1、匯聚勤誠 智信專業2007/09南昌井岡山大南昌井岡山大道商業項目道商業項目規劃定位建議規劃定位建議匯聚勤誠 智信專業2007/09第一章第一章 規劃定位背景規劃定位背景第二章第二章 商業篇商業篇第三章酒店篇第三章酒店篇第四章第四章 寫字樓篇寫字樓篇第五章第五章 品類組合及擺布建議品類組合及擺布建議第六章第六章 運營及兌現測算運營及兌現測算匯聚勤誠 智信專業2007/09規劃定位背景規劃定位背景匯聚勤誠 智信專業2007/09項目成敗的兩個核心要素項目成敗的兩個核心要素 支持立項支持立項 努力變現努力變現匯聚勤誠 智信專業2007/09一個大原則：一個大原則：三大主體，無縫連接。（項目特性、市

2、場的需求、開發商的資源和專長）開發商開發商 市場市場 項目 一個具備強大職能的多方平臺一個具備強大職能的多方平臺匯聚勤誠 智信專業2007/09政府的考慮 1、集中體現樓宇經濟，打造新都市感。2、改造和提升原有商貿結構。3、制造新的經濟和稅收增長點。政府出于區域經濟考慮，具有把控要求。反而言之，政府也愿意幫助項目來實現更大的價值，充分利用政府資源，打造項目亮點，是本項目的重點方向之一。政府需要經濟亮點，需要窗口和旗幟政府需要經濟亮點，需要窗口和旗幟匯聚勤誠 智信專業2007/09市場的需要 1、南昌在“中部崛起戰略”、“產業轉移”等背景下，經濟增長強勁，企業需要更大更好的舞臺。2、“快速轉型時

3、期的贛商”，需要政府助推、握手外界的平臺。3、青云譜區工業基礎、產品對外輸出，需要一個從工業流轉化為商貿流進而成為財富流的大平臺。4、壇子口區域需要一個能夠充分滿足購物、休閑娛樂、辦公于一身的商貿聚合體。舞臺舞臺、平臺平臺、聚合體聚合體市場的需要市場的需要匯聚勤誠 智信專業2007/09企業的資源和專長企業的資源和專長 資源資源、資本資本、品牌品牌、服務服務 九龍倉開發物業以 大手筆、自身強勢商業資源整合、超強運營能力見長大手筆、自身強勢商業資源整合、超強運營能力見長 從各地開發的時代廣場可見一斑。匯聚勤誠 智信專業2007/09九龍倉近年主要業績九龍倉近年主要業績匯聚勤誠 智信專業2007/

4、09九龍倉成都高檔寫字樓九龍倉武漢大型商業寫字樓項目匯聚勤誠 智信專業2007/09上海會德豐大廈九龍倉武漢項目匯聚勤誠 智信專業2007/09九龍倉深圳馬可波羅酒店匯聚勤誠 智信專業2007/09 項目情況退紅線退紅線2020米米長長147.6147.6米米寬寬7878米米消消防防路路線線總用地面積：總用地面積：11466.711466.7平方米平方米土地性質：土地性質：商業、酒店、辦公商業、酒店、辦公規定容積率：規定容積率：小于小于5.55.5建筑覆蓋率：建筑覆蓋率：小于小于40%40%匯聚勤誠 智信專業2007/09147米臨街面、退米臨街面、退20米大商業廣場米大商業廣場如何體現門戶性

5、、標志性？如何體現門戶性、標志性？如何進行產品品類組合，體量如何控制？如何進行產品品類組合，體量如何控制？匯聚勤誠 智信專業2007/09 前期主要市調結論品類可行度備注寫字樓未來市場供應量大，但本區域供應未達飽和；市場上寫字樓集中拼硬件，忽略了客戶的“資源訴求”。酒店區域內大型企業商務往來頻繁，對連鎖商務酒店有強烈需求。產權式酒店中短期居住需求、投資需求明顯。百貨賣場百盛、天虹、洪客隆、百大、大潤發、歐尚亂戰即將上演，形勢不明朗；長期形成的消費習慣及原有商圈的強勢影響不支持本項目百貨大賣場。超市片區人口集中，交通便利；原有大型市場搬遷留下市場空白。休閑娛樂業有消費能力，有消費習慣，需要餐飲、

6、休閑、娛樂場所。匯聚勤誠 智信專業2007/09我們要做的就是整合多方資源，將可行的整合多方資源，將可行的“三星、四星變成五星三星、四星變成五星”。匯聚勤誠 智信專業2007/09商業篇商業篇匯聚勤誠 智信專業2007/09 商業部分方向和目標（一）城市格局的變化，從而導致 一定出現商業和辦公逐步向青云譜游離。（東湖西湖商業及辦公成本的高位）（二）要完成以上任務，就必須做到 改變片區的現有雛形商業現狀；實現品牌大商業，同時擠壓并吸納小商業；形成“購物、商貿、商務、服務、文化、娛樂、休閑”綜合功能的聚合體。（三）要實現以上目標，就必須 做好寫字樓的定位和格局；做好酒店的定位和格局；做好商業與寫字

7、樓、酒店的融合。匯聚勤誠 智信專業2007/09目標一：打造立體空間交互式商業廣場目標一：打造立體空間交互式商業廣場匯聚勤誠 智信專業2007/09目標二：引導新產業，從西湖到青云譜目標二：引導新產業，從西湖到青云譜(從工業流到貿易流從工業流到貿易流)匯聚勤誠 智信專業2007/09目標三：建設一個新娛樂驛站匯聚勤誠 智信專業2007/09商業現狀及解決思路商業現狀及解決思路匯聚勤誠 智信專業2007/09從南昌市整體商業發展階段來看從南昌市整體商業發展階段來看東湖西湖是昨天東湖西湖是昨天紅谷灘青山湖是后天紅谷灘青山湖是后天青云譜巨大的潛力空間才是明天青云譜巨大的潛力空間才是明天匯聚勤誠 智信

8、專業2007/09本項目將是青云譜著力打造樓宇本項目將是青云譜著力打造樓宇經濟的經濟的“首席首席”、“第一棟第一棟”。匯聚勤誠 智信專業2007/09 從華宇酒店、國貿嘉年華、國貿外經貿廳看本案基礎從華宇酒店、國貿嘉年華、國貿外經貿廳看本案基礎基礎一：具備了初級的雛形酒店業態，如國貿酒店、華宇酒店。基礎二：具備了雛形娛樂業態，如環球嘉年華。基礎三：具備了相當的商務政務人流，如國貿寫字樓，省外經貿廳。雜亂、低檔環境制約酒店發展。氛圍差、停車難，如何娛樂？有職能體現，就有大規模人流。如何發展本項目商業？如何發展本項目商業？匯聚勤誠 智信專業2007/09商業部分機會點機會三：機會三：立足大眾商業和

9、超市，同時打造片區內所需求的稀缺商業業態。立足大眾商業和超市，同時打造片區內所需求的稀缺商業業態。機會一機會一:“退退20米甚至更多米甚至更多”，打造廣場商業，吸納人流；，打造廣場商業，吸納人流；機會二：機會二：實現更多可以變現的臨街商業；實現更多可以變現的臨街商業；匯聚勤誠 智信專業2007/09以商業以商業+娛樂娛樂+商務的大視角來打造本項目商務的大視角來打造本項目匯聚勤誠 智信專業2007/09業態建議業態建議匯聚勤誠 智信專業2007/09負二層：停車場負二層：停車場首層：日用百貨、珠寶首飾、品牌首層：日用百貨、珠寶首飾、品牌服飾、鞋帽皮草、美容護膚服飾、鞋帽皮草、美容護膚三層：餐飲、

10、招商服務中心三層：餐飲、招商服務中心(政府政府職能面積職能面積)匯聚勤誠 智信專業2007/09商業部分業態分析匯聚勤誠 智信專業2007/09休閑餐飲類休閑餐飲類大型餐飲類大型餐飲類小型餐飲類小型餐飲類商業部分業態分析匯聚勤誠 智信專業2007/09圖書音像類圖書音像類美容美發類美容美發類商業部分業態分析匯聚勤誠 智信專業2007/09（一）根據人們日常生活需求來分，有以下幾個大的種類：日用百貨、服裝鞋帽、床上用品、家電五金、水暖器材、食品副食品、農副產品等十幾個類別。（二）根據經營場所來分，又分為三大類：百貨大買場、生活購物超市、品牌商品專賣。綜合以上分類及本案實際情況，本案的商業業態選擇

11、應遵循以下幾個原則：以大型生活購物超市經營為主。其目的就是聚集商業氛圍，提升人氣。以稀缺商品經營為輔。其目的就是拉動人氣，擠壓雛形業態和吸納雛形業態的經營者。以品牌商品帶動高端消費人群的消費。商業部分業態分析匯聚勤誠 智信專業2007/09根據經驗值初步確定業態比例根據經驗值初步確定業態比例匯聚勤誠 智信專業2007/09商業部分業態整合群樓各商業層規劃建議負二層：按照南北長115米，東西長98米；負一層：南北長115米，東西長40米；一層：南北長115米，東西長40米；二層：南北長115米，東西長40米；三層：南北長115米，東西長40米。建議:錯層交互式商業廣場+點綴性商業網點。11511

12、5米米98米匯聚勤誠 智信專業2007/09商業部分業態整合底層與商業廣場規劃建議 商業廣場建議考慮錯層布置。即負一層和一層結合起來考慮。具體如圖所示：115米98米6040米3858米底層廣場底層廣場負一層廣場147.6米井崗山大道匯聚勤誠 智信專業2007/09商業部分業態掌控序號業態名稱層次面積備 注1大型超市大型超市負一層31001家經營戶2特色美食特色美食150035家經營戶3停車場停車場負二層89708970/20=449個車位4珠寶飾品珠寶飾品一層8001 2家經營戶5美容護膚品美容護膚品8005 10個品牌6品牌服飾品牌服飾1800812個品牌7精品鞋帽精品鞋帽1200812個

13、品牌8日用百貨日用百貨二層3000為避免與超市的競爭，側重品牌類9電子數碼電子數碼80035家經營戶10音像制品音像制品80012家經營戶11中式餐飲中式餐飲二、三層2500二層1000平方米，三層1500平方米12西餐咖啡西餐咖啡三層20001個品牌13服務中心服務中心1100政府對外服務窗口合合 計計27370匯聚勤誠 智信專業2007/09商業部分銷售情況模擬層數總面積（m）其中（m）備注外鋪內鋪獨立內鋪車位一層460013803220此為以盡量變現為主的營銷辦法對去化產品采取返租辦法二層46004600三層46004600負一層460032201380負二層89708970匯聚勤誠 智

14、信專業2007/09商業部分銷售情況模擬層數總面積（m）其中（m）備注外鋪內鋪獨立外鋪車位一層460013803220此為以打造品牌商業為主的營銷辦法二層46004600三層46004600負一層460032201380負二層89708970匯聚勤誠 智信專業2007/09商業部分變現能力評估位位 置置總面積總面積（m m）形形 式式比比 例例（%）面面 積積（m m）市場售價市場售價（元（元/m/m）市場租賃價市場租賃價（元（元/m/m）備備 注注一層一層4600外鋪30138043000150買底層，送負一層一層一層內鋪70322018000100二層二層4600內鋪10046008000

15、60三層三層4600內鋪1004600500030負一層負一層4600獨立外鋪301380結合一層銷售內鋪7032201500060負二層負二層停車場1008970租賃4000元/個年平均每個20 m匯聚勤誠 智信專業2007/09商業部分變現能力評估評估評估目的目的經營經營方式方式評估條件評估條件評估結果評估結果位置位置面積面積（m m）價值金額（萬元）價值金額（萬元）租賃價格租賃價格（元（元/月月m m）投資回收投資回收期期部分部分變現變現一層460043000460030%=5934直接變現18000460070%=5760直接變現二層460080004600100%=36806014.

16、31年回本三層350050004600100%=23003013.89年回本負一層4600與一層合并去化15000460070%=48306020.83年回本負二層897040008970=358820合計25908變現情況變現情況直接變現598011694萬元/5980=19555.18元/平米贈送負一層1380平米間接變現1891014390萬元/18910平米=7609.73元/平米44.7714.16年回本注：該評估未考慮資金占用因素，也未考慮固定資產增值因素注：該評估未考慮資金占用因素，也未考慮固定資產增值因素匯聚勤誠 智信專業2007/09商業部分變現能力評估評估評估目的目的經營經

17、營方式方式評估條件評估條件評估結果評估結果（回本年限）（回本年限）位置位置面積面積（m m）價值金額（萬元）價值金額（萬元）租賃價格租賃價格（元（元/月月m m）投資回收投資回收期期部分部分變現變現一層460043000460030%=5934直接變現18000460070%=5760直接變現二層460080004600100%=3680直接變現三層350050004600100%=23003013.89年回本負一層4600與一層合并去化15000460070%=48306020.83年回本負二層897040008970=358820合計25908變現情況變現情況直接變現920015374萬元

18、/9200=16710.87元/平米贈送負一層1380平米間接變現1567010718萬元/15670平米=6839.82元/平米36.2115.74年回本注：該評估未考慮資金占用因素，也未考慮固定資產增值因素注：該評估未考慮資金占用因素，也未考慮固定資產增值因素匯聚勤誠 智信專業2007/09商業部分變現能力評估評估目的經營方式評估條件評估結果（回本年限）位置面積（m）價值金額（萬元）租賃價格（元/月m）投資回收投資回收期期全部全部租賃租賃一層460043000460030%=593430015.56年18000460070%=576010015年二層460080004600100%=368

19、06011.11年三層350050004600100%=23003013.89年負一層460015000460070%=48306020.83年負二層897040002000=8002016.67年40006970=278820合計2489026092/24890=10482.92元/平米61.17平均14.28年注：該評估未考慮資金占用因素，也未考慮固定資產增值因素該評估未考慮資金占用因素，也未考慮固定資產增值因素匯聚勤誠 智信專業2007/09商業部分變現能力評估 根據以上評估分析，方案一切合發展目標。具體經濟指標如下：去化面積：5980平方米，實現收入預計11694萬元；剩余商業部分預計

20、資產回報情況：14.16年可回本（此為預計市場資產價值測算，非成本測算）。剩余部分為：商業11320平方米，車庫8970平方米，職能公益1100平方米；合計21390平方米。匯聚勤誠 智信專業2007/09建筑規劃其他構想 本案從建筑規劃的角度，在考慮了商業人氣聚集的聚集。為此，建議規劃首層和負一層的錯層式商業廣場。鑒于此種考慮，建議規劃結合本案的商業廣場、井岡山大道和九四醫院的人流，另規劃一個地下商業廣場綜合方案。即：把本案與井岡山大道對面的“九四醫院”，在地下形成商業和人流的通道，同時規劃出東、南、西、北四個出入口。匯聚勤誠 智信專業2007/09地下通道示意匯聚勤誠 智信專業2007/0

21、9 以上面積比例確定及測算為根以上面積比例確定及測算為根據經驗值得出，設計單位可在此基據經驗值得出，設計單位可在此基礎上精確和優化。礎上精確和優化。匯聚勤誠 智信專業2007/09酒店篇酒店篇匯聚勤誠 智信專業2007/09酒店設置主要考量因素1.提高項目的檔次2.成為整個項目的高端配套3.運營的可實現性4.產品的創新形成新的買點匯聚勤誠 智信專業2007/09酒店面臨的問題1.如何成為本項目的高端配套?2.產品如何創新,更具備投資價值?3.如何使酒店價值的最大化?更快的收回投資？4.應該控制在整樣的體量下最合適?匯聚勤誠 智信專業2007/09酒店發展方向酒店向住宅方向發展,努力實現變現匯聚

22、勤誠 智信專業2007/09產品如何創新?匯聚勤誠 智信專業2007/09產品創新方向一:庭院式生態酒店特點:1.入戶小庭院,改變以往酒店枯燥沉悶的裝修2.融入了生態人文的元素3.解決酒店進深過大問題，擴大了使用面積匯聚勤誠 智信專業2007/09庭院式酒店示意圖匯聚勤誠 智信專業2007/09產品創新二:主題客房匯聚勤誠 智信專業2007/09主題客房 主題客房具有獨特性、濃郁的文化氣息、針對性等特點，比如以某種時尚、興趣愛好為主題，類似與短租工作室。如證券客房、金融客房。提供打印機、復印機、傳真機出租等服務。彈指間在客房內數億交易已完成。解決了華宇酒店、國貿酒店的問題。匯聚勤誠 智信專業2

23、007/09產品創新三:綠色客房綠色客房含義為：嗅覺、味覺、視覺上實現健康自然表現1、室內能量使用為綠色環保型能源。2、室內空氣富氧量、飲用水菌落指數等指標符合國家人居環保標準。3、客房整體綠色植物覆蓋面積及數量達到國家標準。匯聚勤誠 智信專業2007/09綠色客房示意匯聚勤誠 智信專業2007/09酒店名大會議室可容納人數是否帶有多媒體功能華宇酒店160是國貿酒店180是七星商務酒店200是米蘭假日酒店160是同類酒店會議設施酒店配套創新匯聚勤誠 智信專業2007/09酒店配套設施上的創新方向利用建筑物偷出來的面積建酒店的配套，做到“創新配套空間創新配套空間零成本零成本”匯聚勤誠 智信專業2

24、007/09多功能廳極至創新 多功能廳、能開多功能廳、能開PARTYPARTY，開沙龍、，開沙龍、舉行小規模歌友會的舉行小規模歌友會的“百變空間百變空間”。匯聚勤誠 智信專業2007/09多功能廳建筑形態演示 環保、生態的多功能會議廳，建筑面積按照容納200人標準設計。匯聚勤誠 智信專業2007/09酒店體量多少合適市場的接受市場的接受 程度程度酒店運營管理可行性酒店運營管理可行性項目體量的合理性項目體量的合理性匯聚勤誠 智信專業2007/09酒店名總套數星級標準間面積華宇酒店167四星22米蘭假日酒店180四星27皇廷大酒店221四星22莫泰168356三星22環湖賓館180三星20如家便捷

25、酒店142三星20七星商務酒店230四星27同類星級酒店套數級標準間面積同類酒店房間面積過小，活動空間不夠大，套數控制在同類酒店房間面積過小，活動空間不夠大，套數控制在180間左右。間左右。匯聚勤誠 智信專業2007/09 根據我們的經驗，酒店客房總套數超過兩百套將給酒店的運營管理帶來很大的壓力。從本項目的市場接受度來看體量過大酒店在區域內達不到一從本項目的市場接受度來看體量過大酒店在區域內達不到一定開房率，將帶來酒店的空置風險和預期投資回報得不到實現。定開房率，將帶來酒店的空置風險和預期投資回報得不到實現。酒店兩個方面思考匯聚勤誠 智信專業2007/09本項目酒店的輪廓應當是？酒店標準間面積

26、在酒店標準間面積在45平米平米總套數在總套數在180套套客房建筑總量為客房建筑總量為8100平米平米會議室配套會議室配套700平米平米匯聚勤誠 智信專業2007/09可能的經營模式可行的價值實現方案最優價值實現方案經營價值的實現?匯聚勤誠 智信專業2007/09可能經營模式分析可能經營模式開發商持有委托第三方管理整體出售型產權式酒店部分產權式酒店、部分酒店式公寓優勢提供固定現金流，物業在經營中升值，成為開發商自有資產在長期經營中實現贏利。資金回籠快，適用于核心地段、核心道路、整體體量不大的物業。資金回籠快，適用于核心（或發展地段，適合以后的整體運營和管理。快速實現項目資金回籠，項目價值最大得以

27、實現。風險開發商承擔很高的經營風險，短期內經濟價值得不到實現。開發商失去應變能力，項目價值的最大化得不到實現。若開發商缺乏整體定位，勢必造成嚴重后果。若缺乏在整體定位會造成項目操作不順利，最大價值得不到體現。匯聚勤誠 智信專業2007/09我們的選擇哪一種方案更適合本案？算筆經濟帳匯聚勤誠 智信專業2007/09經營模式一：全部做產權式酒店產權式酒店面積：產權式酒店面積：17600平米平米匯聚勤誠 智信專業2007/09產權式酒店1 1、土地成本、土地成本:以60萬元/畝計算,折合總地價1032萬元,項目總建筑面積75486.85平米.單方土地成本:1032萬元75486.3平米=136.7元

28、/平米 酒店土地成本:136.7元/平米17600=240萬元序號項目單價計價數量金額1酒店18501760032562 2、建安工程費用、建安工程費用本項目建安工程費用估算見表（單位：萬元）（單位：萬元）匯聚勤誠 智信專業2007/093 3、前期工程費、前期工程費本項目前期工程費估算見表（單位：萬元）（單位：萬元）序號項目計算依據金額1規劃設計費(建筑、景觀)建安工程費1.5%48.82可行性研究費建安工程費516.283水文地質勘探費建安工程費516.284通水、通電、通路費建安工程費1%32.6合計114匯聚勤誠 智信專業2007/09序號項目計算依據金額1供電工程建安工程費5%162

29、.82供水工程3供氣工程4道路工程5通訊工程6照明工程7排污工程8環衛工程合計162.84 4、基礎設施建設費、基礎設施建設費 本項目基礎設施建設費估算見表3匯聚勤誠 智信專業2007/095 5、開發間接費用、開發間接費用 本項目開發間接費用估算見表4序號項目計算依據金額1分散建設市政公用設施建設費建安工程費5%162.82建筑工程質量安全監督費建安工程費4133其他建安工程費516.3合計192.1匯聚勤誠 智信專業2007/09序號項目計算依據金額1預算定額管理費建安工程費516.32竣工檔案保證金3報建手續費4工程合同預算或標底審查費6其他合計16.37 7、不可預見費用、不可預見費用

30、:按項目約2年的開發周期,以建安成1.5%=48.8萬元。6 6、其他費用、其他費用 本項目其他費用估算見表匯聚勤誠 智信專業2007/098、酒店裝修成本：176001000元/=1760萬元 （參考商務酒店裝修標準設計,包含家電家俱等設施費用）9、總計建設成本總計建設成本：1項+2項+3項+。+8項=5790萬元匯聚勤誠 智信專業2007/09反租經營：反租5年每年投資回報率為8%，第一年首付款里扣除，后四年開發商每年只需要拿出1%來反補投資者，另7%由酒店管理公司從酒店利潤中扣除。08年入市保守銷售表價計6500元/平米。返租模式匯聚勤誠 智信專業2007/09銷售收入項目銷售面積（平米

31、）銷售表價（元/平米）銷售實價（元/平米）銷售表收入（萬元）銷售實際收入（萬元）產權酒店17600650057201144010067開發商實收單價：開發商實收單價：6500-6500 8%+6500 1%4=5720元元/平米平米匯聚勤誠 智信專業2007/091010、銷售費用：、銷售費用：11440萬元1.5%=171.6萬元1111、銷售推廣成本：、銷售推廣成本：11440萬元 5%=572萬元1212、綜合稅收：、綜合稅收：11440萬元13.2%=1510萬元1313、銷售前成本：、銷售前成本：9項+10項+11項+12項=8043.6萬元1414、貸款成本：、貸款成本：8043.

32、650%=4021.810%=402萬元 （暫以一年開發周期計算）1515、貸款后成本：、貸款后成本：8043.6萬元+402萬元=8445.6萬元1616、凈利潤收益、凈利潤收益=實際收益實際收益-開發成本開發成本 10067-8445.6=1621.4萬元1717、貸款后成本收益率：、貸款后成本收益率：1621.4萬元8445.6萬元=19.2%銷售費用及利潤收益匯聚勤誠 智信專業2007/09開發商總表收入：開發商總表收入：17600平米*6500元/平米=11440萬元五年內開發商共付出返租為五年內開發商共付出返租為:11440萬元*12%=1372.8萬元五年所有客戶實際收益為五年所

33、有客戶實際收益為:11440萬元*40%=4576萬元第一年首付返租第一年首付返租8%,8%,后四年開發商每年貼后四年開發商每年貼1%1%返還投資者返還投資者.即酒店經營管理公司即酒店經營管理公司5 5年須付出的最小酒店租賃成本為年須付出的最小酒店租賃成本為:11440萬元*28%（后四年每年7%）=3203.2萬元酒店經營管理公司經營風險模擬匯聚勤誠 智信專業2007/09經營管理公司日酒店租賃成本為經營管理公司日酒店租賃成本為:3203.2萬元/5年/12個月/30天=17800元/天經營管理公司每間的日租賃成本為經營管理公司每間的日租賃成本為:17800/375套=47元/間.天按每間按

34、每間200200元元/天的掛牌價算天的掛牌價算:17800/200=89間每天只要出租每天只要出租8989間間,25%,25%的開房率保證盈虧平衡。的開房率保證盈虧平衡。酒店經營管理公司經營風險模擬匯聚勤誠 智信專業2007/09模式二：部分產權酒店、部分酒店式公寓自主經營酒店面積：自主經營酒店面積：7200平米平米產權式酒店：產權式酒店：9700平米平米配套會議室：配套會議室：700平米平米匯聚勤誠 智信專業2007/093 3、銷售費用：、銷售費用：9890萬元1.5%=148.3萬元4 4、銷售推廣成本：、銷售推廣成本：9890萬元 5%=494.5萬元5 5、綜合稅收：、綜合稅收：98

35、90萬元13.2%=1305.5萬元6 6、銷售前成本：、銷售前成本：1項+2項+3項+4+5項=7978.3萬元產權酒店部分支出1 1、土地成本：、土地成本：240240萬元萬元 2 2、建筑成本：、建筑成本：57905790萬元萬元 匯聚勤誠 智信專業2007/09產權酒店部分銷售收入項目銷售面積（平米）銷售表價（元/平米）銷售實價（元/平米）銷售表收入（萬元）銷售實際收入（萬元）產權酒店72007000616050404435酒店式公寓970050004850合計98909285開發商實收單價：開發商實收單價：7000-7000 8%+70001%4=6160元元/平米平米匯聚勤誠 智信

36、專業2007/097、貸款成本：、貸款成本：7978.350%=3989.210%=398.9萬元 （一年開發周期）8、貸款成本：、貸款成本：7978.3萬元+398.9萬元=8377.2萬元9、凈利潤收益、凈利潤收益=實際收益實際收益-開發成本開發成本 9285-8377.2=907.8萬元10、貸款后成本收益率：、貸款后成本收益率：907.8萬元8377.2萬元=10.8%產權酒店部分利潤率匯聚勤誠 智信專業2007/09 產權式酒店部分酒店經營管理公司經濟風險模擬產權式酒店部分酒店經營管理公司經濟風險模擬匯聚勤誠 智信專業2007/09開發商總表收入：開發商總表收入：7200平米*700

37、0元/平米=5040萬元五年內開發商共付出返租為五年內開發商共付出返租為:5040萬元*12%=604.8萬元五年所有客戶實際收益為五年所有客戶實際收益為:5040萬元*40%=2016萬元第一年首付返租第一年首付返租8%,8%,后四年開發商每年貼后四年開發商每年貼1%1%返還投資者返還投資者.即酒店經營管理公司即酒店經營管理公司5 5年須付出的酒店最小租賃成本為年須付出的酒店最小租賃成本為:5040萬元*28%（后四年每年7%）=1411.2萬元酒店經營管理公司經營風險模擬匯聚勤誠 智信專業2007/09經營管理公司日酒店租賃成本為經營管理公司日酒店租賃成本為:1411.2萬元/5年/12個

38、月/30天=7840元/天經營管理公司每套的日租賃成本為經營管理公司每套的日租賃成本為:7840/180套=43.5元/間.天按每套按每套200200元元/天的掛牌價算天的掛牌價算:7840元/天/180間=43間每天只要出租每天只要出租4343間間,23.8%,23.8%的開房率保證回收場地租賃成本的開房率保證回收場地租賃成本.酒店經營管理公司經營風險模擬匯聚勤誠 智信專業2007/09經營模式比較經營模式面積套數銷售收入（萬元）利潤率風險等級整體產權式酒店176004221006719.2%部分產權式酒店部分酒店公寓產權式酒店：7200180928510.8%酒店式公寓：9600213部分

39、做產權酒店，部分做酒店式公寓銷售的模式為優選。部分做產權酒店，部分做酒店式公寓銷售的模式為優選。備注：酒店式公寓單間面積：45平米 產權酒店單間面積：40平米匯聚勤誠 智信專業2007/09寫字樓篇寫字樓篇匯聚勤誠 智信專業2007/09 本項目寫字樓有哪些優勢？如何在產品概念和功能上創新來規避劣勢創造賣點？有哪些風險點？體量上如何控制？寫字樓如何充分與商業和酒店結合來提升附加值？匯聚勤誠 智信專業2007/09南昌寫字樓宏觀走勢1、中部崛起，南昌特殊的區位，堅定南昌未來飛速的發展。使南昌市寫字樓市場將迎來新一輪的市場需求；2、主題概念“百家爭鳴”、“百花齊放”；3、未來三年內供應量將出現井噴

40、狀態；4、市場的需求量有限。新物業受寵，老物業失寵；5、未來產品將逐步呈現“三高”：超高層、高智能、高配套；6、賦予產品文化內涵是未來寫字發展的方向。匯聚勤誠 智信專業2007/09本項目寫字樓優勢意圖上：三區交界，南昌南大門。青云譜區規劃調整力度、城市建設、招商引資力度大，政府有強烈的“作為意愿”。經濟上：扼守工業產業集群區（工業青云譜）、貿易、批發、物流 集群區（貿易洪城大市場）之咽喉，兩相受益，可以發揮把工業流轉化為貿易流的巨大功能。交通上：兩面交通主干道，公交通達性好；到達主要的城市功能體僅需數分鐘車程。匯聚勤誠 智信專業2007/09風險點風險點一：南昌寫字樓開發利潤率普遍較低1、售

41、價相對住宅類開發來說偏低，寫字樓賣不起價；2、土地成本、建造成本高，開發商拼5A、5O等硬件設施投入；3、前期投入大而利潤回收較慢；4、開發商開發思想有錯位，未能提高寫字樓附加值。匯聚勤誠 智信專業2007/09風險點二：銷售風險 1、銷售周期長，南昌寫字樓的銷售周期都在18個月左右；2、南昌寫字樓銷售上針對的客戶行業特征不明顯，不扎堆，沒有鮮明的主題行業，基本沒有整售；3、本項目周邊商務氛圍較差，如何有效規避，營造新的賣點？風險點匯聚勤誠 智信專業2007/09風險點風險點三：空置風險 空置也是一種風險。根據前期市場調研，南昌寫字樓市場空置率在提高，如何圈定核心租賃客戶并在功能上予以創新來提

42、高性價比？匯聚勤誠 智信專業2007/09 創新性產品創新性產品 提高利潤率提高利潤率增加產品附加值、增加產品附加值、“偷面積偷面積”拉升銷售拉升銷售不拼不拼“5A”、“50”，做資源訴求、定單地做資源訴求、定單地產產 保證租賃保證租賃贏得市場贏得市場風險應對風險應對匯聚勤誠 智信專業2007/09提高利潤率南昌的寫字樓開發商的誤區南昌的寫字樓開發商的誤區：減公共部分增加寫字樓出售面積，能多賣一點面積就多賣一點面積 汽車行業的做法：汽車行業的做法：利潤太薄加個天窗，同一個車多賣兩萬本案的解決辦法：本案的解決辦法：顯性處理 “寫字樓部分樓層做商業面積處理”隱性處理 “偷面積”，作為長期資產進行持

43、有匯聚勤誠 智信專業2007/09 用餐難是目前南昌寫字樓一大通病，將部分樓層面積處理成CEO私人廚房和員工餐廳既解決了餐飲問題，作為商業面積進行銷售或長期持有可大大提高利潤率。CEO私人廚房員工餐廳 提高利潤率設想一：設置員工餐廳、CEO私家小廚房，以商業面積處理匯聚勤誠 智信專業2007/09 設置CEO私人廚房，用“偷”出來的部分來做商業面積處理，既解決企業高管餐飲問題，又可提高利潤率。匯聚勤誠 智信專業2007/09利用層層退臺結構制造大量退臺面積，加上蓋后可形成可利用空間（不計入建筑面積）。提高利潤率設想二：寫字樓主體退臺結構“偷面積”匯聚勤誠 智信專業2007/09偷出部分面積可做

44、成格調陽光辦公室、陽光會議室匯聚勤誠 智信專業2007/09 也可做成特色餐吧、氧吧、陽光咖啡，既成為寫字樓的配套，又可長期租賃，提供穩定現金流。特色屋頂餐吧陽光氧吧陽光咖啡匯聚勤誠 智信專業2007/09銷售和租賃問題如何達到快速銷售，租賃旺場高附高附加值加值定單定單地產地產+職能職能訴求訴求匯聚勤誠 智信專業2007/09定單地產“整售”、“大魚帶小魚”開發籌備期間，即與大的租賃戶（經營戶）達成戰略協議，確定購買、定租意向。定向針對青云譜招商引資成果，形成南昌外企中心，青云譜招商平臺，新產業匯集中心。匯聚勤誠 智信專業2007/09針對企業“職能訴求”寫字樓客戶都有資源訴求，尤其是青云譜企

45、業的成分相當復雜。受體制的影響，企業在選擇寫字樓的時候，有種希望獲得更多資源的目的在里面，直接影響到企業的決策。青云譜辦證中心、招商成果展示中心，投資綠色通道、豪華會客室，保姆式全程商務接待。充分利用特定因素呼應企業職能訴求匯聚勤誠 智信專業2007/09引入政府職能機構，集辦證、成果展示與一體，成為青云譜的窗口和旗幟。投資辦證中心投資辦證中心招商展示中心招商展示中心匯聚勤誠 智信專業2007/09 強調核心地位特性，增加金融和商務元素，成為區域內強調核心地位特性，增加金融和商務元素，成為區域內獨一無二的標志性建筑。獨一無二的標志性建筑。股指實時顯示屏股指實時顯示屏豪華會客室豪華會客室匯聚勤誠

46、 智信專業2007/09闊錯辦公戶型買一層 得兩層2.8米2.19米4.9米戶型上創新戶型上創新提供高附加值提供高附加值匯聚勤誠 智信專業2007/09購買面積購買面積80贈送面積贈送面積60以購買面積80 為例，實際面積可達140 匯聚勤誠 智信專業2007/09南昌紅谷灘某盤錯層戶型示意匯聚勤誠 智信專業2007/09系列打造后的寫字樓個性競爭力錯層空間大贈送退臺“偷面積”贈送內置CEO私家廚房、員工餐廳高級酒店連體的高級環境 獨一無二的政務環境，更多資源，更高效率。引入頂尖企業打造形象平臺。實現產品更高利潤實現產品更高利潤符合政府形象需求符合政府形象需求提升項目形象附加值提升項目形象附加

47、值匯聚勤誠 智信專業2007/09各產品品類組合及各產品品類組合及擺布建議擺布建議匯聚勤誠 智信專業2007/09建筑體整體形態建議獨棟大基底綜合體獨棟大基底綜合體N層后逐級退臺式結構層后逐級退臺式結構匯聚勤誠 智信專業2007/09建筑體整體形態示意參考：聯想深圳研發總部參考：聯想深圳研發總部匯聚勤誠 智信專業2007/09退臺部分使用綱結構，驗收完畢后加裝玻璃頂 將項目形象高度盡將項目形象高度盡量拔高，建立中心區標量拔高，建立中心區標志性建筑，然后通過高志性建筑，然后通過高性價比順利勝出市場性價比順利勝出市場。匯聚勤誠 智信專業2007/09各類型結構的功能要求：群樓群樓：按照規劃40%的

48、基底面積要求，滿足（三層）商業大賣場的功能，并具備分割靈活的要素；地下室地下室：負一層按照規劃40%的基底面積要求，滿足商業大賣場的功能，并具備 分割靈活的要素；負二層按照規劃100%的基底面積要求，滿足大型停車場功能群樓以上部分群樓以上部分：從下往上依次滿足酒店、產權式酒店、寫字樓的功能要求。匯聚勤誠 智信專業2007/09名 稱經營模式基礎分戶面積（平方米/間）其他要求備 注酒店自主經營40平層產權式酒店出售45部分闊錯型寫字樓出售80200部分闊錯型具靈活調整性各類型結構的功能要求：匯聚勤誠 智信專業2007/09方案運營兌現方式測算方案運營兌現方式測算匯聚勤誠 智信專業2007/09土

49、地面積11466.7容積率5.5產品寫字樓 酒店酒店式公寓商業合計建面30516720097002737063066.85項目各產品建筑面積統計匯聚勤誠 智信專業2007/092 2、建安工程費用、建安工程費用 本項目建安工程費用估算見表(單位:萬元)項目計價單位單價金額地下建筑成本13570(含車庫)17002307地上群樓1380011001518酒店部分880018501628酒店式公寓880018501628寫字樓部分30516.8518505646合計127271 1、土地費用（單位：萬元）、土地費用（單位：萬元）本項目用地共計11466.7平方米，本項目所評估的地價60萬/畝計，出

50、讓單價900元/平方米，出讓總金額為1032萬元。項目各種財務數據估算支出匯聚勤誠 智信專業2007/093 3、前期工程費、前期工程費 本項目前期工程費估算見表（單位：萬元）序號項目計算依據金額1規劃設計費(建筑、景觀)建安工程費1.5%1912可行性研究費建安工程費563.63水文地質勘探費建安工程費563.64通水、通電、通路費建安工程費1%1275場地平整費10元/平方米11.5合計456.7項目各種財務數據估算支出匯聚勤誠 智信專業2007/094 4、基礎設施建設費（單位：萬元）、基礎設施建設費（單位：萬元）5 5、開發間接費用（單位：萬元）、開發間接費用（單位：萬元）本項目基礎設

51、施建設費估算見表3 本項目開發間接費用估算見表4序號項目計算依據金額1供電工程建安工程費5%636.32供水工程3供氣工程4道路工程5通訊工程6照明工程7排污工程8環衛工程合計636.3序號項目計算依據金額1分散建設市政公用設施建設費建安工程費5%636.32建筑工程質量安全監督費建安工程費4513其他建安工程費563.6合計751項目各種財務數據估算支出匯聚勤誠 智信專業2007/096 6、其他費用、其他費用 本項目其他費用估算見表（單位：萬元）（單位：萬元）序號項目計算依據金額1預算定額管理費建安工程費563.62竣工檔案保證金3報建手續費4工程合同預算或標底審查費6其他合計63.67

52、7、不可預見費用、不可預見費用:按項目2007年-2008年約2年的開發周期,以建安成1.5%=191萬元。項目各種財務數據估算支出匯聚勤誠 智信專業2007/097 7、酒店裝修成本：、酒店裝修成本：72001000=880萬8 8、酒店式公寓裝修成本：、酒店式公寓裝修成本：9700 1000=880萬 會議室裝修成本會議室裝修成本：700 1000=70萬9 9、項目售前成本小計：、項目售前成本小計：1 1項項+2+2項項+3+3項項.8.8項項=17617.6=17617.6萬元1010、銷售費用：、銷售費用：4284742847萬元1.5%=642.7萬元1111、銷售推廣成本：、銷售

53、推廣成本：4284742847萬元 5%=2142.3萬元項目各種財務數據估算支出匯聚勤誠 智信專業2007/09項目各種財務數據估算收入銷售收入表銷售收入表面積銷售率單價合價(萬元)寫字樓寫字樓30516100%600019835產權酒店產權酒店7200100%70005040商業商業1730034.6%1955511705酒店式公寓酒店式公寓9700100%50004850車位車位897015.8%100001417合計合計42847*引入政府職能機構1100平米,地下停車庫7553平米未計入銷售。*未銷售的商業部分留做開發商做資產運營總計11320平米。匯聚勤誠 智信專業2007/091

54、212、稅收、稅收:本項目各項稅收按總銷售收入的13.2%預算（全程綜合稅率）。42847萬元13.2%=5655.8萬元；1313、攤入銷售成本、攤入銷售成本+稅收后稅收后=項目總投入項目總投入 理想銷售值總投入：9項+10項+11項+12項=26058.4萬元；1414、貸款利息：、貸款利息：自有資金50%，貸款50%；利息：26058.4萬元50%=13029.2萬元10%年息=1303萬元 1515、計利息總成本：計利息總成本：銷售值總投入+貸款利息=26058.4萬元+1303萬元=27361.4萬元 項目各種財務數據估算支出匯聚勤誠 智信專業2007/09結論結論1616、投資回報

55、、投資回報 凈利潤凈利潤 總收益總收益1 1）計利息投資回報：）計利息投資回報：42847-27361.4=15485.642847-27361.4=15485.6萬元萬元投資回報率投資回報率:15485.6:15485.642847=36.1%42847=36.1%2)2)成本投資回報率成本投資回報率 -凈利潤凈利潤總成本總成本項目各種財務數據估算回報率15485.615485.6 27361.4=56.6%27361.4=56.6%匯聚勤誠 智信專業2007/09自留資產每年可以提供租金收入自有項目面積月租金年租金(萬元)自有商業面積1132030元/月*平米407停車場7553(377個

56、)350元/個*月158.3寫字樓”偷出”面積1525.815元/月*平米27.5合計592.8備注：銷售部分車位后，車位比達到200：1車位租金月租金價格參考財富廣場車位租金價格寫字樓”偷”出來的面積按寫字樓的建筑面積的5%計：305165%=1525.8平米匯聚勤誠 智信專業2007/09經濟帳結果經濟帳結果凈利潤率為凈利潤率為56.6%56.6%培育期后持有面積每年租金收入為培育期后持有面積每年租金收入為592.8592.8萬萬匯聚勤誠 智信專業2007/09從經濟帳結果看從經濟帳結果看1、利用建筑元素及附加元素將項目充分拔高；、利用建筑元素及附加元素將項目充分拔高；2、規劃上、規劃上“偷面積偷面積”，利用性價比順利出場；，利用性價比順利出場；3、“用退了的用退了的20米甚至更多米甚至更多”，做半地下與地上廣場，做半地下與地上廣場商商 業，兌現商業價值。業，兌現商業價值。本案規劃定位的幾個主要方向本案規劃定位的幾個主要方向