1、養老住宅專題上海同策房產咨詢股份有限公司關注 市場動態專題專題 Tospur Consulting專題專題淺談老年公寓前期操作要點淺談老年公寓前期操作要點由一條新聞而引發的物業發展設想由一條新聞而引發的物業發展設想 Tospur Consulting中國社會保險法誕生，養老金全國統籌五年后實現異地中國社會保險法誕生，養老金全國統籌五年后實現異地“漫游漫游”經過四次審議之后，全國人大常委會于2010年10月28日下午高票通過了社會保險法。該法于2011年7月1日實施。這是最高國家立法機關首次就社保制度進行立法。必將對我國社保制度的發展和完善產生深刻影響。此次通過的社保法以國家立法此次通過的社保法

2、以國家立法形式將這一政策上升為法律。形式將這一政策上升為法律。這部法律明確規定，個人跨統籌地區就業的，其基本養老保險關個人跨統籌地區就業的，其基本養老保險關系隨本人轉移，系隨本人轉移，繳費年限累計計算;個人達到法定退休年齡時，基本養老金分段計算、統一支付。法律還規定了基本醫療保險的轉移接續問題：“個人跨統籌地區個人跨統籌地區就業的，其基本醫療保險關系隨本人轉移，就業的，其基本醫療保險關系隨本人轉移，繳費年限累計計算。”該項立法的出臺將使得老年人異地就醫成為現實，異地養老的一大壁壘異地就醫不通得以突破，這一法規的確立對發展養老物業是一個極大的利好。由一條新聞而引發的物業發展設想由一條新聞而引發的

3、物業發展設想 Tospur Consulting一、產品概念一、產品概念什么是什么是“老年公寓老年公寓”所謂“老年公寓”，就是專門為老年人建造的生活設施齊全，公用配套完善的具有時代氣息的城市老年人商品房社區商品房社區。是一種居家養老與社區服務相結合的模式。老年公寓擁有一般機構養老不具備的家庭氛圍家庭氛圍，同時相比一般的分散居家養老有各類保障各類保障服務服務的先天優勢，讓老人住的安心，舒心。減輕子女養老壓力，提高社會效率減輕子女養老壓力，提高社會效率有利于老年人身心健康有利于老年人身心健康服務專門化、系統化，生活質量的提高服務專門化、系統化，生活質量的提高居所獨有性，凸顯居所獨有性，凸顯“家家”

4、的感覺的感覺已成為國際風行的第三種養老模式已成為國際風行的第三種養老模式 Tospur Consulting我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。有關資料顯示，我國現有我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。有關資料顯示，我國現有23602360多萬老年人多萬老年人“獨守空巢獨守空巢”。隨著人口。隨著人口老齡化的來臨，老齡化的來臨，老年人問題已成為一個世界問題，同樣是我國面臨的一個嚴峻問題。老年人問題已成為一個世界問題，同樣是我國面臨的一個嚴峻問題。“銀發浪潮銀發浪潮”是對我國人口老齡化現象的形象描述是對我國人口老齡化現象的形象描述宏觀環境：宏觀環境：據世界衛生組織的資料稱，一個

5、國家的老年人口系數達到10%10%以上（60歲以上人口）或7%7%（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區進入老年型。我國現狀：我國現狀：目前，我國60歲以上老年人口已達1.3億多，占全國總人口的10%以上。未來趨勢：未來趨勢：到21世紀中葉將超過4億，占全國總人口的28%，即每4個人中就有一位老年人；又預測我國65歲以上老年人數將從2000年的0.94億（占總人口的7.3%）增加到2050年的3.34億（占總人口的22.6%），二、市場背景二、市場背景我國老齡人口發展現狀我國老齡人口發展現狀 Tospur Consulting養老保障面繼續擴大，養老服務機構繼續增加養老保障面繼續擴大，養老

6、服務機構繼續增加20092009年末，本市領取各類養老保險的人年末，本市領取各類養老保險的人口達口達290.06290.06萬人，比上年增加萬人，比上年增加15.6915.69萬人萬人國家對地區老齡事業的重視程度愈發加強，但目前國家對地區老齡事業的重視程度愈發加強，但目前仍不能仍不能滿足市場需求滿足市場需求,催生老年公寓的出現催生老年公寓的出現 20092009年末，本市養老機構共計年末，本市養老機構共計582582家，比上年增長家，比上年增長3.93.9，其中，政府辦，其中，政府辦287287家，社會辦家，社會辦295295家。養老床位數共計家。養老床位數共計8.068.06萬張（其中萬張（

7、其中20092009年新增年新增1 1萬萬張），增長張），增長15.415.4。盡管如此，。盡管如此，二、市場背景二、市場背景社會養老保障體系無法滿足社會需要社會養老保障體系無法滿足社會需要數據來源：上海統計局20082008200920092008-20092008-2009年上海養老機構床位變動趨勢（個）年上海養老機構床位變動趨勢（個）Tospur Consulting當前我國養老模式本質上主要分為：當前我國養老模式本質上主要分為：家庭養老、機構養老及新興養老三種家庭養老、機構養老及新興養老三種養老模式養老模式特征介紹特征介紹優勢優勢劣勢劣勢家庭養老家庭養老傳統養兒防老模式，幾代同堂觀念根

8、深蒂固傳統養兒防老模式，幾代同堂觀念根深蒂固經濟上比較劃算，社會硬件成本幾經濟上比較劃算，社會硬件成本幾乎為零乎為零人力成本人力成本劇增，一般家庭難以承受劇增，一般家庭難以承受，贍養者疲憊不堪，贍養者疲憊不堪機構養老機構養老依托社會福利機構照顧的現代化的社會養老依托社會福利機構照顧的現代化的社會養老模式模式提供養護人員和配套的養老管理，提供養護人員和配套的養老管理，專業水平一般專業水平一般收費相對較高；容易造成老人抵觸收費相對較高；容易造成老人抵觸情緒及失落感情緒及失落感新興養老新興養老（比重較小（比重較小）老年公寓老年公寓針對老年人需求的商品房銷售，或通過交納針對老年人需求的商品房銷售，或通

9、過交納入會費用及每年年費，提供完善的養老服務入會費用及每年年費，提供完善的養老服務社區環境極好，專職養護人員和配社區環境極好，專職養護人員和配套的養老管理，專業水平極高套的養老管理，專業水平極高養老成本高，普通老人消受不起養老成本高，普通老人消受不起異地養老異地養老利用移入地和移出地不同地域的房價、生活利用移入地和移出地不同地域的房價、生活費標準的巨大差異和氣候、環境自然養老資費標準的巨大差異和氣候、環境自然養老資源的巨大差異，實施老人移民養老源的巨大差異，實施老人移民養老選擇的城市往往氣候適宜，生活成選擇的城市往往氣候適宜，生活成本低于原本居住地區本低于原本居住地區僅針對高收入老年人群僅針對

10、高收入老年人群度假養老基地度假養老基地養老與度假旅游結合起來，在全國各地建立養老與度假旅游結合起來，在全國各地建立連鎖基地形成的連鎖經營模式連鎖基地形成的連鎖經營模式針對老年人養老需求的，是高品質針對老年人養老需求的，是高品質的度假養老的度假養老僅以養老為噱頭的商業行為，市場僅以養老為噱頭的商業行為，市場認可度不高認可度不高二、市場背景二、市場背景我國當前養老模式我國當前養老模式 Tospur Consulting在入住老年公寓意愿方面：在入住老年公寓意愿方面：（1）入住老年公寓意愿：有有55.6%55.6%的調查對象考慮在一定的條件下或長期或短期居住在老年公寓，的調查對象考慮在一定的條件下或

11、長期或短期居住在老年公寓，市場接受度較強。（2）在選擇老年公寓時，多數的被調查者的關注要點在于“老年公寓”所提供的服務和設施在傳統養老機構供不應求的前提下，新興養老模式的出現能否被市場接受在傳統養老機構供不應求的前提下，新興養老模式的出現能否被市場接受？數據來源：中國老年人協會二、市場背景二、市場背景老年公寓需求分析老年公寓需求分析 Tospur Consulting“老年公寓老年公寓”市場前景看好市場前景看好我國已進入老齡化階段：我國已進入老齡化階段：我國目前已經成為老齡化國家，且老年人數量的增長趨勢日益明顯，成為老齡產業的發展壯大的契機。老年消費老年消費”市場潛力巨大：市場潛力巨大：根據老

12、齡人協會估計，中國老年人消費每年約3000億元。“老年人市場”是一個潛力很大的市場，其中尤其是老年人住宅產業是一個亟待開發的產業421421家庭催生老年住宅發展：家庭催生老年住宅發展：中青年夫婦工作繁忙，壓力巨大，無力照料老人，加上老年人的多愁善感及實際上的代溝引發了一系列的家庭矛盾甚至社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。老年住宅地產開發受國家鼓勵：老年住宅地產開發受國家鼓勵：國家鼓勵開發商從事老年人住宅的開發，并給予稅費減免、貸款條件放寬、利率優惠，專項土地劃撥等各種優惠政策。Tospur Consulting與傳統觀念的矛盾與傳統觀念的矛盾一邊是老年人口急劇增加，興建專屬老年住宅成為大勢

13、所趨；一邊是經濟收入有限，較高的置業門檻使得老年人寧可居家養老，置業熱情的下降加重投資商的觀望情緒。養老地產未形成規模效應養老地產未形成規模效應很多城市的老年社區建設尚處于起步階段，甚至許多房地產開發企業還未注意到這一相當具有生命力的房地產商品新類型。老年住宅市場存在數目少、規模小、分布不廣等問題.現有產品層次過低現有產品層次過低“掛羊頭賣狗肉”的行為在市場上較為普遍。多為普通商品房或老式公房冠名“老年公寓”，并未對老年人進行針對性的設備、配套、物業管理、醫療服務等各方面的專項打造國內養老地產現狀國內養老地產現狀“不溫不火不溫不火”三、國內老年公寓開發情況三、國內老年公寓開發情況 Tospur

14、 Consulting國內主要老年住宅項目國內主要老年住宅項目項目名稱項目名稱占地面積占地面積建筑面積建筑面積產品種類產品種類北京北京-東方太陽城東方太陽城35003500畝畝7070萬萬公寓、聯排、獨棟公寓、聯排、獨棟北京北京-太陽城太陽城630630畝（畝（4242萬）萬）3030萬萬公寓（多層、小高層）、聯排、公寓（多層、小高層）、聯排、獨棟獨棟上海上海-親和源親和源125125畝（畝（8 8萬）萬）8.68.6萬萬 多層公寓多層公寓昆山昆山-孝賢坊孝賢坊9393畝（畝（6 6萬）萬）4.54.5萬萬多層、小高層公寓、聯排別墅多層、小高層公寓、聯排別墅嘉興嘉興-江南太陽城江南太陽城218

15、218畝（畝（1414萬萬 ）2121萬萬多層公寓多層公寓區域局限性強：區域局限性強：目前國內盈利型老年住宅主要分布于城市老齡化情況比較嚴重且經濟發達，居民消費力較強的城市，如北京、上海、廣州、江浙一帶。社區主題不純粹：社區主題不純粹：目前市場上的老年公寓大多存在于某個郊區大盤中，利用郊區大盤居住環境良好、開發成本低的優勢規劃社區部分體量打造“養老”主題的產品及相關配套設施。開發力度不夠：開發力度不夠：放眼全國，真正意義上的老年公寓社區屈指可數，合計體量僅130余萬方，以目前1.3億老年人口，人均居住面積需求20平米計算，有2.6億平米的市場需求，若按10%的需求比例來看，仍有2600萬方的需

16、求。市場供應缺口巨大。三、國內老年公寓開發情況三、國內老年公寓開發情況 Tospur Consulting老年公寓前期投入需考慮到公共配套的打造等諸多方面,至少比普通住宅高50%，且回收周期較長。醫保、養老等體系異地無法流動，限制泛地區大型養老社區開發。尚無相應的土地政策，為降低開發成本，大量養老地產用旅游地產、工業地產的思路拿地現在還沒有規范化的老年公寓案例及其相關制度，開發相關產業需要不斷摸索、實踐。開發成本高、相應政策扶持缺乏，投資回報低如何跨出養老地產通往成功之路的第一步？開發癥結分析開發癥結分析三、國內老年公寓開發情況三、國內老年公寓開發情況 Tospur Consulting國國

17、家家產產 品品 特特 點點借鑒之處借鑒之處美美 國國建筑規模大，有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織活動代表樓盤：太陽建筑規模大，有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織活動代表樓盤：太陽城中心、鳳凰城。城中心、鳳凰城。完善的配套設施與功能區劃分完善的配套設施與功能區劃分日日 本本提供無障礙設施的老齡人住宅產品、具有看護性質的老齡人住宅產品、高科提供無障礙設施的老齡人住宅產品、具有看護性質的老齡人住宅產品、高科技住宅產品。技住宅產品。高科技特色高科技特色新加坡新加坡 一般興建在成熟的社區中。公寓戶型一般分為平方米和平方米，為一般興建在成熟的社區中。公寓戶型一般分為平方米和平方米，為一位或兩位老年人

18、提供生活空間。一位或兩位老年人提供生活空間。住宅的戶型設計及內部結構設計標準的住宅的戶型設計及內部結構設計標準的特殊化考慮。特殊化考慮。國外老年社區主要模式國外老年社區主要模式四、開發模式研究四、開發模式研究國外案例借鑒國外案例借鑒國外老年社區的建設重點在于提供國外老年社區的建設重點在于提供良好的生態環境、現代化的配套設施、特殊化的產品設良好的生態環境、現代化的配套設施、特殊化的產品設計，計，滿足老年人日常生活和個人護理的需要。滿足老年人日常生活和個人護理的需要。Tospur Consulting美國太陽城養老社區美國太陽城養老社區 選址于陽光明媚的鳳凰城郊區選址于陽光明媚的鳳凰城郊區 太陽城

19、是美國著名的退休社區。它位于鳳凰城西北12英里，那里全年全年312312天能夠接收到日照天能夠接收到日照，因住在其中的老年人活躍的生活方式而聞名。太陽城擁有擁有12001200畝的高爾夫球場畝的高爾夫球場，所以又被稱為“高爾夫愛好者的天堂”，在它周邊有周邊有Lake PleasantLake Pleasant地區公園地區公園，White TanksWhite Tanks地區公園以及亞利桑那原始人生活地區公園以及亞利桑那原始人生活歷史博物館。歷史博物館。住宅產品以獨棟和雙拼為主住宅產品以獨棟和雙拼為主 在太陽城中有許多種住宅類型，包括：獨棟住宅，雙拼住宅，多層公寓，獨立居住中心，生活救助中心，生

20、活照料社區，復合公寓住宅等。房屋類型房屋類型套數套數獨棟獨棟16,51616,516雙拼雙拼6,7346,734兩戶兩戶7247243-43-4戶戶6256255-95-9戶戶84384310-1910-19戶戶28628620-4920-49戶戶3123125050戶以上戶以上1,4581,458活動住屋活動住屋7878船、房車等船、房車等8 810平方公里、16萬居住人口小區內實現無障礙設計：無障礙步行無障礙步行道、無障礙防滑坡道、無障礙防滑坡道，低按鍵、高插道，低按鍵、高插座設置，社區住宅座設置，社區住宅以低層建筑為主以低層建筑為主。同時，社區內的空間導向性被強調：對方位感、交通的安全性

21、、道路的可達性均做了安排，實施嚴格的人車分流。Tospur Consulting 社區生活配套、設施齊全社區生活配套、設施齊全 太陽城擁有大量的生活設施，包括7 7個娛樂中心個娛樂中心，它們提供游泳、網球和工藝，另外還有2個圖書館，2個保齡球館，8 8個高爾夫場個高爾夫場，3個鄉村俱樂部，一間美術館和一個交響樂演奏廳。用于演出的的“Sun Bowl”室外劇場和“Sundome”中心是為表演而建在太陽城區域的，能夠提供7000個座位。醫療設施醫療設施位于太陽城的中心的位于太陽城的中心的Sun Health Sun Health Boswell MemorialBoswell Memorial醫院

22、，有在心醫院，有在心臟、整形外科和老年醫學方面的臟、整形外科和老年醫學方面的專家專家工藝和業工藝和業余愛好余愛好木工藝木工藝銀器銀器編織編織繪畫繪畫中國畫中國畫金屬工藝金屬工藝制陶術制陶術裁縫裁縫寶石寶石陶瓷陶瓷彩色玻璃彩色玻璃書法書法攝影攝影針線手藝針線手藝皮革工藝皮革工藝鐵路模型鐵路模型電腦電腦藝術熏陶藝術熏陶交響樂交響樂藝術博物館藝術博物館礦物和寶石博物館礦物和寶石博物館亞利桑那成人教育亞利桑那成人教育Rio SaladoRio Salado社區大學社區大學音樂會音樂會美國太陽城養老社區美國太陽城養老社區 設備設備7 7個娛樂中心個娛樂中心8 8個高爾夫訓練場個高爾夫訓練場3 3個鄉村俱

23、樂部個鄉村俱樂部2 2個圖書館個圖書館2 2個保齡球館個保齡球館2 2個湖個湖3030個教堂個教堂1919個購物中心個購物中心體育活動體育活動高爾夫和小小高爾夫高爾夫和小小高爾夫游泳游泳足球場足球場馬場馬場滑旱冰滑旱冰網球和桌球網球和桌球健身房健身房手球式墻球手球式墻球室外地滾球室外地滾球跳舞跳舞草地保齡球草地保齡球慢跑和競走慢跑和競走推圓盤游戲推圓盤游戲壘球、籃球、臺球壘球、籃球、臺球交際活動交際活動橋牌、紙牌和其他游戲俱樂部橋牌、紙牌和其他游戲俱樂部舞會舞會交際俱樂部交際俱樂部眾多特別愛好的俱樂部眾多特別愛好的俱樂部每年繳納每年繳納120120美元活動費，就可以在這里的任何活動中心和娛樂中

24、心活動美元活動費，就可以在這里的任何活動中心和娛樂中心活動。Tospur Consultingp太陽城北邊的Lake Pleasant Lake Pleasant 地區公園地區公園，提供水上娛樂，露營和野餐的設備，這個湖是西南方最大的一條西南方最大的一條湖湖，面積已擴大到10，000英畝。而西邊的White White Tanks Tanks 地區公園地區公園，有富有特色的印度碑文，在那里露營、徒步旅行和野餐很受歡迎，面積已達26，000英畝。位于Hieroglyphic和Bradshaw山脈的西北方“Gold Country”，那里有很多有趣的城鎮廢墟，包括Vulture、Bumblebee

25、、Constellation、Octave、Tip Top和Crown King。亞利桑那州原始人生活歷史博原始人生活歷史博物館在東北邊物館在東北邊，它包含有亞利桑那州歷史上很著名的許多原始城鎮遺址原始城鎮遺址的詳細復制品。成熟的周邊配套成熟的周邊配套教育機構教育機構公立公立私立私立社區大學社區大學有有無無金融機構金融機構銀行銀行:15:15個個政府機構政府機構消防部門：消防部門：“城市消防城市消防/局部消防局部消防”法律實施部門：治安辦公室法律實施部門：治安辦公室航空航空菲尼克斯航空國際小型民用機場（菲尼克斯航空國際小型民用機場（3535米遠）米遠）GlendaleGlendale地方小型民

26、用機場（地方小型民用機場（5 5英里遠）英里遠）Phoenix-GoodyearPhoenix-Goodyear小型民用機場（小型民用機場（7 7英里遠）英里遠）醫療醫療一個有一個有355355個床位的醫院個床位的醫院半徑為半徑為8 8英里的區域內有英里的區域內有3 3個地區醫院個地區醫院賓館等賓館等太陽城太陽城5 5英里區域內包括英里區域內包括4 4個汽車旅館和個汽車旅館和3 3個房車停個房車停車場車場，2 2個會議室個會議室 考慮到老年人身心健康，考慮到老年人身心健康，選址時注重生態環境選址時注重生態環境 大規模造城運動，大規模造城運動，打造完善的配套，聚集人氣打造完善的配套，聚集人氣 社

27、區社區賦予賦予高爾夫高爾夫主題主題，符合當地各年齡階層人愛好，擴大項目影響，符合當地各年齡階層人愛好，擴大項目影響項目借鑒點：項目借鑒點：美國太陽城養老社區美國太陽城養老社區 Tospur Consulting日本高科技養老院日本高科技養老院誠信香里誠信香里高科技養老為其主打特色高科技養老為其主打特色這是松下電器公司在大阪投資修建的一家現代化養老院。這里各項設施均得到了高科技的武裝，房間面積不大，有15.2平方米，家具非常簡單，老人院只配備了床和桌椅，但老人們可以根據自己的需要自配家具。p床邊的墻上有個“失禁感應器”；p床腳處安裝有“離床感應器離床感應器”，能讓工作人員在老人不慎從床上跌落時迅

28、速察覺并及時趕來。p洗手間里的高科技含量是最多的，全部設施由電腦控制。馬桶圈的放下、抬起以及方便前后馬桶圈的放下、抬起以及方便前后的沖水，都是自動感應式的沖水，都是自動感應式的；馬桶兩側還有可以自由收放的扶手；馬桶上方有呼叫用的繩圈；p洗手間的天花板上還裝有“動作探知感應設施動作探知感應設施”，如果老人在洗手間內30分鐘沒有什么動作，感應裝置就會馬上通知工作人員。p浴室所有的墻壁均有可輔助行走的扶欄可輔助行走的扶欄，還有專為坐輪椅的老人設計的電動入浴設施。Tospur Consultingp為了能給老人解悶，“香里園”還研發了能和老人雙向交流的寵物機器人能和老人雙向交流的寵物機器人，可以向人打

29、招呼、唱歌、朗誦漢詩等選項。p在這里入住的老人，每周都能接受在這里入住的老人，每周都能接受“松下紀念醫院松下紀念醫院”及及“道仁醫院道仁醫院”的遠程醫療診斷，的遠程醫療診斷，醫生通過專門的儀器就能夠掌握老人的各項生理健康數據，對癥下藥，給出建議。日本高科技養老院日本高科技養老院誠信香里誠信香里 人性化的各種人性化的各種無障礙設施設計和日常服務無障礙設施設計和日常服務 與周邊醫院合作與周邊醫院合作，高科技醫療診斷模式，高科技醫療診斷模式項目借鑒點：項目借鑒點：Tospur Consulting國外成功案例借鑒啟示國外成功案例借鑒啟示產品產品規模要大規模要大物業種類全物業種類全無障礙設計無障礙設計

30、功能功能居住功能居住功能醫療功能醫療功能娛樂功能娛樂功能環境環境生態環境好生態環境好配套設施齊全配套設施齊全老年公寓地產老年公寓地產 Tospur Consulting三、國內案例借鑒三、國內案例借鑒親和源老年公寓親和源老年公寓親和源位于上海市南匯區康橋鎮，建筑面積8.6萬，設置生活區、醫療區、商業區、活動區四大功能區域?？偣步ㄔO14棟生活樓，房間800余間，可容納1600余位老人。社區房型以多層小戶型為主，配有電梯，配有電梯，面積從60-140不等。社區采用無障礙化的設計確保老人安全。每棟老年公寓均配有公共浴室、閱讀室、活動室、餐廳等，每建筑組團均設置有多功能的活動空間。社區在老人臥室、衛生

31、間、浴室、各種室社區在老人臥室、衛生間、浴室、各種室內外活動場所均安裝有緊急呼叫系統內外活動場所均安裝有緊急呼叫系統、紅外線監視器等智能化設施整個社區的設計使低密度的老年公寓、娛樂、健康生活廣場、公共服務大樓以及商業配套等建筑與水系、人工湖、公園等自然景觀精致結合，獨特的空中連廊構成全天候、泛社區的便捷通道，使社區內所有建筑融為一體。市政配套用地，開發成本低 會員制經營 社區服務全面項目借鑒點：項目借鑒點：Tospur Consulting三、國內案例借鑒三、國內案例借鑒綠地綠地21城孝賢坊城孝賢坊綠地21城孝賢坊為綠地國際家園第四期。綠地國際家園占地4000畝，以古典西班牙、英倫、北美等五種

32、風格打造，社區內設置中福會幼兒園、大眾社區巴士、鄰里中心、四星級酒店等，社區配套完善。配備有配備有2.82.8*2.22.2大進深電梯，可供專業醫療擔架入內；公共空間無障礙設計；公共走道及樓大進深電梯，可供專業醫療擔架入內；公共空間無障礙設計；公共走道及樓梯間設安全扶手；梯間設安全扶手；指紋鎖智能識別功能；可視對講系統；24小時緊急救助按鈕；社區配套老年大學和老年特色服務醫院，新鮮果蔬供給中心和一站式裝修服務等人性化設施。項目位于上海市與昆山市交界處，靠近嘉定安亭鎮的花橋國際商務城，鄰近國際汽車城、國際F1賽車場，距上海市中心35公里，距昆山18公里 孝賢坊是規劃建設的專門面向老年人的人文新城

33、，主要為公寓和聯排別墅。郊區大盤中的部分體量打造老年公寓產品 巨資打造成熟的社區配套，引進品牌醫院 產品細節人性化處理項目借鑒點：項目借鑒點：Tospur Consulting自己打造配套服務設施 引進同濟大學附屬同濟醫院綠地昆山醫院同濟醫院綠地昆山醫院，以及相配套的“綠地家世界綠地家世界”。在綜合性醫院基本配置的基礎上，增設專門針對老年人的科室和相關功能；在普通大型超市的基礎上增設老年人購物專區；還會根據老年人體質特征需要，設立平價藥房，以老年人營養品和常見疾病用藥為主。此外設立老年食堂，在小區設置郵局分理點，還有小區道路引導系統、老年文化中心、休閑中心等。三、國內案例借鑒三、國內案例借鑒綠

34、地綠地21城孝賢坊城孝賢坊 Tospur Consulting項目項目社區亮點社區亮點借鑒之處借鑒之處借鑒指數借鑒指數綠地孝賢坊綠地孝賢坊不惜成本，引進知名醫院，不惜成本，引進知名醫院，并打造完善的配套設施并打造完善的配套設施通過區域基建打造，謀取政府相關通過區域基建打造，謀取政府相關政策，降低開發成本政策，降低開發成本親和源親和源中國首個純粹的養老地產項中國首個純粹的養老地產項目目拿地方式突破，降低開發成本拿地方式突破，降低開發成本國內成功案例經驗總結國內成功案例經驗總結 Tospur Consulting四、老年公寓開發建議：調整固有拿地模式，爭取降低開發成本四、老年公寓開發建議：調整固有

35、拿地模式，爭取降低開發成本傳統住宅用地拿地流程傳統住宅用地拿地流程 以商品住宅為主，通過規劃少量老年公寓謀求政府方面在拿地及開發階段的相關優惠政策支持，盡量壓低地價（孝賢坊模式）。特點：利于豐富社區產品組合，產權銷售符合特點：利于豐富社區產品組合，產權銷售符合中國人傳統置業觀念，但開發成本較大。中國人傳統置業觀念，但開發成本較大。工業、市政配套用地的選擇工業、市政配套用地的選擇 捆綁公益性事業，獲得前期開發過程中的政策及優惠支持；低價拿地，房屋無產權，后期運營難度相對較高（親和源模式）特點：以長期租賃形式面向市場，開發商始終特點：以長期租賃形式面向市場，開發商始終抱有項目所有權，短期內收益不明

36、顯，運營成抱有項目所有權，短期內收益不明顯，運營成本大于開發成本。本大于開發成本。根據國辦發根據國辦發2006620066號、民政部號、民政部20051702005170號等文件精神，民辦老年公寓，享受以下優惠政策：號等文件精神，民辦老年公寓，享受以下優惠政策：1、對符合規劃的養老服務機構和項目，優先審批；2、對新建養老服務業項目用地，在地價上適當給予優惠，在地價上適當給予優惠，其國有土地使用權出讓金收取標準適當降低；3、經民政部門審批認定的養老服務機構，免交城市建設和房屋建設的行政事業性收費；市政基礎設施配套建設費酌情給予減免；免交水、電、氣增容費和供排水設施使用費；4、對非營利性養老服務機

37、構，免征企業所得稅、房產稅、土地使用稅、車船使用稅、耕地占用稅；開發過程中免去一切相關稅費。免征企業所得稅、房產稅、土地使用稅、車船使用稅、耕地占用稅；開發過程中免去一切相關稅費。5、政府協調金融機構為養老服務業提供信貸支持等等。Tospur Consulting在項目建設打造上還應在項目建設打造上還應注重以下幾點：注重以下幾點：四、老年公寓開發建議：完善產品競爭力，塑造純粹的主題型社區四、老年公寓開發建議：完善產品競爭力，塑造純粹的主題型社區生態因素生態因素：諸如海南、大連、青島等沿海城市，以良好的生態環境營造健康、生態的居住氛圍城市因素城市因素：環伺一線城市周邊，或地處城市郊區地帶，滿足相

38、對低廉的開發成本優勢，同時享受成熟的城市配套輻射親近自然、生態體驗，嚴格的環境保護可持續：規劃放眼長遠發展多元化產品，多元化服務倡導全新的養老體驗舒適性、高品質硬件配備硬件配備選址要選址要點點軟件配備軟件配備社區規模要大；醫療、娛樂、休閑相關的配套設施；細節處理重視無障礙設施的打造；提供日常生活照料服務及其他個性化服務 Tospur Consultingu 選址及用地選址及用地老年人喜歡安靜、淡泊、樸素平靜的生活，對物質要求不高，不愿地處鬧市和商業區、工業區；同時老年人害怕孤獨，在相對集中的老年公寓，子女上班上學后，老人們仍有同齡同伴、共同話題、共同樂趣，因此對項目選址有如下建議：地塊距離城郊

39、35公里，距離中心城區20-30公里左右為佳。不宜選址在非常偏僻處，更不能單求清靜而盲目的將老人與社會隔離開；不宜直接臨近學?；騼和螛穲?，保證靜宜氛圍；公共交通應直達項目場地。方便于老年人各種出行需求，及子女探訪；周邊不應以主要交通干線為界，保證出行安全。靠近醫院。四、老年公寓開發建議：完善產品競爭力，塑造純粹的主題型社區四、老年公寓開發建議：完善產品競爭力，塑造純粹的主題型社區 Tospur Consultingu 無障礙設施無障礙設施公共部分公共部分 底層架空，景觀陽臺，露臺空間，屋頂花園 大廳設管家臺、秘書臺、書報架，沙發等 走道靠墻設雙排扶手雙排扶手，地面PVC卷材 電梯特配常規、特

40、殊兩套操作按鈕，電梯開間要大電梯特配常規、特殊兩套操作按鈕，電梯開間要大 比普通住宅提高日照標準 出入口、通道考慮輪椅通行和安置扶手，室內地面平坦吾高差，并進行防滑措施，公共部分設扶手套內部分套內部分 電源開關設置漏電保護總開關，插座離地60厘米，開關離地120厘米 地面鋪設防滑地磚、墻面使用綠色涂料綠色涂料 可調節高度的席夢思床 板凳符合人體力學設計，桌椅邊角做到無棱角 床頭、客廳、淋浴房、陽臺、廚房設置緊急呼救按鈕四、老年公寓開發建議：完善產品競爭力，塑造純粹的主題型社區四、老年公寓開發建議：完善產品競爭力，塑造純粹的主題型社區 Tospur Consulting衛生間內墻面設置“L”L”

41、形安全扶手或形安全扶手或“1111形落地式形落地式安全扶手安全扶手。采用防滑瓷磚和潔具。床頭應設呼叫對講系統、床頭照床頭應設呼叫對講系統、床頭照明燈和安全電源插座。明燈和安全電源插座。無障礙衛生間無障礙衛生間設緊急呼救按鈕設緊急呼救按鈕 四、老年公寓開發建議：完善產品競爭力，塑造純粹的主題型社區四、老年公寓開發建議：完善產品競爭力，塑造純粹的主題型社區 Tospur Consultingu 智能化智能化 紅外線保安系統、對講門禁系統、閉路監控系統、門禁管理系統等安防系統 每戶設置無線呼救系統，內部小總機 無線定位求助系統無線定位求助系統 社區一卡通服務 防盜緊急救助系統、防火煙感系統、煤氣泄漏

42、報警防盜緊急救助系統、防火煙感系統、煤氣泄漏報警裝置裝置 樓宇設備監控系統 社區內密集的定點設置社區內密集的定點設置SOSSOS呼叫系統呼叫系統 電子公告板、背景音樂及緊急廣播系統 車輛管理系統確保社區安全性和私密性u 個性服務個性服務清潔服務 代購、訂購服務 定期健康檢查娛樂設施多選擇餐廳圖書館健身房 日常醫療保健指導在老年公寓里感受到家庭的溫暖，享受黃昏歲月的快樂。四、老年公寓開發建議：完善產品競爭力，塑造純粹的主題型社區四、老年公寓開發建議：完善產品競爭力，塑造純粹的主題型社區 Tospur Consulting四、老年公寓開發建議：社區經營模式四、老年公寓開發建議：社區經營模式 Tospur Consulting“老齡化”是一個全球性的難題，同時也是企業的商機。隨著老年人的越來越多，老年住宅的需求也越來越大，這是住宅朝陽產業，同時也為房地產企業開辟了一條獨特的發展之路。誰能捷足先登，誰就能最先分享到這塊美味的蛋糕。謝謝！