1、金洲國際項目營銷解決方案金洲國際項目營銷解決方案瑞爾特顧問機構河北公司瑞爾特顧問機構河北公司 20102010年年9 9月月1313日日 2010年9月1日01o 目目 錄錄二、商業部分營銷方案三、本項目銷售方案四、本項目廣告推廣方案五、本項目團隊成員介紹六、本項目合作方案及取費 產權式酒店產權式酒店+商務寫字樓商務寫字樓+空中商務會所空中商務會所樓上部分產品定位樓上部分產品定位 金洲國際之立面調整：金洲國際之立面調整：強化黑灰色系，突出國際商務和高貴品質強化黑灰色系，突出國際商務和高貴品質備注：不改變立面結構 2010年9月1日021、09年開工面積1245萬平米2、2010年完成拆遷900
2、萬平米，50個城中村3、09年銷售195萬平米，10年上半年銷售81萬平米4、當前個樓盤銷售量直線下降，售樓部來電來訪率明顯下降邯鄲當前的房地產形勢邯鄲當前的房地產形勢備注：以上數據來自邯鄲市建設局和瑞爾特公司市調 競爭對手策略分析競爭對手策略分析樓盤名稱華信樂活安居義商國際龍旺名城峰尚國際產品特點工程進度2.2萬平米40平米，4.8米層高精裝修挖槽7萬平米59平米，3.23.5米層高現房內裝14.8萬平米現房、商業已運營3.9萬平米46平米，3.3米層高封頂營銷策略公寓先售商業只租不售公寓先售商業已整體租賃先住宅后商業公寓先售商業只租不售銷售價格5500元/平米住宅5100元，商業現房130
3、00元5500元銷售現狀10年5月面市，目前內部認購09年10月開盤，已銷售30%08年初面市尾盤階段09年6月面市已銷售30%金洲國際營銷方向論證金洲國際營銷方向論證營銷方向方向一寫字樓+商業方向二住宅+商業方向三酒店式公寓+商業優勢1、具備一定的商務條件2、市場認同度高1、有差異化優勢2、1、具備酒店式服務公寓的基因和條件2、市場上無同類產品劣勢1、同質化產品很多2、市場消化速度較慢1、不具備居住的環境2、物業費太高1、需要一個市場引導教育期綜合評價高收益、高風險產品銷售周期較長低風險、低收益產品銷售利益較低較高收益、小風險產品消化速度較快建議選擇以“酒店式公寓+商業”作為金洲國際項目的主
4、推方向 產品內核：酒店式服務公寓產品內核：酒店式服務公寓市場形象：酒店式行政公寓市場形象：酒店式行政公寓金洲國際營銷戰略方向金洲國際營銷戰略方向 金洲國際之平面調整：劃大為小、強化低總價金洲國際之平面調整：劃大為小、強化低總價 金洲國際之立面調整：金洲國際之立面調整：國際化、商務化、品質化國際化、商務化、品質化備注：不改變立面結構 2010年9月1日27金洲國際之裝修建議：金洲國際之裝修建議：2-32-3種風格的菜單式精裝，每平米種風格的菜單式精裝，每平米500500元元 2010年9月1日29金洲國際會所功能設置：金洲國際會所功能設置：邯鄲首家四星級空中商務會所內部設置酒吧、健身、雪茄吧等高
5、端功能 1、大堂功能系統（景觀化、商務化、休閑化）2、公共區域的背景音樂系統3、二重門禁系統4、公共區域精裝修系統5、24小時熱水系統6、大堂商務信息顯示屏系統本項目硬件設施配置建議本項目硬件設施配置建議(建材設備部分建材設備部分)備注：用材方面不必采用高檔材料，但以風格、品位和特色取勝，以精致化打動客戶 大堂風格示意大堂風格示意 2010年9月1日30金洲國際公共部分裝修建議：金洲國際公共部分裝修建議：酒店式精裝設計在大堂、電梯廳、走廊等公共部分，采用高檔次精裝修標準 2010年9月1日31金洲國際會議室建議金洲國際會議室建議邯鄲首家真正的國際標準會議廳視頻會議、網絡會議、全球資訊同步接入
6、1、室內統一精裝修，高檔涂料、高檔品牌木地板2、廚衛精裝修，采用國產名牌五金、家電3、配置衣柜、大床、電腦桌、洗衣機、液晶電視4、衛星電視入戶5、寬帶網絡入戶6、無線網絡進入大堂金洲國際精裝修標準建議金洲國際精裝修標準建議 1、聘請一家有酒店管理經驗的物業公司2、前期可以聘請戴德梁行做物業顧問3、成立房屋租賃中心4、提供訂票、呼叫等個性化服務金洲國際項目物業管理建議金洲國際項目物業管理建議 邯鄲首席酒店式商務行政公寓邯鄲首席酒店式商務行政公寓金洲國際市場形象提煉金洲國際市場形象提煉 主推案名：摩根中心主推案名：摩根中心推薦案名：曼哈頓公寓、柏林中心、紐約客推薦案名：曼哈頓公寓、柏林中心、紐約客
7、項目案名修改建議項目案名修改建議案名方向思考：1、突出國際化、品質化和差異化，2、以一個全新的形象面世，3、強化項目的商務化暗示 瞄準目標客戶、強化投資價值瞄準目標客戶、強化投資價值1、實施多元化推廣手段，覆蓋全邯鄲2、小型投資論壇、精準化深度推廣3、冠名電視節目，提升項目知名度4、軟性宣傳先期導入，提升市場認知度5、定向直投，面向投資客戶和行業單位金洲國際推廣策略金洲國際推廣策略 1、每天80000人的龐大商機2、五星級服務、拎包即可入住3、首付10萬，即可成為房東4、低首付5、低總價6、投資上選金洲國際推廣主訴求金洲國際推廣主訴求 集中力量、各個擊破集中力量、各個擊破1、對公寓和商業分階段
8、推出，執行不同的銷售策略2、銷售控制，每個階段都有好中次三類產品的組合3、價格控制，以低帶高，實現開發利潤和銷售速度的均衡金洲國際銷售策略金洲國際銷售策略 金洲國際銷售方案金洲國際銷售方案兩段三步法兩段三步法1、公寓、商業執行分段銷售2、公寓部分實現銷控，先行推出高層試水銷售3、同時根據商業項目的定位，進行商業主力店的招商4、在商業主力店招商完成后，進行公寓部分和商業的熱銷 金洲國際公寓價格論證金洲國際公寓價格論證項目名稱金洲國際龍旺名稱峰尚國際樂活義商國際地段位置11111產品品質0.810.90.71商業配套11111工程進度0.8110.81開發商品牌0.710.80.91裝修程度10.
9、6110.7項目價格50005100元5500元4600元5500元 金洲國際商業價格論證：租金倒推法金洲國際商業價格論證：租金倒推法項目平均租金按10年收回投資測算按12年收回投資測算現代輕紡城80元/月.平米9600元/平米11520元/平米龍旺名城80元/月.平米9600元/平米11520元/平米義商服裝基地60元/月.平米7200元/平米8640元/平米萬和服裝批發城127元/月.平米15240元/平米18288元/平米滏瑞特百貨批發50元/月.平米6000元/平米7200元/平米邯鄲鞋城166元/月.平米19920元/平米23904元/平米區域商業價值11260元/平米13512元/
10、平米 公寓部分：均價公寓部分：均價53005300元元/平米平米商業部分：均價商業部分：均價1300013000元元/平米平米金洲國際商業價格定位金洲國際商業價格定位 金洲國際銷售計劃金洲國際銷售計劃周期9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9-11月公寓部分公寓試水公寓試水公寓平銷公寓平銷住宅強銷住宅強銷商業部分商業招商商業招商商業強銷商業強銷推出單元7/8/9/10剩余房源剩余房源剩余房源11/15商業12/16/17商業18/21/22商業23/24/25商業13/14/15/商業19/20/26/27商業商業銷售面積1000平米1000平米500平米500平米500平米
11、1000平米1500平米2000平米2000平米2000平米3000平米9000平米500平米1000平米1000平米1000平米1000平米1500平米回款金額 2010年9月1日39金洲國際銷售周期金洲國際銷售周期預計用預計用1313個月的時間，實現項目清盤個月的時間，實現項目清盤 2010年8月10日46合作目標：實現項目銷售與項目經營的雙向目標具體取費方式：（一）、廣告設計、住宅銷售、商業銷售綜合打包，按照總銷金額的3.5%取費（含廣告推廣費用的投入）.如不包括廣告費，則按總銷金額的1.8%取費。我方承諾廣告費不超總銷金額的1.7%。（二）、雙方合組公司，負責公寓部分的物業管理和商業部
12、分的招商及運營管理。前期招商費用、開辦費用、日常運行管理費用實報實銷，后期利潤按比例分配。（三）、超出雙方認可的底價部分，按照四六分成。合作方案一：合作方案一：獨家委托瑞爾特河北公司、全程服務運營金洲國際項目獨家委托瑞爾特河北公司、全程服務運營金洲國際項目 對比項目酒店式公寓商務寫字樓市場形象沒有低檔化傾向市場形象較好客戶需求周邊快捷酒店火爆火車站不存在高檔、品質寫字樓的市場空間.客戶少消化速度1年內清盤最少2.5年市場競爭沒有競爭對手30個同類型樓盤銷售價格5300元5000元金洲國際不同定位方向對比金洲國際不同定位方向對比 o快捷酒店的運營成本、能源、管理、水電費o345設計公司、裝修成本、配套、5層收益如何體現o業主管理
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