1、PREPARED FOR龍湖鷂子丘商業定位方案龍湖鷂子丘商業定位方案目錄目錄項目本體研究項目本體研究項目商業客群研究項目商業客群研究項目整體定位項目整體定位項目分地塊定位項目分地塊定位項目競爭分析項目競爭分析經濟技術指標項目本體研究項目本體研究項目商業相關指標（單位：平方米）項目商業相關指標（單位：平方米）項目區域示意圖項目區域示意圖項項目目總總覽覽項目占地面積60,360容積率5.2總建筑面積463,564商商業業總總覽覽建筑面積131,473地下建筑面積26,879地上建筑面積104,594各各地地塊塊商商業業總總覽覽地塊區別地塊面積組 團商業SOHOLOFT寫字樓車位數D地塊28,672

2、.3一組團35,50054,00021,200-560A地塊23,329.6二組團42,100-約1,180C地塊23,844.4B地塊 33,118.4三組團30,60070,400-847E地塊-F地塊22,721.1四組團19,800-63,200792合 計-合 計128,000124,40021,20063,2002,819ABCDEF一組團一組團二組團二組團三組團三組團四組團四組團項目車流交通梳理項目本體研究項目本體研究停車場出入口停車場出入口車輛進入項目交通節點車輛進入項目交通節點 通過對項目周邊交通情況的了解，結合未來項目主要目標客群到達項目的方式，我們認為未來消費者驅車到達項

3、目的主要節點為 建新北路處入口。該入口交通通達性決定著項目客流導入效果，因此我們建議在拓寬路網的基礎上，前期按照前期按照前期是雙進雙出，以進為主前期是雙進雙出，以進為主，待后期客流量增加后，待后期客流量增加后，按照自東向西（只進不出）的方式單向行通行按照自東向西（只進不出）的方式單向行通行，保證項目主入口的通達性。N N4 4公交站點公交站點雙向行駛雙向行駛優優 勢勢劣劣 勢勢交通邏輯簡單，容易被識別公交站點影響車流疏散-停車場主出入口車流交匯單項行駛（自東向西）單項行駛（自東向西）優優 勢勢劣劣 勢勢車流導入通達性較好地下車庫動線合理性要求較高主出入口交通秩序可控對建北六支路疏散能力要求高

4、通過上述分析我方建議建新北路項目入口交通節點，自東向西單向通行，更有利與項目內部交通管理及消費者到達便利。而經由此節點駛出車輛只能沿路網向南駛往觀音橋大循環，作用有限。1 12 23 31 1建建興興北北路路紅石路紅石路鷂鷂子子丘丘路路建建北北六六支支路路項目客流交通梳理項目本體研究項目本體研究 項目商業主要通過四個主要出入口與外部道網貫通，根據初步研判，項目各入口客流導入量存在較大差異，其中紅旗河溝轉盤處為行人進入項目最主要入口。N41234NONO到達方式到達方式來源來源到達樓層到達樓層1 1步 行沿紅石大道自西向東L3沿紅旗河溝轉盤下沉廣場自北向南L2軌道交通沿紅旗河溝轉盤下沉廣場自北向

5、南L22 2步 行沿建興北路自南向北L2公交車經紅旗河溝轉盤向南L23 3步 行沿建北六支路向北L14 4步 行沿鷂子丘路自北向南L35 5車行為主步行為輔沿紅石大道自西向東L2建建興興北北路路紅石路紅石路鷂鷂子子丘丘路路建建北北六六支支路路 項目 處，地下接口與紅旗河溝轉盤連接通道，將成為主要步行到達項目客流的重要匯集點，該通道道寬與客流導入能力對項目具有重要意義。項目 處客流入口均與機動車入口有重疊，若能充分考慮客流與車流的分離，將更有利與項目后期經營。1235項目本體研究項目本體研究項目商業客群研究項目商業客群研究項目整體定位項目整體定位項目分地塊定位項目分地塊定位項目競爭分析項目競爭分

6、析7.5KM7.4KM7KM6.7KM7KM5.5KM9KM7.5KM輻射范圍劃定輻射范圍劃定項目商業客群研究項目商業客群研究“輻射范圍的劃定，輻射范圍的劃定，主要根據項目周邊主要根據項目周邊路網情況，按照步路網情況，按照步行行1515分鐘、車行分鐘、車行1515分，分，2 2種標準作種標準作為核心輻射范圍及為核心輻射范圍及次級輻射范圍進行次級輻射范圍進行區分，劃分情況如區分，劃分情況如圖。圖。輻射范圍東至彈子輻射范圍東至彈子石涂山路、西至嘉石涂山路、西至嘉陵江沿岸、北至金陵江沿岸、北至金州大道、南至渝中州大道、南至渝中區經緯大道。區經緯大道。”核心輻射范圍核心輻射范圍次級輻射范圍次級輻射范圍

7、本項目本項目涂涂山山路路南坪西路南坪西路經緯大道經緯大道金州大道金州大道飛飛浪浪子子松石大道松石大道余余松松路路紅紅錦錦大大道道紫紫荊荊路路紅黃路紅黃路鴻恩寺隧道鴻恩寺隧道魯魯渝渝大大道道內內環環快快速速路路海海爾爾路路長江長江大橋大橋菜園菜園壩長壩長江大江大橋橋嘉陵嘉陵江嘉江嘉華大華大橋橋嘉陵江石門大橋嘉陵江石門大橋高家花園大橋高家花園大橋紅紅帆帆路路金州大道金州大道機場路機場路金山金山大道大道龍龍華華大大道道金開大道西段金開大道西段內環快速路內環快速路東水門大橋東水門大橋朝天門長江大橋朝天門長江大橋大佛寺長江大橋大佛寺長江大橋嘉陵江長江大橋嘉陵江長江大橋黃花園黃花園大橋大橋興興盛盛大大道道

8、內環快速路內環快速路渝渝澳澳大大道道項目商業客群研究輻射范圍內車行步行輻射范圍輻射范圍內車行步行輻射范圍車行車行15分鐘輻射范圍分鐘輻射范圍步行步行15分鐘輻射范圍分鐘輻射范圍“通過圖示我們可以看出通過6條縱向路網，本項目與北邊的龍溪、冉家壩、新牌坊、龍頭寺、人和、寸灘、石馬河等社區常住消費群體形成了良好的交通連接，通過以上路網到達項目的通達性極為順暢。本項目所處建新北路將成為以上區域到達觀音橋消費必經之路，因此因此我們有理由相信，便利的我們有理由相信，便利的交通和巨大的消費需求將交通和巨大的消費需求將成為項目引入大量的江北、成為項目引入大量的江北、渝北高端社區的優質客流，渝北高端社區的優質客

9、流，有力的前提條件有力的前提條件而項目以南區域則通過5條與跨江大橋貫通路網及軌道交通與渝中、沙坪壩、彈子石及南岸相連。”光電園光電園冉家壩冉家壩大龍山大龍山紅旗河溝紅旗河溝花卉園花卉園黃泥滂黃泥滂紅土地紅土地童家院子童家院子龍頭寺龍頭寺獅子坪獅子坪唐家院子唐家院子鄭家院子鄭家院子嘉洲路嘉洲路觀音橋觀音橋華新街華新街重慶北站重慶北站五里店五里店較場口較場口臨江門臨江門牛角沱牛角沱大大 坪坪兩路口兩路口銅元局銅元局南南 坪坪歇臺子歇臺子石橋鋪石橋鋪車行車行15分鐘輻射范圍分鐘輻射范圍“如圖顯示，我們可以看出通過軌道交通6號線，15分鐘車程項目可輻射至光電園和大竹林片區；3號線北可輻射至人和、龍頭寺

10、片區，南可輻射至南坪商圈。通過軌道交通，極大的擴展了項目輻射范圍。目標客群可通過軌道交通經紅旗河溝站下沉廣場到達本項目。”輻射范圍內軌道交通概況輻射范圍內軌道交通概況項目商業客群研究項目商業客群研究龍山社區龍山社區150,000龍塔社區龍塔社區71,723大石壩大石壩58,567華新街華新街131,948寸灘社區寸灘社區35,000觀音橋觀音橋77,794解放解放碑碑60,000彈子石彈子石32,000五里店五里店70,417沙沙坪壩坪壩42,000石橋鋪石橋鋪53,000石馬河石馬河68,218人和社區人和社區34,299大竹林大竹林13,000南南 坪坪62,000大大 坪坪57,593化

11、龍橋化龍橋25,000兩兩路口路口50,073項目客群研究項目客群研究輻射范圍輻射范圍內常住人口概況內常住人口概況 項目通過軌道交通及便捷的交通路網所輻射的轄區常住居住人口約項目通過軌道交通及便捷的交通路網所輻射的轄區常住居住人口約109萬人萬人，通過，通過2012年重慶市人口形勢報告顯示，年重慶市人口形勢報告顯示，18-49歲歲 年齡段人群占整體人口比例的年齡段人群占整體人口比例的57%因此因此通過通過初步測算項目輻射范圍內，該年齡段消費人口約為初步測算項目輻射范圍內，該年齡段消費人口約為62萬人萬人項目周邊商務人群項目周邊商務人群項目商業客群研究項目商業客群研究NO項目名稱項目名稱租租 金

12、金(元元/月月)面面 積積()竣竣 工工1重慶總商會大廈6660,000-2加州1號3552,000-3理想大廈5556,000-4歐街數碼廣場8125,000-5中信銀行大廈5840,00020016興業大廈7660,000-7重慶國際商會大廈7352,00019998華創大廈10040,00020049世紀英皇65160,000200810伊美大廈7030,000-11富力海洋大廈10028,000201212外經貿大廈7425,000-13協信中心140150,000200814北岸星座5040,000-經過測算項目周邊約4萬辦公商務人士。通過以上列表租金狀況、竣工時間初步可以觀察了解，

13、項目周邊目前缺乏優質商務人群，商務氛圍成熟度與解放碑商圈還有一定差距，商務人群在短期內對項目支撐有限。1235896741011121314項目各入口客群特征分析項目商業客群研究項目商業客群研究N4北北建建興興北北路路紅石路紅石路鷂鷂子子丘丘路路建建北北六六支支路路東東南南西西由本項目以北區域的消費群體通過紅石大道而來的消費群體通過3號、6號軌道交通到達的客流北北鷂子丘片區常住消費群體渝澳大道以西常住消費群體南南鷂子丘片區常住消費群體西西東東 觀音橋商圈消費群體 通過公共交通到達項目的消費群體項目客群梳理項目客群梳理項目商業客群研究項目商業客群研究通過前期研判及項目發展時序，我們將項目目標客戶

14、分成項目周邊常住人群、項目以北區域常住人群、通過前期研判及項目發展時序，我們將項目目標客戶分成項目周邊常住人群、項目以北區域常住人群、觀音橋商圈消費群體、經過改造后鷂子丘片區的商務人群等四種種類型。觀音橋商圈消費群體、經過改造后鷂子丘片區的商務人群等四種種類型。目標消費目標消費群體細分群體細分目標消費目標消費群體構成群體構成基本特征基本特征目標消費群目標消費群消費特征消費特征需求業態需求業態人口人口測算測算步行15分鐘范圍觀音橋及部分龍山片區常住人口年齡：40-60歲食品、生活用品基本生活配套服務兒童消費超市生活零售兒童娛樂8.3萬人車行15分鐘及軌道交通范圍渝北、江北、彈子石、南坪、渝中、沙

15、坪壩、大坪區域常住人口年齡：30-50歲消費能力強存在高端商務、交際的消費需求對生活品質要求較高格調餐飲高端會所休閑娛樂生活零售92萬人觀音橋商圈消費人群商圈內消費年輕時尚群體年齡：18-35歲追求新鮮事物時尚敏感消費頻率高消費能力持續增長個性零售休閑娛樂潮流夜店特色餐飲35萬人項目周邊商務人群及本體未來商住人群片區改造后高端商務人群年齡：23-45歲日常生活配套存在商務、交際的消費需求對消費環境有較高要求生活零售休閑餐飲5.2萬人項目本體研究項目本體研究項目商業客群研究項目商業客群研究項目整體定位項目整體定位項目分地塊定位項目分地塊定位項目競爭分析項目競爭分析NO項目名稱形 態類 型1財富中

16、心購物中心綜合型2星匯兩江購物中心餐飲3紫城天街街 區配套/超市4SM廣場購物中心綜合型5中渝都會購物中心綜合型6金州雙星購物中心綜合型7力帆紅星國際購物中心綜合性8棕櫚泉國際購物中心社區型9重慶天地街 區餐飲/娛樂10觀音橋商圈城市級-11江北嘴商圈區域級-12解放碑商圈城市級-13南坪商圈區域級-14三峽沙坪壩區域級-1234567810121391114輻射范圍內商業項目分布輻射范圍內商業項目分布項目競爭分析項目競爭分析輻射范圍輻射范圍內社區超市分布內社區超市分布項目競爭分析項目競爭分析根據輻射范圍內商業項目的分布可分析得出，周邊社區型超市將區域內常住人口的日常消費進行了截流，而以觀音橋

17、及未來即將面世的大型綜合體項目則會吸納更多傳統零售業態的消費客流，因此，我們認為本項目應利用自身街區物業形態的環境優勢，差異化因此，我們認為本項目應利用自身街區物業形態的環境優勢，差異化對業態進行布置，利用目的性較強的業態，與周邊項目形成競爭與互補關系。對業態進行布置，利用目的性較強的業態，與周邊項目形成競爭與互補關系。NO項目名稱NO1新世紀(加州店)17重百沙坪壩2卜蜂蓮花家樂福沙坪壩3人人樂18卜蜂蓮花日月4永 輝家樂福棉花5永輝(加州店)OLE解放碑6永輝(大石壩店)永輝較場口7永輝(金源店)永輝白象8永輝(五里店)永輝儲奇門9永輝(龍頭寺店)重百解放碑10永輝(黃泥滂店)19沃爾瑪南

18、濱店11重百(康園路店)永輝南坪12重百(新城麗園)永輝江南13重百(魯能店)新世紀輔仁14家樂福(金觀音)重百江南15沃爾瑪20麥德龍南岸16華潤萬家永輝四公里17卜蜂蓮花煌華永輝南坪永輝漢渝家樂福上海城永輝嘉茂沃爾瑪南坪沃爾瑪沙正21新世紀彈子石重百漢渝永輝富力1234567891011121314151617181920218重慶財富中心重慶財富中心競爭項目介紹競爭項目介紹項目名稱項目名稱財富中心購物中心財富中心購物中心預計開業預計開業2012項項目目概概況況物業形態業 態占 比動態信息購物中心百 貨40%B2：百貨、超市B1：百貨、F&BL1：百貨、零售L2：百貨、零售L3：百貨、影院

19、、配套L4：KTV、影城餐 飲25%零 售20%超 市5%休閑娛樂6%生活配套2%停車位2,250-酒 店商務酒店-代表品牌代表品牌備注備注-次主力店：H&M Uniqlo MUJI J.W BOUTIQUE-服飾：LINDBERGH、Sobbia&Sole DKNY GUESS-F&B：能綠 COSTA ARABICA COFFEE 醉湖美宴-兒童：貝美嘉-配套：總統眼鏡-項項 目目 概概 述述-項目位處于重慶新牌坊商圈購物中心建面96,155-北部新區行政中心及現代產業園為其提供了較為充足的商務客群-項目餐飲休閑經營情況較好，但零售業態稀客能力相對不足-3.6KMSM廣場競爭項目介紹競爭項

20、目介紹項目名稱項目名稱SMSM廣場購物中心廣場購物中心預計開業預計開業2012項項目目概概況況物業形態業 態占 比動態信息購物中心零 售70%空置率達30%配 套20%娛 樂10%停車位1,140樓層分布地上6層地下1層主力店信息主力店信息備注備注-項項 目目 概概 述述-項目位處于重慶渝北區松石大道購物中心建面150,000-項目定位于渝北區首個一站式購物城市商業綜合體-項目主要針對渝北區家庭型中高端客群-業業 態態品品 牌牌業業 態態品品 牌牌超 市華潤萬家兒童業態孩子王影 院萬達院線餐 飲必勝客、肯德基次主力店UNIQLO-3KM中渝國際都會中渝國際都會競爭項目介紹項目名稱項目名稱重慶中

21、渝國際都會重慶中渝國際都會預計開業預計開業預計2015年一期開業項項目目概概況況物業形態區 別面積相關動態信息寫字樓甲 級總建面：100,000一期已交付使用精 品總建面：30,000創業型總建面：33,000住 宅精品公寓總建面：100,000-酒 店五星級酒店總建面：50,000購物中心-總建面：80,000招商推進中百 貨新光三越總建面：250,000預計2016開業項目動態項目動態備注備注-項項 目目 概概 述述-項目位處于重慶新牌坊商圈，項目整體建筑面積約為200萬-項目由國際購物中心、超甲級寫字樓、五星級酒店、豪宅組成-項目由Aedas/P&T/MVA等國際設計機構擔綱打造-業業

22、態態品品 牌牌面面 積積備備 注注酒 店萬 豪-麗茲卡爾頓影 院CGV-12個影廳4D影院百 貨新光三越250,000營業面積：180,000四四期期一一 期期二二期、期、三三期期2KM星匯兩江藝術中心星匯兩江藝術中心競爭項目介紹競爭項目介紹4.5KM項目名稱項目名稱星匯兩江藝術商業中心星匯兩江藝術商業中心預計開業預計開業2014部分開業項項目目概概況況物業形態業 態占 比動態信息購物中心零 售35%部分開業餐 飲50%娛 樂15%停車位2,250-酒 店商務酒店總建面：50,000主力店信息主力店信息備注備注-項項 目目 概概 述述-項目位處于重慶新牌坊商圈，北環立交旁購物中心建面80,00

23、0-項目定位重慶首個城市生態文化藝術上也綜合體-項目主要針對本體對生活品味有較高追求的中高端客群-業業 態態品品 牌牌業業 態態品品 牌牌酒 店奧爾姆KTV帝豪KTV影 院世貿國際劇 場星匯兩江藝術劇場藝 廊尚潮美術-未開業項目介紹未開業項目介紹競爭項目介紹競爭項目介紹項目名稱項目名稱項目概要項目概要項目簡介項目簡介香港置地金州雙星項目，創造性提出花園式體驗中心概念，規劃設計超1萬平方米純氧公園，精心設計花園式退臺面情景商業、陽光購物中庭，使購物和用餐體驗更上層樓。項目于默林旗下樂高發現中心已進行了意向簽訂棕櫚泉購物中心自身定位于區域性身軀生活中心，依托項目周邊日漸成熟的高端居住人群，為其提供

24、交流、聚會生活、娛樂的相關配套業態。該項目規劃以超級MALL為核心（12萬方購物中心+8萬方地下商業步行街+2萬方商業步行廣場）涵蓋力帆旗下七大自有品牌（玫瑰天街、星級酒店、紅星商業、天合婚典、云尚部落、小小樂園、紅星太平洋影城）打在全生活“一站式”購物和體驗式消費場所。商業面積220,000商業類型購物中心+商業步行街租售比例銷售一半步行街商業部分樓層分布9層(B2-L7)業態種類零售/餐飲/休閑/娛樂/高爾夫商業面積48,119商業類型購物中心項目定位社區型生活中心業態種類餐飲/生活零售/社區配套為主商業面積未確定商業類型購物中心項目定位區域性生活中心業態種類餐飲/生活零售/兒童娛樂香港置

25、地金州雙星香港置地金州雙星棕櫚泉國際中心棕櫚泉國際中心力帆力帆 紅星國際廣場紅星國際廣場市場市場概覽概覽區域商業市場發展現狀區域商業市場發展現狀 觀音橋商圈觀音橋商圈編號編號商業項目名稱商業項目名稱定位定位星光68廣場高端精品購物中心北城天街中高端的時尚購物中心新世紀百貨中高端百貨新世界百貨中端百貨大融城中端的時尚購物中心茂業百貨中端百貨星天廣場餐飲為主的購物中心金源不夜城大眾娛樂中心本項本項目地目地塊塊12354678觀音橋商圈12345678p觀音橋商圈（如上圖區域）占地約為2平方公里，商業發展已較為成熟，目前已成為重慶第二個城市核心商圈。p商圈內擁有眾多的百貨公司及購物中心，檔次和業態已

26、做到全覆蓋，已成為眾多國際及時尚品牌進入重慶市場的首選地之一。p本項目與觀音橋商圈毗鄰，總體位于泛觀音橋區域，從商業區位上來看，本項目已處于一個相對成熟的商業環境中。從目前的商業格局來看，觀音橋商圈已經從目前的商業格局來看，觀音橋商圈已經囊括大型囊括大型購物中心、百貨商場以及步行街，商業形態十分購物中心、百貨商場以及步行街，商業形態十分豐富豐富區域商業市場發展現狀區域商業市場發展現狀 觀音橋商圈檔次及業態特征觀音橋商圈檔次及業態特征市場概覽市場概覽檔次檔次項目名稱項目名稱開業時間開業時間商業體量商業體量樓層樓層主力店鋪主力店鋪特有代表品牌特有代表品牌高 端星光6820123.5萬L1-L4共4

27、層Ole超市BV、Gucci、Armani Collezioni、BALLY、MUJI、俏江南中高端新世紀百貨（世紀新都）20063.5萬B1-7F共8層-FANCL、DIOR、蘭蔻（化妝品）龍湖北城天街200314萬B1-5F共6層遠東百貨、UME電影城、BHGGAP,H&M,Uniqlo,Tommy Hilfiger絲芙蘭、哈根達斯、星巴克等中 端大融城20129萬LG-7F共9層萬達影城、重百商場C&A、屈臣氏、WE、重慶外婆家等新世界百貨20064.6萬1F-6F6層肯德基、必勝客、屈臣氏優衣庫、九鍋一堂、金韓宮茂業百貨20048萬B1-8F共9層重慶購書中心必勝客、GALADAY、星

28、巴克、好利來大 眾星天廣場20122.6萬2F-7F共6層-表叔茶餐廳、御滿庭、每味每客、翠斯堤咖啡、研磨時光金源不夜城20065萬地下兩層永輝超市、華誼兄弟影城量販KTV-p從上述表格可以反映出目前觀音橋商圈的主要商業體的幾個特點：總存量大，類型較為豐富：總存量大，類型較為豐富：以上統計的商業項目總建筑面積已超過50萬平方米，而最大的購物中心（北城天街）達到了14萬平米。多為高樓層：多為高樓層：超過6個商業項目的樓層超過5層（且營業樓層超過6層）。豎向發展已較為普遍。租金模式多樣化：租金模式多樣化：購物中心與百貨公司在觀音橋已發展較為成熟，租金模式從純租金到扣點形式等較為多樣化。業態覆蓋較為

29、全面：業態覆蓋較為全面：從一線奢侈品到國際快銷品牌以及大眾品牌，觀音橋商圈已經全面覆蓋。觀音橋商圈商業項目主要呈現的特點為總體量較大，類型豐富；商業運營樓層普遍較高，租金模式較為觀音橋商圈商業項目主要呈現的特點為總體量較大，類型豐富；商業運營樓層普遍較高，租金模式較為多樣化，業態及品牌十分全面。多樣化，業態及品牌十分全面。市場概覽市場概覽區域商業市場發展現狀區域商業市場發展現狀 觀音橋商圈零售商入駐情況觀音橋商圈零售商入駐情況觀音橋商圈與其他商圈消費品和奢侈品店鋪數量觀音橋商圈與其他商圈消費品和奢侈品店鋪數量*觀音橋商圈大面積業態店鋪數量觀音橋商圈大面積業態店鋪數量*數據截止于2014年3月*

30、數據截止于2014年3月從零售品牌角度，觀音橋商圈零售品牌入駐已經較從零售品牌角度，觀音橋商圈零售品牌入駐已經較為豐富，快消品和奢侈品的店鋪數量在重慶已經較為豐富，快消品和奢侈品的店鋪數量在重慶已經較為集中。而主力租戶在觀音橋的分布也十分集中。為集中。而主力租戶在觀音橋的分布也十分集中。p奢侈品，國際品牌和快消品奢侈品，國際品牌和快消品奢侈品和國際品牌在觀音橋的店鋪數量達到23個，主要集中在星光68廣場，其中以Gucci,Bally,Bottega Veneta,Coach為代表。國際及國內知名快消品牌在觀音橋的總店鋪數為7個，其中以H&M,Uniqlo,MUJI,C&A為代表。p專業賣場和大

31、型超市專業賣場和大型超市區域內的專業賣場（以蘇寧電器和國美電器為代表）和大型超市（以永輝和家樂福及百貨超市為代表）已經達到12家，在觀音橋區域已經有較為完善和成熟的布局。p電影院與電影院與KTV區域內的娛樂業態（電影院和KTV）店鋪數量達到16家（包括萬達、UME等院線以及歡樂迪等知名KTV），密度為重慶之最，主要分布在各個購物中心以及商業裙樓中。娛樂業態在觀音橋發展已十分成熟。區域商業市場發展現狀區域商業市場發展現狀 未來商業項目未來商業項目市場概覽市場概覽25目前觀音橋片區目前仍處于高速發展階段，其中以目前觀音橋片區目前仍處于高速發展階段，其中以“太陽谷太陽谷”為核心的為核心的觀音橋中央商

32、務區在建商業項目數量達觀音橋中央商務區在建商業項目數量達3 3個，商業建筑面積超過個，商業建筑面積超過1313萬平米萬平米。本項目地本項目地塊塊123直線距離約為1.2公里融恒時代廣場融恒時代廣場1天和國際中心天和國際中心2隆鑫中心隆鑫中心3新世紀新世紀陽光世紀購物陽光世紀購物中心中心44區域商業市場發展現狀區域商業市場發展現狀 未來商業項目未來商業項目市場概覽市場概覽26融恒時代廣場融恒時代廣場STAGESTAGE盈嘉中心盈嘉中心開發商香港融恒集團總建筑面積79,271 平方米商業面積26,375 平方米物業處置方式商業全部持有，寫字樓散售商業類型裙樓商業商業樓層地下一層，地上七層（共8層）

33、停車位數量430預計開業時間2014年5月整體定位精品時尚的購物中心，以潮流生活為主。招商情況已簽約Coach等品牌項目優勢位于觀音橋步行街“門頭”位置項目目前狀況外立面已完成，內裝進行中效果圖效果圖室內效果圖室內效果圖實景圖實景圖區域內新興商業項目分析區域內新興商業項目分析融恒時代廣場融恒時代廣場區域商業市場發展現狀區域商業市場發展現狀 未來商業項目未來商業項目市場概覽市場概覽區域內新興商業項目分析區域內新興商業項目分析天和國際中心天和國際中心天和國際中心天和國際中心開發商重慶永德置業（港資）總建筑面積170,917 平方米商業面積32,000 平方米商業類型裙樓商業商業樓層地下三層至地上五

34、層（共8層）停車位數量1160預計開業時間2015年商業整體定位高端、精品的購物中心項目優勢城市地標，世界知名酒店洲際Indigo項目目前狀況塔樓施工效果圖效果圖商業裙樓效果圖商業裙樓效果圖裙樓效果圖裙樓效果圖區域商業市場發展現狀區域商業市場發展現狀 未來商業項目未來商業項目市場概覽市場概覽區域內新興商業項目分析區域內新興商業項目分析隆鑫中心隆鑫中心隆鑫中心隆鑫中心開發商隆鑫地產總建筑面積383,833 平方米商業面積70993 平方米商業類型裙樓商業，購物中心商業樓層地下2層至地上5層（共7層）停車位數量2410預計開業時間2016年以后商業整體定位以奢侈品為目標的高端購物中心項目優勢城市地

35、標，完善的綜合體配套項目目前狀況基坑施工中效果圖效果圖購物中心外立面效果圖購物中心外立面效果圖室內效果圖室內效果圖區域商業市場發展現狀區域商業市場發展現狀 未來商業項目未來商業項目市場概覽市場概覽區域內新興商業項目分析區域內新興商業項目分析陽光世紀購物中心陽光世紀購物中心陽光世紀購物中心陽光世紀購物中心開發商重慶商社集團總建筑面積86,000 平方米地上商業面積70,000 平方米商業類型裙樓商業，購物中心商業樓層地下2層至地上7層（共9層）停車位數量400預計開業時間2014年8月商業整體定位以成熟時尚為導向的輕奢定位項目優勢地段優勢，重百客戶資源項目目前狀況改造更新中平面效果圖平面效果圖購

36、物中心外立面效果圖購物中心外立面效果圖退臺式鉆石廣場退臺式鉆石廣場沿線競爭項目分析小結沿線競爭項目分析小結沿線競爭項目介紹沿線競爭項目介紹商業體量大商業體量小傳統型特色型北城天街14萬星光68廣場3.5萬大融城9萬新光三越25萬新世界百貨4.6萬？p 區域商業項目的定位現狀區域商業項目的定位現狀左圖把區域內較為有代表性的購物中心從體量和傳統商業的角度進行了定位分類。可見區域內的商業項目在體量上較為豐富，但均為傳統意義上的百貨商場和購物中心。這是區域商業市場的發展現狀。而具有特色型的購物場所在本區域較為匱乏。p 市場機會市場機會缺乏具有特色的購物場所不僅是觀音橋商圈商業的發展現狀，也是整個重慶商

37、業市場的發展現狀。因此，具有特色的消費中心，比如具有明顯的主題性的消費場所也許是本區域未來商業項目的發展平機會。通過對項目北部區域沿線項目梳理可以看出，渝北片區商業現階段仍然以社區超市及傳統型購物中心通過對項目北部區域沿線項目梳理可以看出，渝北片區商業現階段仍然以社區超市及傳統型購物中心為主，觀音橋商圈則以傳統百貨及傳統購物中心為主，具備特色的商業項目還未出現。為主，觀音橋商圈則以傳統百貨及傳統購物中心為主，具備特色的商業項目還未出現。九街7.7萬項目本體研究項目本體研究項目商業客群研究項目商業客群研究項目整體定位項目整體定位項目分地塊定位項目分地塊定位項目競爭分析項目競爭分析項目優勢梳理項目

38、優勢梳理 交通可達性好。交通可達性好。項目處于重慶南北主要干道建新東路旁，駕車及通過公共交通都要容易到達；核心商圈邊緣。核心商圈邊緣。項目位于觀音橋擴容片區核心區域，借勢成熟商圈已有的商業氛圍；政府著力打造。政府著力打造。本項目為觀音橋擴容重點打造項目。輻射人口眾多。輻射人口眾多。本項目地處商圈邊緣同時與人口密集高端住宅區鄙鄰，擁有眾多目標客群；區位優勢區位優勢 消費環境升級。消費環境升級。競品項目面世時間長物業條件較差，消費市場有升級消費場所的需求；稀缺的配套設置。稀缺的配套設置。停車便利對觀音橋任何項目都是極大的利好；目的性業態引入差異化競爭。目的性業態引入差異化競爭。以休閑娛樂業態作為項

39、目亮點，能縮短項目養商周期；街區型消費場所。街區型消費場所。國內一線城市都在核心商圈有主題消費場所，市場此類場所需求會越發強烈；本體優勢本體優勢 品牌號召力。品牌號召力。龍湖品牌號召力對于商家、消費者都具有不可抗拒的吸引力；優質的設計。優質的設計。多年街區商業的設計經驗，各樓層店鋪通透空間展示面，垂直交通組織等。商業運營經驗。商業運營經驗。從物業管理到商業管理，每個環節的經驗累積，都能足夠信任；充足資金保證。充足資金保證。引入投資基金讓項目前期現金流充裕。龍湖優勢龍湖優勢商業屬性研判商業屬性研判項目整體定位項目整體定位商業發展屬性的判斷商業發展屬性的判斷城市商業屬性 項目商業的體量及區位決定了

40、其未來將作為觀音橋商圈擴展的重要組成部分，定位于城市核心商圈的城市級商業場所，牢牢把握觀音橋龐大的消費人群。個性商業屬性 從整個市場角度出發，項目商業有機會成為極具個性的消費場所，不僅僅局限于傳統形態的購物、餐飲及娛樂體驗，在建筑、景觀及業態的挖掘上將更具有主題性。開放商業屬性 開放及露天的街區式設計賦予了項目商業更具有特色的建筑空間，營造出更能具有體驗性的消費場所。快餐快餐簡簡餐餐大型大型超市超市家居家居家家飾飾生活生活配套配套人氣人氣餐飲餐飲兒童兒童游樂游樂影院影院休閑休閑餐飲餐飲理療理療養生養生格調格調餐飲餐飲主題主題餐飲餐飲兒童兒童零售零售3C3C數碼數碼概念概念餐廳餐廳休閑休閑書書吧

41、吧高端高端會所會所KTVKTV潮流潮流服飾服飾快時尚快時尚設計師設計師品牌品牌買買手手潮潮店店ClubClubPUBPUB密室密室逃脫逃脫運動主運動主題館題館健身健身會所會所商業業態研判商業業態研判項目整體定位項目整體定位品牌概品牌概念店念店創意創意零售零售特色特色餐餐吧吧兒童教兒童教育育時尚服時尚服飾飾家電賣家電賣場場傳統百傳統百貨貨國際服國際服飾品牌飾品牌奢侈品奢侈品觀音橋觀音橋商圈商圈發發展較成展較成熟熟業態業態本項目本項目差異化差異化業態發業態發展方向展方向與觀音與觀音橋商圈橋商圈共同發共同發展業態展業態鑒于前期對項目輻射范圍內，商業格局的研究顯示，觀音橋商圈通過十余年的發展，部分零售

42、業態已發展極度成熟，本項目若要在競爭環境中突圍，便需要制造與成熟商圈，形成差異化的良性競爭格局，同時結合前期商業市場需求分析，我們將適合本項目發展的業態做以下研判：整體定位項目整體定位項目整體定位All IN Style新新壹街，比想象壹街，比想象更多！更多！THE MORE!新壹街，比觀音橋更多！新壹街，比觀音橋更多！主題定位主題定位項目整體定位項目整體定位MOREMOREWanderWanderAbundanceAbundanceVitalityVitality T a s t eT a s t e讓體驗更讓體驗更 精彩！精彩！讓生活更讓生活更 豐富！豐富！讓味覺更讓味覺更 細膩！細膩！讓

43、活力更讓活力更 釋放！釋放！主題定位項目整體定位項目整體定位 讓體驗更更精彩More on Shopping Experience 致力于個性零售的挖掘與培養致力于個性零售的挖掘與培養 城市新興設計師品牌的聚集地 潮流文化創意零售的交流地 買手文化的試驗地 新興零售模式的發源地 概念零售的首選地ShoppingShoppingWanderWander主題定位項目整體定位項目整體定位讓生活更更豐富More on Lifestyle 致力于多元化的生活服務享受致力于多元化的生活服務享受 健康養生為主題的生活中心 高端私密為主題的交流會所 時尚品味為主題的服務需求 聚會休閑為主題的愜意場所Tediu

44、mTediumAbundanceAbundance主題定位項目整體定位項目整體定位讓活力更更釋放More on EntertainmentEntertainedEntertainedParticipation 致力于全方位的娛樂參與致力于全方位的娛樂參與 空中空中Pub的概念突出的概念突出 探索新奇的發展升級探索新奇的發展升級 關聯產業的引導推動關聯產業的引導推動主題定位項目整體定位項目整體定位 讓味蕾更更細膩More on CuisineTASTEEATEAT 致力于更為細膩的味覺體驗致力于更為細膩的味覺體驗 概念餐廳注重用餐理念 主題餐廳注重用餐環境 高端餐飲注重周到服務 異域餐飲強調獨特

45、風味More 體驗 設計師工作室 時尚買手店 創意設計零售 O2O展示店 流行品牌概念店More 生活 大賣場超市 養生禮品 高端會所 休閑娛樂 兒童游樂 美發美甲More 活力 空中Clubbing 主題PUB 密室逃脫 KTV 電玩城More 味覺 休閑餐飲 格調餐飲 美食廣場 異國料理 風味小吃項目業態梳理項目業態梳理項目整體定位項目整體定位項目本體研究項目本體研究項目商業客群研究項目商業客群研究項目整體定位項目整體定位項目分地塊定位項目分地塊定位項目未來發展演變項目未來發展演變分地塊主題定位分地塊主題定位項目分地塊定位項目分地塊定位1期期1組團組團1期期2組團組團1期期3組團組團1期1

46、組團1期2組團1期3組團 鮮活的全面“生活中心”1期4組團 激情四射的的“色彩長廊”不斷識香的“概念體驗館”活活色色香香生生 充滿生機的“能量中心”1期期4組團組團項目分地塊定位項目分地塊定位分地塊定位分地塊定位11期期1 1組團組團“活活”以日常生活為主的零售趣味十足的主題娛樂盡顯本地特色的美食生活生活樂活樂活鮮活鮮活實現途徑實現途徑一應俱全的兒童服務項目分地塊定位項目分地塊定位分地塊定位分地塊定位11期期2 2組團主題定位組團主題定位“色色”個性潮流服飾創意生活零售全城最嗨最集中的潮流夜場追求服務品質的格調餐飲欲望欲望性感性感時尚時尚實現途徑實現途徑項目分地塊定位項目分地塊定位分地塊定位分

47、地塊定位1 1期期3 3組團主題定位組團主題定位“香香”品牌概念店高端生活零售圈層主題私人俱樂部以環境和品位為主的私房餐飲食香食香天香天香識香識香項目分地塊定位項目分地塊定位分地塊定位分地塊定位1 1期期4 4組團主題定位組團主題定位“生生”生機生機生氣生氣活力活力外資銀行健身中心商務咖啡/茶坊美容護理/纖體中心項目分地塊定位（方案一）項目分地塊定位（方案一）業態落位業態落位-L1-L1美食廣場電影院生活零售/創意零售電玩城風味小食街兒童零售快餐/簡餐休閑餐飲快時尚跨層店社區配套Club接待門廳生活零售主力店跨層餐飲（L1-L2）兒童主力店項目分地塊定位（項目分地塊定位（方案二）方案二）業態落

48、位業態落位-L1-L1美食廣場電影院生活零售/創意零售電玩城風味小食街兒童零售快餐/簡餐休閑餐飲快時尚跨層店社區配套Club接待門廳生活零售主力店跨層餐飲（L1-L2）兒童主力店一期各樓層租金建議一期各樓層租金建議L1L1租金建議租金建議樓樓 層層業業 態態樓層均價樓層均價租金區間租金區間年均漲幅年均漲幅L1社區配套（臨街）兒童零售兒童游樂休閑餐飲（臨街）倉儲超市L2人氣餐飲社區配套休閑餐飲L3社區配套休閑餐飲環球美食書 店租金建議租金建議一期租金建議一期租金建議樓樓 層層業業 態態樓層均價樓層均價租金區間租金區間年均漲幅年均漲幅L4主題娛樂小型酒吧美容美發美甲L5養生會所茶 坊租金建議租金建

49、議二二期租金建議期租金建議樓樓 層層業業 態態樓層均價樓層均價租金區間租金區間年均漲幅年均漲幅L1社區配套兒童零售兒童游樂休閑餐飲倉儲超市L2人氣餐飲社區配套休閑餐飲L3社區配套休閑餐飲環球美食書 店美食廣場美食廣場生活零售生活零售電玩城電玩城風味小食風味小食兒童游樂兒童游樂快餐快餐/簡餐簡餐項目分地塊定位項目分地塊定位1 1期期1 1-3 3組團組團業態示意業態示意 L1L1電影院電影院休閑美食休閑美食零售主力店零售主力店社區配套社區配套ClubClub接待門廳接待門廳生活零售主力店生活零售主力店項目分地塊定位項目分地塊定位1 1期期1 1-3 3組團組團業態示意業態示意 L1L1項目分地塊

50、定位（項目分地塊定位（方案一）方案一）業態落位業態落位-L2-L2買手潮店快時尚格調餐飲club跨層餐飲（L1-L2）人氣餐飲休閑餐飲社區配套LOFT 大堂建議概念店/跨層形象店項目分地塊定位（項目分地塊定位（方案二）方案二）業態落位業態落位-L2-L2買手潮店快時尚格調餐飲跨層餐飲（L1-L2）人氣餐飲休閑餐飲社區配套概念店/跨層形象店買手潮店買手潮店格調餐飲格調餐飲ClubClub社區配套社區配套人氣餐飲人氣餐飲休閑餐飲休閑餐飲項目分地塊定位項目分地塊定位1 1期期1 1-3 3組團組團業態示意業態示意 L2L2項目分地塊定位（項目分地塊定位（方案一）方案一）業態落位業態落位-L3-L3潮

51、流零售格調餐飲跨層餐飲（L1-L2）環球美食休閑餐飲社區配套概念店/跨層形象店連廊項目分地塊定位（項目分地塊定位（方案二）方案二）業態落位業態落位-L3-L3潮流零售格調餐飲跨層餐飲（L1-L2）環球美食休閑餐飲社區配套概念店/跨層形象店連廊LOFT 大堂建議概念店概念店跨層形象店跨層形象店格調餐飲格調餐飲書吧書吧項目分地塊定位項目分地塊定位1 1期期1 1-3 3組團組團業態示意業態示意 L3L3潮流零售潮流零售環球美食環球美食項目分地塊定位（項目分地塊定位（方案一）方案一）業態落位業態落位-L4-L4概念店/跨層形象店格調餐飲/主題餐吧小型酒吧主題娛樂（桌游、臺球）美容美發美甲概念展示店概

52、念展示店格調餐飲格調餐飲/主題餐吧主題餐吧小型酒吧小型酒吧主題娛樂主題娛樂項目分地塊定位項目分地塊定位1 1期期1 1-3 3組團組團業態示意業態示意 L4L4美容美發美容美發項目分地塊定位（項目分地塊定位（方案一）方案一）業態落位-L5概念零售展示店大型餐飲娛樂夜場茶坊養生會所概念展示店概念展示店大型餐飲大型餐飲娛樂夜場娛樂夜場茶坊茶坊項目分地塊定位項目分地塊定位1 1期期1 1-3 3組團組團業態示意業態示意 L5L5養生會所養生會所項目分地塊定位（項目分地塊定位（方案一）方案一）業態落位-L6/L7KTV私人會所風情酒店項目分地塊定位項目分地塊定位1期期4組團商業業態剖面圖組團商業業態剖

53、面圖L6微整形醫院L5醫療體檢中心L4健身中心瑜伽美體L3外資銀行投資公司小額貸款L2美容護理中心纖體中心美發造型L1商務咖啡/茶飲面包甜品銀行分理處商業業態研判商業業態研判設計解析設計解析交通交通商業屬性研判商業屬性研判營造方向投資邏輯先于設計，影響區位拉動板塊升值城市商業屬性 項目商業的體量及區位決定了其未來將作為觀音橋商圈擴展的重要組成部分，定位于城市核心商圈的城市級商業場所，牢牢把握觀音橋龐大的消費人群。個性商業屬性 從整個市場角度出發，項目商業有機會成為極具個性的消費場所，不僅僅局限于傳統形態的購物、餐飲及娛樂體驗，在建筑、景觀及業態的挖掘上將更具有主題性。開放商業屬性 開放及露天的

54、街區式設計賦予了項目商業更具有特色的建筑空間，營造出更能具有體驗性的消費場所。重慶龍湖江北區鷂子丘綜合體項目LONGFOR CHONGQING JIANGBEI YAOZIQIU COMPLEX基地地鐵基本建設SITE METRO INFRASTRUCTURE1、大區交通改道，形成連接南北可能性2、疏通原始路網，改造鷂子丘區域交通環境3、建立人性到達多首層體驗的建筑空間形態4、改變內部道路路網使其符合各主題需求70集團運營部集團啟動會資料編制模板第一輪概念方案中提出的塊狀開放地塊過于集中，輻射范圍有限，比較局限。特征化的道路，建立南北商業延展及東西拓展可能性此輪概念建議將開放的塊狀地塊沿著區域

55、內的道路展開，形成景觀化的，可以在節假日封閉成為人行廣場的特征化道路。可以更有效的輻射整個地塊，也在心理上更容易引導人們沿路前行。紅旗河溝地鐵站觀音橋商圈觀音橋地鐵站重慶龍湖江北區鷂子丘綜合體項目LONGFOR CHONGQING JIANGBEI YAOZIQIU COMPLEX基地地鐵基本建設SITE METRO INFRASTRUCTURE特征化的道路，未來逛的開始不是觀音橋，是新一街觀音橋商圈動靜涉谷繁華商業街重慶龍湖江北區鷂子丘綜合體項目LONGFOR CHONGQING JIANGBEI YAOZIQIU COMPLEX基地道路基本建設SITE ROAD INFRASTRUCTUR

56、E建立新一街與觀音橋傳統商圈的互動重慶龍湖江北區鷂子丘綜合體項目LONGFOR CHONGQING JIANGBEI YAOZIQIU COMPLEX鷂子丘和紅旗河溝地塊YAOZIQIU AND HONGQIHEGOU PLOT規劃局地塊連接了觀音橋商圈和鷂子丘地塊，為北擴提供了基礎。龍湖北城天街觀音橋商圈重慶龍湖江北區鷂子丘綜合體項目LONGFOR CHONGQING JIANGBEI YAOZIQIU COMPLEX規劃局地塊PLANNING BUREAU PLOT兩大節點之間相連形成新的動線，不僅分擔紅錦大道的交通，還為未來商業街的形成增添人氣。龍湖北城天街觀音橋步行街重慶龍湖江北區鷂子

57、丘綜合體項目LONGFOR CHONGQING JIANGBEI YAOZIQIU COMPLEX新動線的形成NEW CIRCULATION未來兩節點之間商業街形成龍湖北城天街觀音橋步行街重慶龍湖江北區鷂子丘綜合體項目LONGFOR CHONGQING JIANGBEI YAOZIQIU COMPLEX新商業街形成NEW RETAIL STREET觀音橋軌道站鴻恩寺北城天街渝北方向78集團運營部集團啟動會資料編制模板重慶龍湖江北區鷂子丘綜合體項目LONGFOR CHONGQING JIANGBEI YAOZIQIU COMPLEX北城天街觀音橋步行街紅旗河溝轉盤原汽車北站李家花園隧道建新北路觀

58、音橋環道79集團運營部集團啟動會資料編制模板北城天街觀音橋步行街紅旗河溝轉盤原汽車北站李家花園隧道建新北路觀音橋環道渝澳大道商業業態研判商業業態研判設計解析設計解析地塊地塊81鷂子丘地塊投委會鷂子丘地塊投委會(20130325).ppt2.1 項目概況-項目區位 周邊現狀觀音橋中學華新逸景北辰名都建瑪特外貿大廈燃氣大廈外貿大廈觀音橋中學82鷂子丘地塊投委會鷂子丘地塊投委會(20130325).ppt2.1 項目概況-項目區位 地塊照片觀音橋車站大廟車站地通道地塊照片83集團運營部集團啟動會資料編制模板從城市設計角度經行思考：因為“丘”存在的，必然出現區域內出現視覺對視的關系。臆想沿鷂子丘的中心

59、出現景觀景觀帶和景觀中心。分開的兩側為鷂子丘的兩翼。高起圍合著中心的景觀。而兩翼成為視覺雙界面區域。2、項目在建新路及立交處均有良好視線展示被看看視覺雙界面區域重慶龍湖江北區鷂子丘綜合體項目LONGFOR CHONGQING JIANGBEI YAOZIQIU COMPLEX基地地鐵基本建設SITE METRO INFRASTRUCTURE美女、帥哥、靚車美女、帥哥、靚車重慶龍湖江北區鷂子丘綜合體項目LONGFOR CHONGQING JIANGBEI YAOZIQIU COMPLEX基地地鐵基本建設SITE METRO INFRASTRUCTURE86集團運營部集團啟動會資料編制模板1.1.

60、1.2場地及條件場地及條件條件分析條件分析273.9275.3279.7現狀場地標高 周邊道路 周邊項目場地標高7.207.207.20286.9280.2272.2282.4282.5273.7269.2275.6270.5272.0281.8278.2273.3280.1273.7重慶龍湖江北區鷂子丘綜合體項目LONGFOR CHONGQING JIANGBEI YAOZIQIU COMPLEX基地地鐵基本建設SITE METRO INFRASTRUCTURE重慶龍湖江北區鷂子丘綜合體項目LONGFOR CHONGQING JIANGBEI YAOZIQIU COMPLEX基地地鐵基本建設

61、SITE METRO INFRASTRUCTURE商業業態研判商業業態研判設計解析設計解析過程過程重慶龍湖江北區鷂子丘綜合體項目LONGFOR CHONGQING JIANGBEI YAOZIQIU COMPLEX基地地鐵基本建設SITE METRO INFRASTRUCTURE重慶龍湖江北區鷂子丘綜合體項目LONGFOR CHONGQING JIANGBEI YAOZIQIU COMPLEX基地地鐵基本建設SITE METRO INFRASTRUCTURE商業業態研判商業業態研判設計解析設計解析設計解析設計解析重慶龍湖江北區鷂子丘綜合體項目LONGFOR CHONGQING JIANGBEI

62、 YAOZIQIU COMPLEX基地地鐵基本建設SITE METRO INFRASTRUCTURE重慶龍湖江北區鷂子丘綜合體項目LONGFOR CHONGQING JIANGBEI YAOZIQIU COMPLEX基地地鐵基本建設SITE METRO INFRASTRUCTURE重慶龍湖江北區鷂子丘綜合體項目LONGFOR CHONGQING JIANGBEI YAOZIQIU COMPLEX基地地鐵基本建設SITE METRO INFRASTRUCTURE重慶龍湖江北區鷂子丘綜合體項目LONGFOR CHONGQING JIANGBEI YAOZIQIU COMPLEX基地地鐵基本建設SI

63、TE METRO INFRASTRUCTURE項目分地塊定位（項目分地塊定位（方案二）方案二）業態落位-L4概念店/跨層形象店格調餐飲/主題餐吧小型酒吧主題娛樂（桌游、臺球）美容美發美甲項目分地塊定位（項目分地塊定位（方案二）方案二）業態落位-L5概念零售展示店大型餐飲娛樂夜場茶坊養生會所項目分地塊定位（項目分地塊定位（方案二）方案二）業態落位業態落位-L6/L7L6/L7KTV私人會所風情酒店項目本體研究項目本體研究項目商業客群研究項目商業客群研究項目整體定位項目整體定位項目分地塊定位項目分地塊定位項目未來發展演變項目未來發展演變未來十年項目商業發展變化未來十年項目商業發展變化項目未來發展演

64、變項目未來發展演變2025 2015 2020區域環境項目商業定位演變商圈開始擴張，個性品牌開始出現根據政府規劃及觀音橋現狀，目前商圈整處于第二次高速發展期，在核心區不斷有新項目落成的同時，商圈范圍也在不斷延伸。商圈全面成形，形成全國標桿擴容后的觀音橋商圈全面形成，將成為全國范圍最具影響力的商業中心之一，同時，區域的各項配套也相繼進入優化提升階段。發展逐漸成熟，聚集效應突出，差距進一步拉大受益于觀音橋商圈的不斷擴張，區域將奠定重慶第一商業中心地位，成為重慶服務配套最完善，人流最為集中，整體發展最為成熟的區域。延展傳統商業，補缺區域發展項目仍處于觀音橋片區邊緣，通過延伸觀音橋的商業形態，補全商圈

65、商業空白，在此鞏固商業地位。區域商業北移，個性商業進駐的橋頭堡得益于區域發展的成熟，未來項目商業將成為知名個性品牌的聚集天地，提升整個區域商業價值。新興商業模式的聚合點，時尚與潮流的座標原點城市商業發展標志，通過對新興商業模式的引入，引領城市商業發展。發展思路解析發展思路解析項目未來發展演變項目未來發展演變結合市場結合市場引導市場引導市場升級市場升級市場201520152020202020252025整體要素客群演變業態更新商圈擴張的排頭兵項目將成為觀音橋商圈向外擴張的首批獲益者。在相對更短的時間內，獲得更為豐富的市場資源。新興商業的發展標志項目未來將承載眾多新興的商業模式以及新興的潮流品牌，

66、成為整個城市的商業風向標。個性與獨創的商業模式隨著商業模式的多元化發展，項目將逐漸發展成為具有獨創性的個性化商業場所。區域居民與商圈人流立足于區域居民和觀音橋商圈帶來的龐大人流，通過對業態的延伸和擴展吸引人氣。商圈人流與目的性人群成為觀音橋商圈不可或缺的一部分，與觀音橋商圈人流共享，并通過自身的商業亮點吸引一部分目的性城市高收入消費者。目的性人群與文藝人群隨著項目在區域內嶄新的商業標志和名片，目的性的消費人群如文藝工作者，城市高收入白領等將成為項目的主要消費者。娛樂為亮點，生活為輔助通過對娛樂業態的著力打造，豐富區域娛樂業態，提升區域娛樂水平。個性體驗為亮點，娛樂為主導通過引入個性的商業業態，

67、如設計師零售，創意零售等提升項目亮點；并持續發揮娛樂業態的優勢。新興商業為亮點，精品零售為主導商業模式的不斷演變必將讓零售不斷發展洗牌。項目將成為眾多新興商業的聚集地，并以精品零售為主導。中遠期商業發展規劃中遠期商業發展規劃項目未來發展演變項目未來發展演變新近零售品牌的聚合地城市新興設計師品牌城市新興設計師品牌隨著城市能級的不斷提升，城市本土的設計師及藝術家開始在零售業中逐漸提升影響力。未來中國的新興設計師品牌將成為全球零售業的發展亮點，也是本項目未來的著力點之一。文化創意零售品牌文化創意零售品牌文化創意類品牌覆蓋了生活、家居、工藝品等領域，以不斷提升的工藝水準，設計創意以及人體工程學等因素成

68、為新興文化創意零售品牌的標志。中遠期商業發展規劃項目未來發展演變項目未來發展演變體驗業態的升華地新興健康食品新興健康食品有機食品以及健康食品的不斷普及以及保健品的滲入未來也是商業發展的重點領域之一。個性餐飲個性餐飲以不斷提升的服務水準、具有創意的用餐環境及體驗以及不斷創新的料理口味為亮點，成為未來主題餐飲的發展方向。藝術體驗的精神交流場所藝術體驗的精神交流場所隨著高端人群的不斷聚集，對藝術及精神體驗的追求不斷提升，而與之相關的體驗場所，如高端藝術交流演出，巡展及俱樂部，也應運而生。201520152020202020252025發展思路解析發展思路解析項目未來發展演變項目未來發展演變休休閑閑娛

69、娛樂樂休休閑閑餐餐飲飲鮮芋仙鮮芋仙西九巷西九巷小茶栽堂小茶栽堂慢搖慢搖吧（吧（MUSE）演繹吧（演繹吧（TURE COLOR）高端會所（高端會所（LAN CLUB）前期主要以慢搖吧，其目標客群主要以年輕時尚群體為主，后期通過品牌升級形成更具有特色的演繹酒吧為主。休閑餐飲升級主要體現在消費環境及客單價及的提升，后期發展方向以能結合凸顯街區休閑特色氛圍品牌為主。201520152020202020252025發展思路解析發展思路解析項目未來發展演變項目未來發展演變潮潮流流買買手手生生活活零零售售買買手潮店手潮店潮流買手店潮流買手店（棟梁）（棟梁）雜貨店雜貨店生活集合店生活集合店國內知名設計師品牌（

70、國內知名設計師品牌（ZEN）國際買手旗艦店國際買手旗艦店(Maria Luisa)潮流買手零售是本項目的零售的特色，發展歷程為日韓潮流貨品向國內外著名設計師品牌集合點的演變。生活零售的演變主要體現在貨品檔次及品牌形象的升級。201520152020202020252025發展思路解析發展思路解析項目未來發展演變項目未來發展演變創創意意零零售售特特色色餐餐飲飲創意潮店創意潮店emoiNPC翅味鮮翅味鮮港九港九釜山料理釜山料理創意零售主要由潮流玩偶類，轉向以科技感、設計感較強的商家，維持項目前衛的市場形象。特色餐飲圍繞周邊消費群體變化，從滿足周邊常住人口需求逐漸轉向滿足，項目主要消費客群需求為主。

71、201520152020202020252025發展思路解析發展思路解析項目未來發展演變項目未來發展演變休休閑閑酒酒吧吧烘烘焙焙小酒館小酒館馬格鮮釀館馬格鮮釀館TAP 餐吧餐吧沁園沁園早安巴黎早安巴黎ABC Cooking休閑酒吧主要以從銷售灌裝酒飲的酒吧，逐漸向為具有品牌自產商品不具有替代性的鮮釀館及餐吧為主。烘焙類演變，主要表現從單純銷售面包店發展為具有互動體驗教學式，同事兼顧烘焙銷售的烘焙工作室。優質商業物業租金變化規律：優質商業物業租金變化規律：項目租金項目租金與售價關系與售價關系項目未來發展演變項目未來發展演變第第1年年第第2年年第第3年年第第4年年第第5年年第第6年年第第7年年第第

72、8年年第第9年年第第10年年第第11年年第第12年年第第13年年第第14年年第第15年年0%10%10%50%10%10%50%8%8%8%6%6%6%6%6%第第1年年第第2年年第第3年年第第4年年第第5年年第第6年年第第7年年第第8年年第第9年年第第10年年第第11年年第第12年年第第13年年第第14年年第第15年年0%10%10%10%10%50%8%8%8%8%6%6%6%6%6%第第1年年第第2年年第第3年年第第4年年第第5年年第第6年年第第7年年第第8年年第第9年年第第10年年第第11年年第第12年年第第13年年第第14年年第第15年年0%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8

73、%8%8%8%零售：零售：餐飲：餐飲：超大型店鋪：超大型店鋪：零售類店鋪零售類店鋪項目租金項目租金與售價關系與售價關系項目未來發展演變項目未來發展演變第第1年年第第2年年第第3年年第第4年年第第5年年第第6年年第第7年年第第8年年第第9年年第第10年年第第11年年第第12年年第第13年年第第14年年第第15年年150 165 182 272 299 329 494 534 576 622 660 699 741 786 833 0%10%10%50%10%10%50%8%8%8%6%6%6%6%6%年回報率：年回報率：8%8%售價：售價：64,25064,250元元/第第1年年第第2年年第第3

74、年年第第4年年第第5年年第第6年年第第7年年第第8年年第第9年年第第10年年第第11年年第第12年年第第13年年第第14年年第第15年年150 165 182 272 299 329 494 534 576 622 660 699 741 786 833 0%10%10%50%10%10%50%8%8%8%6%6%6%6%6%年回報率：年回報率：7%7%售價：售價：81,04381,043元元/第第1年年第第2年年第第3年年第第4年年第第5年年第第6年年第第7年年第第8年年第第9年年第第10年年第第11年年第第12年年第第13年年第第14年年第第15年年119 131 144 216 238

75、261 392 423 457 494 523 555 588 623 661 0%10%10%50%10%10%50%8%8%8%6%6%6%6%6%年回報率：年回報率：7%7%售價：售價：64,29464,294元元/餐飲類店鋪餐飲類店鋪項目租金項目租金與售價關系與售價關系項目未來發展演變項目未來發展演變第第1年年第第2年年第第3年年第第4年年第第5年年第第6年年第第7年年第第8年年第第9年年第第10年年第第11年年第第12年年第第13年年第第14年年第第15年年95 105 115 126 139 209 225 243 263 284 301 319 338 358 380 0%10%

76、10%10%10%50%8%8%8%8%6%6%6%6%6%年回報率：年回報率：8%8%售價：售價：31,11331,113元元/第第1年年第第2年年第第3年年第第4年年第第5年年第第6年年第第7年年第第8年年第第9年年第第10年年第第11年年第第12年年第第13年年第第14年年第第15年年95 105 115 126 139 209 225 243 263 284 301 319 338 358 380 0%10%10%10%10%50%8%8%8%8%6%6%6%6%6%年回報率：年回報率：7%7%售價：售價：38,77138,771元元/第第1年年第第2年年第第3年年第第4年年第第5年年

77、第第6年年第第7年年第第8年年第第9年年第第10年年第第11年年第第12年年第第13年年第第14年年第第15年年76 84 92 101 111 167 180 195 210 227 241 255 270 287 304 0%10%10%10%10%50%8%8%8%8%6%6%6%6%6%年回報率：年回報率：7%7%售價：售價：31,01731,017元元/超大型店鋪超大型店鋪項目租金項目租金與售價關系與售價關系項目未來發展演變項目未來發展演變第第1年年第第2年年第第3年年第第4年年第第5年年第第6年年第第7年年第第8年年第第9年年第第10年年第第11年年第第12年年第第13年年第第14

78、年年第第15年年300 324 350 378 408 441 476 514 555 600 648 699 755 816 881 0%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%年回報率：年回報率：8%8%售價：售價：72,85072,850元元/第第1年年第第2年年第第3年年第第4年年第第5年年第第6年年第第7年年第第8年年第第9年年第第10年年第第11年年第第12年年第第13年年第第14年年第第15年年300 324 350 378 408 441 476 514 555 600 648 699 755 816 881 0%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%

79、8%8%年回報率：年回報率：7%7%售價：售價：90,25790,257元元/第第1年年第第2年年第第3年年第第4年年第第5年年第第6年年第第7年年第第8年年第第9年年第第10年年第第11年年第第12年年第第13年年第第14年年第第15年年242 261 282 305 329 356 384 415 448 484 522 564 609 658 711 0%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%年回報率：年回報率：7%7%售價：售價：72,80772,807元元/項目本體研究項目本體研究項目商業客群研究項目商業客群研究項目整體定位項目整體定位項目分地塊定位項目分地塊定位項目未來發展演變項目未來發展演變項目租金建議項目租金建議For more information regarding this presentation please contact:NAME SURNAMETitleT+1 555 555 5555F+1 555 555 5555EEnd of Report