1、 巴南區花溪園區項目研究報告巴南區花溪園區項目研究報告暨項目土地運作操作手法建議報告暨項目土地運作操作手法建議報告項目定位：項目定位：城市化發展新里程城市化發展新里程花溪新城濱江功能中心花溪新城濱江功能中心客群發展戰略分析：客群發展戰略分析：項目的體量決定客戶群不是一個非常細分的市場。項目的體量決定客戶群不是一個非常細分的市場。項目的規模決定客戶群必定要面向全市。項目的規模決定客戶群必定要面向全市。項目的規模決定開發周期將長達項目的規模決定開發周期將長達9 91010年，隨著區域的發年，隨著區域的發展和項目的打造，客戶群也將發生結構變化。展和項目的打造，客戶群也將發生結構變化。客群發展分析及階

2、段性定位客群發展分析及階段性定位 項目初期，以價格為明顯導向的人群為主，其特點是：區域情結本地項目初期，以價格為明顯導向的人群為主，其特點是：區域情結本地購房者、受價格引導的購房者及投資者；購房者、受價格引導的購房者及投資者；項目發展中段，項目發展中段，城市中端客群、工業園從業者將構成主力人群，他們城市中端客群、工業園從業者將構成主力人群，他們的特征是：認同區域的人群、新區政府相關從業人員、區域外導入人口、的特征是：認同區域的人群、新區政府相關從業人員、區域外導入人口、工業園區產業鏈管理者及投資者；工業園區產業鏈管理者及投資者；項目發展成熟階段，項目發展成熟階段，區域內就業與區域外導入，他們的

3、特征是：區域區域內就業與區域外導入，他們的特征是：區域外導入人口、城市中等收入人群、園區區產業鏈管理者及投資者；外導入人口、城市中等收入人群、園區區產業鏈管理者及投資者；重慶濱江板塊重慶濱江板塊融匯半島區域先行者融匯半島區域先行者巴南濱江新城發展巴南濱江新城發展擁有城市頂級擁有城市頂級大盤大盤花溪工業園花溪工業園巴南新行政中心巴南新行政中心初具雛形初具雛形發展歷程任重道遠發展歷程任重道遠項目工作進度項目工作進度后年上旬前后后年上旬前后市場發展的上升勢頭市場發展的上升勢頭考慮調整指數考慮調整指數因此，對本項目而言以市場比較法為核心，選擇同板塊內競爭項目，通過對影響因此，對本項目而言以市場比較法為

4、核心，選擇同板塊內競爭項目，通過對影響房地產價格因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現的合理價格。房地產價格因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現的合理價格。項目首期開盤銷售參考價格：均價項目首期開盤銷售參考價格：均價35003500元元/平方米（套內面積）平方米（套內面積）項目整盤銷售參考價格：均價項目整盤銷售參考價格：均價52005200元元/平方米（套內面積）平方米（套內面積）此價格是基于目前市場情況所作出的預判，這個預判是符合市場現狀的，并且是此價格是基于目前市場情況所作出的預判，這個預判是符合市場現狀的，并且是以項目首期開盤的銷售單價為標底，以后每年依據以項目首期開盤的銷

5、售單價為標底，以后每年依據8%8%的漲幅進行推算。的漲幅進行推算。項目價格定位項目價格定位 還是還是數據依據：重慶郵電與公交公司租車協議數據依據：重慶郵電與公交公司租車協議行車線路：上清寺行車線路：上清寺人和人和行車距離：行車距離：6.7公里左右公里左右行車費用：往返：行車費用：往返：260元元/天天/輛輛20元元/公里（每輛載客量公里（每輛載客量80人左右）人左右）折算至建設工業所需費用：往返：折算至建設工業所需費用：往返：2400元元/天天/輛（行車距離：輛（行車距離：120公里左右）公里左右）按建設工業按建設工業6000人，分兩次接送需人，分兩次接送需38輛車，計算所需費用：輛車，計算所

6、需費用：9-10萬元萬元/天天按住宅按住宅70年產權做為依據，年產權做為依據，建設工業交通費成本：建設工業交通費成本：每年成本：每年成本：單向租賃較難實現單向租賃較難實現建設工業所需車輛數量較多，一個公交公司無法滿足如此大的供車輛，必須多路隊協同合作才能達建設工業所需車輛數量較多，一個公交公司無法滿足如此大的供車輛，必須多路隊協同合作才能達成成可提供本線路接送的公交公司數量有限可提供本線路接送的公交公司數量有限本項目的接送路線能滿足條件的只有南部少數幾個公交公司本項目的接送路線能滿足條件的只有南部少數幾個公交公司班次無法集中時間接送班次無法集中時間接送上下班高峰期如需集中時間接送職工的可能性不

7、大上下班高峰期如需集中時間接送職工的可能性不大 客車購置費用：客車購置費用：45萬元萬元/輛，分兩次接送按輛，分兩次接送按38輛車折算所需費用輛車折算所需費用1710萬元（以萬元（以65人座大客車為標準）人座大客車為標準）使用年限：使用年限：6年年相關稅費：相關稅費：5000元元/年年客車維護費：客車維護費：8000-10000元元/年年客車運營車本：客車運營車本：25000元元/年年/輛（每日按輛（每日按40公里計算，不計算油費增長）早晚接送每日公里計算，不計算油費增長）早晚接送每日160公里公里總費用：（此費用不包括停車費用及司機雇傭費用）總費用：（此費用不包括停車費用及司機雇傭費用）平均

8、每年花費：平均每年花費：38輛車的停車問題如何解決輛車的停車問題如何解決建設工業需另外聘請建設工業需另外聘請38位專車司機，而司機的使用量不大，成本較高位專車司機，而司機的使用量不大，成本較高占地：占地：1278畝畝 合合45萬萬滿足建設工業職工住房需求面積：滿足建設工業職工住房需求面積：35萬（按萬（按5000套來計算）套來計算）按目前重慶大盤的住宅容積率來看一般容積率做到按目前重慶大盤的住宅容積率來看一般容積率做到2.5-3左右，從而得出滿足職工左右，從而得出滿足職工住房需求的住宅需占地：住房需求的住宅需占地：12.37萬萬按照經濟適用房小高層目前的造價來計算：按照經濟適用房小高層目前的造

9、價來計算：1250元元/職工住房土地成本：職工住房土地成本：22,273萬元萬元總成本：（含前期、配套、其他費用及稅費，不含土地增值稅）總成本：（含前期、配套、其他費用及稅費，不含土地增值稅）以租車解決職工上下班路程遠的問題所需費用：以租車解決職工上下班路程遠的問題所需費用：以購車解決職工上下班路程遠的問題所需費用：以購車解決職工上下班路程遠的問題所需費用：解決職工住房問題所需費用：解決職工住房問題所需費用：（并獲得房屋一套）（并獲得房屋一套）建房建房還是還是滿足條件滿足條件任何單位不得利用新征用或新購買土地組織集資合作建房；各級國家機關一律不得搞任何單位不得利用新征用或新購買土地組織集資合作

10、建房；各級國家機關一律不得搞單位集資合作建房。單位集資合作建房不得向不符合經濟適用住房供應條件的家庭出單位集資合作建房。單位集資合作建房不得向不符合經濟適用住房供應條件的家庭出售。已參加福利分房、購買經濟適用住房或參加單位集資合作建房的人員，不得再次售。已參加福利分房、購買經濟適用住房或參加單位集資合作建房的人員，不得再次參加單位集資合作建房。嚴禁任何單位借集資合作建房名義，變相實施住房實物分配參加單位集資合作建房。嚴禁任何單位借集資合作建房名義，變相實施住房實物分配或商品房開發。單位集資合作建房原則上不收取管理費用，不得有利潤。或商品房開發。單位集資合作建房原則上不收取管理費用，不得有利潤。

11、根據重慶經濟適用房管理辦法規定，距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較多根據重慶經濟適用房管理辦法規定，距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較多的企業，在符合土地利用總體規劃、城市規劃、住房建設規劃的前提下，經市、縣人的企業，在符合土地利用總體規劃、城市規劃、住房建設規劃的前提下，經市、縣人民政府批準，可以利用單位自用土地進行集資合作建房。參加單位集資合作建房的對民政府批準，可以利用單位自用土地進行集資合作建房。參加單位集資合作建房的對象，必須限定在本單位符合市、縣人民政府規定的低收入住房困難家庭。象，必須限定在本單位符合市、縣人民政府規定的低收入住房困難家庭。自國發自國發200724號文

12、件下發之日起，新批準建設的經濟適用住房，戶型設計必須為平層，號文件下發之日起，新批準建設的經濟適用住房，戶型設計必須為平層，建筑面積控制在建筑面積控制在60平方米左右，戶均建筑面積不超過平方米左右，戶均建筑面積不超過60平方米，單戶最大建筑面積不超平方米，單戶最大建筑面積不超過過70平方米平方米自國發自國發200724號文件下發之日起，符合號文件下發之日起，符合“三種條件之一三種條件之一”的無房的無房(無房屋產權無房屋產權)、或現人、或現人均住房建筑面積未達到本市人均住房建筑面積均住房建筑面積未達到本市人均住房建筑面積60%的家庭的家庭,可申請購買一套經濟適用住房：可申請購買一套經濟適用住房：

13、即家庭人均年收入即家庭人均年收入,未達到市統計局向社會公布的上年度城鎮居民人均可支配收入標準的未達到市統計局向社會公布的上年度城鎮居民人均可支配收入標準的本市城鎮居民家庭；家庭年收入未達到上一條標準的進城務工農村家庭以及外地來渝常本市城鎮居民家庭；家庭年收入未達到上一條標準的進城務工農村家庭以及外地來渝常駐人員；駐渝部隊和人武部、預備役部隊等符合購房條件的人員駐人員；駐渝部隊和人武部、預備役部隊等符合購房條件的人員n距離城區較遠的獨立工礦企業可以利用單位自用土地進行集資合作建房距離城區較遠的獨立工礦企業可以利用單位自用土地進行集資合作建房 n參加單位集資合作建房的對象，必須限定在本單位符合市、

14、縣人民政府規定的低收入住房困難家參加單位集資合作建房的對象，必須限定在本單位符合市、縣人民政府規定的低收入住房困難家庭庭？n任何單位不得利用新征用或新購買土地組織集資合作建房任何單位不得利用新征用或新購買土地組織集資合作建房？n單位集資合作建房不得向不符合經濟適用住房供應條件的家庭出售單位集資合作建房不得向不符合經濟適用住房供應條件的家庭出售？n已參加福利分房、購買經濟適用住房或參加單位集資合作建房的人員，不得再次參加單位集資合已參加福利分房、購買經濟適用住房或參加單位集資合作建房的人員，不得再次參加單位集資合作建房作建房？n嚴禁任何單位借集資合作建房名義，變相實施住房實物分配或商品房開發嚴禁

15、任何單位借集資合作建房名義，變相實施住房實物分配或商品房開發（注意點）（注意點）n戶型設計必須為平層，建筑面積控制在戶型設計必須為平層，建筑面積控制在60左右左右（注意點）（注意點）本項目所屬工業地產的土地需經過轉性建住宅，如建設工業需劃撥出部本項目所屬工業地產的土地需經過轉性建住宅，如建設工業需劃撥出部分土地建經濟適用房則在轉性過程中需辦理兩張不同的相關產證，且建經分土地建經濟適用房則在轉性過程中需辦理兩張不同的相關產證，且建經濟適用房的土地不可經過轉讓再建濟適用房的土地不可經過轉讓再建解決出路解決出路 與具有房地產開發資質的合作方共同成立一個獨立的項目公司，確定建經濟與具有房地產開發資質的

16、合作方共同成立一個獨立的項目公司，確定建經濟適用房的土地面積及建商品房的土地面積，分頭前往相關部門辦理土地轉性，獲得適用房的土地面積及建商品房的土地面積，分頭前往相關部門辦理土地轉性，獲得兩張不同的土地許可證。（政府協商）兩張不同的土地許可證。（政府協商）經濟適用房購買指向無房經濟適用房購買指向無房(無房屋產權無房屋產權)、或現人均住房建筑面積未達、或現人均住房建筑面積未達到本市人均住房建筑面積到本市人均住房建筑面積60%的家庭的家庭,從目前實際情況來看建設工業職工從目前實際情況來看建設工業職工并不具備購買經濟適用房的條件并不具備購買經濟適用房的條件解決出路解決出路 至拆遷辦辦理就地安置，原拆

17、原建手續；建設工業為職工統一開具收入證明，至拆遷辦辦理就地安置，原拆原建手續；建設工業為職工統一開具收入證明，不超過重慶市人均可支配收入的不超過重慶市人均可支配收入的1.5倍；建設工業職工即可享受購買建設工業建造倍；建設工業職工即可享受購買建設工業建造的經濟適用房的經濟適用房 從目前經濟適用房的實際操作案列中可見，經濟適用房的單套面積可根從目前經濟適用房的實際操作案列中可見，經濟適用房的單套面積可根據所在區域不同及各項目的不同特點，與相關區政府協調，在一定的浮動據所在區域不同及各項目的不同特點，與相關區政府協調，在一定的浮動范圍內調整建筑面積，一般上浮可達到范圍內調整建筑面積，一般上浮可達到8

18、0左右左右解決出路解決出路 與區政府協商調整經濟適用房的建筑面積與區政府協商調整經濟適用房的建筑面積n n 對客戶上交的經濟適用房審核表經進行審核對客戶上交的經濟適用房審核表經進行審核 審核合格后，在重慶建設網和經濟適用住房購買資格審核辦公現場公示申請人相關審核合格后，在重慶建設網和經濟適用住房購買資格審核辦公現場公示申請人相關信息。公示期為個工作日，公示期滿未被舉報的，批準其購買資格信息。公示期為個工作日，公示期滿未被舉報的，批準其購買資格 如被舉報，市建委開發辦等部門負責對被舉報家庭的住房和收入等情況進行核查如被舉報，市建委開發辦等部門負責對被舉報家庭的住房和收入等情況進行核查被舉報的購房

19、家庭申請材料退回申請人所在單位，由所在單位進一步核實有關情況被舉報的購房家庭申請材料退回申請人所在單位，由所在單位進一步核實有關情況后，提出書面核查請求及有關材料報核查小組。經核查后，符合購買資格的家庭情后，提出書面核查請求及有關材料報核查小組。經核查后，符合購買資格的家庭情況，將再次公示。再次公示后，仍被舉報的，按上述程序再行處理況，將再次公示。再次公示后，仍被舉報的，按上述程序再行處理經濟適用房價格：經濟適用房價格：2600元元/左右左右向區政府申請經濟適用房指標向區政府申請經濟適用房指標 相關部門（國土、規劃）辦理土地轉性相關部門（國土、規劃）辦理土地轉性 物價局、商委辦理經濟適用房和價

20、格相關的事項物價局、商委辦理經濟適用房和價格相關的事項 開發商提出開發設想是整個房地產開發的起點開發商提出開發設想是整個房地產開發的起點 可行性研究可行性研究 申請項目用地申請項目用地 項目設計項目設計 征地及拆遷安置征地及拆遷安置 籌措房地產開發資金籌措房地產開發資金 建設工程招標建設工程招標 施工施工 市場營銷與策劃市場營銷與策劃 物業管理，是房地產開發的售后服務物業管理，是房地產開發的售后服務 承辦時間：正常工作日承辦時間：正常工作日 辦理時限：資料齊全要求合格后，辦理時限：資料齊全要求合格后，30個工作日內完成初審上報市經濟適用房領導小組審核個工作日內完成初審上報市經濟適用房領導小組審

21、核 受理時需要提供的資料：受理時需要提供的資料：（1）申請報告（以公司文件形式報送）；）申請報告（以公司文件形式報送）；（2）用地位置及范圍示意圖；）用地位置及范圍示意圖；（3）可行性研究報告；）可行性研究報告；（4）規劃意向及有關說明；）規劃意向及有關說明；（5）用地產權歸屬證明文件；）用地產權歸屬證明文件；（6）項目資金準備情況證明文件；）項目資金準備情況證明文件；（7）銷售價格控制指標和銷售對象控制的銷售方案；）銷售價格控制指標和銷售對象控制的銷售方案；（8）經現場踏勘和審查認為應補充的材料。）經現場踏勘和審查認為應補充的材料。企事業單位利用自有土地建設的還需提供以下資料：企事業單位利用

22、自有土地建設的還需提供以下資料：（1）上級主管部門批準文件；）上級主管部門批準文件；（2）職代會決議；）職代會決議；（3）集資方案和預計銷售價格；）集資方案和預計銷售價格；（4）市房改辦意見；）市房改辦意見；（5）集資人員名單。）集資人員名單。建設工業具備建造經濟適用房條件，且建設工業職工也可購買建設工業建造的經濟適建設工業具備建造經濟適用房條件，且建設工業職工也可購買建設工業建造的經濟適用房，用房，建設工業職工購買商品房辦法建設工業職工購買商品房辦法作用：作用：l讓利于職工的同時解決了建設工業職工的交通問題；讓利于職工的同時解決了建設工業職工的交通問題；l額外為企業職工提供了福利；額外為企業

23、職工提供了福利；l為項目造勢的同時為后期銷售做好良好鋪墊為項目造勢的同時為后期銷售做好良好鋪墊 商品房可行性分析商品房可行性分析 價格低于商品房市場價格，近乎成本價；價格低于商品房市場價格，近乎成本價；距離工作地點近，省卻舟車勞頓距離工作地點近，省卻舟車勞頓區域升值空間的可見性，巴南未來的升值潛力，地塊的交通便捷、緊鄰長江，坐享一線江區域升值空間的可見性，巴南未來的升值潛力，地塊的交通便捷、緊鄰長江，坐享一線江景房；濱江路的建設及整個住宅小區的規劃未來生活配套齊全，享受一站式生活的便利景房；濱江路的建設及整個住宅小區的規劃未來生活配套齊全，享受一站式生活的便利滿足個人住房面積所需滿足個人住房面

24、積所需個人具有完全產權，對于所購住宅有完全的可支配權利個人具有完全產權，對于所購住宅有完全的可支配權利整個項目的規劃手筆足以滿足住戶一站式居住生活所需整個項目的規劃手筆足以滿足住戶一站式居住生活所需 建設工業具備建造商品房條件，建設工業具備建造商品房條件，不計稅費，含土地費用經濟適用房開發成本分析經濟適用房開發成本分析 不計稅費，含土地費用商品房開發成本分析商品房開發成本分析 區域內經濟適用房價格相比商品房略低區域內經濟適用房價格相比商品房略低300-400元元/經濟適用房可減免土地出讓金及相關稅收，開發成本低于商品房經濟適用房可減免土地出讓金及相關稅收，開發成本低于商品房經濟適用房面積需嚴格

25、控制，對于住房面積具有一定需求的職工而言具有一定的局限性經濟適用房面積需嚴格控制，對于住房面積具有一定需求的職工而言具有一定的局限性經濟適用房個人具有有限產權，經濟適用房個人具有有限產權，5年內不得轉讓，年內不得轉讓，5年后如需轉讓需補繳等額土地出讓差價，所獲收年后如需轉讓需補繳等額土地出讓差價，所獲收益遠遠低于商品房益遠遠低于商品房建造經濟適用房需要有一個非常繁瑣的手續，需經歷一個非常復雜的過程建造經濟適用房需要有一個非常繁瑣的手續，需經歷一個非常復雜的過程建設工業建造經濟適用房的用意在于讓職工用最低廉的價格購得建設工業開發的住宅項目，建設工業建造經濟適用房的用意在于讓職工用最低廉的價格購得

26、建設工業開發的住宅項目，從而進一步解決職工上下班路途遙遠的困難。從而進一步解決職工上下班路途遙遠的困難。建設工業已支付了土地出讓金，對于這部分的土地出讓金政府將不予退回只能在政策上給建設工業已支付了土地出讓金，對于這部分的土地出讓金政府將不予退回只能在政策上給予一定的優惠，建造經濟適用房可免去的相關稅收也是有限的。予一定的優惠，建造經濟適用房可免去的相關稅收也是有限的。統一建造商品房更加便于小區的整體規劃，從而提高整個住宅項目的品質，從而進一步促統一建造商品房更加便于小區的整體規劃，從而提高整個住宅項目的品質，從而進一步促進價格的上漲，達到銷售利潤的最大化，而這一部分的利潤補給將遠遠高于建造經

27、濟適用進價格的上漲，達到銷售利潤的最大化，而這一部分的利潤補給將遠遠高于建造經濟適用房免去的稅收支出。房免去的稅收支出。從兩個方案的財務測算比較來看，建造經濟適用房的成本與建造商品房所需投入的成本相從兩個方案的財務測算比較來看，建造經濟適用房的成本與建造商品房所需投入的成本相比較差異性很小比較差異性很小建造商品房在面積上無硬性指標，可根據大部分職工的住房需求適當放寬住宅面積，以滿建造商品房在面積上無硬性指標，可根據大部分職工的住房需求適當放寬住宅面積，以滿足職工的住宅面積所需足職工的住宅面積所需價格上，目前區域內商品房價格相比經濟適用房只高出了價格上，目前區域內商品房價格相比經濟適用房只高出了

28、300-400元元/，購買商品房所得，購買商品房所得到的是完全個人產權，而經濟適用房對于個人而言是有限產權，到的是完全個人產權，而經濟適用房對于個人而言是有限產權，5年內不得隨意轉讓，年內不得隨意轉讓，5年年后如需轉讓也必須補足土地出讓差價，且經濟適用房相較商品房而言升值空間受到了極大后如需轉讓也必須補足土地出讓差價，且經濟適用房相較商品房而言升值空間受到了極大的限制。的限制。商品房目前的市場價格基本在商品房目前的市場價格基本在3000元元/，總價，總價24萬元萬元經濟適用房目前的市場價格基本在經濟適用房目前的市場價格基本在2600元元/，總價，總價20.8萬元萬元差價：差價：32000元元以

29、同等的價格增長比例來計算，預估，商品房以同等的價格增長比例來計算，預估，商品房5年后的售價可達年后的售價可達4500元元/，總價，總價36萬元；經濟適用房萬元；經濟適用房5年后的售價年后的售價可達可達3900元元/，31.2萬元，另經濟適用房萬元，另經濟適用房5年后出讓需繳納土地出讓差價年后出讓需繳納土地出讓差價24960元，相當于總價元，相當于總價28.7萬元。萬元。差價：差價：73000元元購買商品房收益（購買商品房收益（5年后出售，不包括其他稅收）：年后出售，不包括其他稅收）：12萬萬購買經濟適用房收益（購買經濟適用房收益（5年后出售，不包括其他稅收）：年后出售，不包括其他稅收）：7.9

30、萬元萬元注：此計算方法以商品房和經濟適用房以同等價格增長比例計算，而經濟適用房的品質與商品房始終存在一定的差注：此計算方法以商品房和經濟適用房以同等價格增長比例計算，而經濟適用房的品質與商品房始終存在一定的差異，故經濟適用房從一定程度上來講價格增長速度相比商品房較慢。異，故經濟適用房從一定程度上來講價格增長速度相比商品房較慢。整體對比經濟適用房方案經濟適用房方案 商品房方案商品房方案 綜合各方案的優劣勢比較后發現，優化方案為：工業用地轉性事宜相關政府政策相關政府政策國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定關鍵句：非經營性用地因城市規劃的更新和調整，擬改為經營性房

31、地產用地的，若非政府因公共利益需要而實施改造，原則上由政府采取收回、收購或置換土地使用權等方式將土地納入政府土地儲備，按年度經營性房地產項目供應計劃以市場方式出讓。至于采取何種方式納入土地儲備，由國土部門審核。工業用地轉性事宜相關政策正常執行流程示意相關政策正常執行流程示意1 1、首先是土地的規劃經過報城市規劃局，經城市規劃會議符合所在區塊用地性質的，方、首先是土地的規劃經過報城市規劃局，經城市規劃會議符合所在區塊用地性質的，方可進入調整程序，而這塊本屬于劃撥或不符合建設開發資格的土地將具備被改為擁有產權可進入調整程序，而這塊本屬于劃撥或不符合建設開發資格的土地將具備被改為擁有產權與開發資格的

32、與開發資格的“商品住宅用地商品住宅用地”。2 2、進入土地性質調整程序后，將有國家唯一授權的、進入土地性質調整程序后，將有國家唯一授權的“國有土地儲備中心國有土地儲備中心”進行評估并收進行評估并收購儲備，土地儲備過程中會給原劃撥受讓方一定的經濟補償，此時土地產權由項目持有人購儲備，土地儲備過程中會給原劃撥受讓方一定的經濟補償，此時土地產權由項目持有人轉移為轉移為“國有土地儲備中心國有土地儲備中心”。3、“國有土地儲備中心國有土地儲備中心”根據上級批復的土地使用指標及商品住宅用地規劃指標對土地根據上級批復的土地使用指標及商品住宅用地規劃指標對土地通過通過“招標招標”“”“拍賣拍賣”“”“掛牌掛牌

33、”的形勢在合適的時間進行出讓，最終受讓方取得土地既的形勢在合適的時間進行出讓，最終受讓方取得土地既為為“商品住宅用地商品住宅用地”。工業用地轉讓必須經過政府部門執行；工業用地轉讓必須經過政府部門執行；進入政府部門后，土地產權即回歸國有，企業失去控制權；進入政府部門后，土地產權即回歸國有，企業失去控制權；土地收歸國有后，土地費用補貼由經評估結果指導，企業失去控制權；土地收歸國有后，土地費用補貼由經評估結果指導，企業失去控制權；土地收歸國有后，未來掛牌時間、掛牌價格、土地經濟指標、土地用途等核心問題均土地收歸國有后，未來掛牌時間、掛牌價格、土地經濟指標、土地用途等核心問題均由國家制定，企業失去控制

34、權；由國家制定，企業失去控制權；通過正常流程轉讓工業用地，操作難度大；通過正常流程轉讓工業用地，操作難度大；花溪園區工業工地如擬轉讓開發，則必須先行完成轉性工作，掌握交易主動權；花溪園區工業工地如擬轉讓開發，則必須先行完成轉性工作，掌握交易主動權；工業用地轉性事宜工業用地轉性事宜工業用地整體轉變為住宅綜合用地進行開發；工業用地整體轉變為住宅綜合用地進行開發；優勢：獲得全套正規手續，合情合理合法；優勢：獲得全套正規手續，合情合理合法；劣勢：再次獲得時間、獲得成本等未知因素較多；劣勢：再次獲得時間、獲得成本等未知因素較多；注意事項：轉性前，必須確保和區政府、市政府、規劃局、國土局、國有土地儲備中注

35、意事項：轉性前，必須確保和區政府、市政府、規劃局、國土局、國有土地儲備中心等所有相關部門建立聯系打通相關關節要點。必須在土地回到國有之前，獲得各部心等所有相關部門建立聯系打通相關關節要點。必須在土地回到國有之前，獲得各部門的支持，確保能夠制定符合自身要求的再掛牌的時間、競標限制條件、計劃經濟指門的支持，確保能夠制定符合自身要求的再掛牌的時間、競標限制條件、計劃經濟指標等相關問題。標等相關問題。工業用地轉性事宜工業用地整體轉變為經濟適用房小區進行開發；工業用地整體轉變為經濟適用房小區進行開發；優勢：無需再行招拍掛等手續，完成轉性后即直接獲得土地開發資格；優勢：無需再行招拍掛等手續，完成轉性后即直

36、接獲得土地開發資格；劣勢：開發經濟適用房的所有相關問題；劣勢：開發經濟適用房的所有相關問題；開發物業中必須有一部分要交歸政府進行處理；開發物業中必須有一部分要交歸政府進行處理；合理利潤率極低；合理利潤率極低；注意事項：必須確保能夠拿到足夠的經濟適用房建設指標；注意事項：必須確保能夠拿到足夠的經濟適用房建設指標；必須確保能夠得到政府部門的支持與幫助；必須確保能夠得到政府部門的支持與幫助；工業用地交易事宜工業用地交易事宜操作風險性分析：操作風險性分析：工業用地地塊由建設工業集團牽頭完成，在項目土地完成整體出讓前，完成所有工業用地地塊由建設工業集團牽頭完成，在項目土地完成整體出讓前，完成所有手續，建

37、設工業集團切實獲得轉性后土地的產權；手續，建設工業集團切實獲得轉性后土地的產權；完全獲得土地的正規正式的產權；完全獲得土地的正規正式的產權；能夠在后續交易中完全掌握主動權，規避交易中產權不明細所帶來的風險。能夠在后續交易中完全掌握主動權，規避交易中產權不明細所帶來的風險。土地屬性完全明細，合同價格即市場價格；土地屬性完全明細，合同價格即市場價格；增加項目投入經濟成本、人力成本、時間成本，降低項目利潤空間；增加項目投入經濟成本、人力成本、時間成本，降低項目利潤空間；轉性工作必須疏通政府各級相關部門，工作難度大；轉性工作必須疏通政府各級相關部門，工作難度大；工業用地交易事宜操作風險性分析：操作風險

38、性分析：工業用地地塊直接完成出讓，土地屬性由買家自行完成轉性工作；工業用地地塊直接完成出讓，土地屬性由買家自行完成轉性工作；轉性工作程序由買家負責完成，相應成本均轉移至買家承擔；轉性工作程序由買家負責完成，相應成本均轉移至買家承擔；工業土地交易必定會涉及工業土地交易必定會涉及國有收回國有收回流程，交易中極易出現因土地流程，交易中極易出現因土地產權產權歸宿空白期歸宿空白期所帶來的產權糾紛和交易風險；所帶來的產權糾紛和交易風險；工業土地轉性工作難度極大，非強勁實力、工業土地轉性工作難度極大，非強勁實力、手眼通天手眼通天、專業從事過此類、專業從事過此類業務的房地產開發公司不足以完成相關工作，將直接增

39、加土地交易的難度；業務的房地產開發公司不足以完成相關工作，將直接增加土地交易的難度；工業土地轉性工作中，肯定會在土地成本之外產生相當的成本，將會直接影工業土地轉性工作中，肯定會在土地成本之外產生相當的成本，將會直接影響現有土地交易價格的提升。響現有土地交易價格的提升。工業用地交易事宜 有有綜合土地交易二個操作選擇的優劣勢比較，綜合到建設工綜合土地交易二個操作選擇的優劣勢比較，綜合到建設工業集團自身利益而言：業集團自身利益而言：工業用地轉性定向條件建議根據地塊現實情況、前期規劃原則以及開發商核心要求，建議項目地塊劃分為二期進行開發。以盡量降低土石方的開發量，減少對原生態地形地貌的破壞，保護地塊原

40、來自然景觀。南南北朝向：北朝向：以園區城市干道為依托構筑項目交通主干道；東東西朝向：西朝向：以勢就形，各物業及物業組團之間依據地勢條件自然連接；lA-1地塊地塊，濱江樣板區，項目第一期一組，濱江樣板區，項目第一期一組團團lA-2地塊地塊，望江居住區，項目第一期二組，望江居住區，項目第一期二組團團lA-3地塊地塊，濱江居住區，項目第一期三組，濱江居住區，項目第一期三組團團lA-4地塊地塊，文化居住區，項目第一期四組，文化居住區，項目第一期四組團團lB-1地塊地塊，低密度山景社區，項目第二期，低密度山景社區，項目第二期一組團一組團lB-2地塊地塊，湖濱別墅組團，項目第二期二，湖濱別墅組團，項目第二

41、期二組團組團lB-3地塊地塊，湖濱綜合居住區，項目第二期，湖濱綜合居住區，項目第二期三組團三組團lB-4地塊地塊，教育居住區，項目第二期四組，教育居住區，項目第二期四組團團lB-5地塊地塊，商務核心區，項目第二期五組，商務核心區，項目第二期五組團團項目概念性規劃建議項目概念性規劃建議中壩島概念性規劃利用模式中壩島概念性規劃利用模式思路一思路一：直接利用經濟效益。：直接利用經濟效益。以不進行投資或者少量投資為手段，以期以不進行投資或者少量投資為手段，以期快速獲取實質收益?？焖佾@取實質收益。思路二思路二：利用社會效益，使之產生更大：利用社會效益，使之產生更大經濟效益。經濟效益。進行一定量的投資，興

42、建一些投資不大進行一定量的投資，興建一些投資不大的物業，產生社會效益，提升項目知名的物業，產生社會效益，提升項目知名度，增加項目對外吸引力，通過項目地度，增加項目對外吸引力，通過項目地塊升值，從而使社會效益轉換為經濟效塊升值，從而使社會效益轉換為經濟效益。益。規劃利用原則規劃利用原則 產產 權權 使使 用用 權；權；河河 道道 汛汛 期；期；汛汛 期期 建建 筑；筑；重復建設重復建設 低低 成成 本本；社會效益社會效益 經濟利益；經濟利益；中壩島概念性規劃利用模式中壩島概念性規劃利用模式 與城市地位相符合，擁有大量的群眾參與基礎；與項目土地所有機構歷史文化發展相符合，能夠與項目內規劃的摩托車博

43、物館形成呼應，提升項目品牌影響力；建設投入成本低對外租賃場地能夠產生一定的經濟收益，符合低成本運作并擁有一定產出的規劃戰略要求；作為中心城區唯一一個擁有如此大面積的市級越野摩托場地賽賽場，如能在后期運營中引入國內或國際級比賽，還能進一步提升項目土地所有機構知名度；中壩島概念性規劃利用模式中壩島概念性規劃利用模式 建設投入成本低對外租賃場地能夠產生一定的經濟收益，符合低成本運作并擁有一定產出的規劃戰略要求；彩彈射擊或生存射擊游戲作為國內中青年前衛人士新興的娛樂方式，能夠為項目提升一定的整體形象；射擊類游戲場地，能夠與項目內規劃的兵器博物館國防教育基地形成呼應，提升項目品牌影響力；項目地塊整體而言

44、，優勢與劣勢都非常明顯，優勢主要集中于項目地塊所擁有的先天自然資源，而劣勢則主要集中于城市公共配套方面。但是，項目整體體量近1300畝規模巨大，區域內公共配套的欠缺可以通過后期項目開發進行自我完善，西流沱地塊中標土地價格：524元/平方米項目地塊樓面價格為：5240.624=839元/平方米，合160萬/畝花溪民族村地塊中標土地價格：928元/平方米項目地塊樓面價格為：9280.812=1095元/平方米，合201萬元/畝通過與區域內近期成交土地的比較，再參考通過與區域內近期成交土地的比較，再參考項目自身情況，我司認為，項目地價應當在項目自身情況，我司認為，項目地價應當在150150萬元萬元/

45、畝左右。畝左右。當目標收益率為15的時候，項目土地價值在：192萬元/畝當目標收益率為20的時候，項目土地價值在：152萬元/畝當目標收益率為25的時候，項目土地價值在：111萬元/畝建議將開發商目標收益率鎖定在建議將開發商目標收益率鎖定在20202525的的區間內，則土地每畝總價范圍在區間內，則土地每畝總價范圍在111152111152萬元萬元/畝之間。畝之間。項目土地價格評估比較法定價項目土地價格評估比較法定價西流沱地塊中標土地價格：524元/平方米項目地塊樓面價格為：5240.624=839元/平方米，合160萬/畝花溪民族村地塊中標土地價格：928元/平方米項目地塊樓面價格為：9280

46、.812=1095元/平方米，合201萬元/畝通過與區域內近期成交土地的比較，再參考項通過與區域內近期成交土地的比較，再參考項目自身情況，我司認為，項目地價應當在目自身情況，我司認為，項目地價應當在150150萬元萬元/畝左右。畝左右。項目項目假設開發法假設開發法定價定價當目標收益率為15的時候，項目土地價值在：192萬元/畝當目標收益率為20的時候，項目土地價值在：152萬元/畝當目標收益率為25的時候，項目土地價值在：111萬元/畝建議將開發商目標收益率鎖定在建議將開發商目標收益率鎖定在20202525的區的區間內，則土地每畝總價范圍在間內，則土地每畝總價范圍在111152111152萬元

47、萬元/畝畝之間。之間。本土地價格應以假設開發法的結論作為主要評判依據，土地價格評估比較法作為本土地價格應以假設開發法的結論作為主要評判依據，土地價格評估比較法作為為輔助參考。為輔助參考。項目總投資回報率=利潤總額總投資額 =（銷售收入總成本）總投資額 =（1033914919421.69）773289.98X100%=14.8%（已扣出企業所得稅，未扣出土地增值稅）土地方項目利潤分成數額=土地資金總額總成本X利潤總額 =153360773289.98100%260683 =19.83%260683 =51699萬元（未扣出企業所得稅、土地增值稅）土地方自有資金投資回報率利潤總額/自有資金投資額 51699153360X100%=33.71%可行性分析可行性分析土地直接轉讓避稅方式的分析避稅方式的分析可行性分析可行性分析土地直接轉讓避稅方式的分析避稅方式的分析可行性分析可行性分析土地直接轉讓避稅方式的分析避稅方式的分析項目土地定向招標招標方式的分析招標方式的分析謝謝 謝謝 聆聆 聽！聽！