1、開封市市場調查報告2013年7月22日WTLWTLChinaChina 第一部分：開封簡介 第二部分：市場調查 第三部分：總體分析 第四部分：SWOT分析 第五部分：產品定位WTLWTLChinaChina開封概況 開封，簡稱汴，古稱“汴州”、“東京”、“大梁”。是中國多個重要王朝的首都。開封位于黃河中下游沖積平原的東部，北依黃河，南接黃淮平原，東連華東諸省。開封地理位置比較優越，交通便利。龍海鐵路、國道310高等級公路沿黃河貫通東西，106國道經開封黃河大橋縱越南北，開封至鄭州、洛陽的高速公路，使抵達鄭州國際機場的車程僅用60分鐘。開封市總面積6444平方公里，其中市區面積359平方公里。轄

2、尉氏、杞縣、通許、蘭考、開封五縣和鼓樓、龍亭、南關、順河、金明五區。截止2009年末，開封全市人口達486.3萬，其中市區人口約93萬。開封是個多民族聚居的城市，居民分屬漢、回、滿、蒙等20個民族，其順河回族區是全國五個少數民族城區之一。近年來，隨著新城區的建設和市區主要干道拓寬改造工程的相繼竣工，市內交通條件和城市旅游大環境得到了極大改善。開封中心城區風景秀美，市區分布著包公湖、龍亭湖、西北湖、鐵塔湖、陽光湖等諸多湖泊，水域面積達145公頃，占老城區面積的1/4，是著名的“北方水城”，享有“一城宋韻半城水”的盛譽。燦爛悠久的歷史留給開封豐富的旅游資源，以龍亭、鐵塔、相國寺、清明上河園、包公祠

3、、山陜甘會館為代表的名勝古跡吸引著絡繹不絕的游客。開封在每年春、秋季節定期舉辦東京禹王大廟會、菊花花會等富有地方特色的旅游文化活動，使優秀的民俗文化不斷發揚光大。如今，開封已被國家旅游局列為中原旅游區重點觀光游覽城市。WTLWTLChinaChina市域城鎮空間結構規 WTLWTLChinaChina全市城鎮形成“一軸一心、多點引領、區域聯通”的布局結構。（1）“一軸”即沿隴海-蘭新鐵路城鎮發展軸。由中心城區、開封縣城、蘭考縣城組成，是實施東接西聯的主體區域，對市域城鄉發展起到龍頭帶動作用。（2）“一心”即由中心城區和開封縣城關鎮構成的都市區，是全市經濟社會發展的重心和對外交往門戶。要積極接軌

4、中原城市群，率先實現與鄭州一體化發展，提升發展能力和對區域的服務能力、對全市和豫東地區的輻射帶動能力，提高居住和就業水平，在市域城鎮化、工業化進程中起到龍頭作用。（3）“多點”即由其他縣城、重點鎮組成多元發展格局，配合中心城區，壯大經濟實力，共同支撐全市城鎮化和工業化發展，輻射帶動廣大鄉村地區生產生活發展。（4）“區域聯通”：以中心城區為樞紐，依托高速公路、國省道、鐵路和信息網絡，構筑對外開放、對內加強城鎮經濟聯系的網絡體系，促進經濟要素流動，支撐城市區域化發展。WTLWTLChinaChina中心城區總體空間結構規劃中心城區總體空間結構規劃 WTLWTLChinaChina一、城市空間發展重

5、點是向西，同時采取“中疏、北控、東調和南改”的策略完善城市布局。（1）西進：以向西發展為重點，建設汴西新區，構筑面向區域的產業和服務職能。（2）中疏：保護古城，控制古城居住人口規模和建設強度，重點提升古城居住環境質量，改善旅游環境。（3）北控：對古城北側實施建設總量控制，避免包圍古城（4）東調：調整、改造東南部地區，整合外圍功能組團。（5）南改：結合路網和火車站地區綜合改造，改善南城面貌。WTLWTLChinaChina二、形成“一帶，兩廊，三片”的空間結構?！耙粠А奔淳C合功能帶。在馬家河北支以西建設汴西新區，與馬家河北支東部城區一起形成帶狀城市，組團間以河流綠化帶相隔。以鄭開大道大梁路為主軸

6、，串聯主要功能區和居住區，作為國際化旅游、區域職能發展集聚的核心功能軸線。“兩廊”即南部工業走廊和北部文化走廊。南部重點布局工業和倉儲物流；北部發展教育、科技創新、文化創意產業?！叭奔此纬瞧瑓^、汴西新區片區和東部片區。宋城片區是原宋都古城以內及其周邊地區，是體現開封傳統歷史文化的核心區。要建設成為傳統商業、文化旅游和居住核心區。汴西新區要建設成為面向區域提供生產服務、生活服務等功能的新中心區，要打造生態型新社區和特色產業發展區。東部片區包括古城東部地區及邊村工業區、汪屯工業區。WTLWTLChinaChina治理馬家河、運糧河、惠濟河及其沿線環境景觀，改善農田、林網大地景觀，構筑新區外圍大

7、的生態環境背景。構建城市水系和綠地系統。三、生態城市格局WTLWTLChinaChina市場調查WTLWTLChinaChina汴西區WTLWTLChinaChinaWTLWTLChinaChina東方今典東方今典 、新晉美、新晉美悅都、鄭開橄欖城、鄭開森林半島悅都、鄭開橄欖城、鄭開森林半島天琴灣、帝湖世家、藍灣國際、開元華庭天琴灣、帝湖世家、藍灣國際、開元華庭碧水藍城二期美蘭湖、新龍碧水藍城二期美蘭湖、新龍御都國際、御都國際、偉業香堤灣、未來湖濱花園、水岸家園偉業香堤灣、未來湖濱花園、水岸家園汴西區項目WTLWTLChinaChina開發商開發商河南東方今典房地產集團有限公司地理位置地理位置

8、鄭開大道與四大街交匯處規模規模占地1000多畝物業形態物業形態多層洋房和高層住宅價格價格洋房均價在7500左右，（7000-11000）高層在5600左右推出時間推出時間2012年戶型戶型85-180平方米交房時間交房時間洋房2013年，高層2014年銷售進度銷售進度一期銷售一半銷售政策銷售政策無周圍配套周圍配套155醫院，開封高中，政府規劃小學，新市政府，中央公園，汴西湖，大型商場內部配套內部配套社區灣景水系、會所、游樂園、河南今典一級物業等WTLWTLChinaChina項目信息WTLWTLChinaChina戶型面積WTLWTLChinaChinaWTLWTLChinaChinaWTLW

9、TLChinaChinaWTLWTLChinaChina開發商開發商河南新晉美置業有限公司地理位置地理位置開封新區鄭開大道與三大街交匯處規模規模占地300多畝物業形態物業形態高層洋房和商業價格價格一期高層均價5500在左右，樓王高層在7000左右推出時間推出時間2012年戶型戶型85-180平方米交房時間交房時間無銷售進度銷售進度一期15棟基本賣完，樓王和16號樓在認籌排號中銷售政策銷售政策五萬排號，10萬排號，交五萬抵10萬周圍配套周圍配套城市發展方向，未來城市中心城區內部配套內部配套集高檔住宅、商務辦公、商業、娛樂休閑為一體的綜合建筑群.WTLWTLChinaChina項目信息WTLWTL

10、ChinaChinaWTLWTLChinaChinaWTLWTLChinaChinaWTLWTLChinaChina開發商開發商開封中聯創房地產開發有限公司地理位置地理位置開封新區鄭開大道交第一大街北500米規模規模占地1000多畝物業形態物業形態住宅（高層，洋房，別墅）商業價格價格別墅為150000元，洋房為7500元，高層均價5600元推出時間推出時間2011年戶型戶型118191交房時間交房時間一期年底交房銷售進度銷售進度一期基本賣完，去年整個一年銷售一千多戶銷售政策銷售政策主要是老帶新，二期排號，0元入會周圍配套周圍配套湖景資源、醫院、學校、酒店內部配套內部配套臨湖商業都會、鄭開橄欖城

11、配備運動健身會所、文化休閑會所、汴西湖湖心島會所、雙語幼兒園WTLWTLChinaChina項目信息WTLWTLChinaChina戶型面積四室兩廳兩衛140.53m2四室兩廳兩衛154.58m2四室兩廳兩衛140.53m2WTLWTLChinaChina四室兩廳兩衛139.42m2四室兩廳兩衛140.64m2三室兩廳兩衛115.36m2WTLWTLChinaChina五室兩廳兩衛186.67m2三室兩廳兩衛126.31m2四室兩廳兩衛173.30m2WTLWTLChinaChina 四室兩廳兩衛168.85m2兩室兩廳兩衛83.82m2WTLWTLChinaChina開發商開發商開封市建業大

12、宏住宅建設有限責任公司地理位置地理位置開封新區鄭開大道與第一大街交會處規模規模占地1000多畝物業形態物業形態住宅（高層，洋房，別墅），商業等綜合體價格價格一期基本售罄，均價5600元左右推出時間推出時間2007年戶型戶型80200交房時間交房時間無銷售進度銷售進度一期二期基本售罄，剩房源少，都在高層上銷售政策銷售政策無無周圍配套周圍配套4000畝汴西湖、開封新區行政、經濟中心內部配套內部配套國際立體生活一城盡享的世界五星級喜來登酒店，在喜來登旁的配套中心里有游泳館、SPA、影院、銀行、保齡球館、咖啡廳、健身房等休閑娛樂設施WTLWTLChinaChina項目信息WTLWTLChinaChin

13、a戶型面積 四室兩廳三衛172m2五室兩廳三衛190m2WTLWTLChinaChina兩室兩廳一衛90m2一室兩廳一衛65m2三室兩廳兩衛137m2WTLWTLChinaChina 三室兩廳兩衛126m2六室兩廳三衛260m2WTLWTLChinaChina開發商開發商河南省融城房地產有限公司地理位置地理位置漢興路與第三大街交匯處規模規模占地140多畝物業形態物業形態住宅（高層，小高層，別墅）價格價格暫無（7月底出價）推出時間推出時間2013年戶型戶型80-140平方米交房時間交房時間2015年銷售進度銷售進度還未開始銷售，展示中銷售政策銷售政策無周圍配套周圍配套開元廣場與迪臣廣場唯思德美幼

14、兒園、金明中小學、金明實驗中學、開封高中等。附近的155醫院與中心醫院內部配套內部配套無WTLWTLChinaChina項目信息WTLWTLChinaChina 兩室兩廳一衛82.57m2三室兩廳兩衛117.57m2戶型面積WTLWTLChinaChina 三室兩廳兩衛132m2三室兩廳一衛107.81m2WTLWTLChinaChina開發商開發商河南億乘置業有限公司地理位置地理位置開封新區集英街與解放路交會處東南角規模規模占地140多畝物業形態物業形態連排別墅、花園洋房、高層價格價格多層6800元，高層均價為4300元推出時間推出時間2012年12月戶型戶型87-260平方米交房時間交房時

15、間無銷售進銷售進度度由于五證不齊，無法簽合同，目前一期，銷售主要是高層銷售政策銷售政策無優惠活動周圍配周圍配套套市政協、市檢察院、開元酒店、河大新校區、民生學院、集英小學/中學（規劃中）、七彩陽光幼兒園、6000畝汴西湖、中國銀行、建設銀行、農業銀行內部配套內部配套天然氣、暖氣、室內游泳池、中心會所、景觀水系、休閑廣場、地下車庫、家庭移動智能管家系統、家庭智能化凈水系統WTLWTLChinaChina項目信息WTLWTLChinaChina 三室兩廳兩衛135m2四室兩廳兩衛173m2戶型面積WTLWTLChinaChina 兩室兩廳一衛89.74m2三室兩廳一衛87.64m2WTLWTLCh

16、inaChina 三室兩廳一衛133.94m2兩室兩廳一衛88.28m2WTLWTLChinaChina 三室兩廳一衛90m2三室兩廳兩衛118m2WTLWTLChinaChina 母子居三室兩廳兩衛125m2三室兩廳兩衛125m2WTLWTLChinaChina開發商開發商開封新芒果房地產有限公司地理位置地理位置鄭開大道與集英街交匯處規模規模占地面積65畝物業形態物業形態10棟簡歐風情高層、小高層圍合式布局價格價格5500元每平方推出時間推出時間2010年7月戶型戶型60-140平方米交房時間交房時間2013年10月銷售進銷售進度度尾盤銷售政策銷售政策無優惠活動周圍配周圍配套套市政協、市檢察

17、院、金明中小學、天成雙語學校、河南大學、金明池大酒店、開元國際酒店等生活配套齊全內部配套內部配套規劃了1園8廣場，景觀總面積達萬余平米，綠蔭遍布，噴泉疊涌，人車分流，圍合式布局，靜謐安全WTLWTLChinaChina項目信息WTLWTLChinaChina三室兩廳一衛89m2三室兩廳一衛89m2三室兩廳兩衛105m2戶型面積WTLWTLChinaChinaWTLWTLChinaChina開發商開發商河南開元名都置業有限公司地理位置地理位置鄭開大道與集英街交會處西南規模規模占地面積600多畝物業形態物業形態高層，多層洋房，別墅價格價格6000元每平方推出時間推出時間2007年戶型戶型86-18

18、6平方米交房時間交房時間2013年底銷售進銷售進度度接近尾盤，最后5棟30層高層銷售政策銷售政策5棟高層排號中周圍配周圍配套套世紀星幼兒園、七彩陽光幼兒園、金明小學、金明中學，并緊鄰金明池公園、三毛購物中心、開元名都商業廣場等內部配套內部配套會所，雙氣，雙水項目信息WTLWTLChinaChina兩室兩廳一衛89m2三室兩廳兩衛119.12m2四室兩廳兩衛178m2WTLWTLChinaChina開發商開發商河南開心一方置地集團有限公司地理位置地理位置鄭開大道集英街交匯處規模規模占地348畝物業形態物業形態12層小高層和高層價格價格6000元每平方推出時間推出時間2009年戶型戶型90-120

19、平方米交房時間交房時間2014年銷售進度銷售進度二期接近尾聲，三期還在策劃中銷售政策銷售政策無周圍配套周圍配套規劃中的4000畝開放式汴西湖公園、金明廣場、學校、銀行、酒店以及市人大、市政協、市檢察院、黃河河務局等行政機關等內部配套內部配套雙水雙氣、五星級豪華中式會所、名校專屬幼兒園、景觀文化廣場、社區健身廣場、室外游泳場、室內恒溫游泳館，五重智能安防系統，24小時貼身管家式物業服務WTLWTLChinaChina項目信息WTLWTLChinaChina三室兩廳兩衛136.52m2兩室兩廳兩衛94.06m2三室兩廳一衛128.45m2戶型面積WTLWTLChinaChina三室兩廳兩衛146.

20、95m2三室兩廳兩衛140.78m2三室兩廳一衛124.44m2WTLWTLChinaChina四室兩廳兩衛173.28m2四室兩廳兩衛160.06m2兩室兩廳一衛96.48m2WTLWTLChinaChina三室兩廳兩衛108.59m2三室兩廳兩衛121m2三室兩廳兩衛122m2WTLWTLChinaChina開發商開發商河南新龍置業有限公司地理位置地理位置汴西新區鄭開大道與四大街交匯處規模規模占地300畝物業形態物業形態住宅價格價格5400元左右每平方推出時間推出時間2010年戶型戶型88-175平方米交房時間交房時間未定銷售進銷售進度度一期在認籌銷售政策銷售政策無周圍配周圍配套套新市政府

21、，155醫院，汴西湖，大型商場，配套齊全，環境優美宜居，緊鄰城際輕軌，交通方便內部配套內部配套雙水雙氣，停車場等WTLWTLChinaChina項目信息WTLWTLChinaChina三室兩廳一衛118.94m2兩室兩廳一衛91.38m2四室兩廳兩衛175.87m2戶型面積WTLWTLChinaChina三室兩廳一衛112.09m2三室兩廳兩衛138.31m2三室兩廳一衛119.95m2WTLWTLChinaChina兩室兩廳一衛110.07m2三室兩廳兩衛134.57m2四室兩廳兩衛151.87m2WTLWTLChinaChina三室兩廳兩衛143m2三室兩廳一衛121.55m2三室兩廳兩衛

22、137.71m2WTLWTLChinaChina兩室兩廳一衛143m2三室兩廳兩衛121.55m2WTLWTLChinaChina開發商開發商薈邦置業地理位置地理位置集英街北段與金耀路交匯處規模規模占地160多畝物業形態物業形態住宅（高層，洋房）價格價格5600元每平方推出時間推出時間2009年戶型戶型80160交房時間交房時間未定銷售進度銷售進度總共37棟，一期二期基本售罄，所剩房源少，基本都在高層上。三期7棟高層正在建設中銷售政策銷售政策無周圍配套周圍配套市政協、市檢察院、金明中小學、天成雙語學校、河南大學、金明池大酒店、開元國際酒店等生活配套齊全內部配套內部配套社區由多層、小高層、高層組

23、成，內設有停車位。內部配有社區幼兒園、水晶會所等WTLWTLChinaChina項目信息WTLWTLChinaChina三室兩廳一衛122m2三室兩廳一衛125m2三室兩廳兩衛127m2戶型面積WTLWTLChinaChina三室兩廳兩衛137m2三室兩廳兩衛137m2兩室兩廳一衛84m2WTLWTLChinaChina開發商開發商開封未來房地產開發有限公司地理位置地理位置鄭開大道與集英街交叉口向北1000米規模規模占地117多畝物業形態物業形態住宅（高層，洋房）價格價格5800元左右每平方推出時間推出時間2011年戶型戶型80160交房時間交房時間2014年銷售進度銷售進度總共27棟，一期基

24、本售罄，所剩房源少，21號摟9月份在排號中銷售政策銷售政策2萬選房周圍配套周圍配套市政協、市檢察院、金明中小學、天成雙語學校、河南大學、金明池大酒店、開元國際酒店等生活配套齊全內部配套內部配套單水雙氣，免全套配套費WTLWTLChinaChina項目信息WTLWTLChinaChina三室三廳五衛262.99m2四室兩廳兩衛229.02m2戶型面積WTLWTLChinaChina三室兩廳兩衛138.33m2三室兩廳兩衛140m2三室兩廳兩衛158.73m2WTLWTLChinaChina三室兩廳兩衛115m2四室兩廳兩衛155m2兩室兩廳一衛89m2WTLWTLChinaChina五室兩廳兩衛

25、247.12m2四室兩廳三衛254.3m2WTLWTLChinaChina開發商開發商開封宏力置業有限責任公司地理位置地理位置開封市集英街與金耀路交叉口西南角規模規模占地3萬平方米物業形態物業形態住宅（高層，洋房）價格價格5300元左右每平方推出時間推出時間2011年戶型戶型42-132平方米交房時間交房時間2014年銷售進度銷售進度總共13棟，4棟高層正在建設中銷售政策銷售政策小戶型精裝修，一棟為小公寓，共200多套，現在剩20多套，包租三年，均價在6000元。周圍配套周圍配套市政協、市檢察院、金明中小學、天成雙語學校、河南大學、金明池大酒店、開元國際酒店等生活配套齊全內部配套內部配套雙水雙

26、氣，配備門禁一卡通、周界紅外線、監控WTLWTLChinaChina項目信息WTLWTLChinaChina兩室兩廳一衛86m2兩室兩廳一衛95m2兩室兩廳一衛76m2戶型面積WTLWTLChinaChina一室一廳一衛43.40m2三室兩廳兩衛107.12m2三室兩廳一衛106.23m2WTLWTLChinaChina三室兩廳兩衛121.81m2四室兩廳兩衛148.22m2汴西區綜合分析隨著鄭汴一體化的建設，西區開發的步伐加快，汴西新區逐漸成為萬眾關注的焦點。開封西區成為連接鄭州、搭建中原城市群、實現鄭汴一體化的重要板塊，房價也隨之迅速拉升，成為了開封市房價增長最快的區域。汴西新區東起大梁路

27、西段，西接金水路南至宋城路以南，北接連霍高速公路?？傄巹澝娣e74平方公里，比72平方公里的老開封城還大2平方公里。是集居住、工業、辦公、商貿、休閑于一體的生態型新城區。在市政、生活設施配套方面，高標準的道路交通、水電暖等已經基本到位；教育配套方面，有金明開中學、開封大學、河南大學等多家大中院校、文教機構；商業配套方面，有萬寶商廈等多家大型商超，各個新建小區的社區商業也陸續進入招商階段。新區自開發建設以來，本地品牌開發商及國內多家大型房地產公司，相繼進入汴西新區進行房地產，通過以上西區十三個項目的市場調查來看，西區吸引大部分的都是改善性客戶，是注重生活品質和未來發展的一類人。汴西湖的整修，及眾意

28、湖的規劃，市政府的規劃都為西區造勢，輕軌的建設，讓西區成為開封的熱點。WTLWTLChinaChina北區WTLWTLChinaChinaWTLWTLChinaChina幸福里幸福里世家、天河灣、安聯青年城、金悅灣世家、天河灣、安聯青年城、金悅灣鼎立國際城、林語家話、暉達鼎立國際城、林語家話、暉達溫莎尚郡、橡樹莊園、私家苑溫莎尚郡、橡樹莊園、私家苑北區項目WTLWTLChinaChina開發商開發商開封執大象置業有限公司地理位置地理位置黃河大街與東京大道交會處東北角規模規模占地156畝物業形態物業形態住宅、商業、公寓，11層小高層，27層高層和31層高層價格價格4880元每平方推出時間推出時間

29、2012年12月戶型戶型57-157平方米交房時間交房時間2015年銷售進度銷售進度一期銷售中銷售政策銷售政策無周圍配套周圍配套開封大學新校區、黃河水校、河南大學新校區、民生學院、工行，信用社、開封市商業銀行、中國銀行、中國農業銀行、金明區政府、繁華商業、娛樂餐飲等內部配套內部配套雙水雙氣、地下停車場、社區會所、中心水系、風情商業街等WTLWTLChinaChina項目信息WTLWTLChinaChina三室兩廳兩衛157.9m2三室兩廳兩衛136.31m2戶型面積WTLWTLChinaChina兩室兩廳一衛79.47m2三室兩廳兩衛132.06m2兩室兩廳一衛86.53m2WTLWTLChi

30、naChina兩室兩廳一衛87.82m2三室兩廳一衛86.62m2WTLWTLChinaChina三室兩廳一衛86.64m2三室兩廳一衛88.1m2WTLWTLChinaChina三室兩廳兩衛123.93m2三室兩廳兩衛126.01m2WTLWTLChinaChina開發商開發商開封華盟置業有限公司地理位置地理位置東京大道與西環路交匯處東南角規模規模占地面積600多畝物業形態物業形態住宅、商業，一期二期是小高層11層，三期是高層，33層價格價格5000元每平方推出時間推出時間2010年戶型戶型70-260平方米交房時間交房時間一期已交房，二期10月份交房銷售進度銷售進度一期基本銷售完，二期所剩

31、不多，三期還沒開始，但是三期有一部分跟民政局做團購了，團購價為3680元每平方銷售政策銷售政策一期二期復式清盤，首付分期（首付15萬，兩個月把首付補齊），單價是4900元，還能在優惠八個點。周圍配套周圍配套環城公園、清明上河園、五大名校內部配套內部配套項目小區中建造有社區幼兒園WTLWTLChinaChina項目信息WTLWTLChinaChina三室兩廳一衛110m2兩室兩廳一衛75m2戶型面積WTLWTLChinaChina三室兩廳兩衛127m2三室兩廳兩衛127m2WTLWTLChinaChina開發商開發商開封安聯置業有限公司地理位置地理位置開封市復興大道與西環路交匯處西南規模規模占地

32、128畝物業形態物業形態商業，住宅價格價格4800元推出時間推出時間2011年戶型戶型50-140平方米交房時間交房時間2014年銷售進度銷售進度一期基本銷售過半，之前做過團購銷售政策銷售政策無優惠活動周圍配套周圍配套河南大學、黃河水利學院、開封大學,銀行、醫院、超市、娛樂、公園等生活配套一路相隨內部配套內部配套中心景觀、龍形水系、公共休閑運動設施、商業街、會所、幼兒園等生活配套一應俱全WTLWTLChinaChina項目信息WTLWTLChinaChina兩室兩廳一衛84m2兩室兩廳一衛89m2三室兩廳兩衛122m2戶型面積WTLWTLChinaChina三室兩廳兩衛120m2兩室兩廳一衛8

33、6m2WTLWTLChinaChina開發商開發商河南和慶置業有限公司地理位置地理位置黃河大街與金耀路交匯處南100米規模規模占地100多畝物業形態物業形態住宅價格價格待定推出時間推出時間2013年戶型戶型87-130平方米交房時間交房時間未定銷售進度銷售進度一期開發46畝，有12層，16層，18層和33層的高層。還未開始銷售政策銷售政策無周圍配套周圍配套10分鐘生活圈內學校、銀行、購物、醫療、娛樂一應俱全內部配套內部配套住宅底商、空中網球場、滲透式景觀項目信息WTLWTLChinaChina三室兩廳兩衛117.97m2三室兩廳兩衛125m2三室兩廳一衛101.64m2戶型面積WTLWTLCh

34、inaChina三室兩廳兩衛125.94m2三室兩廳兩衛112.53m2兩室兩廳一衛95.86m2WTLWTLChinaChina三室兩廳兩衛126.42m2兩室兩廳一衛119.38m2WTLWTLChinaChina三室兩廳兩衛126.471m2兩室兩廳一衛87.11m2WTLWTLChinaChina開發商開發商河南鼎立置業有限公司地理位置地理位置開封市黃河大街北段規模規模占地1150畝物業形態物業形態商業，住宅價格價格4800元，2010年開始多層價格為3800元，目前只有19號樓在售價格為4665元推出時間推出時間2010年戶型戶型88-140平方米交房時間交房時間2014年銷售進度銷

35、售進度一期接近清盤銷售政策銷售政策目前優惠只有一個點（按揭）周圍配套周圍配套黃河大街北段，餐飲酒店、娛樂配套設施齊全，交通方便內部配套內部配套學知園、與重點學校聯辦小學、網球場、咖啡吧、健身房、圖書閱覽室、活動室、會所、恒溫游泳館、按星級管理的農貿市場、一座大型超市、一條風情商業街、地下車庫等WTLWTLChinaChina項目信息WTLWTLChinaChina五室兩廳兩衛195.8m2三室兩廳一衛117.4m2戶型面積WTLWTLChinaChina四室兩廳兩衛155.72m2三室兩廳兩衛140.56m2WTLWTLChinaChina兩室兩廳一衛87.18m2三室兩廳一衛116.63m2

36、WTLWTLChinaChina開發商開發商河南榮業房地產開發有限公司地理位置地理位置金明路與復興大道交匯處規模規模占地19畝物業形態物業形態目前銷售3號和5號樓，均為挑高5.8米的復式價格價格4500元，目前處在認籌排號中，預計這個月底動推出時間推出時間2013年戶型戶型38-168平方米交房時間交房時間2015年銷售進度銷售進度展示中銷售政策銷售政策無周圍配套周圍配套河南大學、黃河水利學院、十四中、金明中學、金明實驗小學、七彩陽光幼兒園、金明大市場、第二中醫院、規劃中的第一人民醫院、建設銀行、商業銀行、交通銀行內部配套內部配套新風系統、直飲水系統、內倒式平開窗、會所、小區中心景觀軸、可供您

37、與家人游憩、健身WTLWTLChinaChina項目信息WTLWTLChinaChina戶型面積WTLWTLChinaChinaWTLWTLChinaChina開發商開發商河南暉達建設投資有限公司地理位置地理位置金明大道與金耀路交匯處規模規模占地340畝物業形態物業形態未定價格價格未定推出時間推出時間2013年9月戶型戶型未定交房時間交房時間未定銷售進度銷售進度待定銷售政策銷售政策無周圍配套周圍配套金明池公園、金明廣場、汴西湖；商行、建行、農行、工行等；河大新校區、開大新校區、黃河水利學院等大專院校；金明幼兒園、集英街小學（籌建）、中學（籌建）；河大附屬東京醫院內部配套內部配套10萬平大型商業

38、、商業風情街；雙氣WTLWTLChinaChina項目信息WTLWTLChinaChina開發商開發商開封鼎誠置業有限公司地理位置地理位置開封東京大道與東陳莊路交叉口北200米規模規模占地110畝物業形態物業形態住宅價格價格八月中旬出價推出時間推出時間2013年戶型戶型126-268平方米交房時間交房時間未定銷售進銷售進度度目前打算九月份開盤，一期是21棟花園洋房，先推3棟花園洋房銷售政策銷售政策無周圍配周圍配套套河大、黃河水院，鄰近開封大學新校區、開封教育學院、十四中，內部配套內部配套雙水雙氣、地下停車場、北美風情商業街WTLWTLChinaChina項目信息WTLWTLChinaChina

39、項目信息開發商開發商中建七局地理位置地理位置鄭開大道與解放路交叉口東200米規模規模占地1600畝物業形態物業形態住宅價格價格3200元推出時間推出時間2013年戶型戶型126-268平方米交房時間交房時間未定銷售進度銷售進度一期已經交房銷售政策銷售政策無周圍配套周圍配套黨校內部配套內部配套無北區綜合分析北區作為開封市傳統的風情游覽區，集中了清明上河園、龍亭、翰園碑林、天波楊府、鐵塔公園、萬歲山森林公園等大量風景名勝區，自然景觀、人文景觀極為優越，特別受外來置業者追捧。加之老城區完善的生活配套完善，醫療、教育、交通均較為便利，商業（主要是零售業）發達，成為外來置業者開封購房的首選區域。北區是教

40、育的核心，周圍多所重點大學，為孩子們的以后保駕護航，北區的交通在不斷改善，開封市政府也在規劃北區的道路，10分鐘了解中國的文化。北區生活環境之優越無須贅言，近年來，北區板塊房價也一路走高，大有凌駕西區的態勢。通過北區的項目來看，北區的市場主要針對剛需客戶，價格有別于西區。WTLWTLChinaChina東南區WTLWTLChinaChinaWTLWTLChinaChina格林公館、錦繡花園、萬麗鉑金翰宮格林公館、錦繡花園、萬麗鉑金翰宮塞納左岸、藍天中央公園、前景國際、東京國際塞納左岸、藍天中央公園、前景國際、東京國際東南區項目WTLWTLChinaChina開發商開發商開封正源置業有限公司地理

41、位置地理位置開封市漢興路與金明東街交匯處規模規模占地近100畝物業形態物業形態商業，住宅價格價格暫無（2013年下半年出價）大概多層7000多，高層5000多推出時間推出時間2013年戶型戶型50-160平方米交房時間交房時間未定銷售進度銷售進度還未開始銷售，展示中，目前A11，A3推出團購，開發商內部消化銷售政策銷售政策無周圍配套周圍配套金明小學、金明中學、大商千盛生活廣場、三毛購物中心、市郵政局、聯通公司、糧食局、農林局、市行政服務大廳、市發改委、地稅局、市委市政府內部配套內部配套雙水雙氣、會所、全地下停車庫WTLWTLChinaChina項目信息WTLWTLChinaChina兩室兩廳一

42、衛86m2兩室兩廳一衛89m2三室兩廳兩衛133m2戶型面積WTLWTLChinaChina三室兩廳兩衛137m2四室兩廳兩衛143m2三室兩廳兩衛126m2WTLWTLChinaChina四室兩廳兩衛161m2三室兩廳兩衛144m2WTLWTLChinaChina開發商開發商開封正商置業有限公司地理位置地理位置開封市集英街與漢興路交匯處規模規模占地近20畝物業形態物業形態住宅價格價格5100元推出時間推出時間2012年戶型戶型50-140平方米交房時間交房時間2014年銷售進度銷售進度五棟樓銷售3棟銷售政策銷售政策無優惠活動周圍配套周圍配套金明小學、金明中學、大商千盛生活廣場、三毛購物中心、

43、市郵政局、聯通公司、糧食局、農林局、市行政服務大廳、市發改委、地稅局、市委市政府內部配套內部配套雙水雙氣、會所、全地下停車庫WTLWTLChinaChina項目信息WTLWTLChinaChina四室兩廳兩衛160m2三室兩廳兩衛143m2戶型面積WTLWTLChinaChina三室兩廳兩衛129m2兩室兩廳一衛90m2WTLWTLChinaChina開發商開發商萬麗中國集團地理位置地理位置宋城路與金明西街交匯處東北角規模規模占地24572平方米物業形態物業形態住宅價格價格多層8500多，高層5600多推出時間推出時間2011年戶型戶型30-180平方米5棟多層，4棟29層交房時間交房時間20

44、14年銷售進度銷售進度一期1，2,3,6,7號樓銷售過半，高層8,9號，多層3.4號建設中銷售政策銷售政策無周圍配套周圍配套金明小學、金明中學、縣街小學、25中（高中）、立洋高中（貴族中學）、開封大學內部配套內部配套首創同層排水系統，景觀霧森系統、八重安防系統，社區架空層泛會所，內含兒童活動區、健身房、老年人活動中心等。停車庫WTLWTLChinaChina項目信息WTLWTLChinaChina兩室兩廳一衛116.78m2兩室一廳一衛88.81m2戶型面積WTLWTLChinaChina兩室兩廳兩衛132.41m2三室兩廳一衛120.19m2四室兩廳三衛171.93m2WTLWTLChina

45、China兩室兩廳兩衛113.42m2兩室兩廳一衛89.99m2兩室兩廳一衛102.93m2WTLWTLChinaChina三室兩廳一衛132.41m2一室一廳一衛74.66m2WTLWTLChinaChinaWTLWTLChinaChina開發商開發商開封鼎誠置業有限公司地理位置地理位置漢興路與黃河大街交匯處西南角規模規模占地近50畝物業形態物業形態住宅價格價格多層8500多，高層5600多推出時間推出時間2012年戶型戶型88-180平方米總共8棟樓，6棟7層洋房，2棟高層30層交房時間交房時間2013年底銷售進度銷售進度2013年6月22號開過一次盤，當天清空，預計7月底開盤推高層上80

46、多和120多的戶型。銷售政策銷售政策按揭一個點周圍配套周圍配套項目周邊配套十分完善內部配套內部配套雙水雙氣、地下停車場、私家車庫、集中商業、風情商業街、八重安防系統項目信息WTLWTLChinaChina戶型面積WTLWTLChinaChinaWTLWTLChinaChinaWTLWTLChinaChina開發商開發商藍天發展集團地理位置地理位置晉安路與黃河大街交匯處規模規模占地60畝物業形態物業形態住宅價格價格多層在7000多，高層在5000多推出時間推出時間2012年戶型戶型48-160平方米總共9棟樓，6棟高層，3棟多層花園洋房交房時間交房時間2014年銷售進度銷售進度7,8，9已經銷售

47、部過半，2013年7月20號3號樓選房銷售政策銷售政策排號是5萬抵9萬周圍配套周圍配套三毛未來購物廣場、中州五星級酒店、萬寶商廈、開封大學、各類金融機構等內部配套內部配套雙水雙氣 地熱礦泉 智能數字信息網絡項目信息WTLWTLChinaChina戶型面積WTLWTLChinaChinaWTLWTLChinaChinaWTLWTLChinaChinaWTLWTLChinaChina開發商開發商河南金甌開發有限公司地理位置地理位置晉安路與黃河大街交匯處規模規模占地18.92畝物業形態物業形態住宅 商鋪 寫字樓價格價格住宅5100左右，9月開盤，寫字樓8000元左右，單身公寓精裝5500元，拎包入住

48、的6000元左右推出時間推出時間2013年戶型戶型住宅109-140平方米，寫字樓30-70平方米，交房時間交房時間未定銷售進度銷售進度排號中銷售政策銷售政策住宅在排號中1萬抵2萬，9月開盤周圍配套周圍配套城市設施完備，周邊配套完善內部配套內部配套雙水雙氣為基本配置，更有中央空調新風換氣系統，先進的24小時安防監控系統，高速電梯，完善的物業管理WTLWTLChinaChina項目信息WTLWTLChinaChina三室兩廳一衛129.49m2三室兩廳兩衛141.34m2戶型面積WTLWTLChinaChina三室兩廳兩衛136.64m2三室兩廳一衛109.8m2WTLWTLChinaChina

49、開發商開發商河南加寶置業投資有限公司地理位置地理位置大梁路與夷山大街交匯處東北角規模規模占地83畝物業形態物業形態住宅 商業 寫字樓價格價格無推出時間推出時間2010年戶型戶型住宅80-180平方米，交房時間交房時間未定銷售進度銷售進度售樓部正在整修中銷售政策銷售政策無周圍配套周圍配套內外雙公園配置、中州國際酒店，兩岸咖啡，東京藝術中心、開封市第二中醫院，河大一附院體檢中心內部配套內部配套雙水、雙氣，2.4萬歐式園林景觀，近60000萬大型商圈項目WTLWTLChinaChina項目信息WTLWTLChinaChina2+1室兩廳兩衛83.55m22+1室兩廳一衛93.59m2戶型面積WTLW

50、TLChinaChina兩室兩廳一衛90.42m2三室兩廳兩衛133.56m2WTLWTLChinaChina三室兩廳兩衛113m2三室兩廳一衛137.58m2WTLWTLChinaChina三室兩廳一衛116m2兩室兩廳一衛86.28m2東南區綜合分析開封市中心商圈，政治、經濟、文化的核心地帶，市直行政單位駐地，也是開封市人口密度最高的區域。相對而言，中區板塊各種生活配套最為成熟。但由于是老城區，在售項目物業類型以商業為主，部分住宅產品因居住環境與規模差異，檔次上參差不齊。東南區比較靠近市中心，周圍的配套設施比較完善，人生活比較便捷，生活輕松，通過以上東南區的項目，可以看出，東南區的文化底蘊

51、，周圍生活配套非常完善，人們比較喜歡一直以來的生活，在原有的改善住宅的基礎上，價格都不是太高，既滿足了人的住房需求，又滿足了人們生活便利的要求，對于土生土長的開封人，東南區可能是最好的生活地方。WTLWTLChinaChina總體分析依據整體開封市市場調研分析后總結：市場分析隨著近年來鄭汴一體化的實施步伐，開封市城區框架的不斷拉大，城市人口的顯著增加，帶來巨大的房地產剛性消費需求，房地產市場的發展步伐也將隨之加快。通過以上項目銷售情況不難看出，去年整個一年來看，市場前半年還處在火熱，后半年就呈低迷狀態，還好，在2013年的上半年逐漸在回暖，很多項目今年是銷售都處在一開盤就清盤的狀態。交通分析目

52、前開封東西的幾條主干道，都在規劃與鄭州接軌，目前鄭開大道緊鄰鄭州的金水東路，輕軌的建設，預計明年五月份可以通車使用，可謂是交通方便。WTLWTLChinaChina政府政策分析政府規劃開封目前是北擴西發展，由于近年都在推行城鎮一體化，開封老城區面積小，逐漸在往外擴，北邊至連霍高速，西邊是未來開封的新區，也就是開封的CBD，與鄭州接軌，實現鄭汴一體化，2013年10月26日鄭州和開封的固話區號均為以0371為區號的八位數字，這為連接鄭州和開封又邁進一步，相信，開封也會吸引更多鄭州的客戶。特殊位置分析針對開封特殊位置，臨黃河近，沙塵天氣比較多，建議在北邊景觀做風沙防護林。WTLWTLChinaCh

53、inaSWOT分析優勢交通優勢：項目位于教育園區及旅游景區周圍，北靠連霍高速，交通便利。人文氣氛：厚重的文化底蘊，及教育園區環繞。升值潛力：旅游景區，升值潛力大。環境狀況：周圍無工業區，適合居住。劣勢地理位置：位置太偏，處于城市的邊緣。既有障礙：地塊中郵高壓線，影響景觀和品質?？蛻羧海嚎蛻羧菏芟?。威脅未來供應：項目多，面積大，競爭力大。周圍配套：不夠成熟，品質不高，生活質量受影響。鼎立國際、幸福里等幾個項目分流客戶。機會區域升溫：北區項目越來越多，區域發展空間大，價值進一步提升配套完善：項目自身有商業，娛樂配套，充分滿足需求。市場空白：空白北區的市標，項目可以打造一個北區的特色。產品定位目前市

54、場反饋訊息，產品應以剛需為主，改善為輔，開封消費水平較低，消費習慣上普遍追求實惠。WTLWTLChinaChina在售項目多數對套型面積未加控制，市場上鮮見110平方米以下三房、80平方以下兩房等緊湊型房型。兩房面積超過100平方米，銷售壓力較大，與同等面積小三房相比明顯缺乏競爭力。多數項目有“閣樓+退臺”形式的頂層復式；三房兩廳是絕對主力戶型，兩房兩廳做過小家庭過渡置業用房，市場占有率也比較高。四房及大套型復式單位銷售情況較差，幾乎所有項目都有空置單位。標間等公寓式小套型住宅市場投放量較小，多為臨街東西朝向部分房源，銷售情況亦不理想。中檔項目中，客戶對雙衛設計抗性較大，對于將主臥衛生間改為壁

55、柜或貯藏間的做法較為認可產品。面積WTLWTLChinaChina戶型設計從開封市場在售項目戶型設計情況來看，多數項目采用了一線城市較為成熟的戶型設計，動線清晰、動靜分區、潔污分離、全明設計等等基本的戶型要求做得都比較到位；敢于大膽創新的項目相對較少。但結合開封人的消費習慣，設計成陽光花房式南陽臺（南陽臺盡量壓縮開間、把進深做到2.5米左右）、270度觀景陽臺、落地飄窗、錯層處理等，還有頂層設計有贈送的閣樓。市場上還未見側窗、一步式觀景陽臺等特殊設計。WTLWTLChinaChina景觀規劃在市場調研工作中發現，景觀越來越引起居民的重視，許多規模較大的樓盤都設有中心景觀區，且也有不少樓盤設有水

56、景、噴泉等。WTLWTLChinaChina供氣：各樓盤基本都預留了上下氣管道，提供管道天然氣；供熱：地熱采暖的形式比較常見；熱水：熱水入戶是開封市樓盤的一大特色，與開封市民追求生活安逸有著很大的關系；目前，開封市具有一定規模的社區多數配備地熱溫泉入戶。通信：所有樓盤都預留了電話線、寬帶、有線電話端口，但僅有部分高檔小區設有小區局域網；智能化安防：多數樓盤都配備了門禁對講、紅外線防范、自動報警、電子巡更等系統，大部分都有24小時保安巡邏，設有閉路電視監控、背景音樂系統；會所：規模在5萬平方米以上的樓盤中多半設有會所，且功能比較齊全，有咖啡廳、棋牌室、健身房、閱覽室等；部分樓盤的會所在銷售過程中

57、作為售樓部，待項目全部交工后才能投入使用；車位：車庫比例達到1:1的。配套設施居民對配套的認知程度不僅僅停留在滿足基本的生活需求上，在銷售過程中，配套設施對項目售價影響相對較大。WTLWTLChinaChina建筑風格開封市在售項目的外立面形勢多種多樣，風格變化多端，西區部分樓盤的外立面從色彩及建筑形式等方面已比較成熟，色彩明快，有現代感、跳躍感，充分采用了外飄窗、落地陽臺、歐式構建等形式，市場接受度也相對較高，北區沒有特別的建筑，北區是個旅游區，建議采用中式建筑，也能讓其與周圍環境匹配，也讓北區有個地標。外立面建議采用面磚。WTLWTLChinaChina銷售價格目前開封市場，西區的高層均價在5600元/平方米，洋房在7500元/平方米,北區高層均價在4600元/平方米,洋房在5900元/平方米,東南區高層在5000元,洋房在7000元/平方米.因此本項目可以低價入市,建議高層價格4200元/平方米,多層價格為6300元/平方米.WTLWTLChinaChinaENDTHANKSWTLWTLChinaChina