1、中英偉業(yè)地產(chǎn)投資有限公司推介手冊(cè)中英偉業(yè)地產(chǎn)投資有限公司推介手冊(cè)本次的匯報(bào)交流不是賣廣告，是為了賣產(chǎn)品，本次的匯報(bào)交流不是賣廣告，是為了賣產(chǎn)品，招商戶，因此本初步思路將一切圍繞營(yíng)銷展開(kāi)，招商戶，因此本初步思路將一切圍繞營(yíng)銷展開(kāi)，一切為了完成銷售任務(wù)及招商落地而服務(wù)一切為了完成銷售任務(wù)及招商落地而服務(wù)中英偉業(yè)地產(chǎn)投資有限公司中英偉業(yè)地產(chǎn)投資有限公司2013年年1月月19日日前言前言首先，我們先談容納國(guó)際的營(yíng)銷思路首先，我們先談容納國(guó)際的營(yíng)銷思路一、中英營(yíng)銷觀點(diǎn)一、中英營(yíng)銷觀點(diǎn)營(yíng)銷一定是企業(yè)想改變或迎合目標(biāo)受眾的消費(fèi)習(xí)慣，產(chǎn)品才有銷售機(jī)會(huì)。營(yíng)銷一定是企業(yè)想改變或迎合目標(biāo)受眾的消費(fèi)習(xí)慣，產(chǎn)品才有銷售

2、機(jī)會(huì)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目首先要了解目標(biāo)受眾內(nèi)在需求的改變，然后根據(jù)這種改變把產(chǎn)品打扮商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目首先要了解目標(biāo)受眾內(nèi)在需求的改變，然后根據(jù)這種改變把產(chǎn)品打扮成目標(biāo)受眾想要的樣子，然后就能吸引目標(biāo)受眾。成目標(biāo)受眾想要的樣子，然后就能吸引目標(biāo)受眾。產(chǎn)品要想贏得目標(biāo)受眾，就要明白先修煉自己，然后才能引導(dǎo)和抓住目標(biāo)受眾。產(chǎn)品要想贏得目標(biāo)受眾，就要明白先修煉自己，然后才能引導(dǎo)和抓住目標(biāo)受眾。機(jī)會(huì)來(lái)源于目標(biāo)受眾的行為，而要贏得目標(biāo)受眾的行為來(lái)源于自己正確的行為。機(jī)會(huì)來(lái)源于目標(biāo)受眾的行為，而要贏得目標(biāo)受眾的行為來(lái)源于自己正確的行為。中英偉業(yè)中英偉業(yè)我們只做商業(yè)地產(chǎn)我們只做商業(yè)地產(chǎn)前言前言二、項(xiàng)目是平臺(tái)，營(yíng)銷是演戲

3、二、項(xiàng)目是平臺(tái)，營(yíng)銷是演戲 營(yíng)銷就像演戲一樣，導(dǎo)演是后臺(tái)的，模特是前臺(tái)的。拍電影不看導(dǎo)演水平如營(yíng)銷就像演戲一樣，導(dǎo)演是后臺(tái)的，模特是前臺(tái)的。拍電影不看導(dǎo)演水平如何，單看票房的收入有多高。常言說(shuō)何，單看票房的收入有多高。常言說(shuō)“內(nèi)行看門道，外行看熱鬧內(nèi)行看門道，外行看熱鬧”，問(wèn)題是看熱，問(wèn)題是看熱鬧的決定了什么產(chǎn)品受歡迎。所以，在營(yíng)銷中間理解目標(biāo)受眾的視角很重要。鬧的決定了什么產(chǎn)品受歡迎。所以，在營(yíng)銷中間理解目標(biāo)受眾的視角很重要。中英認(rèn)為：產(chǎn)品的優(yōu)良設(shè)計(jì)和正確的推廣都是基礎(chǔ)，很重要，但不賣錢，但中英認(rèn)為：產(chǎn)品的優(yōu)良設(shè)計(jì)和正確的推廣都是基礎(chǔ)，很重要，但不賣錢，但產(chǎn)品要賣得好就看項(xiàng)目的操盤(pán)者是不是很

4、好地把握住了目標(biāo)受眾的心態(tài)。產(chǎn)品要賣得好就看項(xiàng)目的操盤(pán)者是不是很好地把握住了目標(biāo)受眾的心態(tài)。今天談的不是推廣，而是直擊銷售與招商今天談的不是推廣，而是直擊銷售與招商前言前言三、營(yíng)銷的核心三、營(yíng)銷的核心目標(biāo)受眾看熱鬧是有模式的。目標(biāo)受眾看熱鬧是有模式的。營(yíng)銷要明白目標(biāo)受眾，目標(biāo)受眾都是先看熱鬧的，企業(yè)就要想辦法吸引目標(biāo)受眾營(yíng)銷要明白目標(biāo)受眾，目標(biāo)受眾都是先看熱鬧的，企業(yè)就要想辦法吸引目標(biāo)受眾的注意力，但僅僅吸引注意力還不能賣東西。有了興趣以后，目標(biāo)受眾心里就要的注意力，但僅僅吸引注意力還不能賣東西。有了興趣以后，目標(biāo)受眾心里就要盤(pán)算一下，這個(gè)盤(pán)算就是購(gòu)買的理由。盤(pán)算一下，這個(gè)盤(pán)算就是購(gòu)買的理由。

5、給目標(biāo)受眾的理由不要多，一個(gè)就夠了。給目標(biāo)受眾的理由不要多，一個(gè)就夠了。最后，讓目標(biāo)受眾產(chǎn)生尊重感。最后，讓目標(biāo)受眾產(chǎn)生尊重感。如果從這三個(gè)層次來(lái)滿足目標(biāo)受眾的需求，就是一個(gè)成功的營(yíng)銷。如果從這三個(gè)層次來(lái)滿足目標(biāo)受眾的需求，就是一個(gè)成功的營(yíng)銷。以上三個(gè)觀點(diǎn)，就是針對(duì)我們的操盤(pán)項(xiàng)目以上三個(gè)觀點(diǎn)，就是針對(duì)我們的操盤(pán)項(xiàng)目云南容納國(guó)際建材家居批發(fā)中心云南容納國(guó)際建材家居批發(fā)中心前言前言我們項(xiàng)目首要解決的核心問(wèn)題：我們項(xiàng)目首要解決的核心問(wèn)題：首先，項(xiàng)目重新進(jìn)行市場(chǎng)研究首先，項(xiàng)目重新進(jìn)行市場(chǎng)研究其次，項(xiàng)目規(guī)劃重新確定其次，項(xiàng)目規(guī)劃重新確定再次，營(yíng)銷戰(zhàn)略重新出臺(tái)再次，營(yíng)銷戰(zhàn)略重新出臺(tái)20132013年年3

6、3月中下旬月中下旬一期一期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（認(rèn)籌）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（認(rèn)籌）20132013年年6 6月中下旬項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)月中下旬項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)20132013年年8 8月二期月二期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（認(rèn)籌）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（認(rèn)籌）2013年年10月二期項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)月二期項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)目標(biāo)目標(biāo)初步計(jì)劃，需在工程進(jìn)度確初步計(jì)劃，需在工程進(jìn)度確保的前提下提出保的前提下提出我們要做什么？我們客戶是誰(shuí)？在哪里？我們要做什么？我們客戶是誰(shuí)？在哪里？他們有什么樣的特征他們有什么樣的特征?如何鎖定！如何鎖定！我們用什么來(lái)征服投資者？我們用什么來(lái)征服投資者？我們通過(guò)何種方式及營(yíng)銷推廣策略來(lái)引起我們通過(guò)何種方式及營(yíng)銷推廣策略來(lái)引起市場(chǎng)關(guān)注，占領(lǐng)市場(chǎng)！吸引投資者青睞。

7、市場(chǎng)關(guān)注，占領(lǐng)市場(chǎng)！吸引投資者青睞。問(wèn)題問(wèn)題我們的項(xiàng)目做什么？初步溝通問(wèn)題問(wèn)題乘勢(shì)而上乘勢(shì)而上 云南第一云南第一 總建面總建面300300萬(wàn)方，泛亞商貿(mào)市場(chǎng)群云南第一、西南部最大，占地萬(wàn)方，泛亞商貿(mào)市場(chǎng)群云南第一、西南部最大，占地23002300畝，畝，帶動(dòng)約帶動(dòng)約800800億產(chǎn)值，億產(chǎn)值，年銷售額約年銷售額約300300億，消費(fèi)人群約億，消費(fèi)人群約0.60.6億億東盟國(guó)際化建材家居之核東盟國(guó)際化建材家居之核云南省、昆明市、晉寧縣三級(jí)政府重點(diǎn)項(xiàng)目云南省、昆明市、晉寧縣三級(jí)政府重點(diǎn)項(xiàng)目容納國(guó)際建材家居容納國(guó)際建材家居CBDCBD建材家居板塊建材家居板塊750750畝，畝，5858萬(wàn)方，泛亞建材

8、家居集散地萬(wàn)方，泛亞建材家居集散地政府政府定位定位150150萬(wàn)方東盟建材家居博覽交易中心萬(wàn)方東盟建材家居博覽交易中心城市資本時(shí)代的建材家居商業(yè)領(lǐng)航者城市資本時(shí)代的建材家居商業(yè)領(lǐng)航者云南省建材家居集散地云南省建材家居集散地成商集團(tuán)成商集團(tuán)昆明昆明 容納國(guó)際建材家居容納國(guó)際建材家居CBDCBD東盟建材家居世博園東盟建材家居世博園定位定位昆明建材家居行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇昆明建材家居行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇容納國(guó)際容納國(guó)際 VS VS 競(jìng)爭(zhēng)者競(jìng)爭(zhēng)者螺螄灣商貿(mào)城、大商匯市場(chǎng)螺螄灣商貿(mào)城、大商匯市場(chǎng)我們是同業(yè)互補(bǔ)、異業(yè)相惜、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，我們已經(jīng)和它們拉開(kāi)了我們是同業(yè)互補(bǔ)、異業(yè)相惜、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，我們已經(jīng)和它們拉開(kāi)了很多很多距離很

9、多很多距離競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)W W：劣：劣 勢(shì)勢(shì)1、目前項(xiàng)目地較偏，需強(qiáng)大科學(xué)的銷售手段、目前項(xiàng)目地較偏，需強(qiáng)大科學(xué)的銷售手段、招商手段及市場(chǎng)培育手段招商手段及市場(chǎng)培育手段；2、晉寧前期發(fā)展較慢，目前缺乏龐大密集住晉寧前期發(fā)展較慢，目前缺乏龐大密集住 宅群，相關(guān)配套資源不全。宅群，相關(guān)配套資源不全。S S：優(yōu)：優(yōu) 勢(shì)勢(shì)1、未來(lái)昆明城市圈向南移，發(fā)展中的潛力區(qū)域，、未來(lái)昆明城市圈向南移，發(fā)展中的潛力區(qū)域，昆明南區(qū)第一門戶區(qū)域；昆明南區(qū)第一門戶區(qū)域；2、泛亞商貿(mào)城版塊核心板塊，集群效應(yīng)，完整、泛亞商貿(mào)城版塊核心板塊，集群效應(yīng)，完整 產(chǎn)業(yè)鏈；產(chǎn)業(yè)鏈；3、完善的交通路網(wǎng)體系；、完善的交通路網(wǎng)體系；4、東盟國(guó)際自

10、由貿(mào)易區(qū)核心之上；、東盟國(guó)際自由貿(mào)易區(qū)核心之上；5、300萬(wàn)方云南第一體量專業(yè)市場(chǎng)群之一，省市萬(wàn)方云南第一體量專業(yè)市場(chǎng)群之一，省市區(qū)三級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目，昆明地區(qū)絕對(duì)壟斷優(yōu)勢(shì)。區(qū)三級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目，昆明地區(qū)絕對(duì)壟斷優(yōu)勢(shì)。T:T:威威 脅脅1、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不協(xié)調(diào)，謹(jǐn)防有泡沫出、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不協(xié)調(diào)，謹(jǐn)防有泡沫出 現(xiàn)現(xiàn)2、目前項(xiàng)目區(qū)位較偏；投資抗性會(huì)增大、目前項(xiàng)目區(qū)位較偏；投資抗性會(huì)增大3、中國(guó)西部房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈、中國(guó)西部房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈O:O:機(jī)機(jī) 會(huì)會(huì)1、昆明南區(qū)大開(kāi)發(fā)，政府升級(jí)泛亞工業(yè)商貿(mào)城，、昆明南區(qū)大開(kāi)發(fā)，政府升級(jí)泛亞工業(yè)商貿(mào)城，確定橋頭堡戰(zhàn)略規(guī)劃確定橋頭堡戰(zhàn)略規(guī)劃 2

11、、省市區(qū)三級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目，有很多的扶持政策促進(jìn)、省市區(qū)三級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目，有很多的扶持政策促進(jìn) 區(qū)域發(fā)展區(qū)域發(fā)展3、昆明市及整個(gè)云南省沒(méi)有超大型頂級(jí)建材家居、昆明市及整個(gè)云南省沒(méi)有超大型頂級(jí)建材家居綜合體；本項(xiàng)目具有唯一性和地標(biāo)性綜合體；本項(xiàng)目具有唯一性和地標(biāo)性SWOT改變昆明建材家居流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀改變昆明建材家居流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀容納國(guó)際建材家居容納國(guó)際建材家居CBD是大西南地區(qū)頂級(jí)建材家居產(chǎn)業(yè)地標(biāo)性項(xiàng)目是大西南地區(qū)頂級(jí)建材家居產(chǎn)業(yè)地標(biāo)性項(xiàng)目項(xiàng)目核心定位項(xiàng)目核心定位國(guó)際級(jí)建材家居國(guó)際級(jí)建材家居CBD中國(guó)東盟建材家居產(chǎn)業(yè)版圖的新高地中國(guó)東盟建材家居產(chǎn)業(yè)版圖的新高地四大區(qū)域：中央商務(wù)區(qū)、國(guó)際家居精品區(qū)、建材交易采

12、購(gòu)區(qū)、物流配套區(qū)四大區(qū)域：中央商務(wù)區(qū)、國(guó)際家居精品區(qū)、建材交易采購(gòu)區(qū)、物流配套區(qū)定位定位項(xiàng)目建議分三個(gè)龐大系統(tǒng)的組成部分，形成項(xiàng)目建議分三個(gè)龐大系統(tǒng)的組成部分，形成“四大區(qū)域四大區(qū)域”的空間的空間結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)第一部分：創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)樂(lè)園（商務(wù)辦公、寫(xiě)字樓、酒店、會(huì)展。）第一部分：創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)樂(lè)園（商務(wù)辦公、寫(xiě)字樓、酒店、會(huì)展。）第二部分：第二部分：“一站式購(gòu)齊一站式購(gòu)齊”建材家居購(gòu)物建材家居購(gòu)物第三部分：全新愉悅式消費(fèi)休閑中心第三部分：全新愉悅式消費(fèi)休閑中心定位定位八大功能，八大優(yōu)勢(shì)，打八大功能，八大優(yōu)勢(shì)，打造核心一體化造核心一體化國(guó)際家居品牌展示和交易中心國(guó)際家居品牌展示和交易中心國(guó)內(nèi)外創(chuàng)意新產(chǎn)品發(fā)布中心

13、國(guó)內(nèi)外創(chuàng)意新產(chǎn)品發(fā)布中心東盟貿(mào)易家居展銷中心東盟貿(mào)易家居展銷中心建材家居建材家居2.5產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)集群 產(chǎn)品檢驗(yàn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)中心和專利認(rèn)證中心產(chǎn)品檢驗(yàn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)中心和專利認(rèn)證中心 建材家居文化中心建材家居文化中心 建材家居產(chǎn)業(yè)升級(jí)基地建材家居產(chǎn)業(yè)升級(jí)基地 建材家居產(chǎn)業(yè)孵化器建材家居產(chǎn)業(yè)孵化器定位定位？（一期、二期、三期）？（一期、二期、三期）是集建材家居采購(gòu)、展示交流、是集建材家居采購(gòu)、展示交流、商務(wù)辦公、服務(wù)、居住、餐飲、商務(wù)辦公、服務(wù)、居住、餐飲、休閑娛樂(lè)于一體的，業(yè)態(tài)全覆休閑娛樂(lè)于一體的，業(yè)態(tài)全覆蓋的綜合建材家居蓋的綜合建材家居MALL產(chǎn)品產(chǎn)品建議產(chǎn)品形態(tài)建議產(chǎn)品形態(tài)思路：思路：合

14、計(jì)建筑面積150萬(wàn)方1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局以劃行歸市為原則，遵循將相同品類、產(chǎn)品檔次相當(dāng)以及產(chǎn)品互補(bǔ)的業(yè)態(tài)聚集在一起，打造不同主題特色的商貿(mào)場(chǎng)館；2、經(jīng)營(yíng)/投資商鋪面積占比規(guī)劃：自營(yíng)客占商業(yè)總面積的？投資客占商業(yè)總面積的？3、業(yè)態(tài)劃分與配比根據(jù)昆明現(xiàn)有建材家居市場(chǎng)保有量和面積做相應(yīng)的擴(kuò)充，擴(kuò)充面積量，大約在20-30之間，約30%的經(jīng)營(yíng)面積需要向全省乃至國(guó)內(nèi)其他區(qū)域內(nèi)尋找相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)客戶進(jìn)駐。我們的客戶是誰(shuí)？我們的客戶是誰(shuí)？客戶客戶定位原則：找到目標(biāo)消費(fèi)者的真實(shí)需求，鎖定項(xiàng)目的各定位原則：找到目標(biāo)消費(fèi)者的真實(shí)需求，鎖定項(xiàng)目的各 層次目標(biāo)客戶群。層次目標(biāo)客戶群。定位過(guò)程：通過(guò)商業(yè)環(huán)境調(diào)查等不同方式的

15、調(diào)查，匯總定位過(guò)程：通過(guò)商業(yè)環(huán)境調(diào)查等不同方式的調(diào)查，匯總分析得到不同消費(fèi)群的構(gòu)成。分析得到不同消費(fèi)群的構(gòu)成。目標(biāo)客戶群定位的含義目標(biāo)客戶群定位的含義客戶客戶目標(biāo)客戶群可劃分為：目標(biāo)客戶群可劃分為：消費(fèi)目標(biāo)客戶群消費(fèi)目標(biāo)客戶群針對(duì)容納國(guó)際建材家居針對(duì)容納國(guó)際建材家居CBDCBD本身的氛圍與形象，以及服務(wù)的質(zhì)量豐富與否，本身的氛圍與形象，以及服務(wù)的質(zhì)量豐富與否，獨(dú)特與否，吸引而來(lái)的人流就是顧客，終端消費(fèi)者。獨(dú)特與否，吸引而來(lái)的人流就是顧客，終端消費(fèi)者。購(gòu)鋪目標(biāo)客戶群購(gòu)鋪目標(biāo)客戶群購(gòu)買容納國(guó)際建材家居購(gòu)買容納國(guó)際建材家居CBD店鋪來(lái)投資和自營(yíng)，并利用出租和經(jīng)營(yíng)來(lái)收益店鋪來(lái)投資和自營(yíng)，并利用出租和經(jīng)

16、營(yíng)來(lái)收益的。的。經(jīng)營(yíng)目標(biāo)客戶群經(jīng)營(yíng)目標(biāo)客戶群租賃容納國(guó)際建材家居租賃容納國(guó)際建材家居CBD店鋪來(lái)經(jīng)營(yíng)的主力店、行業(yè)店和專賣店，即商店鋪來(lái)經(jīng)營(yíng)的主力店、行業(yè)店和專賣店，即商家。家。客戶客戶客群的基礎(chǔ)與支撐客群的基礎(chǔ)與支撐云南省人口近云南省人口近50005000萬(wàn)，昆明城市現(xiàn)有人口規(guī)模，全市戶籍總?cè)丝谌f(wàn)，昆明城市現(xiàn)有人口規(guī)模，全市戶籍總?cè)丝诩s約700700萬(wàn)，流動(dòng)人口約萬(wàn)，流動(dòng)人口約200200萬(wàn)，昆明總計(jì)人口萬(wàn)，昆明總計(jì)人口900900萬(wàn)左右，其投資萬(wàn)左右，其投資和消費(fèi)能力正待被釋放。和消費(fèi)能力正待被釋放。社會(huì)消費(fèi)零售額，全省排第一。社會(huì)消費(fèi)零售額，全省排第一。消費(fèi)率：曲靖是消費(fèi)率：曲靖是27%

17、27%，大理，大理21%21%，昆明，昆明58%58%，位列全省第一！，位列全省第一！客戶客戶消費(fèi)目標(biāo)客戶群描述消費(fèi)目標(biāo)客戶群描述這部分主要描述的是有消費(fèi)實(shí)力的人流，應(yīng)該包括各種各樣的人：本這部分主要描述的是有消費(fèi)實(shí)力的人流，應(yīng)該包括各種各樣的人：本區(qū)、本市、本省等。區(qū)、本市、本省等。項(xiàng)目要達(dá)到的目的是，使人群高度關(guān)注本案，這才是消費(fèi)目標(biāo)客戶進(jìn)項(xiàng)目要達(dá)到的目的是，使人群高度關(guān)注本案，這才是消費(fèi)目標(biāo)客戶進(jìn)入的前期和基礎(chǔ)。入的前期和基礎(chǔ)。只有投資客群和經(jīng)營(yíng)客群看到消費(fèi)客群的追崇只有投資客群和經(jīng)營(yíng)客群看到消費(fèi)客群的追崇即看到人氣，才可即看到人氣，才可能進(jìn)行投資和租賃。能進(jìn)行投資和租賃。客戶客戶消費(fèi)目

18、標(biāo)客層定位：消費(fèi)目標(biāo)客層定位：全客層中予以篩選甄別，利全客層中予以篩選甄別，利用各種資源及營(yíng)銷渠道鎖定用各種資源及營(yíng)銷渠道鎖定中高端消費(fèi)目標(biāo)之客層中高端消費(fèi)目標(biāo)之客層容納國(guó)際建材家居容納國(guó)際建材家居CBDCBD本身本身強(qiáng)大的功能組合所提供的服強(qiáng)大的功能組合所提供的服務(wù)能力也具備中高端消費(fèi)者務(wù)能力也具備中高端消費(fèi)者的聚集，在二三期項(xiàng)目中更的聚集，在二三期項(xiàng)目中更加會(huì)明顯體現(xiàn)出來(lái)。加會(huì)明顯體現(xiàn)出來(lái)。全客層消費(fèi)金字塔全客層消費(fèi)金字塔 中檔客戶中檔客戶低消費(fèi)能力客戶低消費(fèi)能力客戶中高檔客戶中高檔客戶高端高端客戶客戶集中、購(gòu)買力旺盛集中、購(gòu)買力旺盛的多數(shù)群體的多數(shù)群體中高消費(fèi)年齡段中高消費(fèi)年齡段基礎(chǔ)客層

19、基礎(chǔ)客層中間客層中間客層高端客層高端客層鎖定鎖定客戶客戶投資自營(yíng)型。投資自營(yíng)型。即投資者購(gòu)買商鋪產(chǎn)權(quán)后，自己經(jīng)營(yíng)。既是投資者，又是經(jīng)營(yíng)者。行業(yè)內(nèi)和昆明及云南省地區(qū)、全國(guó)地區(qū)的經(jīng)營(yíng)者為主行業(yè)內(nèi)和昆明及云南省地區(qū)、全國(guó)地區(qū)的經(jīng)營(yíng)者為主投資目標(biāo)客層定位投資目標(biāo)客層定位客戶客戶 投資自租型投資自租型 即投資購(gòu)買商鋪，但投資者自己不經(jīng)營(yíng)，由投資者自己或委托管理公即投資購(gòu)買商鋪，但投資者自己不經(jīng)營(yíng)，由投資者自己或委托管理公司租賃，投資者坐收租金。司租賃，投資者坐收租金。此類投資者可以在各樓層各功能區(qū)選擇商鋪，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在商鋪銷此類投資者可以在各樓層各功能區(qū)選擇商鋪，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在商鋪銷售過(guò)程中應(yīng)按業(yè)態(tài)規(guī)

20、劃及樓層功能區(qū)進(jìn)行科學(xué)銷控。售過(guò)程中應(yīng)按業(yè)態(tài)規(guī)劃及樓層功能區(qū)進(jìn)行科學(xué)銷控。昆明及周邊城市、如曲靖、大理、玉溪、安寧昆明及周邊城市、如曲靖、大理、玉溪、安寧等全省地區(qū)投資者和對(duì)本行業(yè)關(guān)注了解的人等全省地區(qū)投資者和對(duì)本行業(yè)關(guān)注了解的人客戶客戶投資目標(biāo)客層定位投資目標(biāo)客層定位 投機(jī)炒鋪型投機(jī)炒鋪型 即投資購(gòu)買商鋪，投資者不經(jīng)營(yíng)，只是看好項(xiàng)目?jī)r(jià)值，適時(shí)出手變現(xiàn)即投資購(gòu)買商鋪，投資者不經(jīng)營(yíng)，只是看好項(xiàng)目?jī)r(jià)值，適時(shí)出手變現(xiàn)或未到正式簽約時(shí)，將所購(gòu)商鋪轉(zhuǎn)讓。或未到正式簽約時(shí)，將所購(gòu)商鋪轉(zhuǎn)讓。昆明及周邊城市，以及其他城市、如貴陽(yáng)、成都、重慶等地昆明及周邊城市，以及其他城市、如貴陽(yáng)、成都、重慶等地投資者和對(duì)本行

21、業(yè)關(guān)注了解的人投資者和對(duì)本行業(yè)關(guān)注了解的人客戶客戶投資目標(biāo)客層定位投資目標(biāo)客層定位 投資返租型投資返租型 對(duì)只投資購(gòu)買商鋪，不參與經(jīng)營(yíng)的購(gòu)買者，按投資雙方約定的回報(bào)率對(duì)只投資購(gòu)買商鋪，不參與經(jīng)營(yíng)的購(gòu)買者，按投資雙方約定的回報(bào)率計(jì)算租金返還給投資者。計(jì)算租金返還給投資者。昆明及周邊城市、其它城市：如貴州、成都、重慶、西安等等昆明及周邊城市、其它城市：如貴州、成都、重慶、西安等等國(guó)內(nèi)知名的投資商會(huì)（溫州商會(huì)、臺(tái)州商會(huì)、浙江商會(huì)、成都商會(huì)、泉州商會(huì)等）國(guó)內(nèi)知名的投資商會(huì)（溫州商會(huì)、臺(tái)州商會(huì)、浙江商會(huì)、成都商會(huì)、泉州商會(huì)等）客戶客戶投資目標(biāo)客層定位投資目標(biāo)客層定位 投資待定型投資待定型 投資者購(gòu)買商鋪

22、，但投資者對(duì)自己的經(jīng)營(yíng)方式和經(jīng)營(yíng)品類還不確定；投資者購(gòu)買商鋪，但投資者對(duì)自己的經(jīng)營(yíng)方式和經(jīng)營(yíng)品類還不確定；是自己經(jīng)營(yíng)，還是返租給商業(yè)管理公司或自己租賃給他人，均不能確是自己經(jīng)營(yíng)，還是返租給商業(yè)管理公司或自己租賃給他人，均不能確定，若有經(jīng)營(yíng)者租賃可促進(jìn)其購(gòu)買。定，若有經(jīng)營(yíng)者租賃可促進(jìn)其購(gòu)買。昆明周邊城市、其它城市、如云貴川二三線城市等等昆明周邊城市、其它城市、如云貴川二三線城市等等客戶客戶投資目標(biāo)客層定位投資目標(biāo)客層定位經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)者1.1.來(lái)源區(qū)域來(lái)源區(qū)域主要來(lái)源區(qū)域主要來(lái)源區(qū)域:成都全國(guó)商會(huì)資源客戶、經(jīng)營(yíng)戶成都全國(guó)商會(huì)資源客戶、經(jīng)營(yíng)戶次來(lái)源區(qū)域次來(lái)源區(qū)域：昆明本土各種家居城、建材城、老市場(chǎng)、新

23、市場(chǎng)、搬遷市場(chǎng)、整昆明本土各種家居城、建材城、老市場(chǎng)、新市場(chǎng)、搬遷市場(chǎng)、整改市場(chǎng)等各種行業(yè)經(jīng)營(yíng)戶及投資戶改市場(chǎng)等各種行業(yè)經(jīng)營(yíng)戶及投資戶潛在區(qū)域潛在區(qū)域：全國(guó)紅星美凱龍、月星、歐亞達(dá)、居然之家、宜家、東方家全國(guó)紅星美凱龍、月星、歐亞達(dá)、居然之家、宜家、東方家 園、好百年等經(jīng)營(yíng)戶及投資戶園、好百年等經(jīng)營(yíng)戶及投資戶客戶客戶資源區(qū)域資源區(qū)域：中英偉業(yè)幾萬(wàn)名客戶數(shù)據(jù)庫(kù)及上千家商戶資源及全國(guó)上中英偉業(yè)幾萬(wàn)名客戶數(shù)據(jù)庫(kù)及上千家商戶資源及全國(guó)上 百家分銷合作商百家分銷合作商難點(diǎn)：難點(diǎn)：對(duì)購(gòu)鋪有一定對(duì)購(gòu)鋪有一定的抵觸情緒。的抵觸情緒。購(gòu)鋪資金可以購(gòu)鋪資金可以運(yùn)營(yíng)多個(gè)店鋪，運(yùn)營(yíng)多個(gè)店鋪，資金流動(dòng)性受資金流動(dòng)性受影

24、響。影響。整體吸納整體吸納吸納吸納綜合業(yè)態(tài)經(jīng)銷商綜合業(yè)態(tài)經(jīng)銷商吸納具備行吸納具備行業(yè)眼光經(jīng)銷商業(yè)眼光經(jīng)銷商吸納老市場(chǎng)建吸納老市場(chǎng)建材業(yè)經(jīng)營(yíng)戶材業(yè)經(jīng)營(yíng)戶1 1、昆明本土家居建材城經(jīng)銷商、昆明本土家居建材城經(jīng)銷商2 2、昆明零散建材市場(chǎng)經(jīng)銷商、昆明零散建材市場(chǎng)經(jīng)銷商心理舉棋不定，具有抱團(tuán)心理，目前認(rèn)為項(xiàng)目地不在心理舉棋不定，具有抱團(tuán)心理，目前認(rèn)為項(xiàng)目地不在市區(qū)，并以銷售招商為主，如果能營(yíng)造昆明家居建材市區(qū)，并以銷售招商為主，如果能營(yíng)造昆明家居建材產(chǎn)業(yè)鏈與向南轉(zhuǎn)移的社會(huì)輿論，將使他們不得不進(jìn)入產(chǎn)業(yè)鏈與向南轉(zhuǎn)移的社會(huì)輿論，將使他們不得不進(jìn)入容納國(guó)際建材家居容納國(guó)際建材家居CBDCBD；針對(duì)昆明本土建材

25、家居綜合業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)不善之經(jīng)營(yíng)戶可針對(duì)昆明本土建材家居綜合業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)不善之經(jīng)營(yíng)戶可轉(zhuǎn)移至容納國(guó)際建材家居轉(zhuǎn)移至容納國(guó)際建材家居CBDCBD；陳舊老市場(chǎng)可能拆遷或轉(zhuǎn)型，經(jīng)營(yíng)檔次較低，可流向陳舊老市場(chǎng)可能拆遷或轉(zhuǎn)型，經(jīng)營(yíng)檔次較低，可流向容納國(guó)際建材家居容納國(guó)際建材家居CBDCBD，吸引具備戰(zhàn)略眼光的行業(yè)經(jīng)，吸引具備戰(zhàn)略眼光的行業(yè)經(jīng)營(yíng)者營(yíng)者本土各種家居城、建材城、老市場(chǎng)、新市場(chǎng)、搬遷市本土各種家居城、建材城、老市場(chǎng)、新市場(chǎng)、搬遷市場(chǎng)、整改市場(chǎng)等場(chǎng)、整改市場(chǎng)等客戶描述客戶描述經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)者2 2、特征、特征年齡：年齡：35-4535-45歲歲經(jīng)歷：本地區(qū)從事家居（建材）經(jīng)營(yíng)經(jīng)歷：本地區(qū)從事家居（建材）經(jīng)營(yíng)6-

26、106-10年年。經(jīng)驗(yàn)：經(jīng)驗(yàn)：2 2年以上年以上專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目周邊商業(yè)氣候及規(guī)劃熟悉對(duì)項(xiàng)目周邊商業(yè)氣候及規(guī)劃熟悉目的：目的：n增加營(yíng)業(yè)場(chǎng)所面積增加營(yíng)業(yè)場(chǎng)所面積n代理新品牌代理新品牌n加大市場(chǎng)占有率加大市場(chǎng)占有率客戶描述客戶描述昆明及周邊城市商圈昆明及周邊城市商圈昆明市商圈昆明市商圈晉寧縣商圈晉寧縣商圈1010公里半徑范圍，覆蓋人群？裝修客群？裝修消費(fèi)公里半徑范圍，覆蓋人群？裝修客群？裝修消費(fèi)2525公里半徑范圍，覆蓋人群？裝修客群？裝修消費(fèi)公里半徑范圍，覆蓋人群？裝修客群？裝修消費(fèi)7070公里半徑范圍，覆蓋人群？裝修客群？裝修消費(fèi)公里半徑范圍，覆蓋人群？裝修客群

27、？裝修消費(fèi)客戶描述客戶描述 昆明容納國(guó)際建材家居昆明容納國(guó)際建材家居CBDCBD購(gòu)鋪客群定購(gòu)鋪客群定位位自買投資者自買投資者50%50%自買自營(yíng)者自買自營(yíng)者40%40%炒鋪者炒鋪者 10%10%購(gòu)鋪客群定位購(gòu)鋪客群定位偶得客戶偶得客戶重要客戶重要客戶 核心客戶核心客戶u眼界開(kāi)闊的企業(yè)主（市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)）眼界開(kāi)闊的企業(yè)主（市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)）u擁有少量資金的保守型投資客（自買出租）擁有少量資金的保守型投資客（自買出租）u相關(guān)行業(yè)經(jīng)營(yíng)戶相關(guān)行業(yè)經(jīng)營(yíng)戶u區(qū)域外投資需求者區(qū)域外投資需求者 、炒鋪者、炒鋪者u品牌代理經(jīng)營(yíng)者（自買自營(yíng)）品牌代理經(jīng)營(yíng)者（自買自營(yíng)）u中產(chǎn)階層（自買出租的公務(wù)員、白領(lǐng)等）中產(chǎn)階層（

28、自買出租的公務(wù)員、白領(lǐng)等）u有富余資金的投資戶有富余資金的投資戶購(gòu)鋪客群定位購(gòu)鋪客群定位目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位-針對(duì)自買、自營(yíng)情況針對(duì)自買、自營(yíng)情況第一類第一類是建材家居經(jīng)銷商（需要鋪面較小）；是建材家居經(jīng)銷商（需要鋪面較小）；第二類第二類是批發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)者（所需鋪面較大）；是批發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)者（所需鋪面較大）；第三類第三類是特色品牌旗艦店行業(yè)經(jīng)營(yíng)者是特色品牌旗艦店行業(yè)經(jīng)營(yíng)者（所需鋪面因項(xiàng)目而異或是訂單式開(kāi)發(fā)銷售）（所需鋪面因項(xiàng)目而異或是訂單式開(kāi)發(fā)銷售）購(gòu)鋪客群定位購(gòu)鋪客群定位第一類第一類是昆明市區(qū)，周邊地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)投資戶和投資商；是昆明市區(qū)，周邊地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)投資戶和投資商；第二類第二類是中產(chǎn)

29、投資者；是中產(chǎn)投資者；第三類第三類是經(jīng)商戶投資后轉(zhuǎn)租者；是經(jīng)商戶投資后轉(zhuǎn)租者；第四類第四類是其他地域投資商。是其他地域投資商。目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位-針對(duì)自買，出租情況針對(duì)自買，出租情況購(gòu)鋪客群定位購(gòu)鋪客群定位投資價(jià)值投資價(jià)值物業(yè)的增值保值性物業(yè)的增值保值性每年的經(jīng)營(yíng)回報(bào)每年的經(jīng)營(yíng)回報(bào)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)性風(fēng)險(xiǎn)性每年盈利是多少？每年盈利是多少？經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)多大？經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)多大？五年后商鋪值多少錢？五年后商鋪值多少錢？【客戶心中的顧慮客戶心中的顧慮】【經(jīng)營(yíng)價(jià)值的表現(xiàn)形式經(jīng)營(yíng)價(jià)值的表現(xiàn)形式】經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)鋪關(guān)注點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)鋪關(guān)注點(diǎn)：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)環(huán)境勾畫(huà)、未來(lái)商業(yè)前景的分析，使客戶感知本項(xiàng)目的價(jià)值。通過(guò)對(duì)項(xiàng)

30、目經(jīng)營(yíng)環(huán)境勾畫(huà)、未來(lái)商業(yè)前景的分析，使客戶感知本項(xiàng)目的價(jià)值。整體商業(yè)環(huán)境如何？整體商業(yè)環(huán)境如何？經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)鋪關(guān)注點(diǎn)分析位經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)鋪關(guān)注點(diǎn)分析位投資價(jià)值投資價(jià)值物業(yè)的增值保值性物業(yè)的增值保值性每年的返租回報(bào)每年的返租回報(bào)收益率收益率風(fēng)險(xiǎn)性風(fēng)險(xiǎn)性每年實(shí)收的錢是多少？每年實(shí)收的錢是多少？是否能按時(shí)收租？是否能按時(shí)收租？五年后商鋪值多少錢？五年后商鋪值多少錢？【客戶心中的顧慮客戶心中的顧慮】【投資價(jià)值的表現(xiàn)形式投資價(jià)值的表現(xiàn)形式】純投資客戶關(guān)注點(diǎn)分析如下：純投資客戶關(guān)注點(diǎn)分析如下：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目增值保值性、收益率和風(fēng)險(xiǎn)性的分析，使客戶感知本項(xiàng)目的價(jià)值。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目增值保值性、收益率和風(fēng)險(xiǎn)性的分析，使客戶感知本

31、項(xiàng)目的價(jià)值。商鋪管理難度大不大？商鋪管理難度大不大？投資戶購(gòu)鋪關(guān)注點(diǎn)分析位投資戶購(gòu)鋪關(guān)注點(diǎn)分析位容納國(guó)際建材家居容納國(guó)際建材家居CBDCBD自買投資者自買投資者自買自營(yíng)者自買自營(yíng)者客群定位目標(biāo)客群定位目標(biāo)投資者為主投資者為主 自營(yíng)者為輔自營(yíng)者為輔保證商場(chǎng)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)環(huán)境保證商場(chǎng)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)環(huán)境也是對(duì)準(zhǔn)備自營(yíng)者的最大保障也是對(duì)準(zhǔn)備自營(yíng)者的最大保障掌握商場(chǎng)管理主動(dòng)權(quán)掌握商場(chǎng)管理主動(dòng)權(quán)購(gòu)鋪客群定位購(gòu)鋪客群定位原原 行行 業(yè)：業(yè)：小綜合商店、食雜店、商業(yè)拆遷戶、零散家居建材經(jīng)營(yíng)戶；性性 質(zhì)：質(zhì)：私營(yíng)企業(yè)、個(gè)人等；購(gòu)買模式：購(gòu)買模式：50以上按揭；客源構(gòu)成：客源構(gòu)成：昆明市及周邊城區(qū)商業(yè)投資者為主，及其他區(qū)域?yàn)?/p>

32、次；購(gòu)買動(dòng)機(jī)：購(gòu)買動(dòng)機(jī)：投資為主身份識(shí)別：身份識(shí)別：第一類是已經(jīng)進(jìn)入昆明同行業(yè)商鋪經(jīng)營(yíng)的投資者；第二類是周邊區(qū)縣投資商鋪或欲投資商鋪的投資者；第三類是規(guī)模商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者 第四類是有資金、有實(shí)力投資者 第五類是投機(jī)炒鋪者投資客群綜合描述投資客群綜合描述n純投資客：純投資客：占比占比50%50%商鋪出租收益商鋪出租收益具有投資行為的全客層具有投資行為的全客層n投資自營(yíng)客戶：投資自營(yíng)客戶：占比占比40%40%昆明現(xiàn)有該行業(yè)業(yè)主或經(jīng)營(yíng)業(yè)戶、昆明周邊城鎮(zhèn)該行業(yè)昆明現(xiàn)有該行業(yè)業(yè)主或經(jīng)營(yíng)業(yè)戶、昆明周邊城鎮(zhèn)該行業(yè)業(yè)業(yè) 主或經(jīng)營(yíng)業(yè)戶及建材家居行業(yè)老市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者。主或經(jīng)營(yíng)業(yè)戶及建材家居行業(yè)老市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者。n炒鋪者：炒鋪者

33、：占比占比10%10%預(yù)計(jì)在商鋪認(rèn)購(gòu)期，商鋪定價(jià)預(yù)計(jì)在商鋪認(rèn)購(gòu)期，商鋪定價(jià)5%10%5%10%比例預(yù)留價(jià)格上調(diào)空間，比例預(yù)留價(jià)格上調(diào)空間，以以 賺取市場(chǎng)人氣，借助市場(chǎng)炒手力量將商鋪價(jià)格炒高，最終實(shí)現(xiàn)大部分商鋪的價(jià)賺取市場(chǎng)人氣，借助市場(chǎng)炒手力量將商鋪價(jià)格炒高，最終實(shí)現(xiàn)大部分商鋪的價(jià) 格高位銷售（策略：低開(kāi)高走）。格高位銷售（策略：低開(kāi)高走）。購(gòu)鋪客群定位購(gòu)鋪客群定位我們用什么來(lái)征服投資者？我們用什么來(lái)征服投資者？容納國(guó)際建材家居容納國(guó)際建材家居CBDCBD集國(guó)際家居品牌展示和交易中心、國(guó)內(nèi)外創(chuàng)意新產(chǎn)品發(fā)布中心、東盟貿(mào)集國(guó)際家居品牌展示和交易中心、國(guó)內(nèi)外創(chuàng)意新產(chǎn)品發(fā)布中心、東盟貿(mào)易家居展銷中心、建

34、材家居易家居展銷中心、建材家居2.5產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)品檢驗(yàn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)中心產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)品檢驗(yàn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)中心和專利認(rèn)證中心、建材家居文化中心、建材家居產(chǎn)業(yè)升級(jí)基地、建材家和專利認(rèn)證中心、建材家居文化中心、建材家居產(chǎn)業(yè)升級(jí)基地、建材家居產(chǎn)業(yè)孵化器體的一站式泛亞建材家居集散基地（八大功能，八大優(yōu)勢(shì)）居產(chǎn)業(yè)孵化器體的一站式泛亞建材家居集散基地（八大功能，八大優(yōu)勢(shì)）賣點(diǎn)切入賣點(diǎn)切入n經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)品牌數(shù)量龐大經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)品牌數(shù)量龐大n物流成本低物流成本低n經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)集中度高，具備整體規(guī)模優(yōu)勢(shì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)集中度高，具備整體規(guī)模優(yōu)勢(shì)n整合昆明建材家居產(chǎn)業(yè)鏈之地標(biāo)性項(xiàng)目整合昆明建材家居產(chǎn)業(yè)鏈之地標(biāo)性項(xiàng)目n利于長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)發(fā)展優(yōu)

35、勢(shì)利于長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)發(fā)展優(yōu)勢(shì)n眾多的主力店、次主力店、品牌眾多的主力店、次主力店、品牌4S4S店，真正店，真正 的萬(wàn)商云集的萬(wàn)商云集利用產(chǎn)業(yè)化、集約化優(yōu)勢(shì)利用產(chǎn)業(yè)化、集約化優(yōu)勢(shì)形成西南地區(qū)家居建材業(yè)的形成西南地區(qū)家居建材業(yè)的航母平臺(tái)航母平臺(tái)本項(xiàng)目其他優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目其他優(yōu)勢(shì)其他優(yōu)勢(shì)其他優(yōu)勢(shì)容納國(guó)際要設(shè)定的計(jì)劃任務(wù)？容納國(guó)際要設(shè)定的計(jì)劃任務(wù)？20132013年要完成的銷售目標(biāo)？：年要完成的銷售目標(biāo)？：？招商目標(biāo)？招商目標(biāo)？所售面積分別是所售面積分別是？自持與出售的部分？自持與出售的部分？任務(wù)任務(wù)項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷策略商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是總額巨大的商品，且其購(gòu)買行為多為投資動(dòng)機(jī)，因而客商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是總額巨大的商品

36、，且其購(gòu)買行為多為投資動(dòng)機(jī)，因而客戶的投資、購(gòu)買行為需要經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的理性、比較、判斷的過(guò)程才能發(fā)生戶的投資、購(gòu)買行為需要經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的理性、比較、判斷的過(guò)程才能發(fā)生。挖掘項(xiàng)目的內(nèi)涵和賣點(diǎn)，從而更好地促進(jìn)感性判斷，增加目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目。挖掘項(xiàng)目的內(nèi)涵和賣點(diǎn)，從而更好地促進(jìn)感性判斷，增加目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的偏好，提升目標(biāo)市場(chǎng)中的附加值，并能提高在市場(chǎng)的知名度和美譽(yù)度，促的偏好，提升目標(biāo)市場(chǎng)中的附加值，并能提高在市場(chǎng)的知名度和美譽(yù)度，促進(jìn)商鋪銷售的順利進(jìn)行。具體的推廣應(yīng)遵循以下策略：進(jìn)商鋪銷售的順利進(jìn)行。具體的推廣應(yīng)遵循以下策略：引入具有重要戰(zhàn)略性意義的一線主力店及品牌商家策略，以帶動(dòng)行業(yè)商引入具有重要

37、戰(zhàn)略性意義的一線主力店及品牌商家策略，以帶動(dòng)行業(yè)商家的購(gòu)買、投資者的青睞、以外阜客戶投資為噱頭、以本地市場(chǎng)客戶需求為家的購(gòu)買、投資者的青睞、以外阜客戶投資為噱頭、以本地市場(chǎng)客戶需求為重點(diǎn)目標(biāo)，形成以外壓內(nèi)，以內(nèi)促外，從而實(shí)現(xiàn)銷售的順利進(jìn)行。重點(diǎn)目標(biāo)，形成以外壓內(nèi)，以內(nèi)促外，從而實(shí)現(xiàn)銷售的順利進(jìn)行。營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略首要首要的重點(diǎn)就是以東盟建材家居總部基地?zé)o限的價(jià)值提升該項(xiàng)目的的重點(diǎn)就是以東盟建材家居總部基地?zé)o限的價(jià)值提升該項(xiàng)目的有限的價(jià)值，在統(tǒng)一推廣形象的基礎(chǔ)上，利用各種媒體手段，對(duì)目有限的價(jià)值，在統(tǒng)一推廣形象的基礎(chǔ)上，利用各種媒體手段，對(duì)目標(biāo)客戶精準(zhǔn)投放，使他們對(duì)物業(yè)形成良好的主觀軟價(jià)值認(rèn)同。

38、標(biāo)客戶精準(zhǔn)投放，使他們對(duì)物業(yè)形成良好的主觀軟價(jià)值認(rèn)同。其次其次，結(jié)合媒體的相應(yīng)特點(diǎn)和容納國(guó)際建材家居，結(jié)合媒體的相應(yīng)特點(diǎn)和容納國(guó)際建材家居CBD自身的特質(zhì)，自身的特質(zhì)，通過(guò)遞進(jìn)式的、立體式媒體組合，產(chǎn)生良好的廣告認(rèn)知和高覆蓋率通過(guò)遞進(jìn)式的、立體式媒體組合，產(chǎn)生良好的廣告認(rèn)知和高覆蓋率的效果。（有選擇性、計(jì)劃性的推廣）的效果。（有選擇性、計(jì)劃性的推廣）再次再次，利用廣告的持續(xù)發(fā)布和點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營(yíng)銷模式，實(shí)現(xiàn)潛在客戶從欣，利用廣告的持續(xù)發(fā)布和點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營(yíng)銷模式，實(shí)現(xiàn)潛在客戶從欣賞到信任再到最終達(dá)成投資、購(gòu)買的一個(gè)過(guò)程。（主要指大的營(yíng)銷賞到信任再到最終達(dá)成投資、購(gòu)買的一個(gè)過(guò)程。（主要指大的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)）節(jié)點(diǎn)）營(yíng)銷

39、策略營(yíng)銷策略項(xiàng)目入市項(xiàng)目入市入市入市【具備條件具備條件】（屆時(shí)推出認(rèn)籌）（屆時(shí)推出認(rèn)籌）正式開(kāi)盤(pán)前兩個(gè)月左右，項(xiàng)目工程進(jìn)度正常。廣告出街最大限度積累意向客戶 主力店招商確定，投資商家意向性明確。前期推廣宣傳取得一定成效，項(xiàng)目在本地或外埠產(chǎn)生強(qiáng)大影響力。營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略入市原則入市原則 入市不能隨意圈定，入市時(shí)機(jī)方式把握得好，才能產(chǎn)生好的銷售開(kāi)局。而“良好的開(kāi)始是成功的一半”，故容納國(guó)際建材家居CBD何時(shí)入市，應(yīng)遵循以下原則：【準(zhǔn)備充分入市準(zhǔn)備充分入市】我們要避免為某種偏好入市或?yàn)槿胧卸胧小Ｔ陧?xiàng)目規(guī)劃與定位沒(méi)確定、市場(chǎng)動(dòng)向沒(méi)有清楚的把握、銷售工具不齊備、內(nèi)外包裝不到位的狀況下入市，銷售及招商前

40、景將是黯淡的。營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略【無(wú)造勢(shì)不入市無(wú)造勢(shì)不入市】業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)：業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)：“無(wú)造勢(shì)即無(wú)市場(chǎng)無(wú)造勢(shì)即無(wú)市場(chǎng)”，為了盡快引起市場(chǎng)的關(guān)注，故入市，為了盡快引起市場(chǎng)的關(guān)注，故入市準(zhǔn)備時(shí)間再短也不能忽略造勢(shì)，而且還要費(fèi)盡心機(jī)地造好勢(shì)。特別是對(duì)于準(zhǔn)備時(shí)間再短也不能忽略造勢(shì)，而且還要費(fèi)盡心機(jī)地造好勢(shì)。特別是對(duì)于容納國(guó)際建材家居容納國(guó)際建材家居CBD商業(yè)項(xiàng)目的屬性來(lái)說(shuō)，入市前的造勢(shì)是必須的、商業(yè)項(xiàng)目的屬性來(lái)說(shuō)，入市前的造勢(shì)是必須的、不可或缺的，而且要達(dá)到一定的熱度。不可或缺的，而且要達(dá)到一定的熱度。【有控制地入市有控制地入市】根據(jù)工程進(jìn)度、價(jià)格策略、銷售導(dǎo)向等分期分批有節(jié)奏地向市場(chǎng)推出產(chǎn)品，根據(jù)工

41、程進(jìn)度、價(jià)格策略、銷售導(dǎo)向等分期分批有節(jié)奏地向市場(chǎng)推出產(chǎn)品，避免一擁而上，好鋪迅速被搶盡、劣鋪積壓的局面，實(shí)現(xiàn)均衡、有序的銷避免一擁而上，好鋪迅速被搶盡、劣鋪積壓的局面，實(shí)現(xiàn)均衡、有序的銷售目標(biāo)。避免出現(xiàn)量大或市場(chǎng)原因銷售不暢的情況下，項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷的局售目標(biāo)。避免出現(xiàn)量大或市場(chǎng)原因銷售不暢的情況下，項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷的局面面即嚴(yán)格科學(xué)的銷控。即嚴(yán)格科學(xué)的銷控。營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略中英偉業(yè)營(yíng)銷指導(dǎo)思想：中英偉業(yè)營(yíng)銷指導(dǎo)思想：商業(yè)地產(chǎn)的操作必須遵循商業(yè)規(guī)律商業(yè)地產(chǎn)的操作必須遵循商業(yè)規(guī)律“旺場(chǎng)必先旺勢(shì)旺場(chǎng)必先旺勢(shì)”，前，前期炒作一定要充分，達(dá)到沸點(diǎn)再銷售；商業(yè)的銷售與住宅期炒作一定要充分，達(dá)到沸點(diǎn)再銷售；商業(yè)

42、的銷售與住宅的銷售最大不同點(diǎn)在于的銷售最大不同點(diǎn)在于“短、平、快短、平、快”的節(jié)奏；的節(jié)奏；結(jié)合受眾結(jié)合受眾群體的特點(diǎn)，做有效的營(yíng)銷。群體的特點(diǎn)，做有效的營(yíng)銷。營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略 房地產(chǎn)營(yíng)銷最講究營(yíng)銷過(guò)程的連貫性，主張?jiān)谝粋€(gè)相對(duì)集中的時(shí)房地產(chǎn)營(yíng)銷最講究營(yíng)銷過(guò)程的連貫性，主張?jiān)谝粋€(gè)相對(duì)集中的時(shí)間段內(nèi)制造一個(gè)銷售高潮。考慮到本項(xiàng)目的現(xiàn)狀，中英偉業(yè)建議項(xiàng)目間段內(nèi)制造一個(gè)銷售高潮。考慮到本項(xiàng)目的現(xiàn)狀，中英偉業(yè)建議項(xiàng)目應(yīng)確定工程進(jìn)度計(jì)劃，以確定推出市場(chǎng)的時(shí)間。應(yīng)確定工程進(jìn)度計(jì)劃，以確定推出市場(chǎng)的時(shí)間。合理把握項(xiàng)目營(yíng)銷工作要點(diǎn)及時(shí)間點(diǎn)，制定項(xiàng)目階段性戰(zhàn)略工作合理把握項(xiàng)目營(yíng)銷工作要點(diǎn)及時(shí)間點(diǎn)，制定項(xiàng)目階段性戰(zhàn)

43、略工作計(jì)劃，針對(duì)計(jì)劃，針對(duì)2013年需重新開(kāi)展的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和開(kāi)盤(pán)，需完成項(xiàng)目的成年需重新開(kāi)展的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和開(kāi)盤(pán)，需完成項(xiàng)目的成功亮相入市，實(shí)現(xiàn)品牌落地，充分蓄水，建設(shè)具有高效做戰(zhàn)能力的銷功亮相入市，實(shí)現(xiàn)品牌落地，充分蓄水，建設(shè)具有高效做戰(zhàn)能力的銷售隊(duì)伍，大處著眼，小處著手，對(duì)各階段的工作目標(biāo)以及工作安排與售隊(duì)伍，大處著眼，小處著手，對(duì)各階段的工作目標(biāo)以及工作安排與統(tǒng)籌等高效、高質(zhì)量完成。統(tǒng)籌等高效、高質(zhì)量完成。營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略本項(xiàng)目營(yíng)銷的關(guān)鍵，在于跳出一般競(jìng)爭(zhēng)的層面，避免拼地段、拼價(jià)格、拼包裝，而應(yīng)以“商業(yè)理念出容納國(guó)際”和“項(xiàng)目投資價(jià)值領(lǐng)跑昆明”的高度和眼界俯視一切，才能跳出競(jìng)爭(zhēng)圈，拉開(kāi)與其他項(xiàng)

44、目的距離，即跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，找到目標(biāo)客戶接受的說(shuō)話方式與推廣手法。從而拋棄競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手姿態(tài)、營(yíng)造差異化的市場(chǎng)環(huán)境，贏得目標(biāo)客戶（位于城市人口結(jié)構(gòu)上層群體）的認(rèn)同與投資。先造勢(shì)，再入市；先溝通，再銷售。先造勢(shì)，再入市；先溝通，再銷售。營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略【節(jié)奏分析節(jié)奏分析】策略制定及籌備期是正式入市前的市場(chǎng)預(yù)熱，為正式銷售的蓄水蓄勢(shì)；原因在于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，營(yíng)銷的難度在于項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)和賣場(chǎng)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)、而推廣的調(diào)性要精準(zhǔn)，不一定做全方位的推廣面市的姿態(tài)、給市場(chǎng)的形象一定要高。正式入市后，營(yíng)銷推廣的目的是蓄水蓄勢(shì)，關(guān)鍵在于“炒”，在開(kāi)盤(pán)前力爭(zhēng)連續(xù)形成兩波認(rèn)購(gòu)高潮，一波比一波激烈、一波比一波豐富。開(kāi)盤(pán)日活動(dòng)將是全城矚目

45、的焦點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)“開(kāi)盤(pán)三天時(shí)間不對(duì)外售鋪，只辦理VIP客戶購(gòu)鋪，開(kāi)盤(pán)應(yīng)引起行業(yè)及全城全省轟動(dòng)。（舉例）對(duì)于猶豫客戶、潛在客戶以及老客戶聯(lián)系的新客戶，定期組織階段性說(shuō)明會(huì)和項(xiàng)目推介會(huì)，或某一PR活動(dòng)、SP活動(dòng)，以階段戰(zhàn)役達(dá)成成功率。營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略【節(jié)奏說(shuō)明節(jié)奏說(shuō)明】本項(xiàng)目的重點(diǎn)是商鋪的銷售與招商，因此應(yīng)在內(nèi)容上偏重于本項(xiàng)目的重點(diǎn)是商鋪的銷售與招商，因此應(yīng)在內(nèi)容上偏重于商業(yè)的解讀；但絕不是忽略其他產(chǎn)品，更不能忽視項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。商業(yè)的解讀；但絕不是忽略其他產(chǎn)品，更不能忽視項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。以上營(yíng)銷是一個(gè)系統(tǒng)的、環(huán)環(huán)相扣的過(guò)程，營(yíng)銷工作應(yīng)與項(xiàng)以上營(yíng)銷是一個(gè)系統(tǒng)的、環(huán)環(huán)相扣的過(guò)程，營(yíng)銷工作應(yīng)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)工作緊密聯(lián)

46、系，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整和安排目開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)工作緊密聯(lián)系，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整和安排營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略【策略策略】策略制定是正式入市前的市場(chǎng)預(yù)熱，為正式推廣前的蓄水蓄勢(shì)；推廣的策略制定是正式入市前的市場(chǎng)預(yù)熱，為正式推廣前的蓄水蓄勢(shì)；推廣的原因在于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，推廣的難度在于項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)和賣場(chǎng)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)、現(xiàn)在原因在于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，推廣的難度在于項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)和賣場(chǎng)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)、現(xiàn)在項(xiàng)目尚不能動(dòng)工；推廣的調(diào)性是隱性推廣，不做全方位的推廣，面市的項(xiàng)目尚不能動(dòng)工；推廣的調(diào)性是隱性推廣，不做全方位的推廣，面市的姿態(tài)、給市場(chǎng)的形象一定要高。姿態(tài)、給市場(chǎng)的形象一定要高。【營(yíng)銷目的營(yíng)銷目的】按正常項(xiàng)目推廣手法來(lái)評(píng)估，項(xiàng)目在不具備條件

47、的基礎(chǔ)上硬性推廣，效按正常項(xiàng)目推廣手法來(lái)評(píng)估，項(xiàng)目在不具備條件的基礎(chǔ)上硬性推廣，效果會(huì)適得其反；因此，在策略期及籌備期即開(kāi)始做隱性營(yíng)銷推廣，在市果會(huì)適得其反；因此，在策略期及籌備期即開(kāi)始做隱性營(yíng)銷推廣，在市場(chǎng)上首先建立起項(xiàng)目的知名度和輪廓，至少在業(yè)內(nèi)有傳播力和影響力，場(chǎng)上首先建立起項(xiàng)目的知名度和輪廓，至少在業(yè)內(nèi)有傳播力和影響力，通過(guò)與招商客戶的深度訪談，讓經(jīng)營(yíng)者和投資者由關(guān)注到渴望擁有。通過(guò)與招商客戶的深度訪談，讓經(jīng)營(yíng)者和投資者由關(guān)注到渴望擁有。營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略銷售銷售傳播傳播銷售推廣期銷售推廣期強(qiáng)勢(shì)推廣期強(qiáng)勢(shì)推廣期策略籌備期策略籌備期調(diào)整推廣期調(diào)整推廣期入市推廣入市推廣期期銷售曲線與廣告?zhèn)鞑?/p>

48、關(guān)系圖銷售曲線與廣告?zhèn)鞑リP(guān)系圖營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略中英營(yíng)銷法則：中英營(yíng)銷法則：商鋪定價(jià)及價(jià)格策略商鋪定價(jià)及價(jià)格策略價(jià)格定位價(jià)格定位定價(jià)原側(cè)：定價(jià)原側(cè)：我司按照我司按照市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法和地區(qū)和地區(qū)物業(yè)增值物業(yè)增值兩方面考慮制定銷售價(jià)格兩方面考慮制定銷售價(jià)格p商鋪定價(jià)原側(cè)：商鋪定價(jià)原側(cè)：1 1、按照商鋪的、按照商鋪的位置、面積、開(kāi)間、樓層、業(yè)態(tài)分類、經(jīng)營(yíng)品種位置、面積、開(kāi)間、樓層、業(yè)態(tài)分類、經(jīng)營(yíng)品種/檔次檔次等等要素要素 2 2、按照、按照租金收益及商鋪增值租金收益及商鋪增值因素的參照原則因素的參照原則定價(jià)策略定價(jià)策略紅星美凱龍濟(jì)南店租金水平紅星美凱龍濟(jì)南店租金水平5 5元元/天天/平平紅星美凱龍

49、杭州店租金水平紅星美凱龍杭州店租金水平7 7元元/天天/平平紅星美凱龍重慶店租金水平紅星美凱龍重慶店租金水平6 6元元/天天/平平全國(guó)三市主力店租金水平參考全國(guó)三市主力店租金水平參考定價(jià)策略定價(jià)策略價(jià)格調(diào)整策略：價(jià)格調(diào)整策略：p低開(kāi)高走低開(kāi)高走 按照昆明附近同類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格制定公開(kāi)發(fā)售價(jià)格，按照市政按照昆明附近同類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格制定公開(kāi)發(fā)售價(jià)格，按照市政工程、工程進(jìn)度、營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)、旺銷等的利好不斷提升價(jià)格。工程、工程進(jìn)度、營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)、旺銷等的利好不斷提升價(jià)格。p小步快走，快速拉高小步快走，快速拉高 按照項(xiàng)目的貨量，逐批推出市場(chǎng)，按照銷售量越高，小幅提升價(jià)格，按照項(xiàng)目的貨量，逐批推出市場(chǎng)，

50、按照銷售量越高，小幅提升價(jià)格，這樣能給投資者和經(jīng)營(yíng)者較強(qiáng)的緊迫感，從而在保證預(yù)期售價(jià)的情況下達(dá)到這樣能給投資者和經(jīng)營(yíng)者較強(qiáng)的緊迫感，從而在保證預(yù)期售價(jià)的情況下達(dá)到快速銷售的目的。快速銷售的目的。定價(jià)策略定價(jià)策略項(xiàng)目推廣及策略項(xiàng)目推廣及策略樹(shù)立項(xiàng)目良好的市場(chǎng)形象，提升產(chǎn)品的附加值。樹(shù)立項(xiàng)目良好的市場(chǎng)形象，提升產(chǎn)品的附加值。將賣點(diǎn)有效傳達(dá)給目標(biāo)市場(chǎng)，樹(shù)立目標(biāo)受眾的投資、購(gòu)買、經(jīng)營(yíng)信將賣點(diǎn)有效傳達(dá)給目標(biāo)市場(chǎng)，樹(shù)立目標(biāo)受眾的投資、購(gòu)買、經(jīng)營(yíng)信心；心；使目標(biāo)市場(chǎng)的受眾群體對(duì)本項(xiàng)目形成投資、購(gòu)買偏好。使目標(biāo)市場(chǎng)的受眾群體對(duì)本項(xiàng)目形成投資、購(gòu)買偏好。促進(jìn)商鋪的良好銷售，實(shí)現(xiàn)較高的回報(bào)收益率促進(jìn)商鋪的良好銷售

51、，實(shí)現(xiàn)較高的回報(bào)收益率；以項(xiàng)目為依托，為；以項(xiàng)目為依托，為發(fā)展商樹(shù)立良好的品牌形象。發(fā)展商樹(shù)立良好的品牌形象。一、項(xiàng)目推廣目標(biāo)一、項(xiàng)目推廣目標(biāo)推廣策略推廣策略推廣范圍：推廣范圍：在本地推廣的同時(shí)，亦視在本地推廣的同時(shí)，亦視時(shí)機(jī)向市外推廣，時(shí)機(jī)向市外推廣，將昆明將昆明周邊做為推廣的外延。以周邊做為推廣的外延。以主力店為引爆，引起商家主力店為引爆，引起商家的共鳴。的共鳴。容納國(guó)際容納國(guó)際CBDCBD貴陽(yáng)貴陽(yáng)成都成都重慶重慶引起商家的共鳴，促動(dòng)招商（中小商家）投資引起商家的共鳴，促動(dòng)招商（中小商家）投資推廣策略推廣策略西安西安二、項(xiàng)目推廣思路二、項(xiàng)目推廣思路1 1、商鋪總額大，購(gòu)買行為多為投資動(dòng)機(jī)，

52、因而客戶的投資、購(gòu)買行為、商鋪總額大，購(gòu)買行為多為投資動(dòng)機(jī)，因而客戶的投資、購(gòu)買行為需要經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的理性、比較判斷過(guò)程才能發(fā)生需要經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的理性、比較判斷過(guò)程才能發(fā)生,因此推廣要循序漸因此推廣要循序漸進(jìn)，虛實(shí)結(jié)合。進(jìn)，虛實(shí)結(jié)合。2 2、目前客戶的可選擇投資面十分豐富、目前客戶的可選擇投資面十分豐富,在購(gòu)買行為發(fā)生的一剎那在購(gòu)買行為發(fā)生的一剎那,起起到?jīng)Q定性作用的因素是理性分析基礎(chǔ)上的感性判斷到?jīng)Q定性作用的因素是理性分析基礎(chǔ)上的感性判斷,而不只是理性分而不只是理性分析本身，析本身，因此推廣要因勢(shì)利導(dǎo)，靈活機(jī)動(dòng)。因此推廣要因勢(shì)利導(dǎo)，靈活機(jī)動(dòng)。推廣策略推廣策略在推廣上應(yīng)努力在推廣上應(yīng)努力挖掘項(xiàng)

53、目的內(nèi)涵和賣點(diǎn)挖掘項(xiàng)目的內(nèi)涵和賣點(diǎn)，從而更好地促進(jìn)感性判斷，從而更好地促進(jìn)感性判斷，增加目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的偏好，提升容納國(guó)際建材家居增加目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的偏好，提升容納國(guó)際建材家居CBDCBD目標(biāo)市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)中的附加值，并能提高容納國(guó)際在市場(chǎng)的知名度和美譽(yù)度，促進(jìn)商中的附加值，并能提高容納國(guó)際在市場(chǎng)的知名度和美譽(yù)度，促進(jìn)商鋪銷售及招商的順利進(jìn)行。鋪銷售及招商的順利進(jìn)行。拉動(dòng)商鋪銷售拉動(dòng)商鋪銷售促動(dòng)招商促動(dòng)招商知名度知名度美譽(yù)度美譽(yù)度挖掘項(xiàng)目的挖掘項(xiàng)目的內(nèi)涵和賣點(diǎn)內(nèi)涵和賣點(diǎn)項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目推廣策略推廣策略推廣策略三三、推廣戰(zhàn)術(shù)推廣戰(zhàn)術(shù)1、點(diǎn)、線、面立體媒體網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)勢(shì)打壓，形成市場(chǎng)熱點(diǎn)高效的媒體組合拳沖

54、擊市場(chǎng)，贏在起跑線。2、全方位的市場(chǎng)圍剿建立寵大客戶群體，通過(guò)高效營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)針對(duì)各類投資客進(jìn)行思想洗腦，強(qiáng)化賣點(diǎn)、增強(qiáng)客戶的投資信心。3、樹(shù)立項(xiàng)目企業(yè)品牌。品牌驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)！4、大面積撒網(wǎng)捕魚(yú)，小范圍阻擊有效客群！5、市場(chǎng)恐慌，請(qǐng)君入甕推廣策略推廣策略推廣操作策略推廣操作策略遵循遵循“大氣大氣尊祟尊祟巔峰巔峰”的廣告調(diào)性，容納國(guó)際建材家居的廣告調(diào)性，容納國(guó)際建材家居CBDCBD的廣告的廣告訴求應(yīng)從訴求應(yīng)從“點(diǎn)點(diǎn)”到到“線線”再到再到“面面”，展開(kāi)宣傳攻勢(shì)，展開(kāi)宣傳攻勢(shì)，以報(bào)紙、電視等大，以報(bào)紙、電視等大眾媒體鋪開(kāi)眾媒體鋪開(kāi)“面面”，以，以DMDM、現(xiàn)場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)POPPOP、工地、銷售中心、樣板房等實(shí)現(xiàn)

55、、工地、銷售中心、樣板房等實(shí)現(xiàn)“點(diǎn)點(diǎn)”的突破，沿著的突破，沿著“容納國(guó)際賣的不僅是鋪位，而是一顆真實(shí)世界中的搖錢樹(shù)容納國(guó)際賣的不僅是鋪位，而是一顆真實(shí)世界中的搖錢樹(shù)”這一思想，來(lái)鋪開(kāi)各個(gè)階段的廣告宣傳。這樣的廣告風(fēng)格（說(shuō)話風(fēng)格），這一思想，來(lái)鋪開(kāi)各個(gè)階段的廣告宣傳。這樣的廣告風(fēng)格（說(shuō)話風(fēng)格），正好切中本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的心理特征：高額穩(wěn)定的回報(bào)（無(wú)論是投資者還正好切中本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的心理特征：高額穩(wěn)定的回報(bào)（無(wú)論是投資者還是經(jīng)營(yíng)者），迎合消費(fèi)受眾群體對(duì)現(xiàn)代商業(yè)文明的追求。是經(jīng)營(yíng)者），迎合消費(fèi)受眾群體對(duì)現(xiàn)代商業(yè)文明的追求。推廣策略推廣策略推廣核心推廣核心現(xiàn)現(xiàn)代代新新穎穎外外立立面面大大型國(guó)際中央商務(wù)

56、區(qū)型國(guó)際中央商務(wù)區(qū)超超大、大、超超高高展展廳廳專專業(yè)業(yè)而而體體貼貼的的運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理東東盟盟自自由由貿(mào)貿(mào)易易區(qū)區(qū)商商蘊(yùn)蘊(yùn)幾幾萬(wàn)萬(wàn)家家經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)商商戶戶的的人人脈脈巨巨型型商商業(yè)業(yè)地地標(biāo)標(biāo)先先進(jìn)、進(jìn)、科科學(xué)學(xué)的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃300300萬(wàn)萬(wàn)方方專專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)群群容納國(guó)際建材家居容納國(guó)際建材家居CBD-大西南建材家居的航母大西南建材家居的航母開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)雄雄厚厚資資金金實(shí)實(shí)力力超大商業(yè)運(yùn)營(yíng)體超大商業(yè)運(yùn)營(yíng)體商脈背景商脈背景新型創(chuàng)富引擎新型創(chuàng)富引擎 再現(xiàn)財(cái)富新領(lǐng)域再現(xiàn)財(cái)富新領(lǐng)域推廣策略推廣策略賣點(diǎn)分析賣點(diǎn)分析文化：古滇文化孕育容納底蘊(yùn)文化：古滇文化孕育容納底蘊(yùn)位置：城市發(fā)展機(jī)遇，東盟核心貿(mào)易

57、區(qū)，城市向南轉(zhuǎn)移，泛亞商貿(mào)專業(yè)市場(chǎng)群位置：城市發(fā)展機(jī)遇，東盟核心貿(mào)易區(qū)，城市向南轉(zhuǎn)移，泛亞商貿(mào)專業(yè)市場(chǎng)群業(yè)態(tài)：幾百家品牌主力店入駐容納國(guó)際建材家居業(yè)態(tài)：幾百家品牌主力店入駐容納國(guó)際建材家居CBD規(guī)劃：產(chǎn)品硬件水平高，規(guī)劃科學(xué)性規(guī)劃：產(chǎn)品硬件水平高，規(guī)劃科學(xué)性規(guī)模：規(guī)模：150萬(wàn)方泛亞建材家居集散基地，大西南建材家居產(chǎn)業(yè)地標(biāo)性項(xiàng)目萬(wàn)方泛亞建材家居集散基地，大西南建材家居產(chǎn)業(yè)地標(biāo)性項(xiàng)目政策：省、市、區(qū)三級(jí)政府重點(diǎn)項(xiàng)目政策：省、市、區(qū)三級(jí)政府重點(diǎn)項(xiàng)目推廣策略推廣策略城 市 資 本 時(shí) 代 的 商 業(yè) 領(lǐng) 航 者城 市 資 本 時(shí) 代 的 商 業(yè) 領(lǐng) 航 者核心價(jià)值核心價(jià)值推廣策略推廣策略項(xiàng)目招商及運(yùn)

58、營(yíng)管理項(xiàng)目招商及運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目成功銷售的中場(chǎng)發(fā)動(dòng)機(jī)項(xiàng)目成功銷售的中場(chǎng)發(fā)動(dòng)機(jī)應(yīng)采用什么樣應(yīng)采用什么樣的推售節(jié)奏？的推售節(jié)奏？項(xiàng)目市場(chǎng)形象如項(xiàng)目市場(chǎng)形象如何統(tǒng)一鮮明？何統(tǒng)一鮮明？日后如何運(yùn)營(yíng)日后如何運(yùn)營(yíng)？如何招商？如何招商？市場(chǎng)是什么形勢(shì)？市場(chǎng)是什么形勢(shì)？項(xiàng)目是什么形態(tài)？項(xiàng)目是什么形態(tài)？概念做什么？概念做什么？中英觀點(diǎn)：中英觀點(diǎn)：招商運(yùn)營(yíng)是項(xiàng)目成功銷售的左膀右臂，是項(xiàng)目最終成敗的核心中的核心招商運(yùn)營(yíng)是項(xiàng)目成功銷售的左膀右臂，是項(xiàng)目最終成敗的核心中的核心運(yùn)營(yíng)管理的作用運(yùn)營(yíng)管理的作用運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值

59、提升的源泉。源泉。現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)上。態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)上。不能統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)逐漸從不能統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)逐漸從“商業(yè)管理商業(yè)管理”蛻變成蛻變成“物業(yè)管物業(yè)管理理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。中英偉業(yè)在中國(guó)十余年操盤(pán)商業(yè)地產(chǎn)，能成功清盤(pán)每一個(gè)所服務(wù)之項(xiàng)目，中英偉業(yè)在中國(guó)十余年操盤(pán)商業(yè)地產(chǎn)，能成功清盤(pán)每一個(gè)所服務(wù)之項(xiàng)目，最大的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是深懂招商與運(yùn)營(yíng)，在

60、操盤(pán)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，一般最大的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是深懂招商與運(yùn)營(yíng)，在操盤(pán)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，一般都是招商與銷售同步拿下，同步進(jìn)行。都是招商與銷售同步拿下，同步進(jìn)行。招商運(yùn)營(yíng)招商運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心，是商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉，運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心，是商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉，是投資者的利益得到最大體現(xiàn)的保障。是投資者的利益得到最大體現(xiàn)的保障。商業(yè)管理公司的介入不僅有利于布局的合理性，更重要的是對(duì)周邊業(yè)態(tài)的商業(yè)管理公司的介入不僅有利于布局的合理性，更重要的是對(duì)周邊業(yè)態(tài)的考察，也就是對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)前景的準(zhǔn)確判斷，看準(zhǔn)需求的空白點(diǎn)，這是需要考察，也就是對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)前景的準(zhǔn)確判斷，

61、看準(zhǔn)需求的空白點(diǎn)，這是需要靠有資歷深厚、豐富實(shí)戰(zhàn)型的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司來(lái)掌控。靠有資歷深厚、豐富實(shí)戰(zhàn)型的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司來(lái)掌控。運(yùn)營(yíng)管理作用運(yùn)營(yíng)管理作用中英偉業(yè)專做商業(yè)地產(chǎn)，最擅長(zhǎng)的就是商業(yè)大盤(pán)全程營(yíng)銷中英偉業(yè)專做商業(yè)地產(chǎn)，最擅長(zhǎng)的就是商業(yè)大盤(pán)全程營(yíng)銷招商運(yùn)營(yíng)招商運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理作用運(yùn)營(yíng)管理作用 很多商業(yè)項(xiàng)目存在為招商而招商的傾向，為銷售而銷售，很多不專業(yè)的代理公司，很多商業(yè)項(xiàng)目存在為招商而招商的傾向，為銷售而銷售，很多不專業(yè)的代理公司，很多搞住宅的代理及廣告公司，缺乏專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)知識(shí)，商戶組合缺乏競(jìng)爭(zhēng)力和協(xié)調(diào)性，很多搞住宅的代理及廣告公司，缺乏專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)知識(shí)，商戶組合缺乏競(jìng)爭(zhēng)力和協(xié)調(diào)性，不能全面

62、考慮商戶的組合，為未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理埋下了隱患。在經(jīng)營(yíng)中，業(yè)主和使用人缺不能全面考慮商戶的組合，為未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理埋下了隱患。在經(jīng)營(yíng)中，業(yè)主和使用人缺乏經(jīng)營(yíng)理念，缺乏商業(yè)的準(zhǔn)確定位，造成商業(yè)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有特色，給人乏經(jīng)營(yíng)理念，缺乏商業(yè)的準(zhǔn)確定位，造成商業(yè)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有特色，給人“千店一面千店一面”的感覺(jué)，的感覺(jué)，缺乏對(duì)顧客的吸引力。諸多商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)缺乏對(duì)顧客的吸引力。諸多商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)“開(kāi)盤(pán)時(shí)火爆，開(kāi)業(yè)時(shí)冷清開(kāi)盤(pán)時(shí)火爆，開(kāi)業(yè)時(shí)冷清”的現(xiàn)象，商場(chǎng)給人的現(xiàn)象，商場(chǎng)給人以蕭條冷清的感覺(jué)，顧客像看畫(huà)展一樣瀏覽各個(gè)店鋪，光顧的人不多，買東西的就更少以蕭條冷清的感覺(jué)，顧客像看畫(huà)展一樣瀏覽各個(gè)店鋪，光顧的人不多，買東西的就更少

63、了。客流量不旺，致使商業(yè)物業(yè)中的商戶像走馬燈一樣地更換，使顧客難以產(chǎn)生信任感，了。客流量不旺，致使商業(yè)物業(yè)中的商戶像走馬燈一樣地更換，使顧客難以產(chǎn)生信任感，更何況本案更何況本案150150萬(wàn)方的項(xiàng)目體量，只有通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理上培養(yǎng)顧客忠誠(chéng)度，強(qiáng)化消費(fèi)者消萬(wàn)方的項(xiàng)目體量，只有通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理上培養(yǎng)顧客忠誠(chéng)度，強(qiáng)化消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣，保持業(yè)態(tài)活力，擴(kuò)大影響力，才能實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商與經(jīng)營(yíng)戶的雙贏。費(fèi)習(xí)慣，保持業(yè)態(tài)活力，擴(kuò)大影響力，才能實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商與經(jīng)營(yíng)戶的雙贏。中英觀點(diǎn)：跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)中英觀點(diǎn)：跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)招商運(yùn)營(yíng)招商運(yùn)營(yíng)因此，中英建議本項(xiàng)目的招商基本理念是：“先做人氣、再做生意、快速旺場(chǎng)、長(zhǎng)期發(fā)展先做人氣、再做生意

64、、快速旺場(chǎng)、長(zhǎng)期發(fā)展”具體操作：有效地搭配好主力店合理地導(dǎo)入次主力店組合實(shí)力商戶引進(jìn)大型主力店大型主力店項(xiàng)目一期必須營(yíng)造好商業(yè)氛圍，吸納住人流。招商及招商管理招商及招商管理本項(xiàng)目未來(lái)一期開(kāi)業(yè)后，至少需培育本項(xiàng)目未來(lái)一期開(kāi)業(yè)后，至少需培育3年左右。銷售與自持各占年左右。銷售與自持各占50%，一期，一期招商運(yùn)營(yíng)成功，直接決定后續(xù)產(chǎn)品銷售成功與否，中英考慮的是如何在與招商運(yùn)營(yíng)成功，直接決定后續(xù)產(chǎn)品銷售成功與否，中英考慮的是如何在與工程同步、開(kāi)發(fā)商配合的條件下將工程同步、開(kāi)發(fā)商配合的條件下將150萬(wàn)方整體可售的物業(yè)兩至三年清盤(pán)萬(wàn)方整體可售的物業(yè)兩至三年清盤(pán)收官收官招商運(yùn)營(yíng)招商運(yùn)營(yíng)招商對(duì)象研究招商對(duì)象研

65、究大型商戶目標(biāo)市場(chǎng)鎖定：大型商戶目標(biāo)市場(chǎng)鎖定：以大型品牌主力店為主體，輻射昆明、大西南全域目標(biāo)市場(chǎng)；以大型品牌主力店為主體，輻射昆明、大西南全域目標(biāo)市場(chǎng)；以家居館、建材館批發(fā)商、經(jīng)銷商為主，形成產(chǎn)、供、銷大型交易平臺(tái)以家居館、建材館批發(fā)商、經(jīng)銷商為主，形成產(chǎn)、供、銷大型交易平臺(tái) 以中、高檔產(chǎn)品為主導(dǎo)，推動(dòng)整體市場(chǎng)發(fā)展。以中、高檔產(chǎn)品為主導(dǎo)，推動(dòng)整體市場(chǎng)發(fā)展。（不要看今日，要看未來(lái)（不要看今日，要看未來(lái)五至十年的市場(chǎng)變化）五至十年的市場(chǎng)變化）中英偉業(yè)的商業(yè)資源主力店上百家，涵蓋多業(yè)態(tài)，在南昌引進(jìn)家樂(lè)福，在中英偉業(yè)的商業(yè)資源主力店上百家，涵蓋多業(yè)態(tài)，在南昌引進(jìn)家樂(lè)福，在山東引進(jìn)紅星美凱龍，在武漢的

66、城市綜合體引進(jìn)金逸影城、山東引進(jìn)紅星美凱龍，在武漢的城市綜合體引進(jìn)金逸影城、KFC、屈臣氏、屈臣氏等系列主力店，服務(wù)于國(guó)內(nèi)等系列主力店，服務(wù)于國(guó)內(nèi)60余個(gè)樓盤(pán)營(yíng)銷與顧問(wèn)。同樣在鄭州余個(gè)樓盤(pán)營(yíng)銷與顧問(wèn)。同樣在鄭州2004年服年服務(wù)于銀基商貿(mào)城進(jìn)行浙江異地招商，成功引進(jìn)大批義烏經(jīng)銷商務(wù)于銀基商貿(mào)城進(jìn)行浙江異地招商，成功引進(jìn)大批義烏經(jīng)銷商招商運(yùn)營(yíng)招商運(yùn)營(yíng)中英觀點(diǎn)中英觀點(diǎn)鎖定大型實(shí)力商戶：鎖定大型實(shí)力商戶：建議：一個(gè)國(guó)際家居館、一個(gè)國(guó)際建材館和一個(gè)國(guó)際名店街一體化的超大展銷博覽中建議：一個(gè)國(guó)際家居館、一個(gè)國(guó)際建材館和一個(gè)國(guó)際名店街一體化的超大展銷博覽中心（規(guī)劃建議）心（規(guī)劃建議）緊跟市場(chǎng)，了解行業(yè)動(dòng)態(tài)

67、；緊跟市場(chǎng)，了解行業(yè)動(dòng)態(tài)；一個(gè)高檔次，多功能的專業(yè)交易平臺(tái)；一個(gè)高檔次，多功能的專業(yè)交易平臺(tái)；專業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)的客源擴(kuò)展效應(yīng)；專業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)的客源擴(kuò)展效應(yīng)；專業(yè)市場(chǎng)的一條龍服務(wù)；專業(yè)市場(chǎng)的一條龍服務(wù)；專業(yè)市場(chǎng)的一條龍配套；專業(yè)市場(chǎng)的一條龍配套；合理的租價(jià)與租期；合理的租價(jià)與租期；招商運(yùn)營(yíng)招商運(yùn)營(yíng)招商策略招商策略先做人氣、再做生意、快速旺場(chǎng)先做人氣、再做生意、快速旺場(chǎng)單層招租，減低租金壓力，較易旺場(chǎng)單層招租，減低租金壓力，較易旺場(chǎng)二層多種使用功能，提高利用價(jià)值二層多種使用功能，提高利用價(jià)值招蜂引蝶、引水灌田、放水養(yǎng)魚(yú)招蜂引蝶、引水灌田、放水養(yǎng)魚(yú)引進(jìn)行業(yè)知名企業(yè)、品牌，提高聚攏效應(yīng)引進(jìn)行業(yè)知名企業(yè)、品牌

68、，提高聚攏效應(yīng)挖地三尺、深度發(fā)掘挖地三尺、深度發(fā)掘利用各種方式在其他場(chǎng)地挖掘客戶利用各種方式在其他場(chǎng)地挖掘客戶招商方式招商方式登門拜訪、網(wǎng)絡(luò)招商、電話聯(lián)系、面對(duì)面溝通、行業(yè)協(xié)會(huì)、政府機(jī)構(gòu)、各地商會(huì)。登門拜訪、網(wǎng)絡(luò)招商、電話聯(lián)系、面對(duì)面溝通、行業(yè)協(xié)會(huì)、政府機(jī)構(gòu)、各地商會(huì)。中英觀點(diǎn)：在銷售中招商，在招商中銷售中英觀點(diǎn)：在銷售中招商，在招商中銷售招商運(yùn)營(yíng)招商運(yùn)營(yíng)整合社會(huì)資源整合社會(huì)資源成商房地產(chǎn)公司應(yīng)放權(quán)制定招商銷售與出租炒作方案成商房地產(chǎn)公司應(yīng)放權(quán)制定招商銷售與出租炒作方案使參與招商的各方面人員都能從中獲益使參與招商的各方面人員都能從中獲益前期目標(biāo)前期目標(biāo)炒樓炒鋪炒樓炒鋪招商運(yùn)營(yíng)招商運(yùn)營(yíng)支持五支持

69、五政府批準(zhǔn)的各項(xiàng)地方性收費(fèi)（不含有償服務(wù)性收費(fèi)）政府批準(zhǔn)的各項(xiàng)地方性收費(fèi)（不含有償服務(wù)性收費(fèi)）2 2年內(nèi)免收；年內(nèi)免收；支持四支持四在在“容納國(guó)際容納國(guó)際”內(nèi)成立的從事餐飲、浴場(chǎng)、娛樂(lè)、酒店等配套性的行業(yè)內(nèi)成立的從事餐飲、浴場(chǎng)、娛樂(lè)、酒店等配套性的行業(yè)和商家，經(jīng)營(yíng)部門認(rèn)定和商家，經(jīng)營(yíng)部門認(rèn)定3 3年內(nèi)免征營(yíng)業(yè)稅留成部分及個(gè)人所得稅；年內(nèi)免征營(yíng)業(yè)稅留成部分及個(gè)人所得稅；支持三支持三“容納國(guó)際容納國(guó)際”的經(jīng)營(yíng)戶，符合條件的，按規(guī)定可以認(rèn)定為增值稅一般納稅的經(jīng)營(yíng)戶，符合條件的，按規(guī)定可以認(rèn)定為增值稅一般納稅人并按規(guī)定使用增值稅發(fā)票。對(duì)實(shí)行定期定額稅的經(jīng)營(yíng)戶，可采取按年核人并按規(guī)定使用增值稅發(fā)票。對(duì)實(shí)

70、行定期定額稅的經(jīng)營(yíng)戶，可采取按年核定稅額；定稅額；支持二支持二“容納國(guó)際容納國(guó)際”的經(jīng)營(yíng)戶，所得稅實(shí)行地方留成部分前三年免征，后兩年減的經(jīng)營(yíng)戶，所得稅實(shí)行地方留成部分前三年免征，后兩年減半征收，安置失業(yè)、下崗職工按規(guī)定比例另外享受就業(yè)服務(wù)有關(guān)稅收優(yōu)惠半征收，安置失業(yè)、下崗職工按規(guī)定比例另外享受就業(yè)服務(wù)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策；政策；支持一支持一凡進(jìn)入凡進(jìn)入“容納國(guó)際容納國(guó)際”的經(jīng)營(yíng)單位，開(kāi)業(yè)前工商、稅務(wù)直接幫助辦理注冊(cè)登的經(jīng)營(yíng)單位，開(kāi)業(yè)前工商、稅務(wù)直接幫助辦理注冊(cè)登記，自開(kāi)業(yè)之日起前三年免征營(yíng)業(yè)稅地方留成部分；記，自開(kāi)業(yè)之日起前三年免征營(yíng)業(yè)稅地方留成部分；核心支持核心支持對(duì)昆明的老市場(chǎng)等進(jìn)行拆遷，把優(yōu)

71、質(zhì)商戶合并歸口到本案乃是核心支持；對(duì)昆明的老市場(chǎng)等進(jìn)行拆遷，把優(yōu)質(zhì)商戶合并歸口到本案乃是核心支持；招商運(yùn)營(yíng)政策管理建議招商運(yùn)營(yíng)政策管理建議支持十支持十政府不能隨時(shí)、隨地、隨意來(lái)打假或檢查，要極力維護(hù)政府不能隨時(shí)、隨地、隨意來(lái)打假或檢查，要極力維護(hù)“容納國(guó)際容納國(guó)際”的的聲譽(yù)，而不能隨時(shí)打假或者檢查。聲譽(yù)，而不能隨時(shí)打假或者檢查。支持九支持九必須盡量把文化、郵政、電信、銀行等城市配套和生活配套向本案傾斜必須盡量把文化、郵政、電信、銀行等城市配套和生活配套向本案傾斜并給出相應(yīng)的政策支持；并給出相應(yīng)的政策支持；支持八支持八對(duì)市內(nèi)各零散家居建材市場(chǎng)和不符合消防要求的場(chǎng)所進(jìn)行強(qiáng)制性關(guān)停并對(duì)市內(nèi)各零散家居

72、建材市場(chǎng)和不符合消防要求的場(chǎng)所進(jìn)行強(qiáng)制性關(guān)停并由主要領(lǐng)導(dǎo)帶頭和本案進(jìn)行對(duì)接，實(shí)際操作人員和主要掛帥領(lǐng)導(dǎo)一定要由主要領(lǐng)導(dǎo)帶頭和本案進(jìn)行對(duì)接，實(shí)際操作人員和主要掛帥領(lǐng)導(dǎo)一定要把他們套住；把他們套住；支持七支持七對(duì)進(jìn)入對(duì)進(jìn)入“容納國(guó)際容納國(guó)際”的所有管理費(fèi)用可實(shí)行統(tǒng)一扎口收取的方法，工商、的所有管理費(fèi)用可實(shí)行統(tǒng)一扎口收取的方法，工商、稅務(wù)部門應(yīng)征收的稅費(fèi)可分別委托市場(chǎng)管理委員會(huì)按時(shí)代收代繳。有關(guān)稅務(wù)部門應(yīng)征收的稅費(fèi)可分別委托市場(chǎng)管理委員會(huì)按時(shí)代收代繳。有關(guān)部門必須主動(dòng)為經(jīng)營(yíng)戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；部門必須主動(dòng)為經(jīng)營(yíng)戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；支持六支持六“容納國(guó)際容納國(guó)際”有關(guān)服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場(chǎng)管理委員會(huì)申

73、報(bào)物有關(guān)服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場(chǎng)管理委員會(huì)申報(bào)物價(jià)部門批準(zhǔn)后實(shí)施，禁止各種攤派和強(qiáng)制性征收費(fèi)用；價(jià)部門批準(zhǔn)后實(shí)施，禁止各種攤派和強(qiáng)制性征收費(fèi)用；中英觀點(diǎn)：以上十大政策支持能吸引招商，更能促動(dòng)銷售中英觀點(diǎn)：以上十大政策支持能吸引招商，更能促動(dòng)銷售招商運(yùn)營(yíng)政策管理建議招商運(yùn)營(yíng)政策管理建議搭臺(tái)六搭臺(tái)六開(kāi)發(fā)商承諾開(kāi)業(yè)時(shí)間與炒作推廣。開(kāi)發(fā)商承諾開(kāi)業(yè)時(shí)間與炒作推廣。搭臺(tái)五搭臺(tái)五進(jìn)入市場(chǎng)的合法經(jīng)營(yíng)戶，在試營(yíng)業(yè)期間除各商鋪的水電費(fèi)自理外，其余進(jìn)入市場(chǎng)的合法經(jīng)營(yíng)戶，在試營(yíng)業(yè)期間除各商鋪的水電費(fèi)自理外，其余費(fèi)用一律免除，并免費(fèi)享受其他服務(wù)；費(fèi)用一律免除，并免費(fèi)享受其他服務(wù)；搭臺(tái)四搭臺(tái)四租賃租賃“容納國(guó)際容納

74、國(guó)際”商鋪的經(jīng)營(yíng)戶，承租為三年，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中享受租金商鋪的經(jīng)營(yíng)戶，承租為三年，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中享受租金的優(yōu)惠政策；的優(yōu)惠政策；搭臺(tái)三搭臺(tái)三對(duì)先行進(jìn)駐對(duì)先行進(jìn)駐“容納國(guó)際容納國(guó)際”的前若干名商家，可享受一定的租金優(yōu)惠；的前若干名商家，可享受一定的租金優(yōu)惠；搭臺(tái)二搭臺(tái)二進(jìn)入進(jìn)入“容納國(guó)際容納國(guó)際”內(nèi)的各店，由開(kāi)發(fā)商免費(fèi)安裝或監(jiān)管安裝統(tǒng)一規(guī)格的內(nèi)的各店，由開(kāi)發(fā)商免費(fèi)安裝或監(jiān)管安裝統(tǒng)一規(guī)格的店面招牌；店面招牌；搭臺(tái)一搭臺(tái)一組建容納國(guó)際營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理；組建容納國(guó)際營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理；中英觀點(diǎn)：招商銷售一體化是商業(yè)地產(chǎn)操盤(pán)之不二法則中英觀點(diǎn)：招商銷售一體化是

75、商業(yè)地產(chǎn)操盤(pán)之不二法則招商運(yùn)營(yíng)政策管理建議招商運(yùn)營(yíng)政策管理建議項(xiàng)目的銷售、出租與運(yùn)管模式項(xiàng)目的銷售、出租與運(yùn)管模式 銷售返租銷售返租+委托租賃經(jīng)營(yíng)委托租賃經(jīng)營(yíng)+統(tǒng)管統(tǒng)管適合適合國(guó)際家居館和國(guó)際建材館國(guó)際家居館和國(guó)際建材館分割銷售、返租分割銷售、返租+統(tǒng)一管理統(tǒng)一管理適合國(guó)際適合國(guó)際名店街或行業(yè)旗艦店名店街或行業(yè)旗艦店銷售模式：銷售模式：10年返租，前五年每年年返租，前五年每年8%投資回報(bào)，后五年每年投資回報(bào)，后五年每年8.5%投資回報(bào)，投資回報(bào)，購(gòu)鋪時(shí)前購(gòu)鋪時(shí)前3年租金先行返還，租金是年租金先行返還，租金是24一次性從房款中扣除沖抵房款一次性從房款中扣除沖抵房款（經(jīng)驗(yàn)觀點(diǎn)，僅作參考）（經(jīng)驗(yàn)觀點(diǎn)

76、，僅作參考）銷售模式銷售模式容納國(guó)際建材家居CBD，要以投資者、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的心理謀求定位，而不是以個(gè)人喜好的立場(chǎng)來(lái)確定項(xiàng)目的定位及營(yíng)銷，以市場(chǎng)為導(dǎo)向；針對(duì)特定目標(biāo)市場(chǎng)，而非整個(gè)市場(chǎng)；充分考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)潛力，以及資金壓力；結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域及項(xiàng)目特點(diǎn)，充分發(fā)揮區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢(shì)和總部基地及家居MALL優(yōu)勢(shì)；走自己的路，走別人尚未走或不能走的路，滿足需求，顛覆行業(yè)傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式，創(chuàng)造出昆明首席家居商業(yè)超大綜合體樣板品牌，并占據(jù)歷史高度中英偉業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)值發(fā)現(xiàn)中英偉業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)值發(fā)現(xiàn)在云南制造無(wú)競(jìng)爭(zhēng)家居商業(yè)品牌的時(shí)代在云南制造無(wú)競(jìng)爭(zhēng)家居商業(yè)品牌的時(shí)代基本原則基本原則價(jià)值原則價(jià)值原則 中英偉業(yè)將本著中

77、英偉業(yè)將本著“市場(chǎng)先導(dǎo)，領(lǐng)先超越、敢于顛市場(chǎng)先導(dǎo)，領(lǐng)先超越、敢于顛覆、創(chuàng)造第一覆、創(chuàng)造第一”的精神，努力推進(jìn)項(xiàng)目銷售順利實(shí)施，的精神，努力推進(jìn)項(xiàng)目銷售順利實(shí)施，打造昆明商業(yè)地產(chǎn)第一品牌商業(yè)物業(yè)。打造昆明商業(yè)地產(chǎn)第一品牌商業(yè)物業(yè)。中英原則中英原則昆明昆明商業(yè)地產(chǎn)，誰(shuí)主沉浮？商業(yè)地產(chǎn)，誰(shuí)主沉浮？容納國(guó)建材家居容納國(guó)建材家居CBDCBD項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析商業(yè)格局商業(yè)格局：昆明的同類項(xiàng)目，將來(lái)會(huì)按照城市規(guī)劃配套，將不斷變化，具有較多的不：昆明的同類項(xiàng)目，將來(lái)會(huì)按照城市規(guī)劃配套，將不斷變化，具有較多的不 確定性。確定性。知名度：知名度：本項(xiàng)目第一次在昆明開(kāi)發(fā)，容納國(guó)際的品牌同樣需要市場(chǎng)培育，就算努

78、力的本項(xiàng)目第一次在昆明開(kāi)發(fā)，容納國(guó)際的品牌同樣需要市場(chǎng)培育，就算努力的推廣，依然需要認(rèn)知接納的過(guò)程，對(duì)品牌培育程度也決定了項(xiàng)目以后的銷售及經(jīng)營(yíng)。推廣，依然需要認(rèn)知接納的過(guò)程，對(duì)品牌培育程度也決定了項(xiàng)目以后的銷售及經(jīng)營(yíng)。商家忠誠(chéng)度：商家忠誠(chéng)度：昆明市的經(jīng)營(yíng)者，都是生意人。市場(chǎng)沒(méi)有穩(wěn)定的客流、商流和較快增長(zhǎng)昆明市的經(jīng)營(yíng)者，都是生意人。市場(chǎng)沒(méi)有穩(wěn)定的客流、商流和較快增長(zhǎng)的收入，他們會(huì)隨時(shí)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。的收入，他們會(huì)隨時(shí)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：會(huì)籠絡(luò)各自的經(jīng)營(yíng)商家、制造對(duì)項(xiàng)目不利的消息、或者搶奪經(jīng)營(yíng)客戶會(huì)籠絡(luò)各自的經(jīng)營(yíng)商家、制造對(duì)項(xiàng)目不利的消息、或者搶奪經(jīng)營(yíng)客戶運(yùn)營(yíng)能力：運(yùn)營(yíng)能力：項(xiàng)目巨大。

79、資金鏈承接、及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力，會(huì)直接影響到項(xiàng)目是否成功。項(xiàng)目巨大。資金鏈承接、及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力，會(huì)直接影響到項(xiàng)目是否成功。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析現(xiàn)今的樓市，風(fēng)云變幻，競(jìng)爭(zhēng)激烈，政策調(diào)控，防不勝防。營(yíng)銷就是戰(zhàn)場(chǎng)，逐鹿中原，勇者勝！中英偉業(yè)，歷經(jīng)地產(chǎn)十余載，一開(kāi)始就游刃于房地產(chǎn)金字塔頂端。在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，我們的愿望就是超越客戶的期望！求新求新求變求變 良將用兵，良將用兵，若良醫(yī)療病，若良醫(yī)療病，病萬(wàn)變，病萬(wàn)變，藥亦萬(wàn)變。藥亦萬(wàn)變。白豪子兵白豪子兵淡市營(yíng)銷突圍淡市營(yíng)銷突圍中英偉業(yè)操盤(pán)案例及營(yíng)銷保障體系中英偉業(yè)操盤(pán)案例及營(yíng)銷保障體系中英優(yōu)勢(shì)，核心保障中英優(yōu)勢(shì)，核心保障有豐富與國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)企業(yè)及側(cè)重商業(yè)

80、地產(chǎn)操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)、以及項(xiàng)目品質(zhì)服務(wù)管理體系（部分合作伙伴，排名不分先后）（部分合作伙伴，排名不分先后）提供專業(yè)的，全方位的地產(chǎn)營(yíng)銷落地支持服務(wù)案例服務(wù)案例服務(wù)范疇：一期75萬(wàn)方之建材家居城、陶瓷潔具城、木地板城、板材城、石材城、汽配城、五金機(jī)電城、鋼材城、化工城、PVC管材塑鋼城相關(guān)業(yè)態(tài) 服務(wù)內(nèi)容：前期顧問(wèn)+銷售代理+招商服務(wù)簡(jiǎn)介：投資15億建設(shè)，占地1023畝，一期總建筑面積75萬(wàn)平方米。集批發(fā)零售、連鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送、電子商務(wù)、信息服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)展為一體的超大型、多功能綜合商貿(mào)集散基地。業(yè)績(jī)：1、完成7.5億銷售額 2、完成陶瓷潔具城、建材城、汽配城近700戶商家入住，累積2000余家商戶資源，

81、2007年8月陸續(xù)開(kāi)業(yè)案名：華中光彩大市場(chǎng) 地點(diǎn)：湖北襄樊開(kāi)發(fā)商：百盟集團(tuán) 時(shí)間：2005年3月服務(wù)項(xiàng)目案例（大型家居建材專業(yè)市場(chǎng)群）服務(wù)案例服務(wù)案例服務(wù)范疇：全案服務(wù)內(nèi)容：前期顧問(wèn)服務(wù)（后續(xù)全案銷售代理+招商服務(wù)）前期包含：市場(chǎng)研究、項(xiàng)目規(guī)劃、業(yè)態(tài)定位、營(yíng)銷策劃簡(jiǎn)介：廣東美的集團(tuán)投資，武漢東西湖區(qū)走馬嶺107國(guó)道旁，占地面積約1050畝，總建筑面積約60萬(wàn)方。2012年3月正式取得地塊，2013年5月開(kāi)工業(yè)績(jī)：1、完成項(xiàng)目規(guī)劃方案 2、完成系列市場(chǎng)研究報(bào)告 3、營(yíng)銷策略確定目前仍在服務(wù)中案名：美的集團(tuán) 安得物流園 地點(diǎn)：武漢東西湖開(kāi)發(fā)商：廣東美的集團(tuán) 時(shí)間：2012年5月服務(wù)項(xiàng)目案例（物流園

82、綜合體）服務(wù)案例服務(wù)案例服務(wù)范疇：家居、建材、燈具、燈飾為一體的“一站式”家居生活廣場(chǎng)綜合體 服務(wù)內(nèi)容：銷售代理、招商服務(wù)簡(jiǎn)介：濰坊紅星美凱龍地產(chǎn)項(xiàng)目是濰坊凱利置業(yè)與紅星美凱龍集團(tuán)聯(lián)合投資，總建筑面積24萬(wàn)方，屬全業(yè)態(tài)家居生活廣場(chǎng)。一期2011年6月開(kāi)業(yè)，二期即將開(kāi)業(yè) 業(yè)績(jī)：1、完成3.5億銷售額 2、完成商業(yè)街招商280戶入住一期家居主題館案名：紅星美凱龍&凱利MALL 地點(diǎn)：山東濰坊開(kāi)發(fā)商：紅星地產(chǎn)&凱利置業(yè) 時(shí)間：2009年12月服務(wù)項(xiàng)目案例（家居建材綜合體）服務(wù)案例服務(wù)案例服務(wù)范疇：一期86萬(wàn)方綜合商貿(mào)城服務(wù)內(nèi)容：銷售代理大型室內(nèi)步行街式商貿(mào)樓（包括大型百貨公司和大型超級(jí)市場(chǎng)）、一棟1

83、5層五星級(jí)酒店、5.9萬(wàn)平米6層住宅部分、一棟11層中博大廈（綜合辦公樓）簡(jiǎn)介：中博國(guó)際商貿(mào)城由澳門名嘉集團(tuán)投資興建開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目總投資40億元人民幣，其中一期86萬(wàn)方、分三期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)周期五年。一、二、三期總規(guī)劃建筑面積168萬(wàn)平方米，可容納商戶3萬(wàn)余家，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、健身于一體，建成后年?duì)I業(yè)額可達(dá)350億元人民幣 業(yè)績(jī)：完成年銷售額6.8億案名：中博國(guó)際商貿(mào)城 地點(diǎn)：山東濱州開(kāi)發(fā)商：澳門名嘉集團(tuán) 時(shí)間：2010年4月服務(wù)項(xiàng)目案例（大型商業(yè)綜合體）服務(wù)案例服務(wù)案例服務(wù)范疇：銀座廣場(chǎng)二期及配套物流區(qū)服務(wù)內(nèi)容：招商服務(wù)簡(jiǎn)介：該項(xiàng)目是集服裝批發(fā)、精品零售于一體的大型批零購(gòu)物廣場(chǎng)。同時(shí)也

84、是中原最大的服裝服飾批發(fā)市場(chǎng)。總投資18億元，是中原地區(qū)最大的服裝批發(fā)基地。總建筑面積32萬(wàn)平方米，擁有來(lái)自全國(guó)各地的服裝精英約6000家，安排就業(yè)人數(shù)多達(dá)3萬(wàn)多人。業(yè)績(jī)：1、銀座樓宇2-5層異地招商任務(wù)（浙江義烏市場(chǎng)）2、完成商場(chǎng)招商近400戶入住，并順利開(kāi)業(yè)，引進(jìn)多家服裝品牌主力店案名：銀基商貿(mào)城 地點(diǎn)：河南鄭州開(kāi)發(fā)商：香港盛鴻集團(tuán) 時(shí)間：2003年11月服務(wù)項(xiàng)目案例（大型服裝商貿(mào)城）服務(wù)案例服務(wù)案例服務(wù)范疇：二期陽(yáng)光美墅、花園洋房。三期情景洋房、Townhouse聯(lián)排別墅服務(wù)內(nèi)容：整合推廣顧問(wèn)商業(yè)街：陽(yáng)光假日商業(yè)街招商、陽(yáng)光會(huì)所招商、營(yíng)銷大廳服務(wù)內(nèi)容：招商服務(wù)簡(jiǎn)介：武漢萬(wàn)科四季花城位于武

85、漢漢口金銀湖畔，占地面積約410畝，總建筑面積約27萬(wàn)平方米。2006年交房入伙業(yè)績(jī)：1、完成5.5億銷售額 2、完成商業(yè)街招商110戶入住，并順利開(kāi)業(yè)，引進(jìn)中百超市、餐飲等多家主力店案名：萬(wàn)科四季花城項(xiàng)目 地點(diǎn)：武漢金銀湖開(kāi)發(fā)商：萬(wàn)科地產(chǎn) 時(shí)間：2004年6月服務(wù)項(xiàng)目案例（住宅+社區(qū)商業(yè)街）服務(wù)案例服務(wù)案例更多服務(wù)項(xiàng)目案例服務(wù)案例服務(wù)案例容納國(guó)際項(xiàng)目部容納國(guó)際項(xiàng)目部銷售總監(jiān)銷售總監(jiān)1名名銷售經(jīng)理銷售經(jīng)理1名名置業(yè)顧問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)15名名銷售主管銷售主管2名名策劃總監(jiān)策劃總監(jiān)1名名策劃經(jīng)理策劃經(jīng)理1名名策劃專員策劃專員1名名營(yíng)銷督察營(yíng)銷督察 2名名行銷專員行銷專員20名左右名左右中英偉業(yè)同時(shí)聯(lián)動(dòng)自

86、身全國(guó)分銷平臺(tái)與三級(jí)合作資源，運(yùn)用直銷、行中英偉業(yè)同時(shí)聯(lián)動(dòng)自身全國(guó)分銷平臺(tái)與三級(jí)合作資源，運(yùn)用直銷、行銷、坐銷三把利劍，將營(yíng)銷資源發(fā)揮到最大化銷、坐銷三把利劍，將營(yíng)銷資源發(fā)揮到最大化單項(xiàng)目組織架構(gòu)單項(xiàng)目組織架構(gòu)中英擁有：紅星美凱龍，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，萬(wàn)科等高端投資型客戶資料3萬(wàn)余個(gè)主力商業(yè)合作資源上百家，商戶名單六千余個(gè)，這些數(shù)據(jù)每年不斷在累加，形成強(qiáng)大中英自有數(shù)據(jù)庫(kù)中英數(shù)據(jù)庫(kù)中英數(shù)據(jù)庫(kù)中英偉業(yè)，地產(chǎn)領(lǐng)域13載，注冊(cè)資金600萬(wàn)，員工500余人，操盤(pán)60余個(gè)，所獲榮譽(yù)享譽(yù)業(yè)內(nèi)單項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)掠影昆明成商地產(chǎn)授予我們的工作是基于市場(chǎng)調(diào)查之上的主動(dòng)導(dǎo)向行為。這種行為是科學(xué)的、可求證的；是有效的、經(jīng)濟(jì)的；是獨(dú)特的

87、和激發(fā)創(chuàng)意靈感的。我們力圖在思維和實(shí)踐的過(guò)程，注重長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展觀點(diǎn)，追求效果的恒溫性；我們力圖采用動(dòng)態(tài)的全程模式，結(jié)合各種系統(tǒng)手段主動(dòng)發(fā)現(xiàn)、發(fā)掘、創(chuàng)造、獲取市場(chǎng)資源，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)值。因而，工作流程應(yīng)包括市場(chǎng)調(diào)研、分析、營(yíng)銷策略、銷售技巧和控制措施等方面內(nèi)容。本次溝通后續(xù)仍需力求對(duì)以下內(nèi)容做出明確的闡述：1工作模式的建立；2宏觀市場(chǎng)分析與調(diào)查；3項(xiàng)目質(zhì)素分析；4推介重點(diǎn)定位、推廣策略及方式、費(fèi)用、商務(wù)合作條件；5效果的反饋及修正控制。中英偉業(yè)地產(chǎn)投資有限公司2013年1月19日匯報(bào)說(shuō)明匯報(bào)說(shuō)明匯報(bào)完畢，感謝！匯報(bào)完畢，感謝！預(yù)祝昆明成商房地產(chǎn)公司預(yù)祝昆明成商房地產(chǎn)公司2013年項(xiàng)目運(yùn)作取得圓滿成功年項(xiàng)目運(yùn)作取得圓滿成功ThankThank