1、1重慶閩僑房地產開發有限公司涪陵南門山地下商業 市場調查及營銷提案開發商:重慶閩僑房地產開發有限公司代理商:重慶豐*房地產經紀有限公司時間:2006年11月10日2我們視客戶的成功為最大榮耀誠信專業效率創新3用優質的服務打造最有力的一環誠信專業效率創新4項目開發與經營定位項目入市時機與整合推廣項目形象定位項目綜合分析項目臨街商業調查分析區域地下商業調查分析區域商貿流通現狀及發展涪陵簡介及近年經濟概況51.1涪陵簡介涪陵簡介涪陵因烏江古稱涪水，巴國先王陵墓多葬于此而得名，以“榨菜之鄉”聞名于世，是一座古老而極富活力的濱江城市。涪陵歷史悠久，早在2000多年前，涪陵為巴國都城，秦、漢、晉時設枳縣，

2、自唐代以來一直為州所在地。新中國成立后設涪陵地區，1995年撤地設市，重慶直轄市成立后設涪陵區。總面積2941.46平方公里，2005年末全區戶籍總人口111.78萬人，其中農業人口80.03萬人，占71.6；非農業人口31.75萬人，占28.4；年末全區常住人口101.32萬人。其中城鎮49.65萬人，鄉村51.67萬人。6涪陵屬亞熱帶季風氣候，四季分明，氣候溫和。介于東經1065610743，北緯29213001之間。地處長江、烏江交匯處，素有渝東南大門之稱，是烏江流域20多個縣市區的物質集散地，以低山淺丘為主。年降水量1072毫米。境內河流14條。水資源豐富，電力工業超前發展，地方電網自

3、成體系，電力供應自給有余，天燃氣充足。截止2005年底，涪陵已建成水路、公路、鐵路交通樞紐。2005年末公路通車里程為1781公里。建成港口23個，年客運吞吐量1162萬人，年貨運212萬噸，大型新建集裝箱碼頭已投入使用。距重慶江北國際機場80公里。旅游飯店50個。2005年完成郵電業務總量5.80億元，比上年增長12.0。年末固定電話交換機容量達到63.5萬門，擁有固定電話用戶24.08萬戶，比上年下降2.2，移動電話用戶32.76萬戶，增加近4萬戶，增長13.0；年末有互聯網用戶24398戶，增長49.1。涪陵對外貿易十分發達，目前 已經與50多個國家和地區進行了貿易。71.2涪陵區位涪陵

4、區位按照國務院批復的重慶市城市總體規劃，對涪陵的定位是：重慶中部的經濟、文化中心重慶中部的經濟、文化中心長江上游重要的樞紐港之一長江上游重要的樞紐港之一烏江流域的物資集散地烏江流域的物資集散地涪陵作為重慶直轄市的一個遠郊區，區位優勢明顯而獨特。涪陵地處長江與烏江交匯要沖，長江橫貫東西77公里，烏江縱臥南北31公里，是千里烏江第一城，素有“烏江門戶”之稱。國道319線穿越全境，渝懷鐵路已經全面通車，渝涪高速公路全線貫通，距重慶主城區100余公里。81.3涪陵區發展戰略目標涪陵區發展戰略目標建設新興工業基地，優質特色農產品生產加工基地，重慶市區域性經濟中心，逐步建成三峽庫區經濟發達、社會進步、環境

5、優美、人民富裕、城鄉共榮的大城市。大務鼓勵引進基礎設施建設產業、新興產業開發項目、農業項目、工業項目、資源開發項目、旅游及娛樂設施開發項目及其他項目。9涪陵城市建設規劃“一城兩區五片”示意圖江南片區：江南片區：重點引入商貿、旅游服務、食品、醫藥產業，建成后將是涪陵的中央商務區；李渡片區：李渡片區：以發展物流、制造業為主，成為涪陵的商業居住區和產業密集地；南岸浦片區：南岸浦片區：今后主推化工、能源；江東片區：江東片區：發展紡織、食品、高新技術；江北片區：江北片區：重點是旅游、休閑娛樂。近期規劃：十一五城市規劃建設近期規劃：十一五城市規劃建設10分分“五片五片”打特色牌打特色牌按擴城方案，涪陵新城

6、將被分為五個片區：江南、李渡、江北、南岸浦和江東。五片區將發展各自不同的特色產業。到2010年，涪陵GDP要達228億元，年均增長11%，城鎮居民人均可支配收入達到1.38萬元。城鎮失業率控制在4.5%以內。“千里烏江第一城”涪陵，力爭在未來5年內，建成44平方公里、50萬人口的大城市，成為重慶主城特大城市的大衛星城市。通過多個思路破解新城產業空心化問題。目前，涪陵城市常住人口為25.8萬，擴城后，人口將增加1倍。11城內公路九環三射城內公路九環三射實現新城內“兩小時交通”。列入規劃的公路，有渝湘高速公路涪陵連接線、重慶至安康高速公路（沿江高速）涪陵段、渝巴路涪陵段、涪南路、涪墊路等同步建成李

7、渡長江大橋、涪陵烏江二橋和石板溝長江大橋，實現“片區貫通、城區成網”。這些項目建成后，涪陵可利用原有的港口優勢，發展江陸聯運，降低貨物物流成本商貿物流房產全面高速發展商貿物流房產全面高速發展隨著新城啟動建設，涪陵的房地產、商貿、物流三大產業，將迎來黃金發展期。照計劃，擴城后，涪陵的全社會消費品零售額到2010年將達75億元121.4涪陵經濟概況涪陵經濟概況國民經濟較快增長。據統計，2005年全區生產總值完成135.08億元，按可比價格計算比上年增長13.7，增幅比全國、全市分別高出3.8和 2.2個百分點。其中，第一產業增加值15.47億元，可比增長6.6；第二產業增加值69.11億元，可比增

8、長12.4；第三產業增加值50.50億元，可比增長17.6。第一、二、三產業對經濟增長的貢獻率分別為5.1、47.4和47.5，分別拉動全區經濟增長0.7、6.5和6.5個百分點。13產業結構進一步調整，三次產業結構由2004年的12.4 51.4 36.2調整為11.4 51.2 37.4；非公有制經濟快速發展，實現增加值68.15億元，占全區生產總值的50.5，比上年提高4個百分點。當年人均GDP13375元（按常住人口計算），比上年可比增長13.2，按現行匯率計算，折合為 1657美元。12.451.436.20102030405060第一產業第二產業第三產業11.451.237.401

9、02030405060第一產業第二產業第三產業2004年2005年產業結構持續優化，第三產業所占結構比例穩步上升14全社會人口與就業全社會人口與就業2005年末全區社會從業人員為67.30萬人，其中在崗職工9.20萬人；一、二、三產業從業人員分別為31.10萬人、14.40萬人和21.8萬人。全年轉移農村勞動力23.5萬人，實現勞務收入16.5億元。城鎮登記失業人數6345人，比上年增加1075人，城鎮登記失業率為4.11。15居民人均收入水平居民人均收入水平2005年全區在崗職工人均年工資14100元，比上年增加1168元，增長9.0城市居民人均可支配收入9424元，比上年增加872元，增長

10、10.2，人均消費支出7349元，增長10.2；農民人均純收入2780元，增加251元，增長9.9，人均消費支出1977元，增長11.5。居民住房條件繼續改善。城市居民人均住宅使用面積27.37平方米，農村居民人均住房使用面積36平方米。同時，城鄉居民家庭恩格爾系數分別為39.27和53.3，比上年分別下降0.2和3.0個百分點，生活質量不斷提高。16項目開發與經營定位項目入市時機與整合推廣項目形象定位項目綜合分析項目臨街商業調查分析區域地下商業調查分析區域商貿流通現狀及發展涪陵簡介及近年經濟概況172.1歷經陣痛歷經陣痛 區域性商貿中心再度形成區域性商貿中心再度形成涪陵自古以來是烏江流域的物

11、資集散地，在重慶直轄前也曾是川東南區域的商貿中心。直轄初期，由于行政體制的調整，涪陵原有的政治、經濟、文化中心地位消失；加之渝涪高速公路的建成通車，市場購買力出現了嚴重分流，涪陵商貿流通產業承受了雙重沖擊和考驗，一度持續低迷徘徊。19992001年，全區社會消費品零售總額分別增長9.3%、9.9%和9.1%，持續三年低于兩位數，也低于同期國內生產總值的增長速度，跌至1991年以來的最低谷。182002年以來，涪陵區圍繞建設區域性商貿中心的目標，大力實施“2456”發展戰略，商貿流通產業開始進入新的發展階段，呈現出增速逐年走高、規模快速擴張的良好發展態勢。2001-2005年，全區社會消費品零售

12、總額年均遞增15.4%（平均高于同期GDP增速2.8個百分點）2005年社會消費品零售總額達到40.27億元。以重百涪陵商場、國美電器涪陵商城、關廟綜合市場、合智商業廣場為重點的南門山商圈南門山商圈。以新世紀百貨涪陵商都、新大興依蝶購物廣場、泰興電腦城、金凱裝飾城為重點的高筍塘商圈。高筍塘商圈。兩大商圈網點面積占全區商業網點面積的比重達72%72%以上，商業經營設施和購物環境得到進一步改善；提高了周邊區縣對涪陵商業的認同度，涪陵商圈的集聚輻射能力不斷增強，區域性商貿中心再度形成。192.2目前涪陵商貿流通產業現狀與特點目前涪陵商貿流通產業現狀與特點流通總量持續增長流通總量持續增長2005年全區

13、社會消費品零售總額實現40.27億元，同比增長15.1%。其中批發零售貿易業34.97億元，同比增長16.0；住宿餐飲業5.2億元，同比增長9.44。社零總額居全市第9位，比全市平均增速高1.3個百分點。2006年上半年，全區社零總額實現23.96億元，同比增長17.1%。其中批發零售貿易業20.98億元，同比增長18.2；住宿餐飲業2.98億元，同比增長9.6。社零總額居全市第9位，增速居全市第5位，比全市平均增速高4.1個百分點。20商貿流通主要企業實力增強商貿流通主要企業實力增強目前，涪陵區有限額以上批發零售企業26戶，商貿流通產業個體工商戶1.5萬余戶。全區商貿流通產業從業人員3.3萬

14、人。重點商貿企業11戶，重點市場4戶。截止2006年上半年，重點商貿企業、重點市場實現銷售收入13.82億元，同比增長23.1%。新大興集團實現銷售收入2.12億元，同比增長11.84%新世紀百貨涪陵商都實現銷售收入1.44億元，同比增長51.9%重百涪陵商場實現銷售收入0.79億元，同比增長25.3%合智商業廣場實現商品成交額2.13億元，同比增長25.7%巴人餐飲公司實現營業額0.32億元，同比增長51.0%21流通平臺呈現多元化格局流通平臺呈現多元化格局商貿流通產業投資額年均超過2億元，占全區固定資產投資總額的5%左右。商業網點快速發展。目前涪陵區各類商品交易市場66個，總面積28.6萬

15、平方米。其中城區市場38個，面積24.5萬平方米，占在經營市場總面積的85.7%。綜合市場12個，面積9.31萬平方米；專業市場7個，面積10.3萬平方米，農貿市場等其它市場47個，面積8.99萬平方米。22傳統型框臺銷售營銷方式發生巨大變革傳統型框臺銷售營銷方式發生巨大變革從傳統型框臺銷售營銷方式多元化發展，超市、便利店、專業店、專賣店等多種新型業態快速發展，總代理、總經銷、買斷制等經營方式廣泛使用。目前，涪陵區共有超市12個，便利店664個，專業專賣店1503個。以連鎖經營為重點的流通現代化迅速發展，連鎖經營擴大到零售業、餐飲業、生活服務業等行業，目前涪陵區有連鎖店328個，今年上半年實現

16、銷售額6.89億元，占社零總額的比重達到28.8%。232.3打造重點涪陵商圈打造重點涪陵商圈 確立商貿中心確立商貿中心2002年以來，涪陵區集中力量，進一步強化涪陵商圈集聚輻射能力。強化區域性中心商業區集聚輻射功能，促成“三圈一帶”商業格局形成南門山商圈積極推進積極推進調整調整/升級升級高筍塘商圈鞏固鞏固/提升提升集聚能力集聚能力 李渡商圈加快的新城加快的新城規劃規劃濱江路商業帶高起點高起點規劃規劃/加強加強引導引導24南門山商圈南門山商圈以南門山為中心，涵蓋關廟綜合市場、重百涪陵商場、合智商業廣場、國美電器涪陵商城，結合南門山片區升級、改造和明瑜國際海陵商貿城的新建。涪陵區將把南門山商圈建

17、成功能完善、布局合理、交通便捷、設施齊全、環境宜人、現代零售業和服務業集，的具有較強輻射能力的中心商圈。25高筍塘商圈高筍塘商圈沿興華中路從高筍塘轉盤到實驗中學轉盤，涵蓋新世紀百貨涪陵商都、新大興泰興電腦城、依蝶購物廣場、太極大酒店、涪陵飯店、金凱裝飾城，是涪陵區成購物、餐飲、娛樂等功能突出的新興商圈，各類專業店、專賣店、直營店、廠家直銷中心等新型業態豐富，具有一定輻射能力的高筍塘商圈。26李渡新城商圈李渡新城商圈依托李渡工業園物流園區，發展適應李渡特色工業園生產需要和城鎮居民消費需要的商貿流通業、物流中心，將在2010年以前初步建成李渡新城商圈濱江路商業帶濱江路商業帶目前濱江商業形態單一，布

18、局分散，涪陵區將高起點規劃濱江路商業設施。引導并建成以旅游購物休閑為主的特色商業帶27項目開發與經營定位項目入市時機與整合推廣項目形象定位項目綜合分析區域臨街商業調查分析區域地下商業調查分析區域商貿流通現狀及發展涪陵簡介及近年經濟概況28涪陵區地下商業涪陵區地下商業經由多方調查考證，截止目前，調查到涪陵主城區地下商業物業4處，它們分別是：廣場路地下商場 涪陵易家壩中心廣場高筍塘地下商場 涪陵高筍塘新世紀百貨旁興華中路地下商城 涪陵興華中路依蝶購物廣場旁黎明路地下商場 黎明西路轉盤處293.1廣場路地下商場（涪陵易家壩中心廣場）廣場路地下商場（涪陵易家壩中心廣場）廣場路地下商業利用涪陵區中心市政

19、休閑廣場部分地下空間，以及易家壩廣場路、廣場環路、高筍塘形成的交通轉盤地下通道而成，是市民經由主干道往返中心廣場，過街的主要通道鋪面（位）數量：約93個鋪面面積分布：5-12平方米，主力鋪面6-8平方米鋪面開間/縱深比：約1:1整體使用層高：2.8-3米過道開間：約5米配套情況：廁所、通風系統、噴淋、分戶電表30廣場路地下商場廣場路地下商場3140%18%11%12%11%8%服裝飾品/玩具童裝鞋類、箱、包美容、美甲、照相服務類其它廣場路地下商場經營業態分布廣場路地下商場經營業態分布主要經營業態：服裝、飾品、鞋類&箱包、美容等服務、童裝32租金水平租金水平單位鋪面（位）租金范圍：500-150

20、0元/月每平方米月租金均價：約120-130元/月平方米單位租金起價：約70元/月平方米單位租金最高價：約300元/月平方米廣場路地下商場（涪陵易家壩中心廣場）廣場路地下商場（涪陵易家壩中心廣場）售價水平售價水平銷售初期（約96年），單個鋪面銷售價格約5萬/個套內建筑面積平均售價：約8000-12000元/平方米98年，約8平方米鋪面售價約9萬，均價約12000元/開平方米33廣場路地下商場綜合分析廣場路地下商場綜合分析作為涪陵區較早一批的地下商場，其硬件設備老化，市場形象陳舊、層高較低、過道較窄（占道經營現場嚴重），市場競爭力與吸引力較低，經營戶信心較低，調查期間轉讓及空置率8%左右。商場處

21、于涪陵區主干道重要交通節點與樞紐上，是市民休閑、購物的重要交通節點，具備一定的人流量與市場機會。但是由于周邊缺乏大型商業中心與商場支撐，人流量較大，停留消費客群相對不足，地下商場人流相對有限，商場整體經營受到影響343.2高筍塘地下商場（新世紀百貨旁）高筍塘地下商場（新世紀百貨旁）高筍塘地下商場位于高筍塘新世紀百貨旁，由4條地面主干道交叉形成的中心轉盤，分別為高筍塘路、建涪路、興華中路，其地下人流通道經開發為地下商場，基詳細情況如下：鋪面（位）數量：約140個鋪面面積分布：5-12平方米，主力鋪面6-8平方米鋪面開間/縱深比：約1:1整體使用層高：3.0-3.2米過道開間：4.8-5米35高筍

22、塘地下商場3636%14%9%19%13%9%服裝飾品/玩具童裝鞋類、箱、包美容、美甲、照相服務類其它主要經營業態：服裝、鞋類&箱包、飾品、美容等服務、童裝高筍塘地下商場經營業態分布高筍塘地下商場經營業態分布37租金水平租金水平單位鋪面（位）租金范圍：1500-2200元/月每平方米月租金均價：約230-250元/月平方米單位租金起價：約180元/月平方米單位租金最高價：約350元/月平方米售價水平售價水平銷售初期（約96年），單個鋪面銷售價格約5-6萬/個套內建筑面積平均售價：約7000-11000元/平方米目前暫無出售單位高筍塘地下商場（新世紀百貨旁）高筍塘地下商場（新世紀百貨旁）38作為

23、涪陵區核心商圈的地下商場，高筍塘地面商業網點密集，經營門類齊全、業態豐富，大型百貨、專業市場、品牌店、賣賣店、品牌直營店等，吸引了涪陵主城以及周邊區縣的客戶人群，龐大的地面人流量對地下商業有著良好的輻射效應同時，高筍塘地下商場位于高筍塘南北、東西干道交叉點，共計4條主干道相交于此，防翻越欄桿等市政設施齊全，同時由于坡地形成的自然坡坎阻礙，橫穿干道人流相對較少，為地下商業提供了足夠的人流保障新世紀自進入涪陵起就成為行業領導者。加上新世紀百貨起市與高筍塘地下業商場相連，自成一片，業態互補、錯位經營，為高筍塘地下商場注入了無限的商機，市場供需兩旺，經營良好，無空置鋪面高筍塘地下商場綜合分析高筍塘地下

24、商場綜合分析393.3興華中路地下商場興華中路地下商場興華中路地下商場位于新大興集團下屬依蝶購物廣場旁，以金山地下市場與地下街鋪組成，是目前涪陵區地下商業硬件設施與購物環境較好的地下商場，地下商場街鋪其詳細情況如下：鋪面（位）數量：約64個鋪面面積分布：10-20平方米，主力鋪面12-16平方米鋪面開間/縱深比：約1:1整體使用層高：3.3-3.5米過道開間：7米配套設施：自動扶梯（未開）、液晶等離子、中央空調、煙感噴淋、石材柱、玻璃面門40興華中路地下商場興華中路地下商場4147%8%12%25%2%6%服裝飾品/玩具童裝鞋類、箱、包美容、美甲、照相服務類其它興華中路地下商場經營業態分布興華

25、中路地下商場經營業態分布主要經營業態：服裝、鞋類&箱包、童裝、飾品、美容等服務42租金水平租金水平單位鋪面（位）租金范圍：1300-2300元/月每平方米月租金均價：約120-130元/月平方米單位租金起價：約90元/月平方米單位租金最高價：約170元/月平方米售價水平售價水平銷售初期（約01年）單位面積銷售價格約1.6-1.8萬元/平方米起價約1.5萬元/平方米，最高價約2萬元/平方米興華中路地下商場興華中路地下商場43興華中路位于高筍塘商圈內，臨近新大興集團下屬依蝶購物廣場旁，位于中興路主干道上，無干交通交叉所形成的交通節點，屬于過街式地下商場設施周邊專業市場的購物廣場分布相對集中，但無交

26、通節點的人流支撐，地下商場人氣相對有限雖然購物環境寬敞舒適、設備與設施相對領先、維護情況較好，但是人氣相對有限，因此投資市場的租金收入較低興華中路商場綜合分析興華中路商場綜合分析443.4黎明路地下商場黎明路地下商場黎明路地下商場位于涪陵黎明西路上，是由三條相交主干道形成的地下過道，由于無中心商圈的人流支撐。且地面商業以社區商業、建材裝飾、餐飲休閑為主，難以為地下商業帶來龐大人流黎明路地下商場合計約有50個鋪面，鋪面面積10-15平方米之間，目前出租率約20-30%，空置率高達70%以上其租金價格也是涪陵區最低價格，單位鋪面租金在80-150元之間，平均租賃單價10元/平方米月由于黎明路地下商

27、場與本項目位置相差甚遠，且周邊商業形態可類比性弱，與本項目關連度小，因此本方案不作進一步研究45名稱商鋪數量主力面積層高過道開間每平方米月租金水平售價水平廣場地下商場936-8平方米2.8-35米120-1300.8-1.2萬高筍塘地下商場1406-8平方米3-3.24.8-5米220-2500.7-1.1萬興華中路地下商場6412-16平方米3.3-3.57米120-1301.6-1.8萬黎明路地下商場5010-15平方米3.34103.5涪陵區地下商場分析小結涪陵區地下商場分析小結3個地下商場位于核心商圈，1個位于邊緣，地段因素十分關鍵位于交通節點地下商場整體經營較好，人流因素性關鍵地下商

28、場與地面商業在檔次與價格上拉開差距，業態呈現互補經營地下商場物業管理與整體經營意識欠缺，后繼經營壓力較大發達交通組織對于人流吸引有著重要的作用，如高筍塘地下商場整體商場欠缺維護與管理，形象陳舊、設備過早老化現象嚴重46粗放式經營，占道擺攤，業態分規劃不明晰，影響整體形象購物環境普遍較差、公共空間小，吸引人流駐足購物能力有限進場業態與貨品未能規范，低檔、劣質貨品充斥商場智能化、扶梯、方向導視等設施不健全、且管理缺失，購物方便 性與舒適度下降主要經營業態分布：主要經營業態分布：服裝、鞋類&箱包、童裝、飾品、美容等服務消費者對象分析：消費者對象分析：18-40歲青年至中年女性為主要消費者對象，經營內

29、容以女性服裝、飾品、鞋類、箱包、童裝、美容等，女性占據消費者主導客群，約80%以上47項目開發與經營定位項目入市時機與整合推廣項目形象定位項目綜合分析區域臨街商業調查分析區域地下商業調查分析區域商貿流通現狀及發展涪陵簡介及近年經濟概況48除了對涪陵區域的所有地下商場進行了專項調查，為了更進一步的認識本項目所處的區域、潛在機會、商業價值、租金與售價水平、經營業態等，豐錦源還對項目周邊地面臨街商業進行了調查：人民西路（南門山轉盤至人民西路天橋）人民西路（南門山轉盤至人民西路天橋）人民東路（南門山轉盤至人民東路人民東路（南門山轉盤至人民東路3號出入口支路旁）號出入口支路旁）廣場路（南門山轉盤至中心廣

30、場）廣場路（南門山轉盤至中心廣場）494.1人民西路（南門山轉盤至人民西路天橋）人民西路（南門山轉盤至人民西路天橋）鋪面數量：鋪面數量：統計樣本120個（不含花園路至商貿大廈路攤約40個）商業形態：商業形態：臨街商鋪/中小商場/路天攤位/家教裝修勞務市場等鋪面開間：鋪面開間：2-5 米，開間集中分布在3.5-4.5米鋪面面積：鋪面面積：6-30平方米，集中面積分布16-24平方米單鋪租金：單鋪租金：1000-6000元/月，單鋪租金集中分布2000-2300元/月單位租金：單位租金：單位租金起價：90元/平方米月單位租金最高價：300元/平方米月單位租金均價：150-160元/平方米月50成人

31、服裝34%童裝4%餐飲/食品18%鞋類/箱包/飾品11%學習文化用品5%生活服務（美容美發/鮮花）4%藥房 5%超市/便利店2%辦公家俱5%家電/通訊 4%金融/銀行2%其它6%成人服裝童裝餐飲/食品鞋類/箱包/飾品學習文化用品生活服務（美容美發/鮮花）藥房超市/便利店辦公家俱家電/通訊金融/銀行其它人民西路業態圖表分析人民西路業態圖表分析51人民西路人民西路 區域商業綜合分析區域商業綜合分析商業鋪面與設施屬原有底鋪商業建筑，人流量大，可初步分析本區域是傳統原有的商業區域之一；商業形象比較陳舊，貨品屬中偏低檔，無品牌經營硬件條件；臨近關廟綜合市場與合智商業廣場，市場受批發和物流影響較大；臨近農

32、貿市場、市場不規范、形象較差，路攤及勞務市場占道；屬于商業人流主通道，區域人流量大，貨品檔次與購物環境較差吸引人流消費相對有限；經營業態相對豐富，但主題不突出，消費輻射力相對下降；經營狀況良好，經營戶信心相對樂觀，十分關注區域改造；524.2人民東路（轉盤至人民東路人民東路（轉盤至人民東路3號出入口支路旁）號出入口支路旁）鋪面數量：鋪面數量：約20個商業形態：商業形態：臨街鋪面、大中型專業商場等鋪面面積：鋪面面積：集中分布在30平方米左右單鋪租金：單鋪租金：單鋪集中分布在 2000-3000元左右單位租金：單位租金：單位租金起價：60元/平方米月單位租金最高價：150元/平方米月單位租金均價：

33、100元/平方米月經營業態：經營業態：百貨商場、服裝、餐飲、美容美發、生活服務、藥品、通信、數碼產品等53售價水平分析售價水平分析近期在售鋪面樣本較少，了解到時代大廈負一樓水族館約1999年至2001年進行獨立產權式商鋪銷售，總價約13-15萬元之間，面積9平方米左右，后期每鋪總價降至10萬左右經測算其單位售價：約約1.1-1.6萬元萬元/平方米平方米由于人氣不足以及交通組織不合理，時代大廈負一樓水族館經營慘淡，目前只余1-2家水族館經營，投資經營回報無從談起！54人民東路商業綜合分析人民東路商業綜合分析此條街是涪陵區公交車站密集的區域，以重百商場為區域商業領導型賣場，專業賣場（藥品、通信、數

34、碼）、臨街商鋪、餐飲店、休閑步行街等吸引了較多人氣在此消費相對廣場路和以及與廣場路相連的人民西路而言，人民東路由于商業街較短、商業網點與賣場相對較少，成為了人流的支路區域同時涪陵區的公交車路線路約20余路在附近設站，成為了涪陵城區及城效公交站最密集區之一，加強了對涪陵主城以及近郊的商業輻射能力大型百貨商場目前以重慶百貨涪陵為代表，較早的新紀元百貨等原有傳統商場經營慘淡，人氣冷落554.3廣場路（南門山轉盤至中心廣場）廣場路（南門山轉盤至中心廣場）鋪面數量：鋪面數量：約70個商業形態：商業形態：商場/專賣店/專業商場/品牌直營店鋪面開間：鋪面開間：2-8米，開間集中分布在4-5米鋪面面積：鋪面面

35、積：6-500平方米，集中面積分布30-40平方米單鋪租金：單鋪租金：2000-15000元/月，單鋪租金集中分布3000-4000元/月單位租金：單位租金：單位租金起價：8080元/平方米月單位租金最高價：450450元/平方米月單位租金均價：230-250230-250元元/平方米月56服裝40%玩具飾品9%食品6%眼鏡6%通訊數碼家電7%金融4%藥房3%箱包鞋18%其它7%服裝玩具飾品食品眼鏡通訊數碼家電金融藥房箱包鞋其它廣場路業態分析廣場路業態分析57廣場路商業綜合分析廣場路商業綜合分析此區域人流量大，是高筍塘高筍塘易家壩易家壩南門山南門山的主要人流通道商業價值高，涪陵兩大核心商圈重要

36、連接干道，坡度相對高筍塘路更加平緩，臨近涪陵中心廣場，人流易于聚集商業街形象好，品牌店、專賣店、專業商場等為主要店鋪形態，貨品檔次較高，店面形象好，易吸引人流駐足購買業態豐富，百貨、服裝、超市、鞋類、箱包、金融、眼鏡、數碼、手機、家電等，能夠吸引消費人流在此停留消費專業賣場相對集中，國美電器、金座服裝城、錦陽數碼城、華城眼鏡等，各類專業場為區域商業帶來不同需求類型的消費群體，促進了區域商業的興盛5815:0020:0010:0015:0020:00廣場路1549816414270人民西路1076015713755人民東路79571086642節假日道路工作日4.4 廣場路、人民西路、人民東路人

37、流量統計表廣場路、人民西路、人民東路人流量統計表調查地點：調查地點：廣場路（廣場路農貿市場旁）人民西路（人民西路第一商貿大廈旁）人民東路（人民東路3、4號出入口，變壓器旁）調查時長：調查時長：20分鐘分鐘/次次（人次/分鐘）59人流量統計分析：人流量統計分析：三路交匯，區域人流量大，是涪陵最大人流街區之一以廣場路和相連人民西路為人流主要干道，商業網點最密受人流量支撐，區域臨街商業經營狀況普遍良好，無空置鋪面南門山商圈核心，人流高峰時期十分擁擠，車流量大，地下商業具備龐大人流量支撐的開發條件60項目開發與經營定位項目入市時機與整合推廣項目形象定位項目綜合分析區域臨街商業調查分析區域地下商業調查分

38、析區域商貿流通現狀及發展涪陵簡介及近年經濟概況615.1項目簡介項目簡介本項目位于涪陵兩大重點商圈之一南門山商圈，臨近重慶百貨涪陵商場旁，商業環境良好，區位優勢明顯本項目是涪陵南門山地下人防工程，由重慶閩僑房地產開發有限公司開發，總用地面積8530平方米，總建筑面積8530平方米，可銷售面積經初步測算約4300平方米，工程層高5.5米，工程凈高大于3.3米，地下過道3-5.4米。項目整體出入口方案設計共13個項目交通發達，人民西路、人民東路、廣場路、花園路交匯于此，超20路公交車路線停靠此區域，有效增強區域商業輻射力依托區域強大的流支撐，南門山商圈的強大輻射能力，將本項目擬打造成地下商業街。6

39、25.2優勢分析（優勢分析（S）南門山商圈核心，區位優勢強大區域人流量大，商業價值高交通發達，涪陵城市、近效路線最密集區之一臨近關廟、合智、重百及國美大型批零賣場，商業氛圍濃厚發揮優勢發揮優勢以規劃提升品質，最大化提升地下商業街整體人氣打造涪陵核心商圈商業物業高投資價值物業與地面錯位經營，業態互補，打造時尚消費新天地635.3劣勢分析（劣勢分析（W）地下商業通風、便利性、品質形象、購物環境等較地面物業差距明顯廣場路及人民東路地下商業通道過長，不利于人流聚集提升周邊地面商業（人民西路及東路）租金及售價較低，影響地下商業減少劣勢減少劣勢提升地下商業品質，減小硬性劣勢，打造成商場內街式購物環境研究購

40、物需求、合理規劃業態，盤活整體地下商場合理規劃，有效利用面積指標，打造精致面積鋪位，提高投資價值差異化經營，強化服務功能、提升環境，與普通地面商業錯位經營645.4機會分析（機會分析（O）涪陵經濟持續保持近兩位數增長，購買力與投資需求增加南門山圈面臨重新調整與升級再造，商圈輻射力提升涪陵濱江商業帶規劃打造，本項目扼守人流要沖地面商業供不應求，無空置率，交通擁擠，分流地面人氣的機會把握機會把握機會提供面積合理、鋪面精致的投資型商業鋪面，滿足投資需求加大與地面空間的聯系，增加出入口數量與出入便利性最大化吸引人流進入本項目消費655.5威脅分析（威脅分析（W）認識威脅，涪陵目前地下商業經營狀況除高筍

41、塘外，其它經營狀況相對較差，投資、經營、消費信心下降臨近大型批發市場與傳統商業老街，市場經營受到挑戰（價格/檔次）市政設施不全、市民安全意識不夠，橫穿干道導致地下商場人氣下降減少劣勢減少劣勢以創新理念打造新一代商業物業，規劃提升品質，整體營運，強化管理商場主題化定位，差異化經營，與批發物流貨品拉開心理距離有效利用較大公共空間（約50%左右），提升環境、強化服務統一業態規劃、合理搭配，提升整體競爭力及市場吸引力防止行人橫跨，需設置市政欄桿帶，加強導視，安全宣傳，吸引人流665.6分析結論分析結論形象塑造/南門山商圈新生代商業，投資消費新天地理念創新/與傳統地下商場升級版，以設計提升品質錯位經營/

42、主題差異化打造，重視整體規劃與整體招商品質提升/地下商場同比百貨商場內街品質環境打造/合理組織公共空間，有效利用，舒適提升管理上檔/以全盤營運的理念提升商業物業管理水平以人為本/強化地下商業可視性、出入便利性大環境大環境&小金鋪小金鋪策略提升67整體策略指導理念：整體策略指導理念：大環境大環境&小金鋪小金鋪 大環境大環境是一種意識，它需要從商場的開發、投資、經營、消費全程多面的角度，進行商場的打造，以提升整體商場的競爭力只有整體商場做活，才能讓單位鋪面做活，地下商場單個鋪面的成功對整體市場的依賴性最強，不能剝離開單鋪來經營整個市場大環境需要優良的配套、舒適的環境、便利的交通、設施人性化、口岸的

43、優越性等，這些就迫切需要提升整體商場品質，加強內外商業的聯系與到達便利性。在方案的規劃、設計時，需要以市場營銷、營運的角度考慮685.7整體策略指導理念：整體策略指導理念：大環境大環境&小金鋪小金鋪 小金鋪小金鋪是實現整體商業贏利的重要利器，以經營業態分區、不同功能分區進行配置，科學規劃，實現業態互補、主題突出、豐富多元的商業新天地！重視方案設計，拿捏好面積與指標分配，控制面積，以低總價、高回報率、無空置率建造高投資價值商業物業！大環境是背景、是平臺、是空間大環境是背景、是平臺、是空間小金鋪是目標、是回報、是成果小金鋪是目標、是回報、是成果必須掌握大商業環境與小金鋪商街開發的相生關系，它們是實

44、現贏得與相應保證之間的關系！695.8大環境塑造設計建議要點大環境塑造設計建議要點1主干大通道，打造項目南北向（廣場路至重百端）一條形象主要大通道，寬度6-7米，取消中間小鋪，合雙通道為寬大主通道，兩旁設鋪面，進深4米，可設計成開間3-4米的獨立鋪面。商場用扣板全吊頂，裝修后使用層高不低3.5米通道頂宣傳吊旗設置，易于節假日活動宣傳高級防滑耐磨地磚，防滑、抗污力強、易清潔，同檔百貨商場鋪面之間隔墻石材包柱，經營面安裝玻璃滑門，統一門頭招牌外形，統一店面招牌面積扶梯入口設置廣告燈箱，屆時招商出租、增加收益，以免辦證貼墻70背景音響設置，營造商業環境，促銷、疏散等信息傳達，入口處與人行通道液晶電視

45、懸掛，更加動感、時尚新風系統設置，自然通風與機械通風營造平街購物環境中央空調整體安裝，夏日購物更舒適消防噴淋與防盜智能化系統，提升科技含量扶梯設置，增加扶梯設置數量，提升消費者到達的便利性設置休閑椅凳、兒童游樂區、美食區，強化服務功能，提升舒適度聯手專業級商業物業管理公司，提供經營及管理服務保障入口景觀化設計，系統化商場導致設計，便利出行大環境塑造設計建議要點大環境塑造設計建議要點271主通道參考圖72鋪面效果參照樣本73日本地下商場 導視系統十分完善74項目開發與經營定位項目入市時機與整合推廣項目形象定位項目綜合分析區域臨街商業調查分析區域地下商業調查分析區域商貿流通現狀及發展涪陵簡介及近年

46、經濟概況756.1整體定位整體定位首席時尚地下商業街首席時尚地下商業街商門山商業新生代&時尚消費者新天地&投資創富者新平臺建議不用地下商場，因為目前涪陵地下商場整體形象較差，經營狀況良莠不齊，第一印象不太有利；形態而言，“街”的比“商場”人流量更大，人氣更足，且自主性強；“街”充滿了文化與生活的味道。商場人文味道弱，沒有生活！以時尚主題差異化定位，與相對保持傳統和嚴謹的重百拉開形象差距，與老街與批發物流市場有差異化，心理距離大，不易形成心理比較766.2檔次定位檔次定位物業硬件環境打造可參照重慶目前建設較好地下商業物業：輕軌名店城（渝中區解放碑臨江門）地下商業領域地下商業領域高檔商業物業，以硬

47、件與軟件同步提升，打造區域一流、領導型的地下商業整體商業領域涪陵整體商業領域中檔商業物業，較好的區位+中檔商場773.2功能定位功能定位人防功能，戰備防空疏散交通功能，緩解人流壓力投資功能，誰投資，誰受益經營場所，消費功能 購物 休閑 美食 服務消費786.4經營業態定位經營業態定位根據與地面業態互補，參考其它地下商場業態，本項目業態定位初步如下：時尚麗人街時尚麗人街 服裝/鞋類/箱包/飾品行/玩具等時尚生活館時尚生活館 美容美發/美甲剌繡/護膚保養/化妝店/照相等開心樂園開心樂園 童裝/玩具/兒童嬉戲場/書包/學習文化用品時尚時尚 E 街區街區 電玩/通訊/游戲/數碼產品/影音文化制品等時尚

48、美食坊時尚美食坊 風味美食/冷熱飲/特色食品/茶酒水吧等其它類79經營業態平面分布圖建議經營業態平面分布圖建議806.5目標客群定位目標客群定位根據本項目各類人群的不同需求，目標客群可分為以下幾類投資者經營者消費者81商鋪投資者（購鋪投資者）商鋪投資者（購鋪投資者）商鋪購買者、受益者，購鋪之后通過出租或自營取得收益和回報人群，他們是：事業機關公務員事業機關公務員/教職群體教職群體/經商人群、生意人經商人群、生意人/企業主企業主/工薪中高管理階層等，工薪中高管理階層等，主要共同特點如下：收入較高且相對穩定，擁有事業或良好的職位具備投資意識和比較豐富的投資經驗年齡在35歲以上，家庭年收入不低于5萬

49、元絕大部份來自涪陵主城，少部份來自周邊區縣投資出租取得收益為主（90%），自營收益為輔（10%）重視商圈發展，收益增長率與收益穩定性82商鋪經營者商鋪經營者群體有：生意人、自由服裝等經營者，通過經營商場獲取利潤商場經營戶、生意人注重商業整體環境、地段、商圈注重關注租金水平，經營成本與物業管理注重商業口岸及現場人流83商鋪消費者商鋪消費者18-35歲青年時尚消費人群以女性消費為主力群體，以男性消費者為次要群體女性占據消費者主導客群，約80%以上注重購物環境的舒適性、便利性看重商業檔次與貨品，需要選擇性強、價格適中、業態豐富84營銷、經營方式營銷、經營方式銷售方面：獨立商業鋪面，全部分批銷售銷售指

50、導：從次到好，分批銷售、低開高走、逐步加推 順勢漲價，營造升值氛圍經營方面：建立商業營運公司，統一業態規劃、統一商業管理856.66.6商鋪面積劃分商鋪面積劃分時尚麗人街 8-12平方米麗人街名店坊 6-8平方米時尚生活館 6-8平方米開心樂園 8-12平方米時尚 E 街區 8-12平方米時尚美食坊 6-8平方米 866.86.8價格定位價格定位參考與計算因素：同等地段平層臨街商業鋪面售價、租價周邊地下商場歷史價格與目標前租金本項目整體定位與業態規劃本項目硬件設施打造與軟件系統管理初步計算，本項目：商鋪套內建筑面積銷售均價：2.0萬元/平方米商鋪套內建筑面積銷售起價：1.7萬元/平方米876.

51、96.9商業均價分布圖商業均價分布圖2.0萬萬/平方米平方米1.7萬萬/平方米平方米2.1萬萬/平方米平方米1.9萬萬/平方米平方米2.4萬萬/平方米平方米886.10扶梯設置分布建議圖扶梯設置分布建議圖89項目開發與經營定位項目入市時機與整合推廣項目形象定位項目綜合分析區域臨街商業調查分析區域地下商業調查分析區域商貿流通現狀及發展涪陵簡介及近年經濟概況907.1品牌化案名需要品牌化案名需要從傳統“*地下商場”的固定模式跳出來，以品牌化、系統化、全程化運作，切入到項目全程營銷之中，重視品牌運作，以品牌形象提升項目附加值與升值空間，提升心理價位切合整體商場的定位主題需要項目知名度與美譽度等品牌建

52、設需要項目地標宣傳、傳播需要映射心理價值，強化商場定位需要91南門金地南門金地(方案方案1)名稱模式：地名名稱模式：地名+財富概念財富概念南門金地，是財富的誕生地，更是消費的新天地！南門金地，是財富的誕生地，更是消費的新天地！案名：南門金地案名：南門金地英文名：英文名：nanmen golden land定位：重百前站定位：重百前站/首席時尚地下商業街首席時尚地下商業街92形象設計表達關鍵詞：財富、精彩、聚集939495969798中央尚街中央尚街(方案方案2)名稱模式：區位名稱模式：區位+時尚概念時尚概念時尚的中央，消費的中央，財富的中央時尚的中央，消費的中央，財富的中央案名：中央尚街案名：

53、中央尚街英文名：英文名：central up steet定位：重百前站定位：重百前站/門戶級時尚地下商業街門戶級時尚地下商業街99形象設計表達關鍵詞：時尚、互動、聚集100101102103104105106項目開發與經營定位項目入市時機與整合推廣項目形象定位項目綜合分析區域臨街商業調查分析區域地下商業調查分析區域商貿流通現狀及發展涪陵簡介及近年經濟概況107現場首次亮相現場首次亮相售房部開放售房部開放名企巡展名企巡展,蓄勢促銷活動蓄勢促銷活動盛大開盤，試水強銷盛大開盤，試水強銷順勢加推，價格抬升，立即升值順勢加推，價格抬升，立即升值12月月5日日1月初月初1月中旬月中旬-下旬下旬1月底月底2

54、月中旬月中旬8.1入市及營銷節點初步規劃入市及營銷節點初步規劃1088.2現場包裝現場包裝 首次亮相首次亮相時間：2006年 12月初媒體：現場施工圍墻及檔墻、燈箱廣告發布目標：形象首次亮相，傳達項目效果圖及案名、定位語推廣工作迅速建立品牌知名度為主迅速建立“首席地下商業地標”概念要點：圍墻廣告設置、建立開設咨詢熱線，進行咨詢展開售樓部設計施工工作109推廣主題1、中央尚街 重百前站重百前站/首席時尚地下商業街首席時尚地下商業街2、掘金第一桶 創富計劃即將啟動 6-12平方米地下商業旺鋪，接受咨詢！1108.3售房部開放售房部開放 形式蓄客形式蓄客時間：時間：2007年 1月1日（元旦）媒體：

55、媒體：戶外廣告（兩大商圈、長途車站）電視廣告、現場電視廣告（三維動畫，效果好、氛圍強）售房部盛大開放（VIP財富精英卡，2萬抵2.5萬）目標：目標：推廣全面展開展開咨詢，現場蓄客，預約登記要點：要點：模型制作、廣告宣傳印刷品設計制作材料展示，三維動畫場景展示VIP卡發放資料設計、制作111推廣主題1、時尚新天地 財富聚集區2、掘金第一桶 創富計劃現在領跑3、VIP財富精英卡火熱辦理中1128.4名企定點巡展名企定點巡展/開盤前活動蓄勢開盤前活動蓄勢時間：時間：2007年 1月10-20日媒體：媒體：戶外廣告（兩大商圈、長途車站）電視廣告、現場電視廣告（三維動畫，效果好、氛圍強）售房部持續開放（

56、VIP財富精英卡，2萬抵2.5萬）目標：目標：巡展定向蓄客，有的放矢“旺鋪價格大家猜 時尚QQ等你開”，開盤前蓄勢事件活動現場蓄客，預約登記要點：要點：大獎QQ車售樓部外展示，均價/最高價最接近者贏得QQ車大獎其它獎項設數手機、MP3等1138.5盛大開盤盛大開盤/把握節奏把握節奏 順勢加推順勢加推時間：時間：2007年 1月27日媒體：媒體：售價公布，中獎者領取大獎，贈車小儀式現場電視廣告（三維動畫，效果好、氛圍強）區域夾報廣告派發現場圍墻及燈箱提前更換目標：目標：售價公開，高性價比，全城驚喜順勢開盤，轉化欲望為行為，客戶簽約要點：要點：推出商業價值與價格較低人民東路區域，業績過6成即加推，

57、提升價格營造升值假象，消化余鋪114推廣主題：推廣主題：財富旺鋪 坐地生金領銜南門 盛大開盤 全城熱搶財富恒久遠 一鋪永留傳現在 奠定您世家基業！6-12平方米地下商業旺鋪，超值驚喜起價1.7萬/平方米起！1158.6推廣費用概算推廣費用概算總銷售額：0.42萬方20000元/平方米=8400萬元參照重大城市推廣費用，住宅1.5-3%,商業2-5%，本項目位于核心商圈，可考慮取2.0%作為參照系數推廣費用：8400萬2%=168萬元1168.7推廣媒體推廣媒體戶外媒體戶外廣告燈箱廣告圍墻廣告電視廣告電視拍攝、制作電視投播廣告代理廣告策劃VI設計及運用創意設計設計完稿廣宣印刷手提袋名片宣傳折頁廣告臺歷海報夾報樓書銷售道具售房部展板形象墻模型沙盤銷控表吊旗影音設備其它等117感謝聆聽感謝聆聽 期待合作期待合作重慶豐*房地產經紀有限公司