1、“南國中心項目”匯報案項目能否成功，其實取決于我們的態度和方式。項目能否成功，其實取決于我們的態度和方式。寫在前面的話：寫在前面的話：關于超前：關于超前：一個重要的體會：一個重要的體會：消費者比開發商預感的要成熟得快。消費者比開發商預感的要成熟得快。買房者的心態和經驗都在快速成熟，買房者的心態和經驗都在快速成熟，半年前成功的推廣方法可能在今天已經過時，半年前成功的推廣方法可能在今天已經過時，因此，在開發商這方面，保持對市場的適度超因此，在開發商這方面，保持對市場的適度超前是必要的。然而這個度必須要掌握好，超前前是必要的。然而這個度必須要掌握好，超前太多有可能成為市場的犧牲者。太多有可能成為市場

2、的犧牲者。超前一步輸。超前半步贏超前一步輸。超前半步贏關于口碑：關于口碑：關于第二營銷渠道（即口碑營銷）：銷售周關于第二營銷渠道（即口碑營銷）：銷售周期在一年以上項目期在一年以上項目2020左右的銷售單位都是左右的銷售單位都是通過親友介紹等人際傳播來實現的，根據我通過親友介紹等人際傳播來實現的，根據我們的調查數據顯示有些樓盤這一數字更是可們的調查數據顯示有些樓盤這一數字更是可以達到以達到3030，萬科甚至放出話來宣布他們已，萬科甚至放出話來宣布他們已經達到了經達到了5050。口碑口碑的塑造對地產銷售尤為重要。的塑造對地產銷售尤為重要。關于產品：關于產品：產品是有力量的。產品是有力量的。產品也是

3、項目成功的第一生產力。產品也是項目成功的第一生產力。從萬科的情景洋房、到合生創展的從萬科的情景洋房、到合生創展的6060億打造億打造的京津新城，再到和記黃浦的旗下地產，其的京津新城，再到和記黃浦的旗下地產，其實不難發現，最具震撼力與影響力的就是產實不難發現，最具震撼力與影響力的就是產品。品。策劃、創意、執行、表現、媒體策略所有這策劃、創意、執行、表現、媒體策略所有這一切都是為產品服務的，因為產品，一切都是為產品服務的，因為產品，最具殺傷力！最具殺傷力！項目的品牌往往很短暫，只有項目的品牌往往很短暫，只有3-53-5年的生命年的生命力，但企業卻往往不同，一個企業能否走得力，但企業卻往往不同，一個

4、企業能否走得更遠，往往決定于他在客戶心目中的品牌影更遠，往往決定于他在客戶心目中的品牌影響力。響力。房子是可以被競爭對手復制的，但品牌卻是房子是可以被競爭對手復制的，但品牌卻是獨一無二的。獨一無二的。同樣地段，同樣產品，萬科總是可以比其它同樣地段，同樣產品，萬科總是可以比其它樓盤均價高出樓盤均價高出300-500300-500平方米，為什么，因平方米，為什么，因為它是為它是“萬科萬科”！關于地產關于地產品牌時代品牌時代:我們要做的：我們要做的：在已確定的產品基礎上，在已確定的產品基礎上，為項目找到一個達到成功彼岸最快捷的方式！為項目找到一個達到成功彼岸最快捷的方式！【思考在前】1.區域未來發展

5、的方向和區域城市功能定位？2.區域的規劃和區域配套建設對區域樓市的作用和本案該如何借力？3.地塊開發的外部資源如何進行有效整合，發揮項目區域板塊“大社區”配套資源？4.開發企業的開發目標界定？5.地塊開發時間、開發周期如何合理安排？6.結合開發企業的發展戰略，如何在地塊開發過程提升企業品牌的社會效應？7.結合區域的規劃開發，如何深入挖掘地塊市場價值？8.核心競爭對手優劣勢在哪，如何進行產品的錯位競爭，提升項目市場核心競爭力？9.借鑒案例給項目開發帶來的啟示和借鑒？今日匯報內容今日匯報內容第第三三部分部分 項目各項目各地塊產業優化發展規劃地塊產業優化發展規劃第四部分第四部分 項目效項目效益分析益

6、分析第一部分第一部分 項目發項目發展目標展目標第二部分第二部分 項目整體定位關鍵結論項目整體定位關鍵結論（重點匯報內容）（重點匯報內容）項目發項目發展目標解析展目標解析項項目目發發展展目目標標品牌轉型實品牌轉型實現現寫字樓去化收益擴大區域影響力品牌建立收益利益實現利益實現戰略目標商業增值收益規劃實現規劃實現住宅變現收益提升項目形象，擴大項目知名度拓展項目輻射范圍快速回籠資金,形成滾動式發展擴大商業服務半徑，跳出紅海、尋找藍海，確保商業收益最大化利用地段及產品品質，充分將住宅價值做大利用寫字樓的“標志”導視作用，充分昭示本案品牌所在南國置業轉型的標志 區區域優勢資源盤點域優勢資源盤點項目地塊解析

7、項目地塊解析項目住宅解析項目住宅解析第第三三部分部分 項目各項目各地塊產業優化發展規劃地塊產業優化發展規劃第四部分第四部分 項目效項目效益分析益分析第一部分第一部分 項目發項目發展目標展目標第二部分第二部分 項目整體定位關鍵結論項目整體定位關鍵結論今日匯報內容今日匯報內容項目商業解析項目商業解析項目定位關鍵結論項目定位關鍵結論交通條件項目周邊路網密集，交通便利交通路網：地處解放大道主道，連接江漢北路、新華路、江漢路、京漢大道等城市干道，周邊道路橫縱交錯，四通八達。公交站點：門前即為新華路公交站，508、524、549、64、712、726、808、305、42、522、532、592、706、

8、716、802、201、3路電車等共17路車，可通達武漢三鎮。地鐵優勢：距本案200米處為地鐵循禮門站，地鐵6號線在此經過；輕軌優勢：距本案不足500處為輕軌江漢路站，交通優勢顯著。解放大道解放大道江漢北路江漢北路江漢路江漢路京漢大道京漢大道區域交通條件優越，輻射地域較廣。未來3-5年，地鐵通車后，覆蓋面將更廣，商業與居住價值也將同步大幅提升。區域優勢盤點1。區域概況 位于漢口主城中部 橋口區和江漢區交匯處 正處于傳統的武漢市中心 屬于城市發展核心區 根據城市總體功能定位，解放大道沿線著力提升并完善商業娛樂功能，結合以餐飲休閑為主要功能的江漢北路以及中山公園的優美環境，將共同造就區域繁榮的商務

9、經濟和濃厚的居住氛圍。區域優勢盤點2。商業設施：大潤發、武漢廣場、世貿廣場、SOGO、國際會展中心、大洋百貨、江漢路步行街等；高檔住宅：萬科金色家園、江都仕嘉、福星城市花園、天瑞國際等；金融機構：農業銀行、建設銀行、工商銀行、中國銀行等；教育機構：紅領巾小學、武漢市第一級中學、市一商校、第二十八中學等；文化場所：武漢劇院、市青少年宮等；醫療機構：協和醫院、亞洲心臟醫院等；高檔酒店：天安假日、循禮門飯店等；成熟商業氛圍、便利居住環境及充足的商務優勢，構成了以武漢廣場武漢天地為橫軸、江漢路建設大道為豎軸的黃金“十字架”區域。區域優勢盤點3。高質量展覽活動高質量展覽活動l華中唯一一個具有國際化的會展

10、場館l主辦承辦國際、國內展覽會和大型文藝演出、項目發布活動區域優勢盤點4。武漢國際會展中心是華中地區最大規模的高科技智能化專業展館，是武漢文化產業對外展示和交易的載體中國（武漢）中國（武漢）國際食品博覽會國際食品博覽會武漢國武漢國際會展中心全貌際會展中心全貌 規模最大規模最大l展館總建筑面積12。7萬平方米，展廳面積5萬平米，可設國標展位2800個，能容納4萬余人的多功能廳是目前中國最大的室內文化廣場l是華中地區最大規模專業展覽館和超大型室內公共活動中心智能設備先進齊全智能設備先進齊全l集現代建筑藝術、服務設施于一體的高科技智能化、現代化展館，同聲翻譯、多媒體演播系統設施堪稱一流l展館會議廳、

11、多功能廳、宴會廳、報告廳、貴賓廳、新聞發布中心等40間，規模居全國會展場館之首 多功能會議室多功能會議室 中國（武漢）中國（武漢）國際汽車博覽會國際汽車博覽會武漢房交會武漢房交會區區域優勢資源盤點域優勢資源盤點項目地塊解析項目地塊解析項目住宅解析項目住宅解析第第三三部分部分 項目各項目各地塊產業優化發展規劃地塊產業優化發展規劃第四部分第四部分 項目效項目效益分析益分析第一部分第一部分 項目發項目發展目標展目標第二部分第二部分 項目整體定位關鍵結論項目整體定位關鍵結論今日匯報內容今日匯報內容項目商業解析項目商業解析項目定位關鍵結論項目定位關鍵結論項目地段項目地處解放大道與江漢北路交匯處地塊臨街面

12、長約130米，進深80米項目位于漢口中心片，處于最繁華的武廣商圈、江漢路商圈、西北湖商圈簇擁中心。CBDCBD商圈商圈西北湖商圈西北湖商圈武廣商圈武廣商圈江漢路商圈江漢路商圈 本項目為南國中心待開發地塊的1號地，地理位置極其優越，且作為漢口中心城區，地塊極為稀缺。解放大道解放大道江漢北路江漢北路江漢路江漢路京漢大道京漢大道周邊環境 地塊周邊自然及人文景觀比較豐富城市公園：中山公園、西北湖公園、噴泉公園、寶島公園、解放公園、江灘公園等。城中村：周邊有較大規模“城中村”，老舊民宅較多，街區環境較臟亂，有待重新改造。解放公園解放公園漢口江灘公園漢口江灘公園西北湖廣場西北湖廣場中山公園中山公園噴泉公園

13、噴泉公園噴泉公園噴泉公園寶島公園寶島公園 豐富的城市景觀資源及湖景資源可支持高層觀景價值，但項目周邊的城中村環境將大程度降低公寓的居住品質和市場價值。四鄰四至東至規劃路 鄰武漢市第一初級中學南至60米寬的解放大道 鄰天安假日酒店西至精武社區 鄰精武社區北至循禮老社區 鄰循禮社區本項目臨街面較長，商業價值相對較高，臨街廣告形象較好，居住價值相對稍弱。NESW地塊現狀地塊內尚未完成拆遷，尚有建筑多處地塊南部中間有一棟3層商住樓，臨街商鋪仍在營業項目西北部為原JJ演藝吧，待拆遷項目東北部為江漢區工人文化宮原址尚有休閑運動場所營業項目中部及南面部分臨街圍墻內為謹訓駕校，基本平整項目東部已拆遷完畢，土地

14、平整 本項目的拆遷工作量較大，前期籌備時間較長，可先包裝工地現場，營造高端綜合體形象，為項目入市作形象準備。規劃價值分析規劃價值分析經濟指標計容面積：7.8萬方裙樓：商業：2.53萬方塔樓：住宅：2萬方公建（商務）：2.83.3萬方地下兩層不計容面積約：2萬方130M110M50M30M80M50M30M商務商務20F公寓公寓22F裙裙商商5F空間花園空間花園規規 劃劃 用用 地地規劃價值分析規劃價值分析規劃業態紅線面積：80m*130m=10400建筑占地：50m*110m=5500商業面積：5500*5F=27500商務面積：50m*30m*20F=30000公寓面積：30m*30m*22

15、F=19800南國中心各業態配比南國中心各業態配比商業商務住宅總體量2750030000198007730036%39%26%/本項目商業及商務為主，住宅為輔，是未來本區域商業新興聚集地，宜撥升商業優勢，帶動商務需求，彌補居住價值缺失。地塊資源價值盤點：地塊資源價值盤點：5號地塊雙面臨街，昭示性強，易于打造標志性建筑，可塑性強。2號地塊形態狹長，進深較深，私密性強，易于打造街區式商業及高檔住宅。1號地塊形態規整，臨街昭示面強，易于打造集中商業商業及地標性建筑。3、4號地塊形態規整，臨街昭示面強，建議后期與2號地進行連接，成為2號地塊展示的窗口。規劃價值分析規劃價值分析規劃價值從1號地自身而言，

16、業態由商業、商務、住宅而組成，自成一個小綜合體項目。其中，商業和商務占了總體量的近75%，因而本案是以商業為主、居住為輔的項目。但從南國中心整體開發而言，后期2、3、4號地將陸續開發，因而1號地肩負以下3個重要使命：1、解決商業突圍2、解決商務需求難點3、住宅價值的提升1號地成功開發對后期地塊開發影響將起到了重要的撬板作用。區區域優勢資源盤點域優勢資源盤點項目地塊解析項目地塊解析項目住宅解析項目住宅解析第第三三部分部分 項目各項目各地塊產業優化發展規劃地塊產業優化發展規劃第四部分第四部分 項目效項目效益分析益分析第一部分第一部分 項目發項目發展目標展目標第二部分第二部分 項目整體定位關鍵結論項

17、目整體定位關鍵結論今日匯報內容今日匯報內容項目商業解析項目商業解析項目定位關鍵結論項目定位關鍵結論1 1、市場總體概況、市場總體概況 2008年，全國房地產市場普遍出現了“銷售停滯、供應積壓、價格下跌”的形勢。中央政府先后出臺了一系列推動房地產行業健康發展的政策和具體措施，但效果有限，成交量仍以剛性需求為主，客戶依然普遍觀望。2008年，全國商品房存量約2.10億，消化周期約需36個月；同期銷量大幅萎縮，同比減少20%，主要城市房價呈現下滑趨勢，漲幅同比回落1.1%。2008年，全國60座重點城市的土地供應總量2378萬，同比下降47%；土地流標率達32%，其中居住用地35%；土地底價成交率9

18、0%，其中居住用地70%。2009年一季度，房地產市場出現了小幅度反彈，一度引發了“二月小陽春”熱潮，但好景不長，至3月初，銷售量和成交價均已明顯回落。目前市場有效需求總量依然偏低，銷售價格下行趨勢增強，市場前景不容樂觀。目前市場有效需求總量依然偏低，銷售價格下行趨勢增強，市場前景不容樂觀。預計未來預計未來2-32-3年，市場風險可能減少，本項目開發與銷售計劃必須保持穩健、謹慎。年，市場風險可能減少，本項目開發與銷售計劃必須保持穩健、謹慎。宏觀市場動態宏觀市場動態2 2、國家政策方向、國家政策方向 2009年3月，國務院總理溫家寶在“兩會”中指出：“采取更加積極有效的政策措施，穩定市場信心和預

19、期，穩定房地產投資，推動房地產業平穩有序發展。”具體措施包括：對符合條件的第二套普通自住房，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策；對住房轉讓環節營業稅，按不同年限實行有區別的稅收減免政策；促進普通住房消費供給，加大對中小套型、中低價位普通商品房建設的信貸支持。同時，加快發展二手房市場和住房租賃市場。鼓勵引導各地因地制宜穩定和發展房地產市場，加強住房市場分類管理。繼續整頓房地產市場秩序，規范交易行為。我們預見：在政府加強主導下，我們預見：在政府加強主導下，“平穩平穩”將是的將是的20092009年中國房地產業的關鍵詞。年中國房地產業的關鍵詞。20092009年新的政策，重點將是強調供需平衡，

20、政策力度和強度都不太可能超過年新的政策，重點將是強調供需平衡，政策力度和強度都不太可能超過20082008年。年。宏觀市場動態宏觀市場動態3 3、市場需求情況、市場需求情況 目前，商品房需求客群多數處于觀望階段，尤其中高端需求的觀望心態更明顯：中低收入群，多屬首次置業者，收入偏低，降價依然買不起，只有放棄；中高收入群，多屬二次置業者，期望較高，降價未止不愿買，隨機而動；高等收入群，多屬投資置業者，資金較緊，越降價越不敢買，觀望更多。在金融危機效果逐步體現的背景下，可支配收入增長放緩，有效客戶群必然縮小，總需求量必然減少，住宅的二次置業需求將持續萎縮，存量房源去化可能更加緩慢。中高收入人群的購房

21、能力尤其是首付能力，可能削弱。而其工作及收入的不穩定，還會增加按揭還款的風險因素，由此，銀行放款時間勢必延長，從而增大開發企業的回款難度和資金壓力。我們預計：中端與高端市場將進一步細化分割，走中間路線或模糊路線的產品，我們預計：中端與高端市場將進一步細化分割，走中間路線或模糊路線的產品，將無法適應更加個性化的需求；高性價比的高品質產品，綜合競爭力將更加突出。將無法適應更加個性化的需求；高性價比的高品質產品，綜合競爭力將更加突出。宏觀市場動態宏觀市場動態1 1、武漢經濟形勢武漢經濟形勢 經濟增長2008年武漢GDP約3960億元，增速15.1%，增速排名全國第6；預計2009年武漢GDP增長將保

22、持11%以上，主要依靠內需拉動。投資力度2008年武漢房地產開發總投資約550億元，同比增長19.6%；預計2009年武漢房地產開發總投資減少，但城市建設將大幅加速。消費潛力2008年武漢人均年收入約16712元，同比增長16.4%；預計2009年武漢人均收入難有大幅增長，消費意識將更加保守。武漢以內向型經濟為基礎，對國際危機的敏感度相對不高，但滯后效應很明顯。武漢以內向型經濟為基礎，對國際危機的敏感度相對不高，但滯后效應很明顯。未來未來2-32-3年后，武漢本地的投資能力和需求能力可能回升。年后，武漢本地的投資能力和需求能力可能回升。中觀市中觀市場動態場動態2 2、武漢住宅市場武漢住宅市場

23、供應總量2008年武漢住宅供應量約1056萬，同比增長3.5%；預計2009年武漢住宅供應將逐漸減少，延期施工項目可能更多。成交總量2008年武漢住宅成交量約518萬，同比減少56.9%；預計2009年武漢住宅成交在“降價”同時，也將有若干波次震蕩。價格水平2008年武漢住宅全年成交價約5099元/，同比上升14.7%；預計2009年武漢住宅價格有20%下行空間，且高低分化更加明顯。預計預計20092009年，武漢住宅在長時間、大范圍、大幅度的下滑與震蕩后，年，武漢住宅在長時間、大范圍、大幅度的下滑與震蕩后，“供大于求供大于求”和和“市價兩無市價兩無”的形勢依然嚴峻，目前全面回暖的時機還為時尚

24、早。的形勢依然嚴峻，目前全面回暖的時機還為時尚早。中觀中觀市場動態市場動態3 3、武漢土地市場、武漢土地市場 供應總量2008年武漢土地供應量約212萬，同比減少45.2%；預計2009年武漢土地將加大供應，以獲取政府急需的建設資金。成交總量2008年武漢土地成交量約102萬，同比減少68.6%；預計2009年武漢土地成交可能持續萎靡，土地置換將更為普遍。價格水平2008年武漢土地成交樓面地價約2117元/，同比降低6.4%；預計2009年武漢地價還將下滑，從而拉低市場樓價、阻礙投資。預計預計20092009年，武漢土地級市場將持續上年的年，武漢土地級市場將持續上年的“供大于求供大于求”，尤其

25、大宗土地交易更難，尤其大宗土地交易更難，對早期低價拿地的開發商而言，既是低成本競爭的商機，也是降低利潤期望的壓力。對早期低價拿地的開發商而言，既是低成本競爭的商機，也是降低利潤期望的壓力。中觀中觀市場動態市場動態4 4、武漢、武漢地方政策地方政策 信貸層面2008年，武漢市各銀行先后出臺新房貸執行細則，但實施滯后；預計2009年，各銀行落實細則后，對促進成交或有作用。交易層面2008年，國家及地方新政對交易的促進作用有限，且熱度已減；預計2009年，住宅交易仍是“以價換量”，行業管理的影響有限。供應層面2008年，武漢經濟適用房開發量約1031萬，同比增加40%；預計2009年經濟適用房開發量

26、約1004萬，同比減少3%。預計預計20092009年，武漢將是存量積壓、房價下跌的重災區，樓市急需地方政府的支持；年，武漢將是存量積壓、房價下跌的重災區，樓市急需地方政府的支持；但相對長沙、鄭州等周邊省會，武漢政府尚無具體措施，對政策的期望度不宜過高。但相對長沙、鄭州等周邊省會，武漢政府尚無具體措施，對政策的期望度不宜過高。中觀中觀市場動態市場動態1 12 23 34 45 56 67 78 89 910101 12 23 34 45 56 67 78 89 91010本案 1、浙商大廈公寓 2、頤和麗景 3、新苑項目 4、萬全城 5、金地名郡 6、天下晶立方 7、萬科城品 8、東立項目 9

27、、創世紀廣場10、崇安鑫城 1、澳門銀座 2、新長江國際 3、君悅尚品 4、天下紅公館 5、觀湖泊金公寓 6、西馬名仕 7、萬科金色家園 8、臺北名居 9、格格屋10、外灘他她寓潛在住宅項目在售住宅項目 周邊在售樓盤多接近尾聲，存量不大；但各類待建項目周邊在售樓盤多接近尾聲，存量不大；但各類待建項目密集；未來兩年內，周邊住宅的密集開工和集中銷售，將帶密集；未來兩年內，周邊住宅的密集開工和集中銷售，將帶來很大壓力。來很大壓力。項目名稱開盤時間現時均價全程均價已售套數可售套數澳門銀座08.10.187000 8400104296君悅尚品08.09.287200 8500290 10觀湖鉑金公寓07

28、.09.236800 9000446 30天下國際公館06.12.09870010000136100葛洲壩大廈待定民生銀行大廈待定漢口銀行大廈招租80/月中華城待定 浙商大廈待定2 2、周邊銷售進度、周邊銷售進度 2008 2008年，周邊樓盤供應減少，去化緩慢，價格在漢口中心區各版塊中降幅較大；年，周邊樓盤供應減少，去化緩慢，價格在漢口中心區各版塊中降幅較大；預計未來預計未來2-32-3年，銷售將隨著年，銷售將隨著“供減需增供減需增”而逐步好轉，但價格水平難有較大回復。而逐步好轉，但價格水平難有較大回復。中觀中觀市場動態市場動態澳門銀座君悅尚品觀湖鉑金公寓天下國際公館葛洲壩大廈民生銀行大廈漢

29、口銀行大廈浙商大廈3 3、周邊工程進度、周邊工程進度 2009 2009年，周邊樓盤的多數已封頂或現房，新增不多，對本案的直接競爭威脅不大；年，周邊樓盤的多數已封頂或現房，新增不多，對本案的直接競爭威脅不大；距案較近近的距案較近近的“浙商大廈浙商大廈”“”“中華城中華城”項目，開發進度與本案接近，威脅較大。項目，開發進度與本案接近，威脅較大。微觀微觀市場動態市場動態賣點梳理南國中心現有條件下的賣點梳理 PART-1 一期住宅指標 PART-2 一期住宅特點 PART-3 一期住宅賣點一期住宅技術指標一期住宅技術指標項目經濟技術指標計容面積：2萬方裙樓：商業：2.53萬方塔樓：住宅：2萬方商務商

30、務住宅住宅住宅體量小，容積率高，舒適度低，規劃限定產品為高層塔樓，住宅體量小，容積率高，舒適度低，規劃限定產品為高層塔樓，公寓公寓3梯梯12戶，通透性會受影響，朝向差。戶，通透性會受影響，朝向差。武廣商圈居住氛圍濃十字核心商業配套佳交通四通達生活超便利中山公園城中村其后高層觀街景后期規劃良好綜合體打造核心商業圈超高層住宅公攤面積大綠化率偏低體閑會所會展中心裙商便居住城中村其后精武路旁邊街區小花園南國造品牌住宅品牌強重心轉移產品跨度小適合客群窄小戶型多產品單一化南北不通透居住欠舒適產品精裝硬件頂級配商務型立面高端物業管人性化服務英倫式管家宏觀中觀微觀地段價值外部配套外部環境發展前景一期規劃一期配

31、套一期環境品牌形象產品配比產品設計裝修配套后期服務一期住宅一期住宅特點特點武廣商圈居住氛圍濃十字核心商業配套佳交通四通達生活超便利中山公園城中村其后高層觀街景復合大盤綜合體打造核心商業圈超高層住宅公攤面積大綠化率偏低體閑會所會展中心裙商便居住城中村其后精武路旁邊方正有序南國造品牌住宅品牌強重心轉移宏觀中觀地段價值外部配套外部環境發展前景一期規劃一期配套一期環境品牌形象產品產品投資投資前景前景可觀可觀一期住宅一期住宅賣點賣點南國中心之市場篇產品定位 南國中心一期住宅產品定位結合市場及產品本身的特點，抓住該項目最大利好投資遠景好的優勢。偉業建議一期住宅定位為：國際化高端商務標準國際化高端商務標準精

32、裝型公寓一期目標客戶定位為：戀城青年過渡居家投資型一期住宅目標市場定位為：漢口中心區高端商務配套一期目標形象定位為：打造成為適應面廣泛的金融商務圈配套一期住宅定位一期住宅定位南國中心之市場篇產品建議產品建議 南國中心一期住宅產品建議產品跨度小適合投資客小戶型多產品單一化方正實用舒適最大化產品精裝硬件頂級配商務型立面高端物業管人性化服務英倫式管家產品建議產品配比產品設計裝修配套后期服務戶型面積()戶數(套)所占比例合計套數合計比例1室0廳1衛356625%13250%456625%2室2廳2衛856625%13250%906625%產品建議產品建議核心問題核心問題武廣商圈居住氛圍濃十字核心商業配

33、套佳交通四通達生活超便利中山公園城中村其后高層觀街景復合大盤綜合體打造核心商業圈高層住宅公攤面積大綠化率偏低體閑會所會展中心裙商便居住城中村其后精武路旁邊方正有序南國造品牌住宅品牌強重心轉移產品跨度小適合客群窄小戶型多產品單一化南北不通透居住欠舒適產品精裝硬件頂級配商務型立面高端物業管人性化服務英倫式管家宏觀中觀微觀地段價值外部配套外部環境發展前景一期規劃一期配套一期環境品牌形象產品配比產品設計裝修配套后期服務如如何何吸吸引引客客戶戶各各類類型型物物業業客客戶戶如如何何相相互互影影響響各各類類型型物物業業之之間間如如何何相相互互影影響響基礎問題基礎問題問問題題二二次次升升級級問問題題升升級級問

34、問題題再再次次升升級級核心問題解決辦法：各物業類型內部循環互動，客戶共享各物業類型內部循環互動，客戶共享相互推動：分為三個銷售期，每批公寓與商業、會展搭配銷售；相互提升：以會展經濟的逐步開展，帶動銷售，不斷提升整體價值；先住后商：以中小面積公寓為先導，先行入市，確保首期資金的快速回籠；租售并舉：先期大規模招商，后期同步開展租售區區域優勢資源盤點域優勢資源盤點項目地塊解析項目地塊解析項目住宅解析項目住宅解析第第三三部分部分 項目各項目各地塊產業優化發展規劃地塊產業優化發展規劃第四部分第四部分 項目效項目效益分析益分析第一部分第一部分 項目發項目發展目標展目標第二部分第二部分 項目整體定位關鍵結論

35、項目整體定位關鍵結論今日匯報內容今日匯報內容項目商業解析項目商業解析項目定位關鍵結論項目定位關鍵結論板塊研究板塊研究區域圖析區域圖析武廣商圈建設大道商圈江漢路商圈 本案距武廣商圈、江漢路商圈、建設大道商圈較近，三大商圈定位各部香甜，覆蓋了各個層本案距武廣商圈、江漢路商圈、建設大道商圈較近，三大商圈定位各部香甜，覆蓋了各個層次的消費群體，并形成各自的特色，多以百貨服飾為主要經營業態。次的消費群體，并形成各自的特色，多以百貨服飾為主要經營業態。在三大商圈的在三大商圈的“夾擊夾擊”之下，如何突出三方的之下，如何突出三方的“圍攻圍攻”，形成自身的特色成為，形成自身的特色成為我們思考的重要問題？我們思考

36、的重要問題？板塊研究板塊研究武廣商圈武廣商圈新世界中心店萬松園商業街萬松園商業街 該商業圈亦也是漢口的傳統商業圈。各大商場在此形成扎堆效應，SOGO、武廣、世貿、新世界、漢商新武展中心等，以其良好的商業氛圍吸引了武漢三鎮的消費者來此購物、休閑。武廣商圈是華中地區最大的集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的大型購物中心。開業第一年，年銷售達10億元，年利潤達1億元，是全國綜合效益最好的單體購物中心。1999年，武商集團投資7億元興建的世貿廣場購物中心開業。世貿廣場樓高58層，是武漢市最高的標志性建筑。加之2000年底莊勝集團與日本崇光百貨共同管理的武漢莊勝崇光百貨商場（SOGO）在此開業。由此,以武漢

37、廣場為核心的復合商業街區逐步形成。2000年后，隨著相鄰建設大道金融一條街的繁榮，武廣商圈輻射范圍開始通過萬松園路向建設大道擴張,新世界中心成為武漢市頂級賣場。板塊研究板塊研究武廣商圈武廣商圈板塊研究板塊研究武廣商圈武廣商圈商圈指標數據表商圈指標數據表商圈名商圈名 武廣商圈武廣商圈總商業建筑面積總商業建筑面積萬平方米萬平方米商圈地域分布東：青年路路口 南：萬松園路路口 西：新華路路口 北：友誼路前端輻射范圍全武漢市、全省物業類型大型電器專賣商場 購物中心 大型商場 專賣店 一般鋪面 連鎖店 大型倉儲零售種類檔次價格食品中檔2060元電器中低檔/中檔6005000元/300010000元日用品中

38、低檔2050元 服裝中低檔/中檔/中高檔100元/以下/100300元/4001000元化妝品中高檔100300元 商場各樓層售價各商場均不出售商場各樓層扣點率1樓27%2樓28%3樓24%街鋪租售情況街鋪不同類型租金A 160元/B 28003200元/月/檔 C 4500元/月/檔D 8000元/月/E 16000元/月/檔街鋪不同類型售價A 不售 B 6000元/平方米C 不售D 不售 E 1000012000元/平方米A A為武漢廣場同街商鋪（靠近新華路路口）新建商鋪為武漢廣場同街商鋪（靠近新華路路口）新建商鋪B B為武漢廣場同街商鋪（靠近新華路路口）為舊商鋪為武漢廣場同街商鋪（靠近新

39、華路路口）為舊商鋪C C為武漢廣場同街商鋪為武漢廣場同街商鋪,在武漢展覽館上面在武漢展覽館上面,小檔位。小檔位。DEDE為武漢廣場對街商鋪為武漢廣場對街商鋪(與中山公園同街與中山公園同街),D),D為只有一層的街鋪為只有一層的街鋪,E,E為兩層街鋪。為兩層街鋪。注注:業態比例按零售：餐飲：娛樂進行對比。業態比例根據各業態所用面積進行測算。業態比例按零售：餐飲：娛樂進行對比。業態比例根據各業態所用面積進行測算。由上表可以得出,武廣商圈已發展的十分成熟,其擁有傳統百貨、專業市場、大型超市及街區商業,在各商場的定位上,也呈現出明顯的不同,如下表:板塊研究板塊研究武廣商圈武廣商圈武廣商圈的主要業態以零

40、售業為主，其中,大部分商場有地下超市。該商圈中經營最好的百貨為武漢廣場，其在零售產品檔次的規劃上則十分慎重，既將中低檔次的產品比例縮小，又沒有盲目將整個產品檔次拉高。在武廣商圈的消費人群中，有50%的消費者屬于外地人。一方面由于鄰近新華路長途客運站和中山公園為其帶來外來客流；另一方面在同地段的百貨中只有武漢廣場把握了這部分外來人口，武漢廣場通過旅游、旅行的相關廣告宣傳將自己定位為武漢標志性的購物場所。武廣核心商圈的市場定位趨于同質化，為了增加整體商業的競爭力，武商集團已準備將下屬三家商場集體規劃為摩爾商業城。板塊研究板塊研究武廣商圈武廣商圈小結小結板塊研究板塊研究江漢路商圈江漢路商圈步行街步行

41、街中山大道臨街商業中山大道臨街商業數碼港數碼港從江漢關至鄱陽街口400米距離形成以金融業、保險業為主體的商業區段。定位是精品購物休閑旅游一條街精品購物休閑旅游一條街，現有各類商業門點305處，其中步行街范圍內（武漢關至江漢四路）有門點183處，涉及服裝、家電、餐飲、金融、百貨等51個行業。從鄱陽街至中山大道300米距離，形成以國家級老字號及現代國內名牌商品為主體的商業區段，從中山大道至江漢四路510米距離，形成以中心百貨商店、港澳中心等現代大型商場為中心的綜合性的商業區段。王府井百貨+佳麗廣場+臨街商業三大主力店沃爾瑪超市”、“大洋百貨”、“時代華納”數碼影城分別占據三幢商廈，其間兩條商業街、

42、兩大休閑廣場相互連接，500多家獨立店鋪形成縱橫交錯的步行街。是集娛樂、休閑、零售為一體的著名商區。民眾樂園最大特色是設計獨特，環形設計利于人氣流通。特色小商業集中，引進的零售品牌都有一定檔次又具備鮮明的時尚特色。板塊研究板塊研究江漢路商圈江漢路商圈板塊研究板塊研究江漢路商圈江漢路商圈商圈名 江漢路商圈總商業建筑面積萬平方米商圈地域分布東：臨南京路 南：臨京漢大道 西：臨前進一路 北：臨武漢關輻射范圍華中地區物業類型購物中心 大型商場 專賣店 一般鋪面 連鎖店 大型倉儲 SHOPPING MAIL 娛樂中心 商業街零售種類檔次價格食品低檔/中檔520元/20100元電器中低檔/中高檔10020

43、00元/200020000元箱包中檔/高檔50350元/4002000元飾品低檔/中檔10100元/100400元鞋低檔/中檔/高檔30100元/80300元/3002000元珠寶中檔/高檔1002000元/200010000元以上商場租售情況商場各樓層租金各商場均不出租，收取入場費300010000元不等商場各樓層扣點率1樓26%2樓28%3樓25%街鋪租售情況街鋪不同類型租金A 350400元/月/平方米B 400500元/月/平方米C 7000080000元/月/檔(外鋪)55-220元/月/平方米(內鋪)街鋪不同類型售價除商圈內萬達商業廣場外，各街鋪均不出售。A為江漢路步行街上街鋪為江

44、漢路步行街上街鋪(均為專賣店均為專賣店)B為中山大道上與王府井同街街鋪為中山大道上與王府井同街街鋪(均為專賣店均為專賣店)C為王府井對街街鋪為王府井對街街鋪江漢路作為武漢的核心商圈，其輻射范圍是整個武漢乃至全省，豐富的產品層次滿足各個階層的需求。本商圈內的娛樂業、零售業、餐飲業均十分繁榮。江漢路商圈是武漢市最為繁榮的代表性街區，其街鋪租金是武漢之首，近幾年，該商圈發展十分迅速,并有和漢正街合圍之勢。同其他商圈比，江漢路商圈更加成熟，故商場定位和街區商業形成了一定的區別和互動，既將低端產品價格降低，又將低端產品的比例控制在小范圍內。該商圈的整體運營態勢要優于其他商圈，一方面是基于歷史和地理位置原

45、因，另一方面因為經營呈現出明顯的差異化和梯度。板塊研究板塊研究江漢路商圈江漢路商圈小結小結板塊研究板塊研究建設大道商圈建設大道商圈發展商：香港新世界坐落：建設大道與新華路交匯處西南角經營面積：約3.5萬平米開業時間：1994年11月客單價：904元商場主要面對城市精英階層的中高檔消費層，并吸引武漢周邊城鎮的高檔消費群體，是武漢乃至華中地區尖端品牌的集中地，主要以國際品牌、中高檔服飾消費為主。由于其開業較早，物業條件的局限性，導致公共空間及休息區較少，略顯擁擠；主力消費群體為25-44歲女性，大專以上學歷、高級白領、政府官員、私營企業主，月家庭收入6000元以上，年百貨消費金額14000元左右。

46、新世界國貿店新世界國貿店板塊研究板塊研究建設大道商圈建設大道商圈商圈名 建設大道商圈總商業建筑面積8萬平方米商圈地域分布建設大道沿線、萬松園片區輻射范圍武漢市物業類型大型商場 專賣店 一般鋪面 連鎖店 商業街零售種類檔次價格食品中檔20100元服裝中高檔30020000元箱包中檔/高檔50350元/4002000元飾品中高檔100400元鞋中檔/高檔80300元/3002000元珠寶中檔/高檔1002000元/200010000元以上商場租售情況商場各樓層租金各商場均不出租，收取入場費500010000元不等商場各樓層扣點率1樓28%2樓258%3樓25%街鋪租售情況萬松片區街鋪租金20050

47、0元/月/平方米街鋪不同類型售價各街鋪均不出售。小結小結綜上所述，建設大道商圈是目前武漢定位檔次最高的商圈，區域內包含了走高檔路線的新世界國貿店和萬松園精品街。雖然體量不如其他商圈之大，但在幾年內已迅速發展成了武漢商業高端市場的標桿；其片區內的特色餐飲已成為漢口片區的餐飲龍頭，與高端零售商業相結合形成高端精英消費層的首選之地。板塊研究板塊研究建設大道商圈建設大道商圈板塊研究板塊研究三大商圈與本案三大商圈與本案經過商業板塊的分析經過商業板塊的分析商業之于本案的意義是什么？商業之于本案的意義是什么？促使本案沖出促使本案沖出“重圍，成為重圍，成為“城市名片城市名片”的重要手段的重要手段帶動商務，幫助

48、商務尋找到市場價值帶動商務，幫助商務尋找到市場價值提升住宅價值，增加本案價值空間提升住宅價值，增加本案價值空間 根據上述三大商圈的分析，我們發現本案在與三大商圈的競爭關系上，應更多的根據上述三大商圈的分析，我們發現本案在與三大商圈的競爭關系上，應更多的體現出體現出“錯位經營、優勢互補錯位經營、優勢互補”的態勢，避免與各商圈內的百貨商家、零售專賣形成的態勢，避免與各商圈內的百貨商家、零售專賣形成直接競爭，突出本案商業的特色，形成直接競爭，突出本案商業的特色，形成引導市場、引導消費者引導市場、引導消費者的商業業態。即：的商業業態。即：板塊研究板塊研究三大商圈與本案三大商圈與本案引導型商業引導型商業

49、 同時，引導本案打破傳統商業模式，避免與區域內成熟商業同時，引導本案打破傳統商業模式，避免與區域內成熟商業短兵相接，有效規劃本案短兵相接，有效規劃本案業態，規避因盲目發展與區域內相同或類似業態而形成的商業布局失衡及過渡扎堆經營，業態，規避因盲目發展與區域內相同或類似業態而形成的商業布局失衡及過渡扎堆經營，造成資源浪費、惡性競爭的局面。造成資源浪費、惡性競爭的局面。我們思考要做什么樣的商業？我們思考要做什么樣的商業？業態篩選業態篩選各類商家選址要求各類商家選址要求注：根據前面對本地塊的分析及結合項目周邊的實際情況，篩選出有可能在本案發展的以上業態5000業態篩選業態篩選周邊業態分布圖析周邊業態分

50、布圖析新世界中心店萬松園商業街萬松園商業街工貿家電國美電器中百倉儲大潤發超市會展中心武漢廣場、世貿廣場、國際廣場SOGO雖然本案符合連鎖電器賣場和超市的選址要求，但雖然本案符合連鎖電器賣場和超市的選址要求，但500米內存在兩個連鎖電器賣場和兩個大型超市。由于此兩種業米內存在兩個連鎖電器賣場和兩個大型超市。由于此兩種業態輻射范圍有限，主要面向本區域內。因此，從市場競爭和飽和度的角度來看，本案不適合再發展連鎖電器賣場和超態輻射范圍有限，主要面向本區域內。因此，從市場競爭和飽和度的角度來看，本案不適合再發展連鎖電器賣場和超市此兩種業態；市此兩種業態；而本區域內百貨的輻射范圍為全市乃至全省，因此，盡管

51、在本案周邊有多家百貨，本案仍有可能發展該業態；而本區域內百貨的輻射范圍為全市乃至全省，因此，盡管在本案周邊有多家百貨，本案仍有可能發展該業態；會展是面向全國的業態，由于其核心的地理位置及武漢市會展市場還處于發展初期，本案旁邊的武展壟斷了會展是面向全國的業態，由于其核心的地理位置及武漢市會展市場還處于發展初期，本案旁邊的武展壟斷了80%的的市場份額，本案發展該業態的機會和競爭并存。市場份額，本案發展該業態的機會和競爭并存。江漢北路商業街業態篩選業態篩選本案商業發展方向本案商業發展方向 根據周邊業態分布情況，從市場競爭和市場飽和的的角度考慮，我們進行第二根據周邊業態分布情況，從市場競爭和市場飽和的

52、的角度考慮，我們進行第二輪的業態篩選，得出以下結論：輪的業態篩選，得出以下結論：會所會所+傳統零傳統零售商業售商業會展會展本案本案傳統商業傳統商業（百貨、購（百貨、購物中心）物中心）輻射于整個華中地區，將本案拔升為輻射于整個華中地區，將本案拔升為“武漢武漢對外經濟窗口對外經濟窗口”輻射周邊區域，沿襲區域傳統輻射周邊區域，沿襲區域傳統商業的熱度商業的熱度輻射周邊商務人群，借助區域內輻射周邊商務人群，借助區域內的成熟商業氛圍，發展零售商業的成熟商業氛圍，發展零售商業本案商業發展方向解析本案商業發展方向解析方向一：以會展為主的商業方向一：以會展為主的商業武漢展 覽館洪山展館東湖經濟開發區展館 目前武

53、漢市運營比較好的三大展館，其中位于漢口解放大道的目前武漢市運營比較好的三大展館，其中位于漢口解放大道的武漢國際會展中心每年武漢國際會展中心每年承辦的會展占武漢展會市場承辦的會展占武漢展會市場 80%左右，展會總數約左右，展會總數約 100 場。場。本案商業發展方向解析本案商業發展方向解析方向一：以會展為主的商業方向一：以會展為主的商業 近年來，武漢會展業發展十分迅速武漢會展業發展十分迅速，一大批品牌展會開始涌現，機博會、光博會、食博會、文博會、醫博會、房博會、汽車展、種子展等一批具有市場潛力的展會深受社會的歡迎，已呈現出武漢品牌展會的雛形，對推動湖北省會展業的發展起到了一定的作用。但這類政府主

54、導型政府主導型展會的強勢發展同時也制約了會展向市場化、專業化發展的進程，擠占了民營會展企業的生存展會的強勢發展同時也制約了會展向市場化、專業化發展的進程，擠占了民營會展企業的生存與發展空間，客觀上形成了不正當、不公平的競爭。與發展空間，客觀上形成了不正當、不公平的競爭。行業現狀：行業現狀：武漢市會展行業尚處于起步階段，武漢市會展行業尚處于起步階段，每年舉辦每年舉辦150多個展會多個展會，僅，僅占全國占全國總數的總數的1.5%；武漢市的展會；武漢市的展會中中90%以上集中以上集中在傳統領域在傳統領域，舉辦的展覽絕大多數是面向本地市民的大眾展會，如，舉辦的展覽絕大多數是面向本地市民的大眾展會，如“

55、房交會房交會”、“食食品博覽會品博覽會”等，全國及地方專業展覽約占等，全國及地方專業展覽約占 30%，自辦，自辦創新展題不足創新展題不足3%；95%以上的展會規模在以上的展會規模在300個個展位以下，展位以下，專業展會不足專業展會不足5%；尚沒有一家展覽集團。；尚沒有一家展覽集團。市場分析：市場分析：1、以民營企業為主導，數量及整體實力弱小，尚未形成核心競爭力，有一定規模及品牌影響力的會展、以民營企業為主導，數量及整體實力弱小，尚未形成核心競爭力，有一定規模及品牌影響力的會展企業更是少之甚少。企業更是少之甚少。2、政府對會展業的扶持缺乏有效的政策和手段，對會展業的管理缺位。在獎勵和鼓勵會展業發

56、展方面、政府對會展業的扶持缺乏有效的政策和手段，對會展業的管理缺位。在獎勵和鼓勵會展業發展方面沒有實質性的舉措。沒有實質性的舉措。3、在全國有影響力的品牌會展較少；會展對產業及市場的推動效果尚不明顯；會展的拉動效應有限。、在全國有影響力的品牌會展較少；會展對產業及市場的推動效果尚不明顯；會展的拉動效應有限。4、全國性大展到武漢的機率與武漢的城市地位嚴重錯位，這與武漢場館的專業性和規模有一定的關系。、全國性大展到武漢的機率與武漢的城市地位嚴重錯位，這與武漢場館的專業性和規模有一定的關系。5、湖北省會展業的發展沒有明晰的定位，缺乏專業性，沒有產業發展的引導機制，沒有形成合力。、湖北省會展業的發展沒

57、有明晰的定位，缺乏專業性，沒有產業發展的引導機制，沒有形成合力。本案商業發展方向解析本案商業發展方向解析本案商業發展方向解析本案商業發展方向解析武漢會展業發展優勢武漢會展業發展優勢1 1、武漢的區位優勢和交通優勢：、武漢的區位優勢和交通優勢：給武漢的會展業發展帶來了國際化優勢和區域優勢。給武漢的會展業發展帶來了國際化優勢和區域優勢。2 2、武漢的商業優勢：、武漢的商業優勢：武漢商品流通和銷售總額居全國大中城市前列，為逐步形成一些特色展會武漢商品流通和銷售總額居全國大中城市前列，為逐步形成一些特色展會打下了良好的基礎。打下了良好的基礎。3 3、科技優勢和產業優勢、科技優勢和產業優勢:在光電子、新

58、材料、機械制造、生物醫藥等優勢產業中將形成各具特在光電子、新材料、機械制造、生物醫藥等優勢產業中將形成各具特色的更多展會。色的更多展會。4 4、傳媒的推進優勢、傳媒的推進優勢:湖北地區傳媒對會展業一直保持著積極支持和推動的態度，使很多展覽享湖北地區傳媒對會展業一直保持著積極支持和推動的態度，使很多展覽享受到了實惠，而且很多媒體是有自辦展會及活動的經驗和心得，為將來的業內合作打下了堅實受到了實惠，而且很多媒體是有自辦展會及活動的經驗和心得，為將來的業內合作打下了堅實的基礎。的基礎。5 5、能力和基礎優勢：能力和基礎優勢：武漢的會展交通條件及配套服務體系和基礎設施不斷完善，具有承辦特大武漢的會展交

59、通條件及配套服務體系和基礎設施不斷完善，具有承辦特大展覽的能力和基礎優勢。展覽的能力和基礎優勢。專業會展場所需求加大專業會展場所需求加大 作為文化重鎮，隨著城市文化建設的力度加強，市民文化意識以及欣賞品位的提升，市場對于專業性強、細分會展場所的需求日趨加大。而市場也的確需要一批專業化、細分的會展場所，用于引領文化風潮、提供行業訊息，因此，特色型、時尚性、專業化、擁有一定文化經濟傳承的會展場所有較大的市場機會點。本案商業發展方向解析本案商業發展方向解析本案商業發展方向解析本案商業發展方向解析根據前述我們初步判斷本案的會展商業的發展方向為根據前述我們初步判斷本案的會展商業的發展方向為特色型、時尚性

60、、專業化、擁有一定文化經濟傳承的會展場所。特色型、時尚性、專業化、擁有一定文化經濟傳承的會展場所。本案會展本案會展提供信息提供信息交換平臺交換平臺廠商廠商有項目尋資金有項目尋資金投資者投資者有資金尋項目有資金尋項目主要功能主要功能 ：項目投資信息交流平臺：項目投資信息交流平臺附加功能附加功能 ：廠家產品展示和招商渠道：廠家產品展示和招商渠道 。服務人群定位：投資者、發展型企業服務人群定位：投資者、發展型企業運作要求：運作要求：甄選具有品質品牌保證的廠家進入，保證本案高端專甄選具有品質品牌保證的廠家進入，保證本案高端專業的會展商業特色；業的會展商業特色；4 41 12 23 3本案商業發展方向解

61、析本案商業發展方向解析會展的特征會展的特征本案商業發展方向解析本案商業發展方向解析我們要做的是我們要做的是拉動武漢經濟發展引擎，發展武漢信息窗口拉動武漢經濟發展引擎，發展武漢信息窗口城市貢獻者城市貢獻者武漢名片武漢名片經濟領航員經濟領航員我們要成為我們要成為新模式商業開拓者新模式商業開拓者本案商業發展方向解析本案商業發展方向解析 避免與傳統商業正面競爭，開辟新的商業領域避免與傳統商業正面競爭，開辟新的商業領域拔升城市形象、提升城市競爭力、優化城市投資環境拔升城市形象、提升城市競爭力、優化城市投資環境提高區域知名度、拓寬區域發展通道、提高區域知名度、拓寬區域發展通道、增強區域經濟活力、提高區域升

62、值潛力、重塑區域格局增強區域經濟活力、提高區域升值潛力、重塑區域格局 為投資群體提供更多投資信息，推動經濟發展為投資群體提供更多投資信息，推動經濟發展 將會展作為可銷售產品，在武漢尚無前例可尋，將會展作為可銷售產品，在武漢尚無前例可尋，市場接受度不可預見市場接受度不可預見由于對其認知度不高，客戶培養教育需要較長由于對其認知度不高，客戶培養教育需要較長時間時間優優 勢勢劣劣 勢勢方向一：會展商業方向一：會展商業通達性強，成為銜接區域商圈的連接點通達性強，成為銜接區域商圈的連接點易形成自身獨特的商業特色，細分會展市場，易形成自身獨特的商業特色，細分會展市場，形成區域引導型商業形成區域引導型商業帶動

63、商務部分，提升商務價值帶動商務部分，提升商務價值聚集人氣，為后期商業打下堅實基礎聚集人氣，為后期商業打下堅實基礎公司公司受訪人受訪人職位職位對本案的對本案的看法看法BIBUBIBU李經理湖北地區市場經理1.地理位置有優勢，交通便利；2.關注租金價格，考慮到承租問題；3.關注進駐廠家的品牌層次和數量；4.關注后期整體推廣方式。對會展經濟的對會展經濟的看法看法1.對于期望品牌價值不斷提升的企業有一定幫助；2.對比其他渠道，會展更具實效性；3.如果能夠有專業、集中、長效的展館進行展示，更容易找到目標客群。本案商業發展方向解析本案商業發展方向解析傾聽廠家的聲音傾聽廠家的聲音本案商業發展方向解析本案商業

64、發展方向解析備注：一般廠家年推廣費用通常為年銷售額的8-12%，而本案采取的會展推廣渠道為整體推廣費用的12%左右，按上表鋪型計算，年租金最低為1.2萬元左右，反推可得凡年銷售額在120萬以上的廠家均能承受本案租金；會展各項指標預測費用表會展各項指標預測費用表總面積總面積（）（）總鋪數總鋪數(鋪）鋪）本案主本案主力鋪型力鋪型（）（）主力鋪主力鋪型占比型占比本案所需年租金本案所需年租金（元（元/鋪）鋪）年推廣費年推廣費（元）（元）年銷售額（元）年銷售額（元）2200022000135213529 930%30%12,960 12,960 103,680 103,680 1,296,000 1,2

65、96,000 181825%25%25,920 25,920 207,360 207,360 2,592,000 2,592,000 272725%25%38,880 38,880 311,040 311,040 3,888,000 3,888,000 363610%10%51,840 51,840 414,720 414,720 5,184,000 5,184,000 454510%10%64,800 64,800 518,400 518,400 6,480,000 6,480,000 會展經濟測算會展經濟測算面積（）面積（）總成本（元）總成本（元）預計租金預計租金（元（元/月）月）預計售預

66、計售價（元）價（元）總收入（元）總收入（元）總收益（元）總收益（元）土地成本土地成本（元）（元）建安費（元）建安費（元）管理費管理費 （元）（元）其他成本（元）其他成本（元）22000220008,958,400 8,958,400 55,000,000 55,000,000 1,650,000 1,650,000 7,700,000 7,700,000 120 120 18,000 18,000 372,240,000 372,240,000 298,931,600 298,931,600 73,308,400 73,308,400 備注：1.武漢展覽館場租200-500元/次（不同位置價格

67、有所出入，由于其屬于次租性質，因此單天租賃價格較高，本案結合周邊商鋪租賃價格，參考武漢展覽館價格，評估廠家承租能力后，本案平均租金估測為120元/月；2.銷售價格按照投資回報8%推算。本案商業發展方向解析本案商業發展方向解析本案商業發展方向解析本案商業發展方向解析方向二：會所方向二：會所+傳統零售商業傳統零售商業由于本案在城市核心商業圈內，地鄰商務中心區域，區域內擁有眾多商務客群，存在大量的由于本案在城市核心商業圈內，地鄰商務中心區域，區域內擁有眾多商務客群，存在大量的商務消費需求。因此，初步判斷本案具有發展商務會所的可能性。商務消費需求。因此，初步判斷本案具有發展商務會所的可能性。基于本案處

68、于武廣商圈、江漢路商圈附近，延續其成熟的商業氛圍，初步判斷有發展傳統零基于本案處于武廣商圈、江漢路商圈附近，延續其成熟的商業氛圍，初步判斷有發展傳統零售商業的可能性。售商業的可能性。主要功能主要功能 ：商務信息交流平臺，商務會談服務平臺，商務研討及培訓平臺。：商務信息交流平臺，商務會談服務平臺，商務研討及培訓平臺。附加功能附加功能 ：餐飲、娛樂、休閑、健身等后勤支援：餐飲、娛樂、休閑、健身等后勤支援 。服務人群定位：商務人士，中小企業主和中等收入以上有一定經濟實力的商務人群服務人群定位：商務人士，中小企業主和中等收入以上有一定經濟實力的商務人群物業要求：要求交通便利、環境清雅的獨樓，要有停車場

69、，物業要求：要求交通便利、環境清雅的獨樓，要有停車場，4 41 12 23 3商務會所特征商務會所特征本案商業發展方向解析本案商業發展方向解析本案商業發展方向解析本案商業發展方向解析我們要做的是我們要做的是高端商務會所高端商務會所區域商務消費中心區域商務消費中心我們要成為我們要成為本案商業發展方向解析本案商業發展方向解析 避免正面與傳統商業激烈競爭避免正面與傳統商業激烈競爭拔升區域形象、優化區域商務環境拔升區域形象、優化區域商務環境填補區域商務休閑消費不足，增加商務消費市場產品供應填補區域商務休閑消費不足，增加商務消費市場產品供應 由于其區域內成熟的商業氛圍，豐富的業態和產由于其區域內成熟的商

70、業氛圍，豐富的業態和產品檔次，傳統零售商業很難做到區域補缺品檔次，傳統零售商業很難做到區域補缺會所變現較為困難，不利于本案資金快速回籠會所變現較為困難，不利于本案資金快速回籠優優 勢勢劣劣 勢勢方向二方向二：會所：會所+傳統零售商業傳統零售商業走差異化路線，為本案傳統零售商業吸引高端客群走差異化路線，為本案傳統零售商業吸引高端客群由于面積限制，該零售業只能規劃為中小型零售由于面積限制，該零售業只能規劃為中小型零售周邊存在建筑形象低檔，不利于高檔傳統商業周邊存在建筑形象低檔，不利于高檔傳統商業的打造的打造本案商業發展方向解析本案商業發展方向解析方向三方向三：傳統零售商業（百貨、購物中心）：傳統零

71、售商業（百貨、購物中心）主要功能主要功能 ：購物：購物附加功能附加功能 ：餐飲、娛樂、休閑、健身等。餐飲、娛樂、休閑、健身等。服務人群定位廣泛，經濟實力、年齡層次跨度較大。服務人群定位廣泛，經濟實力、年齡層次跨度較大。物業要求：要求交通便利，有停車場。物業要求：要求交通便利，有停車場。4 41 12 23 3傳統商業（百貨、購物中心）特征傳統商業（百貨、購物中心）特征本案商業發展方向解析本案商業發展方向解析本案商業發展方向解析本案商業發展方向解析我們要做的是我們要做的是區域傳統商業新秀區域傳統商業新秀本案商業發展方向解析本案商業發展方向解析 延續區域商圈成熟商業氛圍，易于形成知名度延續區域商圈

72、成熟商業氛圍，易于形成知名度 市場飽和度較高市場飽和度較高，區域內傳統零售業競爭激烈區域內傳統零售業競爭激烈產品不易形成差異化，難以尋找自身的商業特色產品不易形成差異化，難以尋找自身的商業特色優優 勢勢劣劣 勢勢方向三方向三：傳統零售商業：傳統零售商業受長途汽車站和周邊存在低檔建筑影響，不利于受長途汽車站和周邊存在低檔建筑影響，不利于高檔傳統商業的打造高檔傳統商業的打造通達性強，成為銜接區域商圈的連接點通達性強，成為銜接區域商圈的連接點處于武廣商圈和江漢路商圈的中間地帶，消費處于武廣商圈和江漢路商圈的中間地帶，消費人群易被截流，難以形成有效消費人群人群易被截流，難以形成有效消費人群商業業態發展

73、方向研究商業業態發展方向研究成行成市成行成市（同質同類）（同質同類）完全補缺完全補缺（同系不同類）（同系不同類）擴大主題擴大主題（不同系不同類）（不同系不同類）補缺者補缺者商業模式商業模式商業模式限制條件商業模式限制條件本項目擬和度分析本項目擬和度分析成行成市成行成市需求持續增加，高需求持續增加，高經營水平；借勢，經營水平；借勢，吸引客戶、共享客吸引客戶、共享客戶、爭奪客戶；在戶、爭奪客戶；在成熟商圈周邊延展成熟商圈周邊延展較易實現較易實現成行成市的業態均成行成市的業態均飽和，市場無持續飽和，市場無持續增加的需求增加的需求補缺者補缺者市場確實存在空白，市場確實存在空白，有一定的風險有一定的風險

74、性性由于市場確實存在由于市場確實存在一定空白及飽和業一定空白及飽和業態，因此本項目條態，因此本項目條件，適合該模式件，適合該模式解決方案解決方案 根據前述，我們了解到到本案商業的三個發展方向各有優劣，利弊兼具，秉著將根據前述，我們了解到到本案商業的三個發展方向各有優劣，利弊兼具，秉著將優勢放大，劣勢規避的原則，我們重新樹立三個方向后發現：優勢放大，劣勢規避的原則，我們重新樹立三個方向后發現：方向一：會展商業方向一：會展商業方向二：會所方向二：會所+傳統商業傳統商業方向三方向三:傳統商業（百貨、購物中心）傳統商業（百貨、購物中心）65%優劣勢對等劣勢大于優勢優勢大于劣勢解決方案解決方案結合三個發

75、展方向的優劣勢分析和業態的綜合篩選，我們認為本案商業適合的發展方向是：結合三個發展方向的優劣勢分析和業態的綜合篩選，我們認為本案商業適合的發展方向是：會展（主）會展（主）+會所（輔）會所（輔）區區域優勢資源盤點域優勢資源盤點項目地塊解析項目地塊解析項目住宅解析項目住宅解析第第三三部分部分 項目各項目各地塊產業優化發展規劃地塊產業優化發展規劃第四部分第四部分 項目效項目效益分析益分析第一部分第一部分 項目發項目發展目標展目標第二部分第二部分 項目整體定位關鍵結論項目整體定位關鍵結論今日匯報內容今日匯報內容項目商業解析項目商業解析項目定位關鍵結論項目定位關鍵結論項目梳理回顧項目梳理回顧項目面臨的問

76、題項目面臨的問題項目存在的機會項目存在的機會目標客戶描述目標客戶描述實現項目突圍強化項目品牌實現對客戶的主動影響實現形象提升配套完善區域前景明顯差異化生活方式的真實體驗轉型轉型差異化成熟生活社區差異化成熟生活社區有錢無項目喜歡體驗式購物的樂趣尊享身份快樂生活注重快樂和健康注重快樂和健康我們定位是什么？我們定位是什么？地鐵資源地鐵資源對輻射圈地域價值對輻射圈地域價值的重新定義。的重新定義。CBDCBD、CLDCLD資資源源形成了武漢形成了武漢核心財富圈核心財富圈定位依據定位依據會展資源會展資源城市經濟增長的城市經濟增長的“發動機發動機”全球經濟化的產物全球經濟化的產物中國的朝陽產業中國的朝陽產業

77、 可利用主要資源可利用主要資源三三大資源大資源項目整體定位設想項目定位闡述南國地塊南國地塊 華中首席華中首席以會展為核心以會展為核心的城市綜合體的城市綜合體，代表武漢未來新城市都心生活的開啟。代表武漢未來新城市都心生活的開啟。NO.NO.1 1 定位關鍵定位關鍵強調項目是真正以會展區2為核心的作品，突出項目的先機性；同時強調項目關于生活方式的創新，突出項目的未來性。未來住在這里的人們將最先享受到會展經濟和城市新中心帶來的生活升級，從居住、辦公、休閑、娛樂、購物、居住、辦公、休閑、娛樂、購物、商務、交友商務、交友等各個方面得到前所未有的國際品質體驗。由定位引發的由定位引發的開發課題研究開發課題研

78、究地段價值的再挖掘成熟商業圈的構建完善配套設施打造交通便捷度提升總價位的可接受度戶型面積的利用率未來新生活方式提倡品牌效應的營造項目生活方式設想場所與空間的變化對本案生活方式的影響市政廣場展覽館體育場大劇院步行街購物街酒吧街美食街購物中心運動城洗浴城游戲城虛擬世界互聯網創意中心辦公集群從當代城市人經常出入的場所與空間來看，豐富性和創意性越來越具備。項目項目生活方式生活方式設想設想會展區的未來生活構架與本案生活方式的對接會展區的未來生活構架與本案生活方式的對接Shopping MallExhibitionHotelConventionOfficeShopping StreetApartment出

79、行居住交流工作娛樂休閑購物賣場、購物中心、商業街酒吧街、養生健身會所娛樂城、會所寫字樓、SOHO辦公會展中心、會議中心高端住宅、五星酒店軌道交通、公共交通、繞城高速第三部分第三部分 項目各項目各地塊產業優化發展規劃地塊產業優化發展規劃第四部分第四部分 項目效項目效益分析益分析第一部分第一部分 項目發項目發展目標展目標第二部分第二部分 項目整體定位關鍵結論項目整體定位關鍵結論今日匯報內容今日匯報內容操作可實現性操作可實現性1號地未拆遷號地未拆遷2號地未拆遷號地未拆遷未拿地未拿地循里門飯店循里門飯店 未拆遷未拆遷未拆遷未拆遷生態居住區都市休閑區商務核心區商貿核心區辦公區城市居住區城市居住區城市居住

80、區社區商業項目地塊劃分4大功能區，細分為9個功能塊結合對項目地塊情況，結合對項目地塊情況，進行項目功能排布進行項目功能排布生態居住區都市休閑區商務核心區商貿核心區辦公區城市居住區城市居住區城市居住區社區商業這里有商住公寓、現代這里有商住公寓、現代化都市住宅區、商業街化都市住宅區、商業街等等，是具有現代都市感，是具有現代都市感的生活區。的生活區。這里有豐富的休閑娛樂這里有豐富的休閑娛樂設施、文體健身場所、設施、文體健身場所、文化科普展館、中高檔文化科普展館、中高檔居住區，是工作之余放居住區，是工作之余放松身心的地方松身心的地方這里有設計創意企業辦公、藝術這里有設計創意企業辦公、藝術家工作室、創意

81、街區、新產品新家工作室、創意街區、新產品新技術展示交易中心、商務服務、技術展示交易中心、商務服務、時尚消費場所、高尚居住，是武時尚消費場所、高尚居住，是武漢新漢新思想、新創意的發源地思想、新創意的發源地這里有的高品質居住空間、完善的市政配套和生活配套設施。這里是武漢最具有這里有的高品質居住空間、完善的市政配套和生活配套設施。這里是武漢最具有代表性的以休閑、健康為主題的大型社區，是武漢中代表性的以休閑、健康為主題的大型社區，是武漢中產階層的專屬生活領地產階層的專屬生活領地。1 1號地塊號地塊(商貿核心區商貿核心區)作用：作用：突圍、立名突圍、立名需加強產品的輻射力需加強產品的輻射力,是承擔項目的

82、核心地塊是承擔項目的核心地塊.商貿核心區是整個項目的撬板，實現項目整體發展的關鍵；為實現各個地塊的聯動，必須在功能上對商貿核心區進行補充完善，使之成為一個具備復合功能、充滿活力的核心項目。p 1號地塊(商貿核心區)核心項目l 辦公：地標性的南國大廈l 商業：大型會展中心、文化產品交易市場l 居住：城市e公寓l 休閑：大型頂級會所地塊價值分析地塊價值分析發展建議發展建議核心項目國際會展中心：打造一個永久的華中產業展示平臺,為企業加盟、新產品展示提供平臺和場所。指標指標擬合情況擬合情況發揮土地價值發揮土地價值地塊臨街面長，展示性和昭示性較好，選擇，才能充分發揮土地價值與控規的協調與控規的協調與控規

83、較為協調，控規中本地塊功能以商業為主.在區域發展中承在區域發展中承擔的功能擔的功能以商業功能為主，兼具商務合居住功能.由于所處區位，應適當加大商業、商務功能實現價值最大化調整難度調整難度目前規劃未報，調整難度較低計容面積7.8萬方商業2.5-3萬方公建2.8萬方-3.3萬方住宅2萬方1 1號地塊發展建議：以商業和商務功能為主，發展標志性的號地塊發展建議：以商業和商務功能為主，發展標志性的核心項目核心項目南國會展中心南國會展中心地塊價值分析地塊價值分析核心項目國際會展中心集核心項目國際會展中心集展示和交展示和交易易平臺于一體，是新經濟平臺于一體，是新經濟示范區的核心示范區的核心產品發布產品發布項

84、目加盟項目加盟名品展示名品展示地塊價值分析地塊價值分析2 2、3 3、4 4號地塊號地塊(都市休閑區都市休閑區)：拔升、影響拔升、影響項目立意作用項目立意作用,需加強產品的輻射力需加強產品的輻射力,是承擔項目的核心地塊是承擔項目的核心地塊.都市休閑區是整個項目的紐帶，是連動項目各個地塊價值的實現項目整體發展的關鍵性板塊；為實現各個地塊的聯動，必須在功能上對都市休閑區進行充分完善，使之成為一個具備復合功能、充滿活力的核心項目。p 2號地塊(都市休閑區)核心項目l 商業：錯矩陣商業街、集中式SHOPPING MALLl 居住：城市高檔住宅地塊價值分析地塊價值分析2 2、3 3、4 4號地塊發展建議

85、：以商業和居住功能為主，以提升項目號地塊發展建議：以商業和居住功能為主，以提升項目整體價值及連動性功能為目標整體價值及連動性功能為目標錯矩陣商業街錯矩陣商業街2 2號地塊功能號地塊功能新產品發布現場新產品發布現場休閑娛樂休閑娛樂體驗式購物體驗式購物城市居住新概念城市居住新概念地塊價值分析地塊價值分析整體排布生動，為居住和休閑提整體排布生動，為居住和休閑提供了無限可能；底層彎曲的街供了無限可能；底層彎曲的街道是商業富有活力的關鍵道是商業富有活力的關鍵“明星餐飲”：結合影視明星的號召力，吸引各地FANS“片場餐飲”：重現經典影視作品場景，滿足影視作品愛好者的體驗需求“超女餐飲”：以歷年超女比賽為餐

86、廳/酒吧的主題曲折的街道設計，能賦予人們沉迷其中的樂趣，永遠有驚喜，永遠有情趣，這是商業活力的來源搖滾歌手鄭鈞所擁有的酒吧“錦衣玉食”歌手齊秦所擁有的餐廳“齊秦麻辣鍋”地塊價值分析地塊價值分析南京路商圈南京路商圈地鐵口地鐵口地鐵口地鐵口新天地新天地淮海中路商務圈淮海中路商務圈案例一（上海）新天地案例一（上海）新天地舊改啟動項目新天地為上海太平橋改造的啟動項目城市中心的中心新天地距淮海中路高檔消費商業區600米左右占地面積52萬m2太平橋改造的范圍緊鄰淮海中路商務圈北至太倉路西至馬當路南至自忠路東至西藏南路原自然街坊23個原居住人口7萬人案例參考案例參考新天地項目整體包括了南北兩里的商業、高級住

87、宅、甲級寫字新天地項目整體包括了南北兩里的商業、高級住宅、甲級寫字樓區、集團總部等；樓區、集團總部等；p太平橋改造規劃太平橋改造規劃A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬，水面面積1.2萬，地下為車庫，已成為市中心景觀B新天地，占地新天地，占地3萬，萬，建面建面6萬，分南、北里。萬，分南、北里。C翠湖天地高級住宅小區，總建68萬D企業天地甲級寫字樓區，總建面50萬，興建辦公樓、酒店、商場等E瑞安集團總部大樓，區域的標志性建筑案例參考案例參考新天地項目定位：國際化休閑、文化、娛樂中心新天地項目定位：國際化休閑、文化、娛樂中心功能定位：功能定位：集餐飲、購物、娛樂等功能于一身客戶定位：客戶定位：上海的小

88、資一族、居住在上海的外籍人士以及到達上海的中外游客 功能構成功能構成客戶定位客戶定位具有具有shoppingmallshoppingmall功能功能提供一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費的場所定位三步曲：多功能，旅游景點，國際化定位三步曲：多功能，旅游景點，國際化將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集在一起 上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地 一個國際交流和聚會的地點會有很多的活動在新天地舉行，很多人在上海新天地聚會 案例定位案例定位現代（時尚）商業現代（時尚）商業+傳統（石庫門）建

89、筑元素；商業因建筑具有傳統（石庫門）建筑元素；商業因建筑具有了人文歷史的底蘊，建筑應商業具有了都市時尚的活力，是一個了人文歷史的底蘊，建筑應商業具有了都市時尚的活力，是一個融合了歷史與現代，東方與西方的產物融合了歷史與現代，東方與西方的產物 ；案例參考案例參考新天地北里主要以石庫門建筑表現手法，以臨街式商鋪為主；新天地北里主要以石庫門建筑表現手法，以臨街式商鋪為主；新天地北里，面積不到兩公頃，原先由縱橫交錯的15個里弄，密布著3萬平方米的舊房屋，其中最早的建于1911年，最遲的建于1933年。案例參考案例參考新天地南里新天地南里現代建筑為表現手法，集中式商鋪為主；現代建筑為表現手法，集中式商鋪

90、為主；案例參考案例參考新天地業態分布和組成新天地業態分布和組成餐飲零售/服務藝術休閑娛樂22家，其中11家為歐美風味24家，主要為工藝品、飾品、家居用品12家，主要為酒吧、藝術工作室、迪士高等3540354020251.21.4萬1.21.4萬0.70.88萬平米n北里業態主要為餐飲、零售/服務和藝術休閑娛樂，3.5萬平n南里以一座總建面為2.5萬平米的購物、娛樂、休閑中心為主。該中心共五層，商業業態包括國際影城、劇院餐廳、家居用品、健身及水療俱樂部、酒店式服務公寓（53套單元）、麥當勞餐廳、哈根達斯、甜品店等。餐飲零售/服務藝術休閑娛樂3745180.82萬平1萬平0.4萬平估算的業態比例零

91、售：餐飲：休閑娛樂38：42：20案例業態案例業態案例參考案例參考項目位于朝陽區光華路九號，位于迎賓國道東大橋路東側，緊鄰國貿、嘉里中心等眾多頂級寫字樓及世貿國際公寓、新城國際等名品公寓，坐鎮北京CBD西區門戶，連接北京第一使館區、朝外商業圈、長安街等北京重要的城市節點與商業、文化動線。項目2005年年底正式招商，現房入住，2006年9月開業。案例二（北京）世貿天階案例二（北京）世貿天階項目定位是“結合美食、娛樂、空間藝術(歐式立面、挑空空間等)、時尚信息櫥窗以滿足看、聽、嗅、味、觸的全感官之旅的休閑購物場所”，將提供室內及戶外的購物廣場和日不落街的晝夜休閑空間。項目將為CBD內的中高收入的白

92、領提供流行時尚零售業態及商業服務設施，將結合6星級NightClub異域特色主題餐廳、酒吧、精致生活超市、家居生活、Spa、美食廣場、品牌旗艦店，集中展示等于一體。結合以上案例,我方認為本案234號地塊具有無法比擬的價值屬性,結合項目的形狀,用地性質,以及再整個項目中承擔的責任,我方建議234號地塊選擇以:錯矩陣商業街+大型集中商業+高尚生活住宅為主的模式進行開發.便于項目價值利益及品質利益最大化.綜合配套區：完善服務功能，成為綜合配套區：完善服務功能，成為滿足居住區居民日常滿足居住區居民日常生活、休閑、娛樂等需求的商業服務核心區生活、休閑、娛樂等需求的商業服務核心區u綜合配套區將是滿足居住區

93、居民日常生活、休閑、娛樂等需求的核心區；u為實現綜合配套服務，必須在功能上對綜合配套區進行補充完善，使之成為一個具備復合功能的商業服務核心區。風味酒樓、餐館、咖風味酒樓、餐館、咖啡廳、酒吧、茶館等啡廳、酒吧、茶館等電電游、美容游、美容等等便利店便利店社區公園社區公園家紡、小型家居家紡、小型家居l綜合配套區現狀功能構成l商業：便利店，餐飲，干洗店等l居住：高尚社區p綜合配套區規劃綜合功能構成體系綜合配套區規劃綜合功能構成體系提供配套提供客源提供客源提升形象提供配套提供客源提升形象提供配套提供配套提出要求項目各個功能內部循環項目各個功能內部循環提供配套提供客源提供客源提升形象提供配套提供客源提升形

94、象提供配套提出要求提供客源提供配套項目各個功能內部循環項目各個功能內部循環提供配套提供客源提供客源提升形象提供配套提供客源提供配套提出要求提供配套提供客源提供配套項目各個功能內部循環項目各個功能內部循環提供客源提升形象提供配套提升形象提供客源提供客源提升形象提供配套提供客源項目各個功能內部循環項目各個功能內部循環提升形象提供配套提供客源一期功能特征，必是一期功能特征，必是“多功能、互動型多功能、互動型”提出要求提供配套提供配套提出要求提供配套提出要求項目各個功能內部循環項目各個功能內部循環提供配套提出要求提供客源提升形象提供配套提供客源提升形象提供配套提出要求提供客源提供配套一期一期:每種功能

95、均可互動每種功能均可互動,最終促成內循環體系最終促成內循環體系.項目各個功能內部循環項目各個功能內部循環提升形象提供配套分期開發原則n結合地上建筑物分布密度，選擇拆遷費用較小且相對獨立的區域首先開發。n在成功啟動后，仍選擇拆遷難度相對較小的區域優先開發。市場導向原則n分期規模與市場消化能力相適應。n分期規模與企業資金約束相適應，拆遷成本與開發成本所需資金必須與企業財力資金能力結合。功能物業價值提升原則 n地塊功能物業能提升區域整體價值，在企業資金允許的條件下優先開發。n商業部分開發時機的選擇遵照以下兩點原則：1.具有現房展示效果。2.招商（銷售）與項目開發同步進行，當招商（銷售）規模可以保證商

96、業中心的順利運營時，即可開始商業中心的開發。資金約束及取地難易程度相結合原則展示性原則n分期開發宜結合各地塊臨路狀況，選擇昭示性良好的地塊優先開發。n選擇一定量的體現項目URD特色的功能物業優先開發。啟動區n項目北部區域n交通主干道一側昭示性強n通達性好n與市區聯系緊密n地塊規模適合大規模項目啟動規模n拆遷難度相對較小n企業先取得土地一期n交通主干道一側昭示性強n通達性好n拆遷量小二期n超大地塊，形狀較規整，易于內部景觀的打造n臨近江漢北路n商業中心建成n項目品牌效應凸現n地塊拆遷量小n臨近小學n臨近江漢路n臨近解放大道n臨近批發市場n商業成熟，會展帶來大量的消費群體三期四期n項目最后拆遷地塊

97、n超大地塊，形狀規整，易于內部景觀的打造n易于打造最優的居住環境n商業中心建成n社區高度成熟n項目品牌效應凸現依據地塊資源、項目開發戰略和開發節奏等因素確定項目依據地塊資源、項目開發戰略和開發節奏等因素確定項目地塊的開發次序地塊的開發次序分期開發策略分解分期開發策略分解南國中心南國中心都市都市現代現代多元多元風情風情創新創新顛覆顛覆融合融合經典經典啟動啟動+一期一期采用市場主流需求產品入市加入口集中展示的啟動策略，追求銷售速度和資金回籠采用市場主流需求產品入市加入口集中展示的啟動策略，追求銷售速度和資金回籠 主流年主流年二期二期通過城市級特色商業內街和一期入住區域等現場展示，體現多元風情的都市

98、休閑生活方式；通過城市級特色商業內街和一期入住區域等現場展示，體現多元風情的都市休閑生活方式；結合商業街開街、廣場投入使用等大事件營銷活動，全面提升結合商業街開街、廣場投入使用等大事件營銷活動，全面提升 項目價值影響力項目價值影響力 價值年價值年三期三期通過前期項目形象的深刻導入，建造高檔酒店，引爆市場，建立區域地標，完成項目從生活方式到產品的通過前期項目形象的深刻導入，建造高檔酒店，引爆市場，建立區域地標，完成項目從生活方式到產品的轉化轉化 創新年創新年四期四期結合前期商業及住宅等核心配套的啟用，標榜成熟社區，稀缺之選，完成物業整體開發結合前期商業及住宅等核心配套的啟用，標榜成熟社區，稀缺之

99、選，完成物業整體開發 回歸年回歸年一期一期樣本樣本 City Face三期三期一品空間一品空間 City Mix四期四期領秀領秀 City Garden二期二期摩登街區摩登街區 City Walk開發周期開發周期分期價值特質分期價值特質售樓處、入口廣場、售樓處、入口廣場、時尚商業、樣板區時尚商業、樣板區特色商業內街特色商業內街主入口城市廣場主入口城市廣場創新建筑形創新建筑形成的區域性成的區域性地標建筑地標建筑完善的配套和完善的配套和入住人群形成入住人群形成的高成熟度的高成熟度第三部分第三部分 項目各項目各地塊產業優化發展規劃地塊產業優化發展規劃第四部分第四部分 項目效項目效益分析益分析第一部分

100、第一部分 項目發項目發展目標展目標第二部分第二部分 項目整體定位關鍵結論項目整體定位關鍵結論今日匯報內容今日匯報內容會展經濟測算會展經濟測算社會效益分析社會效益分析南國品牌轉型南國品牌轉型社會效益分析社會效益分析p展示武漢新經濟示范區形象，提升項目知展示武漢新經濟示范區形象，提升項目知名度名度項目將建設成為城市功能明晰、產業特色鮮明、生活舒適便利的新經濟示范區，優美環境資源與現代化城市建設完美結合，形成獨特的吸引力，項目將成為體現武漢新思想、新文化的城市名片。會展經濟的發展將極大改善項目形象，帶動人氣，提高項目知名度和美譽度。p城市化進程的強力推進，提升項目整體價城市化進程的強力推進，提升項目整體價值值通過交通網絡、服務配套等基礎設施建設以及周邊商務、商業的不斷成熟，項目的吸引力將不斷增加，利于提升整體價值。p打造特色產業集群，擴大區域競爭優勢打造特色產業集群，擴大區域競爭優勢以會展為核心，構建華中地區最具示范效應的會展產業群。大規模的房地產、商業、創意產業開發迅速提升區域經濟水平，刺激消費需求，拉動GDP增長。南國品牌轉型南國品牌轉型匯報結束，謝謝聆聽半步先鋒，引領區域