1、 時代廣場項目提案時代廣場項目提案房地產開發能在中央城區獲得一塊地房地產開發能在中央城區獲得一塊地,珍貴性不言而喻珍貴性不言而喻!而而“二七商圈二七商圈”不僅是城市經濟的中央不僅是城市經濟的中央,也是鄭州半個多世紀風風雨雨也是鄭州半個多世紀風風雨雨的見證者的見證者.項目的圓滿運作項目的圓滿運作,不僅是經濟上的收益不僅是經濟上的收益,也必將在地標性的區域留也必將在地標性的區域留下有影響力的城市體下有影響力的城市體提案內容提案內容Part 1發現價值發現價值Part 2實現價值實現價值“大膽假設，一切都往大里想大膽假設，一切都往大里想”Part 1發現價值發現價值發現價值發現價值板塊定位板塊定位項

2、目定位項目定位客源客源定位定位產品統計分析產品統計分析產品統計分析產品統計分析q5梯梯27戶，共計戶，共計702戶戶q特點：樓體南北面寬大，特點：樓體南北面寬大，南向戶型多，南向戶型多，居住舒適性高。居住舒適性高。A單元戶型面積統計：單元戶型面積統計：q5梯梯28戶，共計戶，共計728戶戶q特點：樓體東西面寬大，特點：樓體東西面寬大，南向戶型少，南向戶型少，居住舒適性相對低。居住舒適性相對低。B單元戶型面積統計：單元戶型面積統計：總體建筑形態為兩棟高層；總體建筑形態為兩棟高層；地下部分地下部分3層，其中地下層，其中地下2、3層為停車場，地下層為停車場，地下1層為商業；層為商業；地上地上30層，

3、層，14層為商業，層為商業，526層為住宅。層為住宅。q戶型較為豐富，從一室一廳到三室一廳。戶型較為豐富，從一室一廳到三室一廳。q主力戶型為一室一廳，占比主力戶型為一室一廳，占比70.9%，無獨立廚房。，無獨立廚房。q使用功能滿足多種需求，自住、投資、使用功能滿足多種需求，自住、投資、SOHOSOHO辦公皆可辦公皆可。戶型分析：戶型分析：產品統計分析產品統計分析q面積從面積從28平米到平米到93平米，為標準小戶型公寓。平米，為標準小戶型公寓。q主力面積為主力面積為40平方米以下，平方米以下，占到近占到近50%50%的比例，總價在的比例，總價在15萬左萬左右。右。40-60面積段的戶型占到面積段

4、的戶型占到38%，總價在，總價在20萬萬30萬之間。萬之間。從從15萬萬30萬總價的產品占到總量的萬總價的產品占到總量的85%，。面積分析：面積分析：產品統計分析產品統計分析q東、南、西、北向的房屋所占比例基本接近。東、南、西、北向的房屋所占比例基本接近。q南北向房屋居住舒適性較高，東西向房屋居住舒適性較低。南北向房屋居住舒適性較高，東西向房屋居住舒適性較低。朝向分析：朝向分析：產品統計分析產品統計分析先放大：地塊研判先放大：地塊研判首先我們對于本項目所屬板塊定位方首先我們對于本項目所屬板塊定位方向研判：向研判：（中心板塊，三大商圈集中區）（中心板塊，三大商圈集中區）板塊定位方向板塊定位方向本

5、項目位于聲名赫赫的二七商圈！本項目位于聲名赫赫的二七商圈！多少年以來，二七商圈在鄭州的地位，多少年以來，二七商圈在鄭州的地位，猶如北京的王府井、上海的南京路。猶如北京的王府井、上海的南京路。客商云集、流金淌銀的繁華景象始終站客商云集、流金淌銀的繁華景象始終站在鄭州商業的潮頭浪尖。在鄭州商業的潮頭浪尖。再縮小：地塊特征再縮小：地塊特征從地圖形狀上我們驚喜發現，從地圖形狀上我們驚喜發現，本項目所處于的位置是：本項目所處于的位置是：（兩個重疊的三角形）（兩個重疊的三角形）大三角：鄭州的精華大三角：鄭州的精華新通橋新通橋 紫荊山紫荊山 二七塔二七塔小三角：商業聚寶盆小三角：商業聚寶盆酒店百貨商業林立，

6、極致繁華，丹尼酒店百貨商業林立，極致繁華，丹尼斯、百盛、金博大、百貨大樓、大上斯、百盛、金博大、百貨大樓、大上海城、家樂福、光彩海城、家樂福、光彩環嗣周邊環嗣周邊板塊定位方向板塊定位方向辦公角度辦公角度住宅角度住宅角度酒店角度酒店角度多元化產品研究多元化產品研究項目定位方向項目定位方向從表象上看本項目具有宜商宜居的多元化產品特性，自用、投資均從表象上看本項目具有宜商宜居的多元化產品特性，自用、投資均可。使用功能兼顧辦公、住宅、酒店，因而我們就此三個方向展開可。使用功能兼顧辦公、住宅、酒店，因而我們就此三個方向展開定向研究，確保產品的成功運作。定向研究，確保產品的成功運作。整體市場供過于求整體市

7、場供過于求區域市場供過于求區域市場供過于求區域辦公高空置率區域辦公高空置率項目自身條件項目自身條件辦公角度辦公角度CBD為代表為代表,整體市場極端整體市場極端過剩過剩.（聯合中心（聯合中心/藍碼大廈藍碼大廈等去化不足等去化不足20%.）福華中心艱難去化福華中心艱難去化方圓創世未上市方圓創世未上市金博大商務無價無市金博大商務無價無市停車位停車位/公共交通公共交通建筑結構建筑結構/公共配套公共配套分析：分析：整體市場過剩，應避開白熱化競爭局勢。整體市場過剩，應避開白熱化競爭局勢。整體市場供求兩旺整體市場供求兩旺區域市場日益稀缺區域市場日益稀缺租房需求剛性強租房需求剛性強項目自身條件項目自身條件住宅

8、角度住宅角度連續六年供求兩旺連續六年供求兩旺市場持續走高市場持續走高項目定位全面商業化項目定位全面商業化住宅投放銳減住宅投放銳減中央城區帶來完善配套中央城區帶來完善配套以及高效生活與工作以及高效生活與工作小戶型小戶型,缺少社區內配套缺少社區內配套,適宜單身或準婚小家庭適宜單身或準婚小家庭分析：整體市場需求旺盛，區域市場空白，應充分把握機遇，搶占市場。分析：整體市場需求旺盛，區域市場空白，應充分把握機遇，搶占市場。整體市場方興未艾整體市場方興未艾區域市場高端化區域市場高端化項目自身條件項目自身條件鄭州酒店業進入高速發鄭州酒店業進入高速發展期展期,五星級五星級/快捷酒店快捷酒店為代表為代表新華建國

9、新華建國/廣州大酒店廣州大酒店不臨主干道不臨主干道,動線不暢動線不暢,易達性差易達性差酒酒 店角度店角度分析：分析：酒店市場方興未艾，發展前景可觀，且具有投資性強的優勢酒店市場方興未艾，發展前景可觀，且具有投資性強的優勢,但投入資但投入資金大，回收周期過長，且本項目不具備標準酒店條件，因而金大，回收周期過長，且本項目不具備標準酒店條件，因而必須尋求轉化純必須尋求轉化純酒店物業概念，酒店物業概念，以酒店式公寓獲得市場，從而使項目價值最大化。以酒店式公寓獲得市場，從而使項目價值最大化。地段：二七商圈,絕對中央城區,地段認可度較高;配套：半徑500米區域，生活配套一應俱全;客源：能夠吸引區域內外投資

10、客;交通：公共交通發達,公交線路30余個;產權：70年產權，投資價值高;產品：小戶型匹配項目地段.環境:環境嘈雜,居住質量低;體量:總套數1400余套,總銷售額超過3億元,產品單一,如不進行準確的定位及營銷策劃，難以速戰速決;交通:十分擁擠,車輛進出及停車均難;品牌:價格上漲空間有限，高價位房地產產品均需品牌支撐;競爭:未來區域內住宅競爭力小;人氣:大上海城年內建成部分全部開業,丹尼斯/沃爾瑪開始大動作;配套:大上海城/光彩年內全面營業,業態豐富;區域市政公共設施,包括道路改造,繼續升級.競爭:市場同質化加劇,小戶型產品有過剩苗頭出現;推廣:消費者日益理性,概念營銷難以為繼,廣告效果走弱,推廣

11、需產品及性價比;交通:以大上海城為例,32萬M2規劃,不足1200個停車位,區域交通狀況必然惡化;環境:人流車流持續增加,交通及治安狀況可能向壞,本區域高端客戶群減少.SWOT綜合評定綜合評定:swot強化優勢：強化優勢：將優勢充分轉化為客戶印象；轉化劣勢：轉化劣勢：從概念上或使用價值上改善環境的不利因素，細分客戶，準確定位，塑造獨特賣點；準確定位，塑造獨特賣點；把握機會：把握機會：快速上市，搶占空白；監測威脅：監測威脅：關注鄭州小戶型樓盤動態，強調項目區域唯一性強調項目區域唯一性。SWOTSWOT競爭策略競爭策略結論結論:總計總計14301430套，體量巨大，產品表套，體量巨大，產品表面類同

12、，面類同，必須深度挖掘其價值內涵，作出差必須深度挖掘其價值內涵，作出差異化定位。異化定位。1.產品兩線作戰！產品兩線作戰！在更有利于最大利潤的前在更有利于最大利潤的前提下快速去化產品的目的。提下快速去化產品的目的。2.客源雙線打擊客源雙線打擊!以便吸納相對廣泛的客源以便吸納相對廣泛的客源項目定位項目定位雙線作戰雙線作戰稀缺產品稀缺產品:住宅公寓住宅公寓投資產品投資產品:酒店公寓酒店公寓資金流量最大化資金流量最大化價值利潤最大化價值利潤最大化中高檔公寓復合體中高檔公寓復合體精品小戶型住宅公寓精品小戶型住宅公寓中高檔酒店式公寓中高檔酒店式公寓項目定位深化項目定位深化 自用為主（居家或自用為主（居家

13、或SOHO辦公）辦公）投資為主投資為主,自用為輔自用為輔 酒店公寓酒店公寓住宅公寓住宅公寓項目定位深化項目定位深化綜合評定兩棟建筑的位置、環境、綜合評定兩棟建筑的位置、環境、朝向價格等各方面因素，對其使用朝向價格等各方面因素，對其使用功能進行定位：功能進行定位：以投資客購買居多，他們不愿意在裝修上耗費時間，急于變現，因而提供精裝修產品最為迎合其需求心理，使項目更加順利的銷售。而對于小部分自住客群，由于購買高檔小戶型的客群多為單身、工作繁忙，沒有太多時間耗費在裝修上，選擇精裝高檔小戶型對他們來說，同樣是比較理想的選擇，不僅節省時間，同時方便入住。產品裝修建議產品裝修建議酒店公寓：酒店公寓：精裝修

14、，精裝修，500元元/平方米平方米住宅公寓：住宅公寓：毛坯房毛坯房大部分自主客認為毛坯房還是更經濟實惠的，避免了精裝修的貓膩，可根據住戶的需求隨心所欲地進行設計，滿足個性化。建議根據不同產品，形成針對性的裝修方案建議根據不同產品，形成針對性的裝修方案。匹配項目的立面和建筑外形，營造簡約奢華空間，尤其是底層大堂，匹配項目的立面和建筑外形，營造簡約奢華空間，尤其是底層大堂，和電梯間裝修，體現品質檔次。和電梯間裝修，體現品質檔次。風格：簡約奢華風格：簡約奢華 尊貴體現尊貴體現酒店公寓精裝修建議酒店公寓精裝修建議對于營銷的幫助：、模糊總價，可以比競爭樓盤更具品質競爭力對于營銷的幫助：、模糊總價，可以比

15、競爭樓盤更具品質競爭力、后期銷售時，可以形成更強勁的增值力、后期銷售時，可以形成更強勁的增值力、價格上升的空間較大，促進價格提升的效率更高、價格上升的空間較大，促進價格提升的效率更高酒店公寓精裝修建議酒店公寓精裝修建議精裝修建材標準：精裝修建材標準：公共部分公共部分入口大堂：入口大堂：不銹鋼玻璃門；墻面優質大理石；地面花崗巖或高檔地磚；石膏板造型吊頂，豪華燈飾。電梯廳：電梯廳：首層電梯廳地面、墻面、吊頂全部高級精裝.標準層電梯廳及公共走廊：標準層電梯廳及公共走廊：防滑地磚，乳膠漆墻、頂面。走道：走道：地面為面磚，墻面為涂料，局部墻面采用玻化磚，高級吊頂。核心價值提煉核心價值提煉地段價值地段價值

16、概念提煉：概念提煉：大商圈，小戶型大商圈，小戶型投資價值投資價值概念提煉：概念提煉：小投資，高回報小投資，高回報生活價值生活價值概念提煉：概念提煉：繁華都市，精英生活繁華都市，精英生活人文價值人文價值概念提煉：概念提煉：世襲版圖，城市縮影世襲版圖，城市縮影客源定位客源定位深挖客戶深挖客戶,各個擊破各個擊破!第一目標市場第一目標市場區域客源區域客源(此類客戶是我們的此類客戶是我們的核心客源核心客源)第二目標市場第二目標市場-全市客源全市客源(此類客戶是我們的此類客戶是我們的核心客源核心客源)第三目標市場第三目標市場-地市客源地市客源(作為作為補充客源補充客源不容忽視不容忽視)客源定位細分客源定位

17、細分已經購買大上海城的商戶：已經購買大上海城的商戶：他們是實力雄厚且具有地產投資經驗的商家，對區他們是實力雄厚且具有地產投資經驗的商家，對區域物業有深刻地認識，會考慮將其作為在大上海城除商鋪外的第二投資產品進行域物業有深刻地認識，會考慮將其作為在大上海城除商鋪外的第二投資產品進行購買，轉租獲利。購買，轉租獲利。未購買大上海城的客戶：未購買大上海城的客戶：他們對二七黃金商圈還是非常認同的，但因商鋪投入他們對二七黃金商圈還是非常認同的，但因商鋪投入資金量大風險高，而未購買大上海城，但依然對本區域有未了的投資情節，本項資金量大風險高，而未購買大上海城，但依然對本區域有未了的投資情節，本項目作為區域內

18、稀缺的住宅產品，資金投入小風險低，對他們具有較強的吸引力。目作為區域內稀缺的住宅產品，資金投入小風險低，對他們具有較強的吸引力。購買用途：購買用途：投資：投資：轉租獲利。轉租獲利。辦公（包含用作儲存室）：辦公（包含用作儲存室）：作為接待客戶或儲存貨物的辦公場所，方便、快捷、作為接待客戶或儲存貨物的辦公場所，方便、快捷、安全是主要的條件。安全是主要的條件。居住：居住：第一時間了解事業進展，時刻把握事業的發展狀況，生活與事業能一步第一時間了解事業進展，時刻把握事業的發展狀況，生活與事業能一步到位將成為最好的購買動機。到位將成為最好的購買動機。大上海城客戶大上海城客戶客源定位細分客源定位細分他們具有

19、很強的置業計劃，他們中的很多人將是我們未來爭取的重要群體。他們具有很強的置業計劃，他們中的很多人將是我們未來爭取的重要群體。易居會易居會1.51.5萬名客戶萬名客戶二七商圈黃金地段，稀缺的小戶型產品，低首付，易出租，回報率高。二七商圈黃金地段，稀缺的小戶型產品，低首付，易出租，回報率高。符合現代現代人的理財理念，他們除了更多關注自身事業的發展，對于投資地產符合現代現代人的理財理念，他們除了更多關注自身事業的發展，對于投資地產也越來越關注，低首付，月租抵月供，安全保險，已成為一種潮流。也越來越關注，低首付，月租抵月供，安全保險，已成為一種潮流。看好二七商圈，具有投資眼光的投資客看好二七商圈，具有

20、投資眼光的投資客年輕一族年輕一族相信二七間圈黃金地段的價值，交通、生活、休閑、娛樂便捷。坐擁鄭州最繁華相信二七間圈黃金地段的價值，交通、生活、休閑、娛樂便捷。坐擁鄭州最繁華商業地段一處小戶型，生活消費非常方便，是具有商業地段一處小戶型，生活消費非常方便，是具有“都市情結都市情結”的時尚人士首選。的時尚人士首選。總結分析：總結分析：小戶型作為小戶型作為“過渡型過渡型”戶型，投資戶型，投資功能最終會成為主要的功能。功能最終會成為主要的功能。“保值、升值保值、升值”是所是所有客源購買的主要動機所在。有客源購買的主要動機所在。由此，分析客源共性：由此，分析客源共性：具有投資眼光和商業頭腦，有一定的理財

21、投資能力，具有投資眼光和商業頭腦，有一定的理財投資能力，做事具有前瞻性，對于利潤回報非常敏感，不一定做事具有前瞻性，對于利潤回報非常敏感，不一定具有很高的文化水平，年齡不拘限，以具有很高的文化水平，年齡不拘限，以35歲以上人歲以上人士為主。士為主。“小心求證，一切都往實里做小心求證，一切都往實里做”Part 2實現價值實現價值Part 2實現價值實現價值概念策劃概念策劃營銷布局營銷布局銷售銷售執行執行推廣表現推廣表現概念策劃概念策劃一個切合消費者意愿的概念。一個切合消費者意愿的概念。不僅能準確的傳達產品信息，形成不僅能準確的傳達產品信息，形成社會熱點，更能給讓消費者在概念社會熱點，更能給讓消費

22、者在概念的牽引下主動選擇產品。的牽引下主動選擇產品。創造一個好概念創造一個好概念!酒店公寓概念策劃酒店公寓概念策劃產品分案名建議：產品分案名建議：喜來登喜來登關鍵詞：借勢傳播，構造價值關鍵詞：借勢傳播，構造價值品牌借勢：品牌借勢：“喜來登喜來登”作為高檔酒店知名品牌，以絕佳地理作為高檔酒店知名品牌，以絕佳地理位置、提供最高端的服務享譽全球。用位置、提供最高端的服務享譽全球。用“喜來登喜來登”作案名能借作案名能借勢傳播，在推廣上達到事半功倍的效果。勢傳播，在推廣上達到事半功倍的效果。找到客源突破點：找到客源突破點：代表的產品定位正好滿足目標客層所需要代表的產品定位正好滿足目標客層所需要的生活方式

23、，符合客層心理需求。的生活方式，符合客層心理需求。暗合項目價值：暗合項目價值：“喜來登喜來登”代表的高端品質、超值享受、高代表的高端品質、超值享受、高度升值的含義，暗合項目特征，在推廣上可借勢深挖項目優點。度升值的含義，暗合項目特征，在推廣上可借勢深挖項目優點。酒店公寓概念策劃酒店公寓概念策劃喜來登酒店公寓喜來登酒店公寓住宅公寓概念策劃住宅公寓概念策劃嘉年華精英公寓嘉年華精英公寓住宅公寓概念策劃住宅公寓概念策劃產品分案名建議：產品分案名建議：嘉年華嘉年華關鍵詞：凸顯時尚，張揚時代關鍵詞：凸顯時尚，張揚時代娛樂生活：娛樂生活：“嘉年華嘉年華”體現一種娛樂精神，具有悠久的歷史體現一種娛樂精神，具有

24、悠久的歷史和永不褪色的時代氣息，與本項目所處都市繁華之意境不謀而和永不褪色的時代氣息，與本項目所處都市繁華之意境不謀而合。合。找到客源突破點：找到客源突破點：符合緊跟時代步伐、追求享受、富有激情符合緊跟時代步伐、追求享受、富有激情的時尚一族的口味，的時尚一族的口味，“嘉年華嘉年華”的命名能快速吸引這群人的眼的命名能快速吸引這群人的眼球。球。利于營銷：利于營銷：張揚的時代張揚的時代特征，配合整體廣告設計，在推廣上特征，配合整體廣告設計，在推廣上能直接跳出來，與其他產品區分開。能直接跳出來，與其他產品區分開。營銷布局策略營銷布局策略時代廣場整合營銷六大法則時代廣場整合營銷六大法則q推盤上推盤上 “

25、低開高走低開高走”q行銷上行銷上 “三位一體三位一體”q認購期認購期 “蓄勢厚發蓄勢厚發”q開盤期開盤期 “強打快攻強打快攻”q強銷期強銷期 “運動作戰運動作戰”q傳播上傳播上 “文武雙做文武雙做”1.推盤上推盤上低開高走低開高走操盤手法采用操盤手法采用“短、頻、快短、頻、快”戰術特點，因而必須以時間戰術特點，因而必須以時間換取金錢，以速度換取空間，為整體戰略奠定堅實基礎。換取金錢，以速度換取空間，為整體戰略奠定堅實基礎。推售策略：推售策略：價格策略：價格策略：以市場相對具有競爭力的價格入市，短期內快以市場相對具有競爭力的價格入市，短期內快速調價，再利用產品的升級，達到價格頂峰，最終創造利速調

26、價，再利用產品的升級，達到價格頂峰，最終創造利潤最大化。潤最大化。先推：住宅公寓先推：住宅公寓再推：酒店公寓再推：酒店公寓 項目銷售以坐銷為主要手段，同時配項目銷售以坐銷為主要手段，同時配以現場外的行銷策略，如二七商圈的主要以現場外的行銷策略，如二七商圈的主要商場、寫字樓進行針對性地派單，也可利商場、寫字樓進行針對性地派單，也可利用節假日在人流集中區作簡易展示。用節假日在人流集中區作簡易展示。同時可以考慮采用直銷的形勢（電話、同時可以考慮采用直銷的形勢（電話、直郵、客戶聯誼）。此形式只針對某些特直郵、客戶聯誼）。此形式只針對某些特殊的客戶群體，如大上海城客戶、易居會殊的客戶群體，如大上海城客戶

27、、易居會會員客戶。會員客戶。2、坐銷、坐銷+行銷行銷+直銷，三位一體銷售模式直銷，三位一體銷售模式商場直銷展示商場直銷展示市場環境和項目所處的區域決定競爭的壓力，導致市場戰爭的前市場環境和項目所處的區域決定競爭的壓力，導致市場戰爭的前移，實戰提前到認購期，并成為關乎樓盤銷售成敗的重要階段。移，實戰提前到認購期，并成為關乎樓盤銷售成敗的重要階段。認購期對人氣的匯集，為品牌創建、價格提升和開盤引爆創造了認購期對人氣的匯集，為品牌創建、價格提升和開盤引爆創造了條件，同時也為及時進行產品微調提供了信息和余地。條件，同時也為及時進行產品微調提供了信息和余地。3、認購期認購期蓄勢待發蓄勢待發推廣戰術推廣戰

28、術要塞封殺戰術要塞封殺戰術 在人民路、二七商圈內通過戶外廣告或公交站牌廣告，占據進在人民路、二七商圈內通過戶外廣告或公交站牌廣告，占據進 入該區域消費者第一視線。入該區域消費者第一視線。欲有驚濤之駭浪，必先蓄勢于高峽！欲有驚濤之駭浪，必先蓄勢于高峽！蓄勢有四蓄勢有四 1 1、市場、市場 2 2、現場、現場 3 3、價格、價格 4 4、概念、概念步驟有三步驟有三 1 1、山雨欲來、山雨欲來 2 2、蓄勢高峽、蓄勢高峽 3 3、引爆市場、引爆市場4、開盤期開盤期強攻快打強攻快打 易居獨創的房地產“暴力營銷”，成為房地產業界營銷的榜樣，并且成為許多開發商和代理商仿效對象，并傳承至全國各地。“暴力營銷

29、”的優點在于，比正常銷售成交率提高比正常銷售成交率提高30-50%30-50%，從價格，從價格和速度上都能實現大幅度提升。和速度上都能實現大幅度提升。每次開盤期將成為本案銷售的核心，并是本案成功銷售每次開盤期將成為本案銷售的核心，并是本案成功銷售的關鍵。的關鍵。這一法則的高度貫徹在于推案的分期策略、資金運這一法則的高度貫徹在于推案的分期策略、資金運作策略、開盤引爆策略三者有效協調。作策略、開盤引爆策略三者有效協調。TIPS:易居獨創的暴力營銷易居獨創的暴力營銷 本項目售樓中心位處本項目售樓中心位處人民路北側，車流人流量人民路北側，車流人流量大，因此在營銷推廣上，大，因此在營銷推廣上，需要最大限

30、度的利用售樓需要最大限度的利用售樓現場，及臨街的展示面做現場，及臨街的展示面做好導視系統等。好導視系統等。開盤強銷基礎：售樓中心開盤強銷基礎：售樓中心加大現場斬殺力度以達到快速去化目的。加大現場斬殺力度以達到快速去化目的。售樓中心設置建議售樓中心設置建議:A.A.功能區功能區接待臺區接待臺區 洽談區洽談區 模型區模型區 辦公區辦公區 VIPVIP客戶區客戶區B.B.設備配置設備配置柜臺柜臺 辦公桌椅辦公桌椅 洽談桌椅洽談桌椅 沙發沙發 茶幾茶幾 飲水機飲水機 文文件柜件柜 保險柜保險柜 綠化綠化 音響音響 射燈射燈 空調空調 電話電話 電腦電腦C.C.銷售道具銷售道具沙盤沙盤 鳥瞰圖鳥瞰圖 立

31、面效果圖立面效果圖 現場展板現場展板 燈箱燈箱 DVDDVD電視電視D.D.路牌路牌重點在售樓部門前路口。美觀、全面、有強力賣點。重點在售樓部門前路口。美觀、全面、有強力賣點。E.E.樣板間樣板間二樓作為設立樣板間，形象、直觀的展示。二樓作為設立樣板間，形象、直觀的展示。售樓中心平面布置圖售樓中心平面布置圖:開盤強銷基礎：樣板房開盤強銷基礎：樣板房具有品質的樣板房對消費者殺傷力是相當巨大。具有品質的樣板房對消費者殺傷力是相當巨大。精裝修樣板間精裝修樣板間 精致個性的樣板房是誘惑力最大的銷售道具。按照酒店公寓精裝精致個性的樣板房是誘惑力最大的銷售道具。按照酒店公寓精裝標準標準30和和50各做兩各

32、做兩 套不同風格的樣板房。套不同風格的樣板房。樣板房平面布置圖樣板房平面布置圖:在強銷期，必然要實現區域市場、消費群體的跨越，在強銷期，必然要實現區域市場、消費群體的跨越，所以強銷期必須根據市場態勢的變動，主動出擊，及所以強銷期必須根據市場態勢的變動，主動出擊，及時調整傳播策略、價格策略等營銷手段，在已建立的時調整傳播策略、價格策略等營銷手段，在已建立的樓盤概念的基礎上，對產品進行更加深入、更加靈活樓盤概念的基礎上，對產品進行更加深入、更加靈活的表現。的表現。推廣戰術推廣戰術立體攻勢立體攻勢+重點突破（小眾媒介針對專業市場）重點突破（小眾媒介針對專業市場）5、強銷期強銷期運動作戰運動作戰6、傳

33、播上傳播上文武雙作文武雙作一一“文文”一一“武武”交相輝映，即在本項目的概念傳播上，把交相輝映，即在本項目的概念傳播上，把商業性的宣傳轉變為公益性、政府性、消費者自發性的口碑商業性的宣傳轉變為公益性、政府性、消費者自發性的口碑運動，這將極大地推動本項目的概念、品牌乃至企業形象的運動，這將極大地推動本項目的概念、品牌乃至企業形象的樹立。樹立。“文文”特指特指公關活動公關活動；“武武”特指特指媒體廣告媒體廣告。本項目本項目除了采用廣告策略，房地產展銷會，等常見促除了采用廣告策略，房地產展銷會，等常見促銷策略外，還需要適時別出心裁的推出各種主題活動，用銷策略外，還需要適時別出心裁的推出各種主題活動，

34、用活動營造現場特列的氣氛，促進項目銷售。活動營造現場特列的氣氛，促進項目銷售。“文文”公關活動，造勢促進銷售公關活動，造勢促進銷售活動形式：活動形式：項目附近集中了幾家大型商場，人流聚集，以本項目項目附近集中了幾家大型商場，人流聚集，以本項目名義舉辦各種演出活動，能較快的提高項目知名度。名義舉辦各種演出活動，能較快的提高項目知名度。活動內容活動內容;項目介紹項目介紹公益演出公益演出活動建議活動建議1：路演：路演活動形式：活動形式：1月月1日元旦日元旦,舉行嘉年華晚會舉行嘉年華晚會,答謝客戶答謝客戶,體現項目精神體現項目精神.活動內容活動內容;文藝表演文藝表演冷餐酒會冷餐酒會客戶互動客戶互動活動

35、建議活動建議2：元旦嘉年華：元旦嘉年華“武武”媒體風暴媒體風暴,情感轟炸情感轟炸本項目將采用高密度的信息轟炸席卷全城，報紙、電本項目將采用高密度的信息轟炸席卷全城，報紙、電臺、電視臺臺、電視臺等主流媒體將成為我們最佳的戰場。等主流媒體將成為我們最佳的戰場。營銷原則以情感為主線，報紙廣告等大眾媒體樹立形營銷原則以情感為主線，報紙廣告等大眾媒體樹立形象，宣傳造勢，公布重要節點；特殊媒體進行重點滲透，象，宣傳造勢，公布重要節點；特殊媒體進行重點滲透，密集轟炸，走一條集約高效營銷之路。目的一個字：快！密集轟炸，走一條集約高效營銷之路。目的一個字：快！銷售計劃銷售計劃 預計預計07年年底開盤，整個銷售周

36、期為年年底開盤，整個銷售周期為12個月，于個月，于2008年年12月份完成整體銷售工作月份完成整體銷售工作,達到銷售率達到銷售率100%.銷售任務分解銷售任務分解-第一階段第一階段:開盤三個月銷量達到開盤三個月銷量達到50%.第二階段第二階段:9個月銷量達到個月銷量達到90%.第三階段第三階段:12個月銷量達到個月銷量達到100%.07年7月28日銷售進場營銷節點營銷節點08年1月28日07年11月28日市場亮相派籌 銷售進場,售樓處具備接待展示功能;市場亮相初期,開始媒體炒作,樣板房對外展示,意向客戶登記派籌,為開盤銷售進行強勁蓄水;開盤舉行公開選房活動;短期內推出第二批房源,二次開盤再次引

37、爆市場；開盤07年9月28日二次開盤營銷計劃營銷計劃（1 1）客戶專員）客戶專員1616人（暫定），具體分工為：人（暫定），具體分工為：v 8 8人一組，共二組，每組由一名組長進行管理；人一組，共二組，每組由一名組長進行管理；v 兩組隊伍分前臺、后臺分工配合；根據實際情況可調整兩組隊伍分前臺、后臺分工配合；根據實際情況可調整（2 2）辦證助理）辦證助理1 1人、貸款銀行工作人員（待定）；保安人、貸款銀行工作人員（待定）；保安2 2人、保人、保潔人員潔人員1 1人。人。現場人員配置：現場人員配置：售樓處內售樓處內-項目總監項目總監 臧俊臧俊項目經理項目經理 趙磊趙磊市場調研工作市場調研工作組組組

38、長組長 陳強陳強企劃工作組企劃工作組組長組長 趙暉趙暉銷售執行專案組銷售執行專案組銷售支持工作銷售支持工作組長組長 陳永清陳永清案場經理案場經理 1名名銷售主管銷售主管 1 1名名結算結算 1 1名名管理員管理員 1 1名名項目人員構架圖項目人員構架圖：銷售助理銷售助理 2名名 銷售人員銷售人員 16名名推廣主題推廣主題:我在時代前面等你我在時代前面等你在項目定位的基礎上進行拔高，把項目獨特的賣點變在項目定位的基礎上進行拔高，把項目獨特的賣點變成無可比擬的生活新模式成無可比擬的生活新模式.寓意項目超前性，演繹全新的商務、生活模式。寓意項目超前性，演繹全新的商務、生活模式。推廣表現推廣表現LOGO及及VI表現表現Thanks!