1、大悅城商業策劃報告大悅城商業策劃報告JOY CITY SHANGHAIJOY CITY SHANGHAI大悅城品牌體系大悅城品牌體系 -集團商業地產平臺集團商業地產平臺大悅城近年開業及拓展計劃大悅城近年開業及拓展計劃西單大悅城朝陽大悅城安定門大悅城沈陽大悅城天津大悅城天津六緯路大悅城煙臺大悅城上海大悅城杭州大悅城成都大悅城長沙大悅城廣州大悅城 2009年11月5日，中糧集團在上海舉行“大悅城”品牌推介會，發布了“全服務鏈城市綜合體”戰略，“大悅城”品牌在中糧商業版圖上的作用得到顯著加強。在2010-2014年期間，將在國內多個一二線城市分別拓展15-20個新的純商業或以商業為主的項目，基本完成
2、大悅城體系國內布局。至2014年底，大悅城品牌體系將擁有近20個城市綜合體。商業面積：10萬平方米迅速成為北京乃至全國的行業標桿日客流量突破25萬人北京年輕時尚風向標近300個國內外知名品牌已成為各大時尚潮流品牌形象及銷售全國冠軍店新進北京品牌開店首選地大悅城形象店大悅城形象店-西單大悅城西單大悅城6大悅城大悅城經營經營理念理念 堅持潮流時尚的定位理念，創建時尚地標 倡導全新的Fashion生活理念，注重消費者體驗和時尚教育的概念 契合市場的同時，注重城市或區域的差異化和引領性 以定位為項目的出發點和核心，因地制宜，強化定位特色 突出產品混搭、主題街區等特色組合方式，創造項目亮點 產品線協同8
3、地理位置優越地理位置優越距離人民廣場5分鐘車程，地鐵一站距離外灘10分鐘車程距離小陸家嘴15分鐘車程，地鐵三站景觀得天獨厚景觀得天獨厚朝南面向蘇州河，保護建筑依次排開，歷史與現代密切交融可遠眺人民廣場、外灘建筑群、小陸家嘴項項目位置目位置項項目交通目交通優勢優勢9 交通主干道：西藏北路、天目中路、河南北路 M8（曲阜路站）與上海大悅城聯通，連接楊浦 M12（曲阜路站）與上海大悅城聯通（2012年開通），連接嘉定位置交通位置交通蘇河灣，市中心留下的最后一塊黃金寶地，上海灘水岸經濟新熱點。再現蘇州河河濱經濟的輝煌與繁榮，傳承上海歷史文化，塑造城市地標的新亮點。河濱高檔居住區區域未來前景區域未來前景
4、河濱高檔河濱高檔居住區居住區綜合功能綜合功能服務區服務區文化創意文化創意展示區展示區 綠色景綠色景觀休閑區觀休閑區核心商務核心商務商業區商業區 文化創意展示區 綠色景觀休閑區 綜合功能服務區 核心商務商業區項項目目初步初步規規劃劃濃縮濃縮上海都市上海都市精精華華項目整體規劃項目整體規劃濃縮城市精華濃縮城市精華項目整體規劃項目整體規劃濃縮城市精華濃縮城市精華一期定位思路一期定位思路調性鮮明，聚焦客層的一站式主題購物中心目標人群分析目標人群分析目標人群分析目標人群分析目標人群分析目標人群分析20000啃老族、單身族大中學生普通白領，自由職業者中級白領中產階級核心客群核心客群消費客層月收入區域覆蓋區
5、域覆蓋淮海路南京東路南京西路徐家匯陸家嘴北上海周邊商業定位比較周邊商業定位比較基本基本生活生活時尚時尚生活生活中產階級中產階級高級白領高級白領年輕白領年輕白領職場新人職場新人大學生大學生中學生中學生ChannelOne大寧國際來福士上海大悅城四川北路常住人口接觸該區域的比例常住人口接觸該區域的比例95%西藏北路西藏北路166號地段的年經過人次在號地段的年經過人次在2.3千萬左右，大悅城建成后預計年光顧人次千萬左右，大悅城建成后預計年光顧人次在在1.9千萬左右千萬左右人群定義人群定義目標人群目標人群：女性，20-30周歲流動人口流動人口：在上海居住未滿一年的目標人群常住人口常住人口：在上海居住超
6、過一年的目標人群目標人群常住人口數目標人群常住人口數1,048,504人人常住人口接觸該區域的人數常住人口接觸該區域的人數996,079人人該區域流動人口占比該區域流動人口占比7.4%該區域流動人口數該區域流動人口數79,653數據來源：統計資料數據來源：CATI數據數據來源：流動攔截數據S5計算方式：人口數據/流動攔截人數計算方式：e=c*d/(1-d)計算方式：c=ababcde常住人口光顧大型購常住人口光顧大型購物休閑廣場的頻率物休閑廣場的頻率22.9次次/年年f該區域流動人口到上該區域流動人口到上海的頻率海的頻率3.1次次/年年g常住人口年可接觸人數常住人口年可接觸人數22,810,2
7、09人人計算方式：h=cfh該區域流動人口年可接觸人數該區域流動人口年可接觸人數246,924人人計算方式：i=egi表示會去光顧大悅城表示會去光顧大悅城的人口比例的人口比例82%j大悅城區域年光顧人數大悅城區域年光顧人數23,057,133人人計算方式：k=h+ik大悅城年可能光顧人數大悅城年可能光顧人數18,906,849人人計算方式：l=k*jl22項項目定位目定位項目定位項目定位樂尚生活魅力場Trendy Lifestyle Hotspot項目定位項目定位核心：性感時尚潮頭：前衛享樂：全方位快樂 引進時下大熱的、充滿設計感的、極具市場震撼力的先鋒潮頭品牌作為品牌架構的亮點。挑選深受當今
8、上海時尚女性追捧的、風格鮮明的品牌作為品牌架構的靈魂。如何實現？如何實現？新體驗新體驗0101 海外招商：日本、美國專項組針對目標品牌進行海外招商 集團合作：與品牌集團方就新鮮品牌落地進行洽談合作品牌組合品牌組合-引入首次進滬的新鮮品牌引入首次進滬的新鮮品牌l Comme des Garcons,Alexander Wang,3.1Philip Lim,Herv Lger,Balmain等，在局部區域引入時下大熱的設計師品牌，打造時尚最前沿的朝圣地l 代理/買手：通過品牌代理或買手店形式實現新品牌落地品牌組合品牌組合-設計師品牌專區設計師品牌專區品牌組合品牌組合Fashion Building
9、Fashion Building創新性突破購物中心與百貨的界限，打造局部區域百貨化，整體格局系統化，實現貨品的最大豐富及店鋪分布疏密有致的購物快感。締博設計公司（外立面)日本丹青社（內裝）工程設計工程設計 -邀請知名設計公司負責工程設計工程設計工程設計工程設計工程設計 3rd Floor Center Lobby工程設計工程設計 1st Floor Entrance工程設計工程設計 1st Floor工程設計工程設計 1st Floor Elevator工程設計工程設計工程設計工程設計 3rd Floor Open Cafe理念為何要構建用戶新體驗?34%的博客作者在網上對產品和品牌發表觀點9
10、6%的年輕人(18-35歲)擁有社會化網絡帳號15%的博客作者每周花10小時書寫博客78%的消費者相信社會化網絡上朋友推薦的產品14%的人相信廣告25%與世界20強品牌有關的內容由社會化網絡用戶創建3億人使用最流行的社交網站facebook6500萬的facebook用戶通過移動設備進行訪問35億的內容信息以周為單位在facebook上被分享 新體驗設計核心理念：用戶利用社會化媒體來實現更頻繁、更廣泛的溝通、分享，在未來將是不可阻擋的趨勢。大悅城品牌將是全國第一家將社會化媒體與實體相結合進行推廣運營的購物中心。架構如何實現用戶新體驗？基礎設施：將POS系統、ATM接入、RFID射頻識別、WIF
11、I覆蓋、商戶預留信息點進行綜合布線。平臺：建立基于社會化媒體的虛擬社區平臺，以及具有豐富表現力的多媒體互動平臺。內容：導向性引入時尚咨詢、場內街拍、實時視頻、店鋪推介及時尚趨勢報告。功能：長期規劃、階段性植入成熟的商業互聯網應用及移動終端應用。功能新體驗將實現哪些功能？內容分享：用戶可以將感興趣的內容在自己的朋友圈分享，實現媒體內容的病毒式傳播商品團購：商戶每天推出一款團購商品，設置團購規則，吸引用戶限時搶購，僅實現此功能的美國網站GROUPON已被估值10億美金建言平臺：消費者提出對大悅城的建議，這些建議接受其它用戶的打分，分值越高的建言講納入運營計劃，建言者將獲實際獎勵在線預定：消費者付出
12、積分來對餐飲、美容、講座、活動進行預定。預定記錄納入用戶偏好數據庫。探索趣“位”：基于地理信息服務，消費者對大悅城好玩的地方（即位置）進行登記、評論、分享，有效趣“位”會進行排名、發布，登記者將獲得獎勵。IT 體驗體驗 提供電子化互動服務設施，如電子優惠券、查詢機、會員卡積分等，讓消費者在購物的同時享受便捷的點觸服務 打造立體時尚雜志概念，通過設置電子平臺媒體，向消費者提供最新有關音樂、八卦、時裝及藝術的資訊情調書吧情調書吧夜店夜店家居生活家居生活美容美體美容美體KTVKTV護膚彩妝護膚彩妝藝術展覽藝術展覽外語學校外語學校舞蹈培訓舞蹈培訓西點西點制作工坊制作工坊寵物用品寵物用品益智玩具益智玩具
13、潮流服飾潮流服飾精品超市精品超市電影院電影院美發美甲美發美甲 特色淘寶特色淘寶男士俱男士俱樂部樂部汽車個性汽車個性裝飾裝飾時尚餐飲時尚餐飲多品牌集多品牌集合店合店時尚生活方式時尚生活方式基本生活方式的提煉基本生活方式的提煉50001F4F46005F46006F48507F59003F59502F5000B1F475050008F50009F500010F500011FRF4850B2F4000B3FB1 B1 地鐵層地鐵層3F 3F 大堂層大堂層7F 7F 飛天梯抵達層飛天梯抵達層1F 1F 首層首層樓層業態分布樓層業態分布B1樂活族 LohasQggleDIVAHenry Cats&Fri
14、endLovely nailsParis MikiStendersFlower ShopTwice甜言物語佰草集 Ole 超市 KFCB1 FL.R LAYOUT PLANBread Talk益精行貝爾多爸爸/摩提工坊唐餅家快樂檸檬多C多ZUMOHello KittyBaskin Robins1F藝術家 Designer1st FL.R LAYOUT PLANDieselAGATHAD-MOP/OBLU/GLOSSYck Calvin KleinLoccitanecoffeeDIORBobbi BrownSephoraH&MAgnes.bArmani Jeans Coach WAGAS/Chr
15、istian AudigierJUICY COUTUREGlasstique2F拜物教 Fashionista2nd FL.R LAYOUT PLAN SCHEME“A”CK JeansMiss SixtyMoussyAdidas OriginalGuess H&MIZZUEEsperanzaStella LunaMUXSteve MaddenCPUAnna SuiLesporsacE/AD&GBurberryCKDiorJuicy CoutureNine west/ASJC/FEDAgathaStaccato/Millies/BCBGAEEPura BiabcaVmeWalk ShopCha
16、rles&KeithCNEWHAT FOR3F時裝精 Icon3rd FL.R LAYOUT PLANMUJIMotiviMorganb+ab/EvisFCUKPOINTPEACH JOHNCk underwearH&MOrigins/Sports.bStarbucks/CostaMister DonutDonkin DonutsCold StoneMotiviMorganThomas Sabo4F潮流軍Trendy4rd FL.R LAYOUT PLANZoffForever newCOFFEE BEANTUTUANNAPOINTVIVA VOCEABC Cooking StudioPoin
17、tDAZZLE/TAPENADEQQ CAFEICICLENICE CLAUP播安秀麗綺麗館AIVIEASOBIO/FRAN FRANCBodypop伊斯艾拉愛美麗夏娃的誘惑Amphi愛美菲露RIME5F混血兒Mix&MatchTeenie WeenieCaster 舞蹈教室6&8R.B.TETAM Vero ModaRoxyPaul FrankCUEOchirlyBodypops edc IS LeeBasic HouseTOUCHBabie Shes 幾米 PH7LevisYES&NOLovely Lace5rd FL.R LAYOUT PLANBECA CAFE&BarAfternoon
18、 Tea滿記甜品Vans6F創意師Creator6rd FL.R LAYOUT PLANTony&Guy精品數碼店順電ICAF氣味圖書館Lomograghy紐約伊人Time Stone沙發泡泡/生活廣場Skull CandyPop Shanghai YuutoyStamp萬寧瘋果雷諾瓦拼圖樸坊MRKT/Rozana東東社會HYPO7F都食客 Simple Dining7rd FL.R LAYOUT PLANSecret Recipe/FUSION/一茶一座Nardos/斗香園Pho Real伊秀手握壽司/合點/Chaya茶屋港麗/太興/避風塘/相當SBARRO PIZZA 望湘園/古意湘味濃釜山料理L O N D O N8F料理王 Cuisine Kings外婆家豆撈坊拿渡上海人家/新吉士/致真廣州蕉葉燉品世家8rd FL.R LAYOUT PLAN9F饕餮控 Food Lovers辛香匯權味權味粥店云南美食林福茂小龍蝦Yummie House鮮而純魚新壽司呷哺呷哺9rd FL.R LAYOUT PLAN云南美食林/福茂小龍蝦一線燙撈劉娟美甲10-11F享樂派 Entertainment 好樂迪/錢柜10rd FL.R LAYOUT PLAN金逸影院謝謝Thank you
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