1、目 錄重慶概況重慶概況渝北片區概況渝北片區概況渝北片區房地產概況渝北片區房地產概況重慶房地產市場發展狀況重慶房地產市場發展狀況項目定位項目定位規劃設計初步建議規劃設計初步建議項目項目SWOT分析分析 是中華人民共和國四個直轄市之一，中國五大國家級中心城市之一，長江上游地區經濟中心和金融中心，內陸出口商品加工基地和擴大對外開放的先行區，長江上游航運中心，中國政府實行西部大開發的開發地區,國家統籌城鄉綜合配套改革試驗區以及兩江新區。重慶概況重慶概況懸掛在聯合國大廳的世界地圖上，僅僅標出了中國四個城市的名字，其中一個就是重慶 新特區的良好形新特區的良好形象和經濟發展前象和經濟發展前景將吸引越來越景將

2、吸引越來越多的外地及外籍多的外地及外籍人士進入重慶，人士進入重慶，新增人口對住房、新增人口對住房、商業及商務等方商業及商務等方面的需求必將推面的需求必將推動重慶市房地產動重慶市房地產業的進一步發展業的進一步發展 人口重慶人口重慶2008年末重慶市常住人口為2839.00萬人，總人口3253.32萬人，常取其概數說“三千萬重慶人”，但事實上重慶主城區戶籍人口只有800萬人，占重慶全市人口不到1/4，其中城市人口641萬人，城鎮化率82.7%。重慶全市城鎮人口1361.15萬人，城鎮化率49.99%。重慶人口眾多，人民生活由溫飽向小康過渡、三峽工程庫區移民和城鎮工礦搬遷、大規模的基礎設施建設、生態

3、環境保護和污染治理、老工業基地的產業升級都將產生巨大的消費需求和投資需求,因此市場潛力巨大。一個富有三千年巴渝文化底蘊的歷史文化名城，豐姿綽約！為房地產的開發提供了豐富內涵。文化重慶文化重慶川劇絕活:噴火 眾多學府形成了重慶獨特的人文環境，為重慶經濟和文化的發展提供了大量的人才！學府重慶學府重慶在渝的高等院校共有55所，本科院校18所（含3所軍校）。其中國家教育部直屬重點大學2所（重慶大學重慶大學和西南大學西南大學），地方市屬本科大學13所（不含軍校），重慶大學和西南大學為國家211工程工程院校，重慶大學重慶大學也是國家985工程工程學校，西南大學西南大學是985工程工程優勢學科創新平臺高校。

4、其中重慶大學建筑學院（原重慶建筑大學）是國內建筑學“老八校”之一，為國家培養出了一大批優秀的建筑學建筑學專業人才。四川美術學院四川美術學院，以卓越的藝術成就馳譽國內外，“中國八大美術學院”之一。西南大學西南大學是國家教育部與農業部共建的8所重點大學之一。西南政法大學西南政法大學有中國法學界的“黃埔高校”之稱。四川外語學院是中西部地區規模最大，建設最完備的外國語學院，而重慶理工大學是隸屬中國兵器工業集團公司中國兵器工業集團公司的四大兵工直屬高校的學校。豐富的旅游資源為重慶的經濟注入了活力，也為房地產的開發提供良好的契機！旅游重慶旅游重慶磁器口古鎮、大足石刻 重慶的美食不僅提供了大量的就業機會，也

5、為商業地產的開發提供很好的平臺！美食重慶美食重慶重慶是火鍋的發源地重慶是火鍋的發源地，并對火鍋這種飲食文化影響較大的。如今的重慶火鍋仍在不斷的創新和完善出多種特色火鍋。2007年3月，重慶市榮獲中國烹飪協會授予“中國火鍋之都”稱號。重慶飲食喜麻辣，以不拘一格使用各種材料創作新菜見長。重慶的產業已經形成一定規模優勢，這是城市的命脈，也是房地產得以良性發展的基礎。產業重慶產業重慶重慶是中國重要的中心城市之一，長江上游地區經濟中心和金融中心，內陸出口商品加工基地和擴大對外開放的先行區，中國重要的現代制造業基地，長江上游科研成果產業化基地，長江上游生態文明示范區，中西部地區發展循環經濟示范區，國家高技

6、術產業基地，中國汽車名城，中國摩托車之都，長江上游航運中心，中國政府實行西部大開發的開發地區以及國家統籌城鄉綜合配套改革試驗區。市內建有以汽車、摩托車為主體的機械工業，以天然氣化工和醫藥化工為重點的化學工業，并且形成了冶金、機電設備、電子信息、儀器儀表、食品加工、建筑建材、日用玻陶等一批優勢行業。“五個重慶”的發展目前是為人居城市創造 條件，可以極大地提升城市價值，同時也必將促進的物業增值，房價的上漲是長期的趨勢。五個重慶五個重慶重慶確定了“宜居重慶”、“暢通重慶”、“森林重慶”、“平安重慶”、“健康重慶”5個發展目標，這“五個重慶”的概念是結合重慶的實際，而且是把科學發展觀、和諧社會在重慶具

7、體化了，是緊密聯系重慶的實際提出來的。這“五個重慶”的概念，現在在重慶可以說是深入人心。重慶，是享受國家優重慶，是享受國家優惠政策最多的城市，惠政策最多的城市，“國家戰略國家戰略+直轄市直轄市+西部開發西部開發+庫區政策庫區政策+城鄉統籌試驗區城鄉統籌試驗區+兩兩江新區江新區+保稅港區保稅港區”的疊加形成了全國的疊加形成了全國“政策洼地政策洼地”，水往，水往低處走，資金往低處走，資金往“政政策洼地策洼地”流，將使大流，將使大量量“資金、企業、人資金、企業、人才才”等優質社會資源等優質社會資源向重慶快速匯聚，形向重慶快速匯聚，形成成“渦輪效應渦輪效應”。這。這為重慶發展帶來了其為重慶發展帶來了其

8、他城市不可比擬的特他城市不可比擬的特殊優勢殊優勢 魅力魅力重慶重慶重慶政策優勢比較重慶政策優勢比較國家國家戰略戰略直轄直轄市市西部西部大開發大開發庫區庫區政策政策城鄉統籌城鄉統籌試驗區試驗區兩江兩江新區新區保稅保稅港區港區上上海海深深圳圳天天津津成成都都重重慶慶享受，部分享受 城鄉統籌試驗區：上海浦東新區，天津海濱新區，成都市級，重慶唯一省級。國家戰略：重慶與北京、天津、上海、廣州一起，被確定為國家五大中心城市。一城五一城五片，多中片，多中心組團式心組團式的發展格的發展格局，中心局，中心區的商業區的商業地位得以地位得以加強鞏固加強鞏固未來未來重慶重慶規劃：多中心組團式發展：一個城市中心六個城市

9、副中心沙規劃：多中心組團式發展：一個城市中心六個城市副中心沙坪壩、楊家坪、觀音橋新牌坊、南坪副中心，西永副中坪壩、楊家坪、觀音橋新牌坊、南坪副中心，西永副中心心;、茶園副中心。、茶園副中心。商業中心商業中心定位細化，定位細化，老商圈持老商圈持續發展，續發展，新商圈競新商圈競爭能力加爭能力加強強。商圈規劃商圈規劃規劃：規劃：傳統商圈：面積傳統商圈：面積450萬平方；零售總額：萬平方；零售總額：450億元；解放碑商圈、觀音橋商圈、沙坪壩商億元；解放碑商圈、觀音橋商圈、沙坪壩商 圈、楊家坪商圈、南坪商圈圈、楊家坪商圈、南坪商圈新規劃商圈新規劃商圈:面積增加面積增加180萬平方；零售總額萬平方；零售總

10、額120億元以上；茶園商圈、西永商圈、大渡口億元以上；茶園商圈、西永商圈、大渡口商圈、北碚商圈、渝北商圈、巴南商圈商圈、北碚商圈、渝北商圈、巴南商圈附：附：“十一五十一五”新規劃商圈簡介新規劃商圈簡介茶園商圈：定位于市級商業副中心，服務茶園城市副中心，輻射主城東部茶園商圈：定位于市級商業副中心，服務茶園城市副中心，輻射主城東部消費者。與南坪商業中心功能互補，集商務、旅游、生態型購物、休閑、消費者。與南坪商業中心功能互補，集商務、旅游、生態型購物、休閑、娛樂、餐飲等于一體的新城商貿中心。娛樂、餐飲等于一體的新城商貿中心。西永商圈：定位于市級商業副中心，輻射主城東部消費者西永商圈：定位于市級商業副

11、中心，輻射主城東部消費者.集高新技術產品、集高新技術產品、文化藝術和展示展覽、高校文化娛樂、旅游休閑、購物功能于一體，極具文化藝術和展示展覽、高校文化娛樂、旅游休閑、購物功能于一體，極具文化藝術特色的文化中心。文化藝術特色的文化中心。大渡口城區商圈：定位于都市區商業副中心，服務大渡口、中梁山，輻射大渡口城區商圈：定位于都市區商業副中心，服務大渡口、中梁山，輻射主城中西部消費者。依托大渡口公園，打造集休閑、購物為一體，獨具特主城中西部消費者。依托大渡口公園，打造集休閑、購物為一體，獨具特色的色的“都市生態購物公園都市生態購物公園”。北碚城區商圈：定位于都市區商業副中心，服務北碚區及周邊居民，輻射

12、北碚城區商圈：定位于都市區商業副中心，服務北碚區及周邊居民，輻射合川等地消費者。培育商業特色街，發展商務辦公，建成服務都市圈中心合川等地消費者。培育商業特色街，發展商務辦公，建成服務都市圈中心區區.渝北兩路商圈：定位于都市區商業副中心，服務與輻射與北區及北部新區渝北兩路商圈：定位于都市區商業副中心，服務與輻射與北區及北部新區消費者。建成重慶北部及購物、餐飲、休閑、娛樂、會展等現代服務業于消費者。建成重慶北部及購物、餐飲、休閑、娛樂、會展等現代服務業于一體的商務功能突出、高品位的新型商貿中心。一體的商務功能突出、高品位的新型商貿中心。巴南漁洞商圈：定位于都市區商業副中心，服務與輻射巴南區及周邊消

13、費巴南漁洞商圈：定位于都市區商業副中心，服務與輻射巴南區及周邊消費者。建成以商貿為主導，會展、休閑服務等功能配套的主城南部商貿中心。者。建成以商貿為主導，會展、休閑服務等功能配套的主城南部商貿中心。“成渝經濟區”的規劃，為重慶的發展注入了活力，拓展更大的發展空間。也為提高重慶城市品位提供了良好的機會，為高品質樓盤的發展提供了舞臺。未來未來重慶重慶成渝經濟區規劃有望出臺 初步確定的成渝經濟區，包括重慶“1小時經濟圈”和渝東北相關地區共31個區縣以及四川省的15地市。總面積達20.61萬平方公里，人口9840萬，GDP總量1.58萬億元。戰略定位初定為五個方面：西部大開發的增長極或經濟高地;國家重

14、要的先進裝備制造業、現代服務業、高新技術產業和農產品基地;全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區;國家內陸開放示范區;國家生態安全保障區。城市規劃小結：城市規劃小結：1、重慶市重慶市”一城五片一城五片,多中心組團式發展多中心組團式發展”是重慶拓寬城市是重慶拓寬城市發展空間、加速城市化進程的重要舉措。促使各商業中發展空間、加速城市化進程的重要舉措。促使各商業中心的定位趨于細化；心的定位趨于細化；2、完善金三角完善金三角CBD區域的交通道路體系，將會加速其城市區域的交通道路體系，將會加速其城市化進程以及與主城各區之間的聯系，各商業中心之間的化進程以及與主城各區之間的聯系，各商業中心之間的定位將趨于細化；定

15、位將趨于細化；3、核心中心區具備良好的軌道交通條件，也是整個重慶商核心中心區具備良好的軌道交通條件，也是整個重慶商業、商務面積最集中的區域，未來發展潛力巨大；業、商務面積最集中的區域，未來發展潛力巨大；4、除現有除現有5大商圈外，規劃新增大商圈外，規劃新增6個新的城市商業副中心，個新的城市商業副中心，商業競爭日趨激烈；商業競爭日趨激烈；5、人口增長、經濟總量及的增加，將為重多商業項目提供人口增長、經濟總量及的增加，將為重多商業項目提供更多的發展空間；更多的發展空間；6、經濟總量的持續提升，將促進各產業的快速發展。經濟總量的持續提升，將促進各產業的快速發展。一個充滿無限商機的城市躍然紙上，誰把握

16、住這一歷史重大時機，就意味著誰站在財富的頂峰。而重慶的房地產，將是實現這財富神話的最快捷通道！綜述綜述重慶房地產市場發展狀況重慶房地產市場發展狀況 一、重慶與全國國民經濟及投資之比較一、重慶與全國國民經濟及投資之比較年 份國內生產總值(億元)固定資產投資(億元)房地產投資(億元)房地產投資占固定資產投資比重(%)1999年8967729855410313.742000年9921532918498415.142001年10965537213634417.052002年12033343500779117.912003年135823555671015418.272004年15987870477131

17、5818.672005年183217887741590917.922006年2119241099981942317.662007年2573061373242528918.412008年3006701722913521520.442009年3353532248464306519.151、1999-2009年全國國民經濟及投資基本數據年全國國民經濟及投資基本數據全國房地產投資占固定資產投資比重保持在1820%左右相對合理的區間。2、1999-2009年重慶市國民經濟及投資基本數據年重慶市國民經濟及投資基本數據年份國內生產總值(億元)固定資產投資(億元)房地產投資(億元)房地產投資占固定資產投資比重

18、(%)1999年148056311320.072000年158965614021.342001年175080219824.692002年197199624624.702003年2251126932825.852004年2665161039324.412005年3069200651825.822006年3486245263026.692007年4112316285026.882008年5097404599124.502009年65295318123923.30重慶市房地產投資占固定資產投資比重高于全國平均水平，處于相對合理的水平，基本保持在平穩的狀態。3、1999-2009年重慶市與全國國民經濟

19、增長情況比較年重慶市與全國國民經濟增長情況比較近年來重慶國民經濟的增長速度高于全國的平均水平，且有逐年加快的趨勢。0500001000001500002000002500003000003500004000001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年重慶國內生產總值*50倍(億元)全國國內生產總值(億元)4、1999-2009年重慶市與全國固定資產投資增長情況比較年重慶市與全國固定資產投資增長情況比較近年來重慶固定資產投資的增長速度高于全國的平均水平，也有逐年加快的趨勢。050000100000150000200000250

20、0003000001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年重慶固定資產投資*50倍(億元)全國固定資產投資(億元)5、1999-2009年重慶市與全國房地產投資增長情況比較年重慶市與全國房地產投資增長情況比較近年來重慶房地產投資的增長速度基本與全國的平均水平相當，但2008-2009年重慶房地產投資的增長速度遠低于全國的平均水平,說明重慶房地產是健康的。050001000015000200002500030000350004000045000500001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年20

21、06年2007年2008年2009年重慶房地產投資*30(億元)全國房地產投資(億元)6、1999-2009年重慶市年重慶市城鎮居民人均年可支配收入變化趨勢城鎮居民人均年可支配收入變化趨勢 從近年的增長幅度來看，可支配收入的增幅有所放緩，從近年的增長幅度來看，可支配收入的增幅有所放緩，在一定程度上制約居民的消費支出。在一定程度上制約居民的消費支出。7、1999-2009年重慶市年重慶市社會消費品零售總額變化趨勢社會消費品零售總額變化趨勢 消費品零售總額增長變化表明重慶市消費需求旺盛，具有較消費品零售總額增長變化表明重慶市消費需求旺盛，具有較強的消費能力，消費市場活躍，特別是近幾年的數據，可以強

22、的消費能力，消費市場活躍，特別是近幾年的數據，可以反映出重慶消費者購買力的增長和生活水平的改善反映出重慶消費者購買力的增長和生活水平的改善。二、重慶市重慶主城區招拍掛土地成交情況二、重慶市重慶主城區招拍掛土地成交情況1、2006-2009年重慶市主城區招拍掛土地成交面積數據年重慶市主城區招拍掛土地成交面積數據近年來重慶主城區招拍掛土地呈逐年減少趨勢，這也意味著供應量在減少。土地 成交面積（萬m2）1595.451377.03648.79747.470200400600800100012001400160018002006年2007年2008年2009年土地 成交面積（萬m2）2、2006-20

23、09年重慶市主城區招拍掛土地成交價格數據年重慶市主城區招拍掛土地成交價格數據2009年重慶主城區共成交商品房用地114宗，總面積為747.47萬平方米，較去年增長112.93%，土地成交主要集中在下半年；沙坪壩區的大學城板塊、江北區的大石壩板塊和江北城板塊均有大量土地出讓；土地成交均價為321.97萬元/畝，較去年上漲63.96%。土地 成交價格(萬元/畝)101.16174.08119.86321.970501001502002503003502006年2007年2008年2009年土地 成交價格(萬元/畝)三、重慶市商品房歷年銷售情況三、重慶市商品房歷年銷售情況1、1999-2009年重慶

24、市商品房銷售面積數據年重慶市商品房銷售面積數據商品房 銷售面積（萬m2）43058074610171317 1317156022283553287240030500100015002000250030003500400045001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年商品房 銷售面積（萬m2）2、1999-2009年重慶市商品住宅銷售面積數據年重慶市商品住宅銷售面積數據商品住宅 銷售面積（萬m2）36549163587011331138132020123310267033720500100015002000250030003

25、50040001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年商品住宅 銷售面積（萬m2）3、1999-2009年重慶市房屋（住宅）竣工與銷售面積比較年重慶市房屋（住宅）竣工與銷售面積比較一、買家賣家，良性互動：過去一、買家賣家，良性互動：過去3年中，市場需求在年中，市場需求在3000萬平方米左右。萬平方米左右。二、二、2008年市場特征：在全國市場比較低迷的情況下，與最高峰時的年市場特征：在全國市場比較低迷的情況下，與最高峰時的2007年相比，年相比，銷售量僅降低不到銷售量僅降低不到20%。三、三、2009年市場特征：投資性需求和

26、自住性需求得到釋放，市場銷售猛增。年市場特征：投資性需求和自住性需求得到釋放，市場銷售猛增。四、投資性需求所占的比例逐年放大，特別是四、投資性需求所占的比例逐年放大，特別是2007年和年和2009年，這也是市場的隱患。年，這也是市場的隱患。620849102115911677153522082224225323672907459622758105212521187171217001769195123854305807461017131713171560222835532872400336549163587011331138132020123310267033720500100015002000

27、250030003500400045001999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年商品房 竣工面積（萬m2）商品住宅 竣工面積（萬m2）商品房 銷售面積（萬m2）商品住宅 銷售面積（萬m2）4、1999-2009年重慶市商品房銷售價格數據年重慶市商品房銷售價格數據商品房 銷售價格(元/m2)1377 135114431556 1596176620052269272327853442050010001500200025003000350040001999年2000年2001年2002年2003年2004年20

28、05年2006年2007年2008年2009年商品房 銷售價格(元/m2)5、1999-2009年重慶市商品住宅銷售價格數據年重慶市商品住宅銷售價格數據1、從上圖可以看出，重慶房價在、從上圖可以看出，重慶房價在2007年前上漲幅度不大，年前上漲幅度不大，但在但在2007年和年和2009年這兩年中漲幅較大。年這兩年中漲幅較大。2、重慶房價雖然有一定程度的漲幅，但與全國市場相比，、重慶房價雖然有一定程度的漲幅，但與全國市場相比，房地產市場發展相對遲緩，價格漲幅在合理的范圍，因此房地產市場發展相對遲緩，價格漲幅在合理的范圍，因此還有一定的上漲空間，但短期內漲幅不會太大。還有一定的上漲空間，但短期內漲

29、幅不會太大。商品住宅 銷售價格(元/m2)1080 107711311278132115731705207025882640329005001000150020002500300035001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年商品住宅 銷售價格(元/m2)四、四、2010年年1-4月重慶房地產市場月重慶房地產市場 2010年年1月至月至4月，重慶商品房銷售面積為月，重慶商品房銷售面積為1063.99萬平萬平方米，同比增長方米，同比增長11.1%，但增幅相較一季度有所放緩，消費，但增幅相較一季度有所放緩，消費者觀望情緒日漸濃

30、厚。者觀望情緒日漸濃厚。相對于相對于2009年房地產市場全面回暖、強勁反彈的態勢，年房地產市場全面回暖、強勁反彈的態勢，2010年將成為重慶房地產市場調整之年。年將成為重慶房地產市場調整之年。2010年年1月至月至4月，月，重慶市房地產開發企業完成投資重慶市房地產開發企業完成投資345.66億元，同比增長億元，同比增長40.3%，依舊保持今年以來的逐步加快態勢，開發投資信心，依舊保持今年以來的逐步加快態勢，開發投資信心較足。較足。但隨著該市二套住房及以上信貸高度緊縮，以公租房為但隨著該市二套住房及以上信貸高度緊縮，以公租房為代表的保障性住房的推廣，消費市場觀望情緒日漸濃厚。重代表的保障性住房的

31、推廣，消費市場觀望情緒日漸濃厚。重慶市統計局最新數據顯示，該市今年前四月商品房銷售面積慶市統計局最新數據顯示，該市今年前四月商品房銷售面積為為1063.99萬平方米，同比增長萬平方米，同比增長11.1%，相較于一季度同比，相較于一季度同比22.8%的增幅，增速有逐步放緩的趨勢。的增幅，增速有逐步放緩的趨勢。五、重慶房地產市場判斷及預測五、重慶房地產市場判斷及預測 1、重慶房地產總體發展水平判斷、重慶房地產總體發展水平判斷通過對重慶市與全國的國民經濟、固定資產投資、通過對重慶市與全國的國民經濟、固定資產投資、房地產投資的比較分析，我們認為：在近年來全國房地產投資的比較分析，我們認為：在近年來全國

32、房地產投資熱潮的大背景下，重慶的房地產投資也房地產投資熱潮的大背景下，重慶的房地產投資也增速明顯；但目前重慶國民經濟和固定資產投資增增速明顯；但目前重慶國民經濟和固定資產投資增長均高于全國平均水平，而其房地產投資增長卻低長均高于全國平均水平，而其房地產投資增長卻低于全國平均水平，這種背離的現象充分說明了于全國平均水平，這種背離的現象充分說明了重慶重慶房地產投資在全國這波房地產投資熱潮中是比較理房地產投資在全國這波房地產投資熱潮中是比較理性的性的。其房地產投資與國民經濟發展水平和固定資。其房地產投資與國民經濟發展水平和固定資產總投資規模是相適應的。產總投資規模是相適應的。2、重慶房地產無泡沫，運

33、行健康發展空間大、重慶房地產無泡沫，運行健康發展空間大重慶房價在全國大城市中歷來就屬于著名的價值盆重慶房價在全國大城市中歷來就屬于著名的價值盆地地，雖然經過了，雖然經過了2007年、年、2009年二輪價值回歸的年二輪價值回歸的上漲，依然屬于沒有泡沫風險、發展空間巨大的地上漲，依然屬于沒有泡沫風險、發展空間巨大的地區。外地客戶的大量增加為重慶房地產市場長期健區。外地客戶的大量增加為重慶房地產市場長期健康發展裝上了發動機。康發展裝上了發動機。3、重慶房地產市場供求關系判斷、重慶房地產市場供求關系判斷通過對重慶市近年來房屋（住宅）竣工和銷售面積、通過對重慶市近年來房屋（住宅）竣工和銷售面積、2010

34、年年1-4月商品房供求的比較分析，可以看出：月商品房供求的比較分析，可以看出：重慶房地產市場供需均保持快速增長，市場持續性重慶房地產市場供需均保持快速增長，市場持續性供需兩旺，但供應量稍大，導致空置房面積增加；供需兩旺，但供應量稍大，導致空置房面積增加；2007年以來供求關系更趨向合理年以來供求關系更趨向合理。4、重慶商品房價格水平判斷及主城區房價趨勢預測、重慶商品房價格水平判斷及主城區房價趨勢預測 2007年以前，重慶市房價的漲幅處于合理的水平；年以前，重慶市房價的漲幅處于合理的水平；進入進入2007年和年和2009年，在需求量基本穩定的情況下，年，在需求量基本穩定的情況下，商品房價格卻高速

35、增長。可以認為商品房價格卻高速增長。可以認為2009年重慶房價的年重慶房價的大幅度上漲是在全國房價大幅度上漲的宏觀背景下的一大幅度上漲是在全國房價大幅度上漲的宏觀背景下的一種補漲行情，是一種合理的上漲。種補漲行情，是一種合理的上漲。進入進入2010年來主城區需求穩步攀升的情況下，住年來主城區需求穩步攀升的情況下，住宅價格也同比大幅度增長宅價格也同比大幅度增長27.3%；說明在房地產宏觀調；說明在房地產宏觀調控的大環境下，重慶主城區房價繼續堅挺。隨著宏觀調控的大環境下，重慶主城區房價繼續堅挺。隨著宏觀調控的繼續，這種傾向將更加明顯，回歸主城區的有效需控的繼續，這種傾向將更加明顯，回歸主城區的有效

36、需求將推動主城區房地產市場的發展，價格有可能有一定求將推動主城區房地產市場的發展，價格有可能有一定的調整幅度，但調整幅度不會太大。的調整幅度，但調整幅度不會太大。5、宏觀調控對重慶房地產影響判斷和預測 自去年年底以來，政府加大了對土地供應的控制，開發企業購置土地趨于謹慎，雖然商品房供求基本平衡并保持旺盛，但持幣觀望的氣氛也在逐漸形成，主城區需求下降幅度較大，投資和投機行為在宏觀調控的大背景下得到有效抑止。重慶房地產市場也將受到此輪房地產宏觀調控的影響，但這種影響是暫時的、結構性的、且影響程度相對全國大多數城市來說是小的。我們的理由是：在近年來重慶國民經濟和固定資本投資增長均高于全國平均水平，而

37、其房地產投資增長卻低于全國平均水平，這種背離的現象充分說明了重慶房地產投資并未脫離其經濟整體發展水平，中央政府目前對全國房地產宏觀調控對重慶房地產市場的影響必將低于全國的平均水平；經濟的快速增長、城市基礎設施的高速發展和城市化水平的迅速提高，必將為重慶房地產市場的發展奠定堅實的基礎，中國房地產下一輪的發展必然看重慶。重慶市商業市場發展概況重慶市商業市場發展概況 重慶市商業市場現狀特征重慶市商業市場現狀特征1、商業網點眾多，檔次不高、商業網點眾多，檔次不高2、商業多中心發展，核心商圈位于各個主城區、商業多中心發展，核心商圈位于各個主城區據重慶市商業局的有關統計，重慶市目前現有商業網點約為據重慶市

38、商業局的有關統計，重慶市目前現有商業網點約為30萬個，其中萬個，其中5,000平方米以上的大型商業零售項目僅有平方米以上的大型商業零售項目僅有170個，所占比例較小。重慶市個，所占比例較小。重慶市商業街多以街鋪形式存在商業街多以街鋪形式存在,整體檔次較低，實力較弱。重慶商業多中心、組整體檔次較低，實力較弱。重慶商業多中心、組團式商業流通體系基本形成，主城區銷售額占全市的團式商業流通體系基本形成，主城區銷售額占全市的76.2%，流通集聚優，流通集聚優勢明顯。軌道交通的興建將推動地鐵商業的出現和推進城市的商業升級。勢明顯。軌道交通的興建將推動地鐵商業的出現和推進城市的商業升級。3、傳統零售業態占據

39、主導地位，缺少購物中心等新型業態、傳統零售業態占據主導地位，缺少購物中心等新型業態根據有關數據顯示，重慶市的商業零售業結構以百貨公司、超市和專賣根據有關數據顯示，重慶市的商業零售業結構以百貨公司、超市和專賣（業）店為主，代表新型商業零售業的購物中心項目較少。（業）店為主，代表新型商業零售業的購物中心項目較少。4、新開發購物中心項目較多，大都以銷售為主、新開發購物中心項目較多，大都以銷售為主根據有關數據及根據有關數據及TCBL調查顯示，重慶市目前開發的大型零售項目，銷售部調查顯示，重慶市目前開發的大型零售項目，銷售部分約占整體開發項目的分約占整體開發項目的60%以上，發展商仍以銷售為開發主線，此

40、種銷售以上，發展商仍以銷售為開發主線，此種銷售型的購物中心的未來發展存在較大隱患。型的購物中心的未來發展存在較大隱患。重慶市商業市場發展趨勢：重慶市商業市場發展趨勢：1、重慶城鄉統籌規劃的政策，促進商業地產的強勢增長重慶城鄉統籌規劃的政策，促進商業地產的強勢增長2、只租不售的商業物業將持續增加只租不售的商業物業將持續增加3、大量體的商業物業將持續增加，主要集中于寫字樓、大量體的商業物業將持續增加，主要集中于寫字樓、酒店、酒店式公寓的綜合商業物業將會陸續投放市場酒店、酒店式公寓的綜合商業物業將會陸續投放市場4、商業與地產的合作將會越來越強，定單式開發的趨向商業與地產的合作將會越來越強，定單式開發

41、的趨向將會越來越明顯將會越來越明顯5、外資進入重慶市場呈現出越來越多元化的方向外資進入重慶市場呈現出越來越多元化的方向6、特色商業項目日趨增多，市場定位及經營規劃的重要特色商業項目日趨增多，市場定位及經營規劃的重要性體現越來越明顯性體現越來越明顯7、濱江商業持續增量，進入快速開發階段濱江商業持續增量，進入快速開發階段8、軌道交通的發展，促進周邊商業地產的開發，開發量軌道交通的發展，促進周邊商業地產的開發，開發量將會持續增大將會持續增大商圈布局商圈布局 重慶市的主要商重慶市的主要商業區較為集中的業區較為集中的分布于渝中區、分布于渝中區、沙平壩區、南岸沙平壩區、南岸區、九龍坡區區、九龍坡區和江北區

42、等城市和江北區等城市中心區。按照商中心區。按照商業物業的集中程業物業的集中程度和市場認知度，度和市場認知度，目前業已成型的目前業已成型的商圈為渝中區解商圈為渝中區解放碑、江北區觀放碑、江北區觀音橋、沙坪壩區音橋、沙坪壩區沙坪壩、九龍坡沙坪壩、九龍坡楊家坪、南岸區楊家坪、南岸區南坪。南坪。區區域域主要商圈主要商圈次次級級商圈商圈1.渝中渝中區區解放碑商圈解放碑商圈 朝天朝天門門、大坪、上、大坪、上清清寺寺兩兩路口、菜路口、菜園壩園壩2.江北江北區區觀觀音音橋橋商圈商圈 3.沙坪沙坪壩壩沙坪沙坪壩壩商圈商圈 4.九九龍龍坡坡楊楊家坪商圈家坪商圈 石石橋鋪橋鋪商圈商圈5.南岸南岸區區南坪商圈南坪商圈

43、 重慶業已形成五大商圈及幾大次級商圈，商業氛圍重慶業已形成五大商圈及幾大次級商圈，商業氛圍濃厚。其重點商業設施都基本上集中于各組團核心商圈濃厚。其重點商業設施都基本上集中于各組團核心商圈中。而解放碑商圈又是主要商圈中的重點商圈。中。而解放碑商圈又是主要商圈中的重點商圈。商圈概況商圈概況 渝中區解放碑商圈渝中區解放碑商圈 解放碑商圈位于重慶市解放碑商圈位于重慶市渝中區，是重慶市最繁渝中區，是重慶市最繁華的商圈之一。該商圈華的商圈之一。該商圈的起源可以追溯到上世的起源可以追溯到上世紀，商圈成型于解放后。紀，商圈成型于解放后。自直轄后，全國第一條自直轄后，全國第一條商業步行街商業步行街重慶解重慶解放

44、碑中心購物廣場，開放碑中心購物廣場，開始有了質的提升。作為始有了質的提升。作為重慶市最繁華的商圈之重慶市最繁華的商圈之一，其發展得到了重慶一，其發展得到了重慶市渝中區政府的大力支市渝中區政府的大力支持，致力于打造成為重持，致力于打造成為重慶市的慶市的“時尚之都時尚之都”。重慶解放碑重慶解放碑步行街步行街曾經是中國西部面積最大的步行街（目曾經是中國西部面積最大的步行街（目前被重慶江北前被重慶江北觀音橋觀音橋步行街超過），也是中國第一個大型步行街超過），也是中國第一個大型商業步行街，商業面積達到商業步行街，商業面積達到92多萬平方米，營業面積超過多萬平方米，營業面積超過5000平方米的大型商場有平

45、方米的大型商場有20多家。此外還匯集了新世紀多家。此外還匯集了新世紀百貨、重百臨江商場、百貨、重百臨江商場、太平洋百貨太平洋百貨、王府井百貨王府井百貨、重慶書、重慶書城等其他大型賣場，由于商業的繁華，以及商業建筑的高城等其他大型賣場，由于商業的繁華，以及商業建筑的高度密集，解放碑還成為了一個旅游景點，平均每天人流量度密集，解放碑還成為了一個旅游景點，平均每天人流量有有40萬人左右，節假萬人左右，節假日高日高峰時有近每天峰時有近每天120萬人流。從萬人流。從2001年以來的統計，解放碑商貿中心區每年以總銷不低于年以來的統計，解放碑商貿中心區每年以總銷不低于12%，社零不低于，社零不低于14%的速

46、度發展，雄距中國西部各的速度發展，雄距中國西部各商業商業街街區的第一位。被區的第一位。被商界商界譽為西部第一街。譽為西部第一街。商圈概況商圈概況 江北區觀音橋商圈江北區觀音橋商圈 2006年年8月月16日，日，觀音橋商業街被正觀音橋商業街被正式命名為式命名為“中國著中國著名商業街名商業街”，成為，成為西南地區首條西南地區首條“中中國著名商業街國著名商業街”。目前觀音橋商圈已目前觀音橋商圈已經成為了重慶主城經成為了重慶主城商業副中心中集聚商業副中心中集聚能力、擴散能力、能力、擴散能力、輻射能力最強的一輻射能力最強的一個商圈。個商圈。江北觀音橋步行街位于重慶市江北區核心地區，商圈內江北觀音橋步行街

47、位于重慶市江北區核心地區，商圈內有金源大飯店、重慶金源時代購物廣場、新世紀百貨、有金源大飯店、重慶金源時代購物廣場、新世紀百貨、世紀新都、重百江北商場、香港新世界百貨、北京華聯、世紀新都、重百江北商場、香港新世界百貨、北京華聯、茂業百貨、茂業百貨、遠東百貨遠東百貨、香港城、家樂福金觀音店、永輝、香港城、家樂福金觀音店、永輝超市、國美電器、蘇寧電器等，商業面積達到超市、國美電器、蘇寧電器等，商業面積達到120多萬多萬平方米，平方米，5000平方米經營面積以上的大型商場平方米經營面積以上的大型商場20余家，余家，成為重慶規模最大、設施最全、景觀最靚的商圈，其占成為重慶規模最大、設施最全、景觀最靚的

48、商圈，其占地面積超過了重慶解放碑商業步行街位居全國第二位地面積超過了重慶解放碑商業步行街位居全國第二位（第一位為上（第一位為上海南海南京路步行街），中西部首位。目前已京路步行街），中西部首位。目前已經被中華人民共和國經被中華人民共和國商務部商務部授予西部唯一的授予西部唯一的“中國著名中國著名商業街商業街”稱號。稱號。商圈概況商圈概況 沙坪壩區沙坪壩沙坪壩區沙坪壩商圈商圈 1997年，三峽廣年，三峽廣場開始興建，沙場開始興建，沙坪壩商圈才逐漸坪壩商圈才逐漸開始真正成型。開始真正成型。目前在重慶五大目前在重慶五大商圈中排名第三，商圈中排名第三，具有明顯的教育具有明顯的教育經濟圈特征。經濟圈特征。沙

49、坪壩有極具文化藝術特色的中心商圈沙坪壩有極具文化藝術特色的中心商圈三峽廣場。廣場中心商圈面積三峽廣場。廣場中心商圈面積2平方公平方公里，入駐國內外知名商貿流通企業里，入駐國內外知名商貿流通企業10余家，余家，商貿企業近商貿企業近600家，各類營業網點近家，各類營業網點近6000個，營業總面積個，營業總面積60多萬平方米，從業人員多萬平方米，從業人員6萬余人。三峽廣場中心商圈被國家命名萬余人。三峽廣場中心商圈被國家命名為為“百城萬店無假貨示范街百城萬店無假貨示范街”、“全國特全國特色文化廣場色文化廣場”、“中國特色商業街中國特色商業街”，并，并成為重慶都市魅力一日游的重要景點，在成為重慶都市魅力

50、一日游的重要景點，在全市五大商圈中光彩奪目。全市五大商圈中光彩奪目。商圈概況商圈概況 九龍坡楊家坪商圈九龍坡楊家坪商圈楊家坪商圈在楊家坪商圈在2002年年以前發展較為緩慢，以前發展較為緩慢，2002年區政府為提升年區政府為提升楊家坪商圈的形象，楊家坪商圈的形象，投資投資2.5個億修建了重個億修建了重慶市最豪華的步行街，慶市最豪華的步行街，并成功引進了新世紀、并成功引進了新世紀、富安百貨、沃爾瑪、富安百貨、沃爾瑪、重百楊家坪店等大型重百楊家坪店等大型零售商業企業。零售商業企業。楊家坪步行街位于重慶市九龍坡區楊家坪，面楊家坪步行街位于重慶市九龍坡區楊家坪，面積積5.5萬平方米，基礎設施投入萬平方米

51、，基礎設施投入2.5億元，是九億元，是九龍坡區歷史上最大的市政項目。商圈內有龍湖龍坡區歷史上最大的市政項目。商圈內有龍湖西城天街、大洋百貨、富安百貨、瑞成商都、西城天街、大洋百貨、富安百貨、瑞成商都、重慶九龍商場、嘉茂購物廣場等，國美、蘇寧、重慶九龍商場、嘉茂購物廣場等，國美、蘇寧、商社、錦陽等電器專業店家和家樂福、沃爾瑪商社、錦陽等電器專業店家和家樂福、沃爾瑪等大型超市已陸續進駐步行街，商業面積達到等大型超市已陸續進駐步行街，商業面積達到50多萬平方米，這是重慶至今檔次最高、投資多萬平方米，這是重慶至今檔次最高、投資最大的步行街，同時也賦予了楊家坪競逐重慶最大的步行街，同時也賦予了楊家坪競逐

52、重慶“第二商業中心第二商業中心”的底氣。的底氣。商圈概況商圈概況 南岸區南坪商圈南岸區南坪商圈據南岸區政府據南岸區政府南坪商務圈五南坪商務圈五年發展規劃年發展規劃，南坪商圈將大打南坪商圈將大打特色招牌，提出特色招牌，提出要在未來五年重要在未來五年重點發展會展、醫點發展會展、醫藥、汽車、家居藥、汽車、家居四大產業，并建四大產業，并建設休閑運動、燈設休閑運動、燈飾建材、會展、飾建材、會展、汽摩四大街道。汽摩四大街道。南坪步行街位于重慶市南岸區南坪，南坪商南坪步行街位于重慶市南岸區南坪，南坪商務圈由務圈由5條步行街組成，已經形成以會展經濟條步行街組成，已經形成以會展經濟為龍頭，大力發展商務中心，同時

53、打造醫藥、為龍頭，大力發展商務中心，同時打造醫藥、家居、汽車等其他專業市場的物流平臺。商家居、汽車等其他專業市場的物流平臺。商圈內有新世紀百貨、重慶百貨、上海百聯、圈內有新世紀百貨、重慶百貨、上海百聯、百盛百貨、萬千百貨、蘇寧、國美、建瑪特、百盛百貨、萬千百貨、蘇寧、國美、建瑪特、紅星美凱龍、燈瑪特、商社電器、人人樂購紅星美凱龍、燈瑪特、商社電器、人人樂購物廣場、中百倉儲超市、沃爾瑪、艾美酒店物廣場、中百倉儲超市、沃爾瑪、艾美酒店等，商業面積達到等，商業面積達到100多萬平方米。多萬平方米。商圈概況商圈概況 南岸區南岸區南坪南坪坪壩區坪壩區三峽廣場三峽廣場傳統商圈傳統商圈新興商圈新興商圈江北區

54、江北區觀音橋觀音橋渝中區渝中區解放碑解放碑九龍坡九龍坡楊家坪楊家坪核心商圈核心商圈輔助商圈輔助商圈傳統商圈-是指在重慶歷史中就具有商業地位的商圈；新興商圈-是指隨著上世紀90年代商業發展過程而形成的商圈；核心商圈是指規模較大并且在重慶市城市發展規劃中為重點商業發展區域的商圈；輔助商圈是指規模較小且在重慶市城市發展規劃中為次級商業發展區域的商圈。商圈解放碑觀音橋沙坪壩楊家坪南坪功能規劃 發展以高端服務業發展以高端服務業為主的第三產業為主的第三產業 城市近期重點拓城市近期重點拓展區，重點建設良展區，重點建設良好的城市人居環境好的城市人居環境 發展以高端服務發展以高端服務業為主的第三產業業為主的第三

55、產業 以會展、商貿、以會展、商貿、都市旅游、科研教都市旅游、科研教育為主導的發展區育為主導的發展區 以會展、商貿、都市以會展、商貿、都市旅游、科研教育為主導旅游、科研教育為主導的發展區的發展區 現有商業體量（萬平方米）92以上以上120以上以上 6050100未來商業體量（萬平方米）4710 10.5 2525100商圈優勢n重慶以至中國西部最重慶以至中國西部最著名商業街之一；商著名商業街之一；商業輻射范圍廣及重慶業輻射范圍廣及重慶全境及西部城市群全境及西部城市群 n位位于規劃中的于規劃中的CBD區域，區域，是重慶市中高檔商業是重慶市中高檔商業的代表商圈，擁有大的代表商圈，擁有大量中高端消費群

56、體量中高端消費群體n重慶行政中心和商重慶行政中心和商務中心正在北移，務中心正在北移，觀音橋商圈是最大觀音橋商圈是最大的受益者的受益者 n重慶市重慶市中高檔商業的代表中高檔商業的代表商圈，擁有大量中商圈，擁有大量中高端消費群體高端消費群體 n該區云集為數眾該區云集為數眾多的教育、醫療等多的教育、醫療等系統的高收入人群，系統的高收入人群，又有來自全市甚至又有來自全市甚至全國各地的年輕學全國各地的年輕學子，消費力呈現整子，消費力呈現整體走強且向多元化體走強且向多元化方向發展的態勢方向發展的態勢 n業態以傳統百貨業業態以傳統百貨業為主，為主，shopping mall的業態正在新的業態正在新興興 n重

57、慶重慶“城鄉商城鄉商貿統籌綜合試點區貿統籌綜合試點區”指定商圈指定商圈 n以會展、醫藥、汽車、以會展、醫藥、汽車、家居作為四大產業，并家居作為四大產業，并建設休閑運動、燈飾建建設休閑運動、燈飾建材、會展、汽摩四大街材、會展、汽摩四大街道。道。n大型購物中心項大型購物中心項目正在興起目正在興起 商圈劣勢n商圈交通條件較差，商圈交通條件較差，并且市政配套設施相并且市政配套設施相對落后對落后 n業態多以百貨業態多以百貨等零售業態為主，同等零售業態為主，同質化現象較為嚴重，質化現象較為嚴重，市場競爭十分激烈市場競爭十分激烈n新型商圈，業態分新型商圈，業態分布比例較為單一布比例較為單一 n業態多以百貨等

58、零業態多以百貨等零售業態為主，同質售業態為主，同質化現象較為嚴重，化現象較為嚴重，市場競爭十分激烈市場競爭十分激烈 業態多以百貨等零業態多以百貨等零售業態為主，同質售業態為主，同質化現象較為嚴重，化現象較為嚴重，市場競爭十分激烈市場競爭十分激烈 n傳統商圈傳統商圈,制造業制造業基地基地 n業態多以百業態多以百貨等零售業態為主，貨等零售業態為主，同質化現象較為嚴同質化現象較為嚴重，市場競爭十分重，市場競爭十分激烈激烈n商圈目前沒有強勢的商圈目前沒有強勢的商業零售企業。步行街商業零售企業。步行街內業態較為單一內業態較為單一 n業態業態多以百貨等零售業態為多以百貨等零售業態為主，同質化現象較為嚴主，

59、同質化現象較為嚴重，市場競爭十分激烈重，市場競爭十分激烈 商圈總結商圈總結 位于重慶市區東北部、嘉陵江與長江北岸的三角地帶。東與重慶市長壽縣接壤，南面毗連重慶市江北區，西與重慶市北碚區、合川市相鄰，北與四川省廣安地區華鎣市、鄰水縣分界；渝北的地勢呈“三山兩槽”地形，以丘陵分布最廣，約占幅員面積的50%。區域概況區域概況渝北片區依華鎣，挾兩江，旅游資源豐富，名山勝水、古跡園林、民俗風情匯萃而成獨具魅力的旅游勝景。重點景區有：統景風景區、張關大型溶洞群、碧津公園、巴渝民俗文化村全景旅游資源旅游資源向北，是重慶城市發展的方向。從中國首個內陸保稅港區的建立，到國務院明確在渝開發“兩江新區”，北部始終是

60、重慶乃至國家著力打造的重點。渝北渝北:重慶城市發展風向標重慶城市發展風向標渝北，不是江北渝北，不是江北 勝似江北勝似江北大多數購房者至今都還習慣于把渝北稱作大多數購房者至今都還習慣于把渝北稱作“江北江北”，在他們的地理概念里，過了嘉陵江以北，皆統稱在他們的地理概念里，過了嘉陵江以北，皆統稱“江北江北”。這些混淆的概念足以說明，渝北，不是。這些混淆的概念足以說明，渝北，不是江北，但勝似江北。江北，但勝似江北。作為重慶的北部窗口城區，渝北毫無疑問已經成為作為重慶的北部窗口城區，渝北毫無疑問已經成為重慶北移東下的主戰場。未來十年內，渝北與北部重慶北移東下的主戰場。未來十年內，渝北與北部新區將合力為重

61、慶主城貢獻新區將合力為重慶主城貢獻200平方公里的新城。平方公里的新城。此外，加之渝北被列入重慶市一小時經濟圈的戰略此外，加之渝北被列入重慶市一小時經濟圈的戰略布局，讓大量房地產、建筑業投資商將目光鎖定于布局，讓大量房地產、建筑業投資商將目光鎖定于此，重慶當下最具招商潛力的投資熱土非渝北莫屬。此，重慶當下最具招商潛力的投資熱土非渝北莫屬。渝北，水陸空立體交通樞紐中心渝北，水陸空立體交通樞紐中心渝北，一個將機場、碼頭、港口及保稅港這幾個城市最為渝北，一個將機場、碼頭、港口及保稅港這幾個城市最為重要的功能單位合為一體的區域，正匯聚著重慶越來越多重要的功能單位合為一體的區域，正匯聚著重慶越來越多的物

62、流、人流、信息及優惠政策。的物流、人流、信息及優惠政策。距離機場不到距離機場不到2公里，距人和鐵路樞紐站約公里，距人和鐵路樞紐站約7公里左右，橫公里左右，橫貫全境的渝鄰、渝涪、渝合、機場高速、金開大道、北二貫全境的渝鄰、渝涪、渝合、機場高速、金開大道、北二環等環等6條高等級公路已經建成。同時，輕軌條高等級公路已經建成。同時，輕軌6號線已經建設號線已經建設中，輕軌中，輕軌3號線即將動工建設，屆時，其區域交通將進一升號線即將動工建設，屆時，其區域交通將進一升級，約十八分鐘左右，即可直達解放碑。級，約十八分鐘左右，即可直達解放碑。CLD：未來中央居住區：未來中央居住區十年前，龍湖選址新牌坊，魯能選址

63、龍頭寺。十年后，新牌十年前，龍湖選址新牌坊，魯能選址龍頭寺。十年后，新牌坊成了有口皆碑的富人區，龍頭寺成了投資宜居兩相宜的新坊成了有口皆碑的富人區，龍頭寺成了投資宜居兩相宜的新住區。此后，空港新城、回興片區、悅來新城開始發力并脫住區。此后，空港新城、回興片區、悅來新城開始發力并脫穎而出，呼之欲出的兩江新區，更是將渝北的區域價值推進穎而出，呼之欲出的兩江新區，更是將渝北的區域價值推進到了一個無可比擬的高度。到了一個無可比擬的高度。近幾年，渝北區集聚了重慶檔次最為豐富的樓盤，為購房者近幾年，渝北區集聚了重慶檔次最為豐富的樓盤，為購房者提供了不同類型的宜居之所。此外，作為投資高地的渝北，提供了不同類

64、型的宜居之所。此外，作為投資高地的渝北，樓市潛力也被業內廣泛看好。在重慶，住在金開大道，非富樓市潛力也被業內廣泛看好。在重慶，住在金開大道，非富即貴，已然成為身份地位的象征。即貴，已然成為身份地位的象征。產業經濟的新陣地產業經濟的新陣地擁有三區（經開區、高新區、出口加工區）一港（航空港）擁有三區（經開區、高新區、出口加工區）一港（航空港）一會展（中國西部國際會展中心）一會展（中國西部國際會展中心）經開區：經開區：“十里汽車城十里汽車城”和現代制造業、出口加工業、現代和現代制造業、出口加工業、現代物流業基地物流業基地高新區：光電、生物醫藥、軟件三大產業基地和涉外商務中高新區：光電、生物醫藥、軟件

65、三大產業基地和涉外商務中心、江北火車客運樞紐心、江北火車客運樞紐出口加工區：已引進日本利時德汽車部件、日本風琴針業、出口加工區：已引進日本利時德汽車部件、日本風琴針業、貝特爾科技實業、美國西亞斯國際貝斯特、美國現代美聯制貝特爾科技實業、美國西亞斯國際貝斯特、美國現代美聯制藥、華福數碼液晶顯示器、臺灣合通生物、中日吉西西車用藥、華福數碼液晶顯示器、臺灣合通生物、中日吉西西車用空調壓縮機、潤際合金添加劑等企業和項目。空調壓縮機、潤際合金添加劑等企業和項目。六大區域助推器、打造重慶未來新中心六大區域助推器、打造重慶未來新中心【一】【一】新城廣場新城廣場如果要評選重慶公園如果要評選重慶公園TOP3，空

66、港新城區的新城廣場一定榜，空港新城區的新城廣場一定榜上有名。大片的草坪，波光粼粼的人工湖，由于地勢平坦，上有名。大片的草坪，波光粼粼的人工湖，由于地勢平坦，它擁有重慶公園少有的開闊與大氣。它擁有重慶公園少有的開闊與大氣。【二】【二】渝北體育館渝北體育館重慶也有重慶也有“巨蛋巨蛋”了。作為臺北國際化地標建筑了。作為臺北國際化地標建筑巨蛋體巨蛋體育館，因為多次召開巨星演唱會而名聲鵲起。酷似臺北巨蛋育館，因為多次召開巨星演唱會而名聲鵲起。酷似臺北巨蛋體育館外形的渝北體育館也將在今年內建成投入使用，如同體育館外形的渝北體育館也將在今年內建成投入使用，如同一個晶瑩剔透的巨型蛋，躺在空港新城區廣袤的土地上

67、。一個晶瑩剔透的巨型蛋，躺在空港新城區廣袤的土地上。【三】【三】會展中心會展中心將建成比南坪會展中心規模大將建成比南坪會展中心規模大10倍的中國西部國際會展中心，倍的中國西部國際會展中心，策劃培育一批諸如兩江論壇這樣有影響力的會展品牌和論壇策劃培育一批諸如兩江論壇這樣有影響力的會展品牌和論壇活動，吸引并舉辦制造業、商業、行政等行業大型國際展覽、活動，吸引并舉辦制造業、商業、行政等行業大型國際展覽、綜合性會議和節事活動。會展的經濟價值難以估量。綜合性會議和節事活動。會展的經濟價值難以估量。【四】【四】總部基地總部基地說起總部，總是充滿了敬畏與遐想。之前在重慶，公司總部說起總部，總是充滿了敬畏與遐

68、想。之前在重慶，公司總部都愿意設在解放碑，因為代表了一種公司形象，但這種局面都愿意設在解放碑，因為代表了一種公司形象，但這種局面很快會被打破。占地很快會被打破。占地1500畝的西南總部基地，將打造獨棟式、畝的西南總部基地，將打造獨棟式、花園型、生態型的產品，專供國內大型公司、跨國公司的總花園型、生態型的產品，專供國內大型公司、跨國公司的總部入駐。部入駐。【五】【五】游樂園游樂園規模超過上海迪士尼的科普中心游樂園，預算達規模超過上海迪士尼的科普中心游樂園，預算達33億元。億元。包括包括3000畝的游樂區和畝的游樂區和1000畝的商業配套區，年接待量可畝的商業配套區，年接待量可達達1200萬人次，

69、預計今年有望正式簽約，屆時將成為重慶萬人次，預計今年有望正式簽約，屆時將成為重慶新地標。新地標。【六】【六】太平洋購物中心太平洋購物中心大型商業航母大型商業航母“太平洋購物中心太平洋購物中心”將正式在空港新區將正式在空港新區掛牌。掛牌。購物中心總建筑面積購物中心總建筑面積30萬平方米，商業經營面積約萬平方米，商業經營面積約14萬平方米，擁有萬平方米，擁有3家高檔主力店、家高檔主力店、12家次主力店、家次主力店、1家五家五星級影院、星級影院、30余家特色餐飲娛樂休閑場所、余家特色餐飲娛樂休閑場所、200余家精品專余家精品專賣店及賣店及900個泊車位的大型停車場。沃爾瑪、重百、麥當勞、個泊車位的大

70、型停車場。沃爾瑪、重百、麥當勞、屈臣氏、等數十家國內外知名商家已成功入駐。屈臣氏、等數十家國內外知名商家已成功入駐。截止截止2010.5.23，目前渝北片目前渝北片區市場可售區市場可售量合計：量合計：259.8785萬萬M2，占總量，占總量的的26.43%各區可售情況各區可售情況區域可售件數可售建筑面積（萬M2）本月住宅成交均價（建面元/M2）本月非住宅成交均價（元/M2）大渡口區402935.7648 4624 2270 北碚區268236.8501 4630 3453 北部經開461637.6948 5340 17724 經開區769144.9426 3732 5502 高新區377445

71、.9953 7389 11267 沙坪壩區779067.4932 5782 2061 巴南區457869.8266 4835 2938 北部高新746871.0173 8056 11726 渝中區690490.7189 5864 6425 九龍坡區9998101.7688 4270 3520 渝北區8722106.2238 5014 3564 江北區9778128.6177 6041 6702 南岸區16532146.5405 5764 9455 合計983.45442009年渝北片區商品房成交量合計：年渝北片區商品房成交量合計：652.28萬萬M2，占總成交量的，占總成交量的28.78%20

72、09年重慶主城各區商品房成交量和同比增長率年重慶主城各區商品房成交量和同比增長率 2009年，重慶主城各區成交均價最高的是北部新區，達到年，重慶主城各區成交均價最高的是北部新區，達到5273元元/平方米，是唯一一個超過平方米，是唯一一個超過5000元元/平方米的區域平方米的區域 2009年重慶主城各區成交均價和增長率年重慶主城各區成交均價和增長率 如果說重慶因西部大開發、三峽工程、城鄉統籌試驗區而成為中國的政策特區，那渝北片區則是這片政策特區中的特區。在優厚的政策支持下，北部新區不但是重慶本地最大的房企龍湖、金科賴以起家的大本營，也是外來巨頭搶灘重慶的首選區域。棕櫚泉、保利、奧園、融科、綠地、

73、復地、常青藤、和記黃埔等，在這片熱土獲得了豐厚的回報。這也說明重慶人對外來品牌有很高的認同度。城市向北城市向北政策導向強力推動渝北片區地產發展政策導向強力推動渝北片區地產發展 即便在火熱的重慶主城各區中比較，渝北片區房地產發展速度也非常突出：從2004年到2009年商品房銷售額有成倍的增長，在重慶市商品房銷售面積和金額中占有的比例也一再攀升，發展趨勢顯而易見。渝北片區是重慶房地產市場的制高點渝北片區是重慶房地產市場的制高點大多數項目規模大，規劃起點高，產品以中高檔為主，富有創新：洋房、別墅、小高層、高層 產品特色產品特色 以周邊及江北、渝中為主，二次置業約占50%左右，客戶層面相對較高，而且還

74、成為外地客戶在重慶的首先之一 客戶分析客戶分析 重慶搜房網曾經展開了一次外地人重慶購房需求調查，調查結果顯示，三北地區（江北、渝北、北部新區）共占到總需求的54.83%。三北地區無論是地理位置、交通的便捷程度、商貿業的成熟度、開發的進程等方面都是其他區域無法比擬的 住宅是渝北片區商品房銷售中最主要部分，商業只是配套，住宅占全部商品房銷售面積90%以上 住宅與商業的比重住宅與商業的比重 重慶房地產行業已經發展到相當的高度，產品也日益成熟。根據對重慶和渝北片區最新最具代表性高檔樓盤的考察，可以總結出如下的亮點和不足：【抽樣標桿項目：龍湖藍湖郡、江與城、金科十年城、保利高爾夫花園、綠地翠谷、棕櫚泉花

75、園】重慶和渝北片區標桿住宅項目的亮點與缺陷重慶和渝北片區標桿住宅項目的亮點與缺陷 重慶和渝北片區標桿住宅項目的亮點與缺陷對比表重慶和渝北片區標桿住宅項目的亮點與缺陷對比表亮點亮點建設教堂、藝術館等綜合配套設施銷售體驗區大氣磅礴精心細致，帶給客戶震撼的體驗洋房、別墅、高層按照地塊價值和諧分布，商業緊鄰最后才開發的高層，考慮了不同層次人群對距離的承受能力花園洋房親地，用心設計了盡可能多的院落，保障了舒適闊氣的空間大尺度感一、二層洋房均結合地形設置半地下室，作為私家會所，二層也從地面入戶不足不足周邊配套設施相當落后，周邊無像樣的商業西式建筑和中式生活方式脫節，單靠小區內配套無法滿足業主各類需求出入不

76、便，人氣不旺當地原住居民素質低，給片區檔次帶來負面影響定位過窄，同質化競爭激烈 開發企業可以發現開發企業可以發現“邊緣邊緣”片區的價值，獲得巨大回報片區的價值，獲得巨大回報。渝北片區是距離重慶傳統中心相對較遠，重慶直轄后才得到迅猛發展的區域。同國內其它大城市的新興片區一樣，實力開發商大手筆高起點的規劃和開發，可以極大的提升原本處于邊緣位置的片區價值，并從中獲得巨大的回報。渝北區的新牌坊片區就是最經典的例子，也是新都市主義的實踐范本。十年前的新牌坊還到處是荒坡和農田。新牌坊片區的飛速成熟，離不開“拓荒者”龍湖。龍湖不僅將住宅進行合理的規劃，更重要的是整個片區的規劃。從基本的住宅到商業、市政規劃的

77、配套，龍湖無一不全方位投入。在龍湖精心布局一系列樓盤打造的“龍湖大社區”周圍，眾多開發商眾星捧月地參與發展，新牌坊迎來了大規模開發的局面。從下表可以看出新牌坊房地產市場的變化趨勢：龍湖在十年前低價拿下的土地終于在多年耕耘后開花結果，在炒熱新牌坊的過程中龍湖獲得了巨額回報，為其成就目前的高度打下了堅實基礎。重慶和渝北片區房地產發展趨勢重慶和渝北片區房地產發展趨勢“造城造城”概念的超大型復合地產項目是今后的發概念的超大型復合地產項目是今后的發展趨勢。展趨勢。縱觀重慶和渝北區的高檔大盤，雖然體量較大，在產品品質方面也各具特色，但是都存在著商業不足人氣不旺的缺陷，導致西式的建筑形態和中式生活方式脫節。

78、西方人愛清凈，中國人講人氣。單靠小區內部的商業配套體量，形不成各類資源的集聚效應，無法滿足不同層次業主的各種需求，不能代表如今市場發展的方向 擁有軌道交通、靠近機場區域將是新一輪城市建擁有軌道交通、靠近機場區域將是新一輪城市建設的熱點。設的熱點。根據對國外和國內城市軌道交通的大量研究發現，軌道交通會縮小沿線郊區一端與中心城區的房價差。由于重慶經濟健康快速發展，沿線郊區住宅需求的釋放不會以市中心的負增長為代價，而是郊區和市中心同時升值，但郊區的但郊區的增值幅度和速度遠遠高于市中心。增值幅度和速度遠遠高于市中心。另一方面，重慶機場正在持續擴建過程中，第二跑道和第三跑道都已開工或完成規劃，2020年

79、旅客吞吐量將達到4500萬人次，必將極大地持續提升空港片區的價值 從商業的區位來看，重慶歷來就是多中心多組團從商業的區位來看，重慶歷來就是多中心多組團的商業格局。的商業格局。重慶不同于普通平原城市的一大特點，就是商業呈多中心多組團式的發展。重慶現有五大商圈同質化嚴重，加上各區之間距離較遠，市民習慣就近消費，各大商圈社會消費零售額差異不大。2005年以前，因為江北缺乏集中化上檔次的商業中心，居民都不得不過江到解放碑商圈釋放消費需求；2005年底觀音橋商圈步行街完工后，立即“攔截”了絕大部分過江消費，傳統排名的第一的解放碑商圈，面臨著觀音橋商圈趕超的危險。渝北片區房地產市場需求旺盛、項目品渝北片區

80、房地產市場需求旺盛、項目品質高、市場競爭激烈，渝北片區是重慶質高、市場競爭激烈，渝北片區是重慶房地產市場的制高點和風向標。房地產市場的制高點和風向標。綜述綜述 1、品牌實力優勢：開發商是廈門的知名企業，上市公司，具有一定品牌，企業實力強，是確保商業物業運作成功的前提；2、區域位置優越：位處金開大道富人區，與建工未來城相鄰，物業發展空間較大。目前三北地區是重慶房地產發展最火熱的地區，三北地區的房地產開發主要是中高端物業，有助于項目高端人群的集聚和選擇；3、人居環境優勢：渝北片區的人居環境已經深入人心，加上項目依山，有個天然的湖泊，人居環境優勢明顯；4、項目規模優勢：項目有390多畝，有一定的規模

81、優勢。操作建議：操作建議：結合項目的優勢，突出項目的景觀資源和產品的差異性，加上結合項目的優勢，突出項目的景觀資源和產品的差異性，加上高品質生活的營造，將形成樓盤極強的賣點。高品質生活的營造，將形成樓盤極強的賣點。項目優勢分析及因素分解項目優勢分析及因素分解 1、公共交通不便：目前區域的公共交通還是個瓶頸，雖然輕軌在建設中，但與中心區域的距離不容忽視；2、區域配套不足：項目地處新區，生活配套及教育資源相對不足，周邊缺乏人氣和商業氛圍；解決方案及建議：解決方案及建議：在開發過程中，要充分考慮交通的不利因素對客戶的影響，在開發過程中，要充分考慮交通的不利因素對客戶的影響，產品規劃以中大戶型為主；增

82、加小區的配套，塑造項目本產品規劃以中大戶型為主；增加小區的配套，塑造項目本身高素質和獨特性，規避劣勢，通過塑造景觀來營造高尚身高素質和獨特性，規避劣勢，通過塑造景觀來營造高尚社區環境，通過良好的項目形象包裝，相應的廣告宣傳配社區環境，通過良好的項目形象包裝，相應的廣告宣傳配合，樹立項目良好的品牌形象。合，樹立項目良好的品牌形象。項目劣勢分析及因素分解項目劣勢分析及因素分解 1、兩江新區的發展機遇：據悉，兩江新區審批應該不會有多大問題，這將為項目的開發提供良好的發展機遇；2、西部國際會展中心選址定于渝北悅來，為區域的提升和配套的完善提供良好的發展機遇，必將促進項目的開發。3、軌道交通的建設將拉近

83、各區域之間的距離，為項目提供了良好的機會。4、區域產品同質化嚴重，為本項目的開發提供機會；5、重慶為中央直轄市、新特區，國家的大投入有力地推動地方經濟的發展，高收入階層增多，推動各行業的發展；6、渝北片區的高起點規劃、建設，有效地刺激周邊物業的需求，為本項目的開發建設提供機會。7、區域樓價的急速拉升，為區域的樓價起示范作用；對策：整體經濟環境向好，市場潛力巨大，結合本區域高標準規劃的特征，對策：整體經濟環境向好，市場潛力巨大，結合本區域高標準規劃的特征，塑造本項目的市場和與之相匹配的高品質產品。塑造本項目的市場和與之相匹配的高品質產品。項目機會及因素分解項目機會及因素分解 1、政策面和經濟環境

84、的不確定性，市場競爭的加劇，對房地產的影響不容突視；2、直接威脅：綠地翠谷、美利山、棕櫚泉等是本案最直接的競爭與對比個案，與本案有諸多共同點，它各方面的參數將會直接影響到本案；對策：對策：由上述分析可以看出，本項目面臨著一定的威脅，因此我由上述分析可以看出，本項目面臨著一定的威脅，因此我們要做好前期市場調研工作，充分了解市場和競爭項目，對項們要做好前期市場調研工作，充分了解市場和競爭項目，對項目進行準確的定位。目進行準確的定位。項目威脅分析及因素分解項目威脅分析及因素分解 一、客源區域：一、客源區域：、以北部新區、渝北、江北、渝中為主；、部分在重慶經商的外地人及周邊區縣；、其它；二、職業類別：

85、二、職業類別：、政府職能部門的公務員；、個體、私企老板；、企、事業單位高級白領、教師；三、購房動機：三、購房動機：項目所處的地段、周邊的人居環境、開發商的實力和物業的投資回報、升值前景是購房的主要動機。認同產品文化附加值，渴望忙碌工作后享受生活，具有感性消費心理，理性消費行為的交叉狀態。項目的目標客戶群分析項目的目標客戶群分析 目標顧客群的消費層次設定目標顧客群的消費層次設定 戶型客戶群空中疊加聯排別墅3R主力消費群城市年輕精英階層年齡：26-36歲具有穩定的經濟來源及一定的積蓄較高的素質及對生活的高品位要求第一次置業或過渡住房空中疊加聯排別墅4R主力消費群企業高級管理階層、政府職能部門工作人

86、員、個體私企老板、進城族較高的文化素質及對生活的高品位要求年齡：30-50歲 二次置業或改善原居住環境、經濟實力強，豐厚的積蓄及穩定的高收入別墅主力消費群企業和機關事業單位中高層人員、個體私企老板年齡：35-55歲購房目的：改善居住環境店面客戶群投資客本案店面的主力消費群體投資店面的獲取利潤回報，看好新區開發的潛力準備自己創業的、看好地段升值潛力中堅知識財富階層，二次置業中堅知識財富階層，二次置業點評：本案潛在客源主要為點評：本案潛在客源主要為項目渝北片區、江北、渝項目渝北片區、江北、渝中等及周邊縣區高收入階層，中等及周邊縣區高收入階層，即在重慶生活、工作、即在重慶生活、工作、學習、經商之人士

87、和重慶藉的外地經商人士。總體素學習、經商之人士和重慶藉的外地經商人士。總體素質較高，消費能力較強，且多為質較高，消費能力較強，且多為3060歲的中青年夫歲的中青年夫婦一次置業或二次置業之人士。然而，良好的區位發婦一次置業或二次置業之人士。然而，良好的區位發展前景也吸引了大量的投資者。因此本案的包裝和推展前景也吸引了大量的投資者。因此本案的包裝和推廣必須充分考慮到客源特征。廣必須充分考慮到客源特征。目標客戶群鎖定目標客戶群鎖定 一、項目定位原則一、項目定位原則迎合市場需求、適度超前、引導市場、創建精品樓盤的原則迎合市場需求、適度超前、引導市場、創建精品樓盤的原則二、項目定位思路二、項目定位思路創

88、造產品附加值，以產品特色作為行銷思路提升物業檔次，創造產品附加值，以產品特色作為行銷思路提升物業檔次，以以聯發集團的品牌聯發集團的品牌為市場風向標，以產品創新引導市場。為市場風向標，以產品創新引導市場。項目定位要考慮差異化產品和產品的創新項目定位要考慮差異化產品和產品的創新項目定位項目定位 地產因素單身公寓普通住宅空中疊加別墅錯層別墅空中疊加別墅，錯層別墅說明對公共配套的依賴性很強強一般弱不適宜鬧市區、人員混雜區對差環境干擾的適應性強很強弱很弱不宜面臨交通干道、工廠、鬧市等對小區（菜市場）要求高很高高高不宜商場上加住宅小區物業管理的要求低不高高很高應有高水準物業管理公司容積率、建筑密度要求低一

89、般高低低密度=豪宅對休閑空間、綠化要求無一般高很高具有品位的專用康樂、商務會所小區景觀要求無一般高很高需具有天然稀缺景觀資源本地塊適宜做的住宅項目分析本地塊適宜做的住宅項目分析 根據以上地產因素分析，本項目位置目前屬于一般根據以上地產因素分析，本項目位置目前屬于一般區域，交通不便，配套不全等劣勢，雖然本區域未區域，交通不便，配套不全等劣勢，雖然本區域未來發展趨勢很好，但本項目是今年底可能開工建設，來發展趨勢很好，但本項目是今年底可能開工建設，單靠現有條件沒有太大的說服力。然而為保證開發單靠現有條件沒有太大的說服力。然而為保證開發商獲得最大利潤，因此本項目只有靠自身條件的創商獲得最大利潤，因此本

90、項目只有靠自身條件的創造，以自身的個性特色作為賣點，由產品創造附加造，以自身的個性特色作為賣點，由產品創造附加值。值。人文大宅人文大宅 庭院生活庭院生活產品定位產品定位 兩江新區財智精英城兩江新區財智精英城形象定位形象定位 空中疊加聯排別墅空中疊加聯排別墅開發主題開發主題 生態、健康、休閑生態、健康、休閑倡導理念倡導理念 重點樓盤重慶國際家紡城重點樓盤重慶國際家紡城 主要指標套內均價（元/）產品規劃所在區域占地面積230畝，總建筑面積約42萬，其中主題商業約10萬，公寓約21萬，別墅約4萬，地下停車位及倉儲約7萬，并配置社區中型超市。聯排179約145萬/套，8100雙拼236約212萬/套,

91、8983商業街、酒店、寫字樓、公寓、別墅；一、二、三期聯排、雙拼別墅渝北回興重點樓盤華港翡翠城重點樓盤華港翡翠城 主要指標套內均價（元/）產品規劃所在區域總用地415畝，總建筑面積約50萬方兩江新區50萬方洋房之城 花園洋房7800元/一、二期地塊：以多層電梯花園洋房（51層、6層）為主，三、四期地塊：高層形態，達到項目地塊總體量的平衡。渝北空港新城騰芳大道南側，南臨兩路五金機電城、東邊對面為渝北區體育館、東北面為渝北市政廣場 重點樓盤萬科渝園重點樓盤萬科渝園 主要指標套內均價產品規劃所在區域聯排178平米，實得面積約280，176萬元/套,9887 聯院別墅、合院別墅、獨院別墅 渝北兩路寶圣

92、大道（西南政法大學對面）重點樓盤萬科朗潤園重點樓盤萬科朗潤園 主要指標套內均價（元/）產品規劃所在區域總占地約70畝，總建筑面積約22萬平米。6800元/由10棟高層組成，一期56-60精裝兩房，實得面積約67-71。渝北兩路寶圣大道（西南政法大學對面）重點樓盤重點樓盤魯能星城魯能星城 主要指標套內均價產品規劃所在區域總占地2000畝，總建筑面積320萬，住宅容積率3.5，項目共分13個街區 均價7400元/多層、洋房、高層12街區8、10號樓戶型面積在67-108之間。渝北渝魯大道777號 重點樓盤首創十方界重點樓盤首創十方界 主要指標套內均價產品規劃所在區域占地面積:79999.20，總建

93、筑面積:136000，總戶數:1137 主力戶型面積82-110，7200-7400元/住宅、4+1 5+1現代風格純洋房，6棟32層左右高層及1棟10層酒店式公寓 渝北區新溉路中段(市公安局轉盤往人和方向200米)重點樓盤奧林匹克花園重點樓盤奧林匹克花園 主要指標套內均價產品規劃所在區域總用地3373畝，是重慶市目前最大的樓盤，總建筑面積達250萬。整個項目分14期 獨棟別墅，均價15000元/210-250平米聯排別墅300萬-400萬;套內99實得139經典躍層套內單價8000-9500元/多層、洋房、別墅、高層六期是低密度的聯排別墅區，取材托斯卡納風格;七期紫楓郡項目分為三個組團開發，

94、整個項目13棟高層組成，六棟躍層，6米超高空間。北部新區北大附中旁金童路108號 重點樓盤綠地翠谷重點樓盤綠地翠谷 主要指標套內均價產品規劃所在區域占地面積:520000總建筑面積:480000總戶數:3000 高層6200元/五期香堡均價7500元/m 高層、花園洋房、別墅 五期香堡套內面積約220-250高層豪宅 北部新區經開園湖云街1號 重點樓盤美利山重點樓盤美利山 主要指標套內均價產品規劃所在區域總占地面積約715畝，建筑面積：83萬 起價約160萬元/套 聯排雙拼北部新區金開大道 重點樓盤重點樓盤融科橡樹瀾灣融科橡樹瀾灣 主要指標套內均價產品規劃所在區域500畝純北美別墅社區，占地面

95、積:333350，總建筑面積:35000 二期308-380，380萬元/套起 獨立別墅、雙拼、聯排別墅 北部新區金開大道1133號(藍湖郡旁)重點樓盤龍湖悠山時光重點樓盤龍湖悠山時光 主要指標套內均價產品規劃所在區域總占地400多畝，247000，總建筑面積:502000，總戶數:868 7000元/花園洋房、別墅、高層，戶型65 80 110、112m、114m 北部新區經開園禮嘉鎮禮白大道(禮嘉中學旁)重點樓盤棕櫚泉國際花園重點樓盤棕櫚泉國際花園 主要指標套內均價產品規劃所在區域占地1200畝，800040，總建筑面積:800000，總戶數:500戶 6號樓131-1459000元/一期

96、149畝，以多層、小高層和聯排別墅為主；二期307畝，別墅；三期115畝，由5棟板式小高層和6棟高層；四期約102畝，8棟高層。北部新區金開大道88號附4號 重點樓盤恒大華府重點樓盤恒大華府 主要指標套內均價產品規劃所在區域占地面積:210000、總建筑面積:380000、總戶數:3000 曼哈頓公館升級套內6188元/起 送1200元/精裝 鼎級花園洋房套內6710元/起，曼哈頓公館套內72-105 花園洋房套內210-390 ，獨棟別墅起價7408元/洋房、小高層、別墅北部新區高新園金山大道1號 重點樓盤江與城重點樓盤江與城 主要指標套內均價產品規劃所在區域占地面積:97382，總建筑面積

97、:120000，總戶數:652戶 疊拼別墅220 聯排別墅270-300，11000元/；270獨立別墅，總價560萬 別墅、洋房、高層多樣產品 北部新區高新園大竹林 重點樓盤逸翠莊園重點樓盤逸翠莊園 主要指標套內均價產品規劃所在區域占地面積:450000，總建筑面積:430000，總戶數:346 8500元/二期197、240聯排，300雙拼別墅 北部新區湖云街8號(綠地翠谷對面)重點樓盤協信天驕城重點樓盤協信天驕城主要指標套內均價產品規劃所在區域總建筑面積:650000二期：單價7000-9000元/；三期：單套總價200-400萬元二期：主力戶型100-150，贈送面積近30%。三期7號

98、樓主力戶型：194-388平米平層別墅巴國城公園相鄰 別墅（聯排、雙拼、獨立、疊加）別墅（聯排、雙拼、獨立、疊加）花園洋房（多層、多層帶電梯）花園洋房（多層、多層帶電梯）小高層、高層小高層、高層重點樓盤產品規劃總結重點樓盤產品規劃總結“市場化市場化”與與“適度超前適度超前”規劃設計原則規劃設計原則 項目規劃，必須項目規劃，必須“以人為本以人為本”，創造創造“人與自然、人與自然、城與自然城與自然”和諧共存的生活、工作、休閑環境，節和諧共存的生活、工作、休閑環境，節約和集約化利用土地，走約和集約化利用土地，走“緊湊城市緊湊城市”的發展到道的發展到道路，堅持路，堅持“市場化市場化”與與“適度超前適度

99、超前”的原則，充分的原則，充分考慮到業主的生活和居住需求，切合項目定位思想，考慮到業主的生活和居住需求，切合項目定位思想，規劃出與定位本身相對應的項目氣質、風格與內涵。規劃出與定位本身相對應的項目氣質、風格與內涵。本項目雖然是中偏高檔商住型小區，但規劃起點要本項目雖然是中偏高檔商住型小區，但規劃起點要高，還要營造項目本身的獨特性和唯一性，起立項高，還要營造項目本身的獨特性和唯一性，起立項目在市場的良好形象。目在市場的良好形象。規劃設計思路規劃設計思路 方案一方案一 分區洋房區（260畝，容積率1.2）高層區（130畝，容積率2.75）可售面積（）183040（公攤率12%）195377（公攤率

100、18%）銷售單價（元/）80007000銷售額（億元）14.6413.68銷售總額（億元）28.32方案二方案二 分區別墅區（100畝，容積率0.75）洋房區（140畝，容積率1.2）高層區（150畝，容積率2.84）可售面積（）5000091840（公攤率12%）233097（公攤率18%）銷售單價（元/）1125080007000銷售額（億元）5.627.3516.32銷售總額（億元）29.29方案三方案三 分區別墅區（200畝，容積率0.75）高層區（190畝，容積率2.74）戶型聯排別墅雙拼別墅獨立別墅一房、二房、三房面積配比60%25%15%可售面積（）600002500015000

101、284595（公攤率18%）銷售單價（元/）1000012000150007000銷售額（億元）632.2519.92銷售總額（億元）31.17方案四方案四 分區別墅區（200畝，容積率0.75）高層區（190畝，容積率2.74）戶型聯排別墅雙拼別墅獨立別墅空中疊加聯排別墅（三房）空中疊加聯排別墅（四房）面積配比60%25%15%60%40%可售面積（）600002500015000284595（公攤率18%）銷售單價（元/）1000012000150008500銷售額（億元）632.2524.19銷售總額（億元）35.44空中疊加聯排別墅空中疊加聯排別墅-廈門中贏獨創產品廈門中贏獨創產品產品

102、特色：產品特色：1、擁有聯排別墅（擁有前庭后院的復式小洋樓）的享、擁有聯排別墅（擁有前庭后院的復式小洋樓）的享受，卻有空中遠視野的獨特性；受，卻有空中遠視野的獨特性；2、主力戶型面積小型化：、主力戶型面積小型化：125-145（建面）（建面）,產品平產品平民化，客戶層面廣；民化，客戶層面廣；3、50%以上贈送面積的附加值；以上贈送面積的附加值；4、產品是重慶市場上沒有的差異化獨特產品；、產品是重慶市場上沒有的差異化獨特產品；方案四方案三方案二方案一別墅、高層（空中疊加聯排別墅）別墅、高層別墅、花園洋房、高層花園洋房、高層優點定位高，產品有創新，利潤也高定位高、中、低，客戶層面廣產品多樣性，風險

103、相對較低中低定位，劣勢定位二次置業，客戶層面窄，創新產品需要引導定位中低的高層影響別墅的品質利潤降低利潤低，風險不低推薦方案不可行方案四個方案對比分析四個方案對比分析 方案四投資效益估算方案四投資效益估算主要技術指標主要技術指標項 目數量單位項目數量單位總用地面積260160.00 m2容積率1.72 0.00 總建筑面積526265.00 m2建筑密度30.00%地下建筑面積80000.00 m2綠地率30.00%地上建筑面積446265.00 m2車位2500.00 個一層商場面積30000.00 m2戶數3000.00 戶一、測算依據一、測算依據1、土地成本（單位：元、土地成本（單位：元

104、/m2）項目名稱單價商業部分1927.11 2、建安造價（單位：元、建安造價（單位：元/m2）費用名稱單方造價別墅1500.00 高層1500.00 3、銷售單價（單位：元/m2）項目單價項目單價商業12000獨立別墅15000 空中疊加聯排別墅6970雙拼別墅12000車位80000元/個 聯排別墅1000二、銷售收入二、銷售收入項目銷售數量銷售單價銷售收入單位m2元/m2萬元商業30000.00 12000.00 36000.00 獨立別墅15000.00 15000.00 22500.00 雙拼別墅25000.00 12000.00 30000.00 聯排別墅60000.00 10000

105、.00 60000.00 空中疊加聯排別墅316265.00 6970.00 220436.71 車位2500.00 80000.00 20000.00 合計388936.71 銷售均價7390.51 三、投資與成本費用估算表三、投資與成本費用估算表單方成本合計(元/m2)萬元1、直接成本 A、土地成本1927.11 101416.85 B、前期開發費487.29 25644.29 C、建安工程費1500.00 78939.75 D、公建配套設施費159.39 8388.29 E、其它費用0.00 0.00 F、不可預見費81.48 4287.78 合計（A+B+C+D+E+F）4155.26

106、 218676.96 2、間接成本單方成本合計(元/m2)萬元 A、開辦和管理費用49.78 2619.84 B、銷售費用295.62 15557.47 C、財務費用192.71 10141.68 D、售樓部裝修費9.00 473.64 合計（A+B+C+D）547.11 28792.63 3、總投資額(1+2)4702.38 247469.59 四、投資效益估算四、投資效益估算項目名稱結果單位1、營業稅及附加22850.03 萬元2、稅前利潤118617.08 萬元3、所得稅17792.56 萬元4、稅后利潤100824.52 萬元5、投資收益率40.74%從市場銷售前景及投資經濟效益從市場

107、銷售前景及投資經濟效益估算等方面分析，我們認為方案估算等方面分析，我們認為方案四是可行的四是可行的 總總 結結充分利用坡地及自然環境充分利用坡地及自然環境 由于本項目的土地成本不低，但目前區域由于本項目的土地成本不低，但目前區域的房價還相對較低，為增加賣點，提高銷的房價還相對較低，為增加賣點，提高銷售價格，可以通過規劃創新合法地擴大容售價格，可以通過規劃創新合法地擴大容積率，從而提高經濟效益。積率，從而提高經濟效益。規劃創新：合法地擴大容積率規劃創新：合法地擴大容積率 由于項目定由于項目定位較高，可位較高，可根據中國人根據中國人對庭院的情對庭院的情結，最好能結，最好能設計每家每設計每家每戶都有

108、前庭戶都有前庭后院后院 的產品庭院規劃庭院規劃 考慮到區域的未來競爭較激烈，考慮到區域的未來競爭較激烈，因此宜規劃一些差異性的產品，因此宜規劃一些差異性的產品，如空中疊加聯排別墅等如空中疊加聯排別墅等 差異化產品規劃差異化產品規劃 由于本項目有一定的山景等資源優勢，由于本項目有一定的山景等資源優勢，因此在戶型的設計上要考慮發揮景觀資因此在戶型的設計上要考慮發揮景觀資源的優勢。源的優勢。山景、湖景的景觀資源優勢的發揮山景、湖景的景觀資源優勢的發揮 由于本項目為中偏高檔住宅區，因此電梯由于本項目為中偏高檔住宅區，因此電梯廳入口大堂設計一定要體現尊貴感，宜以廳入口大堂設計一定要體現尊貴感，宜以大堂酒

109、店化進行規劃設計大堂酒店化進行規劃設計高層電梯廳入口大堂酒店化規劃高層電梯廳入口大堂酒店化規劃 萬科等項目能萬科等項目能成功開發除了成功開發除了開發商的品牌開發商的品牌和實力外，還和實力外，還在于其定位的在于其定位的準確和規劃設準確和規劃設計的相對超前，計的相對超前，抓住市場的空抓住市場的空白點。白點。充分吸收周邊項目的成功開發經驗充分吸收周邊項目的成功開發經驗 功能上動靜功能上動靜分開，生活分開，生活與教育、文與教育、文化、運動設化、運動設施分開的辦施分開的辦法處理，突法處理，突出北部新城出北部新城富人區特點富人區特點 充分挖掘文化資源充分挖掘文化資源 分區規劃，分區規劃，建議分成高建議分成

110、高層區和別墅層區和別墅區進行規劃，區進行規劃，這樣能確保這樣能確保各自的品質，各自的品質，互不干擾互不干擾 總平面布置總平面布置 由于項目周邊商業配套不足，可利用地塊在兩條主干道交叉處且沿道路較長的特點，規劃好項目的商業形態，規劃一定面積的廣場吸引人氣，營造小區域商業中心，打造本區域核心商圈 小區域商業中心和廣場規劃小區域商業中心和廣場規劃 高層朝中高層朝中庭部分建庭部分建議在底層議在底層全部架空全部架空 架空層規劃架空層規劃 充分考慮到小區充分考慮到小區業主的需求，和業主的需求，和增強項目的市場增強項目的市場競爭力，建議在競爭力，建議在小區內建一主會小區內建一主會所，形成小區內所，形成小區內配套。如健身房、配套。如健身房、臺球室、棋牌室、臺球室、棋牌室、閱覽室、茶館和閱覽室、茶館和咖啡廳等，為業咖啡廳等，為業主創造豐富多彩主創造豐富多彩業余生活空間。業余生活空間。小區其它會所宜小區其它會所宜規劃在架空層上規劃在架空層上 小區主會所規劃小區主會所規劃 The End!Thank you