1、立業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)高價值地產(chǎn)營銷專家全球購物中心發(fā)展及操作體系2購物中心定義購物中心分類購物中心操作體系購物中心發(fā)展3全球購物中心的定義存在細(xì)微差異購物中心定義購物中心的定義ICSC（國際購物中心協(xié)會）購物中心是由單一產(chǎn)權(quán)所有者所擁有并實(shí)施計劃、開發(fā)和管理的零售和其他商業(yè)設(shè)施的組合，購物中心提供泊車位，購物中心的大小和定位一般由該中心所服務(wù)的商圈市場特點(diǎn)來決定日本購物中心是作為一個單位有計劃地開發(fā)、所有、管理運(yùn)營的商業(yè)和各種服務(wù)設(shè)施的集合體，并備有停車場，按其選址、規(guī)模、結(jié)構(gòu)，具有選擇多樣化、方便性和娛樂性等特征，并作為適應(yīng)消費(fèi)需要的社交場所，發(fā)揮著一部分城市功能泛歐洲購物中心是作為單一實(shí)體來計

2、劃、建造和管理的，可租賃面積（包括經(jīng)營單元和公共空間）不小于5000m2的零售物業(yè)中國國標(biāo)（中國國家標(biāo)準(zhǔn)）購物中心是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在由企業(yè)有計劃地開發(fā)、管理、運(yùn)營的一種建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體4國際購物中心協(xié)會界定購物中心五大要素購物中心定義購物中心五要素產(chǎn)權(quán)歸屬經(jīng)營管理模式服務(wù)內(nèi)容附屬設(shè)施定位與體量單一產(chǎn)權(quán)所有者統(tǒng)一管理提供零售和其它商業(yè)設(shè)施提供泊車位無統(tǒng)一規(guī)定根據(jù)ICSC（國際購物中心協(xié)會）對購物中心的定義，購物中心包括產(chǎn)權(quán)歸屬、經(jīng)營管理模式、服務(wù)內(nèi)容、附屬設(shè)施以及定位與體量5大要素。5購物中心定義購物中心分類購物中心操作體系購物中心發(fā)展62類8

3、亞類ICSC購物中心分類購物中心類型概念萬平方英尺（包括錨店）英畝錨店數(shù)量（個）錨店類型錨店占比（%）主要商圈（英里）摩爾地區(qū)中心一般商品，時尚商品（摩爾，典型配置）40-8040-1002 全線百貨店，百貨店，大量 零售商集合，服飾，折扣百貨店，時尚商店50-70%5-10超級地區(qū)中心與地區(qū)中心相似，但有很多類型8060-1203全線百貨店，百貨店，大量零售商集合，服飾，時尚商店50-70%5-25戶外中心鄰里中心方便3-153-151超市30-50%3社區(qū)中心一般商品便利10-3510-402 折扣百貨店，超級市場，藥店，居家用品，大的專賣店/折扣服飾40-60%3-6生活方式中心 高檔全

4、國連鎖專賣店，餐飲和娛樂建在室外15-5010-400-2習(xí)慣上通常沒有錨店，但可能包括書店。其它大型專業(yè)零售商，多功能電影院，小的百貨店0-50%8-12能量中心 控制品類的錨店業(yè)主，少數(shù)小的承租人25-6025-803“品類殺手”，居家用品，折扣百貨店，倉儲俱樂部，平價店7590%5-10主題/歡樂中心 休閑，為旅游者提供零售商品和服務(wù)8-255-20餐飲，娛樂直銷中心工廠直銷店5-4010-50工廠直銷25-75注：“錨店”，就是在一個整體性的商業(yè)房產(chǎn)項目中起著“錨錠”作用的商業(yè)運(yùn)營主力店1平方英尺=0.09290304平方米 1英畝=4046.8564224平方米 1英里=1.6093

5、44千米 74大類日本購物中心分類鄰里型社區(qū)型區(qū)域型超區(qū)域型商圈半徑（公里）123510203040時間距離（分）355810152030商圈人口（萬人）1251050100200停車場容量（輛）5010030050020005000500010000商店組成超級市場綜合超市1家百貨店2家百貨店26家專業(yè)商店專業(yè)商店綜合超市2家綜合超市23家綜合店飲食服務(wù)服裝店服裝店藥店其它飲食服務(wù)飲食服務(wù)洗衣店雜貨店雜貨店其它其它其它1020家2040家100200家180250家8傳統(tǒng)型和特色型2大類泛歐洲購物中心分類分 型類 別可出租面積（m2）傳統(tǒng)型極大80000大40000-79999中2000-3

6、9999小價廉式5000-19999便利式5000-19999特色型工廠直銷中心5000零售公園大20000中10000-19999小5000-9999主題中心休閑式5000非休閑式500094大類中國國標(biāo)購物中心分類類型選 址商圈與目標(biāo)顧客規(guī) 模商品（經(jīng)營）結(jié)構(gòu)商品售賣方式服務(wù)功能管理信息系統(tǒng)社區(qū)購物中心市、區(qū)級商業(yè)中心商圈半徑為510公里建筑面積為5萬m2以內(nèi)20-40個租賃店，包括大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食服務(wù)及其他店各個租賃店獨(dú)立開展經(jīng)營活動停車位300-500個各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)市區(qū)購物中心市級商業(yè)中心商圈半徑為10-20公里建筑面積10萬m2以內(nèi)40-100個租賃

7、店，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂服務(wù)設(shè)施等各個租賃店獨(dú)立開展經(jīng)營活動停車位500個以上各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)城郊購物中心城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道商圈半徑為30-50公里建筑面積10萬m2以上200個租賃店以上，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店及娛樂服務(wù)設(shè)施等各個租賃店獨(dú)立開展經(jīng)營活動停車位1000個以上各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)工廠直銷中心一般遠(yuǎn)離市區(qū)目標(biāo)顧客多為重視品牌的有目的的購買單個建筑面積100-200m2為品牌商品生產(chǎn)商直接設(shè)立，商品均為本企業(yè)的品牌采用自選式售貨方式多家店共有500個以上停車位各個租賃店使用各自

8、的信息系統(tǒng)2004年10月1日，開始實(shí)施中國國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局于2000年5月19日發(fā)布的國家標(biāo)準(zhǔn)零售業(yè)態(tài)分類，并將購物中心分為：近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型四種，中國國標(biāo)單列工廠直銷中心與國外直銷中心、工廠直銷店類似，所以列入購物中心。10購物中心定義購物中心分類購物中心操作體系購物中心發(fā)展11香港港購物中心發(fā)展美國購物中心發(fā)展中國內(nèi)陸購物中心發(fā)展124個階段美國購物中心發(fā)展階段 穩(wěn)步發(fā)展階段低高 快速發(fā)展階段 初步發(fā)展階段萌芽階段雛形期成長期成熟期購物中心成長線20世紀(jì)20年代20世紀(jì)30-50年代20世紀(jì)60-90年代2001年至今美國購物中心起源于二十世紀(jì)二十年代，30年代至50年

9、代是初步發(fā)展階段，60年代至90年代是快速發(fā)展階段，進(jìn)入二十一世紀(jì)穩(wěn)步發(fā)展，且發(fā)展勢頭明顯減弱。13美國購物中心數(shù)量與人均GDP呈正相關(guān)關(guān)系美國購物中心數(shù)量美國購物中心發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，購物中心數(shù)量與美國人均GDP呈正相關(guān)關(guān)系。60年代，人均GDP超過5000美元，美國購物中心數(shù)量快速增長，70年代，人均GDP超過10000美元，購物中心數(shù)量達(dá)到峰值。10225971581199622744672195329115111123462333334911265640501001502002503000500010000150002000025000300003500020年代 30年代 40

10、年代 50年代 60年代 70年代 80年代 90年代 20012002年 美國人均GDP與購物中心數(shù)量購物中心數(shù)量（個）人均GDP(美元/人)14美國購物中心出租面積美國購物中心出租面積與人均GDP呈正相關(guān)關(guān)系美國購物中心發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，購物中心出租面積與美國人均GDP呈正相關(guān)關(guān)系。60年代，人均GDP超過5000美元，美國購物中心出租面積快速攀升，70年代，人均GDP超過10000美元，購物中心出租面積達(dá)到峰值。17802401900980015603119318286141874467219532911511112346233333491126564020004000600080

11、001000012000140001600018000050001000015000200002500030000350004000020年代 30年代 40年代 50年代 60年代 70年代 80年代 90年代 20012002年 美國人均GDP與購物中心出租面積出租面積（萬平方米）期末人均GDP(美元/人)15小型和大型購物中心坪銷較高，中型坪銷最低美國購物中心規(guī)模網(wǎng)點(diǎn)密集地區(qū)購物中心發(fā)展繁榮，但是銷售分流，坪銷降低，小型（10萬平方英尺以下）和大型（100萬平方英尺以上）坪銷較高，中型（20-80萬平方英尺）坪銷最低。按大小分類（萬平方英尺）數(shù)量(個)可出租建筑面積（萬平方英尺）坪銷（美

12、元/平方英尺）102847514058825210-201110015345220220-40403810905117140-8014668122819580-1003292963926210042053946249注：1平方英尺=0.09290304平方米坪銷：門店營業(yè)面積所產(chǎn)生的平均銷售績效。1680-100萬平方英尺的購物中心覆蓋人口最多美國購物中心平均覆蓋人口分析表明：從購物中心數(shù)量上看，覆蓋10000人左右的10萬平方英尺以下的購物中心最多，但80-100萬平方英尺的購物中心覆蓋人口最多，100萬平方英尺以下的購物中心覆蓋人口呈下降趨勢。大小分類（萬平方英尺）數(shù)量（個）平均覆蓋人口（

13、萬人）1028475110-20111002.520-404038740-8014661980-100329851004206.5注：1平方英尺=0.09290304平方米美國購物中心平均覆蓋人口17小結(jié)從規(guī)模上分析，美國，小型和大型購物中心坪銷較高，中型坪銷最低。美國購物中心發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，購物中心數(shù)量、購物中心出租面積均與人均GDP呈正相關(guān)關(guān)系。美國購物中心發(fā)展經(jīng)歷了分為萌芽階段、初步發(fā)展階段、快速發(fā)展階段以及穩(wěn)步發(fā)展階段4個階段。從平均覆蓋人口分析，80-100萬平方英尺的購物中心覆蓋人口最多。18香港港購物中心發(fā)展美國購物中心發(fā)展中國內(nèi)陸購物中心發(fā)展19香港購物中心發(fā)展香港第一

14、個購物中心于1966年誕生1966年，香港乃至亞洲的第一個購物中心，海港城一期海運(yùn)大廈開幕，是傍碼頭而立，而后13年，其二期、三期陸續(xù)落成。1979年，伴隨著香港地鐵的開通，香港購物中心迅速發(fā)展，陸續(xù)有40余家200多萬平米投入使用。新世紀(jì)以來，隨著市場發(fā)展和競爭的加劇，休閑娛樂成為購物中心新的組合和競爭要素。20香港購物中心特點(diǎn)4大特點(diǎn)選址四原則接近購買力、易達(dá)、聚集、最短時間距離二八原則不期望太遠(yuǎn)的距離會帶來巨大的客流，把80%的客流鎖定在20分鐘的時間距離。沿軌道交通分布、臨近巴士總站70%購物中心沿軌道交通分布，善于與地鐵出入口的連通和地鐵客流的利用。并且每個購物中心都臨近巴士總站或巴

15、士站，有的多達(dá)50多條巴士線路。社區(qū)購物中心發(fā)達(dá)除海港城、太古廣場等區(qū)域型購物中心及山頂廣場、sky mart外，香港幾乎全部為社區(qū)型購物中心，占比約為83%。21香港典型購物中心香港最具代表性的12個購物中心序號名稱建筑面積（萬m2）層數(shù)（層）位置開發(fā)商落成時間（年）1海港城約17.64九龍半島南段尖沙咀中心區(qū)九龍倉集團(tuán)19662太古廣場約6.65金鐘地鐵上蓋太古地產(chǎn)19883時代廣場約8.712港島心臟地帶銅鑼灣區(qū)九龍倉集團(tuán)19944又一城約97九龍中心地帶太古地產(chǎn)中信泰富19985太古城中心約107地鐵太古城上蓋太古地產(chǎn)19866旺角新世紀(jì)約6.77九龍?zhí)拥牢餍馒櫥禺a(chǎn)7荷里活中心約5

16、5九龍鉆石山地鐵站側(cè)九龍倉集團(tuán)8德福廣場約7.47東九龍區(qū)新世界地鐵公司19809青衣城約4.64青衣島岸邊地鐵公司199810新都會廣場約5.65香港葵涌新鴻基地產(chǎn)翻新：200211新城市廣場約159沙田市中心新鴻基地產(chǎn)12屯門市廣場約7.95新界西北區(qū)橫跨屯門公路信和集團(tuán)198822香港購物中心都不超過20萬平米，最大體量為海港城，三期總體來為17.6萬平米，集中分布在5-10萬平米，平局約為5萬平米。這個數(shù)據(jù)與美國的1.11萬平米、日本的1.58萬平米迥然不同，與臺灣8.93萬平米相近。香港購物中心體量一般不超過20萬平方米香港購物中心體量名稱面積(萬m2)海港城17.6太古廣場6.6時

17、代廣城8.7又一城9太古城中心10旺角新世紀(jì)6.7荷里活中心5德福廣場7.4青衣城4.6新都會廣場5.6新城市廣場15屯門市廣場7.9面積分類(萬m2)個數(shù)(個)總面積(萬m2)代表項目35約13.8皇室堡3-57約29.7青衣城、愉景花園5-1018約114太古廣場、時代廣場、又一城105約70.1太古城、海港城23香港沒有一般意義的郊區(qū)型購物中心，樓層一般在3層以上購物中心名稱樓層數(shù)（層）海港城4太古廣場3時代廣場5又一城7太古城中心7青衣城4皇室堡15IFC3香港交通高度依賴軌道交通和公交巴士，不同于美國高度依賴私家車，所以香港沒有一般意義的郊區(qū)型購物中心。樓層數(shù)也是如此，香港購物中心一

18、般3層以上，5-6層為多，最高15層，不同于美國只有1-2層。香港購物中心樓層24發(fā)展商太古地產(chǎn)長江實(shí)業(yè)恒基兆業(yè) 新鴻基地產(chǎn) 九龍倉地產(chǎn)新世界地鐵公司 恒隆地產(chǎn)和記黃埔信和集團(tuán)購物中心東薈城嘉湖銀座新都城東港城海港城新世界中心 杏花新城 海大商場 黃埔新天地 屯門市廣場太古城中心 馬鞍山廣場新港城旺角新世紀(jì)時代廣場愉景新城德福廣場 康怡廣場奧海城又一城新都會荷里活廣場青衣城山頂廣場太古廣場新城市廣場世貿(mào)中心IFC大埔超級城荃灣廣場合計4228323312香港購物中心開發(fā)商常為大型地產(chǎn)商，重視前期軟性投資，并與其他物業(yè)類型整體開發(fā)香港購物中心運(yùn)作要點(diǎn)香港購物中心的開發(fā)商往往是大型地產(chǎn)商，熟悉商業(yè)

19、運(yùn)作規(guī)律，成立有專業(yè)管理公司，且購物中心與住宅或者酒店和寫字樓整體開發(fā)，如太古廣場21萬平米，四座塔樓，擁有五星級酒店、高級寫字樓、購物中心，其客流相輔相成。香港購物中心開發(fā)重視前期軟性投資，用在前期研究、規(guī)劃設(shè)計、運(yùn)作管理的費(fèi)用約占總投資的10%以上。25小結(jié)香港沒有一般意義的郊區(qū)型購物中心，樓層一般在3層以上。香港購物中心體量一般不超過20萬平方米。香港第一個購物中心于1966年誕生，隨著市場發(fā)展和競爭的加劇，休閑娛樂成為購物中心新的組合和競爭要素。香港購物中心開發(fā)商常為大型地產(chǎn)商，重視前期軟性投資，并與其他物業(yè)類型整體開發(fā)。26香港港購物中心發(fā)展美國購物中心發(fā)展中國內(nèi)陸購物中心發(fā)展27美

20、羅城中國內(nèi)陸購物中心發(fā)展國內(nèi)典型購物中心落成時間及體量0102030405060體量（萬m2）1990 1991 19921993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 200919892010八百伴購物中心 天河城重慶大都會港匯廣場北京國貿(mào)中信攀富恒隆廣場來福士廣場CBD萬達(dá)廣場中信城市廣場望京嘉茂世貿(mào)天階西單大悅城金融街購物中心北京華茂東方新天地SM城市廣場天一廣場百聯(lián)西郊購物中心深圳保利文化廣場寧波萬達(dá)廣場上海正大廣場天和正佳商業(yè)廣場華南MALL金源時代購物中心年份20世紀(jì)90

21、年代，購物中心多位于一線城市核心地帶，2000年開始，二線城市、非核心商圈購物中心也不斷涌現(xiàn)，如今，中國的購物中心發(fā)展逐漸走向成熟。28中國內(nèi)陸購物中心發(fā)展階段4個發(fā)展階段及特點(diǎn)雛形階段形成階段發(fā)展階段成熟階段時間20世紀(jì)80年代20世紀(jì)90年代2000年至今未來十年階段特征自發(fā)探索主動探索全國狂潮理性回歸發(fā)展動力避于競爭壓力新興市場機(jī)會高額匯報誘惑市場教訓(xùn)開發(fā)主體傳統(tǒng)百貨升級大國企、外資企業(yè)外資投資機(jī)構(gòu)、地方小開發(fā)商資金、專業(yè)實(shí)力強(qiáng)的大國企、外資投資機(jī)構(gòu)等開發(fā)模式增加餐飲和娛樂的比例，傳統(tǒng)百貨的升級，本質(zhì)上和購物中心是有區(qū)別的嚴(yán)格按發(fā)達(dá)國家購物中心開發(fā)模式進(jìn)行，持有物業(yè)為主，以收取穩(wěn)定租金和

22、物業(yè)增值是此案投資回報產(chǎn)生分化，投資出現(xiàn)，一部分傳統(tǒng)了形成階段的開發(fā)理念，形成中國特色，一部分開始投機(jī)，產(chǎn)權(quán)是購物中心盛行大浪淘沙，經(jīng)過市場磨礪，購物中心發(fā)展回歸理性，規(guī)模、選址、開發(fā)理念、前期規(guī)劃、設(shè)計、運(yùn)營管理、融資渠道開發(fā)結(jié)果沒有影響力很大的代表項目出現(xiàn)產(chǎn)生了一批具備“購物中心范本”效應(yīng)的項目導(dǎo)致中國購物中心行業(yè)經(jīng)營狀況巨大差別29中國內(nèi)陸購物中心發(fā)展趨勢5大趨勢國內(nèi)購物中心發(fā)展趨勢行業(yè)發(fā)展開發(fā)主體項目選址發(fā)展模式經(jīng)營管理行業(yè)發(fā)展將會更加成熟、規(guī)范，成為國內(nèi)商業(yè)發(fā)展的主流，也會有更多的實(shí)力開發(fā)商進(jìn)入經(jīng)過市場洗禮的本土開發(fā)商會成為開發(fā)主體，與外資機(jī)構(gòu)同臺競技，其人才隊伍也將逐漸成長起來選址

23、將由一線城市、核心商圈向二線甚至三線城市、區(qū)域商圈甚至社區(qū)商圈普及發(fā)展模式將由大而全向更加多元化、精細(xì)化、主體化發(fā)展有效經(jīng)營管理依然是確保項目成功的保證，與資本、金融的互動將會的行業(yè)發(fā)展起到極大的推動作用30小結(jié)中國內(nèi)陸購物中心發(fā)展在行業(yè)發(fā)展、開發(fā)主體、項目選址、發(fā)展模式以及經(jīng)營管理5個方面呈現(xiàn)出新的趨勢。2000年開始，二線城市、非核心商圈購物中心也不斷涌現(xiàn)，如今中國的購物中心發(fā)展逐漸走向成熟。中國內(nèi)陸購物中心發(fā)展經(jīng)歷了雛形、形成、發(fā)展、成熟4大階段。31購物中心定義購物中心分類購物中心操作體系購物中心發(fā)展32購物中心操作體系購物中心操作流程目標(biāo)設(shè)定市場研究市場機(jī)會分析項目定位規(guī)劃設(shè)計經(jīng)濟(jì)測

24、算調(diào)整/招商運(yùn)營管理驗(yàn)證與修訂宗地分析案例借鑒分析模型引入實(shí)現(xiàn)33市場研究市場機(jī)會分析項目定位規(guī)劃設(shè)計目標(biāo)設(shè)定經(jīng)濟(jì)測算調(diào)整/招商運(yùn)營管理347大目標(biāo)目標(biāo)設(shè)定目標(biāo)設(shè)定項目發(fā)展初步設(shè)想利潤目標(biāo)現(xiàn)金流目標(biāo)品牌目標(biāo)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)企業(yè)戰(zhàn)略、理念研究其它目標(biāo)35市場研究市場機(jī)會分析項目定位規(guī)劃設(shè)計目標(biāo)設(shè)定經(jīng)濟(jì)測算調(diào)整/招商運(yùn)營管理368個市場研究要項市場研究市場研究城市區(qū)位分析宏觀環(huán)境研究城市商業(yè)發(fā)展歷史研究商圈研究區(qū)域商圈研究商業(yè)開發(fā)研究商家研究和訪談消費(fèi)者研究37宏觀環(huán)境研究宏觀環(huán)境研究政治環(huán)境社會環(huán)境關(guān)注要項土地政策金融政策房地產(chǎn)相關(guān)政策城市發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃人口遷移分析城市化進(jìn)程各區(qū)域人口特征分析

25、居民消費(fèi)習(xí)慣簡析城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析人均GDP分析基礎(chǔ)設(shè)施投資分析社會零售品銷售總額分析人均可支配收入分析同等城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較38商業(yè)歷史研究從歷史中挖掘商業(yè)空間走向和商業(yè)形態(tài)變遷走向，為項目決策提供依據(jù)商業(yè)歷史商業(yè)空間聚集歷史變遷商業(yè)形態(tài)歷史變遷商業(yè)發(fā)展重要時期及特征城市商業(yè)發(fā)展未來走向39商業(yè)歷史研究北京商業(yè)歷史研究1949年1949-1978年1978-1999年1999年至今新中國成立經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展改革開放經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展40商業(yè)歷史研究北京商業(yè)歷史研究20世紀(jì)80年代以前20世紀(jì)80年代90年代2002年至今20世紀(jì)90年代2001年年份1100美金以下11

26、002000美金20004400美金4400美金以上人均GDP北京商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展與人均GDP的關(guān)系西單購物中心百盛購物中心西單MALL金融街MALL農(nóng)貿(mào)市場41商業(yè)歷史研究北京商業(yè)歷史研究 市場萎縮低高 增長變緩 高速發(fā)展，不斷成熟逐步為市場所認(rèn)識，開始關(guān)注和接收成熟期衰退期發(fā)展期初始期獲利能力商業(yè)業(yè)態(tài)成長線連鎖大型超市店連鎖百貨公司中小型/傳統(tǒng)百貨公司中小型超市主體型百貨公司連鎖便利商店電視購物大型購物中心北京商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢根據(jù)北京商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢分析，大型購物中心、電視購物等零售業(yè)仍在發(fā)展，極具潛力，主題百貨、連鎖大型超市書屬快速發(fā)展中的業(yè)態(tài)，連鎖百貨處于成熟期，發(fā)展速度趨于緩慢，中小型

27、百貨、中小型超市市場發(fā)展空間十分狹小，處于萎縮狀態(tài)。42傳統(tǒng)商業(yè)第一次革新第二次革新第三次革新未來發(fā)展趨勢商業(yè)歷史研究山東商業(yè)歷史研究柜臺式、大而全的傳統(tǒng)模式二十世紀(jì)90年代中期前，濟(jì)南市民的購物場所主要是濟(jì)南百貨、大觀園、人民商場、山東華聯(lián)、濟(jì)南一百“五朵金花”，無一例外都是大而全的百貨店。開放式、專業(yè)細(xì)分的現(xiàn)代模式1996年銀座商城及1997年貴和購物中心開業(yè)，以三聯(lián)家電為代表的專業(yè)店、專賣店也大量出現(xiàn)。老字號濟(jì)南一百出局。購物中心初現(xiàn)泉城，外資外省連鎖攻城略地2000年，集購物、休閑、娛樂和飲食于一身的銀座地下購物廣場，開業(yè)并持續(xù)火爆至今，拉開“一站式的超級購物模式的序幕。北京國美、江蘇

28、蘇寧、易初蓮花、沃爾瑪、家樂福等外資外地商家不斷進(jìn)入濟(jì)南，攻城掠地，蠶食著本土商業(yè)的市場。超市發(fā)展壯大1998年開始，新國道、萬嘉隆、綠地、將軍惠員、大潤發(fā)等如雨后春筍般涌現(xiàn)。中興商廈、濟(jì)南國貿(mào)大廈相繼出局，濟(jì)南最早的百貨店濟(jì)南百貨大樓元?dú)獯髠Ｙ徫镏行臅r代即將到來預(yù)計2010年前后，真正意義的購物中心魏家莊萬達(dá)廣場、恒隆廣場等將陸續(xù)開業(yè)，魯商集團(tuán)也在積極發(fā)展購物中心項目，泉城中心、振興街等購物等項目標(biāo)志發(fā)展階段43商圈研究3個商圈研究要項商圈研究城市商圈研究區(qū)域商圈研究各商圈特征城市主要商圈分布、特征各商圈特征城市商圈分布未來走向地理范圍、區(qū)位屬性規(guī)模、消費(fèi)者來源及特征業(yè)態(tài)構(gòu)成、租金水平主要

29、商業(yè)項目及潛在項目發(fā)展歷史及未來走向研究基本同其它商圈研究，需更加細(xì)化和深入，同時進(jìn)行商家訪談和消費(fèi)者調(diào)查44城市商圈研究上海商圈研究45城市商圈研究上海商圈研究46區(qū)域商圈研究上海區(qū)域商圈研究1.四川北路商圈2.來福士廣場3.雅居樂廣場4.老西門廣場5.日月光廣場47區(qū)域商圈研究西單商圈商圈概況西單mallTB 8B976B5B1D2 DT34TB D比較因素狀況可達(dá)性出租車下客點(diǎn)一個（西單地區(qū)僅有四個），公交車站3個（西單北大街只有四個），未來與南北地鐵口相連是在西單北地區(qū)最靠近地鐵的商業(yè)客流量門前車站2.4萬人，西單北大街最高節(jié)點(diǎn)可視性與中友和君太相似，由于本區(qū)其他商業(yè)位置商圈中部，分享

30、南北向客流48區(qū)域商圈研究西單商圈商圈概況西單現(xiàn)狀市場缺口本項目的優(yōu)勢和發(fā)展機(jī)遇人性化購物場所擁擠沒有可供消費(fèi)者休息的場所公共設(shè)施比較臟商品檔次不一致部分商場服務(wù)態(tài)度差缺少人性化元素配套服務(wù)設(shè)施差優(yōu)質(zhì)的服務(wù)注重人性化設(shè)施及服務(wù)，例如公共休息區(qū)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。國際化管理以本地百貨和賣場的傳統(tǒng)管理模式為主硬件維護(hù)、環(huán)境清潔和保安配套等方面較差缺乏與國際接軌的商業(yè)專業(yè)化管理顧客購物缺乏安全感聘請或引進(jìn)專業(yè)的國際化商業(yè)管理市場推廣促銷活動基本以返券為主消費(fèi)者對返券促銷所帶來的不便性日益反感新穎的市場推廣宣傳方式組織更多時尚的市場推廣活動，吸引理智的消費(fèi)者品牌和店面商品品牌雷同現(xiàn)象嚴(yán)重內(nèi)部店面分布比較雜亂

31、，店面普遍比較小店面設(shè)計不新穎商業(yè)吸引的品牌不夠豐富缺乏一些有吸引力的國際品牌本項目在品牌上應(yīng)該做到既要延續(xù)西單自身的特點(diǎn)，同時也要引進(jìn)一些有吸引力的品牌。49區(qū)域商圈研究西單商圈商圈概況商業(yè)名稱物業(yè)類型營業(yè)面積(萬m2)商業(yè)類型消費(fèi)特征樓層分布開業(yè)時間西單商場獨(dú)立商業(yè)體3.4傳統(tǒng)百貨南樓以35歲以上消費(fèi)者及外埠旅游者為主，北樓25-35歲運(yùn)動用品消費(fèi)B1-5F78年開業(yè)，93-95年第一次該造，2003-2005年第二次調(diào)整改造西單購物中心寫字樓+商業(yè)0.6傳統(tǒng)百貨旅游者為主1F-2F1991年開業(yè)華威大廈（北京攻略）3時尚賣場16-25歲韓日時尚消費(fèi)3F-8F1997年左右開業(yè)中友百貨寫字

32、樓+商業(yè)4時尚百貨20-35歲時尚品牌消費(fèi)B2-8F1999年1月西單文化廣場獨(dú)立地下商業(yè)3.2時尚賣場18-25歲時尚購物及娛樂消費(fèi)B1-B32000年，2004年6月改造首都時代廣場寫字樓+商業(yè)2.5精品百貨25-40歲中高端品牌消費(fèi)B2-3F2002年底開業(yè)，2005年10月美美百貨入駐君太百貨寫字樓+商業(yè)6.3時尚百貨20-35歲時尚品牌消費(fèi)B1-7F2003年底西單國際大廈寫字樓+商業(yè)1.6待定B1-7F109婚慶百貨商業(yè)+酒店3主題百貨婚慶主題消費(fèi)B1-4F、7F2005年5月西單置地星座寫字樓+商業(yè)1.5街區(qū)型商業(yè)商務(wù)餐飲休閑配套B1-2F2004年底西單圖書大廈獨(dú)立商業(yè)體1.6

33、主題商業(yè)圖書文化消費(fèi)B1-4F1998年5月西單明珠市場寫字樓+商業(yè)3.2小商品賣場16-25歲時尚小商品消費(fèi)B1-6F2001年7月合計33.950區(qū)域商圈研究西單商圈商業(yè)業(yè)態(tài)及比例商業(yè)形態(tài)營業(yè)面積(m2)百貨159000攤位式賣場94000購物中心25000主題商業(yè)46000街區(qū)式商業(yè)15000合計339000西單商圈經(jīng)過調(diào)整雖已出現(xiàn)購物中心等新型商業(yè)形態(tài)，但其整體商業(yè)仍以百貨及攤位式賣場為主，仍舊未脫離傳統(tǒng)商圈結(jié)構(gòu)，升級版商業(yè)形態(tài)仍有很大發(fā)展空間。商業(yè)業(yè)態(tài)及比例51區(qū)域商圈研究西單商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成及比例業(yè)態(tài)營業(yè)面積（m2）零售273900餐飲54600休閑娛樂10500合計339000西單商

34、圈業(yè)態(tài)構(gòu)成較為單一，零售業(yè)態(tài)是商圈內(nèi)的絕對主力業(yè)態(tài)，餐飲休閑僅僅是零售業(yè)態(tài)的必要配套。業(yè)態(tài)構(gòu)成及比例52區(qū)域商圈研究西單商圈商業(yè)零售品牌美美百盛君太中友西單賽特西單商場109百貨西單購物中心B3茗興園、茶莊B2韓國美發(fā)/索尼數(shù)碼/紙老虎華潤超市西單商場超市庫房B1首都時代影、城吉野家不見不散黛安芬麥當(dāng)勞娜圣莎肯德基/金象大藥房/星巴克/面愛面/必勝客耐克/阿迪達(dá)斯/KFC/合和谷/麥當(dāng)勞瑪莉亞/金盾卡美多/蒂斯化愛兒瑪玩/具城好倫哥/康康快餐京客隆和合谷/麥當(dāng)勞/涮涮鍋1F康納利卓諾迪1881肯德基星巴克周大福/哈根達(dá)斯BATA/百麗星巴克/碧歐泉/蘭蔻/雅詩蘭黛/英皇鐘表唯美/宏福/表業(yè)/同

35、仁堂/費(fèi)加洛耐克/阿迪達(dá)斯/銳步/星巴克羅威婚紗/圣羅蘭儂濃/屈臣氏李寧/鋒豪眼鏡/圣奈兒2F埃斯普利特lapargay百麗/愛步/卡利亞里/萊茵/maxstudio維紗曼/奧索比詩/奧利/艾/Ofuon/M.K.Klein新華書店/依汶順美/歌德克依/九牧王驍野/羅馬帝王/嘉若倫/奧亞/阿山維紗曼/艾格杰克瓊斯/百麗/百圖/翠貝卡接吻貓/必勝客蔡美月佐丹奴思博高3F荷綺軒湯尼威爾/皮爾卡丹/路易詩蘭/順美/耐克埃斯普利特/阿桑娜/a.v.v/亞思寶姿/詩篇/朗姿雅瑩/范飴文/慕詩/胖依秀/金逸/貝拉維拉/格格同仁堂/哥弟/卓萊/高兒派琪雅美容佳貿(mào)禮品/雅秀格埃古/迪斯尼/屈臣氏/國宜通訊廣場

36、4F維紗曼/埃斯普利特/阿桑娜/緹妮維尼/衣戀娜圣莎/璐比/安莉芳/羅絲美娜爾思/影兒國際/敦奴/莊子/太和柒牌/羅馬世家/依文/里奧波特尼諾里茲/漢克梵尼/皮爾卡丹/波斯登臺北巴黎審美美發(fā)山嵐浩5F通用電氣海爾電器魯加諾/威可多/杰克瓊斯/高爾普艾格/埃斯普利特/卡莎布蘭卡芒果/維桑曼阿迪達(dá)斯/探路者耐克/北斗星手機(jī)大賣場裝修中喵喵6F美食中心美津儂/新百倫阿迪達(dá)斯/G-star/背靠背G2000/堡獅龍/杰克.瓊斯/埃斯普利特詩婷/水孩兒/寶縵常春藤裝修中詩婷/崇尚發(fā)藝/衣本色/飛飛小屋/純真?zhèn)髡f7F阿迪達(dá)斯/班尼路/堡獅龍/u2/耐克麻辣誘惑/涵沛/正一味/敦煌老馬家牛肉面奧西奴/多樣屋

37、/羅萊/馨亭渝信川菜餐飲小商鋪8F辦公銀灣餐廳/正一味/餛飩侯/餐飲、娛樂9F辦公10F青鳥健身53區(qū)域商圈研究西單商圈餐飲娛樂商業(yè)名稱餐飲面積分布樓層餐飲品牌代表西單商場1800B1、2FB1：吉野家、真功夫、好倫哥、有樂和食、咪嘻咪嘻涮涮鍋、康康快餐、鷺島涮涮鍋；2F：31口味冰淇淋等西單購物中心/華威大廈50008F章魚小丸子、福成肥牛、吉野家、正一味、麻辣味覺、臺灣大姑媽餛飩、老北京、成都小吃、面老大、誠信居套餐、蘭州拉面、咪嘻咪嘻、鴨血粉絲湯中友百貨65008F、B1、1FB1：和合谷、麥當(dāng)勞、肯德基、季諾咖啡、DQ冰淇凌；1F：元綠回轉(zhuǎn)壽司、星巴克；F8：除原有美食廣場外，增麻辣誘

38、惑西單文化廣場3000B1-B2B2：香香美食街（小畢媽涮吧、歐雷卡休閑餐廳、香百味粥餅店、正一味拌飯、味溪村香港名吃屋等）；B1：天府豆花莊、呷哺呷哺、味百咖喱、贏佳火鍋、宏良粥店；下沉層：回轉(zhuǎn)壽司、仙蹤林（RBT）首都時代廣場5000B1B1：元綠壽司、凱絲恩貝、品奇Pizza、咪嘻咪嘻涮吧、吉野家DQ、星巴克、不見不散茶餐廳、尚品小籠包、面愛面、正一味君太百貨10300B1、1F、7FB1：嘉景軒港式茶餐廳、多樂之日、時時樂、一茶一座、面包新語、星巴克、美真香、凱絲恩貝、御食園、天福茗茶、貝爾多爸爸泡芙工坊、肯德基、面愛面、DQ、樂杰士、水果撈、Pizza Hut；1F：哈根達(dá)斯；7F：

39、麻辣誘惑、正一味西單國際大廈30007F渝信川菜109婚慶百貨55002F、7F2F：Pizza Hut；7F：香魚家、吉野家、金達(dá)萊燒烤、臺灣一品牛肉面、老北平菜館；2F：黃記煌西單置地星座8000B1-2F王品臺塑牛排、俏江南、文府大廚、Jays Corner街角生活西餐廳、賽百味、TIAMO意大利冰淇凌、潮京鮑翅館、壹貳叁咖啡西單明珠市場6500B1、6FB1：元盛元拉面、韓嘉味快餐水吧、麥當(dāng)勞、吉野家DQ、美美涮吧；6F：家家粗糧王合計54600以快餐為主、兼有少數(shù)中式正餐和高檔商務(wù)宴請餐廳54區(qū)域商圈研究西單商圈市場租金水平專業(yè)市場租金水平西單文化廣場3.720元/日.平方米華威商場

40、33 47元/日.平方米街邊專業(yè)店100元/日.平方米55消費(fèi)客層客群特點(diǎn)時尚青年年齡層偏低，大多集中在16-25歲左右。社會角色以學(xué)生和剛參加工作的職業(yè)人為主。消費(fèi)觀念新，樂于嘗試新事物、新產(chǎn)品。對時尚資訊敏感，品牌意識強(qiáng)。具有較強(qiáng)的好奇心理、彰顯個性、沖動性消費(fèi)頻率較高、消費(fèi)欲望強(qiáng)烈。日常消費(fèi)以吃喝玩樂為主，消費(fèi)比例依次是：餐飲消費(fèi)31.3%，化妝品、服裝消費(fèi)12.1%，娛樂、交際和影視支出占10.9%。商旅人士人群來源廣泛。人群層次多樣化、消費(fèi)能力多元化。注重游覽、購物過程中的感受，追求新鮮的體驗(yàn)。一次性消費(fèi)比例大，重復(fù)光臨消費(fèi)的機(jī)率較小。以餐飲消費(fèi)和購物消費(fèi)為主，娛樂消費(fèi)比例低。受購物

41、氛圍影響沖動性消費(fèi)所占比例較大。辦公人群年齡大多在 25-45 之間，受教育程度較高。月收入約在 3000-1.5 萬之間。消費(fèi)觀念較新，消費(fèi)需求較強(qiáng)。工作日消費(fèi)行為集中，消費(fèi)頻度較高，且以午餐及晚間休閑娛樂消費(fèi)為主。追求體面的、個性化消費(fèi)感受。品牌理念較強(qiáng)，注重產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)及消費(fèi)環(huán)境。有團(tuán)體消費(fèi)及商務(wù)消費(fèi)需求。居住人群在西單消費(fèi)的周邊常住人群范圍較廣，涉及西城、海淀等區(qū)，區(qū)內(nèi)常住人群有相當(dāng)一部分為機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及軍隊工作人員。該部分人群以家庭團(tuán)體消費(fèi)為主。周邊常住居民的餐飲消費(fèi)以中式正餐為主。區(qū)域商圈研究西單商圈消費(fèi)客層56小結(jié)作為生命力旺盛的商圈，西單已開始進(jìn)入“豐富商業(yè)形態(tài)”、“調(diào)整

42、商業(yè)結(jié)構(gòu)”、“提升商業(yè)品質(zhì)”的蛻變和新生。作為較早形成的商圈，西單從商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)組合、消費(fèi)構(gòu)成、物業(yè)結(jié)構(gòu)等方面都已顯現(xiàn)出單一、不足和局限。作為城市級商圈，西單無論從商業(yè)規(guī)模、分布密集程度還是人流構(gòu)成、商業(yè) 氛圍等方面都已相當(dāng)成熟。57市場研究市場機(jī)會分析項目定位規(guī)劃設(shè)計目標(biāo)設(shè)定經(jīng)濟(jì)測算調(diào)整/招商運(yùn)營管理584大市場機(jī)會分析要項市場機(jī)會分析市場機(jī)會分析理論模式引入城市發(fā)展趨勢商業(yè)發(fā)展趨勢供需對比城市化與商業(yè)布局的關(guān)系人均GDP與商業(yè)形態(tài)關(guān)系區(qū)域人口與商業(yè)規(guī)模、業(yè)態(tài)關(guān)系國內(nèi)外商業(yè)發(fā)展理論和趨勢城市空間發(fā)展趨勢項目所在區(qū)域發(fā)展趨勢及驅(qū)動因素城市商業(yè)規(guī)劃機(jī)會區(qū)域人口聚集趨勢區(qū)域分布特點(diǎn)及走向商業(yè)形態(tài)

43、特點(diǎn)及走向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)問題商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間和機(jī)會區(qū)域居民需求總結(jié)供需規(guī)模比較供需業(yè)態(tài)比較市場機(jī)會分析59理論模式引入城市化與商業(yè)布局的關(guān)系城市化水平商業(yè)發(fā)展階段零售行業(yè)特征商業(yè)布局城市化率30%以下初級階段向心聚集商業(yè)向城市的幾何中心聚集城市化率70%以下中級階段離心分散商業(yè)向城市的幾何中心發(fā)展城市化率70%以上高級階段離心聚集商業(yè)離開城市的幾何中心，向郊區(qū)聚集60理論模式引入人均GDP與商業(yè)形態(tài)的關(guān)系人 均 G D P業(yè) 態(tài) 發(fā) 展 情 況1000美元百貨商店興起2000至3000美元超級市場興起6000美元便利店興起8000美元倉儲式商店興起12000美元購物中心大發(fā)展的時代61理論模式引

44、入人口、商業(yè)規(guī)模、業(yè)態(tài)的關(guān)系鄰里型社區(qū)型區(qū)域型超區(qū)域型123510203040時間距離（分）35581015203012510501002005010030050020005000500010000商店組成超級市場綜合超市1家百貨店2家百貨店26家專業(yè)商店專業(yè)商店綜合超市2家綜合超市23家綜合店飲食服務(wù)服裝店服裝店藥店其它飲食服務(wù)飲食服務(wù)洗衣店雜貨店雜貨店其它其它其它1020家2040家100200家180250家62理論模式引入商業(yè)發(fā)展理論與趨勢借鑒63城市發(fā)展趨勢城市空間發(fā)展趨勢64城市發(fā)展趨勢區(qū)域空間發(fā)展趨勢及驅(qū)動因素65城市發(fā)展趨勢商業(yè)發(fā)展規(guī)劃機(jī)會66城市發(fā)展趨勢供需對比67市場研究市

45、場機(jī)會分析項目定位規(guī)劃設(shè)計目標(biāo)設(shè)定經(jīng)濟(jì)測算調(diào)整/招商運(yùn)營管理6812大定位方向項目定位項目定位宗地分析消費(fèi)者定位案例借鑒規(guī)模定位主題定位功能定位形象定位經(jīng)營方式定位檔次定位業(yè)態(tài)定位租戶定位價格定位69宗地分析5大宗地分析要項宗地分析地塊位置周邊物業(yè)環(huán)境地塊認(rèn)知度地塊可達(dá)性地塊可視性地塊形狀及規(guī)劃指標(biāo)地塊四至在城市或片區(qū)的區(qū)位周邊主要道路主要居住物業(yè)主要商務(wù)物業(yè)主要商業(yè)物業(yè)周邊自然資源地塊商業(yè)競爭環(huán)境地塊外部交通系統(tǒng)及未來發(fā)展路網(wǎng)主要通達(dá)區(qū)域周邊人群到達(dá)地塊的便利性評價項目外部不同方位是否便于觀察到，及展示效果70案例借鑒2大要點(diǎn)案例選擇關(guān)注點(diǎn)城市級別城市經(jīng)濟(jì)水平項目區(qū)位項目規(guī)模案例分析重點(diǎn)區(qū)域

46、發(fā)展?fàn)顩r及前景商業(yè)規(guī)模業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)組合規(guī)劃設(shè)計71消費(fèi)者定位商圈的初步確定決定消費(fèi)者定位商圈的初步確定消費(fèi)者定位各級商圈輻射范圍分析居民消費(fèi)習(xí)慣和意向分析可達(dá)性與可視性分析競爭商圈和項目分析各級商圈確定消費(fèi)者數(shù)量消費(fèi)者結(jié)構(gòu)消費(fèi)者AIO72消費(fèi)者定位商圈分析級別區(qū)域特征密度核心商圈最接近、便于到達(dá)項目密度最大，客戶最集中，意向最大55-75%次級商圈核心商圈之外密度較小，客戶不集中，意向稍小15-25%邊緣商圈次級商圈之外密度非常小，客戶分散，意向很弱很小級別交通工具時間空間距離第一商圈步行10min500M第二商圈電動車15min3000M第三商圈公交車20min5000M第四商圈自駕車30m

47、in20000M顧客密集度法交通時間法在進(jìn)行商圈分析時，可采用顧客密集法和交通時間法，但必須結(jié)合交通路網(wǎng)、公交線路、居民聚集狀況、消費(fèi)意向等因素進(jìn)行分析。交通時間法所列數(shù)據(jù)可用于區(qū)域型商業(yè)中心或社區(qū)型中心，核心商業(yè)中心使用該辦法需予以適當(dāng)調(diào)整。格倫(Victor Gruen)觀點(diǎn)：從不同的地方來到購物中心需要花費(fèi)的時間一般是1215分鐘,最多不能超過25分鐘。顧客密集度法和交通時間法可結(jié)合運(yùn)用。核心商業(yè)中心核心商圈的密度較小，主要依靠次級商圈和邊緣商圈。區(qū)域型商業(yè)中心邊緣商圈密度較小，主要依靠核心商圈和次級商圈。而社區(qū)型商業(yè)中心，基本依靠核心商圈，次級商圈和邊緣商圈密度都很小。73消費(fèi)者定位可

48、達(dá)性分析高架橋經(jīng)四路經(jīng)七路共青團(tuán)路銀座晶都國際濼源大街單行，禁止左拐大交通優(yōu)勢明顯，高架橋連接經(jīng)十路、經(jīng)一路，利于車流外走。順河?xùn)|街單行線，道路較窄，共青團(tuán)路口禁止左拐，高架橋影響商業(yè)的視野和視覺效果。人民商場人流到達(dá)本項目需穿過高架橋，相當(dāng)于過兩個路口，不利于步行人流到達(dá)本項目。項目南北兩端無吸引人留的空間及業(yè)態(tài)，以通過性人流為主，現(xiàn)有環(huán)境不易留住消費(fèi)者。項目與周邊道路交通路線示意圖74消費(fèi)者定位競爭分析75消費(fèi)者定位案例寶龍城市廣場消費(fèi)者定位客群分類客群特點(diǎn)消費(fèi)需求高新區(qū)辦公人群早上到高新區(qū)上班，晚上回市里中午就餐一般在餐廳晚上回家休息、看電視，很少愿意出去周末在市里集中購物、和朋友聚餐希

49、望周邊能有各類快餐、特色餐飲、休閑餐飲，下班后可以順便購買日常百貨用品周邊高檔小區(qū)居民晚上在高新區(qū)住，一早開車去上班在市里集中購買日常用品朋友聚餐、逛街也要到市里急需的日常用品會在小區(qū)便利店購買希望能夠有一大型集中購物場所，環(huán)境舒適、品質(zhì)有保證可以在附近和親友聚餐、聊天晚上或者周末可以在周邊陪家人逛街、娛樂、休閑濟(jì)鋼、煉油廠、小鴨等單位人群工作穩(wěn)定，收入較高，很多家庭有車平時生活比較有規(guī)律，空閑的時候喜歡開車去購物、吃飯、娛樂等日常消費(fèi)一般在家屬生活區(qū)，時常到市里集中購物如果周邊有中高檔購物、餐飲、娛樂、休閑場所，會開車前往東部單位人群年輕化，收入和文化水平較高，平時比較忙，工作生活壓力比較大

50、有時會和同事、朋友一起聚餐、唱歌等 一般坐公交車出行，有時會打車，少數(shù)人開車出行喜歡尋找餐飲、娛樂、休閑場所，如果感覺較好，會介紹給同事和朋友一起去76消費(fèi)者定位案例天津大悅城消費(fèi)者定位775大原則主題、功能、形象與檔次定位主題、功能、形象與檔次定位原則保證生存能力塑造時尚風(fēng)向標(biāo)綜合效益最大化功能創(chuàng)造亮點(diǎn)預(yù)留升級空間78主題、功能、形象與檔次定位定位思路79主題、功能、形象與檔次定位戰(zhàn)略舉措80天津大悅城主題、功能、形象與檔次定位主題、功能、形象與檔次定位81天津大悅城主題、功能、形象與檔次定位主題、功能、形象與檔次定位82天津大悅城主題、功能、形象與檔次定位主題、功能、形象與檔次定位83規(guī)模

51、定位5大因素規(guī)模定位商業(yè)級別理論推斷商業(yè)級別與人口推斷商業(yè)飽和度分析市場需求與滲透率、占有率分析經(jīng)驗(yàn)判斷與項目發(fā)展戰(zhàn)略84業(yè)態(tài)定位消費(fèi)者特征與業(yè)態(tài)適應(yīng)性分析85業(yè)態(tài)定位消費(fèi)者需求與租戶入駐意向分析86業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)支付能力與聚客能力分析87業(yè)態(tài)定位競爭與流行程度分析88業(yè)態(tài)定位消費(fèi)頻率與支付能力分析89業(yè)態(tài)定位人流、車流可達(dá)性與對應(yīng)業(yè)態(tài)90業(yè)態(tài)定位案例西單大悅城業(yè)態(tài)定位91市場研究市場機(jī)會分析項目定位規(guī)劃設(shè)計目標(biāo)設(shè)定經(jīng)濟(jì)測算調(diào)整/招商運(yùn)營管理92規(guī)劃設(shè)計原則4大原則規(guī)劃設(shè)計原則項目定位目標(biāo)客流購物環(huán)境經(jīng)營需要延續(xù)、實(shí)現(xiàn)、發(fā)揚(yáng)項目定位最大可能引入目標(biāo)客流，并盡可能使客流在物業(yè)內(nèi)均衡分布、合理流動創(chuàng)

52、造便利、舒適、產(chǎn)生興趣的購物環(huán)境滿足經(jīng)營需要，便于管理93規(guī)劃設(shè)計案例天津大悅城整體布局展示中糧天津大悅城位于天津核心老城廂，南馬路與南門外大街交叉口，總建筑面積52萬平方米，物業(yè)類型涵蓋購物中心、寫字樓、公寓、住宅等。94規(guī)劃設(shè)計案例天津大悅城商鋪分割展示95規(guī)劃設(shè)計案例天津大悅城對外交通展示96規(guī)劃設(shè)計案例天津大悅城平面布局及內(nèi)部動線展示97規(guī)劃設(shè)計案例天津大悅城垂直交通展示98規(guī)劃設(shè)計案例海河新天地外觀設(shè)計展示海河新天地采用新現(xiàn)代主義設(shè)計手法、功能主義設(shè)計原則，體、塊穿插營造豐富外觀，“龍舟”和“集裝箱”隱喻遠(yuǎn)洋品牌，整體仿佛遠(yuǎn)洋巨輪，體現(xiàn)了“海河新天地”主題。動感折線形布局，層層之間不

53、同疊和，打破簡單豎向分割的呆板，顯現(xiàn)出強(qiáng)烈的整體感。采用了黑色石材（彩釉玻璃）、金屬板、玻璃、素混凝土、白色石材等材料，突出商業(yè)氣氛和都市活力。99規(guī)劃設(shè)計案例海河新天地垂直交通展示100規(guī)劃設(shè)計案例海河新天地配套設(shè)計展示商業(yè)配套燃?xì)夤艿馈煹馈⑴棚L(fēng)、上下水、隔油槽、衛(wèi)生間、VRV空調(diào)、貨梯（到地下一層）。在首層檐下預(yù)留出通長高1.1m的廣告位，首層突出玻璃盒子可作展示櫥窗。停車臨新開路地上車位和自行車位，臨華越道的辦公區(qū)入口有地上臨時車位和出租車區(qū)。兩層停車場，共約250個地下停車位。南北兩端出入口。附屬設(shè)施人性化、精心設(shè)計細(xì)節(jié)，如休憩設(shè)施、書報亭、電話亭、衛(wèi)生間、ATM等，打造輕松、舒適、

54、便捷購物氛圍。101規(guī)劃設(shè)計案例海河新天地景觀設(shè)計展示沿社區(qū)外側(cè)的步行街呈帶狀分布了大面積綠色景觀。商業(yè)區(qū)域和住宅區(qū)之間布置了綠化帶，形成了天然區(qū)隔，并不影響到景觀的滲透性。在入口一帶，形成一個綠化通道，底景為住宅小區(qū)內(nèi)景觀，巧妙布局的綠色世界，使來往的人群，視線范圍內(nèi)隨處可以充分感受到清新與和諧。102規(guī)劃設(shè)計案例香港購物中心產(chǎn)品設(shè)計借鑒巨大的、可愛的卡通公仔擺在交叉路口，將人流引向購物中心。主入口設(shè)計醒目標(biāo)志，使其成為人流集中和各類活動的焦點(diǎn)。建筑玻璃外墻進(jìn)行主題式設(shè)計，讓建筑外部形成消費(fèi)動力。103規(guī)劃設(shè)計案例香港購物中心產(chǎn)品設(shè)計借鑒人流人流推進(jìn)結(jié)構(gòu)地下層人流太古廣場地下層與地鐵相連，停

55、車場設(shè)在地下室，地鐵的客流和開私家車的客流從地下進(jìn)入商場。地面層人流太古廣場由于鄰近巴士站，乘坐巴士的客流從地面進(jìn)入商場。四樓人流四樓有酒店和寫字樓，太古廣場于是修建了一條私家路直通四樓，設(shè)置候車區(qū)，四樓基本為開私家車的顧客，消費(fèi)水平強(qiáng)，消費(fèi)能力高，于是四樓也擁有了穩(wěn)定的進(jìn)入商場的人流。香港購物中心采用復(fù)合型人流推動結(jié)構(gòu)，有利于提高各樓層租金收益水平。購物中心設(shè)計充足的停車位，停車場不只放在負(fù)一層，多樓層設(shè)置，且設(shè)置多個地鐵出入口，全方位引導(dǎo)人流。電影城入口設(shè)在首層，出口設(shè)在高層，引導(dǎo)人流往上走。104規(guī)劃設(shè)計案例香港購物中心產(chǎn)品設(shè)計借鑒購物中心主力店海港城連卡佛百貨、惠康超市、嘉禾電影院、玩

56、具反斗城太古廣場連卡佛百貨、瑪莎百貨、西武百貨、UA電影院時代廣場百佳超市、連卡佛百貨、瑪莎百貨、豐澤電器又一城百佳超市、瑪莎百貨、永安百貨、真冰場、豐澤電器、LOG-ON、生活創(chuàng)庫太古城中心生活創(chuàng)庫、瑪莎百貨、永安百貨、LOG-ON、UA電影院、真冰場、美國冒險樂園新城市廣場瑪莎百貨、UA電影院、史諾比開心世界、宜家家私香港購物中心采用多主力店原則，層層都有核心主力店，甚至每層數(shù)個主力店，并且靈活安排主力店與一般租戶組合造型，主要有直線帶狀、L型、U型、集團(tuán)型、T型、三角形、啞鈴型、四方型和垂直立體式。105規(guī)劃設(shè)計案例香港購物中心產(chǎn)品設(shè)計借鑒餐飲不在一個地方，多點(diǎn)多層設(shè)置休閑餐飲。頂樓設(shè)置

57、特色化，形成吸引人流的磁極，如美食廣場、大型電視屏幕、電影城、玩具自動扶梯口設(shè)置引導(dǎo)性廣告，吸引人流按照其引導(dǎo)的方向走大量運(yùn)用弧形動線，創(chuàng)造購物中心豐富的視覺空間和愉快的購物體驗(yàn)。106市場研究市場機(jī)會分析項目定位規(guī)劃設(shè)計目標(biāo)設(shè)定經(jīng)濟(jì)測算調(diào)整/招商運(yùn)營管理107經(jīng)濟(jì)測算體系5大經(jīng)濟(jì)測算要項經(jīng)濟(jì)測算體系資金來源分析靜態(tài)收益分析動態(tài)收益分析現(xiàn)金流分析（年度和累計）敏感性分析108市場研究市場機(jī)會分析項目定位規(guī)劃設(shè)計目標(biāo)設(shè)定經(jīng)濟(jì)測算調(diào)整/招商運(yùn)營管理109調(diào)整/招商11大要項調(diào)整/招商目標(biāo)設(shè)定目標(biāo)客戶業(yè)態(tài)布局招商策略租金體系招商政策招商階段文件與物料準(zhǔn)備推廣計劃組織分工與任務(wù)分解費(fèi)用預(yù)算110目標(biāo)設(shè)

58、定SMART原則SMART原則SpecificMeasurableAttainableResultbasedTime-based特定的、范圍明確的，而不是寬泛的可以度量的，而不是模糊的可實(shí)現(xiàn)的，不是理想化的基于結(jié)果而非行為或過程有時間限制，而不是遙遙無期的111業(yè)態(tài)布局堅持明確、彈性兩大原則在招商過程中應(yīng)堅持明確、彈性兩大原則，業(yè)態(tài)總體布局是確定的、明晰的、不可隨意變動的，但根據(jù)商家具體要求，可在鋪面劃分、配套等細(xì)節(jié)方面予以靈活調(diào)整。112招商階段與策略招商十原則招商十原則第一基本原則維護(hù)購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例第二基本原則維護(hù)購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。招商要始終注意維護(hù)和管理好

59、已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。第三基本原則招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。第四基本原則可以加強(qiáng)經(jīng)營控制力度，有利于長期經(jīng)營；合作模式以聯(lián)營扣點(diǎn)、租賃相結(jié)合。第五基本原則招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則。第六基本原則購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營軸線（或線性步行街）的端點(diǎn)。第七基本原則特殊租戶招商優(yōu)惠原則。“以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營是購物中心特別是超大型綜合性購物中心的經(jīng)營特點(diǎn)。第八基本原則租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。可以理解為“先做人氣，再做生意的原則。第九基本原則統(tǒng)一招商的“管理”要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對租戶的統(tǒng)一服務(wù)。第十基本原則購物中心要具備完善的信息

60、管理系統(tǒng)，為購物中心管理者、廣大簽約租戶和顧客都提供便利。113招商階段與策略招商階段客戶分類類別品牌層次經(jīng)營位置形象價值貢獻(xiàn)淘汰率合作策略合作方式一類主力客戶好高低低低租金吸引主力客戶入住，高抽成比例獲取高租金收入低保底+高扣點(diǎn)二類品牌客戶中中平均值中大多有本區(qū)域的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，其承租能力較穩(wěn)定透明，提升不大適度保底+平均扣點(diǎn)三類一般客戶中差一般高高急于拓展，進(jìn)駐意向明確，承租能力強(qiáng)高租金+高扣點(diǎn)114招商階段與策略招商流程市場調(diào)研項目定位招商策略、計劃擬定主力客戶名單擬定主力客戶溝通篩選合作條件溝通主力品牌簽約入場裝修試營業(yè)開業(yè)團(tuán)隊組建文件物料準(zhǔn)備租金體系品牌客戶積累品牌客戶洽談品牌客戶簽約籌

61、備階段啟動階段全面招商階段運(yùn)營階段攻堅階段115招商階段與策略招商階段與策略招商階段階段目標(biāo)主要工作招商策略推廣策略籌備階段組織完善、方案確定、物料齊全組建團(tuán)隊、制定方案、制作文件和物料客戶訪談、了解需求和意向，提供決策依據(jù)，積累資源客戶訪談，征詢意見啟動階段主力客戶洽談，落實(shí)意向和簽約客戶主力客戶溝通、品牌積累主動溝通主力客戶，初步落實(shí)簽約客戶，推廣帶動品牌客戶，現(xiàn)場積累主力客戶以人員推廣為主，宣傳項目區(qū)位、定位、形象帶動品牌客戶全面招商階段主力客戶確定，落實(shí)品牌客戶積累主力客戶簽約儀式、品牌客戶積累以主力客戶簽約帶動品牌積累，落實(shí)意向以主力客戶入駐、區(qū)域發(fā)展為主題全面推廣攻堅階段入住率具備

62、開業(yè)條件品牌客戶簽約、深挖客戶資源前期客戶集中簽約，以商招商以主力客戶、招商進(jìn)度為主題全面推廣，重視口碑傳播運(yùn)營階段成功開業(yè)，持續(xù)經(jīng)營開業(yè)籌備、運(yùn)營管理、持續(xù)招商根據(jù)運(yùn)營情況予以適當(dāng)調(diào)整，并保持盡量高的入住率以開業(yè)、運(yùn)營、促銷活動為主題，以運(yùn)營效果帶動招商116招商階段與策略推廣計劃招商階段階段目標(biāo)推廣策略推廣方式與工具重要活動安排籌備階段組織完善、方案妥當(dāng)客戶訪談，征詢意見人員推廣重要客戶訪談啟動階段物料具備、所有主力品牌客戶了解項目、價值、發(fā)展主力客戶以人員推廣為主，宣傳項目區(qū)位、定位、形象帶動品牌客戶人員推廣、少量的宣傳公關(guān)工作協(xié)調(diào)策劃宣傳公關(guān)活動如記者會、專題采訪；出少量的新聞稿介紹項

63、目的基本狀況；拜訪所有主力品牌客戶全面招商階段營造聲勢及熱鬧氣氛，使本商場成為零售界成行成市的談?wù)撨M(jìn)駐對象，成為注目的焦點(diǎn)以主力客戶入駐、區(qū)域發(fā)展為主題全面推廣硬廣、軟文、招商會有序地、精準(zhǔn)地、高頻地軟文和硬廣推出，招商酒會攻堅階段保持業(yè)界熱度，配合招商達(dá)成滿鋪以主力客戶、招商進(jìn)度為主題全面推廣，重視口碑傳播軟文、現(xiàn)場包裝、口碑項目、裝修現(xiàn)場包裝運(yùn)營階段區(qū)域消費(fèi)群體關(guān)注、期待項目開業(yè)以開業(yè)、運(yùn)營、促銷活動為主題，以運(yùn)營效果帶動招商硬廣、軟文、活動開業(yè)信息發(fā)布、品牌介紹、購物環(huán)境體驗(yàn)、社區(qū)互動、開業(yè)儀式和活動117市場研究市場機(jī)會分析項目定位規(guī)劃設(shè)計目標(biāo)設(shè)定經(jīng)濟(jì)測算調(diào)整/招商運(yùn)營管理118運(yùn)營管

64、理5大要項運(yùn)營管理運(yùn)營管理目標(biāo)管理模式管理職能組織架構(gòu)管理要點(diǎn)119運(yùn)營管理目標(biāo)6大運(yùn)營管理目標(biāo)運(yùn)營管理目標(biāo)確保物業(yè)完整、安全、有效收益、利潤增長保持租戶組合滿足需求及其競爭力客流、美譽(yù)度、銷售額增長營造便利、舒適、富有吸引力的購物環(huán)境項目增值120運(yùn)營模式2種模式主要模式操作方法特點(diǎn)優(yōu)勢劣勢適用項目自行組建團(tuán)隊自行管理開發(fā)商組建管理公司開發(fā)商自主管理日常運(yùn)營便于管理和控制成本較低團(tuán)隊組建、磨合需要時間管理理念、經(jīng)驗(yàn)、能力不足 項目規(guī)模或管理難度小，開發(fā)商具有一定管理人才和經(jīng)驗(yàn)外聘顧問在顧問方指導(dǎo)下，開發(fā)商自行組建商業(yè)管理公司或部門，并自主管理日常運(yùn)營便于管理和控制吸取先進(jìn)理念、管理經(jīng)驗(yàn)委托方

65、投入較少，效果不好開發(fā)商自身力量難以成功運(yùn)營，項目、商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商戰(zhàn)略、主營業(yè)務(wù)委托經(jīng)營全部委托全部管理由委托方負(fù)責(zé)開發(fā)商予以監(jiān)督和控制委托方全面投入，結(jié)構(gòu)簡單、效率高、效果好開發(fā)商不必投入日常運(yùn)營開發(fā)商控制力較小費(fèi)用較高項目管理難度較大項目和商業(yè)地產(chǎn)非開發(fā)商戰(zhàn)略、主營業(yè)務(wù)管理團(tuán)隊進(jìn)駐開發(fā)商組建公司中高層聘用委托方人員委托方投入較多、效果好開發(fā)商具有一定控制力成本低容易產(chǎn)生管理沖突項目管理難度較大開發(fā)商須控制項目委派總經(jīng)理開發(fā)商組建公司總經(jīng)理聘用委托方人員開發(fā)商具有控制力成本較低委托方投入較少，效果不好項目管理難度一般開發(fā)商希望培育自身團(tuán)隊，學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)121市場推廣掌控市場動態(tài)，并塑造良好市場形象塑造和維護(hù)購物中心形象，使消費(fèi)者了解、關(guān)注自己的產(chǎn)品和服務(wù)，并產(chǎn)生興趣，從而提高購物中心客流、銷售，提升購物中心價值。精準(zhǔn)目標(biāo)梳理現(xiàn)狀關(guān)鍵價值鏈行動目標(biāo)行動行動后跟進(jìn)122市場推廣沈陽大悅城123市場推廣沈陽大悅城124市場推廣沈陽大悅城125小結(jié)進(jìn)行市場推廣時，必須掌控市場動態(tài)，并塑造良好市場形象。購物中心運(yùn)營模式可分為自行組建團(tuán)隊和委托經(jīng)營2種。運(yùn)營管理需考慮項目管理目標(biāo)、管理模式、管理職能、組織架構(gòu)及管理要點(diǎn)5大要項。