.210.2米米戶型特點戶型特點l布局緊湊，使用率高；l面寬大，采光良好；l客廳設大陽臺，將自然引入生活。9090120120平米兩房戶型分析平米兩房戶型分析2 2室室 2 2廳廳 2 2衛衛 1 1廚廚 高層高層 建筑面積：建筑面積：115115平米平米套內建筑面積：套內建筑面積：89.6889.68平平米米使用率：使用率：77.9%77.9%功能空間功能空間面積面積開間開間進深進深客廳32.34平米4.9米6.6米臥室39.15平米7.2

76、米6.4米廚房6.3平米2.1米3米衛生間11.89平米4.1米2.9米11.411.4米米13.813.8米米戶型特點戶型特點l布局合理，方正實用；l臥室均設凸窗，空間再度延伸；l大面寬小進深，通風采光更加好。9090120120平米兩房戶型分析平米兩房戶型分析2 2室室 2 2廳廳 2 2衛衛 1 1廚廚 高層高層建筑面積：建筑面積：130130平米平米套內建筑面積：套內建筑面積：108.56108.56平米平米使用率：使用率：83.5%83.5%戶型特點戶型特點l布局合理，方正實用；l臥室備生活陽臺，空間再度延伸；l雙衛生間設計，生活起居更方便。功能空間面積開間進深客廳21.255平米5

77、.45米3.9米餐廳14.25平米4.75米3.6米臥室33.37平米9.4米7.1米廚房8.3125平米4.75米1.75米衛生間12.3平米4.1米3米陽臺11.55平米3米7.5米16.516.5米米7.77.7米米9090120120平米兩房戶型分析平米兩房戶型分析2 2室室 2 2廳廳 1 1衛衛 1 1廚廚 小高層小高層建筑面積：建筑面積：117117平米平米套內建筑面積：套內建筑面積：102.99102.99平米平米使用率：使用率：88%88%功能空功能空間間面積面積開間開間進深進深客廳31.5平米4.2米7.5米主臥室17.01平米3.15米5.4米衛生間6.615平米3.15

78、米2.1米陽臺9.238平米6.2米1.49米8.698.69米米12.512.5米米戶型特點戶型特點l雙廳雙衛設計，生活更方便；l客廳大陽臺，將自然引入生活；l大面寬小進深，通風采光更好。9090120120平米兩房戶型分析平米兩房戶型分析2 2室室 2 2廳廳 1 1衛衛 1 1廚廚 小高層小高層 建筑面積：建筑面積：115.55115.55平米平米套內建筑面積：套內建筑面積：90.75690.756平米平米使用率：使用率：78.5%78.5%功能空功能空間間面積面積開間開間進深進深客廳24.642平米4.44米5.55米餐廳22.26平米4.2米5.3米主臥室15.984平米4.44米3

79、.6米衛生間7.2平米3米2.4米陽臺5.55平米1米5.55米12.112.1米米9.159.15米米戶型特點戶型特點l大凸窗設計，開拓視野；l戶型方正，布局合理；l南北通透，清風對流，健康生活。9090120120平米兩房戶型分析平米兩房戶型分析2 2室室 2 2廳廳 1 1衛衛 1 1廚廚 高層高層建筑面積：建筑面積：119.82119.82平米平米套內建筑面積：套內建筑面積：88.18488.184平米平米使用率：使用率：73.6%73.6%功能空間功能空間面積面積開間開間進深進深客廳20.24平米4.6米4.4米餐廳21平米7米3米主臥室21.186平米5.885米3.6米衛生間8.

80、928平米2.48米3.6米15.4415.44米米8 8米米戶型特點戶型特點l廚房設生活陽臺，為烹飪時光帶來清爽涼風；l主臥設陽光室，延伸舒適生活；l尺度合理，房間布置緊湊實用。9090120120平米兩房戶型分析平米兩房戶型分析2 2室室 1 1廳廳 1 1衛衛 1 1廚廚 板式小高層板式小高層建筑面積：建筑面積：120.08120.08平米平米套內建筑面積：套內建筑面積：86.2286.22平米平米使用率：使用率：71.8%71.8%功能空間功能空間面積面積開間開間進深進深客廳32.13平米7.65米4.2米主臥室14.85平米4.5米3.3米廚房9.9平米3米3.3米衛生間5.94平米

81、3.3米1.8米13.813.85 5米米7.57.5米米戶型特點戶型特點l衛生間功能分區布置，凸顯時尚新生活；l主臥凸窗設計，拓展視野；l尺度合理，房間布置緊湊實用。9090120120平米兩房戶型分析平米兩房戶型分析2 2室室 1 1廳廳 1 1衛衛 1 1廚廚 高層高層建筑面積：建筑面積：106106平米平米套內建筑面積：套內建筑面積：8282平米平米使用率：使用率：77.35%77.35%12.812.85 5米米10.710.7米米功能空功能空間間面積面積開間開間進深進深客廳22.04平米4.2米5.51米主臥室12.62平米3米4.21米廚房6.47平米2.5米2.588米衛生間5

82、.59平米1.65米3.79米次臥室8.5平米2.9米2.93米戶型特點戶型特點l入戶花園，客廳大陽臺設計，將自然引入生活；l 廚房設生活陽臺，享受烹飪時光；l主臥設陽臺，拓展視野；l尺度合理，房間布置緊湊實用。120120140140平米三房戶型分析平米三房戶型分析3 3室室 2 2廳廳 1 1衛衛 1 1廚廚 多層多層建筑面積：建筑面積：143143 套內面積：套內面積：128.37128.37 使用率：使用率：89.77%89.77%功能空間進深（m）開間（m）面積（）客廳5.76.939.33餐廳5.1210.2廚房2.44.611.02主臥3.65.118.36次臥35.115.3衛

83、生間33.39.916.716.7米米9.39.3米米戶型特點戶型特點l廚房設生活陽臺，享受烹飪時光；l布局合理，戶型方正實用；l客廳設大陽臺，將自然引入生活。120120140140平米三房戶型分析平米三房戶型分析3 3室室 2 2廳廳 2 2衛衛 2 2廚廚 高層高層建筑面積：建筑面積：129129平米平米套內建筑面積：套內建筑面積：100100平米平米使用率：使用率：77.5%77.5%功能空功能空間間面積面積開間開間進深進深客廳24.38平米5.3米4.6米餐廳10.08平米2.1米4.8米主臥室22.75平米6.5米3.5米廚房7.02平米3.9米1.8米衛生間5.8平米2米2.9米

84、13.713.7米米8.18.1米米戶型特點戶型特點l廚房設生活陽臺，享受烹飪時光；l主臥設大凸窗，開拓視野；l雙衛生間設計，生活更方便；l客廳設大陽臺，將自然引入生活。120120140140平米三房戶型分析平米三房戶型分析3 3室室 1 1廳廳 2 2衛衛 1 1廚廚 多層多層 建筑面積：建筑面積：132.87132.87平米平米套內建筑面積：套內建筑面積：104.155104.155平米平米使用率：使用率：78.39%78.39%功能空間功能空間面積面積開間開間進深進深客廳43.2平米5.4米8米主臥室21平米4.2米5米廚房9.165平米2.35米9.165米衛生間5.04平米2.8米

85、1.8米14.214.2米米9.69.6米米戶型特點戶型特點l廚房設生活陽臺，享受烹飪時光；l主臥設觀景臺，將自然引入生活；l雙衛生間設計，生活更方便；l客廳設大凸窗，開拓視野。120120140140平米三房戶型分析平米三房戶型分析3 3室室 2 2廳廳 2 2衛衛 1 1廚廚 多層多層建筑面積：建筑面積：136.68136.68平米平米套內建筑面積：套內建筑面積：113.07113.07平米平米使用率：使用率：82.7%82.7%功能空間功能空間面積面積開間開間進深進深客廳33.18平米6.9米4.8米餐廳24.48平米4.8米5.1米主臥室22.77平米6.9米3.3米書房17.28平米

86、6.4米2.7米次臥15.36平米4.8米3.2米11.711.7米米10.810.8米米戶型特點戶型特點l大面寬設計，通風采光更好；l明衛，明廚設計，采光更好；l雙衛生間設計，生活更方便；l客廳設大陽臺，開拓視野。120120140140平米三房戶型分析平米三房戶型分析3 3室室 2 2廳廳 2 2衛衛 1 1廚廚 建筑面積：建筑面積：136.26136.26平米平米套內建筑面積：套內建筑面積：107.625107.625平米平米使用率：使用率：78.98%78.98%功能空間功能空間面積面積開間開間進深進深客廳31.185平米6.3米4.95米餐廳與廚房18.81平米5.7米3.3米主臥室

87、24.57平米6.3米3.9米次臥室13.26平米3.4米3.9米衛生間8.58平米2.2米3.9米臥室11.22平米3.74米3米12.612.6米米7.957.95米米戶型特點戶型特點l戶型布局合理，方正實用；l廚房大凸窗設計，采光更好；l雙衛生間設計，生活更方便；l客廳、主臥設觀景凸窗，開拓視野。120120140140平米三房戶型分析平米三房戶型分析 3 3室室 2 2廳廳 2 2衛衛 1 1廚廚 高層高層建筑面積：建筑面積：141.88141.88平米平米套內建筑面積：套內建筑面積：100.155100.155平米平米使用率：使用率：70.59%70.59%功能空間功能空間面積面積開

88、間開間進深進深客廳25.551平米5.01米5.1米餐廳14.03平米2.3米6.1米主臥室18.051平米5.47米3.3米次臥室13.002平米3.94米3.3米書房9.272平米3.8米2.44米廚房7.448平米3.8米1.96米衛生間6.6平米2米3.3米陽臺6.201平米1.59米3.9米16.516.59 9米米9 9米米戶型特點戶型特點l客廳、主臥大開間，采光更好；l雙衛生間設計，生活更方便；l客廳設觀景陽臺，開拓視野。140140平米以上戶型分析平米以上戶型分析3 3室室 2 2廳廳 2 2衛衛 1 1廚廚 高層高層建筑面積：建筑面積：150150平米平米套內建筑面積：套內建

89、筑面積：118.4118.4平米平米使用率：使用率：78.9%78.9%功能空間進深（m）開間（m）面積（）客廳4.15.4522.345餐廳34.7514.25廚房1.754.758.3125主臥4.87.234.56次臥4.53.314.85衛生間31.75.116.616.6米米1111米米戶型特點戶型特點l大面寬設計，采光更好；l雙衛生間設計，生活更方便；l臥室均帶觀景陽臺，盡攬滿院春色。140140平米以上戶型分析平米以上戶型分析3 3室室 2 2廳廳 2 2衛衛 1 1廚廚 高高層層建筑面積：建筑面積：150150平米平米套內建筑面積：套內建筑面積：118.4118.4平米平米使用

90、率：使用率：78.9%78.9%功能空間進深（m）開間（m）面積（）客廳4.15.4522.345餐廳34.7514.25廚房1.754.758.3125主臥4.87.234.56次臥4.53.314.85衛生間31.75.116.616.6米米1111米米戶型特點戶型特點l大面寬設計，采光更好；l雙衛生間設計，生活更方便；l臥室均帶觀景陽臺，盡攬滿院春色。140140平米以上戶型分析平米以上戶型分析3 3室室 1 1廳廳 2 2衛衛 1 1廚廚 板式小高層板式小高層建筑面積：建筑面積：146.64146.64平米平米套內建筑面積：套內建筑面積：128.82128.82平米平米使用率：使用率：

91、87.85%87.85%功能空間功能空間面積面積開間開間進深進深客廳28.35平米6.3米4.5米餐廳與衛生間17.82平米5.4米3.3米主臥室20.78平米6.3米3.3米廚房5.28平米2.4米2.2米陽臺6.075平米1.35米4.5米15.1515.15米米11.511.5米米戶型特點戶型特點l雙衛設計，生活更方便；l戶型布局緊湊，使用率高；l客廳、主臥設大凸窗，開拓視野。140140平米以上戶型分析平米以上戶型分析4 4室室 2 2廳廳 2 2衛衛 1 1廚廚 高層高層建筑面積：建筑面積：192.21192.21平米平米套內建筑面積：套內建筑面積：153.33153.33平米平米使

92、用率：使用率：79.77%79.77%功能空功能空間間面積面積開間開間進深進深客廳46.8平米7.8米6米餐廳16.2平米4.5米3.6米主臥室26.7平米7.3米4.2米廚房12.15平米4.5米2.7米衛生間6.48平米2.7米2.4米13.513.5米米12.612.6米米戶型特點戶型特點l雙衛設計，生活更方便；l戶型布局合理，方正實用；l客廳設大凸窗、主臥設觀景陽臺，開拓視野；140140平米以上戶型分析平米以上戶型分析4 4室室 2 2廳廳 2 2衛衛 1 1廚廚 高層高層建筑面積：建筑面積：215.52215.52平米平米套內建筑面積：套內建筑面積：181.25181.25平米平米

93、使用率：使用率：84.1%84.1%功能空間功能空間面積面積開間開間進深進深客廳27.54平米5.4米5.1米餐廳與廚房29.4平米8.4米3.5米主臥室20.9平米5.5米3.8米陽臺10.83平米2.135米5.1米12.112.13535米米12.412.4米米戶型特點戶型特點l雙衛設計，生活更方便；l戶型布局緊湊，使用率高；l客廳設觀景陽臺，開拓視野。140140平米以上戶型分析平米以上戶型分析4 4室室 2 2廳廳 3 3衛衛 1 1廚廚 小高層小高層建筑面積：建筑面積：146146平米平米套內建筑面積：套內建筑面積：112.11112.11平米平米使用率：使用率：76.79%76.

94、79%功能空功能空間間面積面積開間開間進深進深客廳24.3平米5.4米4.5米主臥室10.83平米7.4米3.6米廚房5.145平米2.45米2.1米衛生間4.5平米1.5米3米次臥室11.7平米3.9米3米11.111.1米米11.411.4米米戶型特點戶型特點l雙衛設計，生活更方便；l戶型布局合理，方正實用；l客廳設觀景陽臺，開拓視野；l獨特的活動室設計，靜動隨意?；谑袌鲂拚膽粜驮O計建議基于市場修正的戶型設計建議7.7.5 5米米12.1512.15米米70709090平米兩房戶型建議平米兩房戶型建議 關鍵詞關鍵詞“緊湊緊湊”“”“實用實用”“”“凸窗凸窗”“”“陽臺陽臺”4.34.3

95、米米8.68.6米米建筑面積：80平米套內建筑面積：67.59平米使用率：84.5%建筑面積：85平米套內建筑面積：67.47平米使用率：79.37%A AB BA A戶型布局緊湊，功能分區合理。大開間小進深，通風采光更好。雙陽臺設計，生活更方便?？蛷d設陽臺，臥室設凸窗，視野更開闊。B B戶型布局緊湊，功能分區合理。雙陽臺設計，生活更方便?？蛷d設陽臺，臥室設凸窗，開拓視野。12.12.1 1米米9.159.15米米12.12.8585米米10.710.7米米建筑面積：115.55平米套內建筑面積：90.756平米使用率：78.5%建筑面積：106平米套內建筑面積：82平米使用率：77.35%9

96、090120120平米兩房戶型建議平米兩房戶型建議 關鍵詞關鍵詞“大開間大開間”“”“大凸窗大凸窗”“”“觀景陽臺觀景陽臺”“”“生活陽臺生活陽臺”A AB BA A戶型布局合理并且方正實用，客廳、臥室開間大采光良好。廚房、餐廳主臥均設大凸窗，客廳設觀景陽臺。B B戶型布局緊湊，功能分區合理。大開間臥室客廳均朝南。雙陽臺設計，生活更方便。明廚、明衛通風采光更好。12.12.6 6米米7.957.95米米11.11.7 7米米10.810.8米米120120140140平米三房戶型建議平米三房戶型建議 關鍵詞關鍵詞“大開間客廳大開間客廳”“”“雙衛雙衛”“”“觀景陽臺觀景陽臺”“”“凸窗凸窗”“

97、”“明廚明廚”建筑面積：136.26平米套內建筑面積：107.625平米使用率：78.98%A A戶型布局合理，戶型方正實用?？蛷d臥室大開間，通風采光更好。廚房設凸窗，烹飪時采光更好?？蛷d設觀景凸窗，臥室設凸窗，視野更開闊。雙衛設計生活更方便。B B戶型布局緊湊，功能分區合理。雙衛設計，生活更方便?？蛷d設陽臺，開拓視野。建筑面積：136.68平米套內建筑面積：113.07平米使用率：82.7%A AB B140140平米以上戶型建議平米以上戶型建議關鍵詞關鍵詞“大開間客廳大開間客廳”“”“雙雙衛衛”“”“多陽臺多陽臺”“”“凸窗凸窗”“”“儲藏空間儲藏空間”“”“大三房大三房”A A戶型布局合

98、理，戶型方正實用。大開間設計，通風采光更好。三個觀景陽臺，滿院春色盡收眼底。特設儲藏室，滿足日常生活的儲藏空間。雙衛設計生活更方便。B B戶型布局合理，方正實用。大開間小進深，通風采光更加好。觀景陽臺，凸窗設計，延伸生活空間。雙衛設計，生活更方便。16.16.6 6米米1111米米13.13.2 2米米15.0515.05米米建筑面積：150平米套內建筑面積：118.4平米使用率：78.9%建筑面積：176.93 平米 套內面積：170.33平米使用率：96.27%A AB B項目的商業屬性項目的商業屬性 服務對象為服務對象為 都市都市BLOCKBLOCK生活商業的表達和實施：生活商業的表達和

99、實施：商業商業配套的實施配套的實施商業商業街屬性的確定：街屬性的確定：商業規模的確定商業規模的確定城市社區規劃標準城市社區規劃標準類別居住區人均商業服務配套面積0.7-0.91平方米服務半徑800-1000米商住面積比1：0.027注：未來住區預計建筑面積：8.4萬平；商業使用人口規模預計3500-4000人（含周邊其他項目人群）城市居住區的公建配套設施，應依據人口規模確定合理的服務面積。居住區建筑面積用地面積總指標16683293(22284213)21725559(27626329)其中教育600120010002400醫療衛生(含醫院)78198(178398)138378(298548

100、)文體125245225645商業服務708910600940社區服務5946476668金融郵電(含銀行、郵電局)2030(6080)2550市政公用(含居民存車處)40150(460820)70360(500960)行政管理其它46963772商業街商業街商業規模的確定商業規模的確定n 依據產品配比，本項目居住人口35004500人左右；根據城市社區規劃標準，本項目商業配套規模在25004000平米左右。n考慮項目所在區域狀況和項目邊緣交通、人流量；以及項目啟動初期居住人口較少的情況，建議初期商業規模不宜過大。n 項目區域商業的發展有待時日，可預留一定的彈性空間,作為區域發展后，挖掘商業價

101、值之用。建議商業配套規模：建議商業配套規模：20003000平米平米商業街商業街商業業態的確定：本市含小高層、高層社區中商業業態的確定：本市含小高層、高層社區中商業業態分析商業業態分析日常購買類、餐飲類、娛樂休閑類是本市復合社區中最常見的商業配套。日常購買類、餐飲類、娛樂休閑類是本市復合社區中最常見的商業配套。即社區商業主要業態是為社區群體提供便民性的生活類服務業。即社區商業主要業態是為社區群體提供便民性的生活類服務業。種類種類業態業態匯豪天下匯豪天下呼和佳地呼和佳地匯雅風尚匯雅風尚金宇紫光金宇紫光餐飲類西餐廳中餐廳日常購買類便利店娛樂休閑類書吧酒吧咖啡廳茶樓日常服務類美發店汽車美容自助銀行郵

102、局干洗店商業街商業街商業業態建議商業業態建議u滿足基本生活需求的配套可參照目前復合社區項目生活配套內容給出。u項目通行便捷，周邊區域基本處于相對成熟階段，生活配套較完善，但缺少金融郵政配套（銀行、郵電局）。u結合項目主題以及本市人的生活方式，茶樓、咖啡館等娛樂休閑類配套是必要的。美發店、干洗店酒吧、咖啡館、理容西餐館、中餐館以小型超市、便利店為主商業街商業街本項目商業價格分析本項目商業價格分析項目名稱項目名稱長安金座長安金座波士名人國際波士名人國際金天帝國際廣場金天帝國際廣場匯豪天下匯豪天下匯雅風尚匯雅風尚規模規模占地34畝總戶數：1520建面16萬占地11600平方米建面10萬平米公寓439

103、戶占地：1萬平米建面70000平米總戶數：342占地18萬平米建面34萬平米總戶數1689占地12萬平米建面23萬平米總戶數640戶產品類型產品類型多層、小高層小高層、高層多層、小高層多層小高層多層小高層住宅均價住宅均價3700元/平米3400元/平米4600元/平米3000元/平米3100元/平米商業均價商業均價51200元/m248000元/平米；租金60元/平/月44000元/平米9500元/平米7000元/平米商業住宅價格比商業住宅價格比13.8514.129.573.22.3n 分析本市成熟社區可以看出，社區商業價格較高，商業住宅價格比達分析本市成熟社區可以看出，社區商業價格較高，商

104、業住宅價格比達到到1010左右。左右。n考慮項目區位商業中心地帶，本案取考慮項目區位商業中心地帶，本案取8.28.2，按照開發商預期目標均價，按照開發商預期目標均價35003500元元/m2/m2。本項目商業配套可實現價格在。本項目商業配套可實現價格在2900029000元左右。元左右。商業街商業街經營模式經營模式條件條件優缺點優缺點只租不售只租不售 發展商有商業經營經驗優點：業態控制統一經營管理有利于經營利于提升社區形象缺點：資金回收期長開發商風險較大 發展商擁有商業經營的專門人才 發展商有招商渠道 市場化程度不高，無專業公司選擇先租后帶租約出售先租后帶租約出售 發展商有一定的商業經營經驗優

105、點：初期業態可以控制，可保持與社區整體形象一致，從而促進銷售出租有保障，可提升商鋪銷售速度資金回收期較短缺點：不能長期控制業態 發展商擁有商業經營的專門人才 發展商沒有招商渠道 市場化程度高，有專業公司選擇直接銷售直接銷售 發展商沒有商業經營經驗優點：資金回收速度快缺點：無業態控制，影響社區形象和銷售不利于統一管理，從而對經營不利 發展商缺乏商業經營的專門人才 發展商沒有招商渠道 市場化程度高，有專業公司選擇社區商業經營模式社區商業經營模式商業街商業街本項目商業配套經營模式與啟動策略建議本項目商業配套經營模式與啟動策略建議經營模式經營模式先租后售先租后售n 成熟區域體量小盤在啟動初期社區形象的

106、展示非常重要，因此要嚴格控制社區商業業態和檔次，以與社區形象和檔次保持一致。初期出租能夠較好的控制業態。n 初期通過較低的租金，甚至零租金來吸引品牌商家進駐。從而帶動整個商業街的銷售，實現商業價值，同時促進住宅的銷售。n 出租能夠提升商鋪的銷售速度，資金回收速度也較快。同時，在未來商業價值充分表現時候，可以高價出售獲得較高利潤。啟動策略啟動策略n 社區商業是為滿足社區內需求，并兼顧周邊區域。在舊城區配套不完善的情況下，社區商業應與住宅同時啟動。n 配合項目滾動開發的節奏，逐步完善商業區，以不延長新住戶的購物半徑。商業街商業街商業區尺度設計：商業區尺度設計：商業區是人們行走，徜徉、休商業區是人們

107、行走，徜徉、休息、交流的開放空間息、交流的開放空間建筑物的尺度設計是影響人對建筑空間感受的關鍵要素之一。商業街的理想氣氛應該是使用人覺得親切、放松“平易近人”，使人有愉悅的消費心情，而不是“以勢壓人”。購物行人所關注的縱向范圍主要集中在建筑一層。對一層以上的范圍幾乎是“視而不見”。而橫向關注范圍一般也就在10米20米之間，而超過20米寬的商業街，行人很可能只關注街道一側的店鋪，不會在超20米寬的范圍內“之”字前行。沿街商鋪參考沿街商鋪參考商業街商業街設計重點在首層外觀的細部上，包括門窗的形式，騎樓雨罩的應設計重點在首層外觀的細部上，包括門窗的形式，騎樓雨罩的應用，臺階、扶手、欄桿、燈具、浮雕、

108、壁畫、材質色彩與劃分用，臺階、扶手、欄桿、燈具、浮雕、壁畫、材質色彩與劃分 u外觀造型的設計注意要點：外觀造型的設計注意要點：u建筑的宏觀造型，也就是天際輪廓線 u人在中距離上對建筑的感知方面，也就是建筑外觀的中觀元素。包括建筑開窗與實墻面的虛實對比，立面橫豎線條的劃分等 u人到建筑近前，與建筑直接接觸的微觀層面。人所能感受的范圍也就在一層高之內。u商業街空間的高度方向的限定應遵循以行人為模數的原則，并考慮二次空間的應用。住宅區的商業街經常是同住宅建筑合二為一的，也就是底層商業。頂部住宅，特別是高層建筑因與商業建筑個性不同，與商業街的建筑設計手法不必相同。商業街商業街會所及展示廳確定：本市復合

109、型項目會所案例分析會所及展示廳確定：本市復合型項目會所案例分析案例借鑒：案例借鑒：u從業主的使用需求出發，會所的功能主要以養生、健身、休閑娛樂功能為主。u會所是社區的配套，作為對住宅功能的延伸，服務范圍不宜過窄；u打造亮點項目的專業化服務鏈，為會所未來對外經營培養核心優勢，選取面積比例0.004項目名稱項目名稱新希望家園新希望家園名都楓景名都楓景匯豪天下匯豪天下東岸國際東岸國際規模建筑面積：72萬平方米會所面積平米：3000平方米總建面平米：27萬平方會所面積平米：2000平方米總建面萬平米34萬平方米會所面積平米4000平方米總建面平米80萬平方會所面積平米9000養生/健身健身房、臺球室、

110、乒乓球、美容游泳館、健身房、美容乒乓球、羽毛球健身中心、泳池館休閑娛樂棋苑、茶坊書吧酒吧、茶吧、咖啡吧 Spa、紅酒館 總統套房咖啡館、雪茄坊社區服務家政、洗衣家政家政家政、洗衣面積比例0.00420.00740.00120.1125會所及展示廳會所及展示廳綜合會所是為業主的日常生活提供休閑娛樂功綜合會所是為業主的日常生活提供休閑娛樂功能的場所，同時也是表達項目主題的重要載體能的場所，同時也是表達項目主題的重要載體 針對目標客戶關注健康、關注生活質量的特點，建議會所以養生針對目標客戶關注健康、關注生活質量的特點，建議會所以養生為主題，并提供特色休閑服務功能，以此成為本項目與眾不同的形為主題，并

111、提供特色休閑服務功能，以此成為本項目與眾不同的形象亮點。象亮點。會所建筑內外部動靜分區靈活，功能可復合交叉會所建筑內外部動靜分區靈活，功能可復合交叉 提供完整的體驗式服務鏈條提供完整的體驗式服務鏈條 會所運營采用外包管理方式，保證管理的專業性會所運營采用外包管理方式，保證管理的專業性 與商業街、社區廣場等其他配套密切結合，營造非限定性空間與商業街、社區廣場等其他配套密切結合，營造非限定性空間內內 部部 功功 能能 會所建筑具備極強的昭示性、展示性，建議會所的建筑設計聘用會所建筑具備極強的昭示性、展示性，建議會所的建筑設計聘用知名建筑設計大師，保證建筑造型的獨特、提升項目的知名度。知名建筑設計大師，保證建筑造型的獨特、提升項目的知名度。外外 部部 建建 筑筑根據案例及設計建議會所面積在根據案例及設計建議會所面積在350m350m2 2 含休閑娛樂、家政含休閑娛樂、家政服務、室內小規模體育活動場所服務、室內小規模體育活動場所 會所及展示廳會所及展示廳129The end!Thanks!