1、2011年8月謹呈：仁安置業 市場認知 項目認知 項目定位及業態布局建議 項目招商策略及執行計劃 項目推廣策略及執行計劃 項目招商管理措施Analyze System 龍頭寺片區位于兩江新區核心地段，是重慶政府重金打造的“核心商圈、行政中心、居住中心、交通樞紐中心”，車行10分鐘到達解放碑，步行15分鐘到達江北嘴，龍頭寺公園建成后，龍頭寺將與觀音橋商圈零距離連接。屆時，觀音橋商圈、江北嘴大劇院、科技館、金融街等配套盡數為龍頭寺所用。商圈認知核心商圈行政中心居住中心交通樞紐中心商圈規劃兩江新區城市門戶鄰江北嘴CBD、解放碑CBD、觀音橋商圈，與寸灘保稅港、江北機場近距通達并成犄角之勢江北區、渝北

2、區、北部新區的幾何中心地帶市場環境認知龍頭寺片區觀音橋商圈解放碑商圈興盛大道新溉大道渝魯大道泰山大道通過渝魯大道接內環高速；通過興盛大道接建新東路與觀音橋相連；通過新溉大道與冉家壩片區相連；外部該片區通過渝魯大道與解放碑相連；龍頭寺火車站市場環境分析城市核心樞紐，交通發達火車站、公交車樞紐站將會為龍頭寺片區帶來大量的流動消費人群；1892019761413171681511210354112本案1、龍頭寺長途汽車站2、華宇北城中央住宅3、保利香檳花園4、龍頭寺公交樞紐站5、輕軌3號線龍頭寺站點6、火車北站7、站前廣場8、華宇北城中央公寓9、華宇北城中央公寓+寫字樓10、華宇北城中央11、仁安龍

3、城國際12、魯能星城13、渝運駕校14、火車站工商所15、天宮殿學校16、軍用大樓17、重慶市地方鐵路指揮調度管理中心18、華宇北城中央商業中心19、渝鐵家屬院20、龍塔花園21、中渝愛都會22、華宇龍頭寺地塊23、招商龍頭寺項目24、中渝 梧桐郡21222323項目周邊高檔樓盤林立，版塊區域發展較為成熟，擁有大量商務人群；24市場環境分析龍頭寺，成熟的中高端居住板塊市場環境分析龍頭寺商圈正在崛起：大社區商業區域中心核心商圈培育期升級期成熟期l超大體量商業規劃；l與江北嘴相融；l區域價值迅速提升；l“水陸空”三大港口門戶;l與渝中、江北、南岸等各區緊連;l晉升為新興的樞紐式商業中心；l每天聚集

4、人流量達數十萬人;l一個新的商業中心開始形成；l樞紐地位奠定;現在有即將有規劃有該區域將成為重慶又一個經濟增長點，具有廣闊的市場前景！核心商圈行政中心居住中心交通樞紐中心火車站門戶汽車站門戶飛機場門戶船渡港口門戶緊鄰江北商圈緊鄰渝中商圈緊鄰南坪商圈緊鄰北部新區市場環境分析我們正見證著龍頭寺商圈的崛起，并且參與其中！中心論區位論門戶論大量流動消費人群區域幾何中心超高市場認知區域內商業價值屬性正逐漸改變！項目擁有巨大市場機會！我們未來將會成為商圈中心商業體！新興商圈大社區龍頭寺正處于大社區向新興商圈升級時期！保利花園天宮殿片區中渝愛都會本案二街區集中商業街區魯能星城市場環境龍頭寺片區商業格局項目名

5、稱商業體量商業定位華宇北城中央13萬方商業HOPSCA國際復合街區中渝愛都會 7萬方商業休閑購物中心魯能星城 6-10萬方商業 大型shoppingmall保利香檳花園 2-3萬方商業 社區生活配套市場環境龍頭寺片區商業格局本區域商業競爭格局以大社區配套和城市綜合體為主魯能星城：BLOCK商業區總面積610萬方，約占總建筑面積的2-3%，采用集中式的規劃布依托十三號地塊的集中商業中心、1、2、3、4、7街區圍繞的4000m重百超市，形成半環形、“丁鉤”形和倒“T”形串聯成三條各約1500米-2000米的大商業帶局；大型shoppingmall典型項目魯能星城獨有領先一個時代的豪布斯卡（HOPS

6、CA）商業模式，居住、辦公、商務、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能輕松一站式享受；HOPSCA國際復合街區華宇北城中央：商業面積13萬方，經營涵蓋酒店、零售、餐飲、娛樂等多種業態；典型項目華宇北城中央地理位置：位于重慶市北部城區東翼龍頭寺新溉路和紅唐路交匯處開盤時間2008年-05-11占地面積:200000平方米 建筑面積:650000平方米主要以社區商業為主 戶數：4600戶典型項目保利香檳花園保利香檳花園：中渝愛都會推出近7萬方的商業，除了酒店（酒店式公寓）、寫字樓、soho外，還將推出適合時尚的小餐館、咖啡吧、小酒吧經營的街鋪；戶數1700戶 入住時間：2011-05項目特色 復合

7、地產,國際化社區,地鐵沿線；南區商業街吸收國內國際經典商業街風格，打造多姿的商業空間，通過對商業氛圍的渲染和烘托不斷吸引人們的視覺感受，使行人進入一個喧鬧又時尚的休閑天地；典型項目中渝愛都會社區商業中檔消費高檔消費江北商圈、解放碑商圈北城天街 大都會香港城 美美百貨金源不夜城 NOVO未來國際 星光68區域內大型社區商業魯能星城保利香檳花園區域內城市綜合體華宇北城中央魯能星城愛都會受外部吸引被內部占據消費者分流情況該區域消費者面臨各大商圈及區域內成熟商業嚴重分流我們如何沖破格局，挖掘商業價值？未在未占天時區域市場被占領競爭激烈不得地利交通便捷性“我有人有”區域組團式布局弱化核心作用龍城國際惟有

8、人和尋求區域商業空白進行差異化經營 市場認知 項目認知 項目定位及業態布局建議 項目招商策略及執行計劃 項目推廣策略及執行計劃 項目招商管理措施Analyze System還建房東至天宮殿片區西至保利花園保利花園南至魯能星城魯能新城北至北城中央北城中央p本項目周邊商業形態以社區商業為主；p坐擁未來50萬人口大社區中心；本案天宮殿片區北城中央保利花園魯能星城項目認知項目四至u主干道：西、南側由新溉大道與寶華大道交匯；新溉大道：項目連接新牌坊、各大商圈的主要出入口；寶華大道：連接龍頭寺火車站的主要通道；u次干道：山茶路：項目連接還建房片區的主要通道；龍頭寺火車站山茶路寶華大道新牌坊內環興盛大道人和

9、天宮殿學校本案觀音橋新溉大道p本項目外部交通線路發達，具有較強的通達性；輕軌項目認知區域交通輕軌本案天宮殿學校1n人群組成：p軌道交通帶來外部人群；p華宇項目居住人群；p火車站大量流動人群等；方向1人流被寶華大道寬約60米的車道隔開，嚴重影響項目區域易達性。約60米項目認知人流動線輕軌本案天宮殿學校2n人群組成：p愛都會居住人群；p魯能星城居住人群；方向2、3人流被新溉大道寬約60米的車道隔開，嚴重影響項目區域易達性。3約60米項目認知人流動線輕軌本案天宮殿學校4n人群組成：p安置房片區居住人群；p天宮殿學校師生；p項目自身2、3期居住人群；方向4項目區域雖然享有50萬常住人口，但大多受城市干

10、道阻隔，人群易達性較弱。人流未受阻隔，易達性較高。項目認知人流動線8橫8縱1中心橫街1中心廣場橫街3橫街5橫街6橫街2橫街4橫街7橫街8縱街1縱街4縱街2縱街5縱街3縱街6縱街7縱街8p項目建筑形態將商業劃分若干條小型商業街區和1個中心廣場；p其中南北街區8條，東西街區8條；內部交通復雜，商業街被劃分為多個小型街區，符合項目定位的大型核心店入駐相對困難。項目認知內部人流項目優勢 地段優勢：龍頭寺商圈核心；人口優勢：坐擁50萬常住人口；交通優勢：項目毗鄰多條主干道、軌道交通，與各大商圈通達性較高；地塊優勢：位于干道交匯處，且臨街面廣，展示性好。項目劣勢 商業體量：體量偏小，業態豐富性較為欠缺；建

11、筑形態：除負一層超市以外，其余樓層商鋪面積整體偏小，不利于引入提升項目形象的核心商家；SWOT分析可持續：全持有型商業，易于整體規劃與把控業態，最利于商鋪實現價值最大化；項目規劃：項目規劃為城市綜合體，自身擁有大量消費群體；項目機會 區域競爭：1.5公里內競爭對手多，競爭環境激烈；未來威脅：未來周邊項目成型、放量，進一步壓縮項目商業機會；項目威脅ThreatSWOT分析市場孕育期成為市場的領導者；市場成長期成為跟隨市場腳步的追隨者；市場升級期成為異軍突起的挑戰者；市場成熟期成為細分市場，把握空隙的稀缺者；項目與市場成熟度辯證關系：緯聯理論保利、魯能、華宇已經形成較為成熟的集中式商業，愛都會也即

12、將登場。領導者眾多社區商業涌現，借勢營銷早已將剩余市場占領。跟隨者改變競爭規則，強調產品特色，這將是我們作為異軍突起的突破點。挑戰者目標明確、挖掘客戶，瞄準市場縫隙創新產品和需求點則是我們的生命線。稀缺者立志成為改變競爭規則的挑戰者，把握市場空隙的稀缺者！差異化競爭尋找市場空白緯聯觀點 市場認知 項目認知 項目定位及業態布局建議 項目招商策略及執行計劃 項目推廣策略及執行計劃 項目招商管理措施Analyze System本項目位于商圈門戶區域；消費者具備較強的消費能力；發展商具備良好的企業品牌形象；要求本項目應當突破普通社區商業的形象，具備較高的形象；既滿足區域內消費群體的需求，同時充分展現發

13、展商企業品牌形象；實現商業價值最大化；發展商目標區域屬性：新崛起商圈，區域商業價值高項目方向：具備較高形象、檔次及格調感競爭屬性：面臨大社區商業與城市綜合體雙重競爭壓力項目方向：自身基礎配套+吸引特定人群進行目的性消費物業屬性：形成多條街區項目方向：具備獨特主題概念的街區式商業項目發展核心方向消費人群分析流動人群該類人群構成復雜，流動性大，消費需求及特征差異性大；作為特定消費人群選取，執行難度較大；常駐人群區域內各樓盤社區配套商業體量充足，嚴重阻截及分流該類人群；作為特定消費群體將面臨嚴重的同質化競爭，壓力巨大；白領人群隨著商圈的興起以及各城市綜合體項目寫字樓、SOHO公寓的供應，區域內將產生

14、大量新興白領人群；選擇該類人群作為特定消費群體，滿足其個性化的特定消費需求，是項目成功提升整體形象和價值的成功突破口；消費人群篩選 緯聯商業選取市場上具有代表性的類比商業案例進行分析，通過學習、借鑒，以求找到適合本項目發展的商業模式案例選取原則項目位置：朝陽建國路88號總建筑面積：49 萬平米一期總建筑面積27萬平米二期建設總建筑面積22萬平米其中：商業街1.9萬平米,寫字樓6.1萬平米 面世時間：1998年案例分析SOHO現代城l 主題特色吸引目的性消費商業初期定位完全服務于自身寫字樓和公寓的內部客戶,后期由于現代藝術館等主題特色的營造，憑借其自身的特色吸引了大量周邊同質性人群在此消費l 滿

15、足定位客群的商戶組合整體業態以商務需求的配套為主，生活配套商業很少；吉野家、Emo+生活概念店、光合作用書房等強調個性化、品牌化的時尚品牌占絕大多數；案例借鑒案例借鑒建外SOHO位于北京市朝陽區東三環中路39號占地面積：12.28萬平米 建筑面積：約70萬平方米面世時間：2004年商鋪全部臨街，1、2層鋪面復式結構自成一體，3層鋪面由滾梯直達公共院落 北京建外SOHO由18棟樓、l6條小街、300個店鋪組成。建外SOHO沒有圍墻，16條小街在建筑群中穿梭串連，制造出充滿人情味的小街文化；建外SOHO案例分析游泳池壁球廳網球場健身房蒸汽桑拿按摩咖啡館酒吧.星巴克旗艦店同仁堂旗艦店渝鄉人家旗艦店東

16、田造型旗艦店美克美家溫帝吳.A座：包含餐飲有吉野家、真功夫、味千拉面、品奇披薩、家香拌面等餐飲機構和中國移動營業廳、農業銀行、劍橋國際英語教育中心等 B座：包含中行、肯德基等1-9座：案例分析l特色商戶品牌組合吸引目的性消費以中高檔的特色餐飲為主要商戶組合，包括酒吧，小超市，咖啡廳等休閑生活配套。增加健身、娛樂性商業，通過時尚主題店面營造一種個性和時尚氣氛，吸引白領人群目的性消費l主題定位商業初期定位就以服務于CBD區域乃至整個東部地區的年輕白領人群為目標打造集居住、工作、休閑、消費融為一體的都市生活中心。l獨特的全開放式的小街區空間“建外SOHO”沒有圍墻，16條小街在建筑群中穿梭串連，開放

17、的空間和設計風格在北京是獨一無二的，甚至已成為一個旅游目的地。同時，多層次的復合空間，有利于提升項目商鋪價值，便于銷售變現；案例借鑒l項目定位與滿足龍頭寺商圈內，中、高端人群對高品質、慢節奏的生活需求及自我個性的表達；l突破區域內社區商業及綜合體項目追求大街區、大空間尺寸的傳統，l通過開放、精致的BLOCK街區，使消費者在項目之中得到悠閑、放松、慢節奏的生活體驗；l通過個性化、時尚感的品質商戶組合，與定位于“大而全”的綜合體商業項目形成差異化競爭；l吸引白領人群進行目的性消費，實現餐飲、休閑、娛樂、購物及商務服務的功能；都市慢調生活櫥窗整體定位所謂BLOCK街區，是5個單詞的縮寫：B-Busi

18、ness(商業)、L-Life allow(休閑)、0-0pen(開放)、C-Crowd(人群)，K-Kind(親和)。強調了居住休閑、娛樂、商務等功能的集中融合；慢調BLOCK街區，是將悠閑、舒適、精致格調為特征，融合在人們的商居行為中。如美國的第五大道、西班牙巴塞羅那、德國柏林、捷克斯洛伐克的布拉格等都有享譽世界的BLOCK街區，都為所在城市畫上了精彩的一筆。橫街1中心廣場橫街3橫街5橫街6橫街2橫街4橫街7橫街8縱街1縱街4縱街2縱街5縱街3縱街6縱街7縱街8慢調BLOCK街區產品定位龍頭寺人群休閑、娛樂、餐飲及生活購物目的地區域白領人群精致、格調生活體驗街區時尚風向標、個性商家的匯聚之

19、地形象定位區域商務白領項目及周邊常駐人群商務旅行者都市觀光者客群定位為區域內消費群體提供休閑、娛樂、餐飲、購物、商務服務等功能與體驗的格調空間；滿足該類人群對于高品質、慢節奏的生活需求及自我個性表達；體驗精致、慢調、個性的生活風尚功能及主題定位u大型超市u咖啡書吧u紅酒吧u精品專賣店u時尚快餐u格調餐飲u茶樓休閑業態組合、商家定位聚集體現項目主題的品牌商戶組合都市達人業態：咖啡書吧、休閑茶桌、個性家飾、家居專賣等商戶列舉：西西弗、陽光書房、博來居等業態組合布局建議樂活一派業態：便利店、個人護理店、美容美發、社區配套等商戶列舉：羅森便利店、萬寧、發裁軒等業態組合布局建議尚品生活業態：精品零售、快

20、餐廳、銀行網點等商戶列舉：蘋果專賣店、海瀾之家、肯德基等業態組合布局建議慢調空間業態：茶樓、茶餐廳、酒吧、西餐、格調中餐等商戶列舉：明然越茶樓、金翠河、布農阿奴、瑞泰豐等業態組合布局建議 市場認知 項目認知 項目定位及業態布局建議 項目招商策略及執行計劃 項目推廣策略及執行計劃 項目招商管理措施Analyze System全面招商整體營銷策略思路主力店入駐優化產品形態提升項目賣點核心店引進塑造價值形象提高關注度高招商率高品質商家引進作用：發揮主力商家的龍頭效應，促使項目迅速成熟。知名百貨、大型超市等符合項目定位的消費場所，經營面積在4000-5000左右。主力店商家招商策略招商順序本項目已與新

21、世紀超市簽約，一定程度上降低了招商難度。招商策略招商順序引進作用：提升本項目商業形象、佐證項目定位。商戶特點：洽談有一定難度，并且給予項目租金貢獻較低。如知名咖啡、西餐、書店等符合項目定位的消費場所，能夠提升項目品質，經營面積在200-500左右，核心商家關注項目規劃以及周邊未來發展趨勢。核心商家招商策略招商順序擬招餐飲核心商家列舉：中餐：德莊火鍋瑞泰豐云南菜特色餐飲：招商策略招商順序披薩：必勝客西餐：兩岸咖啡招商策略招商順序擬招餐飲核心商家列舉：擬招其他核心商家列舉：招商策略招商順序屈臣氏BellE個人護理店：零售店：招商策略招商順序緯聯曾合作過品牌商家列舉:以上品牌商家均與緯聯多次合作，合

22、作項目列舉：奧群渝港城瀘州中天時代合川繽果城解放碑國泰中心東原東東MALL公租房康莊美地海昌加勒比正升百老匯南川天星小鎮正升王府廣場力帆體育MALL 引進作用：項目盈利點，提高租金收益。商戶特點：此類商家觀望情緒明顯。由已在經營的商家組成，更多考慮主力商家、核心商家進駐情況以及經營成本問題，對免租等優惠政策較為敏感。自營拓展商家招商策略招商順序商家列舉：美容美體休閑娛樂餐飲招商策略招商順序創業者 這部分客戶以大學生、公司職員或微型企業老板為主，資金實力較弱，主要關注投資成本以及招商進度。引進作用：招商中重要補充客群。商戶特點：此類商家盲從心態明顯。招商策略招商順序創業者列舉格子店潮流服飾潮流皮

23、具潮流女裝飾品招商策略招商順序主力店緯聯資源通過緯聯多年來積累的各商家資源與決策層人脈資源，派遣專員與之對接，灌輸項目核心價值前期招商招商途徑招商策略核心商家1對1招商通過拜訪、邀約等形式聯系商家，給予較高的優惠政策：如免租、免物管等主營拓展推廣、1對1招商采取各種推廣手段以及掃街等方式獲得商家信息，1對1招商，給予適當免租等優惠政策全面招商招商途徑招商策略自主創業推廣、自然來訪通過推廣核心商家入駐情況的方式，使其主動拜訪，給予少量裝修免租期即可。招商策略策略執行11年10月-12月12年1月-4月12年5月-6月12年7月-9月蓄客期洽談期掃尾期60%80%90%招商啟動開業簽約期預計簽約率

24、：5月底6月底10月初招商策略招商目標執行計劃2011年1012月時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約蓄客期招商工作策劃工作執行計劃2011年1012月時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約蓄客期n招商工作策劃工作p緯聯商家資源庫整理p目標商家聯系p掃街p談判核心店p完成招商項目團隊組建p完成對項目人員的前期培訓，招商技巧、統一說辭等；執行計劃2011年1012月時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約蓄客期招商工作n策劃工作p折頁，招商手冊、DM單;p戶外設計、圍擋設計、道旗設計

25、;p法律文本準備、平面分割、商務條件確定等;p完成租金體系招商工作策劃工作洽談期執行計劃2012年14月時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約招商推介會洽談期n招商工作策劃工作執行計劃2012年14月時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約招商推介會p洽談核心商家，逐步簽約符合項目定位的品牌商家；p使積累的意向商家達到簽約臨界條件；洽談期招商工作n策劃工作執行計劃2012年14月時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約p跟蹤招商進度，實時調整招商策略；招商推介會執行計劃2012年56月

26、時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約集中簽約儀式招商工作策劃工作簽約期招商推介會時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約簽約期n招商工作策劃工作p將意向客戶轉化為簽約客戶招商推介會集中簽約儀式執行計劃2012年56月時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約簽約期招商工作n策劃工作p實時掌控招商情況；p制作銷控圖等策略；集中簽約儀式招商推介會執行計劃2012年56月執行計劃2012年79月時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約開業招商工作策劃工作掃

27、尾期集中簽約儀式招商推介會時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約開業掃尾期n招商工作策劃工作p協調入駐商戶與發展商對接、溝通；p協調商戶裝修、工程問題；p繼續對剩余商鋪進行招商；集中簽約儀式招商推介會執行計劃2012年79月時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約開業掃尾期招商工作n策劃工作p準備開業典禮物料、方案等相關事宜；p配合招商工作，實施尾盤招商；集中簽約儀式招商推介會執行計劃2012年79月執行計劃工作流程針對目標客戶項目推介現場接待現場考察客戶跟進溝通協商問題落實明確條件相關對接人員對客戶情況及條件進行確認緯

28、聯商業仁安置業填寫客戶資料并上報客戶意向明確簽訂合同收取租金完清費用完成手續裝修管理審核裝修等待開業本項目如何通過合理的租金定價，確保招商順利的前提下，實現收益的最大化？價格建議：緯聯多年操盤經驗總結：從3個維度分析比較初步確定價格區間！業態租金承受水平表租金分析維度一：行業承受力零售承租能力：60120元/（一般布置在一層）休閑、娛樂承租能力：3060元/（一般布置在二層）餐飲承租能力：60120元/（一層、二層均可）租金分析維度一：行業承受力本案120-150100-12080-10080-10060-8055-6055-70100-150二街區一街區集中商業街區80-10090-110魯

29、能星城80-10080-10080-10060-80空置華宇項目保利項目安置房魯能星城周邊項目、商業分布以及租金水平圖 租金分析維度二：周邊市場環境n華宇北城中央n保利香檳花園租金分析維度二：周邊市場環境n魯能星城1街區n魯能星城2街區租金分析維度二：周邊市場環境n安置房片區n魯能星城集中商業租金分析維度二：周邊市場環境一層平均承租能力：80-120二層平均承租能力：40-60租金分析維度二：周邊市場環境項目位于重慶東路路口，商業總體量2萬平米項目定位于滿足主要消費群體對于高品質、精致格調的餐飲、休閑及娛樂需求，并為項目所在區域人群提供便利的生活配套服務一層均價：120150元/二層均價：60

30、70元/東原東東摩慢調生活中心 精致生活體驗摩租金分析維度三：同類項目類比項目位于重慶北部新城，商業總體量35萬平米項目定位于集情景觀物、休閑、餐飲、娛樂于一體的Shopping Park，匯集國際商業流行業態，是具備中國特色的商業購物公園模式。一層均價：100140元/二層均價：5080元/皇冠自由城國際生活城租金分析維度三：同類項目類比經過以上三個維度的分析與思考l維度一：行業承受力l維度二：周邊市場氛圍l維度三：同類項目類比尊重行規尊重環境借鑒經驗首層平均租金：100-120元/二層平均租金：50-60元/緯聯建議該租金標準為項目平均租金水平；針對特定品牌商家，將采取適當優惠政策；一般商

31、家租金將有所上浮；緯聯建議 市場認知 項目認知 項目定位及業態布局建議 項目招商策略及執行計劃 項目推廣策略及執行計劃 項目招商管理措施Analyze System整體推廣策略思路全新的商業項目從建立市場認知到市場認同需要較長時間；雖然項目已落成，但商業板塊在市場上并未建立明確的市場形象；發展商期望短時間內完成招商、開街，實現商業價值；需要策略性的制定推廣計劃，以配合招商執行工作；案名建議一龍城 時光延續項目整體案名，節省推廣成本。“時光”容易讓人聯想到“慢生活”格調，與項目定位“慢”主題的BLOCK街區契合。龍城 悠悠延續項目整體案名，節省推廣成本。“悠悠”象征著優哉游哉的生活理念；案名建議

32、二蓄客期洽談期簽約期掃尾期形象導入期“生活慢一點、時間停下來”推廣計劃招商階段推廣階段時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約擬訴求主題蓄客期洽談期簽約期掃尾期形象導入期推廣計劃招商階段推廣階段時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約p強調商業格調p提高市場認知度推廣工作蓄客期洽談期簽約期掃尾期形象導入期推廣計劃招商階段推廣階段時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約推廣活動舉辦龍頭商家簽約儀式以及項目亮相活動2011年12月底，新聞發布會“與行業龍頭一起賺錢”主力商家簽約儀式目的：通過

33、主力店引進，充分發揮其行業領軍作用，使市場聚焦本案。形式：邀請主力店商家、意向核心商家，出席簽約儀式。邀請主流媒體召開新聞發布會，并報道簽約信息。活動關鍵點：發布龍頭商家簽約信息，放大商業機會，提升市場關注度，為項目亮相奠定基礎。蓄客期洽談期簽約期掃尾期價值塑造期擬訴求主題推廣計劃招商階段推廣階段時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約“與龍頭商家一起賺錢”“坐享百萬人流大生意”招商推介會蓄客期洽談期簽約期掃尾期價值塑造期推廣工作推廣計劃招商階段推廣階段時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約招商推介會p挖掘價值、提煉賣點

34、；p持續釋放核心店招商信息，刺激市場關注。蓄客期洽談期簽約期掃尾期價值塑造期推廣活動推廣計劃招商階段推廣階段時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約招商推介會p陸續組織商家考察項目p召開招商推介會，提升項目市場認知認可目的：借助核心店簽約，市場聚焦，與積累的意向客戶洽談，并達到簽約臨界條件。形式：組織積累的意向商戶集體考察項目、召開項目推介會，邀請主流媒體報道并集中釋放核心商家入駐信息。活動關鍵點：回答商戶關心的各種項目問題，盡量打消商戶心中疑慮，消除觀望情緒。2012年3月，招商客戶集中考察項目“感受龍城商機”招商推介會蓄客期洽談期簽約期掃尾期市場引爆期擬

35、訴求主題推廣計劃招商階段推廣階段時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約招商推介會“XX商家強勢入駐”“招商率突破XX“集中簽約儀式蓄客期洽談期簽約期掃尾期市場引爆期推廣工作推廣計劃招商階段推廣階段p招商信息全面釋放；p制造“一鋪難求”勢態；時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約招商推介會集中簽約儀式蓄客期洽談期簽約期掃尾期市場引爆期推廣活動推廣計劃招商階段推廣階段時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約招商推介會集中簽約儀式p舉辦集中簽約儀式；p制造“瘋搶”局面引爆市場；目的：集中簽

36、約盛況引爆市場。形式：組織商戶集體簽約，邀請主流媒體跟蹤報道招商成績。活動關鍵點：確保集中簽約順利進行。2012年5月，“搶占百萬人口大商機”意向商戶集中簽約儀式蓄客期洽談期簽約期掃尾期經營推廣期擬訴求主題推廣計劃招商階段推廣階段時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約招商推介會集中簽約儀式“XX運營團隊全程保駕護航”“百萬重金推廣，打造BLOCK精品街區“開街蓄客期洽談期簽約期掃尾期經營推廣期推廣工作推廣計劃招商階段推廣階段時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約招商推介會集中簽約儀式p傳遞項目統一經營、統一管理信息，制

37、造市場對開街旺場的期待情緒；p同時，宣告項目開街時間等相關信息；開街蓄客期洽談期簽約期掃尾期經營推廣期推廣活動推廣計劃招商階段推廣階段時間3月2月12月5月4月11月9月10月營銷事件7月8月6月1月主力店簽約招商推介會集中簽約儀式p2012年10月1日，項目開街儀式。開街2012年10月1日，“龍城項目”開街儀式目的：宣布正式開街形式：邀請主流媒體、社會及行業知名人士出席開街儀式，并舉辦各種娛興活動，在主流媒體上報道。活動關鍵點：舉辦各種吸引人氣的消費優惠活動和娛興節目。時間3月2月12月5月4月11月9月10月節慶節點7月8月6月1月國慶亮相目的：保溫市場，時刻提醒市場關注形式：舉辦各種符

38、合項目定位的活動，如：圣誕舞會、情人節派對、情滿中秋等。活動關鍵點：項目現場需結合時宜的布置。勞動節圣誕節感恩節重陽節春節元宵節元旦節部分節慶活動穿插全程三八節情人節端午節七夕節中秋節費用大類費用明細費用占比（%）蓄客期啟動期簽約期掃尾期10月 11月 12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月媒體費用報媒53.253.255555短信22321323223活動費用節日活動25.525.58營銷活動5335物料費用宣傳物料8.58.55小禮品3現場包裝費用工地圍墻7.57.52導視系統5不可預測費用5.35.35合計10010094營銷費用預算 市場認知 項目認知 項目定位及業態布局建議

39、 項目招商策略及執行計劃 項目推廣策略及執行計劃 項目招商管理措施Analyze System策劃經理待定協作支持團隊/顧問團隊：1、市場咨詢及戰略研究中心2、城市規劃與建筑中心4、市場發展部執行團隊專業、嚴謹、豐富經驗商業公司協作支持團隊項目執行團隊架構商業策劃總監：王昕宇商業招商總監：羅立招商經理待定商業經營管理總監：馮仁弘運營團隊待定項目總協調：副總劉躍平招商團隊（4-6名）策劃助理（2-3名）項目執行團隊主要人員介紹 劉躍平 公司任職：重慶緯聯地產顧問有限公司副總經理畢業院校：重慶建筑大學專業背景：城鎮規劃專業，中國房地產注冊經紀人行業經驗：10年工作經歷：過往負責的前期項目和代理項目

40、：中海北濱1號(重慶)海爾海語江山(重慶)中冶北部新區項目(重慶)保利國際高爾夫別墅(重慶)招商江灣城(重慶)、招商花園城（重慶）魯能領秀城(重慶)融華融匯半島(重慶)武夷武夷濱江(重慶)海昌加勒比(重慶)萬科塞納左岸項目（重慶）林建物業世紀英皇(重慶)融創奧林匹克花園(重慶)融科蔚城(重慶)、正昇自由康都(重慶)、正昇百老匯(重慶)協信重慶公館（重慶）、協信雙福工業園（江津）誠毅南山項目（重慶）協信華福路項目(重慶)東原香山(重慶)、東原中央大街(重慶)中天香悅華府(重慶)、中天陽光美地(重慶)中人雪梨澳鄉(重慶)渝開發橄欖郡(重慶)、世紀大道(重慶)財信電子校項目(重慶)昆騰東方巴塞(重慶

41、)萬科塞納左岸項目（重慶）林建物業世紀英皇(重慶)馮仁弘 公司任職：商業公司運營總監畢業院校：重慶工商管理學院專業背景：工商管理行業經驗：10年工作經歷：過往主要負責之全程運營項目經歷：圣名國際（朝天門服裝批發市場中被市場最為認可的女裝品牌服飾批發基地）中銀國際（中富大廈，銀安花園，春風綠苑）戴德梁行（匯金臺項目）渝開發新干線（大型軌道交通商業體）北京奧群文化傳媒有限公司冉家壩武警總隊項目東原地產東東MALL（東原地產首個購物中心項目）兄弟集團（西部汽車城二手車交易市場）過往主要負責之項目經歷：國美國泰商業項目（重慶）正升王府廣場商業（重慶）模具園項目（重慶）中天時代廣場（瀘州）中信大廈（重慶

42、）項目執行團隊主要人員介紹王昕宇 公司任職：商業公司策劃副總監 畢業院校：重慶工學院專業背景：機械設計及制造 行業經驗：4年工作經歷：過往主要負責之全程營銷代理項目經歷：正升百老匯（楊家坪頂級購物廣場）東原地產東東MALL（東原地產首個購物中心項目）渝港城（重慶北部板塊首個10萬方購物中心）過往曾參與之全程營銷代理項目經歷：海昌加勒比（中國西南區域史上最大、最刺激、最先進、最具風情的水上娛樂世界）中天巴南中天廣場（巴南區購物中心）過往主要負責之前期策劃項經歷：中海地產國際社區（230萬方大型復合社區）中海地產江北嘴項目（江北嘴CBD高端商業街）鵬潤國泰項目（前期市場調查）渝開發新干線（大型軌道

43、交通商業體）金杜北部新區項目（北部新區首個商業公園）嘉陵集團璧山新園區（60萬方大型社區）項目執行團隊主要人員介紹 羅立 公司任職：招商中心，招商副總監 行業經驗：6年工作經歷：過往主要負責之全程營銷代理項目經歷：遵義金苑MAII（42萬方 住宅、商鋪銷售及專業市場招商）永川偉映帝琴花園商業（三萬方商業體量 絕對的政治中心商業）正升百老匯（楊家坪頂級購物廣場）正升王府井（沙坪壩最具投資價值的購物中心）海昌加勒比（中國西南區域史上最大、最刺激、最先進、最具風情的水上娛樂世界）力帆體育MALL（4萬方商業體量）東原東東mall（東原地產首個主題商業項目 2萬方購物中心）過往曾參與之全程營銷代理項目

44、經歷：銀海峰景過往主要負責之前期策劃項目經歷：武夷濱江（重慶）解放碑大都會西樓鵬潤國泰項目（前期市場調查）中信財富中心（前期市場調查）中海地產國際社區（230萬方大型復合社區）中海地產江北嘴項目（江北嘴CBD高端商業街）項目執行團隊主要人員介紹 喻炯 公司任職：商業公司策劃經理 畢業院校：西南大學行業經驗：4年工作經歷：過往主要負責之全程營銷代理項目經歷：株洲新安居家居建材大市場（23萬平米株洲最大家居建材項目）惠州義烏小商品城（10萬平米粵東最大小商品市場）惠州光耀窗簾家飾城（惠州首個軟裝飾主題商城）過往曾參與之全程營銷代理項目經歷：惠州國際電子城（惠州首個電子專業市場）華強東商業中心（深圳華強北社區商業）寶安南商業中心（深圳寶安南路社區商業）繽紛商業中心（深圳南山北社區商業）過往主要負責之前期策劃項經歷：珠江投資廣州琶洲島物流項目（100萬平米大型小商品綜合體）中海地產佛山萬錦豪園項目（高檔社區商業街）武漢舵落口大20區陶瓷華中總部基地（23萬平米，前期市場調查）華堅集團世界鞋業（亞洲）總部基地（40萬平米大型原產地鞋業市場綜合體）河北唐山義烏小商品城（20萬平米冀東小商品市場）華強集團河南安陽中心商務區（11萬方專業市場綜合體）項目執行團隊主要人員介紹專精信誠百年緯聯愿以我們的專業與誠信，與您攜手實現雙贏！