1、南通上海路商業(yè)街策劃方案 Program年輕的色彩年輕的色彩年輕的表情年輕的我們年輕的南通上海路商業(yè)街年輕的南通上海路商業(yè)街演繹一曲年輕的交響演繹一曲年輕的交響 南通上海路商業(yè)街項(xiàng)目占地120畝，位于南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)新開(kāi)北路和星湖大道路口。集辦公、公寓、會(huì)展、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲為一體的超大型時(shí)尚生活商務(wù)中心。時(shí)尚一個(gè)永恒的話題，它因時(shí)而變，因時(shí)而風(fēng)尚各異。它讓很多人無(wú)法企及它風(fēng)馳電掣般的速度。南通上海路商業(yè)街-項(xiàng)目概述 鉑金地段 絕版尊榮項(xiàng)目概況市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目研判 招商定位 案名推薦商居設(shè)計(jì)工程要求項(xiàng)目流程商戶(hù)資源成功案例南通上海路商業(yè)街 目錄 CONTENTS 南通上海路商業(yè)街-項(xiàng)目概

2、況 南通上海路商業(yè)街-南通概況 在中國(guó)的版圖上，處于沿海經(jīng)濟(jì)帶與長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶T型結(jié)構(gòu)交匯點(diǎn)和長(zhǎng)江三角洲洲頭的城市只有兩個(gè)，一個(gè)是國(guó)際大都市的上海，另一個(gè)就是與其一衣帶水、處于長(zhǎng)江北岸的南通。南通“據(jù)江海之會(huì)、扼南北之喉”，隔江與中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的上海及蘇南地區(qū)相依，被譽(yù)為“北上海”；北接廣袤的蘇北大平原，通過(guò)鐵路與歐亞大陸橋相連；從長(zhǎng)江口出海可通達(dá)中國(guó)沿海和世界各港；溯江而上，可通蘇、皖、贛、鄂、湘、川六省及云、貴、陜、豫等地。蘇通長(zhǎng)江公路大橋建成以后，將使南通進(jìn)入上海一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。南通面臨海外和內(nèi)陸兩大經(jīng)濟(jì)輻射扇面，與上海有著相似的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)。素有“江海明珠”、“揚(yáng)子第一窗口”之美譽(yù)。南通上海

3、路商業(yè)街-南通經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)概況 南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)于1984年12月19日經(jīng)中國(guó)政府批準(zhǔn)設(shè)立，是中國(guó)首批14個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)之一。開(kāi)發(fā)區(qū)地處南通市區(qū)，瀕臨長(zhǎng)江，與國(guó)際大都市上海隔江相望，即將建成的世界第一斜拉橋蘇通長(zhǎng)江大橋就在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。開(kāi)發(fā)區(qū)以其通江達(dá)海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，配套完善的投資環(huán)境，特色鮮明的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，日益成為長(zhǎng)江三角洲投資興業(yè)的優(yōu)選之地。南通開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)有江蘇南通出口加工區(qū)、中國(guó)長(zhǎng)江國(guó)際化學(xué)纖維工業(yè)園、長(zhǎng)江國(guó)際化學(xué)新材料工業(yè)園、電子和精密模具園等特色園區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施取得了國(guó)際通行的環(huán)境“綠色名片”。累計(jì)興辦外商投資企業(yè)600余家，總投資近80億美元。投資客商來(lái)自34個(gè)國(guó)家和地區(qū)，日本東麗、

4、帝人、寶理、三菱麗陽(yáng)、DIC、伊藤忠、丸紅、王子制紙，英國(guó)捷利康化學(xué)，美國(guó)ITT、瑞利、帝高納，法國(guó)液化空氣，新加坡三德集團(tuán)，臺(tái)灣合成橡膠等30多個(gè)世界500強(qiáng)企業(yè)和一批知名公司紛紛在開(kāi)發(fā)區(qū)落戶(hù)。開(kāi)發(fā)區(qū)已成為長(zhǎng)三角利用外資集中的制造業(yè)基地和上海一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈重要的產(chǎn)業(yè)發(fā)展高地。南通開(kāi)發(fā)區(qū)奉行“為投資者服務(wù)，讓投資者盈利”宗旨，著力打造“誠(chéng)信開(kāi)發(fā)區(qū)”、“環(huán)保開(kāi)發(fā)區(qū)”和“平安開(kāi)發(fā)區(qū)”，不斷營(yíng)造與招商、安商、富商相適應(yīng)的“安全綠洲”。南通上海路商業(yè)街-市場(chǎng)調(diào)研 南通上海路商業(yè)街-投資目標(biāo) 本項(xiàng)目是江蘇星湖置業(yè)有限公司按照資源合理利用和技術(shù)產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)需要而進(jìn)行的商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目；經(jīng)過(guò)前期大量系統(tǒng)的工作，

5、該商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為了南通經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)系的組成之一，并努力朝向經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)中心方向發(fā)展。項(xiàng)目以為開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)各大企業(yè)提供休閑娛樂(lè)和商務(wù)配套服務(wù)為目標(biāo)，通過(guò)尊貴的、個(gè)性化的建筑藝術(shù)和優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)，以倡導(dǎo)休閑商務(wù)為開(kāi)發(fā)創(chuàng)業(yè)新主張，為入駐開(kāi)發(fā)區(qū)的各企業(yè)提供商務(wù)增值服務(wù)。南通上海路商業(yè)街-南通房?jī)r(jià) 市中心區(qū)域高端物業(yè)：8000元10000元/市中心邊緣（緊鄰市中心）：6000元 8000元/郊區(qū)（遠(yuǎn)離市中心）：4000元 6000元/開(kāi)發(fā)區(qū)：3500元 5500元/開(kāi)發(fā)區(qū)別墅：9000元/以上南通上海路商業(yè)街-商圈布局 核心商圈 環(huán)濠河特色圈。市區(qū)商業(yè)中心 南大街市級(jí)商業(yè)中心。新城區(qū)商業(yè)中心。區(qū)級(jí)商業(yè)中

6、心 崇川區(qū)東區(qū)商業(yè)中心。港閘區(qū)越江路口商業(yè)中心。工農(nóng)路口商業(yè)中心。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)中心。濱江新城商業(yè)中心。南通上海路商業(yè)街-核心商圈 業(yè)態(tài)名稱(chēng)地理位置營(yíng)業(yè)面積大賣(mài)場(chǎng)麥克隆工農(nóng)路靠近虹橋路約15000易初蓮花工農(nóng)路靠近紅星路約22000麥德龍人民東路靠近外環(huán)東路約25000時(shí)代購(gòu)物人民東路靠近工農(nóng)路約12000家樂(lè)福人民東路靠近濠東路約15000大潤(rùn)發(fā)人民中路靠近南大街約20000新一佳姚港路靠近桃塢路約15000結(jié)論：核心商圈大賣(mài)場(chǎng)密集，雖然人氣旺盛，但是趨近飽和，競(jìng)爭(zhēng)激烈。地理位置業(yè)態(tài)名稱(chēng)南大街沿線家電/手機(jī)/數(shù)碼/電腦五星電器江蘇省旗艦店商場(chǎng)/百貨金鷹國(guó)際購(gòu)物中心商場(chǎng)/百貨文峰大世界商場(chǎng)

7、/百貨百貨大樓商場(chǎng)/百貨/餐飲亞萍國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)專(zhuān)業(yè)服飾飾品市場(chǎng)八仙城 其中八仙城是步行街，東西走向長(zhǎng)200M，南北走向長(zhǎng)350M，經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)二線品牌及外貿(mào)服裝、飾品、鞋帽、箱包、小吃為主，全部2層結(jié)構(gòu)，層高4.5M/3.9M，租金5元8元/天 其他還有銀行、郵局、KFC、麥當(dāng)勞、宏圖三胞、屈臣氏、通靈等商業(yè)業(yè)態(tài)。地理位置業(yè)態(tài)名稱(chēng)人民路沿線影視/演藝南通電影院商場(chǎng)/百貨僑鴻國(guó)際購(gòu)物中心賣(mài)場(chǎng)/餐飲/辦公/住宅大潤(rùn)發(fā)賣(mài)場(chǎng)及商住樓商場(chǎng)/百貨新亞商場(chǎng)黃金/珠寶/玉器老鳳翔銀樓 其他銀行、電信、餐飲、等，該路段租金約為3元5元/天。地理位置業(yè)態(tài)名稱(chēng)桃塢路/濠西路沿線服飾/箱包/鞋帽/床上用品批發(fā)華東輕紡城家

8、具/家居/軟裝/櫥衛(wèi)家居大世界浴場(chǎng)/會(huì)所羅馬皇宮服飾/鞋帽/箱包/外貿(mào)桃塢服飾城 另外濠南路沿線業(yè)態(tài)分布為：餐飲、娛樂(lè)、賓館、博物館。該路段租金價(jià)格約為4元/天地理位置業(yè)態(tài)名稱(chēng)中秀路沿線家具/軟裝優(yōu)家優(yōu)嘉家居市場(chǎng)家具/家居/櫥衛(wèi)/裝飾好易家居 該路段租金價(jià)格約為1.5元3元/天 另外：尚東國(guó)際商務(wù)中心（人民東路/外環(huán)東路，麥德龍旁；60000商業(yè)，業(yè)態(tài)定位：家居/建材市場(chǎng)，目前空置，租金1F：3.5元/天、2F：1.5元/天、3F：0.6元/天，售價(jià)：8000元11000元/）浴場(chǎng)：平均消費(fèi)180元300元，羅馬皇宮、英皇國(guó)際等為最高端，平均消費(fèi)600元 1000元；KTV：平均消費(fèi)40元 1

9、20元/小時(shí)酒吧：平均消費(fèi)50元 80元/人南通上海路商業(yè)街-娛樂(lè)行業(yè)概況 以南大街沿線為絕對(duì)市中心，居民日常購(gòu)物消費(fèi)均集中在此地，酒吧、浴場(chǎng)、KTV等較為分散，此類(lèi)行業(yè)以目的型消費(fèi)為主。可見(jiàn)南通核心商圈主要業(yè)態(tài)為大賣(mài)場(chǎng)、百貨、家居、餐飲、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。零星分布著小規(guī)模的娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)。整個(gè)南通市的人流都涌向這里，造成想買(mǎi)東西或者想玩什么都第一印象想到這個(gè)核心商圈的習(xí)慣性消費(fèi)。南通上海路商業(yè)街-核心商圈市調(diào)總結(jié) 南通上海路商業(yè)街-本案位置 本案位置本案位置居住人口本項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)目前約15萬(wàn)居民，居民區(qū)主要分布在：上海路/振興路/瑞興路/東方大道/星湖大道/中央路沿線；例：星湖花園（別墅/公寓 約

10、300余戶(hù)）明珠花園（公寓 約500余戶(hù)）新開(kāi)苑（公寓 約2500余戶(hù)）星海花苑（公寓 約2000余戶(hù)）紫荊花園（公寓 約1500余戶(hù)）區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)狀況本項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)先有唯一綜合性商業(yè)，位于瑞新路上的蘇通商業(yè)廣場(chǎng)，該項(xiàng)目以經(jīng)營(yíng)建材家居櫥衛(wèi)為主；售價(jià)為：3000元6000元/租金為：0.8元1.6元/天CBD區(qū)域現(xiàn)狀該地塊總占地面積2000畝，預(yù)計(jì)明年開(kāi)建，擬一棟五星級(jí)酒店、辦公及商業(yè)為主，目前無(wú)該項(xiàng)目任何詳細(xì)數(shù)據(jù)。本案距離市中心核心商圈有15公里的距離，所以項(xiàng)目初期肯定無(wú)法從市中心吸引人氣，需要一個(gè)養(yǎng)鋪的過(guò)程。南通上海路商業(yè)街-項(xiàng)目研判 南通上海路商業(yè)街-SWOT分析 SWOT分析分析 劣

11、勢(shì)（劣勢(shì)（Weekness）-設(shè)施落后，增加宣傳成本-人氣不足，消費(fèi)能力較弱-高端消費(fèi)群集中于市區(qū)-項(xiàng)目距離南通核心商圈較遠(yuǎn)威脅（威脅（Threats）新、老城區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目將會(huì)在經(jīng)營(yíng)上遭遇激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（Strengths）-交通便捷，出行方便-人口密集，但無(wú)生活配套商業(yè)-用地平整，便于規(guī)劃-北側(cè)將規(guī)劃南通唯一的CBD-政府大力支持 機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（Opportunities）-將覆蓋新城區(qū)和工業(yè)區(qū)-吸引外資，提升升值潛力-挖掘高檔消費(fèi)，形成區(qū)位優(yōu)勢(shì)南通上海路商業(yè)街-SWOT分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、項(xiàng)目周邊的星湖大道和長(zhǎng)江南路的路況都非常優(yōu)越，可以為市區(qū)擁有私家車(chē)的人士帶來(lái)便利，

12、使他們通行快捷，方便到達(dá)，而他們正是消費(fèi)能力最強(qiáng)的階層；2、整個(gè)項(xiàng)目用地較為平整，形狀方正，便于我們進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃和布局。3、項(xiàng)目以南居住人口較為密集，但該區(qū)域目前無(wú)任何配套商業(yè)滿足當(dāng)?shù)鼐用袢粘ＯM(fèi)，使得目前區(qū)域內(nèi)居民日常消費(fèi)得到抑制，相信項(xiàng)目開(kāi)幕后當(dāng)?shù)鼐用褚嗍潜卷?xiàng)目的主力消費(fèi)群體；南通上海路商業(yè)街-SWOT分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)4、地塊位于南通開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，因此本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)受到了政府方面的大力支持，我們可以充分利用這一優(yōu)勢(shì)，選擇在項(xiàng)目奠基時(shí)、開(kāi)盤(pán)時(shí)或開(kāi)業(yè)時(shí)舉行一定規(guī)模的POP活動(dòng)，邀請(qǐng)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和新聞媒體參加，廣泛宣傳本項(xiàng)目，將起到事半功倍的效果。5、項(xiàng)目用地的北側(cè)將規(guī)劃一座百萬(wàn)平方米的南通唯一的CBD

13、區(qū)域，該區(qū)域集辦公、五星級(jí)酒店等行業(yè)為一體，建成開(kāi)幕后必將為本項(xiàng)目日后發(fā)展推波助瀾；南通上海路商業(yè)街-SWOT分析 項(xiàng)目劣勢(shì)1、項(xiàng)目地塊周邊道路的市政建設(shè)尚不完善，如道路綠化、路燈、地下公用事業(yè)管道等建設(shè)都相對(duì)落后，這不僅給本項(xiàng)目的建設(shè)施工帶來(lái)了一定的困難，更需要我們花費(fèi)更多的力量在項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)包裝和廣告推廣上，以求通過(guò)自身的產(chǎn)品品質(zhì)和形象來(lái)提升項(xiàng)目所處地段在人們心目中的商業(yè)地位。2、項(xiàng)目雖處于開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，但目前開(kāi)發(fā)區(qū)人氣明顯不足，工業(yè)區(qū)企業(yè)大部分還是一線員工，月均收入較低，消費(fèi)能力相對(duì)較弱。3、因開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)高端住宅別墅較奇缺，固區(qū)域內(nèi)外資企業(yè)消費(fèi)能力強(qiáng)勁的外籍人士大多居住在南通市區(qū)，日常休閑娛樂(lè)均

14、集中在市區(qū)內(nèi)，這直接導(dǎo)致大量真正有消費(fèi)能力的人士流失。南通上海路商業(yè)街-SWOT分析 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)1、本項(xiàng)目的地理位置潛力無(wú)窮正處在南通重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的新城區(qū)和工業(yè)園區(qū)的中心位置。這意味著本項(xiàng)目中的商業(yè)開(kāi)業(yè)后，能夠同時(shí)覆蓋周邊這兩大具有很強(qiáng)消費(fèi)潛力的區(qū)域，從而為項(xiàng)目成為整個(gè)南通開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)龍頭打下了基礎(chǔ)。2、隨著整個(gè)新、老城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)的不斷發(fā)展，會(huì)有更多數(shù)量的外區(qū)人口和跨國(guó)企業(yè)看好南通并入駐開(kāi)發(fā)區(qū)，特別是來(lái)自開(kāi)發(fā)區(qū)的日本人、臺(tái)灣人等外籍人士和南通新、老城區(qū)的高收入群體將日益增加，這在很大程度上提升了項(xiàng)目未來(lái)的升值潛力。3、地區(qū)的高收入群體也較多，特別是高檔消費(fèi)的潛力尚未被完全挖掘出來(lái)，并且由于目前南通

15、高檔消費(fèi)場(chǎng)所相對(duì)缺乏和分散，對(duì)本項(xiàng)目而言，此時(shí)入市恰逢時(shí)機(jī)。南通上海路商業(yè)街-SWOT分析 項(xiàng)目威脅點(diǎn) 隨著新、老城區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，會(huì)有較多的潛在商業(yè)供應(yīng)量推向市場(chǎng)，而如果我們未能在較短的時(shí)間內(nèi)建造完成并使區(qū)域目標(biāo)消費(fèi)者接受本商業(yè)，并最終使他們穩(wěn)定下來(lái)，將會(huì)在以后的經(jīng)營(yíng)上遭遇激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。南通上海路商業(yè)街-項(xiàng)目定位 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，以及SWOT分析。項(xiàng)目周邊沒(méi)有成型、成規(guī)模的中高檔商業(yè)中心，而開(kāi)發(fā)區(qū)政府為了加大招商引資的力度，必會(huì)發(fā)展強(qiáng)化這一塊內(nèi)容。使得各方資金匯聚南通經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展。所以本案提出一種聚合“個(gè)性、時(shí)尚、創(chuàng)意、雅致、先鋒”的現(xiàn)代商業(yè)理念：HOTELOF

16、FICEPARKSHOPPING MALLCONVENTIONAPARTMENT酒店寫(xiě)字樓公園大型綜合購(gòu)物中心商貿(mào)博覽國(guó)際公寓資源共生、聚合增值資源共生、聚合增值 無(wú)資源不足以談融合！無(wú)資源不足以談融合！交通、景觀、生態(tài)、建筑資源疊加，優(yōu)勢(shì)明顯！無(wú)復(fù)合不足以談融合！無(wú)復(fù)合不足以談融合！酒店、寫(xiě)字樓、loft、商業(yè)街物業(yè)形態(tài)豐富多樣！無(wú)創(chuàng)新不足以談融合！無(wú)創(chuàng)新不足以談融合！理念融合需要全新視角方能提煉、聚合，本案人文景觀的營(yíng)造、產(chǎn)品形態(tài)的創(chuàng)新、精致化的開(kāi)發(fā)追求，創(chuàng)新精神處處顯現(xiàn)！Hotel、Office、Park、Shopping mall、Convention、Apartment，城市中的居住

17、、辦公、商務(wù)、出行、購(gòu)物、文化娛樂(lè)、社交、游憩等各類(lèi)功能復(fù)合、相互作用、互為價(jià)值鏈的高度集約的綜合建筑體或集群。HOPSCA通過(guò)街區(qū)作用，實(shí)現(xiàn)了與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)的有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價(jià)值。HOPSCA是對(duì)本案多種業(yè)態(tài)復(fù)合體的最好概括，其開(kāi)發(fā)理念也與本案吻合；生態(tài)和創(chuàng)意是本案價(jià)值的體現(xiàn)與延伸；街區(qū)，是對(duì)商業(yè)功能的延伸和豐富，可長(zhǎng)期吸引人流，把商業(yè)中心變成社區(qū)中心，培養(yǎng)消費(fèi)人群的歸屬感。世界上成功展示“HOPSCA”復(fù)合地產(chǎn)的著名城市美國(guó)紐約美國(guó)紐約曼哈頓曼哈頓以及日本東京六本木日本東京六本木 南通上海路商業(yè)街-招商定位 主題商業(yè)類(lèi)：主題商業(yè)類(lèi)：甲

18、級(jí)寫(xiě)字樓、商務(wù)酒店、特色餐飲、休閑浴場(chǎng)、美容美發(fā)中心、SPA護(hù)理中心、婚紗影樓、情調(diào)酒吧、風(fēng)情咖啡吧、陽(yáng)光水果吧、民族茶藝館、時(shí)尚網(wǎng)吧、游藝廳、大賣(mài)場(chǎng)、影劇院、會(huì)議中心、大眾書(shū)店、KTV。輔助商業(yè)類(lèi)：輔助商業(yè)類(lèi)：中型超市、銀行、面包坊、健身會(huì)所、郵局等。南通上海路商業(yè)街-招商類(lèi)型 KFC麥當(dāng)勞必勝客東方既白東方既白南通上海路商業(yè)街-目標(biāo)業(yè)態(tài) 渝信川菜小南國(guó)功德林功德林豐收日海上阿叔厚味香辣館南通上海路商業(yè)街-目標(biāo)業(yè)態(tài) 韓國(guó)燒烤日本料理南通上海路商業(yè)街-目標(biāo)業(yè)態(tài) 香港茶餐廳滿記甜品一茶一坐葡京餐廳南通上海路商業(yè)街-目標(biāo)業(yè)態(tài) 上島咖啡真鍋咖啡百怡咖啡南通上海路商業(yè)街-目標(biāo)業(yè)態(tài) 薩莉亞意大利餐廳九龍

19、冰室南通上海路商業(yè)街-目標(biāo)業(yè)態(tài) STARBUCKS COFFEE西點(diǎn)坊避風(fēng)塘茶房南通上海路商業(yè)街-目標(biāo)業(yè)態(tài) 酒吧街美容美發(fā)院南通上海路商業(yè)街-目標(biāo)業(yè)態(tài) 健身中心南通上海路商業(yè)街-目標(biāo)業(yè)態(tài) KTV南通上海路商業(yè)街-目標(biāo)業(yè)態(tài) 婚紗攝影南通上海路商業(yè)街-目標(biāo)業(yè)態(tài) 南通上海路商業(yè)街-本案項(xiàng)目名備選 星一城星一城 WATER(STAR)WATER(STAR)PARKPARK星湖星湖 來(lái)福（來(lái)福（life)life)南通上海路商業(yè)街-商居設(shè)計(jì)構(gòu)想 水，具材也，何以知其然也。曰：夫水淖弱以清，而好灑人之惡，仁也。視之黑而白，精也。量之不可概，至滿而止，正也。唯無(wú)不流，至平而止，義也。人皆赴高，己獨(dú)赴下，卑也

20、。卑也者，道之室，王者之器也，而水以為都居。南通上海路商業(yè)街-策劃概念 水，是世上最美的東西，是滋潤(rùn)萬(wàn)物生命的源泉。水有許多獨(dú)特的個(gè)性，水遍流天下，沒(méi)有私心，顯示了一種人格美德。水滋養(yǎng)萬(wàn)物，萬(wàn)物生長(zhǎng)離不開(kāi)它，為人類(lèi)創(chuàng)造福祉，默默奉獻(xiàn)，這是一種仁愛(ài)精神。水始終向下，關(guān)心下層，與老百姓在一起，這是一種親和。水淺時(shí)則流淌，水深則不可測(cè)，這是智慧的象征。水赴萬(wàn)丈深淵而無(wú)所畏懼，表現(xiàn)出何等的豪邁和勇敢。水活靈多變，無(wú)微不至，這是一種明察洞析力。水看似柔弱，卻能以柔克剛，剛?cè)嵯酀?jì)，這是謙遜中的剛強(qiáng)。水遭遇惡濁，默不推讓?zhuān)@是一種包容海涵。水承受各種不法，最終能夠澄清凈化，這是至善。水入量器，保持水平，這是

21、一種公平和正直。水過(guò)滿即止，不貪不縱，這是做人的適度。水象無(wú)形，隨容器形狀的變化而改變自己的形狀，甚至可以說(shuō)成是隨遇而安，這是一種崇高的境界。水是堅(jiān)韌的，“水滴石穿”的奇跡令人難以想像。水是剛烈的，“水能載舟，也能覆舟”，水的愛(ài)憎如此分 明，更是力量的體現(xiàn)。水是聰明的，“水往低處流”，以致孫子兵法說(shuō)“兵之形似水，避高而趨下”。水是團(tuán)結(jié)的，哪怕只有一滴水，也要緊緊地抱成一團(tuán)。水是有理想的，哪怕是山澗的潺潺流水，也不辭勞苦，歷盡曲折，流入江河，奔向大海。水是浪漫與現(xiàn)實(shí)，形象與抽象，樸實(shí)與華美的集中體現(xiàn)者。南通上海路商業(yè)街-策劃概念 以現(xiàn)代的休閑廣場(chǎng)為主線進(jìn)行營(yíng)造，以水為主體突出親水主題，內(nèi)挖環(huán)湖組

22、成中央大島及若干半島。外圍以濃密的林帶與外界進(jìn)行分隔。日式公寓樓和辦公大廈為主題建筑，配以音樂(lè)噴泉、白沙灘、親水平臺(tái)、水上高爾夫練習(xí)場(chǎng)及日式大草坪，讓人仿佛置身和風(fēng)世界。內(nèi)湖是整個(gè)休閑公園的核心所在。以自然景觀為主，開(kāi)闊的草坪、寬廣的湖面、河流，四周密林環(huán)抱，景色宜人，是人們度假休閑的理想去處。在各種專(zhuān)用場(chǎng)地上，在可以自由出入的草地上為游人創(chuàng)造安靜的休息條件，精心修筑散步林蔭道和小路網(wǎng)，路旁注明各獨(dú)立景點(diǎn)間的線路距離。該綠地公園建成后將成為南通市的一個(gè)集散方便、個(gè)性突出、設(shè)施齊全、功能完備、環(huán)境優(yōu)美的地標(biāo)型建筑。以商業(yè)廣場(chǎng)與休閑娛樂(lè)為主題的親水公園城市空間區(qū)域空間外部空間內(nèi)部空間精神空間建議風(fēng)

23、格：酒店公寓區(qū)為日式東洋風(fēng)格，土木為主，融合自然。商業(yè)區(qū)以現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格西洋風(fēng)格，減少外露的木質(zhì)土質(zhì)，多為玻璃金屬等耀眼的時(shí)尚元素。開(kāi)發(fā)區(qū)上海東路商業(yè)街區(qū)各地塊指標(biāo)統(tǒng)計(jì)占地面積建筑密度建筑面積容積率其中居住日照商業(yè)辦公住宅綠地率一號(hào)地塊6810132%1152001.69 958051939525%二號(hào)地塊6114428%1075001.76 370007050039%1.33三號(hào)地塊8146431%806000.99 8060025%總計(jì)21070930330023280070500配套其中集中綠地居委會(huì)物業(yè)服務(wù)中心文化活動(dòng)站公廁一號(hào)地塊0.40%2506000二號(hào)地塊34322500.40%

24、300400602400三號(hào)地塊總計(jì)34322503004001608400原業(yè)態(tài)功能分布現(xiàn)建議業(yè)態(tài)功能分布綜合浴場(chǎng)會(huì)議中心精品購(gòu)物及餐飲精品購(gòu)物及餐飲精品購(gòu)物娛樂(lè)娛樂(lè)及大餐飲白沙灘、高爾夫、水幕電影建議分析：1、公寓區(qū)移到配置服務(wù)區(qū)位置，使公寓位置相對(duì)比較偏，適合居住、符合淡雅、清寂的日式公寓風(fēng)格。2、綜合浴場(chǎng)原來(lái)的位置離中央湖比較遠(yuǎn)，無(wú)法凸現(xiàn)整個(gè)親水的主題。所以現(xiàn)在移到湖中心，同時(shí)也可以與日式公寓互動(dòng)。3、配套服務(wù)區(qū)原本是在西北方向，比較偏，只能為公寓與辦公樓的人群提供服務(wù)。移到當(dāng)前位置并改為娛樂(lè)，可以與南部的餐飲、精品店聯(lián)動(dòng)。形成片效應(yīng)，目標(biāo)客群不僅僅只是白領(lǐng)住客，還能涉及到游客以及普通

25、市民。4、運(yùn)動(dòng)區(qū)的現(xiàn)處位置改為娛樂(lè)區(qū)與示意圖上部的娛樂(lè)中心結(jié)合，形成聯(lián)動(dòng)。5、會(huì)議中心的減少是因?yàn)樾呛蟮赖囊惶嶤BD規(guī)劃。應(yīng)該遵循揚(yáng)長(zhǎng)避短的原則，盲目的增加會(huì)議中心，無(wú)法實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。6、原本的餐飲區(qū)現(xiàn)劃分為兩部分，沿湖的一段做餐飲，可以提升餐飲環(huán)境，增加客流。沿街一段做特色小店，增加業(yè)態(tài)。綜合浴場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：可做成日式風(fēng)格的錢(qián)湯，與周邊日式公寓相呼應(yīng)。同時(shí)靠近中央湖，更能吻合水文化這個(gè)主題。配以SPA專(zhuān)業(yè)美容香熏生活館，更貼切了自然、和諧、親水這個(gè)主旋律。SPA一詞源于原于拉丁文“Solus Por Aqua”（Health by water）的字首，Solus=健康，Por經(jīng)由，Aqu

26、a水，意指用水來(lái)達(dá)到健康。方法是充分運(yùn)用水的物理特性、溫度及沖擊，來(lái)達(dá)到保養(yǎng)、健身的效果。SPA 意為“健康之水”，與英式休閑文化的SPA（Spring pute air）意為“在礦泉區(qū)里享受純凈的空氣”。SPA的美妙氣息蔓延了幾百年，希臘的文獻(xiàn)舊時(shí)就有記載，在水中加上礦物及香薰、草藥、鮮花，可以預(yù)防疾病及延緩衰老。會(huì)議展覽區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：除了專(zhuān)業(yè)的會(huì)展配套設(shè)施，還可建造一個(gè)露天演歌臺(tái)，以適合各種文化演出的要求。例如：同一首歌走進(jìn)南通，等政府或者民間的活動(dòng)。開(kāi)發(fā)式廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：廣場(chǎng)的中心位置建造標(biāo)志性的音樂(lè)噴泉。開(kāi)發(fā)式廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：平面型廣場(chǎng) 傳統(tǒng)正規(guī)的景觀廣場(chǎng)設(shè)計(jì)施工相對(duì)簡(jiǎn)單，造價(jià)相

27、對(duì)便宜開(kāi)發(fā)式廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：下沉式廣場(chǎng) 國(guó)內(nèi)已經(jīng)開(kāi)始廣泛使用，下沉式廣場(chǎng)既可做退臺(tái)跌落狀的垂直綠化；也可安 置一些小品、幾把椅子，提供休息空間；水景的處理也是比較常見(jiàn)的，由于下沉式廣場(chǎng)與地面有一個(gè)落差，比較適合做瀑布、噴泉、水池等水景，水簾、水聲以及濺起的水花可以增添景觀的生動(dòng)和趣味性。設(shè)計(jì)施工相對(duì)復(fù)雜，造價(jià)相對(duì)昂貴中央湖區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：增加親水娛樂(lè)可以吸引客流，引導(dǎo)市區(qū)人流來(lái)此，并帶動(dòng)本案的其它業(yè)態(tài)的消費(fèi)。現(xiàn)在大多都是獨(dú)身子女，中國(guó)的父母長(zhǎng)輩都比較溺愛(ài)自己的孩子，本案有了這些親水娛樂(lè)項(xiàng)目，可以讓孩子們有了一個(gè)親近自然、游戲玩耍的機(jī)會(huì)。孩子由大人帶領(lǐng)著，同時(shí)也帶動(dòng)了成人業(yè)態(tài)的消費(fèi)。游玩之后一

28、樣也帶動(dòng)了餐飲業(yè)態(tài)的消費(fèi)。摩托艇香蕉船槳船水上高爾夫水幕電影水中漫步酒店公寓規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：日式公寓 細(xì)節(jié)流露自然居住觀 它追求一種淡雅、清寂的趣向，體現(xiàn)了傳統(tǒng)的禪宗精神；它注重細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)，小巧精致而富于變化的空間是其魅力所在；它對(duì)于自然的美有著超乎尋常的強(qiáng)烈意識(shí)，特別能與大自然融為一體；它洗練素潔，更擅長(zhǎng)表現(xiàn)建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)造美和材料的質(zhì)感與色澤的美；它含蓄優(yōu)雅、線條結(jié)構(gòu)細(xì)膩，外部精美、色調(diào)柔和，透露出濃郁的東方氣息。日本建筑最直觀認(rèn)識(shí)常常是灰瓷瓦蓋頂、米灰色材料當(dāng)外墻、外型簡(jiǎn)練而精于細(xì)節(jié)、在材料上注重自然素材的利用，展現(xiàn)一種平和樸素的意境，具有豐富的東方美學(xué)內(nèi)涵。日式公寓建筑的表現(xiàn)講究空間的流動(dòng)

29、與分隔，流動(dòng)則為一室，分隔則分幾功能空間，空間中總能讓人靜靜地思考，禪意無(wú)窮.日式風(fēng)格特別能與大自然融為一體，借用外在自然景色，為室內(nèi)帶來(lái)無(wú)限生機(jī)，選用材料上也特別注重自然質(zhì)感，以便與大自然親切交流，其樂(lè)融融.在空間劃分上摒棄了曲線，這使得住宅在優(yōu)雅、簡(jiǎn)潔方面有了一種幾何美感。日式住宅多為“田”字形，南北朝向，外部四周設(shè)平臺(tái)，臺(tái)上設(shè)檐柱，形成回廊。庭院是其中最重要的部分，往往在規(guī)劃中就盡可能地增加庭院空間，或者利用地勢(shì)水勢(shì)豐富庭院內(nèi)容，以求給業(yè)主最大限度親近自然、回歸自然的機(jī)會(huì)。借用外在自然景色，為室內(nèi)帶來(lái)無(wú)限生機(jī)，選用材料上也特別注重自然質(zhì)感，以便與大自然親切交流，其樂(lè)融融。“寬敞的空間、自

30、家的小院、獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)、有天有地”酒店公寓規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：酒店公寓規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：簡(jiǎn)潔、明快的大堂內(nèi)裝修簡(jiǎn)潔、明快的大堂內(nèi)裝修底層內(nèi)部大堂底層內(nèi)部大堂外觀細(xì)部外觀細(xì)部簡(jiǎn)潔、美觀的景觀處理簡(jiǎn)潔、美觀的景觀處理日式高層住宅日式高層住宅酒店公寓規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：60平米2居戶(hù)型 優(yōu)點(diǎn)主要有：1、進(jìn)門(mén)有一道玄關(guān)，保證內(nèi)部的居室具有一定的私密性；2、生活功能齊全，充分利用套內(nèi)面積；除兩個(gè)臥室、衛(wèi)生間、廚房外，還設(shè)置了化妝室、和室（第二起居室），這體現(xiàn)了生活功能細(xì)分的人性化；3、衛(wèi)生間、洗澡間分開(kāi)，且洗澡間設(shè)置了大浴缸，滿足了日本人洗浴的習(xí)慣；4、兩個(gè)臥室雖然較小，但由于日本人的房門(mén)一般都是推拉門(mén)，這樣，休息時(shí)關(guān)上門(mén)

31、，平常可開(kāi)著，無(wú)形中擴(kuò)大了客廳的面積，延展了臥室的功能；5、獨(dú)立陽(yáng)臺(tái)面積較大，可以保證客廳有充足的通風(fēng)采光。缺點(diǎn)：1、格局狹長(zhǎng)，面寬小，進(jìn)深長(zhǎng)，這種格局雖然可以盡量的在有限的面積里安排更多的功能居室，但生活空間狹窄，沒(méi)有寬敞的居住感；2、暗廚暗衛(wèi)，廚房設(shè)在戶(hù)型中部，且沒(méi)有開(kāi)設(shè)窗戶(hù)，通風(fēng)差，這可能是由于日本人飲食清淡，做飯油煙小，同時(shí)抽油煙技術(shù)比較好的緣故，但這不太符合中國(guó)人的飲食習(xí)慣。3、房屋朝向?yàn)闁|北朝向，兩個(gè)臥室的通分采光較差，加上面積小，舒適性不高。酒店公寓規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：77平米3居戶(hù)型 優(yōu)點(diǎn)有：1、格局相對(duì)較為方正，有進(jìn)門(mén)玄關(guān)；2、功能居室齊全，三個(gè)臥室、起居室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、化

32、妝室一應(yīng)俱全；3、衛(wèi)生間及洗澡間分開(kāi)；4、與戶(hù)型一相比，戶(hù)型二的三個(gè)臥室均開(kāi)設(shè)了窗戶(hù)，通風(fēng)采光良好；4、獨(dú)立陽(yáng)臺(tái)面積較大。缺點(diǎn)有：1、暗廚暗衛(wèi)，廚房設(shè)在戶(hù)型中部，且沒(méi)有外窗；2、三居室面積僅有77.88平米，各居室雖然齊全，但不免擁擠，私密性較差；3、三居室僅設(shè)置了一個(gè)衛(wèi)生間，對(duì)于三居室來(lái)說(shuō)是不夠的。酒店公寓規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：總體來(lái)說(shuō)，日本住宅戶(hù)型的主流面積是60-80平米，以上兩個(gè)戶(hù)型是比較典型的日本式戶(hù)型；面積小，功能居室齊全，既節(jié)約又實(shí)用；戶(hù)型中間是一條玄關(guān)及走廊，臥室、廚房等各居室分布在走廊的兩邊；同時(shí)，根據(jù)日本人的生活習(xí)慣，獨(dú)立設(shè)計(jì)了化妝室、起居室，并把洗澡間與衛(wèi)生間分開(kāi)。對(duì)于中國(guó)的戶(hù)型

33、設(shè)計(jì)來(lái)說(shuō)，以上的設(shè)計(jì)理念都是值得借鑒的，但是由于生活習(xí)慣的不同，中國(guó)人更喜歡南北通透、戶(hù)型方正的房型，同時(shí)，暗廚也不太符合中國(guó)人的飲食習(xí)慣；因此，戶(hù)型設(shè)計(jì)不能照搬，還應(yīng)盡可能考慮中國(guó)人的生活習(xí)慣。本案公寓規(guī)劃3萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)造3棟，平均樓層為13層。我們建議一層8戶(hù)，由于本案公寓消費(fèi)人群主要是來(lái)此工作人員，獨(dú)身一人的居多，所以建議2居室占70%，3居室占30%。酒店公寓規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：酒店公寓規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：屋頂綠化規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：充分地把地方文化融入園林景觀和園林空間中；結(jié)合屋頂對(duì)園林植物的影響來(lái)選擇園林植物；運(yùn)用不同的造園手法來(lái)創(chuàng)造一個(gè)源于自然而高于自然的園林景觀；以人為本，充分考慮人的心理，人的

34、行為的宗旨，來(lái)進(jìn)行屋頂綠化的規(guī)劃設(shè)計(jì)。屋頂綠化成敗的關(guān)鍵在于減輕屋頂荷載，改良種植土、屋頂結(jié)構(gòu)類(lèi)型和植物的選擇與植物設(shè)計(jì)等問(wèn)題。屋頂綠化規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：介于本案的商業(yè)特性，我們定義本案的屋頂綠化為公共游息性屋頂花園。這種形式的屋頂花園除具有綠化效益外,還是一種集活動(dòng)、游樂(lè)為一體的公共場(chǎng)所,在設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮到它的公共性。在出入口、園路、布局、植物配植、小品設(shè)置等方面要注意符合人們?cè)谖蓓斏匣顒?dòng)、休息等需要。應(yīng)以草坪、小灌木花卉為主,設(shè)置少量坐椅及小型園林小品點(diǎn)綴,園路宜寬,便于人們活動(dòng)。優(yōu)雅的環(huán)境實(shí)為招攬顧客,提供夜生活的場(chǎng)所。可以在屋頂花園上開(kāi)辦露天歌舞會(huì)、冷飲茶座等,這類(lèi)屋頂花園因經(jīng)濟(jì)目的需要要擺

35、放茶座,因而花園的布局應(yīng)以小巧精美為主,保證有較大的活動(dòng)空間,植物配置應(yīng)以高檔、芳香為主。屋頂花園規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：混合式園林布局,注重自然與規(guī)則的協(xié)調(diào)與統(tǒng)一,求得景觀的共融性。自然與規(guī)則的特點(diǎn)都有,又都自成一體,其空間構(gòu)成在點(diǎn)的變化中形成多樣的統(tǒng)一,不強(qiáng)調(diào)景觀的連續(xù),更多的注意個(gè)性的變化。混合式布局在屋頂花園中使用較多。屋頂花園規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：不能長(zhǎng)時(shí)間防滲抗漏水土流失污染嚴(yán)重植物配置不合理荷載超標(biāo)建造成本過(guò)高 需要注意的幾方面：燈光及廣告規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：本案燈光效果要求：本案照明是讓客人休閑娛樂(lè)的地方，應(yīng)該更多的體現(xiàn)一種人文關(guān)懷。本案照明應(yīng)該有一種舒適的無(wú)眩光的照明，使客人能夠愿意更多的停留。本案

36、照明應(yīng)該是美麗的，動(dòng)態(tài)的，隨著時(shí)間的流逝，有一幅幅畫(huà)面展現(xiàn)在人的面前。燈具的造型和安裝方式盡可能與本案協(xié)調(diào)起來(lái)。力求創(chuàng)造本案的特有照明味道。本案照明區(qū)域劃分：主干道噴水區(qū)主廣場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)中央湖區(qū)商業(yè)區(qū)休閑娛樂(lè)區(qū)外圈道路 燈光及廣告規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：主干道照明主要目的：1、我們想創(chuàng)造一種柔和，幽靜的照明。(照度10LX)2、燈具造型簡(jiǎn)約的，不要太復(fù)雜。3、光線要柔和。噴水區(qū)照明主要目的：1、噴水區(qū)是整個(gè)本案的一大亮點(diǎn)，是整個(gè)本案亮度較高的地方，也是人流比較大的地方。(照度20-30LX)2、水池，從安全角度來(lái)說(shuō)，應(yīng)該提高周邊區(qū)域的亮度。3、要有動(dòng)感，與噴水的感覺(jué)相協(xié)調(diào)。主廣場(chǎng)照明主要目的：1、有一定亮度

37、(照度30LX)2、通過(guò)光的強(qiáng)度，顏色的變換，營(yíng)造成特殊的情調(diào)和氛圍，滿足人們心理上和精神上的需求。燈光及廣告規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：停車(chē)場(chǎng)照明主要目的：1、需要有一定亮度，然后燈的造型有一定的休閑意味。(照度30LX)2、高桿燈具陣列，既能有效照明，又能作為環(huán)境指示牌或廣告牌。中央湖區(qū)照明（整個(gè)廣場(chǎng)最亮麗的地方）主要目的 柔和地照亮湖面與其周邊的植物和建筑。創(chuàng)造出動(dòng)態(tài)，緩慢的變化起來(lái)。商業(yè)區(qū)與休閑娛樂(lè)區(qū)照明主要目的：1、使路上有足夠的光線，保證安全。(照度10LX)2、低位照明讓盡可能少的光線直接進(jìn)入眼睛，少眩光，提高舒適度。3、減少高桿燈具，盡可能讓客人更多地欣賞自然的景色。4、照亮玻璃幕墻，給玻璃

38、幕墻染成彩色，給人以一種夢(mèng)幻的感覺(jué)，同時(shí)又不刺眼。5、溫柔的照亮小樹(shù)和草地,不希望太亮但同時(shí)又有少許光線飄浮在空中。外圈道路照明目的：1、照亮本案外圍，創(chuàng)造光環(huán)境，誘導(dǎo)客人進(jìn)入本案。(照度30-40LX)2、光線均勻，盡量少眩光。3、造型有別于傳統(tǒng)路燈，成為一種標(biāo)志4、光線顯色性高，更有休閑氣息。燈光及廣告規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：廣告燈箱設(shè)置策略：主干道實(shí)現(xiàn)轟炸效應(yīng) 南通上海路商業(yè)街-部分業(yè)態(tài)建筑工程要求 1.大賣(mài)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)深度55米，總面積2萬(wàn)平方米。2.若商業(yè)樓不能達(dá)到55米的深度，一樓維持48.6米深度，二、三樓改建成長(zhǎng)方形。3.將一樓內(nèi)除消防設(shè)備以外的所有公建設(shè)施（機(jī)房、維修中心等）放至地下一層。4

39、.整體建筑不需要錯(cuò)層、陽(yáng)臺(tái)、花壇，得房率接近75%-80%。5.貨車(chē)出入通道與載重道路：能容納4.3米高、35噸40呎集裝箱卡車(chē)雙行進(jìn)、回轉(zhuǎn) 及停放。6.隔油池：至少滿足生鮮區(qū)域、出租區(qū)域美食廣場(chǎng)、KFC等的使用。7.免費(fèi)提供至少250汽車(chē)位和1500自行車(chē)位。8.柱距要求柱網(wǎng)開(kāi)間不小于8.4米；底層層高6.0米，第二、三層層高 6.0米。9.賣(mài)場(chǎng)承載要求1000kg/m2、后倉(cāng)、加工間slab down承載要求1400kg/m2。10.10KV雙電源雙回路進(jìn)線，按照每平方米（租賃面積）180VA預(yù)估供電量，相關(guān)的室外配套工程（如有35KV進(jìn)線及開(kāi)關(guān)站，也由業(yè)主負(fù)責(zé)）。11.100對(duì)通局(中國(guó)

40、電信)電纜接進(jìn)程控交換機(jī)房，相關(guān)的室外配套工程。12.400噸/天兩路進(jìn)水(生活用水接用戶(hù)總表和消防用水接消防監(jiān)視表并設(shè)置總表閥門(mén)）和相關(guān)的室外配套工程。13.手扶電梯配備載客量9000 p/h、凈寬1.0 m、坡度12、含扶梯自身裝飾。南通上海路商業(yè)街-大賣(mài)場(chǎng) 1、區(qū)位要求：鄰近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商業(yè)區(qū)及機(jī)場(chǎng)、火（汽）車(chē)站的公交線路；市郊結(jié)合部。2、建筑要求：獨(dú)棟，周邊有停車(chē)場(chǎng)。3、面積租期：建筑面積30006000平方米，基本年限10年以上。南通上海路商業(yè)街-經(jīng)濟(jì)型酒店 大中型餐飲上水半徑不小于25毫米排水直徑不下于125毫米隔油池不小于1立方供電不小于15

41、0千瓦電壓380伏排風(fēng)不小于15000立方/小時(shí)新風(fēng)不小于8000 立方/小時(shí) 南通上海路商業(yè)街-餐飲 南通上海路商業(yè)街-餐飲 普通餐廳 普通餐廳分為商務(wù)型餐廳和大眾型餐廳兩種類(lèi)型。商務(wù)型餐廳以商務(wù)酬賓為銷(xiāo)售對(duì)象，一般選址在商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近；大眾餐廳以家庭、個(gè)人消費(fèi)為主，一般選址在社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。須經(jīng)消防、環(huán)保、食品衛(wèi)生、治安等行政管理部門(mén)會(huì)審后，方可頒照經(jīng)營(yíng)，周邊鄰居有異議而無(wú)法排除的也能成為立店障礙。餐廳必須離開(kāi)污染源10米以上，對(duì)較大餐廳，消防部門(mén)會(huì)提出設(shè)置疏散通道要求。商鋪門(mén)前有封閉交通隔離欄、高于1.8米的綠化，以及直對(duì)大門(mén)的電線立桿均為選址所忌。因餐廳為個(gè)性化裝飾、布

42、置，各種建筑結(jié)構(gòu)形式均適合開(kāi)設(shè)餐廳，但剪力墻或承重墻擋門(mén)、擋窗除外。餐廳門(mén)前須有相應(yīng)的停車(chē)場(chǎng)。餐飲還應(yīng)具備廚房污水排放的生化處理裝置以及油煙氣排放的通道。大眾型餐廳80200平米，商務(wù)型餐廳15010000平米均可。低層為1.5元/平米天）以上，視地段、商圈確定租價(jià)。樓上餐廳租金略低。一般不少于3年 南通上海路商業(yè)街-餐飲 面館 宜選擇交通支道、行人不少于每分鐘通過(guò)10人次的區(qū)域。與普通餐廳相同與普通餐廳相同。80200平米。2年以上火鍋店 選址于人口不少于5萬(wàn)人的居住區(qū)域或、區(qū)域型、都市型商圈。與普通餐廳相同，建筑要求框架式建筑，廚房可小于餐廳營(yíng)業(yè)面積的三分之一，其余的要求與普通餐廳相同。樓

43、上商鋪亦可。120500平米。2年以上茶坊、咖啡館 其選址往往是高雅路段，具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)境。須經(jīng)消防、治安、食品衛(wèi)生等行政管理部門(mén)會(huì)審?fù)夥娇深C照經(jīng)營(yíng)，在噪音較大、鄰里投訴時(shí)，環(huán)保部門(mén)也會(huì)介入加以管理。茶坊、咖啡館的布置和裝飾有個(gè)性化與藝術(shù)化要求，但對(duì)建筑結(jié)構(gòu)形式無(wú)特殊要求。層高不低于2.8米，電力按每100平米10千瓦配置，有自來(lái)水供應(yīng)。50400平米。2年以上 南通上海路商業(yè)街-餐飲 西點(diǎn)店、面包房 各種商圈均可開(kāi)設(shè)。品牌企業(yè)往往開(kāi)設(shè)在繁華的區(qū)域型、社區(qū)型的商業(yè)街市上。須經(jīng)食品衛(wèi)生監(jiān)督部門(mén)會(huì)審核準(zhǔn)，方可經(jīng)營(yíng)。框架式結(jié)構(gòu)，層高不低于2.8米，門(mén)面寬度6米以上，櫥窗開(kāi)闊，離開(kāi)污染源10米以

44、上。60120平米。2年以上。主題餐廳與酒吧 選擇文化、藝術(shù)類(lèi)主題餐廳可開(kāi)設(shè)在劇院、圖書(shū)館、公園、文化藝術(shù)故居；體育類(lèi)主題餐廳，可開(kāi)設(shè)在相關(guān)的體育場(chǎng)所附近。須經(jīng)消防、治安、食品衛(wèi)生等行政管理部門(mén)會(huì)審?fù)夥娇深C照經(jīng)營(yíng)，在噪音較大、鄰里投訴時(shí)，環(huán)保部門(mén)也會(huì)介入加以管理。建筑形式與主題相關(guān)面積以設(shè)計(jì)特定對(duì)象的人群多少而定，視地段、商圈確定租價(jià)。2年以上。連鎖快餐店 客流繁忙之處，如繁華商業(yè)街、車(chē)站，以及消費(fèi)水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)中心。需消防、環(huán)保、食品、衛(wèi)生、治安等行政管理部門(mén)會(huì)審，離污染源10米之內(nèi)不得立店，相鄰居民、企業(yè)或其他單位提出立店異議而無(wú)法排除，也會(huì)形成立店障礙。層高不低于4.5米。配

45、套設(shè)施：電力不少于20千瓦/100平米，有充足的自來(lái)水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置，位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個(gè)樓面。200500平米。南通上海路商業(yè)街-健身房、SPA、美容美發(fā) 業(yè)主提供乙方涉及工程區(qū)域的土建或裝飾施工圖（含給排水、電氣、空調(diào)，消防噴淋等）。業(yè)主提供不小于80W/m2的用電量。其中380W的動(dòng)力設(shè)備用電不少于40KW。每根穩(wěn)定水壓不小于3kg、直徑不小于DN50的進(jìn)水管兩根。兩根直徑不小于DN100或四根直徑不小于DN50的排水管。男女衛(wèi)生間（含浴室內(nèi)）的排污管道，直徑不小于DN100。如需安裝煤氣或燃油鍋爐，能否提供面積大于15m2的場(chǎng)地

46、或屋面位置（需滿足通風(fēng)、散熱條件）。現(xiàn)有建筑物是否提供消防設(shè)施，請(qǐng)注明具體內(nèi)容：消火栓/噴淋系統(tǒng)/煙感報(bào)警系統(tǒng)/滅火機(jī)。現(xiàn)有建筑物是否提供空調(diào)系統(tǒng)，請(qǐng)注明具體內(nèi)容：中央空調(diào)系統(tǒng)/小型熱泵中央空調(diào)/商用吸頂式空調(diào)/分體式空調(diào)。南通上海路商業(yè)街-項(xiàng)目流程 中期：招商中期：招商后期：運(yùn)營(yíng)后期：運(yùn)營(yíng)前期：策劃前期：策劃前期：策劃總費(fèi)用為前期：策劃總費(fèi)用為80萬(wàn)人民幣萬(wàn)人民幣包括以下內(nèi)容包括以下內(nèi)容階階段段劃劃分分服服務(wù)內(nèi)務(wù)內(nèi)容容主要成果主要成果第一第一階階段段1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2、目標(biāo)城市商業(yè)地產(chǎn)概況3、目標(biāo)城市未來(lái)的商業(yè)發(fā)展形式預(yù)測(cè)4、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)分析第二第二階階段段1、商業(yè)項(xiàng)目成

47、功要素分析商業(yè)策劃分析報(bào)告2、商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)租金分析3、商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)分析4、商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)5、項(xiàng)目市場(chǎng)業(yè)態(tài)定位研究6、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議7、最佳商業(yè)結(jié)構(gòu)組合目標(biāo)商戶(hù)組合8、商業(yè)物業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)9、與建筑設(shè)計(jì)公司銜接營(yíng)銷(xiāo)策劃服務(wù)工作階段劃分及服務(wù)內(nèi)容 服務(wù)內(nèi)容服務(wù)內(nèi)容工作明細(xì)工作明細(xì)內(nèi)容介紹內(nèi)容介紹操作人員操作人員宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析主導(dǎo)市場(chǎng)大勢(shì)的各類(lèi)影響要素主要集中于宏觀層面 以普潤(rùn)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部為主導(dǎo)，先期介入后，由項(xiàng)目部拓展人員持續(xù)跟進(jìn)，最后交由項(xiàng)目部策劃人員，經(jīng)由三方開(kāi)展動(dòng)腦會(huì)后由策劃人員統(tǒng)一形成正式報(bào)告。宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 政策面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響 目標(biāo)城市商業(yè)地產(chǎn)概況目

48、標(biāo)城市商業(yè)用房市場(chǎng)供需狀況研究區(qū)域的特點(diǎn)及未來(lái)規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目定位和發(fā)展尤為關(guān)鍵目標(biāo)城市零售業(yè)市場(chǎng)分析目標(biāo)城市城鄉(xiāng)居民收支狀況調(diào)研目標(biāo)城市城鄉(xiāng)居民消費(fèi)特征調(diào)研目標(biāo)城市商業(yè)類(lèi)型概況目標(biāo)城市專(zhuān)業(yè)性分析商業(yè)的供應(yīng)與需求特征研究對(duì)于項(xiàng)目的定位以及營(yíng)銷(xiāo)策略的制定極為重要目標(biāo)城市市場(chǎng)的分析 目標(biāo)城市中小型沿街商輔的分析目標(biāo)城市新造居民區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分析目標(biāo)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施的分析 目標(biāo)城市未來(lái)的商業(yè)發(fā)展形勢(shì)預(yù)測(cè)城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、人口導(dǎo)入政策的分析根據(jù)對(duì)發(fā)展的研究，有利于開(kāi)發(fā)商調(diào)整及制定相應(yīng)的開(kāi)發(fā)、發(fā)展策略目標(biāo)城市商業(yè)用房發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)目標(biāo)城市居民購(gòu)買(mǎi)力主導(dǎo)方向研究項(xiàng)目周邊市場(chǎng)分析周邊城市同類(lèi)產(chǎn)品的調(diào)查與研究周邊

49、市場(chǎng)的調(diào)研有利于本產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)互補(bǔ)。針對(duì)原有案例的借鑒可以適當(dāng)調(diào)整本案的產(chǎn)品策略及推廣策略。周邊城市同類(lèi)產(chǎn)品的租售等去化狀況分析周邊城市同類(lèi)產(chǎn)品的目標(biāo)客戶(hù) 客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力分析周邊市場(chǎng)有競(jìng)爭(zhēng)力市場(chǎng)的產(chǎn)品分析（供應(yīng)量、租售等經(jīng)營(yíng)方式、客戶(hù)層及購(gòu)買(mǎi)力等）第一階段第一階段第二階段第二階段服務(wù)內(nèi)容服務(wù)內(nèi)容內(nèi)容介紹內(nèi)容介紹操作人員操作人員商業(yè)項(xiàng)目成功要素分析本分析將針對(duì)商業(yè)物業(yè)的各類(lèi)成功要素如：地段、交通、人流量、鋪型、物流、租售時(shí)期等進(jìn)行深入探討以普潤(rùn)地產(chǎn)項(xiàng)目部策劃人員為主導(dǎo)，利用普潤(rùn)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部及項(xiàng)目部拓展人員所提供的參數(shù)支援進(jìn)行。商業(yè)項(xiàng)目成功要素分析根據(jù)物業(yè)成交及市場(chǎng)租金的數(shù)量，及各行業(yè)承租能力、商場(chǎng)

50、優(yōu)次位置、市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)租金，為項(xiàng)目制定合理租金，吸引目標(biāo)商戶(hù) 商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)供求分析根據(jù)物業(yè)所在城市樓面現(xiàn)時(shí)之商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量及商戶(hù)需求情況，制定有效的營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃與步驟，使客戶(hù)所擁有之商業(yè)物業(yè) 能確立核心優(yōu)勢(shì)順應(yīng)需方市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)根據(jù)各方調(diào)查和掌握所得，以專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)分析商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，以供發(fā)展商作長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃之參考項(xiàng)目市場(chǎng)業(yè)態(tài)定位研究 在市場(chǎng)業(yè)態(tài)定位的指導(dǎo)下制定有效的商品結(jié)構(gòu)組合及商戶(hù)組合，吸引最大人流以達(dá)到預(yù)期最大市場(chǎng)占有率，為本項(xiàng)目樹(shù)立鮮明的形象項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議本司擅長(zhǎng)樓面布局，善用樓面每一寸可租（售）面積，為商場(chǎng)帶來(lái)最可觀的租金收益，使發(fā)展項(xiàng)目得到最可觀的回報(bào) 最佳商業(yè)結(jié)構(gòu)組合目標(biāo)

51、商戶(hù)組合有效的“商品組合”與商戶(hù)“結(jié)構(gòu)組合”可以成功地吸引大量消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)，帶旺場(chǎng)地，商戶(hù)為競(jìng)爭(zhēng)較好的位置更愿意多付出相應(yīng)租金爭(zhēng)相洽租有利位置，便有關(guān)之行業(yè)發(fā)展成行成市，使商業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益 商業(yè)物業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)對(duì)項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)組合的不同方案進(jìn)行財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，計(jì)算其相應(yīng)的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括動(dòng)態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)，相互比較，選擇最優(yōu)方案。論證商業(yè)物業(yè)財(cái)務(wù)上的可行性與建筑設(shè)計(jì)公司銜接根據(jù)具體業(yè)態(tài)的建筑要求與建筑設(shè)計(jì)公司合作，設(shè)計(jì)出合理的建筑業(yè)態(tài)布局，使項(xiàng)目的建筑風(fēng)格達(dá)到各業(yè)態(tài)的建筑要求。以普潤(rùn)地產(chǎn)的建筑工程專(zhuān)家與項(xiàng)目策劃人員以及項(xiàng)目市場(chǎng)研究人員協(xié)同建筑設(shè)計(jì)公司一同合作完成。第一階段市調(diào)期第二階段整理

52、期第二階段寫(xiě)案期第二階段分析期時(shí)間：時(shí)間：一個(gè)月策略：策略：進(jìn)駐當(dāng)?shù)厣钊胝{(diào)查時(shí)間：時(shí)間：半個(gè)月策略：策略：整理資料抓住重點(diǎn)時(shí)間：時(shí)間：半個(gè)月策略：策略：客觀公正面面俱到 時(shí)間：時(shí)間：半個(gè)月半個(gè)月策略：策略：仔細(xì)嚴(yán)謹(jǐn) 妙筆生輝 南通上海路商業(yè)街-時(shí)間計(jì)劃 南通上海路商業(yè)街-與設(shè)計(jì)院的銜接工作 對(duì)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)、功能、市場(chǎng)、商品、顧客等方面進(jìn)行設(shè)定。因而，一個(gè)完整的商業(yè)規(guī)劃包括商業(yè)業(yè)態(tài)定位、商業(yè)功能定位、商業(yè)市場(chǎng)定位、經(jīng)營(yíng)商品定位、標(biāo)顧客定位、商業(yè)形象定位等等。商業(yè)規(guī)劃解決的問(wèn)題 初步市場(chǎng)調(diào)查和分析評(píng)估，深度市場(chǎng)調(diào)研和分析評(píng)估，經(jīng)營(yíng)定位和發(fā)展定位，商業(yè)模式和市場(chǎng)細(xì)分，投資回報(bào)預(yù)測(cè)和分析。定位進(jìn)行劃分布

53、局，設(shè)計(jì)交通組織動(dòng)線，提供商業(yè)指標(biāo)和設(shè)計(jì)要點(diǎn)，指導(dǎo)建筑規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)等等。對(duì)滿足物業(yè)的空間、層高、柱距、荷載、電梯、強(qiáng)電、弱電、給水、排水、通風(fēng)、排煙、暖通、空調(diào)、消防、安防、廣播以及配套用房等的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)規(guī)劃解決的問(wèn)題第一階段商業(yè)部分第二階段公寓、辦公部分策略：策略：炒熱地皮充分養(yǎng)鋪策略：策略：以商業(yè)為先導(dǎo)，蓄勢(shì)出擊 南通上海路商業(yè)街-項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃 南通上海路商業(yè)街-部分商戶(hù)資源 南通上海路商業(yè)街-成功案例 金豐易居普潤(rùn)地產(chǎn)系藍(lán)籌股上市公司金豐投資(股票代碼600606)旗下重要成員單位。注冊(cè)資金2000萬(wàn)。是立足上海，輻射全國(guó)的大型房地產(chǎn)流通供應(yīng)商。公司秉承“信實(shí)、專(zhuān)業(yè)、創(chuàng)新、執(zhí)行

54、、共贏”的宗旨，專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理、二手中介和商業(yè)策劃服務(wù)，累積成交金額逾百億。僅2006年，公司就成功地理樓盤(pán)數(shù)十個(gè)，涵蓋住宅、商業(yè)、酒店、辦公室等各種物業(yè)形態(tài)。屢次榮獲“中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)百?gòu)?qiáng)(前十名)”稱(chēng)號(hào)及“上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)金橋獎(jiǎng)”等殊榮。公司通過(guò)資源整合、模式創(chuàng)新、隊(duì)伍精練，已成為一家擁有300多名員工，眾多門(mén)店資源，一二手并舉的綜合性房地產(chǎn)流通服務(wù)領(lǐng)域一線品牌。南通上海路商業(yè)街-公司簡(jiǎn)介 項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)前期策劃前期策劃招商代理招商代理商場(chǎng)管理商場(chǎng)管理 位于東漢陽(yáng)路、旅順路，近吳淞位于東漢陽(yáng)路、旅順路，近吳淞路和周家嘴路兩條主干道。針對(duì)的可路和周家嘴路兩條主干道。

55、針對(duì)的可戶(hù)群體指向外籍人士。戶(hù)群體指向外籍人士。基本參數(shù)：基本參數(shù)：建筑面積：建筑面積：54,00054,000平方米平方米均價(jià)：均價(jià)：15,800/15,800/平方米平方米經(jīng)典案例之經(jīng)典案例之 外灘白金府邸外灘白金府邸項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)前期策劃前期策劃招商代理招商代理商場(chǎng)管理商場(chǎng)管理 位于上海外灘位于上海外灘CBDCBD、陸家、陸家嘴嘴CBDCBD和規(guī)劃中的北外灘和規(guī)劃中的北外灘CBDCBD的的“金三角金三角”，集五星級(jí)酒店式，集五星級(jí)酒店式公寓、公寓、shopping mallshopping mall、休閑、休閑廣場(chǎng)、現(xiàn)代商務(wù)樓和高檔住宅。廣場(chǎng)、現(xiàn)代商務(wù)樓和高檔住宅。是上海中心城

56、區(qū)的是上海中心城區(qū)的“城中城城中城”。經(jīng)典案例之經(jīng)典案例之 外灘中信城項(xiàng)目外灘中信城項(xiàng)目項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)前期策劃前期策劃招商代理招商代理商場(chǎng)管理商場(chǎng)管理 “普陀新體育廣場(chǎng)普陀新體育廣場(chǎng)”項(xiàng)目位于普陀區(qū)項(xiàng)目位于普陀區(qū)光新路；本案是體育產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的光新路；本案是體育產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的結(jié)合類(lèi)產(chǎn)品，在上海市中心區(qū)域內(nèi)可謂別結(jié)合類(lèi)產(chǎn)品，在上海市中心區(qū)域內(nèi)可謂別樹(shù)一幟；樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)樹(shù)一幟；樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)1100011000元元/平方米，平方米，一期已完成一期已完成90%90%的銷(xiāo)售量。的銷(xiāo)售量。基本參數(shù)基本參數(shù)總建筑面積約為：總建筑面積約為：5362353623酒店式辦公公寓一期：酒店式辦公公

57、寓一期：1924019240二期：二期：1143411434辦公物業(yè)：辦公物業(yè)：52505250商業(yè)類(lèi)型物業(yè)：商業(yè)類(lèi)型物業(yè)：1769917699經(jīng)典案例之經(jīng)典案例之 普陀新體育廣場(chǎng)普陀新體育廣場(chǎng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)前期策劃前期策劃招商代理招商代理商場(chǎng)管理商場(chǎng)管理 怡富商務(wù)廣場(chǎng)九隆坊本項(xiàng)目位怡富商務(wù)廣場(chǎng)九隆坊本項(xiàng)目位于楊浦區(qū)國(guó)順路、黃興路口，集商業(yè)、于楊浦區(qū)國(guó)順路、黃興路口，集商業(yè)、酒店、辦公為一體的綜合設(shè)施。酒店、辦公為一體的綜合設(shè)施。基本參數(shù)：基本參數(shù)：用地面積：用地面積：12,41112,411平方米平方米總建面積：總建面積：80,31980,319平方米平方米 容積率：容積率：4.2

58、5 4.25 經(jīng)典案例之經(jīng)典案例之 怡富商務(wù)廣場(chǎng)怡富商務(wù)廣場(chǎng)-九隆坊九隆坊項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)前期策劃前期策劃招商代理招商代理商場(chǎng)管理商場(chǎng)管理 國(guó)際家紡中心位于楊浦區(qū)平國(guó)際家紡中心位于楊浦區(qū)平?jīng)雎贰巼?guó)路口，以家居、家紡涼路、寧國(guó)路口，以家居、家紡為主，引入家居賣(mài)場(chǎng)等。為主，引入家居賣(mài)場(chǎng)等。基本參數(shù)：基本參數(shù)：用地面積：用地面積：21,22721,227平方米平方米 總建面積：總建面積：136,129136,129平方米平方米 容積率：容積率：3.83.8經(jīng)典案例之經(jīng)典案例之 國(guó)際家紡中心國(guó)際家紡中心項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)前期策劃前期策劃招商代理招商代理商場(chǎng)管理商場(chǎng)管理位于北外灘東大名路

59、、公平路。位于北外灘東大名路、公平路。采取采取高端定位，保證項(xiàng)目的整體形象。高端定位，保證項(xiàng)目的整體形象。基本參數(shù)：基本參數(shù)：總建筑面積：總建筑面積：105,700105,700平方米平方米 公寓式辦公：公寓式辦公：28,80028,800平方米平方米 酒店：酒店：17,50017,500平方米平方米 經(jīng)典案例之經(jīng)典案例之 江景風(fēng)尚江景風(fēng)尚項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)前期策劃前期策劃招商代理招商代理商場(chǎng)管理商場(chǎng)管理 星游城位于上海市徐匯區(qū)上海星游城位于上海市徐匯區(qū)上海體育中心區(qū)域。體育中心區(qū)域。核心消費(fèi)群鎖定核心消費(fèi)群鎖定20203535歲的年輕人。歲的年輕人。基本參數(shù)：基本參數(shù)：總建面積：總建面

60、積：46,407.746,407.7平方米平方米 建筑占地面積：建筑占地面積：3,9023,902平方米平方米 容積率：容積率：3.06 3.06 經(jīng)典案例之經(jīng)典案例之 星游城星游城項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)前期策劃前期策劃招商代理招商代理商場(chǎng)管理商場(chǎng)管理 金海岸休閑廣場(chǎng)是松江政府重金海岸休閑廣場(chǎng)是松江政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目之一。有全亞洲最長(zhǎng)的點(diǎn)支持項(xiàng)目之一。有全亞洲最長(zhǎng)的休閑街，集餐飲、娛樂(lè)、休閑、酒休閑街，集餐飲、娛樂(lè)、休閑、酒店式公寓一體，匯聚外企白領(lǐng)，外店式公寓一體，匯聚外企白領(lǐng)，外籍人士、私營(yíng)業(yè)主等。籍人士、私營(yíng)業(yè)主等。基本參數(shù)：基本參數(shù)：商業(yè)面積：商業(yè)面積：98,00098,000平方米平

61、方米經(jīng)典案例之經(jīng)典案例之 金海岸休閑廣場(chǎng)金海岸休閑廣場(chǎng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)前期策劃前期策劃招商代理招商代理商場(chǎng)管理商場(chǎng)管理 金豐藍(lán)庭商業(yè)位于滬亭北路金豐藍(lán)庭商業(yè)位于滬亭北路淶坊路，是松江九亭地標(biāo)性商業(yè)淶坊路，是松江九亭地標(biāo)性商業(yè)廣場(chǎng)廣場(chǎng),政府全力打造、經(jīng)營(yíng)的國(guó)政府全力打造、經(jīng)營(yíng)的國(guó)際商業(yè)街區(qū)中心。際商業(yè)街區(qū)中心。基本參數(shù)：基本參數(shù)：總建筑面積：總建筑面積：2200022000平方米平方米經(jīng)典案例之經(jīng)典案例之 金豐藍(lán)庭商業(yè)街金豐藍(lán)庭商業(yè)街項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)前期策劃前期策劃招商代理招商代理商場(chǎng)管理商場(chǎng)管理 浦江一品漫城位于閔行區(qū)浦江浦江一品漫城位于閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)浦星路、蘆恒路。鎮(zhèn)浦星路、蘆

62、恒路。既有完善的既有完善的社區(qū)商業(yè)配套，又有大型特色集中社區(qū)商業(yè)配套，又有大型特色集中商業(yè)，吸引有特定需求的區(qū)域內(nèi)客商業(yè)，吸引有特定需求的區(qū)域內(nèi)客戶(hù)消費(fèi)。戶(hù)消費(fèi)。基本參數(shù)：基本參數(shù)：商業(yè)建筑面積：商業(yè)建筑面積：38,65438,654平方米平方米經(jīng)典案例之經(jīng)典案例之 浦江一品漫城浦江一品漫城項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)前期策劃前期策劃招商代理招商代理商場(chǎng)管理商場(chǎng)管理經(jīng)典案例之經(jīng)典案例之 五月花廣場(chǎng)五月花廣場(chǎng)上海五月花廣場(chǎng)位于閘北區(qū)芷江西路、上海五月花廣場(chǎng)位于閘北區(qū)芷江西路、普善路口。總建筑面積為普善路口。總建筑面積為14.414.4萬(wàn)萬(wàn)，含含5 5棟高層住宅和棟高層住宅和1 1幢酒店式公寓及幢酒店

63、式公寓及3.13.1萬(wàn)萬(wàn)M2M2精品商鋪，其中外資大賣(mài)場(chǎng)精品商鋪，其中外資大賣(mài)場(chǎng)的進(jìn)駐，使得蘇家巷一躍成為該區(qū)域的進(jìn)駐，使得蘇家巷一躍成為該區(qū)域“一站式一站式”的商業(yè)購(gòu)物中心。的商業(yè)購(gòu)物中心。項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)前期策劃前期策劃招商代理招商代理商場(chǎng)管理商場(chǎng)管理南京南京 華府園三期華府園三期 “王府園三期王府園三期”項(xiàng)目位于南京中項(xiàng)目位于南京中華路、健康路兩條城市主干道交叉口華路、健康路兩條城市主干道交叉口的東北角，是綜合商業(yè)、高檔住宅公的東北角，是綜合商業(yè)、高檔住宅公寓及酒店的大型建筑群。寓及酒店的大型建筑群。基本參數(shù)：基本參數(shù)：基地面積：基地面積：2677026770平方米平方米總建筑面

64、積：總建筑面積：141449141449平方米平方米容積率：容積率：3.143.14綠化率：綠化率：3232.3%.3%項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)前期策劃前期策劃招商代理招商代理商場(chǎng)管理商場(chǎng)管理南京南京 益來(lái)城市名人酒店益來(lái)城市名人酒店開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)1300013000元元/平方米（高平方米（高于南京當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格于南京當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格40004000元元/平米平米左右），在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)基本未投放廣左右），在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)基本未投放廣告告;一期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售兩個(gè)月售磬一期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售兩個(gè)月售磬,二期二期20052005年年1010月開(kāi)盤(pán)月開(kāi)盤(pán),一個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售率一個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售率達(dá)達(dá)80%80%酒店位于南京市鼓樓區(qū)酒店

65、位于南京市鼓樓區(qū) ；擁有；擁有300300多套五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)客房；多套五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)客房；兼有辦公、兼有辦公、商務(wù)中心、餐飲娛樂(lè)等配套設(shè)施。商務(wù)中心、餐飲娛樂(lè)等配套設(shè)施。項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)前期策劃前期策劃招商代理招商代理商場(chǎng)管理商場(chǎng)管理南京南京 國(guó)際商城國(guó)際商城南京國(guó)際商城不僅是南京國(guó)際商城不僅是“十五十五”國(guó)際性國(guó)際性地標(biāo)性建筑，而且是南京市政府重點(diǎn)地標(biāo)性建筑，而且是南京市政府重點(diǎn)扶植項(xiàng)目，總投資扶植項(xiàng)目，總投資2424億元，總建筑面億元，總建筑面積積3737萬(wàn)萬(wàn)M2M2，是集居住、辦公、購(gòu)物、，是集居住、辦公、購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、休憩、展覽、交流為一飲食、娛樂(lè)、休憩、展覽、交流為一體的大型綜合

66、項(xiàng)目。體的大型綜合項(xiàng)目。項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)前期策劃前期策劃招商代理招商代理商場(chǎng)管理商場(chǎng)管理無(wú)錫無(wú)錫 東方時(shí)代東方時(shí)代服飾都會(huì)服飾都會(huì) “東方時(shí)代服飾都匯東方時(shí)代服飾都匯”項(xiàng)目地處無(wú)錫項(xiàng)目地處無(wú)錫火車(chē)站、無(wú)錫公交客運(yùn)站與無(wú)錫長(zhǎng)途客火車(chē)站、無(wú)錫公交客運(yùn)站與無(wú)錫長(zhǎng)途客運(yùn)站三大運(yùn)站三大“財(cái)富站點(diǎn)財(cái)富站點(diǎn)”交匯處，是無(wú)錫交匯處，是無(wú)錫首家統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化、專(zhuān)業(yè)化的綜合性首家統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化、專(zhuān)業(yè)化的綜合性服飾批零市場(chǎng)，也是華東地區(qū)服飾批發(fā)服飾批零市場(chǎng)，也是華東地區(qū)服飾批發(fā)的聚集地和錫城服飾流行的新焦點(diǎn)。的聚集地和錫城服飾流行的新焦點(diǎn)。基本參數(shù)：基本參數(shù)：總建筑面積：總建筑面積：1300013000平方

67、米平方米鋪位分割：鋪位分割：10-1510-15平方米平方米項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)前期策劃前期策劃招商代理招商代理商場(chǎng)管理商場(chǎng)管理山東山東 陶瓷科技城陶瓷科技城位于山東省淄博的核心位置，背靠位于山東省淄博的核心位置，背靠膠濟(jì)鐵路，是目前國(guó)內(nèi)最大、檔次膠濟(jì)鐵路，是目前國(guó)內(nèi)最大、檔次最高的陶瓷貿(mào)易市場(chǎng)。最高的陶瓷貿(mào)易市場(chǎng)。基本參數(shù)：基本參數(shù)：總占地面積：總占地面積：7575公頃公頃總建筑面積約為：總建筑面積約為：123123萬(wàn)；萬(wàn)；住宅：住宅：6363萬(wàn)；萬(wàn)；商業(yè)類(lèi)型物業(yè)：商業(yè)類(lèi)型物業(yè)：6060萬(wàn)；萬(wàn)；項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)前期策劃前期策劃招商代理招商代理商場(chǎng)管理商場(chǎng)管理淮海淮海 淮海第一城淮

68、海第一城位于淮海東路北側(cè)（清拖地塊）處于位于淮海東路北側(cè)（清拖地塊）處于淮安市最繁華的淮海廣場(chǎng)商圈范圍內(nèi)，淮安市最繁華的淮海廣場(chǎng)商圈范圍內(nèi)，并在淮安城市東擴(kuò)工程的中軸線上。并在淮安城市東擴(kuò)工程的中軸線上。基本參數(shù)：基本參數(shù)：總建筑面積約為：總建筑面積約為：4040萬(wàn)；萬(wàn)；住宅：住宅：3131萬(wàn)；萬(wàn)；商業(yè)類(lèi)型物業(yè)：商業(yè)類(lèi)型物業(yè)：9 9萬(wàn)；萬(wàn)；項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)項(xiàng)目設(shè)計(jì)咨詢(xún)前期策劃前期策劃招商代理招商代理商場(chǎng)管理商場(chǎng)管理常州常州 嘉業(yè)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)嘉業(yè)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng) 嘉業(yè)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)地處常州市延陵西嘉業(yè)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)地處常州市延陵西路、南大街交界處，樓體總高為路、南大街交界處，樓體總高為3838層，是常州迄今為止的最高建層，是常州迄今為止的最高建筑，為筑，為“常州市最高檔次的商業(yè)、常州市最高檔次的商業(yè)、辦公標(biāo)志性大廈辦公標(biāo)志性大廈”。策劃招商團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目經(jīng)理 1人招商經(jīng)理 3人資深策劃 1人策劃分析師 3人銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目經(jīng)理 1人專(zhuān)案經(jīng)理 1人銷(xiāo)售主管 3人平面及文案 3人其它人員可由本地招聘 運(yùn)作團(tuán)隊(duì) PERSONNEL Thanks!